ישיבת ועדה של הכנסת ה-12 מתאריך 10/04/1989

הישוב כוכב יאיר - פיתוח השטח והקצאת קרקע (דו"ח שנתי 38 של מבקר המדינה, עמ' 399)

פרוטוקול

 
הכנסת השתים-עשרה

מושב ראשון



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 19

מישיבת הוועדה לענייני ביקורת המדינה

יום שני. ה' בניסן התשמ"ט (10 באפריל 1989). שעה 11:30
נ כ ח ו
חברי הוועדה: היו"ר ד' ליבאי

מי איתן

י' עזרן
מוזמנים
מבקר-המדינה מ' בן-פורת

י' הורוביץ - מנכ"ל משרד מבקר המדינה

ז' ענר - משרד מבקר המדינה

אי זמרו ני - " " "

י' סיון -_ " " "

י' זלצר - משרד הכלכלה והתכנון

גי ויתקון - ראש מי נהל מקרקעי ישראל

מי גת - סמנכ"ל ומנהל אגף עירוני, מי נהל מקרקעי ישראל

ג' רוטשילד - עוזר למנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל

די ראש - ראש מועצת כוכב יאיר

י' לרר - יועץ משפטי, כוכב יאיר

שי רובל - עוזר שמאי ממשלתי ראשי, משרד המשפטים
מזכיר הוועדה
ב' פרידנר
קצרנית
ר' בלומרוזן
ס ד ר - ה י ו ם
הישוב כוכב יאיר - פיתוח השטח והקצאת קרקע.

(דו"ח שנתי 38 של מבקר המדינה, עמי 399)
היו"ר ד' ליבאי
אני פותח את לישיבת הוועדה.

הישוב כוכב יאיר - פיתוח השטח והקצאת קרקע

(דו"ח שנתי 38 של מבקר המדינה, עמ' 399)
י' סיון
(מקריא את תקציר הדו"ח. ראה נספח לפרוטוקול).
היו"ר ד' ליבאי
הביקורת מתרכזת בכך שהיתה פה הקצאת קרקע לכאורה לצורכי ציבור, בעוד שלא היה

צריך להקצות את הקרקע תחת הכותרת "מיבני ציבור". זה לפחות היה נתון בויכוח.

נאמר גם בדו"ח שאתם מעניקים רווחים לתושבים על-חשבון האוצר, שאתם נותנים הנחות

בלתי מוצדקות בדמי חכירה.
מ' איתן
איפה זה כתוב?
היו"ר ד' ליבאי
בעמוד 402, כאשר מדובר על ענין השערוך, נאמר שהמינהל התבסס על השומה

מ-6.2.83, אבל "מאחר שעברו כששה חודשים ממועד השומה עד להקצאה ועוד חודש עד

לתשלום בפועל, היה על המינהל, לפי ההוראות הפנימיות שלו, כפי שעודכנו במאי 1983,

לשערך את השומה בשיעור של 8% לחודש, על-פי חישוב יומי, כלומר בכ-56% בעד כשבעה

חודשים עד למועד התשלום.... בפועל שיערך המינהל את השומה ב-30% בלבד. לפי חישובי

משרד מבקר המדינה ההפרש הוא... ולמגרש יחיד 75,000 שקלים ישנים (כ-1,100 דולר}."

זאת-אומרת שהמינהל נותן הנחות על-ידי שומה לא מעודכנת, או לא נכונה. בעמוד

401 כתוב שהמינהל מרשה בכוכב-יאיר בנייה ללא היתר. כתוב שהמינהל היה ער לכך

שחברי האגודה בונים ללא רשותו וללא היתרי בנייה כחוק, אולם לא נקט צעדים מיידיים

להפסיק את הבנייה. ויש סיפור על ישיבה מסויימת והוראות של מנהל המשרד המחוזי

ובסוף התערב השר.

אבקש הבהרה למה המינהל והשר מרשים בנייה שלא כחוק. אם הבנייה בסדר, למה אין

נותנים היתרים? מדוע המינהל אינו תובע את החזרת החובות?

נשמע תחילח את תגובת נציגי המינהל.
ג' ויתקון
אעבור נושא נושא. הנושא הראשון: שטחים לצורכי ציבור. ישנם שני סעיפים
הקשורים לנושא זה
1. הקטנת מספר היחידות מבלי שהוקטן במקביל השטח הציבורי של

הישוב. 2. שימוש במיבנה ציבורי לסופרמרקט.

אתחיל בסעיף הראשון. במהלך התכנון והביצוע נערכו שינויים בתכנית, שלדעת

המינהל והעמותה המקומית הי ו נדרשים. קודם-כל, נמצא אתר ארכיאולוגי בשטח היישוב.

שנית, הוחלט לשמר את הגבעה עם החורשה. כן שונתה התפיסה התכנונית מבנייה של בתים

טוריים לבנייה של בתים חד-משפחתיים. זה היה על-פי תפיסת הישוב עצמו. אני מניח

שזה גם כתוצאה מן הביקוש של המועמדים להתיישבות. על-כן הוקטן מספר היחידות.



המינהל לא חשב ואינו חושב היום, שהקטנת מספר היחידות יצרה נזק למינהל, כי לא

בעיית מחסור בקרקע קבעה את גודל הישוב. גודל הישוב: נקבע תכנונית, אבל לו היה

צורך להגדיל את הישוב, המי נהל היה יכול להגדיל את הישוב.

מ' איתן;

המינהל הרוויח כתוצאה מכך.
ג' ויתקון
אם כתוצאה מכך נוספו שטחי ציבור לישוב, לא קרה שום נזק.

הכלל של 40% הפקעה לצורכי ציבור, זה כלל של מינימום, לא של מכסימום. בישוב

בעל אופי כפרי כמו כוכב יאיר, בהחלט אפשר לקבוע גם יותר מ-40%, אם יש לכך הצדקה

מבחינה עניינית. איני סבור שהבעיה היא נוהלית או של נזקים שנגרמו למי נהל בתחום

זה.
היו"ר ד' ליבאי
אבקש להבין מנציגי משרד מבקר המדינה אם התשובה שלך משכנעת. יש כאן בעיה של

הפקעה לצורכי ציבור מעל אחוז מסויים. לפי מה שכתוב בדו"ח, המינהל לא נתן דעתו

לעניין השינויים, והקטנת מספר המגרשים גרמה רווח כלכלי וסביבתי לחוכרים, ללא

תמורה למינהל. אני מבין שזה חייב תמורה למינהל.
ג' ויתקון
באפריל 1984 המי נהל נתן דעתו לעניין, ובאוגוסט 1984 נתקבלה החלטה תכ נ ו נ י ת

לעבור מבנייה טורית לבנייה של בתים בודדים.
מ' איתן
שינוי במספר היחידות אינו משמעותי לגבי שטחים המשווקים על-ידי המינהל

למגורים. הוקטן מספר היחידות, אבל כל מתיישב קיבל שטח יותר גדול. נהפוך הוא, אם

היינו נשארים עם אותו מספר יחידות עם מגרשים קטנים, המינהל לא היה מצליח לשווק

אותה כמות של שטחי מגורים כפי ששווקו, נכון להיום. הראיה: עדיין יש מקומות

פנויים בכוכב יאיר. הביקורת לא הבחינה בין המושג מספר יחידות הדיור לבין כמות

השטחים המשווקים לצורכי מגורים. כמות השטחים המשווקים לצורכי מגורים, במטרים

מרובעים, עבורם מקבל המי נהל כסף, עלתה כתוצאה מהשינויים בתכניות. הביקורת כאן

פשוט טעתה.
י' לרר
יש טעויות עובדתיות. הטעות הראשונה: מעולם הישוב כוכב יאיר לא תוכנן

ל-1,600 יחידות דיור, למעט החלטת ממשלה. החלטת הממשלה מ-12 ביולי 1981 אומרת:

יהיו 1,600 יחידות דיור, אבל לא היתה שום תכנית, מעולם לא אושרה תכנית, לא הוגשה

בקשה לאישור תכנית לאיזו שהיא ועדה ל-1600 יחידות דיור.
היו"ר ד' ליבאי
מאיפה נלקח המספר 1650 יחידות דיור?
י' לרר
יכול להיות שזאת היתה מחשבה כללית, או תכנון כללי, לא היתה תכנית שהוגשו

לועדה כלשהי.



ב-10.5.82 נתקיימה ישיבה עם מנהל המינהל לפני הקודם, מר שמיר. דובר על 1470

מגרשים לבנייה, מתוכם מתוכננת חלוקה של שלב א'. את התכנית הזאת הגישו. בתכנית זו

דובר על 775 דונם למגורים.
מ' איתן
זאת התכנית הראשונה שהוגשה אי פעם.
י' לרר
זאת תכנית 2/1002שד על 775 דונם שטחים למגורים. כאשר באותם שטהים יהיו הבתים

הסוריים שדובר עליהם. המתכננים מטעמנו הגישו השגות, ישבו על רקע מקצועי והתחילו

בתכנון מפורט. הסתבר שיש שם ואדיות וגבעות, ולא כל מה שמשורטט על המפה ניתן לבצע

כמגרש בעלויות סבירות. חלק מן המגרשים נפלו. חלק מן המגרשים נפלו כי רצו לשמר

יער של קרן הקיימת בן 17 שנה.

כאשר חתמנו בשנת 1985 על שלב ב' וג', עלו שטחי הבנייה למגורים מ-775 ל-786

דונם. אגב, בשטחים המוגדרים כשטח ציבורי פתוח, גנים וספורט, לא היה שום שינוי.

להיפך, הם קטנו מ-417 דונם ל-410 דונם.

בתכנית הסופית, נכון להיום, שטחי הבנייה למגורים גדלו ל-793 דונם.
הי ו "ר ד' ליבאי
האם כל זה רלוונטי ?
י' לרר
כן, כי המי נהל גובה כספים פר מטר מרובע, לכן המינהל לא רק שלא ניזוק, אלא

במהלך שינויי התכנון השטחים המשווקים למגורים גדלו ולא קטנו, והמינהל לא רק שלא

הפסיד אלא אף הרוויח כסף, בקטע הזה של תכנון.
היו"ר ד' ליבאי
בדו"ח המבקר כתוב שהקטנת מספר המגרשים גרמה להקטנת הכנסות המינהל ולרווח

כלכלי. אבקש הסברים מביקורת המדינה.
י' עזרן
אני מבקש להבין. לפי מה שנאמר כאן, ישנה אפשרות לקבל מגרש בשטח יותר גדול,

לבנות פחות ולשלם פחות.
י' לרר
התשלום הוא על-פי שטח המגרש שנחכר מן המינהל, לא לפי שטח הבית שיעמוד עליו.
היו"ר ד' ליבאי
אנשי משרד מבקר המדינה חייבים לנו הסבר לנאמר בדו"ח.
א' זמרוני
ערך המגרש נקבע לא רק לפי גודלו אלא אף לפי המטרז' שניתן לבנות עליו.

על-כן התיאור שניתן כאן לא היה מדוייק.



מ' איתן;

יש היום בכוכב יאיר 900 משפחות ויש עדיין כ-300 מגרשים פנויים. אם 900

רזמשפחות האלה היו רוכשות 20%-30% פחות מטרים, האם תקבולי המינהל היו יותר גדולים

או יותר קטנים? המהיר הוא פר מטר מרובע כמעט ללא קשר לאחוזי הבנייה. המינהל

שיווק על אותן 900 יהידות פי שניים שטה.

י י הורוביץ;

הגוף המבוקר שאנהנו פונים אליו הוא מי נהל מקרקעי ישראל. לא העלינו זאת בצורה

הותכת שאומרת שהמינהל הפסיד כסף, אלא כשיקול שהיה צריך לשקול. מר ליפקה, שהיה

מנהל המינהל, היה עונה על ענין זה אחרת מההתייחסות של נציגי האגודה. בתשובה

לפנייה שלנו בנושא הזה, הוא אמר: מהות השינוי בתכנית (היה שינוי בתכנית. בההלטת

הממשלה דובר על 1600 יחידות. בתכנית בת-תוקף היה רשום 1400 יחידות. בתכנית לאחר

שינויה דובר על 1,200 יחידות) היא הפיכת יחידות בבנייה טורית לבנייה צמודת-קרקע

חד-משפחתית. הפועל היוצא מכך הוא הקטנת מספר יחידות דיור מ-470 יחידות דיור, לפי

התכנית הקודמת, ל-378 יחידות דיור. דהיינו הפרש של 92 יחידות דיור. הביקורת

קובעת שלהפרש זה יש, כמובן, השלכות על הכנסות המינהל. על-פי נוסח הדברים גם מר
ליפקה ער לכך. הוא אמר
השינוי התכנוני כאמור לעיל נעשה על דעת המינהל, מתוך

עירנות ושיקול-דעת לנושא בכללותו.

האם מר ויתקון חושב אחרת ממר ליפקה, או מבין אחרת את התשובה של מר ליפקה? הוא

אמר שההחלטה בדבר שינוי התכנון מבנייה טורית לבנייה צמודת-קרקע התקבלה עוד

באוגוסט 1984 במינהל, בהשתתפות כל הנוגעים בדבר מטעם המינהל. אולי יש תחשיב

במינהל, שלא מצאנו אותו, שבסך-הכל המינהל ירויח, כפי שאומרת האגודה, או שהיה

שיקול אחר, יותר כבד משקל?

האם יש תיעוד בתיקי המינהל המבסס את ההחלטה שעל פניה, וגם על פי תשובתו של מר

ליפקה, יש בה כדי להקטין את מספר יחידות הדיור למכירה?
מ' איתן
אבל לא את השטחים.
י י הורוביץ
את זה הבנתי.
ג' ויתקון
אתייחס לשאלה אם המינהל נתן את דעתו או לא נתן את דעתו לשיקולים התכנוניים

בעת השינוי. על כך אני משיב שהוא נתן את דעתו לנושא ב-27 באוגוסט 1984, וכך גם

השיב המינהל בתשובת הביניים שלו לדו"ח המבקר. הוא התייחס למכירה, תנאי המכירה,

הקטנת מספר היחידות והשיקולים שהיו בסוד העניין. זה אינו משנה את המטרים המרובעים

ששווקו על-ידי המינהל. האומדן מראש אם זה יעלה את האטרקטיביות או לא - לנושא זה

אין התייחסות בדיון, אבל יש היענות לבקשה של העמותה שיהיה לה יותר קל לשווק

מגרשים של יחידה אחת מאשר מגרשים טוריים. אני מוכן לתת לכם עותק מן הפרוטוקול.

הוא כאן לפני.
היו"ר ד' ליבאי
אם רוצים להפקיע שטהים לצורכי ציבור, ברשות רגילה אומרים: מפקיעים מכל בעל

מגרש אחוז מסויים, וכאשר מפקיעים יש זכות לרכוש או לתמורה, ואז יש קרקע לצורכי

ציבור. מה עשו בכוכב יאיר בהסכמתכם? הקטינו את המגרשים בלי הפקעה ושחררו שטח

לצורכי ציבור. מדוע המשך הקטע מדבר על הפקעה לצורכי ציבור ללא תמורה, 40%?
ג' ויתקון
אין כאן כלל נושא של הפקעה. כל האזור היה בבעלות המינהל קודם. לא היה צורך

להפקיע אותו. כולו שייך למינהל מקרקעי ישראל. זה אזור של תכנון ישוב חדש. אין כאן

מצב של ישוב ותיק בו צריך להפקיע. פה מדובר על תכנון של ישוב חדש. יש הרבה

ישובים בארץ בהם הוקצו לצורכי ציבור הרבה יותר מ-40%. הנראה מה השטח המוקצה בכל

קיבוץ לצורכי ציבור. מדובר בסדרי גודל של 60%. אין כאן עניין של הפקעה.
הי ו "ר ד' ליבאי
נסיתי להבין את הקטע שבדו"ח. עלינו לקבל הבהרה. הביקורת אומרת שהיתה כאן

הקטנה של הכנסות המינהל, מצד אחד, ורווח כלכלי וסביבתי לחוכרים. עינה של הביקורת

אינה צרה בכך שמשפרים את איכות החיים של התושבים, אבל הענין טעון הבהרה.
מ' איתן
יש שאלה אם הכנסות המי נהל גדלו או קטנו בעקבות השינויים שהוכנסו. אבקש,

שאנשי מבקר המדינה יבדקו אם כתוצאה מהשינויים מספר המטרים ששווקו גדל או לא, ואם

המינהל הרוויח או הפסיד כתוצאה מן השינויים.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

דו"ח זה לא הוכן בזמני, על כן אני עצמי תוהה. אני מבינה שמעל 40% מהשטחים

שהיו מיועדים לבנייה הוקצו לצורכי ציבור. על-ידי כך השטח שנשאר לבנייה פחת. האם

כתוצאה מזה לא מתבקשת המסקנה שהשטחים למגורים בסך-הכל קטנו, וממילא ההכנסה למי נהל

מן השטחים המיועדים לבנייה פחתה?

מ' איתן;

בתכנית הראשונה, סך-הכל שטחי המגורים היו 775 דונם; בשניה - 786, ובשלישית -

795 דונם. עליה מתמדת בשטחים לבנייה.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

איך זה קורה, כאשר נותנים יותר מ-40% לציבור?

מי איתן;

מהתכנית הראשונה הורידו כל הזמן את שטחי הציבור והגדילו את שטחי הבנייה.
מבקר המדינה מי בן-פורת
כלומר, לדעתכם הנתון אינו נכון.

י' לרר;

אם יש ואדי, בתכנית הוא מופיע כשטח ציבורי, אבל אי-אפשר לעשות עמו דבר. אם

יש במפה קווי גובה צפופים, זאת-אומרת ירידה תלולה, אף אחד לא יקח את המגרשים האלה

ועל-כן הם בוטלו. יש שטחים נוספים שאין מה לעשות אתם.

מ' איתן;

היו חילופי שטחים. בסך הכל שטחי המגורים גדלו.



י' לרר;

במקום אחר יש יער. ביקשנו מן המי נהל להחליף שטחים. המי נהל אמר שהוא מוכן

להחליף שטחים, בתנאי ששטחי המגורים לא יקטנו. לפי התכנית האחרונה, באתר שהיה

מיועד לאוגר הנצחה יבנו 133 בתים. כתוצאה מהחלפות השטחים גדלו השטחים למגורים

ב-20 דונם.
מ' איתן
ושטחי הציבור קטנו באותו שיעור.
מבקר המדינה מי בן-פורת
אתם טוענים שלא הגדילו את השטח הציבורי, ולכן השטח לבניה גדל על חשבון השטח

הציבורי. כלומר, הקביעה העובדתית בדו"ח מוטעית.
מ' איתן
יש בלבול בין מספר היחידות לבין השטחים.

הי ו"ר ד' ליבאי;

נבקש מן המשרד לביקורת המדינה לבדוק את עצמה בנושא זה, ובמידת הצורך להגיש

לנו מסקנות.
י עזרן
אני מבקש להבין את מהות הביקורת? ידוע שבישוב קיים ניתן להפקיע עד 40% לצורך

מיבני ציבור. בישוב חדש, מתוכנן, אם בסמכות המינהל להקצות יותר מ-40%, בהכרח

שטחי הבנייה יקטנו. על-כן איני מבין את מהות הביקורת. אם המינהל רואה לנכון

להקצות 50%, וזה בסמכותו, מה הבעיה?

מבקר המדינה מי בן-פורת;

הסמכות קיימת, אבל כנגד תשלום. נבדוק את הנושא הזה.

היו"ר ד' ליבאי;

יש כאן אי-בהירות. כולנו התקשינו להבין את הדברים. ביקשנו הבהרות. אם

הביקורת תמצא אי-בהירות או טעות, היא תדווח לנו על כך.

ג' ויתקון;

אעבור לנושא של המרכז האזרחי. הביקורת מצאה שבמרתף של המרכז האזרחי היה

סופרמרקט, שהוא עסק לכל ענין. זה היה עניין של שנה אחת בלבד. כי הסופרמרקט החדש

היה בשלב של בנייה. לאחר-מכן הסופרמרקט עבר למקום החדש שלו. חוזה החכירה גם לגבי

המרכז האזרחי וגם לגבי הסופרמרקט נחתם, ואין לנו בנושא זה שום תביעות כלפי כוכב

יאיר. אם האנשים מצאו פתרון ביניים לתקופת הבנייה של הסופרמרקט החדש, על-מנת

שיוכלו לבצע קניות, ייתכן שהיו צריכים לבקש לתקופה הקצרה הזאת של מספר חודשים

הרשאה לשימוש חורג, אבל איננו חושבים שזה יותר מאשר עניין טכני.

היו"ר ד' ליבאי;

למה אינך חושב שכאשר מרתף שהוא שטח ציבורי הופך לסופרמרקט, צריך להודיע לכם

על-כך ואתם צריכים לאשר את זה?



ד' ראש;

זה לא היה סופרמרקט. זה היה מקום בו הביאו מצרכים חיוניים כמו חלב, לחם

ומוצרים אחרים. זה לא היה עדיין עסק מסחרי. אפילו שחררתי את המפעילים מארנונה

באותה תקופה. השימוש היה זמני. היה ברור שזה לא שימוש קבוע, זה נעשה לפתרון בעיה

מקומית של תושבים שבאו לגור טרם היו כל התשתיות, והיום יש סופרמרקט במקום אחר.
היו"ר ד' ליבאי
בנסיבות בהן מקימים סופרמרקט בשטח ציבורי צריך להביא את העניין לידיעת

המינהל, ולא הביקורת צריכה לגלות זאת בשטח. מכל מקום, הקביעה העיקרית היא שאין

מקום להקצות את הקרקע בתשלום סמלי. היועץ המשפטי כותב שעל האגודה לשלם 91% מערך

הקרקע למסחר ו-51% מערכה למוסד ציבורי. על אף קביעת היועץ המשפטי של המינהל

החליט המינהל, באוגוסט 1985 להקצות לאגודה - המועצה המקומית בהקמה - קרקע בהיקף

של 1,834 מטר מבונים ללא תשלום. לכאורה זה נוגד את הוות-הדעת של היועץ המשפטי.
י' לרר
היה לנו ויכוח קשה מאוד ונוקב מאוד עם המינהל. על-פי נוהלי המינהל ועל-פי

הכללים הנהוגים במקומות אחרים, על שטח מסחרי המינהל גובה 91% ממחיר הקרקע, ועל

שטחים שמיועדים לציבור הוא איננו גובה דמי חכירה סמליים לחלוטין. במסגרת תכנית

האב של כוכב-יאיר היו מתוכננים גם כאלה וגם כאלה. באנו אל המינהל ואמרנו, במקום

סתם לבנות, נרכז הכל בקומפלכס של מיבנים.

בהזדמנות זו, הרשו לי להזמין אתכם לכוכב-יאיר. חשוב לראות את המקום כדי להבין

מה נעשה שם ואיך נעשה שם.

החלטנו לאחד את השטחים. ישבו אדריכלי הצדדים, הגיעו לשטח מבונה של 4,500 מ"ר,

כפי שנאמר בביקורת, מהם 1,831 מ"ר עבור יעודים ציבוריים.

ב-31 במאי 1985 התקיימה ישיבה במינהל בנושא זה. טענו שעל השטח שמיועד לשטח

ציבורי לא צריך לשלם. באורנה ישיבה נאמר שהעניין ייבדק, כי יש בעיה נוהלית,

פורמאלית. במקום לחשוב עניינית חשבו נוהלית. כיוון שזה קומפלכס אחד, טענו שצריך

לשלם לפי קומפלכס אחד. אנחנו אמרנו: לא, צריך לשלם לפי יעודים.

לאחר זמן המינהל הוציא שומה. ב-28 ביוני 1985 שילמנו תחת מחאה. עדיין יש לנו

טענה בענין זה כלפי המינהל. עד היום אנחנו סבורים שכל שטח שמיועד לציבור, אנחנו

זכאים - כמו בכל מקום אחר - לקבל בדמי חכירה סמליים. חלק מהשטח מיועד

לציבור וחלק מסחרי. על השטח המסחרי - 91%,אבל אם בקומת קרקע יש מקלט, זה שטח

ציבורי. ואם בקומה אחרת יש בנייני מועצה, זה שטח ציבורי. ואם יש מחסני מל"ח, זה

שטח ציבורי, ועל זה לא צריך לשלם.

איני מכיר את חוות הדעת. אם יש חוות-דעת כפי שצויינה, לדעתי היא שגויה

לחלוטין, על-פי הנוהג של המינהל במקומות אחרים. לכן, אנחנו סבורים שאין לגבות על

השטח הציבורי.
היו"ר ד' ליבאי
מר ויתקון, אני מבין שלאגודה יש אינטרס לא לשלם כלום, לקבל הכל בחינם, והיא

כמעט מצליחה לעשות זאת בכוכב-יאיר. אך יש יעוץ משפטי, והיעוץ המשפטי אומר שאין

להקצות את הקרקע בתשלום סמלי. אני מתאר לעצמי שהיועץ המשפטי יודע את עבודתו. הוא

דבק בקריטריונים, בנורמות ובשיקולים המקובלים. הוא אומר: שלמו 91%. והמינהל

החליט באוגוסט 1985 להקצות קרקע בהיקף של 1,834 מ' מבונים ללא תשלום. האם השטח

הזה יועד למטרות ציבוריות גרידא, או שיש שם מיבנים מועדפים, חלקם מסחריים וחלקם

ציבוריים, ובסך-הכל זאת אמתלה לא לשלם למינהל?
ג' ויתקון
למינהל יש 14 יועצים משפטיים. היועץ המשפטי של המחוז היה בדעה כפי שציטטה

הביקורת. בסופו של דבר נתקבלה החלטה בהנהלת המינהל, בהשתתפות היועץ המשפטי של

המינהל, וההחלטה היא החלטת המינהל ולא ההחלטה של היועץ המשפטי של המחוז. טבעי

שבין יועצים משפטיים ישנם חלוקי-דעת.
היו"ר ד' ליבאי
האם כאו היווה חוות-דעת של היועץ המשפטי של המינהל? יש יועץ משפטי של המינהל.

כמעט יכולתי להבין מדבריך שהוא נתו חוות-דעת סותרת, והנהלת המינהל החליטה לסמוך

עליו. אם זה כך, אבקש לראות את חוות-הדעת של היועץ המשפטי של המינהל, שאינה

מופיעה בדו"ח הביקורת.
ג' ויתקון
העיסקה נחתמה במינהל. אני מוכן להמציא את טופס העסקה עליו חתומים כולם - כל

מנהלי האגפים, כולל היעוץ המשפטי של המינהל.

היו"ר ד' ליבאי;

השאלה היינה לגבי התשלום. האם יש חוות-דעת משפטית הסותרת את חוות-הדעת של

היועץ המשפטי של המחוז? זאת השאלה.
ג' ויתקון
איני מכיר חוות-דעת נפרדת, אבל ההנהלה כוללת את היועץ המשפטי. הוא שותף

להחלטה.
הי ו "ר ד' ליבאי
עם כל הכבוד, ההנהלה יכולה להכריע ברוב קולות, ראש המינהל עושה מה שהוא מבין.

פה יש עניין של חוות-דעת משפטית לפיה היה צריך לשלם. השאלה היא אם היתה חוות-דעת

משפטית אחרת, ולא האם בישיבה בה נכח היועץ המשפטי הוחלט אחרת.
י' עזרן
השאלה היא אם הויכוח הוא על עובדות בשטח או ויכוח תאורטי?
הי ו "ר ד' ליבאי
הויכוח הוא על מינהל תקין. איני מדבר על ההחלטה. אפשר ליישב בארץ בלי לקחת

דמי חכירה. אפשר להודות לאנשים שבאים לשבת בכוכב יאיר ובונים את הארץ.
מ' איתן
הם משלמים כמו בכל מקום אחר בארץ. למה בכוכב יאיר צריך לשלם עבור המרפאה

ובמקום אחר - לא.
היו"ר ד' ליבאי
הביקורת היא על המינהל. האינטרס של כוכב-יאיר הוא לבנות ולהבנות. אנחנו

בודקים כאן את המינהל. בידיו כל מקרקעי ישראל, רכוש המדינה. אם משהו לא בסדר

בענייני חוק, צריך לתקו את החוק. אם משהו אינו בסדר במינהל, צריך לתקו את

הנוהלים. תפקיד ביקורת המדינה לבדוק אם המדינה פועלת לפי חוק, לפי נוהלים, לפי

אמות-מידה אובייקטיביות ומינהל תקין.



י' עזרן;

היועץ המשפטי של המחוז קבע שלמיבני ציבור משלמים כך וכך ולמיבנים מסחריים כך

וכך. על מה הויכוח? הם טוענים שאלה מיבני ציבור.
ג' ויתקון
אין חלוקי-דעות על-כך שמדובר במיבני ציבור.
י' עזרן
על מה מתווכחים?-

היו"ר ד' ליבאי;

לפי הביקורת, קרקע מוקצית בדמי חכירה סמליים רק במקרה שהשטח כולו מיועד להקמת

בנייני ציבור. במקרה זה יעודו של השטח מרכז אזרחי. אי-לכך השומה נערכת לגבי

הפרוייקט כולו. עם זאת, הוחלט להטיל על היועץ המשפטי של המשרד המחוזי לבדוק את

נושא שינוי היעודים ואם ניתן להקצות את המגרש להקמת משרדי המועצה בדמי חכירה

סמליים, למרות שיעודו של השטח כולו הינו מרכז אזרחי. אני מבין שמרכז אזרחי אינו

נהנה מפטור מדמי חכירה.
מ' איתן
"מרכז אזרחי" זח רק שם. זה מועצה, זה מרפאה.
היו"ר ד' ליבאי
יש חוות-דעת של היועץ המשפטי של המינהל. הוא בדק ואמר שמדובר במרכז אזרחי בו

תוקם בנייה מעורבת,. ציבורית ומסחרית. מכאן הגיע למסקנה שצריך לשלם 91% מערך

הקרקע למסחר, ו51% מערכה למוסד ציבורי. אלה הקביעות. שאלתי אם זה עבר חוות-דעת

של יועץ משפטי אחר במינהל או שזאת חוות-הדעת של היעוץ המשפטי. אם זאת חוות-הדעת

של הייעוץ המשפטי , על-סמך מה קבע המינהל אחרת, אם קבע אחרת?
ג' ויתקון
בתיקים שלנו אין חוות-דעת משפטית שנוגדת את חוות-הדעת המשפטית של המחוז, פרט

לעובדה שהנושא נדון בהנהלת המינהל שהוא פורום מייעץ למנהל המינהל. וכן, מנהל

המינהל הקודם, שהוא עצמו עורך-דין, סבר שצריך לתת את הקרקע בדמי חכירה סמליים

בלבד.
אפשר להתווכח על שני נושאים
1. האם בכלל במיבני ציבור, כאשר לא היינה

הפקעה, נותנים בחינם את הקרקע. דעתו היתה, בהתאם לחוק התכנון והבנייה, שבשטח

ציבורי נותנים מיבני ציבור בדמי חכירה סמליים. 2. מהו מיבנה ציבור. לעניות

דעתי, למרות שמועצה נקראת מיבנה ציבור, היא איננה ברשימת המיבנים הציבורי ים

שנותנים בדמי חכירה סמליים. כנ"ל לגבי משרדי ממשלה. הם אינם ברשימה הזאת. מרפאה

- כן. מוסדות ספורט - כן. ישנה רשימה מה כן ומה לא.
היו"ר ד' ליבאי
מדוע מר ליפקה חרג כאן מהנורמה?

גי ויתקון;

השאלה היא אם היה בסמכותו של מר ליפקה, כמנהל המינהל, לקבל החלטה כפי שקיבל,

בניגוד לחוות-דעת משפטית או בהתאם לה.
היו"ר ד' ליבאי
והשאלה היא למה הוא החליט כך במקרה של כוכב יאיר.
ג' ויתקון
השאלה אינה למה, אלא אם היה מותר לו לקבל החלטה כזאת, בניגוד לחוות-דעת כזאת

או אחרת. לדעתי, זה מוקד העניין. אינני רוצה להנחות בעניין זה את הוועדה.
היו"ר ד' ליבאי
אבקש שתואיל להעביר אלי את פרוטוקול הישיבה בה זה הוחלט. ייתכן שמתוך דבריו

שם יהיה ניתן להבין.
מ' איתן
בהקמת כוכב-יאיר חשבנו שאנחנו עושים מעשה טוב לעם ישראל. יש דו"ח ביקורת על

המינהל. השאלה היא מה קורה כאשר מבקר המדינה מעביר ביקורת על הגופים המבוקרים

וזה פוגע בצד שלישי ?
היו"ר ד' ליבאי
במקרים אלה אני נוהג להזמין את נציגי הגוף הרלוונטי גם אם אינו גוף מבוקר,

ואני משאיר לשיקול דעתו אם לבוא או לא. על-כן נתתי הוראה להזמין את אנשי אגודת

כוכב-יאיר.
י' לרר
בנושא הספציפי שדיברנו עליו היה ויכוח קשה עם המינהל. אין חילוקי דעות, גם

לדעת הביקורת, שעל השטח המסחרי שולם מלוא התמורה, לפי נוהלי המינהל - 91%. לגבי

השטח הציבורי היה ויכוח. הבאנו תקדימים ממקומות אחרים. אבקש את מר ויתקון לבדוק

החלטות בטווח של חמש השנים לפני ההחלטה הזאת, איך נהגו לגבי מקומות אחרים. אז

יובן מדוע נתקבלה ההחלטה.
היו"ר ד' ליבאי
ביקשתי ממר ויתקון שיואיל להעביר אלי את פרוטוקול הישיבה בה סוכם במי נהל מה

שסוכם, ואוכל לראות מן הפרוטוקול את מהלך הישיבה ואת הנימוקים שהועלו.

אנחנו עוברים הלאה. נאמר בדו"ח שהמינהל היה ער לכך שבונים שם ללא רשות, ללא

היתר, שלא הפסקתם את הבנייה, ושהיתה ישיבה ב-3 ביולי 1987. נציג האגודה נתבקש

להסביר כיצד בונים בקרקע שלא הוקצתה עדיין ועבורה לא שולם למינהל. אחר-כך היתה

התערבות לא להוציא צווי מניעה. זה הועבר לשר החקלאות בשלב יותר מאוחר.

גי ויתקון;

מבחינת המינהל זאת חריגה. אני מעביר לוועדה פרוטוקולים.
היו"ר ד' ליבאי
אעיין בפרוטוקולים, לא כרגע. נתת לי שני עותקים. עותק אחד אני מעביר למבקר

המדינה.
ג' ויתקון
ב-3.7.87 התקיים דיון, שהוא הדיון המרכזי, ממנו אפשר ללמוד שהמינהל החליט

להגיש צו מניעה. מר בבאי הודיע שהיועצת המשפטית תגיש ביום אי הקרוב בקשה לצו

מניעה נגד המשך הבנייה במקום. במהלך הדברים קרו שני דברים. יש מכתב מ-10 ביולי,

בו מבקש מנהל המינהל לעכב את הנושא למספר ימים על-מנת לבחון אם ניתן להסדיר את

הנושא מהוץ לכותלי בית המשפט או לא. במסמך השלישי שלפניכם מודיע שר החקלאות,

שבעקבות פנייתו של חבר-הכנסת מיכאל איתן, כמייצג עמותת כוכב יאיר, הוא מבקש

חוות-דעת מקצועית והוא ביקש חוות-דעת מקצועית משני מנהלי מחוזות של המינהל שאינם

קשורים לנושא, על-מנת לבדוק את הנושא. חוות-הדעת המשפטית הזאת הוגשה בהמשך. (היא

נמצאת בפניכם במסמך שאחרי מכתבו של שר החקלאות).

בעקבות חוות-הדעת, מבקש פעם נוספת מנהל המינהל להסדיר את הנושא מחוץ למסגרת

בית-המשפט ולא במסגרת בית-המשפט. הוא הודיע לשר החקלאות, נחמקין: "... הוריתי

לעכב הנושא במספר לימים כדי לבחון אם ניתן להסדיר הנושא מחוץ לכותלי בית-המשפט.

עוד נבחנת האפשרות להסדר כאמור, פנה אליך חבר-הכנסת מיכאל איתן ובעקבות זאת מינית

צוות מטעמך. משאימצת את הנושא לטיפולך, נמנעתי מלעסוק בנושא והגעתי למסקנה שיש

לנקוט בהליכים משפטיים. ביום 15.11.87 מסר עוזרך לסגני בשמך, כי על פי הנחייתך

אין לנקוט הליכים משפטיים שכן אתה עומד להכריע בסוגיה תוך זמן קצר."

יש פנייה של אבי דרכסלר, עוזר שר החקלאות, למנהל המינהל, בו הוא מודיע על

קבלת המלצות הצוות. ובסעיף 7 הוא קובע גם את נתוני השמאות להצמדה.

כפי שאני מבין, הוחלט לנסות ליישב את הדברים מחוץ לכותלי בית המשפט ולא בבית

המשפט. בינתיים הגיעו להסדר עם האגודה ביחס לתשלומים ולגבי חתימת הסכמי

פיתוח, וכך סוכם העניין.

היום, בראייה לאחור, אין למינהל תביעה בנושא זה כלפי כוכב-יאיר. פרט לעניין

של היציאה לשטח ללא הסכם פיתוח אתנו.

י' הורוביץ;

ונגה עם היתרי בנייה?
היו"ר ד' ליבאי
מר הורוביץ, האם ארזה כורך את עניין היתרי הבנייה בענין התשלום?

י י הורוביץ;

בוודאי.

היו"ר ד' ליבאי;

כל עוד לא היה תשלום לא יכולתם לינת היתר בנייה, ואז התחילו לבנות ללא תשלום.

ומי שהחליט, בהתאם לחליפת המכתבים, זה השר. מה היה עד דצמבר 1987?

גי ויתקון;

אין תרשומת בתיקים שלנו, פרט לציפיה להוראה מהשר כיצד לנהוג בנושא זה. השר

הוא גם יושב-ראש מועצת המינהל.
היו"ר ד' ליבאי
מתי שולמו התשלומים?



גי ויתקון;

בהתאם לנוהלי המינהל, בצורה מסודרת.
היו"ר ד' ליבאי
אני מבין שלא ניתנו היתרי בנייה, כי לא קויימו הדרישות הפורמליות.
מ' איתן
הדרישות הפורמליות של החוק לא מולאו במלואם, כי בפועל ניבנו בתים שלא במאה

אחוז על-פי דרישות החוק. מה זאת-אומרת? לא לכל בית היה היתר בנייה בעת שניבנו

הבתים. זאת הנקודה הקריטית, הנושא של היתרי בנייה לכל בית בנפרד. בזה אני מסכים

עם הביקורת. אי-אפשר להשלים עם זה.
י' הורוביץ
זאת עבירת בני יה.
מ' איתן
אני אבהיר מה זה. בפועל בנינו מאות בתים. קיבלנו היתרים כלליים. היו 11

מודלים. הוועדה בחנה את המודלים ונתנה היתר על-פי מספרי המגרשים. קיבלנו רשיון

בנייה כוללני, על-פי הדגם לבתים באתר. גם המינהל חתם על ההיתרים הדגמיים,

הכוללני ים. בהמשך הדברים הוועדה ישבה תיק-תיק. זה נמשך זמן רב, כי זאת ועדה קטנה

והיא ישבה על מאות תיקים, ובינתיים נתנה אפשרות לבנות. כך בנינו בשלב אי, בי

ו-ג'. פתאום החל סכסוך בינינו לבין המינהל כמה צריך לשלם עבור הקרקע. המינהל

העלה את שומת הקרקע. אנחנו טענו שנגרם לנו עוול בעניין זה. המינהל מתוך רצון

ללחוץ אותנו ושנמלא מה שרצו, שסברנו שזה לא בסדר, אמר: אם זה כך, אנחנו מבטלים את

ההיתר שנתנו בזמנו. או שתשלמו או שאתם בונים ללא היתר.

כתוצאה מן הויכוח הזה היינו לחוצים מאוד, אבל כבר לא יכולנו לעצור. היינו

חתומים על הסכמים עם קבלנים. לו היינו עוצרים היינו משלמים פיצויים בסדרי גודל

אדירים. היה מאבק בשוליים תוך התבצרות, תוך כדי משא-ומתן, על עקרונות. ואז זה

טיפס במעלות המינהל. שר החקלאות אמר שאנחנו צודקים. שהוא ימנה שני מנהלי מחוזות

שלא היו בעימות אתנו והם יפתרו את הבעיה. שילמנו מיקדמות, על-מנת שלא ייחשבו

תשלום סופי, ובינתיים נמשך תהליך הבנייה, לאחר-מכן יושבו ההדורים, מצאנו מכנה

משותף - והכל בא על מקומו בשלום.

נגרם לנו עוול בסופו של דבר. חסכנו 2 שקלים למטר, זאת-אומרת כ-1,200 שקל

למשפחה ואולי פחות. יש לי ביקורת על המינהל בנושא זה. העניין נמשך חודשים. כל

הזמן תבענו לזרז את הטיפול. אך יש בעיות ביורוקרטיות. אני מצטער על העניין, אבל

יש לראות את הדברים בפרופורציות הנכונות. לא הייה כאן עושק. לא לקחנו זכויות-

הקרקע היתה רשומה על שם המינהל. הבתים ניבנו בהסכמות. על בסיס אישורים שהמינהל

נתן. גם הוועדה המקומית היתה מודעת לנושא, ולא היא זאת שהתלוננה. לא מפקחי הבנייה

של הוועדה המקומית התלוננו. יש לראות את הדברים בפרופורציות הנכונות, במיוחד שלא

רחוק מאתנו, במרחק של מאות מטרים ספורים, מוקמת שכונה ליד טייבה, ואיני רואה את

שלטונות החוק ואת כל המערך של מדינת-ישראל פועלים. השכונה נבנית ללא היתרים בכלל,

ללא תשלומים בכלל. ניבנים עשרות בתים. אבל אין זה עניין לשולחן הזה. רק הבאתי

זאת להשוואה ולעניין הפרופורציות.

היו"ר ד' ליבאי ;

אני דן בפרק זה על פי בקשה מפורשת של משרד מבקר המדינה. משרד מבקר המדינה

פנה אלי בבקשה להעלות בוועדה מספר נושאים. זה אחד הנושאים. למשרד מבקר המדינה

יש עניין לשמוע את התגובות של הגופים המבוקרים בנושאים אלה.



מבקר המדינה מי בן-פורת;

אני שואלת את אנשי המינהל: האם אתם עוקבים אחרי מילוי התנאים של מתן ההנחה

של 40%. בין היתר היה תנאי שיהיו חמש שנים במקום. עוד לא עברו מלוא חמש השנים,

אבל אולי ישנם כאלה שעזבו.
י' לרר
עוקבים.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

ואם מישהו עוזב, מבקשים החזרה?

מ' גתף

יש מעקב במינהל. מי שעוזב, מבקשים להשלים את כספי ההנחה.
מבקר המדינה מ' בן-פורת
האם אתם עוקבים לראות אם אנשים באמת גרים במקום ואינם משכירים את הדירות, או

שסתם אינם נמצאים שם. הכוונה היתה שאם קם ישוב, שיישבו במקום. אלה שיושבים במקום

- ממלאים את התנאי. האם יש מעקב?
ג' ויתקון
לא תמיד אפשר לדעת מה קורה מאחורי דלת סגורה, ומי בדיוק ישן בדירה בלילה.

אנחנו מתמקדים על נושא העברת זכויות. אם מישהו מבקש להעביר זכויות הוא 'נתפס'

ומתבקש להשלים את היתרה. אין לנו אפשרות לדעת אם נחתמו הסכמים פרטיים בין גורם

אחר לגורם שני, לא רק בהקשר זה.
מ' איתן
בישוב שלנו גרים עובדי מדינה שיוצאים לשליחויות לתקופות מסויימות. נניח שיש

כאלה שמשכירים. מסתבר שחלק גדול מהם אלה אנשים שיצאו לשליחות. אז תהיה בעיה של

סנקציה. ההפרש מבחינה כספית הוא כ-4,000 שקל.
י' לרר
כ-8,000 שקל.
היו"ר ד' ליבאי
לפי הפיסקה האחרונה בדו"ח, לגבי חוב של 150,000 שקל חדש הודיע המי נהל כי

"ידאג להביא לגביית סכום זה בעת ההתחשבנות בדבר היטל השבחה בינו ובין האגודה". מה

בעניין זה?

גי ויתקון;

עד היום קיזזנו כבר 175,000 שקל מהחוב הזה.
הי ו "ר ד' ליבאי
החוב הוא 150,000 אלף שקל.
ג' ויתקון
יש גם הצמדה.

עד היום נעשה חישוב מחדש לגבי ההתחשבנות בין המינהל לבין האגודה בגין הוצאות

פיתוח. מהחישוב עולה כי חוב האגודה הוא 150,000 שקל, שקוזזו בעת התחשבנות לגבי

היטל ההשבחה. לפי הודעת חשב המינהל קוזזו מסכום זה כבר 175,000 שקל.
היו"ר ד' ליבאי
בכפוף לכך שאבקש שתעבירו אלי אותו פרוטוקול שהתייחסנו אליו, נפסיק בשלב זה את

הדיון.
י' לרר
אני אתבע את המינהל. סכומים מדוייקים מופיעים בחוזה.
היו"ר ד' ליבאי
הפרוטוקול חסוי ולא יוכל להיות מוגש לשום בית משפט. אם כוונתך למצוא חרמר נגד

המינהל, אין זו הכתובת.

אני מודה לכולם. הישיבה נעולה.

(הישיבה ננעלה בשעה 13.00)



נספח

-15-

10.4.89

משרד מבקר המדינה

תקציר לדיון בוועדה לענייני ביקורת המדינה של

הכנסת ביום ב', ה' בניסן התשמ"ט (10.4.89)

הישוב כוכב יאיר - פיתוח השטח והקצאת קרקע

דו"ח שנתי 38 של מבקר המדינה, עמ' 899

1

ועדת השרים לעניני התיישבות אישרה , ביוני 1980, הקצאת שטח לשם

הקמת הישוב כוכב יאיר (להלן הישוב), על גבול הקו הירוק בתחומי

המועצה האזורית דרום השרון,ביוני 1981, החליטה הוועדה

להתיישבות המשותפת לממשלה ולהסתדרות הציונית העולמית (להלן

הוועדה המשותפת) שיש להטיל על מינהל מקרקעי ישראל (להלן -

המינהל) לזרז הכשרתם של השטחים המיועדים להקמת הישוב. תכנון

השטח הוטל על המינהל. יבנו 1,600 יחידות דיור מהן 400 ע"י

גרעין של משקי חירות. באפריל 1984 החליטה הוועדה המשותפת לאשר

הרחבה של הישוב כוכב יאיר בהיקף של 300 יחידות דיור נוספות

(שלב ב').

2

ביוני 1987 קיבל הישוב כוכב יאיר סטטוס של מועצה מקומית.

ההסכמים לפיתוח השטח

3

1 .בינואר 1983 חתם המינהל עם אגודת כוכב יאיר, אגודה שיתופית

בע"מ (להלן האגודה) על הסכם לפיתוח תשתית. על פי ההסכם על

האגודה להכשיר את השטח, לפתחו, להקים תשתית לבינוי מרוכז של

580 יחידות דיור באמצעות האגודה, ואיכלוסן. על האגודה להפנות

למינהל חברים באגודה לשם חתימה על הסכמי פיתוח עם המינהל

לבניית יחידות דיור. על פי ההסכם, ישתתף המינהל בהוצאת פיתוח

התשתית ב-27.5% והאגודה ב62.5%. השתתפות המינהל היא עבור

מגרשים שלא יוקצו לחברי האגודה אלא לגורמים אחרים ישירות על

ידי המינהל.

2. במארס 1985, חתם המינהל עם האגודה על הסכם נוסף לפיתוח

תשתית (שלב ב'), לפי ההסכם העמיד המינהל לרשות האגודה שטח קרקע

לפיתוח 300 מגרשים להקמת 300 יחידות הדיור.

תכנון השטח

על פי החלטת הוועדה המשותפת הבין המינהל תכנית המיתאר ליישוב

תכנית זו, שד/271002, קיבלה תוקף בפברואר 1984. התכנית מתייחסת

לשטח של 1,650 דונם: שטחים לבניית 1416 יחידות דיור; שטח של

102 דונם לתכנון בעתיד; ויתר השטח לשטחים מסחריים , לשטחים

ציבוריים, לבנייני ציבור ולדרכים.



מאז אישור תכנית שד/2/1002 נעשו בה ביזמת המינהל והאגודה

מספר שינויים. בעקבות השינויים בתכנית הוקטן מספר המגרשים

שניתן לבנות עליהם יחידות דיור ל-1,200.

- ס"כ שטחי המגרשים שבתכנית שניתן- להפקיע לצורכי ציבור ללא

תשלום, למטרות המפורטות בחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965, הוא

660 דונם. עקב השינויים בתכנית המתאר כאמור הוגדלו השטחים

לצרכי ציבור מעל 40% , והוקטן שטח הבנייה למגורים, הועלה

שהמינהל לא נתן את דעתו לעניין זה. הקטנת מספר המגרשים

המיועדים לבנייה גרמה להקטנת הכנסות המינהל ולרווח כלכלי

וסביבתי לחוכרים.

הקצאת מגרשים

1- באוגוסט 1983. , הקצה מינהל לחברי האגודה 546 מגושים, וחתם

עמם על הסכמי פיתוח לתקופה של שלוש שנים. יצויין כי, בהסכם

לפיתוח התשתית שחתם המינהל- עם האגודה בינואר 1983 נאמר, כי

ידוע לאגודה שהקיבולת המותרת לבנייה על פי התכנית היא 580

לחידות למגורים. המינהל הודיע למשרד מבקר המדינה בינואר

1988, כי מספר מגרשים שעליהם ניתן הלה לבנות בניניים טוריים

חולקו למגרשים שעליהם יבנו בודדים, כך שכל השטח הוקצה.

2. לפי ההסכם לפיתוח התשתית ממארס 1985 הכשירה ופיתחה האגודה

את השטח לבניית 300 יחידות דיור נוספות.

בבדיקה שעונה הביקורת, בלוני '1937, נמצאו בשלבי בנליה נשטח

שפותח על פי הסכם ממארס 1985, 114 יחידות דיור" בספטמבר 1987 ,

נמצאו בשלבי הבנייה באופן שטח באופן שטח עוד 154 יחידות דיור. הביקורת

העלתה כי המינהל ידי; שחברי האגודה בונים ללא רשותו וללא היתרי

בנליה כרוק, אולם לא נקט צעדים מידיים להפסקת הבנייה.

?ב--3.7.07 התקיימה ישיבה במינהל בה השתתפו בעלי תפקידים בכירים

במינהל, ונציג אגודת כוכב יאיר. נציג האגודה נתבקש להסביר

"כיצד בונים בקרקע שלא הוקצתה עדיין ועבורה לא שולם למלנהלי';

הנציג סירב. להתייחס לעניין, מאחר שלדבריו כבר קבע עם מנהל

המינהל פגיעה בגרון,יושב ראש הישיבה הודיע כי "היועצת המשפטית

תגיש ביום א' הקרוב בקשה לצו מניעה". ביום א' (5.7.87) הודיע

מנהל המשרד המחוזי של המינהל ליועצת המשפטית כי על פי הוראות

מנהל המינהל, יש להפסיק את כל ההליכים הקשורים בהוצאת צו

מניעה".

בנובמבר 1987, הודיע שר החקלאות למינהל כי אין לנקוט בצעדים

משפטיים נגד האגודה ובדצבר אותה שנה החליט שמחירי מגרשי שלב

ב יהיו בהתאם לשומה שנקבעה למגרשי שלב א' בתוספת הצמדה למדד.

בינואר 1988 הודיע מנהל המינהל למשרד מבקר המדינה, כי הוא לא

מצא טעם לפתוח בהליכים משפטיים כל עוד היה יסוד להנחה שבתוך

ימים ספורים ניתן למצוא מחוץ לכתלי בית המשפט פתרון לבעייה,

ועיכוב של ימים ספורים אינו פוגע בטיפול בנושא,



שומת המגרשים וגובה דמי חכירה

1. בעקבות בחלטת ועדת השרים לעניני התישבות מ -1980 החליטה

מועצת מקרקעי ישראל, בנובמבר 1982, "לתת לתיישבים בכוכב יאיר

הלוואה מותנית בגובה של 40% מערך הקרקע (בהתאם להערכת השמאי)

אשר תיהפך למענק, במידה שהמתיישב יתגורר במקום תקופה של חמש

שנים לפחות מתום סיום הבנייה".

הועלה, כי על סמך החלטתה האמורה של מועצת מקרקעי ישראל נקבע

בהסכם לפיתוח תשתית מ-1983, כי מערך הקרקע תנתן הנחה מותנית של

40% , אשר תיהפך למענק כעבור חמש שנים. חבר האגורה ישלם למינהל

51% מהשווי ואלה יחשבו כ-91% דמי חכירה מהוונים. לפי חישוב

זה ישלם חבר האגודה למינהל כ--3,000-2,500 בלבד למגרש.

2. כאמור לעיל, הקצה המינהל לחברי האגודה את המגרשים במסגרת

שלב א'- ב-5.8.83. תשלום דמי החכירה ר.מהוונים למינהל בוצע ב-

4.9.83,. הועלה כי בקביעת דמי החכירה התבסס המינהל על השומה

שקבע השמאי הממשלתי ל- 6.2.03. מאחר שעברו כשישה חודשים ממועד

השומה עד להקצאה ועוד חודש עד לתשלום בפועל, היה על המינהל לפי

בהללו, לשערך את השומה בשיעור של 8% לחודש, כלומר בכ-56% בעד

כשבעה חודשים עד למועד התשלום. יודגש, שבאותו פרק זמן עלה מדד

המחירים לצרכן ב-60%,

- הועלה כי בפועל שיערך המינהל את השומה ב-30% בלבד.לפי

חישובי משרד מבקר המדינה, ההפרש שלא נגבה הוא 57,000 שקל ישן

(כ--1,100 $) למגרש יחיד (600 מ"ר) ו-33 מיליון שקל ישן

(635,000 $) בס"ה, לכל המגרשים שהוקצו בשלב א'.

הקמת מרכז אזרחי

על פי תוכנית שד/1002/ 4, שקיבלה תוקף במארס 1986, תוכנן שטח של

13.5 דונם להקמת מרכז אזרחי שעליו אפטור לבנות כ-4,500 מ"ר

מבונים. על השטח האמור ביקשה האגודה לבנות שטחי מסחר בגוזל של

770 מ"ר מבונים; משרדים בשטח של 351 מ"ר מבונים משרדי מועצה

מקומית בשטח של 350 מ"ר מבונים; מרפאה בשטח של 385 מ"ר

מבונים; קומת מרתף - מחסנים בשטח של 1,343 מ"ר מבונים; חנייה

מקורה בשטח של כ-214 מ"ר מבונים ובתוספת מקלטים ומעברים יכלול

המרכז האזרחי 4,570 מבונים ברוטו.

במארס 1985 ביקש המינהל מרשאי הממשלתי שומת קרקע למבנים דלעיל

(4,570 מ"ר מבונים). בראשית אפריל קבע השמאי הממשלתי , כי שווי

הקרקע הוא 155 מיליון שקל ישן (189,000 דולר). האגודה טענה

בפני המינהל, שחלק מהבנים הם בנייני ציבור ולפיכך יש להקצות

לה את הקרקע במחיר סמלי.

ביוני 1985 הגיש הייועץ המשפטי של המשרד המחוז של המינהל חוות

דעת בנושא. לפיה, נוכח שינוי ליועד השטח הנדון למרכז אזרחי, גו

תוכס בנייה מעורבת ציבורית ומסחרית, אין מקום להקצות את הקרקע

בתשלום סמלי ועל האגודה לשלם למינהל 91% מערך הקרקע למסחר ו-

51% מערכה למוסד ציבורי,



.21

על אף קביעת הייעוץ המשפטי החליט המינהל באוגוסט 1985 להקצות

לאגודה . המועצה המקומית בהקמה - קרקע ללא תשלום להקמת מבנים

בהיקף של 1,835 מ"ר. עוד החליט המינהל, שעבור יתרת השטח המבונה

בגודל של 2,735 מ"ר שהוקצה לאגודה, יש לגבות דמי חכירה מהוונים

??2

- הקמת המרכז הושלמה ב-1987. עד לסיום הביקורת , באוגוסט 1987 ,

טרם ???? הסכם ??????

בשנים 1983. - 984 שילם המינהל לאגודה עבור הוצאות פיתוח באתר

סכום שלמעלה ממיליון דולר,, בתמורה, היה על המינהל לקבל מהאגודה

שטחים מפותחים לשיווק.מאחר שהאגודה השלימה את הפיתוח של

המגרשים שהמינהל אמור היה לשווק ישירות, החליטה בדצמבר 1985

מועצת מקרקעי ישראל, לפי המלצת המינהל, כי כל המגרשים ביישוב

יוקצו למופני האגודה וכי האגודה תחזיר למינהל, את כל השקעותיו,

בתוספת הפרשי הצמדה, וללא רבית.

- ההתחשבנות בגין השקעות המינהל, שהיה על האגודה להחזיר לו

הייתה לרעת המינהל וגרמה לו הפסד כספי של לפחות 100,000 ש"ח

(66,700 $), וזאת בגלל חישובים שגויים של הפרשי הצמדה שהגיעו

למינהל.

25

החשבון- שהגיש המינהל לאגודה על הוצאות הפיתוח ששילם לא ???

אח מלוא הסכומים שהשקיע המינהל . הפיתוח הפרוייקט; וכתוצאה מכך

נגרם למינהל הפסד נוסף של כ-83,000 $ (למועד ההתחשבות ב

1986).

26

המינהל הודיע למשרד מבקר המדינה בינואר 1988, כי הוא ערך חישוב

מחדש ולפיו חוב האוודר בגין הוצאות הפיתוח מסתכם בכ-150,000

ש"ח. עוד הודיע המינהל, כי הוא ידאג להביא לגבות סכום זה בעת

ההתחשבנות בדבר היטל השבחה בינו לבין האגודה.

קוד המקור של הנתונים