פרוטוקולים/ועדת חוקה/5411



5
ועדת החוקה, חוק ומשפט
20.06.02

פרוטוקולים/ועדת חוקה/5411
ירושלים, כ"ד בתמוז, תשס"ב
4 ביולי, 2002

הכנסת החמש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב רביעי



פרוטוקול מס' 491

מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט
מיום חמישי, י' בתמוז, התשס"ב (20 ביוני, 2002) בשעה 10:00

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים), התשס"ב-2001
של חבר הכנסת אמנון רובינשטיין

חברי הוועדה: אופיר פינס-פז – היו"ר
אמנון רובינשטיין

משרד המשפטים: חוה אלברייך – הממונה על מרשם האוכלוסין
עליזה קן – מחלקת ייעוץ לחקיקה

ראובן צדוק – מנכ"ל
שלומי אור
סמי ישראל – היועמ"ש

יוסי ברג – המועצה לצרכנות
רן שטיינמן – מנכ"ל חברת הון

סיגל קוגוט

דורית ואג

לאה קיקיון








הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים), התשס"ב-2001
של חה"כ אמנון רובינשטיין
אישור לקריאה שניה ושלישית

אני פותח את ישיבת הוועדה. על סדר היום – הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים) – אישור לקריאה שניה ושלישית. אנחנו ניסינו לסכם את העניין הזה בישיבה הקודמת ולצערי העניין לא עלה בידינו. הנוסח שנמצא לפנינו הוא הנוסח לוועדה. האם יש הצעות לשינוי?

כן. אני אציג את שלושת הנושאים שבהם חשבנו שצריך לדבר. הסעיף הראשון, תיקון חוק המקרקעין שדן ביכולת של בעלי הדירות לקחת חברת אחזקה. היום רק אם כולם מחליטים שיכולים לקחת חברת אחזקה ניתן לעשות את זה – המטרה היתה קצת להקל. קשה למצוא הסכמה של כולם, אבל מאידך גיסא יש ניסיון לשמור על זכויות של המיעוט. לכן, הדבר הראשון שמוצע, והבנתי שיש עליו הסכמה – למחוק את פסקה (3) בסעיף 1 (ב), כלומר בסעיף (ב) המוצע בסעיף 71 לחוק המקרקעין. כלומר, שניתן יהיה להתנות על הרוב האמור. כלומר, אם בבניין מסוים שהוא קטן, שיש בו קניון גדול ולמעלה דיירים – הדיירים יוכלו להחליט לעצמם שהם רוצים רוב אחר ולא הרוב שנקבע פה בסעיף.

כלומר, את מציעה למחוק את סעיף 1 (ב) (3).

כן. הדיירים עצמם לא יהיו כפופים באופן שאי אפשר להתנות על הרוב.

סוגיה שניה היא בקשה להתייחסות המנהל להצעה שעלתה, לאפשר למיעוט לפנות למפקח אם יש קיפוח בהחלטה. הסוגיה השלישית שהיינו צריכים לדון בה היא הנוסח הנוכחי לתיקון חוק המכר- דירות. הבעיה שהועלתה לא בהכרח נפתרת לחלוטין בנוסח של הסעיף. הבעיה שהועלתה בישיבה הקודמת היא שקבלנים מחתימים את הקונים עם הרכש על חוזה שאין בו פרטים, וממלאים את הפרטים לאחר מכן, כשהם מחליטים מי יהיה המתחזק. לפעמים זה חברות בת שלהם. הם ממלאים את התקופות, ולפעמים הן ארוכות מאד, ואת המחירים – לפעמים הדיירים לא יודעים למה הם צפויים. הסעיף שמוצע כאן הוא שהקבלן לא יוכל לעשות את זה אלא אם כן הוא כלל פרטים הנוגעים למתחזק. יש כאן יכולת מילוט גבוהה מידי לקבלן כי כתוב שהקבלן חייב לתת את התנאים רק ככל שהם ידועים לו בעת החתימה על החוזה. כך יוצא שאם קבלן שמוכר דירות "על הנייר" לא יודע, לא מנסה לדעת – כי זה מוקדם מידי, כל הסעיף הזה לא ממש יחול עליו. יש הצעות לשפר את הסעיף כך שהוא יוכל יותר להגן. למשל, למחוק את המילים "ככל שהם ידועים לו באותה עת". כלומר, הוא יוכל להחתים אנשים על חוזה רק אם הוא אומר להם מה התנאים.

מה זה "ככל שהם ידועים לו באותה עת"? –זה סעיף מילוט. או שהם ידועים לו, או שלא. אם הם לא ידועים – שלא יחתים.

אולי צריך למחוק את כל הסעיף.

אם המילים "ככל שהם ידועים למוכר בעת החתימה על החוזה" ב-6א תימחקנה – זה יגן יותר טוב על הרוכשים.

אנחנו, במשרד המשפטים, הסכמנו למחיקת הפסקה השלישית של סעיף קטן (ב). באשר לתיקון חוק המכר – אנחנו מנסים לעשת איזון בין קשת רחבה מאד של מקרים. המקרה שהתייחסנו אליו כאשר התבקשנו לקבוע את הקביעה "ככל שהם ידועים למוכר בעת החתימה" היה מקרה שבו היה מדובר בפרוייקט גדול שנמשך שנים עד שהדירות תימכרנה. הקבלן, מצד אחד, וגם השותפים האחרים, רוצים לשמור לעצמם את האפשרות לקבוע את חברת האחזקה על מנת שתהיה רמת תחזוקה של הבניין בבוא העת. יחד עם זאת, ואולי אף מנימוקים שונים לחלוטין – למשל, הוא רוצה לערוך מכרז, לראות מה יהיה המצב באותה עת – הוא לא יכול לקבוע מראש, בסיטואציה כזו, כאשר הוא אפילו לא יודע בדיוק מה יהיה הרכוש המשותף, מי תהיה החברה המתחזקת. הסעיף מדליק נורה אדומה, קודם כל, בעיני כל אותם רוכשים שכיום נדרשים לחתום על חוזים ריקים שאין בהם תנאים, אין בהם צדדים, אין בהם דבר וחצי דבר. דבר שני, בעיניי – גם הסייג מעביר נטל משום שאם הסעיף יחוקק, הקבלן הוא זה שיצטרך להוכיח שבאמת הפרטים האלה לא היו ידועים לו. ככל שהמקרה הוא מקרה שהיה צריך להיות ידוע לקבלן, או כפי שאמרה סיגל קוגוט – במקרים של עצימת עיניים מוחלטת, שהוא יכול היה אבל לא עשה מאמץ מינימלי לבדוק, יש פה פתח להתערבות, לדעתי.

השאלה היא אם יש לך נתונים. הסיטואציות האלה קיימות כל הזמן – אדם רוכש, ומחתימים אותו. השאלה היא האם מישהו הלך עם זה לבית משפט, האם יש פסיקה בעניין, האם יש הכרעה של שופט, ובכמה מקרים.

יש מכתב שקיבלנו מהמועצה הישראלית לצרכנות. הם כותבים לנו: "...מתקבלות תלונות צרכנים המלינות על שימוש פסול שעושים ספקי שירות וקבלנים באמצעות כבילת דיירים בבתים משותפים בהסכמים שונים לקבלת שירות באמצעים שונים ולתקופות ממושכות ביותר באופן הפוגע בציבור הדיירים ובמקרים רבים אף מנוגד לרוח החוק....".

הסיטואציה קיימת, ללא ספק, אבל אמרתי שהיא קיימת בקשת מאד רחבה של חלופות. יש חלופה של קבלן שמוכר דירה שהיא גמורה, בבניין גמור, ומחתים על חוזה בלנקו, ויש תופעה של קבלן שמוכר דירה בפרוייקט שבכלל עוד לא התחילו לבנות בו, ואין לו כל יכולת לאמוד את התוצאות ולא לדעת מה יהיה. השאלה מה הדין שצריך לקבוע. אני מתקשה לעשות רשימה של דברים שחייבים להיות בכל מקרה בחוזים מסוג זה.

לפחות את יכולה להגביל בזמן.

השאלה אם אני יכולה להגביל זמן. מצב שבו הקבלן צופה שייקח לו זמן מסוים לבנות, ועוד פרק זמן מסוים לשווק - -

אז שלא יחתים על חוזה. הוא יכול למכור בלי להחתים על חוזה.

זה נושא אחר לגמרי שאני לא רציתי לעסוק בו. זו הצעת חוק שונה לגמרי. יש מאה סיטואציות כאלה. יש סיטואציה שהקבלן מחתים כשהבניין גמור כבר, והוא מחתים על חוזה בלנקו, שזה דבר שלא יסולח. זו הצעת חוק שהממשלה או מישהו אחר צריכים ליזום. אני התייחסתי לא למצב של הקבלן אלא למצב של בעלי הדירות, במצב נתון, כדי להגן עליהם. בניין שנבנה זה סיפור אחר לגמרי. אני מציע למחוק את כל הסעיף.

אבל אם הקבלן עורך חוזה ל- 10 שנים, גם כאשר הבניין כבר גמור, ולפעמים זה בתקנון - -

זה תיקון חוק המכר, זה נושא שונה לגמרי, שהסעיף הזה לא עונה עליו.

הקבלן עצמו הוא בעל דירה, בהגדרה, לפני שהוא מכר. הוא יכול להשתמש ברישא של סעיף 6, בזכויות שלו.

זה גם רחב מידי וגם צר מידי. למשל: מה זה "זהותו"? זה לא רק זהותו, זה גם תנאים. אני מציע שמשרד המשפטים יזום הצעת תיקון בעניין הזה, זה סיפור אחר לגמרי.

הטענה היא אחרת. בלי התייחסות לעניין הזה יש קושי להעביר את החוק.

למה?

כי קבלן, כאשר הוא רושם בית משותף, הוא יכול לקבוע תקנון. הוא הבעלים, הוא בעלי הדירות בשלב הזה.

אז אני מציע גם לשנות בתקנות, שיהיה ברור שהוא כתב, רוב של 2/3 מהדיירים יכול לשנות את זה. זה בעצם נועד לדיירים בבניין גמור.

למה שהוא יכתוב את זה בכלל בתקנון? לא לתת לו לכתוב את זה בתקנון. שהם יחליטו.

יש אינטרס ציבורי בכך שבניין יתוחזק מההתחלה. יש אינטרס ציבורי שהקבלן לא יעשוק את הדיירים.

אם הקבלן רוצה לתחזק את הבניין זה עניין שלו. יש אינטרס ציבורי – אני מסכים אתך.

יש אינטרס ציבורי שגם הדיירים יתחזקו אותו.

נכון, לכן קבעת את הסעיף הראשון שלא מחייבים את כולם, אלא את רובם.

יש קבלנים שמשאירים לעצמם דירות בבניין. בסעיף הראשון, כשאת נותנת זכות למיעוט – מי זה המיעוט? בעל דירה אחת יכול להחליט לגבי כולם?

לא בעל דירה. שליש מבעלי הדירות.

אבל אתם מבטלים את "אין להתנות על הרוב האמור בפסקאות (1) ו- (2), אז מה המשמעות?

צריך רוב. איך קובעים תקנון? – רוב הדיירים מחליטים שהם רוצים רוב אחר ממה שכתוב בסעיף. לא אחד יכול להחליט.

אז מי זה הרוב, 51 אחוז?

שני שליש.

שני שליש יכולים להחליט שהם רוצים את כולם בשביל זה.

אז זה בעצם כמו שה- 2/3 החליט, אין הבדל.

אני היועץ המשפטי של "האגודה לתרבות הדיור". אני רוצה לשאול שאלה מקדימה, או שאולי היא מאוחרת מדי. לנו, באופן עקרוני, יש התנגדות לשינוי של החוק. פרטנו את ההתנגדות גם בחוברת שצרפנו. קודם כל, לדעתנו, כדי לחתום חוזה עם חברת אחזקות, היום, בסיטואציה המשפטית הקיימת, צריך הסכמה של 100 אחוז.

היום זה כך. זה מה שרוצים לשנות.

לא מדויק. רק אם זה מטיל הוצאה נוספת על בעל דירה.

זה כן מדויק, ואפשר להסביר. אפשר להסתכל על סעיף 62א לחוק, ואפשר להסתכל על תקנה 12 (2) לתקנון המצוי. מדובר כאן בנושאים שלא פורשו בחוק המקרקעין, ואם הם לא פורשו בחוק המקרקעין, אסור לפגוע בזכויות של אף אחד ללא הסכמתו, ולכן צריך הסכמה של 100 אחוז.

יש חילוקי דעות אם זו פגיעה בזכות.

לא, זהו פגיעה בזכות.

בשביל זה הוא הציע את התיקון.

אין על זה פסיקה. למה אנחנו מתנגדים? – אי חושב שצריך להשאיר את זכות הבחירה הזו, לבניין הספציפי. הוא רוצה להתקשר עם חברת אחזקה, או לא. לא צריך ליצור איזושהי סיטואציה שונה מהמצב שקיים בחוק. אני רוצה לתקוף את זה מהצד השני של העניין. אני, כיועץ משפטי שיושב מידי פעם בכל מיני סניפים מכיר עשרות תלונות. יש תלונות על כך שקבלן הכריח, במסגרת ההסכם, להתקשר, עוד בטרם רכישת הדירה, עם חברת אחזקה. חברות האחזקה מתחלפות כמו פטריות אחר הגשם בכל יום. שנית, משלמים להם הרבה מאד כסף יחסית לניהול עצמאי של הנציגות.

אתה מגזים.

וכאן זה נועד לתקן את המצב הזה.

התקיימה ישיבה של הוועדה לפניות הציבור של הכנסת בנושא העיר אשדוד, עם כל הסיפור. חבל שהנושאים האלה לא נקשרו יחד.

נקשרו, ידוע לנו הדבר הזה.

המשתתפים בישיבה הזו, בעיקר תושבי העיר אשדוד, באו בטענות קשות מאד לחברות האחזקה, על העובדה שמאלצים אותם, מכריחים אותם לחתום במועד ההתקשרות.

לא צריך לבוא בתלונות לחברות האחזקה, צריך לבוא בתלונות לקבלנים.

לא, לעיריה. במקרה זה זו העיריה.

אנחנו הרי בסך הכל רוצים לדאוג לרווחת הציבור. בזה שאנחנו נותנים כזו אפשרות, או מאפשרים סיטואציה כזו בחוק, לדעתי אנחנו מכבידים - -

אבל זו הסיטואציה גם היום.

אבל היום אתה צריך הסכמה של 100 אחוז.

זה לא נכון.

אתה מערבב כאן בין חוק המכר לחוק הזה.

אני רוצה להבין: המצב היום בחוק הוא כזה שמאפשר לקבלן, ואתה בעצמך אמרת שיש תלונות - -

אני אסביר לך איך זה מאפשר לקבלן. מה שקורה הוא שצריך הסכמה של 100 אחוז. הקבלן מתנה את רכישת הדירה בכך שחותמים על הסכם ניהול, ובכך הוא משיג את אותה הסכמה של 100 אחוז. אי אפשר לרכוש את הדירה בלי חתימה על הסכם הניהול. זו סיטואציה לא טובה. אם לא שומרים על אותו 100 אחוז שנדרש – פוגעים בציבור הרוכשים.

אבל ה- 100 אחוז שאתה מדבר עליו הוא רק על הנייר, אין לו שום משמעות. עובדה שחברות האחזקה נכפות על הרוכשים מלכתחילה, ולתקופות ארוכות.

לא. איפה זה יבוא לידי ביטוי? אני גר בבית משותף, ואין בו חברת אחזקה. תתכנס האסיפה הכללית ותחליט להתקשר עם חברת אחזקה. צריך רוב של 100 אחוז.

לא נכון.

אז אני נגד זה. אתה יכול אי פעם להשיג רוב של 100 אחוז?

זה המצב המשפטי היום.

הוא מעוות פעמיים. פעם אחת – במכירה על הנייר. אין משמעות ל- 100 אחוז. ה-100 אחוז הללו לא יכולים להתכנס. פעם שניה – כאשר יש את המצב שאתה מתאר, שאין חברת ניהול, ואז בדרישה של ה- 100 אחוז תיווצר אנרכיה, כי לא יהיה לעולם רוב של 100 אחוז.

יש היום מצבים בחוק המקרקעין שצריך רוב של 100 אחוז.

כשאתה אומר 100 אחוז אתה נותן זכות וטו לאחוז האחד.

אבל זה היום המצב המשפטי.

זה לא נכון.

גם אם זה המצב, זה לא משנה. אנחנו, בכנסת, משנים את המצב המשפטי. איזה מין טיעון זה? כל תיקוני החוקים זה תיקונים של מצב משפטי שחושבים שהוא לא מספיק טוב.

אני רוצה להעיר עוד הערות בקשר להצעת החוק הזו. לגבי הרוב הנדרש, אתם מציינים בסעיף 1 (ב)(1) ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. לדעתי זה לא נוח לקיים אסיפות כשהרוב הנדרש זה הרוב הזה, משום שצריך לחפש בנסח הטאבו לפני כל אסיפה.

בזה אני מסכים אתך. אני רציתי שזה יהיה לפי דירות.

זה התקנון גם לגבי מיליון דברים אחרים. אז איך עושים את זה? כל ההחלטות כך מתקבלות.

אבל אפשר יהיה לקבוע רוב אחר, שהוא יותר פשוט.

אבל הכנסת קבעה רוב של שני שליש בתוספות לבניין, על מעלית.

אני לא מבין למה הצטרפתם לדיון הזה בדיון השלישי או הרביעי.

הם הוזמנו לכל הדיונים. בחלק הם היו.

אותי מטריד ש "האגודה לתרבות הדיור" לא מבינה את הבעייתיות של החוק הקיים, ומציגה דבר שלא קיים.

אני מתנצל שאנחנו נוכחים רק בדיון הזה. לא ידענו על הקודמים.

הוזמנתם.

אנחנו מברכים על ההתייחסות לנושא, כי הוא חשוב. אנחנו מקבלים תלונות של צרכנים על ניצול לרעה. ההערה הספציפית המהותית היא שאנחנו חושבים שייטיב לגבי כולם אם תהיה בחוזים כאלה, שהם כל כך משמעותיים, זכות לבטל את החוזה.

בחוק המקרקעין נכתוב שיש אפשרות לבטל חוזה באופן חד צדדי?

הדבר הזה קיים בחוזים אחרים. לגבי מעליות, למשל.

אם הם יושבים באסיפה ומחליטים להתקשר עם מישהו – אנחנו צריכים לציין שהם יכולים לעשות זאת, בהודעה חד צדדית? מה, אנחנו מתערבים בחוזה בחוק המקרקעין?

חופש החוזים הוא דבר מאד חשוב. במקרים שאנחנו רואים כשל - -

אז אתה מציע לתקן את חוק הדירות, שם יש עיוות לרעה, אבל לא כשיושבת אסיפת דיירים ומחליטה להתקשר עם חברת אחזקה. שם יש להם רצון חופשי, זה לא שהקבלן מכתיב.

האם יש לך הערות לסעיף 6א. – קביעת מתחזק?

זה הסעיף שאתם צריכים להתייחס אליו, בעצם.

אנחנו גמרנו לדון בחוק, חוץ מאשר קביעת מתחזק. כל הדיון עכשיו יהיה על קביעת מתחזק.

אם אנחנו מתמקדים בבתים חדשים אני מקבל את ההערה. אם מדברים על 6א – כשמדובר על מתחזק שנקבע על ידי הקבלן, במקרים רבים יש ניגוד עניינים. לפעמים בא מישהו שקרוב בצורה כלכלית כלשהי אל הקבלן, ולכן חשוב שתהיה לדיירים אפשרות בכל עת שיחפצו, להחליט באותו רוב שהם משתחררים ממנו.

זה כתוב ב- (ב) (1).

לא. אני לא יודעת מה כתוב בחוזה בסוף ירוצו אתם לפיצויים מוסכמים. אתה צריך להגביל את היכולת שלו לכפות עליהם דברים. למחוק את המילים "ככל שהם ידועים לו בעת החתימה". אם הקבלן רוצה להחתים אותם – שהם יידעו על מה הם חותמים.

מדובר פה בחוזה אחיד.

אני רוצה להציע משהו אחר. אם זה לא יתקבל אני אגיש הסתייגות - מעבר למחיקה של זה, אני רוצה להציע אבחנה בין בית שעכשיו נבנה ונמכר, כלומר – החוזה הראשון - -

זה חוק המכר, שהקבלן מוכר את הדירה.

שהחוזה הראשון, בכל מקרה, לא יהיה ליותר מאשר שלוש שנים. אחר כך – שיעשו מה שרוצים. אי אפשר להיות מחוברים לגורם כלשהו למשך 10 שנים מראש. אני מבין את האינטרס של הקבלן שהוא לא רוצה להחליף חברת אחזקה בכל עת, אבל שלוש שנים זה פרק זמן סביר.

ובתום שלוש שנים זו עסקה אוטומטית.

אפשר להאריך.

מאיזה תאריך?

ממועד החוזה.

אבל לפעמים המסירה היא כעבור שלוש שנים.

מה זה משנה?

זה משנה כי חברת אחזקה נכנסת לתמונה כשיש בית.

מהרגע שהדייר מתחיל לשלם דמי ניהול.

אני רוצה לשפר את ההצעה. אני רוצה להציע שבתום שלוש שנים זה יפקע אוטומטית, אלא אם כן שני שליש מהדיירים מחליטים להאריך.

נראה לי שזה בסדר.

אם אנחנו קובעים שהם יוכלו להאריך ברוב של 2/3, אנחנו גורעים לעומת החוק הקיים, שאומר שאפשר ברוב.

אז אנחנו רוצים 2/3, מה הבעיה?

היום ברוב של 2/3 יכולים להוסיף לבניין, ולשפץ בניין.

הרוב הוא פה תמיד 2/3. אתם קבעתם.

לא, לא. אנחנו רוצים שתהיה קורולציה עם החוקים שאנחנו מציעים עכשיו לשנות. מה הסעיף שאנחנו קובעים? – ההחלטה העקרונית לגבי מתחזק צריכה להיות ברוב של 2/3, אבל ההחלטה לעניין התקשרות עם מתחזק מסוים – מספיק לזה רוב של 51 אחוז. אז איך נקבע פה 51 אחוז ופה 2/3? אין בזה הגיון. זה צריך להיות אותו הדבר.

יש בזה הגיון, מכיוון שהקבלן כפה את זה על הדיירים.

אבל אתה אומר שהם רשאים להאריך, הם כבר ברצון חופשי.

לא, הם רשאים להחליף תמיד, בכל עת, ברוב רגיל.

לא, הם לא רשאים לבטל חוזה פתאום, סתם כך.

אז אני מוכן שזה יהיה כתוב, שלהחליף מתחזק זה ברוב רגיל ולהמשיך - -

אז על זה אנחנו מדברים: שלוש שנים, אלא אם הם החליפו, בדיוק ברוב הזה.

לא: להמשיך לתחזק דרוש 2/3, להחליף – ברוב.

אני אומר לכם שכל העניין הזה דורש חקיקה נוספת, ולא בחוק הזה.

אבל זה לפחות שיפור של המצב הקיים, זה גם משהו.

כדי שלא תהיה אי הבנה, אני אומר לכם מה אנחנו מאשרים: בסעיף 1 (ב) אנחנו מוחקים את סעיף (3). בסעיף 2 – אין שינוי. בסעיף 3 אנחנו מוחקים את המילים "ככל שהם ידועים למור בעת החתימה על החוזה" ואנחנו מוסיפים את עניין ההגבלה לשלוש שנים מיום המסירה - -

מיום תחילת תשלום דמי האחזקה.

זה אותו הדבר.

זה לא אותו הדבר.

מיום "העמדת הדירה לרשות הקונה" – זה המינוח הקיים.

זה צריך להיות אחיד לכולם.

גם הכניסה וגם הרכישה הם בתאריכים שונים.

תשלום דמי האחזקה הוא אחיד, זה הדבר היחיד של כלל הדיירים.

"שלוש שנים מיום תחילת תשלום דמי האחזקה".

כן.

תודה. לגבי הארכת החוזה – צריך רוב של שני שלישים, ולגבי מתחזק חדש – מספיק רוב רגיל.

מי בעד אישור לקריאה שניה ושלישית? –2. אושר פה אחד. תודה לכם, הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 10:35