ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 01/05/2018

הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016

פרוטוקול

 
ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

àåîðéè÷

2018-06-06OMNITECH



הכנסת העשרים

מושב רביעי

פרוטוקול מס' 735

מישיבת ועדת הכלכלה

יום שלישי, ט"ז באייר התשע"ח (01 במאי 2018), שעה 11:30
סדר היום
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016 (מ/1077) של חה"כ יואב קיש, יואב בן צור, יחיאל חיליק בר, איילת נחמיאס ורבין, ענת ברקו, מיכל רוזין, אורלי לוי אבקסיס, חיים ילין, איתן כבל, משה גפני, רועי פולקמן, דוד ביטן, אורי מקלב, מיקי לוי
נכחו
חברי הוועדה:
איתן כבל – היו"ר
חברי הכנסת
עבד אל חכים חאג' יחיא

מיכל רוזין
מוזמנים
חכ"ל - מאיר שטרית

יועץ משפטי, משרד השיכון - אלעזר במברגר

עו"ד-מח' יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - אסתר ורהפטיג

עו"ד בלשכה המשפטית, משרד השיכון - אמיר פז

רפרנטית שיכון באג"ת, משרד האוצר - שני מנדל-לאופר

עו"ד-הרשות להגנת הצרכן, משרד התמ"ת - אילנה מזרחי

עו"ד, רשות ההגבלים העסקיים - טובי הריס

יועץ, מרכז השלטון המקומי - צביקה מינץ

יו"ר ועדה מוניציפאלית, התאחדות בוני הארץ - עופר שגיב

חבר התאחדות, התאחדות בוני הארץ - ירדן שגיב

עוזרת סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ - ניצן פלדמן

יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ - אהוד נדב

מנהל מעוף מעליות, מתחזקי מעליות - עופר וינשטוק

עו"ד, חברות ניהול ואחזקה - ניצן רגב

ועדת מקרקעין, לשכת עורכי הדין - אבי ללום

יועמ"ש אגף התנועה, בטחון פנים - דנה ימין חה

ממונה חקיקה, לשכת עו"ד - ח'אלד דגש

ממונת חקיקה, לשכת עו"ד - מזל נייגו

מוזמן/ת



נועם בגיינסקי

מוזמן/ת



זיו כספי

מוזמן/ת - חיים פייגלין

שדלן/ית (עו"ד גויסקי-קשרי ממשל, ייעוץ ושירותי חקיקה ), מייצג/ת את לשכת עורכי הדין בישראל - יעל גויסקי אבס

שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ - עדן קנובסקי

שדלן/ית (פרילוג בע"מ), אינו/ה מייצג/ת לקוחות בדיון זה - רות פרמינגר

שדלן/ית (עו"ד גויסקי-קשרי ממשל, ייעוץ ושירותי חקיקה ), מייצג/ת את לשכת עורכי הדין בישראל - אנה וייס
ייעוץ משפטי
אתי בנדלר, מירב תורג'מן
מנהל/ת הוועדה
לאה ורון
רישום פרלמנטרי
לאה קיקיון

הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016 (מ/1077) של חה"כ יואב קיש, יואב בן צור, יחיאל חיליק בר, איילת נחמיאס ורבין, ענת ברקו, מיכל רוזין, אורלי לוי אבקסיס, חיים ילין, איתן כבל, משה גפני, רועי פולקמן, דוד ביטן, אורי מקלב, מיקי לוי
היו"ר איתן כבל
שלום לכולם, אני מתכבד לפתוח את הדיון. על סדר היום:הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016, מ/1077, הצעת ח"כ יואב קיש, איתן כבל ועוד, יש כאן רשימה ארוכה. אני רוצה להזכיר שזו הצעת חוק ממשלתית. יש רשימה של חברי כנסת שכל אחד תפס חלק ברישוי הבניין, כמו חבר הכנסת קיש על המעלית ועד חברת הכנסת רוזין על השטח היחסי וחבר הכנסת מקלב לגבי המפרט, וכן חבר הכנסת מיקי לוי.
אהוד נדב
וזה מקטין את הרגולציה.
היו"ר איתן כבל
ברשותכם אני רוצה לברך את הקבוצה של המרצים והסטודנטים מהמרכז האקדמי רופין, שאני שם ביום שלישי בשבוע הבא, בכינוס השנתי של המחלקה לתקשורת. אני משתתף קבוע שם באחד הפאנלים במקום. הסטודנטים לומדים לתואר שני בתחום של מנהיגות, ניהול ואסטרטגיה. במסגרת זו לומדים מדיניות ציבורית. ראש התחום הוא חברי, חבר הכנסת והשר מאיר שטרית שהיה אחד מאבני היסוד במשך שנים של הבית הזה. ברוך הבא. כמו שאמרתי, במקרה אתה מגיע לכאן בחקיקה שהיית שותף לה. חוק המכר.

אני מקווה שהגיעו להבנות סוף סוף. אני, ברשותכם, רוצה לשלוח מכאן את תנחומי ותנחומי כל חברי וחברות הוועדה. נכדתו של אשר גרין, עדי רענן, יושב-ראש אגף הבנייה והתאחדות בוני הארץ שהיה ודאי כמעט בכל הדיונים שהתקיימו כאן בנושא נספתה בשיטפון בנחל צפית בערבה, ואנחנו כאן משתתפים באבלה וצערה של המשפחה, מחבקים את המשפחה כמו את שאר המשפחות. באמת, אסון כבד מאוד מאוד.

ברשותכם, נעשה את המעבר החד. לפני כן אבהיר כמה נקודות: תראו, כדררנו את החוק הזה מספיק. כבר עשינו לו חיבוט ערבה. הכוונה שלי – החוק הזה הולך לעבור. בכנס הזה, שאף אחד לאי יטעה – החוק הולך לעבור. או שאתם עוזרים לי להעביר אותו בצורה הטובה ביותר למען אזרחי מדינת ישראל – יושבים כאן נציגי לשכת עורכי הדין, נציגי התאחדות בוני הארץ, וכל אחד בא עם האינטרס הלגיטימי שלו. אינטרסים הם לא דבר לא לגיטימי כל עוד הם מונחים כאן על השולחן בצורה מאוד ברורה, והתפקיד שלנו כחברי הכנסת הוא לאזן ביניהם, אבל בסוף לזכור שבסוף, האינטרס העליון הוא האינטרס הציבורי, של הצרכן. מאיר, אתה מכיר את זה היטב. אני מזכיר את זה תמיד – כדי לקנות ג'ינס לא משאירים חנות אחת בלי לבדוק. כשקונים בית ברוב המקרים זה – זהו, קנה בית. כל אחד מהמקום שלו ולא עושים את הבדיקה כמו בג'ינס. אם היו עושים הרבה מאוד עגמות נפש היו נחסכות מאותם רוכשים. היתה לנו כאן נקודת מחלוקת לגבי שמירת דירה. אני רק רוצה לומר- מצד אחד אנחנו רוצים לאפשר לאנשים שיבואו, ומצד שני, אם הייתי יודע שכל אחד שמגיע הוא רציני אז ניחא, אבל אני יודע שלא, בעיקר בירידים. מרוב שאנחנו רוצים לעזור לאנשים אנחנו עלולים לפגוע בכאלה שכן רוצים לבוא ולרכוש את הדירה. הוא מגיע, הוא נרשם אצל כולם. לא באתי? לא קרה כלום. אלה דברים שאסור לייצר אותם.

פה אני רוצה להזכיר שגם המערכות המדינתיות שאמורות להגן על הצרכן – צריך לזכור שיש את הצרכן הרציני ויש את הצרכן שמונע מהרציני את האפשרות לרכוש. לכן צריך לייצר כאן את נקודת האיזון שאני מקווה שהגענו אליה. לעולם לא נצליח להגיע לאיזון המקסימלי אבל אנחנו כן יכולים להגיע לאיזושהי נקודת ארכימדס שיודעת לסדר לנו את העניין.
מירב תורג'מן
בהתאם לעקרונות שהוועדה אישרה בדיון הקודם, אני ניסחתי את הנוסח של הסעיף, שאני מבקשת לקרוא אותו שוב לוועדה, כדי שהדברים יהיו ברורים, כי היתה אי בהירות בקשר לאם מדובר בשני טפסים, האם מדובר בשתי תקופות מקבילות מבחינת ה-48 שעות והטופס השני. לכן אני מבקשת לקרוא את הנוסח כדי שהוועדה תאשר אותו שנית.
לאה ורון
אבל הוא אושר בוועדה, בישיבה הקודמת.
מירב תורג'מן
העקרונות אושרו.

הנוסח הוא כך:

זכות בלעדיות לרכישת דירה
1ב.

(א) התחייב מוכר כלפי מי שמבקש להיות קונה, לשמור לו, לתקופה מסוימת את הזכות לרכוש דירה מסוימת בתנאים מסוימים (בסעיף זה – תקופת ההתחייבות) וטרם נחתם חוזה מכר בין הצדדים בתנאים האמורים, יחולו בתקופת ההתחייבות, הוראות אלה:

(1) בעבור תקופת התחייבות אחת שלא תפחת משני ימי עבודה, לא יגבה המוכר מהקונה כל תשלום; השר רשאי להאריך את התקופה האמורה;

(2) בתום התקופה האמורה בפסקה (1) רשאי המוכר לגבות ממי שמבקש להיות קונה, בעבור תקופת ההתחייבות, סכום שלא יעלה על סכום שקבע השר בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, ורשאי השר לקבוע כאמור סכומים שונים - - -

אני אוסיף פה: "או שיעורים", בהתאם להערות שנשמעו בדיונים הקודמים –

לתקופות התחייבות שונות ולדירות שונות לפי מחירן.

(ב) הסכם לגבי תקופות ההתחייבות כאמור בסעיף קטן (א) טעון חתימת שני הצדדים בטופס כפי שיקבע השר.
היו"ר איתן כבל
אני חושב שזה מסדר את הדברים, פחות או יותר, נותן מענה לכל הדיון הארוך שהתמקדנו בו, באמת – כדי לנסות להוציא את התוצאה הטובה מתחת ידינו.
אהוד נדב
אני בהחלט – היה דיון ארוך וממצה בפעם הקודמת בנקודה הזו. נדמה לי שהסיכום והחידודים שעשינו שם לא בדיוק משתקפים בנוסח. אחד – הנושא של תקופת התחייבות שלא תפחת משני ימי עבודה. אם הבוחר נותן בלעדיות עד מחר, זה לכאורה לא נכנס בסעיף, אבל הכוונה היא שגם אם אני נותן עד מחר לא נוכל לגבות. "שלא תפחת" – זה אומר שהיא שני ימים ומעלה. אבל אם זה פחות, אם נתתי ליום, מותר לי לגבות?
קריאות
- - -
אהוד נדב
ברור שלא, אז הניסוח לא מתאים.
מירב תורג'מן
אבל אם הוא רוצה לתת יותר מיומיים מרצונו החופשי?
אהוד נדב
אז הוא יכול לקחת כסף.
מירב תורג'מן
אז אם אתה כותב "לא תעלה על יומיים" הוא לא יכול בעצם לתת יותר מיומיים ללא תשלום, וזו לא היתה כוונת הוועדה. זאת אומרת, לפי רצונו של המוכר - - -
היו"ר איתן כבל
היועצת המשפטית עשתה עבודה נפלאה בחיבור של כל הרצונות שהיו כאן סביב לשולחן. קודם כל – שאפו. אני אומר את זה כי זה לא היה קל ולא מובן מאליו. אני זוכר שהחוכמה יצאה פה מהחדר. כל אחד עם חוכמתו, ובסוף הצלחת לאזן בין כל החוכמות. עזוב, היא עשתה לא את מה שאתה רוצה.
אהוד נדב
לא, אני לא חושב שהיא התכוונה לזה. עניין טכני, אנחנו מדברים רק על טכניקה, על משהו טכני. האם יום אחד, הסעיף הזה חל עליו? התשובה היא – כן. אבל כלשונו – לא חל עליו. יום אחד לא נכנס בסעיף.
קריאות
- - -
בתיה גוטל
אני רק רוצה להבהיר. לפי מה שכתוב, וכמו שאנחנו רוצים ומאמינים שנכון, ואני שואלת כדי שהדברים יהיו ברורים: האדם יכול לבוא ולהגיד: אני רוצה את הדירה לשבוע או ל-48 שעות. הוא נותן צ'ק, אבל אם הוא מבטל תוך 48 שעות, הצ'ק נקרא לגזרים? למה אני שואלת? כי עלה לנו החשש ועל זה דיברנו, על שני הצרכנים, שבמידה והוא יכול רק להירשם בלי לתת כלום, אז צרכנים יעברו ויירשמו ב 20-10 פרויקטים, ואז אותו צרכן רציני שמחפש דירה, שרוצה רק לשמור לעצמו דירה אחת ברצינות, הדירה הזו כבר שמורה ל-48 שעות, ולכן חשבנו שההסדר שיגן על הצרכנים הרציניים גם זה שב-48 שעות לא יגבו כלום, אבל רק על מנת שצרכן הרי לא יעבור לחלק צ'קים של 5,000 שקל כשהוא יצטרך לבטל אחר כך. אז הוא ייתן את הצ'ק כמו במסלול הרגיל, אבל ב-48 שעות– השבה מלאה של הכסף. זה סוג של דמי רצינות שהם לא כסף, הם רק המעמד של הכתיבה.
היו"ר איתן כבל
אני רוצה לומר לך את הדבר הבא. אני מבין למה גברתי מתכוונת. אני רק רוצה להזכיר – אני זוכר את עמדתכם, שלא כל כך אהבתי אותה. חשבתי שאתם צריכים להגן קצת יותר, אבל אני לא חולק עליך. אני רק רוצה לומר: עמדתכם לא מקובלת עלי. אני לא מתכוון לפתוח פה את הסאגה שוב. באתי ואמרתי, וניסיתי להגיע לנקודת איזון כי אני לא רוצה גם להעמיד אותם בנקודה ש- - - כולנו דואגים לצרכנים, יגידו לך גם נציגי היזמים והקבלנים שהם דואגים, אבל מרוב דאגה הצרכן מוצא עצמו לבד, כולם דואגים לו. אני מנסה שדרך החקיקה הדברים יסתדרו. אמרתי בהתחלה, זה חלק מהתהליך – בא אדם וגם הוא רוצה למכור. הבעיה היא לא בפרויקטים הנחטפים – שם כולם עומדים בתור. שם – אף אחד לא שומר לאף אחד. הוא אומר – אשתי או בני עברו וראו, רוצים להיות בפרויקט. לכן אני אומר – זה לא כצעקתה. את יודעת עם מה עושים יריד? – עם מה שרוצים לדחוף, שיקנו. מי שכבר קנו, כבר לא צריך יריד. לכן אמרנו בנקודה הזו – נכון, בני אדם עוברים. התווכחנו על זה מספיק ואמרנו שיומיים זה זמן סביר שאפשר להתכתב אתו. אם אני אתחיל לפזר צ'קים אצל כולם – להחזיר כסף? את מכירה כמה אנשים מחזירים? ולפעמים בטעות מפקידים את הצ'ק. אלה החיים של היום יום. בשביל זה אנחנו פה, כדי לעשות את האיזון. יסלחו לי חברי סביב השולחן כי אינני מתכוון לפתוח את הדיון. עוד לא שמענו את נציגי לשכת עורכי הדין בכלל, וכן הלאה והלאה. החוכמה שלנו היא לאזן פה.
עופר שגיב
אני קבלן שבא מטעם התאחדות בוני הארץ. כדי שנבין – האופרציה שעכשיו מייצרים פה היא שאדם בא, עושה הרשמה, מבקש שישמרו לו את הדירה ליומיים, וחוזר, למרות שהוא מראש החליט שהוא רוצה. הוא צריך לחזור אחרי יומיים שוב כדי להפקיד את הצ'ק. באופן עקרוני הם תמיד הצד שכנגד - - -
היו"ר איתן כבל
יש לי הצעה ש - - -
עופר שגיב
תן צ'ק דחוי.
היו"ר איתן כבל
זה לא מסטיק בזוקה, זה בית. מישהו שבא בדחילו ורחימו. אנשים לא ישנים לילות. מה אני מנסה לומר לכם? הדבר היחיד שאני מוכן, וכתבה לי אותו לאה ורון, הוא עושה לי קצת כאב בטן אבל אני מוכן לשקול אותו – שאם הגיע אליך נרשם - - -
לאה ורון
אבל לא צריך לעגן את זה בחקיקה, אדוני.
היו"ר איתן כבל
רגע, רגע. אדם בא ואומר - - -
לאה ורון
אני ממש רוצה את הדירה.
קריאות
- - -
מירב תורג'מן
אפשר להוסיף איזה חידוד קטן, כי הרי הסמכת כאן את השר להאריך את התקופה האמורה של היומיים, אז אולי אם הוא מאריך את התקופה של היומיים אז הוא יכול להתנות את זה בתנאים מסוימים, זאת אומרת, שהמוכר בתקופה הזו ככל שיש לו קונה פוטנציאלי מאוד רציני הוא יהיה רשאי להתקשר לקונה ולשאול אותו אם הוא מסכים לקצר את התקופה.
קריאות
- - -
מירב תורג'מן
אם הוא מוכן לתת תקופת התחייבות – שלא תפחת מיומיים.
קריאות
- - -
אלעזר במברגר
קודם כל אני מודה לך על הפתיחה, על הנכונות לקדם את ההצעה וההצהרה שנסיים אותה בכנס הזה, בעזרת ה'. לעניין שלנו – אני לא פותח את הדיון מחדש. השורה התחתונה מאוד ברורה לאן רוצים להגיע. אנחנו כתבנו את הצעת החוק הזו מתוך מטרה לטפל בתופעה שזיהינו – הכשל של גביית סכומים לא סבירים על תקופות התחייבות, ובזה באנו לטפל. אנחנו סברנו שהכי נכון בדבר כזה, שבסוף יורד לרזולוציה של יום או יומיים ומה הקנס, והאם החזר חלקי או מלא – סברנו שבניואנסים האלה נכון לטפל בתקנות. שר הבינוי והשיכון ישב ואמר – בזה אני רוצה לטפל ברחל ביתך הקטנה, בפרטי הפרטים בתקנות. באנו לוועדה, אמרה הוועדה – מסכימים עם העיקרון אבל עניין אחד חשוב לנו ואותו רוצים להכתיב בחוק והוא שעל יומיים, על 48 שעות ראשונות לא ייגבה תשלום. זה סביר. אדם אומר: 48 השעות הללו – אל תחייבו אותי, זו תקופה שאני יכול להתלבט בה, בלי לשלם עליה דבר, ואת הדבר הזה רוצים לקבוע ברמה שהיא מעל לחקיקת משנה. עדכנתי בנושא הזה את שר הבינוי והשיכון, המציע, ואת מנכ"ל המשרד. והאם שאלו למה, והאם מקובל על הוועדה שאנחנו נשאיר את הסעיף שהיה, הסעיף שדיבר על זה שהתקנות ייקבעו בתקנות של שר הבינוי והשיכון ולצד זה ייאמר: "ובלבד שעל תקופה של שני הימים הראשונים לא ייגבה תשלום בכלל" – או איך שתנסחו. אין להם בעיה עם הכלל, פשוט הנוסח שכאן, ואני מעריך את העבודה שנעשתה, היה לא פשוט מן הסתם לחבר את כולם לפסקה הזו, אבל בסוף, בעיניי יצאה פיסקה מורכבת ואני חושבת שבתי המשפט יתפלמסו עם פרשנויות שונות סביבה. הפיסקה המקורית דיברה על זה שאת ההסדר קובע השר בתקנות. אין לנו בעיה ואולי אפילו נכון שיהיה, שהוועדה אומרת שהתקנות הן כפי שהשר ייקבע ובלבד שעל היומיים הראשונים לא ייגבה שום דבר. מקבלים את העיקרון, זה יהיה כתוב בחקיקה ראשית, אבל פרטי הפרטים – נקבע אותם בתקנות, בלי ההסדר המורכב שהוצע כאן. אני חושש מהנוסח המורכב שיש כאן.
היו"ר איתן כבל
אם הייתי יודע שהשר גלנט והמנכ"ל המקסים שלו שהוא גם חבר אישי שלי יישארו לנצח – וקצת מההיכרות עם השר אין לו תוכניות כאלה, כיוון שכך, גם אני עבדתי במשרד הבינוי והשיכון. מתקיימים פערים יום יומיים בין ההתחייבות ומה שקורה בפועל.
לאה ורון
אולי אדוני רוצה להזכיר את התקנות מ-2014 להגבלת הריבית?
אלעזר במברגר
- - -
עבד אל חכים חאג' יחיא (הרשימה המשותפת)
אחת הבעיות כשיש הרבה חקיקה – שלא מביאים תקנות.
היו"ר איתן כבל
אני חושב שהגענו כאן לאיזון סביר, נכון. קיימנו כאן את הדיון ואני רוצה ברשותך להעלות את זה ל - - -
מירב תורג'מן
אדוני ירצה להוסיף את התנאים לגבי הארכה של התקופה האמורה? זאת אומרת, אם השר בוחר לקבוע תקופה ארוכה מ-48 שעות – האם הוא יהיה רשאי לקבוע את זה בתנאים מסוימים?
היו"ר איתן כבל
אני לא רוצה פה להיכנס. פה אני רוצה לאפשר למשרד את חופש הפעולה.
מירב תורג'מן
אז צריך להסמיך אותו לקבוע גם תנאים לעניין.
אלעזר במברגר
לסיום, אני רק מתריע שהנוסח הקיים עלול ליצור סימני שאלה ביחס להסדר שאתם רציתם. אני מציע משהו מאוד פשוט ש- - -
מירב תורג'מן
זה לא עניין של נוסח, אני ממש מוחה על העניין יהזה. הנוסח הזה, העיקרון שהסברת כרגע לוועדה הוא גם העיקרון שהובא לדיון, כתוב, בדיון הקודם, שהוועדה התנגדה אליו. הוועדה החליטה על עקרונות אחרים.
אלעזר במברגר
ברור לי, אבל העיקרון שסוכם הוא שעל היומיים הראשונים לא גובים כלום.
מירב תורג'מן
זה היה הנוסח המקורי.
מאיר שטרית
כאשר ידוע מה כוונת הוועדה, אם יש מחר מחלוקת משפטית, אז חוזרים לכוונת המחוקק. כוונת המחוקק ברורה פה לכולם – שרוצים שביומיים הראשונים לא יחול תשלום על המבקש, זה הכל.
מירב תורג'מן
כשמדבור בשני מסלולים, זה נאמר לא אחת בדיון הקודם – שיש שני מסלולים. אחד, מסלול של 48 שעות שלאחריו הקונה חותם על טופס התחייבות חדש יחד עם המוכר, לתקופה נוספת. כן, מדובר ב - - - , שאלתי את זה במפורש.
היו"ר איתן כבל
אדם בשביל 2 מיליון שקל – יחזור. זה לא ג'ינס. הוא יבוא והוא יעשה את כל הפעולות הנדרשות. אנחנו עוברים לחפירות 1914. המלחמה היתה ארוכה ואנחנו לא מתכוונים לחזור לשם. בואו נתקדם, סיכמנו את התהליך, אפשרנו לכם. בסוף אנחנו מחליטים.
אהוד נדב
אני רוצה להגיד – זה לא שני מסלולים, זה מסלול אחד. נכון שדיברנו בפעם הקודמת על שני מסלולים. הניסוח הנוכחי נותן רק מסלול אחד. בכל מקרה אחרי 48 שעות נפגשים. זה לא היה הדיון הקודם ואני רוצה להגיד עכשיו: בתי המשפט – אני אומר את זה עכשיו כעורך דין, יישבו על הפרשנות של הסעיף הזה פעם אחרי פעם, ובעיניי – עם פסיקות סותרות, לפי נסיבות קונקרטיות כי לא ברור מה מותר לעשות כאשר אתה נותן מראש ב day one התחייבות לחודש.
היו"ר איתן כבל
אז אני אומר את הדברים בצורה ברורה: יש גם את כוונת המחוקק. אני אגלה לך: כשרוצים להתפלמס - - - יש לי חקיקה שהיה לי עליה ויכוח עם מאיר שטרית כי הוא היה אחד המחוקקים הראשיים בחוק ניסיון גנטי. זה אחד החוקים שאני הכי גאה בהם לקביעת אבהות, זה עולם תוכן אדיר שעמלתי עליו שנים.
מאיר שטרית
אני התנגדתי.
היו"ר איתן כבל
אבל נתנו מענה. פתרנו את העניין של הממזרות – לא רק ביהדות. בנצרות ובאיסלאם זה משהו אחר. לכן היה אז – ישבנו פה והיינו צריכים לאזן בין כל הדתות, זה לא רק עניין הממזרות. לכן חברות וחברים, הדברים הם פשוטים, וגם כאשר הדברים הם פשוטים תמיד יימצא המישהו ה - - -
אבי ללום
אנחנו לא מתערבים, רק שאלה כדי להבין – כדי שזה יהיה כתוב באמת בדברי ההסבר - - -
מירב תורג'מן
אין דברי הסבר. מדובר פה בהצעת חוק לקריאה שנייה ושלישית.
אבי ללום
איך יכול להיות שיבוא אדם – זה מתוך הסעיף – ואנחנו יכולים למנוע ממנו לתת צ'ק? לא כתוב את זה בסעיף. "לא יגבה" זה לא אומר שלא ייתן צ'ק. יהיו פה פרשנויות. אין לנו בעיה, אדוני. מה שאדוני יחליט – אנחנו אתך.
היו"ר איתן כבל
אני חושב שאני אחד המחוקקים הפוריים פה, בבית הזה. אני גם אדם שמשתדל מאוד שהחקיקה שלו תהיה נהירה, להשאיר לכם מינימום עבודה. גם למדתי, מי שרוצה לעשות "הבה נתחכמה לו" – אין לזה גבול. בשביל זה יש שופטים בירושלים, הם יודעים גם לקרוא א6ת כוונת המחוקק. למרות שהצבענו כר בפעם הקודמת, למען הסר ספק וכדי לחסוך עתירות משפטיות בעתיד נעשה הצבעה על הנוסח שקראתי.
עבד אל חכים חאג' יחיא (הרשימה המשותפת)
רק שינוי קטן – במקום "בצו" שיהיה – "בתקנות". הייתי מעדיף שזה יהיה בתקנות ולא בצו.
מירב תורג'מן
הטופס לא דורש את אישור ועדת הכלכלה. אני לא חושבת שנכון להגביל את המשרד אם לקבוע בצו או בתקנות.
עופר שגיב
מגיע דייר ואומר לי – אני רוצה לסגור עכשיו את העניין, תן לי חוזה. מה אני עושה אתו? אומר לו – לך ותחזור עוד יומיים?
היו"ר איתן כבל
על זה אתה אומר לי מקרים ותגובות – זה לא ייסגר. כל מה שאתה אומר לי – קח את כל החוק והסעיפים וזרוק אותם לאשפה?
לאה ורון
מדובר על התחייבות של המוכר לשמור לו, לא מדובר על חוזה.
עבד אל חכים חאג' יחיא (הרשימה המשותפת)
הרי אם הוא מסכם, הסעיף הזה לא קיים.
היו"ר איתן כבל
יש יריד, באים אנשים ומסתכלים. אני אומר – ברגע שאדם נכנס ונרשם, מה העניין? אם אין את המנגנון הזה של רישום, ומגיע מיד אחריו אדם שרוצה לרכוש במקום, אז אין שום משמעות לכל התהליך הזה. אתה מבין?
קריאות
- - -
היו"ר איתן כבל
אתה רוצה שנעשה בינינו מקרים ותגובות? יש גבול. תודה רבה, אנחנו עוברים להצבעה.
לאה ורון
חברת הכנסת מיכל רוזין מצביעה במקום חבר הכנסת עיסאווי פריג'.

הצבעה

בעד – רוב

נגד – אין

נמנעים – אין

סעיף 1ב אושר.
היו"ר איתן כבל
סעיף 1ב אושר.
מאיר שטרית
תודה לך אדוני היושב-ראש על האירוח, אנחנו עוברים לוועדת העבודה, הרווחה והבריאות.
אבי ללום
השר לשעבר, יש הערה אחת שחשוב לנו שתהיה פה. תיקון 7 לחוק המכר דירות – שהיו לנו חילוקי דעות עם השר לשעבר שטרית, בסופו של דבר עבר חוק. במסגרת החוק היה תיקון אחד שחבר הכנסת שטרית דרש שיהיה בחוק. הוא דרש שיגבו עד 5,000 שקלים או חצי אחוז, לפי הנמוך, על מנת ליצור מחויבות בין עורכי הדין ובין הרוכש כדי שיהיה מי שיבטיח לו את רישום הזכויות על שמו. סוג של בטוחה נוספת. למעשה, בניסוח הנוכחי מבטלים את זה. כלומר, מהיום לא תהיה יותר מחויבות. הביטוח הזה, האחריות הזו – לא תהיה יותר. לכן הייתי שמח – שדווקא מי שהביא את החוק לעולם שיתייחס, כי אנחנו למעשה פוגעים בכל מה שעשינו.
מאיר שטרית
אני לא מכיר את המשך החוק. לפני החוק שלי עורכי הדין גבו בין אחוז וחצי לשני אחוז מערך הדירה, שכמובן בלי שנתנו שום שירות הם ייצגו את הקבלן נגד הקונה, שזה היה קטסטרופה. אני הרשיתי שייגבו 5,000 שקל, זה יגרום לרישום של הדירה, אבל אדם יכול לקחת עורך דין משלו שיהיה מול עורך הדין של הקבלן. זה לא שאמרתי שלעורך הדין מגיע רק 5,000 שקל כשכר טרחה. מגיע לו יותר אך הפעם הקבלן ישלם לו ישירות, לא דרך הקליינטים.
מירב תורג'מן
אז כרגע הממשלה מבקשת לבטל גם את ה-5,000 שקלים ולקבוע במפורש שההוצאות המשפטיות שמוכר דורש מהקונה ייכללו במלואן במחיר הדירה.
מאיר שטרית
הממשלה רשאית לעשות מה שנראה לה, אני חשבתי בזמנו, הצעתי בתחילת הדרך את מה שמציעה הממשלה עכשיו, שיכניסו את הכל למחיר הדירה. היתרון היחידי של העניין של ה-5,000 שקל שזה יוצר מחויבות של עורך הדין - - -
אלעזר במברגר
אני אסביר. לקחנו את הקו שהוביל השר לשעבר שטרית, יו"ר הוועדה, ואמרנו – החיבור הזה או המצג הזה שיש כאן עורך דין שמייצג את הקבלן, יש כאן מצג שרוכש הדירה - - -החלטנו לנתק את הקשר הגורדי הזה ולומר שרוכש הדירה ייקח עורך דין אם הוא רוצה.
אבי ללום
אנחנו - - -
היו"ר איתן כבל
הסעיף הבא.
אלעזר במברגר
הסעיף הבא, 1ג, הוא פשוט, לא שנוי במחלוקת. לבקשתך, היושב-ראש, קיימנו שיח ארוך נוסף עם התאחדות בוני הארץ. שמענו את הערותיהם וגם הגענו אתם להבנות מסוימות, זה יתואר בהמשך. בסעיף הקונקרטי שכאן לפנינו אפילו ויכוח לא היה. מדובר על פרקטיקה שכבר היום קיימת בשוק הנדל"ן. נמכרות דירות בפרי-סייל על הנייר לפני היתר בנייה. היא לא אידיאלית כי יש כאן אלמנט של חוסר ודאות. היתר הבנייה לא מובטח - --
היו"ר איתן כבל
עשינו פה חקיקה שדיברה פה - - -
קריאה
לפני תוכנית. עכשיו אנחנו מדברים אחרי תוכנית.
אלעזר במברגר
אז עשינו אבחנה. לפני תוכנית זה בעינינו מצב שצריך לאסור אותו, ואת זה הוועדה כבר קיבלה. הבניה שזו מכירת דירה על העץ, להבדיל ממצב שיש תוכנית קיימת שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה. אבל הדיון על היתר בנייה הוא לפעמים דיון לא קצר. הקבלן מתחיל לשווק את הדיור בשוק, הוא צריך לעשות את זה, זו פרקטיקה שאנחנו בסך הכל מבינים אותה ואפילו תומכים בה, הוא צריך לייצר זרם הכנסות עם מכר דירות כדי לממן את עצמו, זו דרישה של הבנקים. לא רצינו לפגוע בזה. הבעיה היא שיש כאן אלמנט מסוים של חוסר ודאות ויכול להיות שגם לא יינתן היתר בניה, או שלא יינתן - - -
היו"ר איתן כבל
בראש העין זה מתקיים בימים אלה.
אלעזר במברגר
יש עיכוב קשה של היתרי בניה.
היו"ר איתן כבל
נכון. פשוט, פנו אלינו. יש את הדילמה הזו של אלה שכבר נכנסו ואומרים – אין פה תשתיות, אין כלום, ואלה שעומדים להיכנס ואומרים: כבר קנינו, אנחנו חייבים להיכנס. זו אותה דילמה שגם ראשי רשויות מוצאים את עצמם - - - אנשים כבר משלמים גם משכנתא וגם שכר דירה. זו דילמה אמיתית וזה נושא שצריך לתת עליו את הדעת.
זיו כספי
היא פתירה, הדילמה הזו. אם השיווק ייעשה כשיש כבר תשתיות, התוכניות מוכנות והקבלן יכול למכור כשכר יש קרבה להיתר – זה פשוט.
היו"ר איתן כבל
זה חלומות באספמיא.
זיו כספי
לא. בעיניי זו תקווה ריאלית לגמרי שתאזן את כל האינטרסים. לדעתי זה גם יקרה.
היו"ר איתן כבל
אתה כבר ישבת פעם בדיון במדינה כשמתחילים לבנות פרויקט?
קריאה
אנחנו נשמח.
זיו כספי
כולנו נשמח. כל הניגוד אינטרסים שנוצר בין הרשויות - - -
היו"ר איתן כבל
אני מודיע לך: חוץ מפרויקט בסביון וקסריה - - -
זיו כספי
ממש לא. זו שאיפה שאתם צריכים להוביל אליה. האבסורד ההזוי הוא שהמנהל מוכר היום קרקעות לעתים - - -
אלעזר במברגר
יש כאן הרבה שחקנים מומחים ואני רוצה להסביר גם לציבור הרחב, שבסוף הוא הקליינט שלנו. כפי שפתחתי ואמרתי – ההסדר הזה הוא בגרעינו, הוא לגיטימי וצריך לשמר אותו בכמה תנאים. אל"ף, שיהיה ברור לחלוטין שהקבלן ישקף לרוכש הדירה תחזית מתי הוא מתכנן באופן סביר לקבל את היתר הבנייה. הוא יגיד לו – אני צופה שאני אקבל את היתר הבניה בתוך מסגרת זמן כזו וכזו, כי יש הרבה מצבים שבהם קבלנים אומרים: אני לוקח לעצמי כך וכך חודשים ממועד קבלת היתר בנייה, אבל הוא מועד שהוא באוויר, אף אחד לא יודע אותו. אנחנו סברנו שהחוק יקבע שהקבלן צריך לציין בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת היתר בניה, ומקווים שזה יקרה, אבל אם הדבר הזה לא יקרה, שיהיה ברור לחלוטין שזה עבור הרוכש עילה לגיטימית לבטל את העסקה ולקבל את כספו, כל עוד לא ניתן ההיתר במסגרת הזמן הזו – לקבל את כספו בחזרה בתוספת תשלומי הצמדה.
היו"ר איתן כבל
אני רק רוצה להגן קצת על היזם או הקבלן במסגרת הזו.
אלעזר במברגר
לפני כן – התיקון הזה עובר יחסית בהסכמה כי המצב הזה משקף את הפרקטיקה של הקבלנים הטובים, המסודרים והאחראים. אנחנו לא מייצרים כאן משהו חדש.
היו"ר איתן כבל
יש מצבים לא פעם שפתאום צצות סיטואציות – גם אם תשב ותעשה לעצמך את כל התסריטים האפשריים ואתה קבלן הכי מסודר עלי אדמות - - -
אלעזר במברגר
יותר מזה – אנחנו עדים למצבים שבהם כולם צודקים. ראש הרשות לא נותן היתר, הוא אומר: אני דואג לתושבים, אני צריך לוודא שיש כאן תשתיות, וכו'. הדאגה שלו לגיטימית. אבל בסוף, כל מה שאנחנו עושים –שהרוכש יידע עם חוזה המכר שאומרים לו שהיתר הבניה יתקבל בתוך שנה, ואם הוא לא יתקבל תוך שנה תהיה אפשרות להיפרד, והוא יקבל את כספו חזרה בתוספת הפרשי הצמדה.
אבי ללום
אני שמח מאוד שמשרד השיכון בוחר כל פעם מחדש להתייעץ אך ורק עם הקבלנים. אני לא בטוח שהם באמת מסכימים עם כל מה שאמרנו פה. יחד עם זאת יש תוכניות שאנחנו תלויים בהן. לצורך העניין, בעיר מסוימת יש תוכנית שמחכים לאישור שלה. לא ניתן להוציא אישור. למשל, קח את תל אביב, תוכנית הרובעים. בהסכם כתוב –X זמן מאישור תוכנית הרובעים, אנחנו יכולים לקבוע מועד אחר? אי אפשר לקבוע מועד אחר. אם רוצים להסכים עם מה שאתם אומרים אתה יכול לבוא ולומר שבכל מקרה סך התקופות לא יעלה על שנתיים, לדוגמה. אפשר להגדיר את זה אבל עדיין מותר להתנות את זה בתנאים מתלים.
אלעזר במברגר
מה לא פייר בלומר לקבלן – יש פה אלמנט של אי ודאות גם מבחינתך, אתה לא יודע, אבל תגיד – אם זה יקרה בתוך שנה –טוב, אבל אם זה לא יקרה בתוך שנה – זכותו של הרוכש לסגת.
אסתי ורהפטיג בס
זה יותר עניין של חלוקת סיכונים ופחות עניין של לדעת מתי זה יקרה או עניין של צפייה. זו גם הגישה היום לגבי סעיפי סיכול בחוזים. היזם הוא אדם שיותר מבין בזה, היכולת באמת לחלק את הסיכון, לדעת מתי יינתן ההיתר היא יותר טובה ליזם מאשר ללקוח שבאמת לא יודע איך להעריך את זה. היזם בדרך יודע כמה זמן זה לוקח.
יוני ויצמן
באמת כמו שאלעזר סיפר נפגשנו בכמה סבבים של פגישות. אני רק רוצה לתאר, כמו שאתה התחלת לציין, את המסכת העובדתית בעניין חלוקת הסיכונים. תראה, ברגעים אלה שאנחנו מדברים כיבוי אש שובתים ואנחנו מקבלים שטף של פניות של קבלנים שלא יכולים להתקדם, לא למכור דירות ולא להמשיך עם תוכניות. אי אפשר להכניס את הסיכונים האלה לתך משוואה. אם תדבר עם כל אחד מהחברים שלנו תראה שאי הוודאות היא מה ששולט ולפעמים תוכניות מעוכבות בצורה מאוד משמעותית. אותו הדבר לגבי הסעיף של מכירת הדירות שמתעכבת, שאנחנו מחויבים לשלם חודש וחצי שכירות, הרבה פעמים לא כפונקציה של החלטות שלנו ובלי יכולת לתמרן.
היו"ר איתן כבל
אתה מעלה נקודה שלצערנו אנחנו מודעים לה. האצת הבנייה, הפרויקט הזה רק יצר באופן טבעי עומסים בצורה שקשה לדמיין אותם. אני זוכר את זה מהתקופה של 92. אז זה היה עוד יותר קשה כי המערכת היתה פחות משוכללת ממה שהיא היום.
מיכל רוזין (מרצ)
סליחה אם השאלה תמימה. אם אני מתארת לעצמי את המצב שהגיעו לכך שנגמרה השנה שבה הבטיחו שההיתר יינתן, עכשיו הרי מחויב היזם, הקבלן – לתת חודשי שכירות לזוג שאמור להיכנס לדירה. שני הצדדים בדרך כלל - - -
זיו כספי
לא, יש לו זכות ביטול. חשוב להבין. זה משהו אחר. זה לא נושא של סיכונים משום שברגע שבו קבעתי שיש תנאי מתלה – יש תמיד נספח שאנחנו קובעים שהוא בעצם מכיל שני רכיבים עיקריים. אחד זה הוצאת היתר הבנייה והשני – הליווי הבנקאי. הם בדרך כלל גם שלובים אחד בשני. בשני המצבים האלה אין פה חלוקת סיכונים. הדייר שבעצם קנה את הדירה מקווה לקנות אותה. הוא קנה, הפקיד כסף בנאמנות, הכסף הזה מובטח. אסור לגבות יותר מ-7%. העסק הזה עובד מצוין. כבר חוקקתם חוק נפלא ששומר עליו, אין פה סיכון. הוא יכול בסוף הדרך אם תקופת הזמן עברה, אם התנאי המתלה לא התקיים באותו מועד שקבענו, ואגב, בדרך כלל המועדים הם כחצי שנה. הקבלנים מסודרים.
אסתי ורהפטיג בס
לא חייבים היום לפי החוק.
זיו כספי
אין לי בעיה עם קצובת זמן. אני אומר במפורש. אני רק אומר שהפרקטיקה הנהוגה היא סבירה. אם אתם רוצים לומר שמגבלת הזמן למכירת דירה בתנאי מתלה תהיהX זמן להוצאת היתר הבניה והליווי הבנקאי – נראה לי סביר.
אלעזר במברגר
מה שאתה מתאר זה מה שהחוק קובע.
זיו כספי
אבל הכנסתם עוד משפט שבעיניי הוא לא נכון, אמר את זה גם קודם חברי עורך הדין אהוד נדב. תזכרו – פשטות. אל תכתבו סעיפים רעים. לנסח היום מה הצפי שלנו להוצאת ההיתר או לאישור תוכנית זה סעיף מיותר. הוא איזושהי אמירה כללית. בשביל מה? תנאי מתלה, לוגיקה פשוטה, חוק המכר ששומר – אלה האינטרסים הנכונים.
חיים פייגלין
בסך הכל אני רוצה לחזק את מה שאומר פה זיו אבל גם לההגיד שהיום המצב בשוק הוא שלא ניתן כמעט להוציא היתרי בנייה בפחות משנה וחצי-שנתיים. לכן, לתת צפי, כאשר כל כך הרבה אי ודאות וכל כך הרבה גורמים קשורים פה – כיבוי אש, חברת חשמל, ועדה לתכנון ובנייה, רשויות מקומיות – כל האינטרסים האלה הם כאלה שמעכבים. כולם יודעים לעכב. אף אחד לא יודע להאיץ, כולם יודעים לעכב. לכן אני מציע קודם כל לשנות את המילה "היתר צפוי" או "מועד צפוי" ל – "מועד מיועד" או משהו כזה - - -
אלעזר במברגר
חד משמעית, הקבלן לא מבטיח כאן היתר בניה בתאריך מסוים. הוא אומר – זאת ההערכה שלי. אגב, הוא חושב שנה וחצי? שיכתוב – שנה וחצי. זה נותן לרוכש דבר פשוט שאם בתוך שנה וחצי, מה שהקבלן העריך לא יהיה היתר – הוא יכול ללכת. זה הכל.
אהוד נדב
זה מסתדר גם עם מה שחברתי ממשרד המשפטים אמרה. המטרה היא לא להטיל על הקבלן חובה לנבא מתי יתקבל ההיתר. לכן המינוח "צפוי" הוא לא מתאים. זה המועד הנקוב, המועד המיועד – אותו מועד שסיכמו שני הצדדים שעד אליו אין אופציה לברוח מההסכם ואחריו, אם רוצה הדייר ללכת - - -
מירב תורג'מן
אז המילה "צפוי".
היו"ר איתן כבל
אני מסכים אתך. אנחנו לא עוסקים בחידות. המועד המוסכם.
מירב תורג'מן
מוסכם על מי?
אלעזר במברגר
על שני הצדדים.
קריאות
- - -
היו"ר איתן כבל
חברות וחברים – "המועד המוסכם", ואני אסביר למה אני מתכוון, כמי שבא לקנות. ברור לי שבית לא בונים בחודש ולא בחודשיים. מה הבעיה? הוא בא ואומר: שתדע לך, עלול להיות פה, באמצע – אני לא רוצה לקחת את הסיכון. הוא אומר – אם אתה מוכן, ההסכם בינינו הוא לשנה וחצי.
אלעזר במברגר
זה למשא ומתן.
היו"ר איתן כבל
בואו לא נגזים. אנחנו לא יכולים להפוך כל אדם שקונה בית לאידיוט.
אלעזר במברגר
אני רק אומר – שזה יהיה נתון למשא ומתן בין הצדדים.
היו"ר איתן כבל
ברור. הכוונה היא שאדם בשיקול דעת, ורובנו היום מנהלים משא ומתן כזה בין עורכי דין. אני כבר לא מכיר רוכש דירה שהולך להוציא את הכמה מיליונים, כשיש שם כל כך הרבה אותיות קטנות.
לאה ורון
אבל עדיין יש כאלה שמ - - -
היו"ר איתן כבל
ברור. את צודקת. זה לא משנה.
אלעזר במברגר
יש עלייה בהיקף המיוצגים, זה נכון.
היו"ר איתן כבל
גם אחרי שנעשה את זה תהיה בעיה. מה אנחנו מנסים פה? אין מצוין פה. אין דבר כזה שאתה יודע לייצר את המשוואה הזו. אנחנו מכירים את זה, יודעים את זה. זה בני אדם, קבלנים ויזמים – כל אחד והסיפורים שלו. זה אחד העולמות הכי גדולים של "שתו לי-אכלו לי". רק קבלני שיפוצים מתחרים בבניינים חדשים.
מירב תורג'מן
ואם נכתוב "בהתאם להערכתו של המוכר"?
היו"ר איתן כבל
הערכתו? כל אחד יגיד - - -
אהוד נדב
מה זה הערכתי? הערכתי כן היתה ריאלית. אנחנו הסכמנו. דנו המוכר והקונה וסיכמו משהו. את רוצה להגיד לקונה או למוכר – אתה לא יכול להסכים?
מירב תורג'מן
העובדה שהוא חתם על ההסכם סימן שהוא הסכים לתנאי הזה.
אהוד נדב
נכון, ואת יכולה לתת להם איזה מועד שהם יסכימו ביניהם. למה זה צריך להיות דווקא מועד שהוא - - -
מירב תורג'מן
- - -
היו"ר איתן כבל
לדעתי, מה שאת אומרת מחליש את הלקוח.
קריאה
גם משרד המשפטים אומר את אותו הדבר. כולם אומרים את אותו הדבר.
היו"ר איתן כבל
נקודת המוצא שלי היא שהקונה הוא הצד החלש בתהליך הזה. מכיוון שכך, אני רוצה להיות ברור שהוא ניהל את השיחה עם הצד השני והגיע אתו לסיכום, לא אמר לו אלא הגיע אותו לסיכום – אני רוצה שתדע, בפרויקט הזה, זה הזמן שאני מעריך שאוכל להוציא היתר. בכל מקרה הוא מעריך.
אהוד נדב
אנחנו נותנים חלון.
היו"ר איתן כבל
הוא אומר – לפי כל הבדיקות אני מעריך שייקח לנו שנה וחצי. האם אדוני מסכים שזה הוא הזמן שבו אנחנו - - - בכל מקרה, הקבלן הוא היזם הוא המעריך אבל אני רוצה שיהיה ברור שהסכימו, לא רק שהוא חתם למטה, אלא שהסעיף הזה יהיה ברור שהיתה עליו הסכמה.
מירב תורג'מן
אז אפשר לומר ככה: "יציין המוכר בחוזה המכר את המועד שהסכימו עליו הצדדים שהוא המועד הצפוי לקבלת ההיתר".
אבי ללום
אבל המילה "צפוי" - - -
קריאה
למה המילה "צפוי"? – "הסכימו עליו הצדדים".
זיו כספי
שימי לב, את רוצה להוביל למצב שכיח של תנאי מתלה. את
מירב תורג'מן
"שהסכימו עליו הצדדים" – נרשום את זה במפורש.
אמיר פז
אני חושב שהיועצת המשפטית צודקת, כיה מועד שהם הסכימו עליו זה לא המועד שבו יינתן ההיתר, זה עדיין המועד הצפוי. צריך להגיד את המילים האלה.
מירב תורג'מן
אבל שהסכימו עליו הצדדים.
היו"ר איתן כבל
יש לי עוד שאלה – האם לא כדאי כדי שאנשים לא יפלו בפח, לייצר רף עליון של שלוש שנים?
קריאה
לדעתי כן.
אמיר פז
הוא לא יקנה.
קריאה
למה להתערב בין קונה מרצון למוכר מרצון?
היו"ר איתן כבל
רוב הסיכויים שדבר כזה לא יקרה, הוא לא יהיה לחם חוק, אבל יש אנשים – לא כולנו עשויים אותו הדבר, שבא אדם ואומר: אני קובע שיהיה שלוש שנים ויהיה בונוס. אנשים מתבלבלים.
אלעזר במברגר
לא כל אחד מבין מה זה היתר בניה.
היו"ר איתן כבל
נכון, לכן אני חושב שצריך לייצר שלוש שנים כרף עליון. הכוונה – יש לו לכתוב שם מחודש ומקסימום שלוש שנים, זה מה שאני אומר. הוא לא יכול לחתום על יותר משלוש שנים, גם אם הסכים.
קריאה
זה חל גם על מחיר למשתכן?
היו"ר איתן כבל
זו שאלה טובה.
קריאה
גם על קבוצות רכישה?
אלעזר במברגר
קבוצות רכישה לא בחוק הזה, אז זה לא רלבנטי.

אנחנו לא חשבנו להציף פה רף כי ראינו בזה משהו שהוא באמת - - - אנחנו לא רצינו להתערב בשיח החופשי של רוכשי ומוכרי דירות.
היו"ר איתן כבל
הכל בסדר. אני אתכם. בסך הכל יש פה הזדמנות, זה בשוליים שבשוליים - - -
אלעזר במברגר
לכן השאלה אם לגעת בזה.
היו"ר איתן כבל
אני אגיד לך למה כן. הרי מה העניין? מי שיכול, יודע ללכת למלחמות. רוב האנשים הם לא כאלה. רוב האנשים בסוף בסוף – לא משנה אם הקבלן צודק, אלה שובתים ולא רוצים להעביר לו את האישור למרות שכולם התחייבו לו בכתב. אנחנו מכירים את זה.
אלעזר במברגר
אני אגיד ממה אני חושש. באנו עם ההצעה הזו, אנחנו לגמרי בעד העיקרון. אנחנו עושים שינוי בשוק. משמעות הסעיף הזה ממחר היא שכל קבלן צריך לסכם מועד – צפוי או מוסכם. יכולים להיות פרויקטים שהם באמת מורכבים והחשש כאן שהיתר הבנייה באמת יתעכב, יתעכב משמעותית. ואז יכול להיות שהקבלן אומר – אולי ילך לי גרוע מאוד וזה ייגרר לשלוש שנים. אז השאלה היא האם אנחנו צריכים לאסור בחוק עסקאות כאלה. אני לא בטוח שכדאי.
קריאה
לא אסור. - - -
מירב תורג'מן
זו המשמעות.
היו"ר איתן כבל
אתם לא הבנתם מה שאני אומר. אני התכוונתי – אתה צריך לתחום את הגבול, אתה מבין? אני רוצה להגן על אלה שהם לא בקיאים.
אלעזר במברגר
אז בדוגמה שלי – אתה אומר שאם יבוא קבלן כה ויגיד ששנתיים זה זמן סביר כאן, אבל אולי זה ייקח שלוש וחצי שנים, אתה, עסקה כזו רוצה לאסור בחוק?
היו"ר איתן כבל
לא אוסר, רק אומר – שיש זכות לקונה לצאת אחרי שלוש שנים.
אלעזר במברגר
הבנתי, אין בעיה. סביר מאוד. הגיוני מאוד.
קריאה
זכות הדדית.
קריאה
לא הדדית.
קריאה
חייב להיות הדדית.
היו"ר איתן כבל
אני רוצה לומר לך – אז איזה משמעות יש להסכמה? אני מנסה להגיד את הדבר הבא. אותו הדבר אתה יכול להגיד גם על השנה וחצי. אתה יכול להגיד את אותו הדבר. למה על השנה וחצי אתה מסכים. אני לא בא למנוע ממך להגיע אתו להסכמות. רק שאתה בא ואומר – אדם בא, ומישהו אומר שההיתר הוא עוד 4 שנים – זו עקיצה. או שאותו אדם צריך כבר לקנות בית אחר, זה חתיכת זמן.
אהוד נדב
אני רוצה שנסתכל על זה בזום-אאוט, מלמעלה. יש כאן שני צדדים. בדרך כלל מי שיסכים לחתום על הסכם שהיתר הבנייה יכול להיות שיינתן עוד 3 או 5 שנים זה לא מי שצריך מחר להיכנס לבית הזה. אנחנו לא מדברים פה על חוסר ידיעה. המקרה שבעיניי יותר סביר – שזה מישהו שזה סוג של השקעה אצלו ואז, בעצם באה ההצעה ואומרת – זו עקיצה. עסקה כזו, בין מי שמשקיע בנדל"ן לבין מי שרוצה ליזום תיקון להיתר בנייה או להוציא היתר בנייה לקרקע – זו עקיצה. אז קודם כל אני חושב שהפסול שהחוק הזה ייתן לעסקה כזו זה בוודאי לא מוצדק. הרי את אותה עסקה אם היו עושים, אם היו נותנים לו זכויות במקרקעין שמשקפים דירה ועושים לזה הסכם נילווה של שירותי בנייה, לא היתה כאן שום בעיה של עקיצה וכדומה. אומר אדוני – אני לא רוצה שתתפרו את זה כאיזושהי עסקה של שירותי בנייה, ואני מפנה עכשיו לכל הסיפורים של קבוצות בנייה.
לאה ורון
קבוצות בנייה לא רלבנטיות לפה. מה שאדוני אומר שזוגות צעירים ואנשים רגילים קונים רק דירות מוכנות?
אהוד נדב
לא, אני אומר שזוגות צעירים מאוד minded לתאריך המסירה, וככאלה, הם לא יחתמו על הסכם שהובא לידיעתם שרק עוד שלוש שנים יוצא היתר הבנייה. זה לא המקרה.
היו"ר איתן כבל
אם לרגע חשבתי שאתה מבלבל אותי, הסיפה של הדברים שלך שכנעה אותי שאתה צודק. בסוף בסוף, התהליך הוא כזה, ואני מדבר על הקבלנים. אני לא מדבר עכשיו על פרויקטים של מחיר למשתכן, שדרך אגב, יש לי יותר מזכויות בהמצאתן, כולל קבוצות רכישה.
קריאות
- - -
היו"ר איתן כבל
מה שאני מנסה לומר, אדוני היועץ המשפטי – הסעיף הזה מדבר על איש מהיישוב שרוצה לרכוש דירה. הוא בא ליזם, לקבלן – יושב מול עורך הדין שלו והאחראי על השיווק, ואומרים לו – רק דע לך שהיתר יהיה בעוד שנה, שנה וחצי, שנתיים. אני מוסיף : הוא יכול להגיד גם – שלוש שנים. אני אומר: אין שום בעיה עם העניין הזה, רק שאם כבר אותו זוג צעיר שבא ואומר – אני מוכן, או – אני מוכן לדבר כזה שיהיה שלייקעס, שיהיה אדם שמוכן שלוש שנים? אבל שיהיה ברור. מי שקונה בית, שלוש שנים זה המון זמן. מעבר לעניין הזה – הוא כבול לתקופה הזו. אבל יש כאלה שאומרים – מסתדר לי, נחזור עוד שלוש שנים, אבל אני רוצה שיהיה לו את פרק הזמן הזה - - - אני אגיד לך עוד דבר: מי שקונה את הדירה הזו הוא לא קונה אותה במחיר למשתכן.
אהוד נדב
לא מראש, אבל יכול להיות שהוא ימצא את עצמו במקרה הזה.
היו"ר איתן כבל
אז קל וחומר שאני רוצה להוציא אותו מתוך התהליך הזה.
אלעזר במברגר
אם כבר הזכרתם, אז פרויקט "מחיר למשתכן" הוא פרויקט שאנחנו מאוד גאים בו. אני רק אגיד שבתנאים שלנו, אנחנו הרי מאשרים את חוזי המכר לקבלנים – ב "מחיר למשתכן" אנחנו מחייבים את הקבלנים לכתוב מועד מאוד ברור לא להיתר הבנייה אלא למסירה. הם מאוד לא אוהבים את זה, זה קשה להם. אף על פי כן אנחנו דורשים את זה כי זה נותן ודאות לקונה מתי הוא נכנס לדירה.
זיו כספי
בעוד שנראה לי נכון לקבוע קביעת זמן מרבית לתוקף תנאי מתלה, אותה הצעה שלך לשלוש שנים אני הולך לזרוק פה פצצה קטנה כי לדעתי שכחתם את כל תחום ההתחדשות העירונית. אדם בעצם מתקשר עם קבלן, קונה דירה חדשה ומוכר את הישנה. אתם חייבים להחריג את זה כי לוחות הזמנים הם שונים לחלוטין. חייבים להחריג את העניין הזה ויכול להיות שיש עוד כמה עולמות ששכחנו בדרך, אבל זה ברור לגמרי. בהתחדשות עירונית מהות החוזים, חוזים הם תנאי מתלה – שקובע פרק זמן להתאספות הדיירים, פרק זמן לאישור תוכנית - - -
לאה ורון
אתה מדבר על תמ"א - - -
זיו כספי
אני מדבר על כל העולם הזה ובפרט פינוי בינוי, שבמהות ההתקשרות בין בעל הזכויות ליזם יש תנאים מתלים ברורים מאוד שעיקרם זה הליכי התכנון. תמיד אנחנו מבחינים בין שני מישורים – מישור קנייני ומישור תכנוני. במישור התכנוני יש לנו לפחות הובלת תב"ע שאורכת זמן, הוצאת היתר הבנייה ועוד דברים נוספים, אבל לא יכול להיות מצב שפה ניצור קביעת זמן של שלוש שנים כי תוקף התנאי פה - - -
היו"ר איתן כבל
ייתכן ואתה צודק, אבל אני עדיין חושב שהחוק המונח לפנינו לא עוסק לא בפינוי בינוי - - -
אסתי ורהפטיג בס
אבל הוא חל גם על - - - כאלה.
היו"ר איתן כבל
אם הוא חל אז צריך למצוא את הדרך לתת לזה את המענה.
אלעזר במברגר
אני אסביר. החוק חל על כל אדם שמוכר דירה כעיסוק, כלומר, קבלנים, יזמים וכדומה, ורוכש דירה. ולכן צודק עורך הדין כספי שבעסקת התחדשות עירונית האנשים האלה נחשבים כמי שרכשו דירה מקבלן והם נכנסים לגדר החוק.
היו"ר איתן כבל
אני מסכם – אני רוצה להגיד כך: אני לא אתן תקרת מקסימום. אם צריך אני אעשה רביזיה בהמשך. אני רוצה לחשוב, אני גם אדבר אתכם כדי לראות. אני לא למצוא את עצמי בא לבקש טוב ועושה רע, זו לא הכוונה שלי. אני רוצה לחשוב על העניין הזה. נאשר את הסעיף כמו שהוא.
מירב תורג'מן
יש את התוספת שהסכימו עליה הצדדים.
אלעזר במברגר
אני אקרא:

ציון המועד הצפוי לקבלת היתר

1ג.

(א) נכרת חוזה למכירת דירה לפני שניתן היתר לבניית אותה דירה, יציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת ההיתר.
מירב תורג'מן
אז השינוי שאני מציעה בהתאם להחלטות: "יציין המוכר בחוזה המכר את המועד שהסכימו עליו הצדדים שהוא המועד המיועד לקבלת ההיתר".
אהוד נדב
רגע, מה עם שינוי כותרת הסעיף?
מירב תורג'מן
בכל מקום נתקן – במקום "צפוי" – "מיועד".
אלעזר במברגר
בסדר גמור. מבחינתנו זה מקובל.
אלעזר במברגר
אני ממשיך בקריאה:

(ב) לא ציין המוכר בחוזה המכר את המועד הצפוי לקבלת ההיתר, בהתאם להוראות סעיף קטן (א), רשאי הקונה, כל עוד לא ניתן ההיתר, לבטל את חוזה המכר.

(ג) לא ניתן ההיתר עד המועד הצפוי לקבלת ההיתר שצוין בחוזה המכר, רשאי הקונה, לאחר שחלפו 60 ימים מהמועד הצפוי האמור וכל עוד לא ניתן היתר הבנייה, לבטל את חוזה המכר.
מירב תורג'מן
נבדוק. אולי אפשר לעשות קיצור "המועד המוסכם" או "המיועד".
אלעזר במברגר
ממשיך בקריאה
(ד) ביטל הקונה את החוזה בהתאם לסעיף קטן (ב) או (ג), ישיב המוכר את כל הכספים ששילם לו הקונה, בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; הקונה לא יהיה זכאי לסעד נוסף בשל ביטול החוזה לפי סעיף זה.
מירב תורג'מן
חשוב לומר שאין פה ריבית, רק הצמדה.
קריאה
חשוב גם להגיד שזו לא הפרה של הקבלן.
אבי ללום
אדוני היושב-ראש, הכסף בנאמנות. הקבלן לא השתמש בו.
קריאה
זו לא הפרה. הקבלן לא הפר - - -
מירב תורג'מן
נכון, ולכן כתבנו את סעיף (ד).
אלעזר במברגר
כדי להפיס את רוחם אני רק אומר שהתוספת בסיפה – "הקונה לא יהיה זכאי לסעד נוסף" מחדדת את זה שאין פה אשמה, אין פה טענה. יש פה בסך הכל תרחיש שקרה.
חיים פייגלין
רק הצעה לתיקון קל – אם התקבלה החלטה להוציא היתר אך לא הוצא ההיתר אני מציע שהמועדים יוארכו כי כבר יש החלטת ועדה וזה רק מילוי תנאים. כבר אוטוטו יש היתר.
היו"ר איתן כבל
אני לא רוצה לכתוב את זה. אני רוצה שיבוא הקבלן או היזם לקונה ויסביר לו, ואז מה שהקונה יחליט – אם לחכות עוד או לעבור למקום אחר. תזכרו שאמרתי "מועד מוסכם על הצדדים" וכיוון שכך אמרנו אני רוצה שזה יהיה בעניין הזה - - -

אני מעלה להצבעה עם התיקונים והשינויים את הנוסח. מי בעד? מי נגד?

הצבעה

בעד – 2

נגד –אין

נמנעים – אין

סעיף 1ג התקבל.
היו"ר איתן כבל
2 בעד אין נגד, אין נגד. תודה רבה, התקבל. ההצעה אושרה עם התיקונים וההוספות.
אלעזר במברגר
אני ממשיך לעניין מסירת מידע תכנוני – זה סעיף שמשקף את התפיסה של הצעת החוק הזו לתת - - - מסירת מידע תכנוני הוא סעיף חשוב בהצעת החוק. הוא נגזר מהצעת החוק שאומרת - - -
היו"ר איתן כבל
אני מכריז על הפסקה בישיבה של חמש דקות.

(הישיבה נפסקה בשעה 12:55 ונתחדשה בשעה 13:00.)
היו"ר איתן כבל
אני מחדש את הישיבה.
אלעזר במברגר
הסעיף הבא הוא סעיף שעניינו מסירת מידע תכנוני. יש לנו המון חשיבה בסעיף הזה, לצוות המשותף. התלבטנו רבות. ההיגיון היה – וזה ההיגיון של הצעת החוק כולה – בעידן המידע, לתת בידי הרוכש שהוא הצד החלש בעסקה כמה שיותר מידע שישפר את מצבו, את הערכת הסיכונים שלו בעסקת המכר הזו. מצד שני לא רצינו להציף אותו במידע, זה לא נותן לו שום דבר וצריך להיזהר מזה. דבר נוסף – לא רצינו לייצר עלויות מיותרות ולדרוש מקבלנים חובת גילוי כזו שמחייבת אותם לפעולות שהם לא עושים ברגיל אגב העסקה, שמחייבת אותם לפעולות שהם לא עושים ברגיל אגב העסקה, ולהשית עליהם עלויות נוספות שיגולגלו אחר כך על רוכשי הדירות. את האיזון הזה ניסינו למצוא. בסופו של יום יצרנו כאן הסדר. אנחנו רוצים שמוכר הדירה יגלה לרוכש הדירה, ייתן בידיו את המידע בדבר שינויים שהוא יזם או שבכוונתו ליזום. למה הכוונה? אנשים ניגשים לעסקת מכר, הם יודעים שהוא עכשיו קונה דירה בבניין שיש בו 9 קומות, אבל יש ברקע בקשה של הקבלן להגדלת זכויות דירה, ויכולות להיות גם 10 ו-11 קומות, או 20. לטעמנו, ואני חושב שזה גם היגיון בריא – מידע כזה ראוי שיהיה גם בידי הקונה בעת חתימה על העסקה. שוב – המידע הזה קיים בידי הקבלן, הוא מכיר את זה והוא יזם את זה, זה בידיו, בידיעתו. אנחנו חושבים שנכון שהוא ישקף את זה בחוזה המכר, בין אם זה כבר קרה ובין אם כוונתו לעשות את זה בעוד חודש.

דבר נוסף שאנחנו מכירים זו מגבלה שנקבעה בתוכנית או חלה על פי הסכם על שימוש ברכוש המשותף. היום, ב-2018, אנשים שרוכשים דירה מאוד חשוב להם המרחב המשותף, הרכוש המשותף. מעניין אותם הלובי, מעניין אותם חדר המוזיקה, המועדון, חדר היין, חדר הכושר – אנשים רוצים לקבל מידע אם יש מגבלה כזו או אחרת על הרכוש המשותף, משהו שנוגע לחנייה.
היו"ר איתן כבל
היום, הרכוש במשותף בניגוד לעבר, שאז זו היתה כניסה צרה, העלויות שלו הן כבר יותר משכר דירה לפעמים. זה אחד הדברים שאני אומר לכם. מצד אחד אנחנו מדברים על בנייה לגובה, אבל היא משיתה על זוגות צעירים עלויות מאוד גבוהות.
אלעזר במברגר
זה לא הנושא שלנו אבל נגעת בנקודה סופר חשובה בציבוריות הישראלית. רק שתדע שמשרד הבינוי והשיכון יחד עם משרדים נוספים, משרד המשפטים, עושים עבודה מאוד מסיבית - - -
היו"ר איתן כבל
יש אחד שקנה לפני מספר שנים דירת נ"ר, בראשון לציון, רק מה? התשלום לוועד הבית היה יותר גבוה – דמי האחזקה שהוא צריך לשלם - - -
אלעזר במברגר
זה מצד אחד. החשש השני הוא שעם העלויות הללו לא ייגבו כסדרן תהיה הזנחה של המערכות המשותפות, עד כדי סכנת חיים. אנחנו עסוקים בזה, אנחנו בעובי הקורה. אנחנו בשלבים מתקדמים של הסדרת הנושא.

חזרה לנושא שלנו – אז דיברתי על מגבלות שמוטלות על הרכוש המשותף. אנחנו סבורים שהמידע הזה הוא בידיעת הקבלן, הוא חייב לשתף אותו, זה לא מייצר לו עלויות וזה עניין ורלבנטי לרוכש הדירה כשהוא מגבש את דעתו.

דבר נוסף שכתבנו בנוסח ההצעה המקורית עסק במגרשים גובלים. כאן, אני מודה, היתה התלבות פנימית. היה צוות שעשה אתנו דרך ארוכה. סברנו שנכון לשקף לרוכש הדירה מה הסטטוס התכנוני במגרשים הגובלים. סתם, באופן פשוט – אם יש מולו תוכנית להקים בית ספר - - -
היו"ר איתן כבל
גרתי בשכירות וכל הדיירים אמרו - - -אמרו לי – פה זה שצ"פ. בנו להם שם לא פחות ולא יותר – קופת חולים, קניון - - -ממקום שהיה יכול להיות שכיית חמדה, לשיטתם - - -
אלעזר במברגר
אנחנו מכירים את זה. בפרוספקט היה מצוייר שצ"פ ולאחר מכן קידמו שם תוכנית ואתה מגלה מולך בניין עם 20 קומות או לחלופין – קופת חולים, או מה שלא יהיה. אנחנו סברנו שהמידע הזה – בסך הכל קבלן נכנס לעסקה של 15 מיליון שקל הוא בסך הכל למד את השטח, מכיר את המגרשים הגובלים – סברנו שזה ראוי להשית עליו את החובה הזו ולשתף אותה. אבל בנקודה הזו אחרי שיח ארוך וקשה עם התאחדות בוני הארץ הבנו את הקושי שיש להם עם הנקודה הספציפית הזו של מגרשים גובלים, ונעשה בו שינוי מסוים. הדו שיח הזה היה בסופו של דבר עם משרד המשפטים ולכן ביקשתי מאסתי שתציג לכם. אתם, כמובן, בסוף הסמכות שמכריעה.
אסתי ורהפטיג בס
מה שהבנו בשיח עם התאחדות בוני הארץ זה באמת שונה קצת מההנחה שהיתה לנו. אנחנו בראשית הדרך אמרנו שכאשר קבלן או יזם בא לקנות שטח כדי לבנות עליו דירות אז הוא בודק את המצב התכנוני, שלו או של החלקות הגובלות. הוא יודע מה זה ולכן מאוד קל לו למסור את המידע הזה. מה שההתאחדות אמרה לנו בשיח אתם, שהבנו את זה לאחרונה, זה שבעצם בתקופה מהשלב שהוא רוכש את הקרקע ואז השלב שבו הוא משווק את הדירות וגם שלב השיווק עצמו – זה עשוי לארוך מספר שנים. הם אומרים שבזמן הזה המצב התכנוני בחלקות הגובלות – משתנה. זה לא חלקות שלו, זה לא בשליטתו. אנשים שהם בעלי החלקות מגישים תוכניות. בעצם, מה שרצינו לעשות לפי מה שהבנו מהם זה להטיל עליהם נטל מאוד כבד שכל פעם לפני עסקה עם רוכש הם צריכים לבדוק האם הוגשה תוכנית בחלקות הגובלות, איזו תוכנית הוגשה, מה המטרה שלה - - -
היו"ר איתן כבל
הייתי אומר – כפרה עליהם.
קריאה
זה בלתי אפשרי, בלתי אפשרי.
זיו כספי
קצת שהקונה יהיה - - -קצת אחריות. לחנך אותם - - -
היו"ר איתן כבל
וכך תיגרע פרנסתך.
אהוד נדב
לא, להפך. כל עורך דין שמייצג דייר יעשה את העבודה שלו כמו שצריך. ההפך.
היו"ר איתן כבל
הנחת העבודה היא שמי שלא עושה את זה בעצמו - - - לא התכוונתי שבכל פרויקט אתה רץ לעירייה, אבל יש מצב תכנוני של אותו זמן. אתה אומר לו – כשאני קיבלתי את הפרויקט הזה, זה האישור של המצב התכנוני הקיים. אנחנו יודעים. יש כאן שתי נקודות שאני רוצה להתייחס אליהן. זו אחת הרעות החולות שמתקיימות. אני לא מוכן לסייד אותה ככה, באגב אורחא, אני רק רוצה למצוא את נקודת האיזון. אתה מבין את הטענה שלכם ואני לא רוצה להטיל לפתחכם את מה שאינו באחריותכם, אבל אני כן סבור שבנקודת המוצא, כשאתה יוצא אל הדרך אתה אומר לו: כשאני רכשתי וקיבלתי את האישורים ואני יוצא לדרך, דע לך שהמצב התכנוני הוא – שטח חום, שטח ירוק, או, לחילופין – מתוכנן כאן א', ב', ג'.
אלעזר במברגר
בית עלמין.
מיכל רוזין (מרצ)
אלה השכנים הכי נוחים.
היו"ר איתן כבל
זה לא תמיד. יש לוויות, מפריעים לך.

אני מבקש – ואתה אומר לו – אדוני ירצה, מוזמן ללכת למחלקת התכנון והבנייה. מה מפריע לך שאתה אומר את זה?
אסתי ורהפטיג בס
בעצם, בהצעה המקורית היו שני שלבים שדיברנו עליהם באשר לחלקות הגובלות. שלב אחד זה לפני הכריתה, וזה השלב שדיברתי עליו, שאתה מוסר מידע. שלב אחר של מסירת מידע זה אחרי שהקבלן כבר מכר לך את הדירה עד השלב שאתה מקבל אותה. יש שלב שבו החוזה חל ובתקופה הזו יכולות להיות תוכניות שמוגשות על החלקות הגובלות ואז יש, לפי חוק התכנון והבנייה – אם חלקה גובלת, אז הקבלן שהוא הבעלים של אותה קרקע אמור לקבל הודעה על הפקדת תוכניות בחלקות הגובלות. מה שאמרנו – במצב כזה, כאשר אתה מקבל הודעה תעביר אותה לרוכשים, למה? כי אם יש למשל תוכנית של הקמת בית עלמין, או בית ספר, אנחנו רוצים לאפשר לרוכשים להתנגד לתוכנית. הם בעלי העניין הרלבנטיים לעניין הדיון במוסדות התכנון. בשלב הזה – אנחנו משאירים – אוקיי?
היו"ר איתן כבל
את בנית את הבית מהגג כי ברגע שכבר קניתי את הדירה החובה היא בכל מקרה למסור לי את המידע הזה, כדי שתהיה לי האפשרות - - -
מירב תורג'מן
חובה של מי?
היו"ר איתן כבל
קודם כל זו חובה של הרשות המקומית. יש כאן שני תהליכים, ואף אחד לא יחמוק. אני לא חושב שדווקא בחלק הזה זו החובה שלהם כי ברגע שהבית שלך, אתה רכשת את הבית – כמו שאני גר בשכונה שלי, בראש העין ומישהו רוצה, קיבל היתר לבנות, לעשות – מיידע אותי. חובתו. תולים לך, שמים לך ליד הבית. אתה לא מבין כלום, אבל יש שלט גדול.
אלעזר במברגר
זה כאשר אתה רשום בטאבו כבעל הנכס.
היו"ר איתן כבל
ברור לי, הרי השכל הישר אומר – אם אתה רואה דבר כזה, תלך לברר מה זה. אף אחד לא ביקש ממך להיות מומחה עכשיו ולהבין את הדברים. מה כן? זה הפשיטא, זה החלק הקל. ברגע שהעסקה בוצעה, זה הבית שלי, אני גם נושא באחריות, אני לא יכול להגיד עכשיו שזה לא שלי. מה הוויכוח שלי שתכף יהיה? שאני רוצה שאם אני רוכש מהיזם פנטהאוז, אני מבקש לדעת מה המצב התכנוני שלפיו התקבל ההיתר. ברגע שמשהו משתנה, אז זה כבר לא חובתו. הוא פעל בידיים נקיות כשהוא מכר את הפרויקט. על פי מה שגם הוא יודע. כאן אני מתחבר למה שאמר עורך הדין כספי. קנית בית, אתה צריך לעשות אחת משתיים - - - עכשיו הוא ירים טלפון לעורך הדין שלו וימסור פרטים של גוש-חלקה, תבדקו בעיריה. או, לחילופין, כמו שאני עצמי עשיתי – הולכים לעיריה - - -
מירב תורג'מן
הבנתי הכל. יש לאקונה אחת בסיפור שלך. רכשתי, אני יודעת את המצב. זה יכול להשתנות. אני הלכתי ובדקתי. מה, אני צריכה לבדוק כל חודש? כל חצי שנה? זה משתנה תוך כדי. מי אחראי להודיע לי? איך אני אמורה לדעת?
היו"ר איתן כבל
כמו שאני גר בבית שלי 10 שנים - - -
מירב תורג'מן
כל שנה אתה בודק?
היו"ר איתן כבל
לא. לא בודק. יש כאן שני טקטים. טקט אחד לפני הרכישה, לפני שחתמת - - -
מירב תורג'מן
זה המידע הידוע.
היו"ר איתן כבל
נכון. בתנאים הקיימים קנית את הבית. ברגע שקנית את הבית אתה מתנהג כמו כל אזרח שכבר גר בבית שלו.
אמיר פז
בין קניית הדירה והעברת הזכויות – זה הקטע הבעייתי. עליו אסתי מדברת.
היו"ר איתן כבל
אז אני אסביר. אני באתי לקנות בית. באתי ליזם, הכל בסדר גמור. הגענו להסכמה על שנה וחצי , אני והיזם. אתה שואל אותו על המגרש הפנוי ליד. הוא עונה – אני יודע לענות לך על המצב הנתון.
מירב תורג'מן
נכון. אבל חצי שנה אחרי זה – משתנה.
היו"ר איתן כבל
על פי המצב הנתון. ננסה למצוא את האיזונים, אני לא מנסה לתת פתרונות - - -
אהוד נדב
יש כל כך הרבה מועדים שונים שאתה לא מתייחס אליהם.
מירב תורג'מן
יש את הנתונים בזמן שהיזם רכש את הקרקע ועד למועד חתימת ההסכם יכולים להיות כבר נתונים שונים.
אהוד נדב
ועד מועד ההיתר? ועד מועד חתימת ההסכם הראשון? ועד מועד הרישום בטאבו? כל אחד מהם זה מועד אחר.
היו"ר איתן כבל
אני אומר לכם איך אני רואה את הדבר הזה: אתה בא לקנות בית, אתה לא יכול להטיל את יהבך. הוא, בתפקיד שלו בכל הכבוד.
מיכל רוזין (מרצ)
עד איזה שלב הוא מחויב לתת לך מידע?
אהוד נדב
אתה זוכר שיש לי 100 קונים. כל אחד חתם על הסכם.
היו"ר איתן כבל
כל העניין הוא שקיפות. שאין מצב שהוא מוסר לו מידע שהוא לא אמיתי.
אהוד נדב
לא. זה לא שקיפות. שקיפות זה שאין מצב שאני יודע מידע ולא מוסר אותו.
היו"ר איתן כבל
יש כאן שתי נקודות. קצת סיבכת את עצמך. מנקודת המוצא שלי – בכל מקרה יש לך חובה לומר את כל האמת שאתה יודע.
אהוד נדב
אמן. אגב, בשביל זה לא צריך חוק. זה נקבע בבתי משפט. חובת הגילוי המלא קיימת.
מיכל רוזין (מרצ)
אתה עשית היום הסכם וקיבלת מידע מסוים. אני באתי אחרי חצי שנה לאותו קבלן ועכשיו אני חותמת אתו ואנחנו נפגשים. אני אומרת לך – אתה יודע ששינו, ועכשיו יהיה לנו גן ילדים, ואתה תגיד – איך לא הודיעו לי כזה דבר?
היו"ר איתן כבל
העניין הוא כזה: יש כאן כמה טקטים. יושבים ומדברים ואתה שואל מה יש ליד, והוא אומר לך: נכון לרגע זה - - -
אהוד נדב
לא "נכון לרגע זה". את הבדיקות שלי אני עשיתי כשקניתי את הקרקע. זה ארבע שנים אחורה. אני לא עושה בדיקות בהיתר בנייה או ביום חתימת החוזה. אין כזה דבר.
מירב תורג'מן
זה בעייתי.
היו"ר איתן כבל
תראו. אני רוצה לדבר בקול. אי אפשר, בכל הכבוד, להפיל לפתחו של היזם או הקבלן דברים שלא קשורים אליו. זה העניין. אני לא רוצה לרוקן את הלקוח מכל אחריות. הוא הולך להשקיע 2 מיליון שקלים. מה אני מנסה להגיד? כשאני בא לקנות את הבית, ברגע שחתמתי הוא אומר לי. אם הוא לא אמר לי או מכר לי לוקש – הוא רימה.
אהוד נדב
כבר היום. בלי חוק.
אלעזר במברגר
תן לי לפתור לך את זה בדקה. הקשבתי ואני גם מסכים. אתה אומר דבר שאנחנו כבר שם. אתה אומר שלא יכול להיות שכל הנטל עליו. הוא צריך לעשות עבודה שהוא לא עושה ברגיל ולעקוב אחרי השינויים המתוכננים במגרשים הגובלים וליידע את כל רוכשי הדירות? לא סביר. יש כאן גם אחריות של רוכש דירה. זה לא עבודה שהוא עושה בלאו הכי. כן, ברגע שנרכשה דירה אדם צריך, כמו גם במועד הרכישה – הוא משקף לו את התמונה שהוא מכיר מהפעם הראשונה שהוא בדק, הוא לא מעדכן אותה כל שבועיים. וגם – מרגע חתימת החוזה ועד קבלת הדירה, גם בחלון הזמנים הזה הוא לא צריך לעשות כל שבוע מחקר ולראות מה השתנה ולעדכן את רוכש הדירה. רוכש דירה שחשוב לו להיות מעודכן בכל רגע ורגע צריך אולי לעשות עבודה בעצמו. את כל זה קיבלנו, רק דבר אחד חסר לך, לדעתי: היום, לפי החוק, או לפי חוקי התכנון והבנייה, כאשר מישהו יוזם שינוי במגרש גובל, הוא מיידע את בעלי הזכויות. הוא חייב, על פי חוק, להוציא הודעה, מכתב בדואר רשום.
מיכל רוזין (מרצ)
זה הקבלן.
אלעזר במברגר
כן. עכשיו, מי מקבל את המכתב הזה? הקבלן. אז אמרתי דבר מאוד קטן: את ההודעה הזו שקיבלת – להבדיל ממך, אדוני, שתקבל את המכתב לראש העין לתיבת הדואר, רוכשי הדירה כנראה לא יקבלו. אז שייקח את המכתב ויעביר - - -
אהוד נדב
ואתם חושבים שדייר יקבל הודעה כזו ולא ישר יתקשר לקבלן, ותהיה פגישה של הדיירים וכו'?
אלעזר במברגר
אבל זו באמת זכותו.
מירב תורג'מן
אתה תפנה אותו לעיריה, תגיד שזו הודעה שקיבלת.
היו"ר איתן כבל
לדעתי, השיח הזה חייב להיות חלק מהחוזה, בשקיפות. אני אסביר למה אני מתכוון. בכל מקרה הלקוחות יבואו אליך - - - אני רואה בראש העין. ראש העיר לא אישר שום בית, שום תוכנית. יכול להיות שאם היה נדרש להכפיל את ראש העין הוא לא היה מאשר בלי תשתיות. את הסכם הגג החדש הוא עשה רק אחרי. למי באים לצעוק? זה הכל ראש העיר הקודם מאל"ף ועד ת"ו, הכל. אנשים לא יודעים, אותם זה לא מעניין. מה הם לא מבינים? כמה ראש העיר הוא כל כך סמרטוט בתהליכים, במערכות היחסים שמתקיימות בכלל בפרויקטים האלה. מי סופר אותו? הוא יכול בכלל לעצור פרויקטים? רק התביעה האישית של אלה שקנו את הבתים ולא נותנים להם להיכנס – מה, הוא יתחיל לרדוף אחרי כולם? כולנו חיים את זה ומכירים.

מה אני מנסה לומר לכם? כל מה שאמרת אני מבין. אני רוצה שייכתב שכשאתה נכנס לפרויקט, והוא אמר לך – זה מה שאני יודע, כי המכתב הזה הוא בדיוק כמו המצב שאני גר בתוך הבית שלי, אז הרשות – התפקיד שלה להודיע לי. זה לא חידוש.
אסתי ורהפטיג בס
אבל זה חידוש כי היום זה לא מה שהדין אומר. אני מסכימה אתך שזה צריך להיות. זה obvious במובן הזה - - -
היו"ר איתן כבל
חברים, אני מנסה להיות מאוד חד כי זו נקודה מאוד מאוד בעייתית בהתקשרות במערכות היחסים. אני רוצה להסביר לך. ההבדל היחיד הוא שפה הדייר הוא עוד לא בבית שלו, אז הוא צריך לקבל את זה מהקבלן. העניין הוא שאצלי בבית, אני כבר גר שם. אין מי שייתן, אם העיריה לא תבוא ותשים לי את השלט בכניסה לשכונה, אני לא אדע. זה בסדר, אין לי בעיה עם זה. אני לא חושב שגם צריכה להיות בעיה להם עם זה וזה לא פשוט. זה לא פשוט כי לא כולם מסודרים וכן הלאה.

אותי מטריד יותר, תאמינו לי – כי כשבידיים שלו יש לי על מי לצעוק. הבעיה הגדולה שלי במנעדים האלה שכשהוא בא וקנה והוא נותן לו את המידע שהוא נכון כשהוא הגיע למשרדי החברה ובינתיים בתקופה הזו רצו להם המעאכרים, יזמים ובכלל מתכוונים - - - תוכניות בנייה במגרשים גובלים.
מיכל רוזין (מרצ)
אבל אנחנו מודיעים להם. השקיפות ממשיכה. ברגע אתה לא מבקש מהם לעשות משהו אקטיבי. אתה אומר – לך תבדוק, אתה אומר - - -
היו"ר איתן כבל
לא, את לא הבנת אותי. אני מדבר על תקופה אחרת. הבעיה היא – אם הוא כבר קנה אז הוא מחויב. העניין שלי היא בתקופה שכאשר הוא מנהל את המשא ומתן למועד שבו הוא רכש את הבית.
מיכל רוזין (מרצ)
אבל אז זה יותר קריטי, כי אז אולי אני אשנה את עמדתי.
היו"ר איתן כבל
נכון. אני פה מנסה ללכת לקראת הלקוח. אני מנסה לחדד לך את זה. אני רוצה שהלקוח יעשה בדיקה.
מיכל רוזין (מרצ)
באיזה שלב?
היו"ר איתן כבל
כשהוא עוד לא קנה את הבית. על זה אני מדבר, כי ברגע שהוא קנה את הבית, הוא נעול בעסקה.
מיכל רוזין (מרצ)
אבל אתה מסכים שצריך לחייב אותו שאם הוא קיבל את המידע הוא חייב להעביר אותו?
היו"ר איתן כבל
בכל מקרה, בואי נייצר את המצב: הוא קנה את המגרש לפני ארבע שנים. היתה לו תוכנית כזו וכזו, הוא עוד לא בנה. בינתיים השתנו דברים. הוא יודע והוא לא אומר את זה?
מיכל רוזין (מרצ)
זה ברור שאסור.
היו"ר איתן כבל
אני לא מדבר על זה. הוא – עוד לא קיבל שום ידיעה. זה החלק האפור הכי בעייתי כשהוא באמת עוד לא קנה את הבית, ליזם ולקבלן אין שום חובות כלפיו. הוא מוסר לו את המידע שהוא יודע. כשהוא אומר "אמת דיברתי" – הוא לא קיבל מכתב, לא הודיעו לו. אבל בינתיים, בזמן הזה עוד אין מכתב ליזם או לקבלן. הם עדיין מתרוצצים עם הגרמושקות.

לכן אני רוצה שיהיה ברור שכשהיזם והקבלן מדברים עם הרוכש, שהוא יידע שזה נתון לפני X זמן, זה לא הנתון של אותו זמן. כי מה קורה לרובנו, כשאנחנו באים? יש לחץ מהקנייה, יש מס שבח, מס רכוש – הקונה הוא מבולבל לגמרי.
אלעזר במברגר
אז אתה דורש משהו מעבר למה שדרשת - - -
היו"ר איתן כבל
נכון.
אלעזר במברגר
אני רק רוצה לחדד. אנחנו בפשרה הסכמנו לוותר על החובה שלהם ליידע את הרוכש - - -
היו"ר איתן כבל
לא ביקשתי אפילו ליידע אותו. החובה שלו היא ליידע אותו לאיזה מועד הוא מציג בפניו את התוכניות של המגרשים הגובלים כי יכול להיות מצב שכשהוא אומר לו - - - כמו לשכנים שלי שקנו את הבתים, הוא אמר אמת, רק הוא בדק את זה ארבע שנים לאחור ומבחינת הרוכש – אף אחד לא בונה שם.
חיים פייגלין
אני רוצה להתייחס לתקופה של מאז שהאדם קנה ממני את הדירה. מבחינה זו, האדם קנה ממני את הדירה. אנחנו כיזמים, מוטלות עלינו המון רגולציות. חוק התכנון והבנייה, אחד התיקונים הקודמים שלו הטיל עלינו עוד רגולציה נוספת שהיא אחראי על חוק המכר במשרד השיכון. אנחנו מחויבים היום – אנחנו משרתם של שני אדונים. היום אנחנו מדווחים לרשויות המס, גם מדווחים על הממונה על חוק המכר במשרד השיכון את כל הפרטים של האדם שקנה מאתנו דירות. כל הרוכשים שלנו, כל ה- database הזה נמצא במשרד השיכון וברשות המסים.
היו"ר איתן כבל
ומה הבעיה עם החלק השני?
חיים פייגלין
הבקשה שלנו היא שכאשר עוברת תוכנית בחלק גובלת, תתכבד הממשלה ויתכבדו מוסדות התכנון ויעבירו ישירות את המידע הזה לרוכשים שלנו - - -
היו"ר איתן כבל
זה לא יהיה. על זה נאמר – אתה מייצר - - - רק הביורוקרטיה של להשיג את ההוא ו0פה ושם – הוא בכלל לא גר שם.
חיים פייגלין
למה להטיל את זה עלינו?
קריאות
- - -
היו"ר איתן כבל
חברות וחברים, לא, אני לא מקבל את זה.
חיים פייגלין
אז זה לא מוסכם. אנחנו אצלנו - - -
היו"ר איתן כבל
כשדברים לא מוסכמים יש מי שמחליט.
חיים פייגלין
בסדר, אבל אני רק רוצה להגיד שנצטרך להגדיל את המנגנון - - -
היו"ר איתן כבל
לא מתאים לך, אדוני סגן הנשיא. עכשיו יהיה אחראי מיילים? עכשיו תשית את זה עליו? אני לא מקבל את זה. אני חושב שזה שירות בילט-אין שצריך להינתן ללקוח שקנה ממך במיטב כספו את הבית שלו.
חיים פייגלין
למה? זה בחלקה גובלת, זה לא אני אפילו.
היו"ר איתן כבל
לא. אני לא ביקשתי ממך שתילחם עבורו, אפילו. לא ביקשתי ממך שתלך לעירייה ותעצור את זה, לא ביקשתי ממך שתלך לעירייה ותעשה אסיפות דיירים ולא שתעמיד את עורכי הדין שלך.
עופר שגיב
אבל בוא נראה את הפרקטיקה. הפרקטיקה תעשה כזה דבר – ובוא, כולם מכירים את כולם. הפרקטיקה היא בלתי אפשרית. שאלה חברת הכנסת למה זה יעלה את העלויות? אז אני אסביר. נניח שיש לי היום באתר של 120 דירות - - -
היו"ר איתן כבל
אני חייב לסיים. תן לי להגיד לך. אני אגיד לך למה זה מכעיס אותי, גם כן. אם זה היה מצב שבו סיימת את מערכת היחסים עם הדייר – ניחא. אתה מדבר אתו כל יום והחפרנים מדברים ארבע פעמים ביום. זו לא השאלה. העניין הוא כזה: אתה גם נמצא אתו בהתקשרות, עד אתה תיפטר ממנו הרי הדייר הוא כספחת, ולא במובן הרע של המילה. הוא כספחת מבחינתך – מה עם הנזילות? מה עם שנת הבדק? אף אחד לא דומה לשני. כמובן שזה אישי, כל חברה וחברה, אסור שתהיה הכללה, אף אחד לא דומה לשני. אני אומר את זה בצורה ברורה וחד משמעית, ואין לי שום כוונה חס וחלילה להטיל - - - רק אני אומר לך: אתה נמצא אתם בקשר, בקשר שוטף. אתה אפילו עושה אתם ישיבות לגבי התקדמות הפרויקט.
קריאה
מה פתאום? אין דבר כזה.
עופר שגיב
אין דבר כזה. לא בפרויקטים של בנייה. תן לי כמה שניות. מה שאנחנו בעצם אומרים – שברגע שהעברנו לדיירים את האינפורמציה, הוא קיבל אותה. הוא לא מבין, הוא פונה לעורך הדין שלו ועורך הדין שלו שולח לי מכתב ששואל מה זה אומר. מה אני עושה? אני מתעלם? אני אומר לו שזה לא ענייני, או שאני מתחיל לתת לו תשובות – אני מתחיל לתת תשובות, אני מפעיל מערכת. אנחנו יודעים שבתחום הבנייה, כולם חושבים שהכל עובד. זה לא יעבוד.
היו"ר איתן כבל
אז אני רוצה לסכם ובדיון הבא נביא בדיוק מה שסיכמתי. אוקיי? קודם כל, כל הפשיטא שהציגה עורכת הדין ממשרד המשפטים, אסתי ורהפטיג. אני רוצה להבהיר. יש כאן שני טקטים. קודם כל – חובת מסירת המידע המלא במועד הרכישה, על המצב התכנוני כפי שידוע לכם במועד הרכישה, כדי שהרוכש יידע, אם ירצה, שזו החובה שלו ללכת לבדוק אם השתנה המצב. הלכתי לקראתכם פה, תאמינו לי. הדבר היחיד שאני מבקש מכם והוא פשיטא, לא יום לימודים ארוך, הוא לא יום לימודים ארוך, וזה אפילו קצת עושה לי - - - זה הרי חלק מהשירות שאתה נותן לדיירים שלך , זה כאילו פשיטא, שאתה אומר לו – אני אמנם כבר לא בעסק אבל אתה הלקוח שלי ואיכפת לי ממך, והנה, כתבו לי מכתב מהעיירה שהולכים לבנות פה בית קברות – אני לא מתעסק עם זה, תתארגנו ביניכם ותעשו מה שאתם רוצים או לא.
אבי ללום
אותי פחות מטריד המכתב. אני חושב שחברת הכנסת צודקת. יכול להיות שיהיה מכתב עדכון ולא צריך להמשיך מעבר לזה. אותי מטריד שאם היזם שרכש את הקרקע לא ידע פרט מסוים או לא בדק אותו, ובתום לב מלא, ואחר כך הציג פרטים לקונה, פה אנחנו גורמים לזכות תביעה כבר.
היו"ר איתן כבל
לכן אמרתי שחובתו היא שהדייר יידע שהיזם או הקבלן אמת דיבר, זאת אומרת, שכשהוא מכר לך הוא בדק בזמן. המשמעות היא שאני, האזרח, אדע שאם אני באמת רוצה ללכת לראות מה הולכים לעשות עם השטח הפתוח - - - הרי מה שיקר הוא שהדיירים יתארגנו להם. אנחנו מכירים את זה.

אני מודה לכם, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 13:39.

קוד המקור של הנתונים