הכנסת השלוש-עשרה

מושב שלישי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 314

מישיבת ועדת החוקה חוק ומשפט

יום שלישי, י"ב באדר בי התשנ"ה (14 במרץ 1995). שעה 10:00

נכחו;

אי פורז - מ"מ היו"ר

ד' מרידור

חה"כ גדעון שגיא

תמרה פנחסוביץ - משרד המשפטים

אילנה יעקב - האגף לרישום והסדר מקרקעין, משרד

המשפטים

שמעון אלון - מנכ"ל האגודה לרזרבות הדיור

ישעיהו גלעד - יועץ משפטי, האגודה לתרבות הדיור

מלכה אנגלסמן - לשכת עורכי הדין

מאיר גבאי - " " "

שלמה שהם

-ע' לוי

אי זכאי

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 19) (שינוי הרוב הדרוש לשינויים

ברכוש משותף), התשנ"ה-1994 - של חבר-הכנסת גדעון שגיא.



הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 19}(שינוי הרוב הדרוש לשינויים

ברכוש משותף), התשנ"ה-1994 - של חבר-הכנסת גדעון שגיא

אני פותח את הישיבה. הנושא שלפנינו: הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 19)

(שינוי הרוב הדרוש לשינויים ברכוש משותף), התשנ"ה-1994.

נשמע את גב' פנחסוביץ.

בפעם הקודמת היתה תקלת תקשורת עם משרד המשפטים ולא הודיעו לי על קיום הישיבה

ולכן לא הייתי בה. קראתי את הפרוטוקול. היה דיון בהגדרה של זכויות בניה ונשאל

שם האם המונח "תכנית תקפה" הוא מתאים. בדקתי את חוק התכנון והבניה וכתוב בו

בסעיף 97א: תכנית בת-תוקף. לכן אני מבקשת להתאים את הנוסח ולהשתמש באותו מונח.

היו"ר א' פורז;

בסדר, נכתוב "תכנית בת-תוקף".

תי פנחסוביץ;

לפי הפרוטוקול הדיון בהגדרה "הרחבה" לא הסתיים.

היו"ר א' פורז;

אין בעיה עם ההגדרה של "הרחבה". במלה "המשותף" צריך להשמיט את ה"ה" ואז

יהיה: בית משותף.

ד' מרידור;

כתוב: "לקבל לגביה היתר". אפשר לקבל היתר לכל דבר אבל כאן מדובר על קבלת

היתר לפי תכנית מיתאר קיימת.

סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה אומר: הוועדה המקומית לא תיתן היתר אלא אם

ההיתר מתאים לתכנית".

לפי מה שכתוב פה אני יכול לעשות שינוי של תכנית מיתאר, להגיש בקשה להיתר

ולקבל אותו. צריך לכתוב שזה על פי תכנית בתוקף.

הפרוצדורה היא שקודם התכנית צריכה להשתנות ורק אחר-כך אחה יכול לקבל היתר.

אתה לא יכול להקדים את המאוחר. כל מי שמעוניין בקרקע יכול ליזום תכנית גם בבית

משותף. כדי שלא תהיה אי-הבנה נכתוב: "...שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית

בת תוקף לפי חוק התכנון והבניה."

לרבות סטייה מהתכנית.



היו"ר א' פורז ;

כן, לרבות תהליך של הקלה.

(קורא את סעיף 71ב(א)}.

בשורה הראשונה צריך להיות: על אף האמור בסיפא של סעיף 62(א). אנחנו רוצים

לשנות רק את ההוראה בסיפא שאיו לקבוע הצמדה של הלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה

פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של

בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. הנושא הזה לא היה

"חבר-הכנסת שגיא: איך מאושר תקנון

בכלל לא ברוב. בזמן שהקבלן הוא בעל כל הדירות

הוא כותב את התקנון, ואם לא - מחייב התקנון המצוי. הבר-הבנסת מרידור: שינוי

תקנון הוא כבר ענין אחר."

יש בהמשך סעיף שמתייחס לתקנון.

מכיוון שאני מתייחסת כאן לנושא של התקנון, אני רוצה להשלים. לפי החוק הקיים,

בנושא של התקנון כלל לא מתייחסים לקבלן, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון בכל עת.

לכן חבר-הכנסת מרידור רצה לשמור את הזכות שתוך שנה יתנו להם רשות לקבוע בתקנון

שלא ניתן למכור אף חלק.

התקנון לא נוגע לענייננו במובן הזה שעד היום אי-אפשר היה באמצעות התקנון

לפגוע בזכויותי לא ברוב של 99% ולא ברוב של שני שלישים, אפשר היה לעשות שינויים

מסוימים אבל אי-אפשר להצמיד חלק של רכוש משותף לדירה אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

זה לא נוגע לשני שלישים ולא לרבע ולא לשום סיבה אחרת. כמו שנאמר פה, בתחילה

הקבלן הוא בעלים של כל הדירות והוא עושה תקנון לבדו. הבעיה היא בשינוי. לכן לא

99% ולא שני שלישים יכולים לפגוע בזכותי לקחת את רכושי שלי או לקרות רכוש משותף

לעצמי. התקנון לא יכול לגעת בזה.

רק את ההוראה הזאת רוצים לשנות.

נכון, רוצים לשנות את ההוראה הזאת אבל לא לשנות אותה באופן קוגנטי. זאת

אומרת, לשנות אותה אבל לאשר בתקנון לקבוע ההיפך מזה.

אבל נשארת הסמכות לקבוע בתקנון אחרת מכיוון שהרישא אומרת שבעלי הדירות רשאים

לערוך תקנון.

נחזור אחר-כך לנושא הזה.

יש כאן מונח חדש "יחידות הדיור", מונח שלא קיים. הבעיה היא איך לנסח שהכוונה

היא של קול לדירה.

אם אנחנו אומרים "בעלי הדירות" הרי בדירה שיש בה בעלות משותפת יש כאילו שלושה

קולות. הכוונה שלנו היא שלכל דירה יש קול אחד, זאת אומרת, לפחות שלושה רבעים

מהדירות הו בעד, חוץ מזה צמודים אליהן לפחות 66% מהשטח.

אפשר לכתוב "שבבעלותם שלושה רבעים ממספר הדירות".

היו"ר א' פורז;

"ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם" - שני תנאים במצטבר -

"להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה לשם הרחבת אותה

דירה."

שר המשפטים מודאג מכל ההוראות האלה מפני שיש אליו הרבה פניות של אזרחים,

עורכי-דין ומהנדסים. אחד מהם כתב שהקבלנים משאירים ברשותם כמה דירות ואחר-כך יש

להם רוב.

אנחנו מודעים לבעיה הזאת ואומרים שלמיעוט הנעשק יש אפשרות ללכת למפקח.

אני לא מתלהב -מכל התיקון הזה. זכות הבניה היא לא חלק מהרכוש המשותף, היא

בבעלות משותפת אבל לא רכוש משותף כהגדרתו בחוק. אם אתה לא עושה לגבי הזכות הזאת

שום דבר, אי-אפשר לבנות. איך אתה חושב שאפשר לשמור את זכויות הבניה לאיש שלקחו

לו את הדירה?

זה היה בניסוח הקודם וסוכם שזה יהיה גם בכותרת: "שינויים ברכוש המשותף

ובזכויות הבניה."

חששנו שהרוב יחליט איך לחלק את זכויות הבניה, לא רצינו שהוא יעשה זאת אלא

חשבנו שצריך להשאיר זאת למפקח.



ד' מרידור;

נניח שאני דייר שלא רוצה לבנות, לקחו רכוש משותף שחלק ממנו היה שייך לי

ובונים עליו. אני מגיש בקשה לצו מניעה לבית-המשפט המחוזי שאומר: יש לי בעלות

בזכויות הבניה ולא יכולים לפגוע לי בזה - לא בחלק שהצמידו, לקחו את זה ואין לי מה

לעשות, אבל חלק מזכויות הבניה הן שלי ואי-אפשר לחלק אותן מפני שכתוב שסעיף השיתוף

לא חל עליהו.

היו"ר א' פורז;

זכויות הבניה לא הי ו נכס קנייני במובן של חוק המקרקעין.

אני שואל: מאחר שסעיף של פירוק השיתוף לא חל רכוש משותף, האם הוא חל על

זכויות בניה?

כן.

אם כן, כיצד אפשר לחלק אותן?

נניח שיש זכות בניה לבנות חדר על הגג - לפי תכניות במחוזות רבים במרכז מותר

לבנות חדר על חגג - רק בעל הגג בקומה העליונה יכול לנצל את הזכות הזאת, היא שלו

בלבד.

יש דירה על הגג אבל בהרבה מקומות הגג הוא רכוש מושתף והיום הוא לא מוצמד.

היום שניהם שייכים לכולם. אם הצמדת את הגג לבעל הדירה, הזכות לבנות עדיין שייכת

לכולם והוא לא יכול לבנות.

נניח שיש שמאי מקרקעין שצריך לשום את המצב הזה. האם האיש צריך לשלם עבור גג

עם זכויות בניה או עבור גג ריק. לדעתי הוא צריך לשלם עבור גג ריק כי מה שמכרו לו

זה גג בלי זכויות בניה משום שהנציגות לא יכלה לעשות בזה שום דבר. ההשבחה של הגג

היא הזכות שלו כי רק הוא גר בקונות העליונה.

זכויות הבניה הן קניין משותף של כל בעלי הדירות. מרגע שאתה מצמיד חלק מהרכוש

המשותף לדירה ואדם רוצה לבנות עליו, אין לו זכויות בניה לעצמו כי זכויות הבניה

שייכות לכולם יחד אלא אם יעשו פירוק שיתוף. זו שאלה קשה. אם זכויות קנייניות הן

לא מקרקעין, איך מפרקים שיתוף במה שהוא לא מקרקעין. אני לא זוכר אם יש סעיף על

פירוק שיתוף, אולי יש.

התשובה היא בסעיף (ב) שזה לא יפגע בזכויות של אחר להרחיב.

עלולה להיות טענה שהצמדת אבל אין לך זכויות בניה. הבעיה היא שהרוב לא מסוגל

להחליט על זה אלא רק רוב מוהלט. צריך לנסה את הסעיף מהדש באופן שיהיה ברור

שההוראה הזו היא גם לגבי החלקים וגם לגבי זכויות הבניה.

ש' שהם;

אהרי "הלקים מסוימים מהרכוש המשותף" אפשר להוסיף את המלים: וזכויות הבניה

המתי ייוסות אליהם.

מה זה זכויות בניה - מקרקעין?

הניסוה לא מדויק. זו לא הצמדה של זכויות בניה אלא חלוקה של זכויות בניה.

את צודקת.

באותו הקשר אני רוצה להעלות עוד שאלה. יש 10 דירות בבנין, אני בעל דירה ורק

אני מתנגד לתהליך הזה ונמצא במיעוט. כולם מקבלים הצמדה לדירות שלהם ואני לא רוצה

שיצמידו לי. כתוב פה שאפשר לכפות עלי הצמדה. אני לא רוצה שיכפו עלי הצמדה בלא

הסכמתי כי הצמדה זה גם תשלום מס שבח ותשלום אגרת העברה. אני לא רוצה בזה. אם

יתנו לי תשלומי איזון כופים עלי בכך לשלם אגרת העברה. הם ביהד ישלמו מס שבח וגם

אני אשלם מס שבח על מה שמעבירים לאחרים.

לפי הסידור הזה אנחנו מצמידים חלק מהרכוש המשותף למי שרוצה בהצמדה.

זה לא כתוב כאן. תכתוב את זה.

נכתוב הוראה מפורשת: לא יוצמד רכוש למי שלא רוצה בכך.

יש פה מס שבח כפול. אם זכויות בניה שאין להן אפשרות ניצול הופכות להיות

זכויות שאפשר לנצל אותן יש עלייה בערך, לכן אני, כמי שלא רוצה בזה, צריך לשלם מס

שבח כי הרווחתי משום שלקחו את הרכוש המשותף שהיה גם שלי ומכרו אותו למישהו.

התוצאה היא שלמרות שאני לא רוצה להרוויח כלום אשלם מס שבח ולא אקבל כלום.

תקבל תשלומי איזון ומתוכם תשלם מס שבח.



היו"ר א' פורז;

אין הצדקה למס שבח. מאחר ודירת מגורים פטורה ממס שבח אחת לארבע שנים, היום

גם שתי דירות פטורות ממס שבח, אין הצדקה לחייב במס שבח אדם שבעל כורחו נפרד מחלק

אינהרנטי של הדירה. לדעתי, צריך לעשות תיקון עקיף לחוק מס שבח מקרקעין שבו ייאמר

כי פעולה כאמור ונהיה פטורה ממס שבח. צריך לדבר על זה עם שר האוצר.

אם עושה את זה קבלן שצריך לשלם מס הכנסה, הוא יהיה פטור מכל ההעברות האלה?

זו דרך לעבור עבירות כי זה יהיה פטור ממס.

היו"ר א' פורז;

נדבר עם גב' אנה שניידר על כך שזה לא ייהפך למקלט מס. הכוונה שלנו היא

שבונה-פידה מי שמקבל תשלום איזון בגלל שהוא לא רצה להשתתף בענין הזה לא צריך לשלם

מס שבח, זה לא צודק שהוא ישלם.

די מרידור;

אם התכנית הקיימת היא תוצאה של שינוי תכנית שהיתה בעבר ולא מומשו הזכויות,

הוא לא חייב מס שבח, ברגע שכולם עושים את השינוי כולם חייבים היטל השבחה, כי

מעבירים זכויות.

זה ייחשב כהעברה לצורך היטל השבחה. צריך לתקן את התוספת השלישית שמי שלא

מימש את הזכות ישלם היטל השבחה רק בעת מימוש הזכות.

די מרידור;

יש כאן גם היטל השבחה, גם מס שבח וגם אגרת העברה.

היו"ר א' פורז;

בשלב זה לאיש שלא מימש את זכויות הבניה אין אגרת העברה. נניח שאחד הסכים

שיצמידו לו שטח אבל הוא לא רוצה לממש שום בניה, אין הצדקה שישלם היטל השבחה אלא

רק כאשר יממש את הבניה.

די מרידור;

אגרת העברה תהיה 4.5 או 5% . זה הרבה כסף. זאת אומרת, גם מי שלא רוצה לבנות

ישלם 5% חוץ ממס שבח.

ג י שגיא;

5% זה הרבה כסף אבל זה כאין וכאפס בהשוואה לדירה אלטרנטיבית יותר גדולה שאיזה

בונה על מגרש חדש.

היו"ר א' פורז;

נניח שבבנין יש 4 דיירים. מחוסר ברירה מצמידים לאחד חצר כי הצמידו לאחרים

שרוצים להרחיב. לא די שהוא התנגד לזה מחייבים אותו גם במיסים.

במידה וחל מס, זה צריך להילקח בחשבון תשלימי האיזון.

צריך לנסח את זה מחדש.

תי פנחסוביץ;

מכיוון שהיונה טעות בענין התקנון, אניי מציעה לא להמתין לסעיף האחרון משום

שהוא מיותר. לדעתי, תמיד נשארת הזכות לבעלי הדירות לערוך תקנון מוסכם. לכן בסיפא

של סעיף 62(א) אני מציעה שייאמר: ובלבד שרשאים בעלי הדירות בבית משותף לקבוע

בתקנון מוסכם שדרוש רוב יותר גדול להחלטות כאמור, או הסכמה של כל בעלי הדירות.

היו"ר א' פורז;

הקונספציה של הרוב בישיבה הקודמת היתה זו: מה קרה עד לחוק הזה ומה יקרה

מקבלת החוק ואילך. עד לחוק אנחנו עושים את ההסדר הזה, בין אם יש תקנון מוסכם

ובין אם יש תקנון מצוי משום שבפרקטיקה חלק מהתקנונים מוסכמים רק במובן זה שהיו כל

מיני הצמדות ועורך-הדין העתיק את התקנון המצוי והצמיד. מיום קבלת החוק ואילך,

תקנון חדש יהיה מחייב, ואם בתקנון החדש הרוב ישריין שבבית ההדש העומד להיבנות לא

יהיה הסדר כזה, הם יוכלו להתנות עליו.

מכיוון שהחוק הקיים אוסר במפורש להצמיד רכוש משותף אלא רק בהסכמה של כולם, לא

נפרוץ עכשיו את המסגרת לגמרי ונגיד שבתקנון המוסכם אפשר לומר רוב רגיל. אני רוצה

לשריין ולומר שבתקנון מוסכם אי-אפשר לקבוע פחות מהרוב שקבענו כאן מפני שצריך לתת

הגנה כלשהי.

הכוונה היא שבכל דירה, חדשה או ישנה, לא יכול כל רוב לקבוע שהוא מבקש שכל

הדיירים יסכימו בתקנון מוסכם. כלומר, רוב לא יכול לקבוע שדרוש רוב קטן יותר.

אי-אפשר יהיה לדרוש רוב שהוא פחות ממה שקבענו כאן.

אם בתקנון המוסכם היינה פרוצדורה שאמרה כי ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לפי

רוב של שני שלישים?

הסיפא הזאת מונעת את זה. כעת נעבור מקיצוניות אחת לשניה.

ראשית, אני מתכוון לשני שלישים ולא ל- 75% שנית, אם בכלל יש מעמד לתקנון

המשותף מעבר לחוק, הוא יכול רק להחמיר, הוא לא יכול להקל מעבר למה שקבענו. אם

כולם מסכימים שהכלל הזה לא יחול על כולם אז הוא לא יחול אבל הם לא יכולים להקל

מעבר למה שקבענו.

הקונספציה היא זו: מיום קבלתו של החוק ואילך רשאים בעלי דירות לקבוע בתקנון

מוסכם למשל שאין להצמיד אלא במאה אחוז, מותר להם, ובלבד שלא יכתבו שאפשר לעשות

זאת בפהות משני שלישים.

ש' שהם;

לדעתי, סעיף 71(ד) עונה על הבעיה. יש שתי סיטואציות: רוב של דיירים שקובעים

בשני שלישים, זאת אומרת, לא משנים דבר אלא בהסכמה מלאה; או שהולכים לפי החוק

החדש. אחרת נכנסים לסיבוכים.

אנחנו לא מפרטים את האחוזים אנחנו רק אומרים שהם יכולים להחמיר אבל לא להקל

יותר.

אני מציע למחוק "תוך שנה".

גם היום אי-אפשר לעשות זאת תוך שנה. אני רואה סיטואציות שלאו דווקא קבלן ערך

תקנון מוסכם. נניח שלמשפחה עם 6 ילדים יש בית משותף והם רואים את הדורות הבאים.

הדורות הבאים מחוייבים לתקנון ולא יכולים לשנות אותו?

אם הדורות הבאים ייכנסו באמצע, אותם אנשים יחליטו אם להצמיד או לבנות.

אנחנו קובעים שמיום תחילתו של החוק רשאים בעלי הדירות לעשות תקנון מוסכם

שלפיו יהיה כל הסדר. בהסכמת כל בעלי הדירות ובלבד שלא יקבעו שניתן לקבוע זאת ברוב

של פחות משני שלישים.

במקום ההסדר הקוגנטי שהיה כתוב קודם, שאי-אפשר לקבוע אלא בהסכמת כולם, אפשר

לקבוע שזה יהיה בהסכמה אלא אם היתנו אחרת ובלבד שלא יפחיתו בדרישה.

צריך להיקבע שהחלטה בתקנון מוסכם צריכה ליפול ברוב שמקובל בחוק, ברוב של שני

שלישים, התקנון המוסכם לא יכול להתקבל ברוב של 51%

לכן אמרנו שמשנים רק את הסיפא. הרישא אומרת היום שבעלי דירות ששני שלישים של

הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם יכולים לקבוע תקנון מוסכם. אין צורך לתת להם שנה

אחת.

סיכמנו שצריך לבדוק עם גבי אנה שניידר את עניו המסים. סיכמנו גם את סעיף

71ד.

כשנגיע להצבעה דעתי ונהיה שאי-אפשר יהיה לעשות את הדברים האלה בזכויות קיימות.

קבענו שההצבעה מתקיימת היום.

אנחנו לא ערוכים לזה.

כדי לא לחזור לדיון אפשר לאשר לפחות את הדברים המוסכמים.

האם ההסכמה של הוועדה היא שרוב בעלי הדירות הם שני שלישים שיכולים אך ורק

לקבוע שהוראות חוק זה לא יחולו עליהם?

לא. חם יכולים לקבוע בתקנון ובלבד שרשאים בעלי הדירות בבית משותף לקבוע

בתקנון מוסכם שדרוש רוב יותר גדול להחלטות או הסכמה של כל בעלי הדירות.

דבר נוסף. מי שהרחיב דירתו כדין או שלא כדין, לא יהיה רשאי למנוע מאחר

הרחבה. הביאו פה דוגמאות. נניח שיש בית של 4 דירות כאשר 3 הרחיבו שלא כדין, ובא

הרביעי שלא הרחיב אבל הוא רוצה שההרחבה שהם עשו תהיה כדין ואז הרוב הצביע נגדו.

סעיף 71ב(ג} אומר: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה

אחרת באותו בנין."

הביטוי "הרחבה דומה" הוא לא טוב כי יש דירה קטנה ויש דירה גדולה. צריך לכתוב

הרחבה יחסית דומה.

נכתוב: הרחבה ירוסית של דירה אחרת.

ההסכמה להרחבה היא פרסונלית, היא לא מחייבת לגבי חליפיו של בעל הדירה. אם

מישהו מכר את דירתו הרי מי שקנה אווזה כבר לא מקבל אורגה הסכמה.

אנחנו רצינו שאלה יהיו גם חליפין. הנוסח הוא טוב אין צורך לשנות.

אפשר לכתוב: בעל דירה וחליפין, או מי שבא במקומו.

נשאיר: "בעל דירה שהורחבה".

יש לי מקרה שמופיע בסעיף (ג). היתה הסכמה לבניה, אהר-כך מישהו חדש נכנס

לאותו בית וביקש להרחיב את דירתו דווקא מול החלון של השכן שבנה לפני עשר שנים.

הסעיף הזה יכול ליצור בעיה, הראשון שבנה השתדל לבנות באופן שלא יפגע באחרים ולכן

הוא קיבל את ההסכמה מהאחרים וכנראה שהיו ביניהם גם הסדרים כספיים. אם הדייר החדש

יכול לבנות ככל העולה על רוחו בגלל שהאחרים בנו בעבר והם מנועים מלהתנגד, אנחנו

פותחים פה פתח לבעיות.

יש דיני תכנון.

הרשות המקומית לא מתערבת בדברים האלה.

די מרידור;

הראשון שהרחיב קיבל מיליון שקל בשביל ההרחבה, השני רוצה כסף, הוא הסכים תמורת

כסף.

ש' אלון;

תשלומי האיזון יחולו בעתיד אם מישהו ירצה להרחיב.

די מרידור;

תשלומי האיזון לא מביאים בחשבון תשלום בעד הרחבה שהוא לא פרופורציוני לערך.

ההסכמה צריכה להיות בתנאים דומים, אם יתברר שהוא קיבל כסף הוא צריך לשלם כסף.

אי יעקב;

הולכים למפקח.

היו"ר א' פורז;

אנחנו רוצים שההוראה הזאת תחול גם על מקרה לפי סעיף (ג) ואם יש לו טענות בקשר

לזה אפשר יהיה לענית עליהן.

ש' אלון;

זו תסבוכת שהחקיקה לא תצא ממנה.



היו"ר א' פורז ;

אנחנו רוצים שהוא לא יהיה מנוע לחלוטין מלטעון טענות. נבדוק את זה.

אנחנו עוברים לעמוד הבא. (קורא את סעיף 71ב(ד)). אחרי המלים "לשלם להם

תשלומי איזון" צריכה להיות נקודה פסיק.

מ' אנגלסמן;

בישיבה הקודמת היתה הצעה להעביר את זה למפקח או לבית-משפט.

אני יודע שנשיא בית-המשפט העליון לא אוהב שמעבירים יותר מדי דברים

לבית-המשפט. הרי למפקחים על רישום מקרקעין של המדינה יש סמכויות מעין שיפוטיות

והם מתמחים בתחום הזה. מה לי שופט שלום, מה לי מפקח? זה משפטן וזה משפטן.

זה שונה מהמצב היום. המצב החוקי הקיים היום מסדיר את סעיף 62ב ויש סמכות

מקבילה לשלום. אנחנו 9 מפקחים בארץ ולא בכל עיר יש מפקח, אנשים מקרית-גת או מערד

צריכים לנדוד. יש פחות לשכות רישום מקרקעין מאשר בתי-משפט ויש כאן הכבדה גם

מבחינת מספר המפקחים כי יש בעיה של כוח אדם ונוצרים פקקים. מדובר כאן בצורך

בהגדלה משמעותית של תקנים והבקשה הזאת צריכה להגיע לאוצר. המבחן הוא איזה הליך

הוא יעיל יותר. אם המפקח עמוס וקובע את המקרה לעוד שנה, זו בעיה. אישית, התחלתי

לעבוד בבאר-שבע לפני שנה והקצב היה בערך 5 תביעות לחודש. אחרי חצי שנה, כשאנשים

נוכחו לדעת שקובעים את הטיפול במקרים לעוד 6 שבועות ולא לעוד שנה, קפץ מספר

התביעות ובחודשים האחרונים הגענו ל-10 תביעות לחודש. מדובר במקום שאין בו מודעות

כל כך גבוהה לנושא הזה ובאים למפקח רק כשכבר אין ברירה.

אנחנו עושים אפ-גריידינג למפקח.

ג י שגיא;

המבחן שצריך להנחות אותנו הוא לא העומס על המפקח אלא הפתרון הראוי לאזרחים.

הפרוצדורה בבית-המשפט היא יותר מורכבת ודיון שם יימשך הרבה זמן, כלומר, זה יעמיס

גם על האזרחים וגם על בתי-המשפט. אצל המפקח יכול להיות תור אבל תמיד הדיון אצלו

יהיה יותר קצר מאשר בית-המשפט. לכן הפתרון צריך להיות בהתאמה של מספר המפקחים

לעומס שעשוי להיווצר. מבחינת מערכת השיפוט, עדיף שהפנייה תהיה למפקח ולא

לבית-המשפט גם מטעמים של התמחות של המפקח שהסוגיות האלה הן עיקר עניינו. מנקודת

הראות של הפרט זו הדרך הנכונה לטפל בדברים ולכן הפתרון המוצע פה הוא נכון. הדבר

הזה יחייב שינוי בתפישה. אני רוצה להעיר תשומת לבכם שהשר ליבאי פעל ופועל להגדיל

את התקנים ואת שעות הפעילות בבתי-המשפט למיניהם. צריך להעיר את תשומת לבו שחלק

מההקלה על העומס בבתי-המשפט, שהוא רוצה לפתור אותו באמצעות דיונים אצל שופטים

אחר-הצהרים. תהיה בהגדלה של מספר המפקחים.

מ' גבאי;

ברוח הדברים האלה אני חושב שיש יושיבות רבה להוציא נושאים מבית-המשפט לגורם

שמתמחה יותר בתחום הזה. הנושא של התקנים למפקחים יוסדר לאחר מכן, אני לא חושב

שצריך להתנות בזה את הרקיקה.

אני אעביר את הבקשה של חבר-הכנסת גדעון שגיא.

היו"ר א' פורז;

העלות של מפקה היא זולה יותר מזו של שופט.

א' יעקב;

אפשר לעשות את הדברים במקביל וגם להגדיל את התקנים כדי שהצעת ההוק תהיה

ישימה.

די מרידור;

אני מצטרף לדברים של גבי אילנה יעקב. אני מניה שאנשים בוחרים את המסלול

הנראה להם בין השאר בגלל יעילות. אם המסלול יהיה יעיל, אתה מאפשר לאנשים ללכת

לטפל בבעיה במקום מגוריהם או בבית-משפט זריז ואז הם לא ילכו למפקח. אני לא רואה

שום נזק בפני יה מקבילה לבית-המשפט. אני נגד השיטה שסבלנו ממנה הרבה שנים כשאמרנו

"זה יסתדר" אבל זה לא מסתדר. אם אתה לא מכריה את האוצר לתת תוספות מראש אין

תוספות. לנגדנו איזה עומס יש על בתי-המשפט במשך עשרות שנים ומה קורה בהם בגלל כל

מיני חוקים שבהם רוצים שישפטו שופטים, זה נראה יפה ואחר-כך בתי-המשפט קורסים כי

יש ועדות 'גרר, ועדות שומה וכן הלאה. אם רוצים להטיל עליהם עוד עומס - מטעמים

טובים שהדגיש אותם פה הבר-הכנסת שגיא - צריך לתבוע מהאוצר להוסיף עוד תקנים.

אניה יודע שבנושאים אחרים השיגו את זה והאוצר הסכים. אם האוצר ילך לקראת השר

ליבאי מה טוב.

היו"ר א' פורז;

כולנו מסכימים שהמקום הכי טוב לטיפול בנושא הוא אצל המפקחים. יש פה ענין

אדמיניסטרטיבי לכן אבוא בדברים עם שר המשפטים ואולי עם שר האוצר כדי שהמערכת הזאת

תיתן את התקנים. צריך להביא בחשבון שיהיו כאן גם אגרות והמערכת צריכה לממן את

עצמה.

לסיכום, סעיף 71ב(ד) ינוסח מחדש.

אני אודיע למשרד האוצר בכתב שבעקבות החוק הזה יהיה צורך במפקחים.

גם אנחנו נדבר עם האוצר.

די מרידור;

בסמכות במקבילה?

היו"ר א' פורז;

לא, אני אסדיר אתם את התקנים.

א' יעקב;

אם זה לא יוסדר, זה יחזור להיות מקביל?

כן.

(קורא את סעיף 71ב(ה)).

אם התקבלה דעתי קודם - אולי תרושבו שטעיתי עכשיו - ואדם שלא רוצה לא יצמידו לו

חלק מהרכוש המשותף, אז אי-אפשר להשאיר את סעיף (ד) כמות שהוא. כי כתוב פה שכל מי

שאפשר להרחיב לידו יתחיל לשלם עכשיו. אם אני לא רוצה, מה קורה?

היו"ר א' פורז;

הוא הב תשלום איזון גם על ניצול זכויות הבניה. נניח שיש בית שהלק מהדירות בו

לא יכולות להרחיב בגלל קווי בנין ורק חלק מהדירות יכולות להרחיב, אז יהיו תשלומי

איזון.

נניח שאני גר בדירה ואני יכול להרחיב אבל אני לא רוצה, אני רוצה למכור אווזה

וללכת.

אתה מקבל תשלומי איזון, למה שהוא ייהנה על חשבונך?

כתוב בסעיף: "כל בעל דירה שדירתו ניתנת להרחבה". היא ניתנת להרחבה אבל אני

לא רוצה להרחיב.

נכתוב: והמבקש להרחיבה.

לא נאמר כאן מתי ישולמו תשלומי האיזון.

ברגע שאחד מבעלי הדירות מבקש לממש את ההרחבה זו הנקודה בה צריכים להתחיל

תשלומי האיזון. יש הרבה סיטואציות ולא נוכל לכלול את כולן פה. לדעתי צריך

להשאיר את הסעיף הזה בעמימות קונסטרוקטיבית לגבי ההסכמה על גובה התשלום, או בהעדר

הסכמה לשמאי.

היות ואיורי התיקון שעשינו תשלומי האיזון משתלמים לשני סוגי זכויות: אחד -

לזכות מקרקעין; האחר - לזכות בניה; אולי תשלום אחד בעד העברת הקרקע ורישום חוקי,

ותשלום שני כשאני בונה. משום שזו לא אותה זכות וזה לא אותו מועד.



היו"ר א' פורז;

צריך למצוא מועד קובע. אם יש הימורים ודברים אחרים, זה יכול להידחות עד

למועד הקובע.

האם המועד יכול להיות עד התחלת הבניה?

יש 20 בעלי דירות ואחד בונה, לכולם ישלמו תשלומי איזון באותו רגע?

אם כל אחד בונה בנפרד - עד שהוא מתחיל בבניה. זה מתאים גם לנושאים אחרים

של היטל השבחה עד למועד המימוש.

די מרידור;

מה עם העברת הבעלות? מעבירים לי את כל הבעלות על הגג ואני לא בונה. אז אני

לא צריך לשלם כלום.

היו"ר א' פורז;

אם מצמידים לי חלק מהרכוש המשותף ואני לא מממש כרגע כלום, יש לי זכות נכסית.

אולי אני לא מממש את הזכות ומכרתי את הבית עם הפוטנציאל, קיבלתי יותר כסף וההוא

עוד מחכה לתמורה. זה לא הגיוני.

לפי המוקדם מבין השניים; או עד תחילת המימוש, או עד הרישום, ולפי המוקדם

מביניהם.

היו"ר א' פורז;

יש פה פעולה של העברת קניין במקרקעין. מאחר שזה קנייני, צריך להיות תשלום

במועד השלמת הקניין גם אם אני לא מממש, זה הסיכון שאני לוקח.

די מרידור;

מה עם זכויות הבניה?

היו"ר א' פורז;

לגבי זכויות הבניה - עם הוצאת היתר.

די מרידור;

צריך לכתוב שני סעיפים, אחד לזה ואחד לזה.

מ' אנגלסמן;

הנושא של הרישום הוא בעייתי כי זה חל גם על בתים לא רשומים ואז צריך למצוא

סעיפים מתאימים גם לזה וגם לזה.



א' יעקב;

זה חייב להיות קשור לנושא המיסוי .

היו"ר א' פורז;

זו עיסקה במקרקעין. באופן משפטי, ביום שהאסיפה ההליטה ברוב להעביר לי את

הקרקע הבעלות עברה אלי, אלא אם כן מישהו חולק על זה. לכן הייתי מציע: המועד

להעברת הבעלות הוא המועד שבו קיבלת את הזכות ברכוש המשותף ועבר אליך קניין. אז

יש לד הבות.

הצעה אחרת. מועד התשלום יהיה המועד הקבוע בחוק מס שבח עם אחד התנאים: או

מחצית המחיר, אי יפוי כוח בלתי חוזר, או מטירת חזקה. יכול להיות שרק החלטה שלא

מממשים אותה ואין עליה שום דיונים לא עברה אבל כשנגמר הענין של מס שבח ארגה כבר

יכול להעביר. ונבדקו את זה.

זו אחת האפשרויות. זה גם ענין מהותי כי בכל אחד מהמבחנים האלה ראו העברת

קניין. נבדוק את האפשרות הזאת.

גם על הפנייה למפקח חל סימן (ד). הפנייה למפקח בהליך של תביעת שמאי צריכה

להיות הליך רגיל של תביעה.

אולי שר המשפטים רוצה לקבוע סדרי דין לגבי הדיון אצל המפקח.

אין צורך, יש הוראה של תחולת תקנות סדר הדין ואפשרות למפקח לסטות מהן. צריך

לשייך את זה בצורה כלשהי לסימן (ד).

אני מסכים, צריך לקשור לזה את ענין האגרה.

יש לנו כמה תיקונים בסעיף הזה: א. מי שלא רוצה איננו בתוך הענין; ב. צריך

לקבוע את המועדים; ג. תוספת תקנים למפקחים או לחלופין סמכות מקבילה לבית-המשפט.

בעבר היו בקשות - זה אמור לשקף את מה שהסכמנו - שאין בניה על הגג אלא בהסכמת

בעלי הדירות המצויות מתחת לגג.

או חלק הגג עליו מתמצעת הרחבה כאמור.



ש' שהם;

אם יש דייר שהגג הוא לא ממש מעליו האם נותנים לו אפשרות לבנות?

מ' אנגלסמן;

לא, מדובר על מי שהגג מעליו,

אם יש 4 דירות, לאהד הדיירים יש יציאה לגג, לאחר אין ענין בהרהבה - זה לא

עניינו.

אני לא מתנגד להגבלה אבל מה הרציונל בזה שהגג שונה משטה אהר? נניח שהרציונל

הוא שלא רוצים לבנות למישהו מעל הראש. יש לי דירה בקומת קרקע ויש לי מרפסת צמודה

שאני חי בה. למה מעלי מותר לבנות? מה ההבדל?

היו"ר אי פורז;

אני מבקש מהיועץ המשפטי להביא שתי גירסאות: אחת - שהגג דינו כדין כל שטח

אהר, ואחרת שהגג דינו אחר.

די מרידור;

גירסה שלישית; שלא יבנו מעל שטח של מישהו בלי הסכמתו גם אם מדובר במרפסת או

בדבר אחר.

ג י שגיא;

אני לא מסכים לזה.

היו"ר א' פורז;

אנחנו לא מכריעים היום.

ת' פנחסוביץ;

אם על הגג יש דירת חדר והדייר רוצה להרחיב ולבנות עוד חדר, זה לא יפגע בדירה

שנמצאת בקצה אחר ואין לתת לו זכות וטו אלא רק למי שרוצים לבנות מעליו.

היו"ר א' פורז;

לגבי סעיף (ו) אנחנו מסכימים שצריך להישאר הרכוש המשותף. הנושא של "מנהגי

דתו ואורח חייו" יהיה בנפרד. חבר-הכנסת יצחק לוי רצה הבטחת סוכה.

א' יעקב;

הבטחת סוכה זה הרע במיעוטו. אני שואלת; האם מנגל זה אורח חיים?

תי פנחסוביץ;

אני מציעה להתייחס רק לדת.

חבר-הכנסת לוי ייחד את זה לענין הסוכה, שהיא מצווה, ולא לשום דבר אחר.

ד' מרידור;

זה סעיף בעייתי, נניח שמישהו לא דתי והשכן שלו בונה בכל שנה סוכה. בגלל

שהשני רוצה סוכה הראשון שיש לו חמישה ילדים לא יכול להרחיב את הדירה שלו.

היו"ר א' פורז;

האחת - ובתנאי שיהיה רכוש משותף לשימוש הדיירים; השניה

- שתבטיח סוכה.

ד' מרידור;

אני לא מבין מה זה "רכוש משותף לשימוש כל הדיירים". רכוש משותף זה חדר

מדרגות, גג, מחסן, חדר הסקה.

אי יעקב;

כל שטח ששימש, נניח, למשחק של ילדים, לגינה.

היו"ר א' פורז;

נשאיר סוכה.

ג י שגיא;

בסדר.

ש' אלון;

הסעיף הזה לא יעמוד במבחן המציאות.

היו"ר א' פורז;

את סעיף 71ג ננסם מחדש.

האם לא צריך לכתוב מועדים בהם רשאי המפקח להורות על ביטול החלטה? הוא לא

יכול לעשות את זה אחרי שנתיים.

אני מציע שזה יהיה 60 יום מיום שההחלטה הגיעה לידיעתו.

ד' מרידור;

זו בעיה לא פשוטה. אדם לא נמצא פה, אולי הוא בחוץ-לארץ. אנחנו צריכים להחיל

כאן פרוצדורה שחלה על מסירת כתבי תביעה בבית-המשפט, יש המצאה לחוץ-לארץ, פרסום

במקומות מסוימים. אי-אפשר לקחת לאדם רכוש בלי למסור לו הודעה.



היו"ר א' פורז;

בסדר, לפי הפרוצדורה של המצאת כתבי בית-דין בבית-המשפט. נכתוב 45 יום.

נכתוב: 45 יום מיום שהומצאה לו ההחלטה.

אני מציע לכתוב את הכלל 30 יום, או אפילו 45 יום, אבל לאפשר במקרים מיוחדים

לינת הארכה למועד. יכול להיות שאדם קיבל את זה בחוץ-לארץ ולא יכול היה להגיע.

נכתוב: מטעמים מיוחדים. נלך לפי הפרוצדורה האזרחית בדברים האלה.

אני מבין שניתן לערער על ההחלטות של המפקח בפני בית-משפט מחוזי.

ברגע שמחילים את סימן (ד), יש אפשרות לערער.

נניח שהשמאי קבע את קביעתו ומישהו חולק עליו ואומר שהוא טעה. הוא יכול לפניות

אל המפקח?

כן.

שמאי מוסכם איננו נמצא במעמד של בורר מוסכם?

לא. אפשר לתקוף גם פסק של בורר.

דיברנו בישיבה הקודמת על מנגנון דומה לבירור היטל השבחה. כלומר, יש אפשרות

של פנייה לבית-משפט לגבי הכרעת השמאי בשאלה משפטית. אם הוא לא נתן הזדמנות נאותה

לצדדים להשמיע את טיעוניהם בפניו, גם זו עילה לפנייה לבית-המשפט.

זה רעיון טוב. כמו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

כשהשמאי הוא במעמד בורר הרי שנינו מסכימים שהוא יחליט בשבילנו. אם הוא במעמד

בורר, יש חוק הבוררות וכל מה שחל בו, זו הדרך הפשוטה. אם רוצים ללכת בדרך שהציעה

גבי אנגלסמן, צריך לבדוק את זה.

השמאות נעשית בדרך כלל אכס-פרטה, בלי אף אחד, השמאי יושב בחדר, לוקח מחירים

ועושה טבלה. אם נחיל עליו דיני בוררות הוא יצטרך לעשות הירינג ולשמוע את כולם.

זה ייקר את הענין ואני מתנגד לזה.

ארנה שם את השמאי כאילו הוא קווזי-מפקח,

השמאי בא לקבוע את ערך הנכס שלי ולשמוע את טענותי אם הנכס תפוס או פנוי.

חייבים לקבל את האפשרות לטעון בפניו כי אולי הוא טועה.

היו"ר א' פורז;

ואפשר יהיה לפנות לבית-המשפט בשאלה משפטית כמו בתוספת השלישית לחוק התכנון

והבניה. אני חושב שכאשר אי-אפשר לפנות לבית-משפט לגבי טעות גלויה ובולטת על פני

הפסק, זה גורם לאנשים לברוח מבוררות ולא להיזקק להליך.

לפי ההצעה פה בסעיף (ד) למעלה: "בהעדר הסכמה ייקבע השמאי על-ידי המפקח".

בסעיף (ב) למטה כתוב: "המפקח רשאי... להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה...". האם

למפקח יש היום סמכות לצווי מניעה לעצור בניה תוך הדיון הזה?

בסימן (ד) יש כל מה שצריך.

סעיף 71ד יורד?

כן.

סיימנו. אני מקווה שלישיבה הבאה יהיה לנו נוסח סופי להצבעה.

אני מודה לכם.

הישיבה ננעלה בשעה 11:30