הכנסת השלוש-עשרה

מושב שלישי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 156

מישיבת ועדת הפנים ואיכות הסביבה

יום ג', ז' בסיון התשנ"ד-17.5.94, בשעה 10:00

י ' מצא - י ו"ר

י ' ביבי

ש' בוחבוט

א' ויינשטיין

ב' טמקין

ר' נחמן

ע' לנדאו

מ' פרוש

א' מזרחי - מנ"כל משרד הבינוי והשיכון

ס' אלדור - מנהלת אגף תכנון עירוני משב"ש

ר' אדלסון - משרד הבינוי והשיכון

י ' אסף - " " "

ח' גבאי - " " "

ע' דובקי ן - " " "

מ' הימלפרב - ע' כלכלי למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון

נ' פלד - " " "

ע' הדר - סמנ"כל כלכלה ותקציבים " "

ג' גולן - מנהל התכנון/ משרד הפנים

ב' הימן - " " " "

ש' לנדאו - " " " "

נ' כהן - " " " "

א' פורטן - משרד הפנים

ר' אדם - המשרד לאיכות להסביבה

ו ' ברכות - " " "

ב' בראון - " " "

ד' דרור - משרד המשפטים

ח' מרגליות - משרד התעשיה והמסחר

א' פאר - התאחדות הקבלנים

ע ' ששון - " "

א' טל - אדם טבע ודין, אגודה ישראלית להגנת הסביבה

ר' זמיר - " " " " " " "

י' שגיא - החברה להגנת הטבע

ע ' שפירא - " " "

ש' ברזילי - מרכז השלטון המקומי

ע' עצמון - " " "

א' ניסן - משרד האוצר

נ' וייל - לשכת עורכי הדין

א' שדות - איגוד מהנדסי ערים

יועץ משפטי: מ' דמביץ

ט' קוטלר

הצעת חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה) (תיקון מס'

6), התשנ"ד-1994.



היו"ר י' מצא;

אני פיתח את הישיבה.

בהמשך לישיבה הקודמת החלטנו לחזור ולקיים דיון בנושא מה שמוכר כול"לים

(ועדה לבניה למגורים).

לפרוטוקול - מרכז השלטון המקומי בישראל כתב לנו את המכתב הבא: הרינו

להביא לידיעתך ולידיעת חברי ועדת הפנים את עמדת מרכז השלטון המקומי בענין הצעת

החוק להארכת תוקף הול"לים לתקופה נוספת של ששה חודשים כדלקמן:

הואיל ותיקונים מקיפים לחוק התיכנון והבניה טרם הגיעו לשלבי החקיקה

ובהתחשב בצרכים הדחופים למציאת פתרונות דיור ברשויות מקומיות רבות בארץ ובכורח

הנסיבות האמורות, תומך מרכז השלטון המקומי בהארכת תוקף החוק האמור. חתום, שלום

עדי אלדר, אמנון זך, שמואל סיסו.

המרכז לשלטון מקומי מודיע בצורה רשמית, שהם תומכים בהארכת תוקף החוק

האמור. השלטון המקומי מדבר על "צרכים דחופים למציאת פתרונות דיור ברשויות

מקומיות רבות בארץ". השלטון המקומי כבר לא מדבר על מרכז הארץ. למיטב ידיעתי,

יש חצי מיליון פתרונות שאושרו לבניה בול"לים. יש 340 אלף פלוס 120 אלף. הייתי

רוצה שניתן את הדעת לכך ונשמע איפה הם פרוסים, ונחשוב מדוע לא מתחילים לבנות

שם.

דבר אחד לא אהיה מוכן לקבל בוועדה זאת - שהמחסור בדיור הוא בשל ולל"ים.

יש מחסור בדיור. אני רוצה שנלמד היום אם ול"לים הן אחד הגורמים. אני חושב שזה

אפילו לא מתקרב להיות אחד הגורמים. דירות רבות אושרו לבניה. אושרו 340 אלף.

נרצה לדעת כמה דירות מתוך ה-340 הוחל בבנייתם, איזה פרק זמן חלף, למה לא

הסתיימו ה-340 אלף, מה עומד להסתיים וכו'.

אם תושמע טענה שאמנם כן, אבל זה לא במקומות אטרקטיביים, אניר וצה לומר לך

כנציג הלשטון המקומי, "לצערי הרב" השלטון המקומי מחזיק הרבה רשויות מקומיות

במדינת ישראל שלא במקומות אטרקטיביים, אופקים ונתיבות ומעלות וכן הלאה. זו

מדינת ישראל, שיש בה הרבה מקומות לא אטרקטיביים. כמובן שאני לא מסכים עם

התפיסה הזאת. צריכה להיות בניה בכל רחבי הארץ.

היום שמענו את מרכז הקבלנים אומר ש-50 אלף דירות מוכנות לתחילת בניה ואין

בניה בשל כוח אדם. הדבר מורכב מאד והול"לים מופיעים רק בקטע האחרון ביותר, אם

בכלל, כגורמים שמשפיעים על כך שאין דירות בארץ.

זו עמדה חדשה של השלטון המקומי. הפוכה מהעמדה הקודמת.

בישיבה הקודמת לא הובאה בפנינו הכרעה. היו דיבורים לכאן ולכאן. ביקשתי

עמדה ברורה של מרכז השלטון המקומי. היא בפנינו.

אני מבקשת להתייחס לחוות הדעת הזו של מרכז השלטון המקומי. אני מייצגת את

איגוד מהנדסי ערים, שהם גוף של לשכת המהנדסים והאדריכלים. אנחנו למעשה הגורם

המקצועי-תיכנוני במרכז השלטון המקומי. אני הבעתי בפני י ושב-ראש ועדת הבניה של

מרכז השלטון המקומי את אי-הסכמתי להחלטה שהתקבלה מבלי ששיתפו את אנשי התכנון

בדיון. ההחלטה הזו נתקבלה מבלי ששותפו מהנדסי ערים.



היו"ר י' מצא;

זה סיפור פנימי של המרכז לשלטון המקומי. זה לא עומד לדיון בשולהן הזה.

אי שדות;

לגופה של ההחלטה אני רוצה להתחיל מהנקודה העיקרית, שאיגוד מהנדסי ערים

מתנגד לדבר.

היו"ר י י מצא;

אל תפתהי כעת בדיון. קיבלתי מכתב לפרוטוקול, קראתי אותו בפני הוועדה. אם

ההלטת מרכז השלטון המקומי מתקבלת בדרך נכונה או לא, זה לא שייך לנו כאן. למרכז

לשלטון מקומי יש את מוסדותיו, הוא ההליט. מי שרוצה לערער על כך, יערער בשלטון

המקומי.

אדוני המנ"כל אני מבקש לעבור אליכם. מדוע אתם רוצים את ההוק הזה? את ההוק

הזה קיבלנו בימים שציפינו לעליה מסיבית גדולה מאד וחששנו שנעמוד ככלי ריק וללא

דירות לעולים שיבואו ורצנו לבניות מהירות מאד, שבחלקן אנחנו רואים עד היום את

חסור שביעות הרצון מצורת הבניה. למה אתם צריכים את זה היום?

אם אתם נזקקים לול"לים בגלל נושאי תיכנון - תציגו לנו מה לקוי בנושא

התיכנון, מה עוצר אתכם. אם נושאי התיכנון אמנם עוצרים אתכם, האם בדקתם את

תיקון 26. אומרים לנו המומחים שאם נעבור למסלול של ניצול תיקון 26 לחוק

התיכנון והבניה, המסלול הזה מהיר ומחזיק בידיו את הבקרה הכנונית בו בזמן.

אחרים אומרים, שאם זו הבעיה, יש ללכת לכיוון שיפור ועדות מחוזיות.

מה אושר עד היום בארץ? הייתי רוצה לראות חלוקה לפי מקומות שונים, ומה

בוצע מתוך זה. כמו כן הייתי רוצה לשמוע מהיועץ המשפטי של משרד הפנים איזה

תוכניות שאושרו ולא התחילו בבניתן וחלף תוקפן, בוטלו בהתאם לחוק. אני מבקש

שתצביע לי באיזה מקומות בוטלו. במקום שלא בוטלו, אני מבקש לקבל את הסיבה מדוע

לא בוטלו. בשלוש הישיבות האחרונות חזרתי והתרעמתי על שלא מבטלים תכניות שאושרו

ולא בוצעו. יושבי-ראש הוועדות אמרו לי אז דבר חמור, שמתנגדים לבטל. כלומר,

פועלים בניגוד לחוק. זה חמור מאד, כי החוק קובע שיש לבטל תכניות שאושרו ולא

התחילו בבנייתן. אם אין לך תשובה ברורה, אל תמשוך אותנו באמירות סתם אלא תאמר

שאין לך תשובה.

אני רוצה דו"ח ברור לגמרי איפה ברחבי הארץ לא בוטלו תכניות מתוך אותן 340

אלף שאושרו.

מי פרוש;

הייתי רוצה לשמוע מה הנקודות העיקריות שבגללן אתה מתנגד להמשך הול"ל.

היו"ר י' מצא;

קודם כל, תחושה של השפלת ועדת הפנים. זו לאו דווקא החשובה ביותר, אבל אני

כיושב-ראש ועדה, צריך לשמור על כבודה של הוועדה. זו פעם חמישית שמבקשים הארכה.

בכל פעם באים ומתחייבים בכל הקדושים; זו פעם אחרונה, לא יותר, יש חוק חדש, הוא

עומד להיות מובא. ואם לא יהיה חוק חדש, יש תיקון 26 ואין לורך יותר בול"לים.

ז ו פעם חמישית.

אני מוכן להצהיר לפרוטוקול; כל עוד נאשר את חוק ול"לים - לא יבוא חוק

תיכנון חדש. וזאת, משום שאין לחץ על הממשלה. טוב לה. סך הכל במדינת ישראל טוב



לעבוד בהליכים חופשיים יותר שאינם ממוסדים. נכון שיותר קשה לעבוד עם ההליכים

הממוסדים. אם נותנים חופש פעולה לחלוטין בלי חוקים, אנשים היו מאמצים את זה,

אבל הם כפופים לחוק.

קודם כל צריך שיהיה חוק טוב לתכנון ובניה. אסור לנו לנצל את החוק שנועד

כהוראות שעה לצורך העליה. פחדנו וכולנו אמרנו שנרוץ קדימה, וכך נולד החוק הזה.

גורם שני הוא ניצול לרעה של חוק התיכנון והבניה, ניצול לרעה של הול"לים.

בניצול לרעה, שם המשחק - כסף. קרקע חקלאית שערכה כקליפת השום לענין גידול שום

או בצל, אדמה שמגדלים עליה חקלאות, ברגע שהיא הופכת לאדמת בנייה, אני לא צריך

לספר לך מה ערכה. שאלתי את הממשלה ואני מבקש תשובה - הופשרו 140 אלף דונם

קרקע חקלאית. אני מבקש לדעת איפה, ואם הקרקע הזו הופשרה על פי מדיניות ממשלת

ישראל. אם הופשרה על פי מדיניות - אין לי טענות. זו הממשלה, היא מייצגת, היא

צריכה לקבוע. שתחליט הממשלה שאין יותר קרקע חקלאית במדינת ישראל. אני יכול

להתווכח אתה בפרלמנט, אבל זו ממשלת ישראל.

אני חש, לפי מה שמספרים לי, שה-140 אלף דונם שהופשרו, הופשרו לא

כמדיניות. בחלק לא קטן כתוצאה מלחצים שאנחנו יודעים כיצד הם מתעוררים.

בי טמקין;

ממתי 140 אלף דונם?

מהול"לים. אין לי תשובה לשאל מה נעשה על פי מדיניות ומה נעשה על פי לחץ.

יותר מזה, אומרים לי ששוק ההון, יזמים מניחים השקיף קרקע כזאת עם אישורי

בניה, אבל עוד אי-אפשר לבנות עליה. היא כרוכה בפינויים ובצרות אחרות, אבל

היא כבר הקפיצה את המניה. אין לי עובדה אם זה נכון או לא נכון.

אני רוצה לדעת איפה הופשרה קרקע ולמה הופשרה קרקע. יותר מזאת, איפה

שהופשרה קרקע ואושרו תכניות לבניה, מדוע לא בנו? אני מגדיר את זה כניצול

הול"לים לרעה. לא נראה לך מוזר שאושרו 340 אלף יחידות דיור, ועוד 120 אלף

דירות תאושרנה על פי היל"לים - כלומר, כחצי מיליון דירות - כמה מה-340 אלף

נבנו. לוחשים בקול רם שזה מגיע רק ל-15%-10%. יש צרה אחרת, אישרנו דירות ועל

פי החוק חלף הזמן, לא ביטלו את האישור.

כמה ול"לים על קרקע פרטית וכמה על קרקע ציבורית?

אי מזרחי;

אפתח בסקירה כללית. כאשר באנו לבחון מה הם צרכי הדיור של מדינת ישראל

בשנים 1993-1997, המוטו שעמד מול עינינו היא האחריות חכוללת של ממשלת ישראל

ומשרד השיכון לתת מה שאנחנו קוראים דיור הולם או דיור נאות במחיר סביר שאפשר

לעמוד בו באזורי הביקוש.

התפקיד המרכזי והעיקרי של משרד הבינוי והשיכון הוא לדאוג לכך שיהיה דיור

למי שרוצה לגור ומי שצריך לגור, שאותו אדם יוכל לרכוש את הדירה שהוא רוצה

במקום שהוא רוצה, ושהמקום שהוא רוצה לחיות בו יהיה מה שאנחנו קוראים אזור

ביקוש. זאת אומרת שיהיה לו קל להגיע משם למקום שבו הוא עובד ולמקום שבו הוא

מבלה.



כאשר בדקנו את צרכי הדיור לשנים 1993-1997, חמש שנים, הגענו למסקנה שיש

צורך ב-270 יחידות דיור. 270 אלף יחידות דיור אלה מתחלקות על פי הצרכים הבאים:

דבר ראשון, הנחת יסוד של 80 אלף עולים לשנה. הנחת יסוד שעמדה בבסיס תקציב 1994

היתה 80-100 אלף עולים בשנה, ;

הנחת יסוד שניה מדברת על כל אותם עולים, מתוך חצי מיליון העולים שהגיעו

בין השנים 1989 ל-1992, ושלא זכו לדיור. דהיינו, כל אלה שגרים שתי משפחות ;

בדירה, כל אלה שגרים בקרוונים. אגב, 50% מתושבי הקרוונים כבר רכשו דירות מיולי

1993 עד היום.

הדבר הבא הוא הריבוי הטבעי במדינת ישראל. אלה שלושת הגורמים המרכזיים.

הנחנו בצד רזרבה נוספת של עוד 50 אלף יחידות דירות שמיועדת לפחת שהוא פחת רגיל

כשמדובר במספרים כאלה, ולגורמים נוספים שעלולים להווצר במהלך חמשת השנים האלה.

כאשר מדברים על הצורך ב-270 אלף יחידות דיור למשך חמש שנים, אנחנו מדברים

על בין 50 ל-60 יחידות דיור בשנה. כשאני מדבר על 50-60 אלף התחלות בניה בשנה,

אנחנו מדברים לא רק על מה שנעשה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון, אלא גם על מה

שנעשה בשוק הפרטי ועל פתרונות דיור שהם פתרונות דיור גם לקשישים, לדוגמא. אם ?

אנחנו מכניסים לענין זה דיור מוגן בסדר גודל של 20-30 אלף יחידות דיור, גם זה

חלק מהפתרון הכולל. אותם קשישים מפנים דירות שיכולות לחיות מיועדות לזוגות

צעירים או לאוכלוסיה אחרת.

כלומר, מול סך כל הצרכים, העמדנו סך מסויים של פתרונות. הדבר הראשון

שנתקלנו בו כבעיה אמיתית היה מלאי תכנון. מלאי התכנון באזורי הביקוש במחצית

1993, אם אני מגדיר אותו - - -

ר' נחמן;

מה זה אזורי ביקוש? גאוגרפית.

אזורי הביקוש הם כל אותם אזורים שבהם אנשים רוצים לחיות ומשלמים על הרצון

הזה היום הרבה מאד כסף.

ר' נחמן;

צריך להביא הגדרה גיאוגרפית.

א' מזרחי;

אין לי כאן את המפה של מינהל מקרקעי ישראל לענין, אבל אציג פחות או יותר

את האזורים גיאוגרפית.

היו"ר י' מצא;

היינו רוצים לדעת במדוייק מה זה אזורי ביקוש.

אזורי הבי קו שכפי שהם מוגדרים על ידנו הם כל האזורים של חיפה, ירושלים,

כל אזור המרכז מחדרה בצפון ועד אשדוד ואשקלון בדרום. אלה פחות או יותר אזורי

הביקוש הגבוהים במדינת ישראל.



ר' נחמן;

ומה לגבי המזרח? מדוע אתה מנדנד בראשך, הבר-הכנסת טמקין? מה קרה? כמה

קילומטרים יש מתל-אביב עד חדרה? תעשה רדיוס, אז תראה את הדברים האלה.

אי מזרחי;

כשמדובר על אזורי הביקוש מזרחה, מדברים על הקו שעובר פחות או יותר

בגבולות כביש 444, או מה שאנחנו מכנים בעתיד כביש מספר 6. שורת הפתרונות

שעליהם אנחנו מדברים היא ב-4-5 פתרונות מרכזיים. הפתרון הראשון שהוא הכי נראה

וברור הוא הפתרון של הגדלת ההיצע. כאשר אני מדבר על הגדלת ההיצע, זה לא הגדלת

ההיצע של קרקעות, אלא הגדלת ההיצע של יחידות דיור, דהיינו, של הסחורה שהיא

הסחורה המבוקשת בשוק.

מה שמבוקש היום בשוק הוא דירות מוכנות, או דירות בשלבי התחלת בניה. לכן,

הדבר הראשון שבו אנחנו מתמקדים, הוא הגדלת ההיצע.

דבר שני שבו אנחנו מתמקדים הוא מה שאני קורא מתיחת אזורי הביקוש. בכך

אנחנו מתכוונים לשלושת המרכזים הגדולים אותם אנחנו מתכוונים לבנות בשנים

הקרובות - מודיעין, עד 60 אלף יחידות דיור; בית שמש, 27 אלף יחידות דיור

מתוכננות ותחילתן בסוף שנה זו; חריש-קציר בכניסה לנחל עירון, שם מתוכננות עד

15 אלף יחידות דיור, וכל השדרה שהיא כביש חוצה ישראל, יד חנה, כוכבי יאיר,

מודיעין, אלעד.

חלק מהדברים האלה כבר החלו, חלק מהמכרזים כבר הוצאו, גם במודיעין, גס

בראשק העין, גם באלעד, גם בכוכבי יאיר, גם ביד חנה, וגם בחריש-קציר וגם בבית-

שמש. זה פתרון שני לבעיה. סך הכל הפתרונות האלה חלקם בתכנון וחלקם כבר בביצוע,

וחם עתידים לתת חלק מהפתרון לחמש השנים הקרובות. אני מדבר על 270 אלף יחידות

די ור.

מה זה נקרא מכרז?

אי מזרחי;

הדבר הבא הוא הכנת מלאי תכנוני. יש היום צורך בהכנת מלאי תכנוני של 350

אלף יחידות דיור. אם אני רוצה 270 אלף התחלות בניה, אני צריך מלאי תכנוני של

350-400 אלף יחידות דיור, כי כולם מכירים את הפחת במלאי התכנוני. הפחת אומר:

ראשית, שיניים; שנית, ארכיאולוגיה; שלישית, איכות סביבה; רביעית, עיכובים

בועדות השונות מסיבות כאלה ואהרות, התנגדויות שכנים, התנגדויות בעלים,

התנגדויות של רשויות מקומיות - כל מיני דברים שאתם כולכם מכירים אותם טוב

ממני, שאומר פחת במלאי תכנוני.

מעבר לזה, אפשרות נוספת להתגבר על הבעיה היא מה שאנחנו קוראים היום פיתוח

מאיץ בניה. דהיינו, תקציב של הממשלה לצורך פיתוח של תשתיות-על ותשתיות ראשיות,

הן כמימון ביניים והן כסיבסוד באזורי עדיפות לאומית, כאשר השנה הוקצה לענין

הזה סכום של 250 מיליון שקל. אנחנו מדברים על צרכים של עד 500 מיליון שקל כדי

ליצור מצב שבו אנשים יגיעו לשלב הבניה ולמעשה הפיתוח יהיה מוכן. בזה למדנו לקח

ממה שנעשה בשנים 1989-1992 שבהן קודם נעשתה הבניה ורק לאחר מכן, היום, אנחנו

מבצעים את תכניות הפיתוח, ואם הכל יהיה בסדר, אולי נסיים את הפיתוח בשנת 1995,

עבור הבניה של 1989-1992.



הדבר הנוסף הוא מה שנקרא תכניות בניה יעודיות. אנהנו מדברים על שתי

תכניות מרכזיות. האחת היא תכנית בנה דירתך, שבה אנחנו עושים הפרדה בין הקרקע

לבין הבניה. למעשה נחתם חוזה ישירות בין הזכאים לבין מי נהל מקרקעי ישראל על

אותו חלק בבנין המשותף שהוא הקרקע של ממ"י. במקום בית מדובר בדירה. אגב, "בנה

ביתך" היה סיפור הצלחה ואנחנו מקווים שכך יהיה גם כאן. זה לא רק שינוי שם, זה

שינוי תפיסה. כאן יש תחרות על מחיר הדירה. עד היום הקמנו 13 אלף יחידות דיור

כאלה. הונחו אבני פינה בראש העין, בנתניה, בלוד התחילו בבניה של 250 יחידות

דיור. יחידת דיור בשיטה הזאת שמפרידה בין הקרקע ובין הבניה, מדברת על מחירים

של בין 65 ל-80 אלף דולר לדירח בת 80-85 ממ"ר באזורי הביקוש. אני מדבר על מחיר

למשתכן. המשתכנים האלה כולם זכאי משרד הבינוי והשיכון, מחוסרי דיור, חיילים

משוחררים, עולים חדשים, תושבי קרוונים, זוגות נשואים מעל 10 שנים שלא הצליחו

להגיע לדירה, וכאלה שגרים בשכירות סוציאלית ואושרו לשכירות סוציאלית עד סוף

1993.

פתרון יעודי נוסף הוא הפתרון של דיור מוגן. כבר היום אנחנו נמצאים בשלבי

בניה והסבה של 1200 יחידות דיור מוגן. דיור מוגן הוא דיור ברשות הממשלה.

מנהלות את זה חברות ממשלתיות. אנשים משלמים כפי יכולתם 70-300-400 שקל בחודש

ונהנים מיחידת דיור עם כל חשרותים. עד סוף שנה זו אנחנו מדברים על 3000

פתרונות כאלה. אנחנו פונים גם למיגזר הפרטי ומקווים שעד סוף 1995 נגיע ל-10

אלפים יחידות דיור.

כל הפתרונות שעליהם דיברתי הם פתרונות מואצים, פתרונות שאנחנו חייבים

להאיץ את הטיפול בהם, מושפעים מדבר אחד ויחידי - היכולת שלנו להעמיד קרקעות

לבניה לרשות הקבלנים במכרזים.

חבר הכנסת יגאל ביבי שאל מה זה מכרז. ברגע שניתנה החלטה להעביר את כל

נושא קרקע למגורים להרשאה לשיווק ולתכנון למשרד הבינוי והשיכון, אנחנו מוציאים

עכשיו בקצב של 1000-1500 יחידות דיור בשבוע, מכרז כזה כפי שהוצאנו בשלושת

השבועות האחרונים יכול להעשות באחת מהשיטות הבאות: הרשמה הוגרלה או מכרז קרקע.

אלה שתי השיטות הבסיסיות. המעטפת היא פיתוח פלוס בניה או פיתוח שנעשה על ידי

משרד הבינוי והשיכון ובניה על ידי הקבלנים.

כאשר הדבר נעשה בשיטה של פיתוח פלוס בניה כמו שעשינו במודיעין -

ובמודיעין הוצאנו עד היום 3800 יחידות דיור - זה בא להבטיח שלא יווצר מצב כמו

שהיה באריאל לדוגמא, שקבלן אחד עושה את הפיתוח, קבלן שני עושה את הבניה, הם לא

נפגשים ביניהם אף פעם. מה שאנחנו עושים הוא, שחילקנו את המבננים למבננים של

בין 500 או 150 יחידות דיור, כאשר כל מבנן כזה הוא למעשה שכונה, שהקבלן שזוכה

במכרז עושה את כל עבודות הפיתוח, מהכניסה, כולל כל עבודות הפיתוח בתוך המיתחם,

והוא גם מבצע את הבניה. אף פעם לא נוצר ניגוד אינטרסים בין הקבלן המפתח לבין

הקבלן הבונה.

נוסף לזה, הכתבנו.לוח זמנים של 18 חודש לאחר גמר התיכנון לבניה.

י י ביבי;

זה מיכרז לביצוע?

אי מזרחי;

לא. ז ו לא בניה תקציבית.



י' ביבי;

מי זוכה, זה שנותן לכם יותר כסף או זה שנותן לכם פהות כסף?

אי מזרחי;

במקרה של מודיעין, מי שנתן יותר כסף על הקרקע. במודיעין מחיר קרקע

ליחידת דיור, נע בין 8 אלפים ל-12 אלף דולר ליהידת דיור.

ר' נחמן;

בשיטה הזאת, מי משלם את הפיתוח?

אי מזרחי;

הדייר.

ר' נחמן;

הפיתוח מועמס כולו על מחיר הדירה? משרד השיכון לא נותן שם שום דבר מבחינת

הפיתוח?

אי מזרחי;

בניה עולה כ-500 דולר למטר, תוסיף לזה עוד 40 אלף, כלומר, 70 אלף דולר,

תוסיף 10 אלפים דולר רווח - 80 אלף דולר דירה, אם עושים נכון את החישוב.

שיטה אחת היא שיטה של בניה פלוס פיתוח, כמו שעשינו במודיעין ששם היתה לנו

שליטה מלאה בכל מה שכרוך בענין. השיטה אומרת, שהפיתוח הראשי של הכבישים, שלה

ביוב, של התשתיות הראשיות בתוך מודיעין, נעשה על ידי משרד הבינוי והשיכון

במכרזים שאנחנו הוצאנו, עוד לפני שהוצאנו את מכרזי הבניה.

מהכביש הראשי יוצא כביש צדדי שמוביל לתוך שכונה. את כל השכונה הזו כמו

שהיא, בין אם היא בת 100 יחידות דיור ובין אם היא 500 יחידות דיור, הוצאנו

כמי קשה אחת כמכרז לקבלנים.

היו"ר י' מצא;

זה "גלגל" חדש?

אי מזרחי;

זה גלגל חדש.

היו"ר י' מצא;

אני מכיר אותו עשר שנים.

אי מזרחי;

שום דבר לא חדש. אני מוכן לתת את זכות היוצרים על כל דבר שאמרתי לכל אחד

ואחד ליד השולחן הזה.



ר' נחמן;

איך זה מוזיל את המחירים?

אי מזרחי;

לא שאלת אותי אם זה מוזיל או לא. שאלת אותי מה שיטת המכרז. זו שיטה

שמדברת על בניה פלוס פיתוח, כאשר משרד הבינוי והשיכון עושה את כל הפיתוח של

התשתיות הראשיות והקבלן שזוכה במכרז עושה את הפיתוה פלוס הבניה באותה שכונה

שבה הוא זכה. במקרה דנן מדובר על מחיר הקרקע והזכיה היא על פי מחיר הקרקע.

כלומר, זה שנתן יותר, הוא מקבל. אתה אומר לקבלן שהוא זוכה נאמר ב-500 יחידות

דיור, ושהוא צריך לחשב לעצמו כמה יעלה לו הפיתוח באותו מקום ובכמה יוכל למכור

את הדירה. משרד הבינוי והשיכון לא מתחייב לקנות את הדירות האלה, אלא הקבלן

צריך לחשב לעצמו, באיזה מחיר יוכל למכור את הדירה הזאת, בתנאי תחרות של שוק

חופש. מזה הוא צריך להוריד את הרווח שלו, את המחיר שעולה לו לבנות, ובסופו של

דבר הוא צריך להכניס את מחיר הקרקע, שהוא גורם התחרות.

מחיר הקרקע עצמו, זה המשחק היחיד שנותר לו. כל היתר הם נתונים. נתון אחד

הוא ההערכה בכמה הוא יכול למכור את הדירה, יש נתון כמה עולה לבנות, יש נתון

כמה עולה הפיתוח ונתון של כמה רווח הוא רוצה. הנתון היחיד שעליו הוא יכול

לשחק, הוא מחיר הקרקע.

הקבלן יכול למכור את הדירה באיזה מחיר שהוא רוצה אבל הוא תלוי בכך שיש לו

קליינטים, אם בונים במודיעין בבת אחת 7-8-9 אלפים יחידות דיור, הוא צריך

לעמוד בתנאי תחרות. לא אני עומד במבחן בעיני הצרכן, הקבלן עומד במבחן,

השיטה השניה היא שיטה של הרשמה והגרלה, בשיטה ז ו לא משנה מי עושה את

הפיתוח. הוא יכול להיעשות על ידי משרד הבינוי והשיכון, כאשר אומרים לקבלן מראש

שפיתוח עולה כך וכך, ואנחנו עושים הגרלה בין קבלנים. מציגים את הקרקע במחיר

שמאי ועושים הגרלה. כך עשינו בבית שמש, במעלה אדומים ועוד. קבלן ניגש למכרז,

מקבל את הקרקע במחיר שמאי ואין תחרות על מחיר הקרקע. הקבלן עושה לעצמו את

החישוב באיזה מחיר הו מוכר את הדירה,

אנחנו לא בונים בניה תקציבית, אנחנו לא עושים מימושי רכישה. כל הדברים

נעשים על ידי השוק החופשי. מוציאים מכרזים לשוק ההופשי בשיטות שעליהן דברתי.

במינהל מקרקעי ישראל בוטל הענין של מחיר מינימום.

עי עצמון;

מתי עושים כך ומתי כך ומה השיקולים לבחירה בין שתי השיטות?

השיקול נעשה אצלני והוא שיקול מקומי. אנחנו בוחנים את כל הפרמטרים מה

אומר פיתוח על ידינו ומה אומר פיתוח על ידי הקבלן, איזה תנאים טופוגרפיים יש

שם, מה מידת היכולת של קבלן להרים פיתוח, מה מידת היכולת של העיריה להרים

פיתוח, האם יש תשתיות קרובות או לא, מה מחירי הקרקע באותו אזור. כל מכרז נשקל

לגופו ואז מחליטים האם הולכים בשיטה כזו או בשיטה אחרת,

בענין המכרזים של מי נהל מקרקעי ישראל יש שני שינויים ברורים. שינוי אחד

מדבר על כך שאין מחירי מינימום, ושינוי שני הוא שאותם תנאים שמופיעים בתנאי

משרד הבינוי והשיכון, מופיעים גם בתנאי מינהל מקרקעי ישראל. כלומר, ארבעה

חודשים לתיכנון, 18 חודש לגמר בניה לאחר גמר תיכנון,



האכיפה של משרד הבינוי והשיכון לבצע את זה בלוח הזמנים, מתבצעת על ידי

ערבויות כספיות וחליטת הערבויות במידה שהם לא יעמדו בתאריכים הקובעים.

א' רון;

כמה כסף מדינת ישראל משקיעה באמצעות משרד הבינוי והשיכון בפיתוח תשתי ות-

על ותשתיות אחרות?

אי מזרחי;

מדינת ישראל עומדת להשקיע השנה 250 מיליון שקל. זוהי הוצאה שתלויה

בהכנסה. כל גרוש שמדינת ישראל משקיעה, פרט לאזורי עדיפות לאומית - אזורי

עדיפות לאומית בלשון של סלנג זו מפת שבס - כדי להאיץ את הבניה, אנחנו מבצעים

מראש את הפיתוח של התשתיות הראשיות. לדוגמה, יקנעם. שם אנחנו רוצים לבנות עוד

3.5 אלפים יחידות דיור. 2000 יחידות דיור מוציאים כבר השנה. כדי שאפשר יהיה

לגשת לבניית אותן 3.5 אלפי יחידות דיור, אתה צריך ליצור מצב שיש לך תשתית

ראשית. אנחנו סוללים היום כביש מיקנעם המושבה עד צומת אלייקים עם כל התשתיות

הראשיות, עם בי ובים, עם חשמל, עם בזק וכל מה שכרוך, בעלות ראשונית של 15

מיליון שקל שכבר הוצאנו.

באיזו הכנסה זה מותנה? זה מותנה בכך שאת זה אתה מעמיס על חדירה. אם אתה

לוקח בחשבון 15 מיליון שקל על 3.5 אלף יחידות דיור, ההעמסה היא של 5000 שקל

לדירה.

כאשר מדובר באזורי עדיפות לאומית, אנחנו מדברים על סיבסוד של 50% ממחיר

הפיתוח. דהיינו, כל מחיר הפיתוח באזורי עדיפות לאומית, כגון נצרת עלית, כגון -

ר' נחמן;

דגניה. 1,040 יחידות דיור בקיבוצים.

אי מזרחי;

באזורי עדיפות לאומית אנחנו נותנים 50% סיבסוד בפיתוח. אנחנו מדברים על

שדרות, על אופקים, על נצרת וכו'.

רי נחמן;

אבל שם אין ביקושים.

אי מזרחי;

בשדרות יש היום הרבה ביקושים.

היו"ר י' מצא;

כשאתה מדבר על יקנעם, זה לפחות חמש שנים.

אי מזרחי;

אני מדבר על 2000 יחידות דיור שמוצאות למכרז כבר ביוני השנה,



היו"ר י' מצא;

והאחרות? שנה לאחו- מכן. מתי תקבל את ההכנסה המותנית הזאת?

אי מזרחי;

ברגע שהקבלן בא. הוא משלם את הכסף מיידית. זה חלק מהחוזה אתו.

הבעיה המרכזית שלנו נובעת מכל הדברים שאמרתי, והיא הבסיס האמיתי לתכנית

שהצגתי. הבסיס האמיתי הוא שאנחנו צריכים קרקע ל-400 אלף יחידות דיור כבסיס

למלאי תכנון. אני מדבר על 400 אלף יחידות דיור באזורי ביקוש או באותם מקומות

שנהפוך אותם להיות אזורי ביקוש. אזור הביקוש של היום הוא חדרה-גדרה. אבל אנחנו

רוצים שאזורי הביקוש לא יהיו רק חדרה-גדרה. איך יוצרים זאת? על ידי מה שאנחנו

קוראים "מתיחת אזורי הביקוש". לצורך זה יש את מע"ץ ואת החברה של כביש מסי 6.

חייבים ללכת למתיחת אזורי הביקוש, כי באזורי הביקוש פרופר של היום, אי-אפשר

למצוא את אותם 400 אלף יחידות דיור שאותן אנחנו רוצים כבסיס למלאי תכנוני

להגשמת התכנית.

כאן נכנס ענין הול"לים. ענין הול"לים הוא תוצר ישיר של מה שאמרתי. מדובר

על 319 אלף יחידות דיור מאושרות. כמה מתוכן באזור הביקוש שנותרו היום? באזורי

הביקוש נותרו עדיין 23 אלף יחידות דיור של ול"לים, וגם אותן 23 אלף יחידות

דיור מותנות בפינויים, בארכיאולוגיה, באיכות סביבה, בכל מיני מרעין בישין

אחרים ובכל מיני התנגדויות.

אתי; מדבר על 319 אלף יחידות דיור, זה מה שאנחנו קוראים 340 אלף?

א' מזרחי;

כן.

היו"ר י' מצא;

אתה יכול לומר לנו איפה הן מחולקות בארץ? ה-319 אלף האלה הן רק בקשות

ממשלתיות?

אי מזרחי;

הכל. הכל בכל מכל כל.

היו"ר י' מצא;

אם כך, מנין נולד המספר של 340 אלף?

אי מזרחי;

זה מה שאני יודע וזה מה שאני יכול לתת. לפניכם שקף שלדעתי מדבר בעד עצמו.

מתוך ה-319 אלף מפורטות, משרד הבינוי והשיכון - 180 אלף יחידות דיור. נבנו

ובבניה - 105 אלף. נותרו לבניה בכל הארץ 75 אלף. מתוכן באזורי הביקוש 23 אלף.

כלומר, אם אני מדבר השנה על עוד 60 אלף יחידות דיור רק באזורי הביקוש - איפה

הן?



ר' נחמן;

מתוך ה-319 אלף האלה, ה-105 אלף כלול ב-180?

אי מזרחי;

כן. 319 אלף ועוד 21 אלף הם 340 אלף. 180 אלף, מתוכן נבנו 105, נותרו

לבניה 75 אלף, מתוכם באזורי ביקוש 23,590. הטבלאות הבאות יפרטו בדיוק כל דבר

וגם את התוספת של ה-105 אלף הנוספות שאנחנו רוצים.

י' ביבי;

יש עדיין 140 אלף לא מפורטות.

אי מזרחי;

כל מה שמכאן והלאה אלה תכניות פרטיות לא של משרד הבינוי והשיכון.

היו"ר י' מצא;

אתה מצביע על 50 אלף יהידות דיור שהן לא באזורי הביקוש, מתוך ה-75 אלף.

מה שמופיע בשורה של נבנו ובבניה זה רק באזורי הביקוש?

א' מזרחי;

בכל הארץ.

קודם אמרת שאתה צריך 400 אלף מלאי תכנון, וזה כולל הכל. פה אתה מדבר על

130 אלף

אני מדבר על מלאי תכנוני נוסף לזה. כשעושים הפרדה בין פרטי ובין של משרד

הבינוי והשיכון, צריך להבין ש-96% מקרקעות המדינה הן בידי מי נתל מקרקעי ישראל.

בי טמקין;

יש לך 319 אלף יחידות מאושרות. אתה מתייחס ל-180 אלף שמפורטות במשרד

השיכון, איפה היתר כדי להגיע ל-319 אלף האלה?

אי מזרחי;

חלקן נבנה וחלקן בידי פרטיים שאו שמוציאים אותן או שלא מוציאים אותן.

י י ביבי;

לפי הטבלה שלך אין מחסור בדירות במדינה. אני מניח שגם תקבלנים בנו 60-70

אלף דירות. כלומר, נבנו 170 אלף דירות. זה ל-300 אלף תושבים שיכלו לגור בזה.

זה מ-1989 עד 1992 כאשר מ-1989 עד 1992 הגיעו חצי מיליון אנשים. היה

ריבוי טבעי.

י' ביבי;

אין לכס נתונים כמה דירות כפולות יש לאנשים. אבל אנשים גרים בדירות האלה,

משכירים אותן. אולי 20% זה דירה שניה. יש לך מספיק מלאי לבניה. יש 140-150 אלף

יהידות שאושרו על ידי הקבלנים הפרטיים, הערכתי היא, וזו אינטואיציה, שרוב

הקרקעות באזור הביקוש הן קרקעות פרטיות ולא של המינהל. הערכתי היא שיש 70-80

אלף דירות מאושרות על ידי ול"לים באזורי הביקוש.

עי לנדאו;

באזורים שהם בתחום המשיכה של תל-אביב, כל המעויין שבין ארנית, אלקנה,

עמנואל, אריאל, קדומים, זה אזור שבו כל מה שצריך משרד השיכון לעשות הוא לא

להפריע. לתת להם לבנות.

זה לא במפה הלאומית. לצורך זה אתם גם לא צריכים את הול"לים. הובת משרד

השיכון היתה לקחת את אותו חלק שכרגע ציינתי, שבי פבר היום יש רוב יהודי גדול

יותר מאשר בגליל, ולאפשר שם בינוי נרחב ומן הצד השני לא למנוע כרגע כניסה של

אנשים לבתים שכבר מוכנים.

א' שדות;

מוצגת כאן טבלה של תכניות מאושרות בול"ל בשלוש השנים האחרונות. כמה

תכניות אושרו בהליכים רגילים בתקופה הזאת שלא בול"ל.

א' מזרחי;

לא נשאלתי, אבל אם יש לנו את התשובה, ניתן אותה. נמציא לכם את התשובה.

התשובה בידי משרד הפנים.

רציתי לדעת זמנים של אישורים בוועדות התכנון הרגילות לעומת הול"לים.

בי טמקין;

איך יודעים שזה לא מספיק לצרכים, כשלא יודעים לתת תשובה מה אור שלא

במסגרת הול"לים?

אי מזרחי;

התשובה, לא אינטואיטיבית - אפס.

י' ביבי;

אני הגשתי בקשה ובניתי לא דרך ול"ל. למה אתה אומר אפס?



אי מזרחי;

התשובה הלגיטימית והרשמית צריכה לבוא ממשרד הפנים. אתם שואלים מה יש לי

ביד ממה שאושר בתהליכים הרגילים על ידי ועדות מחוזיות, אין לי היום כלום

כמשרד הבינוי והשיכון. היום יש לי ביד רק מהול"לים ולא מוועדות מחוזיות.

משרד השיכון עוסק במסות של הבניה הציבורית שהול"ל מתאים להם, מ-200

יחידות דיור ומעלה. כל ועדות התכנון הרגילות לא יכולות לעסוק ב-200 יחידות

דיור אלא בפחות מזה. אין לי ספק שיש תכניות שהוגשו ואושרו ונבנו. זה לא אפס.

אי מזרחי;

אני מדבר על מי שיש אצלי ביד כמשרד הבינוי והשיכון. יכול להיות שבמיגזר

הפרטי יש 10-15 אלף, על זה משרד הפנים יתן תשובה. הנתונים האלה נכונים לסוף

1993.

לפניכם שקף שמראה תכניות בהליכי אישור.

היו"ר י' מצא;

אלה תכניות שגם אם הול"ל לא יפעל יותר, יידונו במסגרת ול"ל. איפה ה-130

אלף דירות? אני מבין שתכניות משרד השיכון ל-28 אלף. היתר זה פרטי. כמה פרטי

היה בשקף הקודם?

אי מזרחי;

139 אלף. בשקף הקודם כתוב: מתוכן מפורטות משב"ש 180 אלף וכו'.

היו"ר י' מצא;

האם אני יכול להבין מהשקף הזה, שאם בתכניות משרד הבינוי והשיכון 180 אלף,

שמתוכן נבנו 105 אלף ונותרו לבניה 75 אלף, כל היתר זו בניה פרטית?

אי מזרחי;

כל היתר זו בניה פרטית. כשאני מדבר על מה נמצא היום בהליכי אישור, אני

מדבר על 28 אלף תכניות משב"ש בכל הארץ, שמתוכם 10 אלפים באזורי ביקוש.

התכניות שיוגשו לול"ל עד המועד דצמבר 1994, המועד שבו אנחנו מבקשים את הארכת

הול"ל הן בסביבות 100 אלף יחידות דיור.

בי טמקין;

ה-150 אלף האלה שבדיוני ול"ל, מתי התהיל התהליך לגביהם?

אי מזרחי;

חלקם התחילו אפילו ב-1989 ובעקבות כל מיני דחיות ובעיות הובאו מחדש. מ-

1990, מיום התחלת הול"ל עד היום, הם נמצאים בתהליך.

אס כך, הול"ל לא פועל. הול"ל היה צריך לפעול במהירות. לאורך זמן כזה כבר

לא צריך ול"ל.

אי מזרחי;

עד היום אושרו בול"ל 340 אלף. האלה הראשונית היתה לא כמה הוגש אלא כמה

אושר. אם אתה מחבר 158 אלף ועוד 340 אלף - הוגשו בסביבות 500 אלף תכניות.

מתוכם אושרו 340 אלף. 158 אלף עדיין בתהליכים.

כל מה שלא באזורי הביקוש שייך גם לאזורי הפריפריה האחרת, או שבמילא אין

ביקוש?

אי מזרחי;

במילא אין ביקוש.

י י שגיא;

אתה יכול לתת פירוט לגבי ה-106 אלף יחידות דיור שאתם מתכוונים לבקש?

אי מזרחי;

ודאי.

ני ויל;

כאשר אתה אומר תהליכי אישור, זה שתי רמות. יש רמה שכבר עברו את האישור

להפקדה והופקדו בפועל, ויש שהוגשו לדיונים בולייל. גם על זה חל עדיין החוק של -

. גם מה שהוגש וטרם אושר להפקדה ונמצא בצנרת, הוא עדיין במסגרת החוק שאתם

מבקשים את ההארכה שלו. זאת אומרת, כשאתה מדבר על אישור והליכי אישור, אתה צריך

להבחין בין מה שאושר להפקדה והופקד בפועל, לבין מה שעדיין מצפה לדיון בוועדות.

השקף הבא מראה התחלות בניה. מתוך ה-340 אלף יחידות דיור שמדברים עליהן,

כמה התחילו לבנות? זה גם ציבורית וגם פרטית. סך הכל בניה פרטית - 92,270,

ציבורית - 94,780. יחד - 187,050.

ר' נחמן;

איפה ה-10 אלפים דירות מלאי דיור לא מכור מבניה ציבורית?

אי מזרחי;

אני מדבר על מלאי דירות שמיועדות היום להשכרה, אלה 8000 יחידות דיור

שלגביהן יש החלטת ממשלה שיינתנו לקשישים, נכים ומשפחות חד-הוריות על ידי שר

הקליטה. יש עוד מעט מאד דירות בפריפריה שאנחנו יכולים למכור אותן ולא מוכרים

אותן. מרבית יחידות הדיור האלה מוקפאות לטובת 8000 הדירות האלה שמיועדות

למטרות שציינתי.



היו"ר י' מצא;

תסביר לי את ה-94 אלף האלה מול ה-105 בשקף הקודם.

ס' אלדור;

זה התחלה של חצי שנה אחרונה.

אי מזרחי;

יתכן שמה שכתוב בבניה הפרטית, גם זה גדל. זה בכל הארץ. אם אני מוריד 100

אלף מתוך 200 אלף, באזורי ביקוש פרופר נבנו בסביבות 100-110 אלף.

הי ו"ר י י מצא;

אלה שלא באזורי ביקוש הן דירות שנסתיימה בנייתן? נמכרו?

א' מזרחי;

רובן ככולן. ברובן גרים פרט ל-8000 האלה שעדיין מוקפאות.

בוועדת הקליטה שמעתי שמתוך ה-8000 האלה נגמרו רק 2000. את ה-8000 דירות

האלה אנחנו מוכרים כבר שנה.

א' מזרחי;

ה-8000 האליז הן מתוך אותן יחידות שנבנו בין השנים 1989-1992. רובן ככולן

נסתיימה בנייתן ועדיין לא נסתיימו עבודות הפיתוח שמאפשרים כניסה לבניה. נעשה

עכשיו הליך של רישום על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד הקליטה כדי לראות לאן

אפשר להכניס ולאן אי-אפשר להכניס. רמת הדרישה המאותרת לא הגיעה לרמת היכולת

שלנו למסור. עדיין אין רמת דרישה מאותרת כזאת - על משפחה לבית - שתואמת לרמת

היכולת שלנו למסור דירות. אנחנו יכולים למצוא היום יותר דירות ממה שמשרד

הקליטה יכול לאכלס.

מחוז הצפון של משרד הבינוי והשיכון -

היו"ר י' מצא;

תוכל למסור לנו את הפרטיים? היתרה היא 131 אלף. אפשר יהיה לקבל את

הפרטים?

סי אלדור;

השקף שהיושב-ראש מתייחס אליו הוא בתהליכים.

היו"ר י' מצא;

אנחנו ורצים לדעת איפה הפרטיים שהם בתהליכים. נרצה לדעת גם איפה הפרטיים

שנותרו לבניה.



סי אלדור;

תוכל לקבל בשקפים סך הכל דיוני ול"ל וכמה מתוך זה משרד השיכון פר-מחוז.

זה בהמשך.

אי מזרחי;

אושרו בול"ל 52.9 אלף יחידות דיור. מתוכן תכניות משרד הבינוי והשיכון

38.5 אלף, מתוכן תכניות במגזר הכפרי 5.4 אלף. המגזר הכפרי הוא כל אותם מרכזים

קהילתיים, מושבים - לדוגמה, גוש משגב בגליל המערבי - אלה יחידות הדיור שאושרו

במגזר הכפרי.

מה זה מרכזים קהילתיים?

אי מזרחי;

קח את מבועים. למועצה האזורית מרחבים יש מרכז שנקרא מבועים. זה מקום שבו

כל תושבי האזור שהם בני המושבים והסביבה, ואנשים נוספים מבאר-שבע ואופקים וכן

הלאה, באים לאותו מרכז של המועצה האזורית. שם אנחנו מפשירים יחידות דיור לבניה

בשיטה של בנח ביתך. אנשים קונים במגרשים ובונים לעצמם.

במגזר כפרי אתה מתכוון למועצות אזוריות או גם לישובים ערביים?

אי מזרחי;

מיעוטים לא הכנסנו לכאן. יש פה ושם.

ס י אלדור;

במחוז חיפה שם המסה הגדולה. את זה ציינו בנפרד. אבל בנתון הזה ישנה גם

רמת הגולן.

ר' נחמן;

אני רוצה לרשות רשימת הישובים.

א' מזרחי;

תקבל. בסעיף זה נותרו להפעלה עוד 24.2 יחידות דיור.

היו"ר י' מצא;

אני רוצה לדעת איפה הפרטי בצפון. שם לא אזור ביקוש, ואני רוצה לדעת

פרטיים שהולכים לא לאזורי ביקוש.

א' פורטן;

יש תכניות משרד הבינוי והשיכון. יש תכניות נוספות שבמשרד הפנים מגודרות

כבניב ציבורית, שועדה מקומית או רשות מקומית יוזמת. יש סוג שלישי שזו בניה

פרטית פר-אכסלנס עם קבלן פרטי. כלומר, יש תת-קטיגוריה של מה שמשרד השיכון

מגדיר כבניה פרטית.



היו"ר י' מצא;

מה הקטע של העיריות בבניה פרטית?

אי מזרחי;

הרבה מאד מהתכניות יזומות על ידי הרשות המקומיות. הוועדה המקומית יוזמת

תכנית, אנהנו לא מתייחסים לזה כאל בניה פרטית במובן מקובל של הדבר.

היו"ר י' מצא;

איפה הפריסה של ה-14 אלף האלה?

ע' הדר;

היו"ר י' מצא;

עוד הערה אחת כזאת, אני מוציא אותך החוצה. שמעת?

ע' הדר;

אני מתנצל.

היו"ר י' מצא;

אל תתנצל. אני לא רוצה לקבל את ההתנצלות שלך. זו גסות לומר שאנחנו מושכים

פה דיונים.

אמרתי שהנתונים קיימים.

היו"ר י' מצא;

עכשיו תשב בשקט ואל תעיר יותר הערות. חוצפה. עוד הערה בלי רשות דיבור,

אתה עף החוצה.

ני ויל;

לצורך קביעה מה נכלל בקטיגוריה של בניה פרטית, חשוב לקבל את הנתונים של

הבניה ושל הקבלנים הפרטיים, מה שנעשה מחוץ למסגרת הול"ל והבניה היזומה. אני

יודעת על תכנית במחוז ירושלים שיש עליה ויכוח עם עו"ד פורטן, ששם הופקדו 2000

יחידות מגורים ביוזמה של הוועדה המקומית ומי נהל מקרקעי ישראל, לא דרך משרד

הבינוי והשיכון בכלל. יש הרבה מאד תכניות שאולי תקועות בהליכי אישור מכיוון

שהול"ל מעיב עליהן וזו בני הפרטית בכל האזורים האלה. אלה נתונים שחשוב לקבל

אותן.

י' שגיא;

ה-14 אלף האלה שהן לא משרד השיכון במחוז הצפון, מתחלקים כך; 2000 יחידות

דיור הן פרטי-פרטי, 3500 זה בעיקר סוכנות יהודית במגזר הכפרי. הרשות המקומית

2500 יחידות, והוועדה המקומית שזה בעיקר בועדות מרחביות עוד 4300. זה עושה



בסך הכל את ה-14 אלף. מה שנוגע הרשות המקומית והוועדה המקומית, בחלקו זה

ציבורי ובחלקו פרטי. לפעמים הרשות המקומית היא היוזמת של התכנית וקשה לדעת שם

בדיוק מה זה פרטי.

ב י טמקין;

וכל זה נבנה?-

י י שגיא;

לא. אנחנו מדברים על תכניות מאושרות. משרד השיכון יודע מה הוא בנה ואין

כאן נתונים לגבי הפרטיים שבנו.

בי טמקין;

אני לא יודע כמה מאלה נשארו אולי לבניה. זו תהיה שאלה שתחזור לגבי כל

אזור. אם אינך יכול להשיב על כך לגבי הצפון, לא תוכל להשיב לגבי אף אחד

המאזורים.

בי הימן;

לגבי הבניה הפרטית אין לנו נתונים. יש נתונים כלל ארציים על התחלות הבניה

הפרטיות על פי אזור. זה לא בהכרח מתחבר לדברים אחרים.

אבל אם יש לי ה-14 אלף שהם בניה פרטית בצפון, כשאלה לא אזורי ביקוש,

מעניין אותנו לדעת איפה ממוקם, באיזה מקומות הוגשו בקשות כאלה, ולמה שם לא

מתחילים לבנות. האם זה רק פבריקציה של תכניות שבכלל לא יבנו לעולם, אלא המצאות

לצרכים ספקולטיביים אחרים.

ר' נחמן;

לצורך ההבנה של כל המספרים האלה, בלי שמקבלים פירוט של כל ישוב וישוב,

כמה בניה פרטית, כמה בניה של משרד הבינוי והשיכון וכמה בניה בתכנון וכמה

בתהליכים ואיפה הם מאזור הצפון ועד הדרום - אי-אפשר לדון באופן רציני. הבעיה

בצפון לא רלוונטית כרגע לאזורי הביקוש. יש דבר נוסף של פיזור האוכלוסיה. עם

כמה דירות אי-אפשר ללכת קדימה אלא אם כן דרך ול"ל, בכמה אפשר ללכת בלי ול"ל.

אלה נתונים הכרחיים כדי לקיים דיון רציני.

בי טמקין;

אני לא חושב שלצורך הכרעה שלנו בנושא זה צריך לדעת בדיוק כל ישוב וישוב.

אני תמים דעים אתך.

בי טמקין;

יכול להיות שלצורך דיונים אחרים השאלה של חבר-חכנסת נחמן במקומה. לא

יכולים לומר לנו כמה מהאישורים נבנו וכמה נותר כאישור שלא נוצל. יכול להיות

שיש מלאי גדול מאד של אישורים שלא נוצלו שלא כלולים ב-23 אלף יחידות, ועל כך

לא קיבלנו תשובה. זה לא קשור לאישור.



ר' נחמן;

באזורי הביקוש, באזור המרכז מחדרה עד גדרה, כמה מהקרקעות שבול"ל הן

קרקעות בידי קיבוצים, כמה בידי מושבים שהולכים לשינוי יעוד וכמה בידיים

פרטיות? מה החלוקה בין מושבים, קיבוצים וידיים פרטיות?

אי מזרחי;

השקף הבא הוא התפניות שנמצאות היום בהליכי ול"ל במחוז הצפון. סך הכל

תכניות בדיוני ול"ל 27,258. מתוכן ברמה מתארית, 9,750. תכניות משרד הבינוי

והשיכון בדיוני ול"ל - 7,099. במגזר הכפרי 3,239 מתוך ה-7,099.

היו"ר י י מצא;

הפער של 7000 זה פרטי?

(הפסקה קצרה)

אי מזרחי;

אני רוצה להנצ'ל בפני אנשי איכות הסביבה והארכיאולוגיה שבנהמת לבי אמרתי

"מרעין בישין" על כל מיני מכשולים שעומדים בפני כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון

ביצירת פרה-תכנונים ובניה. לא איכות הסביבה, לא ארכיאולוגיה ולא אף אחד אחר

אינם מרעין בישין. זו צורת ביטוי שלמדתי בבית-הספר ואני מצטער אם לא היתה

במקומה.

לגבי הנושא שהעלה חבר-הכנסת טמקין - מתוך ה-340 אלף יחידות דיור האלה,

יש 187-200 אלף התחלות בניה או בניה בפועל. הם מתחלקים 100-100 באופן גס, וחם

אותם 100 אלף מתוך ח-140 אלף של הבניה הפרטית שאושרו בול"לים. כל יתרת התכניות

הן כמובן יתרת תכניות שלא באזורי הביקוש. כמובן שגם השוק הפרטי. השוק הפרטי

בנה בעיקר באזורי הביקוש ואנחנו בנינו חלק באזורי הביקוש וחלק שלא באזורי

הביקוש.

שי בוחבוט;

אני מקבל חומר ובו כל אחד מדבר על נתונים שונים.

אי מזרחי;

כל החומר נמצא על שולחן היושב-ראש. אני ביקשתי שההצגה תהיה רציפה, ואת

החומר הזה אגיש בסוף הישיבה.

בפניכם שקף של מה אנחנו רוצים להגיש בול"ל בין 1.6.194 ל-31.12.94. זו

תחזית בלבד.

היו"ר י י מצא;

בשבוע הבא אני רוצה תשובה ברורה מחולקת למחוזות, האם היו תכניות ול"ל שפג

תוקפן ולא בוטלו, ומדוע לא בוטלו על ידי יושבי-ראש הוועדות המחוזיות, כי כך

ההוק מחייב אותן. אני שואל את השאלה הזאת שנה וחצי.



אי מזרחי;

לגבי מחוז הצפון, התכניות מדברות על הערותה באות: נצרת עילית, טבריה,

צפת, מגדל העמק, כרמיאל שעתידה להיות העיר הראשה שלנו בגליל, קריית שמונה

ובית-שאן.

למה אתם צריכים ול"לים בישובים האלה?

הערים האלה הן ערים שרוצים להגדיל בהן את האוכלוסיה בלוח זמנים קצר, ב-

1994-95. לוחות המזנים של הוועדות המחוזיות לא מאפשרים את העבודה הזאת, אלא אם

כן יהיה תיקון 38. לכן, כיוון שרוצים ללכת על בניה מהירה במקומות האלה, ויש שם

ביקוש, אנחנו ורצים להגיש את זה לול"ל.

הבעיה תקועה בועדות המחוזיות במשרד הפנים?

מנ"כל משרד הפנים השיב על כך, שזה לא תקוע שם.

מחוז חיפה - התכניות שמאישיות בול"ל: אושרו 28 אלף. מתוכן ברמה מתארית,

3.4 אלף, מתוכן, משרד הבינוי והשיכון 12,175. מתוכן נבנו 7.4 אלפים. נותרו

לבניה עוד כ-4.5 אלפים יחידות דיור, מתוכן 950 במגזר הכפרי והמיעוטים.

הצרכים שלנו במחוז חיפה הם כמובן הרבה מעבר ל-7000 האלה שאנחנו מדברים עליהם.

היום הודיעו ברדיו שאתם רוצים לבנות בחיפה 3000 יחידות דיור, זה בתוך

התכניות האלה?

כן. מתוך המאושרות, - 2,095 זה רשויות מקומיות, 1,350 זה ועדות מקומיות,

פרטי - 6,076. זה פירוט של חלק מתוך ה-28 אלף. בפרטי, מי שרוצה בונה, מי שלא

רוצה, לא בונה. זו אדמה פרטית שלו, הוא עושה עליה תיכנון, הוא בונה מתי שהוא

רוצה.

חלק מהאדמות הן אדמות פרטיות שנרכשו על ידי פרטיים מהמינהל כחוזה לכל

דבר, בלי שום התניה על משך הבניה.

אבל זה ול"ל. אתה כן קשור בלוח זמנים.

לאשר. אבל אני לא חייב לבנות.



היו"ר י' מצא;

השאלה שלי תמיד למת לא ביטלו את האישור. התשובה היא שהם חייבים לבנות. זה

שיש מישהו שמתעקש לא לבטל להם את התכניות, אומרת דרשני.

א' מזרחי;

בול"ל מופיע רק זמן תחילת ביצוע. לא גמר ביצוע, לא מופיע אמצע ביצוע ואין

שום סנקציות.

היו"ר י י מצא;

תגיש תיקון.

אי מזרחי;

אמרתי בתחילת דברי, שכל החוזים שנכרתים היום בין מי נהל מקרקעי ישראל ובין

אלה שזכו במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, מדברים על שני דברים - האחד, אין

יותר מחיר מינימום; דבר שני, יש הגבלה כמו למשרד הבינוי והשיכון. דהיינו, 4

חודשים לתכנון ו-22 חודש לגמר בניה. זה נכון ללפני חודש.

היו"ר י' מצא;

אתם מבקשים מאתנו להאריך את התקופה מ-3 שנים ל-3.5 שנים, במקום לבוא

ולומר, שזה שלא בונה % 20 מבטלים לו את האישור. תגדילו ל-30%, תגדילו ל-40%

אחוז. תביאו איזשהו כלי שיחייב להתחיל לבנות את אותן עשרות אלפי יחידות דיור

שאושרו במיגזר הפרטי. לא טוב לו - שיבטל את האישור.

א' ויינשטיין;

מאיפה יהיו לו עובדים?

היו"ר י' מצא;

אנחנו מדברים על ול"ל ומתעלמים כרגע מבעיית העובדים. אם אין עובדים, זו

שאלה אחרת. המגזר הפרטי לא שותף לעשיה של הבניה.

אי מזרחי;

100 אלף מתוך 340 אלף יחידות דיור נבנו במגזר הפרטי. לא נכון שהוא לא

שותף. זה שיתוף מלא של המגזר הפרטי. צל"ש מגיע להם.

טי אלדור;

באותן שנים נבנו על ידי המגזר הפרטי 10 אלפים מתוך ה-28 אלף. מתוך ה-14

אלף שמהן צריך להוריד 3.5 אלף ברמה מתארית שזה בכלל לא תופס, מתוך ה-12 אלף

הנותרות, 10 אלפים יחידות דיור נבנו על ידי המגזר הפרטי. אנחנו יודעים על

התחלה. אבל אני מניחה שאם התחילו, זה ייגמר.

אי מזרחי;

במחוז הצפון, 19,150 ו-19,480 במחוז הצפון. המחוזות הם של משרד הפנים

ולכן יש שוני במספרים. במחוז שלנו אנחנו מדברים על 10 אלפים יחידות דיור.

אנחנו יודעים כמה התחלות בניה היו בצפון בבניה פרטית. לא נכון להאשים את הבניה

הפרטית. היה מאמץ גדול גם בתחום הבניה הפרטית.



תכניות שנמצאות כיום בהליכי ול"ל במחוז חיפה - סך הכל תכניות בדיוני ול"ל

43,691. מתוכן תכניות שלנו - 8,844 ו-19,060 -זה במגזר המיעוטים.

ב' טמקין;

במגזר המיעוטים הכל בניה פרטית?

אי מזרחי;

כן. במחוז חיפה שלנו אנחנו רוצים להגיש באור עקיבא, חדרה, טירת הכרמל,

בניימינה, פינר וחיפה.

אני עובר למחוז המרכז. סך הכל תכניות מאושרות במחוז המרכז - 113,428. חלק

מהן, 22 אלף הן ברמה מתארית. חלק בוטלו ומחייבות דיון מחדש - 6,490. במגזר

הערבי - 3000. תכניות למגורונים - אגב, כל התכניות למגורונים אושרו בול"ל -

1,874. תכנית להציב את מחנה המגורונים בעמישב, למשל, אושרה בול"ל. זה מתוך ה-

340 אלף.

מחייב פינויים - 4,000. מתוך כל התכניות המאושרות האלה, משרד השיכון פלוס

ממ"י - 49,393. נבנו ובבניה 32 אלף. נותרו לבניה 17,393 במחוז מרכז. זה כל מה

שיש לנו היום ביד. חלק מזה קשור בפינויים, חלק קשור בארכיאולוגיה, חלק יש

איכות סביבה, לחלק יש התנגדויות אלה ואחרות. אני מדבר על מה שאושר.

היו"ר י' מצא;

אתה מגיע ליתרה שנבנו 32 אלף ונותרו לבניה נקיה נטו 17 אלף ארחרי שהורדת

את כל מה שצריך.

זה סעיף אחד. מעבר לבעיה של פינויים, ב-17 אלף האלה שאושרו בול"ל, יש

עדיין בעיות שאנחנו לא יכולים לעלות על הקרקע.

היו"ר י' מצא;

זה הנטו אחרי שהורדת פינויים והכל. בנטו הזה יש ודאי בעיות.

רי נחמן;

הפער בין 113 אלף ל-50 אלף של משרד השיכון, הם מינהל מקרקעי ישראל. יש

113 אלף מינוס 50 אלף. מי בונה את זה?

אי מזרחי;

המגזר הפרטי. אני מבקש להביא עוד היום לחבר-הכנסת רון נחמן את הפירוט של

הול"לים לפי מקומות ישוב.

בערב החג הצלחנו לדייק יותר את הנתונים האלה ולהראות שהמצב בפועל עוד

יותר גרוע ממה שחשבנו כאן. מתוך אותן 17 אלף יחידות דיור, שרובן בקרקע פרטית,

הוגשו על ידי הוועדה המקומית. יש כאן סיווג של כל אותן 113 אלף יחידות דיור.

לא נשאר מלאי שאפשר לנצל לבניה. או שזה נבנה או שזה פרטי ואז אין לנו שליטה על

כך.



אי מזרחי;

הדבר הבא הוא תכניות בהליכי ול"ל. סך הכל תכניות בדיונים כ-70 אלף. מהן,

תכניות משרד הבינוי והשיכון 1,750. בוטלו תכניות שבתהליך - 20 אלף. מהן

במודיעין 15,570 ובנתניה 4,851. זו חדשה של השבוע האחרון.

יי שגיא;

אמרו שהול"ל לא מתפקד. אבל ועדה מחוזית קיימת.

אי מזרחי;

אם זה מגיע לוועדה מחוזית, אבנה את זה בעוד ארבע שנים. בנתניה בוטלו

4,851 בלב אזורי הביקוש, דבר שמוכן היום להוצאה למכרזים נתקע בול"ל. אני אישית

רץ אחרי כל תכנית והולך לוועדה המחוזית כדי לנסות לזרז את הדברים.

תכניות להגשה לולייל - 16 אלף במודיעין, 4.5 אלף בנתניה, 5 אלפים בראש

העין על שטה האש ו-4 אלפים באלעד.

ר' נחמן;

למה לא תחברו את ראש העין ואלקנה?

אי מזרחי;

מחוז ירושלים - אנחנו מדברים על 32 אלף יחידות דיור שאושרו בול"ל. מהן

ברמה מתארית בלבד 12.6 אלף, אלף מהן ייבנו במגזר הערבי, בסך הכל תכניות משרד

הבינוי והשיכון נבנו ובבניה 14,2 אלף, נותרו להפעלה 1,500,

הי ו"ר י' מצא;

מה עם ה-12 אלף שברמה מתארית?

ס י אלדור;

מחייבות רמה נוספת של תכנון.

ה-1000 עבור המגזר הערבי, איפה הן?

בי הימן;

יש טעות. זה לא 1000 אלא 10 אלפים. המסה הגדולה היא 7,500 יחידות דיור

בצפון ירושלים, שועפת וכן הלאה.

ס י אלדור;

זה בשכונות הערביות, זו תוספת שחלקן בנויות, זה סיפוק מסויים של צרכים.

ב' הימן;

החלק הגדול הוא צפון ירושלים לאורך הכביש בין ירושלים לבין רמאללה,

שועפת-בית חנינא, משדה התעופה עטרות ועד המבואות של הגבעה הצרפתית, זה הורד מ-

15 אלף יחידות דיור שעליהן דובר בזמנו,



אי מזרחי;

תכניות בהליכי ול"ל - אנחנו מדברים על 4,425. למשרד הבינוי והשיכון אין

כל תכניות בדיוני ול"ל בירושלים. .

ני ויל;

זה לא כולל את הפרוייקט של הר חומה?

אי מזרחי;

להגשה במחוז ירושלים יש לנו את הדברים הבאים; ירושלים גופא - 3.8 אלפים,

בית-שמש, כ-7 אלפים, אשקלון - 1,500, צור הדסה - 2,500, קרית גת - 600.

סי אלדור;

לגבי תחזיות, לא לגבי השקפים הקודמים, עשינו את התחזיות על פי המחוזות

שלנו. לכן פה נכנסת אשקלון וקרית גת לתוך ירושלים.

היו"ר י' מצא;

איפה ה-3,800 של ירושלים?

א' מזרחי;

אני אתן לך פירוט מפורט.

מה עם מעלה אדומים?

אי מזרחי;

מרבית המקומות שאנחנו רוצים לבנות במעלה אדומים מאושרים. יצאנו כבר

במכרזים לעוד שתי תכניות, אחת של 250 ואחת של 350 יחידות דיור. זה בבניה.

במעלה אדומים יש תכנית ברורה להמשיך לבנות שם. אנחנו מוציאים מכרזים. עכשיו

עוצר אותנו הבג"ץ הבדואי. בעקרון, ככל שנוכל לבנות יותר במעלה אודמים, כך

נעשו;. יש שם ביקוש.

בגבעת זאב אנחנו צריכים לעשות עכשיו את החשבון אם אנחנו מכניסים פיתוח

מאיץ בניה על עוד כ-1,500-2,000 יחידות דיור. זה צריך לעלות המון כסף בגלל

תנאי השטח הטופוגרפיים. אנחנו שמים את זה לקראת 1995. אם אנחנו רואים שאפשר

לעשות את זה, נעשה את זה בשמחה.

מחוז הדרום - סך הכל תכניות מאושרות בול"ל - 92,791, מהן אשדוד, קריית

מלאכי, אשקלון, קריית גת - 27,460. תכניות משרד הבינוי והשיכון הן 65,200

יחידות. מהן באשדוד, קריית מלאכי, אשקלון וקריית גת - 18,530. מהן נבנו ובבניה

- 37,619 יחידות. נותרו להפעלה במשרד הבינוי והשיכון - 27,581, כשרובן כמובן

בישובים שהם מדרום לקו אשקלון . דהיינו, אופקים, דימונה, באר-שבע, ירוחם

וכדומה.

אגב, מתוך אלה שנותרו להפעלה אנחנו מוציאים כנראה בעוד שבועיים בבאר-שבע

עוד 2,500 יחידות דיור במכרזים. מסתבר שבבאר-שבע יש ביקוש מעבר לכל יחידות

הדיור שאנחנו מוכרים.



בהליכי ול"ל במחוז הדרום יש בסך הכל 14,806 יחידות דיור. מזה - משרד

הבינוי והשיכון 10,685, ובדואים 2,190.

בדרום, תכניות משרד הבינוי והשיכון להגשה לול"ל בין 1.6.94 ל-31.12.94:

באר-שבע - 16,800, אילת, שסובלת היום ממצוקת דיור המורה, אנהנו מוציאים עכשיו

בסביבות 1,500 יחידות דיור בשחמון ואנחנו רוצים לגשת כמה שיותר מהר לאישור של

יחידות דיור נוספות. בשדרות יש היום ביקוש, בערד יש ביקוש, בדימונת רוצים

להוסיף, בירוחם, מצפה רמון, נתיבות. בישובים ערבייים רוצים להוסיף עוד 3,000

יחידות.

ס' אלדור;

חלק מהתכניות שנגיש במחוז הדרום, תהינה תכניות רה-תכנון, כי התכנון

המקורי שהוגש איננו מתאים היום.

היו"ר י' מצא;

נמשיך את הישיבה ביום שני הקרוב. הייתי רוצה לקבל השלמות לחומר הזה.

אי מזרחי;

אנחנו מבקשים שמשרד הפנים יכין את כל החומר לגבי הפרטיים.

היו"ר י' מצא;

בשבוע הבא נתחיל בסקירת משרד הפנים. אני מבקש לחלק את החומר של משרד

הפנים לחלק בטרם ההצגה, על ידי כך חברי הכנסת יוכלו לנסות להתאים את הנתונים.

הייתי רוצה לקבל משמרד הבינוי והשיכון דף מרוכז, אולי מפורט רק למחוזות, שבו

אתם אומרים לנו מה אושר, מה לא נבנה, מה היתרות, כשזה מחולק לפי מגזר ציבורי

ופרטי. אני רוצה לדעת גם מה קירה בירושלים רבתי. אני יודע שזה לא ול"לים, אכל

אני רוצה לדעת מה קורה אתה, מה תכניות מאושרות, מה תכניות שאתם ורצים לאשר,מה

בבניה וכן הלאה.

י י שגיא;

אני חושב שיש נתון מאד מאד משמעותי לכל הענין, וזה בעיקר במגזר- הפרטי

בעיקר, לציין סיבות לאי-בניה. סיבות לאי-בניה יכולות להיות שונות, ספקולציה,

זה יכול להיות שאין פתרון לביוב. זה מאד משמעותי, האם משרד השיכון יבנה זאת.

הי ו"ר י' מצא;

ספקולציה קשה לדעת. אני רוצה לדעת למה לא בוטלו תכניות. אם נדע זאת, נדע

איפה זה עומד. אם יש מישהו שהתחיל וניצל את ה-% 20, הוא יבנה. זו שאלה של שוק

וכן הלאה. זה עדיין סביר. אבל איפה שקיבלו ולא התחילו, זו יכולה להיות

ספקולציה. להתחיל מחקר מי לספקולציה ומי לא, הלוואי והיינו יודעים את זה, אבל

אי-אפשר לדעת זאת.

שי בוחבוט;

האם למשרד השיכון יש תכנית אב או תכנית ה???מש באשר לבניה.

ד-/