הכנסת השלוש עשרת

מושב שלישי



נוסת לא מתוקן



פרוטוקול מס' 222

מישיבת ועדת תתוקה תוק ומשפט

שתתקיימת ביום ג' ט"ז באלול תתשנ''ד, 23.8.1994 ,בשעת 09:04

נכחו;

תברי תוועדת; היו"ר ד. צוקר

י. לוי

א. רביץ

מוזמנים; ח. הלברייך, עו"ד, מנהלת האגף לרישום והסדר

מקרקעין, משרד המשפטים

א. זיסבלט, משרד המשפטים

ט. שפניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, משרד

המשפטים

ג. הרפז, בנק ישראל

ו. לוטטהויז, עוזרת היועמ"ש, בנק ישראל

א. איגל, עו"ד, איגוד הבנקים

י. בהט, איגוד הבנקים

מ. בוגט, עו"ד, איגוד הבנקים

א. דויטש, עו"ד, הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות

נ. וייל, עו"ד, לשכת עורכי הדין

מ. גבאי, עו"ד, לשכת עורכי הדין

מזכירת תוועדת; ד. ואג

יועצת משפטית; ד. להמן-מסר

נרשם ע"י; חבר המתרגמים בע"מ

סדר היום;

תצעת חוק תמקרקעין ותיקון מס' 17) התשנ"ד-1994



הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 17) התשנ"ד-1994

אני פותח את ישיבת הוועדה. בהמשך לסיכום בישיבה

הקודמת, שבה החזרנו את הכדור למשרד ולנוגעים

בדבר, אני אבקש לשמוע מהגברת שפניץ את ההצעה שלהם לנוסח הסופי לחוק.

בסעיף הראשון בסעיף 126 לחוק המקרקעין נוספה

בין הזכריות גם זכות השאילה. שינוי אחד.

השינוי היותר מהותי הוא בסעיף 127.

רשמנו את אותן זכויות שמופיעות לעיל. ההשאלה

כפי שהיא מופיעה הינה בעצם הענקת זכות חזקה

בשימוש ללא תמורה,. ללא צמיתות. שכירות ללא תמורה. ההשאלה מופיעה במפורש

בחוק המקרקעין שיש מי שיתן לו גם מתנה, או איזה מכר ללא תמורה. המתנה

לא מופיעה, אתה מעביר בעלות ללא תמורה. לכן, ההשאלה בשונה מהעברת מתנה

מופיעה כזכות. הכנסנו את זה על מנת לא להטעות, למרות שאפשר היה גם בלי

זה.

לגבי התחייבות העדפת שינה, יש בחוק שכירות ושינה סייגים והתנאים לעניין

היכולת של השואל להתחייב הלאה להעברה. מאחר שסעיף 126 אומר במפורש

התחייבות מותנית וכו', אין שום בעית.

בהצעת החוק הכחולה הצענו שבעצם כל הערת אזהרה

כשלעצמת לא תחשב כשיעבוד. בעקבות אי הבהירות של

המעמד של הערת אזהרה כיום, חשבנו שעדיף לחזור קצת לפני פסק דין איטום,

למצב המשפטי הקודם שלא קבע את הדברים בצורה כזאת, כפי שנקבען בפסק

הדין, ואז לעשות את החושבים, ולהגיע עם הצעה יותר מגובשת. זה מה שההצעה

שלנו הביאה פה בפני הוועדה.

הושמעו ספקות, שלמרות שהעובדה שכתבנו בהצעה שלנו, שלא תהיה פגיעה בסעיף

127 בתוצאות של הערות אזהרה לפי סעיפים קטנים א' ו-ב' בכל זאת לאור

העובדה שהמעמד של הערת אזהרה הוא נתון בפסיקה לחילוקי דיעות וכיוצא

בזה, עדיף לא להכניס אולי עוד אי נעימות מסויימת, ולהסתפק בהצעה

הרישומית בלבד. הוי אומר הערת אזהרה במקרקעין בפנקס הבטוח ביותר שקיים,

אם היא נרשמה בו וזה ניתן להשחק וכל הערות אזהרה כפי שמנויים בסעיף 127

יחולו באותן זכויות, ויטולו על מי שרשם.

מצד אחד הוא מאוד זהיר ומאוד מינימליסטי, ומצד שני הוא בא להבטיח

שבזכות המאוד השובה הזאת לא תהיה עוד איזה שהיא אי בהירות, למרות

שאנחנו עדיין סבורים שאם כתבנו שזה לא מוריד מתוצאות של סעיפים קטנים,

זה חשוב מידי בכדי לקחת סיכונים.

היו"ר ד. צוקר; לגבי סעיף התכולה.

כאן הכניסו הצעה שעל הערות אזהרה אנכיות אנחנו

לא נעשה את התכולה רטרואקטיבית. ביררת עם גב'

אלבריט ולמעשה נרשמה רק הערת אזהרה אנכית אחת. אני חושבת שההצעה נכונה,

שמה שאנחנו לא חייבים להפעיל רטרואקטיבית עדיף.



יש לנו גם תיקון קטן בסעיף האחרון, שהנוסח שלו יהיה חוק הפוגע בזכויות

צדדים.

אני רוצה לבקש רשות פנקס או מרשם.

ט. שפניץ; מכיוון שמדובר גם על החברות וגם על מה שקורה

אין לנו מילה אחת.

אני רוצה שבנקודה הזאת הניסוח יקיף את כל

המקרים האפשריים.

אני מבין שאתם הייתם שותפים לדיון וההצעה מקובלת עליכם. מבחינת עורכי

הדין מקובלת.

לגבי העניין של הערת אזהרה אנכית, אני מקווה

שלא נעשה בפועל ברמה, זה לא דבר מוגבל. בדרך

כלל הדבר הזה מוגבל ויש חוזה בין הצדדים. הרבה פעמים באה לי הערת אזהרה

שהוא לא מקבל בעצם את האפשרות בחוזה שלו לאפשר הערת אזהרה להערת אזהרה

שכאן. .

מה שמטריד אותנו זאת השאלה מדוע יש צורך למנוע ממנו דבר בחוק לעשות דבר

שאם מישהו מעוניין בכך יכול לפתור את הפתרון האמיתי דרך החוזה, ואין

שום צורך למעשה להגביל. מה החשש? שבאותם המקרים המאוד רדודים שבהם אדם

קונה דירה ויש לו בסה"כ הערת אזהרה ומסיבות כל שהן הוא נקלע לקשיים

ומעוניין למכור את הדירה, הוא ימכור את הדירה לשלישי, אותו שלישי למעשה

לא יוכל להיות בטוח בשום דבר. ז"א לא יהיה לו ביד אלא את החוזה שבין

הצדדים. לא תהיה האפשרות לרשום הערת אזהרה.

יש שתי שאלות אי אם הדבר הזה הוא כ"כ נדיר בשביל מה לתקן את החוק

בנקודה הזאת? בי, אם הדבר הזה ניתן לפתרון על ידי חוזה בשביל מה לתקן

בנקודה הזאת?

אלה שתי שאלות שאנחנו מעלים, ומאחורי הדברים הבעיה היא שמצב כזה יתכן

שדווקא אותו אדם שמעוניין למכור את הדירה, או כל מה שיש על זה הערת

אזהרה, הוא דווקא אדם שבמידה כזאת או אחרת נקלע לקשיים, לכן מי שקנה

ממנו את הדירה הוא בסיכון מאוד גבוה לא להיות מסוגל לקבל את זכותו

בדירה. כלומר, פה יש איזה שהוא חוסר איזון לא ברור למה צריך להסדיר את

זה בחוק.

הסיכון של הערת אזהרה אנכית לעצמו כפול ומכופל.

כיוון שעל פי פסק הדין הוא אם החוזה הראשון

בטל, גם הערת האזהרה אנכית ירדה, חיה מכוחה של הערת אזהרה ראשונה. ככה

שגם במקרה שלך, שהוא רוצה למכור, הוא יצטרך דווקא לקבל את הסכמת

הבעלים. אני חושבת שלא נרשמות הערות אזהרה כאלה, כי זה ברור שהסיכון

הוא רב.

בנק למשכנתאות, למשל, לא ירשום הערת אזהרה להתחייבות של בעל הערת

אזהרה, כי הוא יודע שאם החוזה בינו לבין הבעלים יפול, הוא לא בטוח

בכלל.



אני חושבת שדווקא התיקון הזח בא כדי לחזק את הזכויות של הרוכשת. כיוון

שאס תינתן אפשרות כזאת לעולם הבעלים לא יסכימו.

אז לא תהיה אפשרות. מה שאני בעצם שואלת, האם יש

להסדיר בחוק את מה שהיום מוסדר ב-99.9 מהמקרים

בשדה חוזים? איזה צורך יש להסדיר את הנושא הזה בחוק? בדר"כ זה לא ניתן,

כי הבעלים למעשה לא רוצים להביא למצב של הערת אזהרה שנייה בכל המצב

הזה. אין לנו כאן עניין שהבעלים זקוק להגנה, משום שהבעלים הוא בעל

הזכות החזקה יותר במרכאות, והוא זה שמגן על עצמו בחוזה הבסיסי. לכן,

בסופו של דבר מבחינה עקרונית יש כאן איזה שהיא הגבלה שלא לצורך, והיום

במידה מסויימת לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו יש פה פגיעה בקניין. בסופו

של דבר גם באה להערת אזהרה הזו סוג של קניין שפוגעים בו, והשאלה למה?

האם יש צורך בזה?

אנחנו לא באים לדון במהות הערת האזהרה, בהיקף

שלה, בזכויות שלה, אלא אנחנו רוצים לעשות איזה

תיקון על מנת להשאיר את המצב הקיים. אם וכאשר ידונו במהותה של הערת

האזהרה, ואם יחליטו שהמדובר בזכות מקרקעין, כי אז באה הערת אזהרה, זכות

במקום אם שיוכל להתערב. לבעל הערת האזהרה בתחילת הדרך רק כשניתנה תמורה

מועטה וכוי.

חוק 127 לחוק המקרקעין קובע, שבעל המקרקעין, או בעל זכות, נדמה לי,

שבעל הערת אזהרה הוא בעל זכות, במרכאות כפולות, ולא מגיע לדרגה הזאת.

זה גם לא נאמר במפורש בתוך פסק הדין. מה שהשופט לוין אמר, שלפי נסיבות

של כל מקרה ומקרה, נדון לכל הערה והערה, זה לא כ"כ פשוט להחליט האם

מדובר בזכות מקרקעין. לכן הוא אומר, לפי ההבהרות שהבהרתי בתחילת פסק

דיני, אני חושב שזה נוגע לדרגת חפציות כזו שזה נכנס לסעיף 126. אבל עוד

לא נאמר בשום מקום שהמדובר בזכות מקרקעין, ומאחר שסעיף 126 לא שונה,

אנחנו אומרים, מהי זכות המקרקעין שחוק המקרקעין מכיר בה, לצורך העניין

של התחייבות לעשות עיסקה או להימנע מלעשות עיסקה, ועל זה סעיף 10, ו-6

מדבר. לכן, זוהי הבהרה של המצב הקיים. זה לא בא לפגוע, זה לא בא לשנות,

זה גם לא פוגע. אני סבורה לאור הניסיון שדווקא הערת אזהרה הכי פוגעת,

אבל כשמקבלים את הסכמת הבעלים, ואז למי שרוכש מידי להערת אזהרה, יש

התחייבות ישירה.

לא יתכן לבוא ולומר שהגבלה חוקית שלא תאפשר לבעל הערת האזהרה לרשום

הערת אזהרה, על הערת האזהרה שלו יש בזה משום הכרזה בחוק על מצב קיים.

זה לא המצב החוקי. זה מצב הנוהג על פי חוזה. זה שבעל זכות הבעלות

במקרקעין הוא בעל הזכות החזקה, אז כבר יש לו זכות חזקה, אני לא צריכה

להגן עליו עכשיו בחוק. בשביל מה ועדת החוקה צריכה לתקן את חוק המקרקעין

לתת הגנה כ"כ מקיפה, או למעשה לפגוע? זו השקפה לא נכונה, לבוא ולומר

אני לא פוגע בהערת אזהרה. לשם מה אנשים רושמים הערת אזהרה? כדי להבטיח

את עצמם מעיסקאות נוגדות. אבל יש לזה גם את המשמעות הקניינית של הדבר

הזה, ולכן כל הבעיה מתעוררת בשאלה, מה המשמעות של הערת האזהרה הזו.

אם החוק לא יאפשר לי, כבעל הערת אזהרה, לרשום הערת אזהרה, על הערת

אזהרה שלי כדי להבטיח את הקונה שלי מעיסקה נוגדת, יש בכך בוודאי פגיעה

בזכות הקניין שלו. מה גם שזכות הקניין היא גם זכות חוקית. הרי גם חוזה

הוא סוג של קניין, על זה אין ויכוח. זאת לא השאלה.



הסעיף הזח מיותר מהסיבה שהנוהג החוזי קובע משהו. הכוח בידי הבעלים

להכתיב את הנוהג הזה, והוא דואג לעצמו, והוא עושה את זה. בפועל לכן יש

פעם אחת אלפי עיסקאות.

היית מציעה למחוק את סעיף 1? אם יהיה מישהו

מחבר כנסת שיציע אנחנו נעמוד על ההצבעה.

י. בהט; היות שהארגון הוא ארגון של נציגי הבנקים יכול

להפריע לפעמים למשרד המשפסים יותר מידי. בסופו

של דבר לבעלים יש זכות הקניין הבסיסית בקרקע, שכולנו מכירים באפשרות

שלו למנוע עיסקאות, ואנחנו צריכים לכבד את הרצון שלו למנוע עיסקאות

שהוא לא רוצה בהן. כל מה שעושה התיקון הזה, זה שהבעלים לא ימצא את עצמו

פתאום במקומות רחוקים שנידונים כל מיני עיסקאות שנעשו בלי שבכלל הוא

קרוב לעניין הזה, וההגבלות שלו ישמעו. ז"א כל זמן שצריך את ההסכמה שלו,

אז קל לו גם לבוא אח"כ ולהגיד נתתי את הסכמתי, לא נתתי את הסכמתי, וככל

שמרחיקים את זה ממנו, ואפשר לרשום הערת אזהרה, על הערת אזהרה אחרת, אז

פשוט פוגעים באפשרות שלו, שאם הוא הסכים או לא הסכים, שהוא לא בטעות

יאבד כל מיני זכויות שלו. אבל זה לא פוגע באפשרות שלו כן להתנגד, לא

להתנגד, וכל מי שקונה מקרקעין צריך בוודאי לבדוק טוב אם אפשר להעביר את

הזכות הזו או לא.

מה שהנוהג שבעולם החוזי נובע דווקא מהפרשנות של

חוק המקרקעין, שאומר שהערת אזהרה איננה זכות

שמאפשר אנכית, כפי שיצא בעצם בפסק הדין בעטיה הנזכר פה. מה שעושה פסק

הדין כאן זה לא פסק הדין שאנחנו שמים אותו באיטום, הוא הופך את הקערה

על פניה, מה שכל הזמן היה. ברגע שאתה מאפשר הערות אנכיות, כל הנוהג

החוזי שאת אומרת עליו יפול, כשבאים אל הרוכש ואומרים נא לחתום לנו

להסכים להערת אזהרה בגין הזה, או למחוק ולרשום חדש, אחד הדברים שלוחצים

עליו זה שאם לא כן הרוכש תשני לא יוכל לרשום בכלל הערת אזהרה. ברגע

שאנחנו נותנים את האפשרות לרשום את ההערה, אף בעל מקרקעין לא יסכים

להעברה הלאה, ואז תהיה הצפה בטאבו של הערות אנכיות שכולן על כרעי

תרנגולת.

כדי להגן על אותו רוכש שני צריך את התיקון הזה, כדי שהוא לא יקבל הערה

תוך אשליה עצמית ויחשוב שיש לו משהו שאין לו. לדעתי, התיקון הוא תיקון

צרכני.

יש הרבה מאוד קרקעות שהערות אזהרה הולכות זו

אחרי זו במשך שנים רבות, לאחר ופרצלציה. התוצאה

היא שאותו צד ג' או ד' שרכש את הדירה, בעצם המטרה הסופית היא לרשום בית

משותף, וברגע שירשם ולגבי אותו די לא היתה הסכמה של בעל המקרקעין וכל

הערת אזהרה, יבואו לבנק, ותחיה. בעיה בכלל לרשום הזכות שלו, לכן בעצם על

ידי זה שנותנים אפשרות לרשום הערת אזהרה לטובת די בהסכמת בעל המקרקעין

בעצם מגינים עליו לעתיד, כשירשמו את צו בתים משותפים שאפשר יהיה לעשות

את זה, ולא יתקעו אז בבעיה.

אני חושבת שהנימוק לא נותן את ההסבר המעשי,

משום שבסופו של דבר מה שאתם אומרים זה שאתם

רוצים לעגן בחוק את האיסור לעשות את זה, כדי להגן. למעשה, אתם לא

מאפשרים למכור דירה, בצורה מעשית, זה הצד המעשי. אתם אומרים שמי שהוא



רק בעל הערת אזהרה והוא רוצה למכור לך דירה אל תקנח ממנו, הוא לא יכול

לתת לד כלום, חוא לא יכול לתת לך חערת אזחרח. חוא לא יכול לתת לך דבר

בטוח. חוא לא יכול לתת לך אלא את פיסת חנייר שיש בניכם.

קורח חרבח פעמים שלוקח חרבח זמן עד שחדירות נרשמות, וכבר מתחלפים

חדיירים חרבח פעמים. אני חושבת שזח פשוט פוגע גם בבעל חערת חאזחרח, וגם

בקונח חעתידי, כי אחרי שחתחלפו כמח וכמה בעלים, לך תחפש את הראשון. חרי

זח מח שאתח אומר. אתח אומר יושב לי חיום חדייר חשלישי בבניין, אחרי

עשרים שנח נרשום את חדירח, ואתח רוצח שבסח"כ בטאבו יחיח רשום אותו אחד

ראשון שקנה מחקבלן. זח מח שיקרח. בעניין ההסכמה אין רלוונטיות לעניין

תיקון חחוק. אני מסכימח שכל עוד אנחנו משאירים את זח בעניין חטכמח, לא

צריך לתקן את חחוק, זח מה שקורח היום בשוק. באים ואומרים כאן, לא,

אנחנו רוצים לאסור את זח בחוק, ולא יחיח ניתן לעשות חסכמח, משום שרשם

חמקרקעין לא ירשום. אסור לחם לרשום. ז"א אומרים שאת חחערת חאזחרח לחערת

אזחרח, לא יתנו לרשום משום שזח לא יכנס לגדר.

גם חיום כשמדובר בהסכמת חבעלים, אז זו חתחייבות

ישירח של חבעלים. גם מחר אני מבטיחח לך, תרשמנה

חערות על חערות, אבל חחתחייבות תחיח של בעל הקרקע, של בעל חזכות, של

בעל זכות חשכירות, של בעל זכות חבעלים.

א. דויטש; את אומרת שיהיה אפשר לחכנס לנעליו של הבעלים,

וחזכות חשנייח תיחפך לראשונה, זה מה שאת

מתכוונת? מח שאלת חחסכמח כאן? אנחנו מדברים על חוק. אנחנו לא מדברים על

חוזח. שאלת חחסכמח היא רלוונטית לעניין חוזי.

את לא רוצח לכפות על בעלים שמסרב. בפועל, בעלים

מוכרחים, ולכן כל חשאלח חיא חאם אנחנו מנחשים

בעקיפין מח רצח חבעלים חראשון, או חאם אנחנו מפרשים את חתחייבותינו

חמפורשת.

היו"ר ד, צוקר; חנוסח שמונח לפנינו חוא נוסח שנקבע בתום חישיבח

חקודמת. בישיבח חקודמת חיו חילוקי דיעות בעיקר

בין חאקדמיח לבין משרד חמשפטים, בעיקר בסעיף 2. בשאלת מיקומו של חרישום

יש צורך גם לשנות את חנוסח. חנוסח חוא נוסח מוסכם על כל חגורמים.

א. רביץ; במצב חקיים, אם זח נכון, אדם מכר דירח לזולתו,

ולא חעביר לו בטאבו ונתן לו חערת אזחרח, ועכשיו

מדובר על חשני, על שמעון כבר שמוכר ללוי, וגם חוא נותן חערת אזחרח

ללוי, חוא יכול לעשות את זח חיום לטובת חחוזח חמכירח חשני? חוא לא

יכול, כי חוא צריך לקבל את חסכמתו של ראובן גם חיום. מח עומד לחשתנות

פח! את מוכנח לחסביר מח חנזק שעומד לקרוא מחחוק הזח?

אם משרד חפנים מסכים ששום דבר לא משתנה, אז

חתיקון חזח מיותר.

חערת אזחרח אופקית כפי שמדובר, על פי חמינוח

שמחוץ לפסק חדין, חיא כאשר חבעלים חראשונים

מתחייב לעשות עיסקח.



אני מוכרת את דירתי ואתה רושם הערת אזהרה, בהסתמך על אותה התחייבות.

פסק הדין קבע שגס בעל הערת האזהרה, בלי לידע בכלל את ראובן, יכול לרשום

הערת אזהרה. לוי יכול להתחייב הלאה. בעל הערת אזהרה איננו בעל זכות

מקרקעין. כל הערה נוספת כזו, קרי הערה אנכית, תלויה בהערה הראשונה. אתה

יכול לעשות שרשרת כזאת של אין סוף הערות בעשרים שנה וכך נעשה.

אם לא הצליחו להעביר את הבית לבית משותף, זה מה

שיקרה.

ח. הלברייך; בלי שיהיה שום קשר לבעל הזכות המקורית.

יוצא מן הכלל בעל דין חכם ומועיל, לעיסקאות

שנמצאות בשטח, מה יעשה לוי שיש לו אדם

קפריזיונר שאומר, לא רוצה לתת לך הערת אזהרה. הוא כן יכול לעשות הערה

לחובת יהודה, ואתם רוצים למנוע את זה? למה למנוע?

אנחנו רוצים שמי שירשום הערת אזהרה נוספת על

הערת אזהרה ראשונה ינוק את זכותו מהבעלים.

הבעלים הוא לא בעלים. סה"כ בעלים על הנייר. כי

לא הצליח לתת בית משותף. יש לי בית שמכרתי ל-32

יהודים טובים, ואני לא מצליח עד היום לרשום להם את זה. אז הם צריכים

תמיד לרוץ אלי. אם הוא לא מוצא חן בעיניי?

בגלל שאתה נותן לו הוא דבר פחות מאשר הערת

אזהרה מכירה היום.

א. רביץ ראובן לא נמצא בארץ בכלל, הוא בנה בית והוא ירד

מארצינו. יש הערת אזהרה. שמעון רוצה למכור

ללוי, אבל לוי אומר לו תשמע זה לא בית משותף. תן לי לפחות הערת אזהרה.

אז הוא אומר רק רגע, אני אחפש את ראובן? למה צריך אותו?

את הערות אזהרה רושמים בדר"כ על סמך יפויי כוח

בלתי חוזרים. יש דרכים בשביל לאפשר את זה. בשטח

עושים את זה.

א. רביץ; אבל אם אין. אני לא הבעלים.

ח. הלברייך; זה לא המקרה היחיד. יש מקרים הפוכים, שאתה

הבעלים, והפרו את החוזה בינך לבין הקבלן למשל.

אתה הבעלים, אתה הסכמת בגלל השיטה שישנה בארץ, אז אתה הסמכת שישתמשו

בקרקע שלך ויבנו עליה. בעיסקות קומבינציה לסוגיהם, אבל ההסכמה שלך,

היות שרצית להגן על עצמך, אז אתה הסכמת רק בתנאים מסויימים. ואתה רוצה

לשלוט על התנאים האלה.

אדוני היו"ר, אני מבקש להציע הצעה שתכסה גם את

הסעיפים שאורנה מייצגת. אני חושב שזה צודק,

אמיתי.



א. דויטש; משרד המשפטים אומר את זח, ואני אומרת את זח. זח

לא נכון שהתיקון חזה לא ישנח את חמצב. חוא

בחחלט ישנח את חמצב, חוא לא יאשר בחוק לחתנות. ז'יא חיום חמצב חוא בידי

חצדדים. יש מחיר לדברים חאלח. אם אני כבעלים מגנח, אני רואח את זכות

חקניין חחזקח ביותר. אני עכשיו צריך שהחוק יגן עלי. הבעיה חיא לא זאת.

יש לי חרושם שחבנקים פח, חם פשוט מגינים על חמשכנתא חראשונח.

אנחנו צריכים להגן על הצרכן שקנה דירה בגוף

שלישי.

1, לוסטהויז: אומנם פסק חדין איפשר לרשום חערת אזהרה, אלא

שהוא לא אמר שאחרון בתור יקח את מספר ח-20

ויגבר על מי שבשרשרת. חבעיח חיא שמספר 20 לא מסוגל ביום שחוא רושם את

זח לדעת מח חזכות שלו. לדעתי, זאת פשוט חטעיח, משום שחוא לא יכול

לעבור.

חוא מגן על עצמו מפני מספר 19, שחוא לא יעשה

עיסקח נוגדת. זח חכל מה שהוא רוצח.

ז. לוסטהויז; מצד שני, אם 20 לא רושם גם 21 לא ירשם. לעומת

זאת^ ה-20 שרושם ונמצא תחת הרושם שחוא מופקר

לימים, כעבור 20 שנח ישנו את חזכות שלו, יש לו בעיה, במקרח שח-18, או

ח-17 נופלים בדרך, וזה נאמר גם בפסק חדין.

ח"כ א. רביץ, מח אתח מציע לגבי סעיף 1?

א. רביא; אני לא יודע איך עושים את זח, אם זח על ידי

מחיקת סעיף 1, אני מציע למחוק את סעיף 1.

אני רוצה לעדכן את יצחק לוי. בעקבות הישיבה

חקודמת שבח לא חיית חביא חמשרד עם כל חגורמים

חאחרים נוסח מתואם, שחוא נדמח לי כמעט זחח לנוסח שאתם חבאתם בשתי

חחצעות חוק. זח מח שעומד מולנו.

א. איגל; אותו חקבלן שמכר את חנכס חוא לא נשאר בבעלות

סתם, עדיין יש לו לפי חחוזח חתחייבות כלפי

חרוכש חראשון, לרשום לו בית משותף או חכירח ל-969 שנח. חדבר חזח נשאר

ועדיין חייב. חוא לא נמנע מזח, ולכן חוזרים אליו משום שלבעל חראשון חוא

הבטיח שחוא יתן לו את חבתים חמשותפים, ולכן כך חם מגינים על חאחרון.

יש קבלנים כאלח שגם חגנו על עצמם מפני חסעיף

חזח. חם חעבירו את זח לקונח. יש ויכוח גדול,

בחוזח שאחרי תקופת זמן מסויימת.

אני רוצח לחבחין עכשיו בין חמצב חמשפטי חקיים,

לבין חמצב שעלול להגרם אם אנחנו נלך בהנחה

ושניתן לרשום חערת אזחרח אנכית. חמצב חקיים כיום זח במציאות כפי שאני

יודעת אותה, שמתקיימת בחרבח מאוד עסקאות ביום יום, וגם לאות אזהרה.



אדם רוכש דירה נניח בעיסקת קורדינציח, והוא רוכש את זח מהקבלן,

כשהבעלים מאפשר לקבלן לעלות על הקרקע, לבנות את הבית, ולמכור דירות. אם

נאפשר חערות אזחרח אנכיות רק הקבלן חוא זח שחתחייב לבעל הדירה. בחוזח

שביו חבעלים לבין הקבלן,התחייב הבעלים למכור לקבלן חלק מחדירות

שתבננה, ז"א הוא יקבל חלק מהדירות שתבננה, ואת החלק האחר יוכל הקבלן

למכור לבעלי דירות חדשים, ככח זח עובד. זאת עיסקת הקורדינציה בעצם.

מי מוכר באופן משפטי גם לדירות של הקבלן?

ד. לחמן-מסר; חדיירים רוכשים מחקבלן בעצם ישירות. חם עושים

איתו את חחוזה. אבל מאחר שחבעלים נתן את חסכמתו

לקבלן למכור את הדירות, יש כאן איזח שחוא קשר עם בעלי חקרקע, לכן ניתן

לרשום חערות אזחרח לתעודת חרוכשים. אחרת, רוכשים מי שאין לו זכות

בקרקע. חקבלן לא רשם שום דבר עדיין בקרקע.

יש כאן כמח עורכי דין שעוסקים בפרקטיקה וחם

בוודאי יעירו את דעתך, ויאמרו לך שחפרקטיקה

עובדת אחרת.

היה לי משפט. בין שאר העיסקאות, עשיתי עסקת קומבינציה, ולימים היתה

איזח רטיבות שמח. חיח שם טעיף מפורש שחקבלן אחראי, ואני עוסק

בפוליטיקח, והאיש טרח וחביא אותי לבית חמשפט. אצלי זח היה עניין

עקרוני. בית חמשפט אמר אתח חוא חחייב. לא בחוזת בחוזה הייתי פטור. אני

חייתי בעלות. אני נותן את חערת אזחרח לא חקבלן. חקבלן לא יכול לתת

חערות אזחרח.

צריכים ללכת אל חבעלים כדי שחוא יתן את חטכמתו

לרישומח.

אין זח צודק ששמעון לא יוכל לרשום ללוי חערת

אזחרח. אני רוצח למכור לו וחוא רוצח לחבטיח את

עצמו.

למח שלא ילך לראשון, ויקבל את חטמכות?

א. יביא; חראשון לא רוצח. אין לו קשר נפשי ולא עטקי עם

כל חעטק חזח.

חוא ביטל את חחוזח כי חפרו את חחוזח איתו, ואז

פתאום חוא לא בעלים על חנייר, אלא חוא פשוט

ביטל את בעל חקרקע חראשון, חיות שחקבלן חפר את חחוזח שלו איתו.

אתח לא נותן את חתרופח לדבר חזח. זח יוצר

בעיות.

, חבעיות שחוא מגביל יחיו ברורות.

אם אתם אומרים לי שזח נותן את חתרופח.



י. בהט; במידה מסויימת זה נותן תרופה.

במידה וניתן להפשיר הערת אזהרה, לקבלן שאין לו

שום זכות רשומה בקרקע, הבעלים של הדירות יהיו

סמוכים על זכותו של הקבלן. דהיינו, אם יהיה משהו בין הקבלן לבין

הבעלים, תיפול כל הערת אזהרה. כי זאת המשמעות של הערת אזהרה אנכית.

בפועל, כאשר אנחנו לא מאפשרים הערת אזהרה על הערת אזהרה, עיסקת

הקומבינציה הזאת מתאפשרת מאחר שהבעלים מתיר לקבלן למכור, ובגלל ההסכמה

הזאת ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשים שהזכות שלהם ישירות לבעל

הקרקע. לא חשוב מה יקרה בין הבעלים לבין הקבלן. הם מוגנים באותה הגנה

שקבועה בחוק המקרקעין. אני נותנת את עיסקת הקומבינציה כדוגמה בלבד,

בגלל שהרבה מאוד עיסקאות נעשות בארץ כעיסקאות קומבינציה.

זו דוגמה לכל אותן הערות אזהרה אנכית, כאשר הרוכשים חושבים שהם קיבלו

הגנה. הם לא קיבלו הגנה, הם קיבלו רק איזה שהוא מרשם, ובדור השלישי

והרביעי זה יהיה מרשם חלוץ ביותר.

אני לא נגעתי בכלל בכל אותן בעיות שתפולנה על המרשם עצמו, בגין הערות

אזהרה אנכיות.

כאשר הערת אזהרה יונקת מהזכות הרשומה, היא בעלת משמעות רצינית ביותר,

ולבעל הערת אזהרה גם בדור השני והשלישי, יש זכות ישירה לבעלים של

הקרקע. כי אם הוא ברח מהארץ הוא גם לא יעביר לראשון.

מבחינת המרשם קיימות בעיות רבות ביותר. כפי שאתם יודעים, עד שבית משותף

נרשם עוברות שנים רבות. כאשר הוא נרשם, אם יש קשר עם הבעלים, יש ההסכמה

שלו, אנחנו יודעים בדיוק למה לייחד את ההערות כאשר נעשית פעולת תכנון,

וכאשר נרשם בית משותף. ברגע שיעברו שנים רבות, ולא יהיה קשר עם הבעלים

הראשון, א"א יהיה לקבל את ההסכמה. אנחנו לא נוכל לרשום לא בית משותף,

ולא הערות אזהרה, ולא פעולות תכנון.

המרשם יהיה מרשם של הערות אזהרה, ולא מרשם של זכויות, שבעצם המשמעות של

זה תהיה שלאף אחד לא תהיה זכות מקרקעין.

אני סבורה שלא רק שאנחנו לא פוגעים במצב הקיים, אלא אנחנו נותנים לבעל

הערת אזהרה ולרוכש השני והשלישי את האפשרות לקבל זכות או מעין זכות

אמיתית, ולא כאילו. הוא לא ישלה את עצמו שיש לו משהו במקרקעין בזמן

שאין לו שום דבר. מה יקרה אם באמצע יהיה שיקול על הערת אזהרה? הרוכש

ממנו נופל. כל הדבר הזה הוא שרשרת שנופלת, מעיקה מאוד על מרשם

המקרקעין. גורמת לכך שגם מה שאפשר לרשום לא ירשם, או ירשם אחרי זמן רב.

זה לפחות מבחינה מעשית יגרום לשיבוש הרישום ולא תוספת.

מבחינה פרקטית יהיה קושי מסויים לבעל הערת

האזהרה לשווק את הדירה שלו, אם הוא לא יכול

לקבל את הסכמת הבעלים. אבל, מאידך גיסא, הסידור הזה בעצם מגן על זכות

הקנייה, גם של הבעלים וגם של הרוכש הראשון.

ברגע שחיים רק מהערת אזהרה להערת אזהרה, כל מה שהיא עושה היא רק מגנה

על האחרון, מפני הבא אחריו.

הוא הזקוק להגנה.

בסופו של דבר אין לו שום זכות בית. אתה בעצם

משרשר עיסקאות, בלי להגיע לזכות הקניין.

כמשפטנית, אני לא אוכל לייעץ לאף לקוה שיבוא אליו במין עסקאות כאלה.

זה מגן עליו מפני עיסקה נוגדת בין 19 ל-20.

זה מגן עליו מפני עיסקה נוגדת. זה נכון. אבל,

כשהעיסקה היא לא עיסקה, כשהוא לא יכול להגיד

שזו זכות, אז הבל בכלל לעשות את כל הסידור הזה. יכול להיות שצריך לחפש

באיזה שהוא מישור אהר את העיקרון לעובדה.

בעיית השורש שלא משתלטים על שום מקרקעין.

הם אמרו לי שהם לא יכולים להשתלט?

יש טיפולי שורש שצריך לבצע אותן. לא בהזדמנות

הזאת. זה נושא של משפט הבדידות. כל מיני דברים

שאפשר לעשות רישומים. אני שמעתי פה על העניין הזה. בסופו של דבר לפי

דעתי מה שהשוב באמת זה להגן על זכות הקניין, כדי שאדם לא ירכוש נייר

שאין לו שום משמעות, וישים את כספו על קרן הצבי, ויתרוצץ בין בתי המשפט

וברישומים.

יש בעיה גדולה מאוד ברישום. יש בעיה ברישום המשותפים. יש בעיות שאותן

צריך לפתור.

הסידור הזה שנוטים לשרשר הערות אזהרה הוא אשליה.

לגבי מוכר, אז הוא מוכר. אם יבוא למשפטן אהראי וישאל אותו מה אני

קניתי, הוא יגיד לא קנית כלום. קנית לכל היותר שאותו מוכר לא יוכל

למכור למישהו אהר. זה הכל.

א, דויטש; אם הערת 20 לא שווה שום דבר, אז גם הראשונה לא

שווה שום דבר. משרד המשפטים לא היה בא לתקן. אם

זה לא המצב ומשרד המשפטים רוצה לתקן, הוא רוצה לתקן את האפשרות להגן

מפני עיסקה נוגדת. הגנה מפני עיסקה נוגדת זה הרבה.

שאלת השרשרת, וכל הטענות שפה הס טענו, האם אני כעורך דין ייעץ לאדם

לקנות דירה שיש עליה עשר הערות אזהרה, היא לא רלוונטית, משום שאנחנו

מדברים על מישור דיני ההוזים. בוודאי שלא, וגם ככה נוהג השוק.

היום אפילו הערת אזהרה שנייה אנשים לא נותנים. אומרים אני לא קונה את

הדירה הזאת. אני לא רוצה.

לגבי עיסקת הקומבינציה. עיסקת הקומבינציה זה לא הערת אזהרה אנכית. אתה

לא מקבל הערת אזהרה על הערת אזהרה, אתה נכנס לנעליו מיד. אתה פשוט מקבל

את זכות הקבלן לתוך הדירה. לכן, גם שם הבעלים משאיר לעצמו זכות למהוק

את הערות האזהרה של הדירות שהקבלן מכר, הוא שומר לעצמו את הזכות. אז

לבוא ולהגיד שהערת אזהרה לא שווה שום דבר, היא שווה את מה שהיא. היא



שווה את ההגנה שיש מפני עיסקאות נוגדות, וזח עיקר העניין של רישום הערת

אזהרה.

השאלה היחידה שעולה כאן, היא לא השאלה המהותית אלא השאלה האס חוק היום

צריך להיכנס לנושא שמוסדר בחוזים על סמך עבודה מקצועיות, משפטיות

מעולות, שהם עורכי דין שהם מלווים כל עיסקה במקרקעין, ובאים ואומרים

ללקוח את מה שתבוא פה ועדת החוקה ותגיד, האם באמת יש צורך ציבורי שיגנו

על הצרכנים לא לקנות דירה שיש עליה שתיים, שלוש, עשר הערות אזהרה,

לדעתי זה מיותר. לדעתי, זה פוגע בקניין של בעל הערת אזהרה, ופוגע בחופש

החוזים.

ט. שפניץ; בפסק הדין הוא לא אמר הנחות וכוי. הוא אמר אני

רואה את הערת האזהרה כזכות קניינית, ולכן

מכיוון שזאת זכות קניינית מכוחה, משום כך אפשר לרשום הנחות. לגבי זכות

במעילות אנחנו באנו להבהיר את המצב הקיים, כפי שהוא היום.

בישיבה הקודמת פתחתי ואמרתי, שכל התיקון הזה הוא פעולת חירום בכלל; כדי

לקבע את המצב הקייס. משום שהופעל פסק דין מאוד דרמטי, שאנחנו לא למדנו

איד צריך לפעול על פיו, ומה צריך לעשות. לכן, אנחנו באנו לקבע מצב על

ידי הבהרה מסויימת. מהי זכות במקרעין? היא אותה זכות שאותה מאז ומעולם

בחוק המקרקעין. זה מת שבאנו לעשות. לא באנו לשנות במאומה.

הרעיון הוא שאם יוכלו עכשיו לרשום הערות אזהרה אנכיות, ומכוח כל אופקית

אפשר גם לגלגל הרבה מאוד הערות אזהרה אנכיות, המרשם שהוא היום דבר

יעיל, ומי שיש לו הערת אזהרה אמיתית יודע איך לבדוק, ויכול לבדוק בזמן

סביר, יוכל לעשות את זה היום ולא יוכל לעשות עם כל הגדולים האלה.

ד. לחמן-מסר; ח"כ א. רביץ, אנסה לשכנע אותך גם כן מזווית

אחרת. לפני פסק הדין לא היו הרבה הערות אזהרה

אנכיות, על כך יש תסכמה בין מרבית הנוכחים כאן. בין היתר, בגלל חוות

דעת משפטיות, ובין היתר בגלל שלא תמיד היה המקרה של אותו סרבן א'

שסירב לרשום, ואמרו לקונה אל תעשה את זה.

יצא פסק הדין וקבע שתי קביעות. אי, הוא קבע שהערת האזהרה היא זכות

קיומית. בי הוא קבע שניתן לפיכך לרשום הערות אזהרה אנכיות. השאלה איך

יגיב השוק; אם כתוצאה מהקביעות הללו של פסק הדין תשתנה המגמה, ואותו

עורך דין שמייעץ לקליינט שלו, הבעלים שלו זה ראובן, שמעון ולוי. למה

שהעורך דין של השלישי ילך לבקש עכשיו את הסכמתו של ראובן? לא צריך את

זה. הנה יש את פסק הדין. זה לא נכון. להערת אזהרה יש שתי פונקציות.

פונקציה אחת, זה למנוע עיסקאות סותרות, ופונקציה נוספת זה להגן בפני

פשיטת רגל או פירוק ולהבטיח.

אם אני רושמת את ההגנה ללוי, רק על מה שיש לשמעון, ולשמעון אין כלום,

אני פוגעת בלוי.

במקרה שראובן מסוכסך יש לנו בעיה. בכל המקרים האחרים אין שום בעיה ללכת

ולקבל את הסכמתו של ראובן, והמרשם ישקף את המצב האמיתי של הזכויות

בשוק. דהיינו, שהדירה היא מובטחת ללוי, ושמעון השני יצא כבר למעשה

מהתמונה. ברגע שאתה הולך לפי הצעתה של גבי דויטש, אתה משאיר על קנה את



כל השרשרת האין סופית חסרת המשמעות הזאת, כשרשרת שממנה יונקים זכויות.

תמריץ לחוסר אחריות, תמריץ לחוסר ניסיון.

ח. הלברייך; אמרת שאין הבדל משמעותי בין הערה אופקית

לאנכית. יש הבדל משמעותי מאוד. יש הסכמה שהערת

אזהרה אופקית שונה מהערת אזהרה אנכית.

הערת אזהרה אופקית היא הערה שנותנת הרבה יותר בטחון לרוכש דירה, ולא

חשוב איזה דור הוא ראשון, שני או שלישי.

מי שמגן על הצרכן צריך להבין שגם בדור השלישי כדאי שלצרכן תהיה הערת

אזהרה אופקית ולא אנכית, כי היא זו שנותנת לו את ההגנה האמיתית, ולא

הגנה שקרית כמו שאמרו.

א. דויטש; בית המשפס קובע שהערת אזהרה היא זכות קניינית.

הערת אזהרה אופקית, גם אם זה דור שלישי, וגם אם

החוזה מופר בין הבעלים לבין הדור השני לבעל

הערת אזהרה יש זכות ישירה כלפי הבעלים. הערת האזהרה שלו נשארת, על אף

שהערת האזהרה האופקית, הראשונה, נמחקת. אלו פסקי הדין של בית המשפט

העליון, הרבה מאוד פסקי דין בניגוד למה שנקבע בפסק הדין האחרון של

איטונג. נדמה לי שאלו הם הנכונים ולא פסק הדין הזה.

באשר למרשם עצמו, תהיינה בעיות מרובות ביותר., הערת הביניים שהשמיע נעמי

וייל היא צודקת. כל הערת אזהרה כזאת היא אנכית. יש הרבה מאוד דירות

שנמכרות ביד שנייה, או שלישית, או רביעית וחמישית, ויש הרבה מאוד

שיכונים ציבוריים שלא נרשמו לצערי הרב עד היום, בגלל שהחברות המשכנות

לא עושות שום דבר. עכשיו נעשה מבצע רב היקף כן לרשום את זה, ולכן אני

מקווה שזה כן ירשם בשנים הקרובות.

סה"כ שולל את האפשרות לרשימת הערת אזהרה

אופקית?

כל הערת אזהרה אנכית שתרשם, תרשם בהסתמך על

חוזה קודם. יש צורך לבדוק האם ההתחייבות מאפשרת

את רישום הערת אזהרה אנכית. דהיינו, לפתוח כל תיק בנפרד ולבדוק.

היום השוק פועל למיטב ידיעתי, ואני גם רואה את ההיבט המעשי של העניין,

לא רק את ההיבט התיאורטי, כי אני נתקלת בו הרבה פעמים, השוק פועל על

ידי זה שעורכי הדין בין הצדדים שעורכים אותם, או באמצעות הלקוח שנתן

לבעלים הראשון לקבלן, או באמצעות הקבלן.

אני כבעלים, ואני כעורך דין אייעץ לבעלים לא לתת את ההסכמה, אם תהיה

אפשרות לרשום את הערת האזהרה.

כל אלה שרצו לעשות עיסקות קרוב למאת האחוזים

שלהם, כל אלה לא איבדו, ותקנת השוק צריכה להגן

על אותם קונים תמימים שלא יקבלו את הטיפול המשפטי הנכון קודם כל.



אלה שירצו לבצע את הטיפול המשפטי, ויהיו שם עשר הערות אזהרה, יצטרכו

להביא את עשרת תיקי העסקאות כדי לדעת מה נרשם בכל תיק ותיק לפחות.

מצד אחד, יהיו כאלה שמתוך חוסר ניסיון, או באופן פרטי בלי עורכי דין,

כל מיני אחרים שיבצעו את העיסקות האלה, יהיו תלושים מכל הגנה.

אלה שירצו לבצע טיפול משפטי נכון, יעמיסו עומס בלתי נסבל. כל הרישום

הזה תוך תקופה ארוכה מאוד, לא מוכן לקלוט את העניין הזה.

אנחנו סיימנו את הדיון. המחלוקת היתה כאמור

סביב סעיף 1.

אנחנו נתחיל בהצבעות לקראת קריאה שנייה. הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס'

17} התשנ"ד-1994, אין מתנגדים. אנחנו מאשרים את השם.

סעיף 1, תיקון סעיף 126. בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1(1969) (להלן

- החוק העיקרי) במקום "בעל זכות במקרקעין" יבוא "או בעל זכות שכירות,

השאלה, משכנתא, זיקת הנאה, או זכות קדימה".

מי בעד סעיף 1 כלשונו? ירים את ידו. מי נגדוו המחיקה תבוא כהסתייגות.

תיקון סעיף 127. 2. בסעיף 127 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא:

"(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל פנקס

אחר המתנהל על-פי דין".

מי בעד הסעיף הזה? ירים את ידו. מי נגד? שלושה בעד. אין נגד.

"תחולה. 3. (א) חוק זה יחול גם על הערת אזהרה שנרשמה לפני יום פרסומו

של חוק זה".

סעיף הרטרואקטיבי חל על סעיף 2. הנוסח יהיה כזה שהרטרואקטיביות חלה על

סעיף 2, ו-3.

בסעיף קטן (ב) "אין בחוק זה כדי לפגוע בזכויות צדדים שנקבעו בפסק דין

סופי שניתן לפני יום פרסומו של חוק זה".

אני מעמיד את סעיף 3 להצבעה, כפוץ למה שהסברתי קודם, שהרטרואקטיביות

איננה חלה על סעיף 1.

מי בעד? ירים את ידו. שלושה. נגד אין.

אנחנו אישרנו את זה לקריאה שנייה.

לפני שאנחנו מביאים את זה לקריאה שנייה, אנחנו מביאים לקריאה ראשונה את

שתי הצעות החוק הפרטיות שהיו בעניין זה. מיד אחרי שהם יעברו קריאה

ראשונה, בהנחה שהם יעברו, הם יבואו לוועדה לכאן, והם ייוחדו עם הנוסח

הזה. זה יהיה הנוסח שיועמד להצבעה. בעניין העיקרי סעיף 2 קיבלו את

הגירסה של חבר כנסת. ייאמר לזכותו של המשרד שאחרי עיון יחד עם אנשי

האקדמיה, קיבלו דווקא את הקידום ההוא.



כשאנחנו מצביעים בקריאה שניית או שלישית על הצעות החוק, זה צריך להיות

בדיוק על הנוסח הזה. זה דרוש מבחינת אמינות כלפי המשרד.

הישיבה ננעלה בשעת 15;10