ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 16/01/2018

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח-2018

פרוטוקול

 
ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

àåîðéè÷

2018-01-30OMNITECH



הכנסת העשרים

מושב רביעי

פרוטוקול מס' 14

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון - פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצעת חוק פינוי בינוי מ/1023ו- מ/1024

יום שלישי, כ"ט בטבת התשע"ח (16 בינואר 2018), שעה 12:30
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016 - דיון בנושא תחזוקת מבנים
נכחו
חברי הוועדה
רחל עזריה – היו"ר

דוד ביטן

חיים ילין

אורי מקלב

רויטל סויד

ניסן סלומינסקי

עודד פורר

טלי פלוסקוב

נורית קורן

יואב קיש

מיכל רוזין

מוסי רז
מוזמנים
מתמחה, מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - טל וינר

עו"ד-מח' יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - אסתר ורהפטיג

משפטנית-מח' יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - נועה סוניה עמירב

מנהלת מח' מקצועית מיסוי מקרקעין, משרד האוצר - מיכל סופר

הלשכה המשפטית, מינהל התכנון, משרד האוצר - אפרת ברנד

סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון - עינת גנון

עוזר מנכ"ל, משרד הבינוי והשיכון - חגי טולדנו

מפקחת ארצית שרות לעבודה קהילתית, משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים - עירית בשן

בודק תוכניות בוועדה המחוזית, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים - חיים כהן

ראש תחום תעסוקה ודיור, המשרד לשוויון חברתי - יפית בר

חבר ועדת מקרקעין, לשכת עורכי הדין - יניב שני

יו"ר ועדת חקיקה, לשכת שמאי המקרקעין - חזקיה העצני

סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ - יוני ויצמן

עוזרת, התאחדות בוני הארץ - דפנה איצקוביץ

סמנכ"ל פיתוח עסקי, קדמת היובל - רמי שדה

מנכ"ל, האגודה לתרבות הדיור - ראובן צדוק

עו"ד, עמותת במקום - שרון קרני כהן

מנהלת ארצית, חברת מוזאיקה - המרכז ליישוב סכסוכים בהסכמה - רות נחנסון אנקרי

מנהלת קידום מדיניות, מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב - אורי אטינגר

סטודנטית לעבודה סוציאלית - טל הוכמן

מנכ"ל ובעלים, חברת א.ת.ו.ס - יורם אסידון

משקיף, המשמר החברתי - יוסף רוזנמן

נציגת עמותת שומרי משפט - רבנים למען זכויות האדם - עטרת חן הורוביץ

עו"ד, שומרי משפט - רבנים למען זכויות האדם - בקי קשת

שדלן/ית (גלעד יחסי ממשל ולובינג) מייצג/ת את לשכת שמאי מקרקעין בישראל - יובל אלגד

שדלן/ית (פוליסי בע''מ) מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ - עדן קנובסקי
ייעוץ משפטי
גלעד קרן

רוני טיסר
מנהל/ת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
הדר אביב

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016, מ/1023
היו"ר רחל עזריה
צהריים טובים, אני שמחה לפתוח את הדיון בנושא: הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016, מ/1023. הדיון הפעם יהיה בנושא תחזוקת מבנים ואני רוצה לעשות פאוזה ולארגן את הדברים. התחלנו לעבוד על החוק הזה, היו כמה ניסיונות וכל פעם זה עלה בתוהו כי כמו שדיברנו, התפיסה של החוק הזה והתפיסה של נושא של התחדשות עירונית בפינוי ובינוי, ולכן אחד הדברים שאמרתי הוא שאנחנו נצטרך לעבות את החוק גם בדברים שהם לא נטו הענישה כלפי הדייר הסרבן.

התחלנו לעשות הבחנה גם בין האנשים וגילינו שיש הרבה מאוד קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית בפינוי ובינוי, ועשינו על זה דיונים אחדים ויש כמה נושאים שאנחנו עובדים עליהם מול רשות המסים ומול ביטוח לאומי כדי לייצר פתרונות.

הדבר השני שעלה הוא נושא התחבורה הציבורית ועל זה אנחנו עובדים על אפשרות לתסקיר שקשור גם לתחבורה ציבורית, ונושא שעלה בכמה וכמה מפגשים הוא נושא של התחזוקה של המבנים בגלל העלות של תחזוקת המבנים, זו סיבה לא לרצות לעבור לפרויקטים של פינוי ובינוי והתחדשות עירונית.

אני יודעת שאני מרחיבה את החוק. אני גם נמצאת במשא ומתן מול משרדי הממשלה בנושא הזה. אני חושבת שכל הנושאים שעולים הם נושאים שלגמרי דורשים התמודדות ומעברים היום את הפרויקטים של פינוי ובינוי והתחדשות עירונית, אף על פי שכבר, לשמחתי, לא צריך לומר את זה, ואף גבה לא מורמת בהפתעה. אנחנו עתידים להיות המדינה – זה אפילו כתוב בחוק ההסדרים – הכי צפופה ב-OECD עד 2050 או עד 2048, וזה אתגר שאנחנו חייבים להתמודד איתו. ולכן אנחנו נעשה פה עבודה מאוד מאומצת כדי לייצר את הפתרונות האלה, כדי להאיץ את התהליכים של פינוי ובינוי והתחדשות עירונית. חשוב לי לשים את זה בהקשר שאנחנו עובדים על הכול, ואני מאוד מקווה שכמה שיותר ייכנס בסופו של דבר להצעת החוק.

נתחיל בנושא תחזוקת מבנים.
אריאלה מלכה
משרדי הממשלה מציינים שבהתאם לדינמיקה של הדיון הם יסמנו מתי לדבר.
עינת גנון
שמי עינת גנון, אני הסמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו מאוד שמחים שאת פה אתנו.
עינת גנון
ממש בימים אלה אנחנו מסיימים את המחקר שערכנו בעניין התחזוקה של בניינים גבוהים. אגב, המחקר בא מתפיסת עולם לא רק של פינוי ובינוי, אלא מגלם בתוכו את כך שמדינת ישראל בכלל בימים אלה הולכת ובונה הרבה יותר לגובה. אנחנו רואים את הגרף של הבנייה בפועל, ובוודאי ברמה של תוכניות, הולך ועולה. וברור לנו, במשרד השיכון על כל אגפיו, גם בהיבטים ההנדסיים, גם בהיבטים התפעוליים, שחייבים להיערך לתחזוקה ולמימון שלה לטווח הארוך באופן כללי. מנקודת המבט הזו ערכנו את המחקר.

אני מקווה שנוכל להציג אותו באחד מהדיונים הבאים, כשכבר נגבש את המסקנות הסופיות.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו ביקשנו שתציגו, ואני מבינה שהיתה בקשה לדחות קצת את ההצגה. זה בסדר.
עינת גנון
כן, בפרק זמן קצר כדי שנוכל להיערך לכך.
גלעד קרן
הוועדה ראתה בכל הנושא של קידום פתרונות תחזוקה לטווח ארוך חשיבות רבה בהיבט חקיקת החוק של הרשות להתחדשות עירונית. בין היתר נקבע שאחד מתפקידי הרשות הוא קידום פתרונות התחזוקה לטווח ארוך של הרכוש המשותף בהיבטי התחדשות עירונית. בנוסף לכך, בשביל לקדם את הנושא הזה כמה שיותר, נקבע בחוק שהשר ידווח לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אחת לשנה על פעולות הרשות והיקפן, כשהדיווח השנתי הראשון חייב לכלול דיווח מפורט בדבר הפעולות שבוצעו בקידום פתרונות התחזוקה לטווח ארוך של הרכוש המשותף באזורי התחדשות עירונית, לרבות קידום הצעות לתיקוני חקיקה נדרשים.

ככל הידוע לי, אף דיווח לא הגיע לוועדת הפנים. בכלל, בכל הנושאים של הרשות, ובפרט בנושא הזה שקשור לתחזוקה ארוכת טווח. גם תקנות שנקבע בחוק שצריכות להגיע לוועדת הפנים או להיות מותקנות עד מועד מסוים, למשל, תקנות של הנחה בארנונה, שזה עניין של משרד הפנים, גם הן לא הגיעו לוועדה כך שכל הוראות החוק בהקשרים האלה עדיין לא קוימו.
עינת גנון
אני חושבת שצריך לפחות לרשות להתחדשות עירונית, בניגוד למשרד הפנים, לתת קצת זמן להתארגנות להקמתה. אומנם החוק נחקק באוגוסט 2016, אבל לקח לנו קצת זמן להיערך להקמה.
היו"ר רחל עזריה
מתי את מעריכה שיהיו כל הנושאים? - - -
עינת גנון
לעניין התקנות ששר הפנים אחראי עליהן, אני יכולה רק לדווח שהתקיימו דיונים בין הגורמים המקצועיים, ומבחינתנו, ניתן היה ככלל לקדם את התקנות. צריך להתעדכן אצל שר הפנים איפה הדברים עומדים. אבל התקיימו על כך דיונים.

בעניין התחזוקה, כפי שאמרתי, לוקח זמן לקיים את המחקר, לערוך אותו. אנחנו ממש בשלבים האחרונים, אז בהחלט נוכל להציג אותו באחת הישיבות הבאות.

בנוסף, חשוב לציין שאנחנו גם לקראת פרסום של הסכם מדף, כפי שגם החוק קבע שאנחנו מחויבים לעשות, אז את זה כמעט שהשלמנו. ההסכם הוא בעצם הסכם שיוכל כל אדם להוריד מהאינטרנט, הסכם בין דיירים לבין יזם לעסקת פינוי ובינוי מלאה. ההסכם, לא סתם הוא לקח לנו זמן, הוא מאוד ארוך, מאוד מורכב. הוא בא להתייחס למגוון של מצבים, אבל אחד הדברים שבהחלט כללנו בו הוא התייחסות הדיירים לאפשרות לדרוש מהיזם מימון לתחזוקה – לדיירים המקוריים כמובן – לתקופה מסוימת של עלויות התחזוקה בבניין החדש. כללנו את זה. זה חלק בתי נפרד. אני חושבת שבמידה רבה הוא נותן מענה. לא כל דבר חייב להיכנס בחקיקה, וזה נותן מענה רחב למדי.
היו"ר רחל עזריה
אבל מתי כל זה יהיה?
עינת גנון
אנחנו נפרסם את הסכם המדף להערות הציבור תוך שבועיים, שלושה שבועות.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו נמשיך לעקוב.

נתחיל עם מרכז הגר, בנושא תחזוקת מבנים.
אורי אטינגר
שמי אורי אטינגר, אני ממרכז הגר באוניברסיטת תל אביב.

בעיניי, המסגרת הרחבה של הדיון היא העלייה בעלויות החיים, בעלויות הדיור הכלליות, בעקבות ההליך של התחדשות עירונית, שקורית גם בגלל עלייה בהוצאות בדמי ניהול ודמי תחזוקה בגלל השינוי הפיזי החיובי במבנים, אבל גורר איתו בדרך כלל עלייה גם בעלויות השוטפות של דמי התחזוקה וגם בעלויות תחזוקה ארוכות טווח; מעבר ממודל של בית מסורתי, של בניינים שאם יש בהם ועד בית, אז זה סדר גודל של 50 או 20 שקלים בחודש – יש גם מקומות שאין בהם ועד בית, זה לא דבר חיובי אבל זו המציאות – לעלויות של 450-500 שקל לחודש, וזאת עלייה משמעותית בהוצאה החודשית, היא מאוד כבדה על בעלי דירות חסרי אמצעים.

הנושא השני הוא עלייה בדמי הארנונה, גם בגלל הגדלת שטח הדירה וגם בגלל שינוי של סיווג ארנונה בגלל שבאיזורים שעוברים התחדשות אינטנסיבית אנחנו צופים שהעירייה תבחר לעשות שינוי של הסיווג, וגם עלייה ברמת החיים הכללית שתקרה כתוצאה משינוי של - - -

בשני הנושאים הראשונים שציינתי, גם הארנונה וגם דמי התחזוקה, אנחנו חושבים שאין כרגע פתרונות מספיק טובים. אני אתחיל בארנונה, בהמשך למה שהיועץ המשפטי אמר, חוק הרשות להתחדשות עירונית יש הוראות לקביעת תקנות ששר הפנים היה אמור להתקין, להנחה בעלויות ארנונה, וגם בפטור משינוי הסיווג. גם הפטורים האלה מוגבלים בזמן, בערך חמש שנים, אבל זה יותר טוב מכלום ואנחנו לא מכירים, לא ראינו טיוטה של תקנות או משהו כזה.

לגבי הנושא של התחזוקה, ממה שאני מכירה, יש היום שני פתרונות מרכזיים שנמצאים על השולחן, ואני מאוד סקרנית לשמוע מה הפתרון שהרשות להתחדשות עירונית תבחר להוביל. הראשון הוא קרן הונית, איזושהי קרן, סכום של כסף שהיזם מקצה בשביל תחזוקה שוטפת ותחזוקה ארוכת טווח של המבנים. והפתרון השני הוא שטח מניב, שורה של חנויות - - - שההשכרה השוטפת שלהם משמשת כדי לממן עלויות תחזוקה.

למיטב הבנתי, שני הנושאים האלה לא פתורים מבחינה משפטית.
היו"ר רחל עזריה
מה זה אומר, קרן הונית? את יכולה לפרט?
אורי אטינגר
סכום של כסף שמפקיד היזם - - -
היו"ר רחל עזריה
היזם מפקיד בעת הבנייה - - -
קריאה
מכספי תמורה של דירות שהוא מוכר.
עינת גנון
זה קודם כל נכלל בהסכמים שהדיירים חותמים עם היזם, שהוא מתחייב להעמיד מראש סכום כסף שיתקצב להם את הפרשי עלויות התחזוקה לפרק זמן מסוים.
היו"ר רחל עזריה
ומה קורה בתום פרק הזמן הזה?
עינת גנון
אין פתרון. זה בדיוק מה שאורי מעלה.
אורי אטינגר
אין כרגע פתרון, וזה היתרון של נכס שהוא – אם היתה אפשרות להקצות נכסים מניבים אז הנכסים האלה - - -
היו"ר רחל עזריה
כי נכסים הם לנצח, והם כל עוד הבניין קיים.
עינת גנון
נכסים הם אומנם לנצח, אבל יש סוגיות נוספות שצריך לקחת אותן בחשבון. למשל, סוגיות של מיסוי. ברגע שלכל דייר יש את הסדרי המס הפרטיים שלו, ואם הופכים את הנכס המניב הזה לרכוש של כל הדיירים, וכשכל אחד צריך לדווח על הנכסים שלו, ויש לו עוד איזשהו נכס - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל זה יכול להיות כמו המסדרון או כמו חדר המדרגות או כמו המעלית.
עינת גנון
לא, אבל זה לא רכוש משותף. זה בדיוק ההבדל.
קריאה
אבל המעלית לא מרוויחה כסף.
קריאה
זו צריכה להיות דירה שאפשר להשכיר.
היו"ר רחל עזריה
כן, אני מבינה, אבל מבחינת הדייר, נניח שיש חצר שהיא לא פרטית של אף אחד.
עינת גנון
אבל היא לא מניבה הון. היא לא מניבה הכנסות.
היו"ר רחל עזריה
אבל היא לא מניבה לך הון. זה קצת דומה לזה שאתה משלם ארנונה ומקבל שירותים.
אורי אטינגר
אני אסיים את דבריי. נכון להיום איזה מהפתרונות שלא - - - לשים את זה על השולחן שכל עוד הדברים יושבים במסגרת - - - גם אם הסכם מדף או אפילו אם יתקנו את - - - תקן 21, אני לא יודעת אם יש כוונות לעשות את זה כי בסופו של דבר, אם מכניסים כסף לתוך קרן הונית צריך שהכסף הזה יגיע מאיפה שהוא ומן הסתם הוא יגיע מתוך - - - מתוך סל הזכויות, צריך לייצר את הכסף הזה במסגרת תקן 21, זה עדיין יושב בתוך בעולם הוולונטרי ונתון למשא ומתן בין יזם לבין דיירים.

מוסדות התכנון היום מנועים מלקבוע הוראות מחייבות - - - לעניין קרן תחזוקה. זו היתה - - - של משרד המשפטים, לפי מה שאני יודעת, כי יש פה איזושהי חדירה לתחום התכנוני, לעולם הקניין, ואי אפשר לקבוע הוראות. זו העמדה נכון לעכשיו ולכן התב"עות לא יכולות להיות מקור מחייב. ובעצם כל עוד נשארים בעולם ההסכמים, אז שוב אנחנו מצויים בעולם של מערכת היחסים בין יזמים לבין דיירים, ובהתאם ליחסי הכוח הדברים האלה יסוכמו.

בנוסף, בהנחה שהולכים למודל מימוני כזה, יש המון שאלות כמו מי הם הדיירים שזכאים לסיוע בתשלום האחזקה – יש סט של שאלות שצריך להעלות ולבחון לגבי מי ייהנה המשאב הזה.

והדבר האחרון שאני רוצה להעלות בפני הוועדה, נוגע לקרן להתחדשות עירונית. בחוק רשות מקרקעי ישראל, ב-2014, הוקמה קרן להתחדשות עירונית. בשתי מילים, הקרן הזו מתמלאת כאשר הממשלה לא עומדת ביעדים שהיא קובעת לעצמה להשכרת דיור בהישג יד להשכרה. להערכתנו, צריכים להיות בקרן הזו, כבר היום היו אמורים להיות מאות מיליוני שקלים בגלל שהממשלה לא עמדה ביעדי שיווק של קרקעות לדיור בהישג יד. ואחת מהמטרות של הקרן הזו היא לסייע בנושא של תחזוקה לדיירים.

למיטב ידיעתי, לא נעשתה העברה של כספים לקרן הזו. היא עומדת ריקה, ויש פה משאב שיכול היה לשמש את הרשות להתחדשות עירונית.
היו"ר רחל עזריה
מי אמור להפריש את הכסף?
אורי אטינגר
האוצר.
עינת גנון
ליתר דיוק, רשות מקרקעי ישראל.
היו"ר רחל עזריה
אה, רשות מקרקעי ישראל. זה לא האוצר.

שירה, בבקשה.
שירה תלמי
אני שירה תלמי, מתכננת מחוז ירושלים.

מאוד מאוד חשוב להבים את זה, התקופה הראשונה, חמש, עשר ואפילו 20 השנים הראשונות בתחזוקת מבנים הן פחות מדאיגות. זו בערך התקופה שבה היזם כן מצליח לשלם את ההשתתפות הזאת בתחזוקה שוטפת למבנה. מה שאותנו מאוד מדאיג, את חברי הוועדה המחוזית ירושלים, ואני מניחה שגם חברי ועדות אחרות, שאנחנו יודעים שככל שהתופעה הזאת, ואגב, זה לא רק בהתחדשות, אנחנו מוצאים את זה גם בדברים אחרים - - -
היו"ר רחל עזריה
ברור, ברור. פשוט בהתחדשות זאת סיבה לדייר לסרב, כי הוא אומר, אני לא אוכל להרשות לעצמי את העלויות.
שירה תלמי
התופעה בכלל מגיעה לכל מקום. אנחנו מבינים שהמגדלים או הבניינים הגבוהים הם לא רק נחלתם של משתכני מגדלי YOO שגם אם תגידו להם 5,000 שקל בחודש לאחזקה, זה לא יזיז שם לאף אחד. אנחנו מבינים שיש לנו אוכלוסיה חלשה ובינונית שנכנסת למגדלים האלה, והדאגה שלי ושל חברי הוועדה היא לא לתקופה הראשונה, אלא דווקא מה קורה אחרי 30 שנה, מה קורה אחרי 40 שנה, מה קורה עם המערכות של המגדלים האלה, שהן מערכות מצילות חיים. מההבנה שלי ומהסבר שקיבלנו, מלבד המעליות, מלבד הנושא של תקן למעלית, שבא כל חצי שנה מהנדס ושם את הפתק הזה, ואז כולנו יכולים לעלות לכל מעלית ולראות שיש פתק ופחות או יותר להרגיש מוגנים, מלבד זה אף מערכת בבניין לא חלה עליה שום רגולציה. גם במגדלים החזקים שבהם הדיירים משלמים הון כסף, אף אחד לא מבין מה קורה שם, מה קורה עם המערכות, מי מטפל, מי מפקח, לחצי מים וכולי - - -
קריאה
כיבוי אש?
שירה תלמי
כן, כן, הכול. זה מערכות מצילות חיים.
היו"ר רחל עזריה
אפילו על ספרינקלרים אין כלום.
שירה תלמי
במגדלים חזקים כשפיר האשפה נתקע ידאגו לאיש מקצוע שיבוא ויפתור את זה. אבל אך אחד לא יודע מה קורה עם לחץ המים, עם הספרינקלרים. חשוב להבין את התופעה ברמה הארצית כי מתחיל להצטבר מספיק ניסיון. אני מבינה, מדברים ששמעתי, שלא סוגרים את הספרינקלרים גם במרתפי חניה, יורדים ממרתפים של חמש ויותר קומות, דברים שהם מסוכנים ואין רגולציה.

לדעתי, אי אפשר להתקדם בנושא הזה בלי לקבל טיפול בהיבטים האלה. זה חוץ מהעלות והתשלום, והעזרה והסיוע, וכל הנושאים האלה שקשורים גם לנושאים החברתיים. יש פה איזשהו כשל, המדינה הזאת צעירה, היא לא יודעת לעשות את הדברים. לדעתי, גם לא צריך להמציא את הגלגל. אפשר ללמוד ממה שקורה בעולם. 10, 15 ואפילו 20 שנה ראשונות במגדל לא מדאיגות. מדאיג הלאה, מה קורה בעשורים הבאים. לסבר את האוזן, בסינגפור למשל, אחרי 40 או 50 שנה הורסים את המגדלים ובונים חדשים כי התחזוקה כל כך יקרה שעדיף כבר להרוס ולבנות, אבל אלה מגדלים שקשורים למדינה ויותר קל לעשות את המהלך הזה. זה ביג אישיו, בעיניי.

זה בעיניי נושא אחד שהוא כמעט בפני עצמו. חוץ מזה, ואני מצטערת שאני מרחיבה את היריעה - - -
היו"ר רחל עזריה
לפרק ולבנות מחדש – קודם כל, זה החלום של כולנו, יש לנו במדינה חלום כזה. אבל לא. טוב, נשאיר את זה. זה התחדשות עירונית הדור הבא. עזבי, שיפתרו את זה בעוד עשר שנים.
שירה תלמי
כן, אני תמיד אומרת שאנחנו ברי מזל שאנחנו עוסקים בהתחדשות עירונית הדור הראשון.
היו"ר רחל עזריה
זאת אומרת, האתגר הגדול יהיה הדור השני.
שירה תלמי
לגמרי.

זה נושא בפני עצמו שהוא לא קיים.
היו"ר רחל עזריה
הוא לא מכין את התשתית.
שירה תלמי
כן. ולדעתי הגיע הזמן, המדינה כבר בת 70, הגיע הזמן שנתחיל להתעסק גם בנושאים האלה, לא רק במעלית. מאוד חשוב מעלית, אבל כל כך הרבה דברים אחרים חשובים, זה מוזר שזה לא שם.

היועצות המשפטיות יציגו את הבעיה מבחינה חוזית וקניינית, ואני חושבת שאתם מכירים את זה, אבל הם יציגו את זה בטח טוב ממני. אני חושבת שיש לנו חלק מהתשובות. אנחנו אמרנו את זה גם בישיבות של הוועדה המחוזית, לפחות בוועדה המחוזית ירושלים. אנחנו יכולים לייצר עוד אחוזים. זאת אומרת, אם זה בניין של 28 או 30 קומות, זה פחות מטריד את חברי הוועדה וזה פחות משמעותי במרחב. ככל שאנחנו נדע שיש ביטחון, שהמגדלים האלה מקבלים טיפול תחזוקתי ראוי לאורך זמן, יהיה לוועדה המחוזית ביטחון רב יותר - - - ויצירת הזכויות האלה.

ולצערי, כשאנחנו מגיעים למעל 40 יחידות לדונם, אנחנו כמעט תמיד נמצאים שם במגדלים. אנחנו נוטשים את החלופה המרקמית ואנחנו עוברים למקום הזה.
היו"ר רחל עזריה
את אומרת שאנחנו צריכים לעזור לכם לאשר את התוכניות האלה - - -
שירה תלמי
אני אומרת שמכיוון שהקרקע שווה, יש כלים – אני מבינה שמשפטית, חוזית, אין קייס, אין יצור כזה. אבל מבחינה תכנונית לפחות, אנחנו בוועדות המחוזיות יכולים לייצר את הזכויות האלה.
היו"ר רחל עזריה
את הזכויות התכנוניות, ועכשיו צריך לדון בנושא הקנייני.
שירה תלמי
כן. אבל בתוך המהומה הזאת צריך לזכור שיש פה עוד נושאים. צריך לזכור שיש פה תוכניות שהן הכי חשובות אולי במרחב העירוני והן הכי רגישות, והן הכי נתונות לבעיות גם ככה. זאת אומרת, אם צריך להעמיס, אז זה לאו דווקא על התוכניות. אולי באמת צריך לייצר בתוכניות את הזכויות הנוספות מעבר לתקן 21, ובחוזים להתעסק עם כל העניינים האלה. כי אם אנחנו נעמיס עוד העמסה בתוך התוכניות, יכול להיות שזה עוד מקלות בגלגלים המקרטעים גם ככה של התוכניות שסובלות מהמון - - -
היו"ר רחל עזריה
סליחה, מה ההבחנה שאת עושה?
שירה תלמי
רגע, אני רוצה להגיד גם אמירה כללית. יש פה בעיה. אגב, במגדלים הרגילים העלויות הסטנדרטיות, לא כשיש בריכות וכולי, מדובר על כארבעה שקלים למטר מרובע. 400 שקלים לחודש לדירה ממוצעת בגודל 100 מטר. אני יודעת שיש משפחות שזה כמעט 10% מהכסף הנזיל החודשי שלהם, אני מבינה את זה לגמרי. ואז, במקום הזה, צריך לתת לאנשים את האפשרות, ואני יודעת שזה גם חלק מהדברים שקורים, שהמשפחה יכולה לוותר על מטר, והיא מקבלת את התחזוקה מהיזם – תמורת מטר בינוי הם מקבלים חמש שנים תחזוקה, משהו כזה, אלה מספרים מאוד מאוד גדולים. הם יכולים לעשות את העסקאות האלה, הן לא קשורות לתב"עות. זה קשור ליזמים, הם מקבלים דירות קטנות יותר ואז מקבלים את התחזוקה לאורך זמן וזה התחשבנות שלהם.

אבל המדינה הזו היא בעלייה מתמדת ברמת החיים, וגם את זה צריך לקחת בחשבון בתוך המהומה הזאת. גם אוכלוסיות שהן יחסית ממוצעות או אפילו חלשות, עדיין, העלייה ברמת החיים היא בכל המגזרים והיא מתמדת, ברמת המינוע, בפלאפונים – פעם לא הוצאנו כלום על פלאפונים, היום משפחה ממוצעת מוציאה מאות שקלים על פלאפונים.
היו"ר רחל עזריה
ואז מה את אומרת, זה שיש עלייה מ-20 ל-400 זה לא נורא?
שירה תלמי
לא, אני אומרת שאי אפשר להתעלם מזה. ויש לנו גם הצעות איפה לתת את זה ואיפה לא. אז יש נספח חברתי שמלווה את כל התוכניות האלה והוא מזהה את החוליות הכי חלשות, את המשפחות הכי חלשות בהקשר הזה.
היו"ר רחל עזריה
מה זאת אומרת, יש נספח?
שירה תלמי
תוכניות ההתחדשות האלה מוגשות ביחד עם נספח חברתי-כלכלי.
קריאות
בירושלים. אין חובה כזאת.
שירה תלמי
אה, אצלנו, בוועדה מחוזית ירושלים.
היו"ר רחל עזריה
טוב, זה כבר ירושלים עיר הקודש.
שירה תלמי
הנספח הזה מזהה בדיוק את המקומות האלה. את המבוגרים, את העריריים, את החלשים, את הסיעודיים שצריכים קומת קרקע, וכל מיני דברים. לדעתי זו התחלה של הבחנה.
היו"ר רחל עזריה
כן, אני מסכימה. לכן אנחנו רוצים שיהיה תסקיר חברתי וזה נושא שעלה.
שירה תלמי
ומבחינתי, הסוגיות שעולות דרך משרד המשפטים של הפליה מתקנת זה נכון, זה טוב לעשות את הצדק החלוקתי הזה ולזהות את המקומות היותר-חלשים.
היו"ר רחל עזריה
אבל בואי נחזור רגע למה שאמרת, נניח מאשרים עוד קומה והקומה הזו אמורה להניב תשואה קבועה, זאת אומרת, משכירים אותה - - -
עינת גנון
לא, זה לא מה ששירה אמרה. סליחה שאני מתרגמת אותך.

שירה אמרה, אנחנו מוכנים להעמיס על הפרויקט זכויות בנייה שיממנו את ההיבטים של התחזוקה.
שירה תלמי
אני אסביר. זה לא כל כך משנה.
היו"ר רחל עזריה
תיכף אנחנו נשמע את ההתנגדות.
עינת גנון
לא, העמדה היא עמדה ממשלתית. לא כל אחד בא ואומר פה עמדה מדל עצמו.
היו"ר רחל עזריה
לא, כי בוועדות שלי אף פעם, אף משרד ממשלתי לא אמר עמדה אחת ממשרדי ממשלה אחרים. זה ממש חידוש.
שירה תלמי
לא, אני אנסה להסביר. אם אני מבינה נכון, משרד השיכון מנסה היום להתמודד עם הנושא של קרן תחזוקה, שאז האח הגדול לוקח את הכספים האלה ומנהל אותם ומתעסק, ואז הבניין הוא לא ישות משפטית עם כל המורכבות וכל הבלגן שמצטרף וכל ההתנגדות של משרד המשפטים.
עינת גנון
אבל ההכנסות של הקרן באות מזכויות בנייה. הן לא באות מהכיס הפרטי.
שירה תלמי
לנו, עניינית, אין שום עמדה מהבחינה הזאת. זה לא משנה לנו אם הבניין יהיה ישות משפטית שמייצרת כסף, מחזיקה נכסים או שקרן אחרת תחזיק את הכספים האלה.
היו"ר רחל עזריה
אז אני אשמח לשמוע את משרד המשפטים. אני רק רוצה לומר שאחד הדברים שעושים בעיריות זה משכירים מבנים, משכירים נכסים, ובעצם התקציב הופך להיות תקציב פעילות של העירייה. לכאורה זה מניב ולכאורה אפשר לומר שזה נכס מניב שהוא בבעלות של העיר, בטח במושבים שבהם מדובר במאות בודדות של אנשים, שזה הרבה יותר דומה למבנה, וגם מותר לוועד להשכיר מבנים ולהכניס כסף לוועד המושב ולהתנהל וכך לתת הנחות בחוגים. אז בעצם למה לא לראות את הבניין דומה יותר למושב?
שירה תלמי
אגב, יש מודלים של קואופרטיבים בקנדה - - -
אסתי ורהפטיג בס
שתי האפשרויות האלה עמדו על השולחן. היו אצלנו שתי ישיבות, אחת אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ואחרי זה עוד ישיבה אצל כרמית, ובעצם בישיבות האלה הצגנו את שתי האופציות האלה. שתי האופציות שקיימות הן אופציה של דירות, באמת דירות ממש שהיזם בונה אותן והן אחרי זה בבעלות של כל הדיירים בבית המשותף, הדיירים המקוריים, - - -
היו"ר רחל עזריה
סליחה, רוב הפרדסים היום של מושבים הם בבעלות משותפת והם מוחכרים וככה מממנים דברים של המושב. זו פרקטיקה קיימת וידועה. אנחנו לא ממציאים פה את הגלגל.
אסתי ורהפטיג בס
בוודאי. אבל כן יש לנו פה סיטואציה מאוד ייחודית של בית משותף שמנהל דירות. אז אופציה אחת היא דירות ממש - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע, שוב, למה זו סיטואציה ייחודית מול מושב שמנהל נכסים?
קריאה
מושב זו אגודה שיתופית.
אסתי ורהפטיג בס
זו לא אגודה שיתופית, מדובר פה בבית משותף שמי שמנהל אותו זה בסך הכול ועד בית. מהניסיון שיש לנו היום – אנחנו עשינו אז את הישיבה גם עם שלומי אייזנר, מנהל אגף רישום והסדר והוא זה שאחראי על כל המפקחים, הם אלה שעוסקים בכל הסכסוכים בבתים משותפים, הם מוסמכים לפי חוק המקרקעין להכריע בסכסוכים, ומהניסיון שהצטבר אצלם הם אומרים שוועד בית זה גוף שלא מסוגל, לפחות ברוב המקרים, לנהל דירות לטווח ארוך. כלומר, דברים פשוטים בהרבה הרבה פעמים נתקלים בהמון קושי. בתים הרבה פעמים לא מצליחים להחליף נורה ולהגיע לכל מיני דברים הרבה יותר פשוטים, ומהניסיון שלהם, ניהול של דירות ממש, למצוא שוכרים, לתקן תקלות אם יש, להחליט מי בדיוק יהיה, להחליט מה ההגבלות על השכירות, לחשוב מה דמי השכירות, אם להעלות או לא להעלות, זה המון המון התעסקות - - -
היו"ר רחל עזריה
זה לא עניין משפטי. אתם פשוט אומרים שהסיכוי שזה יעבוד הוא קטן.
אסתי ורהפטיג בס
לא, אני אסביר מה האופציה השנייה שעמדה ומה היתה המחשבה של הגורמים הממשלתיים שהשתתפו בשיח. ואני אומרת שאנחנו ממשיכים את השיח הזה, אנחנו כן מוכנים לשמוע עוד.

האופציה השנייה שהיתה היא שהיזם ימכור את הדירות כמו שהוא מוכר את כל הדירות התוספתיות, ואת הכסף שיגיע ממכירת הדירות הוא ישים בקרן הונית, קרן שתנוהל בחשבון נאמנות לטובת הדיירים, והקרן בעצם גם תניב פירות שיוכלו לממן את התחזוקה, וגם יהיה בה כסף לטווח ארוך לכל ההוצאות הגדולות יותר.
היו"ר רחל עזריה
זה בהנחה שיש ריביות.
אסתי ורהפטיג בס
נכון. זה מודל שצריך לחשוב עליו עם כלכלנים, אבל כן - - -
שירה תלמי
כמו קרנות פנסיה לבניינים. זה בעצם הפנסיה של הבניינים לעת זקנה. בניינים מזדקנים, אבן מזדקנת, וזה מה שצריך לעשות, לתת להם פנסיה.
היו"ר רחל עזריה
רואים שאת אוהבת את העבודה שלך, אבן מזדקנת.
קריאה
גם פלדה מזדקנת.
שירה תלמי
זו באמת קרן פנסיה לבניינים עצמם. זה מה שזה. לא נהרוס כל כך מהר מגדלים בני 30 קומות. זה ארבע ושש קומות אנחנו הורסים עכשיו, ועושים את ה-30.
אסתי ורהפטיג בס
בקיצור, אלה שתי האופציות שהיו על השולחן. החיסרון כמובן עם קרן הונית הוא שהיא מתכלה, היא לא כמו דירה שנשארת לתמיד, והיא תמיד תניב נכסים. אבל באמת יש יתרונות וחסרונות. הבנתי שבגילה היה איזשהו ניסיון עם דבר כזה, שבאמת עשו שם איזשהו פרויקט, אני לא יודעת אם זה היה ממש התחדשות עירונית אבל היה שם איזשהו פרויקט שבמסגרתו נרשמו כמה דירות על שם הדיירים בבית המשותף בשביל לממן להם הוצאות תחזוקה, וזה נתקל באין ספור סכסוכים.
קריאה
זה היה בנורית.
היו"ר רחל עזריה
בנורית? לא.
שירה תלמי
לא נורית, כי הוועדה המחוזית ירושלים קיבלה החלטה מהסוג הזה, 20 יחידות לקרן כזו, וזה נעצר אחר כך במשרד המשפטים. לא הצלחנו להפקיד את זה בצורה הזו.
אסתי ורהפטיג בס
אני הבנתי שהיו המון-המון סכסוכים בתוך הבית המשותף, האגף של שלומי, אגף רישום והסדר, הגיעו אליהם אין ספור סכסוכים והם אמרו לנו מהניסיון שהצטבר אצלם במקום שהיתה בו אוכלוסיה שהיתה זקוקה לזה, שזה משהו שהיה נראה להם שאין לו שום היתכנות, שאנחנו נכתוב את זה בחוק ואז תיתקלו באין ספור קשיים, והמודל שיהיה הרבה יותר קל לתפעול ובסוף יוכל לסייע זה מודל של קרן הונית.
היו"ר רחל עזריה
אולי נעשה את הקרן ההונית אבל לפי פנסיה תקציבית? ואז אנחנו יודעים שזה מובטח.
עינת גנון
ואז יש גם את ההיבטים המיסויים, וטוב שמיכל סופר פה, שצריך לקחת בחשבון אם אנחנו מדברים על דירה כנכס מניב, גם בהיבט של מס הכנסה, שפתאום לבן אדם יש הכנסה כביכול נוספת כי יש לו עוד רכוש שמכניס לו. בנוסף, גם אם בן אדם רוצה לבוא ולמכור את הדירה שלו, מעבר להיבטים הביורוקרטיים שאם אני עכשיו רוצה למכור - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל עינת, אני בטוחה שאנחנו לא הראשונים בעולם. שירה דיברה על מה שקורה בקנדה.
שירה תלמי
אני אומרת שבהחלט יש מאיפה ללמוד. אני באופן אישי לא ביצעתי מחקר, אבל אני יודעת זה קורה בכל מיני מקומות בעולם, לא במשטרים בולשביקיים - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו לא הראשונים שבונים מגדלים.
עינת גנון
אני לא מכירה כנכס מניב.
שירה תלמי
מקומות שמנהלים את עצמם כגוף - - -
עינת גנון
מנהלים את עצמם, כן. אבל לא מתוך ההכנסות - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל איך את יודעת שבקרן ההונית לא ישתמשו יותר מה שצריך ויכלו את הכסף יותר?
אסתי ורהפטיג בס
הכוונה היא שזה יהיה בנאמנות, שיהיה נאמן שיהיה מופקד על זה - - -
היו"ר רחל עזריה
אז למה שהנאמן לא יהיה אחראי על הדירות?
אסתי ורהפטיג בס
זה יכול לקרות. אפשר לעשות את זה - - -
היו"ר רחל עזריה
כי בעצם הבעיה של הניהול המשותף תהיה בכל מצב, ההוא חושב שכן צריך, ההוא חושב שלא צריך. יצא לי להיות חברה בוועדי בתים.
עינת גנון
אבל יש הבדל אם יש דירה להשכיר בקומה השמינית, ואני רוצה להביא את הבת-דודה שלי, היא בדיוק נורא צריכה דירה לשכור, ואסתי חושבת שצריך לגבות 5,000 שקל לחודש אבל זו הבת-דודה שלי, ואני רוצה שזה יהיה 4,000 שקל בחודש.
היו"ר רחל עזריה
אבל זה בדיוק הנאמנות, ודבר שני, אותו דבר יכול לקרות לגבי כל כמה זמן צובעים את הגג בלבן - - -
עינת גנון
ואנחנו יודעים כמה זה קשה היום בבניין פשוט, כל הוויכוחים על צביעת הגג ואיזה סכסוכים יש.
אסתי ורהפטיג בס
אבל חשוב להדגיש שאנחנו לא מונעים את זה. היום בעצם אפשר לעשות את זה. זה מה שרציתי לומר, בעצם האופציה הזאת קיימת. בניינים שרוצים שיהיו להם דירות יכולים גם היום בהסכם שלהם מול היזם לדרוש שיהיו להם כמה דירות שיועמדו לרשותם והם ינהלו אותם - - -
היו"ר רחל עזריה
כן, אבל זה לא טוב. זה לא יעבוד. אנחנו מבינים שיש בעיות. כדאי שנייצר את הפתרונות.
אסתי ורהפטיג בס
אבל אני אומרת שמבחינת הניהול שלהם, אם אנשים רוצים את זה, האופציות האלה קיימות. זה לא שאנחנו חוסמים.
היו"ר רחל עזריה
מה זה, אנשים? את צריכה להסכים עם כל כך הרבה אנשים שמספיק שאחד לא מסכים - - -
עינת גנון
אני רוצה להציג עוד סוגיה. אם אנחנו קובעים בצורה ברורה ונחרצת שהפרויקט צריך לממן את התחזוקה של הדיירים המקוריים, נורא קל לנו ללכת על המיינסטרים, אבל זה תמיד פוגע לטובה ולרעה בשוליים, כי אם יש פרויקט שהכדאיות הכלכלית שלו היא מוגבלת ואנחנו מעמיסים עליו עוד הוצאות, אז זה יכול לגרום לכך שאין פרויקט. ולעומת זאת, במקום שיש בו רווחיות גבוהה מאוד, יכול להיות שהדיירים יוכלו להשיג תנאים משופרים מהיזם. אם אנחנו נקבע אמות מידה מאוד מוגדרות זה דווקא עלול לפגוע מבחינתי יותר חמור בשוליים התחתונים של הפרויקטים שאין בהם כדאיות כלכלית.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אבל תמיד כשמקבלים החלטות על שמונה מיליון אזרחי מדינת ישראל, אז יהיו אלה שעדיף להם משהו קצת אחר.
עינת גנון
אכן, אבל אם התוצאה היא פגיעה דווקא בחלשים - - -
היו"ר רחל עזריה
אני מבינה מה את אומרת, אבל לא בטוח, כי אם אותם חלשים בתוך שנתיים לא יוכלו לגור בדירה - - -
אסתי ורהפטיג בס
רק להשלים, בהמשך למה שעינת אמרה, אחת ההמלצות שלנו היתה לתקן את תקן 21 כמו שאורי הזכירה. יש על זה הסכמה ממשלתית ואנחנו כן חושבים שצריך לתקן.
היו"ר רחל עזריה
ומה זה?
אסתי ורהפטיג בס
זה התקן השמאי של מועצת שמאי המקרקעין, שהוא מומלץ, הוא לא תקן מחייב, אבל אנחנו כן מבינים שהולכים לפיו וכן רואים אותו כמסמך הרשמי בתחום הזה.
היו"ר רחל עזריה
שמעתם, לשכת השמאים?
אסתי ורהפטיג בס
ואני רוצה להגיד בהזדמנות הזאת שבגלל שהבנו שייקח זמן עד שזה יקרה בפועל, כל מיני בעיות ביורוקרטיות של התכנסות ועדת התקינה, אנחנו כן נוציא גם הנחיה שאפשר לפרש גם תקן 21 הקיים כמאפשר להכליל את הוצאות התחזוקה במסגרת ההוצאות - - -
שירה תלמי
בכל מקרה זה יגולגל על הזכויות. הרי אם היזם ייתן עכשיו דירות או ייתן כסף - - -
היו"ר רחל עזריה
אני לא לגמרי מסכימה איתך, ענת.
שירה תלמי
אני חושבת שזה לא משנה, זה פשוט אותה מערכת. הוא ייתן את הכסף הזה, הוא יקבל דירות, כי אנחנו עובדים לפי התקן, אז מה שלא יהיה צריך לגלגל את זה הלאה.
היו"ר רחל עזריה
לשכת עורכי הדין, בבקשה.
יניב שני
שמעתי את הדיון. אני חושב שאני מסכים עם שירה. צריך לחשוב על המצב של הדור הבא של הבניינים. ואני חושב שצריך לנטות יותר למצב של נכס מניב, כי הון זה משהו שנגמר, זה משהו שיוצר אפליה לא ברורה, כי אם היזם מעמיד סכום מסוים עבור אותם 30, 40, 50 איש שהם הדיירים הקיימים, בסדר. אבל אם מישהו מוכר את זה ובא מישהו חזק במקום, אז לכאורה יש פה הטבה שאותו בן אדם מכר ולבית הזה - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע, סליחה, זה אמור להיות רק לדיירים המקוריים? זה לא של הבניין?
עינת גנון
דייר שעכשיו בא לרכוש דירה חדשה מהקבלן, הוא יודע מראש מהן עלויות ועד הבית.
היו"ר רחל עזריה
לא, אל, אבל זה בדיוק מה שייצר – כי עלויות התחזוקה הן גבוהות.
עינת גנון
אבל אי אפשר להעמיס על הפרויקט את כל העלויות העתידיות. דייר שבא היום ורוכש דירה במגדל, הוא יודע שיש לו עלויות - - -
היו"ר רחל עזריה
זה לא עוזר לנו.
עינת גנון
בגלל שזה פרויקט להתחדשות עירונית אז נעמיס עליו גם את הדיירים שרוכשים בשוק החופשי?
יניב שני
לא, לא לזה התכוונתי בכלל. ממש לא לזה התכוונתי. קודם כל, יש מצבים שהוועדות המחוזיות יכולות לייצר מסחר, ויש מצבים שלא. בדרך כלל, המגדלים הגבוהים הם על צירים מרכזיים, וכן אפשר לייצר מסחר - - -
היו"ר רחל עזריה
או פשוט דירות להשכרה.
יניב שני
דירות זה משהו שהוא מניב, אבל פחות ממסחר. את צריכה הרבה יותר דירות כדי לקבל הרבה יותר כסף כי אחוז התשואה הוא 2.5%–3%, וזה משהו שהוא חבל. עדיף לתת משהו שמניב יותר, ותיכף יספר פה מלשכת השמאים על העניין הזה. אני אומר עוד פעם, הרי אותה קרן, את מי היא תשרת? היא תהיה הטבה שלא תהיה על הדיירים החדשים, היא תהיה הטבה לדיירים הקיימים. מה תעשו במצב שבו 50% ממי שאתם עושים התחדשות עירונית מוכרים את דירותיהם? אז מה, על הדירה הזאת יהיה מס מופחת? הרי המס הזה יגולגל לאותו קונה שיהיה בעל הדירה ויקבל את השכירות לכיס שלו, על חשבון ועד הבית.
אורי אטינגר
המטרה של הקרן היא שאנשים לא ייאלצו למכור את הדירות שלהם.
היו"ר רחל עזריה
כן, אבל לא משנה. הם ירצו למכור - - -
קריאות
- - -
שירה תלמי
יש שאלות אין ספור סביב הסיפור הזה. זה רק מדגמי, זה קצה הקרחון. באמת יש מיליון שאלות. אבל אני חושבת כתפיסה, לגבי הדיירים שנמצאים היום במתחם, הרי צריך לצ'פר אותם ובצדק מצ'פרים אותם, הם נכנסים להרפתקה במידה מסוימת, ואף אחד לא מתנגד לזה שהם מקבלים 25 מטר תוספת על הדירה הקיימת שלהם. הם מקבלים שתי חניות, הם מקבלים מחסנים, הם מקבלים הרבה מאוד דברים, לובי רציני יותר, הם מקבלים דברים, וזה מן הצדק וראוי. אין לי בעיה, לי לפחות אין בעיה שהוא ימכור את זה אחר כך ועם הדבר הזה הוא מוכר גם את ההטבה. זה הוא, הדייר המקורי. הוא מקבל סל הטבות במסגרת הזו. אני חושבת שהרבה מאוד דיירים מקוריים של הבניינים האלה יכולים וצריכים לעשות את החשבון שלהם ולהגיד, אולי זה לא מתאים לנו, אוקיי, שדרגנו את הבית שלנו, היום הדירה העלובה שלנו בשיכון עולה מיליון, עכשיו היא כבר עולה שני מיליון או מיליון וחצי, וזה הזמן שלנו, כשיצאנו לשכירות, לא נחזור לפה, זה לא מתאים לסגנון החיים שלנו, ילדינו לא אוהבים את זה, ונעבור לדירה אחרת עם שלוש קומות ובלי מעלית.

זה נכון לתת לאנשים את החופש לעשות את הדברים האלה, וזה חלק מהכלים שמאפשרים להם לעשות את זה.
יניב שני
שירה, שאלה קטנה – נניח מצב שבו יש 300 דיירים קיימים, 100 ישנים ו-200 חדשים. אז נגיד שה-100 הישנים משלמים פחות - - -
שירה תלמי
בדרך כלל זה 100 ו-300. אבל לא משנה.
יניב שני
100 שחוזרים למגדל החדש, ויש 200 ו-100.
שירה תלמי
היחס הוא לא אחד לאחד, אבל בסדר.
יניב שני
ה-100 הישנים משלמים פחות, אבל זכותם בוועד הבית הוא כדין זכותם של - - -
קריאה
הם לא משלמים פחות. מישהו משלם עבורם. הם משלמים בדיוק אותו הדבר.
היו"ר רחל עזריה
רגע, ואז מה אתה אומר? רק תשלים.
יניב שני
יש פה עיוות, כי הרי לכאורה הם בעלי זכויות. באסיפה הכללית הם יגידו, סבבה, נעלה את שכר הדירה, אנחנו לא משלמים על זה.
עינת גנון
הם משלמים, הם משלמים.
יניב שני
איך הם משלמים?
היו"ר רחל עזריה
להעלות את ועד הבית, לא את שכר הדירה.
יניב שני
לא, דמי הניהול.
היו"ר רחל עזריה
אבל מה שמטריד אותי הוא שהם לא משלמים מבחינת העתיד. הם יכולים להעלות את שכר הדירה, והנה, בבקשה, אותה יפה שהבת-דודה שלה מחולון וכולי, היא הקימה חברה לניהול בתים משותפים. נכון, זה לא יהיה אחד מול השני, זה יהיה אחד מול העתיד.
שירה תלמי
העתיד הרבה יותר מטריד. אמרתי לכם, העשור השני לא מטריד אותי. השלישי והרביעי מתחילים להטריד אותי.
היו"ר רחל עזריה
כי לא תהיה להם שום סיבה לא להוציא את הכסף. זה בדיוק כמו פנסיה תקציבית. הרי מה זה פנסיה תקציבית? ישבו בדור הקודם הבוס והעובד, ואמרו, אנחנו לא נשלם כלום, הדור הבא ישלם. אני לא הייתי בחדר, אף אחד לא שאל אותי. הם החליטו שהם לא ישלמו, שאני אשלם. אני הגעתי 20-30 שנה אחר כך וגיליתי - - -
אסתי ורהפטיג בס
אבל זה המצב הקיים. לא משנים. המצב הקיים הוא שכשאת קונה דירה את משלמת את דמי התחזוקה שלה.
היו"ר רחל עזריה
אבל את משלמת מהכיס שלך, וזה לא מקרן הונית שתיגמר. אין שום סיבה לא לשלם יותר עכשיו, לצבוע, לא יודעת מה, לשנות את זה ואת זה, ולגמור את הכסף תוך 10 שנים במקום 20 שנה, או תוך 20 שנה במקום 30 שנה.
עינת גנון
אבל יכול להיות שיהיה מקום מאוד רווחי, שהדיירים יחתמו הסכם עם היזם ל-30 שנה.
היו"ר רחל עזריה
אבל זה לא משנה, זה כסף שנמצא בבנק והשאלה היא תוך כמה זמן מכלים אותו. אין לך שום אינטרס לא לכלות אותו מהר - - -
אסתי ורהפטיג בס
לא, אפשר להגדיר על מה אפשר להוציא את הכסף. אפשר להגדיר בהוראות על איזה דברים, ואפשר לקבוע שרק דברים מצילי חיים, על הספרינקלרים וכולי.
היו"ר רחל עזריה
זה לא משנה, כי אתה מחליט איזה קבלן ביצוע אתה לוקח ואיזה חברה אתה לוקח, והעניין הזה של לחיות על חשבון העתיד, זה אחד הדברים הכי מסוכנים, בעיניי, יותר מאשר הסכסוכים בינם לבין עצמם. אתם מבינים שהקרן ההונית, זה שהיא מתכלה, יכולה להתכלות הרבה יותר מהר כי החליטו בינם לבין עצמם לצבוע כל שנה, כל חמש שנים.
עינת גנון
אז אפשר לקבוע הוראות למה היא משמשת.
שירה תלמי
יכול להיות שבזכות הקרן או מה שזה לא יהיה אפשר לעשות הנחה על התשלום השוטף, אבל אסור לוותר עליו וכולו או לפחות חצי ממנו צריך לעבור לעשור השלישי של הבניין. אז מחליפים מערכות, לא בתוך חמש שנים.
יניב שני
אני יכול להגיד לכם מניסיוני שגם במגדלי משרדים תמיד יש הפרשה לקרן חידוש ציוד. בלי קשר להתחדשות עירונית, תמיד יש את ההפרשה הזאת.
היו"ר רחל עזריה
זה לא בהכרח קשור להתחדשות עירונית.
עינת גנון
על זה בדיוק דיברתי בהתחלה, שהמרכיבים האלה הם לאו דווקא להתחדשות עירונית, הם גורפים למדינת ישראל.
יניב שני
בהיבט של התחדשות עירונית כל מה שמשיתים על היזם צריך לבוא לידי ביטוי בעסקאות בנייה ובציפוף. וצריך לחשוב אם באמת לעשות את זה או לתת משהו שהוא מניב, ומי שיכול לנהל אותו זה כמובן עורך דין או נאמן, עבור הדיירים, בצורה מסודרת, כמו שמנהלים רכוש, או לעשות משהו שהוא 50-50, חצי על היזם וחצי על רכוש משותף על שם הדיירים, ואז ליזם יש פה אינסנטיב להחזיק אותו בצורה נאותה.
היו"ר רחל עזריה
שהיזם יהיה מחובר לבניין? - - -
יניב שני
למשל, לעשות חנות, והחנות תהיה חצי בבעלות היזם וחצי בבעלות הדיירים, או בקונסטלציה כזאת או אחרת, ואז היזם משכיר אותה בצורה נורמלית והדיירים גם נהנים כי מישהו מקצועי מנהל את זה.
היו"ר רחל עזריה
נציגת מוזאיקה, בבקשה.
רות נחנסון אנקרי
שלום. קודם כל, אני מצטרפת לכל מה שמרכז הגר העלו, זה בדיוק הנקודות שלנו. ואני רוצה להגיד כמה דברים.

יש פה שאלה של כמה המדינה מעורבת, זאת אומרת, לעשות איזושהי הפרדה, אני לא עורכת דין, אבל בין זכויות קניין לבין זכויות שימוש, והאם התשלום עבור ניהול הבניין הוא הנחה או שהוא זכות קניינית של אנשים. זאת אומרת, אנשים הולכים ומקבלים דירה, שזה הקניין שלהם, ואותן דירות או אותן חנויות שהן בעצם הכנסה מניבה, עולה השאלה של מי הן, האם הן של הדיירים או האם הן צריכות להיות בבעלות המדינה לטובת הדורות הבאים של המגדל בכלל. זאת אומרת, לא כל דבר חייב להיות בסופו של דבר מוגדר כקניין של אותם תושבים. כל המנגנון של התחדשות עירונית הוא לא במעורבות ממשלתית מספקת, אז זה יותר הרבה סוגיות.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אנחנו מתמודדים עם זה.
רות נחנסון אנקרי
אפשר להסתכל על זה כזכויות שימוש ולא כזכויות קניין. יש דוגמאות, אני לא הבאתי אותן לכאן, אבל יש דוגמאות של מנגנונים מניבי הכנסה בחו"ל, גם אנחנו נעשה בדיקה, אבל יש דוגמאות בעולם. רק נגיד שהקרן ההונית, אני יודעת שבבת ים הציעו, זאת אומרת, יש מקומות בארץ שזה כבר נעשה.
עינת גנון
הציעו. יש הבדל בין הציעו לבין נעשה.
רות נחנסון אנקרי
נכון, אבל גם אז זה לחמש שנים. זה משהו מאוד מאוד מצומצם, מכיוון שזה כבר נכנס אפרופו מה שאמרתם, שיש איזשהו חוזה שאפשר יהיה להוריד אותו ואנשים יוכלו להשתמש בו, עדיין זה לא מנגיש את המידע ואת המודעות למה יקרה בעתיד. אז לא בהכרח ידעו לראות אם האופציה הזאת מתאימה או לא מתאימה להם.

דבר אחרון, אולי להצטרף לדברים של שירה, שיש פה שתי זכויות מרכזיות, האחת היא הזכות להמשכיות, אבל גם זכות לבחירה. יש אנשים שצריכה להיות הזכות לבחור אם הם רוצים להישאר או לצאת. אבל גם ליציאה, גם למכור ולקנות במקום אחר, לא כל משפחה או כל אוכלוסיה או כל בן אדם שנמצא שם יכול לעשות את זה בכוחות עצמו. עכשיו אני מחברת את זה לדיון על הדייר הסרבן. יכול להיות שצריך לחשוב על סוג של תמיכה וליווי, אפרופו חברתי, ושל היועצים החברתיים, באמת להבין את הצורך האמיתי של האנשים, ולעזור להם לא רק אם הם רוצים להישאר, אלא לעזור להם גם אם הם בוחרים למכור ולקנות במקום חלופי.
היו"ר רחל עזריה
תודה. לשכת שמאי המקרקעין, בבקשה.
חזקיה העצני
אני קודם כל רוצה להרים את הכפפה שנזרקה מכיוון משרד המשפטים לגבי הנושא של תקן 21. אז אומנם אנחנו לא בורחים מזה, אבל המועצה באחריות משרד המשפטים דווקא, אומנם נכון להיום, אחרי הקונסטלציה במועצה שלשכת השמאים מאוד פעילה ומאוד מעורבת, אני יכול לומר לך שהנושא הזה של תיקון תקן 21 בדגש על הנקודות שהועלו כאן, זה על השולחן וזה יגיע לפתחה של המועצה. אני לא יכול לומר באיזו ישיבה, אבל בישיבות הקרובות. אנחנו כלשכה הולכים להביא את זה למועצה לתיקון.
עינת גנון
יש כבר נוסח שהממשלה הכינה כהצעה לתיקון.
חזקיה העצני
לא שאנחנו יודעים. בלשכה אנחנו לא יודעים עליו.
עינת גנון
כי אתם לא הממשלה עדיין.
חזקיה העצני
אמרה כאן נציגת הרשות להתחדשות עירונית קודם שדנו בכל הנושא של אם מסחרי או הוני, והחליטו ללכת לכיוון של הוני. אז אומנם הממשלה מחליטה לגבי כולנו - - -
קריאות
לא, לא. לא אמרנו - - -
היו"ר רחל עזריה
יש דיון.
חזקיה העצני
אנחנו חושבים שדווקא ללכת לכיוון של להצמיד נכס מסחרי מניב ולא הוני, צריך להבין שיש הרבה דברים שהם בלתי נצפים מראש, יש נושא של פחתים בתוך המערכות האלה, שאם היום אנחנו יודעים כמה עולה לתקן, אנחנו לא נדע כמה יעלה לתקן את זה ולחדש את זה בתקינה שתהיה בעוד 10 שנים.

נכס מניב – נכון שיש - - - לגבי נדל"ן, והמחירים עולים ויורדים גם בנדל"ן, אבל בגדול לאורך תקופה המחירים רק יעלו. אז אם יש לי נכס מסחרי והוא מניב, אז הוא יניב לאורך תקופה גם קצת יותר והוא יכול לקחת בחשבון גם את הפחת העתידי. זה שהממשלה לא סומכת על הדיירים שיסתדרו ביניהם – הבאת דוגמה קודמת על מושבים. במושב ממוצע יש כ-70 נחלות, אבל אני רואה הרבה מושבים, שנכון, יש מריבות, הם מנהלים תחנות דלק צמודות, הם מנהלים שטחים מסחריים, ומנהלים מטעים. אז אפשר להקים פה איזושהי אגודה שיתופית, שהבעלים של המניות של האגודה השיתופית יהיו בעלי הדירות הקיימים והעתידיים, והאגודה השיתופית תנהל את זה, על ידי נאמן או על ידי כל קונסטלציה משפטית אחרת. אבל לומר שקרן הונית זה הדבר העדיף – אני לא חושב שקרן הונית זה הדבר העדיף בגלל שאנחנו לא יודעים מה יהיה איתו בעתיד.

לגבי העלויות – אנחנו יודעים שהקפיצה הגדולה בעלויות היא משש לשבע קומות, ואחר כך, אחרי 20 קומות זה מתחיל לרדת. שוב, אין לנו עדיין את המחקר של התחדשות עירונית על מה שיהיה לנו, או לפחות שנראה אותו, אבל לפי הניסיון שלנו, מה שאנחנו יודעים זה שבין ארבע לשש קומות אין כל כך הבדל גדול. הקפיצה הולכת לשבע קומות, שם יש מעלית, אחר כך מעלית אלונקה, וכשעוברים מ-20 קומות לכיוון 30 קומות, אז העלויות הולכות ויורדות בגלל מספר הדיירים וגם בגלל שהמערכות מתחילות להיות פחות או יותר אותו דבר.

אני יודע שבירושלים הולכים לכיוון אחר, פחות בנייה מרקמית ויותר בנייה של קומות, גם בדברים שאני אישית מעורב בהם, ואנחנו רואים שעדיין יש לזה כדאיות כלכליות למרות העלויות הגבוהות. גם ב-30 קומות עדיין יש כדאיות כלכלית.
היו"ר רחל עזריה
נציגת רבנים לזכויות אדם, בבקשה.
עטרת חן הורוביץ
שלום, אני חושבת שרוב הנקודות שרציתי לדבר עליהן כבר הוזכרו, אבל אני בכל זאת אדגיש כמה. אני חושבת שאי אפשר להפריז בחשיבות נושא ההסכם החברתי, וזה עולה שוב ושוב בכל החוקים והדיונים שקשורים להתחדשות עירונית - - - וזה החוק האחרון בסדרה - - -
היו"ר רחל עזריה
מי המתנגד לתסקיר החברתי?
עינת גנון
אנחנו צריכים קודם כל להבין מה זה התסקיר המדובר.
היו"ר רחל עזריה
אז איך נבין?
עינת גנון
כשהגורמים המציעים יגידו על מה הם מדברים.
היו"ר רחל עזריה
בואו נעשה פורמט שכל ארגון שמעוניין יגיש פורמט מינימליסטי ופורמט מלא.
עטרת חן הורוביץ
אני לא רוצה להגיד סתם, אנחנו נדבר על זה אחר כך, אבל אני חושבת שאפשר אפילו להסכים על משהו משותף.
היו"ר רחל עזריה
אין בעיה. תעשו משותף, לא אכפת לי. אבל אני רק אומרת, עדיף שיהיה פורמט מינימליסטי ופורמט יותר מלא, ואז אנחנו נוכל להבין מה - - -
עינת גנון
אני רק אציין במאמר מוסגר שגם בתוכניות שאנחנו מגישים, חד משמעית, עושים ניתוח של האוכלוסיה הקיימת, זה חלק ממסמכי התוכניות שאנחנו מגישים.
היו"ר רחל עזריה
אז צריך להבין מה הפער, על מה מדובר בסוף.
עטרת חן הורוביץ
אין באמת סיבה להתנגדות, הרי זה מצב שעוזר גם ליזמים. הרי ברור שכשיודעים מראש מה הבעיות ומה הפערים, ומי האוכלוסיה - - -
היו"ר רחל עזריה
מינהל תכנון, אתם המתנגדים לתסקיר?
אפרת ברנד
צריך לבדוק בדיוק מה ההצעה. אני יודעת שבוועדה עלה הנושא של תסקיר תחבורתי. ככלל התנגדות לתסקירים יכולה להיות בהיבט של העמסת תהליכים נוספים והארכת הליכי התכנון, אבל אני צריכה לבדוק את הנושא הזה מול גורמי המקצוע אצלנו.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אז אנחנו נקבל קצת יותר מידע - - -
שירה תלמי
זה לא תסקיר לפי חובת התסקירים. זה מסמך חברתי שבנינו אותו לפי דרישות - - - בשביל להבין במי אנחנו מטפלים.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אז יהיה לנו מה שיותר מינימליסטי, ואנחנו נסכים למשהו.
עטרת חן הורוביץ
אני חושבת שדווקא התמודדות עם דיירים סרבנים זה משהו שמאריך הרבה יותר את התהליך.
עינת גנון
אז אמרנו, שוב, זה לא משהו מוגדר. ולכל אחד יש את הניואנסים שלו.
היו"ר רחל עזריה
עטרת, תכינו משהו ונמשיך משם.
עטרת חן הורוביץ
בסדר.

הדבר הבא מתקשר לתקן 21, שאם באמת התקן הזה יתוקן בצורה נכונה, אז זה יכול גם לגשר על הפער של הידע של הדיירים לגבי עלויות עתידיות, כששמאי יוכל להעריך את זה. וגם שהיזם יוכל לתת פתרונות איך אפשר להוזיל את העלויות, בין אם זה בבנייה ירוקה או במערכת הנדסית כזאת או אחרת, או בדירה קטנה יותר, ומישהו אחר יקבל יותר שטח וכל מיני פתרונות כאלה ואחרים שגם הוצעו בעבר.

הבעיה עוד יותר גדולה כשזה מגיע לאיזורים שאין בהם כדאיות כי הקרקע פחות יקרה, ואז שם דווקא צריך לבנות מגדלים עוד יותר גבוהים כדי שתהיה כדאיות, ושם דווקא האוכלוסיות הכי מוחלשות.

לגבי התחזיות, דיירים לא מודעים לכמה כסף הם יצטרכו - - -
היו"ר רחל עזריה
אנשים לא מבינים. אני מסכימה.
עטרת חן הורוביץ
וגם אין שום תמריץ ליזם להכניס מערכות באיכות יותר גבוהה. כמובן שהוא רוצה למקסם רווחים. הוא יכול לבחור כל מיני מערכות בכל מיני איכויות, וברור שהוא רוצה את הכי זול, אבל בעוד כמה שנים הדיירים יצטרכו לשלם על זה.
היו"ר רחל עזריה
עם זה אנחנו מתמודדים.

עמותת במקום, בבקשה.
שרון קרני כהן
אני אתחיל מהסוף – אנחנו נשמח להגיש נייר עמדה על תסקיר חברתי, אז אני לא אתייחס לתסקיר מעבר לזה.

אני רוצה להזכיר לעצמנו שני דברים. הסכומים שאנחנו מדברים עליהם פה, ולאחרונה אני בודקת דירות שעומדות להשכרה – מדובר בדמי ניהול של 1,000, 1,200 שקלים בחודש. זה כסף שהוא מעבר ליכולת - - -
עינת גנון
אני לא יודעת באיזה בניין בדקת את זה.
שירה תלמי
השאלה היא מה הוא מכיל.
שרון קרני כהן
ואם זה לא 1,200 אלא 800 - - -
שירה תלמי
לא, זה מאוד חשוב להשוות פלפלים לפלפלים. אי אפשר להגיד בריכה וג'קוזי - - -
עינת גנון
עשינו מחקר שלם על זה. זה לא - - -
שרון קרני כהן
אני רוצה שנייה את רשות הדיבור. אנחנו לא בוועדת התנגדויות. זה יחזור אליי כבומרנג.

אני אומרת שככה או ככה, גם אם נסטה באי אילו אחוזים מהסכומים האלה, זה הרבה מאוד כסף, זה מעבר ליכולת לא רק של האנשים האלה - - -
היו"ר רחל עזריה
שרון, אני חושבת שהבנו את זה. הדיון הזה הוא בנושא של דייר סרבן, ואני קצת במאמץ להכניס אותו כי אני חושבת שזה חשוב. אנחנו מחפשים את כל המשוכות שמחכות לנו בנושא התחדשות עירונית.
שרון קרני כהן
גם אם אנחנו לא חושבים רק על אלה שקיימים שם היום, אלא על אלה שרוצים לבוא לשם והם יוכלו לקחת בחשבון ולדעת מראש איזה עלויות הם לוקחים על עצמם, אני חושבת שהדיור הזה צריך להיות זמין לא רק לטופ של הטופ שיכולים לשלם את זה. גם אלה שחושבים על זה מראש ומסוגלים לזה מראש, אנחנו רוצים שהם יהיו קצת יותר הטרוגניים ולא רק שני העשירונים שיכולים לשלם את הסכום הזה.

אני רוצה להזכיר לעצמנו את הסיפור של תקן 21 והציפוף ותוספת יחידות דיור, וגם על שטחי מסחר מניבים. בסוף מדובר גם במשאבים תכנוניים. צריכה להיות שאלה תכנונית ושאלה עירונית, אם זה נכון ומתאים לעשות נכסים מניבים, אם יש צורך ענייני בנכסים מניבים במבנים האלה, אם זה נכון להעמיס על הקהילה הזאת עוד ועוד יחידות דיור. בסוף יחידות דיור זה לא רק שווה כסף, זה קודם כל ולפני הכול נושא תכנוני שמוסדות התכנון צריכים - - -
היו"ר רחל עזריה
שרון, אני לא מבינה, אז מה את אומרת? שלא יהיה פינוי ובינוי?
שרון קרני כהן
לנו כאנשי מקצוע בתכנון יש קושי להציע צ'ק פתוח כזה של תוספת יחידות דיור ככל שנצטרך כדי לממן דברים, כי יש עוד משמעויות תכנוניות לתוספת יחידות דיור חוץ מזה שנסתדר עם היזם. יש פה קושי. אין לי פתרונות. אני רק אומרת שצריך לזכור שכשחושבים על השאלה אם קרן הונית או נכס מניב, אז אחת השאלות שצריך לשאול היא אם מבחינה תכנונית זה נכון לעשות חזית מסחרית במבנים האלה, אם הם יהיו נכסים מניבים ויעמדו ריקים אז זה רק יעשה נזק.
עטרת חן הורוביץ
אני רק רוצה להגיד שבעולם אין - - - של אוכלוסיות מוחלשות שחיים בבניינים לגובה. זה לא משהו שקיים או אפשרי. צריך להבין את זה.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אנחנו הולכים להיות המדינה הצפופה במדינות ה-OECD, אנחנו מתמודדים עם המציאות.
עטרת חן הורוביץ
נכון. אני רק מציינת את זה כדי שנבין כמה זה מורכב.
היו"ר רחל עזריה
אני מבינה. לכן אנחנו עושים את הדיונים האלה ועובדים קשה לחפש פתרונות.

חברת קדמת היובל, בבקשה.
רמי שדה
אני חייב לומר שאנחנו מתעסקים בנושא הזה כל שבוע בשנים האחרונות. לא הצלחנו למצוא פתרונות. מתוך שיחות עם דיירים בעיקר, זה מעלה קודם כל חששות.
היו"ר רחל עזריה
איזה חלק? התחזוקה?
רמי שדה
קודם כל, הנושא של התחזוקה. ככל שזה מורכב יותר, הנושא של הדירות, נושא של נכסים וכיוצא בזה, זה מעלה חששות ואם זה מחזיר אותנו למה שהתכנסנו בנושא דייר סרבן, אנחנו בענייני הפגת חששות.

אנחנו מאוד אוהבים את הרעיון של קרן הונית או דירות, אבל לא הצלחנו. בכל הנושא של דירות, זה כמובן מצריך אותם להליכי מיסוי או עוסק מורשה - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, לא. זו אחת המטרות שלשמן התכנסנו. הם לא יהיו עוסק מורשה, כל אחד מהדיירים. נו, ברור. בשביל זה אנחנו פה.
רמי שדה
בסדר. כבר עברנו את זה.
היו"ר רחל עזריה
רשות המסים, זה ברור, נכון? אנחנו לא נהפוך את מיש גר בבניין לעוסק מורשה?
מיכל סופר
לא יודעת. אנחנו צריכים לראות איזה מודל בונים כאן ולפי זה לראות.
אסתי ורהפטיג בס
אבל המיסוי הולך אחרי המהות בדרך כלל, ולא הפוך.
רמי שדה
- - - אנחנו יודעים שחמישה שקלים למטר הוא המספר הנכון לגבי תחזוקת מבנים.
היו"ר רחל עזריה
ולא ארבעה שקלים?
שירה תלמי
אתה מדבר על מבנה בסיסי. לא על ג'קוזי בגג?
רמי שדה
בדיוק.
שירה תלמי
ואתה מדבר על קרן ל-40 שנה קדימה?
רמי שדה
לא.
היו"ר רחל עזריה
אז זה יותר מחמישה שקלים.
שירה תלמי
אתה מדבר על תחזוקה שוטפת. אז אנחנו יותר.
רמי שדה
אנחנו מדברים על חמישה שקלים. זה המספר שאנחנו מדברים עליו. אנחנו יודעים שיש פער מאוד גדול בין מה הדיירים רוצים כשאנחנו מתחילים את המשא-ומתן. הם כן מדברים על שוער, הם מדברים על ב בריכה, הם מדברים על הרבה מאוד פתרונות מאוד יקרים, גנרטור עצמאי, מה שלא מצריך תמיד, אפשר לחבר גנרטור לשלושה-ארבעה מבנים. אפשר לעשות הרבה מאוד דברים, לכן אנחנו מצמידים חברת ניהול שתלווה את הדיירים כבר מהיום הראשון. כמו שיש מפקח בנייה וכמו שיש - - -
שירה תלמי
אבל אין אף רגולציה על חברת ניהול. אף אחד לא יודע מה היא בודקת, מתי היא בודקת.
רמי שדה
אנחנו מסכימים.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו יודעים. לכן אנחנו פה, שירה. יש פה פרצה, אנחנו מבינים את זה, יש פה בעיה.
רמי שדה
אנחנו מסכימים לגמרי. אני רק אומר, שאנחנו מביאים כדי שהם יסבירו את העלויות של מה שמבקשים.

אז קודם כל, בנושא חברת ניהול אנחנו ממליצים שזה יהיה מהרגע הראשון גם ככה בכל תהליך. אנחנו מציעים לדיירים אחד משניים: או שאנחנו אומרים להם, אתם לא תשלמו יותר ממה שאתם משלמים היום, ואנחנו מבטיחים לכם את זה לעשר שנים קדימה, או שאנחנו מבטיחים להם סכום מסוים שאנחנו נשלם ישירות לחברת הניהול למשך עשר שנים. דרך אגב, זה כולל רק את אלו שחוזרים או קירבה מדרגה ראשונה, ולעשר שנים.

הדבר הנוסף זה הנושא של השנמוך והשנמוך הכפול. קודם כל, כמובן להציע להם שנמוך, שתהיה אפשרות כזאת, וזה לא קיים, אלא זה סוג של הטבה.
היו"ר רחל עזריה
תסביר.
רמי שדה
בשנמוך הם יכולים לקבל דירה יותר קטנה, לצמצם את עלויות האחזקה ולקבל את היתרה במזומן.
עינת גנון
זה בדיוק המנגנון שאנחנו בנינו לדיור הציבורי, אגב.
רמי שדה
לחלוטין. אנחנו למדנו משם.
היו"ר רחל עזריה
ואז יש פטור ממס?
רמי שדה
כן.

ודבר נוסף שאנחנו התחלנו להציע, וזה גם תופס חזק מאוד כי אוהבים את זה, זה לוותר על עוד כמה מטרים, שלושה, ארבעה, חמישה מטרים, ואנחנו ניתן להם לא רק 10 שנים, אלא 20 שנה. זה פתרון שאנחנו מצאנו לאחרונה.
היו"ר רחל עזריה
זה פתרון להתמודד עם הסירוב של הדיירים ועם החששות, אבל זה לא פותר את בעיית הזדקנות המבנה.
שירה תלמי
נכון, כי חמישה שקלים למטר זה כנראה מעט מאוד. זה התפוקה השוטפת, הניקיון, החשמל - - -
היו"ר רחל עזריה
זה גם רק לעשר שנים.
שירה תלמי
חוץ מזה. אגב, לקדמת היובל יש פתרונות יותר יצירתיים. יש את גברת כהן שגרה היום בדירת 60 או 70 מטר, אז היא לא עוברת ל-95 מטר, אלא היא חוזרת ל-50 מטר ומקבלת דירה נוספת שאותה היא יכולה להשכיר. הפתרונות שלהם מאוד מגוונים.
היו"ר רחל עזריה
מותר דירה נוספת שהיא יכולה להשכיר? איך אתם עם זה, רשות המסים?
מיכל סופר
יכולים, לא הכול יהיה פטור ממס.
שירה תלמי
בהיבט התכנוני אנחנו מגלים גמישות רבה לנושאים האלה, וכל עוד הם נשארים במטראז', מבחינתנו כל הפתרונות האלה הם בסדר, כל מה שנותן לאנשים את התשובות. אבל כל זה לא מטפל בבניין, מה קורה איתו בעוד 40 שנה. אגב, זו הדאגה העיקרית שלי.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אנחנו בדיון.
רמי שדה
דבר נוסף שחשוב לייצר, ושירה דואגת כל הזמן שזה יהיה, הוא הנושא של תמהיל הדירות. זאת אומרת, כן לאפשר שיהיה בבניין את תמהיל הדירות הנכון לאנשים שרוצים דירות קטנות. לא בהכרח זה קיים בכל מקום.
עינת גנון
אני רק רוצה לציין שדווקא מהדברים שהוצגו פה עולה ביתר שאת הצורך להשאיר את הגמישות לשוק, כי הם תופרים בדיוק את הפרויקט למידות הדיירים ולקשיים ולצרכים שלהם.
היו"ר רחל עזריה
אני מסכימה, אנחנו פשוט חייבים לסיים. אבל אנחנו צריכים לייצר את האפשרות – היום אין אפשרות מבחינה מיסויית, אין אפשרות מבחינת היחס של התכנון והקניין. אני מסכימה איתך שאנחנו צריכים לייצר אפשרויות, ואנחנו לא צריכים לומר להם, אתם תעשו בדיוק ככה או בדיוק ככה, אבל כרגע הרבה מהאפשרויות חסומות, ואני חושבת שזה חלק מהעניין. אנחנו צריכים לייצר את האפשרויות האלה גם כדי להפיג את חששות הדיירים. אז אתם אמרתם, עד לתקרה יש את הפתרון עם הדירה הנוספת, אבל זה לא יורד ממלאי הדירות. הרי יש מספר מסוים של דירות.
שירה תלמי
זה הולך בתוך ה-20% דירות קטנות. בדרך כלל זה נכנס כבר לתוך השבלונות שאנחנו גם ככה מכוונים אליהם.
היו"ר רחל עזריה
בסדר. יורם אסידון, בבקשה.
יורם אסידון
שלום רב, אני מברך על הדיון. אני משמש כמנהל פרויקטים ואני פועל מטעם בעלי הדירות בכמה וכמה פרויקטים ברחבי הארץ. אני לא חושב שאני אפריז אם אני אומר שמדובר פה בפצצת זמן חברתית. אם זה לא יטופל על ידי השולחן הזה, בעוד חמש-עשר שנים כשיאוכלסו יותר ויותר פרויקטים של פינוי ובינוי, ותמ"א 38 הריסה ובנייה, העסק הזה יתפוצץ לכולנו בפנים כי אנשים לא יוכלו לעמוד בעלויות התחזוקה.

בכל הפרויקטים אני מקדם קרן נכסית ולא הונית, מכמה סיבות.
היו"ר רחל עזריה
מה זה, קרן נכסית?
יורם אסידון
קרן נכסית מבוססת בגדול על דירות. הפרויקט הכי קלאסי שאני יכול להציג אותו כדוגמה שהולכת להצליח זה פרויקט ברחוב שלם ברמת גן, פינוי של 144 דירות. חלק גדול מהחששות היה סביב נושא התחזוקה. במכרז שהוצאנו זכתה חברה גדולה ומוכרת בתחום, ודרשנו וקיבלנו 10 דירות שיוקצו לתוך קרן התחזוקה.

ברור לי לגמרי שיש בעיות. אני לחלוטין לא מתעלם. אנחנו נהיה חייבים לפתור אותן עד האכלוס בעוד כחמש שנים. אבל ברגע שפתרנו את עניין התחזוקה, ואנחנו לקראת פתרון משמעותי של העניין הזה, חלק גדול מבעלי הדירות שישבו על הגדר והתלבטו אם לחתום או לא לחתום, חתמו.

אני חוזר רגע אחורה ואני פונה פה לרשות המסים ולמשרד המשפטים. כמו שהם מצאו את הפתרון המאוד-יצירתי בתמ"א 38, שהבנקים אמרו, אנחנו לא מלווים פרויקטים של תמ"א, עד שמצאו איזה חדר אשפה והצמידו אליו את הזכויות הנוספות. גם פה אנחנו צריכים פתרון יצירתי. אני יכול להציע ישות קניינית נפרדת לחלוטין שתיקרא לצורך העניין: קרן תחזוקה, וכל הזכויות של הדירות ישועבדו לקרן - -
היו"ר רחל עזריה
זהו, זה לא של הבעלים.
יורם אסידון
- - ישויכו לקרן, היא תהיה פטורה ממס, אף אחד לא יוכל לעשות כלום עם הדירות האלה, כלום, יהיה צורך ברוב של 99% מכלל בעלי הדירות, כולם, כולל החדשים, כדי למכור אולי דירה אחת למצבים משבריים, והקרן מחולקת לשני חלקים עיקריים. הרוב המכריע הולך לסבסד את בעלי הדירות הקיימים, כל עוד הם גרים בבניין החדש הם או בני משפחה מדרגה ראשונה, גם אם זה 100 שנה קדימה.
היו"ר רחל עזריה
והשאר?
יורם אסידון
קרן נכסית. בין 15% ל-20% יופרשו לעתודה כלכלית.
היו"ר רחל עזריה
ל-30 שנה קדימה?
יורם אסידון
ל-100 שנה, מצדי, להחלפה של מערכות יקרות, וזה מה ששירה אומרת וזה משהו שכולנו חייבים לחשוב עליו.
היו"ר רחל עזריה
שירה, את מכירה את הקונספט הזה?
אסתי ורהפטיג בס
על חברות ניהול היום אין רגולציה, אז זה משהו שצריך לחשוב עליו.
רמי שדה
אפשר להקים את אותה עתודה כלכלית שתממן את - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו חייבים לסיים. אני אשמח אם תוכל לכתוב לנו עומד אחד.
רמי שדה
בוודאי.
שירה תלמי
אני קצת מתנצלת על העמדה שלי שהיא סמי-סוציאליסטית. היא נשמעת אולי בעייתית, אבל אני חושבת שאין ברירה, אנחנו חייבים לשים איזושהי אוזן קשבת לכיוון הסוציאליסטי הזה, ומיד אני חוזרת לתכנון. במבשרת, למשל, במחצבה, אישרנו תוכנית שמוסיפה 1,300 יחידות דיור. בשביל לאפשר אותה, המדינה משלמת 500 מיליון שקל לכביש חדש שיוביל לתוך הדבר הזה, שהוא מחריב, חוץ מה-500 מיליון, הוא עושה חורבן מוחלט לכל עמק צובה, כמעט אסון מבחינה אקולוגית, מבחינת ההפרעה למעבר האקולוגי, נזק נופי וכולי, בשביל לאפשר את קיום 1,300 היחידות האלה בשטח הפתוח, קרקע מדינה.

אני, בשש או שבע תוכניות במתחמים בתוך העיר - - - ומקומות אחרים, מוסיפה את היחידות האלה. המדינה לא משלמת כלום, האקולוגיה לא נפגעת. אין קונפליקטים. אנחנו יושבים על תשתית קיימת.
עינת גנון
שירה, בואי נדייק. המדינה לא משלמת על הכביש. המדינה מעמיסה את זה על היזמים, בדיוק אותו הדבר.
קריאה
על הדיירים.
שירה תלמי
אז אני אומרת, את ה-500 מיליון האלה של הכביש, ודברים נוספים שמתהווים תוך כדי התוכניות האלה חדשות שיוצאות מהשכונות, הכסף הזה זה חיסכון של המדינה, של יזמים, אין ברירה, הוא צריך להיכנס פנימה, הוא צריך לחזור הביתה, לאותם אנשים, לאותם בתים, בשביל לאפשר את הביטחון הזה של ועדות התכנון, את הביטחון שלנו לייצר את הציפוף הנכון, את העיר שמתפקדת. אנחנו חייבים לקבל את הביטחון הזה מכם. אני יודעת שהיום החקיקה היא לא, אבל אין שום ספק שכולנו מבינים על מה מדובר. בסופו של דבר, אפשר למצוא את הדרך. ואגב, אני גם לא מתנגדת לקרן או לכל דבר שיעשה את העבודה. אבל זו מדינה שצריכה להתייחס לנושא הזה.
היו"ר רחל עזריה
בסדר גמור.
ישי איצקוביץ
קודם כל, אני מסכים עם מה שאמרת לפני חמש דקות, שצריך להיות מודל שהוא בהשכרה ונותן מענה לכל הסוגיות שעלו פה. יש פה שאלה אם זה צריך להיות בחקיקה או בהסכם כי השוק הולך לכיוון מאוד ברור, מה שהיה לפני 10 שנים זה לא מה שהיום. היום כמעט בכל פרויקט שאני מעורב בו, עולה הסוגיה הזאת עולה בתחילת המשא ומתן. זאת אומרת, יש בהחלט מודעות לעניין הזה.

צריך לעשות שוב הבחנה בעניין הכלכלי. לכל פתרון חייב להיות מענה כלכלי. בלי זה לא ייצא פרויקט. וגם הפרויקט שציין יורם אסידון, עם הקרן ל-10 דירות, פרויקט שקרוב ללבי מאחר שאני מלווה אותו בשש השנים האחרונות. זה רק דוגמה לכך שלכל דבר יש פתרון, וגם - - -

לגבי הקרן, יש פה דיון קצת מבלבל. צריך לעשות הבחנה בין המטרה לסייע לאנשים שאין להם איך לשלם דמי תחזוקה, לבין התחזוקה ארוכת הטווח של המבנים. אלה שתי סוגיות שונות.
היו"ר רחל עזריה
נכון.
שירה תלמי
נכון, שתי סוגיות שונות לגמרי.
ישי איצקוביץ
אני חושב שבעניין התחזוקה העתידית אין צורך בהבחנה בין דייר קיים לדייר חדש או מי שרוכש את הנכס, ואני גם לא חושב שהיזמים צריכים לשאת בתוצאה. ד"ר ניר מועלם הוציא מחקר בעניין תחזוקה ארוכת טווח. שווה להתייחס גם אליו.

לגבי סוגיית הדיירים – היא מעלה הרבה מאוד סוגיות, וכפי שאמרתי, לדעתי, הן כולן פתירות. אבל גם סוגיית הזכאות היא לא כל כך פשוטה. השאלה היא מי זכאי, אם רק מי שחוזר, ואם זו הדירה היחידה שלו והוא משכיר אותה ונהנה ממנה. יש פה הרבה סוגיות שמצריכות חשיבה יסודית.
היו"ר רחל עזריה
מה?
ישי איצקוביץ
השאלה היא מי זכאי. הבסיס אומר שמי שזכאי הוא מי שחוזר לגור במתחם או גר במתחם. יבוא דייר ויגיד, זו דירתי היחידה, אני גר במקום אחר, אני גר ליד ההורים, אז זו שאלה, אם הוא זכאי או לא. יש פה הרבה סוגיות שמצריכות התייחסות, גם שאלת המיסוי. חשבנו על כל מיני אפשרויות, כמו חברה, חל"ץ, כל מיני סוגיות, כמו שבזמנו החזיקו קאנטרי באזורי חן. יש כל מיני פתרונות שצריך להביא לשולחן.
היו"ר רחל עזריה
אני אשמח לקבל גם ממך רעיונות. אני רוצה לסכם. קודם כל, תודה על הדיון. היה דיון מעניין וגם חשוב.
ישי איצקוביץ
עוד מילה, בבקשה. חשוב לי להגיד בשם ההתאחדות, שההתאחדות והיזמים מבינים היום שהדבר הזה הכרחי. הם לא מתנגדים לעיקרון כי הם מבינים שזו הדרך להשיג הסכמה של דיירים הרבה יותר מהר ועם הרבה יותר אמון מלא בפרויקט.
היו"ר רחל עזריה
אז עכשיו אנחנו צריכים רק לפתור את העניינים בתוך הממשלה.
עינת גנון
אנחנו יזמנו את המחקר שערכנו כדי לפתור את הסוגיה. אנחנו לא טומנים את ראשינו בחול, זה חשוב לנו.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אנחנו נצטרך לייצר את הפתרונות ולהביא אותם כמה שיותר מהר. יכול להיות שזה יהיה כמה פתרונות, ויכול להיות שצריך לחשוב גם על סוג ההתאגדות. יש פה עבודה לעשות, אבל כדאי לעשות את זה כמה שיותר מהר. אני רוצה להודות לכם ולומר כמה מילות סיכום.

אני חושבת שזה דיון מאוד מאוד חשוב. אני זוכרת את השריפה שהיתה באנגליה. עטרת, אמרת שאין דיירים עניים שגרים במגדלים גבוהים – זו דוגמה שדווקא כן.
קריאה
זה היה מגדל דיור ציבורי.
היו"ר רחל עזריה
נכון, והיתה שם שריפה נוראית ואני לא זוכרת כמה הרוגים.
קריאה
50 הרוגים.
היו"ר רחל עזריה
אני לא יודעת מה פרטי הסיפור, אבל כשעלה העניין של הספרינקלרים זה כל הזמן חוזר לי לשם. אני בטוחה שהיה אמור להיות משהו שלא קרה, משהו לא נוהל כמו שצריך. זה אירוע שאנחנו צריכים לראות לנגד עינינו ולחשוב איך אנחנו מתמודדים עם זה. וכמובן, בהקשר של דייר סרבן, החשש של אנשים מהוצאות גדלות, ובעצם יש פה שני חששות שמתלכדים. אני חושבת שיש לנו אחריות לטפל בעניין הזה. אני ביקשתי כמה מסמכים, ובואו ננסה לעשות עבודה. אני חושבת שסיכום העניין הזה של הפנסיה על המבנים, באמת אנחנו צריכים לחשוב על מה קורה בדור הבא, והידיעה שאנחנו הולכים להיות מדינה מאוד מאוד צפופה. ובעצם אנחנו מתכננים עבור הילדים שלנו. לילדים שלנו לא תהיה אף אחת מהפריבילגיות שיש לנו מבחינה תכנונית. בואו נעשה עכשיו את הפתרונות ואז פעם אחת לא יגידו שלא חשבנו בזמן על הבעיות ולא חשבנו בזמן על הפתרונות. אף אחד לא יידע שעשינו את זה, אבל בואו לפחות נעשה את זה.
קריאה
ידעו, יש פרוטוקול.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו מסכמים את הדיון. אני מבקשת לקבל את הניירות, יש פה גם את עניין התזכיר וגם את הפתרונות. אנחנו נעשה ישיבה.
קריאה
אנחנו עושים גם אצלנו ישיבה.
היו"ר רחל עזריה
אני יודעת שאתם עושים. גם אתם יודעים שאני יודעת, וזה בסדר. אנחנו נעשה איזושהי ישיבה לראות אם אנחנו צריכים להתלכד ולייצר את הפתרונות. אני חושבת שמיצינו את הנושא הזה, אלא אם כן יבואו הפתעות שנדבר עליהן בדיון הבא. תודה רבה.

הישיבה ננעלה בשעה 13:53.

קוד המקור של הנתונים