פרוטוקולים/כלכלה/259



פרוטוקולים/כלכלה/259
ירושלים, י"ב ב אדר ב, תש"ס
19 במרץ, 2000

הכנסת החמש עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שני

פרוטוקול מס' 79
מישיבת ועדת הכלכלה
שהתקיימה ביום ב', ט"ו באדר א' התש"ס, 21 בפברואר 2000, בשעה 10:15

חברי הוועדה: היו"ר אברהם פורז
נחום לנגנטל

שרה צימרמן, מנהלת אגף נכסים ודיור, משרד הבינוי והשיכון
עו"ד יולי גלנטז, הלשכה המשפטית, משרד הבינוי והשיכון
עו"ד נועם פלקוביץ, הלשכה המשפטית, משרד הבינוי והשיכון
יצחק בקאל, אגף החשב הכללי, משרד האוצר
עו"ד צפורה ריקנטי, סגן היועץ המשפטי בפועל, מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד ישעיהו אתגר, יושב-ראש ועדת מוסדות ציבור, לשכת עורכי-הדין
עו"ד עמירם בן-יעקב, לשכת עורכי-הדין
עו"ד אברהם אלטאלף, יועץ לחברת עזריאל רגב פרוייקטים
עו"ד עזריאל רגב, לשעבר מנהל הפרוייקט הארצי, בנה ביתך

משה בוטון

לאה ורון

חבר המתרגמים בע"מ













ס ד ר ה י ו ם

הטלת חובה משכנת על עורכי-הדין


הטלת חובה משכנת על עורכי-הדין

אני מתכבד לפתוח את הישיבה השנייה של ועדת
הכלכלה והפעם אנחנו דנים בנושא שאני רוצה לברר אותו.

אני מציע שעורך-דין אתגר שפנה אלי יציג את הבעיה.

אדוני היושב-ראש, נדמה לי שלאור הכותרת של
הנושא, והייתי רוצה למקד את הנושא, הנושא באמת למעשה לא שייך לכאן. אני כמובן מכבדת את הבמה אבל הנושא הוא נושא משפטי. חברי עורך-דין אתגר לא מצא לנכון לצרף מכתב שלי שבמלוא הצניעות הוא מכתב ממצה ואני מפנה אותו. הנושא הוא נושא משפטי.

ועדת הכלכלה היא גוף שמופקד על מינהל
מקרקעי ישראל. פונים אלינו אזרחים בכל מיני נושאים ואנחנו מקיימים דיונים בכל מיני נושאים. גם עורכי-דין הם אזרחים, ואם מתבררת כאן בעיה, אז או שהפתרון הוא נכון או שהפתרון הוא לא נכון. אני לא חושב שבכל מקרה צריך לומר לפונה שאם זה לא טוב לו, שילך לבית-המשפט.

לא שלחתי לבית-משפט אלא הזמנתי לשיחה.

אני רוצה לשמוע את הבעיה, אני רוצה לשמוע מה
תשובתכם לבעיה כי אולי תשובתכם מניחה את הדעת ואולי היא לא מניחה את הדעת.

אני רוצה קודם כל להתייחס לדבר הראשון שהוא
רלוונטי. סגן היועץ המשפטי בפועל של מינהל מקרקעי ישראל העלתה שאלה ויש לי עליה תשובה פשוטה. ועדת הכלכלה נצטוותה על-ידי הכנסת בחוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 2) התש"ס2000-, תוך שלושה חודשים ממועד פרסומו של חוק שהתפרסם ביום ה4- בינואר 2000, להכין תקנות. מי שאמון על הכנת התקנות האלה היא ועדת הכלכלה.

להכין את התקנות.

כשהוועדה הזאת תתבקש לאשר את התקנות, יש
לזה נגיעה ישירה לנושא שאנחנו דנים בו היום ולכן חיוני שהדברים יהיו בפניה לקראת אותו דיון שאלמלא כן היא עלולה לטעות.

לגופו של עניין ואני אתחיל דווקא מהסוף. אני מוטרד מדבר אחד שממנו בעצם נובע הכל. אני מוטרד קודם כל לבריאות ולחיים שלי ושל אשתי וילדיי, והדבר השני, אני מוטרד לנזקים הנגרמים לציבור הרחב של המשתכנים. אני בכוונה שם את זה בסדר הזה כי אדם קרוב אצל עצמו. הבעיה העיקרית נובעת מכך שעובדי מדינה, שאנחנו מכבדים אותם וסומכים על שיקול דעתם, נותנים מסמכים בכתב בידי משתכנים שבהם כתוב כך: עורך-דין אתגר מסרב לחתום על התחייבות כלפי המדינה, אשר על כן אנחנו לא יכולים להיענות לבקשותיכם, וכל עוד הוא לא יחתום, לא ניענה. היות ומדובר באנשים קשיי יום, אנשים לחוצים, שיש להם בסך הכל דירה אחת שהיא כל רכושם, ולפעמים הם מגיעים למצב שהם יכולים למכור אותה כדי לממש את הזכויות בה והם יכולים אולי לקבל משכנתא, הם מפסידים את הכל כיוון שהמינהל מסרב לתת להם את האישור. ללא האישור של המינהל, לפי תנאי הפרוייקט שנקבעו על-ידי המינהל, לפי החוזה שנוסחו נקבע על-ידי המדינה, הם חייבים להביא קודם כל אישור של המינהל.

להביא לאן את האישור של המינהל?

להביא אלי. בלי האישור של המינהל אינני יכול
להכניס לתיק המשתכן שיירשם בבוא העת כחוכר של דירה, אינני יכול להכניס את החומר של הבקשה שלו להעברת זכויות כי כתוב במפורש שצריך להביא אישור של המינהל. הוא צריך להביא אישור של המינהל מטעמים מאוד פשוטים.

קודם כל, מדוע כתבו את זה בכלל בנוהל, בשיטה, בחוזים ובכל המקומות? חוק יסוד מקרקעי ישראל וחוק מקרקעי ישראל קבעו בצורה מפורשת שמינהל מקרקעי ישראל אמור לנהל את נכסי המדינה והוא אכן מנהל אותם מאז קיימים החוקים האלה ומימים ימימה עשה זאת. כשהגיע פרוייקט בנה דירתך לידי ביטוי, בשיטת בנה דירתך המינהל איננו מוכר קרקע לקבלן או לחברה משכנת. הוא מכר את הזכויות בקרקע לדירה למשתכן במישרין.

תסביר לי איך עובד בנה דירתך, כי אני לא כל כך
מכיר את השיטה.

שיטת בנה דירתך בעצם גובשה על-ידי מר עזריאל
רגב שנמצא כאן, לפי מיטב ידיעתי. מר עזריאל רגב עשה זאת בתחילה כסגן ראש עיריית יהוד והוא הצליח בעניין הזה. אז משרד הבינוי והשיכון – שמינהל מקרקעי ישראל היה באותה תקופה תחת אחריותו – פנה אליו ומינה אותו כמנהל של שיטת בנה דירתך, והשיטה איננה מסובכת וזה גם מעוגן בהחלטות יפות של מינהל מקרקעי ישראל.

השיטה אומרת שמינהל מקרקעי ישראל מאתר קרקע שלו, הקרקע הזאת נמצאת בתחומי רשות מקומית קיימת והיא מיועדת למטרות של בנייה רוויה של דירות למגורים בבתים משותפים. מינהל מקרקעי ישראל עושה הסכם משולש בין המינהל לבין משרד הבינוי והשיכון לבין הרשות המקומית, לפיו הרשות המקומית מקבלת על עצמה לעזור בעניין הזה בדרך כלל בעזרת החברה הכלכלית שלה. באמת כך זה נעשה בכל רחבי הארץ. אותה חברה כלכלית אמורה תמורת אחוז אחד ממחיר הקרקע – כאשר מחיר הקרקע בדרך כלל מהווה כעשרים אחוז ממחיר הדירה – לארגן את הצדדים הפורמליים של הפרוייקט. דהיינו, לשכור קודם כל מתכנן שיתכנן את הדירות, לארגן מכרז שבו ייבחר קבלן במחיר הכי זול שיבנה את הדירות על-פי אותן תוכניות, ושידע מראש שהוא אמור להתקשר עם המשתכנים על-פי נוסח חוזה מוכן מראש למטרה זו, ובאמת מר עזריאל רגב הכין מראש את הנוסח העקרוני עם ההתאמה לכל מקום על-פי אישורו, ולאחר שנעשתה הגרלה ונבחר הקבלן, עשו הרשמה למשתכנים לבנה דירתך, והמשתכנים האלה, ההרשמה שלהם, נעשתה בעזרת החברה הכלכלית העירונית בכל מקום. כל משתכן כזה נבחר על-ידי המינהל. ההגרלה נעשית בנוכחות המינהל, באחריות המינהל, לפי חוק חובת מכרזים רק באמצעות המינהל. זו הגרלה לפי החוק. המינהל שיתף בהגרלות האלה שלבים שלבים, קודם את בעלי הניקוד הכי גבוה, אחרי כן את בעלי הניקוד הפחות גבוה וכולי וכולי. באותם ימים המינהל היה כפוף לשר השיכון.

כתאגיד עצמאי.

מכל מקום, התוצאה הייתה מאוד פשוטה.
התוצאה הייתה שברגע שהמשתכנים זכו, הם באו לחתום על החוזים ובאותה הזדמנות הם חתמו על שני חוזים: חוזה אחד היו אמורים לחתום עם המינהל לקבלת מה שנקרא חוזה פיתוח, אופציה ברכישת הזכויות לחכירה בקרקע, וחוזה שני עם הקבלן המבצע שעתיד לתת את שירותי הבנייה.

כל אחד עשה חוזים כאלה?

כל אחד עשה שני חוזים נפרדים לגמרי.

החברה הכלכלית היא מחוץ לעסק. היא רק
מתווך.

שום זכויות בקרקע, לא לקבלן המבצע ולא
לחברה הכלכלית ולא לעירייה ואין חברה משכנת.
אני רוצה להדגיש עוד דבר אחד. למעלה משנה לפני שהתחילו בפרוייקטים האלה ביטלו את המעמד של חברה משכנת. כמו שיש קבלן רשום, היה מעמד של חברה משכנת, הם ביטלו אותה וזה לא קיים.

ברגע שהאנשים חתמו על החוזים, הם צריכים תוך תקופה קצובה מאוד – בדרך כלל כשלושים יום - להפקיד את כל הכסף למעט חמישה אחוז אותם הם מפקידים בסוף. הכסף מופקד מראש בשני חשבונות בנק של המשתכנים בלבד, יש ייפוי כוח לפתיחת החשבונות והוראות בלתי חוזרות מה לעשות עם הכסף. חשבון אחד נקרא חשבון המשתכנים בנייה, ממנו הכסף זורם רק לקבלן.

מי משחרר את הכסף לקבלן?

את הכסף לקבלן מאשרים שני מפקחים: מפקח
אחד מטעם הבנק המלווה, מי שמתמנה לצורך זה, ומפקח שני מטעם המשתכנים שממומן מהחשבון השני, חשבון ההוצאות. בחשבון ההוצאות מופקדים מראש כל הכספים שנועדו לכל ההוצאות האחרות וזה עם הוראות בלתי חוזרות. ברגע שהקבלן מגיע לשלב מסוים של הבנייה, משתחרר לו כסף באופן אוטומטי על-פי אישורים של שני המפקחים וזה זורם בצורה מסודרת. אם משתכן איננו עומד בהתחייבויותיו, באופן אוטומטי הוא חתום על ייפוי כוח, מחליפים אותו במשתכן הבא אחריו בתור, אבל כמעט ולא היו מקרים כאלה.

בסיכומו של דבר התוצאה הייתה כל כך טובה שהמחירים של דירות כאלה למשתכנים בדרך כלל היו זולות בין 25 ל35- אחוז - למשל בכפר סבא - מהמחיר של דירות רגילות. כתוצאה מביקורת של מבקרת המדינה על כך שהיו כמה בעלי ניקוד לא מתאים שהשתרבבו לתוך הזוכים והם משתתפים, הממשלה בישיבתה הראשונה, בתקופתו של מר נתניהו, ביטלה את הפרוייקט הזה. זה מבחינה היסטורית.

תנאי המכרז קובעים בין היתר דבר מאוד מעניין. מר תנורי ממינהל מקרקעי ישראל התנגד בזמנו לתת את השירות המסודר שיש לתת במקרה הזה להעברות יד שנייה ומישכונים עד לרישום בטאבו, ואלה דברים שמר עזריאל רגב יוכל להרחיב בהם.

בשלב הזה למשתכן יש חוזה פיתוח עם המינהל?

עוד לא. מה שקרה בפועל הוא דבר מאוד מוזר.
הרי היה צריך להיות חוזה פיתוח עם המינהל וחוזה עם הקבלן, אבל אם אני אקח דוגמה למשל בפתח-תקווה, שם ניבנו כ300- דירות, הדירות כבר גמורות, יש אפילו פרצלציה, אני יכול לרשום אותן בטאבו, אבל מינהל מקרקעי ישראל רק עכשיו נזכר להתחיל לשלוח להם חוזה פיתוח ולתת דיווחים למס שבח.

אני רוצה להבין. אם אני זכיתי בהגרלה, ממי אני
מקבל נייר על כך?

אתה אמור לבוא למשרד של החברה הכלכלית,
העירונית, שם אתה פוגש עורך-דין שמונה לצורך זה.

מה אני מקבל מבעלי הקרקע?

מבעלי הקרקע אתה אמור לקבל חוזה פיתוח או
הסכם פיתוח.

אתה אומר שלא נתנו.

בכל המקרים שאני מעורב בהם – ואני מעורב
בשמונה מקרים – אף פעם המינהל לא היה מוכן בזמן. למשל, באשדוד, 280 מקרים, היות והמינהל התקשה להפיק את החוזים, החברה הכלכלית שלחה שתי פקידות שלה לירושלים, ישבו שלושה חודשים, הפיקו את חוזה הפיתוח של המינהל במחשבים שלו, באו ובהתנדבות עשו את זה, אבל עשו את זה.

בגדול הבן-אדם בזמן הבנייה, אמורים להיות לו

האחד, הסכם פיתוח עם המינהל, והשני, הסכם עם החברה הקבלנית על הבנייה. עכשיו הוא רוצה להעביר את הזכויות.

מה קורה אם הוא רוצה להעביר את הזכויות. חוברת הפרויקט - חולקה וכל משתכן קיבל אותה בדרך כלל שבועיים-שלושה מראש, למד אותה, הכיר אותה – הוכנה באישורו של מר עזריאל רגב, אלא שהיה לנו דגם שהוא שלח לנו, אנחנו התאמנו את הדגם לכל מקום ומקום ובדגמים שאני אחראי עליהם אנחנו עשינו שיפור מהותי. השיפור המהותי זה לגבי עורך-הדין המטפל. בדגם שכתב מר עזריאל רגב כתוב שיהיה עורך-דין שיטפל. אנחנו כתבנו דבר יותר משוכלל. אנחנו כתבנו שמעצם הסכמתו לקבל את תפקידו, עורך-הדין מתחייב לרשום בטאבו. זאת אומרת, זה קורה ברגע שאני הסכמתי לקבל את האנשים שיחתמו בפניי.

מתי הם חותמים בפניך?

ברגע שהם זכו בהגרלה, הם צריכים לבוא לחתום
על ההסכם.

אם כן, נכנס כאן עוד שלב. כבר בשלב הזה יש
עורך-דין שמלווה את הפרוייקט.

מיד, כי אני מכין את המסמכים.

הוא האדם שאצלו חותמים על הסכמי הפיתוח
וגם על ההסכמים עם החברה הקבלנית.

נכון. הקבלנים היו אמורים לתת עורך-דין.

עורך-הדין המלווה אמור לקבל את שכרו
מהרוכש.

כן. הקבלן היה אמור לתת עורך-דין שיטפל
ברישום, אבל עורכי-הדין של הקבלנים סירבו כי הם אמרו שבשביל אחוז אחד ממחיר הקרקע – מחיר הקרקע זה בערך עשרים אחוז ממחיר הדירה – הם לא מוכנים לטפל בזה. אז אני כיועץ משפטי של הרבה חברות כלכליות עירוניות קיבלתי על עצמי לטפל בזה ואני עושה את זה בצורה מסודרת.

מי משלם לך?

אני אמור לקבל את הכסף, עבור הרישום, את
האחוז הזה, מחשבון המשתכנים הוצאות שגם בו יש הוראות בלתי חוזרות. יש מקומות שבהם זה קיים עד היום ויש מקומות שבהם זה כבר לא קיים.

אם רוצים להעביר זכות, מה עושים? אני מבין
שכאן היא הבעיה.

נכון.

זה שקנה במקום, הוא כבר נכנס לדירה והוא ידוע
שהוא יחד עם עוד 300 אלף ישראלים, יש לו דירה לא רשומה. אבל נניח הוא רוצה להעביר את הזכות שלו, מה קורה?

כתוב לו בדיוק מה לעשות. אלה שרוצים להעביר
את הזכות, צריכים להעביר לי - כעורך-דין המטפל שבבוא העת ארשום את הדירה בטאבו – את החומר של העברת הזכויות ואני אכניס את זה לתיק ובבוא העת אוכל לרשום את זה על שמו.

זה כולל ייפוי כוח בלתי חוזר.

זה כולל אישור המעיד כי מס השבח שולם, אישור
על צילום שעבודים, אישור על תשלום המסים לרשות, אישור המעיד על תשלום מס רכישה, אישור מינהל מקרקעי ישראל להעברת מכר יד שנייה, ואישור על תשלום יתרת שכר טרחה אם הייתה בזמנו, וייפוי כוח בלתי חוזר כמובן.

הכי חשוב מבחינתנו זה אישור מינהל מקרקעי ישראל להעברת מכר יד שנייה וזה מכמה סיבות. הסיבה הראשונה, כיוון שמי שמנהל את נכסי המדינה זה המינהל ובטאבו, אם יש טאבו, רשום המינהל כבעלים. הסיבה השנייה, כתוצאה מזה, אם יש עיקול, אם יש צו ירושה, זה רשום רק במינהל ואנחנו לא יודעים מזה. הסיבה השלישית, אני רוצה להזכיר שחלק נכבד מהמשתכנים האלה לא קנו את הקרקע במכירה המלא, חלק נכבד מהמשתכנים לא שילמו 91 אחוזים מערך הקרקע אלא בהתאם לזכאות שלהם שזה יכול להיות 51 אחוז או 11 אחוז. אם המינהל לא מפקח על האישור, הוא גם לא יכול לגבות את הכסף כי אם בן-אדם מוכר את דירתו לפני תום עשר שנים והוא קנה את הקרקע לא ב91- אחוז אלא ב51- אחוז או ב11- אחוז, הוא צריך להוסיף ולשלם למינהל הפרש. אלה היו התנאים.

איפה הבעיה? המינהל לא חותם להם על
אישורים?

קודם כל, המינהל תמיד נתן אישורים והוא גם
נתן התחייבויות לרישום משכנתה לבנק.

על מה אתה מתלונן עכשיו?

אני מתלונן על כך שבנקודה מסוימת המינהל אמר
שהוא לא יכול לתת אישורים והיפנה את האנשים לשני מקומות. בהפניות הראשונות הוא מפנה את האנשים וכותב להם כך: "הואיל ויחידת הדיור נמצאת במתחם בנה דירתך, איננו יכולים להיענות לבקשתך וזאת על-פי נוהלי משרדנו. על החברה המשכנת לשמש כחברה משכנת לכל דבר ועניין, אצלה יירשמו המשכנתאות. לידיעתך, החברה המשכנת באתר בה מצויה הדירה שבנדון הינה קבלן הבנייה".

רץ האיש לחברה והיא אומרת, אנחנו? משם הוא רץ לעירייה ששואלת, אנחנו? אין חברה משכנת. אז הם ראו שאין, אני פניתי והתלוננתי, ואז הם שלחו מכתב בנוסח חדש.

התוצאה הסופית היא שבעקבות הנוהל החדש הם כתבו שהמינהל מוכן לפנים משורת הדין לטפל בזה שנה אחת, בתנאי שאני אחתום על שתי התחייבויות: האחת לנהל את הבית, והשנייה לקיים ספר נכסים. אני נורא מצטער, היות שאני לא יכול לעשות את זה, באים אלי אנשים הביתה להכותני נפש עם מכתב שכתוב פה בחתימת המינהל.

אני מודה ומתוודה שהתוצאה היא שמאז חודש יוני 1999 חיי אינם חיים. אין יום שלא צרים על משרדי אנשים בעניין הזה, באים לביתי, ממררים את חיי והם צודקים כי יש להם מכתב ביד שכתוב על-ידי מדינת ישראל שבו כתוב במפורש שבגלל שעורך-דין אתגר לא מוכן לחתום, אנחנו לא יכולים לתת אישור. הוא מפסיד את הקונה, הוא נאלץ להפר את החוזה לרכישת דירה אחרת, הוא לא יכול למשכן את הדירה והכל בגלל התעמרותו של המינהל.

על מה רוצים שתחתום?

על התחייבות שאומרת שאני אנהל את הבית. אני
לא מוכן לנהל את הבית.

קודם תגיד מה הם רוצים ממך ואחר-כך תגיד מה
אתה רוצה.

הם רוצים שאני אחתום כך: "רישום צו הבית
המשותף ורישום זכויותיך בדירה", שאני אחתום למשתכן כביכול, "הינם בגדר חובותיי על-פי הסכם שנחתם עם המשתכן". נניח שזה בסדר וזה נכון. "עם זאת מינהל מקרקעי ישראל נאות לפנים משורת הדין – שזו חוצפה יתרה – לטפל בניהול הדירה הנ"ל לרבות מתן התחייבות לרישום משכנתא לרוכשים. אין בהסכמתו זו של המינהל כדי לגרוע מהתחייבויותי ומאחריותי באשר לרישום הבית כבית משותף, רישום זכויות המשתכנים בלשכת רשם המקרקעין, בין אם מדובר במשתכן ראשון מקורי, בין אם מדובר במשתכן חדש הבא בנעלי המשתכן המקורי".

אני נורא מצטער. אני לא יכול לעשות את זה אלא בכפוף לאישור המינהל שיבדוק אם הנכס לא עוכל, שיבדוק לא מושכן, שיבדוק אם אין צו ירושה, שיבדוק אם שולם לו כל הכסף שמגיע לו לפי החוק, ורק אם המינהל יאשר, אני אוכל. אני לא מוכן לחתום על זה משתי סיבות: אם אני חייב משהו, הרי שאני חתום עליו. אם אני לא חייב משהו, אז אני גם לא רוצה להיות חתום עליו. אם הם מחפשים פרייר שמוכן להתנדב למלא את מה שחוק מקרקעי ישראל מטיל עליהם, שימצאו פרייר אחר. אני לא מוכן לחתום על התחייבות שאינני חייב בה.

למעשה חברי הציג את הנושא ויש לי אפילו דוגמת
חוזה מסוג החוזים שבעצם החברות הקבלניות חתמו. אכן יש בפנינו שתי מערכות חוזים כאשר חוזה אחד הוא חוזה קבלן-משתכן, שזה חוזה לשירותי בנייה ושירותים נוספים המפורטים באותם חוזים. אני בדקתי דוגמאות של אותם חוזים ואכן יש שינויים כאלה או אחרים שהוכנסו בחוזים השונים, אבל כחוט השני בחוזה קבלן-משתכן עובר מה השירותים בעצם. אז יש דוגמאות חוזים למשל כמו ברעננה, שאני מבינה שעורך-דין אתגר לא מטפל בזה. כאן אני פותחת סוגריים ואומרת שבאמת למינהל אין שום שיח ושיג עם עורך-דין אתגר. יש כאן חוזה קבלן-משתכן. אני לא יודעת מי עורך-הדין.

הקבלן רוצה לבנות את הבניין אבל מעבר לזה
קיים הפן המשפטי.

אז הוא פונה לעורך-דין אתגר, מחר הוא פונה
לכבודו ומחרתיים אלי.

באופן בסיסי, בשלב הראשון יש שני חוזים: אחד
אתכם ואחד עם הקבלן. החוזה עם הקבלן אמור לכסות את הבנייה. הבנייה השלמה.

לא רק. יש את השירותים הנוספים. בחוזים של
קבלן-משתכן יש שירותים נוספים ואני גם פירטתי במכתב ששלחתי לעורך-דין אתגר. יש פרוייקטים שהוא אמור לעשות את הפרצלציה, לפעמים לבד, לפעמים עם המינהל, לפעמים עם משרד השיכון והבינוי. יש פרוייקטים שהוא צריך לעשות את הדיווח למס שבח.

בשלב הזה, של מי עורך הדין? את מי הוא מייצג?
עורך-הדין שמלווה את הפרוייקט, שהחתים אותם, מי הוא?

לשתי מערכות החוזים האלה קדם זה שבאו
המינהל, משרד הבינוי והשיכון והרשות המקומית וחתמו על זיכרון דברים, אמרו בואו נצא לדרך לפרוייקט הזה, פורסם מכרז, זכו הקבלנים, נחתמו החוזים. אני למעשה פורמלית אינני צד לשום התקשרות לחוזה הזה של משתכן-קבלן משום ששם יש שירותי בנייה, שירותי רישום זכויות וכולי.

זה נכון. של מי עורך-הדין?

של הקבלן.

מה פתאום? אני לא עורך-דין של שום קבלן.

מי הוא עורך-הדין שמלווה את הפרוייקט?

אלה נותני השירותים מטעם הקבלן שאין לי שום
קשר אתם. זו ההתקשרות היחידה שיש. אני עשיתי הסכם פיתוח עם קרקע, נקודה. הקבלן התקשר מול המשתכן, אמר שהוא ייתן לו שירותי בנייה, שהוא ייתן לו שירותים של רישום בטאבו וכולי.

במלים אחרות, חזרנו לחברה משכנת.

הם עבדו לפי נוהל שנוצר על-ידי משרד השיכון
בנוהל כתוב ש"הקבלן יבצע עד לגמר הבנייה את רישום הבית המשותף ורישום זכויות המשתכנים בלשכת רישום המקרקעין וזאת באמצעות עורך-דין שימונה על ידו למטרה זו. עלות הביצוע של הרישום תהיה אחוז מעלות שירותי הבנייה ותשולם ישירות לעורך-דין שימונה". עורך-הדין נלקח על-ידי הקבלן לצורך הרישום.

אם לא קורה כלום, הכל בסדר. מה קורה
כשבאמצע יש העברת זכויות?

חלק מאותם שירותים שכלולים בחוזה
קבלן-משתכן זה גם לטפל בהעברת זכויות של מה שנקרא יד שנייה. זאת אומרת, אני משתכן א' קיבלתי חזקה בדירה ואני רוצה להעביר למשתכן ב'. כתוב באותו חוזה שהוא צריך להביא אישור על תשלום מסים, אישור ממינהל מקרקעי ישראל, לבוא לקבלן או לחברה והקבלן – כתוב בחוזה – מקבל דמי טיפול בשביל זה והוא אמור לרשום באמת את הזכויות על-שם משתכן ב' ולהחתים אותו על ייפוי כוח בלתי חוזר ומאז הקבלן מחויב כלפי משתכן ב' לרשום אותו בטאבו.

לצורך הפעולה הזאת צריך אישור של המינהל?

צריך גם אישור של המינהל.

למה אתם לא נותנים את האישור?

אני מיד אגיע לזה, אבל חסר כאן קטע להבנה.
למעשה כפי שאני בעצם מראה, אין למינהל ככזה ולא למשרד הבינוי והשיכון שום קשר לחוזה קבלן-משתכן. אלא מה, בערך לפני כשנה – אני אגב חדשה בפרוייקט הזה כי אני חדשה בתפקיד כסגן וכשנכנסתי בדיוק נפלתי על הפרוייקט הזה ובחודשיים שאני בירושלים, בזה אני מטפלת - התעוררו בעיות של כל מיני משתכנים עם בעיות של התחייבויות למשכנתא, ואז האנשים באו והתלוננו גם בפני משרד הבינוי והשיכון וגם בפני המינהל ואמרו שיש להם כנראה קושי מבחינת הבנקים לקבל התחייבויות למשכנתה כי בחלק מאותם חוזים משתכן-קבלן יש מחויבות של הקבלנים לחתום על התחייבות למשכנתה כלפי בנק.

אין כדבר הזה. אפילו לא אחד.

יש דוגמאות של חוזים שיש.
כאן אני נכנסת לא בפן המשפטי שכאמור אין לי התקשרות אבל אני מדינה והמינהל מהרגע הראשון ראה מחויבות. בא משתכן שבאמת הדירה הזאת היא כל עולמו והוא נתקע. היה ברור שאנחנו צריכים להירתם. ואכן, עוד באפריל 1999 ישבה הנהלת המינהל.

בעקבות תלונתי למבקר המדינה.

יכול להיות. אם כן, תרמת לנושא. ישבנו באפריל
1999 ואמרנו שלמרות שבעצם לכאורה כשקוראים את החוזה קבלן-משתכן אני לא מחפשת כותרת של משתכן, חברה משכנת או ניהול, אבל ברור שטיפול מאוד מאוד מסיבי על הראשון בטאבו, הוא הולך על הקבלן הזה. לכן המינהל אמר שלמרות הדבר הזה, אני מבין, יש בעיה של משתכנים, אני המינהל אקח עלי ואני אתן התחייבויות למשכנתה.

האם בהתחלה נתתם התחייבויות למשכנתה
לכולם?

עובדתית חסרה לי כאן מנהלת המחלקה כי היא
בחו"ל. אני לא יודעת.

הרי נתתם לכולם התחייבויות למשכנתה מהרגע
הראשון. למה הפסקתם? יושבת כאן נציגות משרד השיכון והיא תגיד לך שאתם נתתם התחייבויות למשכנתה מהרגע הראשון.

התחייבות למשכנתה חייבת להינתן רק על-ידכם
כי ממילא הקבלן הזה שהוא קבלן ביצוע, ההתחייבות שלו לרישום משכנתה, אין לה שום ערך.

יש חוזים ששם כן הקבלן לקח עליו לתת את
ההתחייבויות.

אבל הוא לא יכול לספק את הסחורה. בשלב
הסופי של הרישום בטאבו, אתם בתור בעל הקרקע, נניח שאני אתן אישור למישהו שאני ארשום לו משכנתה, אבל אם אין לי זכות, אז מה?

זו טענה לגיטימית, אבל אני אומרת שהיו
התחייבויות של קבלנים.

לכן זה שאתם נתתם התחייבות לרישום
המשכנתה היא בדין כי אתם בעלי הזכות.

אני מוכנה לראות את זה כדין ואני לא נתפסת
למלים.

אני מניח שגם הבנק לא היה מסכים לקבל
התחייבות של קבלן ביצוע.

הבנק הסכים. הבנק כן קיבל. לפי הדיווחים שיש
לי, הבנק קיבל.

את הבנק לא מעניין מי הבעלים. את הבנק מעניין
מי ירשום בית משותף.

אם אני חברה שבסך הכל כל מה שעשיתי בניתי
בניין ואין לי זכות בקרקע, אין לי חוזה פיתוח, אין לי כלום, על סמך מה אני מתחייב לרשום משכנתה? איזה ערך משפטי יש לזה? יש לזה ערך טכני אולי, שאני אתעסק עם זה, אבל מהותית אין לי זכות.

כמי שמטפל בכמה חברות משכנות, אנחנו עושים
את זה ועשינו את זה גם עם עזריאל רגב בפרוייקטים פרטיים, מעין בנה דירתך פרטי, וזה בדיוק מה שניסינו לתפור כאן, את השילוב בין הקבלן המבצע כקבלן המבצע שיכול ועושה את הטיפול של רישום הבית המשותף בשלב הסופי, והוא כמי שרושם את הבית המשותף כי בגדול את הבנק מעניין מי ירשום בית משותף.

אם הבנק נותן, אז לדעתי הבנק לא אחראי כי מה
יקרה אם הקבלן הזה יפשוט את הרגל? מי ירשום את המשכנתה?

אז משלבים בין שני הדברים ונותנים התחייבות
לרישום משכנתה גם של המינהל וגם של הקבלן המבצע. המינהל לא יעשה צעד אחד קטן לקראת רישום הבית המשותף.

יש כאן שני דברים שונים. המינהל נותן מבחינת
הזכות המהותית. האחר נותן מבחינת הביצוע הטכני של הדבר, שהוא יבוצע.

נכון, וזה השילוב.

לו הייתי יועץ משפטי של בנק, הייתי אומר שכל עוד אתה מקבל התחייבות, שתהיה רק ממישהו
שאין לו זכות בקרקע.

הם קיבלו מהמינהל.

לכן מתנהל הרישום בשני מקומות.

אני מסכימה עם אדוני משפטית. אנחנו אמרנו את
זה כי המינהל באפריל 1999 אמר שהוא ייתן התחייבויות למשכנתה.

רק לשנה אם עורך-דין אתגר יחתום.

פורמלית אנחנו לא היינו צד לשום התקשרות,
ואדוני כמשפטן יבין את זה בוודאי.

למה? יש שלכם התקשרות עם כל אחד מהדיירים.

יש לי התקשרות ובהסכם הפיתוח כתוב שאני אתן
לו התחייבות על-סמך הסכם פיתוח, וכשהוא יגמור לבנות, הוא יהיה זכאי לחוזה חכירה ועוד לא הגענו לשלב הזה.

המינהל אמר שהוא אכן ייתן התחייבות למשכנתה, אבל אני רוצה להיות בטוח שאכן באמת יבוצע הרישום על-ידי החברות. לכן במכתב די לקוני במכתב שחברי הקריא, פנה המינהל – מדובר אדוני ב5,000- יחידות דיור וכפי שהוסבר לי חברי קשור בדרך זו או אחרת לכ500- דירות ואולי קצת יותר - כמשפטנים אפשר לקרוא לזה אישרור מחויבות קיימת. זאת המחויבות בחוזה והמינהל אמר: דע לך שאתה תרשום, אתה תתחייב כלפי שתרשום את הדירות האלה כפי שבאמת כאן הקריאו. "רישום מצב הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה, הינם בין יתר חובותיי על-פי הסכם שנחתם". אין מחלוקת שהם התחייבו לרשום. המינהל נאות לפנים משורת הדין לטפל בניהול הדירה הנ"ל לרבות מתן התחייבות לרישום משכנתה לרוכשים. אנחנו אמרנו שנעשה זאת. "אין בהסכמתנו זאת – המינהל חוזר על עצמו, כמו שעורכי-דין אוהבים לעשות, לחזור פעמיים - כדי לגרוע מההתחייבויות והאחריות באשר לרישום המבנה, רישום הזכויות בין שזה משתכן ראשון ובין משתכן אחר".

כנראה מיוני 1999 ועד עצם היום הזה יוצאים מכתבים שאם יש מקום להתערבות של כבוד הוועדה הזאת וכבודו, זה באמת לסגנון המשתלח. כשאני פעם ראשונה קראתי את המכתב של עורך-דין אתגר למנהל המינהל אבי דרכסלר, איזו השתלחות חסרת רסן, אני הרגשתי שהדם יורד לי מהפנים. היו ביטויים כמו הסתה, שלטון טוטליטורי, מחשבות אפלות, רדיפה, התעשרות שלא כדין. צלצלתי אל עורך-דין אתגר, כתבתי לו מכתב ובמקום זה הוא בא ומביא את לשכת עורכי-הדין.

מה איכפת לכם אם בסופו של דבר נניח שהקבלן
והחברה שהתחייבו כלפי הדייר להעביר לו את הדירה בטאבו לא ימלאו את חלקם? שהדיירים יתבעו אותם. מה זה עניינכם?

כמדינה איכפת לי. אני הפניתי את הדיירים,
אמרתי להם שאם אתגר לא רוצה לטפל בהעברת הדירה, שיתבעו אותו, שיתבעו את החברה. בכל-זאת, מאחר שאני מינהל נותנת התחייבות למשכנתה ואומרת לבנק שכאשר תירשם זכות החכירה, תירשם המשכנתה, אז יש לי גם מחויבות. אני יודעת שבמערכת יחסים כמו שיש לי עם כמה חברות קבלניות, אז אני רוצה לוודא שזה יירשם.

אתם נתתם ייפוי כוח בלתי חוזר למישהו בשלב
הזה? כל עוד לא תשימו את הבוהן שלכם, אין שום העברה, ואתם לא תשימו את הבוהן עד שלא תוודאו.

לא שמעתי מדוע אם אני נותנת התחייבות לרישום
משכנתא, כמו שאנחנו מוכנים להסכים פה שזה כן כדין, מדוע אני לא יכולה – כמו שקיבלתי מ4,500- אחרים – לקבל? אלה הפרוייקטים היחידים מפני שעורך-דין אתגר לא מוכן לחתום. כולם חתמו על הניירות ואין לנו בעיות עם שום פרוייקט מעבר לפרוייקטים של אותן חברות שקשורות בדרך זו או אחרת לעורך-דין אתגר.

כתבתי לו בינואר וביקשתי לשבת אתי, ללבן את הנושא, אמרתי שאם הבעיה היא "לפנים משורת הדין", נמחק את המלים ונלך קדימה. אז מצלצלים אלי כל יום עורכי-דין, ומצלצלים למשרד השיכון.

מה הבעיה במלים האלה שיש התחייבות לרשום?

הם מוכנים למלא את ההתחייבות שלהם רק
במשך שנה, דהיינו עד יולי 2000. זה כתוב בנוהל החדש. זה רק לשנה.

מה יהיה בתום השנה?

באותם חוזים של משתכן-קבלן התחייבו לעשות
פרצלציה ולמעשה יש שם התחייבות לרשום עד סיום הבנייה בתים משותפים., בכל מקום באותם חוזים כתוב לרשום מיד. אמרנו שבאותם מקרים שיש פרצלציה, אם בחוזה ביניכם עם הקבלנים כתוב מיד, תוך שנה זה מאוד סביר. בחוזים אחרים שכתוב תוך 18 חודש, אז תוך 18 חודשים.

אז הם שולחים את האדם אלי וכותבים לו מכתב
שהיות שעורך-דין אתגר לא עושה, תכו אותו. את זה אני לא מוכן לקבל. ניהול בתים הוא מחוץ לתפקידי על-פי כללי לשכת עורכי-הדין ואינני מוסמך לנהל בתים. בנוהל כתוב לנהל את הנכס.

בכתב ההתחייבות שלך זה לא כתוב.

להפך, אנחנו מנהלים. ביקשנו שהקבלן יאשר
ואתה לא רוצה.

זה אתם רוצים שהוא יכתוב לכל אחד מהדיירים?

כן.

זה מכתב כללי שאנחנו שלחנו.

אני לא מוכן לכתוב את זה לאף דייר. מה שאני
מחויב בחוזה – אני מחויב, מה שאיננו מחויב – אינני מוכן להוסיף על כך.

זה מכתב שמיועד לנו כשאנחנו נותנים
התחייבויות.

למי מיועד המכתב הזה?

זה מכתב לדיירים, אבל יש מכתב אחר.

אין מכתב אחר. רק על זה אני נדרש לחתום.

אם זה נשלח על-ידי המינהל לדיירים, איפה כתוב
כאן על ניהול הנכס?

על זה אני אמור לחתום. נספח א'. אני נדרש לנהל
את הנכס וזו חוצפה ממדרגה ראשונה.

המשתכן צריך להביא את המכתב הזה.

מי חותם על המכתב הזה?

עורך-הדין והקבלן.

אל המשתכן?

כן.

ברוב הפרוייקטים הקבלן כבר לא קיים. הוא כבר
נעלם.

הקבלן קיים. אולי אצלך הוא לא קיים.

אנחנו הצענו להם נוסח חתום.

איפה הנוסח שרצו שתחתום עליו?

"לפני משורת הדין", על-פי חוק יסוד הם חייבים
לנהל את נכסי המדינה עד לקץ הימים. כל עוד זה בבעלות המדינה, הם חייבים לנהל את הנכסים.

אני חושב שאנחנו יכולים להגיע כאן לפתרון
הבעיה.

מעל במה זו אני מזמינה את עורך-דין אתגר אלי.

אני אסכים לכל פתרון, אבל צריך לקחת בחשבון

אף חברת פיתוח לא מוכנה לתת לי ביטוח על התחייבות לרישום משכנתה, אף חברת ביטוח לא מוכנה לבטח אותי, אני לא קבלן, אני לא מוכר קרקעות, ובוודאי לא בשביל המחיר המגוחך שנקבע פה.

אתה חבר הלשכה?

כן ונמצא כאן נציג הלשכה.

ויתרת על הביטוח?

הביטוח לא כולל ולא יכול לכלול. בדקתי. הביטוח
איננו יכול לכלול כיסוי להתחייבות שלי לרישום. אני לא קבלן, לא קיבלתי זיקה קניינית בקרקע. יתרה מזאת, משרד הבינוי והשיכון משלם למינהל מקרקעי ישראל לפי אותו נוהל למעלה מאלף שקלים על כל יחידת דיור כדי שירשום את זה והוא לא עושה זאת. שיעשו בדיוק כמו שהם עושים בבנה ביתך. כל הווילות של בנה ביתך הם רושמים, אבל אלה הם אנשים אחרים. לגבי המשתכנים המסכנים, הם לא עושים. לגבי כל הווילות הם רושמים העברות ביניים ולגבי כל הווילות הם רושמים מישכונים בלי יוצא מן הכלל כי כל הווילות של בני ביתך בכל הארץ זה קרקע שהמינהל מכר במישרין לאדם כדי שיבנה לעצמו בית. עד שזה נרשם בטאבו, המינהל מקיים בשבילו ספר נכסים וכל הדבר הזה נעשה כתירוץ על-מנת שבעוד כמה חודשים יבואו אליכם לכאן ויבקש מכם שתאשרו להם אגרה מיוחדת על-פי התקנות החדשות לניהול ספר נכסים.

התקנות החדשות אומרות שהם ינהלו את אותו ספר נכסים שהם צריכים אבל יוכלו לקבל אגרה בשביל זה, כפרס על כך שהם עוד לא עשו פרצלציה. זה כל הסיפור.

אנחנו ניפגש כי אני באמת מטפלת בתקנות.

אתם כמינהל חתמתם עם המשתכן והמשתכן
חתם עם הקבלן. אתם לא צד להסכם בין המשתכן לקבלן. מצד שני אתם רוצים לוודא שיהיה רישום. האינטרס של הרישום הוא גם אינטרס של המשתכן, גם בלי אכיפה שלכם. אגב, יותר שלו משלכם כי מבחינתכם אם המשתכן יושב באוויר, יש לו בעיה. יש לך אינטרס כמדינה, אבל אתם לא יכולים להיכנס למערכת חוזית בין הקבלן למשתכן.

אבל אני נכנסת, כי אני לוקחת עלי לנהל מה שלא
היה בהסכם שלי. אם אני כבר נכנסת, אני מבקשת שתאשרר לי.

את בלאו הכי נתת התחייבויות לכל הבנקים.

אני אסביר לך מה לא בסדר בזה. נניח אני
עורך-דין ואני לקחת על עצמי פרוייקט באמצעות קבלן. הוא לא רוצה לקחת על עצמו שום התחייבות נוספת.

זאת לא התחייבות נוספת.

את יודעת מה זה חוזה לטובת צד ג'. אם יש חוזה
לטובת צד ג', חוזה בין הדייר לקבלן הבונה ואתם חושבים שהקבלן לא מבצע את עבודתו, אם אתם חושבים שזה חוזה לטובת דייר, אתם יכולים לתבוע בתור חוזה לטובת הדיירים.

אני לא מחפשת לתבוע.
למה ביקשנו את המכתב הזה שאין בו שום רבותה למחויבות החוזית וגם הסברתי שאני בעצם אומרת – וזאת לא התחייבות חדשה – שמא מישהו יפרש שאני התחלתי עכשיו לנהל התחייבויות.

תכתבי שאין בזה כדי לשחרר את החברה או את
עורך-הדין שלה מכל מחויבות וכולי.

אני לא אומרת שזה בלתי אפשרי, אבל מדוע
ההתעקשות הזאת?

עם כל הכבוד, הגברת ריקנטי לא מכירה את
הנושא. אני מוכרח להוסיף דבר אלמנטרי. הפרוייקט לא היה יוצא לדרך אלמלא המינהל היה מתחייב ישירות לגבי כל משתכן לתת שיעבוד על הדירה שלו, והוא נתן, והוא גם נתן אישורים להעברת זכויות. עד שיום אחד בא מר דרכסלר ואמר שהוא לא רוצה, והוא דיבר בפרהסיה לפני העיתונות ואמר שזה שירות ללא תשלום והוא לא מוכן להמשיך בו. הוא כן ממשיך בו כרגע לגבי וילות של בנה ביתך. אותי מעניין דבר פשוט, שלא יכתבו למשתכנים דבר אחד, שלא יכתבו להם שבגלל שעורך-דין אתגר לא רוצה לחתום, לכן אנחנו, המינהל, לא מוכנים לתת התחייבות. זו הרי חוצפה ממדרגה ראשונה. אני לא תופס. בגלל שלא מתחשק לכם אתם לא נותנים התחייבות ולא בגלל שאני לא רוצה לחתום. בגלל שאתם המצאתם נוהל כזה.

אני חושב שחובתו של מינהל מקרקעי ישראל לתת
אישור לצורך ההעברות האלה. תאמרו בהסכם בצורה הכי מפורשת שאין באישור הזה כדי לפטור את החברה הקבלנית שבונה או את עורך-הדין מטעמה במחויבות שלהם שלקחו על עצמם בהסכם לגבי רישום הזכויות.

מקובל עלי.

אל תהיו אפוטרופסים מעבר לזה. אם הדייר
ייפגע, שיתבע. אתם הרי לא צד להסכם הזה. אתם היום רוצים לקחת אפוטרופסות על הסכם שאתם לא צד לו.

אנחנו לא רוצים. אנחנו לקחנו.

אין צורך. עם בעיית המשכנתא הרי אין לכם
בעיה, לגבי העניין הזה של המחויבות של הקבלן ושל עורך-הדין שלו כלפי הדייר בהסכם, והרי יש הסכם, אתם לא צריכים להיות האפוטרופוס להסכם הזה. תכתבו שאין באישור שלכם כדי לפגוע בזכות הזאת. נקודה. מעבר לזה אני חושב שאתם מסתבכים כאן. אתם רוצים שהוא יתחייב, הוא לא רוצה להתחייב, הוא חושב שאין לו ביטוח. אני חושב שאין צורך בזה. מישהו ממשרד הבינוי חושב אחרת? לא.

אני מציע שתשנו את הנוסח ואם בכל-זאת תתעורר בעיה, אני אהיה מוכן לעזור.

זה מקובל עלי. אני אפילו מוכן להצהיר
לפרוטוקול שבכל הפרוייקטים שאני מעורב בנוסח שאנחנו הכנסנו בהסכם, אנחנו מחויבים באופן אוטומטי כעורכי-דין כלפי המשתכנים, ויתרה מזאת, המינהל, על-ידי זה שייתן את האישורים, יוכל לבדוק אם מגיע לו כסף, יוכל לבדוק אם יש עיקול.

המשתכנים הם אנשים מבוגרים, הם חתמו
הסכם, לא עם המינהל. המינהל איננו אפוטרופוס של ההסכם בין המשתכן לבין הקבלן. היה וההסכם הזה יופר, יש בתי-משפט, יש עורכי-דין ואני לא חושב שאתם צריכים להיכנס מעבר לזה.

אני מודה לכם. תודה רבה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:15