הכנסת השלוש עשרה

מושב רביעי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 422

מישיבת ועדת הכספים

שהתקיימה ביום ג/ י' בטבת התשנ"ה, 13.12.1994, בשעה 16:30



נכחו;

חברי הוועדה; היו"ר ג. גל

פ. בדש

ע. וקסלר, מנכ'יל, מינהל מקרקעי ישראל

מ. כהן, דוברת מינהל מקרקעי ישראל

י. מראל, מינהל מקרקעי ישראל

א. קסל, אגף תקציבים

א. איתי, אגף התקציבים

מזכיר הוועדה; א. קרשנר

יועצת כלכלית; ס. אלחנני

חבר המתרגמים בע"מ

סדר היום;

תקציב מינהל מקרקעי ישראל



תקציב מינהל מקרקעי ישראל

היו"ר ג. גל; הישיבה נועדה לתקציב מיכהל מקרקעי ישראל.

פעם הוועדה נהגה לעסוק בתקציב מינהל מקרקעי ישראל, שכמובן בין השאר מה

שהיה מעניין אותנו זה לשמוע את מדיניות מינהל מקרקעי ישראל, תוכניות

המינהל באשר למגורים, לאיזורי תעשייה, וגם אם אפשר קצת הסבר על אותן

החלטות שהתקבלו לגבי אדמות חקלאיות, 6 ו-441.

אני לא כ"כ מבין את ההחלטה לגבי חקלאיים פרטיים. אני הבינותי בזמנו,

שכשם שנתנו ב-194-9-50 אדמות השלמות למשובים, נתנו גם ברעננה לחקלאים,

שלושים ארבעים אלף דונם.

חשבתי שלגבי היחידה המקובלת באותו איזור, צריך לנהוג במידה זהה, אבל

אתה תסביר מהי ההחלטה.

ע. וקסלר; ההחלטה 667, שזה חקלאיים פרטיים וזכויות

מתחדשות, נותנת 50% בעניין החברות, זו נתינה

חדשה ולא ישנה. היא לא היתה קודם. אלה שיש להם משבצת או נחלה אין בעיה.

ההיפך, ישנן זכויות מלאות. לא מדובר על זכויות במשבצת. גם ביישובים

אחרים מעבר למשבצת אין זכויות לקרקעות, והסכמים מתחדשים וחכירות שלוש

שנים. לכן העדפנו בעצם צ'ופר ולא בליעה. כי זה ב-611, 573 לא הכירו.

הנושא כולו בבג"צ, ממילא מנועים מלערוך עליו דיון.

תמיד קל לבוא ולהגיד אני לא מצאתי כלום, ואני הולך לעשות, וכן הלאה.

אני מגיש כאן לחברי הוועדה מסמך לפעולה של המינהל, שהוצא בחודש יוני

האחרון, שהוא בהחלט פרי של שינוי, כולל שינוי ארגוני של המינהל שעבר

איזה שהוא תהליך שינוי.

אבל ברשותכם, אני אתחיל טיפה אחורה, ומזה אגיע לנושא המינויים.

אני לא רוצה להטיח בוץ ולטעון טענות, על מה שלא עשו בעבר. כל עץ שגדל

בארץ יודע שאין מים. וכל מי שמגיע ללחום, או מגיע לצבא, יודע שנלחמים

על מים. וחלק מהתרבות שלנו זה החוסר במים.

במידה והיה משהו בתרבות שלנו שהוא חוסר בקרקעות, הוא היה בהשקפה

אסטרטגית, לא בהשקפה שחסר כאן. אני לא נכנס כרגע לוויכוחים פוליטיים

שונים של הסתכלות על קרקע. אבל בחינוך שלנו, אם לא נמצא קרקע בדבר שהוא

מחסור, זה כאילו אין בעיה. הראיה, אתה בא להזדמנות אורבנית, מבין ראשי

ערים, עד עצם היום הזה, מייד רואים מי יודע להפריש יותר הפרשות לצרכי

ציבור מתוכנית בניין ערים.

ז"א הוויכוח הוא כמה להוריד מהיזם, או כמה לתת להם, כדי שיהיה לצורכי

ציבור, ואני גם לא בא להקל ראש לצרכי ציבור. אני רק אומר שרק היום 40%

הפרשים לצורכי ציבור, אין לנו תוכנית עירונית שמעבירים היום, שאין בה

הפרשות שהן עולות על זה עד 50-555.



ז"א אין לנו בתרבות החשיבה הרגשה או ידיעה, או הבנה שאיך קרקע. והתוצאה

היא שככל שמציאות הקרקעות נעשתה עמותה מסובכת בארץ, בזבזו את הקרקע מהר

יותר. אס מדברים על העשור האחרון, על התחלות הבנייה פר דונמים, יש פה

דברים, יש בתוך זה סטטיסטיקה שהמינהל נותן.

כאשר קיבלתי את הטבלאות האלה, היו בהן יחידות דיור ודונמים. אמרתי להם

שיורידו את הדונמים, כי זה נורא מבייש. זה היה כמעט הגבלה בין הדונמים

ליחידות דיור, ואגב חלק מכל העשור האחרון זה יחידה בדונם.

משנה העובדה שבשנות החמישים והשישים, בנו ברמת צפיפות גדולה יותר מאשר

בימים היום. אז חלק מזה זה רמת חיים, רוצים קוטג', וכוי. אבל חלק הוא

בהחלט חוסר מודעות.

וחוסר המודעות לדאבוני הוא בשני היבטים. הראשון, שאין קרקעות, השני, זה

יקר מאוד להחזיק את הקרקעות. באמריקה, שבה צפיפות האוכלוסיה היא מאוד

נמוכה, במקום שהרבה מאוד אוכלוסיה גרה, זו אוכלוסיה שיכולה לשלם את

העניין. האוכלוסיה העירונית מקבלת את חשבון הארנונה. בעיר ירושלים על

126,000 דונם יש 600,000 נפש, עיר לא יפה, מכוערת. בפאריז על 26,000

דונם יש 3,6 מיליון נפש, אז יש איזו שהיא אי הגבלה נוראית בין שני

הגדלים הללו.

ירושלים יכולה לגדול ל-900-800. כשהיא תגדל ל-900-800 על אותו תחום

שיפוט, חשבון הארנונה לתושבים ירד לשליש, או בעשרים אחוז, או בעשרים

וחמישה אחוז, ורמת השירותים תעלה. כי היא בנויה לרמת האינטנסיביות.

הבאתי את פאריז כדוגמה לא משום שהיא יפה, אלא משום שהיא לא עיר שבנויה

של שמונים קומות, זה לא ניו יורק.

ירושלים היא עיר הררית, עיר מסובכת, והיסטוריה, וקדושה, ורגישיות. אני

באמת לא עושה הכללה גורפת. אחד הדברים האבסורדים שבאוכלוסיה בת"א יש

רמת בנייה של שמונים אחוז הממוצע העירוני, כלל עירוני. דהיינו, רמת

הניצול של הבנייה היא שמונים אחוז. יכול להיות 120 יכול להיות 140. אני

לא רוצה להפוך שחור לבן, לבן שחור. אני מדבר על ניצול קרקע בערים.

אתה מביט על מרבית הפרמטרים של כמות אוכלוסיה לדונמים בחולון, ראשון

30, 32, או 36 נפשות לדונם. בירושלים, 12. בת"א מספר דומה. יש ערים שזה

שמונה נפשות לדונם. ז"א יש גם בישראל דוגמאות לרמת אינטנסיביות שונה של

ניצול שטחים עירוניים.

וזה נושא מאוד משמעותי, כי הוא כביכול לא שייך לעניין, והוא בדיוק שייך

לעניין. הוא שייך לעניין שמבזבזים קרקעות. איך מבזבזים קרקעותל פעם אחת

יוצרים הפרשות של צרכי ציבור, כשלא צריך אותם. פעם שנייה, עושים

שימושים ציבוריים בזבזניים. המינהל הציבורי כולו הוא הבזבזן הגדול

ביותר. מצבא עד משרדי ממשלה, משרדי עיריות, מתקני בזק, תחנות רכבת,

ואפילו כבישים.

איך זה מגיע להיבט נוסף שהוא היבט מאוד משמעותי, ולא עוסקים בו בכלל,

העובדה שעוסקים בתיקון 45 לחוק תכנון הבנייה, וזה תיקון דרמטי וכן

הלאה, עוד לא עסקו במדינת ישראל בתשובה לרוב שכבתיות של קרקע. דהיינו,

שכביש יכול להיות כביש. לצרכי ציבור, אפשר לבנות מתחתיו חניון, אפשר



לבנות מעליו מרכז מסחרי, והם יחיו ביחד באותו שטח, שהוא שטח ציבור

להיפך. רב השימושיות תגביר את איכות החיים, גם משום שיהיה יותר קל

להגיע לשימושים המסחריים, כי אתה מגיע דרך כביש, או דרך המירוץ, וגם

משום שדרך בנייה כזאת אתה יכול להגביל את המיגון ולהגן על הסביבה, שזה

חלק מהבעיה. מה עושים עד היום? קווים כחולים, כדי להגביל איכות חיים.

למה לעשות קווים כחולים? תעשה קווים אדומים ותבנה על שפת הכביש, ותבנה

בנייה שהיא ממגנת. מה שעושים בכל עיר בעולם, ובכל עיר אינטנסיבית.

הדוגמאות האלה רלוונטיות, כי אנחנו עד היום עוד לא עובדים במציאות

ובמדיניות שהיא בעצם שימוש נכון בקרקע. לא זכרונות מהמאה ה-19. אם אתה

מביט על העיר שוהם, 4,900 יחידות דיור על 5,000 דונם. לפני מאה שנים,

1991, אולי 1992. מי חשב על הצעה לדיירים ב-5,000 דולר הקרקע? היום זה

כבר 120, או 130. לפני שנתיים וחצי מכרו את זה ב-5,000 דולר ליחידת

קרקע. רק מראה שאנחנו מתמודדים עם בעיה שיש לה שורשים מאוד קשים, מאוד

מסובכים שלא טיפלו בה נכון.

לזה מצטרפת הסיטואציה של המשבר בחקלאות, שהפך מצב שבגלל משבר בחקלאות,

שהוא כביכול לא שייך לעניין, מוההתרחבות של הערים אל האיזורים

הטריטוריאלים, נוצר מצב שבקרקע לא משתמשים לחקלאות, היא הופכת להיות

הבנזין שאתה שופך למדורה הזו.

היו"ר ג. גל; זה לא נכון במקומות שציינת עכשיו. שרון זה לא

קרקע חקלאית.

ע. וקסלר; חלק משם זה קרקע חקלאית. כל האיזורים זה קרקע

חקלאית. במקרים, היזמות החקלאית היא גם רוצה את

הבנייה יותר נמוכה, כי היא מתחילה לחשוב על הגנה עצמית, שלא יבואו

לבנייה הגבוהה על יד החלונות, ואני מבין את זה. אני לא משיג על כך. אני

מציין את זה כשגיאה. דרך אגב, אני לא אומר שצריך לתת או לא לתת לאנשים

לבנות בנייה נמוכה, בשני דברים. באזוורי ביקוש, מי שיכול לשלם שיעשה את

זה. אם היה לי כסף הייתי קונה שמונה דונם בדיזנגוף, ובונה שם מאה מטר

עם בריכת שחייה, ושכולם יראו.

אבל אם זה כסף שלי על קרקע פרטית אין בעיה. המדינה לא צריכה לעשות את

זה. בדיזנגוף לא. בבית שמש, כן. בבאר שבע, כן. בשדרות, כן. למהי כי אני

רוצה למשוך אוכלוסיה איכותית לאיזורים כאלה, כי זה משרת מדיניות נוספת,

שלא רק שנה שנתיים.

היו"ר ג. גל; כמה עולה מגרש באיזור להבים?

ע. וקסלר; מחירים מאוד מגוחכים. אני בדיוק כרגע בתהליך.

אנחנו יודעים שבו יבנו את המגרשים בהקצאה, זה

יוצא שליש או 40% ממחיר שוק.

היו"ר ג. גל; מהו מחיר השוק?

ע. וקסלר; מחיר השוק זה כמו באר שבע, צריך להיות 150,000

דולר ליחידת קרקע. וכמה נמכרו בשישים, שבעים?

זה כולל, שמזה אנחנו משלמים לפיתוח יותר.



היו"ר ג. גל; מגרש בעומר עולה 150,000 דולר לפני בכייה?

למה?

למה לאל זו שכונה איכותית. זה סמוך לבאר שבע.

באר שבע גדלה באופן מדהים.

היו"ר ג. גל; זה בגלל שא"א להשיג שם יחידות שטח.

ע. וקסלר; אנחנו הולכים כרגע להוציא הכפלות ליישוב, עוד

600 יחידות.

א. איתי; אם היו מוציאים שם את הקרקעות במכרז ולא במחיר

פיקס, הייתי מבטיח לך שהיינו עומדים בתוצאות של

150,000 דולר.

היו"ר ג. גל; כמה תעשה במכרז?

ע. וקסלר; 600 יחידות.

ס. אלחנני; תשאל את הילדים שלך, את הדור הצעיר, בשביל לגור

מחוץ לעיר בווילה.

היו"ר ג. גל; מספר האנשים שמוכנים לגור באיזור להבים, מגרש

לפני פיתוח 50,000 דולר. זה רק משום שהמספר הוא

מוגבל, אין שום סיבה אחרת שזה יהיה כ"כ גבוה.

אני בהחלט מקבל שאם היתה לנו אופציה להציע בלי

הגבלה בכל מקום, והיינו יכולים לעשות עלות

תשתיות, היינו מורידים מחירים. השאלה, מה תפקידנו במה שנקרא ממשלה.

היו"ר ג. גל; אני שאלתי את זה בהמשך למה שאתה אמרת, שבשוהם

זה דבר בלתי מתקבל על הדעת, אני מסכים איתך.

אבל ציינת אח"כ, ובצדק, שאם מדובר באיזור באר שבע, לעומת בית שמש, כאן

אפשר כדי למשוך אוכלוסיה. פה אני חושב שהמחירים בכל מקרה הם פונקציה של

כמות של היצע.

א. איתי; אם הקרקעות היו משוחררות במכרזים בלי מחיר

מינימום. אם בבית שמש המחיר 5,000 דולר ליחידת

דיור.

ע. וקסלר; היית מקבל אוכלוסיה שמוכנה לזוז לשם בהתאם

למחירים, לפי מה שזה שווה. המערכת יוצרת

עיוותים על עיוותים.

קריאה; אתה לוקח מחיר שהוא לא משקף שום דבר, פתאום יש

לך עודף ביקושים. כך שפתאום השמים קצת הגזימו

שאתה נמצא בחוסר ביקושים. אתם מדברים מינימום מכרז, יבוא מישהו ויקנה

בכמה שזה שווה לו.



קריאה; אני בהחלט סבור שאנחנו יכולים גס לפתור חלק

מהדברים במדיניות דרך מכרזים פתוחים. אתה יכול

לשחק דרך התשתיות וסבסוד. דהיינו, אתה יכול להגיד שאני לא גורר פתאום

מחיר על הקרקע, יש דברים אחרים, או תמשוך אוכלוסיות.

אני חוזר ואומר, שאם מדיניות הממשלה זה לפזר אוכלוסיה או לסחוב

אוכלוסיה חזקה לאיזורים טריטוריאלים, או שזו הצגה לבוא שגם השוק בעצם

יוצר את זה. דהיינו, אם לא תוכל לקנות קרקע בשוהם, במחיר של יחידת

דיור, שהיא לא בנויה לארבע יחידות, ולא תוכל לשלם, ברור שבאופן יחסי

בבאר שבע זה יהיה איזור, כי אתה תלך לשכונה שבנויה על קרקע ליחידה אחת.

גם זה עומד בפני עצמו.

העניין הוא שמדיניות הממשלה, אבל גם המינהל, שווה למדיניות. חלק גדול

מאוד ממה שאנחנו עושים ממדיניות הוא בדיוק עושה ההיפך של מה שאנחנו

רוצים. כמו בנושא הזה של מחירים שאנחנו גובים על בני ביתך.

היו"ר ג. גל; מה היה קורה לו היית עכשיו עושה חופשה חודשיים

משיווק?

קריאה; את התרגיל עשה כבר מישהו אחר. השיג תוצאות הכי

נוראיות שאפשר.

היו"ר ג. גל; כשאתה יוצא עם מסה של בנייה?

קריאה; אי, על מסה של בנייה נמוכה אין כמות שעונה. אין

לי ספק שהמסה תשפיע. אני גם צריך להיזהר

בהשקפות של מסה. לי אין עניין למוטט את שוק המקרקעין. אני הרי יכול

להשיג בקלות, בטעות, את ההיפך ממה שאני רוצה להשיג.

אבל בידי פקטור בדיור נמוך המדיניות בפועל היא מדיניות לא נכונה ולא

עקבית למה שאמרתי, כי בעצם ממשיכה ומשווקת קרקעות לבנייה נמוכה,

במחירים נמוכים יותר באופן יחסי. זו התוצאה. אני לא מסוגל להיות חכם עד

הסוף ולתת לזה תשובה עד הסוף.

אתן לך דוגמה לעניין אחר, כדי להראות שהשוק תמיד יותר חכם מאיתנו,

והתשובה בכל זאת ליצור בשוק את התחרות האמיתית.

מודיעין. יוצאים עם מודיעין, יצאו 14 חברות במודיעין, שהיו צריכים

2,400 או 2,600 יחידות דיור במכה הראשונה שיצאו למכירה. 14 חברות,

תחרות. כאילו באופן אוטומטי התיישבו כל החברות לניצול 70 דירות בלבד.

יצרו ביקוש מלאכותי על הדירות של שמונים מטר. ובבת אחת בתוך ארבעה

שבועות, המחירים האלה עלו מ-95,000 דולר ל-135-130 אלף דולר. בשום

פורפורציה למה שקרה עם הדירות של הארבעה חדרים, חמישה חדרים.

היו"ר ג, גל; אבל הם הגבילו את מספר הדירות.

ע. וקסלר; הם הגבילו את כמות הדירות, בלי תיאום. זה מה

שקרה באופן אוטומטי. כולם בחרו שבעים דירות.



אני לא יודע להיות חכם כזה. ואני לא יודע להיות יותר חכם מקבלנים, אני

צריך לעבוד איפה שאני כך יכול. איפה שאני יכול זה להגיע לכך, שאני

אוריד את הספקולטיביים מהקרקעותר, כי יש בעיה עס זה.

גם היום עובדים עם כל מיני שמאבחנים אותם. ארבעה חודשים התחלת עבודות,

ושמונה חודשים, וערבויות, כל המגבלות שאתה מטיל עליהם, הם מכניסים

במחיר המכרז, כי הם עובדים סביב זה שמישהו מממו את זה.

הדבר השני, לקבלן אין שום בעיה ליצור חסם סטוטורי. כי אתה לא יכול

להכריח אותו לבנות כשהתוכנית לא מאושרת. היא נתקעת בכיבוי אש. עושים

תוכנית לכיבוי אש של כל עירייה, היא תשב שם שנה, שנתיים, שלוש. שום דבר

לא יזוז. הוא יהיה בעיכוב סטוטורי. אני צריך לשלב קרקעות ברמה שלא יהיה

אפשר להחזיק קרקעות, זו צריכה להיות המדיניות שלי.

אנחנו בעניין זה עושים ומתכוונים לעשות הרבה מאוד פעולות.

הפעולה הראשונה היא ניהול ההליכים במינהל, ומעקב על התוכניות, כדי

לשחרר דברים.

התחום השני, זה לעסוק בזמינות קרקעות, תהליכי תכנון, פינויים, מאחזקים

וכדומה.

התחום השלישי, הוא לא פחות חשוב, הוצאנו מכרז לחברות מנהלות, ואנחנו

ממנים מנהלי פרוייקטים שיעבדו ברמה נקודתית. שיהיה לנו גורם אמין, ברמת

איכות מקצועית יותר גדולה, ואנחנו מפקחים עליו.

באחד התחומים שעשינו, שלפי דעתי יהיה לנו אפקט אדיר זה מכרזים ושיווק

קרקע. באיזו סטיגמה שהיא קשורה לא במינהל הזה, איזה דו"ח שמישהו פעם

כתב. מינהל מקרקעי ישראל משווק רק קרקעות מתוכננות. את האבסורד אני

אתחיל מהתחומים הפשוטים.

לתכנן מלון במדינת ישראל, ברוב המקרים בין 90 ל-100, יזם שבנה על קרקע

מתוכננת למלון, מגיש תוכנית חדשה ומשנה. יש לו השקפות אחרות. הוא קונה

תוכנית שכבר תכננו לפני עשר שנים, היא לא מתאימה לעכשיו. הוא קשור לרשת

כזו או אחרת. הוא מנסה לצופף.

בהרבה מאוד ערים בתוכנית מיתארים חייבים תוכנית מפורטת במלונות כדי

לחזור על כל התהליך המלא. דהיינו, צריך לעבור שוב את השנתיים, שלוש, או

ארבע. מה מפריע לי להוציא את הקרקעי יהיו 220 חדר. יהיו כך וכך מקומות

חנייה. כך וכך חדרי שירות. כך וכך שטחי מסחר. תעשה טאבה, תקבל טאבה.

נתחשבן איתך, יצאו יותר 30 חדרים, תשלם יותר 30 חדרים. יצאו פחות עשרה

חדרים, לא יגבה. משהו כזה.

יזם שכבר קנה קרקע למלון, לא יחפש עוד מלון אם הוא רוצה מלון אחד,

ויחפש עוד אחד אם הוא רצה שניים, כי הוא קנה את שלו. הוא השפיע מיידית.

הוא יכול להתחיל לעסוק בשיווק, כי מלון משווקים, וכל מה שקשור בזה. הוא

יכול להתחיל להתמודד כבר בתוך תוכנית. או איזור מגורים קטן, שהוא גם כן

עם קיבולת נתונה. בתוך איזור עירוני שטח של עשרים או שלושים דונם, אתה



יודע מה הצפיפויות המותרות. יש פה נוסחאות מאוד פשוטות, מה אפשר ומה

א"א. שוב פעם קרקע בלתי מתוכננת. למה אני צריך לרוץ את כל המסלול,

ולהגיע לשוק רק אחרי שגמרתי תוכנית.

ביו היתר, כמובן עשינו שינויים, למשל שהמינהל קבע שמי שכותב תוכנית לא

יכול לשנות אותה.

זה הנושא של קרקע בלתי מתוכננת, ואנחנו הורדנו מהמכרזים שלנו את

המגבלות השונות, צפיפות.

היו"ר ג. גל; איך אתה מגשר על הבעיה שהקבלנים בונים לפי קצב

המכירות?

ע. וקסלר; אני אגיע לזה.

היו"ר ג. גל; הוא בונה בית, ועד שהוא לא מוכר את מחצית

הדירות, הוא לא מתחיל את הבית השני. בהגדרה אם

זו ההתנהגות, אז איך שום סיכוי שיהיה עודף של היצע.

תהליך התכנוו הוא תהליך מבוקר על ידי, ואיו לי

ספק שברגע שיהיה מלאי קרקעות זמיו, וזו הבעיה

הכי קשה במשק, של כמות הקרקעות הזמינות לבנייה, הדברים האלה יצאו

בתחרות. אני לא אוכל לארגו את השוק. אני צריך לעבוד עם חסר, שאני תיכף

אתאר אותו.

אבל אני תיארתי פה דוגמה לא של סוג זה, אלא יזם מלונאי או סוג הזה של

יזמות, שבה היזם רוצה, והוא רוצה מהר. זה כמו היזם התעשייתי. הוא לא

מחזיק את הקרקע. זה לא המייצר. המייצר זה מה שהוא מקים עליו, כי זה

המוצר שלו, וזה לא כמו יזם קבלני, שהוא בעצם מוכר דירה עם הקרקע, אז זה

הולך ביחד עם זה שיש לו פונים. כל מלונאי עובד אחרת, בלי ספק בענייו

זה, אני נותו תשובה חד משמעית.

וכאו הגענו למכרז היותר מסובך, שזה שיווק קרקע בלתי מתוכננת, כמתחרים

גדולים, שבו עולה בהחלט השאלה שהצגת, שהיא שאלה מאוד נכונה ומאוד

מורכבת.

בנינו כמובו צוותים, מאנשי חוץ המינהל, כדי להתמודד עם הענייו. ואנו

רוצים לצאת מתחילת ינואר למכרזי קרקע בלתי מתוכננת כאשר אנחנו נותנים

אינדיקציה תכנונית למתחם. במתחם הזה, למשל, יש 4,000 יחידות דיור, לפי

הערכה שלנו, פלוס שטחי שירות, מסחר, ושטחים אחרים. ויזם שמגיש הצעה הוא

קונה אופציה לעשרים אחוז. הוא לא קונה קרקע. קונה אופציה בלבד.

קריאה; אופציה לקנות עשרים אחוז מהדירות!

ע, וקסלר; הוא צריך לתכנו את כל האתר ויש לו אופציה לבנות

עשרים אחוז מהקרקע, במחיר שהוא קובע היום,

נניח ש-4,000 דירות זה אלף דונם, האופציה שלו היא או לקבל 200 דונם, או

800 דירות. הגבוה מביו שניהם. כי אם הוא מוציא מהאלף דונם הללו לא



4,000 דירות, אלא 6,000 דירות, הוא עובר על השטח שלו את החמישים אחוז.

זה הרווח היזמי שלו. מה שהוא משפר את התוכנית הוא מרוויח על השיפור.

יש מסלול תיכנון, שאני מלווה אותו, עושה תשתיות. הוא לא עושה תשתיות.

כשהוא מתחרה הוא מגיש פרוגרמה. הוא כבר מציג מה הוא הולך לעשות. הוא

צריך כבר להראות מה הגישה שלו.

קריאה; אתה יכול להשאיר עשרים אחוז ירוק, או שלושים

אחוז.

ע. וקסלר; לא. עשרים אחוז זה מהתוצאה התכנונית. המאתיים

דונם שלו יהיה בנייה, והמאתיים דונם שצריך

עקרונית זה אני.

קריאה; אני יודע מה תכנוני. אבל אפשר להזכיר בעשרים

אחוז, 6,000 יחידות, או 3,000. תלוי ברמת

התכנון.

היו"ר ג. גל; כאן אנחנו נכנסים לפרטים. מה שיש פה בראיון, אם

אני מבין, זה להגדיל את ההיצע. לא רק שיהיו פה

דברים מתוכננים, אלא לזרוק לשוק פוטנציאל יותר גדול.

לעשות את זה מצד אחד עם אופציה ומצד שני בלי

ליצור מונופול מקומי.

היו"ר ג. גל; לא קיבלתי תשובה לשאלה שלי.

ע, וקסלר; אני נשאר עם 80% בשטח, למרות שאני מניח שחלק

גדול יהיו יזמים שמחזיקים בין חקלאים, דהיינו

גם ה-27% אני צריך לתת למישהו, עדיין אפשר ב-53% שאותם אני יכול לשווק

מתי שאני רוצה. הוא לא שולט על האתר, כי אני מבצע תשתיות. הדבר חשוב

כדי למנוע ספקולציה. ברגע שיש תהליך תכנון, יש קרקע שמתוכננת, אני יכול

להחליט מתי אני משווק עוד חמישה אחוז, או עוד חמישים ושלושה אחוז, לפי

הנסיבות.

אגב, על כל מקום שבו אני הולך על שיטה זו, נלך גם על שיטה

קונוונציונאלית. דהיינו, תהיה תחרות אבל נדע שהוא מאויים על ידי תהליך

אחר. אני לא אוכל למנוע. אני לא אתחיל לעשות מערכות בקרה על קבלנים, כי

אני כבר תיארתי מספיק מה המשמעות. הדיביליטי שלנו לעמוד מול קבלנים.

אבל במשחקי שוק אני אעמוד במצב הרבה יותר חזק משאני עומד היום, כי אני

לא אבקש ממנו שיחתום על ארבעה חודשים, ערבות כזו, כי אחרת הוא ידע שהוא

מתחרה, לקרקע מתוכננת יהיה שוק שמתחרה בו בעניין הזה.

היו"ר ג. גל; מה שאתה אמרת הוא נכון במאה אחוז. אבל אני חוזר

שוב. חברה כמו שיכון ופיתוח, חברה ציבורית, אלא

שהוא נענה לתורת החברה.

אליהו ספרן, בכל אתר שהיינו, אומר פה אני בונה בניין אחד, ויש לי פה

עוד מקום לעוד בניין בן שמונה קומות. אני לא אתחיל את הבניין השני, עד

שאני לא אמכור חצי מהבניין הזה.



באופן תיאורטי, אם משחקים בזירה אותם הקבלנים, עם אותה מדיניות, אז

תהיה כל הזמן הטבה. כפי שציינתי הוא חייב לטובת החברה, ואפילו לחברה

ממשלתית לא היו לי טענות.

השאלה איך מכניסים לתוך הזירה הזאת עוד כמה משתוללים, שהם רוצים לתפוס

נתח שוק והם מוכנים לקחת סיכון יותר גבוה, והם יקבעו את אותן הדירות

שיכולים לתת את התוספת.

ע. וקסלר; אחת הדרישות במוצר התכנוני, זה שחלק מהאתר

יתוכנן לקבלנות קטנה. היום יש לנו בעיה שאנחנו

עובדים עם אתרים שא"א להכניס קבלנות קטנה בגלל בעיה של תשתיות, והרס

תשתיות. ברגע שלוקחים את הפיתוח לא תהיה לנו בעיה לשווק גם בקבלנות

קטנה, והיא תכה טוב מאוד. זה משל מסלול אחד, שאין לי ספק לגביו.

היו"ר ג. גל; יצטרכו למכור שתי דירות בשנה, ולא יצרכו לשלם

מס שבח.

א. איתי; יש פה שני כלים משלימים לדבר הזה, ואלה דברים

שאחד מהם כבר עבר בוועדת הכספים, זה הנושא של

תוכנית האימון.

תוכנית האמון מה היא עשתה! תוכנית האמון אמרה, שאנחנו כמדינה נותנים

ערבות על איזה שהוא קטע בתיק האשראי של הבנקים, על תיק כולל. זה מקטין

לבנק את הסיכון. הוא מוכן לתת לקבלן אימון כדי שהוא יבנה יותר מהר. זה

מצד אחד, מצד הבנק שהוא יהיה מוכן לאמן את זה. ולקחת את הסיכונים.

הדבר השני, זה הנושא של התמריצים. התמריצים נועדו לעודד את הקבלן

להיכנס לתוך התוכנית הזאת. התמריץ יוצר לו איזה שהוא בטחון, נועד לכמה

פעמים שיש לו, כי הוא קודם כל בונה, ואח"כ מוכר, בניגוד למצב שאתה

תיארת היום. בנוסף, אולי אם נדרוש ממנו השקעות נוספות לבנות יותר מהר,

זה יהווה תמריץ להכניס אותו לשם.

ע. וקסלר; אני לא רואה רע בזה שחברה בונה לפי רמת המלאי.

אני לא חושב שכאן הבעיה.

אני גם לא רואה בעיה באימון שוקי השווקים לדרבן עמותות מחדש. אני בהחלט

חושב שאנחנו צריכים לתת תשובה, לא פטנט, לא נלך על זה. המדיניות צריכה

להיות התאמה של כלים שונים, וליצור מגוון בתוך השוק שמתאים ללוקוחות.

אין לי ספק שאפשר למשל לחזור, אני סתם זורק שבריר רעיון שהוא לא בנוי

עד הסוף, אבל אנחנו בודקים אותו.

חלק ניכר מרוכשי דירות, גם אם זה עשרה אחוזים, הם אנשים שרוכשים דירות

לילדים. אם היינו יודעים לבנות שוק אופציונלי נכון, שאדם יודע שהוא

יכול להבטיח דירה דרך רכישה מסויימת של אופציה, או בסיוע של שוק ההון,

והוא לא צריך את הדירה היום.

היום עוסקים בפתיחה של שוק ההון לחו"ל. יכול להיות שאתה יכול לאפשר את

אותו עניין, כמו שאתה מייצא אבטלה אתה יכול גם לייצא את השוק הזה. יש



כל מיני דברים שלא חשבו עליהם, ולא עסקו בהם, שום דבר הוא לא פטנט. כל

דבר הוא שימוש בכלים.

המחשבה הכללית שלי במינהל, זה להפסיק לחשוב שיש דבר אחד, ולהפסיק להיות

בולדוזרים ולכבוש עוד שטחים, אלא להתחיל לייצר כלים יותר משוכללים של

אסטרטגיה שיווקית. וזה באופן כללי הקו שאנחנו הולכים להפעיל.

התחום השני, שהוא לא פחות חשוב, זה תחום שקשור לציבור הרחב. אני לא

רוצה לפרט כאילו עוסקים בדברים הגדולים, זה לא מעניין את הציבור הרחב.

המינהל הוא בהחלט כלי בהיסטוריה מאוד מוצלחת לציבור. עם טיפול, עם

רישום בטאבו. אני רואה בדבר הזה דבר חמור מאוד. אני חושב שצריך לצאת.

בחכירה נגמר הסיפור בנכסים בלתי מובנים, כבר סיימנו. בעוד שלושה שבועות

אנחנו יוצאים במבצע היוון מסובסד מאוד, בניגוד לתנאי ההסדר. היוון

ל-91% לציבור שהוא בלתי מעורבב. אני מאוד מקווה שתוך שנה או שנתיים,

נשתחרר מהציבור הזה.

אבל אני לא רואה בזה סוף פסוק. אני בכלל רוצה לראות, אני לא יכול לומר

כל דבר עד הסוף כי יש לנו בעיות. במדינה ציונית יש לנו בעיה בהגדרה של

בעלות על הקרקע, וא"א לוותר על בעלות על קרקע לאומית. אבל שדייר בשיכון

או בדירה, צריך להרגיש עבד שלי ושל הפקיד שלי, לא מקובל עלי. אני רוצה

ליצור מצב שמבחינה פרקטית הדייר ישתפר. זו ההשקפה הכללית.

ואני בעניין זה מרגיש משימה לא פחותה מהדברים האחרים. גם משום שאני

חושב שזה חלק מהתפקיד. וגם משום שאם אני נמצא בדלפקים עם אנשים שבאים

בשביל דמי חכירה, אין לי זמן לעסוק בקרקעות, כי כשלמנהל המחוז שלי יש

ארבעה אנשים צועקים למטה בדלפקים, הוא לא יעשה שום דבר, אלא ינסה

להשתיק אותם.

אני פעם הייתי מנהל של חברת גז בירושלים, אמישרגז, ואני ידעתי שכסף

עושים ממכירת תנורים. אבל הציבור דאג שיקבל שירות. אתה לא נותן שירות

טוב, באים אנשים ומפריעים לאנשים לקנות תנורים. אתה רוצה שיקנו תנורים,

טפל בשירות.

אני בהחלט חושב שצריך להשתחרר בטיפול בציבור בצורה הזו. זה דבר אחד.

יש רישום בטאבו. קרוב לחצי מיליון אנשים גרים בדירות ולא רשומים בטאבו.

עוול היסטורי שאני לא יודע לתת לו הסבר איך החזיקו מעמד בעניין הזה.

נתנו לכל פארייר מחברה משכנת, לחברות שהתפרקו ולא קיימות, ומחר אנשים

ימצאו את עצמם כדיירים מוגנים, בבית שלהם, כי לא רשמו להם את זה

בטאבו.

אני גר בדיור מאוד איכותי בירושלים, ברמת דניה, שיכון עובדים, עשרים

שנה. לפני ארבע שנים שיכון עובדים היתה בצרה, כולם התחילו להתרוצץ כמו

עכברים מה יהיה אם החברה תפשוט את הרגל, והלכו לנו הדירות. פתאום כולם

רצו. עד היום זה לא רשום בטאבו. לא עזר שום דבר. זו לא הנקודה. לא עזר

כי איש לא עסק בזה באחריות.

ואותו דבר זה רמת תשתיות. מכניסים אנשים לדירות, והחיבור זה לא חיבור,

והמדרכה זה לא מדרכה, ועוד.



אנחנו רואים בעניין הזה חלק אינטגרלי מהותי, בתפקיד שלנו. אנחנו צריכים

לדאוג לכך שהמינהל יהפוך ליחידה אסטרטגית. כדי להפוך ליחידה אסטרטגית

הוא צריך לתת לציבור שירות כזה שיוציא אותו ממנו. תהיה לו רשומה בטאבו,

יהיה לו ההיוון, נגמר לו הסיפור. אין לו בשביל מה לבוא אלי יותר,

ימכור, יקנה, לא רוצה להתעסק עם זה, פרט לפאן הזה של האחוז הזה שאמרתי

שהוא חלק וצריך להתמודד איתו.

התקציב למינהל הולך ברוח הדברים האלה שאמרתי.

המסמך הזה מבטא בצורה יותר מפורטת את העניין. אנחנו קיבלנו מערכת

ארגונית קצת מותשת, וכולל בעיות. בעיות קשות.

בתחום הארגוני עשינו שינויים, גם בארגונים עשינו קצת רענון. נכנסו קצת

אנשים חדשים, היות שמנהל המינהל הוא תפקיד לעשרים ושמונה חודשים, כי זה

הממוצע של שבעה המנהלים האחרונים.

היו"ר ג. גל; תפתח את הסעיפים העיקריים בתקציב, ותסביר לנו

על מה אתם הולכים להוציא את הכסף.

ע. וקסלר; אפשר לראות מהתקציב שזה בדיוק מבטא את מה

שאנחנו.

בסעיפים העיקריים הם הולכים לעסוק בפינויים. יש לנו נכסים עירוניים ולא

עירוניים. יש מחזיקים שלא כשורה, שלא כדין. אבל אני לא עוסק כרגע בצד

החוקי של העניין. אבל זה מטרד לתהליך תכנון, קרקע מתוכננת שיושב עללה

איזה שהוא קריוז.

אתה מעריך שתוציא כפול מ-94'?

ע. וקסלר; אני מעריך שאני אוציא יותר, אבל אני לא ביקשתי

בינתיים יותר, כדי לא להתסכן, ולהתחיל בהצהרות.

אני הולך להפוך את זה לנושא מהותי, בשיטת עבודה.

מניסיון רב מאוד של פרוייקטים, אומנם בעיקר בירושלים, אני יודע שאם לא

מקדישים לזמינות של קרקע, דהיינו לתכנון, תשתיות, או בדיקות שהן בדיקות

קרקעיות כמו שאתה הולך לתכנן איזור תעשייה, אבל לא בדקת שהקרקע עובדת,

או לא יכולה לשאת עומס, או יש בעיה של ניקוז, או יש בעיה של סוג אחר של

דברים. צריך ללמוד את הקרקע כדי זמינות של יזם, היא נמדדת בסוף בנקודה

הזאת. יכול להיות שלוקח לא יותר זמן להפוך את זה לשמיש. הוא עושה את

העיסקאונד של ערך הקרקע. אני צריך לתת לו כיוון, אחרי שאני אתן לו לא

תוכנית מאושרת, אבל רמה הרבה יותר ריאלית של הקרקע, אני בזה בעצם ברוב

המקרים האלה בשיטה הזאת מקבל קרקע יותר גבוה, מחיר יותר גבוה. והוא

לוקח תמיד רמת סיכון גבוהה.

הנושא השני, זה הטיפול בדמי חכירה.

קריאה; אתה מדבר גם על נושא פינויים של פיצויים של כל

אלה שמחזיקים קרקעות?

כולל הטיפול במיגזרי מיעוטים. בהחלט כך.

בפיתוח יש 60 מיליון שקל. באיזה איזורים זהז

כשאתה עושה פיתוח ביישובים במרכז הארץ, מי עושה

את התשתית, מי משלם? 60 המיליון שקל האלה, הם רק באיזורי עדיפות ב'

וגי.

פ, בדש; לא. הכל באיזורי ביקוש.

באיזור ביקוש הדיירים לא משלמים את התשתית? אני

לא מדבר לטווח ארוך. כשאתם הולכים לבנות שכונה

במודיעין, בלי לשמש את התשתית.

היות שאנחנו נכנסים להיקף יותר גדול של פיקוח,

סביר שבמכה ראשונה נצטרך יותר כטף, מאשר הכטף

הטיבובי.

עמי 14, תשלומים מיוחדים לפי בעלויות, זה מחצית

מתקציב המינהל.

מה שאני רוצה להגדיל זה עוד 250,000.

אם בבאר שבע ליהודי יש אדמה פרטית, יש לו פרדס.

הוא משלם מט שבח לעירייה, היטל השבחה של כמה?

בשווי זכויות קודם, בחלק גדול מהשומות שיש לנו,

השמאות הביאה כבר בחשבון רק ציפיות. שפירושו

שהוא הגיע לשלם, זה לא מגיע לחמישים אחוז, זה לא מגיע לעשרים אחוז. אם

אתה לוקח ממוצע של כל השלטון המוניציפלי, אתה תראה למה זה מגיע, וזה

מתוטפת ערך. אנחנו משלמים עשרה אחוז מתגמולים. ואלה מטפרים לא גדולים

בכלל.

ברחובות, אם זו קרקע פרטית, העירייה מקבלת חלק

מהכטף. אם זו קרקע לאומית העירייה לא מקבלת שום

דבר.

אני יכול לומר לך מניטיון. עשרה אחוז יכול

להיות בקלות יותר מהחמישים אחוז.

תעבירו לנו שתי דוגמאות מרחובות, או מהוד

השרון, כמה העירייה מקבלת מקרקע פרטית?

הקבלנות הפרטית היום מצליחה ברוב המקרים, או

ברוב חלקי הארץ, לגמור את היטל ההשבחה ב-18,000

דולר פעם בחמש שנים. זאת המציאות.

הקבלנות קודם כל נוגעת לעורכי דין שהולכים ומתחשבנים עם הרשות, האם יש

תשתיות על, או אין תשתיות על. אני אראה לך מפרוייקטים.



היו"ר ג, גל; אנה, תבקשי מראש עיריית רחובות שהתלונן בפניי,

שיאמר כמה הוא מקבל מקרקע פרטלת. ואח"כ נשלח

מכתב. נעביר את זה לעיונו של מר וקסלר,- נקבל תשובה.

ע. וקסלר; אני אתן לך דוגמאות על פרוייקטים שבהם בירושלים

יש תוספות זכויות של 120 מטר, שילם עליהם

250,000 דולר.

האם אפשר לקבל מפה, עם התוכניות שלכם להפיכת

אדמות מינהל חקלאיות לשטחים לבנייה, או לאיזורי

תעשייה. האם יש דבר כזה?

קריאה; שר הבינוי הגיש לראש הממשלה מפה שהיא כבר הוצגה

בעיתונים בשבוע שעבר. שר הבינוי הוסיף תיקון

ואמר, שמינהל מקרקעי ישראל עובד על בדיקה יותר מסודרת, ואנחנו התחייבנו

שתוך מספר חודשים נביא תוכנית רב שנתית.

אני לא יודע לשלוף תוכניות ברגע. אני צריך לבדוק את הקרקעות. אני צריך

לבדוק את רמת הזמינות. אני רוצה לבדוק את רמת המחזיקים. זכויות

משפטיות. תוכניות אחרות. תשתיות. אגף התכנון שלנו עובד, אנחנו נגיש תוך

מספר חודשים תוכנית רב שנתית. אנחנו ברגע זה עומדים לפי התוכניות שהגיש

המשרד.

היו"ר ג. גל; אני מאוד מקווה שהתוכנית שאתם מקימים לא תבוא

לתת תשובה לחובות של קיבוצים אלה, או של

מושבניקים אלה, אלא שתעשו את העבודה לפי צרכי מדינת ישראל, ולא כחלק

מפתרון בעיית הקיבוצים, משני טעמים.

אי, מה שבונים עכשיו זה יהיה דבר לדורות, וא"א לשבש תוכנית של מדינת

ישראל על פי צרכים של רגע או של שעה.

בי, אני סקפטי במידת התרומה של הקרקעות לפתרון בעיות הקיבוצים. אני

חושב שמנפחים את זה מעל ומעבר. זה דבר בשוליים. זה לא דבר דרמטי, כפי

שעושים את זה. אז גם שלהם זה לא יפתור את הבעיה באופן אמיתי, וגם לשבש

את תוכנית מתאר של מדינת ישראל, יהיה עוול ממדרגה ראשונה.

דבר שני שאני רוצה לבקש ממך, ואני אזמן אותך יחד עם משה לוי, אנחנו

אתמול אישרנו את כביש חוצה ישראל. בתשעים ק"מ הראשונים שהולכים לעשות

מדובר ב-15,000 דונם, שהולכים להפקיע. אני יכול להעריך שלפחות שני שליש

יסתדרו עם פיצויים יותר טוב מאשר שיתנו להם דבר אחר.

אנחנו מצווים, ואני גם התחייבתי מעל במת הכנסת, לעשות מאמץ עליון לתת

קרקע חילופית, זה יפתור אותנו מהסחפות, ופיצויים גבוהים. אני מזהיר

אותנו, הניסיון כאן להרוויח כמה גרושים בקרקע, יעלה לנו הון עתק, והוא

ישפיע על המדינה כולה. וכאן צריך לגלות יצירתיות, וכאן צריך לגלות

יוזמה. עם דגש מיוחד על המיגזר הערבי. במיגזר הערבי דומני שמדובר בסך

הכל באלפיים דונם.



מה זה יצירתיות! אם יש אדמות של מהגרים, ואפשר בגבול של טייבה, אז

מגלים קצת יוזמה, נותנים להם איזה צ'ופר במקום אחר, שאולי אפילו יעלה

קצת יותר כסף מהפיצויים. אבל חוסכים לנו אינתיפאדה. בעיקר שמספר

החקלאים שירגיש שעושקים אותו יצא לרחוב, אז אנחנו נשלם בסופו של דבר

כפליים, וההשפעה תהיה לא רק על כביש מספר 6. על כל הפקעה שבאיזה שהוא

מקום.

לכן אני חוזר ומבקש, ואני מדגיש את זה, זה לא הרבה אדמה. צריך לגלות

יוזמה, לעשות חילופין, לאתר קרקעות, וללכת בנדיבות.

יכול להיות שאם תגיעו למצב שתציעו לחקלאים יותר אדמה ממה שהם ירצו, אז

המשא ומתן על הפיצויים יהיה הרבה יותר, גם פה כוחות השוק יפעלו.

ע. וקסלר; אני מוכרח לחזור לנושא של הפינוי בכביש 6.

קודם כל ברור לי שיש פה בעיות נקודתיות שנפתור

את זה. אני בכלל לא מדבר בהיבט של כסף. אבל אם אנחנו ניצור תקדים שכנגד

כביש על הפקעה אתה נותן באדמה, גמרת את הערים. וכדאי לזכור את העניין

הזה. כי אז על כל כביש עירוני יתחילו עם אותו סיפור, משום שיתחילו

לדרוש קרקעות.

זו זכותך. על פי החוק אתה יכול לתת פיצויים.

ע. וקסלר; אני הולך לקראת. אני הייתי באמת רוצה שבאופן

כללי כנגד כביש מירב האנשים הולידו פיצויים

כנגד ההפקעה, משום שלא מטריד אותי בכלל הצד הכספי.

אבל בתור מי שעסק בפיתוח כל כך הרבה שנים, צריך להבין שיכולה להיפתח פה

רעה שלא רואים אותה עדיין, והיא תהרוג את כל הכבישים העורקיים. תהיה

בעיה.

היו"ר ג. גל; אני לא אוהב את מה שאתה אומר.

אם אתה בא ליישוב כמו יד רמבי'ם, ששם הכביש חוצה

אותו ומקיף אותו וכוי, אומר לאנשים האלה, אנחנו הופכים אתכם ליישוב חצי

עירוני, ואז זה כסף ולא קרקע. אז אין לך בעיה, וגם לא מצפים לדבר הזה.

אבל לאורך הכביש אתה משאיר ישובים חקלאיים, אתה לא הופך אותם ליישובים

עירוניים, ולקחת מהם קרקע, תן להן קרקע. אל תעשה מזה השלכה לעיר, וגם

הבטחנו בחוק. אבל ככל שתהיו יותר יצרנים, תורידו את הלחץ הזה.

הייתי בכפר סירקין. זה אחד המקומות היחידים שראיתי יהודים שמבקשים קרקע

חקלאית, כי אני חשבתי שאין כאלה. אז אם יש עוד כמה כאלה, אז גם להם

להגיד להם לא, תלכו. אני חושב שרוב היהודים לאורך הציר יסתפקו בכל מיני

תחליפים. אבל אותו קומץ של יהודים ואותם ערבים, שפשוט לא יהיה פתחון

פה, יכול להיות שגם אלה יבואו ויגידו תן לנו כסף, אז תהיה במצב

אידיאלי.

ע. וקסלר; אני מניח שלחלק ניכר מהמבקשים הערבים, תהיה

דרישה לקרקע חלופית. תהיה בנייה ביישובים. זו

הידיעה שלנו, ואנחנו נשתדל ללכת בכיוון.



אנחנו נלך למשא ומתן פרטני, וננסה להתקדם. אני רק אמרתי שצריך להיזהר

מהגדרות סוחפות, שהן עלולות לפגוע במקומות אחרים אחר כך. פתאום יעשו

איזה נורמות הדשות בנושא של הפקעה לצורכי ציבור, ואני די מוטרד מזה כי

יש לנו בעיות גם בערים. זה לא שבכל מקום הדברים פטורים. יש קרבות

נוראים על פינוי חתיכת קרקע, יש לסלול כביש. ועוד כל מיני דברים כאלה

שלא מגיעים איתם לפתרונות, בגלל הסוג הזה של עימותים.

כביש מסי 6, הקו הכללי מקובל.

עוזי, יש לי שאלה עקרונית.

אתה עכשיו אחראי על פני המדינה עד שנת אלפיים.

אחת מהבעיות של מכירת דיור, מטפלים כל הזמן בצד ההיצע. קודם כל צריך

לטפל בצד הביקוש.

אחת הבעיות היא שלדעתי יש פה דרגת חופש יותר מידי גדולה לאזרחים זרים

לקנות קרקע. הן קרקע, והו דיור. אתה רואה את זה פה במגדלים, ממול אתה

רואה את זה ברצועת החוף בתל אביב. אתה רואה את זה בכל מיני מקומות. כל

המקומות היפים.

איך מדינת ישראל לא יכולה להתמודד עם ביקוש של השמנת של עשירי העולם,

100,000 יהודים עשירים יש בעולם, והאם הביקושים לדירות שאנחנו לא חלמנו

עליהם בכלל תואם את מה שיש במדינת ישראל, ומותר להם לקנות. ולהיפך, עוד

רואים בזה משימה ציונית, השקעות הון, כשכל זה פסול לחלוטין. לא להרשות

את הקרקע למי שלא אזרח ישראלי במלוא מובן המילה. בשוויץ אסור לתושב זר

לקנות קרקע.

לכן, אני שואלת אותך בתור המומחה איך למנוע את זה שתהיה בעלות על קרקע

בנדל"ן לתושבים זרים?

פ, בדש; זה עניין עקרוני שנוגע בעצם לכולם. זה נושא של

מעשה תשתיות העל בבנייה.

רוצים נניח להוזיל דיור, מוזילים דיור על חשבון איכות חיים סביבתי.

צריך לקבוע קריטריונים של החלת תשתיות על, בביטוח של מגרשים של בני

ביתך, או של בנייה.

מה זה תשתיות עלי

כשאתה בונה שכונה, כשאתה מגדיל ישוב, רחובות

לדוגמה, מגדילים את היישוב בשישים אחוז. אם אתה

מגדיל את היישוב בשישים אחוז, ואתה מתמחר מחיר קרקע, אכן קרקע יוצאת

בערך שליש מהביקוש המקומי. אתה אומר, אם אני מגדיל ישוב בשישים אחוז,

אני צריך להתכנס במתקנים ציבוריים. אני צריך להוסיף עוד אולם ספורט,

עוד בריכה. אף אחד לא מממן לך את זה. ז"א לטובת אלה שנכנסים. כי ברגע

שאתה נכנס אתה לוקח מקום של אחרים שכבר שילמו את זה, ברגע שאתה נכנס

אתה לוקח מקום של אחרים.

הטענה היום היא שאולי צריך לשנות את החוק. אני לא יכול להטיל תשתיות

על. תמצא את זה ממקור ממשלתי אחר. אף מקור ממשלתי לא יתן לך.



היו"ר ג. גל; אני לא מבין את השאלה.

פ. בדש; היום נניח ביטוח מגרש בעומר עולה 35,000 דולר.

הפיתוח הצמוד נניח 35,000 דולר. איך הקרקע

איזור פיתוח ב', מגיע ל-15,000 דולר. 50,000 דולר! המחיר בשוק, הוא

בערך 130-120 גם 150 אלף דולר. אני טוען, מחר אני מגדיל את היישוב, אני

חייב להגדיל את נושא הדיור, בריכת המים, אני חייב להוסיף מגרשי ספורט,

אולם טניס, כי גם היום לא מספיק, ואני חייב לפתח עוד כמה דברים כדי

לשמור על איכות החיים. אחרת, אני מוריד דרסטית את איכות החיים. הוספתי

את כל תשתיות העל, הגעתי ל-70,000 דולר. עדיין חצי מחיר ממחיר הביקוש.

היום הטענה היא, עכשיו זה לא בעיה שלי, כי אני שומע את כל מה שאנשים

אומרים. כל תשתיות העל זה לא מעניין אותם. תרוץ למשרדי ממשלה.

היו"ר ג. גל; לא התושבים החדשים צריכים לשלם את זה?

פ. בדש; זה מה שאני טוען, והם טוענים לא.

היו"ר ג. גל; מי צריך לשלם את זה?

פ. בדש; שישלמו את זה משרדי ממשלה.

היו"ר ג. גל; למה לא התושבים החדשים?

ע. וקסלר; הוא לא רוצה שהם ישלמו 70,000 דולר תשתיות. הוא

רוצה שהם ישלמו 50,000 דולר, כולל תשתיות. אני

עושה לך את כל רשימת התשתיות.

אז אתה שווקת ב-130-120 אלף דולר, זה בניגוד

למדיניות שלכם. בהתחלה אמרו כי זה מעלה את מחיר

הקרקע.

ע. וקסלר; הוא רוצה לקבל את הקרקע מסובסדת, את התשתיות.

היו"ר ג. גל; אצלנו עשו בריכת שחייה, כל אחד שילם. אני לא

מבין את זה.

א. איתי; השאלה באיזה מסגרת אתה גובה? מה שפיני מדבר זה

לגבות את זה במסגרת הפיתוח. דהיינו מחיר הפיתוח

נכנס למחיר הדירה, ומחיר הדירה במקום לשקף את מחיר מגרש הטניס, בריכת

השחייה.

ע. וקסלר; הדבר הראשון זה לא תשתיות. זה מה שנקרא דמי

כניסה.

היו"ר ג. גל; אתה לא יכול לגבות את זה?

ע. וקסלר; מה זה לגבות את זה? ואם אחד יגיד כן, והשני לא,

והשלישי כן, והרביעי לא, מה אני אעשה? לא אפתח?

בפירסום הוא מקבל את החבילה הזאת.

את הקרקעות אתה רוצה שיקחו במחירים המיוחדים,

סדר גודל של 80,000 דולר. אנחנו על 80,000 דולר

מוכנים להביא 35,000 דולר תשתיות. נחשב את זה, נגדיל את המחיר. אם זה

מעלה את מחיר היחידה ב-30,000 דולר, ישווקו את הגג גם 100,000. תן להם

את הכל.

קריאה; איך הגעת ל-80?

קריאה; כי המחיר זה 80, כי 35,000 תפשיר אותם, שזה

תשתיות אמיתיות. .

אתה יכול לגבות על מגרש עבור מינוי ובריכת

שחייה?

קריאה; למשל הגדרה בעניין מועצה, נניח. מועצה נבנתה

ל-2000 איש. היום היא תהיה 10,000, מי יבנה?

היו"ר ג. גל; כמה מוכנים לשלם בעד מגרש בעומר?

פ. בדש; 80-70 אלף דולר.

היו"ר ג. גל; 20,000 מגרשים?

פ. בדש; 840

היו"ר ג. גל; אם יהיו 20,000 מגרשים?

פ. בדש; אתה רוצה שיפטרו אותי?

היו"ר ג. גל; באיזה מספר לפי דעתך המחיר יתחיל לרדת?

פ. בדש; 1,600 עדיין הביקוש. 2,000 יאזן.

היו"ר ג. גל; בכל זאת זה מוגבל.

פ. בדש; אנחנו לא רוצים להיות עיר. יש לנו מצב

אופטימלי.

ע. וקסלר; הבעיה הזאת שאתה מציג היא בעיה של הרבה מקומות

שמחיר הקרקע הוא פקטיבי. במחיר של השוק אני גם

יכול לספוג.

אני שואל שאלה אחרת שהציגה סמדר, שהיא שאלה מאוד קשה. יש לנו בקרה על

יזמים זרים, במה שקשור לרכישות קרקע, זכויות בקרקע. זה עובר בוועדה

מיוחדת שנדון כל מקרה לגופו.

יש מקומות שבהם שיווק הקרקע הוא מתנה אפשרות לזרים, תוכנית ממילא למשל,

ויש מקומות אחרים. סך הכל זה מהלך מאוד מסובך.



אני בסך הכל חשבתי שהתשובה צריכה להיות שהודות לניידות בשוק ההון, אפשר

לפנות לארץ אחרת. אם יש שוק שהוא לא פה דווקא, או סוג כזה של דברים,

תהיה לזה השפעה.

הנושא הזה של כוח זר בירושלים הוא ידוע מאוד. היו שנים שהיתה לו השפעה

מאוד קשה. היו שנים שהיה בעל השפעה הפוכה. כי כשפתאום הוא לא קנה ועמדו

דירות, היתה לו השפעה כלפי מטה. אני יודע שזאת בעיה.

קריאה; הבעיה העיקרית שאת מדברת עליה, סמדר, זה לא

קרקעות, זה דירות.

ס. אלחנני; מגדלי האופרה בתל אביב משפיע על מחיר הדירה

בירוחם. זה גם רמת חיים, זה גם מחירי הדירות,

זה גם נורמת הדיור, ובסוף זה מחירי הדירות בירוחם.

היו"ר ג, גל; לסיום תרענן את השכלתנו, איך אתם רואים את 666,

ו-441.

ע, וקסלר; היה מצב שבו בעצם נתנו לסחור חופשית בקרקעות,

וזה הוליך לתהליך מאוד חמור. והתהליך כולל כל

מיני הזדמנויות מוזרות שאין לזה שום מושב, ותכננו את חמשת הדיור,

ועכשיו שמישהו יחבר את זה.

מי שהרוויח על העניין, לדאבוננו כי רב, הרוויחו על זה מאכרים. היו פה

דברים מאוד ונדלים, ולא טובים. באה הממשלה והחליטה החלטה שהיא מקפיאה

את התהליכים.

ההחלטה השנייה היתה 666, שהיא קרובה למערכת הסדרים שונה.

מערכת ההסדרים הזו אומרת שהתכנון לשימושי קרקע, לתכנון לאומי, ולפי זה

הולכים. המחזיק יכול לקבל פיצוי בכסף, או בקרקע או בשילוב בין שניהם

באותה פרופורציה. אני סבור שעשו פה במידה נכונה. ניסינו לתת לפריפריה

יותר. החזקים ניצחו והפריפריה קיבלה פחות. אבל אני לא רוצה להיכנס לזה.

היו 27% ,28%, 29%, זה בעצם היה 250/0. ו-20/0, 30/0, 4% זה כאילן פיצוי

לפיצויים חקלאים.

אם הקרקע שווה אלף דולר, אם זה גדל בשני אחוז, ארבע אחוז, קיבלת תוספת

דלה. ובאיזור יקר שני אחוז הוא נתן תמורה אדירה, דהיינו ההפליה יצאה

לטובת החזקים. לדעתי, היה פה פגם, היה צריך לתת שיפוי יותר גדול

לפריפריה, ויותר הוגן. כי כשאנשים עברו לחורשים, אז התנועה שלחה אותם,

זה הלך לפה, וזה הלך לשם. אף אחד לא חשב על מושגים שפה תהיה קרקע יקרה,

או קרקע זולה. אבל, העניין הזה הוא למעשה הסדיר.

בתוך זה יש את הנושא של 4-4-1. 4-4-1 היתה החלטה שנתנה ליישוב שיתופי,

קיבוץ או מושב שיתופי ליזמות למפעל של היישוב. בתוך דיוני 666 ניסו

להרחיב ולהגיד ש-441 זה כבר לא יזמות, ויזמות השטחים. מכתב שקיבלתי

אתמול מאחד היישובים אומר שבכלל 441 אינו מוגבל. דהיינו, באופן תיאורטי

ישוב יכול להחליט שהוא עושה 441 על כל המשבצת שלו.



כמובן שזה לעצמו מוביל לאבסורד. אנחנו ניסינו, היתה החלטה נוספת של

הממשלה, שיהיה דגש על נושא הרווחים והשליטה. כי היו ספקולציות נוראיות

בקרקע, ובגלל לחצי היום יום אנשים נגררו ולא הביאו בחשבון אפילו מה

יקרה מחר, שבעצם לחצר שלהם, או על ידם, לא יהיו אדונים ושום דבר.

כשניסינו להעביר החלטה עם נהלים לא נתנו לנו להעביר. ו-666 התקבלה בלי

איך מבצעים את 441 במצב החדש בהזדמנות שהיא חורגת ממפעל. וכרגע זה עומד

בתיקו בגלל הבג"צ. אנחנו מנסים היום לעצור מדיניות משותפת. אנחנו מנסים

לעצב מדיניות שלאחר הבג"צ ננסה להעביר אותה. היא כמובן צריכה להיות

מוגדרת בהחלטות הממשלה. דהיינו, שליטה על בעלות, רווחים ומשכנתאות

ושעבודים, ומוגבלת ל-29% משטח המשבצת כי זה הראקציה של החלטה 666, זה

גבול ההזדמנות שאפשר להשאיר.

דהיינו, ישוב יוכל לעשות יזמות, גם מגורים וגם לא מגורים, כשהלא

מקסימום 29% משטח המשבצת, אם זה מסתדר לכיוון לאומי. אני מקווה שזה

אירוע של הדברים.

יש לי הרגשה שחלק הגדול מהלוחצים היום הוא מתוך הבעיות שישנן בשוק

לשימושים אחרים, ונדמה לי שמחזיקים ביד איזה אסם. כמות התוכניות שיש

לשימושים לא למגורים בארץ, היא תעשה דמקין כזה שקשה לתאר. כי כל חתיכת

מושב עשה יזמות ב-611.

פ. בדש; מרדכי יונה, עורכי דין, רוצים להתחנן שאני אפשר

את זה לקרקע לבנייה. אמרתי, מי שרוצה לקנות את

הקרקע אין בעיה. תפו"א, מלפפון, מה שאתם רוצים, לא לבנייה.

היו"ר ג. גל; מאיפה ה-800 משפחות שאמורות לבוא?

פ. בדש; מחציתן אמורות לבוא ממרכז הארץ, בגלל הפארק

תעשיות.

היו"ר ג. גל; הם מתכוננים לעבוד גם בנגב?

פ. בדש; אחד הדברים שניסיתי להגיע איתו, ועוד לא הצלחתי

בגלל חוק המכרזים.

היו"ר ג. גל; הם יודעים שיש פארק?

פ. בדש; ב-1.1 נכנסים שמונה מפעלים אצלי לעבוד כבר.

אחד הדברים שרצינו, אמרתי לו תקבע קריטריונים

שהמינהל יקבע, לשמור 200 מגרשים לאנשים שבאים ממזכר הארץ לפארק, לעבוד

בעומר. תקבעו אתם את הקריטריונים, תתנו להם את הקרקע.

בא לי יזם, בא לי פרסלר הגרמני שבא להקים, אומר לי אני צריך עשרים

מגרשים להביא את הגרעין שלי לנגב. לא מוכנים ללכת לבאר שבע, לא רוצים

ללכת למקום אחר, רוצים לגור בעומר. ואם לא נותנים לו מגרשים הוא לא

מצליח להוריד אנשים.

אורביט, ברחו ממני הלכו לאילת, כי הם לא מצליחים. אני לא יכול להקצות

להם קרקע. הם קנו קוטג'ים לעובדים שלחם.



אם מדברים על אוכלוסיה לנגב ואיכותית, מה שדוחפים כרגע, עולים וקדשים,

חד הוריות, נפגעי צ'רנביל. כל מה שאתה לא רוצה מביאים לבאר שבע. שכונה

של אלפיים מקומות, כולם כאלה שלא מסוגלים לשלם ארנונה. אז אני אומר אם

רוצים להביא אוכלוסיה, תנו מדיניות.

הישיבה ננעלה בשעה 17:50