פרוטוקולים/ועדת חוקה/5159



5
ועדת החוקה, חוק ומשפט
12.5.2002

פרוטוקולים/ועדת חוקה/5159
ירושלים, כ"ג בסיון, תשס"ב
3 ביוני, 2002

הכנסת החמש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי




פרוטוקול מס' 468
מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט
יום שני, ב' בסיוון התשס"ב (13 במאי 2002), שעה 09:00

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים), התשס"ב-2001, של חבר הכנסת אמנון רובינשטיין

חברי הוועדה: אופיר פינס-פז - היו"ר
אמנון רובינשטיין

עו"ד עליזה קן - משרד המשפטים, מנהלת מחלקת קניין
עו"ד אילנה יעקב - משרד המשפטים, האגף לרישום והסדר מקרקעין
רן שטיינמן - מנכ"ל חברת הון השקעות
שמואל פרידריך - עמיגור 2000
אשר לוי - סמנכ"ל האגודה לתרבות הדיור

סיגל קוגוט

דורית ואג

אסתר מימון







הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים), התשס"ב-2001,
של חבר הכנסת אמנון רובינשטיין

אני פותח את ישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט. על סדר-יומנו: הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים), התשס"ב-2001, של חבר הכנסת אמנון רובינשטיין. אמנון רובינשטיין, תרענן את זכרוננו, בבקשה.

המצב הקיים היום הוא, שאין הסדר לגבי חברת אחזקה. הצעת החוק לא כופה חברת אחזקה, זה רק כאשר רוב של שני שליש רוצה. זה המצב הקיים. היא מסדירה את תשלומי הדיירים. הבעיה היתה שבהעדר חוק היו נוהגים שונים, במחוזות שונים, של המפקח על הבתים המשותפים. היוזמה להצעת החוק באה מאחד מהמפקחים האלה, שאמר לי שהמצב הקיים לא טוב. יחד עם משרד המשפטים עיבדנו את הצעת החוק.

הכנסנו כמה שינויים, לפי הצעתך, אופיר פינס: לא תהיה חברת אחזקה, אלא מתחזק, ועוד שני שינויים שאני לא זוכר.

המטרה, כפי שאמר חבר הכנסת רובינשטיין, היתה להסדיר את הנושא של העסקת מתחזק והחלפתו, וכן, להסדיר את הנושא של התקשרות עם מתחזק והחלפתו. בנוסף לכך, גם לנסות ולטפל בתופעה, שלפיה, במהלך כריתת הסכם המכר לדירה על-ידי קבלנים, מחתים הקבלן את הרוכשים על כל מיני הסכמים עם חברות אחזקה, שטרם נוסדו, בתנאים שלא הוגדרו. אלה הסכמים בלנקו, שמהם אחר כך מתקשים הדיירים והציבור להשתחרר.

למה הצעת החוק אמורה לתת תשובה ברמה הפרקטית?

יש פרוייקט שהוא בבנייה, יש דייר שמעוניין לרכוש דירה בפרוייקט. הבניין עוד לא קיים, הוא קיים רק על הנייר. הדייר רוצה את הדירה. מוגשת לפניו כמות נכבדת של ניירת - חוזה הדירה, מפרט, והנספחים השונים - אחד מהנספחים זה חוזה אחזקה, שנכרת עם הדייר.

מה אמור לשרת חוזה האחזקה הזה?

החוזה אמור לאפשר לקבלן למסור את אחזקת הרכוש המשותף, לכשייבנה, לידי חברות אחזקה, במקום שהנציגות תטפל בזה.

מה זה עניין הקבלן? הוא מכר 50 דירות, מה אכפת לו מי ינקה את המדרגות?

בהחלט יכול להיות עניין כלכלי לקבלן להבטיח שהאחזקה של הבניין תימסר. יש לזה ערך כלכלי.

למה אנחנו לא אוסרים את זה?

יש מה שנקרא "חופש החוזים". אנחנו מגינים על חופש החוזים, כל עוד ברור שיש חוזה ושיש התקשרות.

את בעצמך אומרת שהחוזה הזה הוא בעייתי.

הוא בעייתי, משום שאין תנאים ואין בו זהות.

הדבר הכי חמור, שהוא נחתם מול כל דייר בנפרד. אם הוא היה נחתם מול ועד הדיירים, זה היה דבר אחר.

אבל אין עדיין ועד דיירים.

ודאי שאין, ולכן הוא בעייתי. אם ועד הדיירים היה רוצה לשכור את חברת האחזקה הזאת, בסדר גמור, אבל אין פה ועד דיירים, יש פה הסדר מול כל דייר בנפרד, עם חברה שעוד לא ברור אם היא בכלל קיימת ומה היא נותנת. בעיני, זה הסכם לא חוקי.

אני אנסה להציג את הקייס השני, והתאחדות הבונים תתקן אותי. הקבלן מתחייב לרמה מסוימת של בניין כלפי דייריו. אחת הדרכים לעשות זאת, זה הבטחה לתחזוקה שוטפת, שהעניין יהיה מוסדר. הדרך של הקבלן לעשות זאת והעיתוי זה במועד שבו הוא מוכר את הזכויות בדירות השונות לדיירים השונים.

מה שאנחנו מבקשים לעשות, מצד אחד, להביא למצב, כאשר התנאים ידועים, הזהות של המתחזק ידועה, ובמידה והדיירים לא מרוצים מעצם העובדה שהאחזקה מסורה למישהו אחר או מהזהות של המתחזק, הם יכולים להחליפה.

או מעלות האחזקה. הם יוכלו להחליף בפרוצדורה של שני שליש?

הם יוכלו להחליף מתחזק.

כל מה שאמרת עכשיו זה בעצם שיפור לעומת המצב הקיים. המצב הקיים הוא, שאני קניתי עכשיו בית ברב קומות, וזה מחייב אותי לעולם ועד?

זה לא מחייב אותך לעולם ועד, זה מחייב אותך בכפוף להתניית קיפוח, כי זה חוזה אחיד. זה עלול להתפרש כמחייב אותך לאורך חיי החוזה.

אופיר פינס, יש על זה עשרות התדיינויות, אולי אפילו מאות.

אין סעיפים מקפחים בחוזים האלה.

עלולים להיות. כל מקרה ונסיבותיו. חוזה לשלוש שנים לא כדין חוזה ל-20 שנים.

הנושא לא כל כך מדויק. קבלן שמוכר דירה בפרוייקט מתמשך, נניח של חמישה בתים, מעוניין שהבניינים שלו יתוחזקו כמו שצריך. הרי לא נכנסים בבת אחת 50 דיירים לבניין. נכנסים, 10, 20, 30. לפעמים 20 דירות לא מאוישות, או אולי גם לא נמכרו, אז הקבלן מעוניין בחברת תחזוקה שתשמור לו על המבנה, שתשמור לו על המכשור האלקטרומכני שנמצא בבניין. למעשה הבניין גם מהווה עזר בקידום מכירות לגבי שאר הבניינים שבפרוייקט הזה. זו לא בדיוק חברת ניהול שלא קיימת, או כן קיימת, אני לא מכיר מושגים כאלה, זו חברת ניהול שנכנסת לבניין. בבניינים כאלה אין ועד בכלל.

אם החוזה היה לשנה, לא היתה בעיה.

בדרך כלל החוזה הוא לשנה. אחרי שנה הוועד צריך להחליט אם הוא ממשיך או לא ממשיך עם המתחזק.

מה הקשר של עמיגור לעניין הזה?

חברת עמיגור 2000 זאת חברת אחות של עמיגור, שמתעסקת בנושא של ניהול ועדי בתים ובניינים משרדיים.

מתי התחלתם לעשות את הדברים האלה?

מ-1999. חברת עמיגור 2000 היא חברה כלכלית בע"מ, חברה רגילה.

היתה בעיה גדולה מאוד של ירידת ערך דירות.

כמה בניינים אתם מתחזקים?

כמה מאות, כ-350.

מה זה אומר?

העיקרון אצלנו הוא, שיש סעיף מילוט בחוזה, שנותן אפשרות לכל ועד בית, לצאת בהודעה, 30 יום מראש, מההסכם. את זה קבע היושב-ראש שלנו, משה נתיב.

הוא יושב-ראש של עמיגור.

זה אותו דבר.

זה מאוד מעניין. האחד הוא מלכ"לר, והשני זה חברה בע"מ.

הם בדקו את הנושאים מבחינה משפטית.

אנחנו מנהלים בניינים מנהריה בצפון עד באר-שבע בדרום, כמעט בכל עיר יש לנו נציגות.

מה כוללת האחזקה?

ברגע שוועד בית חותם עם החברה שלנו, הוא נכנס תחת מטרייה שבה אנחנו מבצעים הכול, החל מגבייה מדיירים לחשבון ועד הבית - - -

אתם חברת גבייה?

לא, יש נציג שלנו שגובה עבור ועד הבית את התשלומים מהדיירים. הוא נותן את השירות.

מה אתם עושים למי שלא משלם?

הוא מקבל הודעה ראשונה רכה מאוד, הודעה שנייה פחות רכה, והודעה שלישית היא מעורך-דין, ואז נפתרות 99% מהבעיות.

אנחנו מטפלים גם בניקיון, בגינון, המשך ביטוח המעליות עם החברה שהם עובדים, שולחים מהנדס מעליות פעמיים בשנה, ריסוס, הדברה, מטפלים במכשירים האלקטרומכניים - כל מה שקשור לניהול ועד בית. אנחנו מחליפים למעשה את ועד הבית.

ועד הבית קיים או לא קיים?

חייב להיות קיים, כי חייב מישהו שיפקח וישלם לנו.

כמה משלמים לכם, פחות או יותר?

אנחנו עובדים בדרך כלל בחוזים של דמי ניהול, מה שנקרא "קוסט פלוס", המחירים של ניהול יחידת דיור זה משהו בין 30 ל-35 שקלים, בפרוייקטים יוקרתיים זה אפילו 40-45 שקלים ליחידת דיור לחודש. זאת אומרת, שבבניין של 30 דיירים, 900-1,000 שקלים זה דמי הניהול שלנו. ואנחנו משתדלים לצמצם את כל ההוצאות של ועד הבית.

על מה ההוצאות?

גינון, נקיון.

מה כתוב לאדם שחותם על החוזה, שקונה את הדירה, מבחינת התשלומים?

אני לא מדבר על מי שקנה את הדירה. מי שקנה את הדירה, אם הוא חתום דרך הקבלן, זה משהו אחד.

מה כתוב לו בחוזה אם הוא חותם דרך הקבלן? אתם חתמתם עם הקבלן, הקבלן החתים את הדיירים. הוא לא רוצה גינון, הוא לא יכול, אז הוא חתום מראש. על מה הוא חתום מראש?

אני לא מוכן לקבל בית שרוצה לקבל רק חלק מהדברים.

על מה דייר חותם מראש כלפי הקבלן?

דמי ניהול, נניח, 200 שקלים לחודש על כל הפרוייקט. אחרי שנה אפשר להמשיך. אם נוצר ועד לפני תום השנה, והוועד מחליט שלא מתאים לו הניהול החיצוני, והוא רוצה לנהל לבד.

לא הוועד קובע, אלא שני שליש מהדיירים.

ברגע שנוצר ועד בבניין, אנחנו עובדים מול הוועד, אני מאוד לא מעוניין לעמוד מול דיירים.

נגיד שהוועד רוצה להפסיק את הניהול, וכל הדיירים בבניין רוצים להמשיך?

לא יכול להיות דבר כזה. אני פועל מול ועד, אני לא פועל מול דיירים.

כל הדיירים נגד, והוועד כולו בעד.

אין דבר כזה. הוועד מייצג את הדיירים.

אנחנו חברת ניהול די דומה לעמיגור, הם מתרכזים יותר בדירות מגורים, ואנחנו גם בבניינים משרדיים, במתחמים, בפארקים, במרכזים מסחריים וגם בפרוייקטים למגורים. אנחנו מקבוצת נכסים אי. די. בי, אני רוצה להציג את צד הקבלנים.

שאלת מה ההתקשרות של הדייר מול הקבלן. בדרך כלל, בגלל מה שנאמר פה, הקבלן רוצה לשמור על רמת הבניין ולתת את השירות, והלחץ דווקא מגיע מהדיירים. שתי דירות נמכרות, ולא מעניין את הדיירים שום דבר, ברגע שהם שילמו 400,000 דולר לדירה, הם רוצים לקבל שירות, אפילו שעדיין בונים ועדיין מלכלכים להם, ולא כל המערכות שמישות - יש ארבע מעליות, אבל רק אחת הפעילו, וכן הלאה. יש דרישה של הדיירים.

הקבלנים, ב-99% מהמקרים שאנחנו נתקלים, מסבסדים בשנה שנתיים הראשונות את הדיירים. אומרים להם: 200 שקל לדייר.

בוודאי, כי אחרת הוא לא ימכור את הדירות.

לא רק זה. אפילו בהנחה שכל הדירות מלאות, על כל דירה יש סבסוד של 10-30 שקלים של הקבלן. יש אינטרס כלכלי טהור של הקבלן לתחזק את הבניין ברמה נאותה. הקבלן אומר שאחרי שנה או אחרי שנתיים: אם תרצו, מתאים לכם, תמשיכו עם זה. לא מתאים, אז לא.

אמנון רובינשטיין, מה השינוי?

שיכולים בכל עת להחליף את המתחזק.

בכל עת, לא רק כשנגמר החוזה.

יש ויכוחים על העניין של החוזים. אתה לא יכול לתאר לעצמך מה שקורה. יש מאות התדיינויות.

זה לא כמו שמציירים פה, שיש אידיליה.

אולי רוב הקבלנים עושים כך, ויש מיעוט שלא עושה כך, שאדם קונה דירה עם אחזקה של 10 שנים, וכעבור שלוש שנים הוא רוצה להחליף אחזקה. לפי הצעת החוק אפשר להחליף את המתחזק בלי שום נימוק משפטי. אם שני שליש רוצים, מחליפים.

שני שליש מהדיירים?

נכון.

זה לא שני שליש מהדיירים, זה רוב הדיירים שצמודים להם שני שליש מהשטח המשותף. יש לי הסתייגות, שמבקשת שרוב בעלי הדירות יוכלו להחליט, בלי חישוב השטח המשותף.

יש בעיה עם עסקים.

על זה בדיוק היה ויכוח בפעם הקודמת.

משרד המשפטים מתנגד לזה בכל תוקף, מפני שהוא אומר שזה שינוי חוק בתים משותפים.

ההיגיון שלהם נבע מכך שההוצאות על הרכוש המשותף מתחלקות תמיד לפי שטח הדירה, אז הם אמרו שמי שיש לו דירה קטנה, הוא בין כה וכה לא משלם כמו מי שיש לו דירה גדולה.

זה לא רק דירה, יש מרכזי עסקים עצומים, ששם אי-אפשר לעשות חישוב של דייר.

למרכז עסקי יש תקנון של בית משותף? אנחנו מדברים על בית משותף.

אני מפקחת על רישום המקרקעין, ונתקלתי בהרבה מאוד מצבים. יש מצבים של קניונים, של מרכזים גדולים מאוד, לפעמים העירייה, בתב"ע עצמה, דורשת שתהיה חברת תחזוקה, שתנהל את השטחים הציבוריים.

זה לא מעניין אותנו, כי זה לא בהצעת החוק.

מן הצד השני, אנחנו רואים כמעט בכל מקום, בתים, אפילו של שישה דיירים, אין מי שרוצה להיות יותר בוועד, אין מי שיתעסק עם זה, ואז קם אדם, רשום כחברה בע"מ, רשום בכל צורה שהיא, והוא מתחזק והוא נותן את השירותים האלה, וכדאי לו, כי הוא לא מתחזק רק בית אחד, הוא בא ולוקח 20 שקלים, זה התעריף לדירה רגילה, קטנה, בהרבה מקומות, לאו דווקא 30 שקלים ומעלה, ולא 200 שקלים, זה תלוי בטיב הבית וטיב השירות שניתן. זאת מציאות שקיימת.

אנחנו לא נגד המציאות, אנחנו רוצים להסדיר אותה בצורה הוגנת.

יש בעיה רצינית מאוד של אובדן הרכוש הזה, גם בגלל הגנת הדייר וגם בגלל העדר ועדים. יש אינטרס של הדיירים שהדירה תשמור על ערכה. מצד שני, יש גם אינטרס ציבורי שהם יוכלו להחליף מתחזק. בזה עוסקת הצעת החוק.

אתה אומר שהצעת החוק יוצרת איזון.

אני רוצה להבין את המצב המשפטי הנוכחי. הרי גם היום, בלי הצעת החוק הזאת, אפשר לקחת חברת אחזקה. איפה אתם מטיבים מבחינת היעילות את המצב המשפטי הנוכחי בהצעת החוק הזאת?

היום הזכויות הם רק חוזה.

אם משמעות החלטה של החזקת מתחזק זו הטלת עול כספי נוסף על בעל דירה כלשהי, הדיון הוא שצריכה להיות הסכמה של אותו דייר. לכן, ככל שההחלטה של העסקת מתחזק כרוכה בהוספת הוצאות לכל הדיירים, מן הסתם כולם צריכים להחליט.

אני מבינה שזה עוזר מבחינת הרוב הדרוש, שהוא פחות מהרוב הדרוש בחוק עצמו.

נכון, ועדיין משאירים בסטנדרט של הרוב הדרוש.

השני שליש זה בסדר, אם אנחנו מדברים על בניין שהוא בית משותף. הבעיה היא בבניינים שהם חצי בתים למגורים וחצי מרכזים מסחריים. המרכז המסחרי, שיש לו צרכים אחרים לגמרי מדייר שיש לו דירה, כופה בכוח שלו על הדייר הקטן לשלם על דברים שהוא לא מוכן לעשות. זאת הבעיה.

זה בחוק העיקרי.

אני רוצה, בהצעת החוק, שנעשה הבחנה. נעשה שני סעיפים, סעיף אחד לבית שכולו בית משותף, שמתגוררים בו דיירים, וזה הצעת החוק הזאת. בית שחלקו מושכר או חלקו משמש למסחר, לשימושים מעורבים, צריך להיות לו דין אחר.

משרד המשפטים מתנגד לזה.

אין אפשרות להבחין בין השימושים.

למה אין אפשרות לעשות הבחנה?

אנחנו רושמים "בית משותף", ואנחנו לא מתייחסים לשימושים.

תתייחסו לשימושים. הגיע הזמן שתרשמו, כי יש המון דירות שאסור להן לשמש כמשרדים מסחריים, והן משמשות משרדים מסחריים. אני מקווה שאת מודעת לתופעה הזאת. זאת תופעה חמורה, שכתוצאה ממנה קורים הרבה מאוד עיוותים, גם בשוק הדיור וגם במחירים. עורך-דין רוצה שיהיה לו משרד. יש בנייני משרדים, תשכור לך משרד, אל תשכור לך בית, שם צריכים אנשים לגור, לשכור דירות. הגיע הזמן שתעשו רישומים דיפרנציאליים, אולי תוכלו לשלוט יותר נכון בדברים האלה, כי זו עבירה על החוק. אגב, זה רשום באיזה מקום. אולי אצלכם זה לא רשום.

זה לא רשום אצל המפקח.

תדאגו שזה יהיה רשום אצלכם. אני מכיר בתל-אביב אנשים שעל חצי מהבית שלהם יש ארנונה פרטית ועל חצי מהבית יש ארנונה לעסקים, באותה דירה.

זה הולך ודועך היום, בגלל העניין של המיסוי.

יש רישום, ודאי שיש רישום. בטאבו כתוב שיש 500 מטרים למסחר ו-2,000 מטרים למגורים.

לא בטאבו, ברשות המקומית. אלה עניינים תכנוניים. דיני התכנון בארץ נתפסים כהגבלה על זכויות הקניין הקלאסיות. הקניין זה אצלם. אצלם יש הגדרה של הנכס הקנייני שיש בו זכויות. הגבלה על אותן הזכויות ופירוט של אותן הזכויות, זה נמצא במקומות אחרים.

מה מפריע לך שנעשה דין אחר לנכס לשימושים מעורבים. מה זה מפריע לך? מה הבעיה שתיווצר אצלך?

קודם כול, בכל מה שקשור לדוגמה שהיושב-ראש תיאר הרגע, לפי ההצעה עדיין דרוש רוב של בעלי דירות. לא די בכך שיש דייר אחד ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירה שלו, אלא צריך גם רוב. לכן, ממילא, בעל העסק לא יוכל להשתלט לבדו על הדיירים שרוצים אחזקה מסוג אחר, משום שעדיין צריך רוב של בעלי דירות.

זה רוב של בעלי דירות, ששני שלישים צמודים אליהם, ולא כתוב כך.

זה רוב של בעלי דירות. בעל דירה אחת מתוך 30 דירות, שהשטח המשותף צמוד לדירה שלו, הוא לא רוב בעלי הדירות.

צריך להבהיר את זה.

זאת הכוונה.

ניתן לפצל יחידות, כבר דיברנו על זה בפגישה הקודמת. ב-11 קומות שיש לי משרדים אני עומד בוויכוח מול בעלים אחרים, ואני מפצל את היחידות.

הוא מפצל, עכשיו יש לו פי שלושה דירות, ועכשיו יש לי רוב.

יש לי הצעה שזה יחול רק על מגורים.

זה יכול להיות בעייתי, כי יהיה בירור פרלימינרי מה זה דירת מגורים.

הבעיה של משרד המשפטים היא, שיש להם בעיות רציניות מאוד עם מרכזים מסחריים.

הם יציעו חוק. לא הכול אנחנו צריכים להציע עבורם.

נציגי משרד המשפטים, כל עניין הבתים המשותפים דורש עדכון. החוק מיושן לחלוטין.

צריך ליצור חקיקה לבתים משותפים מהסוג של קניונים ומרכזים מסחריים, צריך חתך כולל, אבל לאו דווקא בנקודה אחת.

אני עסקתי בדבר אחד בלבד, בעניין בתי מגורים. הדיירים סובלים מאוד מהמצב הקיים. ההתדיינות היא אין-סופית. יש מאות תיקים שדנים בהם בשאלה מתי אפשר להיפרד ובאיזה תנאים. בכלל, דבר כזה לא יכול להיות רק מוסדר בחוזה, הרי יש כאן אינטרס ציבורי. בגלל זה אני אומר רוב, והרכוש המשותף מתאים למגורים. אני מציע לכתוב כאן שזה חל רק על בניין שכולו, או רובו, דירות מגורים.

זה לא מידע שזמין אצל המפקחים.

המפקח יצטרך לשמוע עדויות על זה, מה לעשות.

הגדרה של דירה היא: "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". זאת ההגדרה של הדירה בכל הפרק של הבתים המשותפים. השאלה, למה דווקא לעניין הזה לקבוע הגדרה של דירה שהיא שונה.

אם בדיונים ידובר בייעוד כזה ואחר, ושל איזה דירה, זה יסרבל מאוד את הדיונים, שכל מטרתם לגבות 500 שקלים דמי תחזוקה. זה לא רשום בשום מקום. יש גם הרבה בתים שלא רשומים כבתים משותפים, ועדיין יש התדיינויות לגביהם. הלוא רק הדיון הזה יצריך כמות כזאת של ראיות, שזה לא הגיוני.

עוד לפני שהגענו לסכסוך האמיתי, שזה עניין המתחזק.

איך פותרים בדרך אחרת? האם יש לכם דרך אחרת לפתור את הבעיה שהוא הציג, שלא יצא ששטח מסחרי מאוד גדול הוא זה שיקבע מה שיהיה, משום שהשטח שלו הרבה יותר גדול ממה שיש לדיירים האחרים.

הוא לא יכול לקבוע, כי צריך גם רוב בעלי דירות. כמה שהשטח הצמוד אליו יהיה גדול, עדיין צריך רוב בעלי דירות.

אם כך, לא משנה בכלל מה צמוד. אפשר לקבוע "רוב בעלי הדירות", וגמרנו. אז גם אם יש בעלים בשטח מסחרי ענק, עדיין הוא צריך את רוב בעלי הדירות.

אלה שתי דרישות נפרדות, משום שתיקחי את המקרה ההפוך, הדיירים של חדר אחד, והם הרוב המספרי, אבל מבחינת הנשיאה בנטל הכספי של ההוצאה של המתחזק, זה יחול על הדיירים האחרים, שהם המיעוט, ורוב הרכוש המשותף צמוד דווקא לדירות שלהם.

אולי אפשר לעשות את זה בתור זכות וטו, שלא לקחת שירותיו של מתחזק.

משרד המשפטים אומרים שזה יסרבל את הדברים.

אין להם שום תפקיד לבצע.

עמיגור 2000 מגישה תביעה כנגד דייר, למפקח על רישום מקרקעין, בבית של 20 דירות, לתשלום של 1,000 שקלים.

איזו זכות עמידה יש למפקח? הוא צריך לתבוע לבית-משפט.

נתנו לו זכות עמידה בסכסוך על רכוש משותף.

לא מדובר פה ברכוש, אלא על כסף.

כיום, כשיש דייר שרוצה לתבוע דייר אחר בגין חובות של דמי ועד בית, הוא יכול ללכת למפקח.

אילנה יעקבף

גם הנציגות באה בתנאים מסוימים, אם היא באה בשם בעלי הדירות. התביעה היא על 1,000 שקלים בבית שיש בו 30 בעלי דירות.

איזה סמכויות יש למפקח?

כמו של שופט שלום הדן בתביעה אזרחית.

הוא גם מתמנה כשופט.

אם הוא יגיש את התביעה הזאת, קודם כול הוא יצטרך להוכיח למה משמשת כל אחת מ-30 הדירות. איך אפשר לדעת למה כל דירה משמשת ולמה לנהל דיון כזה בשביל תביעה כספית פשוטה?

אחת הבעיות היא, שאין הגדרה של מרכז מסחרי. זאת אחת הבעיות של חוק בתים משותפים.

חוק המקרקעין לא מבדיל בין מגורים, עסק, וכל שימוש אחר. כך הבתים נרשמים, ואנחנו מטפלים גם בכל הבתים שלא נרשמו כבתים משותפים.

אני מציע ש"הרוב כולל לפחות שבעה בעלי דירות", שזה לא יהיה אדם אחד שמחליט.

אתה צריך לקבוע אחוזים. מה קורה עם בית עם חמישה דיירים?

אין בתים עם חמישה דיירים.

אני גרה בבית עם שישה דיירים.

יש בתים של שלושה דיירים, שמעסיקים חברת ניהול.

רבותי, אני מעוניין בדבר הגדול, והדבר הגדול הוא השיכונים הגדולים, רבי הקומות, שהיום לא מוכרים בלי חברת אחזקה. דייר לא יקנה דירה, ובצדק, בבניין רב קומות בלי חברת אחזקה.

הקבלן לא ימכור.

הבעיה היא להסדיר את עניין ההחלפה והתנאים. נקבע שיהיה מינימום מסוים של בעלי דירות, אפילו שלושה, זה ימנע את הבעיה של עסקים.

אם זה רב קומות של 30, יש בעיה. אולי תיתן להם זכות וטו.

אני מציע רוב בעלי הדירות והתייחסות לרוב המשותף, ובתנאי שיהיו לפחות שלושה דיירים.

החשש שלי שהסקטור העסקי בקומפלקס הזה יכפה על הדיירים הפרטיים הוצאות, כשאין להם שום קשר לעניין הזה.

המציאות היא, כשכאשר יש שימושים מעורבים, אנחנו מנהלים תקציבים נפרדים, אפילו כשזה רק עסקי.

זה לא כתוב בחוק.

יש לי בית עם שלושה חדרים, ומתחתיו מרכז מסחרי, הוא יכול לעשות מה שהוא רוצה. זה שלא עשיתם דיפרנציאציה בחוק, זה חמור מאוד. ומשום שלא עשיתם דיפרנציאציה בחוק, אנחנו צריכים להמשיך לחוקק בצורה שגויה?

בדרך כלל, כשרושמים בית כזה, בתקנון אנחנו מקפידים. בעניין הזה יש בדיקה אצל עוזרי מפקח, והם תמיד מעירים, כשבניין מעורב, שתהיה הפרדה לצורך ההוצאות.

אם זה קורה בפועל, זה צריך גם להיות כתוב בחוק.

הסמכות קיימת בסעיף 59.

אני מדבר על החלפה או אי-החלפה של חברת ניהול.

הפחד שלהם הוא מההתדיינות. לכן אפשר להגיד, שנטל ההוכחה הוא על מי שטוען שזה בית בשימושים מעורבים. ואז זה פותר את הבעיה של התדיינות מיותרת.

כשנרשם תקנון לבית מעורב, יש הפרדה בין החלק המסחרי לחלק הרגיל, וזה קיים בחוק.

התקנון מספיק.

התקנון מספיק, אבל התקנון קובע על הוצאת הסדר לעניין הזה.

אפשר לומר שהתקנון היא ראיה לכאורה.

מה זה התקנון?

התקנון זה המסמך שמסדיר את הזכויות ואת החובות בקשר לרכוש המשותף.

מי שמכין את התקנון זה הקבלן.

הייתי אומר שבמקרים שבהם יש שימושים מעורבים, תהיה סמכות לדיירים לקחת חברת אחזקה משלהם, ולמרכז המסחרי, חברת אחזקה משלו.

אי-אפשר לעשות הפרדה. זה גורם יותר נזק מתועלת.

אני מסכים, אבל השאלה אם יש להם זכות.

זה לא הצעת החוק, זה בחוק העיקרי.

זה כמו ששני שותפים במסעדה רבים ואומרים: אני אנהל את החלק שלי, אתה תנהל את החלק שלך. זה לא יעיל.

זה לא טוב, אבל זו גם דרך. יכול להיות שאנשים יסכימו לשלם יותר, ובלבד שכל אחד יעשה מה שהוא מבין.

יש מעלית משותפת, זה לא טוב.

יש חדר מדרגות משותף, יש חצר משותפת.

יש הרבה מערכות משותפות.

מי שקונה בדרך כלל בית במרכז מסחרי אלה דווקא אנשים שאין להם היכולת הכספית, ועל אחת כמה וכמה, עליהם אנחנו צריכים להגן. רבי הקומות מעל השופרסל, שיש שם דירות של שניים-שלושה חדרים.

לפעמים גרים למעלה זוג זקנים, כדי שלא יצטרכו ללכת רחוק לקנות.

לכן גם בחוק המקרקעין מוקנית סמכות למפקח בסעיף 59(ב), מלבד הסמכות המוקנית לדיירים, לקבוע בתקנון שבבית מורכב יחולקו ההוצאות והניהול, כפי שייקבע בתקנון, והמפקח, כשאין קביעה בתקנון, רשאי להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א), אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן.

בית מורכב זה בית מעורב?

בית מורכב מוגדר כבית משותף, שמורכב ממבנים אחדים ומאגפים אחדים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים.

זה לא זה, זה הרכבת עם ארבע כניסות.

אין התייחסות בחוק לבית מעורב.

נתקן את החוק. אפשר לכתוב את סעיף 59 אחרת, ולהכניס פנימה גם את העניין המסחרי בצורה יותר מפורשת.

אין אפשרות לבדוק, בוודאי כשעדיין לא התחילו השימושים, מה יהיו השימושים של הבית.

המרשם לא כולל את סוג השימוש, הוא כולל את גודל היחידה, את הבעלויות.

לפי המצב שאתן מתארות, איך אפשר להבטיח שהמרכז המסחרי לא ישתלט על הדיירים הפרטיים?

אני מציע שיהיה "רוב בעלי הדירות בעת רישומו של הבית, כבית משותף", שאי-אפשר יהיה לפצל, וזה פותר את הבעיה.

רוב הבתים שאנחנו דנים בהם הם בתים שעדיין לא נרשמו.

נעשה דיפרנציאציה.

הם אומרים שהם לא יוכלו.

אז מה אם הם לא רוצים.

זה לא חוסר רצון, זה בלתי אפשרי.

אתן יכולות לנסות. השר שלכם מנסה כל הזמן, תנסו גם אתן.

הן אומרות שיהיה סרבול בלתי רגיל של ההתדיינות.

דבר ראשון, זה סרבול, וגם חוסר יכולת בעת רישום הבית. איך אפשר לקבוע שימושים עוד לפני שהדירות נמכרו.

זה דווקא ברור.

אי-אפשר לקבוע שראיה לכאורה תבוא מאישור של הרשות המקומית על השימוש, ואז הוא בא עם המסמך מהעירייה?

כל דיון על 300 שקלים יתחיל באישור לגבי כל שאר בעלי הדירות של בניין כזה?

רק על העניין של החלפת המתחזק. אנחנו לא רוצים שתהיה יכולת הכרעה לעסקים המסחריים.

דווקא עסקים מסחריים הם קטנים בשטחם.

תלוי מי. את לא מכירה סניף של בנק לאומי או בנק הפועלים על כל הבניין? זה כמו 20 דירות.

תורידו את החלק שאומר ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד להם, תשאירו רק שני שליש מהדיירים, וזה יפתור את הבעיה.

זה מה שהצעתי מההתחלה.

אם בנק לאומי, למשל, מחזיק 99% מהשטח, תקבע לו, כי יש לך עוד שני דיירים?

אם בנק לאומי מחזיק 99% מהשטח, אי-אפשר לגור שם.

אופיר פינס, אני חוזר על הצעתי.

מה רע בזה?

בנק לאומי משלם 90% מההוצאות, אתה לא רוצה לשנות את זה. אופיר פינס, אני מציע רוב בעת רישום הבית המשותף. זה פותר את הבעיה.

אם אדם משלם ממיטב כספו שטח מסחרי, מה אז?

אף פעם לא יקרה מצב שדווקא בעלי הדירות ירצו חברת אחזקה בעלויות יותר גבוהות ממה שהבנק ירצה.

אולי יותר נמוכות. אני נתקע בשטח עם דייר, ופתאום יש לו אח שמתחזק ויש לו גם אח שהוא עורך-דין. כולם חכמולוגים. אני אומר לך מהצד השני.

לפחות תיתן להם זכות וטו, שהבנק לא יכפה עליהם.

עזבי בנק. משרד שקנה שטח ב-4,000 דולר למטר, ואחד שלא בא לו להוציא, כי הוא קשה יום, הוא יחליט שלא מתחזקים את המעליות או את המערכות, כי אין כסף.

יש אינטרס לבנק שיחזיקו את הכניסה.

אופיר פינס, אני חוזר להצעה שלי, ואין אתה שום בעיה, והיא "רוב בעלי הדירות בעת הרישום". אי-אפשר לפצל אחר כך.

מה יהיה אם יתחלפו בעלי הדירות אחר כך?

זה לא משנה לעניין הזה. לכאורה אין בעיה, ברוב בעלי הדירות ושני שליש מהרכוש המשותף, הבעיה היא שבעל הבנק או בעל הסופרמרקט יכול לפצל את הרכוש שלו ל-30 יחידות, ואז יש לו רוב. זה הוא יכול לעשות רק אחרי הרישום. בעת הרישום הוא יחידה אחת. לכן "רוב בעלי הדירות בעת הרישום", זה פותר כל בעיה של שימוש לרעה.

אופיר פינס, הקבלן הרי משאיר לעצמו מחסן קטן וכל זכויות הבנייה העודפות הוא מצמיד, כדי לעשות מזה כסף. מה שאתה עושה זה, שהוא יתכנן מראש איך לרשום כדי לעבור על מה שאתה אומר עכשיו.

מה עוד שרישום על פיצול כזה כרוך בצורך באישורים תכנוניים, פעולה אצל המפקח, תשלום מס, הסכמות של כולם – והכול, על מנת שהוא יוכל לשנות את עניין המתחזק.

לא ייתנו לבנק לפצל את עצמו ל-30 דירות.

היום כתוב "רוב בעלי הדירות של שני שלישים", עכשיו אתם אומרים שאפשר לכתוב "רוב בעלי הדירות, והתנאי המצטבר הוא שהם מחזיקים שני שלישים מהרכוש המשותף".

גם רוב בעלי הדירות וגם אלה שמחזיקים שני שלישים מהחלק הציבורי.

נוסח זהה לנוסח של סעיף 62(א) לחוק: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות צורתו ברוב של בעלי הדירות של שני שלישים של הרכוש המשותף הצמודים לדירותיהם".

מה זה הרכוש המשותף?

הרכוש המשותף מוגדר בחוק "מתקן שמשמש את כל בעלי הדירות".

"מתקן המשמש את כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות".

מה עם המרכז המסחרי? המרכז המסחרי לא בחשבון.

כל יחידה במרכז המסחרי נחשבת כדירה.

אני רוצה לפנות למשרד המשפטים שיגיש בקרוב הצעת חוק לתיקון בתים משותפים.

צריך לדון במשפט "אין להתנות על סעיף זה". משרד המשפטים רצה לתקן בסעיף 1(ב)(1), שיהיה ברור שמדובר על כלל האחזקה, לא על כל מנקה וחשמלאי.

זה ברור.

נבהיר את זה בנוסח. צריך לתקן בסעיף 72(3), וזה בסדר.

מה שהם רוצים זה לתת מעמד אצל המפקח על בתים משותפים גם למתחזק הזה. נתקן את סעיף 72(ג) במקום תיקון סעיף 73.

זאת ההצעה של משרד המשפטים.

לגבי הנוסח של חוק המכר (דירות), צריך להבהיר שמדובר במי שמתחזק את כלל האחזקה, ולא על כל מתחזק ומתחזק. זה לא כל כך ברור מהנוסח הנוכחי.

מה לגבי נושא ההתניה?

יש שאלה האם הוראה כדוגמת ההוראה הזאת שקובעת רף של החלטות בנושאים מסוימים, האם היא קוגנטית או דיספוזיטיבית, האם אפשר להתנות עליה או לא. החוק לא נותן תשובה ברורה.

מה אומר הסעיף הזה?

בדוגמה של הפרוייקט הקבלני, אם הדייר החתים את כל הדיירים שהם מתקשרים עם מתחזק מסוים, ולא ניתן להחליף אותו, אלא בהחלטת כל הדיירים, אז ההתניה הזאת לא תתפוס. הוראת החוק גוברת.

החוק לפעמים מצמיד לסעיפים, דוגמת הסעיף הזה, הוראה שלפיה "הוראת הסעיף גוברת על הוראת התקנון", ולפעמים יש הוראה הפוכה "אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון". לכן, בהעדר הוראה כזאת, לא ברור אם ההוראה קוגנטית או דיספוזיטיבית. לכן, חשבנו שראוי להבהיר, בסעיף 59(ה), למשל, לחוק המקרקעין, ש"הוראה בתקנון או בחוזה העומדת בסתירה לסעיפים קטנים (א) או (ב) בטלה".

בעקבות מחשבה נוספת. אם כתוב בחוזה שלא ניתן להחליף את המתחזק, אלא בהחלטת כל הדיירים, ההוראה בטלה. מה קורה אם החוזה קובע שהחוזה יהיה למשך שלוש שנים, והדיירים מחליטים להחליף. השאלה אם לא צריך לשלם פה פיצויים למתחזק בעקבות כך? זאת שאלה.

זה לא בהצעת החוק הזה. הצעת החוק לא מסדירה את היחסים עם המתחזק.

בחוזה צריך להיות כתוב סעיף שאם ההתקשרות מסתיימת טרם זמנה, צריך להודיע מראש. דבר שני, יש פיצוי וכן הלאה.

הפיצוי הוא מנגנון של החוק, משום שחוק החוזים הוא זה שקובע את זכות הפיצוי בעת ביטול הפרת חוזה.

אני לא הכנסתי את סעיף קטן (3), אתם דרשתם את זה.

בכל חוזה צריך סעיף מילוט, לשני הצדדים. מה פתאום בהפרת חוזים?

אתם עושים את זה משום שאתם רוצים שהרוב הדרוש לא ישונה, גם לא בתקנון?

נכון.

אם כך, נכתוב "הרוב הנדרש לפי סעיף זה לקבלת מתחזק, אי-אפשר יהיה בתקנון להתנות עליו".

יש עוד הערות?

הבעיה המרכזית שאין חוק למרכזים מסחריים. אין חוק שאומר מה זה בית משותף שהוא עסק. משום שאין חוק בתים משותפים לעסקים, יש הידרדרות בלתי רגילה. תבואו לדיזינגוף סנטר ותראו מה קורה שם. זה בית משותף.

זה שמוסיפים את כל חברות התחזוקה בכל הארץ, ויש רק תשעה מפקחים, ברור שזה יחייב תוספת תקציב ותקנים, משום שהמון התדיינויות יתווספו.

להפך, יהיו פחות התדיינויות.

אלה דיונים נוספים, שהיום לא מגיעים.

יש עלות תקציבית לחוק.

לא צריך לציין את זה. בדברי ההסבר צריך לכתוב מה העלות, אבל לא עכשיו.

אם לאוצר יש בעיה של עלות, הם היו צריכים להתייצב כאן.

הזמנת אותם?

אני לא צריכה להזמין אותם אחרי הקריאה הראשונה. אני מזמינה אותם לכל הכנה לקריאה ראשונה.

מה הם אמרו בקריאה ראשונה?

אם הם לא באו, סימן שזה לא מעניין אותם.

אני כאן שליח. אמרו לי שהצעת החוק תצמצם את ההתדיינות.

חברים, אני מביא את הצעת החוק לאישור להעברה לקריאה שנייה ושלישית. מי בעד?

הצבעה
בעד - כולם
אושר להעביר את הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 23) (אחזקת בתים משותפים), התשס"ב-2001, לקריאה שנייה ושלישית.

אושר פה אחד להעביר את הצעת החוק לקריאה שנייה ושלישית. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 10:00