ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 01/05/2018

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח-2018

פרוטוקול

 
ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

àåîðéè÷

2018-05-13OMNITECH



הכנסת העשרים

מושב רביעי

פרוטוקול מס' 17

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצעת חוק פינוי בינוי מ/1023 ו-מ/1024

יום שלישי, ט"ז באייר התשע"ח (01 במאי 2018), שעה 13:00
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016
נכחו
חברי הוועדה:
רחל עזריה – היו"ר
חברי הכנסת
לאה פדידה
מוזמנים:
מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון - עינת גנון

מרכזת בכירה קשרי קהילה, הרשות להתחדשות, משרד הבינוי והשיכון - חמדה מרגלית

יועצת משפטית – יחידת סמך, הרשות להתחדשות, משרד הבינוי והשיכון - חנה גבאי

עוזר מנכ"ל, משרד הבינוי השיכון - חגי טולדנו

מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - אסתר ורהפטיג

ראש אשכול נדל"ן , המח' למשפט אזרחי, משרד המשפטים - איריס פרנקל כהן

אגף תכנון אסטרטגי, משרד האוצר - דוד רוטר

רפרנטית שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר - שני מנדל-לאופר

מנהלת מח' מקצועית מיסוי מקרקעין, משרד האוצר - מיכל סופר

אגף תכנון ומדיניות, משרד הפנים - יותם שדה

מפקחת ארצית שירות לעבודה קהילתית, משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים - עירית בשן

מנהלת תחום היבטים חברתיים בתכנון ובנייה, משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים - עפרה כרמון-אבן

סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ - יוני ויצמן

עוזרת סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ - ניצן פלדמן

חבר התאחדות, התאחדות בוני הארץ - שומרי בן דוד

יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ - ישי איצקוביץ'

יו"ר ועדת חקיקה, לשכת שמאי מקרקעין - חזקיה יאיר העצני

עורך דין - ישראל שמואלי

עורך דין, מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים להתחדשות עירונית - אביב טסה

נציגת דיירים בפרויקט להתחדשות עירונית - שרה מילוא

עוסקת בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית - ברוריה שור

אדריכלית, מעמותת במקום - מיה עתידיה

מוזמנים שונים - שיר אקוה

מינהלת פינוי בינוי בנוה עופר - אייבי בנימין

ראש מינהלת התחדשות עירונית אשדוד - ליאור לוי

סמנכ"לית, יעקב משה יזמות ותיווך נדל"ן - ורדית מסטורוב

מנכ"ל, יעקב משה יזמות ותיווך נדל"ן - יעקב משה

מנכ"ל, מוזמנים נוספים - ניסים עקיבא

עורכת דין, מייצגת בעלי דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית - מירה בורנשטיין

עורך דין, מוזמנים שונים - יוסי קליין

מנהלת פיתוח עסקי, עמידר - גל לחמי

ראש תחום בקרה, האגודה לזכויות האזרח - עדינה עבאדי

עובדת סוציאלית קהילתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים - טליה גדות

עובדת סוציאלית קהילתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים - חנה קרמר

עובד סוציאלי קהילתי, עיריית ירושלים - ישי חסדאי

פורום אורבני, שכונת גוננים - מיכל פני רגב

מ"מ מנכ"ל, עיריית קריית גת - מאיר ואזנה

מנהל מינהלת התחדשות עירונית, עיריית קריית אונו - צח קוזניצקי

ראש המינהלת להתחדשות עירונית באר שבע, עיריית באר שבע - אורית ארליכמן

מנהלת תחום קידום מדיניות ופרויקטים, מרכז הגר, אוניברסיטת ת"א - אורי אטינגר

סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת קדמת היובל - רמי שדה

יועצת חברתית, חברת קדמת היובל - תמר מעיין אביעזר

יועץ, מרכז השלטון המקומי - צביקה מינץ

נציג דיירים בפרויקט להתחדשות עירונית - יצחק ישראל

מנהלת הקליניקה לדיור, קהילה ומשפט, אוניברסיטת ת"א - ענת רודניצקי

רכזת תחום התחדשות עירונית, חברת מוזאיקה – המרכז ליישוב סכסוכים בהסכמה - מאיה פרנקפורטר

מנהל פרויקט פינוי בינוי, חברת עזרה ובצרון - עמי סופר

עורכת דין, שומרי משפט – רבנים למען זכויות אדם - בקי קשת

יו"ר עמותת נתיב לבית ועתיד - רם חלפון

ממונת חקיקה, לשכת עורכי הדין - מזל נייגו

שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ - עדן קנובסקי
ייעוץ משפטי
תומר רוזנר

רוני טיסר
מנהלת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
אור שושני

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016, מ/1023
היו"ר רחל עזריה
צהריים טובים, אני מתכבדת לפתוח את הדיון בוועדת הרפורמות. על סדר היום: הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016, מ/1023. נושא הדיון הוא חששות הדיירים מפני חתימת חוזה, אבל לפני כן אני רוצה לומר כמה מילים.

זה חוק חשוב. הפסקנו לעבוד על החוק הזה לפני התקציב וחוק ההסדרים, אחרי עבודה מאוד מאומצת פה בוועדה. החוק הזה מעגן בתוכו שני ערכים מאוד מאוד חשובים. ערך אחד, שאנחנו מבינים שאנחנו צריכים לחשוב על הדורות הבאים ולראות איך אנחנו מאפשרים להם לחיות בצורה סבירה במדינה שהולכת להיות מאוד צפופה; ב-2048 אנחנו עתידים להיות המדינה הכי צפופה ב-OECD. הערך השני זה לראות איך האנשים שחיים היום יכולים להרוויח מהאירוע הזה, או לפחות לא להפסיד. הרבה פעמים מדובר באנשים מבוגרים וצריך לחשוב גם עליהם.

החוק הזה הגיע בתור חוק שמטיל סנקציות משמעותיות על כל מי שנחשד בהיותו דייר סרבן, ואנחנו בעצם שינינו את הגישה. אמרנו, קודם כול, דייר לא נולד סרבן. הוא סקפטי, הוא לא יודע איך להתייחס לאירוע, ואנחנו צריכים לעזור לו להפוך להיות דייר שרוצה לשתף פעולה. יש לנו תפיסה ערכית לגבי החשיבות של פרויקטים לפינוי-בינוי והתחדשות עירונית עבור הדורות הבאים, כדי שלא כל השטחים הירוקים ייתפסו, ולכן יש לנו עניין להפוך את הדיירים לדיירים שמשתפים פעולה.

מה שיפה היה זה שבתוך כל התהליך הזה, למרות שזה לקח טיפה זמן, קיבלנו הרבה מאוד שיתוף פעולה ממשרדי הממשלה. כשהפסקנו את העבודה על הוועדה, לפני יותר מחודשיים, אמרנו שזה יהיה זמן שבו משרדי הממשלה יוכלו לשבת ולעשות איזושהי חשיבה על כל הנושאים שעלו. עלו מגוון נושאים לגבי החוק – איך אנחנו יכולים לצמצם את החששות של הדיירים, מה כלי העזר, הנושא של דיירים מבוגרים, הנושא של תחבורה, מבני ציבור, האמון בין הדיירים לבין היזם וכדומה. יש כמה דברים שבהם הייתה עבודה משמעותית של משרדי הממשלה, ואני אבקש בפתיחת הדיון לשמוע את הדברים שנעשו ואת ההסכמות שאליהן הגיעו משרדי הממשלה. אני אפתח עם משרד הבינוי והשיכון, עם עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית.
עינת גנון
קודם כול, אני מאוד מזדהה עם מה שאמרת, שהמטרה שלנו היא להימנע מלהגיע בכלל להליכים משפטיים. המטרה שלנו היא להגיע לפרויקטים שמבוצעים בהסכמה, לרתום כמה שאפשר את התושבים, שקודם כול יבינו את התהליכים, ולא להגיע לחיכוכים, בטח לא בין הדיירים. מבחינתנו הפרויקטים האלה הם בראש ובראשונה לטובת הדיירים שמתגוררים בפרויקט, הם הלקוח הראשון. ולכן אחד הדברים החשובים מבחינתנו זה להוסיף שלפני שיזם בא להחתים על הסכם, שיערוך איתם כינוס. שישב ויסביר להם את מהות הפרויקט, ישב ויספר על עצמו, מיהו, מהו, מה הניסיון שלו בבנייה בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית, איך הוא רואה את התהליך, איך מקדמים את התהליך. כי הרי בדרך כלל הדיירים בכלל לא יודעים מה זה לקדם תב"ע, איך מגישים בקשה להיתר בנייה, מה הפרוצדורה. ולכן חשוב שהוא יסביר להם בתחילת הדרך מה התהליך.

ומה שמהותי מבחינתנו זה להימנע ממצב שבא יזם ומפעיל לחצים באופן פרטני על דייר כזה או אחר. כי אנחנו שמענו, לצערנו, על מקרים שמתחילים דווקא עם החלשים, דופקים להם בדלת, ואנשים – לא נוח להם, לא נעים להם, לפעמים מדובר גם בקשישים. כך שחשוב מאוד שהם ישבו כקבוצה. ברגע שהם יושבים כקבוצה ושומעים את ההסברים הם יכולים לשבת ולקבל את ההחלטות במשותף. איריס בטח תרחיב לגבי מה אנחנו דורשים, אבל זה אחד הדברים המרכזיים מבחינתנו, כדי לא להגיע לתביעות דיירים.

עלו נושאים נוספים במהלך הדיונים במושב הקודם, ולא לכולם נוכל להתייחס היום, כי עדיין לא סיימנו את כל הליכי הבדיקה. אבל אנחנו בהחלט שוקדים ויושבים על המדוכה, גם בעניין של הקשישים, גם בעניין של לראות איך אפשר לעזור כאשר דיירים מגיעים לסיטואציות שמופעלים עליהם לחצים. אלה דברים שאנחנו בהחלט בוחנים איך נוכל לקדם אותם, ונביא את זה בפעמים הבאות.

גם התבקשנו להסדיר את כל הנושא של ההתקשרות בין עורכי הדין לדיירים. אז גם על זה אנחנו עובדים, מול לשכת עורכי הדין, ואנחנו מאוד מתקדמים כבר – ואני מניחה שגם את זה נוכל להציג.
היו"ר רחל עזריה
אז מה בעצם את מציגה כעת? הנושא של האסיפה, ומה עוד?
עינת גנון
אנחנו רוצים לפרט איך אנחנו חושבים שהאסיפה צריכה להתקיים ומה צריך להיות.
היו"ר רחל עזריה
בשיחות המקדימות הבנתי שגם יש רשימה של עורכי דין. כלומר, יש עוד דברים שעלו.
עינת גנון
זה לא רשימת עורכי דין, אנחנו לא עושים רשימת עורכי דין, אלא אנחנו רוצים לקבוע יחד עם לשכת עורכי הדין מהם הכללים שצריכים להיות נהוגים בעסקאות האלה כאשר הדיירים מתקשרים עם עורך דין שמייצג אותם.
היו"ר רחל עזריה
טוב, אז בעצם מדובר עכשיו רק על האסיפה.
עינת גנון
נכון.
היו"ר רחל עזריה
אז בואי נשמע גם את משרד המשפטים. אני חייבת לומר שעשיתם יותר עבודה מזה.
איריס פרנקל-כהן
עשינו המון עבודה. שמי איריס פרנקל-כהן, אני ממלאת מקום כראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים כרגע, במקום כרמית.

הסיפור של הפינוי-בינוי מעורר הרבה מאוד בעיות וסוגיות, ואני ראיתי את כמות העבודה שנעשתה כאן וכמות הסוגיות האין-סופית. חלקן, נכון שיטופלו במסגרת החקיקה, ובחלק מהן נכון לטפל דווקא בדרכים אחרות. למשל, מינהל התכנון יושב ומכין מדריך לגבי ההיבט התכנוני של פרויקטים מהסוג הזה. הוא יושב על המדוכה מזה זמן, ואין ספק שזה היבט שהוא גם חשוב – איך התכנון של מתחמים כאלה צריך להיות. ובכלל, אפשר להכניס מגוון דברים בכלים שהם לאו דווקא בתוך החוק.

בתוך החוק, בתור דבר ראשון אמרנו שאנחנו לא נשתלט על כל הסוגיות בבת אחת, אלא אנחנו נתמקד בסוגיה הבסיסית שמרתיעה דיירים להיכנס בכלל לתוך התהליך.

אין ספק שהדירה זה הנכס הכי יקר והכי חשוב - - -
היו"ר רחל עזריה
זה לא רק זה – עבור היזם מדובר בנכס, עבור הדייר מדובר בבית.
שרה מילוא
עבור היזם גם מדובר בכסף.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, נכס זה כסף. אבל זאת הזדמנות להזכיר את הכללים בוועדה: אם לא עברת פריימריז, התמודדת לכנסת ונבחרת אז אין לך זכות התפרצות. איריס, בבקשה.
איריס פרנקל-כהן
אין ספק שמבחינת הפרט זה נכס מכונן, ואפילו לא צריך להגיד את זה, כי הרי כל מי שיושב פה הגיעה בדיוק מהסיבה הזאת. והתפקיד שלנו כמשרד המשפטים זה לנסות להגן על הדיירים מפני רעות חולות שיכולות להיות בזה. להיכנס כפרט, עם הנכס הכי חשוב שלך, לתוך פרויקט שאין לך מושג איך הוא יתקדם, מתי הוא יתקדם, מה יהיה בסופו – אפשר להבין את החשש מזה, זה חשש מאוד רציונלי.
היו"ר רחל עזריה
איריס, הזמן שלנו קצר, אז תנסי להתרכז בפתרונות. אנחנו יודעים מה הבעיות, ואתם ישבתם במשך חודשיים וייצרתם פתרונות, אז בואי נשמע אותם.
איריס פרנקל-כהן
לגבי הנושא הראשוני, נושא ההתקשרות – עצם ההתקשרות היא בעיה, מאחר שאדם הרבה פעמים מוצא את עצמו מתקשר בשעה שהוא לא מבין את העסקה, לא יודע את העסקה, חושש מהעסקה.
היו"ר רחל עזריה
אוקיי, אז זה לגבי האסיפה.
איריס פרנקל-כהן
רגע. האסיפה – לא די בה. עצם קיומה של האסיפה זה יפה, אבל אתה גם צריך לדעת מי עומד מולך. לצורך העניין הזה אנחנו מבקשים ליצור תהליך תלת-שלבי. השלב הראשון הוא הכנס. בכנס אתה בא ומציג את עצמך בפני הציבור, אומר מי אתה, מי החברה שלך, מה הניסיון שלך ומה אתה מציע במובן הכי בסיסי. עצם המפגש כבר יוצר להם איזושהי יכולת לפגוש אחד את השני ולעמוד כקבוצה מול יזם.

באותו מפגש הוא צריך להביא איתו מסמך שבו הוא מפרט את פרטיו האישיים, את פרטי עורך הדין שלו - - -
היו"ר רחל עזריה
עד עכשיו הוא לא היה צריך?
איריס פרנקל-כהן
לא, אין חובה, עד עכשיו לא היה כלום, כלומר, דופקים לך בדלת ואפשר להחתים אותך בלי שום הכנה מוקדמת.
היו"ר רחל עזריה
על הסכם מלא?
איריס פרנקל-כהן
כן.
היו"ר רחל עזריה
כי את המארגנים כבר פתרנו.
איריס פרנקל-כהן
בדיוק.

עכשיו, גם מבחינת היזם – הוא רואה מי הקבוצה שמולו והאם יש בכלל היתכנות בקבוצה הזאת. והקבוצה עצמה, קבוצת הדיירים, יכולה ללכת לעשות שופינג מול אחרים.

השלב הבא, לאחר שהוא הלך ובדק ברשות המקומית – ואם זה הסכם פינוי-בינוי הוא גם ישב ועשה איזשהו סיכום דברים עם הרשות המקומית, ואם זה תמ"א אולי יש לו כבר בקשה לקבלת מידע – זה מסמך עם יותר אינפורמציה, מסמך גילוי, עם רשימה של פרטים לגבי זהותו, ניסיונו, כוכבית לגבי תלונות שהיו כלפיו למשל, פרטים לגבי העסקה, מספר דירות מתוכנן כרגע – כאשר הכול בכפוף כמובן לשינויים שיכולים להיות. כלומר, איזושהי אמירה ראשונית לגבי מה שצריך להיות. ומותר לו להתחיל להחתים רק שבועיים לאחר מכן.
היו"ר רחל עזריה
אחרי אותה אסיפה?
איריס פרנקל-כהן
אחרי אותו מסמך גילוי.
היו"ר רחל עזריה
שמתרחש מתי ביחס לאסיפה?
איריס פרנקל-כהן
יכול להיות גם חודש אחרי.
היו"ר רחל עזריה
אבל אחרי האסיפה.
עינת גנון
אנחנו בעצם מחלקים את זה לשני שלבים.
היו"ר רחל עזריה
יש אסיפה, אחר כך מסמך גילוי, ורק אז אפשר להתחיל להחתים.
עינת גנון
לא, אני אחדד. אסיפה ראשונה היא מסמך כללי ראשוני על היזם ועל הפרויקט בכללותו. לאחר מכן היזם צריך לשלוח לדיירים מסמך גילוי נוסף, שבו פרטים הרבה יותר מסודרים ומעמיקים על הפרויקט, יחד עם איזושהי אסמכתה מהרשות המקומית על היתכנות הפרויקט, כדי שלא יגיד שהוא הולך לבנות מגדלים של 30 קומות באזור שידוע שתכנית המתאר קובעת 15.
איריס פרנקל-כהן
ואז יש ודאות, ורק אז הוא מתחיל להחתים.

אז עד לכאן הגענו, ובמקביל אנחנו עובדים על דברים שהם לבר-חקיקתיים, כמו אותו הסכם מדף, שאנחנו נמצאים בשלבים מאוד מתקדמים שלו ואני מקווה שהוא יונח. ברגע שהוא יקרה, לנציגות הדיירים תהיה יכולת להשוות את זה למשהו.

עכשיו, את אותו מסמך גילוי אנחנו מצפים שהוא ישלח גם לנציגות של הדיירים, ככל שיש כזאת, וגם למינהלת העירונית, ככל שיש כזאת.
היו"ר רחל עזריה
זה בעצם מנסה לתת מענה לנושא אחד שדנו בו, שזה העניין של האמון. אבל יש עוד די הרבה נושאים שחסרים בתוך הנושא של האמון, וזה עוד בלי לדבר על קשישים, תחבורה, תחזוקה ועוד הרבה נושאים שעלו.
איריס פרנקל-כהן
אגב, זה חלק מהדברים שהוא יוכל לומר במסמך הגילוי השני. הוא למשל יוכל להעריך - - -
היו"ר רחל עזריה
הוא יוכל להעריך, אבל אנחנו רוצים לבנות את הדרך. אפשרות לבנות עוד דירה ושהדירה תהיה מושכרת למשל. בכלל, זה גם פתח דיון על המקום של חברות הניהול.
איריס פרנקל-כהן
יש פה אירוע ענק, הוא חורג מעבר ל - - -
היו"ר רחל עזריה
אגב, אם מדברים על הפרדת סמכויות, הפרדת רשויות וחוסר יכולת של רשויות לשתף פעולה – אני חושבת שהעניין הזה הוא דווקא דוגמה לשיתוף פעולה יפה: אתם הבאתם חוק, הכנסת אמרה שיש פה עוד הרבה דברים שצריך לשים לב אליהם, ואתם חוזרים ועובדים על זה. אני חייבת לומר שזה יפה. אני שמחה שהתקדמתם, אבל הייתי שמחה אם הייתם עושים עוד איזה זינוק - - -
עינת גנון
התקדמנו, אבל יש עוד דברים שעדיין אינם בשלים להצגה.
היו"ר רחל עזריה
תודה. היועץ המשפטי, בבקשה.
תומר רוזנר
קודם כול אני רוצה לברך על העבודה שנעשית בממשלה בעניין הזה, ואנחנו כמובן נשמח להיות שותפים. חשוב מאוד שהוועדה תתווה את דרך הפעולה. כמו שאמרה יושבת-ראש הוועדה, באמת יש פה עניינים שנפלו על אוזן קשבת ואכן נעשית פה עבודה, אבל גם יש עוד הרבה מאוד דברים שכדאי לטפל בהם. אחד הנושאים זה האסיפה, ואני אעיר לגביו.

השאלה הראשונית היא איך היזם בכלל מגיע לעסקה. הנחת המוצא היא שיש יזם שמופיע מן האוויר והוא בעצם מוביל את התהליך מול הדיירים – מכנס אסיפה וכו'. אני חושב שהבעיה הראשונית אצל אנשים היא שבמקרים רבים הם טועים לחשוב שהיזם הזה מייצג איזושהי סמכות, איזושהי רשות, ולפעמים לצערנו הוא גם מציג את עצמו כך. לכן צריך להתייחס לשאלה הטרומית – עוד לפני בכלל שיש אסיפה – איך בכלל מגיעים למצב שיש אסיפה. זאת אומרת, האם יזם שהחליט שהוא עושה עסקת פינוי-בינוי בשכונה כלשהי יכול עכשיו לתלות שלטים שלפיהם הוא החליט לכנס אסיפה ובכך בעצם ליצור איזשהו מצג שמכריח את הדיירים להגיע לכינוס הזה? זאת שאלה שצריך לתת עליה את הדעת. כי המתכונת שהתפתחה בשכונות יותר חזקות עם דיירים חזקים יותר היא מתכונת טובה הרבה יותר – מתכונת שבה הדיירים מובילים את התהליך; שהם פונים למספר יזמים פוטנציאליים ומבקשים מאותם יזמים להתחרות מולם. זאת בעוד שההנחה לגבי האסיפה כפי שהיא מוצגת כרגע היא שזה לכאורה בהובלתו של היזם. לא שאני שולל את הדבר הזה, אבל כן צריך לחשוב על הטריגר שמוביל את האסיפה הזאת – האם צריך לדבר קודם עם הנציגות של הדיירים, ככל שישנה כזאת, ולקבל את ברכתה, או שכל יזם שעכשיו מחליט שהוא בונה בשכונה מסוימת, מפרסם מודעות. זו שאלה שצריך לחשוב עליה; האם לתת לדיירים את היוזמה.

אני רוצה להעיר הערת שוליים בהקשר הזה. אין ספק שהנושא של גיבוש הסכמת הדיירים, הדרך והערובות הדיוניות שבאמצעותן אנחנו רוצים להבטיח איזשהו הליך מסודר שיש בו בטוחות תהליכיות שנועדו להבטיח איזשהם איזונים ודברים שיכולים לסייע לדיירים לקבל החלטות נכונות ומתאימות – זו חשיבה מאוד נכונה. אני אגיד בסוגריים שהנושא הזה נכון גם להחלטות אחרות שמתקבלות בבתים המשותפים, כי היום ההסדר החוקי בחוק המקרקעין הוא הסדר מאוד מיושן וחסר. אנחנו נתקלים יותר ויותר בשנים האחרונות בצורך להסדיר בצורה פרטנית עניינים של החלטות לגבי בתים משותפים. נתקלנו בזה בחוק המארגנים. או למשל עשו הסדר פרטני בחוק שנוגע להתנתקות מספקי גז, הסדר מאוד מפורט, שאומר איך מתקיימת האסיפה ואיך מתקבלות ההחלטות. ועכשיו אנחנו נעשה הסדר ספציפי שנוגע לעסקאות פינוי-בינוי. לכן ראוי – וזו פנייה למשרד המשפטים – לעשות טיפול שורש בכל הנושא של הסכמות בתוך בתים משותפים, ונדרשת הסדרה יותר מובנית ומפורטת של תהליכי השגת רוב וקבלת החלטות בבית המשותף.
היו"ר רחל עזריה
עינת, תעני ואז אני רוצה לפתוח את הדיון.
עינת גנון
אם התקבל פה איזשהו רושם שאנחנו תומכים בגישה שפרויקט מתחיל מיזם – אז חד-משמעית לא. אגב, בכל המדריכים שפרסמנו ועתידים להתפרסם – שהם לא בגדר חקיקה – אנחנו ממליצים בראש ובראשונה שהתהליכים יתחילו מהדיירים; שהם יתארגנו, שהם יבדקו את התהליכים מול הרשות המקומית, שהם אלה שיבחנו מספר הצעות של מספר יזמים לפני שהם מתקשרים. כך שבנושא הזה אנחנו בהחלט רואים עין בעין כמוכם. היום יש גם את המינהלות העירוניות, שיכולות לסייע להם בכך. אבל עדיין יש לא מעט מקרים שבהם היזמים באים ומתדפקים על דלתות התושבים ורוצים להפחיד אותם.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו נפתח את הדיון. אורי אטינגר, ממרכז הגר, בבקשה.
אורי אטינגר
תודה רבה. הכותרת המאוד רחבה של הדיון, חששות של דיירים לחתום על הסכמים - - -
היו"ר רחל עזריה
אני רק רוצה לומר שאני אשמח לשמוע רעיונות ספציפיים ונקודתיים שנותנים מענה, כי אנחנו רוצים להתחיל להתכנס לכיוון החוק.
אורי אטינגר
אני רוצה להתייחס לשני נושאים, אחד לגבי מערכת היחסים בין עורך הדין לבין הדיירים, והשני לגבי הפער שיש היום בין הרגולציה שקיימת על הסכמי ארגון והדרישות שקיימות כתנאי לחתימה על הסכם ארגון, לבין הרגולציה, שכמעט ולא קיימת, לגבי עסקאות סופיות. נוצר פה איזשהו פער אבסורדי, ואמנם חלק מהדברים שנאמרו פה נותנים ראשית של מענה, אבל צריך לראות האם זה מתחיל ונגמר בחובת האסיפה.
היו"ר רחל עזריה
האם אפשר להעתיק את מה שעשינו בחוק המארגנים לפה?
איריס פרנקל-כהן
כן, בהתאמות מסוימות.
היו"ר רחל עזריה
פה זה אפילו צריך להיות יותר מפורט. כולל העניין של הפקיעה, של התחולה האקטיבית, נכון?
איריס פרנקל-כהן
נכון.
אורי אטינגר
כבר היום יש פקיעה רטרואקטיבית, זה משהו שנכנס בחוק - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל לא על עסקאות אלא רק על החתימה.
תומר רוזנר
גם לעסקאות.
היו"ר רחל עזריה
אה, נכון, הוספנו את זה בסוף.
איריס פרנקל-כהן
זה עתידי, זה לא רטרואקטיבי.
היו"ר רחל עזריה
נכון.
אורי אטינגר
בעצם מה שאנחנו רואים היום – לא ערכנו מחקר, אבל אנחנו מקבלים המון פניות, גם אנחנו וגם הקליניקה לדיור – זה שמאז חוק המארגנים מה שקורה בפועל זה שבגלל הרגולציה יזמים פשוט מוותרים על הסכמי הארגון. אנחנו רואים שמגיעים עם עסקה סופית או עסקה סופית שהיא מאוד לא ודאית, שהיא בעצם סוג של הסכם ארגון שמתחזה לעסקה סופית, שכולל בתוכו המון תנאים מתלים, דבר שמפחית עוד יותר את רמת הוודאות, כי היזם מגיע בשלב מאוד מוקדם ומחתים על עסקה סופית עוד לפני שהוא בכלל יכול לתת איזושהי רמה של ודאות לדיירים. ולכן יש פה פער שראוי לגשר עליו, ואני שמחה שיש תחילה של תהליך בהקשר זה.

הנושא הנוסף שאני רוצה לדבר עליו – אני יודעת שהקדשתם דיון לנושא הזה, אבל לא ראיתי פתרונות ואני לא יודעת מה עושים מול לשכת עורכי הדין. נכון להיום יש את כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ויש אפילו החלטה של לשכת עורכי הדין - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, הם עדיין עובדים על זה.
אורי אטינגר
אבל השאלה היא איפה זה ישב? זה ישב בכללי אתיקה? כי אני חושבת שאם הדברים האלה יושבים בכללי אתיקה זה יכול להיות משהו מאוד בעייתי.
היו"ר רחל עזריה
הם יביאו את זה לדיון, ואחרי שהם יביאו את זה אנחנו נראה איפה זה צריך לשבת. זה עדיין בעבודה.
אורי אטינגר
אני שמה סימן לשאלה לגבי השאלה האם זה צריך לשבת רק בכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. יכול להיות שצריכות להיות הנחיות בעניין. בנוסף, אני חושבת שעורך הדין של הדיירים אמור להיות הגורם שמשנה את פערי הכוחות המאוד דרמטיים בין הדיירים לבין היזם, שברור לנו למה הוא קיים. היום, בפועל אנחנו רואים המון חשדנות של הדיירים, שמחפשים מישהו שיסתכל על ההסכם שהם עשו עם עורך הדין. יש היום המון חשדנות אל מול עורך הדין, החל מהשלב של ההתקשרות מולו. דיירים לא יודעים מה הם צריכים לבקש. אפילו דיירים שהם פרואקטיביים ודיירים חזקים, שעושים מכרז ובודקים כמה משרדי עורכי דין – אפילו הם לא תמיד יודעים מה הם צריכים לכתוב בהסכם ייצוג. אז אולי אפשר להוציא המלצות שאומרות מה צריך להיות שם.
היו"ר רחל עזריה
זה יכול להיות חלק מהסכם מדף? כלומר, הסכם מדף גם לזה?
אורי אטינגר
איזשהו מכרז לדוגמה לעורכי דין.
היו"ר רחל עזריה
לייצר איזשהו הסכם מדף לעניין ההתקשרות של הדיירים עם העורך דין. תבחנו את זה?
איריס פרנקל-כהן
נבחן את זה.
היו"ר רחל עזריה
תודה. מיה עתידיה, אדריכלית מהעמותה "במקום", בבקשה.
מיה עתידיה
בודדנו כמה חששות עיקריים כדי להתייחס אליהם, למרות שברור שיש עוד. אחד הדברים שאנחנו נתקלים בהם: מכיוון שמדובר אצל חלק מהאנשים בבית ולא רק בעסקה, יש כל מיני נתונים שחסרים להם, שלא עוברים בחוזים. למשל, לפעמים אומרים את כמות המטרים אבל לא את כמות החדרים. או למשל, לא יודעים כמה קומות יהיו בבניין או איך זה ייראה. אלה דברים מאוד מהותיים, אבל הם לא מופיעים בחוזים. ולכן אנחנו רוצים להציע – לא יודעת בדיוק איך – לחייב שחלק מהפרטים יופיעו בחוזים, כדי שהבן אדם ידע איזה דירה הוא קונה, או לפחות איזושהי הבטחה לשיתוף בתכנון.
היו"ר רחל עזריה
זו תהיה אחת הדרישות בהסכם מדף?
עינת גנון
בוודאי שבהסכם המדף אנחנו מסכימים מקום שבו צריך לציין מה התמורות, זה ברור, אבל אנחנו לא נקבע בעצמנו מה התמורה.
היו"ר רחל עזריה
לא לקבוע מה התמורות, אבל שהתמורות יהיו גם במטרים וגם בחדרים.
עינת גנון
שוב, אנחנו לא רוצים לקבוע לשוק הפרטי איך להתנהל. אני מכירה סדרה של דוגמאות. יש דיירים שהחליטו שכולם מקבלים תוספת של 30 מ"ר – בנווה שרת בתל אביב – ולא משנה מה גודל הדירה המקורית. לעומת זאת, יש כאלה שרוצים באחוזים.
היו"ר רחל עזריה
לא, אבל מה שאומרת מיה עתידיה זה שבעצם לא כל דייר יודע לתרגם לחדרים. לכן צריך מידע גם לעניין החדרים. לא יכול להיות שיתנו מידע שהוא לא ברור. או למשל מישהו שיגיד "חדר נוסף", אבל לא יגיד מה גודל החדר. כלומר, צריך שיהיה - - -
עינת גנון
בחוזה המדף אנחנו בהחלט מפנים שצריך להיות מצורף גם מפרט.
היו"ר רחל עזריה
אוקיי, מפרט נותן מענה מבחינתך?
מיה עתידיה
לחלק מהדברים.
תומר רוזנר
לדעתי לא. הבעיה במפרט היא שכאשר - - - אז כותבים "לפי קביעת האדריכל".
מיה עתידיה
הרי כשאנחנו מדמיינים קניית דירה של כל אחד מאיתנו אנחנו - - -
היו"ר רחל עזריה
יודעים חדרים ויודעים מטרים.
מיה עתידיה
וגם יודעים איך זה נראה, למשל האם הסלון מחובר למטבח או שהוא בחדר נפרד.
היו"ר רחל עזריה
אז אני מבקשת מהמשרדים לקחת לתשומת לבם את העניין של החדרים והמטרים.
מיה עתידיה
אני גם רוצה להגיד שיכול להיות שהנושא של שיתוף בתכנון ייתן מענה לדבר הזה. כי אם אתה לא קובע מראש אז לפחות יש לך איזושהי הבטחה שהדייר יוכל לקחת חלק במראה של הדירה העתידית שלו ואיפה הוא יגור.
עינת גנון
את זה בהחלט לקחנו בחשבון; אנחנו קובעים במפורש שצריך אישור של התושבים באבני דרך מסוימות וצריך להגיש להם עדכון על שינויים.
היו"ר רחל עזריה
אוקיי, מיה, עוד נקודה אחרונה וקצרה, ואחרייך כל דובר יוגבל לשלוש דקות.
מיה עתידיה
דבר נוסף – הרבה פעמים אנחנו נתקלים בחוסר אמון במערכת העירונית-תכנונית במובן של התשתיות. אנשים מתקשרים אלינו ואומרים לנו, עושים לנו פינוי, הולכים להיות יותר תושבים, יהיו לנו פקקים, אנחנו לא רוצים את הדבר הזה. אז יכול להיות שצריך להכניס לחלק מהתכניות תנאים למימוש שקשורים לפתרונות של תשתית. כי זה באמת נכון שאם אין תחבורה ציבורית ואין פתרונות של הכבישים אז המקומות האלה הופכים להיות פקקי ענק. ואם אדם לא מעוניין להסכים על תכנית כי הוא לא רוצה לעמוד כל בוקר בפקק ביציאה מהחניה שלו – הוא צודק. ולכן צריך להכניס גם את הדברים האלה.

דבר שלישי זה בעיות שפה, שאין מה להרחיב לגבי זה.
היו"ר רחל עזריה
בעיות שפה אמורות להיות - - -
איריס פרנקל-כהן
אנחנו נתייחס לזה בהמשך.
היו"ר רחל עזריה
ענת רודניצקי, מאוניברסיטת תל אביב, בבקשה.
ענת רודניצקי
אני רוצה לדבר בקצרה על השאלה למה דיירים מלכתחילה לא אוהבים לחתום על הסכמים להתחדשות עירונית, ואני רוצה לחלוק מהניסיון שלנו.

בשנה האחרונה אנחנו משתפים פעולה עם החברה העירונית עזרה ובצרון ומאיישים תחנות מידע לתושבים ברחבי העיר. אגב, אני חושבת שזה דבר שהוא מאוד טוב, ותושבים באים אלינו, ללא תמורה כמובן.

עכשיו לגבי הבעיות. יש הסכמים שהם פשוט הסכמים לא טובים; הם חד-צדדיים, לא נערך עליהם משא ומתן. אין שום חובה לערוך משא ומתן בעסקאות מהסוג הזה בין נציגות הדיירים לבין היזם, שזה דבר שהוא בעייתי כשלעצמו.
היו"ר רחל עזריה
ענת, הנקודות שהועלו פה על ידי הממשלה, השינויים שמתכננים לעשות בחוק – זה נותן מענה לדברים? כי הם כן ידרשו אסיפה ומסמך ראשוני ומסמך שני.
ענת רודניצקי
אסיפה לא אומרת שהם ניהלו משא ומתן. באסיפה היזם יכול להציג - - -
היו"ר רחל עזריה
ענת, אם יש עוד משהו שאת חושבת שצריך להוסיף, אני אשמח לשמוע. אנחנו יודעים הרבה מהבעיות, ועכשיו אנחנו מנסים להגיע לפתרונות.
ענת רודניצקי
אוקיי, אז לגבי ההצעה שהוצעה כאן – אסיפה ומפגש כשלעצמם לא מארגנים קבוצה, לא מארגנים נציגות. ההנחה שיהיה מפגש שיגרום לזה שבסופו של דבר הדיירים יהיו מאורגנים היא הנחה שהיא לא נכונה. דבר נוסף, היזם לא מחויב בשם צורה לעבור ברשות המקומית לפני שהוא מחתים דיירים. יש יזמים שפשוט באים ומתחילים להחתים בלי שהם היו שם בכלל - - -
עינת גנון
אבל זה בדיוק מה שאנחנו - - -
היו"ר רחל עזריה
כן, זה משהו שעכשיו הם צריכים לעשות בשלב השני. זה היה אחד התנאים, מסמך היתכנות; שאי אפשר להחתים לפני שיש מסמך היתכנות.
ענת רודניצקי
אז זה באמת דבר שהוא מאוד חשוב, ומאוד חשוב להגיע לשלב מתקדם מול הרשות המקומית ולהבטיח שהדברים - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר, על זה ניתן מענה. מה עוד?
ענת רודניצקי
יזם יכול להציג הסכם מבלי שישנה חובה לנהל משא ומתן מול הדיירים. זאת בעיה מאוד מאוד מרכזית. בהצעה שפירטתם לא דיברתם על זה שתהיה חובה לנהל משא ומתן והדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין. כך שיזם יכול לבוא ופשוט להחתים הסכם חד-צדדי.
עינת גנון
לא הייתה שום כוונה שהם יבואו ויחתמו על נייר שהונח להם על השולחן.
ענת רודניצקי
אבל זה מה שקורה בדרך כלל, זה קורה הרבה מאוד פעמים.
היו"ר רחל עזריה
ענת, אבל זה חלק מהעניין של לדייק את העניין של העורך דין. זה בדיוק מה שאמרנו – שיהיה ברור מה התפקיד של העורך דין וזה גם יהיה בהסכם המדף. העניין הזה שהעורך דין ממומן בידי היזם – גם לזה אנחנו מחפשים פתרון. כך שבעצם העניין של המשא ומתן, אנחנו תוקפים אותו בשלוש דרכים: גם בהסכם המדף וגם בכך שצריך לעשות כמה שלבים עד שאפשר להתחיל להחתים. מה עוד?
ענת רודניצקי
חשוב לי לומר לגבי העורך דין שאני מכירה עורכי דין שמחתימים דיירים על הסכמים שבהם הם יודעים שהם מבטיחים לדיירים תמורות יותר ממה שהרשות המקומית המאושרת, ואחר כך הם אומרים שהרשות המקומית לא אישרה את ההגדלות האלה.
היו"ר רחל עזריה
מה עוד?
ענת רודניצקי
זהו.
היו"ר רחל עזריה
אני חושבת שדווקא לנקודות שהעלית יש לא מעט מענה בדברים שנאמרו על ידי משרדי הממשלה. תודה רבה. בקי כהן קשת, בבקשה.
בקי קשת
אני מרבנים למען זכויות אדם. אני רוצה לומר מספר נקודות. אחת, אני רוצה להתחבר לדברים של עורך הדין תומר, שהנושא הזה של התארגנות דיירים הוא קריטי, וראוי וטוב שיהיה עוד דגש ועוד תקצוב. אני חושבת שהנושא של המינהלת וההובלה להתארגנות דיירים הוא קריטי להצלחה שכולנו שואפים להגיע אליה. כי בשכונות יוקרה הדיירים מתארגנים בכוחות עצמם, אבל בשכונות אחרות זה לא יקרה, בטח לא מזה שתהיה איזה אסיפה. וגם, המינהלת בתור מענה – זה לא מספיק. אם לא תהיה עבודה יזומה של התארגנות קהילתית של דיירים, זה לא יוכל לקרות, לפי הניסיון שלנו. ולכן במקומות שבהם יש מינהלת רווחה מאוד פעילה ויוזמת המצב נראה מאוד שונה - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל מה את מציעה?
בקי קשת
באופן פרקטי אני חושבת שראוי שתהיה סמכות ותפקיד וגם תהיה ציפייה ממינהלות, והציפייה הזאת כמובן צריכה להיות מלווה בתקנים ותקציבים שיאפשרו עבודה יזומה להתארגנות קהילתית במקומות שבהם העירייה כבר החליטה לגביהם. הרי ברוב המקומות האלה זה לא שפתאום יזם מדמיין את זה, אלא יש תכנית שלפיה אמורה להיות שם התחדשות. אז במקומות האלה אני חושבת שראוי וטוב שתהיה עבודה יזומה של אגודה קהילתית, שיכולה לבנות את קבוצות הדיירים כך שיוכלו להיות דיירים מועצמים ודיירים בעלי יכולת להוביל. בעיניי זה יהיה שינוי מאוד משמעותי.
היו"ר רחל עזריה
בסדר.
בקי קשת
עוד נקודה, בקצרה. דיירים בדיור הציבורי – לפחות ממה שאנחנו ראינו במקומות מסוימים, הם לא מקבלים התחייבות שהדירות יהיו בגודל כזה שלא יעלו להם הסכומים. יש מושגים מאוד רכים, "ינחו", "יבקשו", ואז האנשים לא יודעים... נכון שהדיירים האלה לא חותמים, כי בעצם אין מקצוע, אבל ראוי שתהיה התחייבות ברורה. במסמך האחרון שראינו משתמשים במילה "הנחיה", "בקשה" וכולי, אבל רצוי שיהיה מובטח וברור שדייר לא ימצא את עצמו - - -
אורי אטינגר
לא רק רצוי; צריך לקדם תקנות.
בקי קשת
נכון.
חגי טולדנו
לארנונה? לתחזוקה? למה את מתכוונת? את צריכה יותר לכוון.
היו"ר רחל עזריה
סליחה, אבל אני לא הבנתי מה אמרת.
בקי קשת
אני אסביר שוב. בעצם ההתחייבות הייתה שדיירים בדיור הציבורי יוכלו לחזור לבניינים שלהם, לדירה חדשה, ובתנאי שהיא לא גדולה מדי – שזה 75 מ"ר לזוג ועוד 15 מ"ר לכל ילד, עד 90 מ"ר - - -
היו"ר רחל עזריה
סליחה, אבל זה לא טופל ב - - - ?
עינת גנון
זה טופל בחוק הרשות להתחדשות עירונית.
אורי אטינגר
אבל זה לא פתור עד הסוף, צריכות להיות תקנות.
עינת גנון
יש מתווה שהוצג בדיונים בעת חקיקת החוק. אנחנו אמנם עוד לא עדכנו את התקנות, אבל פועלים לפי אותו מתווה - - -
היו"ר רחל עזריה
אז יאללה, תתקינו את התקנות.
עינת גנון
אנחנו נתקין את התקנות, אבל אם יש מקרים ספציפיים תעבירו אלינו. כי החברות קיבלו הנחיה לפעול בהתאם, ולמיטב ידיעתנו הן פועלות כך.
היו"ר רחל עזריה
עינת, מה המועד להתקנת התקנות?
תומר רוזנר
מה החוק קבע?
עינת גנון
אנחנו קצת באיחור.
תומר רוזנר
מה המועד שהחוק קובע?
היו"ר רחל עזריה
לא, זה לא הוגן, כי לקח זמן עד שהקימו את הרשות וכו'. אבל נכון, הם באיחור.
עינת גנון
אמרתי, אנחנו פועלים בהתאם למתווה שהוצג בכנסת.
בקי קשת
עוד שתי נקודות מאוד קצרות. אני מגדירה קבוצה פועלת של אנשים עם צרכים, כלומר, אנשים עם נכויות, אבל גם קשישים וגם אנשים שחיים בעוני. באופן פרקטי אנחנו מדברים על זה שצריך להיות איזשהו סל של התייחסות לצרכים הללו, בין היתר כשעושים הגרלה על דירות וכשיש כמה בניינים. כלומר, אם יש אפשרות שבניין ייבנה יותר מוקדם או שיהיה צורך רק במעבר אחד, אז צריך שיהיה עיגון של האפשרות לעשות העדפה בתוך ההגרלות הללו באופן כזה שאפשר יהיה לתת דירות בבניינים הראשונים שמוכנים - - -
היו"ר רחל עזריה
יש לנו איך לעשות את זה?
איריס פרנקל-כהן
זה חלק מהדברים שאנחנו מביאים בתוך החבילה של הקשישים.
בקי קשת
אבל - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו עשינו כמה דיונים, בכמה נושאים, והיום אנחנו יותר בנושא של האמון בתהליך הזה. על הקשישים דיברנו ואנחנו עוד נדבר, והם עובדים על חבילה, ואני מקווה שזה יוכל להיכנס, בסדר? אבל זה פשוט לא לעכשיו.
בקי קשת
עוד דבר אחד - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, לא, את כבר ממש בחריגה של הזמן.
בקי קשת
אני רוצה רגולציה בנושא של מעלית, שתבטיח מעליות מספיק גדולות לכל סוגי - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל זה לא בדיון על האמון, זה לא בדיון הזה. תודה רבה, אמרת דברים חשובים, ואנחנו ממשיכים הלאה. אייבי בנימין, מהקשת הדמוקרטית, בבקשה.
אייבי בנימין
קודם כול כל הכבוד על הצעת החוק, אנחנו מברכים עליה. אני רוצה להגיד משהו מאוד חשוב לגבי התהליך של איך עושים פינוי-בינוי ברמה האסטרטגית. אנחנו חושבים שנקודת המוצא צריכה להיות הדיירים, לא העירייה, לא היזמים ולא אף אחד אחר. ולכן, אנחנו בעד שיהיה בחוק סעיף שאומר שלא יתחיל תכנון לפני תסקיר חברתי שעובר דירה-דירה ואומר מה הצרכים שלהם. אני אתן לכם דוגמה: אני נולדתי בשכונת תל כביר, שכונה קשה בדרום תל אביב. אימא שלי היום בת 80. אם אנחנו ניכנס לפרויקט כזה הוא יסתיים כשהיא תהיה בת 87. יש לה שלושה חדרים, היא לא צריכה ארבעה חדרים, ואולי, כדי להתמודד כלכלית עם הדבר הזה, יספיקו לה שתי יחידות של שני חדרים. ואז - - -
היו"ר רחל עזריה
אייבי, אני חייבת לומר שאתה מתפרץ לדלת פתוחה. אני מסכימה איתך לגמרי. זה נושא שנדון, זה היה בתוך הפתרונות של הקשישים, ומשרד המשפטים ומשרד השיכון יצטרכו להכין לפנינו את החבילה שהכינו לנושא של הקשישים, אבל זה פשוט לא לדיון הזה.
אייבי בנימין
לא, זה לא רק עניין של קשישים. אני אתן עוד דוגמה: יש אנשים דתיים, והם רוצים שבניין אחד מתוך הבלוק יהיה בניין דתי. כלומר, יש המון צרכים. לכן אני מבקש שיהיה בחוק סעיף שמבקש לא להתחיל תכנון אדריכלי-יזמי לפני תסקיר חברתי שבו עברו בית-בית ובדקו את הצרכים. אגב, זה יקל על התנגדויות, זה יקל על חתימות ועל עוד אלף ואחד דברים שאחר כך נתקלים בהם בפרויקט. זאת העצה של הקשת החברתית.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו קשובים לזה ואנחנו בודקים מה האפשרויות. יש לזה הרבה התנגדויות, אבל יכול להיות שהרבה מהדברים של התסקיר אנחנו נכניס בדרכים אחרות. נראה. אנחנו עובדים על זה.
אייבי בנימין
מבחינתנו זה תנאי סף לתכנון.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אני לא מתווכחת.
חגי טולדנו
רחל, רק נציין שהיום תנאי סף להגשת תכנית במוסדות התכנון הוא הסכמה של 60% מהתושבים. כלומר, כבר היום יש דרישה - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל זה לא ממש נותן מענה. אבל בואו נמשיך הלאה.
אסתי ורהפטיג בס
אגב, מינהל התכנון עושה עבודה כדי לתת הנחיות חדשות למוסדות התכנון בנושא של התחדשות עירונית. הם ידברו על זה בנפרד בישיבה אחרת.
היו"ר רחל עזריה
זה נושא שעלה פה בוועדה כמה פעמים, ואנחנו נשמע בהמשך אם זה אפשרי. מיכל רגב, בבקשה, ואחר כך ישי חסדאי.
מיכל רגב
אני תושבת קטמון ח'-ט', חברה בפורום האורבני. אני אשתדל להצטמצם, לפי בקשתך, לנושאים שקשורים בדיון. אני רוצה להתייחס בנקודות לכמה מהדברים שנאמרו פה.

אחת, מדברים פה על הצעדים, על מסגרת, אסיפה. אבל אני, בן אדם פשוט בשטח, מדמיינת לעצמי איך האסיפה הזאת נראית. אני חושבת שהאסיפה היא חשובה, אבל צריכים להיות תנאים שיבטיחו שלא כל הצועק גובר. מניסיון אני אומרת שלא תמיד קל לשמור אפילו על היכולת להציג שאלות ולנהל דיון מסודר.

שתיים, מניסיון של הרבה אסיפות, אני חושבת שחייב להיות סיכום של אסיפה – כל אסיפה שהיא – שכולל את עיקרי הדברים. והסיכום הזה צריך להיות מופץ גם שלא הגיע אבל גם לאלה שהיו שם, לצורך הערותיהם ובדיקה אם הסיכום אכן משקף את מה שהיה ואם יש למישהו משהו להוסיף.

דבר נוסף, שעליו אני מאוד מברכת – אני מודה שיש לי תפיסה איטית, וכשמתחילים להריץ לי מצגת עם הדמיות וכו' אני הולכת לאיבוד, ולכן צריך שהחומר יהיה לעיון, אם זה במינהל או בכל מקום אחר, מה שיאפשר זמן סביר לאנשים לגשת ולעיין בדברים האלה.

הערה לגבי העניין של יזמות תושבים וכו'. מצד אחד אני תושבת, מצד שני אני יושבת בוועדה שצריכה לראות את התמונה הכלל-שכונתית. ואתם בטח יודעים שאנחנו דוגמה של המון יוזמות, שבאות מכל מיני כיוונים, ואנחנו מוצאים את עצמו במצב שמצד אחד מישהו קיבל אישור לבנות משהו שחורג ב-30% מתכנית המתאר השכונתית, שרצתה לעשות סדר, אבל כן החליטו להפקיד את זה; ומצד שני יש עוד תכנית שהולכים להפקיד עכשיו, עם אותו סיפור. זאת אומרת, אנחנו נקרעים כוועדה; אנחנו אומרים, רגע, צריך להסתכל על כלל השכונה... ולכן אני חושבת - - -
היו"ר רחל עזריה
את מדברת על תבע"ות נקודתיות?
מיכל רגב
אני חושבת שכל דבר כזה היזם צריך להציג וגם להיות בקשר עם ועדה שכונתית. דרך אגב, אנחנו זכינו לזה עם אחד היזמים, שעשה לנו הצגה מאוד מסודרת ויפה של תכנית חלקית כזאת, כולל כל המסמכים לביקורת. אני חושבת שזאת צריכה להיות חובה של דיירים. תודה.
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה. ישי חסדאי, בבקשה.
ישי חסדאי
תודה רבה. אני מסכים עם היועץ המשפטי לגבי זה שהנקודה המרכזית, אולי נקודת הארכימדס, היא שבעלי הזכויות הבלעדיים בכל המתחם שבו זה קורה הם הדיירים. זאת בעוד שאנחנו מתייחסים ליזם כאל בעל הבית. וזה דבר שאולי פותח לנו הרבה בעיות והרבה פרצות, ולכן חייבים לשנות לגביו את התפיסה ואת היחס.
היו"ר רחל עזריה
אז איך היית משנה את זה באופן פורמלי?
ישי חסדאי
קודם כול, צריך שכל יזם, לפני שהוא מקבל אישור מהרשות המקומית, הוא צריך לקבל אישור מהדיירים. ולא לבוא לכל דייר בנפרד, אלא הוא חייב לגשת לדיירים כנציגות - - -
איריס פרנקל-כהן
הוא לא יכול אחרת.
היו"ר רחל עזריה
אבל אנחנו לא רוצים שהוא יקבל הסכמה מהדיירים ואז ילך לרשות המקומית, אלא אנחנו רוצים שהוא יבוא עם המידע מהרשות המקומית, כדי שהדיירים ידעו מה הדברים שהם יכולים לקבל.
ישי חסדאי
זה לא סותר. אין הכוונה ש - - -
היו"ר רחל עזריה
זה כן סותר. כי אתה בעצם מציע שהיזם יקבל אישור מהדיירים כשהם עדיין לא יודעים על מה. כי הרי הוא צריך ללכת קודם לרשות המקומית כדי לדעת מה.
ישי חסדאי
יש דברים שהוא יכול לברר אצל הרשות המקומית לגבי מה אפשרי מבחינה חוקית, משפטית וארכיטקטונית, כלומר כל הדברים הטכניים. דיירים בדרך כלל לא מסוגלים לעשות את התהליכים הללו, ולכן היזם הוא חשוב בתהליך. אבל הנקודה המהותית אצלי היא לשנות את התהליך, זאת אומרת, לייצר שיתוף פעולה שבו אין אוטוריטה ליזם, בניגוד להרבה מקרים שקורים היום.
היו"ר רחל עזריה
ישי, אני חושבת שכולם מסכימים איתך, אבל מה שאנחנו מנסים לעשות זה לתרגם את התובנה הזאת לדברים שיכולים להיות בחוק.
ישי חסדאי
אז מה שאני אומר זה לא שאי אפשר יהיה לפנות לרשות המקומית לפני שכל הדיירים כבר הסכימו. הכוונה שלי היא שחייבים לעגן את זה שלדיירים תהיה נציגות עוד לפני שהיזם עושה תהליכים. זאת אומרת שחייבים שמי שבאמת יוביל את התהליך יהיו התושבים. כלומר, שלא בהכרח היזם יהיה המוביל - - -
אסתי ורהפטיג בס
אבל מה אם אין להם נציגות? אז לא מגיע להם התחדשות עירונית?
ישי חסדאי
קודם כול, אצלנו בירושלים יש מינהלים קהילתיים שיכולים לקדם את זה. במקומות אחרים - - -
תומר רוזנר
לא, אתה גם יכול לדחוף להקמת נציגות - - -
ישי חסדאי
אז זאת נקודה שנייה - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר, זאת נקודה שעוד נצטרך לדייק אותה. נקודה חשובה.
ישי חסדאי
הנקודה השנייה היא בדיוק זה. בשביל לייצר את האמון צריך שמי שיקדם את התהליך המקדים ליצירה של כל התהליך יהיה גוף שלישי חיצוני. זה יכול להיות מינהלים קהילתיים, מינהלות, או שהרשויות המקומיות בעצמן - - -
היו"ר רחל עזריה
אני חושבת שאחד הדברים החשובים במה שאתה אומר זה שהרשות להתחדשות עירונית צריכה להיות מעורבת ושיהיו לה איזשהן שיניים בתוך התהליך הזה, וזה מה שבסופו של דבר יגרום לכולם להתנהג יפה. כשיודעים שיש לרשות להתחדשות עירונית יכולת להפעיל סנקציות בתוך התהליך הזה - - -
עינת גנון
אנחנו בהחלט חושבים איזה סנקציות אפשר לקבוע. דיברתי על זה בתחילת דבריי, במיוחד לגבי סיטואציות שיש הליכים פוגעניים. בנוסף, המינהלת מכירה היטב את המדיניות העירונית, היא מכירה את המתחמים הסמוכים, היא יודעת מה אפשר לקדם מבחינת - - -
היו"ר רחל עזריה
ומה קורה כשהיא היוזמת בעצמה?
עינת גנון
מאיזו בחינה?
תומר רוזנר
שיש לה ניגוד אינטרסים.
עינת גנון
תראו, אין ספק שזה מסוג הדברים שצריך להבהיר. אנחנו נמצא את הדרך - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אנחנו נדון בזה, אבל לא עכשיו.
ישי חסדאי
אני רוצה להתייחס לנקודה הזאת. באמת לדיירים לפעמים יש חוסר אמון כלפי מינהלות, וזה דבר שחייבים להתייחס אליו.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אני שמחה שהעלית את זה. ורדית מסטורוב, בבקשה.
ורדית מסטורוב
אני ורדית מסטורוב, אני עובדת בחברה של יעקב משה יזמות ותיווך נדל"ן. אנחנו מארגנים את הדיירים ומקשרים בינם לבין היזם.

הנושא פה זה אמון בין הדיירים ליזם. אנחנו נתקלים בהמון קשיים. כשאנחנו באים לשוחח עם דיירים יש את חוסר האמון, וכמובן שזה דבר הגיוני ומובן.

יש לנו בעיה גם כשאנחנו באים להתייעץ עם המינהלת להתחדשות עירונית, במקרה הזה ירושלים: אין שום גוף שמגבה אותנו. זאת אומרת, אם אני רוצה ליצור את האמון בין הדייר ליזם, אני אמורה לפנות אליהם. אלא שהמינהלת להתחדשות עירונית בעצם משחקת פה בשני כובעים – גם מהבחינה היזמית, שהיא יכולה להיות יזם לכל דבר; וגם, מצד שני, היא באה לדיירים ואומרת להם "בואו תקשיבו לנו, אתם יכולים להיעזר בנו" - - -
היו"ר רחל עזריה
אז את בעצם אומרת שגם מהצד של היזמים מערכת היחסים הזו היא מורכבת.
ורדית מסטורוב
מאוד. אם לצורך העניין יש לי דייר מבוגר או דייר שעתיד להיות דייר סרבן, האם אני יכולה להתייעץ עם המינהלת היום? אני לא יכולה. האם אני יכולה להגיש למינהלת את חוזה הפינוי-בינוי, שתעבור ותאשר אותו? שתיתן איזושהי חותמת?
היו"ר רחל עזריה
למה את לא יכולה?
ורדית מסטורוב
כי היא נכנסת במקומנו, כי יש לה כובע גם כיזמית. היא באה לדיירים ואומרת להם, רגע, אל תלכו איתם. היא בעצם המתחרה שלנו.
היו"ר רחל עזריה
את בעצם אומרת שאם את תחשפי בפניה מידע אז את בעצם חשפת מידע למתחרים.
ורדית מסטורוב
ממש ככה.
היו"ר רחל עזריה
אתם מודעים לזה?
תומר רוזנר
העלינו את זה כבר - - -
היו"ר רחל עזריה
זה ברמה שאי אפשר אפילו להתייעץ - - -
איריס פרנקל-כהן
אני לא מכירה את הפרטים שמוצגים פה, אבל - - -
ורדית מסטורוב
אני אחדד את זה. אם למשל יש דייר שאני כן ארצה עזרה לגביו – למה שהיא תאמין לי? למה שהיא תאמין ליזם? לכן צריך איזשהו גוף שלישי שיאשר את החוזה. הרי המטרה של הפינוי-בינוי היא מבורכת עבור כולם – הן מבחינת היזם, הן מבחינת הדיירים והן מבחינת המדינה – ולכן צריך איזשהו גוף ניטרלי ומסודר שיהיה אחראי על זה.
אסתי ורהפטיג בס
הנקודה של הדואליות של חלק מהגופים האלה, שהם גם יזמים, היא נקודה שמפריעה גם לנו, ואנחנו כן נקבע כללים בהקשר הזה.
היו"ר רחל עזריה
מצוין, אז אנחנו שומעים שיש התקדמויות. ברוריה שור, בבקשה. את נציגה של דיירים שעושים תמ"א 38?
ברוריה שור
אני עוסקת בקידום פרויקט של תמ"א 38, אחד מהם זה הריסה ובנייה אצלי בבית עכשיו, כך שאני מכירה את שני הצדדים. אני רוצה לצמצם את זה לשלוש דקות, אז אני אעבור ישר לעמוד 3. יש בעיה עם תיקון 74 של מס שבח. תיקון 74 של מס שבח - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע, למה לפתוח את מס שבח עכשיו?
ברוריה שור
אני אגיד לך למה. יש פטור שהוחל במקרים של תמ"א 38, שמקבלים אותו בתום ביצוע הפרויקט.

עכשיו אני אחזור לרקע. אני הייתי במאות אסיפות, הסתכלתי על בתים סביבי, ומה שאני יכולה לומר באינטואיציה זה שכמעט מחצית מבעלי הדירות בבניינים בכל השכונות, לא משנה איפה, הם אנשים שקנו את הדירה לפני 40 שנה, נשארו שם, מאושרים שם, והם לפחות בני 60. ופרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט של שבע שנים אם הכול זורם יפה, כך שבן אדם בן 65 - - -
היו"ר רחל עזריה
אני מסכימה, וכבר העלינו את זה כמה פעמים בדיון. אז מה הפתרון?
ברוריה שור
אני חוזרת לחוק. התיקון ההוא, תיקון 74, מגביל את קבלת הפטור ממס שבח לסיום הפרויקט. אני חושבת שבאותו תיקון 74 צריך להחריג את האוכלוסייה המבוגרת - - -
היו"ר רחל עזריה
כלומר, שמס השבח לא יהיה בסוף הפרויקט?
ברוריה שור
שאפשר יהיה למכור. כי הדיבור פה כל הזמן הוא על הסרבן – בין אם הוא סרבן, בין אם הוא סקפטי וכו'. אבל אני רואה את הבית שלי. הבית שלי מלא אנשים סקפטיים. אני נשארתי סקפטית. כי אם אני צריכה להיכנס לתקופה של מינימום שבע שנים, שבה אני לא יכולה למכור את הדירה... וגם, הערבויות שניתנות היום בפרויקטים של הריסה ובנייה הן ערבויות לא מספיקות ולא מתאימות. אני לא איכנס לשאלה למה, אבל אני אשמח להעביר לכם את החומר, אני מלאה בחומר.

ולכן, אם יחריגו את מס השבח לאנשים מבוגרים, כשיש לפחות 50% בבניין שחתמו על חוזה... אני מבינה שאי אפשר לתת החרגה לפי גיל בלבד, זה אבסורד. לכן צריך לראות שהמוכר ייתן התחייבות שהקונה... ושיהיה 50% אנשים חתומים על חוזה סופי, מה שיבהיר שיש גם היתכנות כלכלית וגם תכנונית. ויש לי עוד כמה רעיונות, אבל נגמר לי הזמן.
היו"ר רחל עזריה
תודה. נמצאת איתנו מיכל סופר, מרשות המסים. קודם כול תודה רבה שהגעת, אני יודעת שזה היה עבורך מאמץ. נשמח לשמוע התייחסות לרעיון שהעלתה ברוריה.
מיכל סופר
אני לא בטוחה שהבנתי על איזה כשל היא מדברת בתיקון 74.
תומר רוזנר
שקשיש רוצה למכור. אני אסביר את הטענה שלה. הטענה שלה היא שרוצים שקשיש ישתתף בפרויקט, אבל הוא לא רוצה. לא אכפת לו שייקחו את הדירה שלו לצורך הפרויקט, אבל הוא רוצה למכור אותה עכשיו וללכת. אז במצב כזה הוא לא יקבל את הפטור, כי הוא מכר לפני שהסתיים הפרויקט - - -
היו"ר רחל עזריה
ואם הוא ימכור אחרי שמסתיים הפרויקט הוא יקבל את הפטור.
ברוריה שור
שנה וחצי אחרי.
מיכל סופר
המצב הנוכחי הוא כזה: החוק קובע דחייה של יום המכירה למועד שבו הפרויקט יוצא לפועל. זאת אומרת, לא למועד החוזי אלא למועד שבו הפרויקט יוצא לפועל. עכשיו, המנגנון של הפטור בנוי בצורה כזאת שדייר שמוכר דירה ליזם ומקבל דירה בפרויקט זכאי לפטור, בתנאים ובמגבלות שקבועים בסעיף. עכשיו, אם לאחר התקשרות עם היזם הוא רוצה למכור את הדירה לצד ג', הוא עדיין יהיה זכאי לפטור ממס, כי מגיע לו פטור אישי לפי סעיף - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, אבל אנחנו לא רוצים את הפטור האישי. אנחנו אומרים, בואו ניתן לקשישים... דיברנו על דברים דומים, על דחייה של המס ועוד כמה רעיונות כאלה. שבעצם כאילו יש לו פטור אם הוא מוכר את הדירה ומקבל את הדירה המשופצת הגדולה החדשה. בעצם אנחנו יודעים שלקשישים אין שום אינטרס להיכנס לתכנית הזאת, אז אם אפשר לתת את אותו פטור לאנשים מגיל מסוים, גם אם הם מוכרים את הדירה וקונים דירה אחרת באיזו מין עסקת קומבינציה עם היזם, זה יפתור הרבה מהאתגרים האלה.
תומר רוזנר
לפני השלמת הפרויקט.
היו"ר רחל עזריה
כן, לפני השלמת הפרויקט. רגע, אני מנסה לחשוב – אין כפל מס שבח, נכון? זה בעצם אותו דבר, נכון? פשוט בגלל העניין הזה שאנשים מבוגרים נמנעים מהפרויקט - - -
מיכל סופר
כרגע החוק הקיים מאפשר את הפטור עם קבלת תמורה במזומן רק כאשר אותו מבוגר עובר לדיור מוגן. זה המצב הנוכחי. במסגרת הפתרונות שאנחנו מנסים לגבש אנחנו נבדוק גם את זה, אבל צריך לראות גם את העלויות הכספיות - - -
היו"ר רחל עזריה
ברור, ברור, אבל זה רעיון נקודתי - - -
ברוריה שור
אתם מדברים בתודעה שהדירה תימכר ליזמים. אבל ככל שאני מכירה יזמים – ואני מכירה – אין יזמים שייקחו עכשיו בכל בניין חמש דירות, זה לא קיים. מה שצריך זה לשחרר את השוק למכירת הדירה של אותו דייר סקפטי. שהדירה תשוחרר למכירה בשוק החופשי והפטור יהיה רלוונטי, אבל בתנאים. זאת אומרת, לא לכל מי שמתחשק לו, אלא שיהיו תנאי מינימום שלפחות 50% מהדיירים חתומים. כי כיום, כל הבניינים – אף אחד לא מתייחס אליהם. למה? כין אין 80%. מתי מגיעה האכיפה של חוק של דייר סרבן, סקפטי או איך שלא תקראו לו? רק כשיש 80%. ומה זה 80% בבית טיפוסי לגמרי של 16 דירות בארבע קומות? מספיק שקומה אחת לא נכנסת – ואין 80%. עכשיו, מה שאני מציעה, לשחרר את זה מהיזם, זה הגיוני בהקשר הזה, כי אין יזם שיקנה את זה. גם ככה קשה למצוא יזמים.
היו"ר רחל עזריה
תודה, ברוריה. יצחק ישראל, משכונת נווה שרת, בבקשה. אבל קודם שרה מילוא, שכונת יד אליהו. בבקשה.
שרה מילוא
האמת היא שהנוכחים פה, גם היועץ המשפטי, העלו הרבה נקודות שהתכוננתי להעלות, והם באמת דיברו על מה שאני כל הזמן מדברת. מהיום הראשון שהגעתי לוועדה אני אומרת שהשוט צריך להיות בידי הדיירים ולא בידי היזמים. לא ייתכן שיזם יבוא לאיזה שכונה, יתלה שלט, ויתחיל להגיד להם "זה המתחם שלי, אני עושה פה פינוי-בינוי". צריך לזכור שלרוב היזמים יש קשרים עם הרשות המקומית.

מה שצריך לעשות ברגולציה זה מסמך הנחיות ליזמים איך להתנהג איתנו. לכבד אותנו, זה דבר ראשון. לכבד אותנו, לכבד את הדעות שלנו, לכבד את מה שאנחנו רוצים. דבר שני, למנוע את האפשרות שחברה תבוא ותשב לנו בשכונה, תתלה לנו שלטים ותגיד "אני עושה לכם פינוי-בינוי". צריכים לחייב אותם להציע לדיירים את כל האפשרויות. מה, התמ"א לא טובה? התמ"א מצוינת. אז צריך להציע לנו הכול.

דבר שלישי, הם באים עם חוזה גמור. למה? אני אתן לכם דוגמה מאיפה שאני גרה. פתאום חברה מסוימת תלתה לי שלט מול הבית. הם עשו כנס, והם באו אליו עם חוזה סופי. זאת חברה חדשה שנכנסה לשוק. ומה מסתבר? שהוא קנה את החתימות מאיזה יזם שאני העפתי אותו מהשכונה לפני שנתיים בגלל ההתנהגות שלו. ועכשיו היזם בא עם החתימות, ובא העורך דין ואומר, הנה, יש לנו כבר חתימות שמונה שנים. אמרתי לו שזה פאסה.
היו"ר רחל עזריה
נכון, זה פאסה, זה היה החוק הקודם.
שרה מילוא
עשיתם את חוק המארגנים? יפה מאוד, טוב שהוא נכנס לספר החוקים. הבעיה היא שבשטח הוא לא קיים. אפילו מינהלת עירונית מתנהלת בניגוד לחוק ופועלת תוך ניגוד אינטרסים. אני לא רוצה להזכיר שמות פה, אבל אם אני באה מתל אביב אתם בטח יודעים על מי מדובר.

מה היא עשתה שבוע שעבר? תלתה שלט בבניין מסוים, שיש שם איזה יזם שאני מכירה אותו ומתלווה אליו ועוזרת לו, כי הוא מתנהל נכון. היא תלתה שלט והזמינה את הדיירים לכנס באותו היום שהוא עושה כנס.

לכן אני חוזרת על הדרישה שלי: המינהלת שקמה – אם צריך אני אלך לראש הממשלה ואבקש את הסמכויות שלה. אתם חייבים להקים מינהלת של הרשות, לא - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר, תודה. יצחק, בבקשה.
יצחק ישראל
בנווה שרת - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו לא שומעים - - -
יצחק ישראל
- - - שתסתיים כנראה עם 9,000 דירות, וכרגע מסתיים פרויקט של גרין-פארק, שחלקו כבר מאוכלס, שלבת שלי הייתה שם דירה. אמרתי לה, אל תבדקי את החוזה, זה בכלל לא מעניין, כי היזמים שם זה אלקטרה, אס-ג'י-אס, בריטניה - - -
היו"ר רחל עזריה
בלי שמות.
יצחק ישראל
לא משנה. בקיצור, יש שם יזם שעומד מאחוריו הון עצמי של כמה מיליארדי שקלים טובים, של הרבה ניסיון של מאות אם לא אלפי רבי-קומות, וזה נותן קצת שקט.

אבל אנחנו נמצאים כרגע בפרויקט אחר שהוא גדול פי שלושה. זה פרויקט שהולך להסתיים כנראה, ובקרוב יהיו 1,500 דיור. והיזם הזה הוא לא קבלן, הוא לא בנה שום דבר, הוא לא יזם, אין לו כסף, אין לו שום דבר. יש לו רק דבר אחד: שהוא עבד פעם בעירייה, הוא והחברים שלו. ובנוסף, כל מה שכתוב לגבי התנהלות של פינוי-בינוי לא היה: דבר ראשון, הדיירים לא בחרו אותו ואנחנו גם לא יודעים איך בחרו אותו, אלא פשוט העירייה הודיעה שבחרו אותו והיא לא הסכימה להסביר איך. דבר שני, אין לנו עורך דין שבחרנו – הוא זה שבחר את העורך דין. דבר שלישי, בחרנו נציגות דיירים – הוא נפנף אותה. אני בנציגות, לא נפגשנו איתו פעם אחת. הוא צוחק עלינו, הוא עושה מה שהוא רוצה, הוא מתקדם – והעירייה מאחוריו.
היו"ר רחל עזריה
ואיך אתם חתמתם?
יצחק ישראל
מישהו חתם, אני לא חתמתי, אני הולך להיות דייר סרבן עוד מעט.
היו"ר רחל עזריה
אבל השאר כן חתמו.
יצחק ישראל
כי אחרי 12 שנה אנשים מיואשים. ויש מסר חד-משמעי שהוא לא כתוב בשום מקום אבל אומרים אותו לאנשים, גם היזמים: אנחנו נמשיך עד שאתם תתייאשו, ואם לא תתייאשו לא יהיו לכם בתים בחיים, ולא יעזור לכם שום דבר, בסוף אנחנו ננצח. תראי, הייתה גם התארגנות של התושבים, אבל היא לא הצליחה. פשוט צחקו עליהם, כי הם לא ידעו מה הם עושים; לא היה להם עורך דין, לא היה להם בעל מקצוע, אז הם נשברו ונמאס להם - - -
היו"ר רחל עזריה
אתה יכול בבקשה לכתוב את הסיפור ולשלוח אותו לוועדה ולמשרד המשפטים?
יצחק ישראל
שלחתי אותו באלפי - - -
היו"ר רחל עזריה
לנו יש את הסיפור ואנחנו נעביר אותו למשרד המשפטים. יש פה בעצם שני דברים - - -
יצחק ישראל
אני העברתי לשרת המשפטים ולמבקר המדינה, ואמרו שאין זמן לבדוק כזה פרויקט.
היו"ר רחל עזריה
עזוב את שרת המשפטים, במשרד המשפטים יש - - -
יצחק ישראל
אני רק רוצה להגיד לך - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע, תן לי לעזור לך. אנחנו נדאג להעביר את הפרטים שלך למשרד המשפטים. חשוב לנו ללמוד את הסיפור כדי להסיק מה צריך לעשות בעתיד. וגם, משרד המשפטים יבדוק מה הדברים שנעשו, ואם יש דברים שלא אמורים לקרות – נראה מה אפשר לעשות.
אורי אטינגר
אפשר להתייחס למה שהוא אמר?
היו"ר רחל עזריה
לא, אנחנו בקוצר זמן. ד"ר עדינה עבאדי, בבקשה. ולפני זה עקיבא ניסים. בבקשה.
ניסים עקיבא
שלום. אני גם כן מתעסק בהתחדשות העירונית, אני מחתים אנשים. בעניין האמון אני דווקא הייתי רוצה את העזרה של המינהלת. כדי לבנות אמון בין הדיירים צריך אנשים שבאמת יהיה להם איזשהו סוג של ניסיון וידע. צריך שהמינהלת או כל גוף ממשלתי אחר יעשה קורס כזה לאנשים, יכשיר אותם לתחום הזה וייתן להם איזושהי סמכות לעשות את ההחתמות, ושיהיה נציג מהרשות להתחדשות עירונית שילווה קבוצה מסוימת של אנשים שעברו את הקורס הזה. אני חושב ששיתוף הפעולה הזה כן ייתן אמון. כשבן אדם יבוא עם תג שהוא עבר את הקורס הזה זה ייתן אמון לאנשים כן לשתף פעולה. כי נכון להיום, כמה שאנחנו מתאמצים – זה מאוד קשה. אנחנו עובדים על פרויקט יותר משנתיים ועוד לא הגענו ל-50% החתמות. זה מטורף. עושים פעם אחרי פעם כנס של דיירים ונציגים, אבל אנשים לא נותנים אמון, למרות שאנחנו שנתיים שם. ואני חושב שרק גוף שיכול לתת סמכות לאותם אנשים ולחבר את האמון – רק כך זה יצלח.
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה. עדינה, בבקשה.
עדינה עבאדי
השאלה שלי היא מה זה סירוב בלתי סביר. האם אדם קשיש ולא בריא מסרב סירוב בלתי סביר? למשל בבניין שלנו יש בחור צעיר שאיננו עובד, אביו קנה לו דירה, הוא משחק בדירה כמו במניות, ואני משערת לעצמי שנצטרך לפצות אותו בגלל סירוב בלתי סביר. הדבר הזה לא ברור לי, הוא לא היה בשום הצעת חוק קודמת.
עינת גנון
לא, זה נכלל בחוק המקורי. כבר בחוק המקורי יש הגדרה מהו סירוב בלתי סביר.
עדינה עבאדי
אבל זה צריך להיות כתוב פה.
עינת גנון
זה מוגדר בחוק המקורי.
היו"ר רחל עזריה
זה לא משהו שנוסף בחוק עכשיו.
עדינה עבאדי
בכל מקרה, תחשבו על זה. דיירים שלא גרים בכלל בבניין.
היו"ר רחל עזריה
טוב, תודה רבה. עורכת דין מירה בורנשטיין, ולפניה אביב טסה. בבקשה.
אביב טסה
שמי עורך דין אביב טסה, אני מייצג גם יזמים וגם דיירים. הייתי יושב-ראש צוות התחדשות עירונית של הלשכה ורמ"ש של איגוד חברות תמ"א 38. בנושא האמון – בשביל אמון צריך ידע, זמן והיכרות. אלא שלושת הדברים שצריך כדי לרכוש אמון. את הידע אני חושב שדווקא הרשות היא זאת שצריכה להנחיל לתושבים. כי בסופו של דבר אם היזם בא והוא זה שנותן את הידע – כמובן שזה יוצר חשדנות.

עכשיו, אני מדבר על ידע באופן כללי ברמת התהליכים. קודם כול, אני מברך על היוזמה וחושב שזה נכון, אבל שלא ייווצר מצב של עבודה שיווקית. כי כפי שזה נראה מבין השורות – כמי שהיה ב-1,000 אסיפות דיירים לפחות – אפשר לקחת את מה שאתם מנסים להציע ולהפוך אותם לאנשים שעושים את זה בצורה מתוחכמת ברמה השיווקית, כך שבסוף מי שידע לשווק יותר נכון הוא זה שייקח את הקופה. אבל אתם צריכים להבין שלא כל עסקה היא אותו דבר, לא כל יזם הוא אותו דבר ולא כל דייר הוא אותו דבר. צריך לעשות סדר ולהבין את התהליכים מהשטח.
היו"ר רחל עזריה
מה אתה מציע?
אביב טסה
אני אסביר. קודם כול, צריך לייצר תהליכים מוסדרים למספר מסלולים, ולא להסתכל על מסלול אחד. כמו שיש במסלול פינוי-בינוי מספר מסלולים, אז אותו דבר צריך לעשות מסלול יזם, מסלול דיירים ומסלול מארגן/מינהלת. כי כל מסלול הוא מסלול שונה לחלוטין.

דבר שני, יש דבר שנקרא תורת השלבים – ההסכמות השלביות. מה שאתם ניסיתם כרגע לייצר, שיביאו איזה מסמך ראשוני מהרשות המקומית – אני חושב שהרשות המקומית לעולם לא תביא מסמך כזה, זה לא קיים וזה לא יקרה. זה בעצם להגיד פה בשולחן דברים - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר, הבנו, אתה חושב שזה לא יקרה.
אביב טסה
אבל אני רוצה להסביר מה כן נכון. זו כוונה טובה, ואני רוצה להסביר איפה זה כן צריך להיות. קודם גברתי אמרה שלא צריך להגיד דייר סרבן. אני תמיד אומר דייר מתלבט. ההגדרה שלי היא דייר מתלבט, זו גם ההרצאה שאני נותן באוניברסיטה. וכדי להגיע לעסקה דרך הדייר המתלבט, השלביות עובדת בצורה הזאת: - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע, את הדברים האלה שלחת לנו?
אביב טסה
לא שלחתי.
היו"ר רחל עזריה
אז אולי תשלח, כי אני מרגישה שיש לך הרבה דברים לומר.
אביב טסה
תודה. בזמנו, שלחתי לאמנון כהן.

אני רק רוצה להגיד שלושה דברים בקיצור. אחד, בואו לא נלך רחוק רחוק, בואו נדבר קודם כול על זהות היזם. היזם צריך להגיד מה הניסיון שלו, מה הידע שלו - - -
היו"ר רחל עזריה
ואתה רוצה שזה יהיה באסיפה.
אביב טסה
כן. לאשר יזם. מבחינת הדיירים, הדיירים צריכים להגיד שני דברים: אחד, אנחנו ממנים נציגות, ושניים, אנחנו רוצים עסקה, כן או לא. עזבו כרגע מה העסקה, חמישה מטר או 30 מטר, זה לא רלוונטי - - -
היו"ר רחל עזריה
טוב, אנחנו צריכים לסיים.
אביב טסה
רגע, עוד 30 שניות.

ולמה? כי כדי לאשר את העסקה עצמה כל יזם צריך השקעה ביועצים, כדי להביא לדיירים משהו, אחרת זו סתם אחיזת עיניים. ואז, ברגע שיזם יודע שבאמת יש הסכמה רחבה, שבאמת רוצים את זה, הוא ילך לרשות המקומית, ישקיע ביועצים, ואז יעשו אסיפה נוספת. ובאסיפה הנוספת הוא יצטרך להביא כבר את התמורה הראשונית. ואז הם יגידו אם העסקה הזאת נראית להם או לא נראית להם. ואז, בשלב השלישי, הם צריכים למנות עורך דין, ואחרי זה הולכים לאותו הסכם אחרון.

וזה התהליך, זו תורת השלביות. כי הרי אי אפשר להגיע בבת אחת ולהביא את כל המסמכים ואת כל הדברים, כי זה יגרור רשלנות, אנשים יביאו סתם מסמכים וזה לא יצא נכון. כך שצריך לדעת לבנות את זה נכון, בשלושה מסלולים שונים, כי לא כל העסקאות אותו דבר.
היו"ר רחל עזריה
תודה. נשמח אם תשלח דברים לוועדה. עורכת דין מירה בורנשטיין, בבקשה.
מירה בורנשטיין
אני מירה בורנשטיין, עורכת דין ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון.
היו"ר רחל עזריה
בתור מה את מדברת?
מירה בורנשטיין
כמי שמייצגת עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית.
היו"ר רחל עזריה
דיירים? יזמים?
מירה בורנשטיין
רק בעלים. אני קוראת להם בעלים, כי הם לא דיירים, הם בעלים.

עוד נקודה קטנה שאולי צריך להכניס לראש – שמי שבעצם עושה את הפרויקט זה בעלי הקרקע ולא היזם.

אני רוצה לשתף אתכם בניסיון שצברתי במשך 18 שנה של ייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הכותרת שנתתם כאן זה איך ליצור אמון. אני נותנת לזה עוד תת-כותרת: איך לא ליצור אמון במקרים מסוימים. וזה משהו שאני נתקלת בו, ואני מניחה שגם הרבה מהנוכחים כאן. אני מדברת על מצבים שמסתובבים יזמים ומחתימים אנשים על חוזים שאין להם מושג מה כתוב בהם, כאשר במקרים הרעים התוצאות מתגלות אחר כך בבתי המשפט, ואם לא אז בדרכים אחרות שמעכבות פרויקטים. ולכן מה שאני מציעה בעניין הזה זה לאסור על יזמים להחתים על חוזים אם בעלי הדירות לא מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם. ואני מדגישה: מטעמם. כי לא פעם אנחנו רואים יזמים שבאים עם עורך דין מובנה בתוך הקבוצה שלהם והוא כבר מייצג גם את בעלי הדירות וגם דואג לאינטרסים של היזם.

אז זה נושא שמאוד צריך לשים עליו דגש, אולי גם בצורה של יחסי ציבור, של פרסום של משרדי הממשלה לאוכלוסייה, שייזהרו מהדברים האלה. ואני לא מדברת על אנאלפביתים או אנשים שלא דוברים עברית, אני מדברת אפילו על אנשים מן הישוב – גם הם לא יודעים לקרוא חוזה של פינוי-בינוי, שאפילו לי הוא חוזה מורכב.
היו"ר רחל עזריה
נכון, זה מאוד מורכב.
מירה בורנשטיין
אז זה הנושא של דווקא ליצור אי-אמון, או במילים אחרות, לא להיות פראיירים ולא להיות נאיביים, אלא להיות מיוצגים. ואני לא עושה כאן פרומו ללשכת עורכי הדין, פשוט זה נושא מאוד חשוב. וגם צריך לשים לב שהעורך דין הוא לא איזה מישהו שנכנס אתמול לתחום הזה, אלא שיש לו ניסיון והוא יודע על מה הוא מדבר ומכיר את החוק.

ועכשיו לנושא של יצירת אמון. אני איגע בכמה נקודות שאני נתקלת בהן לכל אורך השנים מצד בעלי דירות. אחד, הנושא של הביטחונות. זה נושא מאוד קריטי, ותמיד התשובה היא – וזה גם מקבל ביטוי בחוזים – שיש ערבות חוק מכר. אבל אני רוצה להזכיר שערבות חוק מכר היא מאוד קשה למימוש. אני לא פעם ניסיתי לכפות על יזמים להוסיף עילת מימוש וערבויות. הנושא הזה גם עלה בדיון שהתקיים בנושא של תיקון חוק המכר בנושא הערבויות, והבנקים נעמדו על הרגליים האחוריות ולא הסכימו להוסיף עילת מימוש לערבויות בנקאיות של חוק המכר. אבל אני חושבת שבפינוי-בינוי מאוד מאוד חשוב שתהיה עילה נוספת למימוש, כלומר, שאם היזם לא מסר את הדירות שהוא אמור למסור תוך פרק זמן מסוים מהמועד הנקוב, תהיה עילת מימוש של הערבות.
היו"ר רחל עזריה
זה משהו שאפשר ל - - - ?
אסתי ורהפטיג בס
בחוזה המדף - - -
היו"ר רחל עזריה
בחוזה המדף יש את זה כבר?
איריס פרנקל-כהן
לא, מטפלים בזה.
מירה בורנשטיין
עוד נושא, שכבר פניתי בקשר אליו, זה ההיבט של הבטוחות. צריכה להיות הבהרה של רשות המסים שאם בעל דירה נקלע חלילה למצב שהוא מממש ערבות בנקאית – שלא יחול עליו חיוב במס. כי יש כאן איזו אי-בהירות מאוד גדולה ואנשים שואלים לגבי זה.

נושא נוסף הוא הנושא של קרן תחזוקה. זה נזכר בתור המלצה או לא המלצה - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, זה נושא מאוד חשוב, קיימנו על זה כמה דיונים, קיימנו דיונים שבהם פתחנו את הנושאים, אבל עכשיו אנחנו בדיונים שבהם כבר מנסים להגיע לפתרונות.
מירה בורנשטיין
אז אני מציעה פתרון. שיהיה חיוב של יזם... כי נזכרו כאן הקשישים, העניים - - -
היו"ר רחל עזריה
זה חלק מזה, זה היה נושא שדנו בו במפורש.
מירה בורנשטיין
אז נושא אחרון שאני רוצה להתייחס אליו – בכנסים שמתקיימים בפרויקטים של פינוי-בינוי, וגם בתמ"א במידה מסוימת, היזמים ועורכי הדין חייבים להבהיר לבעלי הדירות שאין ודאות תכנונית. מישהו כאן דיבר על זה שבעל הדירה רוצה לדעת כמה חדרים ואיזה קומה – אבל זה בלתי אפשרי.
היו"ר רחל עזריה
זה גם מופיע בהסכם המדף, נכון?
תומר רוזנר
נכון.
היו"ר רחל עזריה
זה כתוב.
מירה בורנשטיין
אני לא חושבת שזה מופיע בהסכם מדף.
היו"ר רחל עזריה
לא, הכוונה היא שאנחנו בונים עכשיו את הסכם המדף.
מירה בורנשטיין
אני חלק מהצוות שמנסח את החוזה הזה - - -
היו"ר רחל עזריה
וזה לא מופיע?
מירה בורנשטיין
זה לא - - -
עינת גנון
מירה, אולי לא הבנו אותך. מה בדיוק את רוצה שיהיה?
מירה בורנשטיין
אני רוצה שיהיה ברור לבעלי הדירות שבפרויקטים של פינוי-בינוי שמצריכים תב"ע בסמכות מקומית או מחוזית אין דרך להגיד להם איזה קומה, איזה כיוונים, מה השטח המדויק, כמה חדרים ואיפה יהיו השירותים. הם צריכים להבין את הדבר הזה, כי אחרת זה יוצר ציפיות מוגזמות ומופרכות שבסופן שבר. תודה.
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה. עמי סופר, מעזרה ובצרון, בבקשה.
עמי סופר
אני מנהל פרויקטים של פינוי-בינוי בעזרה ובצרון, ואני גם עברתי בעצמי פינוי-בינוי, בנווה שרת. אני רוצה להתחיל באמירה שקצת חבל לי שהוועדה הזאת משמשת פלטפורמה להוצאת דיבה של עזרה ובצרון, ואני אשמח אם תקפידו לא לאפשר אמירות מהסוג הזה.
היו"ר רחל עזריה
אז בוא אני אגיד לך מה אני למדתי מהיושב-ראש המיתולוגי של ועדת הכספים: מותר לומר הכול. אין בכניסה של שער פולומבו הנחיות מה מותר ומה אסור להגיד. זכותך עכשיו להגיב.
עמי סופר
נאמרה אמירה על איזה פרויקט שבו חברת עזרה ובצרון נכנסה ודחקה רגליים של איזה יזם. במקרה הזה מדובר בפרויקט שאני מכיר אותו מקרוב ואני יכול להגיד שלא היה ולא נברא.

כל מה שנעשה פה בוועדה זה דברים מבורכים כדי להסדיר את כל הנושא, שבאמת היה ג'ונגל אחד גדול. אבל צריך להיזהר שנוסח החוקים לא יהפוך לאיזשהו צ'ק ליסט שבו אפשר בקלות לעשות וי על כל דבר - - -
היו"ר רחל עזריה
איך אתה מציע לעשות את זה?
עמי סופר
איזונים. לדוגמה, אם אומרים שצריך לעשות סקר חברתי, אז צריך גם קריטריונים של איכות של הביצוע, של התוכן ושל תכלית. כי אני יכול היום בתור יזם להביא מישהו שיש לו תעודה - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל איך מכניסים דבר כזה בחקיקה? נכון, יש סכנה שהכול יהיה צ'ק ליסט, אבל זה מה שאנחנו יודעים לעשות בחקיקה.
עמי סופר
אז יכול להיות שהאיזון הנכון הוא שהמינהלות להתחדשות יהיו סוג של בקרת איכות.
היו"ר רחל עזריה
כן, זו הדרך היחידה שאנחנו חשבנו.
עמי סופר
עכשיו, חלק מהעניין של בניית אמון זה להציג מצג מאוזן של מה שמקבלים. זה לא מספיק רק לדעת כמה חדרים, כמה מטרים, איזה קומה וכמה דיירים ייכנסו; צריך להכניס לאותו מצג גם מה הדברים הפחות חיוביים שיהיו. היום באים ואומרים, אתם תקבלו דירה תמורת דירה, בלי כסף. אבל ה"בלי כסף" הזה עולה מאוד ביוקר: הם נכנסים לדירה שהארנונה אולי מאוד יקרה, שעלות הבית מאוד יקרה. לכן צריכים לתת הערכות שהן יחסית מבוססות לגבי ההוצאות העתידיות. צריך שזה יהיה חובה. כלומר, שהמצג יהיה מאוזן – לא רק הדברים הטובים שהם מקבלים אלא גם הסכנות שיש.

יש גם כן הצטברות ידע של פרויקטים שבדרך ושבוצעו. אני חושב שהוועדה עשתה את זה, אבל יש מקום מאוד גדול ללכת וללמוד מדברים שכבר קרו בשטח ולהוציא מזה ידע נוסף. לדוגמה, החוזים האלה שבאים עם כוכבית קטנה, שמבטיחים ומבטיחים, אבל עם כוכבית שאומרת "ככל שהרשות תאשר" – זו באמת בעיה מאוד גדולה, וצריך לשכלל את הנגישות של הרשות לנתינה של המידע הנכון, ובנוסף, אני חושב שהתשובה של זה היא שבמקום לבוא ולהחתים על חוזה שאומר מה מקבלים, צריך להחתים על חוזה שהוא בשלבים. ואני לא מדבר על חוק המארגנים, אלא ברמת התמורות. אם יזם רוצה להגיד בדיוק מה הוא נותן הוא צריך לעשות השקעה של אלפי ועשרות אלפי שקלים כדי לקבל פרוגרמה ותסקיר כלכלי של מה שיהיה שם – ומדובר בהרבה כסף. ואם הוא יעשה את זה בכל פרויקט, אפילו אם אין לו עדיין כדאיות כלכלית – זה לא כלכלי לעשות את הבדיקות האלה. אבל כן אפשר לעשות שהחוזה המקדמי יהיה בשלבים, כלומר, אם תקבל כך וכך אפשר להמשיך, ואם זה לא יקרה אז יש לך אפשרות להפסיק. וצריך לעשות את זה בצורה כזאת - - -
אסתי ורהפטיג בס
אתה מדבר על חוק המארגנים?
עמי סופר
המארגנים מדבר על אחוזי חתימות והתקדמות בתכנית, אבל הוא לא מדבר על... לדוגמה יש לי פרויקט שתאורטית לפחות יש לי אפשרות לעשות תמ"א 38, אבל באותה מידה גם אפשרות לפינוי-בינוי, והדיירים לא רוצים להיכנס להתחייבות כל עוד הם לא יודעים מה קורה. אלא שכדי לתת אמירה מאוד ברורה לגבי מה יקרה, אני צריך להשקיע עשרות אלפי שקלים בשביל לבדוק את זה.
אסתי ורהפטיג בס
אתה יכול לא להחתים אותם עד שאתה לא יודע, או להחתים אותם - - -
תומר רוזנר
לא, הוא אומר שכדי להיכנס להשקעה הזאת - - -
היו"ר רחל עזריה
טוב, אנחנו נאלצים לעצור פה. חזקיה העצני, לשכת שמאי המקרקעין, בבקשה.
חזקיה העצני
שלום. גברתי אמרה שהנושא של הדיון כאן הוא אמון, הדייר הסקפטי. אני רוצה לדבר קצת מהניסיון שלי וממה שאני שומע כאן סביב השולחן. כל מי שיושב כאן רוצה שתהיה התחדשות עירונית, כי זה בעצם מצב של ווין-ווין, כולם מרוויחים מזה – גם היזם וגם הדיירים. אבל כדי שבאמת יהיה פרויקט, היזם צריך לדעת שהוא מרוויח. מצד שני, לא צריך לשכוח שבעלי הזכויות הם בעלי הדירות. מהניסיון שלי אני יכול להגיד שגם בין בעלי הדירות יש כאלה שמושכים לכל מיני כיוונים ויש כאן איזשהו מתח מובנה, ואני מבין שהמהות של הדיון הזה היא לפתור את המתח המובנה הזה.

כאשר אנחנו מדברים על היתכנות, ההיתכנות היא לא רק תכנונית; אנשים כאן אמרו שלעיתים לא יודעים מה יקבלו בסופו של יום, ואני יכול להגיד שפה בירושלים אפילו במיילים אתה מקבל מה יהיה בסופו של יום, מה המסגרות. אפשר לבנות איזושהי תכנית תכנונית. אבל התכנית התכנונית היא לא חזות הכול, צריך להבין שהתכנית הכלכלית היא בעצם המשקפת של כל התכנית התכנונית הזאת. כי אם מצד אחד היזם יודע מראש שאין לו רווח, הוא לא ייכנס לפרויקט. מצד שני, הדיירים לא יודעים אם היזם מרוויח יותר מדי, ואם כן הם יתחילו לעכב לו את הפרויקט עם כל מיני דרישות, כי היום הזכויות הן שלהן.

אני יכול לתת דוגמה עם חברת מוריה פה בירושלים. חברת מוריה מממנת מראש את האדריכל, את השמאי, עושה את הבדיקות מראש, ואחרי זה היא באה לדיירים ואומרת להם שזה המקסימום שאפשר להוציא עבורם, ואז יוצאים למכרז יזמים, כאשר היא מביאה את היזמים בעצמה. וכאשר החברה להתחדשות עירונית נכנסת, הדיירים רואים שיש פה גוף אובייקטיבי ממלכתי שעושה את הבדיקות, וזה בעצם מנמיך את מחיצות האי-אמון בין היזם לדיירים, דבר שמאפשר לפרויקט לצאת לדרך.

לכן, כאשר אנחנו מדברים על הורדת האי-אמון, אני חושב שכבר בתחילת הדרך, באסיפה הראשונה, הרשות להתחדשות עירונית או כל מינהלת אחרת שתקום יבואו עם דוח לפי תקן 21, שגם בודק את המצב התכנוני האפשרי וגם מסכם את המצב הכלכלי, ואומר לדיירים: זה המקסימום שאפשר להיכנס לפרויקט הזה כדי שהוא יהיה רווחי ויהיה לכם תועלת ממנו בסופו של יום.
היו"ר רחל עזריה
תודה. אחרון, ישי איצקוביץ'. בבקשה.
ישי איצקוביץ'
תודה רבה. ראשית, הערה לעורך דין רוזנר. אני חושב שההצעה שלך לתקן באופן יסודי את עניין הנציגות הוא באמת קריטי, כי בעצם אין מעמד לנציגות בעניין ההתחדשות העירונית.

אני עוד מאלה שמאמין בסיסמה של ווין-ווין. יכול להיות שזה נובע מזה שאני מייצג לא מעט דיירים ואני מיישם את ה'אני מאמין' שלי בפועל. ולכן אני בעד הרבה מאוד פתרונות שעולים פה, מתוך ראייה שהם קודם כול משרתים את הפרויקט. ואני עדיין מאמין שמה שמשרת את הדיירים משרת בסופו של דבר גם את היזם.

יחד עם זאת, צריך לזכור שלא לשפוך את התינוק עם המים. אני חושב שהסדר נכון צריך להיות קודם כול הסדר שהוא ישים וקוהרנטי בכל רמות החקיקה. צריך גם לזכור שיש צדדים שלישיים. אני רוצה להמחיש זאת בקצרה בשלוש דוגמאות שגם עלו בדיון הזה.

בעניין המידע התכנוני צריך להבין שהמידע התכנוני הוא לא תמיד בשליטתו של היזם. אתה ניגש לראשי רשויות – ואני לא מדבר על רשות שלא רוצה בכלל התחדשות עירונית, אלא דווקא על מקרים רגילים – ושיתוף הפעולה ברמת התכנון הוא לא תמיד מלא, ולא תמיד אפשר לקבל תיק מידע. אני לא אגיד לכם כמה זמן זה לוקח. ולכן צריך לחשוב איך עושים זאת. וגם צריך לעשות הבחנה בין פינוי-בינוי לתמ"א 38; הוודאות התכנונית היא אחרת. אגב, אני חושב שהפתרון הנכון הוא שלדיירים יהיו יועצים מהיום הראשון, דהיינו, עורך דין מהיום הראשון ומפקח מהיום הראשון. יש אמירה היום שבפרויקטים של פינוי-בינוי דיירים מקבלים מפקח; המפקח הוא לא רק לבנייה, הוא גם למשא ומתן.
היו"ר רחל עזריה
אבל מי מממן את זה?
ישי איצקוביץ'
היזם, כמו כל נותני השירותים האחרים. אבל יש הסדרים שחיים איתם. אז זה לגבי המידע התכנוני.
היו"ר רחל עזריה
יש לך הצעה לגבי ההסדרים?
ישי איצקוביץ'
כן, ואני גם אשלח. אגב, אני חושב שהרשות המקומית צריכה להיות יעילה מספיק כדי שהמידע יהיה נגיש גם לדיירים וגם ליזם. אם דיירים ניגשים הם צריכים לקבל מידע. כמובן שאם יש רשות מקומית שיש לה תכנית כוללנית זה הרבה יותר קל, אבל אם לא, אז הדברים הרבה יותר מורכבים.

נקודה שנייה שעלתה פה זה עניין החדרים. אני מצטרף לעורכת דין בורנשטיין – בפינוי-בינוי העניין של להגיד כמה חדרים יהיו כבר בזמן חתימת ההסכם זה אשליה, זה להשלות את הדייר. כי אי אפשר לדעת, כי עוד אין תב"ע. ומעבר לכך, מבחינת הקוהרנטיות, דיני תכנון ובנייה מדברים על שטחים, הם לא מדברים על חדרים. יחד עם זאת, אני מקווה שבחוזה המדף יהיה את ההסדר המקובל שלפיו דיירים רשאים לעשות שינויים פנימיים ומחיצות וחדרים ללא עלות. אז זה למעשה הפתרון הישים, בעוד שלקבוע בחוזה שמספר החדרים יצוין בהסכם הראשון זה דבר לא ישים ויכול סתם להשלות דיירים.

נקודה אחרונה שעלתה פה זה אכלוס הבניינים. אני בכלל לא בטוח שאם יש מספר בניינים אז נכון הוא שכל הדיירים החלשים יהיו בבניין אחד. להפך, אני חושב שצריך לפצל אותם בין הבניינים ובכך לחזק אותם.

ולכן, לסיכום, אם באים בטוב ומתוך רצון לעזור לדיירים, אז צריך לעשות את זה בשום שכל ולחשוב על האפקטיביות של הפתרונות האלה ברמת היישום.
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה. יש דוברת נוספת, מאיה ממוזאיקה. בבקשה.
מאיה פרנקפורטר
אני מאיה פרנקפורטר מעמותת מוזאיקה. רציתי להמשיך את העניין של ליווי הדיירים. אני חושבת שצריך ללוות אותם גם בליווי חברתי, ליווי סוציאלי. צריך עובד סוציאלי שייתן ליווי פרטני לדיירים, כדי לעזור להם לפתור את הבעיות הפרטניות. זה מאוד יכול לעזור בעניין של האמון, כי אדם יודע שהוא לא עומד מול מערכת גדולה אלא יש מישהו שיכול ללוות אותו בתהליך ולעזור לו להתמודד עם הקשיים שלו בעניין הזה.

גם רציתי לדבר על עוד תפקיד של המינהלת המקומית להתחדשות עירונית: גם בנושא השיווק ומתן מידע. דיברתם הרבה על כך שאמון וחששות נובעים מזה שיש חצאי מידע, אבל חסר מידע לציבור בכלל על מה זה התחדשות עירונית. ובכלל, כל מה שעולה פה לגבי הזכויות החדשות שעולות בחקיקה – זה משהו שצריך לעשות עליו קמפיין, כדי שהדיירים, בעלי הדירות, ידעו שיש להם זכויות שאולי הם לא מכירים. למשל, המינהלת צריכה לעשות קמפיינים בגישה רחבה יותר, כלומר, לגשת לתושבים, לפנות אליהם באופן ישיר, ולא לחכות שהדיירים יבואו אליהם.
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה. משרדי הממשלה, אתם רוצים להתייחס? טוב, אז קודם כול אני רוצה לברך את משרד המשפטים ומשרד השיכון, אני רואה שאתם עושים עבודה מאוד רצינית. וגם את רשות המיסים, אנחנו אוהבים אותך, שתדעי. וגם לאוצר אנחנו נפרגן. אני באמת חושבת שאנחנו בנתיב הנכון, ואמנם יש פה עוד עבודה, אבל אני חושבת שאנחנו יכולים לעשות אותה.

עלו פה מספר דברים – גם העניין של האסיפה, גם העניין של הסכם המדף, גם הכללים של ההתנהלות סביב ההסכם, השלבים שהגדרתם, שזה מעולה. עלו עוד כמה נושאים, שחלקם אמרתם שייכנסו. העניין של הגדרת מספר חדרים ומטרז' זה גם משהו שדיברנו עליו. גם דיברנו על כך שתעשו עבודה יחד עם לשכת עורכי הדין. עלה גם עניין התסקיר החברתי, ועלה העניין של קומות נמוכות לקשישים ונכים. בהסכמי המדף עלה הרעיון שתהיה בטוחה יותר טובה מאשר ערבות חוק מכר. עלה גם העניין שאנשים לא יודעים שחוק המארגנים עבר. זה משהו שכל פעם חוזר על עצמו, וזה באמת אחד הדברים הכי מתסכלים, שאתה עובד ועובד ועובד על חוק, אבל אנשים לא מכירים. אז נכון שיש את הפייסבוק, אבל זה לא באמת פתרון הגיוני לכך שאנשים ידעו את הזכויות שלהם.
חגי טולדנו
מתוכנן מהלך של קמפיין, אבל כדי שנוכל לעמוד במאות ואלפי הפניות שהגיעו אלינו אנחנו נערכים כרגע להקמת מוקד ונכשיר אנשים שיוכלו לענות לכל הטלפונים. כי לפני שעולה קמפיין חייב להיות אתר ומוקד מענה.
היו"ר רחל עזריה
ברור. עלה גם העניין של פקיעת תוקף אקטיבית להסכמים. יש גם את העניין של יחסי מינהלות ויזם, שאמרתם שתבדקו את זה. גם דיברנו על זה שלמינהלות להתחדשות יהיו שיניים לגבי הסכמים לא מוצלחים או בכלל - - -
איריס פרנקל-כהן
צריכות להיות שיניים למישהו.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, למישהו. כשיהיו שיניים למישהו אני חושבת שזה ישנה את המאזן. ובנוסף, דיברנו גם על המקום של הבעלים, הדיירים, בתוך כל התהליך הזה. עוד לא הבנו איך בדיוק לעשות את זה, אבל זה משהו שהוא חשוב לנו. לגבי רשות המסים עלה גם הנושא של הקשישים, של מכירת הדירה ופטור ממס שבח – שהוא לא יהיה רק עבור מעבר לדיור מוגן.

זהו, אלה הנושאים שעלו. אני רוצה להודות לכולם, אני חייבת לומר שבשבילי החוק הזה מרגיש ממש שליחות. יש הרבה אנשים שצריכים לעזור להם בעניין הזה – גם לאנשים שכבר היום נמצאים בתהליך הזה וגם לאלה שעוד לא נולדו, שאם לא נדאג לעניין הזה הם ממש ישאלו אותנו איך הפקרנו אותם.

יש עוד כמה נושאים גדולים – הנושא של תחזוקת מבנים, הנושא של קשישים, הנושא של תסקיר חברתי ויש גם את הנושא של תחבורה. הדיון הבא יהיה ביום שלישי או רביעי הבא. השאלה מה תוכלו להציג בשבוע הבא. האם תוכלו להציג את עניין הקשישים?
איריס פרנקל-כהן
אנחנו יכולים להציג את הרעיונות, אבל הם עוד לא סדורים.
היו"ר רחל עזריה
זה טוב להעלות רעיונות. אז ביום שלישי או רביעי אתם תעלו את נושא הקשישים. אחרי הישיבה הבאה יש לנו עוד שני נושאים, ואני מבקשת שתנסו לעשות את זה כמה שיותר מהר, כדי שנוכל להתכנס כבר בחודש הקרוב ונסגור את עניין תזכיר החוק, כדי שנוכל להתקדם. תודה רבה לכולם.

הישיבה ננעלה בשעה 14:55.

קוד המקור של הנתונים