הכנסת השלוש-עשרה

מושב שלישי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מסי 210

ועדת החוקה חוק ומשפט

יום שני. גי באב התשנ"ד (11 ביולי 1994). שעה 00;11

(ישיבה פתוחה)

נכחו; חברי הועדה;

אי פורז - מ"מ יו"ר הועדה

די מרידור

אי רביץ

גי שגיא

מוזמנים;

מלכה אנגלסמן - לשכת עורכי הדין

נעמי וייל - " " "

שלמה גוברמן - משרד המשפטים, משנה ליועץ המשפטי לממשלה

חוה הלברייך - " " מנהלת האגף לרישום והסדר מקרקעין

שרית דנד - משרד הפנים

אבי פורטן - " "

איל סביר - משרד האוצר, אגף התקציבים

יועצת משפטית; ד' להמן-מסר

מזכירת הוועדה; ד' ואג

קצרנית; אי אשמן

סדר-היום; הצעת חוק המקרקעין (תיקון - שינויים בבנין מגורים), התשנ"ד-1994 -

של חבר-הכנסת גי שגיא



הצעת חוק המקרקעין (תיקון - שינויים בבנין מגורים), התשנ"ד-1994 -

של חה"כ ג' שגיא

היי"ר אי פורז;

אני מתכבד לפתוח את ישיבת תועדה. התבקשתי על ידי היושב ראש הקבוע של הועדה,

חבר--הכנסת דדי צוקר, למלא את מקומו. על סדר היום הצעת חוק פרטית של הבר-הכנסת

גדעון שגיא לתיקון חוק המקרקעין - שינוי הרוב הדרוש ברכוש משותף.

חבר-הכנסת שגיא, אתה זכית והצעת החוק שלך עברה בקריאה הטרומית. היתה הצעת חוק

שלי דומה מאד להצעת החוק שלך, והיא נפלה במליאה למרות תמיכת הממשלה. חברי כנסת

דתיים וחרדים מיהרו להכנס לאולם המליאה והצביעו נגד הצעתי. לא הבינותי למה. הסתבר

שמישהו הפיץ שמועה שיצמידו את הגגות לדירות ולא יהיה מקום לסוכות. זה היה לפני

כשלושה חודשים. ההצעה של חבר-הכנסת שגיא היא רחבה יותר, ההצעה שלי היתה יותר

מצומצמת והיא נפלה. אילו היתה לי אפשרות הייתי מסביר שההצעה לא תפגע בסוכות, אבל

לא ניתנה לי האפשרות. הפיצו שמועה וההצעה נפלה. גם הצעת חוק פרטית צריכה מזל.

גי שגיא;

בישיבה הקודמת נקבעה ועדה והיא טרחה והכינה נוסח להצעת החוק, והיועצת

המשפטית של הועדה בוודאי תציג אותה באופן הטוב ביותר. אני רוצה רק להציג את

ההקשר. אנחנו עוסקים כאן בנושאי חוק ומשפט אבל אלה נועדו לפתור בעיות. אני רוצה

להקריא שני דברים, ולא ארחיב בפרשנות.

הגיע לידי מסמך של מרכז שלום, מכון למדיניות לאומית, שנשלח כנראה לכל חברי

המחסור בדיור ובעקבותיו העליה המסחררת במחירים הפכו לאחת

הבעיות החברתיות החמורות בישראל. מאז 1988 עלי מחירי הדיור פי שלושה. בשנת 1993

לבדה עלו המחירים ב-23.7%, והמגמה נמשכת. עלית מחירי הדיור משפיעה במידה רבה על

מדד המחירים לצרכן והיא אחראית ליותר מ-40% מהאינפלציה ברבעון הראשון של שנה זו.

המחירים מרקיעי השחקים מטילים מעמסה בלתי נסבלת דווקא על מעוטי היכולת ומאיימים

לדחוף את המדינה חזרה לתקופת האינפלציה הדוהרת..... השלכותיה של האינפלציה

הנוכחית אינן מבשרות טובות לצמיחה הכלכלית של המשק. מכיוון שמחירי הדיור המאמירים

במהירות הם המרכיב החשוב ביותר של האינפלציה הדוהרת בישראל, חייבת להנתן עדיפות

ראשונה במעלה לבלימת עליתתם המסחררת של מחירי אשר להם אנו עדים כיום. לסיכום,

מתירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב מעורר דאגה והסוף אינו נראה לעין. מחירי הדירות

לקניה ולהשכרה גם יחד גדלו כאמור פי שלושה מאז 1988, הרבה מעבר לקצב צמיחת

ההכנסות. כיוון שדיור הוא צורך חיוני ולא מותרות, הרי שהנטל המונח על כתפי

הצרכנים כתוצאה מהמחירים מרקיעי השחקים אינו מתחלק במידה שווה בין השכבות החלשות

והבי נוניות.

אני רוצה להקריא גם קטע ממכתב למערכת העתון "יתד נאמן": קראתי בעתון שבקריאה

טרומית אושרה הצעת חוק, שחתימתם של שני שלישים מן הדיירים בבנין תספיק לאשר בניה.

שאלתי-זעקתי היא מי צריך לדאוג לנו ולהיות לנו לפה. מצוקת הדיור זועקת לשמים.

משפחות ברוכות ילדים גרות בצפיפות נוראה בגלל חוק שרירותי, שכל סחטן צר עין ולב

מנצלו ללא גבול. קניית דירה במחירים של היום הינה חלום רתוק מן המציאות, במי ורוד

לתורים שתוך שנים ספורות צריכים לדאוג כיצד להשיא את ילדיהם שיחיו. לכן באתי

בקריאה נרגשת, אנא חברי כנסת חשובים, קחו את הנושא לידיכם, זרזו להעביר בהקדם

האפשרי לרווחת המשפחות הברוכות והרבות המחכות לזה בכליון עיניים.

אי רביץ;

הכותב מתקיף אותנו למה אתה עושה את זה ולא אנחנו.



גי שגיא;

לא קראתי את המכתב כולו. הכותב שואל מדוע חבר-כנסת חילוני מעלה את העניו ולא

דתי.

די מרידור;

מי העורך שמהליט מה לפרסם?

אי רביץ;

אין שם מכתבים למערכת. יש מדור שנקרא "מכתבים למערכת".

אני רוצה להציג בקצרה את הגישה שלנו להצעה הזאת. העתון "יתד נאמן" קיבל נזיפה

חמורה מאד על המכתב הזה. אנחנו חייבים לייצג את הציבור שנזקק מאד להרחבת הדיור.

כל זוג צעיר שנכנס לדירה קטנה הופך מהר מאד למשפחה ברוכת ילדים, ואז הצפיפות

גדולה. אבל מרך לעשות ויש לנו גם גדרי הלכה. מהם גדרי ההלכה? אני לא יכול לקחת

מהזולת דבר שאינו שייך לי, גם אם זה בא להציל אותי וכו הלאה והלאה. יש אצלנו דיני

שותפיו, ושותף איננו יכול לקחת משותפו אפילו אם הוא עצמו נתון במצוקה גדולה מאד.

מה בא לטובת החוק הזה? יש הלכה, כופיו על מידת סדום. אם זה בגדר של זה נהנה

וזה לא יוסר, הדבר לא פשוט. אדם לא יכול לרדת לנכסי חברו. הוא יכול להשתמש ברכוש

שאיננו בר שימוש, הוא יכול להכנס ולגור שם, אבל אם אותו רכוש ניתו להשכרה הוא לא

יכול לעשות זאת לפי הכלל זה נהנה וזה לא חסר. אבל אם זה נהנה וזה נהנה, בהחלט

אפשר לכפות.

מבחינה זו חשוב לי לראות לקראת מה החוק הולך. אם החוק אומר שהרוב יוכל לכפות

על המיעוט, אני לא מחפש בגלל רוב של שני שלישים. אבל אם כולם עושים הרחבת בניה,

גם לי גם לך לא יהיה. אם לוקחים רכוש משותף - רכוש

משותף הוא רכוש שלי - ונותנים אותו ליחיד, אפילו ברוב של שני שלישים אי אפשר לקחת

רכוש שלי.

היו"ר א' פורז;

הכל בתמורה.

אי רביץ;

אם בתמורה, בבקשה.

היו"ר אי פורז;

המטרה היא לגרום לכך שאותו דייר שלא מפרגן לאף אחד לא יכשיל את כולם.

אני מבקשת מגבי דידי לחמן-מסר להכניס אותנו לתמונה ולהגיד לנו היכו אנחנו

עומדים.

ד' לחמן-מסר;

אני רוצה קודם כל להודות לחבר-הכנסת הרב רביץ, כי עכשיו אני יודעת שהחוק עולה

בקנה אחד גם עם ערכי מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרטית. חסרה היתה לי התמיכה

בתוכו החוק מצד ערכי מדינת ישראל כמדינה יהודית.



הצעת החוק הזאת - נוסח לועדה ליום 10 ביולי 1994 - גובשה בעזרתן של עו"ד נעמי

וייל ועו"ד מלכה אנגלסמן, וכמובן בידיעתה של עו"ד חוה הלברייך ממשרד המשפטים.

הצעת החוק של חבר-הכנסת שגיא קיבלה את תמיכת הממשלה, והקושי שלנו היתה שלא היתה

התייחסות לסוגיה של פגיעה בזכות הקנין, שהתעוררה בדיון הקודם בועדה. לפיכך

התבקשתי להגיש חוות דעת בשאלה אם נוסח שיוגש לועדה לא יעמוד בסתירה לחוק יסוד:

כבוד האדם וחירותו. אני מתנצלת, חוות דעת שהגשתי היא חוות דעת ראשונית בלבד,

למעשה היא רק מעלה את הנקודות לדיון. ניסינו להתגדר בדלת אמות של נוסח שיפתור

הרבה בעיות ויחד עם זה, כמו שאנחנו חושבות, לא יעמוד בסתירה לחוק היסוד. אנחנו

סבורות שבקונסטלציה הזאת, הנוסח המוצע אכן עומד בדרישות.

הצעת החוק אומרת שרוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד

לדירותיהם - -

אי רביץ;

גם רוב של בעלי הדירות וגם בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד

לדירותיהם?

א' פורז;

לא. המבחן הוא החלק ברכוש המשותף.

אי רביץ;

יכול להיות מיעוט של בעלי הדירות שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף.

ד' לחמן-מסר;

רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. זה העקרון

הקבוע היום בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין.

ג' שגיא;

אני התכוונתי לרוב של בעלי הדירות. אבל אם יש מבחן נוסף, זה מקובל עלי.

היו"ר א' פורז;

אם כל הדירות זהות, אין בעיה. מה קורה אם בבית המשותף יש דירות קטנות ודירות

גדולות - המבחן הוא מספר הדירות או השטח?

ד' לחמן-מסר;

בית משותף מתנהל באסיפות של דיירים. באסיפה של דיירים הצעה צריכה אישור, לפי

סעיף 62, ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

אי פורז;

באופן תיאורטי יכול להיות שבבית בן עשר דירות יש שתי דירות ענקיות ששני

שלישים מהרכוש המשותף צמודים להן, והם מיעוט.

אי רביץ;

בכל בנין יש דירות גדולות ודירות קטנות. ובדרך כלל מי שרוצים להגדיל הם בעלי

הדירות הקטנות.



ד' לחמן-מסר;

אני מציעה בשלב זה להשאיר את סוגית הקוורום פתוהה.

אם נחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף, או של זכויות הבניה -

זה אחד החידושים שבעזרת לשכת עורכי הדין אנחנו מנסים לשלב בהצעה - אפשר לומר שזה

יוצמד לדירה מסוימת או לדירות מסוימות לשם בניה המיועדת להרחבת אותה דירה בלבד.

העקרון הזה קובע, קודם כל, שלא מדובר בהגדלת מספר הדיירים בבית. אם קנית דירה

בבית שיש בו ארבעה דיירים, החוק הזה במתכונתו הקיימת לא משנה את מצבך לרעה על ידי

כך שבעקבות הרחבת הדירות תמצא עצמך בבית של 16 דיירים. זו הסוגיה שדיברנו עליה

בישיבה קודמת, ואנחנו מציעים כאן לאפשר רק הרחבת דירה קיימת, לא הוספת דירות.

ד' מרידור;

אני מרחיב את דירתי, לפי החוק הזה, ויהיו בה 8 חדרים. אחר כך אני מחלק אותה

לשתי דירות, ואיש לא יוכל לעשות שום דבר.

ד' לחמן-מסר;

כשנרשם הבית המשותף בתקנון שלו היו 4 בעלי דירות.

רישום בית משותף נשאר לפי החוק הקיים. להגדלת מספר הדירות תצטרך הסכמה של כל

הדי ירים.

היו"ר א' פורז;

לפי דיני התכנון תוספת דירה היא סטיה ניכרת.

מ' אנגלסמן;

שינו את התקנות. מותר להוסיף 10% למספר הדירות בלי שזה ייחשב סטיה ניכרת,

בתנאים מסוימים.

אי רביץ;

אבל זה בהסכמת כל הדיירים.

יצאנו מהנחה שמדובר על הרחבת דירה בלבד, ולא שכל הדיירים רוצים לבנות דירות

נוספות על גג הבית. את הסוגיה של בנית דירות נוספת החלטנו בשלב זה להשאיר את מחוץ

להצעת החוק, בגלל הבעיתיות והמורכבות שלה.

זה גם בניגוד לאידאולוגיה של החוק הזה. המטרה של החוק הזה היא להרחיב דירות

למשפחות הזקוקות לכך, ולא להוסיף דירות.

די מרידור;

אם אומרים לא לבנות על הגג אלא רק להרחיב, מה ההבחנה? אם אני רוצה לבנות עוד

חדר על הגג, זה אסור?

זה אפשרי. הכלל הוא שכל דייר רשאי להרחיב את דירתו שלו, ולא כלל הדיירים בבית

יכולים להוסיף איקס דירות לבית המשותף ואותן למכור. זו ההצעה בשלב זה. יתכן

שהועדה תמליץ לעשות אחרת. אנחנו ראינו בהוספת דירות הצעה בעייתית מאחר שהיא משנה

באופן מהותי את התפיסה של הבית המשותף כפי שהיא באה לידי ביטוי במצב הקיים.

יתכן שלעתיד, לגבי בתים חדשים, לגבי דיירים שעוד טרם קנו זכויות מוקנות לפי

המצב המשפטי הקיים, יש מקום לפתוח את סוגית הבניה על גגות לדיון מחודש. אני מציעה

להעלות את זה גם בדיון היום.

סעיף קטן (ב) לסעיף ד1ב עוסק בסוגיה נוספת שניסינו למצוא לה פתרון, שינוי

השימוש ברכוש המשותף למטרת הכלל. אין כאן הוצאה מהכלל לטובת היחיד, אלא שימוש

לטובת הכלל, כגון מעלית, מרקן. כדי להבהיר למה הכוונה הבאתי כאן דוגמאות, שאולי

נמחק אותן בהצעה לקריאה שניה.

הי ו "ר א' פורז;

אני מציע שנתחיל לעבור על הסעיפים. אני חושב שאם נדון בסעיפים נתקדם יותר טוב

מאשר בדיון כללי.

אי סביר;

ההצעה בענין הוספת דירות ירדה מהפרק, או שירדה מההצעה הזאת וממשיכים לדון

בנושא כדי לגבש הצעה אחרת?

ג' שגיא;

מבחינתי הענין לא ירד מהפרק. אינני יודע איך וכיצד במהלך הדיון של הצוות

המלומד הורידו את הנושא הזה. אני חושב שזה נושא מהותי. יש היום רבע מיליון בתים

משותפים, אני משער שבאחוז אחד מהם הדיירים יהיו מעונינים להוסיף עוד דירה, וזה

פתרון לעשרות אלפי זוגות צעירים ואחרים.

היו"ר אי פורז;

אתה מעונין שגם הנושא הזה יהיה כלול בהצעת החוק?

ג י שגיא;

בהחלט.

היו"ר אי פורז;

אני שואל את חברי הכנסת מרידור ורביץ, האם אנחנו רוצים שהחוק הזה יאפשר הרחבת

דירות קיימות בלבד, גם אם אנחנו יודעים שאחרי שמרחיבים דירה אפשר לחלק אותה לשתי

דירות, או שרוצים לאפשר גם מכירה של חלק מהרכוש המשותף לצרכי בניה נוספת? לדוגמה,

אפשר לבנות על הגג קומה נוספת, הדיירים ברוב של שני שלישים מחליטים למכור את הגג

לקבלן שיבנה שם עוד שתי דירות והכסף יתחלק בין הדיירים.

אי רביץ;

אני מסכים שגם זה ייכלל בחוק.



אי סביר;

גם שר האוצר תומך.

די מרידור;

נראה לי שההבהנה היא מלאכותית. אני רוצה לבדוק אווזה.

אי פורז;

אין כאן התנגדות עקרונית לאפשר גם מכירת רכוש משותף לצורך בניית דירות

נוספות.

די מרידור;

ברור שיהיה הרבה יותר נוח אם השינויים יהיו קלים ולא שינויים משמעותיים

שפוגעים בזכות הקנין ובאיכות החיים. אבל אני לא רוצה להביע דעה בשלב זה.

אחד הנושאים שניסינו לטפל בהם בחוק הזה הוא זכויות הבניה. ניסינו לראשונה

להגדיר זכויות בניה לצורך חוק המקרקעין. אני מבקשת לשים לב להגדרה של הרחבה:

"הרחבת דירת מגורים בבית המשותף מבלי שישונו מספר בעלי הדירות באותו בית משותף,

אשר אושרה לפי חוק התכנון והבניה, התשכי'ה-1965."

הצעה זו באה להסדיר שתי בעיות. האחת - הרחבת דירות קיימות, בין שההרחבה היא

לרוחב ובין שהיא על הגג, אם הגג צמוד. הרחבת דירות יכולה להיות בשלוש סיטואציות.

א. שטח הרכוש המשותף צמוד לדירתי, אבל יש בעיה של אחוזי בניה, ולכן סעיף קטן (א)

פותר גם את הבעיה של אחוזי הבניה. ב. חלק מהרכוש המשותף צמוד לדירתי ויש לי

זכויות בניה, אבל אני עלולה לפגוע בחלק מהרכוש המשותף, למשל על ידי פתיחת דרך

גישה - את הבעיה הזאת פותר סעיף קטן (ג). ג. אני רוצה להרחיב את הדירה ואין שום

חלק ברכוש המשותף צמוד לדירתי, אולם רשאים רוב של שני שלישים להחליט על הקצאת של

שטח משותף ושל זכויות בניה, ובלבד שאם יש לדייר שמתנגד אפשרות לנצל את זכויות

הבניה ואת השטח ברכוש המשותף, זכותו זו לא תישלל במלואה. במלים ארורות, לא יכולים

שני שלישים לקרות את הכל לעצמם אם לשליש הנותר יש אפשרות לנצל את זכויות הבניה.

ני וייל;

בועדה של לשכת עורכי הדין חשבנו שמכירה של גגות או חצרות לצד שלישי ללא הסכמה

של כלל הדיירים היא צעד דרסטי מדי. אנחנו חושבים שזה יעורר גם בעיות מבהינת חוק

יסוד: כבוד האדם וחירותו בענין הקנין הפרטי, וכפי שהבינותי זה בלתי סביר גם

מבחינת המשפט העברי, כי אז ייאלצו את השליש למכור מכירה מאולצת את זכויותיו לצד

שלישי. לעומת זה הרחבת דירות - -

בעקרון זה אותו דבר.

לא. זה מתחלק באופן שווה בין בעלי הדירות, זה לא מכניס צדדים שלישיים. ואז יש

גם תשובה לסעיף 8 בחוק היסוד, זה נעשה לתכלית ראויה כי זה פותר בעיה סוציאלית

חברתית לאוכלוסיה שסובלת ממצוקת דיור.

אתחיל דווקא בצד המשפטי ולא בצד הכלכלי. גם אם יש לי זכות כלכלית לבנות על

הגג ודייר סרבן לא נותן לי, אני רואה בזה פגיעה בקנין שלי. יש לי זכות שאינני

יכול לנצל אותה. אם יש סרבן, אני לא הושב שאפשר לתת פתרון אוניברסלי ולהגיד או

מאפשרים לרוב של שני שלישים או לאף אהד.

א' רביץ;

כשקנית את הדירה לא קיבלת זכות לנצל את הגג לבניה. לבית יש גג ובעלי הדירות

חשבו שיוכלו לנצל את הגג כדי לראות את הזיקוקים ביום העצמאות.

היו"ר אי פורז;

ברוב המקרים שאני מכיר, אם יש זכויות על הגג הן נולדו אחרי שהבנין הוקם. חזקה

על קבלן שהוא מנצל את כל הזכויות כולל ההקלות בזמן הבניה. זכויות נוספות הן פרי

תוכניות מאוחרות יותר שאיפשרו בניה על גגות. אבל נניח לענין זה כרגע. אני רוצה

שנתקדם?

א' רביץ;

מה העמדה של האוצר מבחינה כלכלית, אתה בעד זה?

אי סביר;

כלכלית אני בעד זה. אני חושב שזה נכס גדול של המדינה. במקום שאין קרקעות אפשר

לנצל את הנכס הזה.

די מרידור;

אנחנו רוצים להחיל דין מיוחד לגבי רכוש משותף בהקשר זה. צריך לחשוב מה יהיה

אם כדי למנוע את זה דיירים, או קבלנים, יעשו אותו רכוש, שהוא לא רכוש משותף שאינו

ניתן להצמדה, יעשו אותו רכוש משותף שהוא לא רכוש משותף, זאת אומרת של כל הדיירים

שהם בעלים משותפים בו לפי חזקת שיתוף. את הקרקע אפשר להצמיד לכל בעלי הדירות, את

הגג אפשר להצמיד לעשרה אנשים שהם בעלי הדירות, ויהיה להם שיתוף במקרקעין. זה לא

רכוש משותף והחוק הזה לא יחול.

ד' לחמן-מסר;

סעיפים 39 ו-40 לחוק המקרקעין מאפשרים פירוק שיתוף.

לא בבית משותף.

די לחמן-מסר;

עד היום לא היה לנו שיתוף בבית משותף. אם יהיה, החוק יחול גם בבית משותף.

היו"ר אי פורז;

רבותי, אני מציע שנהיה קונקרטיים. הענין הפילוסופי מענין מאד. הענין המעשי

הוא שיש רכוש משותף ובעצם נותנים זכות וטו לכל דייר. הרוב רוצים משהו, להרחיב או

למכור את הגג, ואחד לא רוצה. בואו נתמודד עם הבעיה הקונקרטית ואולי נפתור 80%

מהמקרים, ביתר המקרים יישאר המצב הקודם שצריך לקבל הסכמה של 100%. הרי בהסכמה של

100% אפשר לעשות הכל. אני מציע שנתקדם.



ד' לחמן-מסר;

סעיף 71א הוא סעיף הגדרות.

אני מבין שלהגדרת של רכוש משותף אין הערות.

מ' אנגלסמן;

אף פעם לא קובעים זכויות בניה ביחס לבניה בשטח הבית המשותף. צריך למחוק את

הסיפה של חחגדרה "התירו את הבניה לפיהם בשטח הבית המשותף." למעשה הזכויות הן על

המגרש עצמו, לא על שטח הבית המשותף.

היו"ר א' פורז;

איד היית מגדירה זכויות בניה?

אין בפסיקח חגדרח. קודם כל אגיד מה לא טוב בחגדרח הקיימת, ארור כך נחשוב איך

לנסח. זה לא "אחוזי בניה אשר רשויות התכנון... חתירויי, אלא תוכנית כמשמעותה...

היו"ר אי פורז;

מה שמותר לבנות לפי תוכנית בת תוקף, לפי פרק גי

לחוק חתכנון והבניה, לרבות הקלות.

חי חלברייך;

בשום מקום אין חגדרה של זכויות בניה. השאלה חיא אם יש מקום להכניס הגדרה כזאת

דווקא בחוק חמקרקעין. אני חושבת שלא זח חמקום.

אי פורטן;

למה לדבר על תוכניות פלוס הקלות? אפשר להגיד: לפי חוק התכנון והבניה.

יש תקנות חדשות רחבות מאד, לכן עדיף לומר לפי ההצעה של מר פורטן: לפי חוק

התכנון והבניה.

לא יידעו מה זה. מה שקובע היום את אפשרויות הבניה היא התוכנית, ובהליך של

הקלה אפשר להוסיף על תוכנית. מעבר לתוכנית פלוס הקלות אין כלום.

איפח נקבע ששימוש או חקצאה של אחוזי בניח טעונה הסכמת כל חדיירים? לא נקבע.

אנחנו אמנם הסדרנו אפשרות של חקצאת זכויות בניה, אבל אני שואלת אתכם אם אנחנו

אמנם צריכים את זה.



היו"ר א' פורז;

נראה בהמשך. אולי אין צורך בהגדרה.

ני וייל;

ההערות שלנו הן לנוסח שלפני הועדה.

ד' לחמן-מסר;

בהגדרה של הרחבה הכוונה היתה לגבש שני אלמנטים: א. מדובר על הרחבת דירת

מגורים קיימת; ב. ההרחבה הזאת אושרה לפי חוק התכנון והבניה.

הרחבה זה ביטוי לא ברור. יכול להיות שינוי בתוך דירה, חיבור שתי דירות, דירה

מעל דירה. צריך לדבר על הגדלה.

הערה שניה. למה דירת מגורים? אין בחוק המקרקעין הגדרה של דירת מגורים. דירת

מגורים הוגדרה פעם במס רכישה או במס שבח. יש דירת מגורים שמשמשת משרד, היא נכללת

במסגרת החוק הזה? יש דירות.

הערה שלישית. אין "מספר בעלי הדירות". יש מספר הדירות. יכול להיות בעלים אחד

לעשרים דירות.

אני לא יודע מה זה "אושרה לפי חוק התכנון והבניה". יש בעיה בכל החיבור של

חוקי התכנון עם חוקי המקרקעין. הם לא מאותה מטריה, ולכן יש בעיה. יש כאן דבר

שכאילו נעשה בטקט אחד, אבל זה לא כך. היום מותר להגדיל את מספר הדירות, למשל על

ידי חלוקה של דירה לשנים או לשלושה חלקים.

באישור המפקח.

לנגה אסור יהיה לי להגדיל את מספר הדירות אגב הרחבה? אלה שני דברים נפרדים.

ראשית, אני חושבת שזו טעות אגב תיקון כזה להכניס את חוקי התכנון והבניה לחוק

המקרקעין. אין שום קשר בחוק עצמו, למעט סעיף אחד בענין פרצלציה, וגם שם עומדים

לתקן. כמובן שאם מישהו יתנגד ויבוא למפקח ולבית המשפט, אני מניחה שהרשות המוסמכת

כשהיא דנה בתנגדות תשקול גם אם ניתן אישור של רשויות התכנון אם לאו. אין מקום

להכניס כאן הגדרה חדשה של אחוזי בניה או הגדרה של חוק התכנון והבניה.

עוד נראה אם יש צורך בהגדרה.

אפשר היה לעדות דבר פשוט מאד ולדבר על תוספת בניה. נקודה. אבל אני רוצה בכל

זאת לשמוע מכם אם יש חשיבות להגביל את זה רק לתוספות לדירות קיימות.



חי הלברייך;

ככל שכאילו נצמצם את הנושאים בעצם נרחיב את האפשרויות לעשות כמה דברים

ללא הסכמה של כל בעלי חדירות. להיפך, המפקה ידון אם יש בקשה של חלק מבעלי

הדירות בענין חלוקת דירה אחת לשתי דירות, וזו כבר הרחבה. אבל גם במקרה של

הרחבת דירה יש אפשרות של החכרה לדורות. לענין הפרק הזה חוכר לדורות הוא בעל

דירה.

גם חלק מדירה אפשר להחכיר בחכירה לדורות.

חי הלברייך;

בוודאי. לכן לא כדאי לשנות.

ני וייל;

קודם כל לשאלה העקרונית, אם הכוונה היא להרחבה של כל יהידה בבית המשותף

או רק יחידה המשמשת למגורים.

די מרידור;

בפועל?

שנבנתה למגורים ומשמשת למגורים. זה ענין לקביעת מדיניות שלכם. אם רוצים

להרחיב משרדים או חנויות, אינני יודעת אם זה ממטרות החוק.

למה להגביל את הצעת החוק למגורים בלבד?

אני לא רואה טעם בהגבלה.

כשמדברים על דירה או על יחידה, השאלה היא אם הכוונה היא לתוספת בניה לכל

יחידה בבית המשותף או למגורים בלבד. אנחנו התייחסנו רק לדירות מגורים, אבל

אנחנו יכולים לשקול מחדש. הענין של הגדלת משרדים וכו' פשוט לא עמד על הפרק,

יכול להיות שיש טעם גם בזה.

אין צורך לפחד מן הקשר בין דיני התכנון ודיני הקנין. בפסיקה נוצר פער

גדול מאד. מצד אחד היו שני פסקי דין של השופט תיאודור אור, שחיברו - -

במה זה נוגע לחוק המקרקעין?

גם לפי דיני התכנון דרושה חתימת בעל הנכס כדי לקבל היתר בניה. יש חיבור.

בית המשפט העליון קבע שלגבי תוספת בניה, מבחינת דיני התכנון, אין צורך בחתימת

כל הדיירים והפנה אותנו לדיני הקנין.

סליחה, אני מוכרחה להעיר. פסק הדין שניתן לא קשור לחוק המקרקעין.

נוצר- פער מסוים בין המסלול של בקשות לבניה בדיני התכנון ובין דיני הקנין.

אני חושבת שאחת הכוונות הטובות שלנו היתה למצוא קשר, ואפשר למצוא קשר, ולפתור

את הבעיה כאשר דיני התכנון מאפשרים תוספות בניה. יש המון דוגמאות בשיכונים כמו

שמואל הנביא ועוד שאנשים קנו באופן קולקטיבי, הם מבקשים זכויות בניה, מקבלים

אותן ממוסדות התכנון ולא יכולים לממש אותן. לכן נראה לנו שזאת בעיה אקטואלית.

היו"ר אי פורז;

כדי שאנחנו לא נסתבך, אני מציע שנקבע עקרון לעצמנו שבעלי הדירות ברוב

יכולים לעשות הכל. לי ברור שכל אלטרנטיבה אחרת מכניסה אותנו לתסבוכת. דהיינו,

יש זכויות בניה, רוב של שני שלישים בבעלי הדירות רשאים לממש את זכויות הבניה

האלה, בין על ידי הרחבת דירות ובין על ידי מכירה, אם למגורים ואם למשרדים או

לכל שימושי אחר. אחרת ניתקל בבעיות. לדוגמה, אחת הדירות בבנין מגורים משמשת

למשרד. כמובן, בלי לפגוע במיעוט.

כאשר מדובר באפשרות לבנות תוספת למבנה קיים, הרי התוספת הזאת שייכת לכל

בעלי הדירות. בבניה הזאת עלול להגרם קיפוח של המיעוט. נניח שיש אפשרות לעשות

הרחבה של חלק מהדירות, ושני שלישים מבעלי הדירות מנצלים את כל אחוזי הבניה

האפשריים, שהמיעוט יכול היה להשתמש בחלק מאותם אחוזי בניה.

די לחמן-מסר;

בסעיף קטן (ג) לסעיף 71ב יש תשובה.

היו"ר א' פורז;

להערה של מר גוברמן, ברור לנו שעל ידי התיקון הזה אנחנו לא נאפשר לאחד

להתעשר על חשבון השני, זאת אומרת שיש אחוזי בניה מסוימים ואחד מנצל את כולם.

הייתי אומי- גם מעבר לזה, אם אחד יכול לנצל את הזכויות ואחר לא יכול מטעמים

פיסיים, צריך לפצות אותו. כי זכויות הבניה הן קנין כולם, באופן תיאורי.

אבל עוד לפני שמגיעים לקטע הזה, בואו נסכם על דעת כולם שלא מתחילים לעסוק

בדירות מגורים על הגג כן או לא. אנחנו בעקרון אומרים, הבית המשותף הוא רכוש של

כולם, רוב של שני שלישים יכול לעשות דיספוזיציה בדבר הזה בלי לפגוע באף אחד.

ני וייל;

זה מרחיק לכת. אי אפשר לעשות את זה בלי לפגוע באף אחד. אין דבר כזה.

נניח שיש זכות בניה נוספת ששווה כמה שהיא שווה ורק הלק מבעלי הדירות

יכולים לממש אותה, יהיו תשלומי איזון.

ני וייל;

תשלומי איזון הם ענין אחר לגמרי. אם אומרים שרוב של שני שלישים יכולים

לעשות הכל, זה כולל הוספת קומות, מכירה של הגג. זה מרחיק לכת. אם אתה לא רוצה

להבחין בין דירה ובין משרד, זה ענין אהד. אבל אם אתה רוצה לתת לשני שלישים

לעשות כל מה שמתחשק להם, למכור, להגדיל, להכניס אלמנטים חדשים - זה ענין אחר.

אני חושבת שזה מרחיק לכת.

אני רוצה לתת לשני השלישים אפשרות לעשות דיספוזיציה בזכויות בניה שיש

בבנין, מבלי לפגוע בשותפים שלהם. כמובן מי שהתנגד לא יקפח בגלל זה את זכותו

לקבל את חלקו היחסי מהמכירה. לדוגמה, יש גג שעליו אפשר לבנות עוד שתי דירות.

ני וייל;

השיקול הכספי הוא לא שיקול יחידי. יש גם שיקולים של איכות החיים. לפי חוק

יסוד: כבוד האדם וחירותו, אי אפשר להכריח אדם לשנות את כל אופי המגורים שלו.

יש שתי אפשרויות של טיפול בענין. יש אפשרות אחת גורפת, אומרים שרוב בעלי

הדירות יכולים לעשות הכל, בגבולות של המותר להם. אפשרות שניה היא שמתחילים

לעשות קלסיפיקציה, מגורים כן, שימוש מסחרי לא, הרחבת דירות כן, מכירת הגג לא.

זה ענין מטריאלי קונספטואלי. חברי הכנסת צריכים לתת את הדעת ולשקול מה הם

רוצים, אם הם רוצים גישה יותר צרה של קלסיפיקציה, או גישה יותר רחבה שהרוב

יכול לעשות הכל.

לא חייבים ללכת בקלסיפיקציה עד הסוף ולהבחין בין שימוש למגורים ושימוש

מסחרי. אפשר לדבר על הרחבת יחידות דיור בלי להבדיל בשימוש. אבל פה יש שאלה

עקרונית, אם אתה אומר ששני שלישים יכולים לכפות רצונם בכל דבר שנוגע גם לאיכות

החיים. זה לא רק ענין של כסף. אדם יכול להגיד שהוא לא רוצה לקבל מיליון, הוא

רוצה איכות חיים.

הכל לפי דיני התכנון והבניה.

תהיה זכות לשני שלישים להחליט, ואם יש התנגדות - תן למפקח סמכות להחליט.

השאלה היא מי פונה לבית משפט.

אני מבקש לשמוע עכשיו הערות על הפרשנות המרחיבה ועל הפרשנות המצמצמת. אם

נחליט לקבל את הפרשנות המרחיבה, חבל להכנס לפירוט. אם נקבל את הפרשנות

המצמצמת, נתחיל לעשות קלסיפיקציות.

סעיף 71ג) בא לתת תשובה לנפגעים. אדם הולך להרחיב את דירתו ועל ידי כך

יצל על הדירה שמתחתיו. לא יעזור שום פיצוי כספי, בדירה התחתונה יחיה פחות אור.

הסעיף בא לתת תרופה, הוא אומר שאפשר יהיה למנוע פגיעה.

השאלה העקרונית היא מי צריך לרוץ לבית המשפט. עד שניתנה הרשות להוסיף

בניה, הנפגע בעצם מוחזק במה שיש לו. למה לשלוח אותו לרוץ לבית המשפט? אני

הייתי הרבה יותר שקט אילו ההליך הזה היה אופציונלי, זאת אומרת שכתנאי למתן

ההיתר היה הדבר הזה מתברר. לא לשלוח את היחיד לבית משפט מול כל הבית המשותף.

יש החלטה של שני שלישים מבעלי הדירות בבנין, המינימום הוא שני שלישים,

יכול להיות שההחלטה היא של 95%. הם לא יכולים להרחיב את הדירות שלהם, אבל יש

גג שהוא רכוש משותף ואפשר לבנות עליו עוד קומה ולקבל 200 אלף דולר, שיחלקו

אותם בין כל הדיירים. הדייר בקומה העליונה מתנגד ואומר שהוא מפחד שאם יבנו על

הגג תגור שם שכנה שתתהלך בקבקבי עץ שתרעיש מעל ראשו. הרוב החליטו שרוצים

למכור. מי ילך לבית המשפט?

הרוב איננו יכול לגזול את המיעוט. הוא מוחזק. אם הם רוצים לשנות מצב

קיים, ילכו לבית המשפט.

אני חוזה שהתיזה של חבר-הכנסת פורז היא מהפכנית. אני לא מתלהב ממנה,

למרות שאני מתנגד גם להבחנה בין מגורים ולא מגורים, שלדעתי היא פיקטיבית ברוב

המקרים. ולכן גם המחוקק השתמש פעם בביטוי 'משמש למגורים' ופעם בביטוי 'מיועד

למגורים י, בהקשרים של מיסוי, מפני שידעו שאי אפשר להבחין. היום הדירה משמשת

למגורים, מחר היא משרד עורכי דין. יש חלופיות כלכלית. מה איכפת לנו אם הדירה

משמשת למגורים או למשרד, אני לא רואה בכלל הבדל.

אבל מזה אני לא מסיק מסקנה מרחיקה לכת כמו חבר-הכנסת פורז. הרעיון של

פיצוי כספי הוא לא רעיון אוניברסלי שקיים תמיד. אני למשל לא מסכים שיכניסו את

אברהם פורז לבית סוהר ויתנו לו אחר כך פיצוי כספי. לא על הכל כסף מפצה. גם

מול זכות הקנין לא תמיד עומד פיצוי כספי. אני לא רוצה שיקחו את הבית שלי עבור

שום כסף שבעולם.

יש רכישה בכפיה במקרים מסוימים. יש חוקים, לפי חוק התכנון והבניה יש

הפקעה של 40% לצרכי ציבור. יש הפקעה לצורך דרכים ומסילות רכבת. אפשר להפקיע

למען אינטרס ציבורי, לא למען פרט. יש מקרים שונים שהחוק מאפשר חפקעה ותשלום

פיצוי, כי אין מזה מנוס. מוכרחים לסלול דרכים, אי אפשר לבנות מדינה בלי דרכים,

לכן צריך להפקיע קרקעות. אבל לא נכון העקרון שתמיד מותר לקחת קנין פרטי

ולשלם פיצוי.



דוגמה. אני גר היום בבית שיש בו שלוש דירות, למען הפשטות, שלוש דירות

שוות בגודלן. הבית עומד במקום יפה בחורשה. קניתי כפי שקניתי. לא רק שהשווי של

הדירה יותר גדול בבית שיש בו רק שלוש ולא חמישים דירות, יש גם הבדל באיכות

החיים. אני לא רוצה לשנות את חיי. זה לא ענין של שווי, בשום מחיר בעולם לא

אוכל להשיג דירה כזאת במקום אחר בירושלים. אין בירושלים עוד דירות כאלה, יש

אחת ואני הצלחתי לקנות אותה. שני הדיירים האחרים הם אנשים תאבי בצע והם מכרו

את דירותיהם לקבלן. הקבלן קנה והוא מכריח אותי להיות בעל דירה אחת מחמישים

דירות, כי הוא קיבל זכות בניה. אני לא רוצה פיצוי של מיליון דולר, אני רוצה

לגור בבית הקטן שלי בחורשה. אני לא מקבל את העקרון שהרוב יכול לעשות הכל. לא.

אני לא הצעתי את הצעת החוק, אבל יש לפנינו הצעה כפי שהיא. אומרים, יש

סיבות מיוחדות שבגינן מוכנים קצת לסטות מהעקרון של זכות הקנין ושל כבודי

ויכולתי לעשות בקניני מה שאני רוצה, שלא יקחו אותו ממני. לכן אני מציע לצמצם

מאד. להבדל בין מגורים ולא מגורים אני מתנגד לא מפני שזה לא מוצדק אלא מפני

שזה לא אמיתי. זה בלוף. היום דירה משמשת למגורים מחר היא משמשת לצורך אחר.

צריך לחפש את המינימום. אני עוד לא יודע איך להגדיר אותו. לא כתוב בהצעת החוק

מה יהיו הקריטריונים של השופט ושל המפקח.

אני מתנגד לעקרון שהרוב יכול לעשות הכל. אני מציע לדון בדברים באופן

קונקרטי. הכסף לא יענה הכל.

מי אנגלסמן;

לדברים של חבר-הכנסת רביץ, בדיון בלשכה התלבטנו מאד את מי לשלוח לבית

המשפט, אם את הרוב אם את המיעוט. היו דעות לכאן ולכאן. אבל בהכירנו את המערכת

המשפטית אנחנו רואים יתרון גדול לשלוח את המיעוט לבית המשפט. אסביר למה. מי

שרוצה להתנגד לבניה יכול להגיע להכרעה יחסית מהירה בבית משפט. הוא מגיש בקשה

לצו מניעה זמני והוא יכול לקבל די מהר החלטה אם מפסיקים את הבניה. בית המשפט

בהליך קצר מאד, שנמשך לפעמים עשרה ימים ולפעמים שבועיים, יכול כבר לנקוט עמדה

ראשונית, שמשפיעה מאד על המשך הבניה.

לעומת זאת, אם שולחים את הרוב לבקש הסכמה של בית המשפט, זה אומר שצריך

לחכות לפסק דין סופי. על פסק דין סופי יש זכות ערעור. בתל-אביב מחכים לפסק דין

סופי בבית משפט שלום שלוש שנים, אם צריך להגיע בערעור למחוזי זה יכול להמשך

עוד שנתיים. כלומר, מעשית דוחים את המימוש בחמש שנים.

ד' מרידור;

הנימוק שלך מאד מעשי, אבל... מה יעשה השופט שבאים אליו לבקש צו מניעה?

הוא קודם כל יורה על הפסקת בניה. אם יש לכאורה איזו שהיא טענה, הוא יחליט על

הפסקה. ואחר כך נכנסים למסלול של שלוש שנים או חמש שנים. זה לא פתרון. קודם

כל יעצרו את הבניה. לעצור יותר קל בהתחלה, כי אם לא יעצרו זה יהיה עוול.

מי אנגלסמן;

זה לא פתרון שלם, אבל לפי הניסיון שלנו זה האופטימום במצב הנתון. זה יוצר

סינון. אני עומדת עכשיו בפני החלטה דומה בבית משפט בפתח-תקוה. נראה לי שהשופט

נכנס לדברים במידה מספקת בשלב של צו המניעה הזמני, והוא לא יתן את הצו. הוא

בדק את הדברים והוא די נחוש בדעתו שההתנגדות היא התנגדות סרק. יש מקרים שאנחנו

לא משכנעים את השוחפט, אבל ככלל זה עובד זה בסדר.

די מרידור;

אין כאן שום קריטריון מתי לתת צו. מדוע לא יתן צו?

יש כבר פסיקה.

אנחנו יצאנו מהשקפה די מרחיבה, כפי שהציג היושב ראש, אמרנו שניתן הכל

ואחר כך יהיה מנגנון של סינון, בית משפט, צווים כאלה ואחרים. אבל אחרי הדיון

הראשון בועדה הזאת, עשינו בדיקה נוספת בלשכה והגענו למסקנה שלאור חוק יסוד:

כבוד האדם והירותו, יכול להיות שלא צריך להרחיב יותר מדי בענין זה אלא לצמצם

אותו. כלומר, אפשר להתיר בניה על הגג עצמו, אבל לא הוספת קומות.

היו"ר אי פורז;

חדר יציאה לגג מדירת הגג בלבד.

כן. שמענו שבתל-אביב יש היום אפשרות לבנות דירות על הגג.

תוכנית סי שמאפשרת לבנות קומה שלמה. לזה אתם לא מסכימים. אבל הוספת 23

מ"ר לדירת גג - כן.

לא סיכמנו את זה.

העמדה הרשמית שלנו היתה לא להתיר הוספת קומות.

אבל הצמדת חלק מהגג לדירה שמתחתיו כן?

לא סיכמנו את העמדה של הלשכה.

גבי וייל, עם כל הכבוד ללשכת עורכי הדין, גם אם לא סיכמתם עמדה אנחנו

יכולים לדון. את יכולה להביע דעה כזאת, גבי אנגלסמן יכולה להביע דעה, ואנחנו

נחליט.

אנחנו יושבות כאן כנציגות של הלשכה. לא חשוב כרגע מה אני עצמי חושבת, אין

לנו מנדט להציג עמדה. אנחנו צריכות לחזור ללשכה ולהציג את הנושא לדיון. יש לנו

אחריות כלפי מי ששלח אותנו. לא שאנחנו חייבים בקונסנסוס טוטאליטרי, אבל

כשאנחנו באים ומגישים נייר אנחנו צריכים לנמק אותו. אם תשתנה ההצעה שלכם, נביא

אותה לדיון.



אסביר מה העמדה שלנו כרגע. אנחנו התחלנו לגלגל את הנושא הזה כבר לפני

מספר שנים, כי עורכי דין נ יתקלו במצוקה הקיימת. כתבנו איזה נייר, בעצם חילקנו

את המקרים לכמה קטגוריות. לפני מספר שנים הגישה שלנו היתה יותר מרחיבה.

בינתיים נפל דבר בישראל, יש חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. החלטנו שמוטב לעשות

שינוי שאיננו מועד לכשלון, שינוי קטן יחסית שפותר מצוקה מסו ימת, ויותר קל

לעשות אותו מאשר דברים אחרים, הוא יעורר פחות התנגדות, יעורר פחות משפטים בין

הדיירים. אנחנו מופיעים בבתי המשפט ואנחנו יודעים שיש בלי סוף התדיינויות

ומריבות בין שכנים. זה אחד הדברים הכי גרועים, הנושא הזה ודיני אישות. אין

סכסוכים יותר מרים מאלה. אין שום טעם להעמיס על מערכת בתי המשפט או על מפקחים.

צריך לעשות דבר שהסיכוי שלו לתפקד בחיי היומיום הוא יותר טוב, ושהוא עולה בקנה

אחד עם העקרונות שנקבעו בחוק יסוד.

אני מודה, לא חשבנו על הבחנה בין דירות מגורים ודירות אחרות. הרעיון שלנו

היה לפתור את מצוקת הדיור, כפי שאמר גם חבר-הכנסת שגיא. אנחנו סובלים ממצוקת

הדיור. אף אחד לא סובל ממצוקת המשרדים. נכון שקשה מאד להבדיל, אבל זה לא בלתי

אפשרי. לענין הזה פשוט לא נתנו את דעתנו. אם נכון לדקדק בהבחנות האלה, אפשר

לחזור ולברר.

היו"ר אי פורז;

אתם מדברים על הרחבת דירות מגורים קיימות בלבד?

ני וייל;

נכון. כפי שאמר חבר-הכנסת מרידור, אנשים שגרים בבית יראו את הצרכים,

יוסיפו עוד הדר, מה שזכויות הבניה יתנו, אבל לא יהפכו לגמרי את חייהם. הכסף לא

יענה הכל. מצד שני זה גם נותן תשובה לבעיה ואומר שאדם אחד לא יכול למנוע

מהכלל לשפר את תנאי החיים. מה שקורה במציאות הוא שיש אנשים שמפריעים לזולתם

להיטיב את תנאי חייהם. אבל אין הכוונה שמישהו ירוויח כספים ולמסחר את הבית. זה

כבר צעד יותר מדי גדול.

גי שגיא;

אני רוצה קודם כל להעיר לסדר הדיון. אני עצמי, ואני מקווה ששותפים לי גם

חברי הועדה, אני מאד מקווה שעל פי הגישה המעשית של היושב ראש נשלים את הכנת

החוק לקריאה ראשונה. תהיה לנו עוד אפשרות לדון לקראת הקריאה השניה והקריאה

השלישית במושב הבא של הכנסת או במושבים הבאים.

היו"ר א' פורז;

עוד נדון בנושא, אבל כאשר הצעת חוק באה למליאת הכנסת לקריאה ראשונה

צריכים להיות בה הדברים היסודיים.

גי שגיא;

נכון.

כוונתי המקורית וגם עכשיו היא לפתור את המצוקות הקיימות. יש בעיה קשה של

הרחבה ויש גם בעיה של הוספה. מה טוענים נגד הוספת דירות? אנחנו קנינו בית

מסוים, ואנחנו לא רוצים שישנו את הבית, שיוסיפו לו קומה או ירחיבו אותו. אני

רוצה להעיר לויכוח בענין הכפיה של הרוב על היחיד או הכפיה של היחיד על הרוב,

שאנחנו מדברים על נתונים שבהכרח משתנים. קנינו בית לפני חמישים שנה, לפני

עשרים שנה. דברים משתנים.

אתה מוכן לקבל על עצמך את המגבלה שנדבר על מגורים בלבד, הרחבת דירות.

הרחבת דירות היא גם בניה של אגף נוסף וגם חדרים על הגג. או שאתה בעד הגישה

הרחבה, שהרוב יכול לעשות הכל.

ג' שגיא;

לא. בשום פנים ואופן הרוב לא יכול לעשות הכל. אני מבקש מהמשפטנים

המלומדים להציע פתרון למה שאני מבקש, ואם רוב חברי הועדה יתמכו, זו תהיה בקשה

של הועדה, לתת פתרון משפטי גם לסוגיה של הרחבה וגם לסוגיה של תוספת דירות.

אלה שני דברים שונים לגמרי. תוספת דירות היא בעצם תוספת קומות. הרחבה היא

מכסימום הדר יציאה לגג. לדוגמה, יש בית משותף בן שתי קומות, היום לפי תוכנית

בנין עיר, בהנחה שהיסודות יחזיקו מעמד, אפשר לבנות שלוש קומות נוספת. הדעה כאן

היתה שזה מרחיק לכת, לא רוצים ללכת רחוק עד כדי כך, רוצים רק הרחבת דירות

קיימות ואולי חדר יציאה לגג. זו היתה דעת הלשכה וגם הדעה של חבר-הכנסת

מרידור.

אני לא הבעתי דעה סופית. דעתי לא נוחה מן המגמה.

היו"ר אי פורז;

חבר-הכנסת שגיא, אני מציע לך ללכת לקונסנסוס. בוא נפתור בחוק הזה 90%

מהבעיה. הבעיה העיקרית שאתה מעלה היא שרוצים לבנות אגף נוסף בבנין ולהוסיף לכל

דירה עוד חדר או שנים, ודייר אחד לא מפרגן ולא נותן. או שרוצים לבנות חדרי

יציאה לגג, וזה מותר, הגג היום נטוש ויש עליו רק ערמות זיאנק, ואחד הדיירים לא

מסכים שיבנו חדר יציאה לגג. כדי להגיע לקונסנסוס, בוא נסכים שהחוק ידבר על

הרחבת דירות קיימות בלבד. לא נבדיל בין דירות מגורים ומשרדים.

אני מבין ומקבל את הסיכום הזה. אבל אם אין פתרון לבעיה, אני לא שלם עם

זה.

ד' לחמן-מסר;

אני מציעה הגדרה אחרת להרחבה; הגדלת שטח דירה בבית משותף.

אני מבקשת הנחיית הועדה בסוגית זכויות הבניה, אם לכלול אותה במסגרת

התיקון המוצע.

היו"ר אי פורז;

לא. לדעתי, בהגדרה של הגדלה צריך להכניס את ההגדרה של תוכנית, מה

שהתוכנית מתירה פלוס הקלה.



די לחמן-מסר;

סעיף 71ב - שינויים ברכוש המשותף, (קוראת סעיף קטן (א)

היו"ר אי פורז;

האם אנחנו לא אומרים כאן את הדבר הפשוט, שמצמידים לדירה חלקים מסוימים

מהרכוש המשותף?

חי הלברייך;

ולכן לא צריך כל כך להרהיב את ההגדרה ולפרט.

היו"ר אי פורז;

כל מה שקורה הוא שנותנים למישהו זכות בניה ברכוש המשותף ומצמידים את החלק

לדירתו. בעצם מוכרים לו חלק מהרכוש המשותף.

די מרידור;

הקנין והבניה הם שני דברים נפרדים. לוקחים חלק מהקנין המשותף ומוכרים

אותו לאדם אחד, במכירה כפויה על חלק מהבעלים של אותו קנין. היום הקנין הוא

בבעלות של עשרה אנשים, מעבירים אותו לאיש אחד, בדרך כזאת או אחרת, למשל הצמדה.

הצמדה היא הדרך הטכנית. אומרים שעושים את זה לצורך בניה. אבל מה פירוש הדבר,

אם האיש לא בנה מחזירים את השטח? הבניה לא קשורה לענין.

די לחמן-מסר;

לפי הדברים של חבר-הכנסת מרידור וגבי הלברייך, אם נכתוב: על אף האמור...

רשאים רוב של בעלי הדירות ... לאשר הצמדת חלקים מסוימים...

די מרידור;

למכור.

די לחמן-מסר;

זה כולל גם את הגג וכולל בניה על הגג. את זה רציתם למנוע.

נ' וייל;

למה למכור?

אם הגג הוא רכוש משותף ונותנים לי אפשרות לבנות שם חדר, חייבים למכור לי

את השטח הזה, שאם לא כן החדר שאבנה יהיה רכוש הבית המשותף.

נ' וייל;

זאת לאו דווקא מכירה. כל אחד לוקח את חלקו. במכירה יש גם בעיות מס

מסובכות. הצמדה יכולה להיות על דרך של פירוק שיתוף, על דרך של מכירה. הצמדה

היא הפעולה הטכנית. אם זו מכירה מבהינה קניינית, תהיה מכירה. אם זה פירוק

שיתוף, זה פירוק שיתוף.



חי הלברייך;

אין פירוק שיתוף ברכוש המשותף. זאת הצמדה.

לצורך הענין הזה, צריך לאפשר פירוק שיתוף.

האם נכון לומר שאנחנו לוקחים מהרכוש המשותף ומצמידים לדירות?

די מרידור;

אני רוצה להביא הצעח שצריך עוד לשקול אותה, שהטכניקה היא הצמדה אבל המהות

הקניינית היא לא הצמדה, המהות הקניינית היא העברת קנין. יש סעיף האומר שעל פרק

ה' לא יחול סעיף פירוק שיתוף. אם נקבע שאפשר לעשות פירוק שיתוף גם ברכוש

המשותף, לא בכולו, לא בחדר מדרגות, במעלית ובדברים מסוג זה, התוצאה תהיה שדיני

פירוק שיתוף לרבות תשלומי איזון וכל השאר יחולו גם בבית המשותף.

אם שני שותפים לא מצליחים להגיע להסכמה מה לעשות במגרש שלהם, בית המשפט

קובע. יש כמה אלטרנטיביות, או שמוכרים את המגרש ומחלקים את הכסף, או שאחד קונה

את חלקו של השני, או שמחלקים את המגרש ביניהם.

אני מציע לשקול אפשרות להחיל את עקרונות פירוק השיתוף, או לבטל אי תחולת

עקרונות פירוק השיתוף על רכוש משותף מסוים, לא על כולו, ואז יש לנו כבר מנגנון

קיים, הדינים קי ימים.

ני וייל;

לצורך פירוק שיתוף יש הבחנה בין רכוש משותף פרופר שבכלל אי אפשר להצמיד

אותו לבין אותו רכוש שאפשר להצמיד אותו. דיברנו על זה בישיבה הראשונה.

די לחמן-מסר;

אנחנו התמודדנו עם השאלה הזאת והקושי הוא כדלהלן. מי שמעונין בפירוק

השיתוף הוא שצריך ללכת לבית המשפט ולבקש צו פירוק השיתוף בעין. סעיפים 39 ו-40

מדברים על פירוק השיתוף מקום שניתן לעשות חלוקה בעין. כאן אין חלוקה בעין.

כל אחד מהשותפים רשאי לבקש פירוק שיתוף, לא רק רוב.

די לחמן-מסר;

נכון. במקרה שלנו דרוש רוב.

היו"ר אי פורז;

אם נלך לפי התיזה של חבר-הכנסת מרידור, נניח שבבית משותף אפשר להרחיב אגף

אחד, באגף שני אין אפשרות הרחבה. איך תמודדי עם הבעיה הזאת?



ד' לחמן-מסר;

התמודדתי עם הבעיה, ולכן לקחנו את העקרונות של פירוק השיתוף וניסינו

ליישם אותם לסמכות בית משפט. אילו הגענו לסעיף 71ג היינו רואים את זה. "(ב)

בית המשפט או המפקח רשאים, אם מצאו כי יש ממש בטענותיו של המתנגד, להורות על

ביטול ההצמדה או על ביטול הקצאת זכויות הבניה או על הפסקת הבניה, או להתנותם

בתנאים כפי שימצא לנכון, לרבות לענין הפיצוי שיינתן, בין בדרך של תשלומי איזון

כמשמעותם בסעיף 39{ב}..."

היו"ר אי פורז;

מה רע בהצעה של חבר הכנסת מרידור? למה אי אפשר להשתמש במנגנון קיים?

די לחמן-מסר;

יש כאן שתי בעיות. בעיה אחת היא מהו החלק ברכוש המשותף שנקבע שעליו יחולו

סעיפים 39 (-40, כלומר אין נבחין בין שטח חדר המדרגות ובין רכוש משותף אחר.

היו"ר אי פורז;

זה פשוט מאד. יש חלקים שאפשר להצמיד ויש חלקים שאי אפשר להצמיד.

די לחמן-מסר;

ומה אם מחר ההצמדה תתאפשר? נניח שהבניה היא בתוך חדר המדרגות. יש חלל

ענקי שנקרא חדר מדרגות, וכל דייר יכול להרחיב את דירתו לתוך חדר המדרגות, זה

בסדר או לא בסדר? לפי דעתי, זה לא בסדר.

חי הלברייך;

לפי ההגדרה, זה בסדר.

ד' לחמן-מסר;

שאלה נוספת היא מי הולך לבית המשפט. ההצעה הזאת במפורש העבירה את הנטל.

אם מדברים רק על הגדלת שטח הדירות בלבד, בסיטואציה הזאת המתנגד הוא שילך לבית

משפט ויסביר למה הוא מתנגד. אם מדברים על הרבה דברים נוספים, אפשר לבטל את

העברת הנטל על המתנגד.

היו"ר אי פורז;

העקרון שמנחה אותי הוא שאם יש מנגנון קיים לא צריך להקים מנגנון

אלטרנטיבי. אם המנגנון הקיים לא טוב אולי צריך לקבוע מנגנון אלטרנטיבי. מה רע

במנגנון שדיבר עליו חבר-הכנסת דן מרידור מלבד העברת הנטל של הפניה לבית משפט?

די לחמן-מסר;

אני סברתי, אחרי שיחה עם נציגות הלשכה, שהקושי הוא בשאלה מה החלק מהרכוש

המשותף שהוא רכוש משותף פרופר שהפרק הזה יחול עליו, ומהו רכוש משותף שהפרק של

פירוק שיתוף יחול עליו.



היו"ר אי פורז;

גם בחוק הקיים יש קלסיפיקציה בחיק, יש רכוש משותף שאי אפשר להצמיד אותו

בשום מקרה - מעליות, חדר מדרגות, קירות חיצוניים.

נ' וי יל;

אם שוקלים פירוק שיתוף כמכשיר רלוונטי לענין הזה, ממילא חייבים לעשות את

זה בדרך של חקיקה. באותה דרך אפשר להתנות שאם התקבלה החלטה על פירוק שיתוף

ברוב של שני שלישים, מי שמתנגד הולך לבית המשפט. זאת תהיה הוראה ספציפית למטרה

מסוימת בהקשר הזה.

די לחמן-מסר;

מה ההבדל בין זה ובין מה שכתוב בהצעת החוק?

היו"ר אי פורז;

יש מנגנון קיים.

גי שגיא;

אני מבקש הסבר על המנגנון הקיים. אני לא יודע מה מהות פירוק השיתוף.

היו"ר אי פורז;

אם יש שני בעלים למגרש והם רוצים להפרד, יש דרך לעשות זאת.

די מרידור;

הרעיון הוא שאפשר לכפות על מי שאינו רוצה למכור. הבעיה נוצרת בגלל סעיף

בחוק המקרקעין שאומר שעל רכוש משותף לא יחול עקרון פירוק השיתוף. אלמלא הסעיף

הזה היו מתייחסים לרכוש המשותף כאל מקרקעין רגילים, הבעיה היתה כבר נפתרת בדרך

זו או אחרת בפסיקה. אני מציע להגיד שפרט לאותם הלקים שאי אפשר להצמיד, כמו

מעלית, חדר מדרגות וכוי, אותם אי אפשר למכור בכפיה כי כל אחד נזקק להם, נאפשר

פירוק שיתוף. את השאלה מי יפנה לבית משפט אפשר לפתור באופן ספציפי.

גי שגיא;

זה נראה לי.

אי סביר;

כל אחד יוכל לפנות ולבקש פירוק השיתוף או רוב של שני שלישים?

די מרידור;

שאלה טובה. אם נחיל דיני פירוק שיתוף, כל אחד יכול לפנות לבקש פירוק. אם

אנחנו רק מבטלים את אי תחולת דיני פירוק השיתוף, אנחנו אומרים שדייר אחד יכול

לפנות לבית משפט שיחייב החלטה. יכול להיות שלא יקבלו את דעתו, אבל הוא יכול

לפנות. בהצעת החוק שלפנינו מדובר על החלטת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות.

זאת אומרת שלא די בביטול אי התחולה.



די לחמן-מסר;

בפירוק שיתוף יש דרך של חלוקה בעין, סעיף 39. מה המשמעות של חלוקה בעין

של רכוש משותף בבית המשותף?

ד' מרידור;

בחלקים שבהם זה אפשרי, תהיה חלוקה בעין. אם הרכוש המשותף הוא חצר, יש המש

דירות שפונות לחצר האחורית ואפשר להוסיף חדר לכל דירה, מחלקים בעין. אם אי

אפשר לחלק בעין, יש הסדר אחר.

די לחמן-מסר;

בהצעה שלנו הלכנו לפי העקרונות של פירוק השיתוף. אני רציתי לברוח מההגדרה

של חלוקה בעין ולהמנע מזה. לפי דעתי, התוצאה בהצעה הזאת היא בדיוק אותה תוצאה

של פירוק השיתוף. כתבתי את זח בחוות הדעת שהכנתי לועדה. ההבדל היחידי בין

ההצעה שלנו ובין סעיף 39 הוא שלפי ההצעה שלנו המתנגד הולך לבית המשפט.

אם הסכמתם שאפשר לקחת את פירוק השיתוף ולשנות את הקביעה מי ילך לבית

המשפט, ולעקוף את הסוגיה של חלוקה בעין, אנחנו מגיעים לאותה תוצאה. הדבר

המיוחד בסעיף 39 הוא בענין תשלומי איזון. בתפיסה הזאת אפשר לעגן גם את נושא

החלוקה בשים לב לתשלומי איזון. לגב' הלברייך יש דעה שונה בענין זה.

חי הלברייך;

הכותרת של הצעת החוק היא הרחבת דיור, ולכן פירטו את כל המקרים שבהם

הגג צמוד לדירתך אבל לא קיבלת זכויות בניה, הגג צמוד

לדירתך וכן קיבלת זכויות בניה אבל תוך כדי בניה פגעת ברכוש משותף, רוצים לתת

לך אפשרות להרחיב דירתך על חשבון רכוש משותף ולצורך זה צריך להצמיד אותו.

פירוק שיתוף הוא דבר שונה לחלוטין. רכוש משותף הוא הרבה יותר רחב מאותו

קטע צר שצמוד פיסית לדירה, אני בבר לא מדברת על הצמדה קנינית.

היו"ר אי פורז;

את מציעה לנו לקבוע הוראות ספציפיות בחוק הזה ולברוח מהענין של פירוק

שיתוף?

ח י הלברייך;

כנציגת משרד המשפטים קשה לי להשיב לך כרגע. זו שאלה נרחבת מאד. בזמנו אני

התנגדתי, כי זה שינוי משמעותי.

היו"ר אי פורז;

בתור משפטנית שמתמחה בתחום הזה, את מציעה לנו להתאים את הלכות פירוק

השיתוף ולהחיל אותן על רכוש המשותף או לקבוע כאן הוראות ספציפיות?

חי הלברייך;

לא בדקתי את דיני פירוק השיתוף בהקשר של הנושא הזה. פירוק שיתוף הוא דין

יותר רחב.



מי אנגלסמן;

לדעתי, שינוי ההוראה בענין פירוק לגבי רכוש משותף הוא בעייתי מאד. עדיף

לעשות את השינוי במסגרת החוק הזה, כי ממילא בכל מקרה יצטרכו לשנות את הכללים

שנקבעו בפירוק שיתוף. השינויים שיידרשו יהיו די גדולים ומקיפים כך שעדיף לקבוע

את ההוראות כאן.

אם לחברים אין התנגדות, נקבע כאן כמה הוראות ספציפיות לסוגיה, אם כי

יכולה להיות מידה של חפיפה עם דיני פירוק השיתוף.

ד' מרידור;

נצטרך לעסוק עוד בהרבה נושאים שלא נזכרו כאן, אחד מהם חוא מיסוי. אם אתה

לוקח חלק שלי בקרקע ומעביר אותו לאחר, אני משלם מס שבח. אני שלא רציתי למכור

וחתנגדתי למכירה, חייב לשלם מס שבח. הקונה משלם מס רכישה, אבל זח לא מענין

אותי כי חוא מרוויח מהענין.

מס שבח חל גם אם ההעברה היתח בהסכמת כל בעלי הדירות. לענין המיסוי התיקון

הזה לא מעלה ולא מוריד.

ני וייל;

יש הבדל. אני חוזרת לענין של פירוק שיתוף, שאם מצמצמים אותו למקרקעין

המשותפים, רק לחצר ולגג ולא לדבר אחר, וקובעים הוראות ספציפיות, אין שום בעיה.

אנחנו חשבנו שאם יש הסכמה של כל בעלי הדירות וכל אחד מקבל את חלקו באופן שווה,

הבעיה של המס היא שולית. אבל אם יש לקיחח ונתינה ותמורה והתנגדות ואיזון,

אמרנו שבית המשפט יהיה מוסמך גם לקבוע מי ישלם את חמס.

חיו"ר אי פורז;

אני מבקש לסכם. ראשית, אנחנו נקבע כאן דיני פירוק ספציפיים. את שאלת המס

נשאיר לשלב הבא, ואני לא בטוח שנצטרך בכלל להזקק לה. אם מישהו ירצח לתקן את

פקודת מס הכנסה, הנושא בכלל לא עומד בפנינו.

אי רביץ;

לא יעלה על הדעת שמי שלוקחים ממנו את חלקו יצטרך גם לשלם מס.

די מרידור;

כך גם בחפקעות.

די לחמן-מסר;

האם תסכימו לומר במפורש; ובלבד שבעל דירה שמתנגד לא יהיה חייב בתשלום מס.

די מרידור;

אי אפשר. אם נכתוב שהוא לא חייב, יהיו אנשים שיבחרו בדרך של חתנגדות כדי

להתחמק מהמס. לא כל כך קל לפתור את הבעיה.

אפשר לקבוע שהמקבל יצטרך לשפות אותו.

נ' וייל;

אם הקונה מתחייב לשלם מס שבח שחל על המוכר, מוסיפים את הסכום למחיר.

לפני שאנחנו מסכמים סעיף 71ב, אני רוצה שנסכם בענין הרוב הדרוש. הנוסח

בהצעת החוק הוא "רוב של בעלי הדירות בבית משותף ששני שלישים מהרכוש המשותף

צמוד לדירותיהם" - האם שני התנאים מצטברים?

נ' וייל;

נדמה לי שלפי התקנון המצוי לכל דירה יש קול אחד, בלי קשר לגודל הדירה.

אני חושבת שזאת גישה יותר דמוקרטית ונותנת משקל לכל אדם.

מאחר שההצעה צריכה להיות מכוונת נגד אהד או שנים שמכשילים את הרוב, אני

גם שני שלישים מבעלי הדירות וגם ששני שלישים

מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. בדרך כלל חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף מצביע

על שטח דירתו.

בדרך כלל, אבל זה לא חייב להיות.

אם אנחנו קובעים שני תנאים, גם שני שלישים מבעלי הדירות - -

ממספר הדירות.

נכון, כי דירה יכולה להיות בבעלות עשרים יורשים. שני שלישים ממספר הדירות

ולדירות האלה צמודים - - -

לא צמודים.

חלקן ברכוש המשותף אינו נופל משני שלישים.



ד' מרידור;

החלקים ברכוש המשותף נתונים להחלטה בתקנון. זה לא דבר קבוע. אפשר לקבוע

בתקנון חלוקה כפי שרוצים.

חי הלברייך;

בהסכמה של כל בעלי הדירות.

ד' מרידור;

בוודאי. אנשים יכולים לקבוע מראש את החלוקה של הרכוש המשותף, לא דווקא

לפי שטח הדירות או מספר החדרים. צריך לקבוע איזה רוב אנחנו דורשים כאן.

ני וייל;

נראה לי שהדבר הבסיסי הוא שלכל דירה יהיה קול אחד.

די מרידור;

כתנאי הכרחי, לא תנאי מספיק.

היו"ר אי פורז;

יכול להיות שיש בבית דירה אחת גדולה מאד שהיא 40% מכל הבנין, זה לא

הגיוני שעל בעל הדירה הזאת יכפו למרות שחלקו בבנין יותר משליש. אני מציע שיהיו

שני התנאים. עד היום נדרשה תמיכה של 100% לשינוי, ההצעה הזאת היא שיפור עצום

לעומת המצב הנוכחי. השיפור הוא בכך שאפשר יהיה לאכוף על הסרבן, בדרך כלל יש

סרבן אחד או שנים מתוך ציבור גדול.

שני שלישים ממספר הדירות שחלקם ברכוש המשותף

אינו נופל משני שלישים.

די מרידור;

בסוף סעיף קטן (א) לסעיף 71ב מדובר על הוצאה או הקצאה ועל בניה. אני מציע

לא לקשור את זה בכלל לבניה.

היו"ר אי פורז;

איזו טרמינולוגיה אתם מציעים - הצמדה? יש מי שחולק על כך?

ני וייל;

הצמדה היא המונח המקובל.

אי רביץ;

אם אנחנו יכולים לגרום לכך שלא יהיה מיסוי, מצווה לעשות זאת.

עוד נגיע לענין המיסוי.

בעצם, השטח הנוסף דינו כדין גג שצמוד לדירה. אם תקבל רשות לבנות חדר על

הגג, תבנה על השטח הצמוד.

אנחנו מסכמים, יוצמדו חלקים מהרכוש המשותף לדיירים הרוכשים, ועל השטח הזה

יוכלו לבנות.

די לחמן-מסר;

שאלה לועדה. הגג כבר צמוד לדירתי, האם אני רשאית לבנות? לפי המצב המשפטי

הקיים היום, לא.

אנחנו כל הזמן דנים בכמה נושאים ביחד. האחד, לקחת מהרכוש המשותף ולהצמיד

לאחד הדיירים. זה ענין שנוגע לדיני קנין. בענין זה הצענו הצעה שאפשר לנסח

אותה. ענין אחר לגמרי הוא שאדם רוצה לבנות על קרקע שלו, לא חשוב אם הוצמדה לו

או נולדה אתו, והוא לא יכול לבנות אם מישהו מהדיירים מתנגד והתקנון מאפשר זאת.

ניסינו לפתור את זה בקטע המדבר על זכויות בניה.

רבותי, בתור ממלא מקומו של חבר-הכנסת דדי צוקר מילאתי היום את חובתי,

לדעתי בהצלחה מרובה - התקדמנו יפה בכמה דברים חשובים.

אני מסכים שסיכמנו דברים חשובים, מה שמטריד אותי זה מה שעדיין לא סיכמנו.

אשמח מאד אם תקבע המשך הדיון בשבוע הבא.

לא ברור לי אם הסיכום הוא שהצעת החוק תעסוק אך ורק בהרחבה או גם הוספת

דירות.

למען הפרוטוקול, אנחנו מדברים על הוספה לדירות קיימות, הוספה שתיבנה על

הרכוש המשותף, ולא על ההצעה המרחיבה.

ההגדרה עדיין לא ברורה.



גי שגיא;

סליחה, מתודית לצורך הדיון הסכמנו היום שנדבר על הרהבה של דירות קיימות.

תודה. אני מודה לכל המשתתפים. אני מודה על שיתוף הפעולה. הישיבה נעולה.

(הישיבה ננעלה בשעה 12:50)