הכנסת האחת עשרה

מושב שני



נוסח לא מתוקן



פרוטוקול מס' 95

ועדת החוקה חוק ומשפס

יום ג', י"ט בסבת התשמ"ו, 31 בדצמבר 1985, 11:00

נכחו: חברי הועדה;

אליעזר קולס - יו"ר

יצחק ארצי

מרדכי בר-און

פנחס גולדשטיין

מרדכי וירשובסקי

דוד ליבאי

אוריאל לין

דן מרידור

אבנר ח. שאקי

ויקטור שם-טוב

שר המשפטים מ. נסים

ט. בלובשטין - משרד המשפטים

ת. פנחסוביץ - " "

ב. אבלין - משרד הבינוי והשיכון, יועצת משפטית

ד. בירן - " " "

מ. ליפקה - מנהל מינהל מקרקעי ישראל

פרופ' א.רייכמן - אוניברסיטת תל-אביב, דיקאן הפקולטה למשפטים

א. אטיאס - מנכ"ל נכסים ובנין

י. ארנון - חברת חרמון

ד. ליסטנברג - חברת קידום

א. פוטשניק - " "

נ. חי-ציון - מרכז הקבלנים

צ. פרידמן - " י

ד. שטרן - " "

י. פלומין - יועץ לחברות קידום וחרמון

ש. סגר

ר. מלחי

א. אשמן

חוק המכר - הבטחת זכויות רוכשי דירות



חוק המכר - הבטחת זכויות רוכשי דירות

היו"ר א. קולס;

ברשותכם, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת החוקה חוק ומשפט. אני מודה לכל המוזמנים

הרבים שטרחו ובאו לדיון על הבטחת זכויות רובשי דירות. אני מברך את הדיקאן החדש של

הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב- פרופסור אוריאל רייכמן.

אנחנו נפרדים היום מגב' בתיה אבלין, שעוזבת את תפקידה כיועצת משפטית של משרד

הבינוי והשיכון. אני מצטער מאד שהיא עוזבת את התפקיד. מותר לפעמים להגיד שבחו של אדם

מקצת שבחו) לא הייתי יכול להגיד הכל גם אילו רציתי. עבדתי

עם גב' בתיה אבלין במשרד הבינוי והשיכון כשהייתי עוזר השר,נהניתי מעזרתה ועצתה. לרעיונות

ולהצעות שלה הקשבתי גם בתפקיד יושב ראש הועדה, היא עזרה לא מעט בנסיון לקדם את הנושא

שאנחנו דנים בו היום.

הנושא שאנחנו דנים בו היום הוא לא הצעת החוק הספציפית תיקון מס'3 להוק המכר

(דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כי חוק זה טרם הועבר אלינו ממליאת הכנסת.

קיבלנו הצעה לסדר היום לדון בנושא הבטחת זכויות רוכשי דירות, ובנושא זה אנחנו דנים.

בנושא זה, לצערנו, יש בעיות. הכנסת חוקקה חוק שנועד להיטיב עם רוכשי הדירות ולהגן

על כספם, אבל בסופו של דבר החוק היה לרועץ. במידה רבה החוק אפילו מטעה את רוכשי הדירות.

רכיסת דירה היא אולי ההשקעה הגדולה ביותר בחייו של אדם. אדם שאיננו מתמצא לא בחוקים

ולא במשפטים בא לרכוש דירה והקבלן אומר לו, מתום כוונה סובה, שהוא נותן לו את ההגנות

הקבועות בחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות קול רוכשי דירות), הרוכש חושב שהוא מוגן

ובטוח, המחוקק שומר עליו. גם הקבלן חושב שנהן את ההבטחה שהמחוקק דורש לתת. גם אם נניח

שכל צד פעל בתום לב, כשמתגלות בעיות מתברר שההבטחה היא לא הבטחה, ההגנה לא הגנה.

אני שמח שמספר המקרים שאנשים צריכים חיו להזקק לחוק היה מועט ביותר עד היום, אני

מקווה שגם לא יהיו מקרים נוספים. אני יודע שבמקרים רבים חברות הביטוח שמבטחות את הקבלנים

ניסו כמיטב יכולתן לעזור למשתכנים כדי שלא יסבלו נזק כספי גדול, כדי שהנזק יהיה מועט

ככל האפשר, ועל כך מגיעה להם תודה וברכה. אבל האנשים שיושבים בחדר זה צריכים לצפות קדימה

ולראות כיצד להגן על רוכשי דירות בעת משבר. כולנו יודעים מה המצב במשק, ואינני צריך

להרחיב את הדיבור על כך.

ביקשתי משר המשפטים להצטרף אלינו היום ולהביע דעתו בנושא זה. כאשד יוחל דין הדציפות

והצעת החוק שמונחת היום על שולהן הכנסת תגיע לדיון בועדה, נתמודד עם חלק אחד מהבעיה.

הצעת החוק כפי שהיא היום לא מכסה אח הבעיה כולה. נשמע מפי האורחים את עמרתם לגבי הצעת

החוק. אנחנו צריכים להחייחס לבעיה בכל היקפה, קודם כל לראות מהי הבעיה, ולאחר מכן מה סוגי

הפתרונות שאפשר להציע.

לפעמים אנחנו בכנסת שוגים בדברים מסוימים. מעלים נושא לדיון בכנסת, הדברים מקבלים

תהודה בכלי התקשורת, והציבור חושב שאכן נמצאה תרופה. לאחר מכן מסתבר שלא כך הדבר.

לדוגמה, היתה החלטה של מליאת הכנסת שאתא לא תיסגר. אותו שבוע עובדי אתא וגם חברי הכנסת

היו מרוצים מאד.

היו הצהרות של שרים וממשלה, והן מחייבות יותר מהצהרות של הכנסת. יצרו אשליה.

ו



היו"ר א. קולס;

אני מדבר על החלק שלנו. אנחנו לא צריכים לזרוח חול בעיני הציבור ולא להטעות

את הציבור. אני לא רוצה שניצור ציפיות לא מבוססות או שנציע תרופות שאין בהן ממש.

במליאת הכנסת יהיה היום ריון על ענף הבניה בישראל. שר הבינוי והשיכון בוודאי

יציע איזה שהם פתרונות לבעיות הענף. אבל אני רוצה להדגיש שכל הפתרונות שלא יכנסו

בחקיקה ולא יהיו לחוק מדינה, יהיו בגדר הצעות ולא פתרון. אני מציע שאנשים שיתראיינו

בכלי התקשורת יגידו זאת בצורה ברורה, כדי שלא אקבל אחר כך מכתבים כאלה שקיבלתי:

אתם חוקקתם כך וכך, למה לא עושים את זה?

אדוני השר, בבקשה.

אדוני היושב ראש, חברי כנסת, אורחים, אני רוצה קודם כל לדבר על הנושא הפורמלי,

שאני מקווה שבעוד שבוע יונת על שולחנה של הועדה, והוא הצעת חוק המכר (דירות)(הבטחת

השקעות של רוכשי דירות). כידוע, בשנת תשמ"ד-1984 הוגשה הצעת חוק בסוגיה זו וכל עיקרה

היה להצמיד את הבטוחה למדד תשומות הבניה. הדבר היה חיוני ביותר, משום שקודם היתה רק

הבטחה נומינלית של ההשקעה שלא היה בה פתרון בתנאים של אינפלציה דוהרת.

כבוד השר, מדוע מיוני 1984 - - -

פתחתי בענין זה כדי להסביר. זו שאלה לגיטימית וטוב שאתה שואל. בטלוויזיה הופיע

חבר כנסת, אולי הוא חבר בועדה, הוא איננו נוכח כאן, והוא כבר קבע: שר המשפטים נזכר

בענין רק השבוע. לו שאל, היה יודע שלא כך, אני מברך על המידה הטובה ששואלים לפני

שמדברים, לפני שמאשימים. זו כבר מידה נעלה בתנאי ימינו, ואני מודה לך.

בהצעת החוק נאמר שיש להצמיד אח חהשקעה של רוכש דירה. התפזרה הכנסת. בראשית נובמבר

1984, כחודש וחצי לאחר הרכנת הממשלה החדשה, הגשתי לממשלה רשימה של הצעות חוק שעברו

בקריאה ראשונה בכנסת הקודמת ושהדיון בהן לא הסתיים, והצעתי להחיל עליהן דין הרציפות.

ב-4 בנובמבר 1984 קיבלה הממשלה את הצעתי, כאשר לענין חוקים שיש בהם צדדים כספיים

פיננסיים נדרשה הסכמת שר האוצר. כאן היתה בעיה. כל החוקים שבראשית נובמבר הוחל עליהם

דין רציפות, או שכבר התקבלו או שהם נמצאים בדיון בועדות, ואילו לגבי חוק זה היתה בעיה.

הגופים המבטחים דירות, אותן חברות ביטוח שקשורות כנראה לארגון הקבלנים, הודיעו

שלא יוכל לעמוד בהצמדה. אם כך, אין טעם להכניס לחוק הוראה בדבר הצמדה בחלופה של ביטוח.

כידוע לכם, יש ארבע דרכים להבטיח השקעות, והביטוח הוא אחת מהן.

התנהלו דיונים ממושכים עד שנמצא פתרון, לפני כחודש ימים, שהביטוח יוכל להיות

חלופה רק כשמדובר על רוכשי דירות מגוף ממשלתי, מגוף של המדינה, ואז יש חברת ביטוח

ענבל שיכולה לבטח רוכשי דירות.

ו



ד. מרידור;

מה היה הנימוק? הם לא יכולים לעמוד בהצמדה?

שר המשפטים מ. נסים;

גובה הפרמיה. שתי חברות ביטוח שעוסקות בכך טענו שלא יוכל לעמוד בתנאי הצמדה, כי

הפרמיה תצטרך להיות גבוהה.

רק לאחר דיונים שנמשכו זמן רב הגענו למסקנה להוציא מהצעת החוק את החלופה של ביטוח,

ולהחיל חלופה זו רק לגבי דירות שנמכרות על ידי גופ שקשור למדינה.

חברת שיכון-ופיתוח, למשל, תבטח את עצמה.

ד. מרידוד!

האופציה היא של המוכר. המוכר צריך לשלם את הפרמיה. אם מוכר פרטי או ממשלתי מסתדר

עם חברת ביטוח, מה טוב; אם לא - לא יציע אופציה זאת. מדוע צדיך בחוק למנוע את האופציה?

שר המשפטים מ. נסים!

השאלה מוצדקת. אני מניח שגט בסוגיה זו עוד יהיה דיון, כי השאלה תהיה פתוחה

לפני הועדה. אבל אני מניח שועדת החוקה חוק ומשפט לא תקבל החלטות לפני שנבדקה השאלה

האקטוארית ונבדקה היכולת של חברות ביטוח לעמוד בתנאים אלה או אחרים. הבדיקה שנעשתה

על ידי משרד האוצר, חברות הביטוח ומשרד הבינוי והשיכון שמופקד על החוק הזה, בדיקה זו

העלתה שאין אפשרות להצמיד פוליסות הביטוח למדד תשומות הבניה. לחברות ביטוח אלה אין ביטוח

משנה. המפקח על הבנקים לא אישד ולא יאשד לחבדות אלה לבטח כספי דוכשי דירות עם הצמדה,

משרד האוצר, המפקח על הביטוח לא יכול היה לאשר זאת, גם מפני שקיבל מחברות הביטוח הודעה

שלא יוכלו לעמוד בזה.

ו. שם-טוב!

בגלל גובה הפרמיה?

היו"ר א. קולס!

כדי שיוכלו לעמוד בתנאי הצמדה הפרמיה צריכה להגיע ל10% מערך הדירה. לנציגי

החברות האלה יש הצעה. הם נמצאים כאן ונשמע את דבריהם.

פ. גולדשטיין!

האס נמצא כאן נציג המפקח על הביטוח?

אנחנו מקיימים היום דיון כללי. הדיונים יימשכו והוא יוזמן.

שר המשפטים מ. נסים;

לפגי כחודש או קצת יוחד הגענו לסיכום שהזכרתי, ואז יכולתי להודיע מעל במת הכנסה

על החלת רציפות. לפי תקנון הכנסת במשך שבועיים יכולים חברי הכנסת להגיש התנגדות.

אם לא תהיה התנגדות, בעוד שבוע הצעת החוק תועבר באופן פורמלי מהמליאה לדיון בועדה.

מה שרציתי לומר הוא שלא רק אחרי פרשת קלרין נזכרנו ורק אז הבאתי לכנסת את ההודעה

על החלת דין רציפות. לא היתה שום זיקה בין שני הדברים הללו.

השאלה הבסיסית היא השאלה שהציג יושב ראש הועדה: מה עושים, בעיקר בימים אלה

ובתנאי המשק היום, כאשר נשקפות סכנות של קשיים, חלילה, לחברות בניה ציבורית ושאינן

ציבוריות, לענף כולו, מה עושים כדי שרוכש הדירה לא יינזק. שחי פנים לשאלה זאת. הפן

אדם השקיע, הוא רוצה לקבל כספו בערך ריאלי גם אם היה משבר כלשהו.

הפן השני - אדם נכנס להתחייבויות לשם רכישת דירה, מכר דירתו, והגיע להסדרים לפי לוח

זמנים מחייב, ואם לא יעמוד בהם - ייגרם לו נזק רב. באה חברה עד משבר, היא איננה יכולה

לחת לו דירה. את הכסף אולי כן תוכל לתת, אבל אה הדירה - לא. אולי יקבל בחזרה את השקעתו,

בתנאים אלה או אחרים, אבל לא דירה. האיש עומד בפני שוקת שבורה, אין לו מקום מגורים.

חובת המדינה לדאוג לכספים וגם לרווחתם של התושבים. אנחנו לא יכולים להתעלם גם

מהפן השני של הבעיה.שחוק המכר (דירות) איננו עונה עליו, כי הוא מגבר על ההשקעה. לכן

אנחנו מצווים לעשות כמה דברים. ראשית, להבטיח את ההשקעה בכל דרך שתהיה ריאלית, שייבחן

ויימצא שיכולים לעמוד בה ושניתן להבטיח את ההשקעה ולהחזיר לנפגע את השקעתו. צריך גם

למצוא דרכים חוקיות לאפשר לו גם מימוש רכישת הדירה המסוימת - זה הפן השני.

נוכח התופעה שציינתי, שכנראה לא חהיה קלה יוחר, אני לא רוצה להגיד שחחריף, סברתי

שיש הכרח לבחון אח הסוגיה מכל צדדיה באופן יסודי, גם על ידי בחינת החקיקה הקיימת, אם

היא מספיקה אם לאו, אס היא נותנת אח הכלים הדרושים אם לאו. לכן החלטתי למנות ועדה

ציבורית שתבחן אח הסוביה של הבטחת זכויותיהם של רוכשי דירות. הועדה מתבקשת לבדוק אם

החקיקת הקיימת מבטיחה כראוי את זכויותיהם של רוכשי דירות. בין השאר ייבדקו הנושאים

רישום זכויוח רוכשי דירוח במרשם מקרקעין או רישום הערות להבטחת זכויות,

הבטחח השקעה רוכשי דירות, הבטחת זכויות רוכשי דירוח במקרה שקבלן איננו עומד בהחחייבויוחיו.

אם הועדה הזאת תמצא לנכון, תמליץ על שינויים בחקיקה הקיימח, והיא רשאית להחליט על

בדיקח נושאים מיוחדים הנובעים מכך על ידי צוותי- מומחים

אסור לנו לקבל החלטוח בחפזון. בגלל חפזון עלולים להתקבל דברים, שאחר כך נחוש שהם

לא ניחנים. למימוש, או שנזקם גדול מתועלתם. אבל כשם שאסור לעשות בחפזון, הרי תכלית

מינויה של הועדת הזאח והזמן שתפעל בו מחייבים אותה לפעול במהירות, לא בחפזון, כי אסור

שנקלע למצבים דומים לפרשת קלרין ודיירים לא יבינו מדוע הם צועקים ולא נענים. המלצוח

שאינן בגדר חקיקה, אפשר יהיה לממש בהקדם. המלצות שכרוכוח בתקיקה, ככל שנמהר הם צריכים

זמן, ולכן הועדה ראוי לה שחפעל בהקדם.

כמה זמן נקבע לעבודת הועדה?

אנחנו לא קובעים זמן, אבל האחריות של וערה ציבורית בווראי תביא אותה לעשות מלאכתה

בהקדם. לא יהיה זה נבון לקצוב זמן, לקצוב תורש לעבורה של וערה כזאת.

חברים בוערה פרופסור אוריאל רייכמן, דיקאן הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב,

שנמצא אתנו. תחום התמחותו הוא בנושא קנין, לכן חשבתי שטוב שיהיה איש כמותו בועדה.

מטעם לשכת עורכי הרין - עו"ר אורי מקוב. שלושה נציגים של משרר המשפטים, שלוש נשים

שעוסקות בעניני מקרקעין והגנת הצרכן! תמרה פנתסוביץ שנמצאת אתנו, פליאה אלבק, קניה

שפניץ. ראש האגף לרישום מקרקעין יהיה חבר בוערה, וכן עמרם בלום, בונם הנכסים הרשמי.

זה חלק מההרכב. אני מצטער שלא יכול להיות הרכב מצומצם, אבל חייבים להשתתף בוערה אלה

שעוסקים בנושא. - ביקשתי מיושב ראש וערת החוקה חוק ומשפט חבר-הכנסת קולס לעמור בראש

הוערה הציבורית, מפני שיש לו בקיאות רבה וגם מפני שהוא עסק הרבה בסוגיה זאת.

אני מורה לו שהסכים לעמוד בראש הוערה. משרר הבינוי והשיכון ומשרר האוצר ילוו את

עבורת הוערה.

אנחנו צריכים להיות מסוגלים אחרי זמן קצר ביותר, שאני לא יכול לקצוב אותו, גם אין

טעם לקצוב אותו, להוציא מטעם משרר המשפטים הורעה לציבור, אחרי שכל השאלות ייבחנו

ונכריע בקביעת בטוחות, לצאת בהורעה לציבור, כפי שעשינו מפעם לפעם בנושאים רומים ואחרים,

פרסום הסברתי כיצר יכול הציבור להבטיח את רכושו, כיצר הוא יכול להבטיח את כספו בעת שהוא

בא לרכוש רירה.

בתנאים של מרינת ישראל, רכישת רירה היא ההשקעה ההמונית ביותר מבחינת ההיקף,

הגרולה ביותר מבחינה כספיח. הדיור במרינח ישראל הוא בתנאי בעלות או חכירה, לא

בתנאי שכירות. לכן הבעיה אצלנו היא בהיקף מיותר במינו בעולם. לכן יש עלינו חובה

למצוא פתרונות לרוכשי רירות באותם צררים ופנים שריברתי עליהם.

נצטרך להחקרם, נצטרך ליצור תנאים נוספים להבטחת רכישת רירה. בין השאר יהיה צורך

להגביר את החשיבות ואת האפשרויות של ישוט רישום הערת אזהרה. זו אחת החלופות הקיימית

היום בחוק, אבל יש קשיים לא מעטים בנושא זה. יש מספר חברות שבהסכם שלהן עם רוכשים הן

קובעות שלרוכש אסור לרשום הערת אזהרה. בית הרין לחוזים אחירים רן בסוגיה זאת, על

פי פנייה של היועץ המשפטי לממשלה שביקש לאסור סעיף כזה בהסכם. אבל בית הרין לחוזים

אחירים לא הסכים למחיקת סעיף כזה, לאחר ששקל את הרברים. אנחנו ערערעו על החלטה זו,

עריין איננו יורע מה התוצאות. אנחנו ברעה שקבלן או חברה קבלנית לא צריכים בתנאי

החוזה לאסור על רוכש רירה לרשום הערת-אזהרה.

יש גם בעיה ברישום הערת אזהרה לגבי קרקעות מינהל מקרקעי ישראל. יתכן שיהיה

צורך לאפשר רישום הערות אזהרה גם בקרקעות המינהל.

כל זה צריך להבתן על ירי הוערה. ארוני היושב ראש - יושב ראש תרתי משמע -

אני מבקש שעבורת הוערה תוחש, שיושקעו בה זמן ובווראי מחשבה, ושתוציאו המלצות במוחות

מתחת יריכם.

אני מודה על המינוי. אנסה לעשות כל אשר לאל ידי כדי שהדברים ידוצו מהר אבל לאט:

מהר מבחינת מקיר הזמן, לאט מבחינת ההתעמקות בבעיות, המחשבה והמאמץ. הזמן איננו פועל

לטובתנו בתחום זה. פתרון הבעיות בתחום זה חשוב לרוכשי דירות ולא פחות חשוב גם לקבלנים.

אני לא רואה שני מחנות שזה עומד מול זה, אלא מחנה אחד מאוחד של קבלנים הבונים ומוכרים

דירות וצרכנים שנזקקים לשירותי הקבלנים. לכן חשובה התערבות הכנסת והממשלה כדי לאפשר

לקבלנים לבנות בנין ולתת אותו כשהוא מוכן לצרכן הרוכש דירה.

אם יש לחברי הכנסת שאלות הבהרה קצרות לשר, בבקשה. השר צריר ללכה לפני תום הישיבה.

לאחר מכן נשמע את המומחים בנושא וניתן לחברי הכנסת אפשרות להתבטא.

כבוד השר, מקובל עלי הנוסח: לא בחיפזון אבל במהירות. אני לא יכול עכשיו להתייחם

להרכב הועדה שמינית. אבל אולי תהיה בכל זאת מוכן לשקול שוב לקבוע זמן לעבודת הועדה.

לפי הרכבה, יש בועדה אנשים עסוקים מאד, ולא רק בנושא זה. אני יודע שאם קובעים מועד לסיום

עבודתה של ועדה, זה מדרבן אותה להקדים ולעשות את המלאכה.

מה גורלה של הצעת החוק? מסתבר שחברות הביטוח לא מוכנות לבטח, ויש

אפשרות של ביטוח רק לגבי דירות שמוכרות חברות ממשלתיות או שקשורות בממשלה. אנחנו

יודעים שהסכנה לא היתה בשיכון-ופיתוח אלא בקלרין. אם אין פתרון למקום שבו יש סכנה,

מה פתרנו?

היושב ראש אמר שכולנו מחנה מלוכד. אני מקבל את זה כאמירה חצי-ספרותית. בענינים אלה

יש אינטרסים. בהחלט מנוגדים. בפרשת קלרין, למשל, אין ספק שלרוכש הדירה יש אינטרס

מנוגד לאינטרס של הבנקים. לכן חשוב שבועדה הציבורית ישתתף עורך דין שמייצג צרכנים.

בין הנושאים שצריכה הועדה לדון בהם, לא שמעתי שתדון בסדר הנושים.

ד. ליבאי;

אני אומר בדחילו ורחימו שלפי עקרונות של המשטר הדמוקרטי פרלמנטרי, אני מסופק אס

יושב ראש ועדת החוקה חוק ומשפט צריך לקבל מינוי משר המשפטים להיות יושב ראש ועדה מטעמו.

ועדת החוקה חוק ומשפט מפקחת על שר המשפטים ומשרד המשפטים, ואינני חושב שיושב ראש הועדה

צריך לקבל מינוי מטעם השר.

אינני יודע מה היתה הפרקטיקה, אני חדש בכנסת, אבל הרהורים אלה עלו בראשי ואני מפנה

את השאלה ליושב ראש הועדה אישית ושואל לדעתו. אילו היה מדובר בועדה מטעמנו, הייתי מברך

עליו כיושב ראש הועדה.

עם כל הכבוד, אינני מקבל את ההסבר שההשהייה היתה בגלל פרמית הביטוח. אני רוצה

בענין זה להשאיר את האוקציה לצרכן. אילו ראינו שהפרמיה מגיעה ל-10% ממחיר דירה, גם

אז צריו לתת אופציה, ואז הקהל לא יבוא לכנסת בטענה.

אנחנו נמצאים בעיצומה של תבערה. מה יכולה המדינה לעשות בדרך מינהלית, שלא בדרך

חקיקה, כדי להבטיח השקעות של רוכשי דירות בתקופה מסוכנת זו, ואולי גם להקטין את הנזק

לגבי אלה שכבר נמצאים בתבערה. אני מתכוון לרישום קבלנים ובדיקתם, בדיקת כושר

פיננסי של כל אחד ואחד, בדיקח הון עצמי, סידורים שלא צריכים לחקיקה ושאולי יוציאו

מן השוק מספר חלטוריסטים וישאירו את הקבלנים שיכולים להחזיק מעמד.



ד. מרידור;

נאמר שההיתר להלואות בריבית ניתן בדי לא לנעול דלת בפני לווים. אני הוסקו פן נראה

רק צד אחד של התמונה. שום בנק לא ילווה אם אין לו בטוחה או הגנה על הכסף שהוא מלווה.

מה עושה ממשלה במדינה כמו שלנו? היא אומרת שהשוק לא עובד, והיא נכנסת לענין. אני

הושב שהתפיסה של שוק ההון היא מרכזית לענין זה, ואינני יודע אם יש לה ייצוג מתאים

בהרכב הועדה.

שר המשפטים מ. נסים;

איש האוצר.

עם כל הכבוד לאוצר, שמשתלט. בחרוה רבה על שוק ההון, אני תושב שצריך לשבת בועדה

איש שרואה את המשק לא בעיני הממשלה, שיראה מה נעשה להפקעת שוק ההון.

בעית ההצמדה נגזרת מבעיות כלליות במשק. הפתרון כאן לא יכול להיות פתרון ספציפי רק

לבעית ההצמדה של בטוחות של קידום או חברה אחרת.

יש דבר שהוא מוזר מאד בעיני. אם סדר גודל של 10% פרמיה מהוצאות כל רוכש דירה

הוא הגיוני כשיש הצמדה מלאה, הרי אם האינפלציה היא אפס ואם היא 100/0 שום דבר לא משתנה

באופן ריאלי. כל חברה יכולה לתת לממשלה את הכסף ולקבל אותו בתוספת 3% - 4% ריבית.

הממשלה תשמח ללוח כסף בתנאים כאלה. לכן אם אומרים שהפרמיות צריכות להיות 10% כשיש

אינפלציה ו-2% כשאין אינפלציה, במשק שכולו צמוד, זה דבד מופרך לחלוטין. לפיכך אני

מתייחם בספקנות לטענות ששמע השר בדבר גובה הפרמיות.

היו"ר א. קולס;

אני עוסק בנושא בשנתיים האחרונות, קיימתי הרבה מאד פגישות עם גורמים שונים. כל

אחד מחברי הועדה שהציגו שאלות נגע בנקודה אחת ממכלול גדול. לא הקפנו אח כל הבעיה.

חוק המכר חוקק ב-1974, כשכמעט לא היתה אינפלציה. אילו המצב לא היה משתנה, לא היה צריך

להיות שינוי בפרמיה. זו היתה הסוגיה הראשונה שהתלבטתי בה. קיימתי שיחות עם הנוגעים

בדבר, גם עם הממונה על שוק ההון, גם עם הממונה על הביטוח. הועדה הזאת בקדנציה הקודמת

קיימה מספד לא קטן של ישיבות לדיון בהצעת החוק שהוגשה לקריאה ראשונה בכנסת. הסוגיה

לא פשוטה.

מה שרוצה השר ומה שאני מבקש זה ליצור כללי משחק כאלה שתהיה הגנה על אדם הרוכש

דירה. אני יוצא מהנחה יסודית שמי שרוטש דירה, רוצה לקבל דירה ולא תמורה אחרת. הוא הולך

לקנות דירה כדי לקבל את הדירה שבחר לרכוש, לא פיצויים או דירה אחרת. למטרה הזאת צריך

להגיע. נשאלת השאלה איך אפשר להבטיח מימוש הזכות הזאת, הזכות לקבל את הדירה המסוימת

שרכש. אס אי אפשר לממש את הזכות הזאת, צריך להבטיח את ההשקעה. החלופה שהשר דיבר עליה

כחלופה ראשונה, והיא מופיעה בהצעת החוק, לרעתי זו החלופה השניה ולא הראשונה, כי המטרה

של רוכש דירה היא לקבל נכס ספציפי תמורת תשלום מסוים.

דיברתי עם נציגי חברת הביטוח קידום, שאלתי אותם אם יהיו מוכנים להשלים בניה

משלב מסוים, במקום לשלם פיצויי ביטוח. יש הרבה מאד מחשבות. אנחנו עדיין עומדים בשלב

מוקדם מאד בדיוני הועדה. אני מציע לחברי, אתרי שנשמע דברי תשובה של השר, לשמוע דברי

המומחים בתחום זה. ניסיתי לזמן לישיבה זו את מיטב האנשים שקשורים בנושא. אחרי שנשמע

אותם, נשמע את חברי הכנסת.

ו

חבר-הכנסת שם-טוב, אמרתי שלא רצוי לקצוב זמן לועדה. אבל הנה יושבים כאן כמה

מחברי הועדה, ואני מבקש לגמור את המלאכה תוך חודשיים. אני תושב שזה פרק זמן סביר גם

לבדיקה, דיון, גס להתבוננות בסכנות שחלילה צפויות.

שאלת מה גורלה של הצעת התוק. אני רוצה להזכיר שנושא הביטוח הוא אחת מחמש חלופות.

ארבע חלופות שהחוק המקורי קובע הן ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד דירה במשכנתה ראשונה

ורישום הערת-אזהרה. יש גם העברת בעלות על נכס על שם הקונה, אבל זה בשלב מאוחר יוחר.

ענין ערבות בנקאית קיים ועומד. ענין שעבוד במשכנתה, קיים ועומד. ענין רישום הערת-

אזהרה, קיים ועומד.

מר שטרן, נשיא ארגון הקבלנים, טען שאם לא יהיה ביטוח כחלופה ריאלית, או בכליל

לא יהיה קיים, יהיח צורך להשתמש יותר בערבות בנקאית שהיא יקרה יותר, ויכול להיות שכאשר

באים להצמיד מכבידים עוד יותר על רוכשי דירות. אם ערבות בנקאית תעלה 10% מערך דירה,

מי ישלם את זה - הקבלן? הרוכש. ישלם. צריך גם לחשוב על הרוכש שלא יצטרף לשלם הרבה.

צריו למצוא איזון. לא תמיד יש התמוטטויות בענף הבניה ולא תמיד אדם יכול לרכוש דירה

בתוספת 10% למחיר. תיתי לו לחבר-הכנסת דן מרידוד שהעלה סוגיה זאת. תמיד יש לנו נטיה

לעשות את הדבד הטוב ביותר, אבל הטוב ביותר כרוך גס במעות. לא בכדי אמרתי קודם, בלי

לפרט, שמא מרוב טובה תצמח תקלה. לענין זה התכוונתי בדברי.

אשקול צרופו של איש משק לועדה, אם כי אני חושש מהרחבתה.

הזכרתי את הדיון בענין חוזים אתידים. מה היה השיקול של בית הדין לחוזים אחידים

כאשר התיר אותו סעיף בחוזה הקובע שלרוכש אסור לרשום הערת אזהרה? הקבלנים טענו

שאם יאפשרו רישום הערת אזהרה, יהיו להם קשיי מימון. הבנקים לא יחנו מימון כשיש הערת

אזהרה, כי הבנקים ירצו שתהיה להם עדיפות. לכן סבר בית הדין לחוזים אחידים, בין השאר,

שהסעיף הזה הוא אפילו לטובת הקונה, כי בסופו של דבר אם לא תהיה אפשרות כזאת יתגלגלו גם

עליו תוצאות לא חיוביות. אבל הוגש ערעור בענין זה ונראה מה יוחלט.

לחבר-הכנסת בר-און, אם ביקשת אוביקטיביות, הרי פרופסור רייכמן כאיש אקאדמיה יש

לו ראיה כוללת, אני מקווה שכך תחשבו גם על נציגי משרד המשפטים שראייתם אוביקטיבית -

מצד אחד הגנת הצרכן ומצד שני ראית צרכי המשק. אני חושב שהרכב הועדה הוא סוב, היא תוכל

להוציא פירות טובים.

אשר למינוי היושב ראש, לא אני הריתי את הדבר הזה. היו דבריס מעולם. היושב ראש

הקודם של ועדת החוקה חוק ומשפט, חבר הכנסת לשעבר דוד גלס ישב בועדות, היה גס יושב ראש

ועדה. הוא מונה לתפקיד על ידי שר המשפטים לשעבר שמואל תמיר. כתוצאה מעבודת אותה וקדה

. הוסף פרק לחוק הגנת הפרטיות. ו גם חבר-הכנסת שחל עמד בראש ועדה שמינה שר המשפטים לשעבר

שמואל תמיר. וכן הלאה וכן הלאה. חברים של הכנסת משמשים מפעם לפעם חברים בועדות- אין

הבדל עקרוני בין חבר ליושב ראש.

אילו היה ענין של ניגוד אינטרסים, בוודאי לא הייתי רואה לנכון לעשות צעד כזד?.

אבל בענין זה חשבתי שהאוניה אפילו רצויה - יושב ראש ועדת החוקה חוק ומשפט וגם מי שהפעיל

מאד בסוגיה הזאת. זה יכול גם לתרום להחשת הבירורים.

כדאי שהנושא ייבדק מבחינה קונסטיטוציונית, מבחינת ההפרדה בין הרשויות.

הנושא נבדק כמה וכמה פעמים. היועץ המשפטי לממשלה שמע מה הרכב הועדה, דיברתי אתו.

הנושא נבדק ונאמר שחבר כנסת לא יכול להיות שותף בביצוע, אבל יכול להיות יושב ראשי ועדה

מייעצת על יד משרד. אני יכול להביא דוגמאות לא מעטות. ביחסים בין ממשלה ובין כנסת

לא צריכות להיות חומות גבוהות כל כך. בענינים שיש בהם ניגוד אינטרסים - בוודאיי אבל לא

צריו להציב חומות כחומת ברלין למשל, אפשר להסתפק במסך. אם המסך מעט מורם, אינני רואה

בזה פגם.

חברי הכנסת ארצי ומרידור דיבדו על הפרמיה. קיבלתי מכתב ממר שטרן שחברות הביטוח

גורסות שהן יכולות להתמודד עם הנושא והן מבקשות אפילו לחזור לענין. הן מבקשות שחלופת

הביטוח תוסיף להתקיים לכל. כנציג הממשלה אני חייב להביא לפניכם את ההודעה שהממשלה

גורסת שיש לשנות כפי שהסברתי, אבל הממשלה אוזנה כרויה. שר האוצר, הממונה על שוק ההון,

שהוא גם המפקח על עסקי ביטוח, אם ישמעו שיש הצעה בוודאי יבחנו אס היא ניתנת לישום

ואם היא עומדת בפני כל הקשיים שהצבענו עליהם. אני אינני מומחה לביטוח ולא בר-סמכא

להגיד לכם אם פרמיה כזאת אפשרית, אס יש או אין ביטוח משנה. הענין צריך להידון בין המפקח

על הביטוח וחברות הביטוח, ועכשיו יש ועדה שתבחן גם סוגיה זאת. יכול להיות שהממשלה

תחליט להחזיר לחוק את הביטוח עם הצמדה. על בל פנים, אני יודע שיש בקשה של חברות

הביטוח הקשורות בארגון הקבלנים לחזור לענין. אין לי ספק שבקשה זו לידון. אביא את

הדברים האלה לועדה ולשר האוצר. יתכן שנשנה את ההחלטה לא להפעיל את הביטוח על דירות

שאינן של חברות בבעלות המדינה.

אני-מודה שהתלבטתי בשאלה שהציג חבר-הכנסת דוד ליבאי.

ד. ליבאי!

אפשר להגיד שלבקשת שר המשפטים, ועדת החוקה חוק ומשפט ממנה ועדה. ואז לא תהיה

בעיה קונסטיטוציונית.

שר המשפטיס מ. נסים!

לא מתקבל על הדעת שועדת כנסת תמנה ועדה ציבורית.

ד. ליבאי!

ועדת מומחים שחסייע בהכנת הצעת החוק.

היו"ר א. קולס!

התלבטתי אס לקבל את התפקיד, קודם כל מפני שאני מאד עסוק ולא מחפש תפקידים נוספים.

התלבטתי גם בשאלה מה יקרה אס אותה ועדה תמליץ המלצות והשר יחליט- לא לאמץ המלצותיה,

זו זכותו. דווקא כאן יכול להיות יתרון בכך שאני גם יושב ראש ועדת החוקה.



ד. ליבאי;

אם הועדה תמליץ בענין מסוים והשר לא יקבל את ההמלצה, אתה כחבר בקואליציה לא תוכל

ללכת נגד השר. אחה נכנס למערכה סיבוכים.

היו"ד א. קולס;

בכל מערכת הסיבוכים והבעיות, תמיד ינחו אותי המחשבה והמצפון.

מה שתשוב הוא לפעול מהר, כי כל יום שעובר עלול לגרום נזק שלא ניתן לתיקון.

אדוני השר, תודה רבה.

ב. אבלין;

חוק המכר (דירוח)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוחק לאחר פסק דין

שלפיו הפסיד רוכש דירה את הדירה רק בשל העובדה שזכויות ביושר אינן קיימות עוד בין

חוקי מדינת ישראל, לאחר שחוק המקרקעין 1969 ביטל במחי יד את הזכויות שביושר.

בחות המכר יש הרבה חלופות לכאורה, אבל החלופות הן לכאורה בלבד. מהן החלופות?

נתחיל מהסוף! רישום בטאבו. האם יש מי שירשום דירה בטאבו כאשר הקונה לא שילם את כל

מחיר הדירה? בוודאי שלא. חלופה זו היא עודבא פרח.

משכנתה. ידוע לכל שקרקעות רבות אינן מוסדרות ולא ניתן לרשום משכנתה. גם כאשר רוכש

הדירה משלם לקבלן הרבה על חשבון הדידה, לא ירשמו משכנתה. מה גם שהקבלן זקוק לאשראי ולא

ישעבד את הנכם.

ביטוח. אנחנו מצטעדים שנמחק הביטוח. עד לפני חודש לחם משדד הבינוי והשיכון לא

למחוק את האלטרנטיבה של ביטוח, אבל נאלץ להסכים למחיקה כדי שאפשר יהיה להעביר את החוק

שקובע הצמדה. כשדאינו שאיננו יכולים להתגבר על ההתנגדות להחלת דין רציפות על הצעת

החוק בשל הסתייגות המפקח על הביטוח והחוק לא יעבוד, נאלצנו להסכים לביטול האלטרנטיבה

של ביטוח.

ערבות בנקאית היא בטוחה יקרה ביותר, ויש חשש שתייקר מחיר הדירה. ערבות בנקאית

היא בטוחה טובה, אבל היא יקרה.

אנחנו עומדים להציע דרכים לתגבר את הערת האזהרה. בדיון שיתקיים היום במליאת הכנסת,

. שר הבינוי-והשיכון עומד להציע שלושה תיקונים. אני שמחה שנמצא כאן פרופסור רייכמן, שאת

מאמרי בנושא זה קראנו בענין ולמדנו ממנו הרבה וגם נטלנו מדעותיו בהצעותינו. ההצעה

הראשונה ששר הבינוי והשיכון יציע היא פתרון לבעית עיסקות קומבינציה. בעיסקת קומבינציה,

כשנרשמה הערת אזהרה על קרקע שאיננה של קבלן אלא של אחר, יכול שרוכש דירה יימצא נפסד

בשל העובדה הפשוטה שחוזה בין בעל קרקע ובין רוכש דירה בטל, העילה ששימשה להערת אזהרה

בטלה, ואז הערת האזהרה עלולה להתבטל. יש שני פסקי דין בכיוון זה, בהם נפסק במפורש

שמשבטלה עילה לרישום הערת אזהרה, בטלה הערת האזהרה. אנחנו עומדים להציע חקיקה מיוחדת

שעם ביטול העילה לא תבוטל הערת האזהרה. אי אפשר יהיה להתנות על זה. נקבע שאם נרשמה

הערת אזהרה לפי חוק המכר (דירות)הבטחת השקעות של רוכשי דירות), ביטול העילה של הערת

האזהרה לא יפגע בזכויות הרוכש. התיקון הזה בא להציל את הרוכשים בעיסקות קומבינציה.



המלצה שניה. למס הכנסה יש זכות קדימה במקרה של פירוק חברה או פשיטת רגל של קבלן.

אנחנו ממליצים שלרוכש דירה תהיה עדיפות על שלטונות המס גם כשיש חוב למס הכנסה.

ד. מרידור!

ומה על חובות אחרים?

ב. אבליז;

עדיין מהססים לקבוע זכות קדימה טוטאלית בצורה גורפת. זה טעון בדיקה נוספת. אבל

אנחנו חושבים שרוכש דירה צריך להיות עדיף על שלטונות המס, כי כך או אחרת המדינה בסופו

של דבר מפסידה הרבה מאד כאשר רוכשי דירות מפסידים.

מ. ליפקה;

בדרך כלל אם חברה פושטת רגל, אין לה חוב למס הכנסה. לפעמים משלמים מס על חברה

שפשטה את הרגל רק כדי שלרוכשים תהיה זכות בדירה.

ד. ליבאי;

עדיפות על שלטונות המס לגבי כל דירה? גס אם לאדם יש 18 דירות?

לא סייגנו, כי קשה לבדוק אם זו דירה יחידה.

הצעה שלישית שיביא היום שר הבינוי והשיכון לכנסת, הצעה גורפת וקצת מסוכנת, נטלנו

אותה ממאמרו של פרופסור רייכמן, שהערת-אזהרה תיצור עדיפות מהותית לטובת רוכש הדירה,

ובזה יהיה שינוי מהאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין. ההצעה היא שהערת אזהרה אשר נרשמה למי חוק

המכר (דירות) תהיה עדיפה על פני בעליה של כל זכות חיובית אחרת, קודמת או מאוחרת בזמן,

שלא נרשמה.

אלה שלוש ההצעות שאנחנו מציעים בשלב זה.

היו"ר א. קולס;

תודה. אנחנו יודעים שיש כל מיני רעיונות לפתרון הבעיה, אבל אני מבין שאין פה

חילוקי דעות לגבי הצורך והרצון לפתרר אותה. נדמה לי שמקובל על חברי הועדה שאנחנו

רוצים שהרוכש יקבל את הדירה, ואם זה בלתי אפשרי - שיקבל פיצוי כספי. אם זה כיוון הפתרון,

דבריה של גבי אבלין מם קוים למחשבה.

כפי שכבר נאמר, חוק המכר (דירות)(הבטחות השקעות של רוכשי דירות) יצר הרגשה

שיש ביטות, שבמקרים רבים לא היה לה כיסוי. רוכש דירה מקבל בטוחה על פי חוק, החוק נותן

כיסוי למקצת הסיכונים, לא נותן כיסוי לשורה ארוכה של סיכונים. אלמלא היה חוק, השוק

החופשי אולי היה מוצא פתרון. כשיש חוק, הרוכש כאילו מוגן. למעשה איננו מוגן.



בשלב הקריטי בין יצירת חיוב לרכישה דירה ובין העברת קנין, צריך להגן על הקונה.

כל עוד ישו לו התחייבות, יש לו זכות חוזית ואין לו קנין, הוא חשוף לסיכונים. יש שלוש

קבוצות של סיכונים בתקופה שבין יצירת החיוב להעברת הקנין: 1. סיכונים שנובעים מפגם

בקנינו של המוכר או בהתנהגותו; 2. סיכונים כלכליים; 3. סיכונים בגלל התערבות המימשל.

בקטגוריה הראשונה יש שורה של סיכונים שלהם אין כיסוי בחוק. התשובה המפורסמת ביותר,

היעילה ביותר והזולה ביותר היא הערת-אזהרה. על פי הנתונים שבידי, כ-90% מהעיסקאות

מוגנות בדרך זו. מעבירים זכויות ממון, עדיין לא מעבירים קנין. אס הקונה מקר את החיוב,

המוכר יכול לבטל את ההערה. מצד שני באה הערת אזהרה להגן על הקונה. אבל במבנה החוקי

של הערת אזהרה יש חללים ניכרים. יש כל מיני סיכונים. למשל, המוכר מוכר לאי- ואחר כך

חוזר ומוכר אותו נכס גם לבי. לפי המצב החוקי היום, אפילו אם ב', שלא ידע על א' , בודק

בתיקים ורושם הערת אזהרה, ואי לא רשם הערה, אי גובר על בי. הוא הדין בשורה ארוכה של

מקרים אחרים. המוכר לקונה שלנו קנה את הנכס מאחר, המוכר הקודם לא שילם עדיין את כל

הכסף, נשאר חייב חלק מהכסף. הוא תובע השבה, יש התמודדות בין זכות השבה לזכות הקונה.

יש מקרים נוספים שאני מפרט במאמרי.

הקטגוריה השניה היא סיכונים כלכליים, סכנה של פשיטת רגל ועיקולים. בעיה שעדיין לא

חשבו עליה היא מה קורה במצב ביניים. יש הערת אזהרה על שם הקונה ויש לו עדיפות כלפי

בעלי זכויות מאוחרות יותר. אבל איך מפעילים את המערכת? הבטיחו לבנות בנין בן 14 קומות.

שני אנשים קנו נכס על הנייר ונרשמו הערות אזהרה. כדי לתת להם דירות, צריך להקים את כל

הבית. אם לא, מה יהיה בתקופת הביניים? הרעיון הוא להעזר בבטוחה, במקרים קיצוניים.

בקטגוריה השלישית יש בעיה שקשורה בפקודת המיסים (גביה) וכל הכרוך בזה. צריך לחשוב

על הנושא.

ככלל, חייבים להגן על זכויות קיימות ורשומות.

עיסקות קומבינציה. קבלן בונה מבנה על נכס של אתר, מוכר דירות על הנייר. בשלב

ההקמה, בעל המקרקעין רושם הערות אזהרה לטובת הקונים. נוצר מצב שיש בטוחה כלפי הקונים.

על פי המצב המשפטי היום, אם כי אני מקווה שבעקבות מאמרי וישתנה המצב ותשתנה הלכת בית

המשפט העליון, אם קבלן מפר חיוב כלפי בעל המקרקעין, או אם קבלן פושט רגל, יכול בעל

המקרקעין לפנות את הקבלן מהשטח, ובמקרה דומה קבעה הפסיקה שאין תוקף להערת האזהרה. יש

לאקונה שבה אין הגנה לקונה. בעל המקרקעין יכול למחוק את הערת האזהרה, הקונה בכלל לא מוגן.

לכן חייבת להיות הלכה שאם ניתנה הערת אזהרה לקונה, גם בעיסקות קומבינציה, יש לראות אותה

כהתחייבות מסוימת, אמנם מסוייגת, של בעל המקרקעין כלפי הקונה.

ד. מרידור;

יש התנייה בין קונה וקבלן - - -

פרופ' א. רייכמן;

ההתנייה לא תופסת נגד קונה, כל עוד היה מצג. גם על פי המצב החוקי היום, במקרה כזה

אותה הערת אזהרה איננה הערת אזהרה על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),

כי זו חייבת להיות זכות ראשונה בלתי-מותנית. מה שקורה בפועל זו הונאה, אולי לא במתכוון,

אבל בדיעבד יש הונאה של רוגשי דירות. תופעה זו צריך לשרש.

י;

/



נניח שיש הערת אזהרה. איך תכנס לפעולה וכיצר תגן על רוכשי דירות בשעה שהדירות לא

גמורות? אם בניית הדירות הסתיימה, אין בעיה, במצב זה הערת אזהרה ניתנת הגנה. אבל מה

קורה בשלבי ביניים? מה קורה אם לאתר שהקבלן ביצע רק 25% הוא פשט רגל, או הורחק

מן האתר? למעשה יש משחק כוח, כאשר לא ניתן להפר את הזכות הרשומה של הקונה שהוגנת

בהערת אזהרה, אבל לקונה עצמו אין אפשרות לעשות פעולה ממשית.

חייבים ליצור מערכת שתיקח בחשבון גם אינטרסים של קונים, גם אינטרסים של קבלנים,

גם אינטרסים של מסחר בנכם. צריך להבהיר בצורה חד משמעית שזכותו של קונה תהיה מוגנת,

ובמקרים קיצוניים צריך להמיר אותה בפיצוי כספי.

שנית, צריך ליצור מנגנון שבמקרה כמו שהבאתי לדוגמה, כשקבלן התחייב לבנוח 13 קומות

ומכר שחי דירות בקומה ה-13, לא יחייבו לא את הנאמן ולא אחר לבנות את המבנה כולו

כדי לתת שתי דירות אלה, אלא תהיה אפשרות להשתחרר מהערת אזהרה תמורת פיצוי כספי מלא לרוכש

הדירה.

אלה רק מקצת הדברים שכתבתי עליהם באריכות, הם מדגימים את הפרובלמטיות ויתד עם זה

על האפשרויות הקלות יחסית לפתרון הסוגיה על כל היבטיה, לרבות בעיה נוספת של תשלום

מוקדם מדי. כידוע, יש תוספת לחוק שאומרת שאסור לגבות מהקונה תשלומים אלא על פי קצב

הבניה. בגלל לחץ האינפלציה רוצים קונים להקדים תשלומים. אציע לועדה לבנות מנגנון, לא

מנגנון מסובך, מנגנון של נאמנות לשחרור כספים לקבלנים על פי קצב הבניה, כדי שזכויות

קונים לא ייפגעו.

לדעתי, אפשר למצוא פתרון נאות שיגן על האינטרס של הקונה בלי לפגוע במסחר

במקרקעין ובאינטרס של קבלנים, שגם עליו צריך להגן כדי ששוק הבניה לא יפגע עוד מעבר

לפגיעה שנפגע עד היום.

מ. ליפקה;

כל חקיקה חדשה יוצרת גם בעיות חדשות. אי אפשר לסגור במאה אחוז את הבעיה של

פשיטות רגל, יש מקרים שמחירי הקרקע ומחירי דירות עלו בקצב כזה, שגם הערות אזהרה

ובטחונות לא כיסו את הפער באופן קבוע, כי תהליך הבניה נמשך וזקופה לא קצרה. לדעתי,

האופציה צריכה להיות של הקונה.

שתים מהחלופות בחוק הן לא ריאליות. אני לא מכיר מקרה של העברת חלק מבעלות על ידי

רישום חלק ממשכנתה, זה יוצר בעיות סבוכות בתהליך הבנייה וזכויות של אחרים, שלא

לדבר על הרישום עצמו. לא יכול להיות שכסף יוחזר ללא הצמדה, גם כשאופציה עומדת לפני

הקונה. גם חברות ביטוח צריכות לקתת זאת בחשבון.

נשמעה הצעה שיהיה רישום הערות אזהרה גם בקרקעות מינהל מקרקעי ישראל. לדעתי,

צריך לדחות הצעה זו על הסף. לא צריכים להיות בארץ שני משרדים לרישום מקרקעין. יש

משרד אחד במשרד המשפטים. משרד נוסף במינהל מקרקעי ישראל יחייב העסקת מאות עובדים

ברישומים אלה. הפתרון הוא שהרישום יהיה במשרד המשפטים, ולדעתי הדבר ניתן לביצוע.

אני לא מציע לפתוח מסלול נוסף של רישום במקום אחר.

אני רוצה להוסיף שגם ערבות בנקאית על פי חוק וגם ביטוח על פי חוק אינם מכסים

את הקונה. יש חורים גדולים בחוק. אם אדם מקבל ערבות בנקאית, יש סכנה שיאבד את כספו.



מ. ליפקה!

מרכיב הקרקע בכל הנושא הזה משקלו כ-12%, 15%, 20%, אפילו תהיה הערה אזהרה, המשקל

הכספי הגדול הוא לא לקרקע אלא לבניה. מה שוזשוב הוא להבטיה אה הבניה בשלבים שונים

של פשיטה רגל.

ד. מרידור!

יש כאן הבטחה של שני סוגים של אינטרסים! קרקע ובניה. הערת אזהרה נועדה להבטיח

אה הקרקע, הבניה צריכה להיות מובטחת בדרך אחרה. אם קבלן בונה לי דירה על קרקע שלי,

חוק המכר לא צריך לחול אלא חוק הקבלנות. (י. ארנון: הוא אמנם לא חל).

אם .לא רוצים לתת עדיפות לאדם שבונים לו דירה על קרקע של אחר, ברגע שנמצא דרך

להבטיח הערת אזהרה מבטיחים רק חלק אחד, אבל מחזירים אותו למצבו של אדם שבונה על קרקע שלו

והקבלן פושט רגל.

החלק השני הוא הבטחת החלק הקבלני של החוזה על ידי סעיף 3 לחוק והתקנות על פיו,

שקובעות שלבים לתשלום לפי התקדמות הבניה. אם אינני טועה, במקרים אלה מדובר רק על

ערבות בנקאית או ביטוח. הערת אזהרה לא אמורה לפתור מקריט כאלה. אפילו יש הערת אזהרה,

קונה דירה עדיין צריך ערבות בנקאית או ביטוח, אחרת לא כיסינו 50% - 80% מהבעיה, תלוי

באזור הבניה וערך הקרקע. הערת אזהרה י לזו פותרח את הבעיה של החלק הקבלני. יכול להיות

שלא רוצים להגן על זה באותה מידה, בי העיקר שיש לו קרקע, כמו לאותו אדם שבונים על

הקרקע שלו עצמו. הבטחת הקרקע היא דבר בסיסי, אבל יש בעיות עם קבלנים, קבלנים פושטים

רגל.

השאלה היא עד איזה מחיר מוכנים לשלם כדי להבטיח - את זאת יכולה המדינה לעשות על

ידי ויחור על מס הכנסה, השתתפות בפרמיות ביטוח, אפשרויות שונות, שוק ההון יהיה סגור בפני

קבלנים, נשלם בעלית מחירי דירות. המחיר הוא כבד. לא הייתי מציע להעלות את

המחירים על ידי הבטחת מדה רבה של בטחון בכל מקרה. צריך להזהר מתפיסת מרובה בענינים אלה.

אם זו ישיבה אחרונה יחד עם גבי בחיה אבלין, אני רוצה להגיד שזו אבירה גדולה

לשירוח המדינה שבתיה עוזבת, מטעמים שאני יכול להבין אותם ולהצטער עליהם.

אלה כלים שלובים. אם הבנין גמור וצריך למסור את הדירות, בשלב זה אם יש הערת

אזהרה ואפשר למסור את הדירות, בוודאי שזה עדיף. ככלי שיורדים לשלבים מוקדמים יותר עולה

החשיבות של ערבות או פיצוי כספי. בשלב מסוים יש איזון.

יכול להיות שאדם שילם 90% מהמחיר ולא הבטיח כלום.

היו"ר א. קולס!

שאלתי את מר שטרן אס יהיו מוכנים להשלים את הבנין. אנחנו יודעים עכשיו פחות או

יותר מה רוצים לבדוק, איזה קומבינציות אפשריות. יש אלמנט אחד שהוא יותר זו או יותר פשוט -

חקיקה; יש אלמנט שני שהוא יותר מסובך מבחינת בטוחה.



אני טוען שקבלן צריך מכסימום 100% מימון ולא יותר מזה לבניה של בית. היום יכול

קבלן לקבל 200% מימון. בשלב של קרקע, הוא בא לבנק ועושה שעבוד על הקרקע, אם היא קילו

הוא מקבל 50% . הוא מתחיל למכור דירות ומקבל מהקונים 20% ואפילו 70%-80% אם הוא לוקח

קבלני משנה, הוא מקבל גם מהם אשראי, בלי בטוחות. ואז הוא פושט רגל, כי אח הכסף הוא

משקיע במקום אחר. קבלנים יכולים לקבל יוחר מהדרוש להם לצורך הבניה, גם אם אני כולל את

הרוויח בעלוח, ואני לא אומר שאח הרווח יקבל רק בסוף הבניה. זה מצב שהדעח לא סובלחו.

ד. מרידור;

שיקבל כמה שיקבל, זה שוק חופשי, אבל שיבטח את הקונים.

היו"ר א. קולם!

מי שמבטיחים אח עצמם הם הבנקים שנוחנים מימון. הקונה הוא האחרון שיכול להבטיח

אח עצמו. את זה צריך לתקן.

אני מייצג כאן אח חברת חרמון. אילו הביטוח היה צמוד, בהנחה שבנקים לא יתמוטטו

והערת אזהרה תסתדר, פרט לבעיה שהעלה פרופסור רייכמן, הבעיה שהעלה חבר-הכנסת מרידור היתה

באה על פחרונה. החוק מבטיח מעבר לקרקע, מה שהחוק לא מבטיח זה סעיף הבניה - זה סיכון

מסחרי.

לדעתנו, בחנאי הארץ לא בא בחשבון שביטוח לא יהיה צמוד. חברח חרמון קיימת 11 שנה

ואף אחד מהמבוטחים לא עשה . למה לא העבירו אח הביטוח הזה לממשלה? כי חברה

ממשלתית לא חתחיל לטפל בכל קבלן, היא לא יודעת מה מצבו ומה מעמדו בשוק. לא נתנו

את הביטוח הזה גם לא לחברות הביטוח, כי אין להן המיומנות.

לא כל הקבלנים מבוטחים. את אלה שקידום לא מבטחת, שולחים לבנקים. חרמון מבטחת

חמש חברות קבלניות מהגדולוח בארץ, היא הוקמה על ידי חברות אלה. כיוון שאלה חברות

גדולות, אפשר לחח ביטוח בפרמיה יותר נמוכה. הרוכש נהנה מזה. אם אי אפשר בלי הצמדה - - -

פרופ. א. רייכמז;

סעיף 28 בחוק חוזה הביטוח לא מחייב הצמדה?

יש ויכוח גדול עם המפקח על הביטוח. חוק חוזה הביטוח לא חל בתחום זה.

אתם נותנים פוליסות צמודות?

עדיין לא. אם החוק יחייב, ניחן פוליסות צמודות. נעמוד על זה שהחמורה חהיה סבירה,

לפי השירות שנוחנים, והיא בוודאי תהיה יותר זולה מערבות בנקאית, כי כל דבר בארץ

יותר זול מערבות בנקאית. ההנחה היא שחלק מהמבוטחים ילכו לערבויות בנקאיוח, בלי לבדוק

נפח הערבוחיות ומה יקרה אם יהיה משבר. אילו כל דירות קלרין היו מבוטחים בהצמדה

בבנקים, חלק מהבנקים לא היו עומדים היום. יש גבול למה שבנקים יכולים לקחת על עצמס.

מדוע ביטוח בדרך כלל יוחר טוב מערבוח של בנקים? כי ביטוח משנה מפזר אח הסיכון על פני

כל העולם. בתחום זה לא יכולנו להשיג ביטוח משנה. אם הפיזור הוא על פני מדינה קטנה

כמו ישראל. אי אפשר לעמוד בזה. אנחנו מחמודדים עם הבעיה על ידי כך שגם כאשר חברה טובה



מאד רצונה להצטרף אלינו, אמרנו שהיא אמנם טובה מאד אבל בגלל הסיכון אנחנו לא יכולים

לצרף אותה.

אנחנו מבטהים לפי החוק היום ונבטח גם עם הצמדה, מה שחשוב לחברח ביטוח זה לא רק

גוגה הפרמיה אלא גם כמה קונים היא גובה פרמיוח לצורך ענין זה ואיזה רזרבות יש לה.

אפשר לעשוח ביטוח מסוג חדש וגם אם יש הפסדים לא קרה שום דבר, צריך רק להבטיח סידורי אשראי

ובשנה שלאחר מכן להתאים את הפרמיות.

מה שאנחנו מבקשים הוא ביטוח משנה אצל הממשלה. הממשלה לא תפסיד מזה אף אגורה.

אם יהיה משבר, נקבל אשראי מהממשלה, עם הצמדה וריבית, ומהעלאת הפרמיות בשנה שלאחר מכן

נתחיל לשלם. אנחנו נחיה גם בלי זה, אבל יוחר טוב עם זה. בכל מקרה אין שום סיבה לבטל

אותנו.

היו"ר א. קולס;

אני לא רוצה להגיע למצב שמבטח לא יוכל לשלם.

הבטחון של חברת חרמון לגבי בניה של אזורים הוא חברת כלל. הערבות שלה יוחר טובה

מביטוח של כמה בנקים קטנים בארץ. אני לא מוכן לקבל שבלי בדיקה יגידו שלא נוכל לעמוד

בהתחייבויות. יש בטחונות שלקחה חברת הביטוח כדי שתעמוד.

מבלי להשוות, מאז משבר מניות הבנקים למדנו שלכל דבר צריך להתייחס בערבון מוגבל,

וכל דבר יכול ליפול.

גבאית לי השיטה של ביטוח משנה אצל הממשלה, בהנחה שלאחר זמן יגדילו פרמיות. אבל

צריר לבדוק את הדבר.

ההנחה הראשונה היא שרוצים להגיע למצב שכל משתכן יקבל את דירתו גמורה וראויה

למגורים.

הצענו שקידום וחדמון ימשיכו בביטוח, גם ביטוח צמוד. דיבר על זה כבר עורך-דין ארנון.

אבל אנחנו מבקשים מהממשלה ביטוח משנה למקרה של משבר מיוחד, בהתחייבות שנחזיר את הכסף.

אני לא מבין עד היום הזה למה צריך להוציע מיליוני דולרים של המדינה כדי להוציא זזת

הבנקים מהצרות, למה נותנים ביטוח של 50% לחקלאים, למה נותנים לכל חברה כושלת בענף זה או

אחר, והמדינה לא מוכנה לתת ביטוח משנה למאות אלפי בעלי דירות בארץ ישראל, שבלי דירה לא

יוכלו לגור בישראל. בלי רירות גם לא נוכל לקבל עליה ולא נוכל לקייב איכות חיים. הסכומים

שאנחנו מדברים עליהם לביטוח משנה הם אפסיים בהשוואה לביטוחים אחרים שהמדינה כבר

קיבלה על עצמה ומקבלת על עצמה בכל יום להצלת מפעלים ותברות כושלות.

ניסינו לעשות ביטוח משנה בחו"ל, אבל אין דבר כזה בעולם. היה בספרד וירד,

בתקופת אינפלציה חייבים לחת ביטוח צמוד. השר נסים אמר בתחילת דבריו שהחוק היה

לרועץ. לא החוק היה לרועץ, האינפלציה היתה לרועץ, ואנחנו לא אחראים לאינפלציה.



חברת קידום מבטחת לא רק חברות גדולות ולא רק חברות שהן בליחות במאה אחוז. אבל במשך

שנות פעילותנו ידענו לא להבטיח חברוח קיקיוניות וחברות מטאוריות. לכן חברת שכטר לא

היתה מבוטחת בקידום, לכן חברת קלרין לא היחח מבוטחת בקידום. בקידום יש אנשים שנמצאים

בתוך הענף, מרכז הקבלנים מכיר את הענף והוא מקבל התראה מוקדמת על קשיים של חברה זו או אחרת,

מוקדם יותר מכל חברת ביטוח פרטית או מחברה ממשלתית לביטוח, לכן אנחנו יכולים לטפל

בנושאים אלה.

זה לא המשבר הראשון בענף. היה משבר ב-973ו, היה משבר ב-1977. ולא רק בישראל,

בעולם כולו יש משברים בענף הבניה לפי עקומה מסוימת, אחת ל-6 - 7 שנים, ואנחנו יכולים

לחזות דברים מראש.

אני יכול למנות פרוייקטים שגמרנו בשעות משבר. סיממנו בנייה של כ-300 דירות

בפרויקטים שונים עד היום, כשיהיה ביטוח ואפילו כשלא היה ביטוח. אם יהיה ביטוח צמוד,

על ידי כך שחברה ממשלתית תעשה לנו ביטוח משנה, אני בטוח שמרכז הקבלנים ישקול אה חדבר

הרצוי לכולנו - לסייט בניה של בתים כדי שהרוכשים יוכלו להכנם לדירותיהם. אין לי עדיין

טתרון, אבל אם הביטוח יחיה צמוד בתנאים שאמרתי, נחפש את הדרך. י-

32 דירות ברעננה שמשרד הבטחון קנח עבור נכים, 28

דירות גי.אי.ר., 60 דירות בפרוייקט הלפרין. ועוד. גס בפרוייקט שכטר רצינו להתערב

ולהשלים את הפרוייקט. עשינו חשבון שאם כל אחד מהדיירים יוסיף אלף דולר לחדר, נוכל לגמור

אח הפרוייקט. אבל עורכי דין איבדו סבלנות ורצו לבתי משפט. גם בפרשת קלרין משתכנים אחדים

איבדו סבלנות, לקחו עורכי דין. כם היה גם בפרשת שכטר, הלכו לבית משפט והגישו בקשה

לפירוק. אותו דבר היה בקלרין.

אני מקווה שנקבל מעמד מיוחד בועדה הציבורית, כי לא יעלה על הדעת שתהיה ועדה

ציבורית ולארגון היציג לא יחיה בח נציג. פניתי ליושב ראש הועדה חבר-הכנסת קולם, ואני מקווה

שנקבל תשובה.

המצב במשק טומן בחובו סיכונים. נאמר שרשט הקבלנים צריך לבדוק את המצב ההוני. הוא

עושה זאת. אבל יש הברח נכבדה מאד, שנקראה החברח הכי גדולה בבניה הפרטית, בדקו את

ההון שלה ובתאריך מסוים ההון לא היה מספיק. קרח מה שקרה, החברה לא יכלה לעמוד ונמכרה

לסולל בונה.

המשק הישראלי הוא משק קטן וסגור. בארצות הברית מי שאין לו עבודה בקליפורניה יכול

לעבוד באיובה. בארץ- אם אין עבודה, מתחרים ומתחרים ומורידים מחירים.

הכנסת חוקקה חוקים שמפלים את ענף הבניה. מח שקורה היום הוא תוצאה של חקיקה.

במשך כל שנות קיום המדינה מספר פשיטות הרגל בענף הבניה הוא הקטן ביותר, אבל אלה

פשיטות חרגל הקשות ביותר כי הן פוגעות באנשים שרוכשים דירה. כאשר מפעל תעשייתי פושט

רגל, נפגעים בנקים, נפגעים לקוחות אלה או אחרים. אנחנו צריכים לדון בבעיוח באופן

אוביקטיבי. אם נלך להחמרה בלי ליצור כלים שיבטיחו חמשך הפעילות של משק חופקי של בניה

פרטית בארץ, נגיע למונופוליזציה, כפי שהגענו למונופוליזציה בהרבה מאד תחומים, במזון,

שוקולד, חומרי בנין ועוד. אני לא צריך להסביר לחברי הכנסת מה זה מונופוליזציה בארץ שבה

4.5 מיליון תושבים. מחיר הדירה יחיה לא 50 או 60 אלף דולר אלא, 100, 150 , 200, אלף דולר,

כי בעסקים אין רחמנות וכשיש מונופול מבקשים רווח מכסימלי.



אני מבקש מהועדה בכל דיוניה להתחשב בהבטחת הזכויות של רוכשי דירות, אבל גס בהבטחת

האפשרויות להמשך התפעול של המשק הקבלני הפרסי לרווחת המדינה ולרווחתם של המשתכנים.

לפני שהקמנו את קידוט, הכנסת הנכבדה והממשלה לא התייתמו להבטחת השקעות על רוכשי דירות, לא

יצרו כלים. חברות הביטוח דרשו פרמיה של 1.5% לשנה וכך הבנקים. אם תקחו בחשבון שמשר

הבניה הוא כשלוש שנים, זה אומר 7.5% עד 10% על מחיר דירה. אי אפשר לעמוד בזה. אנחנו

מכירים את הענף, אנחנו פועלים בענף. היו כשלונות, חברת הביטוח שילמה, אבל שילמנו מעט

כי נכנסנו בפועל לביצוע פרויקטים. ידענו לשמור על עצמנו. אנחנו מציעים שהממשלה תיתן

לנו ביטוח משנה. אפילו אם בתקופה מסוימת הממשלה תיתן כסף, הרי תוך קיתים - ארבע שניט תקבל

אותו בחזרה עם הצמדה, מתוך הפרמיות המוגדלות שנטיל על המבוטחים.

י. פלומיז!

לאחר הדבריט של גבי בתיה אבליך ופרופסור רייכמן, ברור שאין מנוס מלהוסיף משהו

מעבר להערת אזהרה, כי הערת אזהרה לא יוצרת משאבים כספיים כדי להשלים בניה של קבלן

שכשל. הווה אומר שצריך להיות ביטוח או ערבות בנקאית. הערת אזהרה לא יכולה ליצור יש מאין.

אביא לדוגמה את התחנה המרכזית בתל אביב. אפשר להעביר את הבעלות ל-700 רוכשי חנויות, אבל

מה יעשו בזה? מוכרח להיות פתרון שיביא כספים מחוץ למערכת, וזה יכול להיות ביטוח או

ערבות בנקאית.

נדמה לי שההצעות של גבי אבלין יגמרו את כל עיסקאות הקומבינציה, אבל לא לזה אני רוצה

להקדיש את שתי הדקות שעומדות לרשותי.

אם הולכים לערבות בנקאית בלבד, לפי הצעת הממשלה, אני לא מבין מדוע יד ימין לא

יודעת את החשבון של יד שמאל. תוספת של למחירי דירות פרושה תוספת 1% למדד, זר! מגדיל

את החוב הלאומי ב-100% מיליון דולר. הקבלנים לא יספגו הוצאות ההבטחה, יעלו מחירי דירות,

יעלה המדד. היו זמנים שלבנו היה גס בעליה של 1% במדד. היום משתדלים לחסוך כל פרומיל

במדד. איפה ההגיון?

אני שמח להצעת הממשלה בענין חברת ענבל. אחת מן השתים, אם חברת ענבל תיתן לשיכון

ופיתוח פוליסה בפרמיה שאנחנו נותנים - 7 פרומיל עס הצמדה - צריך יהיה להעמיד אותה

למשפט על רשלנות פושעת, כי זו פרמיה נמוכה מדי. אם הממשלה מוכנה לעמוד מאחורי חברת

ענבל, אני שואל למה רק ענבל, למה לא קידום וחרון. אנחנו זכאים לקבל אותם תנאים.

ד. מרידוד;

הממשלה רוצה להשתלט על שוק ההון.

דווקא ממשלה שלפחות חלק ממנה מדבר על יזמה פרטית, מעבירה הכל לבנקים, שהם היום

אנחנו זכאים לקבל אותם תנאים שהממשלה נותנת לענבל אם חס וחלילה יהיה

משבר, תוך שלוש שנים נשמה בתזרה את הממשלה. לא צריך היום לייקר מחירי דירות בגלל

דבר שאולי בכלל לא יקרה.

היו"ר א. קולס;

תודה רבה. נמשיך בדיון בישיבות הבאות. היטיבה נעולה.

(הישיבה ננעלה בשעה 13:15)