ישיבת ועדה של הכנסת ה-12 מתאריך 11/03/1992

הצעת חוק תיווך מקרקעין ורישוי מתווכים, התשנ"א-1991

פרוטוקול

 
הכנסת השתים-עשרה

מושב רביעי



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 359

מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט

יום רביעי, ו' באדר בי התשנ"ב (11 במארס 1992). שעה 11:30

נכחו: חברי הוועדה: אי לין - היו"ר

מ' שחל

מ' וירשובסקי
מוזמנים
שי ג וברמן - משרד המשפטים

א' זיסבלט - " "
מזכירת הוועדה
ד' ואג
קצרנית
מ' טבעון

סדר-היום הצעת חוק תיווך מקרקעין ורישוי מתווכים, התשנייא-1991,

הצעת קבוצת חברי כנסת.



היו"ר א' לין;

אנחנו פותחים את הדיון בהצעת חוק תיווך מקרקעין ורישוי מתווכים, התשנ"א-

1991. בעניין חוק זה הוקמה ועדת משנה בראשותו של חבר-הכנסת משה שחל. כפי שדווח

לי, היא סיימה את עבודתה. אנחנו רוצים עכשיו לבחון את הדבר ולראות אם יש מקום

להעברת החוק לקריאה ראשונה.
מ' שחל
הוועדה, שהיתה מורכבת משלושה חברים, קיימה שלוש ישיבות. שמענו נציגים של

שני ארגוני מתווכים, ושמענו גם את נציגי לשכת עורכי הדין. ההמלצה של הוועדה

היא להעביר את החוק לקריאה ראשונה, עם תיקונים מסוימים שהועלו תוך כדי הדיון.

אומר באופן כללי מה היו הטענות.

היתה טענה של לשכת עורכי הדין, שלא תימנע מעורכי הדין האפשרות לתווך

בעסקת מקרקעין, ובלבד שהם לא יקבלו שכר תיווך. הדבר הזה קיים בהרבה משרדים של

עורכי דין שעוסקים במקרקעין, ואי אפשר למנוע, כי זה חלק מעיסוקם.

הנקודה השנייה היתה, האם ללכת בהחמרה על סגירת המקצוע, לייחוד מקצוע, או

לקבוע רק כללים שנדרשים למתווך מקרקעין. אני גרסתי, ואני גורס גם היום, שאין

צורך לסגור מקצועות. זה מקצוע שצריך לתת לשוק לנהל אותו, והדרישה היא יותר

לקבוע כללי התנהגות, כללי אתיקה, שיחייבו מתווך מקרקעין, בגלל בעיות שהתעוררו.

לכן הגישה בחוק עברה לכיוון הזה, יותר מאשר דגש לסגור את המקצוע. לדוגמא,

אנחנו אומרים שמתווך מקרקעין יעבור בחינה, אבל אם הוא לא הצליח לעבור אותה,

אין מגבלה שייבחן עוד פעם ועוד פעם עד שיקבל את הרישיון.
היו"ר א' לין
מה היתה הגישה שאימצתם בסופו של דבר?
מ' שהל
לא לסגור את המקצוע סגירה הרמטית, אלא לשים דגש על קביעת כללי האתיקה. מה

שמעניין אותנו במתווך מקרקעין, שיהיה אדם שפועל על פי כללים אתיים. מה שבעיני

הוא החשוב ביותר - הטלת חובת הנאמנות על המתווך כלפי הלקוח. גם בפסיקה מתעורר

מספר פעמים למי המתווך נאמן. חוא מייצג שני צדדים - נגיד חברה גדולה שמוכרת

דירות, לעומת זאת יש לו לקוח שהגיע אליו באקראי. חובת הנאמנות שלו לא היתה

ברורה. כאן ייחדנו סעיפים האומרים מה הן ההובות שלו כלפי הלקוח שהוא מייצג,

והדבר השני - מה האיסורים המוטלים עליו מבחינת חובת הגילוי של כל פרט מהפרטים,

שלא יהיה בעל המקרקעין הוא בעצמו. הוא מתווך, אבל הוא איננו בעל אינטרס

במקרקעין עצמם. קבענו מעמד של איש מכירות, שדרשנו ממנו את אותם כללי הגינות.

לא דורשים ממנו בחינה, אבל הוא לא מקבל שכר תיווך. אם אדם מקבל שכר תיווך על

עסקה, הוא לא יכול להיות גם בעל המקרקעין בעצמו.
היו"ר א' לין
חובת הנאמנות שלו היא כלפי הקונה?



מ' שחל;

כן.

הסעיף החשוב ביותו- בעיני, גם על פי הפרקטיקה שהביאה אולי לצורך בהכנת

החוק, היתה בשאלה שנקבעה עד כה בפסיקה, וגם בפסקי הדין התלבטו בתי המשפט למי

הוא באמת חייב נאמנות. את זה, הגדרנו הגדרה ברורה בחוק. אם הוא פעל שלא בתום

לב, ולא גילה את כל הפרטים והוא הסתיר מידע, או שנהג ברשלנות, הוא יהיה צפוי

לתבעה.

היו"ר א' לין;

מה רמת היידע שהיית מצפה ממתווך אם הוא רוצה להציע למישהו דירת מגורים.

אם אנחנו אומרים שיכולה להיות תבעיה נגדו במקרה של רשלנות, אנחנו צריכים

להגדיר מה אנחנו מבקשים ממנו שהוא יעשה. בפקודת החברות הגדרנו את חובת

הזהירות המוטלת על דירקטור. אמרנו שאנחנו מצפים מדירקטור שהוא ינהג על פי חובת

הזהירות המקובלת על מי שנושא משרה. השאלה היא אם אותו מתווך יכול להסתפק בכך

שקבלן אמר לו משהו, או שהוא צריך גם לברר נתונים על הנכס.
מ' שחל
יש שלושה סעיפים שדנים בסוגיה הזאת. מהן התכונות הנדרשות ממתווך מקרקעין?

קבענו שהוא צריך ללמוד, זה מפורט בסעיף 11(ג) - חוק תיווך מקרקעין; אתיקה של

מתווכי מקרקעין; הזכויות במקרקעין; יסודות בדיני חוזים; שיווק נכסי מקרקעין;

דיני תכנון ובנייה; עסקאות במקרקעין; שומת מקרקעין; חוק מס שבח; אחריות

בנזיקין של מתווך קרקעות ואיש מכירות מקרקעין - זו ההכשרה הנדרשת ממנו, ועל זה

הוא עובר בחינה.

היו"ר אי לין;

מי מעביר את הבחינה?
מי שחל
ועדת הרישוי.

סעיף 14 ו-15, הם לדעתי לב לבו של החוק. סעיף 14 אומר: "במילוי תפקידו

יפעל מתווך המקרקעין לטובת לקוחו בנאמנות, במסירות, בתום לב ובדרך המקובלת".

קבענו בסעיף 15 חובת גילוי, ואמרנו ש"מתווך המקרקעין ימסור ללקוחו כל מידע שיש

בידו וכל פרט מהותי אחר, או מידע על כל פגם בנוגע לעסקה בה הוא פועל כמתווך

מקרקעין ובנוגע לנושא העסקה".
מ' וירשובסקי
ואחר כך יש סעיף 19, שהוא צריך לשמור בסוד את הדברים שהובאו לידיעתו.
מי שחל
אלה הסוגיות שבהן התלבט בית המשפט בכמה מקרים.
היו"ר א' לין
מ' חברי הוועדה?

מ' שחל;

הנוסח המקורי דיבר על הרכב שימנה שר המשפטים - שופט בדימוס שיעמוד בראש

הוועדה, שלושה נציגים של מתווכי מקרקעין, ושלושה נציגים אחרים שאינם מתווכי

מקרקעין, ובלבד ששניים מהם יהיו נציגי ארגוני צרכנים יציגים. אני מציע שינוי

בהרכב. לדעתי, עם שלושה ושלושה, אתה מביא למצב לא סביר. לכן אני מציע שיהיו

שופט, שני נציגים של מתווכי מקרקעין, שלושה שאינם מתווכים, ובהם שניים

שמייצגים ארגוני צרכנים יציגים, ונציג של לשכת עורכי הדין.

היו"ר א' לין;

אין פה ניגוד אינטרסים?
מ' שחל
אני חושב שלהיפך. עורך הדין מעוניין שתהיינה עסקאות. הוא עוסק בהכנת

החוזה. ללשכת עורכי הדין יש עניין, כי זה מקצוע משלים. אני לא רואה כאן

ניגודים. ברגע שאמרנו שעורך דין לא יעסוק בתיווך, ואסרנו עליו לקבל שכר תיווך,

אני לא רואה את ניגודי האינטרסים.
היו"ר א' לין
זו שאלה שניגע בה לאחר הקריאה הראשונה.

האם אתם רוצים להשלים את החוק לפני שהכנסת יוצאת לפגרה, או- שנעביר בקריאה

ראשונה.
מ' וירשובסקי
אני חושב שכדאי להשלים את החוק.
מ' שחל
אני חושב שאפשר להעביר רק בקריאה ראשונה. לא נספיק להעביר אותו בקריאה

שנייה ושלישית.
היו"ר אי לין
השאלה היא אם צריכה להיות דחיפות מיוחדת לחוק הזה, אנחנו בכל אופן נדון

בזה. חבר-הכנסת וירשובסקי היה מיוזמי החוק. אגב, את הטיוטא הראשונה לחוק הזה

אני הכנתי.

לגבי ההרכב של הוועדה הזאת, מי היו החברים?
מ' וירשובסקי
היושב ראש, חבר-הכנסת משה שהל, הברת-הכנסת שולמית אלוני, הבר-הכנסת אמנון

רובינשטיין, אשר הוחלפו - - -

היו"ר א' לין;

חבר-הכנסת הגי מירום לא היה?
מ' וירשובסקי
הוא לא הבר הוועדה. הוא היה מרושת. בדיונים בפועל השתתף היושב ראש שהל,

החתום מטה, וחבר-הכנסת אברהם פורז.

היו"ר א' לין;

לקריאה ראשונה צריך להביא את זה אהד מן- המציעים.

מי וירשובסקי;

אני הייתי שמה לעשות את זה.
היו"ר א' לין
אתה תביא את זה לקריאה ראשונה.

ההתרשמות שלי היא שהלכתם כאן בדרך הנכונה בגיבוש ההוק. העפתי מבט על

הנוסח שגיבשתם, אני הייתי מקצר כמה דברים. אני לא רוצה להיכנס לזה בשלב זה.

אני מעדיף שלפני המליאה תעמוד המתכונת הרחבה ולאחר מכן נוריד דברים, מאשר

להיפך, שתהיה מתכונת מצומצמת ואהר כך נרהיב אותה.

מ' שחל;

אני רוצה להוסיף דבר אהד שהועלה על ידי לשכת עורכי הדין, ואני הושב שיש

מקום להוסיף אותו בסעיף 18. התוספת היא; "מתווך מקרקעין לא יחתים צדדים על כל

מסמך שקושר אותם משפטית לעסקה". זה לא תפקידו. התפקיד שלו מסתיים בזה שהוא

מתווך. ההשש הוא שהוא יתחיל להחתים אותם על זיכרון דברים או על חוזה. לא קבעתי

כאן חובה של ייצוג. האיש יחליט בעצמו אם הוא רוצה לקחת לו עורך דין או לא. דבר

אחד לי ברור, שהמתווך לא יכול לקהת מסמך ולהחתים את האיש.

מי וירשובסקי;

השאלה היא אם זה נהוץ מבהינה משפטית, הרי ההחתמה הזאת היא כבר עיסוק

במקצוע של עריכת הדין.

מ' שחל;

אני לא מזכיר עריכת דין. תראה את סעיף 18, כתוב; "מתווך מקרקעין רשאי

לייצג ולקבל שכר טרחה..." כדי להבהיר שהייצוג הזה איננו כולל התימה על מסמך

משפטי, אני חושב שיש צורך לומר בצורה מפורשת, שמתווך מקרקעין לא יחתים את

הצדדים על כל מסמך שקושר אותם משפטית לעסקה. הוא לא המחתים. מי יחתים אותם,



אני לא קובע. יכולים הצדדים במקרה כזה לבוא מיוצגים או לא מיוצגים. זו כבר

שאלה שלהם. אבל הם עומדים מול בעל הנכס, ולא מול המתווך.

ש' גוברמן;

אולי כדאי להגיד "ובלבד שזה לא יפגע בהוראות חוק לשכת עורכי הדין"?
מי שחל
אני בעד, אבל חבר-הכנסת וירשובסקי, אבל חבר-הכנסת וירשובסקי מתנגד.
מי וירשיבסקי
בעניין הזה לא כל כך איכפת לי איך יהיה הניסוח.

אין לי כמעט מה להוסיף על הדברים שמסר יושב ראש ועדת המשנה, חבר-הכנסת

שחל. אתה, חבר-הכנסת לין, עשית את הוורסיה הראשונה וגם היית אבי הרעיון לא

לעשות מזה איזה מבנה ענקי וגדול, אלא לעשות את זה הרבה יותר מצומצם ובסיסי.

לכן החוק היום הרבה יותר מרוכז. אני חושב שזו הדרך הנכונה. יש אדם שירשום את

המתווכים, ויש מועצה בהרכב זה או אחר, שנקבע את הרכבה הסופי אחרי הקריאה

הראשונה, והיא תקבע את כללי האתיקה, היא תקבע את מה שצריך ללמוד ואת הבחינות.

בהצעה המקורית היה כך וכך שעות לימוד - אוניברסיטה שלמה, את כל זה הוצאנו

והשארנו לשיקול הדעת של הוועדה. אני חושב שהחוק ישיג את מטרתו במתכונת הזאת.

אפשר עוד לשפר, אבל המתכונת הזאת היא טובה, מפני שהיא תעמיד את מתווכי

המקרקעין בפיקוח ממלכתי, ויש לה סנקציות נגד מי שלא פועל לפי עקרונות של

אתיקה, ולא מקיים את חובותיו כלפי הלקוח. אני חושב שהחוק הזה פותר את הבעיה

בעיקרון. אם במשך השנים נרצה לתקן, להוסיף ולגרוע, תמיד אפשר לעשות את זח.

אני מציע להביא את החוק לקריאה ראשונה. יכול מאוד להיות שבמשך החודשים

האלה עוד יהיו יום או יומיים שבהם יביאו חוקים למליאה. אם נגמור את הדברים

הלוחצים עליך ביותר, אדוני היושב ראש, אני מציע שנקדיש לחוק הזה מאמץ, ונכין

אותו לקריאה שנייה ושלישית. כי אם תהיה ההזדמנות להעביר אותו בקריאה שנייה

ושלישית, אני לא רואה שום פגם. אנחנו לא יצרנו משהו מסוכן שאחר כך נמרוט את
שערותינו ונגיד
איזה דבר נורא עשינו, אני מציע להעביר את זה לקריאה ראשונה,

לעבוד לפי הקצב שתקבע להכנה לקריאה שנייה ושלישית, ולקוות שעד ה-22 ביוני נוכל

לביא את זה לקריאה שנייה ושלישית באיזשהו יום. ואני חושב שנעשה טוב.

היו"ר א' לין;

אנחנו עוסקים בעיקר בהצעות חוק פרטיות. בדרך כלל את כל התהילה והפרסום

מקבל בעל ההצעה המקורית, למרות שעיקר העבודה נעשה כאן, בוועדה. כך שאינטרס

אישי לא יכול להיות לי. הדבר היחיד שעומד מול עיני הוא אם החוק חשוב, ואם

השקענו בו הרבה עבודה, וחבל שהכנסת הבאה תתחיל לטפל בו מחדש, כי זה כאילו

התחלת העבודה מראשיתה. אף אחד מאיתנו לא יודע מה יהיה ההרכב האישי של ועדת

החוקה בכנסת הבאה. אז אנחנו עושים מאמץ לגמור את הדברים שבהם השקענו הרבה

עבודה.



לפי דעתי, הגישה של ועדת המשנה, כפי שהביא אותה לביטוי הבר-הכנסת שחל,

היא נכונה מאוד, ואני הושב שהיא גם מדויקת. אני רק מבקש לדעת אם כשהכנסתם את

החוק הזה הבאתם בחשבון את חוק יסוד: חופש העיסוק, שהוועדה העבירה. אני לא רוצה

שהוועדה הזאת תהיה הראשונה שמוציאה חוק שסותר את הוראותיו של חוק יסוד: חופש

העיסוק.
מ' שחל
זה היה הקו המנחה, לפחות אצלי. כי אני מבין גם את העמדה של משרד המשפטים,

שהיתה מסורתית, נגד כניסה לתחום העיסוק כאשר אין צורך. לכן הדגש בחוק מושם

יותר על הכללים האתיים שמחייבים אדם לעסוק במקצוע, בלי להגביל את הכניסה. אני

ציינתי שבעניין הזה, בניגוד למקצועות אחרים, אנחנו אמנם אומרים שיש ועדת

רישוי, יש צורך בבחינה, אבל לא קבענו מגבלה שהאיש לא יוכל לעבור את הבחינה גם

אם הוא נכשל עשר פעמים. אני לא רואה כאן חסימה או הגבלה של חופש העיסוק. היה

ויכוח סביב הסוגיה הזאת, התעוררה הבעיה של עורכי הדין שעוסקים במקצוע של

תיווך, והם עוסקים בתיווך, ויש משרדים שחיים מזה, זה העיסוק הבלעדי שלהם, ואני

התנגדתי להגביל שהם לא יעסקו בתיווך. מאחר שלשכת עורכי הדין קבעה שעורך דין לא

יקבל דמי תיווך, דבר שלא מקויימים לעתים, אמרנו שאין איסור, ובלבד שהוא לא

מקבל תמורה. אומר יותר מזה, כל אדם יהיה רשאי בלי שים מגבלה.
מ' שחל
החוק הזה הולך במידה רבה בעקבות חוק חוקרים פרטיים.
מ' שחל
בסעיף 29 רשמנו ש"לא יפעל אדם כמתווך במקרקעין בתמורה... " התוספת

"בתמורה" אומרת שמותר לאנשים לעסוק בתיווך. אבל אם עוסקים בתיווך כמקצוע

ומקבלים תמורה, אנחנו דורשים מהם מגבלות. העיר חבר-הכנסת וירשובסקי, ובצדק,

החוק הזה דומה לחוק הרישוי של חוקרים פרטיים. אותה תפיסה פחות או יותר קיימת

בשני המקרים.
היו"ר א' לין
לי אין ספק שכשאדם פועל כמתווך, והוא מראה דירה לקונה בכוה, הקונה בכוח

במידה רבה מאוד סומך על דברי המתווך לפני שהוא מקבל את ההחלטה אם לרכוש את

הדירה או לא. דבריו של המתווך משפיעים עליו במידה לא מעטה. משום כך, ומאחר

שהוא מקבל שכר, חייבים בהחלט להגדיר את החובות שלו כלפי רוכש הדירה, או רוכש

איזשהו נכס במקרקעין. התפיסה הזאת נראית לי מרכזית וחשובה ביותר.
ש' גוברמן
מצער אותי מאוד שלא יכולנו, בגלל סי.בות שלאף אחד לא היתה שליטה עליהן,

להופיע ולסייע לוועדת המשנה בעבודתה. אזכיר דבר שכבר ידוע, שהיתה לי זכות

גדולה מאוד לעמוד בראש צוות שבדק את הנושא הזה. אנחנו היינו הצוות השלישי

לבדיקת הנושא הזה, והגשנו לשר המשפטים דין וחשבון. אני מקווה שוועדת המשנה

קראה את הדין וחשבון והתרשמה ממנו. אם לא כן, אפשר עוד לתקן את המעוות ולהביא

בפני הוועדה הנכבדה הזאת את הדין וחשבון. בראש פתוח בדקנו את העניין הזה, בלי

שום זיקה לדינים וחשבונות הקודמים שהיו לפנינו, והמשאלה שלנו היתה בדיוק כפי

שהיושב ראש ציין - להגן על האינטרסים של הציבור, ובזה יש לנו קו משותף, כי

היום הציבור חשוף לתופעות קשות מאוד של הונאה, ויש צורך לעשות משהו בדרך של



חקיקה כדי לסייע לצמצום התופעות הללו של ההונאה, חשבנו שהדרך הנכונה להגן על

הציבור היא בדרך של הליכות מסהר הוגנות ובמסגרת של חוקים של הגנת הצרכן. גם

הכינונו ניסוח של חוק לקראת זה. זה לא הגיע להבשלה בגלל נסיבות שונות.

מכל מקום, רישוי של בעלי מקצוע שיעסקו בתיווך, ורישוי של אנשי מכירות,

נדמה לי שזה - אני לא רוצה להגיד נוגד את חוק יסוד: חופש העיסוק, אבל הרי מטרת

הרישוי איננה לשמה, היא כדי להגן על הציבור. אם אפשר להגן על הציבור בלי לסגור

את המקצוע, בלי לקבוע חובת רישוי כדי לעסוק לעסוק בענף כלכלי מסוים, אני הושב

שעדיף.
היו"ר א' לין
אתה מחייב אותו ללמוד את מה שהוא צריך ללמוד כדי לעסוק במקצוע. הוא עוסק

בדיני נפשות כמעט - דירות של בני אדם- צריך להבין מה זה זכויות קניין, מה זה

חכירה.
ש' גוברמן
אני יכול להבטיח לך שתמצא בחברה שלנו אנשי מכירות ומתווכים שאין להם שום

השכלה, אבל הם מצליחים בצורה בלתי רגילה.

היו"ר א' לין;

אתה רוצה לומר לי שהתשובה לכך שמתווך צריך להיות בעל יידע בסיסי היא בכך

שנמצא בחברה שלנו אנשים בלי השכלה בעלי יידע?
ש' גוברמן
החוק צריך להבטיח את הזכויות של הציבור על ידי זה שאני- אקבע הליכים

ונהלים של מסחר הוגן.
היו"ר א' לין
מה התנאים של מסחר הוגן?
ש' גוברמן
גילוי נאות.
היו"ר א' לין
האדם הזה לא מבין, הוא לא יודע מה זה חכירה, הוא לא עוסק בדברים האלה,

הוא לא יודע מה זה אדמת מינהל מקרקעין. מה הוא יתן? הוא יתן דברים שהוא לא

מכיר אותם? למה שהוא לא ילמד מספר דברים בסיסיים אם הוא רוצה לקבל מאנשים אחוז

אחד או שני אחוזים מערך הדירה? למה שהוא לא יחויב ללמוד? למה בארצות הברית

Real Estate Broker כן חייב ללמוד? וזו הרי מדינה מערבית נאורה על פי תפיסתו

של שר המשפטים.



ש' גוברמן;

אני בכלל לא מתנגד שיעסוק בתיווך פרופסור למשפטים, זה בוודאי שלא יכול

להפריע, ואני חושב שזה ירכוש לו לקוחות במספר גדול יותר, אבל את זה צריך

להשאיר לתנאי השוק. מה שחשוב בעסקת התיווך זה יושר וגילוי נאות, ולמנוע מעשי

מרמה שכמה מאלה נפוצים. אם שכרו של המתווך יעמוד בסכנה אם הוא לא נהג ביושר

אפשר יהיה להבטיח את האינטרס של הציבור, כי זה מה שהחוק צריך לטפל בו.
מ' וירשובסקי
לפני היוזמה של היושב ראש, ולפני ההתערבות שלי, נעשתה פה עבודה גדולה

מאוד על ידי פרופסור אוריאל רייכמן. הוא הכין הצעת חוק, והוא כתב הקדמה.

ובהקדמה הוא הסביר שכל הדברים היפים והמשאלות החסודות של מר גוברמן לא יספיקו.

הוא הסביר וניתח שהמקצוע הזה מצריך הסדר חקיקתי ברור, ישיר. הוא הלך הרבה יותר

רחוק ממה שהלך אחר כך היושב ראש בהצעה שעשה על פיו. אמר לי לפני עשר שנים כבר

שר המשפטים דאז, נסים - למשרד המשפטים יש איזו עמדה מסורתית לא לנסות להתערב

ולפקח על דברים. אבל מתברר שבהיעדר פיקוח, כפי שאנחנו מציעים, נעשים דברים

נוראיים ביותר. לכן אנחנו מציעים את ההצעה הזאת. כל השיקולים שמר גוברמן העלה

כבר נלקחו בחשבון כאשר הכינו את הצעת החוק.
היו"ר א' לין
אני מתנצל לפני ארבעים משפחות בישראל שמדי שנה אני מציל את חיי אחד מהם

בזה שחייבתי אותם, או שכתוצאה מפעולתי חייבנו אותם, להשתמש בחגורות בטיחות

בתוך העיר. היה לי מאבק של שלוש שנים נגד שר התחבורה. חבר-הכנסת רפי אדרי

התנגד להצעה שלי ולחוק שלי. הוא היה אז יו"ר הקואליציה. הייתי צריך לנהל מאבק

שלוש שנים כדי לאלץ את שר התחבורה להתקין תקנות של חובת שימוש בחגורות בטיחות

בעיר. היום זו עובדה סטטיסטית בנתוני משרד התחבורה, שמדי שנה ניצלים חייהם של

ארבעים איש בישראל. מדוע? משום שהגענו למסקנה שכשאתה ממליץ להם לעשות את זה,

הם לא עושים את זה, וכשאתה מחייב אותם הם כן עושים את זה. זו דוגמא של התערבות

חריפה של המחוקק בחופש הפרט. צריך להבין מתי להתערב ומתי לא להתערב. בכל

פרלמנט בעולם לפני שהיה השימוש בחגורות בטיחות היה ויכיח עז על עקרונות

הכלליים של התערבות בחופש הפרט. כל המדינות הנאורות בסופו של דבר קיבלו את זה.

מ' שחל;

אני רוצה ללכת לשיטתו של מר גוברמן. אני מחשיב את הדעה. כעיקרון אני נגד

התערבות המדינה בחופש העיסוק. זה צריך להיות הכלל. העמדה של שרי המשפטים לא רק

ידועה לי, אלא הייתי בין הראשונים שהגישו הצעת חוק בעניין, נדמה לי ב-1981.

אבל מה ההבדל בין מקרקעין לדבר אחר? הרי אתה יכול להגיד: מדוע אתה לא עושה את

זה למתווך מכוניות, או שדכן? הסיבה הראשונה היא שווי הנכס. רוב האנשים במדינת

ישראל, הנכס החשוב ביותר שיש להם הוא דירת המגורים. הנקודה השנייה, הסנקציה;

אם אתה לא מגדיר, הסנקציה היא לא אפקטיבית. נניח שהיינו קובעים משהו בחוק

הליכות מסחר. היינו אומרים שמתווך מקרקעין יהיה חייב בגילוי נאות. אז היית

מגיע להגדיר מה זה מתווך מקרקעין, והוזר בערך לסעיפים שבחוק. לכן התנגדתי שסף

הכניסה יהיה מכביד או גבוה. אני אומר: מותר לו לאדם להיות מתווך מקרקעין. אני

לא רוצה להגביל. יהיו עשרת אלפים מתווכי מקרקעין, לי זה לא מפריע. אבל אני

משיג דבר חשוב מאוד - סעיפים 14 ו-15: חובת הנאמנות. ובית המשפט התלבט בשאלה

הזאת, על מי מוטלת חובת הנאמנות. בלי שאני אגדיר מתווך מקרקעין, אני לא יכול

לקבוע את חובת הנאמנות.
היו"ר א' לין
רק בשביל זה היה שווה לעשות את החוק.

מ' שחל;

זו הסיבה שהניעה אותי לקבל את ההוק ולהמליץ לקבלתו הוא הנקודה הזאת. אני

משלם מחיר. אני מסכים. המהיר הוא שיש איזו מועצה. לכן לא נתתי יותר מדי ייצוג

למתווכי המקרקעין. אני רוצה לומר להם, ואמרתי להם את זה גם כאן: זה לא מועדון

סגור. נכון, יכול להיות מתווך מקרקעין אדם מצוין שלא רכש השכלה באוניברסיטה,

אבל שהוא יידע מה הוא מוכר. את המינימום הזה אני כן דורש ממנו.

הכניסה למקצוע די חופשית. היא לא מוגבלת. אני דורש ממנו שיהיה אדם הגון.

היו כאלה שהרחיקו לכת - חמש שנים על עבירה שיש עמה קלון. בתוך עמי אני יושב.

אני לא רוצה למנוע. אנשים יכולים לשקם את עצמם. אבל שהוא לא יהיה רמאי מועד.

במאזן של האינטרסים, לדעתי, יש שוני בין מתווך מקרקעין אפילו למוכר רכב. כי

כשמוכרים רכב לא על ידי מתווך, אלא בחברה, איש המכירות הוא לא בעל יידע או

מקצוע, אבל יש מאחוריו פירמה, יש לו כתובת. תראה מה קרה כשפעם מכוניות "דלתא"

פשטו רגל. אבל אתה יכול לומר שזה קורה אחת לחמש עשר שנה, אחת לעשרים שנה.

בעניין של דירות זה קורה יומיום.

שאלתי את חיים צדוק. הוא אמר לי שהוא בעד. אמרתי לו: אתה שונה מכל אלה
שהיו במשרד. והוא אמר לי
המקצוע, תיווך מקרקעין, שונה מכל פרקטיקה אחרת שאתה

צריך לתת את לה את חופש העיסוק.
היו"ר א' לין
אנחנו לא עושים שום דבר שנוגד את תפיסת משרד המשפטים. לפעמים משרד

המשפטים ננעל על נושא מסוים ומאבד את הראייה הכללית שלו. לפני כמה זמן העברנו

תיקון מס' 4 לפקודת החברות - אגב, החוק הכי גרוע שהוועדה הזאת הוציאה מתחת

ידיה. אני אומר בגלוי, וכדי שאנשים לא ייפגעו, אני מקבל את כל האחריות על

עצמי. נכשלתי באופן טוטלי בחוק הזה. לא בתוכנו, אבל בונים מבנה כל כך מורכב של

חוק, שאתה כבר מתעייף מלקרוא אותו, ובסוף אתה מאשר אותו מתוך עייפות. כך קרה

לכל המערכת הזאת שלב אחרי שלב. אבל אני לקחתי את החוק הזה בשקט, בראש צלול

בבית, עיינתי בו מחדש, ואמרתי אתמול לנציגי משרד המשפטים - קחו את כל הפרק

המורכב והמטמטם הזה, שעליו יש דעות שונות של עורכי דין, גבשו אותו בחמישה

עקרונות בהירים שבני אדם בישראל יוכלו להבין מה רוצים מהם באמת. בכל אופן,

בתיקון 4 בפקודת החברות הגדרנו נורמה חשובה ביותר של חובת זהירות המוטלת על

דירקטורים. מה פתאום אתה מטיל עליו חובת זהירות? הוא דירקטור - מה אתה רוצה

ממנו? אדם נחמד, חבר מרכז מפלגה, השר רוצה שהוא יבחר בו, עשה אותו דירקטור

בחברה ממשלתית. באמת, מה אנחנו רוצים מאותו חבר מרכז? אדם רציני, חלק

מהדמוקרטיה הישראלית, ופתאום מטילים עליו חובת זהירות. אנחנו מטילים עליו חובת

זהירות כי הוא ממלא תפקיד אחראי כלפי הציבור. כשהטלתי עליו כבר חובת זהירות,

תראו איזה עוול אני עושה לו - אני לא מצייד אותו בכלים שמאפשרים לו לממש את

חובת הזהירות הנחוצה לגבי דירקטור. אני כבר אמרתי לו: אתה לא אדם רגיל, אתה

צריך חובת זהירות ברמה של חובת זהירות מקצועית.

בעקבות תיקון 4, ממתווכים אנחנו דורשים חובת נאמנות. הגדרנו גם חובת

נאמנות, לא רק זהירות, כלפי רוכשי הדירות. נוסף לזה אנחו אומרים להם: אתם

צריכים לרכוש יידע מסוים, כדי שתהיה ממשות לחובת הנאמנות שאנחנו מטילים עליכם.

זה פועל יוצא מהקביעה הראשונה. לכן אני חושב שהעקרונות טובים. כמו במקרים



אחרים, יש ניגודי השקפות בין הוועדה ובין משרד המשפטים בעניינים מסוימים.

התוצאה של ההבדלים היא לא שגיאה או היעדה היגיון, אלא פשוט ניגודי השקפות.

לדעתי, התפיסה של ועדת המשנה היתה תפיסה נכונה מאוד. אני מציע שנאשר

להעביר את הצעת החוק לקריאה ראשונה, עם התיקונים לפי ההערות שנשמע וניישם אותם

בתוך החוק הזה. הצעת החוק תובא לקריאה ראשונה על ידי חבר הכנסת וירשובסקי,

ולאחר מכן, אם נתפנה, נעסוק בחוק הזה להכנתו לקריאה שנייה.

א' זיסבלט;

אני חושב שניתן להבין מקריאת הדו"ח של הצוות הבין-משרדי, שאנחנו משוכנעים

במשרד המשפטים שיש צורך להתערב בחופש הפרט, כפי שאתה מגדיר את זה, אדוני היושב

ראש, בתחום הזה. זאת אומרת, יש בעיות בתחום הזה, לכן ההצעה שאנחנו עמדנו להציע

היתח מתחילה בסעיף 14. כל העניין הזה של כללי האתיקה ומסחר הוגן חשובים. אנחנו

למדנו מהחומר ההשוואתי, שניתן אפילו להרחיק לכת ביחס לסנקציות, למשל. בחוץ

לארץ, ברוב המקומות, כשמדובר על כך שחייבים לדאוג שיהיה הסכם בכתב, עם פרטים

מסוימים, אם אתה לא עושה את זה בתור מתווך, אתה לא יכול לתבוע את שכר התיווך,

זה לא רק שאתה עובר עבירת משמעת או אפילו עבירה פלילית. אתה לא יכול לתבוע את

שכר התיווך. זאת אומרת, סנקציות עוד יותר חריפות כדי להבטיח נאמנות וגילוי

נאות וכיוצא באלה, אבל בלי צורך ברישוי. נכון שברוב המדינות במערב יש רישוי של

המקצוע הזה. שבאתי כעולה חדש מקנדה, הייתי רגיל להסדרת המקצוע, ושאלתי מה

ההבדל. הסבירו לי Real Estate Broker אמריקה או בקנדה זה מקצוע בפני עצמו.

הוא יועץ לכל עניין. הוא יודע את כללי התכנון והבינוי, הוא משפטן קטן בתחום

שלו, הוא יודע כללי ארכיטקטורה והנדסה, כספים, הוא יודע איפה להשיג את

המשכנא, איך לממן את הרכישה. זאת אומרת, מדובר גם מבחינת הציפויות של הציבור,

כשהוא בא אליו או כמוכר או כקונה הוא יודע שזה האיש שיודע. ואילו בארץ המתווך

מקובל כממלא תפקיד הרבה יותר צנוע. הוא בעצם מפגיש את שני האנשים.

היו"ר א' לין;

זה לא מדויק. אבי המנוח עסק גם בתיווך. אני מכיר את הדבר הזה. אבל מאחר

שהוא למד בישיבה, והיה גם מורה בישיבה, ההתמצאות שלו בענייני חוק היתה כל כך

גבוהה, שהוא היה אפילו עושה את החוזים לאנשים. מתווך הולך עם אדם, והוא מדבר

איתו על הסחורה, ומתאר לו את הסחורה, ומתאר לו את יתרונותיה וכל הקשור בכך.

אדם סומך במידה רבה על דברי המתווך. אם הוא איש מכירות של חברה, הוא מוכר את

המוצר של ההברה עצמה. זה משהו אחר. אבל כשהוא מוכר דירות כשהוא פועל כמתווך,

זו השפעה גדולה. הוא לא רק מפגיש בין שני אנשים, הוא גם מתאר את הדירה ומשווה

אותה לדירות אחרות, ומה היתרונות שלה וכל הקשור לזה. המציאות שונה לחלוטין,

בפרט היום, המציאות של העלייה שיש לנו - הם מאוד נשענים על דברי המתווך.

א' זיסבלט;

בכל אופן הייתי מבהיר ומדגיש שאצלנו לא מדובר על הרגשה שאנחנו לא צריכים

את זה. פשוט הרישוי, והסדרת המקצוע, וסגירת המקצוע הוא ההבדל בינינו. אנחנו

היינו מוכנים להרחיק לכת עוד יותר ביחס לחובות המוטלות על מתווך, וגם סנקציות,

במקרה של הפרה.

לגבי העורך דין, והעניין של מי מחתים את הצדדים על המסמך המחיב. יכול

להיות שאני מדבר נגד המקצוע שלנו ואני בוודאי אקבל על הראש מהלשכה, אבל כדאי

לדעת שבחוץ לארץ בדרך כלל המתווך הוא שמתחתים את שני הצדדים. העורך דין נכנס

לתמונה בדרך כלל רק כדי לעשות את הצד הפורמלי.



היו"ר א' לין;

גם בארץ במקרים רבים, יש להם חוזים סטנדרטיים,

אני שמח שמדובר פה רק בהבדלי השקפה.
מ' וירשובסקי
יותר בטכניקה מאשר השקפה. כי הוויכוח על הצורך לפקח לא קיים.

היו"ר א' לין;

מר זיסבלט, אני מבקש ששבעניין כל ההערות שיש לך לגוף החוק תשב עם חבר-

הכנסת שחל.

חבר-הכנסת שחל, אני רוצה להודות לך על העבודה שהשקעת. טוב שאנחנו

יכולים להיעזר בניסיונך הרב. לא תמיד מצטרפים לוועדה חברים שצברו כל כל כך

הרבה ניסיון גם במשפטים וגם בעבודת הוועדה. תודה רבה.

(הישיבה ננעלה בשעה 12:30)

קוד המקור של הנתונים