הכנסת השלוש-עשרה

מושב שלישי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 201

מישיבת ועדת החוקה חוק ומשפט

יום רביעי, ו' בתמוז התשנ"ד (15 ביוני 1994). שעה 09:00

נכחו;

ד' צוקר - היו"ר

א' זנדברג

י' לוי

די מרידוד

חה"כ גדעון שגיא

שלמה גוברמן - משנת ליועץ המשפטי לממשלה

חוה הלברייך - מנהלת האגף לרישום והסדר מקרקעין, משרד

המשפטים

אילנה יעקב - משרד המשפטים

זאב אפיק - היועץ המשפטי, משרד האנרגיה והתשתית

אסתר גלר-סבן - המועצה לצרכנות

רות קרינגל - מנהלת המחלקה לאיכות המוצר והתקינה,

הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות

מלכה אנגלסמן - לשכת עורכי הדין

מאיר גבאי - יי " "

נעמי וייל - " " "

מרדכי בן-שך - מנכ"ל פז גז

אי יל גוטרמן - אורגז

צבי מור - מנכ"ל דור גז

מיכאל פרדיס - עוזר סמנכ"ל אמישרגז

ד' לחמן-מסר

ד' ואג

אי זכאי

1. הצעת חוק חמקרקעין (תיקון מס' 15)(שינוי רוב לצורך התקשרות

עם ספקי גז), התשנ"ד-1994 - של חבר-הכנסת אליעזר זנדברג.

2. צעהת חוק המקרקעין (תיקון - שינויים בבנין מגורים),

התשנ"ד-1994 - של חבר-הכנסת גדעון שגיא,



1. הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 15) (שינוי רוב לצורך התקשרות

עם ספקי גז). התשנ"ד-1994 - של חבר-הכנסת א' זנדברג

היו"ר ד' צוקר;

אני פותח את הישיבה. הנושא הראשון על סדר-היום: הצעת חוק המקרקעין (תיקון

מס' 15) (שינוי רוב לצורך התקשרות עם ספקי גז), התשנ"ד-1994 -של חבר-הכנסת

אליעזר זנדברג.

הצעה לסדר.

אני מברך את יושב-ראש הוועדה על הדברים שהוא אמר - קראתי את הדברים שפורסמו

בכלי התקשורת - לגבי הארכתם של המעצרים המינהליים. אין ספק שהדברים מבטאים את

דעתם של החברים הנוכחים כרגע בוועדה. יחד עם זאת, בגלל חומרת הענין מן הראוי

שנקיים דיון בנוכחות היועץ המשפטי לממשלה שיסביר פעם נוספת מדוע הוא פועל להארכת

המעצרים המינהליים ומהי עמדתו היום, בחלוף חודשים למן היום בו הוחל בנושא זה.

היו"ר ד' צוקר;

אני מודה לך ואשיב לך בהזדמנות הקרובה. אבקש דיווח על סוגיית המעצרים

המינהליים כי יש הבדל בין הקביעה הראשונה של שלושה חודשים - שעדיין אפשר לבלוע

אותה - לבין הארכה לאחד מהם עד חצי שנה, זה מצב כמעט בלתי נסבל.

די מרידור;

בתחילה ניתנו הוראות לגבי שלושה חודשים, כדי להאריך עכשיו את התקופה צריך

לבדוק עם היועץ המשפטי אם יש שינוי באינפורמציה שמצדיק זאת ולנמק מדוע המצב יותר

חמור מאשר קודם.

אני מצטער שהוועדה עוסקת בנושא של המעצרים המינהליים רק בחודשים האלה. זה

ענין קשה שנהגו בו הרבה שנים, היה קשה לדבר נגדו - נכון שזה היה כלפי ערבים ולא

כלפי יהודים אבל זה חמור באותה מידה. צריך לחשוב על דרך כלשהי שתאפשר פיקוח

פרלמנטרי.

היו"ר ד' צוקר;

יש לך איזה רעיון?

ד' מרידור;

יכול להיות שהיועץ המשפטי לממשלה ירצה להביא את הנושא לפני ועדה אחרת, אינני

יודע, אבל יש אפשרות להקים בהסכמה ועדת משנה.

היו"ר ד' צוקר;

אברר את זה ופנייתי תהיה בשם הוועדה.

אנחנו ממשיכים בהצעת החוק של חבר-הכנסת זנדברג. הצעת החוק אושרה בקריאה

ראשונה ואנחנו נמצאים עכשיו בדיון לקראת הקריאה השניה והשלישית. מה עמדת הממשלה?

הממשלה מסכימה להצעת החוק.



ז' אפיק;

היה דיון מוקדם בפ0עם הקודמת, גם משרד האנרגיה וגם משרד המשפטים הביעו תמיכתם

בהצעת ההוק.

אני מבין שהתמיכה היא בנוסה הכהול.

כל שינוי בחוק שדן בזכויות מקרקעין או בזכויות קניין צריך להביא בהשבון את

כבוד האדם וחירותו. אם בהצעת החוק הזאת יש פגיעה, היא מסוג הפגיעות

שסעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מכיר בת מפני שהיא לתכלית ראויה והיא

איננה פוגעת בזכות הקניין יתר על המידה. מדובר כאן על התקשרות לצורך מתן שירותים

לדיירים ואם זכות הקניין קיימת במידה כלשהי הרי שהיא די שולית.

האם בממשלה ובדיון קודם בוועדה - שלא הייתי בו - הוזכרה הזיקה הזאת?

העליתי כאן את הענין הזה. שאלה יותר סבוכה היא האם אנחנו מקילים או מחמירים

בזכות הקניין. קודם היה מצב שרוב הדיירים לא יכלו לעשות מה שהם רוצים בקניינם,

היום הם יכולים לעשות מה שהם רוצים ולגבי יותר דיירים זכות הקניין שופרה, לכן אני

לא רואה כאן פגיעה.

תבר-הכנסת מרידור צודק בקביעה שלו.

אין קבוצה קונקרטית שנפגעה, בכל פעם שהיה מיעוט שהיה גדול משליש ולא הגיע עד

כדי חצי, מצבו יותר טוב מאשר מצבו היום. לעומת זה, מצב הרוב היה יותר גרוע מאשר

מצבו היום.

האם מישהו מחברות הגז רוצה להתייחס לנושא?

תם נשמעו בפעם הקודמת.

ח' הלברייך;

בישיבה הקודמת העלה חבר-הכנסת מרידור את השאלה מה קורה כאשר קבלן או בעל חברה

רושמים תקנון שקובע רוב אחר ואמרנו שנתייחס לכך בדיון עכשיו.

מה אתה מציע שיירשם?



ד' מרידוד;

בענין זה אנחנו נמצאים בבעיה מבחינת חוק יסוד: כבוד האדם וחידותו. כפי שאני

מבין את החוק, חופש החוזים הוא חלק מכבוד האדם וכאשד פוגעים בחוק יסוד, הפגיעה

צריכה להיות לתכלית ראויה ומידה שאינה עולה על הנדרש. פה מדובר על התקשרות חוזית

של בעלי הדירות, או קבלנים, שקובעים ביניהם הוראה אחרת במקום ההוראה שכתובה בחוק

המקרקעין סעיף 59ד(ב), דהיינו שהשינוי בהתקשרות לספק גז לא יהיה באישור מחצית אלא

עם % 80 מבעלי הדירות. השאלה היא אם אנחנו רשאים לרשום הוראה קו גנטית, מחייבת,

שההסכם לא יכול לסתור אותה, וכל הוראה קו גנטית היא פגיעה בחופש ההוזים. אנחנו

עושים היום חוזה בינינו ודייר חדש שנכנס מקבל את זה ולא יכול לשנות את החוזה ברוב

כזה או אחר. השאלה היא האם ראוי לפגוע במידה כזאת בחופש החוזים ואם זה לא סותר

במידה מוגזמת את חוק כבוד האדם וחירותו.

ח' הלברייך;

על אף האמור בסעיף קטו (א), הקובע שיש שליש,

אם היתה הוראה בתקנון שסותרת את זה אפשר יהיה לשנות אורנה ברוב של 50%.

גב' הלברייך אומרת כאו שאין הוראה קו גנטית ואפשר לשנות גם סעיפים שכתובים

עכשיו בתקנוו ובהעדר קביעה אחרת התקנוו המצוי הוא התקנוו המחייב. ייתכו שלא יהיה

מנוס מלהשאיר את המצב כמות שהוא ולראות האם חברות הגז יכפו על הקבלנים ויגידו

להם: אנחנו לא עושים אתכם הסכם אלא אם תכניסו סעיף כזה, ואז יצטרכו לתת לפעול

מחדש. פגיעה קוגנטית היא דבר די חריג היום.

התיקון של התקנון הוא ב-50%. מה קורה כאשר מגבילים ובתקנון עצמו קובעים רוב

מיורוס יותר גבוה?

הכוונה היא שבתקנון עצמו ייאמר ששינוי יהיה כרוך בשני שלישים?

או ביותר מזה.

אם היום רוצים לשריין את הרוב של % 50 על-מנת לא לאפשר סיכול של ההוראה הזאת,

יש להוסיף הוראה בחוק הקובעת שעל אף האמור, הרוב בתקנוו לצורך הענין הספציפי יהיה

% 51.

אני מבין שאין שום הוראה לגבי תיקון של תקנון ככל שהיא נוגעת לרשויות אחרות?

יש הוראה אחרת כללית שקובעת מתי אתה יכול לשנות בקרוב לשליש.



ד' מרידור;

האם כאשר כתוב שיש דברים שלא רשאים לעשות אותם אלא בהסכמת כל הדיירים, אין

טעם לקבוע פה קוגנטיות כשכל השאר פתוח? אני מציע להשאיר את זה פתוה.

גם אני מציע להשאיר את הנוסה כפי שהוא, הנושא הזה הוא לא כל כך קרדינלי.

משפטית, גם אם לא נקבע שום דבר, אני לא בטוה שיהיה אפשר להתנות את התקנון

בהוראה אחרת. השאלה שנויה במחלוקת ואני מציע שלא ניכנס אליה. מהנסיון אנחנו

יודעים שרוב התקנונים הקיימים עוסקים בהצמדות של גגות וכיוצא בזה. אם ירחיבו זאת

גם כדי לחייב את ספק הגז לעולמי עד, נצטרך לעשות חקיקה נוספת. בשלב זה נלך בדרך

הרגילה ונישאר בתיקון הזה.

היו"ר ד' צוקר;

האם נציגי חברות הגז רוצים להגיב?

לא נמצא כאן הממונה על משק הגז מר דוד בוצר ואני לא יודע אם הוא הוזמן לכאן

כדי שנוכל לשמוע את עמדתו.

די ואג;

לא רק שהוא הוזמן, הוא גם הודיע שהוא יבוא.

מי בן-שך;

אני מתייחס לשני שליש שהיו מקובלים עד היום כתוצאה מהסכם פשרה בין חברה ותיקה

לחברה חדשה, בין דור ופזגז. לאהר מכן בא החוק שדיבר על שני שליש שמטרתו היינה לא

להגיע למצב שבו יש מעבר בלתי מבוקר. עמדתו של הממונה על הבטיחות בענין זה היא

דומה.

היום, כתוצאה מניידות של לקוחות יש אנרכיה כלשהי, יש השפעה משמעותית על

תעריפי הביטוח בנושא הגז במדינת ישראל עד כדי כך שיהיה קשה לבטח. לדוגמה, סדר

גודל של ביטוח אחריות לחברה כמו שלנו עלה בשנתיים האחרונות מ~250,000 דולר בשנה

ל-750,000 דולר בשנה, בין היתר בגלל אי-בהירות לגבי האחריות במקרי האסון כתוצאה

מגז, שהיתה בהם עלייה.

אם הביטוח הוא שלכם, הרשלנות היא שלכם ולא של חברות אחרות. הרשלנות שלכם

גדלה פי שלושה?

כן, בהחלט. במדינת ישראל לא מתבצע ביטוח של גז, זה מתבצע בעולם ונעשה על סמך

נתונים כלל-ארציים ולא על בסיס הנתונים של החברה עצמה. עובדה היא שמספר האסונות

מגז במדינת ישראל עלה בצורה משמעותית, אני משוכנע שזה נובע מהניידות ומחוסר

אפשרותה של החברה לשלוט על הציוד שלה.

אם היתה בארץ רק חברה אחת, האם כמעט לא היו אסונות?

מ' בן-שך;

אני לא אומר שלא צריכה להיות ניידות, אני אומר שצריך לנהוג בענין זה בזהירות

רבה. בשום מקום בעולם אין כללי ניידות כפי שקיימים בישראל, נכון שיש שינוי בכך

מאז הרפורמה ומחירי הביטוח לחברות הגז הם אינדיקציה לכך.

היו"ר ד' צוקר;

אני מבהיר שנשמעה כאן עמדת משרד האנרגיה והיא מקובלת עלינו בלי קשר לזהות

האיש שמבטא אותה.

ז' אפיק;

בגירסת משרד האנרגיה אין קשר בין ניידות יותר נוהה לבין בטיחות, אנחנו נקפיד

שכל כללי הבטיחות בגז, על-פי חוק הבטיחות בגז, יישמרו.

אם תהיה חברה שאצלה ירבו התקלות מן הסוג הזה, הצרכנים יצביעו ברגליהם.

צי מור;

מדבריו של מר בן-שך, מנכ"ל פזגז, משתמע כאילו לחברת פז גז יש קונססיה על

הבטיחות בגז במדינת ישראל. אני מייצג את חברת דור אבל כולנו פועלים במסגרת אותם

תקנים של בטיחות והניידות מחברה אחת לשניה אינה פוגעת בבטיחות, להיפך, היא תורמת

לבטיחות. לקוח שהיה בחברת גז אחת מספר שנים ועבר לחברה חדשה, מחייב את חברת הגז

החדשה לבצע בדיקת בטיחות וזה רק משפר את הבטיחות.

ר' קרינגל;

אני מייצגת את הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות. ברור שחלק מהתחרות הוא לצורך

השירות והבטיחות ולא להיפך.

ש' גוברמן;

אני מציע שתחילתו של החוק תהיה כעבור תקופה מסויימת ושהוא לא ייכנס לתוקף

בצורה מיידית כדי שלא רנהיה על הציבור הנחתה פתאומית של הוראה שמשנה את המצב בבתים

משותפים.

א' זנדברג;

אין לי התנגדות לכך.

ז' אפיק;

אין צורך בזה כי ממילא כאשר האסיפה השנתית תתכנס היא תדע שהמצב המשפטי שונה

אבל עקרונית אנחנו לא מתנגדים לזה.

היו"ר ד' צוקר;

גב' הלברייך, האם זה מקובל עליך?

כן.

30 יום מהפרסום ברשומות יהיה בסדר?

ש' גוברמן;

כן.

היו"ר ד' צוקר;

אני קורא את הנוסח של הצעת החוק ונצביע עליו: "הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס'

15) (שינוי רוב לצורך התקשרות עם ספקי גז), התשנ"ד-1994. תיקון סעיף 59ד.

1. בסעיף 59ד(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, במקום 'שני שלישים' יבוא 'יותר

ממחצית'. " תוספת לנוסח הכחול - שאני לא מנסח אותה כרגע: "2. תחילתו של חוק זה

30 יום מיום פרסומו ברשומות". מי בעד הנוסח שקראתי? מי נגד?

הצבעה

החוק אושר לקראת הכנתו לקריאה שניה ולקריאה ושלישית

אנחנו מאשרים פה אחד את החוק להכנתו לקריאה שניה ולקריאה שלישית. אני מודה

לכל המשתתפים.



הצעת חוק המקרקעין (תיקון - שינויים בבנין מגורים), התשנ"ד-1994 -

של חבר-הכנסת ג' שגיא

אנחנו עוברים לנושא השני על סדר-היום: הצעת חוק חמקרקעין (תיקון -שינויים

בבנין מגורים), התשנ"ד-1994 - של חבר-הכנסת גדעון שגיא.

גבי חוה הלברייך, האם תוכלי לתת לנו תקציר מהישיבה הקודמת?

בישיבה הקודמת הונחה הצעה של חבר-הכנסת שגיא. היו שתי עמדות: האחת - על-פי

ההצעה שהוגשה; השניה - מאחר שהשינוי הוא דרסטי, היינו, שבמקום הסכמה של כולם

היום תידרש מעדנה ואילך הסכמה של שני שליש בלבד של אלה שהרכוש המשותף צמוד

לדירותיהם, מדובר ברכוש שהוא קניינו של כל בעל דירה כשלכל אחד מהם יש חלק.

על-מנת שהחלטה כזאת תאושר, הצעתי שהיא תועבר תחילה לאישורו של המפקח על רישום

מקרקעין כדי שהוא יבדוק את הסבירות שלה, את תשלומי האיזון ואת השאלות הכרוכות

בכך.

בתום הישיבה נתבקשתי לשבת עם חבר-הכנסת שגיא ועם היועצת המשפטית של הוועדה

על-מנת שננסח עקרונות לדיון בישיבה היום והוגש לכם כאן נייר עבודה מפגישה שהיתה

אתמול. באופן כללי 1ד, לא נוסח סופי אלא טיוטה של עקרונות. מסמך כוונות זה כולל

1. המצב הראשון, בו מתכנסת אסיפה ומחליטה על בנייה ברכוש המשותף לטובת כולם,

הרחבת בנייה של דירות קטנות והכל זכאים להרחיב; הוספת קומות על הרכוש המשותף,

קומה אחת או יותר, על-פי רשיון שניתן, והקומות שתתוספנה הן בבעלותם של בעלי

הדירות. זה המצב הראשון. במקרים אלה, העקרון הוא שכאשר שני שליש מסכימים,

המיעוט שרואה עצמו מקופח רשאי להתנגד ולהביא את טענותיו בפני המפקח, ואני מוסיפה:

או בפני בית-משפט. אני מציינת זאת בגלל הסמכות הקבועה בסעיף 72 לחוק, סמכות

רגילה לענין השגת גבול, אבל תלוי מה יהיה סוג התביעה.

2. המצב השני נוגע להוצאת חלק מהרכוש המשותף לצרכי בנייה על אותו חלק של בעל

דירה אחד בלבד. היום דרושה הסכמת כל בעלי הדירות כי יש פה פגיעה בזכות הקניין של

כל אחד מבעלי הדירות ואותו חלק ברכוש המשותף שהועבר לאחד מבעלי הדירות הוא בבעלות

כל אחד מבעלי הדירות בחלק מסויים שיש לו ברכוש המשותף. כאן העקרון הוא הפוך,

כלומר, יש צורך באישור מראש של הרשות השיפוטית הנוגעת בענין על-מנת שהיא תוודא

שההחלטה סבירה, צודקת ובנסיבות הענין. אין כאן פגיעה מעבר למותר.

3. המצב השלישי נוגע לבנייה בקניינך. לאחד מבעלי הדירות יש שטח צמוד אבל לא

הוסכם מראש שהוא גם יכול לבנות בשטח הזה. מאחר שכך הוא לא יוכל לבנות אלא אם

כולם יסכימו אבל השטח יישאר ריק אם אחד יתנגד כי אז הוא לא יוכל לבנות. כאן

העקרון דומה למצב הראשון בו יש צורך הסכמה של הרוב המיוחס.

היינו מודעים לנושא של זכות הקניין בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ונדמה לי

שהפתרון שמצאנו עולה בקנה אחד עם פיסקת ההגבלה. הצעת החוק בנוסח המקורי שלה

הציעה שני שליש בלי הטלת כל הנטל על המיעוט. אנחנו ניסינו למצוא פתרון מאוזן

ולהבחין בין זכות הכלל לבין זכות הפרט כשנתנו ביטוי לזכות הכלל עם אפשרות למיעוט,

לפרט, להתנגד במקום שמדובר ברכוש המשותף של הכלל; במקום שמדובר ביחיד שרוצה

לקחת חלק מהרכוש המשותף ולהצמיד אותו לדירתו, אפילו אם הרוב מסכים אמרנו שהיחיד

הוא זה שצריך לבקש את הרשות וכל עוד בית-המשפט לא אישר לו, מהשיקולים הכלולים

בסעיף 4 למסמך העקרונות, אין הוא רשאי לעשות כן. נראה לי שבמתכונת הזאת, הוק

יסוד: כבוד האדם איננו אומר שאסור לפגוע בזכות הקניין, הוא אומר: לתכלית ראויה

ובמידה שאינה עולה על הנדרש.



חבר-הכנסת שגיא יוכל להסביר את התכלית הראויה טוב ממני. יש כאן ראייה כוללת

של בעיית הדיור במדינת ישראל. כשנאמר "ובמידה שאינה עולה על הנדרש", תמיד אנחנו

לא קובעים במפורש שבית-המשפט צריך לקחת זאת, כלומר, בית-המשפט רשאי שלא לאשר את

הנטילה ולפיכך אנהנו עומדים בפיסקת ההגבלה של הוק היסוד.

נכון שיש פה שינוי של המצב הקיים. כל מי שגר היום בבית משותף ונכנס לבעלות

מכוח המצב הקיים שלפיו הכל היה טעון הסכמתו, תיאורטית, יכול לומר שפוגעים לו

בזכות הקניין כי משנים את המצב המשפטי. אינני הושבת שחוק יסוד: כבוד האדם אומר

שלכל אדם יש זכות קניין במצב משפטי קיים ונתון. כפי שאמרתי, הגענו לאיזון

מכסימלי בנושא הזה.

ני וייל;

ועדת החקיקה בענייני קניין ומקרקעין של לשכת עורכי-הדין לא חיכתה להצעה של

חבר כנסת זה או אחר אלא דנה בעצמה בנושא וגיבשה הצעה ברוה הדברים כאן, הצעה יותר

משוכללת מבחינה של שמירה על הקניין ואיזון ראוי בין האינטרס לממש שטחים גם לטובת

המבקש וגם באופן כללי על-ידי השגה של מיהזור יותר גבוה של דירות בשוק.

עסקה בנושא הזה גבי מלכה אנגלסמן והיא תציג את ההצעה שלנו. יש לנו מסמך

שהגיע לוועד המרכזי של לשכת עורכי-הדין, עבר שיפורים ושכלולים ודיון פרופסיונלי

בצוות שלנו.

ניסינו לבחון את הניצול בשני היבטים: האהד - ניצול של זכויות הבנייה ברכוש

המשותף; השני - במקרקעין עצמם, ולדרג את הפתרונות לפי רמת הפגיעה הצפויה בהם.

חילקנו זאת לארבע קבוצות ולכל קבוצה הפתרון שלה.

המדרגה הראשונה, שהיא פשוטה יחסית, היא בנייה בחלק מן המקרקעין שהוא צמוד

בצמידות מיוחדת. אז מבקשים לנצל חלק יחסי של זכויות בנייה משותפות, כלומר, לכל

אחד יש חלק יחסי בזכויות הבנייה ועכשיו רוצים לנצל אותן. אם הניצול הוא באופן

שבו כל השטח הנבנה נבנה על אותו חלק צמוד - גג או גינה - ובנוסף לכך אין בזה משום

פגיעה ברכוש המשותף, עמדתנו היא לתת כאן אפשרות לבנות ללא מגבלות, לפי אחוזי

הבנייה המגיעים לו. למשל לגבי חדרי יציאה לגג אלה זכויות ששייכות לבעל הדירה

העליונה, לפעמים יש אפשרות לבנות דירות על הגג, כמו בתל-אביב. זאת אומרת, לא

לוקחים מאף אחד זכות בנייה, הזכויות שייכות לאותה דירה, בונים זאת על טריטוריה

פרטית ואז נותנים אפשרות לבנות זאת ללא מגבלות.

למשל בירושלים, בגלל אופי הבנייה הקודמת של שכונות כמו קטמון, טלביה ובקעה,

היו על הגגות יחידות שאולי שימשו כחדרי שרתים או כחדרי כביסה. יש תכנית כללית

שנותנת פריבילגיה לתוספת של 5% בנייה להשלמת דירת-גג קיימת. לפי תכנית המיתאר של

ירושלים 5% הבנייה הם צמודים לבעל דירת הגג, כלומר, רק לו יש זכות להשלים את

אחוזי הבנייה האלה. ענין כזה עמד למבחן שיפוטי כאשר למרות זאת נידחתה בקשת רשות

ערעור על-ידי הנשיא שמגר, שאמר, כי למרות ההוראה בתכנית המיתאר שמייחסת את

האחוזים האלה לבעל דירת הגג, זו פריבילגיה של כל הדיירים וללא הסכמתם אי-אפשר

לבנות. זו סיטואציה אבסורדית שאי-אפשר להשאיר אורנה והפתרון שלה בוודאי לא ייראה

כפגיעה בזכות הקניין כי זה מתיישב עם כך שיש זכות בנייה על הגג, הגג צמוד ליחידת

המגורים הזאת, הוא מגרש פרטי של בעל אורנה יחידה. יש כאן שני ניואנסים: כאשר הגג

צמוד ליחידה; כאשר הגג לא צמוד ליחידה והוא רכוש משותף. הפסיקה של השופט שמגר,

שבגללה הענין נתקע, מתייחסת למקרה טהור בו הגג צמוד ליחידה כשלאף אחד אין שום

אפשרות לממש זאת ובכל זאת הוא קבע שזאת זכות משותפת לכולם.

הנסיון של עורכי-הדין הוא שיש גישה קשה ומחמירה מצד המערכת המשפטית לכל

ניצול, ביו שמדובר על בית שהוא רשום ובין שמדובר על בית שאיננו רשום, החילו את כל

ההחמרות לגבי שני המצבים. תכניות בנין ערים נתנו הרבה אופציות שלא ניתנות לניצול

בגלל הקשיים האלה, ניסינו לסווג את רמת הפגיעה, רמת הניצול ואופי הזכויות לקבוצות

משנה כדי שאפשר יהיה לתת לכל אחת מסלול יותר קל ונוח.

כפי שאמרתי, במדרגה הראשונה, אם הזכויות הן -זכו י ות ששייכות לאותה דירה

והניצול הוא ברכוש המשותף, המסלול יהיה מסלול קל ולא צריך את הסכמת כל הדיירים.

מה ההצעה שלכם, שיהיו שני שליש?

מ' אנגלסמן;

לרוב לא.

די מרידור;

מה ההצעה שלכם לגבי המקרה הקיצוני הטהור?

ני וייל;

אלה שמתנגדים לבנייה יפנו לבית-המשפט והוא ישקול אם יש פגיעה ואפילו יעריך

פיצוי כספי.

השאלה היא פרוצדורלית. לבעל הדירה יש קרקע צמודה אליו, דירתו בגג או בחצר,

ואחוזי הבנייה הם כפי שהציגה אותם גבי וייל, ורק הוא יכול לבנות עליה. האם צריך

הסכמה של מישהו או שהוא יכול להגיש בקשה לבנייה ומי שרוצה להתנגד - יתנגד?

אם יתקבל התיקון תעלה שאלת תשלומי האיזון או הערך הכספי.

ני וייל;

בדוגמה הפשוטה הזאת יש איזון בין המצב התכנוני לבין המצב הקנייני. לפי

הפסיקה של בית-המשפט העליון, ברגע שמגישים בקשה למוסדות התכנון לבנייה בבית, יש

זכות לבעלי הדירות להתנגד מטעמים תכנונים בלבד. אותה זכות תינתן במקביל, במקרה

הזה - לפי הצעתנו - לאלה שמתנגדים במישור הקנייני. במקרה הטהור צריך ליידע את כל

בעלי הזכות, אם יש הסכמה, אין בעיה; אם אין הסכמה ומישהו מתנגד, יש לו זכות גישה

לבית-המשפט כדי להתנגד ולהוכיח במה יש פגיעה בזכות הקניין שלו, בשלב שני

בית-המשפט יהיה מוסמך להתיר את הפגיעה תמורת פיצוי, איזון כספי.

המצב המשפטי עד היום היה שצריך את הסכמת כל הדיירים. אתם אומרים שלא צריך

הסכמה של אף אחד.

ני וייל;

יש יידוע.

מאחר שיש לו רק 5% בנייה, ויכול לחיות שחוא בונה מעבר לזה, האם אינכם סבורים

שהוא זקוק להסכמה של הרוב?

נ' וייל;

אנחנו טוענים שלא.

לסדר הדיון. קיימנו בפעם הקודמת דיון, סיכמנו אותו וגב' הלברייך התבקשה

להכין חומר לוועדה. מר גבאי, נציג לשכת עורכי-הדין היה כאן, הוא יכול היה להביא

את החומר, להציג את הדברים וזה היה נלקח בחשבון. אנחנו רוצים למצות את הדיון ואם

בכל ישיבה ישלפו לנו חומר חדש, אני לא רואה איך נוכל להגיע לסיכום.

בשום פנים ואופן לא אקיים את החקיקה הזאת באופן מהיר. אם יש פה מאגר של

נסיון שנצבר מטעם לשכת עורכי-הדין, יהיה לא אחראי לא להשתמש בידע הזה ואני מאוד

מעוניין בו. אני רוצה להתקדם עם סוג החקיקה הזה לאט ואני לא יכול לוותר בענין

זה.

לא הוגשה הצעה קונקרטית אבל את מרבית ההערות הערתי בישיבה הקודמת וההצעה

החדשה שהוגשה כאן היום לקחה אותן בחשבון.

היו"ר ד' צוקר;

חבר-הכנסת שגיא, יכול להיות שאת עיקר הדיון אנחנו מקיימים בשלב המוקדם הזה

אבל אני רוצה שנעשה זאת באופן יסודי.

מ אנגלסמן;

במדרגה השניה מדובר על זכויות שהן החלק היחסי באותה דירה אבל יש פגיעה ברכוש

המשותף.

ני וייל;

נניח שיחיד מדביק תוספת בנייה לקיר חיצוני של בנין שהוא הרכוש המשותף.

מ' אנגלסמן;

אם לבנייה הזאת ניתנה הסכמה של רוב הדיירים, המיעוט יוכל לפנות ולבקש עזרה של

המפקח או של בית-המשפט. מאידך, אם לא ניתנה הסכמה של רוב הדיירים בבנין, מי

שרוצה לבנות יפנה לבית-המשפט ויביא את ההצעה שלו לדיון משפטי, בית-המשפט יקבע

שהוא לא מאשר זאת או שהוא יאמר שהוא מאשר את הבקשה על-פי תנאים כפי שימצא לנכון,

בין שמדובר על הטלת חיובים לתיקון, להשבחה, למתן פיצוי, להוראות בקשר לרישום

בטאבו לאור השינוי בבנייה.

המדרגה השלישית נוגעת לבנייה ברכוש הצמוד בצמידות מיוחדת כאשר זכויות הבנייה

צמודות לאותה יחידה אבל מימושן עלול לפגוע ברכוש המשותף. זה דומה לקבוצה הראשונה

אבל יש בנייה ברכוש המשותף.



נ' וייל;

מעלית, למשל. יש שימוש בחלק מהבנין לצורך הבנייה, בקטע קטן מחצר. הבנייה

עצמה מתבצעת בהלק הצמוד אבל נניח שיש גרם מדרגות שחלקו מגיע לרכוש המשותף.

מ' אנגלסמן;

הפתרון הוא כמו במקרה השני, אם יש הסכמה של הרוב - אין בעיה והמיעוט יכול

לפנות לבית-המשפט.

המדרגה הרביעית נוגעת לבנייה בשטח שצמוד בצמידות מיוחדת כאשר מבקשים לנצל את

סך כל זכויות הבנייה המשותפות הבלתי מנוצלות. כלומר, פה רוצים לעשות שימוש

בזכויות בנייה גם אם אינן שייכות לאותה דירה.

די מרידור;

רוצים להשתמש בחלק היחסי של הזכויות או בכל הזכויות?

בכל הזכויות, כלומר, בחלק לא להם. אמרתי שבקבוצה הראשונה מדובר על החלק

היחסי של אותה דירה ושם כמה דיירים, לא כולם, מבקשים לנצל זכויות של אחרים

שאי-אפשר לנצל אותן.

נ' וייל;

לדוגמה, שתי דירות בקומת הקרקע שיש להם הצרים צמודים, או שתי דירות בקומת הגג

ששניהם רוצים לבנות והדיירים האחרים אינם רוצים בכך.

בקבוצה הזאת יש גישה להחמרה ופה טעונה הסכמתם של כל בעלי הדירות או פנייה

לבית-המשפט. מי שרוצה לנצל זכויות לא לו יכול לפנות ולבקש ואז חלק לא מסכימים,

או כולם לא מסכימים, כלומר, במקרה שאין לו הסכמה מלאה מצד כל הדיירים, הוא יכול

לפנות לבית-המשפט או למפקח ולבקש לדון בנושא, בית-המשפט ישמע את ההתנגדויות

ויחליט.

די מרידור;

מבחינת המצב הקנייני. יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות והן לא מיוחדות לי אלא

לכל הדיירים. רוצים לבנות עוד 20 קומות בבנין אבל אני רוצה לקנות את הזכויות

שלי, ויש עוד דייר כזה. נניח שהשופט החליט בניגוד לדעתי. מה עם ההעברה הקניינית,

עם מס שבח וכל מה שקשור בזה? אני מעביר זכות במקרקעין וצריך להיות מס שבח על

ההעברה הזאת. האם זו תהיה מין רכישה כפויה? אי-אפשר יהיה לבנות בלי העברת מס

שבח, נכון?

ני וייל;

המיסוי יחול על המבקש, הוא לא יחול על מי שמעביר את הזכויות. זו סיטואציה

שבה אין לאף אחד יכולת לממש את הזכות המופשטת שלו, כלומר, אין לו שטח לא בקרקע

ולא בגג.

די מרידור;

היא ניתנת למימוש בחלק הנוסף.

עשינו וריאנטים שונים של כל מיני סיטואציות וניסינו לטפל בכל אחת מהן.

יש לאחד, לשניים, או לשלושה מגרש שהוא צמוד רק

אליהם, השטח הזה הוא רק שלהם. אם יש צמידות מיוחדת ל-X, כל ה-X האלה יכולים לממש

את זה.

ד' מרידור;

נכון, אבל אם באותו בנין יש צמידות של הגג ל-Y, ולמישהו אחר יש צמידות אחרת?

אני מדברת על סיטואציה שבה רק אותם X שיש להם שטח צמוד לחנייה לא יכולים

לבנות כי יש להם צמידות אבל אין להם את אחוזי הבנייה, האחוזים שייכים גם לאחרים.

אבל אותם רבים שאין להם את הצמידות הזאת אינם יכולים להשתמש באחוזים מכיוון שאין

להם מגרש, כאילו יש להם מטלטל אבל אין להם מקרקעין. בין אם כל ה-X רוצים לממש

זאת או לא, הפתרון הוא שבית-המשפט יכול להכריע בשאלה הזאת ולקבוע איך זח ימומש,

למשל, שהמסים יחולו על מי שרוצה לממש את הבנייה, שהרישום יהיה על אחריותו בלבד.

ד' מרידור;

בית-המשפט או המפקח לא יכולים לשנות את חוקי המס. אם אני דייר שלקחו ממני את

האחוזים הבלתי מנוצלים שאני לא רוצה להשתמש בהם ונתנו לי פיצוי, הפיצוי הוא על

זכות במקרקעין ואני צריך לשלם עליו מס שבח. כן או לא? אם יש היטל השבחה, אני

צריך לשלם 50% ממנו כי קיבלתי כסף.

ארנה מדבר על מס שבח או על היטל השבחה?

די מרידור;

על שניהם.

מ' אנגלסמן;

מי שבונה ישלם היטל השבחה.

צריך להפריד בין היטל השבחה לבין מס שבח. ברגע שמנצלים זכויות שקבועות

בתכנית בנין עיר הן קבועות ואין צורך לשלם היטל השבחה.

יש עוד סיטואציה. רוצים לבנות על רכוש משותף באחוזי בנייה של אחרים ולא כולם

מסכימים לזה. אי-אפשר לכפות זאת על המיעוט, לכן הפתרון יהיה בכך שאלה שרוצים

לשלול מהמיעוט גם את המגרש וגם את הזכויות יפנו לבית-המשפט ויקבלו היתר.

ד' מרידור;

אם ערך הדירה שלי יורד כי בונים עוד חמש דירות מעלי, מה יהיו השיקולים של

בית-המשפט להחלטה?

הוא יתן לך תשלום איזון. הוא יכול לומר כי במקרה הזה הפגיעה בך איננה שקולה

כנגד טובת הציבור ולכן תקבל עליה פיצוי .

אני מבקש לשמוע איזה הבדלים יש בין הגישות המוצגות כאן.

ד' לחמן-מסר;

בגלל זכות הקניין ניסינו לשהק במסגרת כללי המשהק הרגילים של בית משותף והם

היחסים של רוב ומיעוט. אמרנו שגם כאשר מדובר בזכותו של היחיד לנצל את הגג שלו -

לא התייחסנו לאחוזי הבנייה - גם אז הוא צריך לבקש את הסכמת הרוב. התייחסנו

לדוגמה שהביא כאן חבר-הכנסת מרידוד. אני קניתי דירת שלושה חדרים בקטמון, נכון

שהגג צמוד לדירה אבל השכן השני קנה את הדירה שלו מתוך מצב משפטי מסויים והוא יודע

שהוא לא יכול לבנות על הגג. אנחנו משנים את המצב המשפטי הזה בהדרגה, צעד אחרי

למרות הצמידות הוא זקוק להסכמת הרוב, להסכמת שני שליש מבעלי

הדירות.

מ' גבאי ;

אפשר היה להסתפק ברוב, שני שליש מסבכים את הענין.

אבל אתם התייחסתם לדוגמה של יהיד מול יחיד ולא לשאלה של רוב מול יחיד.

נראה לי שבסיטואציה הזאת אתם משנים באופן דרסטי את המצב המשפטי. הבחנו ביו

השימוש ברכוש של הכלל לטובת הכלל, דוגמת המעלית, ואז הרוב יכול להחליט ולכפות על

המיעוט. אם הגג שייך לכולם, הרוב יכול להחליט שבונים עוד קומה ואז יש תשלומי

איזון. הקושי שלנו הוא ניצול זכותו של היחיד כי כולם קנו את הדירות שלהם במצב

משפטי נתון ואי-אפשר ללכת מקיצוניות אחת לקיצוניות שניה.

גבי אנגלסמן, נניח שנקבל את התיקון שלכם, מה לגבי זכויות קניין קיימות בבית

שקניתי לפני שבוע, חודש או שנה? נניח שקניתי בית בטלביה שיש בו שתי דירות, האהת

שלי והאחת של בעל דירה אחר. יש זכות לבנות עליו עוד 10 קומות אבל לא יכולים

לעשות זאת בלעדי כי זכויות הבנייה שלי ושל הדייר הן משותפות. אני קניתי את הדירה

במחיר גבוה מאוד ואני רוצה לגור לבד, לא בשיכון. האם אין פה פגיעה עמוקה בזכויות

כבוד האדם וחירותו, צריך להיזהר מפגיעה בזכויות

הרשומות היום. כלומר, מי שיקנה בית מכאן ולהבא - זה דבר אחד; מי שכבר קנה דירה

עם זכויות - האם אפשר לפגוע בו מבחינה חוקתית?

כמי שעוסקת הרבה בתכנון בנייה, במקרקעין וביחסי הגומלין ביניהם, אני אומרת

שאפשר לאשר בצד הבית שלך תכנית בנין ערים שמתירה הקמת בנין מגורים גבוה, כלומר

אפשר לפגוע בקניין לא במסגרת השטח עצמו אלא בסמוך אליו.

אני קניתי את הבית הזה כשחוק תכנון הבנייה, תשכ"ה כבר היה קיים. אני מדבר על

שינוי מצב חוקי כאשר היום אין אפשרות להכריח אותי לבנות על הבית שלי בלי רצוני

ונגד זכות הקניין שלי ששילמתי בשבילה הרבה כסף. השאלה היא אם על-ידי החוק הזה לא

תהיה פגיעה עמוקה בזכות הקניין?

יש מדיניות לתת אפשרות לנצל זכויות בצד השמירה על זכויות הקניין , אם יש פגיעה

והיא ממשית, אני מניחה שבית-המשפט יאמר: שוכנעתי שבמקרה זה הפגיעה היא כל כך

חמורה שאקבל את ההתנגדות לבנייה. כלומר, יהיה מנגנון שיבדוק את הדברים ולא רק

מנקודת מבטו של מי שמתנגד. בכך יהיה האיזון הנכון בין אלה שרוצים לבנות לבין

המתנגדים. צריך להעביר את הנושא להכרעה למי שבידו הכלים לבדוק את שתי הדעות

בצורה המאוזנת ביותר.

מה לי שני שליש? תמיד יהיה האחד שזכותו תיפגע ומבחינה זו כל ההצעות הן

בעייתיות רטרואקטיבית באותה מידה. יש אפשרות אחת והיא להגיד שכל מה שהיה עד

עכשיו לא יהיה ולטפל בדוגמאות הטהורות; יש אפשרות אחרת והיא לומר כי כאשר פונים

אל בית-המשפט הוא יהיה מחוייב להביא בשיקוליו את היקפה של זכות הקניין ואז הוא

יחליט; יש אפשרות נוספת והיא לומר כי כאשר יש מגרש צמוד או גג צמוד וזכויות

הבנייה ניתנות לביצוע במקום אחר - זה יכול להיות רטרואקטיבית, כלומר, במקרים בהם

המערכת התכנונית נותנת את האפשרויות הללו ואין שלילה של זכויות אחרים, לא בנייה

על רכוש משותף ולא אחוזי בנייה משותפים, אפשר בשלב ראשון להחיל זאת רטרואקטיבית.

כוונתך לדוגמה של 5% בנייה על הגג?

5% על הגג או החלק היחסי בתוך המאגר, כלומר, פירוק השיתוף במקרקעין. היום יש

קביעה שאי-אפשר לפרק שיתוף במקרקעין כאשר הרכוש הוא משותף וצריך לשחרר זאת.

לדוגמה - נעזוב כרגע את זכויות הבנייה - היום לשלושה אנשים יש מגרש משותף ואין

ביניהם הסכמה איך לנצל את הזכויות במגרש הריק, שאין בו בית משותף. הדרך פתוחה

בפניהם לפנות לבית-המשפט כדי שיורה על פירוק השיתוף במקרקעין, או על-ידי רכישה של

אחד מהשני, או על-ידי פרצלציה מסויימת, או על-ידי מכירה לכל המרבה במחיר וקבלת

התמורה. ההלכה הזאת לא חלה על רכוש משותף. אם מסתכלים על זה כעל מטלטלין הרי

שהבעיה של המיסוי נופלת, אבל אם מסתכלים על זה כעל מקרקעין הרי שהם בעצם מקרקעין

משותפים וההלכה אינה מאפשרת את פירוק השיתוף הזה. לדעתי, ההלכה הזאת איננה פוגעת

בזכות הקניין וכל אימת שאנחנו הולכים למכשיר שמקובל במערכת הקניינית הרגילה - לא

בית משותף - גם רטרואקטיבית לא תהיה פגיעה בזכויות הקניין מפני שזח מתיישב עם

מושגי יסוד ומזכך את זכות הקניין האינדיבידואלית כי אף אחד לא יכול לכפות עלי

משהו.

ההצעה הראשונית שלי היתה ברוח הדברים של גבי וייל בה אמרתי שאם רוצים להחליט

על ניהול רגיל, הרוב יכול להחליט ואם המיעוט מרגיש מקופה, גם בניהול הרגיל, הוא

יכול לפנות לבית-המשפט; לעומת זאת, כל החלטה ההורגת מהניהול הרגיל, דהיינו,

פגיעה ברכוש המשותף - גם לגבי פירוק השיתוף צריך ללכת לבית-המשפט אלא אם יש הסכמה

- חשבנו שאותו כלל ראוי להחיל גם על פגיעה ברכוש המשותף. בעקבות הישיבה הקודמת

שינינו קצת את העמדה שלנו וניסינו להגיע לאיזון על-ידי זה שההחלטה תהיה פחות

פוגעת כי אני לא הושבת שיש דבר שאינו פוגע, הכל פוגע, גם במקרה הטהור. הדר כביסה

כזה הופך לשלוש דירות שנוספו לבית והיחיד מרגיש שבמקום בית של 4 דירות וחדר כביסה

יש לו בית של 6 דירות. גם הפסיקה קבעה שתוספת דירות לבית משותף היא פגיעה גם אם

היחיד בונה באחוזי הבניה שלו ועל הרכוש שלו. היום הפסיקה קובעת שהפגיעה היא

פגיעה, קטנה כגדולה, ואסורה ללא הסכמת כל בעלי הדירות. זה מקשה על חיי היומיום.



מ' גבאי;

גם במקרה הקיצוני כשמדובר בזכותו של היחיד שאיננה פוגעת ברכוש המשותף יש צורך

בהסכמה של רוב הדיירים כי אחרת זו תהיה פגיעה קיצונית בזכות הקניין. זה בא

לביטוי בהצעה של משרד המשפטים והיועצת המשפטית של הוועדה.

היו"ר ד' צוקר;

הגישה שלכם שונה במקרה הקיצוני הזה?

מ' גבאי ;

אין זה מספיק שאדם רק יודיע לדיירים שהוא בונה, מתחיל לבנות

והם רצים לבית-המשפט, יש צורך בהסכמה של הרוב.

הבר-הכנסת שגיא, יוזם ההצעה, מדבר על בנין מגורים. אני מסב תשומת לבכם שאין

הגדרה כזאת בהוק המקרקעין. מדובר בדירה, או בעסק.

היו"ר ד' צוקר;

כלומר, מדובר על הגדרה יותר רחבה.

ש' גוברמן ;

בוודאי, לכן יש ליתן את הדעת על כך.

ד' מרידור ;

המצב הוא לא תמיד של מקרה טהור, יש בנין שחלקו משמש למגורים וחלקו משמש לעסק

או למשרד.

ש' גוברמן ;

אנחנו חייבים למנוע בחוק שרירות לב של מיעוט שבווטו שלו מעכב פיתוח. לעומת

זאת, יותר חשוב לדאוג שלא יהיה עושק של המיעוט. כאשר חברה קבלנית בונה בית משותף

היא דואגת לחזקים והיא תייחד שטחים ליחידים כדי לאפשר פיתוח על חשבון המיעוט.

נכון שהכל כתוב בתקנון אבל אני מציע לא להביא את המצב המשפטי מקיצוניות אחת כאשר

לכל בעל דירה יש זכות וטו לפי המצב המשפטי הקיים, לקיצוניות השניה. כאדם מן

הישוב אני יכול לומר שיש הבדל אם מדובר בתיקון מזערי, נקודתי, למשל במעלית,

שנועדה לשפר איכות חיים של חלק גדול מהדיירים, לעומת בניית קומח אחת או קומות

נוספות בבית כאשר מישהו מתנגד לגור בבנין רב-קומתי מאוד. אילו היה מדובר בתוספת

מזערית שניתן היה להגדיר אותה באחוז מסויים לעומת הקיים, ניחא, אז אפשר לחשתמש

בטכניקה של הפקעת זכויות; זה איננו דומה כאשר הופכים בנין קטן מימדים לבנין

רב-קומתי ,

דבר נוסף. אילו היה מדובר בחקיקה המתייחסת לבתים משותפים שייבנו מיום כניסת

החוק ואילך, זה מצב חדש לפיו כל מי שקונה דירה יודע שזה המצב המשפטי. כאשר היום

רוצים לשנות מצב משפטי קיים, צריך לדעת איפה חותכים, איפה תהיה הפגיעה ואיזה

מנגנון יחזיר את האיזון שהופר, אם הופר. השאלה היא אם אנחנו לא מטילים על

בית-המשפט תפקיד גדול מדי. אין כאן עקרונות, צריך ללכת ולראות איזה סבל עוברים

הדיירים בזמן הבנייה למשל, אם מי שבונים על הגג שלו וצריך לפנות את הדירה שלו -

מי יפצה אותו על הסבל הזה?



הדברים האלה כרוכים בשאלה האם החוק הזה יעמוד בהוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

אני מבקש שתינתן האפשרות להביא את השאלה לפני היועץ המשפטי לממשלה. יש פה מכלול

של שאלות משפטיות כבדות מאוד שלא הייתי מציע שנמשיך לדון בהן לפני כן.

ד' מרידור;

נשמח לקבל חוות-דעת מהיועץ המשפטי לממשלה, חשוב שנשמע אווזה, אבל היא איננה

מחייבת אותנו. כדאי גם שנשמע את מר יהושע וייסמן או מישהו שעוסק בענייני קניין

כדי לשמוע דעתו על פגיעה בזכות הקניין לאור חוק היסוד. אני לא רוצה לנקוב בשמות

של מומחים אבל הכנסת צריכה לשמוע גם את האקדמיה בענין זה.

יש הבדל גדול בין העמדת אינטרס ציבורי מול אינטרס של הפרט לבין העמדת זכות של

פרט אחד מול פרט אחר. בשם אינטרס ציבורי אנחנו עושים כל מיני דברים שפוגעים

בזכויות האדם, למשל, אנחנו מפקיעים - לפי חוק התכנון והבנייה - עד 40% ובלי פיצוי

וכן הלאה. לא עולה על הדעת שאפשר יהיה להפקיע משהו מזכויותיו של מישהו בלי לשלם

פיצוי מייד ברגע שמשנים את זכויותיו הקנייניות, זו מדינה דמוקרטית, אלא נשאלת

השאלה מי ישלם את הפיצוי, המדינה לא מקבלת שום טובת הנאה כי מדובר באדם פרטי. זה

דומה לחוק הגנת הדייר כשלקחו זכות מקרקעין שלא היתה עומדת היום, אולי היה לה

הגיון בשנת 1948. היום אנחנו לוקחים זכות קניינית וגורעים ממנה גריעה מהותית. אם

מותר או לא - נשמע על כך חוות דעת - אבל תנאי יסודי לכך הוא שעם הפגיעה ישולם

פיצוי כי מורידים את זכותי. קביעת הפיצוי לא צריכה להיות נתונה לשיקול דעת של אף

אהד.

גם לגבי מעלית? זה ניצול רכוש משותף למען הכלל.

די מרידור;

זו שאלה קשה, אפשר לעשות כאן איזון. אם למשל אני גר בקומת הקרקע, קניתי בית

בלי מעלית, היא מפריעה לי ואני לא נהנה ממנה - שישלמו לי. מכיוון שפה מחרימים

קרקעות ומחרימים זכות קניינית, שאלת הזכאות לפיצוי היא מרכזית.

דבר נוסף. העדר הצורך ברוב היא לא רק שאלה טכנית חשובה אלא גם מהותית. נניח

שיש שני דיירים שכל אחד מהם רוצה לעשות שימוש בזכות, אם אין רוב, בית-המשפט יחליט

מי יבנה ומי לא יבנה?

עוד הערה. זכויות הבנייה הן קניין משותף אבל הן אינן חלק מהמונח רכוש משותף,

זה מופיע בחוק בתים משותפים, זה רכוש שהוא משותף. הקביעה שאי-אפשר לעשות פירוק

ברכוש שהוא מטלטלין לדעתי לא קיימת. אני מעיר את ההערה כדי שנתייחס אליה אחר-כך.

השאלה של תפקיד בית-המשפט היא קשה בכל ורסיה. בבית-משפט שלום אנחנו מדברים

על 200-180 שופטים בכל הארץ כאשר אין שום הנחיות וההחלטה תהיה כמידת מוחו, לבו או

רצונו של השופט. פרט לביטוי "סבירות", שקיים היום בכל מקרה, אין פה לבית-המשפט

כמעט כלום. זה עלול להביא אותנו לאנרכיה ולכן צריכים להיות קווים מנחים. הוא

אתה רוצה לגור ביער, אני מצטער, אי-אפשר, יש אינטרס ציבורי. אני

חושב שאין פה שום אינטרס ציבורי, מדובר כאן רק באינטרס .פרטי. אם יש אינטרס

ציבורי הוא לא עומד כאן להכרעה, אלא אם יגידו שהאינטרס הציבורי הוא שיבנו יותר.

פה מדובר על שני פרטים שעומדים זה מול זה ואנחנו משנים כאן את הזכויות היחסיות

ביניהם ואת המצב המשפטי ביניהם. השאלה היא אם אפשר בדרך הזאת, אם אפשר

רטרואקטיבית ומה המנגנון הנכון לפיצוי.

אני מבקש שתתייחסו לשאלות שהעליתי.

ההצעה שהצענו לא היתה הצעה מנוסחת אלא רק בגדר רעיון. ניסינו לזהות את כל

הניואנסים ולתת פתרונות שונים ויותר הולמים.

נכון שזכויות בנייה מובהנות מהרכוש המשותף במובנן הטכני כמוגדר בחוק בתים

משותפים. יחד עם זאת, בית-המשפט מתייחס אליהן כאל זכות קניינית ולא כאל מטלטלין.

כדי לא להגיע להצעת חוק גורפת, צריך להתמקד בשלב הראשון בבעיות שאפשר לפתור אותן

במחיר של פגיעה קטנה. א. בפירוק שיתוף גם ברכוש משותף, כולל בזכויות בנייה שהן

לא רכוש משותף במובן הטכני, כאשר כל אחד מקבל את חלקו היחסי הראוי הפגיעה היא

אבסטרקטית.

ד' להמן-מסר;

הכוונה היא כאשר כולם מרחיבים בית משותף וכולם רשאים להוסיף עוד חדר?

נ' וייל;

נכון. כאשר אנחנו מפרקים את השיתוף, אנחנו מאפשרים לכל אהד לקבל את חלקו

היחסי באופן נפרד. כאשר קיים שיתוף בין זכויות בנייה - שהן רכוש משותף לכולם -

לבין רכוש משותף, כלומר, אם יש גג גדול או חצר גדולה, אפשר לפרק את השיתוף.

היום כשאנחנו רוצים לפתור בעיות, אנחנו רוצים ללכת מהמציאות אל החוק. יש היום

מצב שבו כל הבנין זכאי להרחיב את הדיור.

בשמואל הנביא.

ני וייל;

לא רק שם, גם ברחוב הטייסים. יש אוכלוסיה זקנה ויש אוכלוסיה צעירה ואחד או

שניים מונעים מכולם להוסיף דיור למרות שכולם זכאים לכך. במקרים כאלה, כשאין

נטילה ממישהו משהו שאינו שייך לו, רק פירוק השיתוף הזה והיכולת למנוע את הווטו -

ארנה לא רוצה לבנות, אל תבנה, אבל אל תפריע לי לבנות בחלק שלי, באחוז היחסי שלי -

זה ענין קל לפתרון. כשאנחנו מדברים על הדוגמאות הטהורות של בנייה על גג, או

בחצר, כשהכוונה איננה להקים עוד 20 דירות אלא רק להרחבת דיור קיים של יחיד כשיש

אפשרות כזאת, הגג הוא של היחיד אבל בכל זאת הוא לא יכול לממש את הזכות הזאת. אם

נתחיל ברפורמה הזאת, צריך לעשות זאת בצורה מדודה וכך נוכל לקדם את החקיקה.

אשר לשאלת התקנת המעלית, זה לא פשוט. אם קבלן קנה גג והוא רוצה להקים ארבע

קומות, כל הדיירים שגרים בבית בן שתי קומות כלל לא מעוניינים במעלית, היא דבוקה

לקיר, היא תגזול שטח קרקע, היא תטיל הוצאות, היא תכער את הבנין והם לא רוצים

אותה. יכול להיות שצריך לתת פיצוי כי רוב הדעות יחליט ואז יכפו את הענין.

לסיכום, אני מציעה שוב שבשלב ראשון נצמצם את הצעת החוק לפתרונות של הרחבות

דיור שהם גם פתרונות חברתיים ראויים מבחינת השיקול הציבורי; של פירוק שיתוף שבו

אי-אפשר לדבר על פגיעה קניינית מבחינת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

נקודת המוצא כאן מדהימה כי היא מראה איך לא לסטות מהמצב הקיים או לסטות ממנו

באופן מינימלי. החוק חוקק מתי שהוא חוקק, כולנו מכירים את המציאות אבל היא מסרבת

להתאים את עצמה למצב הקיים. המציאות היא קטסטרופה בתחום הזה מכל בחינה. השאלה

היא אם המשפטנים היושבים כאן והוועדה רוצים לתת פתרון למציאות הזאת ולהתמודד אתה,

או שהם רוצים לאנוס את המציאות למצב הקיים.



אני באתי במטרה לשנות את המציאות. אני מזכיר למי שרוצה לעשות היום תיקון

קטנטן ובעוד שנתיים עוד תיקון קטנטן שיש פה בעיה אמיתית. הדיון המלומד על זכויות

הרוב וזכויות המיעוט לא רלוונטי כשמדובר בווטו כשיש זכות רק ליחיד וכולם חסרי

משמעות, גם הרוב. יש פה עריצות של אחד שיכול לעשות מה שהוא רוצה ולדאבוני הרב

מנצלים אותה ברגל גסה בעשרות אלפי דירות. התוצאה היא שבגלל הקפריזות האלה הפכו

בתי הדירות למין מלכודת של מערכת יחסים עכורה, חזות הבתים מוזנחת, יש התרוצצויות

בבתי-המשפט. הבעיה של הציבור נובעת מהחוק שמתיר ליחיד לסחוט בגלל שיורשיו מבקשים

ממנו לעשות זאת, או בגלל שאחד מהדיירים נעדר מהארץ והוא לא יכול להתייחס לנושא.

לכן בצורה זו אנחנו פוגעים גם באינטרס הציבורי מבחינת חזות הבתים. אנחנו פוגעים

באינטרס הציבורי גם מבחינה זו שהיום אפשר לבנות עשרות אלפי יחידות דיור שנמנעת

בנייתם. אנחנו מחפשים איך להרוג את קרקע החקלאית למרות שיש בתים משותפים שיש בהם

תשתית ולא צריך לפתח דרכי גישה למקום, יש בסיס לבנייה נוספת, אפשר להרים דירות

ולמכור אותן בחצי מחיר לזכאים ולאחרים וזה מסייע לפתרון מצוקת הדיור. אבל אנחנו

תקועים עם זכות הווטו. יש מקרים טרגיים כאשר אפילו מונעים מעלית מקשישים.

כדי להתמודד עם זכות הווטו הצעתי רוב של שני שליש, כמובן שזכותו של כל אחד

לפנות לבית-משפט אם הוא נפגע. לפי החלטת הוועדה ישבו גב' הלברייך וגבי להמן-מסר

והציעו לי להתגמש, ואכן סעיף 1(ב) מציע גמישות בתנאים מסויימים, והלכתי לקראת זה.

אני מבקש לזכור שזה לא תרגיל אקדמי. אפשר לפנות ליועץ המשפטי לממשלה, אפשר

לקיים פה סימפוזיונים. עם ישראל נמצא במצוקה אמיתית והשאלה היא אם אנחנו נותנים

פתרון למאות אלפים. יש במדינת ישראל כרבע מיליון בתים משותפים, אם ב 10% מהם

יבנו, יהיה מדובר על עשרות אלפי יחידות דיור נוספות שאפשר לבנות אותן בלי להרוס

משקים חקלאיים ובלי להרוס דיונות. למה לא ניתן לכך יד?

אנחנו חייבים למצוא דרך לשנות את המציאות הקשה המכבידה הזאת. נשמעו כאן

הצעות טובות. לפני הסיכום אני מציע שנקבל את הנייר המוצע כאן על-ידי גבי הלברייך

וגב' לחמן-מסר, נשב עוד פעם וננסה לאחד את הדברים ולמצוא פתרון לא מצומצם - אחרת

לא עשינו כלום - אלא פתרון למצוקה הקיימת.

די מרידור;

אם רוצים לשנות את החוק הקיים צריך לראות מאיזו סיבה עושים זאת. אם מדברים

על זכות הווטו, או על ABUSE OF RIGHT, שימוש לרעה בזכות קיימת, אולי כדאי לשקול

אם לכתוב את זה. אם בית-המשפט השתכנע שמישהו השתמש לרעה בזכות ואין לו אינטרס

לגיטימי להגן עליה אולי זה חלון שאפשר להסתכל דרכו בצורה יותר מצומצמת על העניו,

זה נוגע לדוגמאות שחבר-הכנסת שגיא דיבר עליהן. אני לא מדבר על המקרים שבהם לאדם

יש אינטרס לגיטימי שפוגע באינטרס לגיטימי של מישהו אחר, והוא ענייני, הוא לא רוצה

לגור בבית משותף אלא בבית עם שתי דירות כי זה מה שהוא קנה, הוא לא רוצה שיבנו לו

על הגג אפילו אם הקבלן קיבל היתר.

ג י שגיא;

כאן מדובר על בנייה שניתן עבורה אישור על-ידי הוועדות המקומיות.

ברור, לא ניכנס לזה עכשיו. שאלה אחרת היא הענין של חוקי המקרקעין והקניין.

ענין נוסף נוגע לחוקי המסים שהזכרתי קודם ולרכישה כפויה. אם אתה מעביר זכות

קניין מהאחד לשני בכוח, בעל כורחו, אתה כופה עליו את העברת המקרקעין שלו עם כל

המשמעויות מסביב.

אם אנחנו רוצים להגן בפני שיילוקים שרוצים את הליטרא שלהם, אני מוכן לשקול

איך עושים את זה, זה גם יעמוד בסעיף 8 בחוק יסוד: חוק כבוד האדם וחירותו בתנאים

להגבלת זכות הקניין. אגב, הזכות היום היא לא כל כך אבסטרקטית כי עובדה שיש לו

היום זכות כזאת והיא שווה הרבה כסף, אם מחלקים את זה ל-10 אנשים בחלקים שווים,



הוא מפסיד הרבה מאוד, הוא לא יכול למנוע מכולם לבנות אבל הוא לא רוצה אבק, לכלוך.

החלוקה ליחידות ספציפיות במקום זכות בחלק בלתי מסויים היא לא דבר טכני, היא משנה

מהותית את השווי של זכותי במצב הקיים.

דבר נוסף. אם זה באמת אינטרס ציבורי - שהציבור ישלם, שהמדינה תשלם, לא

האנשים.

אתה מתכוון לכסף?

ד' מרידור;

כן, צריך להיות פיצוי. אם מדברים על אינטרס ציבורי, ראשית, לא כופים על

פרטים. כאן מציעים משטר אוליגרכי, לא דמוקרטי, לפיו מי שיש לו יותר רכוש קובע

ולא מספר הפרטים קובע.

זכות ההצבעה היא לפי מטרז י?

נ' וייל;

לפי מספר היהידות, לא גודל היהידה.

ד' מרידור;

הערה אחרונה. אין שום קשר לחזות הבתים. בנייה של שלוש קומות על בית היא לא

חזות הבית. יש היום מנגנון לקבל ההלטות לגבי הגינה, החצר וחזות הבית ולכפות גם

על המיעוט.

ג י שגיא;

אני מדבר על מי שרוצה להוסיף תוספת על הגג הפרטי שלו והדיירים רוצים לנצל את

התמורה כדי לבנות מעלית ולשפר את חזות הבית. זה ענין פרקטי.

נ י וייל;

חבר-הכנסת שגיא, אני חושבת שאין להגן על הזכות למנוע בנייה. אפשר לטפל

בדוגמאות שהבאת טיפול נקודתי כי אפשר להתמודד יותר בקלות עם הבעיה. אשר לשיפור

חזות הבנין, שיפוץ בית הוא ענין יותר קל ואפשר להתמודד אתו. מתן זכות לשני שליש

לקבוע תוספות בנייה של קומות ולא הרחבת דיור, זו התחלה צנועה ומוצדקת ולא יכולה

לעמוד בקונפליקט עם קביעות של הוקי יסוד. הרהבת דיור ומניעת וטו של יהיד הם

דברים שאפשר להתמודד אתם בקלות רבה כי הם פותרים מצוקה חברתית וגם אינם פוגעים

בזכויות קניין שקיימות בכל חברה פתוחה.

גי שגיא;

אני מבקש לקבל מכם חומר.

ח' הלברייך;

שר המשפטים התייחס לענין חזות הבית במליאת הכנסת כי יש הרבה מקרים בהם המיעוט

יכול להטיל וטו.



היו"ר ד' צוקר ;

אבל הצעת החוק הזאת לא מטפלת במקרים הללו?

ח' הלברייך;

לא.

היו"ר ד' צוקר;

לדעתך, הטיפול צריך להיות שונה מבחינה חוקית?

ח' הלברייך;

טיפול דומח אבל אחר. ההצעה שלי בישיבה הקודמת כללה את שני הדברים באותו

סעיף.

לגבי סמכות השיפוט. הצענו את המפקח או את בית-המשפט. החוק קובע סמכות

מקבילה בנושא מסויים שצריך להחיל אותו גם בנושא זה. מאחר ואני ממונה על המפקחים

ברישום מקרקעין - מדובר בשמונה מפקחים בכל הארץ שדנים בנושא, זה לא 180 שופטים

בבית-משפט שלום - יצטרכו לדאוג לתקנים, אחרת כל דיון בנושא זה יקח שנים ארוכות.

היו"ר ד' צוקר;

אני מסכם. אם הצעת החוק היתה עוסקת במקרים של מי שמשתמש בזכויותיו לרעה

מטעמים קפריזיים ומונע בנייה, הייתי מציע להגיש הצעת חוק אחרת יותר מצומצמת.

חבר-הכנסת שגיא, ארנה הצעת שינוי ממשי, מפליג, בשוק ענק בהיקף כספי אדיר כשמספר

המעורבים בו הן עשרות אלפי משפחות וכשמדובר בחוק שהקשר שלו לחוק יסוד מזנק מייד

למול עינינו. אנחנו נמצאים בעידן, תודה לאל ולבית הזה, שבו החקיקה נעשית לא רק

מבחינת ההיקף, החשיבות הכלכלית וטובתו של הכלל ושל היחיד, אלא גם מבחינת הזיקה

כבוד האדם וחירותו.

אם מתייחסים להצעת החוק הזאת על מלוא משמעותה - וכך צריך להתייחס אליה משום

שהיא לא מטפלת בענין שולי וזעיר - הטיפול של הבית וחברי הכנסת צריך להיות בהתאם

לכך.

אני מבקש מגבי חוה הלברייך, מגב' לחמן-מסר, מגב' וייל ומגב' אנגלסמן להכין

הצעה כדי שנדע על איזה מודלים אנחנו מדברים, ארבעה או חמישה - אל תלכו למקרים

השוליים - ויש פה הבדלי דעות בינינו לגבי התשובה עליהם. אינני חושב שזה דורש

הרבה זמן.

מר גוברמן, יש לנו מסמך שעוד לא גמרנו לעבד אותו אבל מעורבים בו חברי-הכנסת

דן מרידור, יצחק לוי ואני. כאשר מדובר בהצעת חוק פרטית, אנחנו צריכים חוות-דעת

משפטית של הבית. אני רוצה לשמור על העקרון שחוות-הדעת המשפטית על היחס בין חוק

יסוד: כבוד האדם וחירותו לבין ההצעות הללו תהיה חוות-הדעת שלנו, הצעת החוק

הממשלתית ממילא תבוא עם חוות-דעת שלכם ואם תרצה תוכל להגיב. אני יודע שההבחנה היא

מלאכותית אבל אני רוצה לקבוע את סדרי העבודה.

לקראת הישיבה הבאה אל תשאירו אותנו רק עם הסכמות של המודלים אלא תביאו לנו

כבר נסיונות לניסוח כך שלבית-המשפט לא תישאר רק סמכות ה"סבירות". זה יחסוך לנו

ישיבות של הוועדה וכמובן שתוכלו להתייעץ עם חברי הוועדה. אחרי שתעשו זאת נחזור

לוועדה.

בישיבה הבאה של הוועדה, כאשר יובא כל החומר, נזמין גם את נציגי האקדמיה.



ג' שגיא;

הסיכום מקובל עלי אבל אני מבקש לקצוב זמן .

אני אומר לך בהברות: אתייחס לחוק הזה ביחס ישיר לחשיבותו, להיקף הכספי

ולמספר האנשים שמעורבים בו ולשינויים המפליגים שמוצעים בכללי המשחק. אני לא

מתכוון לרוץ עם החוק הזה ויהיה לחץ של מי שיהיה.

ג י שגיא;

אני רק מבקש שהדיונים יהיו יותר אינטנסיביים.

היו"ר ד' צוקר;

זה מסובך כי יש הרבה דברים שצריך לדון בהם באינטנסיביות. אם נעשה מאמץ

ובדיון הבא נאשר את הדברים, נוכל לסיים אותו בקריאה הראשונה במושב הזה. הדיון

הבא יהיה עוד במושב הזה אבל אני לא רוצה להבטיח שזה כבר יובא לקריאה ראשונה במושב

הבא, אני מקווה שכך יהיה.

אני מודה לכם. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:00