ישיבת ועדה של הכנסת ה-14 מתאריך 26/03/1997

הצעת חוק המכר (תיקון - אי הכללת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר), התשנ"ז - 1996, (של חה"כ מאיר שטרית)

פרוטוקול

 
הכנסת הארבע-עשרה

מושב שני



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 90

מישיבת ועדת הכלכלי;

יום רביעי. י"ז באדר בי התשנ"ז (26.03.97). שעה 00;08

נכחו; חברי הוועדה; אלי גולדשמידט - היו"ר

נסים דהן

אברהם פורז

מאיר שטרית

מוזמנים; שאול צמחי - אגף תקציבים במשרד האוצר

זכריה קורוליק - לשכת עורכי הדין

אליעזר שטיינלאוף - לשכת עורכי הדין

אריאלה רבדל - מנכ"ל המועצה לצרכנות

עו"ד רבקה בן יששכר - לשכת עורכי הדין

עו"ד אלכסנדר רון - משרד המשפטים

י ועץ משפטי; אתי בנדלר

מנהלת הוועדה; לאה ורון
קצר נ י ת
יפעת שפרכר

סדר-היום; הצעת חוק המכר (תיקון - אי הכללת רכיב ההוצאות

המשפטיות במחיר), התשנ"ז - 1996, (של חה"כ מאיר

שטרית)



הצעת חוק המכר (תיקון - אי הכללת רכיב

ההוצאות המשפטיות במחיר), התשנ"ז - 1996,

(של חה"כ מאיר שטרית)
היו"ר אלי גולדשמידט
אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה. הנושא על סדר היום הוא הצעת הוק

המכר (תיקון - אי הכללת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר), התשנ"ז - 1996, (של

חה"כ מאיר שטרית). זו הכנה לקריאה ראשונה.

מאיר שטרית;

הצעת החוק הנוכחית רוצה לתת פתרון למצב הנוכחי, שהוא מצב חמור ביותר.

במצב הנוכחי דיירים חותמים על הסכמים עם עורכי דין בזמן הטיפול בקרקע. ההסכמים

נעשים על ידי כך שהעותרים מטפלים בכל הצד רומשפטי של הפרויקט. תמורת הטיפול שלו

בפרויקט עורך הדין מטיל את הזכות על הקבלן לחתום על חוזה המכירה עם כל הדיירים

שקונים דירה בבניין. דיירים בלית ברירה נאלצים ללכת לחתום חוזה אצל עורך דין

כאשר הם קונים דירה, כאשר כולם יודעים שהחוזה הוא חד צדדי. החד צדדיות של

החוזים חיא לרעתו של הדייר. עצם העובדה שזה חד צדדי, זה בעצם מייצג את

האנטרסים של הקבלן. זאת פרשה נפרדת שצריכה להיות מטופלת בנפרד.

הדייר נדרש לשלם בין אחוז לאחוז וחצי מערך הדירה כאשר הוא קונה דירה,

אחוז או אחוז וחצי מערך הדירה, כאשר מדברים על דירה עממית. אם הדירה עולה 150

אלף דולר, אז זה יוצא בערך 3000 ,2000 דולר, שזה זול יחסית. זאת תופעה שאין לה

שום הצדקה. מה עורך דין נדרש לעשות תמורת הכסף הזה? הוא בעצם צריך להכין את

ההוזה הסטנדרטי כדי להשתמש בו הרבה פעמים כאשר קונים הרבה דירות, הוא גם נדרש

להעביר את הזכויות על שם המשתכן בבוא הזמן בטאבו. הלכתי לבדוק כמה עולה לרשום

דירה בטאבו, וגיליתי שזה עולה 215 שקל לרישום דירה כולל טיפול מהתחלה עד הסוף.

מדוע צריך זוג צעיר, שנלחם על אגורה אחרונה שלו, לשלם לעורך דין עשרות

אלפי שקלים כדי לרשום את הדירה שלו בטאבו? הרבה יותר חמור הוא, שאחרי שעורכי

הדין עשו את החוזה הם בהחלט לא מייצגים את האנטרס של הזוג הצעיר. אם הזוג

הצעיר רוצה ייצוג משל עצמו הוא צריך לקחת עורך דין פרטי משלו ולשלם לו כסף

נוסף.

כאשר הזוג כבר שילם את הכסף והדירה כבר נרשמה על שמו בחוזה מסתבר שהרבה

מאוד עורכי דין והרבה מאוד חברות לא מעבירות את הזכויות של הצעירים בטאבו, וכל

זאת נעשה בכוונה. דירות ופרויקטים שנקנו לפני הרבה מאוד שנים עדין לא רשומות

בטאבו, וזאת מכיוון שכתוב שאם הזוג ימכור את הדירה שלו ליד שנייה הוא יצטרך

לשלם עוד חצי אחוז דמי טיפול לעורך דין כדי שיעביר את זה לטאבו. העורכי דין

מהזיקים את החוזים ולא רושמים את הזכויות בטאבו, תוך גרימת נזק גדול לבעלי

הדירות במשך שנים על שנים, שמא אם האדם ירצה למכור את הדירה ליד שנייה.

אתי בנדלר;

מדובר במקרקעין מוסדרים שניתן היה לכאורה לרשום אותם ולהסדיר את הרישום?
מאיר שטרית
בוודאי. לכן בין הקריאה הראשונה לשנייה אני רוצה להוסיף סעיף לחוק הזה,

שיטיל סנקציות על עורך דין שיכול לרשום את הדירה בטאבו והוא איננו רושם אותה.
אברהם פורז
איך לדעתך החוק הזה עומד במבחן חוק יסוד חופש העיסוק?

היו"ר אלי גולדשמידט;

אתה טוען שההוצאות המשפטיות הן שכר טרחת עורך דין בגין רישום וניהול

רשימת בעלי הזכויות, רישום זכויותיהם, רישום בית משותף שינוי או תיקון, למעט

שכר טרחת עורך דין בגין עצם ייצוג המוכר בעיסקה. איפה שכר הטירחה בגין החוזה?

למה הוא לא נכלל במסגרת ההגדרה של הוצאות משפטיות, הרי על זה אתה בעיקר מדבר?

מאיר שטרית;
בסעיף בי כתוב
"בכפוף לאמור בכל דין. לא יהיה מוכר רשאי לדרוש מקונה

השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על חמש מאות ש"ח בצירוף מע"מ בגין כל

דירה".
היו"ר אלי גולדשמידט
צריך לתקן את העניין לשכר הטירחה בגין החוזה.
מאיר שיטרית
הרעיון הוא שזה יהיה המחיר המקסימאלי שאפשר לגבות על המכירה. לפי דעתי

אין שום סתירה לחוק יסוד חופש העיסוק. אני לא אוסר על אף אחד לעשות דבר, כל

אחד יעשה מה שהוא רוצה. יש הרבה מאוד מוצרים בארץ שמפוקחים. זה לא מונופול אלא

זה קרטל.
אברהם פורז
י ש הבדל בחוק יסוד חופש העיסוק. טוענים שהיה חוק אחר.
מאיר שיטרית
זה לא פוגע בחוק יסוד חופש העיסוק. במה אני פוגע? האם אני מונע ממישהו

לעסוק בעריכת די ן?
אברהם פורז
זה קשור לחוזים. אתה מגביל לו את השכר.
מאיר שיטרית
אני יכול להביא לדוגמה גורמים אחרים שמפוקחים על ידי המדינה בהיותם קרטל.

זה קרטל. עורכי הדין מתנהגים בעניין הזה כמו קרטל.
אברהם פורז
זה צריך לללכת להגבלים עסקיים, אם זה קרטל אז זה לא חוקי.
מאיר שיטרית
בעניין הזה יש משהו שהוא לא הגון בעיני והוא כל ההוצאות המשפטיות של

טיפול בפרויקט. אני לא אומר שלא מגיע לעורכי הדין שכר טירחה, להיפך אם מגיע



להם אז אני בעד שהם יקבלו, אבל הכתובת לשכר הטירחה שלהם היא לא הזוגות

הצעירים. הם לא הכתובת לגבייה של שכר טירהת עורכי הדין, ואת שכר טירהתו של

הקבלן שהם גם צריכים לשלם לעורך הדין. מבהינתי קבלן יכול להעלות את מחיר הדירה

כמה שהוא רוצה, ושהוא ישלם את שכר הטירהה לעורך דין. אני רוצה לראות אם יהיה

אדם שיסכים לשלם אחוז וחצי או שני אחוז מערך הפרויקט לעורך דין על שכר טירחתו.

אז תהיה תחרות בשוק. לאכוף על הזוג הצעיר לשלם מעבר למחיר הדירה שכר קבוע כדי

לממן את הוצאות שכר טירחה של עורך דין זהו שוד לאור היום.
זכריה קורוליק
חבר הכנסת שטרית אמר נכון, שהקבלן מטיל את כל העבודה שעורך הדין עשה

עבורו על הקונה. הקבלן מטיל על הקונה את כל המיסים שהוא משלם, את דרגות

הבנייה, את כל המחיר של הרצפות וגם את עלות עורך הדין. זה ברור לגמרי שזה נמצא

בתוך העלויות של הדירה. עורך הדין של הקבלן לא מיצג את הקונה, אסור לו לייצג

את הקונה וזה לפי ההוראות האתיות של לישכת עורכי הדין. כתוב בכל חוזה של רכישת

דירה מקבלן, שהקונה יודע שעורך הדין של הקבלן לא מיצג אותו, ושהוא רשאי להיות

מיוצג על ידי עורך דין מטעמו.
היו"ר אלי גולדשמידט
הוא לא מיצג אותו לשם הכנת החוזה, אבל הוא כן מיצג אותו לעניין רישום

הבעלות.

זכריה קורוליק;

יש הבדל בהגדרה. עורך הדין מקבל את עבודת הרישום מהקבלן. הוא מיצג את

הקבלן, והוא מבצע את העבודה עבור הקבלן. אכן בשלב הרישום יש לקונה גם חובת

נאמנות מהקבלן. זאת חובת נאמנות, זה לא ייצוג פרופר כמו במצב שבו לקוח משלם

לעורך הדין כסף. במצב הזה ברור לגמרי שבסיכומו של דבר הלקוח ישלם את מלוא

העלויות של הקבלן, ובתוכן גם את שכר טירחת העורך דין, בין בצורה ישירה שיגידו

אתה משלם עבור הוצאות משפטיות ובין בצורה עקיפה שיעלו את מחיר הדירה. הקבלנים

לא אוהבים להעלות את מחירי הדירות, הם אוהבים להציג מחיר ,Xואחר כך אם אפשר

לשים כל מיני דברים בצד.

אם קונים דירה במאה אלף שקל, עבור חיבור השמל משלמים בנפרד, עבור מס

הרכוש של הקבלן משלמים בנפרד וכו'. יש פה כל מיני טריקים, אבל יש העמסה של

מלוא עלויות הקבלן על מהיר הדירה. המודה פה משתנה, והיא משתנה גם מאיזור

לאיזור וגם לגבי גודל הפרויקט.
אברהם פורז
אתה לא ציינת כמה עולה אם במקרה אתה רוצה להוסיף עוד שקע נוסף.

זכריה קורוליק;

מגיע לעורך הדין כסף בקנייה הראשונה כי הוא מלווה פרויקט מהתחלה ועד

הסוף. לדוגמה קבלן שרוצה לבנות בסך הכל שמונה או עשר דירות, אז קודם כל יש כמה

משאים ומתנים עד שהוא מוצא את המגרש. עורך הדין לא מקבל על זה כסף או כן מקבל

על זה כסף. זה במסגרת העלויות המשפטיות של הקבלן. המגרש הזה, או שהוא מגרש

שרשום בטאבו כמגרש וניתן לעשות עליו את כל פעולות הרישום בלי בעיה מיוחדת, או

שזה מגרש שדורש פעולות מיוחדות וחלוקה. אם המגרש דורש פעולות יחוד וחלוקה, הוא

דורש גם פעולות של תכנון. כל הדברים האלה נעשים לפני שהקבלן מקבל היתר בנייה.

P.
היו"ר אלי גולדשמידט
הוא מקבל על זה כסף.

זכריה קורוליק;

אם הקבלן יבנה באותו זמן ויכניס כמה שקעי חשמל, אז אצלו בוילה השקע חשמל

יעלה 10 שקלים והעלות של שקע השמל בדירה של זוגות צעירים תהיה 40 דולר. השאלה

היא ממתי עורך הדין מקבל את הכסף שמגיע לו. לעורך הדין יש את החוזים, פעולות

הרישום, הדיווחים לשילטונות חמס, ואת כל האישורים שצריכים להביא לצורך הרישום.

יש אישור לבית כבית משותף על מנת שכל דירה תהיה יחידה נפרדת, ורישום הדיירים

כרוכשים. זהו המצב הפשוט ביותר.

הבעיה העקרית שמטרידה את חבר הכנסת מאיר שטרית היא בעיה של חברות משכנות.

הבעיה של הברות משכנות היא שיש היום הרבה מאוד דירות שאינן רשומות בטאבו.

המינהל עושה מבצעים לצורך רישום הדירה בטאבו. המבצעים האלה מדברים על עשרות,

אלפי או אפילו מאות אלפי דירות. במצב הזה מתי שקונה מעוניין לרכוש דירה שאינה

רשומה בטאבו, מי נהל מקרקעי ישראל יש לו את ההמצאה של חברה משכנת. חברה משכנת

פועלת כמשרד טאבו. ברוב החברות המשכנות העבודה נעשית במסגרת החברה ולא על ידי

עורכי דין חיצוניים. יש מעט מאוד משרדים של עורכי דין שמטפלים בחברות משכנות,

ואז מדובר בחברות משכנות קטנות, ובהרבה מאוד פעמים אלו חברות שאינן קיימות.

בהרבה מאוד מקרים עורך הדין נאלץ לנהל את הרישום על מנת שהקונה האחרון בסופו

של דבר יהיה יכול להרשם מתי שהוא.

בדרום תל אביב מי שצריך לעשות את עבודת הפרצלציה זה חברת חלמיש. בדרום תל

אביב בונות חברות שהן אינן חברות משכנות. חלק מהקרקע בדרום תל אביב שייך

למינהל, וחלקה קרקע פרטית. המינהל נותן לרשות את הזכויות במינהל, אבל הוא דורש

מהחברות שיקיימו רישום גם אצלן, מפני שהמינהל לא בנוי כדי לשלוט בכל העברות.

מצד אחד יש את חלמיש שהיא הגורם הבעיתי כי היא זאת שלא עשתה את העבודה, מצד

שני יש את המינהל שלא רוצה לסבך את עצמו ברישומים, ובאמצע יושב איזה שהוא קבלן

שמכריחים אותו להיות איזה חברה משכנת ועוד לפעול כחברה משכנת, גם אם אין לו מה

שנדרש מחברה משכנת.

לעורך דין יש אחריות ערכית. אם אני מקבל 500 שקלים מזוג צעיר שקנה דירה,

אני אהיה אחראי עד לרישום בטאבו שאכן הזכויות נרשמו בטאבו. אם יש לי רק העברה

אחת אז זה בסדר, אבל מה קורה אם יש לי כמה העברות? בדרך כלל עורכי דין אחרים

קשורים בחוזה. קבלן לא רשם 20 שנה בית מסיבות אלה ואחרות, בדרך כלל זו לא

רשלנות של עורך דין, בדרך כלל זה בעיות אחרות. אם זו רשלנית של עורך דין, אז

יגישו תלונות והלישכה תטפל בהן. הלישכה גרמה לאישומים מאוד מהירים מתי שהיה

צורך בהם.
אברהם פורז
אתה לא מתייחס לחוק, אתה מדבר באופן כללי מאוד.

זכריה קורוליק;

מדובר בעלויות משפטיות עבור העבודה שעורך הדין עושה לקבלן.

מאיר שטרית;

אין לי על זה ויכוח.
זכריה קורוליק
התשלום תמיד ניתן לקבלן ולא ניתן לעורך הדין.

אברהם פורז;

אם הקבלן יש לו עלויות, שיחביא אותם בפנים. הוא יכול אפילו להרהיק לכת

ולא לשלם לך הוצאות משפטיות. למה שהקבלן לא יעלה את מהיר הדירה באלף דולר או

באלפיים וישלם לעורך הדין? הכל יכול להיות סמוי לעין בלי שאף אחד צריך לדעת.

זכריה קורוליק;

באותו רגע שמישהו כותב בהוק 500 שקל, אז כולם יבואו ויגידו שהעלויות

המשפטיות הן 500 שקל.
אברהם פורז
נניח שיהיה כתוב שהקבלן לא יהיה רשאי לדרוש מהקונה יותר מ500 שקל הוצאות.

אם הקבלן רוצה, שיעלה את מחיר הדירה בכמה שהוא רוצה.

זכריה קורוליק;

באותו רגע שיש חוק כזה אז אני כלקוח שקונה דירה הולך לבית משפט ומכריח את

הקבלן להוכיח לי שבמסגרת מחיר הדירה אין הוצאות משפטיות.

אברהם פורז;

למשל קניתי מכונית, יכול להיות שיש הוצאות משפטיות ליבואן הרכב אבל אף

פעם לא חייבו אותי בנפרד לשאת בהוצאות המשפטיות של יבואן הרכב, למה זה לא יכול

להיות גם לגבי הדירה?

זכריה קורוליק;

אם אדוני אומר לא יחייב בנפרד, אין ויכוח. אתה אמרת שהקבלן לא יחייב את

הלקוח בהוצאות משפטיות. באותו רגע שהמשפט הוא כמו שאתה אומר, אז הקבלן לא יכול

לחייב אותו בהוצאות משפטיות. הוא לא יכול להחביא הוצאות משפטיות במחיר הדירה.

היו"ר אלי גולדשמידט;

יש להוסיף את המילה בנפרד. לא יכול להיות שבנוסח החוק יתפרש שהקבלן סופג

את ההוצאות המשפטיות ולא מטיל אותם על הלקוח. את זח נסדיר. מה פסול בכך שכאשר

אתה קונה דירה אותם תנאים יהיו גם על מכונית? יש לה מחיר, ובמסגרת של הטיפול

אתה הולך לעורך דין של הקבלן על מנת לחתום אצלו, ואם אתה רוצה לקחת עורך דין

משלך שייצג אותך מולו אתה יכול,
זכריה קורוליק
תוציא חוק שאומר שמחיר הדירה תמיד כולל הכל. זאת אומרת אל תשים את שכר

טירחת עורך דין בצד כאילו שזה משהו נלווה. תוציא חוק שאומר שקבלן נותן רק מחיר

אחד.

אברהם פורז;

נניח שגם חיבור חחשמל בפנים וגם חיבור הגז. יש מחיר של דירה מוכנה לשימוש



ויש צורך רק מפתחות.
זכריה קורוליק
אין לי בעיה עם זה, שאדוני יחוקק את זר;. אדוני יקבע מחיר אחד לכל, אבל לא

להפריד את שכר טירחת עורך הדין מכל הדברים האחרים.

בנוגע לחוזה הראשון, אין לי ספק שחבר הכנסת אברהם פורז צודק וזה בניגוד

לחוק יסוד חופש העיסוק. החוק הזה הוא לא טוב.
אתי בנדלר
מדוע זה פוגע?

היו"ר אלי גולדשמידט;

אם יש פגיעה כזו היא לא נכללת במסגרת העמידה במגרש.

זכריה קורוליק;

אני חושב שזה לתכלית ראויה לבוא ולהכתיב למישהו כמה כסף הוא יקבל עבור

דבר זה או אחר. הפגיעה היא שאדוני דורש ממני לבצע עבודה לפי תעריף שאדוני

קובע.
היו"ר אלי גולדשמידט
אתה לא עושה את זה בכללי לישכת עורכי הדין שלך?
זכריה קורוליק
מישהו בא ומכתיב התערבות ביחסים חוזיים בין שני צדדים.
היו"ר אלי גולדשמידט
התערבות ביחסים חוזיים זח כאשר הנחת היסוד של היחסים החוזיים מושתתים על

כל הצדדים. כאן יש מערכת שנמצאת אצל כל הקבלנים בכל הדירות החדשות, שבה הקונה

מובל אל עורך הדין של הקבלן ומוצג לפני חוזה שהוא דומה מקבלן לקבלן.
זכריה קורוליק
זה לא מדוייק. אם זה היה מדוייק היינו מוצפים בתביעות של גורמים אחידים.

יש להפריד בין קבלנים קטנים לקבלנים שבונים במאסה של אלפי דירות. קבלן קטן

ישנה את החוזה שלו לפי דרישות של עורך דין שמייצג את הרוכש בלי שום בעיה בתנאי

שזה לא פוגע בX דברים.
מאיר שטרית
אי; עורך דין של הקונה. זוג צעיר לא יכול להרשות לעצמו לקחת עוד עורך

דין.
זכריה קורוליק
שזוג צעיר ימצא את הדרך לקחת עורך דין. מה זאת אומרת זוג צעיר לא מסוגל

לקחת עורך דין? אני לא יכול לייצג שני צדדים. יש לי ניגוד אנטרסים.
היו"ר אלי גולדשמידט
אתה טוען שיש פה התערבות בחופש החוזים, אני לא מבין איפה ההתערבות בחופש

החוזים שעה שאין בו חופש חוזים אמיתי? הרי אתה מחטיא את זה. זה שהלקוח יכול

לבקש שינוי כזה או אחר בגוף החוזה נניח שזה נכון, אבל עצם התהליך שמוכתב לו.

זכריה קורוליק;

בדרך כלל לא חותמים אצל עורך הדין אלא במשרדי המכירות. רוב העיסקאות של

הדירות נעשות בלי עורכי דין.
היו"ר אלי גולדשמידט
הרי הוכתב לו מראש. אם אתה מדבר על חופש חוזים, מוכתב לו גם כמה הוא צריך

לשלם. גם על זה הוא לא יכול להתמקח.

מאיר שטרית;

חותמים אצל העורך דין לא אצל הקבלן. אף אחד לא חותם אצל הקבלן.

היו"ר אלי גולדשמידט;

יש ויש. יש חופש חוזים. הלקוח יוכל להתווכח על גובה שכר הטירחה של עורך

הדין?

זכריה קורוליק;

בדיוק כמו שהלקוח יכול להתווכח על מחיר הדירה.

אריאלה הבדל;

הוא לא יכול להתווכח.

זכריה קורוליק;

ההוצאות המשפטיות משולמות לקבלן, הם לא משולמות לעורך הדין.

אברהם פורז;

אבל כולם יודעים לאן זה הולך.

מאיר שטרית;

לא נכון. יש לי קבלות מעורכי דין.

זכריה קורוליק;

תשלח את הקבלות האלה ללישכה ועורכי דין יועמדו לדין כי זה ניגוד אנטרסים.

זה בניגוד להוראות ועדת האתיקה של הלישכה. נהוג מזה הרבה מאוד שנים שמתי שלקוח

בא עם עורך דין ורושם הוצאות משפטיות בחוזה בסדר גודל של אחוז וחצי ומעלה,

מורידים לו את אותו רבע אחוז שקבוע בכללים של הלישכה מהכסף שהוא משלם לקבלן.

חבר הכנסת מאיר שטרית בא ואומר שהוא רוצה לחסוך לקונה מלקחת עורך דין, לא



סביר. לא רק הוא רוצה לקבוע שכר טירחת עורך דין אלא הוא רוצה לקבוע שעורך הדין

של הקבלן חייב בחובות נאמנות בניגוד לחוק.

היו"ר אלי גולדשמידט;

אנחנו מצויים בשוק של הרבה מאוד עסקאות. בהרבה מאוד עסקאות אתה מיוצג,

הצד השני מיוצג, מקיימים משא ומתן. בעיסקה של קנייה ומכירה יש מי שקונה ומי

שמוכר ותמיד יש ויכוחים על המחיר. אף פעם לא מתקיים מצב, למעט בשוק של הדירות,

שבסוף העיסקה אומר המוכר לקונה תשלם את שכר טירחת עורך הדין. זה קיים רק כאשר

מתקיימים משפטים ופשרות במשפטים, צד אחד משלם לצד השני את שכר טירחתו, אבל

ביום יום השוטף זה לא קיים, והנה בשוק הדירות זה קיים, מה הייחוד של שוק

הדירות?

אולי מנגנון חשוק יהיה יותר יעיל אם הקבלן יספוג את ההוצאות המשפטיות.

ברגע שהקבלן יעלה את מחיר הדירה הוא יתמקה עם עורך הדין, או ששכר הטירחה של

עורך הדין יהיה יותר נמוך, אולי תהיה חלוקה שהוא יספוג משהו, עורך הדין יספוג

משהו והזוג הצעיר ישלם קצת פחות. מנגנון השוק יהיה קצת יותר משוכלל. מדוע

מנגנון היחוד דווקא בדירות?

יש הרבה מאוד עסקאות שבהן מעורבים עורכי הדין משני הצדדים. למה כאן זה

באופן כזה?

זכריה קורוליק;

זה עניין הסטורי. ההסטוריה נולדה מזה ששילטונות המס לא היו מטילים מס

רכישה על שכר טירחת עורך הדין, אלא היו מטילים את מס הרכישה רק על מחיר דירה.

אז עורכי דין חכמים הציעו להפריד את הנושא הזה.
אברהם פורז
זה לא הסטורי, אלא זה חוק חדש יחסית, פעם היתה אגרה בטאבו.
זכריה קורוליק
אנחנו מדברים משנת 1974.
אברהם פורז
חהסדר הזה של עורך הדין עם הקבלן זה משנות החמישים.
זכריה קורוליק
ברגע שתכתוב בחוק 500 שקל אתה הכתבת משהו.
היו"ר אלי גולדשמידט
אם נכתוב הוצאות משפטיות, אתה מוכן לשקול את זה?
מאיר שטרית
אני מוכן לשקול את זה רק בין הקריאה הראשונה לשנייה.
אריאלה הבדל
הרישום בטאבו, שאליו מתייחס התיקון, כולל את כל ההוצאות המשפטיות של

הדירה עבור הקבלן. הרבה חברות דורשות גבייה נפרדת עבור התשלום בטאבו. אני

מכירה הרבה מאוד חוזים של קבלנים שתבעו מהרוכש לקראת מועד הרישום, וזה כתוב

בחוזה, לשלם כך וכך בשביל הרישום.

זכריה קורוליק;

זה אגרות, זה לא שכר טירחת עורך דין.

אריאלה רבדל;

זה שכר טירחת עורך דין, וזה כתוב כשכר טירחת עורך דין. האגרות מתוך זה,

הן אחוז מאוד מזערי. הם צריכים לשלם את זה בנפרד. האחוז וחצי הוא ידוע אבל הוא

הריצפה. יש חברות שדורשות שני אחוז ויש חברות שדורשות שנים וחצי אחוז, זה תלוי

במשא ומתן. כרגע כולם עומדים על אחוז וחצי בגלל שהשוק נמצא בשפל. כאשר השוק

פרח, דרשו שניים ואפילו שניים וחצי אחוז.

כל הנושא הזה שייך לא רק לזוגות צעירים שרוכשים דירה אלא לכל אחד שרוכש

דירה. חופש העיסוק הוא של הקבלן לא של עורך הדין, משום שאני רוכשת את הדירה

מהקבלן ולא מעורך הדין. צודק חבר הכנסת מאיר שטרית שאומר תנו לשוק לקבוע את

המחיר, ושבפנים התקזזו העלויות כלפי מטה וכלפי מעלה. כאשר השוק היה בפריחה

נכנסו העלויות בתוך הדירה. עכשיו אולי מחירי הדירה הולכים להיות משהו ראלי,

שזה כולל שכר טירחה ואת כל הדברים האחרים. צודק חבר הכנסת אברהם פורז שהוסיף

הערות כגון כמה עולה לך שקע וקיר וכו'. כל מי שרוכש דירה ורוצה להתחבר לגז

צריך לשלם פעמים, פעם אחת לקבלן עבור הכנת תשתית וחיבור לגז, ופעם השנייה

לחברת הגז עבור אותו דבר בדיוק. כלומר שהוא משלם את זה תמיד כפול. המחיר של

העורכי דין בכלל לא צריך להופיע במחיר.
שאול צמח
מדובר על פיקוח על מחירים. פיקוח על מחיר הוא מוצדק כמכשיר וכאמצעי

במקרה שיש איזה שהוא מונופול, וגם אז פיקוח על המחירים הוא רק אחד מן האמצעים

לא האמצעי היחידי. פה לא מדובר על מונופול לכן אין שום טיעון שזה מונופול.
מאיר שטרית
זה לא מונופול זה קרטל.
אברהם פורז
אם זה קרטל אז זה צריך להיות בהגבלים עסקיים.
מאיר שטרית
אתה מעלה את מחיר הדירות באחוז וחצי סתם? זה לא מחיר כלכלי? אחוז וחצי

העלאת מחירי הדירות מעלה לך את המדד פחות בנקודה, חמש מאות מיליון דולר החוב

הפנימי, זאת כלכלה?
שאול צמח
אם נכנסים למחיר העלויות, אז אפשר לחשב במחיר הדירה עוד הרבה דברים. אני

מניח שמחיר הדירה נקבע בהתאם לגמישות הביקוש בשוק, ובתוך זה נכללות כל



העלויות, להערכתי גם חלק משכר טירחת עורכי הדין, במצב של היום, עם כל התחרות

בין עורכי הדין, הכסף חוזר גם לקבלנים. לא כל מה שאנשים משלמים מגיע בסופו של

דבר לעורך הדין, לקבוע מחיר מקסימום במקרה הזה הוא לא מוצדק מנסיבות העניין

מבחינה כלכלית.

יש בעיה עם החברות המשכנות. יש בעיה לממשלה להתמודד עם חברות שמחזיקות את

הרישום אצלן ולא רושמות אותו.
היו"ר אלי גולדשמידט
זה לא כלול בהצעת החוק.

רון אלכסנדר;

זאת היתה הצעת חוק שגרמה למשרד המשפטים לקיים ישיבות הרבה מעבר למקובל

בהצעות חוק פרטיות. המערכת שאני מייצג מתנגדת להצעת החוק בצורתה הנוכחית. חוק

שבא וקובע סכום X עבור שירות לא מקובל עלינו. זה לא ראוי והוא פרובלמטי מבחינת

חופש החוזים וחופש העיסוק.

הערכה שלנו היא שעם כל הבעיתיות, המחיר הוא הרבה פחות קיצוני ממה שהוא

נראה. מכלול השירותים שמקבל הקבלן ובצדק מעמיס על מחיר הדירה כולל את רכישת

הקרקע, חוזים עם קבלני משנה, רישום הבית המשותף ועוד הרבה מאוד מרכיבים. יש

בעיה מבחינת האוצר מנקודת מבט המקרו. ברגע שחם מעלים אפילו באחוז את מחירי

הדירה אז יש בעיתיות. משרד המשפטים הוא לא אדון לעצמו.

היו"ר אלי גולדשמידט;

בלישכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחישוב מדד המחירים לצרכן, לוקחים את מחיר

הדירה בלי עלות שכר טירחת עורך הדין?

שאול צמח;

זה לפי מס רכוש.
אברהם פורז
אם המחיר הוא תמיד אחוז וחצי, אז מחיר הדירה עולה בצורה אוטומטית.

רון אלכסנדר;

בנקודה הזאת אני לא בא עם נקודה חד משמעית.

היו"ר אלי גולדשמידט;

אתם מתנגדים לנוסח חזה. כאשר יהיה מדובר בביטול ההגבלה של ה500 שקל אז

אתה תרצה פסיקה,
רון אלכסנדר
את עיקר העלויות האלה, בסכומים שקרובים לאלה, להערכתינו הלקוח יצטרך

לשלם. יתכן שבתיקון על פי ההצעה שנידונה פה יהיה אפשר להפחית הרבה פחות מאשר

באחוז וחצי.
אליעזר שטיינלאוף
אני מעריך את הגישה של האוצר ומשרד המשפטים, הם נתנו גישה עניינית ואני

מצטרף אליהם.
אברהם פורז
אני מתנגד להצעת החוק של הבר הכנסת מאיר שטרית מסיבה אהת פשוטה, זה לא

עניינו של המחוקק להתערב בנושאים חוזיים פתוחים בין אנשים חופשיים. לפי דעתי

פה לא מדובר על מונופול ולא על קרטל, וכאשר אדם קונה דירה מה שמעניין אותו

בסופו של דבר זו התוצאה הסופית. אדם יודע שבחברה קבלנית בסך הכל יעלה לו

לדוגמה 100 אלף דולר ובמקום אחר יעלה לו 99 אלף דולר. כל הסיפור הזה הוא בסך

הכל קוסמטי. זה לא תפקידה של הכנסת להתעסק בנושאים כאלה. אני לא מתנגד שהמועצה

לצרכנות תוציא חוברת הדרכה ושתלחץ באופן ציבורי, אבל זה לא עניין של המחוקק

להתערב בדבר הזה. החוק כפי שהוצע מנוגד לחוק יסוד חופש העיסוק. מקומו בחוק

להגנת הצרכן ולא בחוק המכר. אני נגד כל ההתערבות הזאת.

נסים דהן;

אני תומך בהצעת החוק, למרות ששמענו את המגבלות המשפטיות והאחרות. בניגוד

לחבר הכנסת אברהם פורז אני חושב שהחוק הוא מצויין, מי שהולך לקנות דירה את

ההוצאות המשפטיות הוא לא לוקח בחשבון, הוא עושה את החשבון בין קבלן לקבלן רק

על מחיר הדירה שהקבלנים אומרים. הקבלנים לא מדברים איתו בכלל על הוצאות

משפטיות. אחרי שהוא משוכנע שהוא רוצה לקנות את הדירה אז מתחילים לדבר איתו על

הוצאות משפטיות, חיבורים וכו'. אלה סכומים שנופלים על הקונה בבת אחת, וזה השוב

מאוד שהכנסת תתן את דעתה לכך, או לפחות שזה יכנס למחיר הדירה והוא ישמע את זה

מיד, או שאם הוא לא שומע את זה במחיר הדירה אז אפשר להגביל את הקבלנים במחיר

שהם מכניסים לקונה בדלת האחורית.

היו"ר אלי גולדשמידט;

אני מציע לחבר הכנסת מאיר שטרית לקראת הדיון בין הקריאה הראשונה לשנייה

לשקול את ביטול העניין של ההגבלה של 500 שקל.
אתי בנדלר
אי הכללת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר (א) בסעיף זה - "דירה", "מכירה"

ו"מוכר" - כהגדרתם בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.

"הוצאות משפטיות" - שכר טרחת עורך דין בגין רישום וניהול רשימת בעלי

הזכויות על פי הסכם המכירה".
היו"ר אלי גולדשמידט
אני מציע בגין עריכת הסכם המכירה.
אתי בנדלר
"בשל עריכת הסכם המכירה וכן בשל רישום וניהול רשימת בעלי הזכויות על פי

הסכם המכירה, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלו בלשכת רישום המקרקעין וכן

רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית משותף, שינוי או

תיקון לצו רישום בית משותף, ולמעט שכר טרחת עורך דין בין עצם ייצוג המוכר

בעיסקה".



נסים דהן;

המוכר או הקונה?
היו"ר אלי גולדשמידט
הקונה.

מאיר שטרית;

כתוב למעט שכר טרחת עורך דין בגין ייצוג המוכר בעיסקה.

היו"ר אלי גולדשמידט;

אם את ההוצאות המשפטיות הוא לא יכול להטיל על הקונה, אז מה שהוא כן יוכל

להטיל על הקונה זה דווקא את שכר טרהת עורך הדין בגין ייצוג המוכר. בוא נמחוק

את המילה למעט כי כרגע זה לא עושה שום הגיון.

"(ב) בכפוף לאמור בכל דין, לא יהיה מוכר רשאי לדרוש מקונה השתתפות

בהוצאות משפטיות בסכום העולה על חמש מאות (500) ש"ח בצירוף מע"מ בגין כל

דירה".

"(ג) הסכום הקבוע בסעיף קטן (ב) יעודכן על פי מדד המחירים לצרכן, המתפרסם

מדי פעם מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

"(ד) אין להתנות על חוק זה אלא לטובת הקונה".
אברהם פורז
האם יש הגדרה מה היא בכלל טובת הקונה?
היו"ר אלי גולדשמידט
"(ה) קונה שנגבו ממנו כספים בניגוד לאמור בחוק זה יהא זכאי להחזר".
אתי בנדלר
האם אתה עדיין מעוניין להשאיר את זה בסכום העולה על 500 ש"ח בצירוף מע"מ,

או שאתה רוצה להפוך את זה לאיזה שהוא פורמיל או אחוז ממחיר הדירה, משום שנדמה

לי שאם מדובר למשל בדירת פאר אז חוסר הסבירות של ה500 שקל די צועק?

לדעת נציג האוצר יש עלויות לחוק הזה?
שאול צמח
אין עלויות תקציביות, אבל יש עלות כלכלית לחוק.
היו"ר אלי גולדשמידט
אני מציע שחבר הכנסת מאיר שטרית יגיד בעת הצעת החוק בקריאה ראשונה שהסעיף

הזה עוד טעון בדיקה.



אתי בנדלר;

בגלל שהועלו פה טענות שאי אפשר להתעלם מהן בדבר האפשרות שהצעת החוק נוגדת

את חוק יסוד האדם ורכושו או את חוק יסוד חופש העיסוק, אני חייבת בדברי ההסבר

איזה שהיא התייחסות לכך שהחוק הזה הוא לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על

הנדרש. אני חייבת להציג מראית פני דברים של התייחסות לנושא הזה.

מאיר שטרית;

אני מציע חצי פרומיל.

נסים דהן;

חצי אחוז זח סביר.
היו"ר אלי גולדשמידט
סוכם חצי אחוז לפי הצעתו של חבר הכנסת נסים דהן.

הצבעה

בעד - 3

נגד - 1

הצעת חוק המכר (תיקון - אי הכללת רכיב ההוצאות המשפטיות במהיר), התשנ"ז-

1996 אושרה לקריאה ראשונה.

תודה רבה, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 09:05

קוד המקור של הנתונים