פרוטוקולים/כלכלה/2145

2
ועדת הכלכלה
13.11.2000


פרוטוקולים/כלכלה/2145
ירושלים, כ"ג בחשון, תשס"א
21 בנובמבר, 2000

הכנסת החמש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי


פרוטוקול מס' 208
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שני, ט"ו בחשוון התשס"א (13 בנובמבר 2000), שעה 11:45

חברי הוועדה: אברהם פורז - היו"ר
מיכאל נודלמן
מאיר שטרית
יורי שטרן

ד"ר ישראל שוורץ - משרד הבינוי והשיכון, סמנכ"ל אכלוס
טליה דולן-גדיש - משרד האוצר, מינהל הכנסות המדינה
עו"ד מיכל דויטש - משרד האוצר, נציבות מס הכנסה
עו"ד דניאל רימון - משרד האוצר, אגף כלכלה והכנסות המדינה
ארז שגיב - משרד האוצר, מנהל תחום קבלנים ונדל"ן,
נציבות מס-הכנסה
יחזקאל לביא - משרד הפנים
עו"ד עליזה קן - משרד המשפטים
משה אוסטרובר - משרד המשפטים
ברוך יפה נוף - משרד העבודה והרווחה, מנהל מח' תקצוב ברווחה
אדם בוכן - התאחדות הקבלנים והבונים, מנהל אגף כלכלה
עו"ד מניה בוטח - מינהל מקרקעי ישראל, אגף משפטי
משה וינרב - איגוד חברות הביטוח
נעמה בר-גד - איגוד לשכות המסחר
שמשון הראל - איגוד לשכות המסחר, התאחדות יזמי נדל"ן
אלי רוזנטל - איגוד לשכות המסחר, מנהל תחום ענפי
יוכי יהל - יו"ר ארגון ארצי יציג להגנת הדייר
תקוה נוימן - איגוד הצרכנים
יאיר יוספי - התאחדות בעלי בתים
מאיר אלונים - מרכז השלטון המקומי, סגן ראש עיריית כפר-סבא

לאה ורון

תמיר שאנן

אסתר מימון

הצעת חוק בניין שכולו להשכרה, התש"ס-1999, של חבר הכנסת מאיר שטרית

הצעת חוק בניין שכולו להשכרה, התש"ס-1999, של חבר הכנסת מאיר שטרית

רבותי, אנחנו דנים בהצעת החוק של חבר הכנסת מאיר שטרית, הצעת חוק בניין שכולו להשכרה. אדוני המציע, בבקשה.

הצעת החוק הזאת, אדוני היושב-ראש, כידוע לך, הוגשה על-ידי כבר בכנסת הקודמת, אושרה בכנסת הקודמת לקריאה טרומית, היה דיון בוועדת הכלכלה, בראשותו של חבר הכנסת רובינשטיין, וכמעט הגענו לקראת הגשתה לקריאה ראשונה, אבל הכנסת התפזרה, נשארנו בלי הצעת חוק, והייתי צריך להתחיל את כל החקיקה מחדש.

הצעת החוק הוגשה מחדש לכנסת הזאת, מילה במילה על-פי הצעת החוק שהוגשה בכנסת הקודמת.

דחיתי את הצעת החוק בקריאה הטרומית פעמים אחדות, כי הממשלה רצתה לקיים דיון, חרף החלטת ועדת השרים לחקיקה להתנגד לה. בסוף, הקואליציה השתכנעה שהצעת החוק נכונה וצודקת, ושינתה את החלטתה, ולכן הממשלה תמכה בהצעת החוק. ההצעה עברה בכנסת בתמיכת ממשלה, פה אחד.

ברשותך, אני מבקש לחזור בקצרה על עיקרי הצעת החוק. הצעת החוק נועדה לשנות את מצב הדיור בארץ. היום, רוב אזרחי מדינת ישראל ורוב הזוגות הצעירים חסרי הדיור, נאלצים לקנות דירות, אין להם ברירה. שוק השכרת הדירות נעשה או מהשכרה של דירות פרטיות של אנשים או מהחברות הציבוריות, שאתה יודע מה היה גורלן בסופו של דבר, הן נתנו את הדירות כמתנה בתנאים טובים יותר, טובים פחות.

יש נתון אחד שכדאי לדעת. במדינת ישראל, בהשוואה למדינות רבות אחרות בעולם, מספר האנשים שגרים בשכירות הוא הנמוך ביותר.

אני לא חושב שזה דבר שלילי, שיש מעמד בינוני גדול עם דירות בבעלות.

אני חושב שזה מינוס גדול, ומיד אסביר מדוע.

בגרמניה - 60% מהאנשים גרים בדירות להשכרה. בדנמרק - 55%, בארצות-הברית - 28%, בלוקסמבורג - 27%, באיטליה - 25%, בספרד - 22%, באירלנד - 20%, בישראל 17%, לרבות הדיור הציבורי. אם אני מוריד את הדיור הציבורי מהתמונה, אנחנו נשארים עם אחוזים בודדים בלבד שגרים בשכירות.

יש פער גדול מאוד בין מחיר הבית בארץ לבין יכולת הזוג הצעיר לשלם עבורו, בין המשכנתא שהוא מקבל לבין מחיר הדירה. התוצאה, שרק בעלי אמצעים יכולים לרכוש דירה. אלה שאין להם אמצעים, נשארים ללא דירה תקופה ארוכה מאוד. אפשר לבדוק מה מידת ניצול המשכנתאות לזוגות צעירים בשנה, יש פיגור די גדול, שמתמודדים אתו בכל מיני צורות. עשרות אלפי זוגות ללא דירה שוכרים דירות פרטיות, עוברים מדירה לדירה, מתגלגלים במחירים מטורפים לגמרי.

היה ניסיון של המדינה להתמודד עם הנושא הזה בעבר על-ידי חוק דירות להשכרה, שקבע שמי שיבנה דירות להשכרה בחצי מהבניין, יקבל הטבות מס מסוימות, אבל החוק הזה לא עובד. נבנו בארץ, במסגרת הזאת, מאות דירות, אבל החוק לא היה מספיק טוב.

בעולם יש פרקטיקה שונה לגמרי, שפועלת יפה מאוד. ארצות-הברית היא דוגמה טובה לעניין, מדינות אירופה הן דוגמה טובה לעניין. הן יוצרות גישה אחרת לחלוטין. וזו המטרה של הצעת החוק, לשנות את הקונספט של בניית דירות להשכרה. הרעיון הוא ליצור מצב שהשוק הפרטי בארץ יבנה מתוך אינטרס נטו להרוויח, יבנה עשרות אלפי דירות לשכירות, שיוצעו לאנשים בכל רחבי הארץ, לתקופות שכירות ארוכות טווח, לפי בחירתו של האדם.

היה וייווצר, כמו שהצעת החוק צופה, היצע רחב מאוד של דיור לשכירות בכל רחבי הארץ, הרבה מאוד אנשים יעדיפו לשכור בית במקום לקנות. אין ספק, שזוג צעיר שקונה דירה, גם אם יש לו את הכסף, הוא משעבד את עצמו, לעתים את המשכורת של שני בני הזוג, ואין לו כמעט ממה להתקיים כדי לשלם את המשכנתה. האלטרנטיבה היא, שאדם ידע שהוא משלם אחוז מסוים משכרו לשכירות, והוא יכול לחיות עם היתר; לא להשקיע את כל הכסף בקירות של הבית.

מה זה "תקופת השכירות שמתייחסת לכל אחת מהדירות בבניין לא תעלה על חמש שנים"? צריך כל חמש שנים להחליף דייר?

זו טעות דפוס. אצלי כתוב 25 שנים.

חמש שנים חוזרות על עצמן לאורך הצעת החוק.

הרעיון של הצעת החוק פשוט מאוד. אם אתה, היזם, מוכן להשקיע את כספך בבניית בניין שכל הדירות בו להשכרה, לא חצי ולא רבע, ובתנאי שכל הדירות שמיועדות להשכרה יהיו ל-25 שנה לפחות. אתה לא רשאי למכור שום דירה מהבניין במשך 25 שנה, אתה יכול למכור את כל הבניין כמו שהוא, כפרוייקט להשכרה, לגוף אחר, אבל אתה לא יכול למכור חלקים מהבניין, או דירה אחת, לאנשים פרטיים. תמיד זה יהיה בניין להשכרה, אתה תחזיק את הדירות, את הגינון, את חדרי המדרגות, את החשמל וכל המתלווה לעניין, אתה תהיה זכאי, בגין זה, להטבות מס כאלה שיהיה כדאי לך להשקיע את הכסף שלך בדירות להשכרה במקום בבנק.

היום במדינת ישראל, בקופות גמל, בקופות פנסיה, חברות ביטוח, יזמים, יש בידי הציבור הזה מאות מיליארדי שקלים, שכמעט אין להם מה לעשות אתם חוץ מקניית אגרות חוב ממשלתיות, זה כמעט המוצא היחיד שיש להם. אני שמח שנענה והגיע לישיבה שמשון הראל, שהוא יושב-ראש איגוד יזמי נדל"ן, נפגשתי אתם כדי לבדוק את יעילות החוק.

האלטרנטיבה של השקעת הכסף הזה בדירות לשכירות, שישאו תשואה קבועה, מניבה, לאורך שנים, תוך שמירת הערך פחות או יותר, לפעמים, עלייתו, הוא צינור, שאם יופנה אליו, אפילו 10% מהכסף שיש בידם, ייצור מצב של עשרות אלפי דירות להשכרה. זה יהיה טוב לזוגות הצעירים, זה יהיה טוב לבעלי קופות הגמל, קופת הפנסיה וכן הלאה, כי בשבילם זה מסלול יוצא מן הכלל להשקעת הכסף של העמיתים בנכסים מניבים ארוכי טווח, זה בדיוק מה שהם מחפשים להשקעה. מכל הבחינות זה רצוי.

נפגשתי עם שר השיכון האמריקני לפני כחודשיים. המטרה היתה ללמוד איך הדבר הזה עבד בארצות-הברית. שר השיכון האמריקני אמר לי, שהחוק הזה בארצות-הברית יצר היצע של מאות אלפי דירות להשכרה, זה יצר לממשלה חיסכון בשלושה ממדים: האחד - זה חסך לממשלה את הצורך לבנות דירות ציבוריות; השני - זה הפחית לממשלה את הצורך להתערב בתחום השיכון לרמה מינימלית; השלישי - כשאני מציע הטבות מס ליזמים, לכאורה הממשלה מפסידה הכנסה, אבל בסוף התהליך, הוא אומר, שהממשלה קיבלה הכנסה מבניית הדירות. נעשתה פעולה גדולה מאוד בענף הבנייה בארצות-הברית, השקיעו הון עתק בבנייה, והעובדים, כשהם בונים, הרי הם משלמים מסים על הבנייה. לצערי, 50% כמעט ממחיר הדירה הוא מסים, יש המון מסים על עבודה, הנטו של הכנסת הכסף למדינה היה הרבה יותר גדול מהטבות המס שהמדינה נתנה בסופו של דבר.

מהי הטבת המס שאתה מציע? פטור ממס לשכר דירה?

גיבשתי שורה של הטבות מס בהצעת החוק, שהם לא כזה ראה וקדש. אגב, ניסיתי לבדוק את העניין עם כל מיני אופציות, גם באמצעות יזמי נדל"ן, גם באמצעות חברת גמול. יש עמותות שונות שמראות את הכדאיות שבעניין.

אני מציע כמה אפשרויות של הטבות מס. האחת - אם אתה מחזיק את הדירה ל-25 שנה, אתה יכול לקבל פחת מואץ, ואתה בוחר את הערך שלו לפי השיקולי המס שלך, בין 5% לשנה ל-20% לשנה, אתה יכול לפחת את הבניין תוך חמש שנים; השנייה - אם אתה מחזיק את הבניין לפחות לעשר שנים, אתה רשאי למכור אותו בפטור מלא ממס שבח. אתה יכול למכור אותו, כמובן, רק למישהו שימשיך להשכיר את הדירות; השלישית - מותר לך לקזז את כל ההכנסות שלך נגד כל הפסד אחר. הרעיון הוא לתת הטבות מס שיתנו ליזם כדאיות להשקיע.

מה זאת אומרת מותר לך לקזז?

אתה מקבל הכנסות משכר דירה, אם יש לך הפסד, מותר לך לקזז את ההכנסות שלך ממס.

אצל גוף מסחרי ממילא זה כך. תאגיד, שיש לו עסקים שונים, נניח שהוא הפסיד במקום אחד והרוויח במקום אחר, ממילא זה מתקזז. כל זה בהנחה שיש לו פעילות אחרת.

מותר לך לקזז את ההפסד שלך מכל דבר אחר. אתה נותן לו הטבת מס אוטומטית, אתה פוטר לכאורה את ההכנסה משכירות ממס. יכול להיות שצריך לשנות את הכיוון, שום דבר אינו כזה ראה וקדש. הרעיון הוא ליצור מערכת הטבות שתסב תשואה הגיונית.

נלך לדבר הכי מרחיק לכת. נניח שהיינו אומרים שבבניין כזה שכר הדירה פטור ממס הכנסה לגמרי, זה יהפוך לכדאי?

ודאי.

ברשותך, אני רוצה לסיים את הרעיון. אני מבקש, ברשותך, לתת לשמשון הראל לדבר. יחד אתו ישבתי עם קבוצה, שמייצגת את בעלי קופות הגמל ויזמי נדל"ן רבים, שהם הכתובת שיכולה לתת תשובה לחוק הזה, על-ידי השקעת הכסף ששוכב אצלם סתם.

חבר הכנסת שטרית, שכר הדירה אצלנו נמוך מאוד יחסית לערך הבניינים. על דירה בניו-יורק, למשל, אתה יכול לקבל תשואה שנתית של 10% מערכה, אם לא יותר.

אולי במנהטן.

גם בערים גדולות אחרות בעולם.

בתל-אביב זה יהיה יקר, במקומות אחרים יותר זול.

אצלנו התשואה השנתית היא 2%-3%, אולי 4%.

אברהם פורז, זה מה שאני רוצה לשנות.

אי-אפשר רק באמצעות המיסוי.

נניח שאפילו 4% פטורים ממס.

אברהם פורז, יש לי תחשיב שמראה את הכדאיות בהשקעה בתנאים הללו. הרעיון הוא ליצור תשואה יותר גבוהה על השקעה בשכר דירה. זה כל הרעיון שבעניין.

מאחר ואני רואה בהשכרת דירות גם פתרון חברתי למחוסרי דיור, ראה עולים חדשים וכן הלאה, החוק מציע ששר השיכון יהיה רשאי לדרוש - - -

אתה פועל בניגוד למגמה שלך בדיור הציבורי. בחוק הדיור הציבורי יצאת מהנחה שזה לא טוב להיות דייר, עכשיו אתה אומר: לא טוב להיות בעל בית.

חוק הדיור הציבורי יוצא מתוך הנחה שלממשלה לא כדאי להחזיק את הדירות.

גם מי שלא רוצה להיות דייר, נותנים לו תנאים נוחים בשביל לקנות את הדירה.

שם זה רכוש ציבורי, אז אתה יכול לתת אותו בחצי חינם, בבית פרטי אתה לא יכול להגיד שהדייר יקנה בחצי חינם.

אני לא מציע את זה.

לכן הרעיון שיהיה גם דיור סוציאלי שהמדינה שוכרת, וכולם מסכימים עם הפרינציפ.

זה משהו אחר.

אברהם פורז, הרעיון פה הוא לא לתת בחינם או בהנחה, הרעיון הוא ליצור היצע דירות לכלל האוכלוסייה.

מבחינה חברתית היום, כשהמדינה בונה דיור ציבורי, אתה מרכז בבלוק אחד את כל המסכנים באותו בניין, אתה יוצר סלאמס. הפתרון בעולם, וזה מה שאני מציע בהצעת החוק, ששר השיכון יהיה רשאי לדרוש מבעל הבניין להשכיר עד אחוז מסוים מתוך הדירות בפרוייקט שלו לאנשים שמשרד השיכון יפנה, כאשר הוא צריך לגבות אחוז מסוים משכרם על שכר הדירה והיתר, המדינה תשלם לו ישירות על השיפור בשכר דירה. התוצאה היא שאתה מביא אנשים רגילים, שהם לא בעלי אמצעים, לגור בבניינים נורמליים, באיכות טובה, עם אוכלוסייה טובה. אתה לא יוצר סלאמס, אתה יוצר אינטגרציה טובה שנותנת פתרונות דיור בלי לבנות דיור ציבורי. העלות של בניית דיור ציבורי היא פי כמה יותר גבוהה מאשר ההשתתפות בשכר דירה, למי שזקוק באותו זמן להשתתפות. אם מצבו ישתפר, הוא יצא מהמעגל.

אני חושב שמגמת הצעת החוק נכונה, עיבדתי המון ניירות שמראים תחשיבים כלכליים, אני לא רוצה להיכנס היום לפרטים. אני רוצה להציע שתיתן לנציג ארגון היזמים להסביר את עמדותיו מזווית הראייה שלהם, כי חשוב להבין את אלה שעומדים להשקיע את הכסף, ולאחר מכן הייתי מציע שנאיץ את הטיפול בהצעת החוק הזאת, שנעביר אותה היום לקריאה ראשונה. אני פתוח לכל תיקון, לכל תחשיב, ובין קריאה ראשונה לקריאה שנייה ושלישית נתקן.

תודה. חבר הכנסת שטרן.

קודם כול, אני שותף מלא לצד הקונספטואלי של חבר הכנסת שטרית. זו אחת הבעיות הקשות ביותר בתחום הסוציאלי במדינת ישראל, היעדר דיור זול, זמין ושיטתי להשכרה, לא דירה פה ודירה שם, שהיא שנייה או שלישית אצל מישהו, אלא כמערך שלם.

אם שכר הדירה זול, העלות צריכה להיות זולה, או שזה לא כלכלי.

מיד אני אסביר.

מאיר שטרית הצביע רק על חלק מהבעיות שזה יוצר. קודם כול, לדיור הסוציאלי אי-אפשר למצוא פתרון טוב יותר מאשר דיור פרטי להשכרה, שהמדינה שוכרת חלק ממנו בשביל החלשים, הנזקקים וכן הלאה. אין פתרון אחר. המצב היום, שאין דיור סוציאלי, הוא מצב קטסטרופלי.

אנחנו יושבים פה שניים, אני וחבר הכנסת נודלמן, שמדברים בשם ציבור של כ-100,000 עולים קשישים, או בגילאים מתקדמים, שכל שנה צריכים לנוע מדירה לדירה, כי אין מערך של דיור להשכרה לטווח ארוך ובזמינות שמאפשרת מחירים נמוכים.

אני לא מאמין שהמדינה תבנה בעתיד דיור ציבורי נוסף, לאור הלקח של חוק הדיור הציבורי. בסוף מחלקים את זה בחינם.

הקטסטרופה החברתית הזאת או שתחייב את המדינה לבנות, או שנלך בכיוון הפתרון של דיור פרטי שכור, כאשר המדינה היא זאת ששוכרת אצל בעלי בתים פרטיים, אבל לתקופות ארוכות של עשר שנים, של עשרים שנה.

מאיר שטרית מדבר על דבר אחר.

אנחנו מדברים על אותו דבר. מאיר שטרית מדבר על מתן אפשרות להשקיע הון פרטי בבנייה להשכרה לטווח ארוך, ויצירת תנאים שזה יהיה כדאי. על זה הוא מדבר. כאשר המצב הזה קיים, ויש דירות להשכרה לטווח ארוך, אז נכנסת המדינה, משרד הקליטה או משרד השיכון, ושוכרת חלק מהדירות בצורה כזאת או אחרת למקרים הסוציאליים. כשזה לא קיים, כשהשוק כולו פרטי וכל הסכם הוא שנתי בלבד, אי-אפשר לפתור את הבעיות האלה, לכן הדברים האלה מאוד קשורים. נוסף לכך, גם יש אוכלוסיות אחרות: יש צעירים, יש סטודנטים, יש אנשים שמשנים מקום עבודה - לא כל אחד חייב לקנות דירה. לכן, חברתית, הכיוון הזה של יצירת מערך דירות להשכרה לטווח ארוך חיוני לשוק. אצלנו זה לא קיים, ואנחנו אולי המדינה היחידה בעולם המערבי שאין לה את זה. כ-300,000 דירות שנשכרות בשוק הפרטי, על-פי רוב זו דירה זמינה מקרית של מישהו, יש לו שתי דירות, אם הבת שלו תתחתן, הוא ייתן לה את הדירה, אם אין לו כסף הוא ימכור אותה. זה מצב של אי-יציבות מוחלטת.

ניסיתי לפתור את הבעיה הזאת בדרך אחרת. בנינו עם התאחדות הקבלנים תוכנית שדומה בעקרונות, וניסינו לקדם אותה במישור האדמיניסטרטיבי באמצעות משרד ראש הממשלה בממשלה הקודמת. התקדמנו, אבל זה נעצר, ומשרד ראש הממשלה החדש, אחרי כמה פניות שלי, לא מעונין כנראה לקדם את העניין.

מאיר שטרית, מפני שעברתי את הדברים האלה, אני חושב שהתנאים שאתה מציע בהצעת החוק לא מאפשרים את הכדאיות של בנייה להשכרה. יש פה מרכיבים שקשורים למדיניות מקרקעין ועוד דברים. הקו נכון, אבל יש פרטים שמשתנים תוך כדי דיור, למשל, שזה חייב להיות תאגיד של לפחות עשרה שותפים, אני לא יודע אם ההגבלות האלה צריכות להיות פה או לא. אני לא בטוח שזה תנאי הכרחי. אני גם בעד השארת השיטה הקודמת, אולי בצורה יותר גמישה. השיטה הקודמת, לפי חוק עידוד להשקעות הון ובנייה להשכרה, היא מחייבת בעצם שיהיה בית שחלקו להשכרה וחלקו למכירה. אין בעיה אם חצי בניין הוא למכירה.

זה לא עובד, אתה רואה שזה לא עובד.

זה לא עובד מאותה סיבה שהתמריצים שקיימים בחוק הקיים לא מספיקים להביא לתוצאה ששיעור התשואה להשקעה בבנייה להשכרה יהיה בגובה של 7%-9%, ובלי זה, זה נופל. בנו בית אחד בראשון-לציון, הגיעו לשכר דירה של 700 דולר לחודש, וזה עולם אחר ממה שאנחנו רוצים ליצור.

העניין קשור עם רפורמה נוספת שאנחנו צריכים לקדם, ואני מקווה שהצעת החוק שלי תעלה, אם לא השבוע אז בשבוע הבא, לקריאה ראשונה. אנחנו חייבים לפתור את הפלונטרים בעניין דירות קטנות, כי רוב האוכלוסיות שזקוקות לדיור מושכר, ולא לדיור קבע שהן קנו, אלה אוכלוסיות של יחידות משפחתיות קטנות.

לא בהכרח.

הרוב, אם זה צעירים ואם זה מבוגרים.

יש גם אוכלוסייה חלשה.

הרוב או החלק הניכר. ללא דירות קטנות נגיע למצב שבונים דירה של שלושה חדרים, ושכר הדירה מטבע הדברים יהיה יותר גבוה, 700 דולר וכן הלאה, ואותם הזכאים לא יהיו מסוגלים לשכור אותה.

מר שוורץ, בבקשה.

יש משהו עמום בהצעת החוק. אם מטרת הצעת החוק היא לתת מענה לשכבות שמדבר עליהן חבר הכנסת שטרן, שכבות סוציאליות קשות יום - - -

גם אוכלוסיות ניידות.

יש רצון מצד המדינה להוציא כסף, לבטל הכנסות, שזה כמו הוצאה.

זה לא אותו דבר, לפעמים ממילא אין לך את ההכנסה.

אם אין לך הכנסה, לא בונים.

אתה מוותר על הכנסה, אבל אם זה הפרוייקט לא קם, אין הכנסה.

הדירות האלה ייבנו למטרות אחרות.

ההתייחסות הנכונה היא לראות כמה כסף מוכני ם להוציא, ואז נחפש אם זה השימוש הנכון בכסף. אני מאמין, בגדול, בשימוש הנכון בסובסידיה לנצרך ולא למצרך.

למה המדינה נותנת היום פטור משכר דירה?

לעידוד השכרה.

הטענה היתה בתחילת שנות ה-90, הייתי אז בכנסת ואני זוכר, שיש אלפי דירות שאנשים לא רוצים בכלל להשכיר בגלל ההתעסקות עם מס-הכנסה, אפילו שזה 10% מס. ברגע שהמספר שלך מופיע במס-הכנסה, יש אנשים שהשערות שלהם נהיות לבנות.

בדיעבד, הטענה היתה נכונה, ובעקבות גל העלייה הוזרמו עשרות אלפי דירות לשוק.

יכול להיות שהתוצאה היא, ששכר הדירה ירד.

הוא לא ירד.

אולי הוא אפילו עלה. תלוי על איזה אזורים אתה מדבר.

הוא ירד יחסית למה שהוא היה.

הוא לא ירד ב-10%.

טליה דולן, אין לנו אפשרות לנסות את זה בתנאי מעבדה, אבל אם, נניח, תחליטו למסות את זה, ויש אנשים שהחליטו שמאחר שיש מס-הכנסה הם לא רוצים להשכיר בכלל, וכמה אלפי דירות יצאו מהמעגל, מעבר לכל דבר אחר, זה יעלה את המחיר בגלל הקטנת ההיצע.

זה יותר גרוע, היום לא קונים דירות להשכרה, להשקעה.

אנחנו סבורים שאת אותו סכום שרוצים להוציא בצורת הנחות ממס, אחרי שהוא יחושב, צריך לראות מה הדרך הנכונה ביותר כדי להגיע לנצרך.

מה אתה מציע?

מהצעת החוק הזאת יצא שהמגוון שבשוק השכירות יגדל, אבל אני בספק אם זה ייתן מענה לבעיית השכבות החלשות.

נניח לרגע, מר שוורץ, שנקבל חוק, אנחנו יכולים לעשות זאת בכנסת, שמי שבונה בניין להשכרה, כולו להשכרה וכן הלאה, כל התנאים שמאיר שטרית ציין, פטור 25 שנה ממס-הכנסה על שכר דירה.

אני לא יודע להגיד, בשורה התחתונה, מה יהיה שכר הדירה לדירות האלה, וזה מה שמעניין. כיוון שאין כאן את שיעורי הסובסידיה, אף אחד לא יכול להגיד מה יהיה שכר הדירה בדירות האלה. אם שכר הדירה בדירות האלה יהיה בדומה לתשואות שהיום נדרשות על-ידי יזמים, לא עשינו כלום.

תודה. בבקשה.

אני יושב-ראש התאחדות יזמי הנדל"ן, שזה כולל את החברות הגדולות במשק, כולל חברות ביטוח וקרנות פנסיה כמו מגדל, כלל, עזריאלי, אמריקה-ישראל ועוד. קודם כול, מאז שהרפורמה במיסוי יצצה לאוויר, אותו פלח שוק של קניית דירות להשקעה על-ידי ישראלים, שזה עיקר הדירות הפרטיות שחבר הכנסת שטרית מדבר עליהן, לא קיים.

בגלל הטלת מס שבח?

אין דירות להשקעה, איש לא קונה היום דירות להשקעה, ואנחנו נרגיש את זה בעוד שנה-שנתיים.

דבר שני. הפתיחה של קניית דירות על-ידי לישראלים בחוץ-לארץ - - -

מה לגבי העובדה שיהיה חצי מיליון שקל לכל החיים?

אתה תשמור את זה לדירות הפרטיות שלך, שאולי תצטרך אם תעבור לבית אבות או לשיפור דיור וכן הלאה, ואנחנו מרגישים את זה בשוק.

זה לא נכון שמעלים מס שבח.

מעלים.

כולנו יודעים שאחת לארבע שנים זה מקלט מס. ברור שאם לאדם יש דירה בודדת, או אולי עוד אחת, אז החצי מיליון מספיקים לו, מי שמחזיק מלאי של דירות להשכרה, למשל, 10-15, ואחת לארבע שנים יכול למכור דירה, זה תמריץ להמשיך בשיטה. ברגע שאתה סוגר את זה, אין יותר תמריץ.

ארז שגיב, יכול להיות שאתה צודק כלכלית, פסיכולוגית הוא לא קיים.

גם כלכלית הוא לא קיים.

מאז מאי לא קונים דירות להשקעה. מי שקונה דירות להשקעה קונה אותן בפראג או באורלנדרו, לצערנו הרב, והכסף הזה לעולם לא יחזור לפה חזרה.

שם אין מס שבח?

התשואה גבוהה.

אין מס באורלנדו?

אין.

מי שמשקיע אצלנו, מחזיר לעצמו מעט מאוד, מי שמשקיע היום, למשל, במזרח-אירופה, התשואה היא מאוד גבוהה. המצב אבסורדי, הם רוצים כביכול לחלק את המסים בצורה יותר צודקת, וכתוצאה הם מוציאים מפה את כל ההון הפרודוקטיבי.

רוב הדירות להשכרה, שמאיר שטרית דיבר עליהן, בעולם, למשל בארצות-הברית, כל הפארקים של הדירות להשכרה בפריפריות של הערים שייכות לקרנות פנסיה או לחברות ביטוח חיים. זה אפיק השקעה מצוין לטווח ארוך.

שכר הדירה שם מוגבל בחקיקה?

לא, יש מקומות שיש תוספת סוציאלית, שבעל הנכס חייב להשכיר 25% מהדירות לגורמים חלשים יותר, אבל בשכר דירה מעט יותר נמוך, לא מדובר על מקרים סוציאליים של שתיינים וכן הלאה, אלא מדובר על זוגות צעירים או על אנשים מבוגרים יותר.

החוק הזה חייב להיות חוק על בסיס כלכלי, אני לא מתייחס לכל מה שחבר הכנסת שטרית אמר, כי החוק, ואמרתי לו, עדיין לא מספיק כלכלי. דבר שני, החוק הזה לא צריך להיות בחיפה, לא בתל-אביב ולא בירושלים, הוא צריך להיות באשקלון, באשדוד, בעפולה ובנהרייה, שם הוא צריך לחול, בפריפריות, ליד התווי של כביש חוצה-ישראל, זה לא יעזור בתל-אביב, אין צורך לסבסד שכר דירה בתל-אביב, לתת קרקע או ריבית בזול יותר.

זה לא נכון.

כדי שהחוק הזה יהיה כלכלי, כפי שחבר הכנסת שטרית טען קודם, יצטרכו לתת הקלות במחיר הקרקע, זה לא יעזור, ובתל-אביב אין למינהל קרקע.

הסיכום שלנו עם מינהל מקרקעי ישראל - - -

חבר הכנסת שטרן, תן לו לסיים.

אין למינהל קרקע בתל-אביב ואין לו קרקע בירושלים.

היה מדובר בפתח-תקוה, בלוד.

גם בפתח-תקוה למינהל כבר אין קרקע, אני יזם ואני יודע היכן יש לו קרקע. אנחנו מדברים הרי על פארקים של מאות דירות, לא על בניין.

זה לא בריא שיהיה בית חצי מושכר, שחציו מוכרים: ראשית, חברות הביטוח, שזה עיקר הכסף, אסור להן למכור דירות; שנית, יש קונפליקט רציני בין אלה שבאים לשנתיים ולא רוצים להשקיע בבניין לבין אלה שקנו את הדירות לגור בהן. לא צריך להמציא את הגלגל. יש פארקים שלמים ששייכים לחברות ביטוח. אני מדבר פה גם בשם מגדל, גם בשם כלל, גם בשם חברות אחרות. אנחנו מדברים על בסיס כלכלי של 7% תשואה.

זה בסדר גמור שאתה רוצה 7% תשואה, אתה יכול לרצות גם 10%, השאלה היא רק המציאות של ישראל. נניח שאנחנו הולכים הכי רחוק שאפשר, פוטרים מכל מס, ממס-הכנסה, במשך כל התקופה, ופוטרים בבוא העת ממס שבח, כשזה יימכר, נניח אחרי 25 שנה, אם ירצו למכור את הדירות לאנשים. זה מספיק?

הכיוון הוא מצוין.

אתה מקבל תשואה מעל 10%.

בהצעה שלנו לחבר הכנסת שטרית היינו פחות לארג'ים, אבל ביקשנו הקלות במחיר הקרקע. הקלות במחיר הקרקע זה לא אומר קרקע בחינם. זה אומר, למשל, לשלם חצי היום בשביל הקרקע וחצי בעוד 25 שנה, זה אומר, למשל, לשלם היום חצי ולפרוס, זה אומר לעשות קומבינציה עם המינהל, שלא חייבים לתת את הכסף מיידית.

אם אנחנו רוצים לחשוב על דברים תיאורטיים אפשר לבנות כל מיני תיאוריות. אנחנו רוצים לדבר על דבר מאוד פשוט. הדבר היחיד שהוא בשליטתנו זה לתת הטבות מס. אני למוד ניסיון מה קורה אם אני רוצה לחייב גוף ממשלתי בניגוד לרצונו להקצות קרקע.

בהנחה שזה אפשרי, שאנחנו מחליטים שמי שבונה בניין בתנאים האלה, הכנסה פטורה ממס הכנסה ואין מס שבח בסוף התקופה, זה מספיק כדי שהעסק יהיה כלכלי?

יש פחת מואץ.

אם זה פטור לגמרי, אז מה לך פחת מואץ?

ה-7% או ה-7.5% הם נתוני תשואה לריבית הקיימת היום במשק. מובן, שכאשר הריבית במשק יורדת, וכולנו מקווים שהיא תרד, התשואה תוכל גם לרדת ל-6% או 5%, ואז, מובן ששכר הדירה ירד.

בתשואה של 7% איש בארץ לא יוכל לעמוד, אלא אם כן הדירה תעלה פרוטות.

שכר הדירה יישאר שכר דירה כמו היום.

חבר הכנסת שטרית רוצה לפתור בעיה ששכר הדירה גבוה מדי, הוא רוצה לאפשר ליותר אנשים לשכור דירות בשכר דירה סביר יחסית להכנסותיהם - - -

לתקופות ארוכות, והיום אין תקופות ארוכות.

גם לתקופות ארוכות. על-ידי מקלט מס, התשואה יכולה להיות יותר נמוכה, כי אתה מכנס את הברוטו, הברוטו הוא הנטו, ואז 5% פטור ממס זה אולי שווה יותר מ-7% כשאתה חייב במס, למרות שזה תאגיד.

כמו שציינת, ברור שהטבות מס שלא אפקטיביות, לא עוזרות. קודם כול, צריך להיות רווח, כי אם אתה מפסיד, מה יועילו לך הטבות מס?

העובדות הן פשוטות. התשואות לשכר דירה בין 2% ל-4%, המימון עולה 7%-8%, איך הופכים את זה לכדאי, אני לא מבין. מה שעושה החוק הקיים היום, הוא אומר: אתה חייב להשכיר 50% ו-50% אתה יכול למכור, ואתה מקבל הטבות מס על הכול, ואולי הטבות מס בדירות למכירה יסבסדו את הדירות להשכרה. העובדה היא, כמו שחבר הכנסת שטרית אמר, שזה לא עובד. כלומר, ההטבות לא מספיקות.

אומרים, במקום 50% תשכיר 100%, במקום לחמש שנים תשכיר ל-25 שנים, ואז זה הופך לכדאי. זו כבר כלכלה חדשה לגמרי, שאני לא מבין.

עם זאת, אנחנו לא מתנגדים לחוק, כי הוא לא מזיק, הוא גם לא יועיל.

אנחנו לא מחוקקים חוקים רק כדי שלא יזיקו.

אולי לקבלנים זה לא מועיל. אברהם פורז, יש הבדל בין קבלנים ליזמים. קבלנים בונים דירות למכירה.

מה אכפת לו לבנות בניין עבור חברת ביטוח?

בדיוק, הקבלן יהיה הגורם המבצע עבור חברות הביטוח, עבור חברות קופות הפנסיה. הקבלן צודק, כי הוא צריך לקחת מימון מאוד יקר בשביל לממן דירה שהוא ישכיר אותה בזול. לחברות הביטוח יש ההון שלהן, הן לא צריכות לקחת מימון מאיש.

אבל גם להן יש תשואות אחרות, כנראה יותר טובות.

אברהם פורז, העברתי לך נייר שכתב אותו מנכ"ל גמול, אני חושב שהוא מבין קצת בעסק שהוא מתעסק בו, והוא מראה על התשואה שלו, עם מינוף או בלי מינוף, ותשואה גם בתנאים של היום, התשואה עדיין הגיונית, אם כי שכר הדירה קצת גבוה. אם נלך על העניין של מסלול של פטור משכר דירה ל-25 שנה, זה יוריד גם את שכר הדירה וגם יעלה את התשואה.

אני כאן בשם מרכז השלטון המקומי. בעיר כפר-סבא הבאנו אפילו מעבדה. במסגרת אחד הפטנטים של מינהל מקרקעי ישראל נבנתה לפני כשמונה שנים שכונה של תשובה, 300 דירות, מתוכן 150 דירות היו להשכרה.

קטנות או רגילות?

שלושה-ארבעה חדרים. בשעה טובה הפרוייקט הזה נגמר לפני שנה, הדירות יצאו למכירה ונשמנו לרווחה.

למכירה או להשכרה?

הן עמדו מספר שנים להשכרה, נגמרה תקופת ההשכרה. תנאי המכרז דאז היו, שאחרי שבע או שמונה שנים מותר ליזם למכור.

החזיקו אותן ריקות?

לא, הן הושכרו.

מה היה רע בזה?

150 דירות בעיר כמו כפר-סבא, שיש בה היום כ-20,000 דירות, לא שינו כהוא זה את רמת שכר הדירה. ייתכן אולי, מכיוון שקלטנו שוכרים מאזורים אחרים, וזה לא היה נטו לעיר שלנו.

מה שהיה רע בזה זה נושא התחזוקה, למרות שתשובה החזיק שם חברת תחזוקה טובה מאוד, אבל תחזוקת החצרות היתה בולטת.

מה זאת אומרת היתה בולטת?

היית יכול לעבור בשכונה ולראות חצר מוזנחת, יבשה, גר שם שוכר לזמן קצר. בית מטופח ומוחזק היטב, גרים שם אנשים ששוכרים לזמן ארוך, ואני שמח לביטול של החמש שנים, כי זה היה תנאי קשה. שוכרים ששכרו לתקופות ארוכות החזיקו את הבית יפה, היה להם עניין להשקיע בבית ולשמור על ערכו.

לא הצלחתי למצוא בהצעת החוק את מה שחבר הכנסת מאיר שטרית אמר בעל-פה, שהצעת החוק תחייב את בעל הבית לתחזק אותו, וחשוב מאוד להדגיש את תחזוקת החצר, כי את המבנה הוא יחזיק, כי הוא ירצה לשמור את ערך הבניין, אבל החצר של דירות מושכרות היא חצר מוזנחת.

העניין השני שמאוד מפחיד אותי כאן אלה הדיבורים על פארקים. הרעיון שתהיה שכונה של מאות יחידות דיור, שכולן בשכירות, איננו רעיון טוב במדינת ישראל. הניסיון שלנו עם בית הספר שמשרת את אותה שכונה, שיש ילדים שמתחלפים לעתים מזומנות, זה לא רעיון טוב. הרעיון של שכונות שלמות שיגורו בהן אנשים לתקופות קצרות. הם לא יתקשרו למקום, לא יתקשרו לבית הספר, זה איננו רעיון טוב.

המודל שאתה מדבר עליו הוא בדיוק אנטי תיזה להצעת החוק הזאת.

חבר הכנסת שטרית, הוא מספר על הניסיון שלו.

אני חרד מאוד משכונות גדולות מאוד, שיהיו כולן בשכירות, ואני לא יודע איך לתקן את זה בהצעת החוק. הייתי מבקש שיופיע בהצעת החוק בעיקר נושא התחזוקה באופן חד-משמעי וברור, ואני חוזר, דווקא תחזוקת החצר. יש להניח שבעל הבניין יתקן פיצוצים בבניין, אבל את החצר אחרי 25 שנה הוא יתקן.

אני מודה לך, גברת יהל.

יש לי השגה לגבי אותו חלק שמדובר בו על הגבלת מספר השנים שבהן משכירים את הדירות לדיירים. כאן כתוב "חמש שנים" עם סנקציות, עם מאסר, עם קנסות אדירים.

על מה סנקציות?

למי שלא מפנה את הדירה כעבור חמש שנים.

היכן זה כתוב?

סעיף 8(א).

כתוב: "תקופת השכירות שמתייחסת לכל אחת מהדירות בבניין לא תעלה על חמש שנים", ואחר כך יש סנקציות על מי שלא מפנה אותן.

אפשר לחדש כל פעם מחדש, ל-25 שנה.

גם אם זה 25 שנה, מבחינות מסוימות זה גרוע יותר, מכיוון שאדם בדרך כלל בונה את הסביבה התומכת שלו עם השנים. כאשר אדם שכר בגיל 25-30, ניחא; בגיל 55, כל מעבר של דירה, שהיא לא על-פי בחירתו של הדייר היא טראומתית וקשה.

למה לא על-פי בחירתו?

מפני שאם הוא לא מעוניין והוא חייב לפנות את הדירה.

הוא לא חייב לפנות את הדירה. סעיף 8(א) רק רוצה לומר שאין פה דיירים מוגנים, שאם הוא גמר את חוזה השכירות שלו, הוא חייב לפנות. הוא לא יפנה, הוא ייענש קשות.

הבעיה היא אחרת, הרי הדבר הזה דינמי, מישהו גר שם 20 שנה, נפטר או עזב, ומי שנכנס לא הספיק אפילו לחיות חמש שנים, אבל כל תקופת ההשכרה לפי החוק, מאז שהבניין בנוי ועד תום 25 שנה. זאת אומרת, לחלופת הדיירים בתקופה הזאת אין תשובה.

זה פרוייקט של השכרה ל-25 שנה, בתום 20 שנה מתו 80% מהדיירים, נכנסו אנשים חדשים בחמש השנים האחרונות. מי שמחזיק את זה, זה חברת ביטוח או קופת פנסיה, מה הם עושים?

מאריכים?

ודאי, הם ימשיכו להחזיק את הפרוייקט, כי בשבילם זה נכס מניב, פטור ממס, הם מקבלים את ההטבות של פטור ממס-הכנסה, ומבחינתם זה יופי של דבר. בעולם הדבר קיים עשרות שנים, הפרוייקטים ממשיכים בהשכרה כל הזמן.

מאיר אלונים מביא דוגמה מכפר-סבא על 150 דירות. תלך לראות דירות להשכרה בארצות-הברית, באירופה, שיש שם מקבץ גדול מאוד, אלה לא מקרים סוציאליים שמשרד השיכון מקבץ אותם בבלוק אחד. אני זוכר את המלחמות בינינו בעניין הזה. יש שם אנשים רגילים לכל דבר, כמוני, כמוך. אני רוצה לגור בכפר-סבא, כי העבודה שלי שם, אני משכיר בית לעשר שנים.

אני רוצה לפתור את הדור ללא כתובת, דור הנוודים, ומטיבן של דירות מושכרות בשכירות חודשית, שעל-פי חוזה אפשר להעיף את הדייר ואפשר לא להעיף אותו, ואת זה צריך למנוע.

איך אני יכול למנוע זאת?

היא רוצה שהדיירים יהיו מוגנים.

אני לא מדברת עכשיו על כל נושא הדיור המוגן.

הרעיון הוא, שכירות ברצון לשוכר מרצון.

ללא הגבלת זמן?

לא, מצדי, הוא יכול לשכור ל-25 שנה.

אם כך, תכתוב את זה פה, כי כאן כתוב שזה מוגבל לחמש שנים.

אני מודה שאני לא מבין למה כתוב פה "חמש שנים", יכול להיות שצריך לתקן זאת.

כנראה, העתיקו את זה מהחוק הקיים.

דבר שני. גם בתקופה ששילמו 10% מס-הכנסה, הבעיה אצלנו, ואני לא מדברת על מקרים סוציאליים, שהיחס בין משכורת שמשולמת לאותן שכבות שעבורן אתה רוצה לבנות את הדירות האלה ובין שכר הדירה - - -

אני לא רוצה לבנות דירות עבור שכבה מסוימת, אני בונה את הדירות עבור כלל אזרחי ישראל. אדם שזקוק לתמיכה, לדעת משרד השיכון, הוא יפנה אותו לבניין X, הוא ישלם לו את רמת התמיכה שמשרד השיכון נותן. הוא לא חייב להיות מקרה סעד לצורך העניין, מקרה סוציאלי או עבריין. הוא אדם שאין לו אמצעים, עולה חדש שבא אתמול מרוסיה, אם חד-הורית, המדינה משלמת להם היום השתתפות בשכר דירה, הם עושים חוזים פרטיים, מתרוצצים מדירה לדירה, מחר הם לא צריכים את זה, הם באים לדירה מהסוג הזה, חותמת חוזה ל-20 שנה, כל עוד שהמדינה תומכת בה - ישלמו לה את שכר הדירה ישר לקבלן, נגמרה התמיכה שלהם - הם ישלמו.

יוכי יהלף

אף-על-פי-כן שכר הדירה כיום הוא כזה, שעבור דירות קטנות של שני חדרים משלמים משהו בין 400 דולר ל-600 דולר, וזה לא ישתנה הרבה.

ודאי זה ישתנה.

יוצאות לשוק עשרות דירות להשכרה, זה ישתנה.

אני רוצה לשמור על זכותה של הגברת יהל לדבר.

אני לא מאמינה שכאשר התשואה צריכה להיות בין 7% ל-8% שכר הדירה יכול להיות כזה שייוותר לאדם ממה לחיות אחרי שהוא ישלם שכר דירה.

תודה רבה לגברת יהל. אדוני, בבקשה.

דיברו כאן כולם על כך שבעולם, חברות ביטוח הן מגדולות המשקיעים בעניין, אבל כנראה שהיתה פה טעות טכנית, וחברות הביטוח לא נזכרות בהגדרה של בעל בניין כמי שיכול להשקיע.

מקובל עלי.

שר האוצר עומד לחתום על תקנות דרכי השקעה, שיגדילו את השיעור של הכספים שחברות ביטוח רשאיות להשקיע בנדל"ן מניב, ולכן אם נצרף לכאן את חברות הביטוח, זה משתלב ביחד.

אני בעד להכניס את כולם: קרנות פנסיה, חברות ביטוח וכן הלאה.

זה עדיין לא אומר שתשקיעו, זה רק אומר שיהיה חוק שיאפשר.

אנשי מס-הכנסה, מה אתם אומרים על הרעיון לפטור ממס?

אנחנו מתנגדים, כמובן, להצעת החוק הזאת.

למה כמובן? אומרים שזה בתמיכת ממשלה.

היתה התנגדות.

מי שעונה בשם הממשלה זה השר, לא את, והשר תמך.

החלטת ממשלה היא זו שקובעת לי, כפקיד, מה אני צריך לעשות. החלטת הממשלה נשארה בעינה. זה ששר השיכון הסכים אתך בהנהלת הקואליציה לגבי הצעת החוק, זה עדיין לא אומר ששונתה החלטת הממשלה.

חבר הכנסת שטרית, בדקנו בפרוטוקול, והשר לא ענה על ההצעה, כפי שקורה במקומותינו.

קודם כול, קיים פרק אחד בחוק לעידוד השקעות הון, שכוונתו לתת הטבות מס לצורך בנייה להשכרה, ובחוק לעידוד השקעות הון קיימים גם מנגנוני פיקוח, שלצערנו לא ראינו אותם בהצעת החוק הזאת, ולכן היא נראית לנו קצת תלושה, ולא ברור לנו כל כך איך מיישמים את הצעת החוק הזאת.

דבר נוסף, נעשתה פה השוואה למדינות אחרות. האוכלוסייה הזקוקה במדינת ישראל לדירות להשכרה, למשל, בהשוואה לארצות-הברית, היא אוכלוסייה הרבה יותר מצומצמת. במדינת ישראל המנטליות היא מיום שאתה הופך להיות זוג צעיר - - -

כי אין להם ברירה.

את יכולה לייצג את המינהל להכנסות המדינה, אבל את לא יכולה לייצג את המנטליות.

היא יכולה לייצג את המנטליות הישראלית.

המנטליות הזאת נבנית על בסיס השיטה שקיימת מ-1950, שלא נותנת שום ברירה אחרת. איפה המנטליות ואיפה המציאות?

אני יכולה ליצג מחקרים שנעשו במינהל הכנסות המדינה.

זה כמו להגיד שלפני 20 שנה שהמנטליות הישראלית היתה לנסוע באגד.

אתם חולקים על זה, אבל תנו לה לדבר.

אנחנו נבחרנו לשנות את המנטליות.

אני מצטערת שאני עוברת למחקר חדש, אבל חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרה לדירת מגורים), שמטרתו היתה לעודד הוצאה של מלאי דירות לשוק להשכרה, לפי המחקרים שלנו הוא לא עודד את הוצאת מלאי הדירות הנוספות להשכרה, מה שהוא כן עודד זה את האוכלוסייה היותר מבוססת, שהיא אוכלוסייה שיש לה בדרך כלל דירה שנייה או שלישית, שיכולה להוציא אותה להשכרה, ולא בהכרח שהשוכר הוא זה שנהנה מהעובדה שהמשכיר שלו פטור ממס על השכרת דירת המגורים.

ב-1990 היה, אם אני לא טועה, חצי מהמלאי הנוכחי, כשהיתה עלייה גדולה, ונתנו הפטור. הוכפל מספר הדירות בשוק. את כלכלנית, את רוצה להסביר לנו איך - - -

היא משפטנית.

איך יכול להיות שיש היצע פי שניים, וזה לא משפיע על המחירים? זה לא יאומן.

אולי היא לא צודקת, אבל נשמע אותה. ד"ר שטרן, אתה לא חייב להסכים אתה, אבל אתה חייב לתת לה אפשרות לדבר.

יש חובת היגיון בהצגת הדברים.

לא ראיתי בשום מכרז של נציבות שירות המדינה, שהפקיד חייב להיות הגיוני.

במכרז שלי, זה במקרה היה.

למה ממשלות ישראל לדורותיהן מאריכות את זה?

קודם כול, ברפורמה של ועדת בן-בסט, אנחנו מבקשים להוריד את זה - - -

שר האוצר הודיע בשבוע שעבר בכנסת בדיון על הרפורמה, שלא רק שהוא לא מוריד את התקרה, הוא מעלה את התקרה של הפטור.

זה שר האוצר, זה לא הפקידים שלו.

תנו לה לדבר, היא לא יכולה להגיד משפט.

אנחנו לא רוצים להעלות את התקרה. ועדת בן-בסט ביקשה להוריד את התקרה מ-7,000 שקל ל-3,000 שקל. בעקבות לחצים שונים הסכים שר האוצר להעלות את התקרה, שוועדת בן-בסט רצתה להוריד ל-3,000, ל-4,500, אבל עדיין מדובר על הורדה לעומת המצב הקיים.

חכי, זה רק בקריאה ראשונה. יש את ועדת הכספים בדרך.

מה שדיברנו עד עכשיו, ומה שהעלה כבודו, זו מתכונת שרצה בארצות-הברית, והיא בנויה במתכונת של "ריץ'", זה סוג של התאגדות שהבסיס שלה הוא בסיס נדל"ני, והמתכונת היא פחות או יותר אותו דבר, השכרת דירות למגורים, נכס מניב, וכל מה שעולה מזה. אלא ששכחו כל המכובדים פה לציין, שבמשך 20 שנה המתכונת הזאת בארצות-הברית לא פעלה, היא נכשלה. היא התחילה לקבל תאוצה, ואני לא יודע מה הסיבות, רק בעשור האחרון.

מה זאת אומרת לא פעלה? בארצות-הברית גרים אנשים עשרות שנים בשכירות.

האנשים גרים, אבל המתכונת לא פעלה.

מה מקור האינפורמציה הזאת?

אני יושב עם נציגים ממשרד השיכון.

אמריקנים?

לא עם נציגי משרד השיכון שלנו.

מה הם יודעים על מה שקורה בארצות-הברית?

הם יושבים עם נציגים ממשרד השיכון בארצות-הברית, ועלה הנושא של ה"ריץ", והאפשרות לעודד את זה בישראל, וזו פחות או יותר אותה מתכנות.

על המנטליות הישראלית ממונה מינהל הכנסות המדינה, ועל המנטליות האמריקנית ממונה משרד השיכון...

משרד השיכון שלנו לא יודע מה קורה בארץ, אז הוא יודע מה קורה בארצות-הברית?

רבותי, אתם מוכנים לתת לו להגיד משהו?

אני מנסה לומר שאותה מתכונת של הפיכת השכרת דירות לשוק מוסדי, לא מוסדי בהיבט של ממשלתי, אלא שוק מוסדי שגופים גדולים ייכנסו, אני לא בטוח שזאת המתכונת המצומצמת הנכונה לעשות אותה. אלא אולי צריך לשקול מבנה אחר או קונספט אחר, שבו נשקול את כל השיקולים, כמו שזה רץ בארצות-הברית, לא רק ההיבט של אותן הטבות שמצוינות כאן.

למה אני אומר את זה? כי אם אני לוקח את ההצעה הרלוונטית עכשיו ומשווה אותה לחוק עידוד השקעות הון לפרק השביעי, אם אני שם הטבה מול הטבה, אני רואה שבעצם ההטבות כיום בחוק עידוד השקעות הון הן יותר מאשר ההטבות שמציע מר שטרית. ההבדל היחיד בין השניים זה מס שבח. למס שבח יש גם את המכלול שלו, אם אתה רוצה לעודד השכרת דירות, אני לא בטוח שזאת המתכונת הנכונה.

אנחנו נלחמים בשן ועין על כל הנושא של דירות מגורים, פטור, כמו שאמרת, לחכות ארבע שנים, לא לחכות ארבע שנים, פתאום אנחנו רוצים לעודד בצורה של בנייה מסיבית להשכרה ולתת את הפטור אחרי 25 שנה. אולי הרעיון נכון, אבל הצורה שבה ניתן את ההטבות לא נכונה. גם מבחינה כלכלית, עד כמה שאני יודע, אם אתה נותן תשואה ארוכת טווח שהיא לא תשואה רווחית, וזה הציג הנציג מהתאחדות הקבלנים, היא לא תשואה ממש רווחית שמתח הרווחים הוא כל כך גבוה, אולי בכלל לא משתלם לאותו יזם לקבל את ה-7% האלה ולחכות 25 שנה למס שבח. מתי יהיה הפטור? הפטור יהיה רק כאשר אני אמכור את היחידה כיחידה גלובלית, ורק אם הצד השני - - -

זה לא 7%.

ההנחה היא, שאם מוכרים את זה לתאגיד אחר שממשיך להשכיר, יש פטור גם באותו שלב. ואחרי 25 שנה, הנטל להמשיך להשכיר לא קיים, אפשר למכור במכירה פרטית.

כולנו רוצים לעודד השכרה, גם אם אנחנו מאמצים חלקים או את מלוא ההצעה, אין שום סיבה בעולם, לא כלכלית, לא משפטית, לא כל סיבה אחרת, שחוק ירוץ במקביל לחוק אחר. אם כולנו טענו שחוק עידוד השקעות הון לא עובד, אז צריך לבדוק מה לא בסדר בחוק עידוד השקעות הון.

בחוק הזה, בסוף יהיה סעיף, שהחוק ההוא בטל.

זאת לא הבעיה. אם אתה אומר שפחת אתה נותן בין 5% ל-20%, אני קודם כול אומר שמכל בחינה שהיא, הוא יבחר ב-20%.

למה?

אם הוא פטור ממס, הפחת לא מעניין אותו.

אני יכול להביא תסריטים שליזם לא כדאי לקחת 20%, כדאי לו לקחת רק 5%.

אין תסריט כזה.

אני אראה לך. אתם ממציאים כלכלה חדשה, אני לא מבין אתכם. אני אומר לך שבשורה התחתונה, הנטו של האוצר בהכנסה כספית ממסים בבניין להשכרה, על-פי החוק שאני מציע, יהיה יותר גבוה ממה שהוא מקבל היום, כי היום לא בונים בכלל.

אלה לא החישובים של אגף כלכלה במינהל הכנסות המדינה.

יש לי ויכוחים עם אגף כלכלה לא אחת.

צריך לבחון את הנושא של חוק עידוד השקעות הון ומה הסיבות לכך שהוא לא עובד. אני רואה שהמתכונת המוצעת והמתכונת הקיימת היא אותה מתכונת, למעט הפטור ממס שבח. אם אנחנו מדברים על הנושא של כניסה של גופים מוסדיים גדולים, אז צריך באמת לשקול. משרד השיכון, אני לא יודע על מה הוא יושב במסקנה שלו, אבל באופן עקרוני אפשר לשקול, לא בדרך של הצעת חוק דומה, אלא לשקול מבנה שונה לגמרי לגבי עידוד כזה, וזה לא במסגרת כזאת.

אתם יודעים איזה מחסור יש בדיור, ואתם באים לכאן ומבקרים, ואין הצעות.

אנחנו לא ממשרד השיכון.

אפילו מהאוצר. לא שמעתי פתרון, רק ביקורת.

לאוכלוסיות מאוד נזקקות יש סיוע בשכר דירה.

שלא מאפשר להן פתרון, כי אין דירות להשכרה לטווח ארוך. ולכן הפתרון שמוצע היום, אני כבר לא מדבר על גובה הסבסוד.

הסיעה שלנו מאוד מזדהה עם התזות הבסיסיות של החוק. אני גם חושב שההטבות לא מספיקות וכן הלאה. אם הבנתי נכון את עמדת משרד האוצר, משרד האוצר מוכן לסייע לנו לשנות את המערכת הזאת ואת המתכונת, אפילו אם זה שייך לחוק עידוד השקעות הון, בנייה להשכרה, או במתכונת אחרת.

תביאו הצעות, אדרבה.

אני לא חושב שמאיר שטרית הוא פונדמנטליסט של הצעת החוק כפי שהיא, ולא מוכן לשנות.

אמרתי מראש ששום דבר הוא לא כזה ראה וקדש.

לכן משרד האוצר יכול להציע שורה נוספת של הטבות, שיאפשרו בנייה להשכרה.

מר לביא.

ביקשתי להביא דעה של מישהו אחר שלא נוכח כאן. החוק אינו נותן תשובה לשתי שאלות: הראשונה - יצירת סלאמס. כיוון שלסוחרים לא יהיה תמריץ לשמור את הבניין, מכיוון שאינם בעלים.

היום שר הפנים לא יוצר סלאמס?

השנייה - ברגע שאוכלוסייה חזקה מגלה שמתחילה להתרכז סביבה אוכלוסייה בעלת מדרג סוציאלי נמוך, היא זזה מהמקום, וערך הנכסים יורד.

למה אתה קובע את זה כמדרג סוציאלי נמוך?

כיוון שאותם אנשים, שעבורם רוצים את זה, בחלק מהמקרים, זה מדרג סוציאלי נמוך.

אני בפירוש אומר שזה לא כך.

כתוב בחוק שיש הפניה למקרים סוציאליים.

לא, כתוב ששר השיכון רשאי, להפנות דיירים לתמיכה, הם לא חייבים להיות מקרים סוציאליים.

אתה רוצה לתת לו שיעור פרטי בתוכן החוק? הוא אומר את דעתו.

מנקודת הראות של המטפלים בחוק התכנון והבנייה אצלנו, נתבקשתי להעיר שצריך למצוא מקום בחוק בו ייאמר "ובלבד שכל מבנה שייבנה למטרות השכרה, ייבנה על-פי הוראות כל דין".

יש ספק בכלל?

רבותי, אני במשך הרבה מאוד שנים הייתי חסיד גדול של דירות להשכרה וחשבתי שזה לא בסדר שבארץ משעבדים אנשים ברכישת דירות, משכנתה לכל החיים. אבל אני שיניתי את דעתי. מבחינה סוציאלית זה טוב שאנשים יהיו בעלי בתים, אפילו אם זה מחייב אותם למאמץ, ושיהיה מעמד בינוני גדול של אנשים שיש להם דירה בבעלותם.

המודל האמריקני שכולנו לפעמים מתרפקים עליו, של אנשים שכל ימיהם גרים בשכירות, ואם חלילה הם מאבדים את מקום העבודה, באותו יום הוא גם צריך לעוף מהבית, כי הוא כבר לא יכול לשלם את שכר הדירה והופך להומלס, זה לא בדיוק דבר שאני אוהב, למרות שאני לא שייך לסוציאליזם.

באופן עקרוני אני לא בטוח שהאידיאל הסוציאלי הוא לרצות מדינה שבה כולם גרים בשכירות. להפך, דווקא הדבר הנכון הוא לסייע ברכישה ולא לסייע בשכר דירה.

מעבר לזה, אנחנו צריכים גם להבין שיש לפעמים אנשים שלא רוצים לקנות דירה, או רוצים לשכור לתקופות ביניים, ואנחנו כן צריכים לאפשר שיהיו גם דירות להשכרה.

אצלנו התשואות בשכירות הן מאוד נמוכות, לא כדאי היום. כל הדירות האלה, למרות שמישהו בוכה שהוא משלם 700 דולר לחודש על דירת שני חדרים בתל-אביב, ואני בוכה שזה הרבה כסף, זה נכון לזוג צעיר, או אפילו לפעמים לחד-הורי שגר בדירה כזאת, אבל יחסית לתשואה של הדירה, זה כלום.

אני אגיד לכם משהו שאולי מבחינה מסוימת יפתיע: אני מתנגד לירידת מחירי מקרקעין, משום שהעובדה שלאדם יש דירת יחיד, שאם חלילה הוא צריך לעבור לבית אבות, או שהוא צריך לעזור למישהו, והוא יכול למכור אותה, ולממש אותה, והיא שווה, זה דבר חשוב. אנחנו לא רוצים היום לגרום לאנשים שהנכסים שלהם ירדו בערכם. במילים אחרות, אנחנו צריכים לעזור על-ידי מנגנונים של המדינה, גם לרכישת דירה וגם להשכרה.

עושים את זה בפועל.

אם התשואה היום נמוכה, והיא מגיע ל-2%-4%, והיא כנראה לא יכולה להגיע ליותר מזה, הדרך היחידה זה להפוך את הברוטו לנטו, להפוך את התשואה של ה-4%, כשהיא ברוטו, להכנסה נטו, שהופכת את זה אולי לכדאי, זו הדרך היחידה. אני לא רואה דרך אחרת.

זה קיים לגבי השכרת היחיד.

אני לא רואה הבחנה למה אדם אמיד, שיש לו דירה נוספת, ויש לו הכנסות במאיון העליון, על דירה נוספת שכר הדירה פטור ממס, ותאגיד שמשום מה השתגע, כך הוא רוצה, ללכת ולבנות 1,000 דירות, יהיה חייב, בהנחה שאנחנו מעוניינים שזה לא יהיה דבר ממוסה.

אני לא מאמין שהמינהל יקצה אדמות בזול, ואני לא מאמין שיורידו את חומרי הבנייה, ואני לא מאמין בכל הסיפורים האלה, הדבר היחיד שבא בחשבון זה למצוא תמריץ במסגרת מנגנון המס, שמעודד לעשות זאת.

מנגנון, כאמור, קיים כבר, אולי צריך לשפר אותו.

אתה מזכיר אחד שתכנן מטוס ובטיסת הבכורה המטוס התרסק. התכנון היה מצוין, כנראה המטוס לא ממריא. עובדה שהסיפור של הבניינים להשכרה, לפי החוק לעידוד השקעות הון, שחצי מהבניין מושכר, לא פועל. עובדה שבשנים האחרונות הוא כמעט ולא פועל. צריך גם להימנע מהמצב הזה של סלאמס, זאת אומרת, באיזה מקום הפטור ממס צריך להיות בנוי רק באותה מסגרת כשלבעל הנכס יש חובות תחזוקה, והתחזוקה עליו, כי ברור שהדיירים האלה לא יתחזקו, מי שזה לא רכוש שלו, לא יתחזק.

נוסיף סעיף שיבטיח את זה.

הייתי מצפה מכם, אנשי מינהל הכנסות המדינה, שתבואו אלינו עם הצעה משופרת, בהנחה שאתם חושבים שהרעיון לעודד בנייה להשכרה הוא נכון, איך אתם מעודדים במסגרת המסים את הפתרון הזה.

חבר הכנסת שטרית, חובתי לקרוא את הסעיפים, והיועצת המשפטית שלנו בהשתלמות. תמיר שאנן שהוא בחור נפלא, הוא ממלא מקום, וממילא לא נותר לנו זמן. אנחנו נקיים תוך זמן קצר ישיבה נוספת.

פעם רביעית שבחוק שלי אתה לא מגיע להצבעות. הסכמתי להיות פתוח לשמוע כל רעיון ולדון בכל רעיון. הרי מה הרעיון של הקריאה הראשונה, לבדוק אם הצעת החוק הגיונית, אז אין שום סיבה לא להביא את הצעת החוק לקריאה ראשונה.

חבר הכנסת שטרית, טוענים אחר כך טענות נושא חדש, ופרט לזה גם אתה רוצה לתקן חלק מהדברים, אתה לא רוצה חמש שנים, אתה רוצה 25 שנה. אני לא יודע אם אתה רוצה מאסר בפועל. אם אני לא אקבע תוך זמן קצר ישיבת המשך, תוכל לבוא אלי בטענה.

נקיים בקרוב הצעה נוספת, מינהל הכנסות המדינה יגידו מה הם מציעים לגבי פטור ממס על בנייה להשכרה, נקרא סעיף-סעיף, ונעביר את הצעת החוק לקריאה ראשונה.

אברהם פורז, תראה איזה דבר אבסורדי נוצר, הסקטור שאמור להשקיע את הכסף אומר לך שהוא תומך בזה, כל האחרים אומרים "זה לא ישתלם לכם". מה זה עניינכם? זה שוק פרטי, לאנשים יש כסף שהם מוכנים להשקיע.

אתה הצעת פחת, אני הצעתי יותר מזה, פטור לגמרי ממס.

אני מקבל את זה, כי אני מסכים אתך לגמרי שההטבות שמבקשים על קרקע הן לא ריאליות, המינהל לא יסכים, וזה תלוי במינהל.

אם יוציאו מכרזים לבנייה להשכרה?

לא צריך לתלות את זה במינהל.

החלטנו שהם יוציאו לתחנות דלק, 60 בשנה הראשונה, 120 בשנה השנייה, והתחנות קמו כפטריות אחר הגשם...

אני בעניין הזה בעמדה אחת עם אברהם פורז, נכון ללכת על הפטור לשכר דירה לתקופה של 25 שנה.

יש פטור מלא ממס שבח.

זה משפר את התשואה בצורה משמעותית.

אברהם פורז, העברתי לך נייר של תחשיב של מנכ"ל גמול שמראה מה התשואה במצב הקיים היום.

חבר הכנסת שטרית, אנחנו יכולים לעשות את החוק הזה כהוראת שעה לשלוש שנים, לראות בשלוש שנים לכמה פרוייקטים כאלה נכנסו אנשים - ברור שמי שנכנס יש לו הפטור - ולראות מה קורה.

שלוש שנים זה מעט מדי זמן, אפשר לעשות לחמש שנים ולראות.

רבותי, המשך יהיה בקרוב, אחרי שהגברת בנדלר תחזור. אני מודה לכם.

הישיבה ננעלה בשעה 13:05