ישיבת ועדה של הכנסת ה-12 מתאריך 03/04/1989

מינהל מקרקעי ישראל הקצאת קרקע להקמת בתי מלון בחוף הצפוני של אילת (דו"ח שנתי מס' 38, עמ' 382); נספח-תקציר לדיון בוועדה לענייני ביקורת המדינה של הכנסת ביום 03.04.89

פרוטוקול

 
הכנסת השתים-עשרה

מושב ראשון



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מסי 16

מישיבת הוועדה לענייני ביקורת המדינה

יום שני, כ"ז באדר בי התשמ"ט (3 באפריל 1989). שעה 30;12
נכחו
חברי הוועדה; היו"ר ד' ליבאי

ר' ריבלין

מוזמנים; מבקר-המדינה מי בן-פורת

י' הורוביץ - מנכ"ל משרד מבקר המדינה

שי לביא - עוזר ראשי למבקר המדינה

ב' ענר - משרד מבקר המדינה

י י האוס - " " יי

אי זמרוני- " " "

ר' הוכמן - ראש עיריית אילת

ג' ויתקון - מנהל מינהל מקרקעי ישראל

מי גת - סמנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל

ג' רוטשילד - מינהל מקרקעי ישראל

י' בר-גרא - סגן השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים

גי שמיר - מנהל מחלקת תכנון, משרד התיירות

י' שטרית - מתכנן מחוז הדרום, משרד הפנים

מזכיר הוועדה; בי פרידנר

קצרנית; ר י בלומרוזן

ס ד ר - היום;

מי נהל מקרקעי ישראל - הקצאת קרקע להקמת בתי מלון בחוף הצפוני של אילת.

(דו"ח שנתי מס' 38, עמי 382).



היו"ר ד' ליבאי;

אני פותח את הישיבה.

מינהל מקרקעי ישראל

הקצאת קרקע להקמת בתי מלון בחוף הצפוני של אילת

(דו"ח שנתי מס' 38, עמ' 382)

י י האוס;

(מקריא את תקציר הדו"ח. ראה נספח לפרוטוקול.)

היו"ר ד' ליבאי;

אני מבין שהמלונות הוקמו והם מהנים, אבל יש כללים, הן על-פי חוק והן על-פי

הדרישות שמחייבות את מי נהל מקרקעי ישראל, את הוועדה המחוזית ואת הוועדה המקומית.

מן הביקורת מתקבל רושם שפרצו כאן הרבה גדרות אגב הקמת שני המלונות הללו. נלך

צעד צעד ונשמע את הגופים השונים. הביקורת היא על המינהל, על הוועדה המחוזית יעל

הוועדה המקומית וכמובן, על בעלי תפקידים מסויימים שקשורים בכך.

נשמע קודם-כל את תגובת מי נהל מקרקעי ישראל. מר ויתקון, אינך יכול להשיב לנו

שזה היה לפני שנכנסת לתפקיד. אתה מייצג את המינהל. אתה מתבקש להגיב לגופם של
דברים. האם אתה יכול להסביר
מדוע לא היה צריך לקיים את המכרז? מדוע נבחר מי

שנבחר להקמת מלון אי או מלון בי? כן נבקש הסבר לכל הפרשה של השינויים בשטח, מצד

אחד, והצורך להביא את הדברים לשמאי עם נתונים מלאים, מצד שני . הטענה היא

ש"הנתונים שהוצגו בפני ועדת העסקות, כפי שנכלל בטופס הסיכום של עסקת ההקצאה שחתרם

בידי מנהל מחוז הדרום של המינהל, היו חלקיים ובלתי מעודכנים, בחלקם אף סתרו

נתונים שהציג המשרד המחוזי קודם לכן בפני השמאי ובחלקם היו, לדעת הביקורת, לא

מבוססים דיים כדי לאפשר קבלת הרולטה מתאימה על פיהם". אחר-כך מדובר על השוני

בנתונים, וכן שאתם מציגים בפני ועדת העסקות של המינהל נתונים חלקיים, לא

מעודכנים, לא בדוקים. וכאשר כבר מתבקשת אותה שומה, היא מתבקשת רטרואקטיבית. כרגע

אני מתייחס למלון א'.

באשר להליכי רישוי ובנייה, כתוב שהבקשות לקבלת היתרי בנייה נחתמו על-ידי

המינהל בשם בעלי הקרקע, אף שלא נמצאו עליהן חתימות אישור של משרד התיירות, והן

הוגשו על-ידי היזם לוועדה המקומית. במצב דברים זה אין ודאות כי תכניות ההקמה של

המלון, שבגינן אישר המשרד מתן אשראי וסיוע ליזם, זהות לתכניות אותן אישר המינתל

ואשר לפיהן ניתן היתר הבנייה להקמת המלון. אם אין ודאות בתכניות, ברור מה מתבקש,

אולי אתה גורס שיש ודאות בתכניות, אבל בעניין זה יש טענות למינהל.

מלון המלך שלמה הוא יפה ונאה. אגב, האם יש לו רק שלושה כוכבים?

י י הורוביץ;

חמישה.
היו"ר ד' ליבאי
נשמע קודם-כל את מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, מר ויתקון.

גי ויתקון;

אין לכפור בעובדות כפי שמוצגות בדו"ח מבקר המדינה, ולא בנוהל החקין, כפי

שמוצג על-ידי מבקר המדינה. כאשר באתי למי נהל מקרקעי ישראל מצאתי שאכן הנוהלים

תוקנו. ברשות היושב-ראש אגיש לוועדה עותקים מהנוהלים שהוצאו בשנת 1986. לא אומר

מה היה בתקופת הביניים עד שנת 1986. שמתי על השולהן גם צילום שני טפסים כדי



שתראו כיצד מובאת עיסקה לדיון במינהל, טופס אחד של ביטול וטופס אחד של החלטה על

עסקה. בעצם הנוהל גם לביטול עסקה וגם להחלטה על עסקה הוא אותו נוהל. כך תוכלו

לראות כיצד נרשמים הדברים ומי החתומים אישית; אלה מגישים את החומר להנהלת

המינהל. הם מוודאים באופן אישי אם יש תב"ע, אם יש מדידה וכל חומר הרקע הדרוש

לצורך קבלת החלטה.

אתייחס עתה לנוהל של הקצאה ללא מכרז. זה הנושא שאנחנו דנים בו כרגע. המינהל

ככלל מעדיף להקצות קרקע על בסיס מכרז ולא להסתייע בנוהל של פטור ממכרז. יש מספר

נושאים מוגבלים מאוד בהם המינהל ממליץ על פטור ממכרז, וזאת על-פי החלטת מועצת

המינהל. כלומר, יש החלטת מועצה מפורשת, שמסמיכה מספר גופים ממשלתיים לפנות אלינו

בהמלצה לפטור ממכרז.
היו"ר ד' ליבאי
האם לדעתך יש לזה צידוק? בארבע השנים שישבתי בוועדה, בקדנציה הקודמת, כאשר

היו בעיות עם המינהל, הן התחילו בכך שקרקעות ניתנו שלא על פי מכרז. אחר-כך מתחילה

הביקורת. אם אין מכרז, בדרך-כלל יש מי שמאוד מעוניין בקבלן, שמלווה אותו וחפץ

ביקרו, ושומר עליו מעבר לתקינות. אולי יש קשר בין הדברים.
ג' ויתקון
לדעתי, יש צידוק. השאלה העיקרית היא באיזו מידה משתמשים בנוהל של פטור ממכרז.

איני חושב שצריך להשתמש בנוהל הזה בצורה גורפת.

היו"ר ד' ליבאי;

מתי יש צידוק?

גי ויתקון;

יש צידוק כאשר משרד ממשלתי סבור שאין נושא של תחרות, כאשר יש רק בעל דבר אחד

שרוצים להעדיפו. לדוגמה, אם מפעל תעשיה קיים מבקש להרחיב את המפעל שלו ומבקש שטח

אדמה סמוך למפעל התעשיה שלו, אם יהיה מכרז ויתברר שהזוכה במכרז אינו אותו בעל

מפעל, בעצם הנקת את מפעל התעשיה הקיים.

היו"ר ד' ליבאי ;

בל נפליג למקומות רחוקים. נחזור למקרה שלנו. רוצים לפתח את בתי המלון באילת.

מתי יש צידוק לפטור ממכרז?

ג' ויתקון;

בנושא זה אני צריך לקבל שיקולים של משרד התיירות. אגב, לא המינהל ולא מועצת

המינהל שנותנת את הפטור (על-פי החלטת ועדת משנה שלה) נותנים את הפטור באופן

אוטומטי. בכל מקרה שוקלים לגופו של דבר אם יש הצדקה לפטור. לא אתייחס לשנת 1980

כי איני די בקיא בעובדות כדי לומר שבמקרה של שני המלונות האלה, או מלונות אחרים,

היה צריך לתת פטור ממכרז. לדעתי, אם היה יותר מיזם אחד שהיה מוכן לפתח את

המלונות הייתי יוצא עם מכרז וקובע את מחיר הקרקע לא על-פי שמאות אלא במכרז.

ר' ריבלין;

אני מבקש לחדד את הדברים. יש מקרים שיש תב"ע, שהמינהל יוזם מתוך כוונה לפתח

אזור של בתי מלון, ואז הוא מוציא מכרז. יש מצב שונה. לדוגמה, אל ראש עיריית

אילת מגיעים אנשים מחוץ לעיר, או מחוץ לארץ, ואומרים; אנחנו מעוניינים להשקיע

כסף באילת, ואז מתחילים ליזום. אם יידעו שהפרוצדורה היא כזאת, שלאחר התחקירים

שלהם הם יצטרכו להתמודד במכרז, הם יעדיפו לא להיכנס לעניין.



אם כן, יש שני מצבים. אחד, בו הקרקע מיועדת למלונאות, כשיש תב"ע מאושרת. אז

אי אפשר לתת העדפות, חייבים לצאת במכרז. אם כי במשך ארבעים שנות המדינה ניתנו

העדפות ליזמים מסויימים, או בתור פרס, או בתור תשלום.

השיקולים הם של המשרדים המייעצים ושל העיריה הנוגעת בדבר. אם ניתן יד לפגיעה

באפשרות של יזמות, התוצאה תהיה שיפסיקו לבוא משקיעים, יזמים.

היו"ר ד' ליבאי;

אני שואל את ראש עיריית אילת, מר הוכמן, האם במקרה של מלון המלך שלמה ובמקרה

של המלון השני, עיריית אילת היתה מעורבת בעניין או שזה הונחת עליכם על-ידי משרד

התיירות?
ר' הוכמן
העובדות כולן נכונות. כאשר מבקר המדינה ביקש את תגובתי, העדפתי לא לתת תגובה.
בעל-פה אמרתי
לפחות ניבנו בתי- מלון, באים תיירים, עובדים בהם 500-400 עובדים.

אחרת, יכול להיות שהיה צריך לחכות עד היום.

היום באמת יש נוהלים, ופועלים על-פי הנוהלים, אבל מאז שיש נוהלים לא ניבנה אף

מלון באילת. לא שאין יוזמות. יש יוזמות, אבל היזמים הגדולים והרציניים פשוט

בורחים.
היו"ר די ליבאי
מה שאני שומע ממך אני שומע מהרבה ראשי רשויות מקומיות, וחלק מהם גם מסתבכים

בחקירות, כמחפשים טובות הנאה, או שאינם עושים כלום בגלל החומות הביורוקרטיות.

אני מבין את זה.

ר' ריבלין;

בכל הארץ חוק התכנון והבנייה הוא למרמס, חוץ מאשר בירושלים, בין השאר בזכות

יועצים משפטיים קפדנים שהיו בירושלים.
היו"ר ד' ליבאי
חוקי הבנייה לא נוצרו בסיני. מקורם בבניין הזה. תפקיד מבקר המדינה לבדוק אם

מקיימים את החוק ואת הנוהלים. יש עניינים בהם צריך לנהוג על-פי יושר, הגינות

ומינהל תקין. אם כללי המי נהל התקין כאלה שאי-אפשר לחיות איתם, אפשר לשנותם.

מצד אחד, אינם חייבים לפעול על-פי חוק ומינהל תקין. מצד שני, אולי אני יכול

לזרוק את האחריות בחלקה עלינו, על הכנסת. אולי אנחנו מחוקקים חוקים שאי-אפשר

לחיות איתם. אבקש שבמסגרת הדיון כאן תעלו השגות ריאליות, כל אחד מנקודת מבטו -

מה צריך לשנות. לא בכוחנו בלבד לשנות. אנחנו יכולים להזמין את השרים ולבקש מהם

להציע שינוי בחוק. זה חלק מתפקידנו.

במקרה של שני המלונות שאנחנו דנים בהם, מר הוכמן, האם אתה אומר ששני היזמים

היו מתואמים עם העיריה? מה היה המצב?

ר' הוכמן;

יש הבדל מהותי בין שני היזמים. מלון בי שייך לקטיגוריה של בתי המלון שניבנו

עד שניבנה מלון אי באילת. עד מלון אי היו הטבות ווהמריצים, וקבלני בנין העדיפו

לבנות בתי-מלון באילת. ואז עם מעט מאוד הון עצמי הם בנו בתי מלון. הקבלנים שבנו

את בתי המלון היו בלתי מקצועיים לכל אורך הדרך, מבחינת הקמה וניהול של בתי מלון.

התוצאה היתה שהתיירות היתה בשפל באילת. אמנם היו ירידות ועליות בתיירות לאילת,



אבל בסך-הכל התיירות היתה בשפל. השוק היה פגיע מאוד, משום שקבלני בנין בנו בתי

מלון.

הסיפור- לגבי מלון אי הוא, ששר התיירות היה באנגליה ופגש אנשים שונים. אמרו

לו: היהודי ההוא עם הסנדלים הוא מלו נאי גדול מאוד. הוא פנה אליו ושאל אותו: מה
אדנה עושה? הוא השיב
מוכר 'שמאטעס'. התברר שיש לו רשתות לחנויות בגדים עם עודף
נזילות גבוה מאוד. באשר שאל
מה עוד? התשובה היתה: אני מנהל גם כמה בתי מלון.

אצלם 'כמה' זה 42. הוא מנהל בספרד 42 בתי מלון. שר התיירות הזמין אותו לאילת.
הנקודה העיקרית היא, שהוא אמר
אני תורם למדינת-ישראל כסף, אבל עסקים איני רוצה

לעשות בישראל, משום שהליכי התכנון והרישוי כל-כך ממושכים, שעד-אשר אקבל את הקרקע

כל העניין יימאס עלי, התנאים ישתנו והכספים יופנו למשאבים אהרים, ועדיף לא לעשות
זאת. השר שאל אותו
מה אתה עושה מהרתיים? תנסה אותי. השר אמר: אני מעוניין

במלונאי מן הדרגה הראשונה שיקים מלון באילת, ודווקה באילת, ותנסה אותי בהליכים.

הם נפגשו כעבור שלושה ימים, הגיעו לאילת והסתובבו בשטה. היתה תב"ע בתוקף, של

שני מגרשים, אולי מדור אהד אחורה. לפי הליכי הרישוי במדינת-ישראל, דנים היום על

תב"עות שהשבו עליהן לפני עשר שנים, שאינן מתאימות עוד. לעשות בית-מלון חד-קומתי

על שטה כל-כך קטן, זה בזבוז שטה. אמר אותו מלונאי: במקום הזה אפשר לבנות, אבל
לפי הקונספציה שלי, שאומרת
מלון יותר גדול, על שפת לאגונה, עם תנאים כאלה

ואהרים הדרושים על-מנת להקים בית-מלון.

השר כינס את עוזריו ואת יועציו, כולל את אנשי העיריה, ואמר: הנה עומד לפנינו

אדם מהליגה הראשונה, שיכול לבנות בית-מלון, אבל צריך לעשות שי נו י ים. ואז עשו

שינוי של התב"ע. אבל באחר והליכי התכנון והרישוי בארץ כל-כך ממושכים, מאיזו שהיא

סיבה שר הפנים, כפי שאתם רואים, לא רותם על התכנית. אבל התב"ע היתה מוסכמת על

עיריית אילת, על הוועדה המקומית, על מי נהל מקרקעי ישראל, על ההברה לפיתוה הוף

אילת שקיבלה את הקרקע לפיתוה, על הוועדה המחוזית ועל משרד הפנים שדן באישורי

התכניות. אם כך, מרגע שכולם מסכימים יהיה עוול להגיד ליזם חוץ: הסכמנו, אבל

תבוא עוד פעם בעוד שלוש שנים ונכין עבורך את התכנית, ואז תהיה תב"ע מוכנה, ואז
יגידו
רגע, עכשיו מכרז, משום שיש תנאים כאלה וכאלה. וכך אותו יזם, שהגיש

פרוגרמה להשקעות באילת של עוד 100 מיליון דולר הון עצמי, עומד שלוש שנים עם

תכניות. אבל, היום הכל מתוקן.

אציע שתצא משולחן הוועדה בקשה שמבקר המדינה יבדוק את ההליכים הארוכים של

הרישוי והתכנון, משום שאנחנו עומדים היום עם כסף, עם דברים שאילת צריכה, אבל הכל

הולד לפי הספר.
ר' ריבלין
האם הי ו התנגדויות?
ר' הוכמן
לא.
ר' ריבלין
באיזו סמכות שר הפנים אינו חותם?
ר' הוכמן
אינני יודע.

המצב בפועל הוא שהמשקיעים שוקלים אם להשאר או ללכת למקומות ארורים, והיו כאלה

שכבר הלכו למקומות אחרים.



היו"ר ד' ליבאי;

מה הקושי שלך לשכנע את הגורמים המתאימים שאם ישנו משקיע, שיהיה ניתן לטפל

בעניין בצורה יעילה ואפקטיבית, שיהיה אפשר תוך זמן סביר לבוא אל המשקיע ולהגיד

לו: אפשר להתחיל לעבוד.

ר' הוכמן;

ר?שר מינה אדם מסויים ואמר למשקיע: יש לך כתובת איות. הוא הכתובת שלך והוא

יסדיר עבורך הכל. אותו אדם רץ במערכת, הסדיר את האישורים ותיאם בין הגופים

השונים. כך קם המלון. ברגע שהפנייה היתה מצד ממלכתי, הדברים התקבלו ביתר אהדה.

אז היה נהוג כך.
ר' ריבלין
אדוני היושב-ראש, גבירתי מבקרת-המדינה, לפי הוק התכנון והבנייה, אם היתה

הפקדה של תב"ע אפשר לתת היתר הפירה. כך התמלאה ירושלים בורות בורות. לדוגמה:
הכנסת. אחר-כך אומרים
עכשיו אתם הייבים לאשר את התב"ע, אחרת יישאר הבור.

בירושלים יש מספר בורות, להם נתנו אישורי הפירה ולארור מכן לא אישרו דבר. יש הרבה

דברים משובשים בהליכי התכנון והבנייה.
ר' הוכמן
לסיכום. התכניות היו מתואמות עם העירייה. העירייה שיתפה פעולה על-מנת לקדם

תכניות ולהביא לביצוע במהירות האפשרית. התוצאה היא שהמלון פועל, מעסיק 500-400

עובדים ומכניס דולרים למדינה.

לגבי פטור ממכרז - ברגע שיושבת ועדת לפטור ממכרז היא קובעת מטרה. ואז מי

שמקבל את המגרש זה מי שרוצים אותו, מי שהוכיה יכולת כספית ויכולת ניהולית. אם זה

יגיע למכרז, יבוא 'מאכער', יקח את המגרש, ויגיע לבעל ההון ויאמר: יש לי מגרש,

בו נהיה שותפים. לדעתי, זה מינהל לא תקין. מה עוד שאנחנו רוצים לייעד את הדברים

לגופים מקצועיים. במכרז הכל פתוח. לכן עניין הפטור ממכרז חשוב.
הי ו "ר ד' ליבאי
אין ביקורת על אותו מכרז, בוודאי לא במקרה שאתה מתאר, כאשר אפשר לארגן בעל

הון שהוא גם בעל מקצוע בנושא זה, עם הרבה נסיון בין-לאומי. בוודאי ובוודאי שזה

עדיף ואין כוונה לשים רגליים ולעורר קשיים, הכוונה היא למנוע מצבים שתיארת, שצריך

למנוע, ש'מאכערים' ישתלטו על העניין בעזרת קשרים פוליטיים. ענין העדר המכרז במקרה

זה אינו טעון בדיקה נוספת. אדרבה.

אבל בדו"ח יש שורה של הערות. למבקרת המדינה יש שורה של שאלות בעקבות

הביקורת. אבקש את מבקרת המדינה להציג את השאלות. בבקשה.
מבקר המדינה מי בן-פורת
למה השומה היתה לפי 17,000 מי במקום לפי 28,000 מי, לפי התכניות?
י י בר-גרא
השמאי לא קיבל תכניות מפורטות. הוא קיבל מגרש ואמרו לו שיהיו כך וכך חדרים.

למשרד התיירות יש תקנים לגודל חדר ולמספר המטרים, לפי כל רמה של מלון.



מבקר המדינה מי בן-פורת;

זה ברור. הוא אמר גם שהוא השתמש בטבלאות והגיע למסקנה כפי שהגיע. אבל הוא

גם אמר, שאם טעות בידו והמטרים המבונים הם במספר אחר מאשר 17,000 מי, אז השומה

אינה סופית. כיוון שהשומה אינה סופית, היה צריך לפנות אליו שוב ולבקש ממנו לחשב

לפי הגודל הנכון, כי לפי זה מחשבים גם את דמי החכירה. מדוע זה לא נעשה?

מי גת;

המחוז ביקש את השומה בשלב בו עוד לא היו תכניות, אלא הוא ביקש את השומה בהתאם

להמלצה של משרד התיירות. אגב, לכל המלצה יש בהמשך תיקונים. יש המלצה, מריצים

אותה, מבקשים שומה, לאחר-מכן מתקנים וצריך עוד שומה. היזמים אינם אוהבים זאת.
תמיד שואלים אותנו
מדוע אתם כל-כך ביורוקרטים, עוד פעם שומה ועוד פעם שומה. זה

היה בשנת 1981. נוהלים מדוייקים לא היו אז. היום יש כבר נוהלים מדוייקים. ביקשו

שומה לפי ההמלצה של משרד התיירות ולפי תתב"ע. לפי זה העריכו את המגרש. נכון

שהיתה גם הערה, שאם יהיה שינוי ותהיה תפנית אחרת, השומה אינה סופית. עד היום

המחוז לא איתר - כנראה לא מצא לנכון - שיש שם איזו שהיא תוספת.

לעניין של 17,000 ו-28,000 מי - גם אנחנו סבורים שזה מוגזם, אבל קיימת בעיה

איך מפרשים שטחים שאינם נלקחים בחשבון לרישוי. גם בקשר למלון היאט בירושלים היתה

בעיה דומה. הוסיפו שם 20,000 מי מעבר לתכנית. ביקשנו עבור זה כסף. הסתבר שהיתה

לנו בעיה, כי גם מהעיריה קיבלנו אישור, שהתוספת היא של שטחים לא מקורים, מעברים

שונים וכו'. אני אישית הלכתי ליועץ המשפטי לממשלה וביקשתי חוות-דעת. גם הוא

הסביר שקיימת פה בעיה. אגב, עוד הבוקר שאלתי אם יש הגדרות מדוייקות. אמרו לי שיש

איזה שהוא סיכום. הדברים יסוכמו בקרוב ויהיו תקנות איך לחשב שטחי מלונות.

לגבי המלון שאנחנו דנים בו, כאשר קיבלתי את הדו"ח גם לי נראה הדבר מוגזם.

נעשה בדיקה יסודית ביותר. ליזם יש חוזה חכירה. אם עשינו שגיאות, יש חוזה.

י י הורוביץ;

עוד מעט תעבור תקופת ההתיישנות.

היו"ר ד' ליבאי;

מבקרת המדינה לוקחת נתונים שהיו לפניכם עוד לפני יותר משנה.

מ' גת;

גם לי נראה הדבר מוגזם. מה שאנחנו צריכים לעשות - נכון שזה לא נעשה עד-עכשיו

- זה לבדוק מה ניתן לדרוש מן היזם ולעשות זאת.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

האם דמי החכירה ישתנו בהתאם?

מ' גת;

החוזה מהוון, ב-91%. אם יש צורך, נדרוש תוספת. נעשה שומה. קודם-כל נעשה

בדיקה תכנונית. אם בנה יותר מן התכנית - - -

י י הורוביץ;

ברור שהוא בנה יותר מן התכנית.



מי גת;

צריך לדעת בדיוק בכמה בנה יותר.

י' הורוביץ;

אבל חתמתם על היתרי בנייה. מה הבעיה להשוות מה מופיע בהיתרי הבניה לעומת

האחר. אם לא חתמתם על חלק מהיתרי הבנייה, על התוספות, עיריית אילת או אתם צריכים

להסביר איך עושים זאת בלי חתימת בעל הנכס. כאשר חתמתם על היתרי בנייה ראיתם מה

השטח.

מי גת;

עד-כמה שידוע לי המי נהל לא חתם.

ר' ריבלין;

לפי תקציר הדו"ח הוא לא חתם.

י י הורוביץ;

למה אינכם חותמים? או שחתמתם ואתם יודעים, או שלא חתמתם, איך זה קורה?

מ' גת;

לא חתמו משום שהתב"ע לא היתה מאושרת, אבל רצו שהמלון ייבנה.

ר' ריבלין;

כדי להגיש את התב"ע לאישור הם צריכים לחתום. התייחסתם לתכניות בלי החתימה

שלהם. זה כתוב בתקציר הדו"ח.

י' הורוביץ;

כתוב שהבקשות הנוספות לא היו חתומות. אבל על הבקשה המקורית בוודאי חתמתם.

מ' גת;

איד שלא יהיה, נבדוק זאת עכשיו.

י' הורוביץ;

מת יש לבדוק כאן? החכרתם מגרש כל-כך גדול באילת בכמה מאות אלפי דולרים. לא

מכרז, כן מכרז, האם אתם יודעים מה הסכום שאישרתם? כל המגרש הוחכר בסוף ב-420,000

דולר.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

זה עלה ל-460,000 דולר.

י י הורוביץ;

מדובר במספר גדול מאוד של חדרים וסוויטות, שטה מסהרי של 600,000 מ"ר, ועל כל

זה אין משלמים.



מ' גת;

קודם - כל. העיריה לא היתה צריכה לאשר. דרך אגב, ישנה שם גם החברה לפיתוח של

חוף אילת. היא נאמנה גם על משרד התיירות וגם עלינו בהקשר לאישור התכניות. הם אנשי

מקצוע. אבל, אינני רוצה להאשים איש. אנחנו לבד נבדוק זאת, נדרוש ואפילו נגיש

תביעה משפטית במקרה הצורך.
היו"ר ד' ליבאי
האם יש אי-נעימות בפנייה עכשיו בבקשה לתוספת בדמי החכירה?

מי גת;

לא. היו כבר דברים מעולם. אם הוא עבר על מה שכתוב בחוזה תר/בירד/, אין אי

נעימות, נדרוש את מלוא התוספת.

היו"ר ד' ליבאי;

כמה זמן נדרש לבדיקה?

מ' גת;

אני מעריך שכחודשיים-שלושה. צריך לקחת מהנדס, ארכיטקט ועוד.

י י הורוביץ;

יש שם 39 סוויטות. בוודאי יש גם שימוש דו-תכליתי בחלקים מסויימים. לדוגמה.

במקלט.

מי גת;

אם לפי תכנית מפורטת ניתן לבנות 17,000, 20,000 או 22,000 מ"ר, השאלה היא איך

אישרו לו יותר? אנחנו יכולים לקבל כסף בהתאם לתב"ע.

י י הורוביץ;

לוקחים כסף לפי סטנדרד של שלושה כוכבים, לפי 350 חדרים. אחר-כך מתברר שהרמה

היא של חמישה כוכבים, וגודל השטח ומספר החדרים שונה. יש סוויטות, יש 600 מ"ר

בנייה. על כל זה מישהו צריך לשלם, גם אם לא הלך בהליכים של מכרז.

ר' ריבלין;

להיפך. אדרבה ואדרבה.

מ' גת;

אם לא בנה בהתאם להערכה, הוא צריך לשלם את מלוא התוספת. יש רק בעיה איות. אם

הוא עבר את אחוזי הבנייה לפי התב"ע, לפי התכנית המפורטת, איך לגבות ממנו כאשר

הבנייה היא בלתי חוקית.

י י הורוביץ;

הוא לא צריך להתעשר ממה שהוא בנה בפועל. אם הוא בנה בפועל יותר מן ההיתר,

אני מציע ליועץ המשפטי שלך לבדוק את העניין.



מ' גת;

נכון. נבדוק את זה משפטית.

מבקר המדינה מי בן-פורת;
השאלה הבאה היא
מדוע התבקש השמאי להעריך על-פי ספטמבר של שנת 1980, וללא

הצמדה, זאת-אומרת שלושה הודשים קודם, מבלי להצמיד את שלושת החודשים,האלה? התוצאה

המעשית היא הפרש בין 610,500 דולר לבין 470,000 דולר. כלומר, 140,500 דולר של

אז. אילו היו מעדכנים, היה ההפרש הזה.

ג י ויתקון;

לפי הנוהל המקובל אצלנו היום אין עוד שומות רטרואקטיביות, אלא במקרה של

עסקת-עבר. הנושא תוקן במינהל. אין שומות רטרואקטיביות. שומה מהזיקה מעמד למשך

ארבעה הודשים. כלומר, אם במהלך של ארבעה חודשים, עדיין העיסקה מובאת לדיון,

איננו מעדכנים את השומה.

ר' ריבלין;

אינכם מעדכנים, אבל מוסיפים ריבית והצמדה.
י י הורוביץ
תצמיד. היתה אינפלציה.

ג י ויתקון;

איננו עוסקים עוד בשומות רטרואקטיביות. אני אומר זאת, כי לעתים קרובות אנחנו

מתבקשים להגיש שומות רטרואקטיביות, לנגה שהיה ערך מגרש או נכס חצי שנה קודם, שנה

קודם או עשר שנים קודם.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

גם לא במקרה שקודם אושרו 350 חדר וניתנו 420 חדר? זה משנה את כל השווי. יש

צורך לפנות לשמאי ולבקש שומה חדשה. בינתיים עבר זמן, ערך הכסף ירד. כאשר יבקשו

שווי מלפני שלושה חודשים, אפילו לא יעדכנו הצמדה וריבית?

גי ויתקון;

לא את זה אמרתי. אמרתי שאם תתבקש שומה לגבי המיבנה, נבקש שומה להיום ולא

למצב שהיה לפני שלושה חודשים או יותר.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

או לחילופין הצמדה.

גי ויתקון;

אני מוציא מכלל זה מקרה אחד. הוברר שיש במי נהל מושג שנקרא "עיסקות-עבר"

שמקבלות ביטוי של עיסקה במועד יותר מאוחר ואז מתחשבים בערך השומה שהיתה בשעתו.

אבל השומות חייבות להיות ריאליות, בזמן אמיתי. אנחנו מחזיקים שומות בתוקף לתקופה

של ארבעה חודשים. אחר-כך זה חוזר לשמאי. אנחנו מבקשים מהשמאי עדכון שומה. קשה לי

להתייחס לנוהלים שהיו בשנת 1980. אבל בנוהלים שקיימים היום במינהל מצב זה לא

ייתכן עוד.
ר' ריבלין
מתי נחתמה התכנית הזאת?

י' האוס;

בינואר 1981. במהלך הבדיקה התברר שהתכניות שמצורפות משקפות עוד 4,600 מ'

שמשום מה לא נלקחו בחשבון.

היו"ר ד' ליבאי;

האם יש כאן ענין של רשלנות, אי-איכפתיות, רצון לתת מתנה או מה? כיצד אתם

מגדירים את התנהגות המינהל כגוף קולקטיבי במקרה זה?

מ' גת;

היום אנחנו חכמים אחרי מעשה. היום יש נוהלים שלפיהם זה לא ייתכן.

היו"ר ד' ליבאי;

ובדיעבד?
מי גת
בדיעבד, ב-1981 לא היו נוהלים כפי שיש היום.

היו"ר די ליבאי;

מה עניין נוהלים לכאן? אתם אמורים לשמור על רכוש המדינה, לא לחלק מתנות.

ג' ויתקון;

באופן חד-משמעי, זה בלתי מוצדק.

היו"ר ד' ליבאי;

איד זה קורה? מה עומד מאחורי זה?

ר י ריבלין ;

אני מבקש לחדד את השאלה: האם המקרה הזה הוא מקרה חריג, או שזה היה הנוהל,
לאמור
הייתם גומרים הסכם עם יזם ומהוונים אותו ל-91%, במשך כל השנים, ואחר-כך

לא שמים לב עוד ולא מתבקשים לחתום על התכניות? השאלה היא: האם זה חריג או שזה

היה הנוהל עד-אשר סודרו העניינים?
גי ויתקון
במציאות של היום, של 1989 - אני יושב בוועדה לענייני עיסקות - כ-5%-10% מן

המקרים, בערך סדר גודל של 120-100 עיסקות שמוגשות למי נהל כל שבועיים, אנחנו

נאלצים לדחות, להחזיר חזרה למחוז לבדיקה נוספת, מפני שלדעתנו לא נעשו כל הבדיקות

שהיו צריכות להעשות.

לגבי התנהגות המינהל אז איני יכול להשיב.



ר' ריבלין;

המינהל אישר 17,000 מטר בנייה. על זה הוא חתם. לאחר-מכן התברר שיש 24,000

מטר בנייה. בדיעבד או מראש חתמתם על התכניות, בלי לבקש אותם דמים שצריכים להיות

מוספים על החלק שהוא לא קנה מכם. הוא קנה 17,000 מטר וסיפקתם 24,000, ויש טענה

ש-28,000 מטר. נדבר על ה-24,000 מטר שהתמתם. יכול להיות שההבדל בין ה-24,000 מי

ל-28,000 מי לא היה ברור לכם. האם העניין ביו 17,000 מי ל-24,000 מי זה חריג או

דבר קבוע אצלכם.

מ' גת;

למיטב ידיעתי זה דבר חריג.

י י הורוביץ;
השאלה של מבקר המדינה היתה
באינפלציה של 1980-1979, כאשר אין הצמדה, תוך

שלושה-ארבעה חודשים השומה מאבדת כרבע ואולי יותר מערכה. עוברים הזמנים, היזם

משלם 3.4 מיליון שקל ישו, שנקבעו לספטמבר. השומה יצאה בדצמבר, להערכת המציאות

בספטמבר, והשמאי קובע 3.5 מיליון שקלים ישנים. הסכום נשאר בעינו עד התשלום

בפברואר 1981. בערכים דולריים משלמים מעט יותר מ-400 אלף דולר במקום 600 אלף

דולר. זאת-אומרת, שליש מערכה של השומה בערכים ריאליים לא שולם.

ר' ריבלין;

אחדד את השאלה. כאשר אינם מבקשים משמאי שומה, אתם נותנים הנחיות לשומה. האם

אפשר למצוא מי נתו את ההנחיות לשומה?
גי ויתקון
כו.
ר' ריבלין
כדאי להביא לוועדה או למבקר המדינה את ההנחיות לשומה. עלינו להבין מדוע

השמאי אמר כך. השמאי יוצא מהנחות מסויימות. כל פעם יש הנחיות מפורשות לשמאי.

נראה מי נתו את ההנחיות לשמאי.

י י הורוביץ;

ואם זה משתנה, מי צריך לעדכו את זה. אם ההנחיות מצו יינות ואחר-כך המציאות

משתנה, מי צריך לטפל בזה?

מ' גת;

היום כל השומות, כולל בנייה למגורים ולמלונאות, הם לפי תב"ע שבתוקף. אם

התב"ע מאפשרת בנייה נוספת למלון - בנייה מסחרית, או עוד חדרים - השומה היא לפי

התב"ע. יש לנו ויכוחים עם גורמים שונים ואנחנו קובעים לפי התב"ע.

מבקר המדינה מי בן-פורת;

עדיין לא שמעתי הסבר מדוע מבקשים בדצמבר שההערכה תהיה לפי ספטמבר.

מ' גת;

אז לא היו הנוהלים שקיימים היום.



היו"ר די ליבאי;

האם אנחנו יכולים לקבל את כל התיקים שיש לכם, שקשורים למלון הזה?

י' בר-גרא;

הערה לנוהל. הנוהל אז, ובמידה מסויימת גם היום, הוא שעושים את החוזה על פי

המהיר- בתאריך העיסקה. לכן, אם יזלפו שלושה הודשים והיה ערעור, עושים את השומה

שנית לתאריך העסקה. בחוזה כתוב מהיר העיסקה לתאריך בו נעשתה העיסקה. כאשר בא

היזם לבצע את התשלום, לוקהים את המהיר מתאריך העיסקה ומצמידים אותו, על-פי

הנוהלים שהיו נוהגים באותו מועד, ליום התשלום.
ר' ריבלין
גם מצמידים וגם מוסיפים ריבית.

י י בר-גרא;

יש נוהלים שונים בתקופות שונות. בהוזה מופיע המהיר של תאריך החוזה. צריך

לבדוק אם התשלום היה כולל הצמדה, לא אם ההוזה היה כולל הצמדה.
מבקר המדינה מי בן-פורת
לא היה.
ר' הוכמן
אם יש שאלות לעיריה, אבקש לשאול, כי אני לחוץ עכשיו מבהינת הזמן.

היו"ר ד' ליבאי;

לא הייתי רוצה לקיים דיון בנושא זה ללא נוכחותך. היא משמעותית אם צריך להעיר

משהו. אני מוכן להפסיק עכשיו את הדיון.

יש הרגשה כבדה מאוד לגבי אופן הטיפול בעניין. כאשר מגיע מישהו ורוצים ביקרו,

בפרט כאשר צריכים אותו, מוותרים על דברים רבים שלא צריך לוותר עליהם. מתקבל רושם

שהאיש קיבל מתנות מעל ומעבר. יכול להיות שמישהו הבטיה לו את המתנות האלה.

ר' ריבלין;

האם לועדה המהוזית יש גם מפקחים על אילת. לפי סעיף 224 כאשר רואים חריגה

בבנייה יש סמכות להפסיק את הבנייה על-פי צו מי נהלי.

י י שטרית;

אז לא היו מפקחים שהגיעו לאילת. היום אפשר להגיד שכן. היום יש יותר פיקוה

על הועדות המקומיות.

היו"ר ד' ליבאי;

הייתי רוצה לעיין בתיקים, כדי להתרשם ולהבין יותר את המצב.

ר' הוכמן;

נביא אותם בפעם הבאה.



היו"ר ד' ליבאי;

הישיבה הבאה בנושא זה, תתקיים ביום שלישי, 2Jבמאי, בשעה 9.30. אנהנו מהדשים

את מושב הכנסת ב-15 במאי. אבקש שב-15 במאי, לקראת הישיבה של ה-23 במאי, שבוע

קודם, תעבירו אלינו את התיקים הרלוונטיים של המינהל. נשמור עליהם היטב בכספת,

ונהזיר אותם לאחר עיין בהם ולימוד העניין.

אנחנו מבקשים את תיק המינהל, תיק הוועדה המקומית, תיק הוועדה המחוזית ואת

נימוקי שר הפנים. ואם יש לכם הערות לליווי התיקים, לשם הסברים, בבקשה. אנחנו

רוצים להתעמק במה שקרה כאן.

י י הורוביץ;

אם המי נהל הגיע למסקנה שהוא יכול לגבות מן היזם עבור מלון אי ומלון בי, כדאי

שהוועדה תשמע על כך, אם אתם רואים אפשרות משפטית לכך.
היו"ר ד' ליבאי
נפסיק את הדיון. נמשיך אותו ב-23 במאי. אני מודה לכם מאוד.

הישיבה נעולה.

(הישיבה ננעלה בשעה 14.00)



נספח



2.1.1989



תקציר לדיון בוועדה לענייני ביקורת המדינה

של הכנסת ביום 3.4.1989

דו"ח שנתי מס' 38. עמ' 382

בשנים 1981-1980 הקצה מינהל מקרקעי ישראל (כהלן המינהל)
ליזמים, ללא מכר
פומבי, על פי המלצות משרד התיירות, קרקעות

להקמת שני בתי מלון כחוף הצפוני של אילת.

2

במהלך שנת 1987 בדק משרד מבקר המדינה את תנאי ההתקשרות בין

המינהל ליזמים שהקימו את בתי המלון; את המעמד התכנוני של הקרקע
עליה הוקמו
ואת מידת התקינות של הליכי רישוי הבנייה.

הקצאת הקרקעות ושומותיהן

3

המשרד המחוזי למחוז הדרום של המינהל (להלן- נמשרד המחוזי) הציג

בפני ועדת העסקות של המינהל, נתונים חלקיים, בלתי מעודכנים

ובלתי מבוססים כראוי. דמי החכירה שגבה המינהל הושתתו על שומות

קרקע בלתי עדכניות שאינן משקפות את התמורה הנאותה שהגיעה
למינהל עבור החכרת הקרקעות ליזמים
4

1. באוגוסט 1980 המליץ משרד התיירות בפני מנהל המינהל להקצות

ללא מכרז לחברה שבבעלות משקיעי חוץ (להלן - היזם) שני מגרשים

צמודים זה לזה להקמת מלון כן 330 חדר בדרגת 3 כוכבים (להלן -

מלון א'). בעקבות קבלת ההמלצה ביקש המשרד המחוזי מאה השמאי

הממשלתי המחוזי (להלן - השמאי) להעריך את המגרשים, בציינו כי

שטחם הוא 10,011 מ"ר. אל הבקשה צורף תרשים של המגרשים ועליו

הערה כי שיטחם לפי חישוב גרפי 9,250 מ"ר, בתחילת ספטמבר 1980

העריך השמאי את המגרשים בשטח של 10,011 מ"ר ללא פיתוח, בסך כ-

26.9 מיליון ל"י (כ- 470,000$).

5

בעקבות שינוי בפרוורמת הבנייה של המלון שהגיע היום נתבקש

השמאי , באוקטובר 1980, להעריך מחדש את המגרשים, בשטח של

10,500 מ"ר כהתחשב בניצול המבוקש. שומת המגרשים, ללא פיתוח

מתחילת נובמבר 1980, הסתכמה ב- 4.1 מיליון שקלים ישנים

(כ- 613,000$).



6

2. בסוף אוקטובר 1980 שינה משרד התיירות את המלצתו לגבי הקמת
המלון והגדיל את תפוסתו
420 חדר (במקום 350) וכן בנייה מסחרית

בהיקף של 600 מ"ר. בעקבות זאת פנה המשרד המחוזי בפעם השלישית

לשמאי וביקש שומה מעודכנת של המגרשים. אולם בלא להמתין לקבלת

השומה הביא המשרד המחוזי, כדצמבר 1980, את העסקה לדיון בפני

ועדת העסקות וזו אישרה אותה.

7

הנתונים המתייחסים לשטח המגרשים כפי שהוצגו בפני הוועדה

(9,250 מ"ר) שונים מאלה שצוינו בפניות המשרד המחוזי אל השמאי

(10,011 מ"ר בפנייה אחת, ו-10,500 מ"ר בפנייה אחרת) ואף מאלה

שעליהם התבססו הסכמי הפיתוח והחכירה שבין המינהל ליזמים

(11,000 מ"ר, מזה דונם אחר לחנייה). עד למועד סיום הביקורת לא

ערך המינהל מדידה בפועל בשטח.

3. בעקבות אישור העסקה פנה המשרד המחוזי, בדצמבר 1980, לשמאי,

בבקשה להעריך מחדש את שווי המגרשים לפי נתוני הבינוי החדשים

הכלולים בהמלצתו האחרונה של משרד התיירות. המינהל דרש כי

השומה תומצא לו, שלא בתאריך הוצאתה ואף לא למועד אישור העסקה

על ידי ועדת העסקות, כי אם רטרואקטיבית למועד מוקדם יותר

בכשלושה חודשים - הינו בתחילת ספטמבר 1980, הוא המועד בו

ניתנה שומתו הראשונה של השמאי.

9

בסוף דצמבר 1980 העריך השמאי את ערך המגרשים, בשטח של 10,011

מ"ר, לבניית מלון בן 420 חדר ועוד 600 מ"ר למסחר, לתאריך

המבוקש (תחילת ספטמבר 1980) בסך 3.5 מיליון שקלים ישנים

(כ-610,500$ במחירי ספטמבר 1980), השמאי ציין כי בהעדר תכנית

מדוייקת התבססה השומה על שטחי בנייה למלון של 17,600 מ"ר

מבונה והדגיש כי במידה ושטחי הבינוי יהיו שונים מהאמור, אין

לראות השומה כשומה סופית.

10

בראשית פברואר 1981 גבה המינהל מהיזם דמי חכירה בסך כ-3.4

מיליון שקלים ישנים בצירוף מע"מ.

מלון ב' (מלון ספורט)

11

1. באוקטובר 1980 המליץ משרד התיירות בפני מנהל המינהל להקצות

ללא מכרז לקבוצת יזמים שהתאגדה לחברה, שני מגרשים צמודים זה

לזה לכניית מלון בדרגת 3 כוכבים ובו 120 חדר, ולהקמת מתקני

ספורט שונים. בתחילת ינואר 1981 ביטל משרד התיירות את המלצתו,

בשל שינויים שחלו בהרכב המשקיעים בפרוייקט, למרות זאת, בתחילת

מארס 1981 הביא המשרד המחוזי את עסקת ההקצאה לאותה חברה

לאישור ועדת העסקות וזו אישרה אותה.בכפוף לכך שלא ייחתם הסכם

פיתוח לפני קבלת המלצה ממשרד התיירות.



2 1

2. באפריל 1981 העביר משרד התיירות למינהל המלצה חדשה להקצאת

המגרשים להקמת מלון ב'. תוכנה שונה באורח ניכר מתוכן ההמלצה

הקודמת שבוטלה. השוני מתבטא הן בנוגע לזהות היזמים המומלצים
והן בנוגע לתנאי הקצאת הקרקע
מגרש אחד, בשטח 9.5 דונם יועד

לבניית מלון בן 200 חדרים (במקום 120), והמגרש השני בשטח 20.8

דונם יועד להקמת מרכז ספורט.

13

המלצת משרד התיירות מאפריל 1981 ליזמים הנזכרים בה לא הובאה

לאישור ועדת העסקות. דמי החכירה הנקובים בהסכם הפיתוח שבין

המינהל לבין היזמים - שהומלצו ע"י משרד התיירות בהמלצתו

האחרונה - מושתתים על שומת קרקע מינואר 1981 המתייחסת

לאפשרויות ניצול והיקף בינוי מצומצמים ושונים מאלה הכלולים

בהמלצתו האחרונה ובה התוקף של המשרד מאפריל 1981. יוצא אפוא,

שבהעדר קבלת שומה מעודכנת. הי

ממשיים.

מעמדם התכנוני של המקרקעין

14

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל קרקע עירונית ניתן למסור רק

לאחר שהושלם תכנונה. משמעות ההחלטה היא שעל המינהל להמנע

מהקצאת קרקע עירונית. אלא בהתאם לתכנית שאושרה סופית לגביה

לפי חוק התכנון והבניה. התשכ"ה - 1965.

15

הביקורת העלתה כי ועדת העסקות של המינהל אישרה את עסקות הקצאת

הקרקע להקמת שני בתי המלון בהתבסס על תכניות מופקדות שלא אושרו

סופית. על פי מעמדן התכנוני בר-התוקף של הקרקעות מנוע היה

המינהל מלהקצותן ליזמים לפי היקף הניצון בן הן הוקצו:

מלון א'

התכנית המפורטת בעת הקצאת המקרקעין ע"י המינהל ליזם והקמת

המלון פורסמה למתן תוקף עוד ביוני 1971. תכנית זו לא אפשרה

הקמת מלון בן 420 חדר-אף לא בן 350 חדר - על המקרקעין שהוקצו

ליזם בתחומה (כי אם לכל היותר 10 חדרים לדונם. דהיינו 100

חדרים).

מלון ב'

17

על פי התכנית המפורטת שהייתה בתוקף בעת ההקצאה והקמת המלון לא

ניתן היה להחכיר ליזמים את המגרש המיועד להקמת מתקני ספורט,

משום שכל שטחי הספורט הינם בתחומי שטח ציבורי פתוח. לעומת

זאת, במגרש האחד שיוצר להקמת המלון ניתן היה להקים על 9.5



הליכי רישוי הבנייה

18 הליכי רישוי הבניה

1. היתרי הבניה להקמת בתי המלון לא הוצאו בידי הוועדה

המקומית לתכנון ולבניה - אילת (להלן הוועדה המקומית), בהתאם

לתכנית המפורטות בנות התוקף שחלו על המקרקעין. לפיהן , כאמור

לא ניתן היה כלל לאפשר את הקמת בתי המלון לפי היקף הבינוי

שאושר.

ההיתרים הוצאו להתבסס על הצעת תכנית מפורטת לחוף הצפוני של

אילת שלא קיבלה תוקף, נוכח סירוב שר הפנים ליתן את חתימת

אישורו כנדרש, ואי פירסומה ברשומות למתן תוקף.

20

בנסיבות האמורות הייתה הוועדה המקומית מנועה מלתת את ההיתרים

שכפי שניחנו. יצוין, כי על פי ההלכות שנקבעו על ידי בית המשפט

העליון, ועדה מקומית המוציאה היתר שאינו תואם תכנית בת תוקף

- ללא אישור מאת הוועדה מחוזית, מקום שהדבר אפשרי לפי החוק-

פועלת בחוסר סמכות ואין כל תוקף להיתר שהוצא על ידה.

21

2. הוועדה המקומית חרגה מסמכותה ופעלה שלא כדין אף בהתייחס

לתנאיה של התכנית המפורטת עליה התיימרה להתבסס. יש להדגיש כי

להיקף הבנייה שאושר על ידי הוועדה השלכות אף על תנאי ההתקשרות

החוזית שבין המינהל ליזמים. הועלה כי המשרד המחוזי לא נתן דעתו

לכך ולא דאג לעדכון שומת הקרקעות ולגביית התמורה הכספית הנאותה

המגיעה למינהל מן היזמים .

22

1. בפברואר 1981 העניקה הוועדה המקומית ליזם היתר לבניית מלון

בן 13 קומות מעל מפלס הכניסה הראשית.

23

2. עיון בתכניות הבנייה המצורפות להיתר הבנייה ולהיתר עצמו

העלה, כי שטח הבינוי הכולל שאושר לרישוי ליזם הינו 24,000 מ"ר

(כולל מקלט) ובמסגרתו אופשר לו לכנות 460 חדרי מלון.

הביקורת העלתה. כי שטחי בנייה המתייחסים לחדרי מדרגות . למעליות

למרפסות (מקורות ופתוחות) ולשטחי מרתף- בכלל זה דיסקוטק.

אולמות ציבוריים ו-3 חנויות בשטח כולל של כ-4,600 מ"ר . אינם

כלולים בהיקף הבניה שנלקח בחשבון על ידי הוועדה המקומית

לענין אחוזי הבנייה המותרים (24,000 מ"ר). בניגוד לתקנות

התכנית שלפיה הוצא ההיתר. זאת משום שלפי התכנית המפורטת על פיה

הוצא ההיתר אחוז הבנייה המירבי לגבי המרשמים הנדונים כולל בכל

המקרים את כל המרפסות. המתקנים, השירותים והמקלטים הדרושים

ככל קומות הבנין.



25

כפי שצוין לעיל, השמאי, בעת שנתן את שומתו לצרכי קביעת דמי

החכירה המהוגנים המגיעים בגין המגרשים, הדגיש, כי במידה ושטחי

הבנייה שונים מאלה שהתבסס עליהם (17,600מ"ר) - אין לראות את

שומתו כשומה סופית. היקף הבניה הכולל, לפי התכניות המצורפות

להיתר הבנייה מסתכם בכ-28,800 מ"ר; שטח זה עולה באופן ניכר על

היקף הבנייה ששימש בסיס לשומת הקרקע ולקביעת דמי החכירה

המהוונים, בנסיבות אלה היה על המינהל לשוב ולבקש שומה מתוקנת,

שקרוב לוודאי עשויה הייתה להעלות בסכום גדול את דמי החכירה

המגיעים לו בגין הקרקע.

3. בניי המלון הושלמה ביולי 1984. במהלך התקופה שחלפה מאז

הוצאת היתר הבנייה הראשון מפברואר 1981, אישרה הוועדה המקומית

ליזם בנייה נוספת לתחומי המלון. הבקשות הנוספות בגינן הוצאו

היתרי בנייה על ידי הוועדה המקומית לא היו חתומות על ידי

המינהל כמייצג את בעלי הקרקע, כדרוש לפי התקנות שלפי חוק

התכנון והבניה. למרות זאת נדונו הבקשות ואושרו על ידי הוועדה

המקומית בניגוד לתקנות.

מלון ב'

27

1 . במכתב מאפריל 1981 הודיע המשרד המחוזי לוועדה המקומית

כי הוא עומד לחתום על הסכם פיתוח לגבי המגרשים להקמת המלון וכי

אין לו התנגדות שהיזמים יגישו תכניות בנייה לאישור הוועדה

ויעלו על הקרקע.

28

לדעת הביקורת אסור היה למשרד המחוזי לאפשר ליזם הגשת תכנית

בנייה במישרין לאישור הוועדה המקומית, דבר המנוגד לנהלי

המינהל. כמו כן לא הייתה מצד המחוזי הצדקה לאפשר ליזמים

לעלות על הקרקע טרם חתימת הסכם הפיתוח שבו יוגדרו סופית תנאי

הקצאת הקרקע להם.

29

2. הביקורת העלתה, כי גם לגבי מלון ב' חרגה הוועדה המקומית

מסמכותה ופעלה שלא כדין אף בהתייחס לתנאיה של התכנית המפורטת
עליה התיימרה להתבסס
30

חלק ממבנה המלון על מתקניו ושירותיו השונים, הוקם לתחום מגרש

ב' שהוצרך בידי השמאי כמיועד למתקני נופש וספורט וללא זכות

בנוי. הועלה , כי אושר ליזמים לכנות בצמוד למבנה העיקרי ובתחומי

מגרש ב' . מבנה בן 2 קומות, בו הוקמו מטבח, מסעדה ומתקני מלון

נוספים.

קוד המקור של הנתונים