הכנסת השלוש -עשרה

מושב שלישי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקיל מס' 214

ועדת החוקה חוק ומשפט

יום שלישי, י"א באב התשנ"ד (19 ביולי 1994), שעה 00;12

(ישיבה פתוחה)

נכחו; חברי הועדה;

אי פורז - מ"מ יו"ר הועדה

י' כץ

ד' מרידור

אי רביץ

ג' שגיא

מוזמנים;

ארנה דויטש - הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות

רועי מקוב - לשכת עורכי הדין

איל סביר - משרד האוצר, אגף התקציבים

יועצת משפטית; ד' לחמן-מסר

מזכירת הוועדה; די ואג

קצרנית; א' אשמן

הצעת חוק המקרקעין (תיקון - שינויים בבנין מגורים), התשנ"ד-1994 -

מאת חבר-הכנסת ג' שגיא



הצעת חוק המקרקעין (תיקון - שינויים בבנין מגורים). התשנ"ד-1994 -

מאת חבר-הכנסת ג' שגיא

היו"ר אי פורז;

אני מתכבד לפתוח את ישיבת הועדה. על סדר היום: הצעת חוק המקרקעין (תיקון

שינויים בבנין מגורים). לפנינו נוסח לועדה ליום 18 ביולי,

ד' לחמן-מסר;

אני מבקשת להסביר. כל השינויים מודגשים וההשמטות מופיעות בסוגריים

מרובעים.

היו"ר אי פורז;

הייתי רוצה מאד לסיים היום את הדיון כדי להביא את הצעת החוק לקריאה

ראשונה.

בישיבות הקודמות היתה מחלוקת על השינויים שמעבר להרחבה. השאלה שלי היא אם

הנוסח שלפני הועדה הוא המילה האחרונה.

היו"ר אי פורז;

זאת טיוטה. אנחנו מתחילים מן ההתחלה, בודקים סעיף סעיף, מה עשינו, מה לא

עשינו, במה אנחנו רוצים להתקדם.

הגדרות. בהגדרה של רכוש משותף אין שינוי.

בהגדרה של זכויות בניה - זו לא "בניה מותרת בבית משותף", אלא בניה בחלקה

עליה בנוי הבית המשותף.

ד' לחמן-מסר;

הבית המשותף כולל גם את השטח הצמוד אליו.

היו"ר אי פורז;

בניה בבית המשותף עלולה להתפרש כבניה בתוך המבנה עצמו, ולא הוספת אגף.

נכתוב; בניה מותרת ברכוש משותף ובבית משותף לפי תוכנית כמשמעותה בפרק גי

לחוק התכנון והבניה.

אני מציע למחוק את המלים "בת תוקף" כי לפי תיקון לחוק התכנון והבניה,

בתוכניות שאושרו לפני 1950 אפשר לפעמים לפנות לפי תוכנית מופקדת ולא לפי

תוכנית בת תוקף,

אפשר לכתוב; תוכנית לפי חוק התכנון והבניה - וזה כולל הכל.

ד' לחמן-מסר;



בניה שאושרה לפי תוכנית.

היו"ר א' פורז;

אני מציע לכתוב: בניה מותרת בבית משותף לפי תוכנית תקפה, כמשמעותה בפרק

ג' לחוק התכנון והבניה. אחרי קריאה ראשונה נוכל להכניס תיקונים. העקרון הוא

שאם יש שתי תוכניות, תקפה ומופקדת, הבניה צריכה לתאום את שתיהן. ואם לא את שתי

התוכניות, אפשר לבנות בהתאם לתוכנית התקפה בניגוד למופקרת. אבל יש תוכניות

ישנות מופקרות שם אפשר לבנות לפי התוכנית המופקדת בלבד. בענין הזה נתקן אחרי

הקריאה הראשונה. זה חשוב, כי דווקא באותם שיכונים ישנים משנות החמישים יש צורך

בהרחבות, ושם אין תוכנית תקפה אלא רק תוכנית מופקדת.

הגדרה של הרחבה.

ד' לחמן-מסר;

בנוסח הקודם דובר על דירת מגורים, לפי הנחיות הועדה אני מציעה במקום זה

לכתוב; "הגדלת שטח דירה קיימת בבית המשותף". ואת המשפט הכתוב בסוגריים -

"מבלי שישונו מספר בעלי הדירות באותו בית משותף" - אני מבקשת למחוק. בעקבות

ההערות של חבר-הכנסת מרידור בישיבה הקודמת, אני מציעה לכתוב "הגדלת שטח דירה

קיימת".

חבר הכנסת מרידור אמר ששינוי מספר בעלי הדירות בבית משותף הוא פונקציה של

תהליך אחר לגמרי. אנחנו מדברים על הגדלת שטח דירה בבית משותף, אם אחר כך הדירה

תחולק לשתי דירות - לא נתייחס לזה עכשיו.

בנוסח הקודם נאמר "אשר אושרה לפי חוק התכנון והבניה". הועדה הציעה לכתוב;

"אשר אושרה כנדרש לפי כל דין".

היו"ר א' פורז;

הגדלת שטח דירה קיימת בבית משותף לפי היתר לפי חוק התכנון והבניה.

סעיף 71ב - שינויים ברכוש המשותף. (קורא סעיף קטן (א) }.

"להרחבת אותה דירה" - המילה "בלבד" מיותרת.

ד' לחמן-מסר;

מה שמופיע בסוגריים קשור בזכויות בניה. אסביר למה הפרדנו. למעשה אלה שתי

פרוצדורות, האחת - לפי פרק בתים משותפים; הפרוצדורה השניה היא בעצם חלוקת רכוש

משותף, כי אותן זכויות בניה, כפי שהגדרנו אותן, הן רכוש משותף, לא במובן של

סעיף 1 אלא במובן של שיתוף במקרקעין או שיתוף במטלטלין. כדי לבנות על הרכוש

המשותף צריך שני דברים; הצמדה של חלק מהרכוש המשותף וגם חלוקה של זכויות

הבניה כדי שיתאימו לגודל ההרחבה.

יי כץ!

ההצעה טובה, יש לי רק שאלה לניסוח. כתוב כאן "כמו כן רשאי רוב של בעלי

דירות כאמור..."



ד' לחמן-מסר;

אני מציעה לכתוב: על אף האמור בסעיף 62(א) או בסעיף 12(ב) לתקנון המצוי

שבתוספת, רשאים רוב של בעלי הדירות בבית משותף ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד

לדירותיהם להחליט - 1. בדבר הוצאתם של חלקים מסוימים... 2. בדבר חלוקת זכויות

הבניה.

היו"ר אי פורז;

עד כאן זה בסדר.

יש עוד נקודה שצריך לתת עליה את הדעת. יכול להיות שחלק מבעלי הדירות

יכולים להרחיב וחלק אינם יכולים.

ד' לחמן-מסר;

אם זה שולל את כל החלק היחסי של זכויות בעל דירה, יש תשובה בסעיף קטן

(ג).

היו"ר אי פורז;

אני מציע שנדון בזה עכשיו. אם ההרחבה היא פרו ראטה, זאת אומרת שכל דירה

יכולה לקבל את החלק היחסי, אין שום בעיה. השאלה היא מה קורה כשנוצר עיוות

בחלוקת הזכויות, וכל זכות כזאת שווה כסף. לדוגמה, אפשר לבנות רק על הגג, או רק

בצד אחד של הבנין, כי לאגף שני יש קו בנין קדמי לכביש ואי אפשר לבנות. במקרה

כזה אין ספק שאלה שבונים חייבים לשלם לאחרים תמורה, כי בעצם לוקחים רכוש שלהם

וחייב להיות איזון.

גי שגיא;

צריך לקנות את הזכות. צריכה להיות תמורה.

ד' לחמן-מסר;

אני רוצה להסביר מה עשינו בסעיף 71ב (ג), ויכול להיות שיש מקום למחשבה

אחרת.

א' רביץ;

גם בסעיף 71ג (ב) יש התייחסות לנושא, אבל שם שולחים את המתנגד לבית משפט.

ד' לחמן-מסר;

בסעיף 71ב (ג) שולחים את הרוב לבית משפט. "החלטה של רוב בעלי הדירות

כאמור בסעיפים קטנים (א) או (ב), השוללת מבעל דירה שהתנגד לה את כל חלקו היחסי

בזכויות הבניה או באפשרות לניצולן, טעונה בנוסף לאמור באותם סעיפים קטנים גם

אישור מראש של בית המשפט המוסמך או המפקח, והוראות סימן די לפרק זח יחולו,

בשינויים המחוייבים, על פנית רוב הדיירים."

א' רביץ;

למה "את כל חלקו"? ואם היא שוללת חלק מחלקו? הרי הוא טוען לפיצוי.



היו"ר א' פורז;

אתה צודק. אנחנו צריכים להגיד שאם הפגיעה היא קלה, נניח שנוצר אי-איזון

בשעור עד % 10, לא נעסוק בתשלומי איזון. אם אחד יכול לבנות תוספת 40 מטר והשני

יכול לבנות תוספת של 36 מטר, לא נגיד שהאחד צריך לשלם לשני. אבל אם יש אי

איזון העולה על עשירית, צריכים להיות תשלומי איזון בין בעלי הדירות.

ד' לחמן-מסר;

אני אמרתי שאם האי איזון עולה על עשירית, הם חייבים ללכת לבית משפט.

א' רביץ;

למה לא נשלח אותם לשמאי מוסכם שיחליט מה השווי?

ואם לא יהיה מוסכם?

ד' לחמן-מסר;

יש לי הצעה שמשלבת את ההצעה שלך. הכלל הוא שאם שוללים יותר מעשירית

הולכים לבית משפט, זולת אם הסכימו בעלי הדירות על תמורה נאותה בשל שלילת החלק

היחסי.

היו"ר אי פורז;

אם יש הסכמה, בכלל אין בעיה.

אי רביץ;

צריך קודם כל לקבוע שמגיעה תמורה לבעל דירה שנשללו ממנו זכויות. איך

קובעים מה מגיע לו, זה ענין אחר.

היו"ר אי פורז;

אני מציע את הפרוצדורה הבאה, ואני חושב שהיא נכונה. אם ערך הפגיעה עלה על

% 10, חייבים רוב בעלי הדירות להכין, באמצעות שמאי, טבלת איזון ולהגיש אותה

לאסיפה. מי שחולק על טבלת האיזון, רשאי לפנות לבית המשפט.

בפרק גי סימן ז' לחוק התכנון והבניה יש טבלת הקצאות ותשלומי איזון. אין

מנוס, מוכרחה להיות טבלה שאומרת כך; הדירות א, ב, ג, ד ו-ה מקבלות כל אחת

זכויות בניה כך וכך, שערכן כך וכך, דירות ו, ז ו-ח מקבלות כך.

שלילת זכות קנית בעל כורחו של אדם וללא פיצוי, לא תעמוד במבחן משפטי.

אנחנו מכריחים אותו להפרד מרכושו בכפיה, ואם הוא רוצה לפחות לקבל מה שמגיע לו

בתמורה, נגיד לו; לא, אנחנו מפקיעים את זכותך. ולטובת מי? לטובת השכן. אילו

ההפקעה היתה לטובת המדינה, מילא.

ד' לחמן-מסר;

אני רוצה להבין. צריך להגיש לאסיפה הכללית טבלת הקצאות של זכויות ותשלומי

איזון. אם יש הסכמה, לא הולכים לבית משפט. אם אין הסכמה, מי צריך ללכת לבית

משפט - הרוב או המיעוט?



היו"ר א' פורז;

מי שחולק על הטבלה.

ד' לחמן-מסר;

זה לא הוגן. אני הצעתי שאם הפגיעה עולה על % 10, הרוב חייבים ללכת לבית

משפט. ילכו למפקח והוא יקבע את תשלומי האיזון.

היו"ר אי פורז;

המפקח הוא לא שמאי.

ד' לחמן-מסר;

אתם מטילים את הנטל על אדם שלא מסכים לטבלת איזון, שיכולה להיות שרירותית

לחלוטין.

אי רביץ;

אנחנו רוצים למנוע בירורים בבתי משפט, ואנחנו אומרים שיבוא שמאי ויתן

הערכה. ראוי שגם המיעוט יביא שמאי משלהם. כל אחד מהצדדים יביא שמאי, כך

נוהגים. אם יש שמאי מוסכם, אין בעיה.

ר' מקוב;

אפשר לפשט את ההליך, להסמיך את המפקח שיקבע את שעור הפיצוי. איך יעשה את

זה? הוא ימנה שמאי.

היו"ר א' פורז;

אני רוצה להקריא לכם את סעיף 122 לחיק התכנון והבניה, שאנחנו רוצים

ליישם; חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר - וכאן נכתוב;

חלוקת זכויות בניה... אנחנו מסכימים שכאן תהיה טבלת הקצאות ויהיו תשלומי

איזון. ואנחנו אומרים שמי שיוזם את הפעולה חייב להגיש לאסיפה הכללית טבלה

מאושרת על ידי שמאי מקרקעין. יהיה דיון, ומי שיראה עצמו נפגע מהחלטת האסיפה

יוכל לפנות לבית המשפט. השאלה היא אם הרוב ילך לבית המשפט או המיעוט.

ד' לחמן-מסר;

היום בפירוק שיתוף הרוב הולך לבית המשפט.

גי שגיא;

אנחנו רוצים לפשט הליכים.

ד' לחמן-מסר;

אין פרוצדורה כזאת בחוק.

היו"ר אי פורז;

בואו נראה את הקונסטרוקציה.

קודם כל, אנחנו רוצים לפשט הליכים. שנית, אנחנו רוצים לעשות צדק ולפצות

מי שזכאי לפיצוי. קבענו מסגרת, שמבחינה מקצועית היא מקובלת. אם אנחנו מפנים את

הרוב לבית המשפט, אנחנו מעודדים התנגדות בכל מקרה. המיעוט יתנגד אוטומטית.,

ממילא זה לא מעלה ולא מוריד. אם המתנגד צריך לפנות, הוא יצטרך לשקול ולבדוק

היטב אם אמנם ההתנגדות שלו היא לגופו של ענין, אם הוא אמנם עומד על התנגדותו.

אי רביץ;

המיעוט לא יכול סתם להתנגד, הוא צריך להגיד: מגיע לי יותר. נמצא הליך

שיאפשר לרוב להמשיך בהליכי הבניה, אבל יפקיד את הפרש הכסף לטובת פסק הדין של

בית המשפט. הבניה נמשכת, כל מה שנותר זה סכסוך כספי, יפקידו את הכסף עד

לבירור והחלטה בבית משפט.

גי שגיא;

ואם אני אומר שבגין המטר הנוסף שאתה מקבל אני דורש מיליון שקל?

אתה תצטרך לקבוע את הסכום על פי הערכת שמאי שלך.

המחלוקת יכולה להיות לא רק בשאלה הכספית. אדם יכול להגיד, הוא בונה אגף

נוסף ועכשיו אני לא אראה את הים. הוא בונה אגף נוסף שיסתיר לי את השמש. קודם

נכנסה רוח לדירה, עכשיו אני צריך לסגור את התריס בחדר השינה.

זה ענין לסעיף 71ג(ב), זה לא נוגע לסעיף שלנו.

אני מציע שהמתנגד להחלטת האסיפה ילך לבית המשפט. התחושה שלי היא שבדרך

כלל הרוב בסדר והמיעוט לא מפרגן, אם הוא יידע שהוא צריך ללכת לבית המשפט הוא

יחשוב פעמיים. אם יידע שדי שיאמר לא והוא אוטומטית מריץ אותם, הוא יריץ אותם.

מה איכפת לו לטרטר אותם?

אני שוקל שוב אם פגיעה עד % 10 להשאיר ללא פיצוי.

אני מציע שיהיה פיצוי על כל פגיעה.

אם יש הקצאה ואחד יכול לבנות 30 מטר ושני 31 מטר, יתחילו לעשות טבלה של

חצאי מטרים...

ישלם עבור חצי מטר. אנחנו יודעים מה זה יחסי שכנים...

אפשר לומר שאם ההפרש הוא זניח, אין פיצוי.

היו"ר א' פורז;

אם נקבע שעד 3% אין פיצוי, אתם חושבים שזה יעמוד במבחן?

ר' מקוב;

זו היתה גם ההצעה שלנו, להפנות את המיעוט הנפגע לבית המשפט.

היו"ר אי פורז;

אם ההקצאה היא בעין, זאת אומרת בזכויות בניה בשטח, אם ההפרש בין הדירות

הוא עד 5%, אין פיצוי.. אם ממילא יש פיצוי כספי, הפיצויי יהיה החל מהגרוש

הראשון. לדוגמה, אם כל בעלי הדירות יכולים להרחיב אבל אחד יכול להרחיב ב-40

מטר ושני רק ב-35 מטר. אם ההפרש בגודל ההרחבה הוא עד 5%, אין פיצוי. יש אי צדק

מסוים. אבל אם רק אגף אחד יכול להרחיב ואגף שני לא, מתחשבנים מהמטר הראשון.

אם כבר יש טבלת הקצאות, יהיה חשבון מהגרוש הראשון.

אי דויטש;

זה יפתח פתח לתקוף את החוק. מכיוון שיש פגיעה בזכות יסוד, תהיה נטיה

גדולה ללכת לבית המשפט בכל דבר. אם אתה לא עושה את ההגבלה הזאת, אתה סומך על

חוסר הכדאיות הכלכלית ללכת לבית משפט. הפרש עד 5% הוא שולי מבחינה כלכלית ולא

יהיה כדאי לתקוף את הענין בבית משפט, אבל אין למנוע את זה בחוק. זו תהיה הדלת

דרכה יכנס הדיון המשפטי בחוקיות החוק.

נניח שכל בעלי הדירות יכולים להרחיב את דירותיהם, אבל יש הפרשים קטנים

בגלל תכנון וכוי. האסיפה הכללית מחליטה שמרחיבים את הבנין, כל אחד מקבל

הצמדה. יש סרבן או שנים. מה יהיה דינם?

אי דויטש;

אני מציעה שדינם יהיה כדין אחרים שהפגיעה בהם תהיה יותר גדולה. לא לעשות

הפרדה לפי אחוזים. הרי השיקול כאן הוא שלא רוצים להגיע להליכי בית משפט, רוצים

לתת לאנשים לבנות. הבעיה היא שזה יהיה החלון דרכו יכנסו כדי לתקוף את חוקיות

החוק שנוגד את זכות הקנין, וחבל. כי הרי הדבר הזה לא יתקע את הבניה, כי לא

יהיה כדאי בגלל הפרש שולי ללכת לבית משפט.

ד' לחמן-מסר;

המתנגד רשאי ללכת לבית משפט. לא שוללים את זכותו ללא הליך משפטי. חבר-

הכנסת פורז אומר מתי צריך טבלת הקצאה ומתי לא, והוא אומר שאם כולם זכאים לעשות

הרחבה אבל אחד יקבל חלק שגודלו 98 ושני יקבל חלק שגודלו 100, כל עוד הפער בין

בעלי הדירות אינו עולה על 5%, אין צורך להגיש טבלת הקצאה כי זו חלוקה מאולצת,

והמתנגד הולך לבית המשפט.



היו"ר א' פורז;

בתכנון של בנין, בגלל אילוצים תכנוניים, אי אפשר להגיע לחלוקה מדוייקת.

זה לא כמו חשבון בנק, וגם בחשבון בנק מעגלים לשקל הקרוב. חבל לעשות שמאות

ואומדנים בגלל גרושים.

א' דויטש;

אני מסכימה לעקרון, אבל אני חושבת על השכן המצוי. אתה מניח שמדובר על

אנשים רציונליים. אבל לא כך. מי ישכנע את המתנגד שמדובר אמנם בדברים שוליים?

היו"ר א' פורז;

היזמים יביאו סקיצה לאסיפה הכללית, יראו את התוכנית, ורק אז תהיה להם

הגנה. הם יגידו שכולם יכולים להרחיב את הדירות, זאת התוכנית. הרוב יצביע בעד.

אם ההפרשים בהגדלה לא עולים על 5%, אין אחרי זה ולא כלום. כמובן שאפשר ללכת

לבית משפט להגיד שלא היה רוב.

אי דויטש;

יכול גם להיות ויכוח אם אמנם ההפרש הוא 5%. הרי גם אם ההפרש הוא 2% אדם

יחשוב שההפרש הוא 20%. זאת הבעיה. יתחילו ויכוחים איך לעשות את החישוב.

היו"ר א' פורז;

אני מדבר על הדין המהותי. כל אחד מקבל זכות נוספת, ואני אומר שהפרשים עד

5% בניצול הזכות לא יצדיקו את כל הענין של תשלומי איזון.

אי דויטש;

איך יידע אדם שההפרש הוא אמנם עד % 5?

היו"ר אי פורז;

רואים את זה. יש תוכנית בנין ערים, יש בנין, יודעים מה מותר, ארכיטקט

עושה סקיצה רעיונית להרחבה.

נאמר שאם כל בעלי הדירות יכולים להרחיב את הדירות וההפרשים בהרחבה הם עד

3%, אין אחרי זה ולא כלום. ובלבד שהוגשה לאסיפה תוכנית של אדריכל.

אי רביץ;

5% זה לא דבר פשוט. אם מלכתחילה הדירות שונות בגודלן, ואז לכל אחד יש חלק

יחסי אחר בבית המשותף, ואחרי זה יש הפרש בהתאם לחלק יחסי - צריך כבר לדעת

מתמטיקה.

ד' לחמן-מסר;

נאמר שההפרש עד 5% הוא כתוצאה מאילוצים תכנוניים.



היו"ר א' פורז;

רק כתוצאה מאילוצים תכנוניים, לא סתם שרירות לב.

חבר-הכנסת רביץ, הזכות הקודמת קיימת. אם לאחד יש דירה של 110 מטר, הוא

יכול להגדיל יותר מהשני שיש לו דירה של 90 מטר.

אי רביץ;

אני מתנצל שאני צריך לצאת כדי להשתתף בישיבה אחרת. אני מבקש להעיר עוד

הערה אהת. ההשתתפות הפיסית באסיפה הכללית לא היא שצריכה לקבוע. כלומר, אין

לשלול את זכותו של המיעוט או אהד מן המיעוט אם הוא לא היה באסיפה הכללית.

בנוסה הראשון דובר על נוכחים, מחקתי את המילה נוכחים.

אי רביץ;

בסעיף 71ב(ב) - מה זה "אך למעט בניה של דירה על הגג"? הרי אמרנו שאפשר

לבנות על הגג אם זה מצורף לדירה.

ד' לחמן-מסר;

"למעט בניה של דירה".

היו"ר אי פורז;

נניח שיש שתי דירות על הגג, כל אחד משני הבעלים יכול לבנות משהו על הגג

ורק הם נהנים, תצטרך להיות טבלה ויצטרכו לקבוע איך לחלק את הכסף בין בעלי

הדירות האחרים.

אי רביץ;

זה ברור. אבל כתוב כאן "למעט..." כאילו בכלל אי אפשר לבנות על הגג.

די לחמן-מסר;

הכוונה לבניית דירה נוספת.

היו"ר אי פורז;

סיכמנו שהמיעוט הולך לבית המשפט.

הרואה עצמו נפגע יפנה למפקח? ואם הסכסוף הוא קנייני, סכסוך בענין כספי,

למה לפנות למפקח על בתים משותפים?

ד' לחמן-מסר;

למפקח או לבית משפט, לפי בחירה.

הפניה צריכה להיות לבית משפט שלום. אני מאד מעריך את המפקח, אבל בסכסוך

קניני על טבלת הקצאות, על חלוקת כסף, צריך לפנות לבית משפט,

גי שגיא;

הפניה למפקח יותר פשוטה.

היו"ר א' פורז;

המפקח הוא עורך דין. יש לו תפקיד מעין שיפוטי, אבל הוא לא שופט. נראה לי

שסכסוך כזה מטבעו לא מתאים למפקח.

נדלג כרגע על סעיף 71ב(ב) - ענין המעלית.

בסעיף 71ב(ג) נקבע שהמיעוט שרואה עצמו נפגע יפנה לבית משפט השלום.

ד' לחמן-מסר;

העקרון הוא שאם ההקצאה היא לכל הדיירים אך כתוצאה מאילוצים תכנוני ים קיים

הפרש בניצול זכויות הבניה עד 5%, אפשר לקבל החלטה. אם ההפרש הוא מעבר ל-5%,

צריך לעשות טבלת הקצאה ותשלומי איזון, והרוב לא צריך ללכת לבית משפט אלא

המתנגד. זה יבוא במקום העקרון בנוסח סעיף קטן (ג) לסעיף 71ב שהרוב צריך ללכת

לבית המשפט.

ר' מקוב;

רק אם ההפרש הוא מעל 5%.

או אם הוא חולק על טבלת ההקצאות. יכול המיעוט לטעון שטבלת ההקצאות

ותשלומי האיזון לא נכונה. מרגע שדרושה טבלת הקצאות, הוא יכול לתבוע מהגרוש

הראשון.

אני מציעה שנחזור ונקרא את הכל ונראה את ענין המתנגד. עוד לא עברנו על

סעיף 72ב(ב).

בבקשה. נקרא סעיף קטן (ב).

(קוראת סעיף קטן (ב) לסעיף 71(ב))

בענין בניה על הגג, אני מתקנת ומוסיפה: בניה של דירה נוספת על הגג. דירה

או יחידת דיור, כפי שתרצו.

כאן יש עקרון שהרוב רשאי להחליט על שימוש ברכוש המשותף למען הרוב.

המצב היום הרבה יותר נוח - לשינויים בשימוש ברכוש המשותף לא צריך רוב.

ד' לחמן-מסר;

הכוונה כאן לשינויים הכרוכים בבניה.

די מרידור;

זה לא כתוב.

היו"ר אי פורז;

עד היום הרוב לא יכול היה לחייב התקנת מעלית בבנין, כלומר לא לבנות ולא

לחייב את המיעוט בתשלום עבור המעלית. זה גם המצב הרווח. בעלי דירות בקומות

הגבוהות רוצים בהתקנת מעלית, ובעלי הדירות בקומות התחתונות אומרים; אנחנו לא

צריכים מעלית, היא תפריע, היא תקים רעש, ונוסף לכל עוד תתבעו מאתנו דמי

השתתפות. לא רוצים. לפי המצב החוקי הקיים, באחזקה שוטפת אפשר לחייב את כל

הדיירים.

בואו נשאל את עצמנו אם בהזדמנות חגיגית זאת יש לנו ענין לשנות את ההסדר

המשפטי הקיים.

ד' לחמן-מסר;

בסעיף 58 לחוק נאמר; בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו

התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או

המקובלים על פי נוהג, הכל בהתאם לחלקו, זולת אם נקבע בתקנון... לענין זה

אחזקה תקינה - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות

שיפורים שיבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

די מרידור;

שלושה אלמנטים; החזקה תקינה, ניהול, הבטחת השירותים. השאלה היא אם מעלית

היא שירות מחוייב או מקובל.

ד' לחמן-מסר;

עד היום, לא.

היו"ר אי פורז;

הפסיקה היא נגד זה. אני מציע לא לשנות בענין זה.

ד' לחמן-מסר;

אפילו להתקנת מעליון לנכה צריך הסכמת כל הדיירים.

היו"ר אי פורז;

אני מציע לא לשנות כרגע את ההסדר הקיים בענין מעלית. נניח את ענין

המעלית. אנחנו מדברים בעיקר על הרחבת דירות, ואני מציע שלא נכניס דבר מעבר

לזה. בענין התקנת מעלית נשאיר את הדין הקיים.



ג' שגיא;

אם לפי הדי; הקיים דרושה הסכמת כל הדיירים, אני מציע לשנות,

היוייר אי פורז;

אדם קנה דירה בבית בן ארבע קומות, ואולי בכוונה קנה דירה בבית שאין בו

מעלית מפני שהוא לא רוצה שיהיה רעש, אולי הוא שומר שבת ולא רוצה שיהללו את

השבת בשימוש במעלית, יש כל מיני טעמים.

די מרידור;

דוגמה. בית בן שלוש קומות, הדיירים בשתי הקומות הראשונות לא צריכים

מעלית. אלה שגרים למעלה רוצים מעלית.

גי שגיא;

אנחנו הולכים בחוק הזה לעשות הסד עם עשרות אלפי קשישים, שבמצב ההוקי

הקיים ממש הורגים אותם, או שסוהטים אותם בצורה נוראה. גם אם מתקנים את ההוק,

הרי עדיין הדרך פנויה להגיש התנגדות.

כשאתה אומר שדייר אהד שלא מפרגן מונע מכולם הרחבת דיור, וגם אם זה מיטיב

אתו כי גם הוא יכול לבנות, אני יכול להבין. אבל עדיין יש זכות קנין. אנשים

גרים בקומה רביעית ללא מעלית, בכל הכבוד, ימכרו דירתם ויקנו דירה אחרת. יש

בעלי דירות אהרים באותו בית שקנו בכוונה דירה בבית ללא מעלית, כי לא רצו שתהיה

מעלית.

ד' לחמן-מסר;

משפחה מרובת ילדים, לעלות למעלה עם שלושה ילדים, שני תאומים, עגלות...

ד' מרידור;

למה קנו דירה כזאת?

ד' לחמן-מסר;

הם קנו את הדירה כשהיו זוג צעיר. הביקוש לדירות עולה מפני שאנשים לא

יכולים למצוא פתרון לבעיות הדיור שלהם בתוך הדירה שלהם.

די מרידור;

בסך הכל זה לא משנה, כי הם יפנו דירה אחת ויעברו לדירה אחרת.

היו"ר אי פורז;

אני חושב שצריך לשמור גם על זכותו של מי שנכנס לגור בבית והוא רוצה לשמור

על ציביונו. אני מכבד גם אדם דתי שלא רוצה שתהיה מעלית.

תתנה שתהיה מעלית שבת.

גי שגיא;

לא שמעת התנגדות והסתייגות מההברים הדתיים שהיו כאן.

די מרידוד;

את ההסתייגויות שלהם יגישו בסוף.

היו"ר א' פורז;

חבר-הכנסת שגיא, אנחנו דנים בהצעת החוק לקראת קריאה ראשונה. אם תרצה,

אחרי הקריאה הראשונה תשכנע את החברים להוסיף את ענין המעלית.

גי שגיא;

שיכנעת אותי.

אי דויטש;

אי אפשר למנוע מבעלי הדירות האהרים שימוש במעלית. אם תהיה בעיה בהעברת

החוק, הפקעת זכויות קנייניות היא הרבה יותר חמורה מאשר שימוש משותף ברכוש

המשותף בדרך אחרת. אם יש בעיה של מימון, עדיף לפטור מתשלום את המתנגד שגר

בקומה ראשונה. הרי צריך להיות גם הגיון בדבר.

היו"ר אי פורז;

אבל בתחזוקה הוא חייב להשתתף?

לא. המעונינים במעלית מוכנים לוותר על ההשתתפות שלו.

היו"ר אי פורז;

ואם מתחלפים הדיירים בקומה העליונה ובא דייר חדש?

דייר בקומה שניה לא רוצה מעלית, לא רוצה להשתתף בכלום. יכריחו אותו

להשתתף?

ד' לחמן-מסר;

לא. ישתתפו רק אלה שהסכימו.

היו"ר אי פורז;

וזו תהיה זכות שצמודה לדירה? זה יהיה חלק מהזכויות שהדירה הזאת לא

משתתפת בתשלומים הקשורים במעלית?

הרעיון מענין מאד. לטובת ההצעה של חבר-הכנסת שגיא, אני מציע להשאיר אותו

לדיון אחרי הקריאה הראשונה. אני נגד זה.



א' דויטש;

השינוי הזה הוא מינורי לעומת השינוי בענין ההרהבה של דירות.

יש שאלה איך מנהלים רכוש משותף. לפי ההוק הקיים, בענינים של תהזוקה שוטפת

אין בעיה, הרוב קובע; שינויים מהותיים - רק פה אחד. בנושא זה יש שאלה

פילוסופית מענינת, שאני לא מציע כרגע לדון בה. היא שנויה במחלוקת. נדמה לי

שלחבר-הכנסת מרידור יש ספקות אם טוב ללכת לדמוקרטיה בענינים כאלה, וגם לי יש

ספקות, כי יש כאן פגיעה בזכות קנין. אני מסכים כשמדובר בענין אלמנטרי, אנשים

רוצים להרחיב דיור. לא בענין מעלית.

אי דויטש;

השאלה היא מה אלמנטרי.

היו"ר א' פורז;

חבר-הכנסת שגיא, בהסכמתך, נעביר עכשיו את החוק בלי התיקון בענין מעלית.

אחרי קריאה ראשונה תוכל להציע את התיקון הזה.

די מרידור;

אני מתנצל שלא הייתי בתחילת הישיבה. אני מבקש לחזור לסעיף קטן (א) בסעיף

71ב. בסיפה, לפני הסוגריים, כתוב "לשם בניה המיועדת..." זה דבר שאין לו

משמעות. מדברים על העברת זכויות. אם העבירו זכויות אני חייב לבנות? ומה אם

לא אבנה? אתה יכול להבטיח שאני אבנה? יש לי מחוייבות משפטית לבנות?

ד' לחמן-מסר;

לא. מטרת ההצמדה היא הרחבת אותה דירה. יכולה להיות הצמדה למטרות אחרות,

לדוגמה בניה של מוסך.

די מרידור;

לביטוי הרהבה יש משמעות אחת בהקשר הזה. לא תוכל לבקש אישור להרחבה עד

שלא קיבלת אישור ועדה לתכנון ובניה על פי תוכנית מיתאר. מצד שני, לא תהיה לך

תוכנית מיתאר כי אני לא אחתום לך. מכיוון שאני בעלים של הקרקע המשותפת אתה לא

יכול להגיש שום בקשה לתוכנית בנין ערים מבלי שאני אהתום עליה. אני לא אחתום כי

אני מתנגד. יש כאן מעגל שוטה.

היו"ר א' פורז;

היום יש חובה למסור מידע. אנחנו יכולים לומר; בתנאי שניתן להרחיב לפי

מידע שמסרה הועדה המקומית.

די מרידור;

צריך להגדיר יותר טוב מה זה 'ניתן'. לפי התוכנית - אסור. לפי הקלה -

מותר. ניתן להרחיב?

ניתן. הועדה המקומית מוסרת מידע שבתוכנית כך וכך, אזור זח וזה, ניתן לקבל

הקלה עד קומה אחת, בקו בנין וכו'. את כל הדברים האלה כותבים במידע שמוסרים.

צריך להיות ברור ש,ניתן' כולל את ההקלות האפשריות.

העקרון הוא שלפי מידע שמסרה ועדה מקומית, האופציה הזאת ניתנת למימוש.

ד' לחמן-מסר;

ההגדרה צריכה להיות שהמטרה היא הרחבת אותה דירה.

די מרידור;

את המטרה אנחנו לא יודעים. יכולה להיות רמאות. הייתי אומר שלא יינתן דבר

כזה אם אין אפשרות הרחבה. לא למטרת הרחבה אלא אם ההרחבה אפשרית. אני לא יודע

אם האיש אמנם ירחיב, אם לא ירחיב - מה אנחנו יכולים לעשות.

ד' לחמן-מסר;

רשאים להחליט בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית אחת

או יותר, ובלבד שניתן להרחיב אותה דירה...

היו"ר א' פורז;

שבלבד שניתן לקבל היתר ללא שינוי תוכנית מיתאר.

ננסח את זה לקריאה ראשונה.

ד' לחמן-מסר;

אם מדברים רק על הרחבה של אותה דירה, המילה גג לא תופיע.

היו"ר א' פורז;

נכון, כי אפשר להרחיב אותה דירה גם לכיוון הגג.

ד' לחמן-מסר;

אבל רק אותה דירה, לא בנית דירה נוספת על הגג. חבר-הכנסת שגיא רק להעלות

את ענין הבניה על הגג, אבל הוא יורד מכללא.

היו"ר א' פורז;

חבר-הכנסת שגיא, אני מציע לך להעלות את הענין הזה אחרי הקריאה הראשונה.

גי שגיא;

אני מסכים. יחד עם זה, אני מציע לשקול מחדש את ענין המעלית.

היו"ר אי פורז;

חבר-הכנסת שגיא, אני חושב שהצדק מחייב שלפני שנחליט בענין המעלית נזמין

את הגורמים המעונינים, ארגון בעלי הבתים, האגודה לתרבות הדיור.



א' דויטש;

כולם מעונינים. אם יש בעיה כלכלית, היא הרבה יותר קטנה כאן מהבעיה שקשורה

בהרחבה.

חבר-הכנסת שגיא, אני חולק על ההצעה בענין מעלית, אבל אני לא רוצה לקלקל

לך כלום. אני גם פתוח לשכנוע. אני מציע שנעביר את הצעת החוק לקריאה ראשונה

בלי הסעיף בענין מעלית. תרצה להרהיב לאחר מכן, תוסיף את ענין המעלית.

די ואג;

יטענו נושא חדש.

לא יטענו נושא חדש. ואם כן, אני מבטיח לגייס רוב בועדה נגד טענת נושא

חדש.

אי דויטש;

חבר-הכנסת שגיא, אני חושבת שיש התנגדות לענין המעלית מפני שההצעה היא לא

במקום הנכון מבחינת הקונספציה המשפטית. המקום הנכון הוא סעיף 59 לחוק שמדבר על

חריגים, כמו מעלית לנכה. זה המקום לענין ניצול הרכוש המשותף לטובת רוב בעלי

הדירות.

היו"ר אי פורז;

את מציעה להעביר את זה לשיקול דעת של המפקח? חלק מהדיירים בקומות

העליונות רוצים מעלית והדיירים בקומות התחתונות לא רוצים מעלית, מטעמים שלהם.

אם נאמר שההחלטה תתקבל ברוב, יכול להיות רוב נגד הדיירים בקומות התחתונות וזה

יהיה לא צודק. האם ניתן את הדבר לשיקול דעת המפקח?

אני מעדיף לא לקבוע פתרון כזה, אלא לדחות את הנושא לדיון מסודר אחרי

הקריאה הראשונה. להזמין לכאן את הארגונים הרלוונטיים, לשמוע אותם.

אי דויטש;

אם חושבים בצורה אוביקטיבית, הרי הבעיה היא לא שהדי ירים בקומות התחתונות

לא רוצים מעלית, הם לא רוצים לשלם עבור מעלית.

היו"ר אי פורז;

אם זו הסיבה, הרי אילו הדיירים בקומות העליונות היו מציעים שהם יבנו

מעלית ולא יחייבו את האחרים, הדיירים האחרים היו מסכימים.

אי דויטש;

לא. הם לא מסכימים למעלית מתוך צרות עין. זה נושא לסחטנות. גם הקומות

התחתונות ייהנו מהמעלית.



היו"ר א' פורז;

אני מציע לדחות את כל הויכוח המענין עד כמה ניתן להשביח בנין. אפשר לעשות

עוד דברים, אפשר לצפות את הבנין בשיש, וחלק מבעלי הדירות מתנגדים. זה חורג

מהנושא שלנו. אפשר לדון בזה אחרי הקריאה הראשונה.

גי שגיא;

חשוב קודם כל לקדם את הצעת החוק, ובשלב שבין קריאה ראשונה ובין קריאה

שניה וקריאה שלישית אפשר לקיים דיון יותר רחב.

אי דויטש;

השינוי הזה הוא מינורי לעומת השינוי בענין הרחבת דירות, שם לוקחים משהו

מבעלי הדירות. אם מדברים על שיפור, לא לוקחים כלום, נותנים משהו שמעלה את ערך

הבנין כולו. אם כבר מדברים על שני שלבים, הדרך הנכונה היא הפוכה. אחרי שהתקבל

חוק יסוד; כבוד האדם וחירותו, אין ספק שהרבה יותר קשה לקחת זכויות.

גי שגיא;

אם רוצים לקדם את ההוק, צריך קודם כל להעביר את הנושאים שלא שנויים כאן

במחלוקת. אם נוסיף אחר כך דברים שהם שוליים, לשיטתך, בוודאי שיהיה יותר קל.

אי דויטש;

אבל מה יהיה אם הצעת החוק הזאת תיפול?

גי שגיא;

היא לא תיפול. הממשלה בעד החוק הזה, שר הבינוי והשיכון מרחיק לכת יותר

מכולם והוא גם בעד תוספת דירות.

ד' לחמן-מסר;

אולי נגיש שתי גירסאות בענין גגות?

היו"ר א' פורז;

תהיה גירסה ב', שבה ייאמר שרוב בעלי הדירות בבית משותף רשאים למכור את

הגג כדי שאפשר יהיה לבנות שם דירות נוספות, והתמורה תחולק לפי חלקיהם ברכוש

המשותף. גירסה אי תהיה בלי הקטע הזה. נשמור את האופציה הזאת, ונקיים את

הדיון אחרי הקריאה הראשונה. נשמע את כל הגורמים.

ד' לחמן-מסר;

אפשר להגיש שתי גירסאות גם בענין המעלית.

חיו"ר אי פורז;

אם נוסיף סעיף בענין מעלית, לא יטענו נושא חדש.



ד' לחמן-מסר;

לפי הקו של חבר-הכנסת שגיא, אני מציעה להוסיף גם גירסה ב' בענין המעלית,

כדי שיהיה ויכוח ציבורי.

יהיו שתי גירסאות.

ד' לחמן-מסר;

סעיף קטן (ד) לסעיף 71ב הוא חיוני, לפי בקשת לשכת עורכי הדין בין היתר.

השטח הוצמד ועכשיו אני צריכה לעשות כניסה פרטית. אני לא מצמידה שום דבר, אני

רוצה רק לבנות שביל על הרכוש המשותף כדי שאוכל להשתמש ברכוש שלי. זה נקרא

"ביצוע שינויים מיזעריים ברכוש המשותף".

אי דויטש;

יהיה ויכוח גדול מה זה מיזערי.

היו"ר אי פורז;

אני נגד זה. יידרש אותו רוב של שני שלישים.

ד' לחמן-מסר;

סעיף 71ג - פניית המתנגד לשינויים ברכוש המשותף. (קוראת את הסעיף).

אתם מבקשים לבטל את הפניה למפקח?

היו"ר אי פורז;

כן. הפניה תהיה לבית המשפט.

ד' לחמן-מסר;

הסבירו לי שאחר כך צריך לעשות כל מיני שינויים ברישום, וכל זה ענין

למפקח.

גי שגיא;

אולי נשאיר כמו שכתוב, או בית המשפט או המפקח.

היו"ר א' פורז;

סכסוך בלי בעלי דירות על תשלומי איזון זה ענין מורכב מאד.

אבל יש סכסוכים שאפשר להעביר למפקח. אפשר להשאיר לפחות אופציה.

היו"ר אי פורז;

בסדר, עם ערעור על החלטת המפקח לבית משפט מחוזי.



בסוף סעיף קטן (ב) נאמר "לרבות לענין הפיצוי..." זה לא תמיד פיצוי. צריך

לומר: התשלום שישולם.

בזה סיימנו את הדיון. מי תומך בהעברת הצעת החוק לקריאה ראשונה?

הצבעה

בעד ההצעה - 2

נגד - אין

הוחלט להעביר את הצעת חוק המקרקעין (שינוי הרוב הדרוש ברכוש המשותף),

התשנ"ד-1994, לקריאה ראשונה.

אני מבקש להסמיך אותי ביחד עם היועצת המשפטית לועדה לעשות תיקונים

ניסוחיים.

אני מודה לכל המשתתפים. הישיבה נעולה.

(הישיבה ננעלה בשעה 13:20)