פרוטוקולים/ועדת חוקה/3830



5
ועדת החוקה חוק ומשפט
16.10.2001

פרוטוקולים/ועדת חוקה/3830
ירושלים, ו' בחשון, תשס"ב
23 באוקטובר, 2001

הכנסת החמש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב רביעי




פרוטוקול מס' 364
מישיבת ועדת החוקה חוק ומשפט
יום שלישי, כ"ט בתשרי התשס"ב (16 באוקטובר 2001), שעה 11:00

הצעת חוק המקרקעין (תיקון – חברת ניהול בית משותף), התש"ס-1999,
של חה"כ אמנון רובינשטיין (פ/1067) – אישור לקריאה ראשונה – הצבעה.

חברי הוועדה: אופיר פינס-פז – היו"ר
נסים זאב – מ"מ היו"ר
אמנון רובינשטיין

עו"ד טנה שפניץ - משנה ליועץ המשפטי לממשלה
עו"ד חוה הלברייך - מנהלת האגף לרישום והסדר מקרקעין,מש' המשפטים
עו"ד אילנה יעקב - האגף לרישום והסדר מקרקעין, משרד המשפטים
עו"ד רפי בלושטיין - עוזרו של חה"כ רובינשטיין
אשר לוי - סמנכ"ל האגודה לתרבות הדיור
רם שטיינמן - חברת הון השקעות
שמואל פרידריך - עמיגור 2000
נסים דרעי - " "

שלמה שהם

דרור קרידי

דורית ואג

אביגיל זכאי










הצעת חוק המקרקעין (תיקון – חברת ניהול בית משותף), התש"ס-1999

אני פותח את ישיבת הוועדה. על סדר יומנו הצעת חוק המקרקעין (תיקון – חברת ניהול בית משותף), התש"ס-1999, אישור לקריאה ראשונה. יוזם הצעת החוק חבר-הכנסת אמנון רובינשטיין, בבקשה תציג את ההצעה.

הצעת החוק נובעת מלאקונה בחוק הנוכחי לפיה השימוש בפתרון של חברות ניהול בבתים משותפים הוא וולונטרי, הוא לא כפוי בחוק אבל צריך לתת לו מעמד בחוק. משרד המשפטים הציע נוסח יותר ממותן להצעת החוק וקיבלתי את ההצעה שלהם. זה לא נושא פוליטי.

אתה לא מציע חברת ניהול בכל בית אלא רק אם הבעלים רוצים.

אם הם מייצגים שני שלישים של הדיירים.

אני מבקש להפיץ את הנוסח של משרד המשפטים. גב' שפניץ, בבקשה.

חבר-הכנסת רובינשטיין הציע את ההצעה. ישבנו עם עוזרו והגענו למשהו שמשולב יותר טוב בחוק המקרקעין. נמצאת כאן מנהלת האגף לרישום והסדר מקרקעין שעוסקת בנושא של בתים משותפים והיא תציג זאת.

הצעת החוק שהוגשה מסודרת בפועל במרשם. יש שיקול דעת בנושאים של צו הרישום לפי התקנון להחליט איזה הוראות מהסדרי הניהול ייכללו בתקנון. זו בעיה להחליט על הסכם ניהול AS IS כי הסכמים נעשים לעתים על-ידי הקבלן עצמו, לעתים הוא זה שמקים את חברות הניהול שעלולות לקפח את בעלי הדירות. אפשר לעקוף את הוראות חוק המקרקעין בכך שלא מאפשרים להחליף את חברות הניהול אלא לאחר עשרות שנים. חברת הניהול באה בנעלי בעלי הדירות, כולל האפשרות להתקשר עם צד שלישי. אמרנו שזה יהיה בהחלטה של רוב.

שני שלישים מבעלי הדירות?

ההגדרה קיימת.

תגידי שני שלישים מבעלי הנכסים.

יש מישהו בעל דירה בת 100 מטר ומישהו אחר עם דירה בת 20 מטר, זה אותו הדבר?

שני שלישים של הרכוש המשותף.

בעל דירה של 50 מטר ובעל דירה של 300 מטר יש להם אותו משקל בהצבעה? אותו מספר קולות?

לדעתי כן, זה טיבו של בית משותף. בבית משותף לי יש דירה של 150 מטר מרובע, לאחר יש דירה של 80 מטר מרובע, זה אותו הדבר.

אבל אתה שילמת יותר ממנו.

ואם יש פיצול של הדירה ל-6 דיירים אז אני שווה 6 דיירים?

מדובר פה בניהול רכוש משותף. ההנחה היא שהרכוש המשותף צמוד לדירות באופן פרופורציוני.

סוציאליסטית אני לא מסכים לזה.

מי שעמד בראש הוועדה היה אז שופט בית-המשפט העליון השופט לנדוי.

הוא איש ראוי אבל הוא לא סוציאליסט. גם השופט לנדוי יגיד שברמה העקרונית הגיע הזמן לשנות אחרי 30 שנה. כל זמן שאני משלם לעיריה זה בסדר אבל לא יכול להיות שאם עושים שינוי בניהול זה לא יהיה שוויוני. אני מוכן שזה יהיה שני שלישים מהדיירים.

מבעלי הדירות, לא מהדיירים.

ומה עם השוכרים?

השוכר יודע מראש שהוא צריך לשלם דמי ניהול.

זה בין השוכר למשכיר.

אדם שוכר דירה, יש לו הסכם שהיא עולה 500 שקל לחודש. הוא חי בדירה הזאת וטוען שחברת הניהול מתרשלת בתפקידה. האם אתה תגיד לו: אתה יכול להפר חוזה? אם הוא יפנה לבעל הבית שלו הוא יגיד לו: זה לא מעניין אותי.

ואם הוא שוכר את הדירה רק לחודש הוא יבוא והוא יגיד שהוא רוצה להחליף את חברת הניהול?

זה יצור בעיות חמורות אם תיתן לשוכר אפשרות כזאת. זה צריך להיות שני שלישים מבעלי הדירות. זה הנוהג הקיים. החוק לא מחייב שום דייר לקבל את חברת הניהול.

הבעיה היא המשקל של כל קול. אדם שיש לו יותר כסף ומשלם יותר שווה לאדם שמשלם פחות.

אם יש לך כסף ואתה רוצה לגור לבד בווילה תגור לבד. אם אתה רוצה לגור עם אנשים תתחשב בהם. אני בעד זה שנעגן בחוק את ענין חברות הניהול אבל בצורה חכמה.

הקטע הזה מקובל שנים ולא מעורר בעיות.

אנשים רגילים לחיות תחת מגבלות תשלומים אבל אם יש להם תלונות איך הם יגיעו לגב' טנה שפניץ? מעטים כותבים מכתבים לעתון , למערכת או לחבר כנסת, הרוב אומר: נאכל גם את זה וממשיך בשגרת החיים. אנחנו כאן כדי לתקן דברים שנראים לנו לא נכונים, גם משרד המשפטים. ברגע שכיושב-ראש הוועדה אני חושב שנכון לתקן את הבסיס אני צריך לעשות את זה.

על אדם שיש לו מרכז מסחרי עם 1000 מטר מרובע ואדם שיש לו קיוסק עם 2 מטר מרובע זה יחול אותו הדבר?

אנחנו מחברת ניהול למגורים. החיוב שאנחנו עושים הוא על-פי שטח. מי שיש לו דירה יותר גדולה משלם יותר. היום מפצלים דירה לכמה יחידות. מי שיפצל דירה ל-3 יחידות יהיו לו 3 זכויות?

מי גר ביחידות האלה?

השוכרים.

בדירה גדולה השימוש ברכוש המשותף הוא יותר גדול.

לצורך הענין הזה אני קובע שזה אותו הדין.

בבנין משותף אם יש לאדם דירה יותר גדולה הוא משלם יותר על הסקה מרכזית.

ברור שאני משלם יותר ארנונה וחשמל אבל מה זה קשור להחלטה לגבי חברת ניהול?

אתה רוצה לבנות מגדלים על ההצעה הזאת? אני מציע שנפנה לחוק המקרקעין ושם תתקנו מה שתרצו. השתמשנו במפתח של חוק המקרקעין אבל לא כדאי לעשות את זה עכשיו בהזדמנות הזאת. כאן אתה יכול לשנות את המפתח רק לגבי הנושא הספציפי הזה.

אני לא יכול לקבל את ההצעה. אתה רוצה לתת תוקף חוקי להסדר שבעיני הוא לא נכון.

זה לא ענין של תוקף חוקי או לא, אתה משתמש בהסדר קיים.

הבנתי שאתה מציע את מה שהציע קודם חבר-הכנסת רובינשטיין.

הם לא מוכנים לזה במשרד המשפטים.

אם רוצים לדון בהסדר חדש זה דבר עקרוני. הרי אותו אדם משתמש יותר במעלית ועושה יותר לכלוך.

אבל זה לא הנושא של הצעת החוק שלי.

אם היינו אומרים: רוב ברכוש המשותף, הייתי מסכים אבל אתה אומר שני שלישים. ההיגיון אומר שב-99% של הבתים המשותפים שני שלישים זה הרוב.

היום בונים דירות להשכרה ויכול להיות שלאדם יש 80% מהדירות בבעלותו.

למה לא? כשקנית דירה בבנין שלו ידעת שיש בעלים אחד של כל שאר הדירות.

אחרת אי-אפשר יהיה לאכלס את הבתים.

אם מישהו מפצל את הדירה והופך אותה לשש דירות לשש משפחות וזה עובר בטאבו זה בסדר, אם זה לא עובר בטאבו אז לא יתנו לו שש קולות.

זה לא ענין ספציפי שאפשר להוריד מההצעה הזאת ואז לא יהיה צורך לדון בנושא הזה. הדיירים בעצמם יכולים להחליט, כולם. סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע את ההוראות לגבי התקנון: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה בלי הסכמה שלהם." זה אותו המכאניזם.

ההצעה שלך צריכה לעשות הבחנה בין מקרקעין לבין דירות ולא פשוט לעשות את זה.

יש דירות שמושכרות לעסקים.

מטרת ההצעה שלי היא לענות על הלאקונה בענין של חברות ניהול.

נשמע את נציג אחד הארגונים – האגודה לתרבות הדיור. בבקשה.

האגודה לתרבות הדיור סמוכה על שולחן משרד השיכון והיא מייצגת את בעלי הבתים המשותפים. יש ניסיון די מר עם חברות הניהול ודברים שהגיעו לבתי-משפט כתוצאה מכך שהשירות היה בעלות גבוהה. יש חברות ניהול שבדרך כלל מקים אותן היזם ונעלם.

בחוק הזה אפשר להחליף אותו.

חבר-הכנסת זאב, בבקשה תמלא את מקומי.

אנחנו מציעים ועדה שתדון בזה כך שלא תהיה פגיעה בתושבים.

בבקשה, מר פרידריך.

עמיגור היא חברת הניהול הכי גדולה, אנחנו מנהלים מאות בתים בכל הארץ. אנחנו מציעים להוסיף סעיף קטן שיסדיר את הענין. הסעיף אומר: זכות יציאה לוועד הבית תוך שבועיים או 30 יום.

זה לא הנושא הזה, זה לא בהצעה של משרד המשפטים.

קבלנים מחתימים דיירים על חברות ניהול למשך שנתיים או שלוש ועוד עם קנסות.

בבית גדול שאין בו חברת ניהול ואין מי שיתחזק אותו ערך הדירות יורד בעשרות אחוזים. אני לא רוצה שינוי בחוק המקרקעין.

אני חוזר על מה שאמרתי: משפחה של 8 ילדים שיש להם 4 חדרים זה לא כמו זוג בחדר אחד, לא יכול להיות שההחלטה שלהם תהיה שווה.

אפשר לנסח סעיף? אני מציע להצביע על הנוסח המתוקן שהונח כאן. אם זה היה דרך הרוב, הייתי מסכים עם אופיר. אני בעד שנאשר את החוק הזה עכשיו ובקריאה השניה והשלישית אפשר יהיה לתקן. אני מעמיד את הצעת החוק להצבעה. מי בעד?

הצבעה
בעד – 2
הצעת החוק אושרה

הנוסח אושר לפי הצעת משרד המשפטים.

אני מבין שהיתה הצבעה לכן נקיים רוויזיה על ההצבעה הזאת. אני רוצה לדעת על מה הוצבע.

על הנוסח של משרד המשפטים.

ההצעה שלך היא מהפכנית לגבי כל החוק כי רוב החוק מבוסס על הרכוש המשותף. זו לא רק בעיה של שני שלישים אלא 50%. יש בעיה של כל בעלי הדירות כי בית משותף גדול שלא יתוחזק שווי הדירות בו ירד. החוק הזה נועד לעזור לתחזוקת הבית, החוק לא נועד לשנות את משטר המקרקעין וצריך לקחת בחשבון שיש גם עסקים.

נתנתק מהבסיס שאני חולק עליו איך קובעים שני שלישים. האם חוק כזה ישפר את המצב של הדיירים, של ועדי הבתים, או ירע אותו? זה יותר טוב או פחות טוב?

יש מקומות שזה עובד וזה מצליח.

כמה חברות ניהול יש?

יש בערך כ-150 חברות ניהול כאלה בארץ.

יש הגדרה של חברת ניהול?

קוראים לזה מתחזק, כל אדם שמתחזק.

לא זאת הכוונה. יש עשרות בודדות של חברות ניהול שמתעסקות עם בריכות ג'קוזי, מעליות, מערכות מיזוג מרכזי. יש מעט חברות כמו שלנו ועליהן צריך לדבר. יש כאלה שעובדים ללא חשבוניות ולא משלמים ביטוח לאומי עבור עובד הניקיון שלהם. צריך להגדיר מה זה חברת ניהול.

כאן זה כל מתחזק.

בא עובד, לוקח שני ילדים לעבודת ניקיון וזו חברת ניהול.

אתה רוצה שנגביל את המתחזקים? אין היום הגדרה של חברת ניהול.

שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף יכולים להחליט עם מי יתקשרו.

זה עוול. אני רוצה להבין אם יש בעיה. האם יש צורך לחוקק את זה?

אני לא יודע אם יש צורך לחוקק את זה. יש מקרים שהגיעו לבית-משפט כאשר חברת ניהול השאירה את בעלי הדירות עם חובות לחברות של מעליות ודברים כאלה כאשר הדיירים משלמים כ-300 שקל לחודש לחברת הניהול. אחר-כך הם מוצאים את עצמם בפני שוקת שבורה.

זה מוגדר כמתחזק.

זאת התערבות רצינית, הדיירים צריכים לעשות את זה בעצמם.

למה אנחנו מגדירים מקצועות אחרים וחברות? כי אנחנו רוצים לקבוע מה מותר ומה אסור. אני רוצה להגן על הדייר.

אתה מכניס פה ענין שלא קשור לחוק הזה. היום אין הגדרה של חברת ניהול.

אז למה אתה עושה את החוק הזה?

זה אותו מכאניזם באיזו דרך הדיירים יסתדרו ביניהם לבין עצמם, באיזו דרך הם מחליפים את החברה, באיזו דרך הם מחליטים את ההחלטות ואם מותר או אסור להתנות על זה. זכותם להתקשר עם מי שהם רוצים.

זכותם לעשות הכול, תעשה מה שאתה רוצה.

בבית משותף יש בעיה להגדיר מי הבית המשותף, כאן מוגדר מי הבית המשותף לצורך זה.

מי הבית המשותף?

שני שלישים.

זה בסיס החוק? קודם אמרת שזה בכלל לא חשוב, עכשיו שני שליש זה הבסיס של החוק.

הבסיס של החוק מתייחס לרוב הקיים בחוק המקרקעין.

אני נגד זה.

תסלח לי, תגיש הצעה לשינוי חוק המקרקעין.

למה? אתה אומר לי שזה החוק.

לא. אני יכול למחוק את שני השלישים ולהתייחס בהסמכה לחוק המקרקעין. זה לא בסיס החוק. נתגלו בעיות בקשר לענין של החלפת חברות ניהול והרשמים.

חוק המקרקעין קובע באיזו דרך הדבר הזה יתנהל. התגלו בעיות בקשר לחברות תחזוקה כאלה ואחרות. חבר-הכנסת אמנון רובינשטיין אומר כעת שנשווה את זה לחוק המקרקעין ובאותה דרך. ההצעה שלו היא רק לגבי המתחזקים והוא אומר שהוא משתמש באותו מכאניזם של חוק המקרקעין.

אני לא רוצה לשנות את זה. תסלח לי, כשאני הייתי יושב-ראש ועדה לא השתמשתי אף פעם בסמכותי לתמוך במשהו. אתה תמכת בביטול הבחירה הישירה, אני התנגדתי לזה אבל נתתי לוועדה להחליט ברוב נגדי, אותו הדבר עם פיזור הכנסת. אני חושב שאתה צריך לנהוג כך גם לגבי הצעת החוק שלי בכנסת.

אני מציע לתת לוועדה חומר של כתבות מהעתונות המקומית במספר רשויות בהן יש בעיות של חברות הניהול. יש דוגמה שבית-המשפט אישר החלפת חברת ניהול אבל גם חברת הניהול שהוחלפה הסתלקה והשאירה את החוב לבעלי הדירות.

בכל תחום יש רמאים.

הסעיפים האלה אמורים לעזור בנקודה הזאת. הם נותנים רשות להחליף חברות. אנחנו עוסקים בתחומים האלה והגשנו משהו לבית-המשפט. הסתבר שבאמת צריך רוב אבל יצא שבעל הבנין היו לו שני שלישים, כך שאני מציעה שלא ניקח את הדוגמאות הקיצוניות. ברגיל החוק הזה נותן לדיירים סמכות להחליף חברת ניהול וגם לבקש חשבונות. מה שחל בסעיף 16 בתקנון מוחל על החברות האלה וכל דייר יכול לבוא אל החברה, לבקש חשבונות ולעקוב אחריה בצורה יותר רצינית ולהגיד לחברה: עבר חודש, אני רוצה לראות חשבונות, אני לא רוצה לחכות. חלק מהדברים מוחלים גם על הדיירים עצמם. אנחנו מבהירים כאן שהדיירים חייבים לשלם לחברות הניהול כפי שהם היו משלמים לוועד הבית. אי-אפשר להתערב כי יש חופש החוזים, אלה אנשים מבוגרים.

אמנון, כשמביאים הצעת חוק מנסים לתת מענה סביב הצרכים השונים שהחוק מזכיר. אני לא אוהב את הענין של שני שלישים אבל כבר עברתי אותו. כאשר מגדירים מערכת יחסים מסוג זה בין דיירים לבין חברת ניהול אני חושב שצריך להגדיר מי זו חברת ניהול ולא להשאיר את זה פרוץ כי אנחנו רוצים לפתור בעיה. אני לא אומר שנקבור את החוק אני רק לא רוצה לעשות אותו בצורה פזיזה.

אפשר לעשות את הדיון אחרי הקריאה הראשונה.

אני בעד שנגדיר את הענין נכון. אם אתם כותבים רק "מתחזק" אז מראש אתם מחליטים שאתם לא פותרים את הבעיה אלא משאירים אותה מעורפלת. תנסו ללכת לענין בצורה שסוגרת את הדברים. אני רוצה שתהיה אחריות על חברת ניהול שלא מתפקדת, אני רוצה שהיא תדע שהיא עומדת בעונשים לפי החוק, אני רוצה שהיא תדע שהיא צריכה לשלם עבור כשלונות לא רק בבית-משפט. אם אתם כבר עושים חוק תעשו אותו נכון.

הענישה היא בחוזה בין החברה לבין הדיירים.

אני כדייר הבית מחליט שהאיש הוא מתחזק, הנציגות החליטה שהוא מתחזק, מה יותר טוב מזה?

היות שמי שאמור לנהל את הרכוש המשותף, זאת אומרת לבצע את התחזוקה שלו, איננו אישיות משפטית אחת שמאוגד בחברה בלבד אלא יש כל מיני אפשרויות, רצינו לקרוא לזה בשם כללי.

אבל חבר-הכנסת אמנון רובינשטיין לא היה נדרש לסוגיה אם היה מדובר על המנקה בחדר המדרגות כך שאנחנו לא מדברים על רמת התיחזוק הזאת וגם לא על תיחזוק באמצעות ועד בית רגיל. דורית היא יושבת-ראש ועד בית ואני בטוח שהיא יכולה לספר לכם מה קורה. כאן מדובר על חברות ניהול בבית גדול, זה כבר עסק, אולי צריך לשלם 100, או 150 או 200 דולר לחודש כי לפעמים יש בריכה וחדר כושר, אולי שומר בכניסה, אבטחה, כמו באמריקה, זה עסק שעולה הרבה כסף. זה לב הענין. בואו נעשה חוק שמגדיר את מערכת היחסים בין הבנין והדיירים לבין חברת הניהול ואז נקרא לחוק בשמו: חברת ניהול בית משותף.

הם שינו את שם החוק.

שינינו כי אנחנו לא יודעים מה זה. מה נגיד, שזה מחזור מסוים?

חבר-הכנסת פינס, אתה צודק, זה לב הענין. השאלה היא אם אנחנו בכלל רוצים להתערב בזה והאם ההתערבות הזאת תעזור.

כן, אנחנו רוצים להתערב.

יש לך חוזים עסקיים לרוב, מחר תחליט שחוזה להשכרת דירה או חוזה להשכרת עסק שמעל מיליון דולר צריך להיות בתנאים א',ב', ג'. אנחנו לא עושים את זה בגלל חופש החוזים כי יש התקשרות בין אנשים מבוגרים. ההצעה של אמנון מטפלת בעצמנו כי היתה בעיה כאשר הדיירים לא יכלו להחליף את חברת הניהול וחברות כאלה מנצלות את זה. לפי סעיף 1(ב)(2): החלפתו תתקבל ברוב של יותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

מה זה "יותר ממחצית"? דיברנו על שני שלישים.

שני שלישים זה לגבי קביעה ראשונה. ביותר ממחצית אני יכול להחליף חברה.

הניהול השוטף הולך לפי הרוב.

לגבי החלטה שבכלל הולכים לחברת ניהול צריך שני שלישים, להחליף חברת ניהול מספיק קצת יותר מחצי.

הבעיות בדרך כלל הן לא עם החברות המסודרות אלא עם הפרטיים, הקטנים.

אם יש בעיות אפשר להחליף בשניה אחת, את לא צריכה חוק בשביל זה. בחוק הזה חסרה לי ההגדרה מהי חברת ניהול, זה לב הענין.

אפשר להגדיר אבל זו התערבות גסה בחופש החוזים והעיסוק.

לגבי "מתחזק" זה בסדר? זו הגדרה שלא פוגעת?

אם זו חברה אני צריכה להטיל עליה משהו מעבר לזה.

אם כך שם החוק צריך להשתנות כי זה לא חברות ניהול. כתוב פה בשם החוק "חברות תחזוקה וניהול בבתים משותפים". זה לא חברות ולא ניהול.

זה לקוח מההצעה שלי, הם שינו את כל זה.

בכפוף לזה שהשם של החוק יתאים לענין – אשאיר לשלמה שהם לנסח משהו שמתאים לתיחזוק כי צריך להגדיר את הדברים, תחשבו על ניסוח מתאים לקראת הקריאה השניה והשלישית – אני מעמיד את החוק להצבעה. מי בעד? מי נגד?


הצבעה
הצעת החוק אושרה לקריאה ראשונה

אין נגד. הצעת חוק המקרקעין (תיקון – חברת ניהול בית משותף), התש"ס-1999 אושרה לקריאה ראשונה בנוסח שהוגש על-ידי משרד המשפטים.


הישיבה ננעלה בשעה 12:05