הכנסת האחת - עשרה

מושב שלישי



נוסח ללא מתוקן



פרוטוקול מס. 145

מישיבת ועדת הכלכלה

יום ג', י"א בשבט התשמ"ז, 10.2.87 שעה 14.00

נכחו

א. שפיזר - היו"ר

אוריאל לין

א. נהמיאס

ש. עמר

מ. פרוש

א. שלום

ב. שליטא

ו. שם-טוב

ע. אונגר

י. אישלר

א. דה קסטרו

י. דרקלסר

ב. ונגר

מ. יצחקי

מ. ליפקה

א. משיה

א. נטף

מ. סרוקה

מ. עין מור

ש. עמור

צ. צילקר

ע. קמר

ש. תענך

ד. לב

ד. לב

רקורד/03-453310/ח.סטרול-34

1. מדיניות מינהל מקרקעי ישראל באשר להקצאת קרקעות

לבניה ומחיריהן.

2. הצעה לסדר יום בנושא מחירי הקרקעות שקובע מינהל

מקרקעי ישראל במסגרת בנה ביתך מאת חה"כ אהרון

נחמיאס.

חה"כ נחמיאס העלה הצעה לסדר היום לפיה מחיר הקרקעות ועלויות

הפיתוח באזורי פיתוח שונים אינם משיגים את המטרה הסופית של מחיר

נמוך וזול למי שרוצה להשתקע באזורי פיתוח. הטעמים היו בערך

המקרקעין אישרו שהמחיר נקבע בהנחות קבועות לפי מקומות

שונים בארץ. ההנחות הן רציניות ונועדו להשיג את המטרה של קרקע זולה

למשתכנים באותם מקומות. גובה ההנחות הוא בסמכות החלטה של שר

החקלאות והמינהל. אך המחיר ההתחלתי של הקרקעות נקבע על ידי השמאי.

נשמעו ההערכות שהמחיר הזה לעיתים אף גבוה. שר החקלאות אף אמר שהוא

שניסה להשתחרר מהשמאות, אבל לא ניתן היה להשתחרר ממנה לפי החוק.

איני חושב שצריך להשתחרר מהשמאות. גם הבינונו כאן שבעצם גם אם

השמאי קובע מחיר לפי שקול דעתו, הרי עדיין המינהל ושר החקלאות

יכולים לקבוע את גובה ההנחה. על המאה אחוז הם סוברנים לקבוע את

גובה ההנחה. אם קובע מחירים שלא נראים להם, הם יכולים לקבוע הנחה

גבוהה יותר ואז להתאים את מחיר הקרקע למטרות החברתיות של התיישבות

באותם אזורים.

סוגיה שניה שהועלתה על ידי חה"כ נחמיאס היא שמחירי הפיתוח

מאד גבוהים יחסית למחיר הקרקע. יוצא שכוונתנו להביא מתיישבים על

ידי הוזלת מחיר הקרקע, מתנפצת לעבר המחירים הגבוהים שנגבים בגין

פיתוח. והרי לא עשינו כלום. כאן עלתה השאלה מי אשם במחירי הפיתוח

נכון, יש עלות הפיתוח ריאלית. הרי אנחנו

לא באים לסבסד את הדברים ואין מי שיסבסד אותם. אנחנו חייבים לגבות

את המחיר הריאלי. יש לנו שתי חברות שאני חושב שנציגיהן נמצאים כאן,

שעוסקות בענין. כך אמר שר החקלאות. חזקה עליהן שהן גובות בדיוק את

מחיר הפיתוח, לא אגורה אחת יותר. לא לצורכי העתיד, לא לצורכי עם

י שראל. גובים בד י ו ק את מה שצריך.

הבה נשמע את החברות, אם אכן גובים בדיוק את הקוסט,

אם אין על הקוסט פלוס כלשהו שאכן משבש את השיקול. מכל מקום,

הסכומים שהוצגו פה לפיתוח, יחסית למחיר המגרש היו גבוהים.

לא זו בלבד, אלא שגם הערים שבעצם היו צריכות

להיות מעונינות במתיישבים החדשים ובמחיר הזול, מטילות על הפיתוח כל

מיני הוצאות שלא מעלמא הדין. הם מעמיסים על מחיר הפיתוח ושוב יוצא

שמחיר הפיתוח הוא כזה שמשבש את המטרה. ההעמסה על מחיר הפיתוח יכולה

לבוא משני מקומות. מהחברות שמפתחות ואולי מעמיסות על הפיתוח דברים

נוספים שאינם ממין הענין. או מטעם הרשויות המקומיות שבהזדמנות

רגע, יש מגרש זול, בואו נעמיס עליו כל מיני

הוצאות שיש לנו לפיתוח האזור וכן הלאה. על ידי כך מייקרות את עצם

הענין ושוב משבשות לעצמן את המטרה.

אלה היו כווני המחשבה שבדקנו בפעם הקודמת. בנוסף לזה, עם סיום

הישיבה, בקשתי ממינהל מקרקעי ישראל ומהשר שיניחו על שולחן הוועדה

את התוכנית שלהם לבנה ביתך אזורי הארץ, ושיגידו מהי התוכנית לשנים

הקרובות שנדע במה בערך מדובר.

אני מבקש לטובת המשתתפים שנבהיר שתי נקודות מקדמיות לפני כן.

הנקודה שבסמכות של שר מוזילים את מחיר הקרקע, האם מעוגן באמת

בחוק והאם אפשר לעשות זאת. אני מבקש שנבהיר לעצמנו אם אכן מוזילים

את הקרקע של המינהל מתחת לערך השוק שלה, מי מוסמך לעשות זאת ומי

עושה זאת בפועל. וסוגיה שניה; ראינו הרבה מקרים שהרשויות המקומיות

מחפשות להן דרכים נלוזות להטיל עומס מיסים על האזרחים או על גורמים

אחרים, לפעמים גם מעבר לצרכים האמיתיים שלהן. אני מבקש כאן הבהרה

אם הן מעמיסות הוצאות נוספות על הוצאות פיתוח של איזה שהוא מגרש,

איך הן עושות זאת, על מי הן מטילות את זה והאם אלו הן דרכים

חוקיות.

בנושא של הוצאות הפיתוח, למי נתונה הסמכות?

הסמכות בנושא הוצאות הפיתוח נתונה למועצת מקרקעי ישראל, בסך

הכל יושב ראש המועצה. בדרך כלל ההצעות מתקבלות. המסמך האחרון שנערך

היה לאחר שהממשלה החליטה על הנחות בישובי הפיתוח. היתה ועדה שדנה

מחדש בענין. הבאנו הצעה של נוסח משולב. היו כמה החלטות לישובי

פיתוח מ-1982, ישובי פיתוח לפני תקופה קצרה, לישובי העימות בקו

הצפון, לרמות הגולן. איחדנו את כל ההחלטות הללו להחלטה אחת. עיקרה

של החלטת המועצה, אני מדגיש, היא שהשמאי קובע את המחיר כמאה אחוז.

בשני תנאים, א. בניה תוך תקופה קצובה במגורים של חמש שנים במקום

אנחנו נותנים מעין הלוואה מותנית, שעם הבניה ועם המגורים הופכת

למענק. מכירים לדוגמא בבניה נמוכה שמונים אחוז דמי חכירה

ראשוניים. באילת זה עשרים אחוז ובקרית שמונה זה בלי כסף. יש מקומות

שזה בשיעור אחר. אם מתקיים התנאי של מגורים חמש שנים במקום, אז

מתקיימת המטרה שלשמה ניתן העידוד. ( א.לין : על כל פנים, זה מעוגן

בחוק והקריטריונים הם אחידים תמיד?)

אני לא יודע. החוק קבע שהמועצה מוסמכת לקבוע את המדיניות

הכלכלית שעל פיה יפעל המינהל. המינהל אינו גוף שהמטרה העיסקית

והרווחית היא מטרתו העיקרית. מטרתו לאומית. אתן דוגמא מהתקופה

האחרונה, באר-שבע מפני שנפגעה בשנתיים האחרונות. בשכונה או בשתי

שכונות המלצנו להפחית את מחיר הקרקע, אם כי היה לנו ויכוח עם השמאי

שקבע את המחיר הנכון. המלצנו להפחית את מחיר הקרקע לתקופה של שנה.

עכשיו הארכנו את זה בעוד שנה. זה בסמכות המועצה.

בואו נפריד בין שני דברים. שאלה אחת: האם אנו משיגים את

המטרה של יותר במתיישבים במקומות מסוימים שהמדינה רוצה ליישב

באנשים על ידי המחירים שנקבעים? שאלה שניה; מהו מקור היוקר היחסי,

האם זה מחיר הקרקע עצמה או זה מחיר הפיתוח. עסקנו בנושא הזה. אני

מציע שנחזור לנושא הראשון לאחר שנבהיר לעצמנו בעצם מה קורה בהליך

הזה.



בפעם שעברה הונחו לפנינו נתונים של מחירי חקרקעות. לא הספקנו

לשמוע את החברות ולא את השמאי. לא הספקנו לשמוע גם את הרשויות

המקומיות באשר לשאלה האם באמת מוטלות מעמסות נוספות שלא ממין

העניו-. אני מציע שנעשה את זה לפי הסדר. נטען כלפי השמאי שהוא

מחמיר. אני חושב שהטענה הזו גם היא קצת נבלמה תוך כדי דיון. הבה

נשמע את השמאי. אולי תסביר לנו את מדיניות קביעת המהירים. הרי אתם

כשמאים, פועלים לפי קריטריונים נתונים. אולי תסביר לנו, יש לכם

שיקול דעת, אין לכם שיקול דעת, אתם פועלים לפי הנחיות כתובות

וברורות?

על שאלות כלליות אני יכול כמובן להשיב. אבל אם יש התייהסות

ספציפית אפש שנצטייד בהשלמת מידע לקראת המשך הדיון אם יהיה כזה.

עבודתו של שמאי מתבססת על הכלים המקצועיים של מקצוע שומת מקרקעין.

העבודה שנעשית באגף אינה יצירת מהיר אלא צילום מצב של שוק מקרקעין,

כאשר כמובן באותם מקומות שלא קיים שוק מקרקעין או מעוט נתונים,

אנהנו נעזרים בנתונים שמסייעים לנו במקומות האחרים. כך מגיעים אל

השומה שמתייחסת לאותה קרקע.

העיקרון של שוק זה שוק של היצע וביקוש. מה שאנחנו נדרשים

לעשות זה להכיר ולעקוב אהרי ההתפתחויות בשוק המקרקעין, לנתח אותן

ולתת להן את הביטוי בכלים שבידינו. עבודתנו היא עבודה אוביקטיבית,

יש לפניה מצד אהד האזרח ומצד שני המדינה שאותה אנחנו משרתים כאן.

לפי מיטב השיקול המקצועי שלנו ניתנת השומה.

זאת אומרת שהטענה שהושמעה שההערכות שלכם הן מופרזות לא נראות

לך. הן הערכות אוביקטיביות לדעתך שמבוססות על שיקול דעת רגיל שאתם

מפעילים.

כמובן שזו תשובתי. יחד עם זה אני מבקש להוסיף ולומר: כמו בכל

עבודה שהיא, נדרשת בדיקה חוזרת כאשר מוגשות בפנינו השגות. אנחנו

בוחנים את הדברים לגופם ומתייחסים על פי הנתונים עליחם משיגים.

השר אמר, אם זכרוני עומד לי, שח ו א נ י סה להשתהרר מהענין, אלא

שהחוק מהייב אותו להשתמש בשמאי הממשלתי. שבעצם היה אפשר אולי למצוא

דרך נוספת וחוות דעת נוספת. אבל חחוק לא מאפשר את זח בכלל. חאם

באמת אתם כבולים, אין לכם אפשרות לקבל חוות דעת נוספת?

אנהנו חייבים לעבוד על פי השומה של השמאי הממשלתי הראשי. גם

בענין הזה היה ויכוח אם צריך להזקק לשמאים פרטיים או רצוי שזה יהיה

בנפרד מהמינהל. הייתי אומר שהענין הזה עדיין נשאר פתוח. המצב להיום

הוא שאנהנו נעזרים בשמאי הממשלתי והוא הגוף המקצועי השמאי שמעריך



עבורנו את הקרקע.

אני מציע שלא נתעכב יתר על המידה על הענין כי כבר אמרתי

בתחילת דברי שבעצם היות והמועצה רשאית לקבוע את אחוז ההנחה, המחיר

ההתחלתי שקובע השמאי אינו בר השיבות,

לדעתי זה השוב, אבל זה נושא כבר לויכוח עקרוני. רק רציתי

לשאול את השמאי הממשלתי שאלת אינפורמציה פשוטה. אני מבין מדבריך

ששמאות אצלכם משמעותה לשקף את המהיר האמיתי של הנכס בכל מקרה, מהיר

שוק פתוה. ( ע. קמר .- התשובה היא כן כי השוק נקבע, השווי נקבע

כדלקמן.) אין פה שיקולים של מדיניות: באזור דרום נעריך קצת פהות?

באופן מוהלט לא.) אני הושב שלעיני המינהל הייב לעמוד

הערך האמיתי של הנכסים ולאהר מכן לההליט כמה מורידים.

מצטרף אלינו י ו"ר המועצה כרמיאל המתמצא בנושא של הבניה ובנה

ביתך וקרקע. אני מבקש לשאול את מר קמר. נאמר שישנה תוכנית בנין עיר

באזור מסוים, לא משנה כרגע אם זה לנושא בנה ביתך או לכל בניה אהרת.

כאשר אתם עושים את השמאות של אותו הלק שהולך להיות מפותה, יש לכס

שני סוגי שמאות. 1. לפני שנעשה הפיתוה. 2. לאהר שנעשה הפיתוה. האם

גם תשובתך כאן היא כן?

אנהנו את השומה מבססים ובונים על פי שווי הקרקע. עם אפשרויות

הניצול, כאשר מדובר בקרקע בתור רכיב ייצורי למוצר המוגמר, כאהד

מהרכיבים. אנהנו בונים את זה על פי שווי הקרקע כולל פיתוה העתידי

ולא רק העכשווי. אולם, על פי דרך עבודתו של מינהל מקרקעי ישראל,

אנהנו פעמים רבות נדרשים להציג את שווי הקרקע, ללא הוצאות הפיתוה.

כך אנהנו גם עושים. אבל נקודת המוצא היא הקרקע כשהיא מפותהת.

הם בונים את ההערכה גם לפי הערך העתידי של הקרקע ומביאים

בחשבון מה יהיה. אתה קונה היום קרקע במקום שאין בו כלום, אבל הוא

מתוכנן להיות מרכז בידור ותעשיה בעתיד. הוא בונה את הערכת ערך

הקרקע גם על הערך העתידי של הקרקע ולא לפי שוויה רק היום, כי היום

אולי היא לא שווה כלום.

שוויה של קרקע נגזר מהניצול והשמוש שנתן לעשות בה. כלומר,

אותה קרקע שכרגע ייעודה הקלאי וקובעים לה יעוד של שמוש אהר, גבוה

יותר, ואנחנו מתבקשים לשום אותה לפי יעודה ההדש. נשאלה שאלה

האם אנהנו שמים אותה במצבה היום, נניה שהיא אינה קרקע בתולה, או

האם אם פיתוה. לזה השבתי שנקודת המוצא שלנו בשומה היא בדרך



כלל קרקע מפותחת. התשובה שלנו ניתנת כפי שאנחנו מתבקשים, כאשר זה

ללא פיתוח, ללא פיתוח.

לכן, אדוני היו"ר, בא כאן הדבר המדהים. המתישב או הקבלן

משלמים את דמי הפיתוח. דמי הפיתוח מעלים את ערך הקרקע ואהר כך הוא

משלם בעד הקרקע המוערכת המהודשת לאחר פיתוח. יוצא שחוא פעמיים

משלם. זה בדיוק מה שמתרחש עכשיו בנושא של בנה ביתך. איפה? באותם

האזורים שתוכנית בנין עיר כללה ארבעים מגרשים. מכרו לא ארבעים כי

אם רק שלשים. בינתיים יש כבישים, יש מערכת השמל, יש מים, יש ביוב,

יש קירות מגן, יש שבילים, יש מדרכות, יש תאורה. כאשר בא השמאי הוא

מעריך את המגרש היום עם כל הדברים האלה שציינתי. אבל המתישב לא רק

משלם בעד הקרקע אלא גם משלם בעד חלקו בפיתוה. הפיתוח שבעדו הוא

משלם את חלקו נהפך לו לרועץ בתשלום מחיר הקרקע. פעמיים.

זה פשוט לא נכון. אני הושב שהדברים לא הובנו ואני רוצה

להסביר. אנחנו מבקשים שומה של הקרקע במצבה כפי שהיא, קרי כפי

שמפותחת. אבל במקום שהמתישב משלם את פיתוח חקרקע, זה לא סביר

שנדרוש ממנו פעמיים את המחיר, גם של קרקע מפותחת וגם בשביל

הפיתוח. במקום שמתישבים משלמים את הפיתוח, הקרקע מוערכת כקרקע לא

מפותחת. אביא דוגמא מצפת וגם מכרמיאל. נתחיל בכרמיאל בגבעת מקוש.

התוכנית היא מאוקטובר 1986, לא קרה מאום מאז. הבאתי דוגמא אחת של

תוכנית בנה ביתך שמוצאת בשיתוף במקרה הזה מהמינהל, עירית כרמיאל,

משרד הבנוי והשיכון ו"ערים" שהיא הגורם המפתח מטעמנו. 522 מטר.

ערך הקרקע המלא היה 13 אלף שקל. אנהנו גבינו לאהר הנחה 3,177 שקל.

מחיר הפיתוה 26,570 שקל. ביחד כ-30 אלף שקל, כשהיחס הוא 26,500 שקל

לפיתוח, 3 אלפים שקל לקרקע. לכן הדייר או המשתכן או המתישב אינו

משלם 30 ועוד פעם את הפיתוה. הוא משלם 3 אלפים עבור הקרקע שאינה

מפותחת וכמובן את מחיר חפיתוח. ( א. נחמיאס : לא, תסלח לי. זה

20 אלף דולר בעד דונם קרקע לא מפותחת.)

אני מוכן לחזור ולומר. נתרכז בבנה ביתך בעיירות פיתוח. אנחנו

מבקשים שומח לא פיתוח, מפני שלא מקובל עלינו שחדייר ישלם גם עבור

קרקע מפותחת וגם עבור פיתוח. לכן אני מודיע שאנחנו מבקשים שומה ללא

פיתוח. לקחתי את כרמיאל כדוגמא כי יושב פח ראש העיר.

יש פה ויכוה על נקודה אחת שעלתח בדברי חה"כ נחמיאס. השמאי

עושה הערכה כשהוא מביא בחשבון את חפיתוח וחאיש משלם את הפיתוח

פעמיים. פעם הוא משלם את הוצאות הפיתוח ואחר כך עושים לו הערכה עם

הפיתוח.

מנהל המינהל טוען שהוא משלם רק פעם אהת, שהשמאי עושה הערכה

בלי הפיתוח. הוא מקבל את הערכת השמאי בלי הפיתוח ואחר כך האיש משלם

את הפיתוה. כלומר שטענתו של הה"כ נחמיאס אינה עומדת. כך אומר מר

ליפקה.

בואו נדבר במספרים כי אולי זה יתן את התחושה האמיתית של

הענין. 507 מטר שזה בדיוק הצי דונם, בכרמיאל באוקטובר 1986 הוצע

על ידינו מהיר קרקע 3,142 שקל ללא פיתוח. שזה בערך אלפיים דולר, זה

כבר לאהר ההנהות. השמאי שם את מהיר השוק המלא שהיה 13,609 שקל.

אנהנו שווקנו ב-3,142 שקל.

הוץ מזה שילם המשתכן ישירות להברת ערים,25,806 שקלים עבור

פיתוה של הצי דונם. נמצא פה מנכ"ל חברת "ערים" עם נתונים, לפי

הסטנדרטים שעירית כרמיאל בתאום עם משרד השיכון או לבד קבעה כרמת

פיתוה למקום הזה. צריך להדגיש שפיתוח זה לא רק כמה עולה פיתוה אלא

מה מקבלים במוצר הסופי. אני מניה שיש פה מומהים יותר גדולים והם

יתנו הסבר יותר מפורט.

בוא נבהיר. אתה טוען שקיבלת הערכה מן השמאי של 13 אלף

שקל למחיר הקרקע. המחיר הזה כלל או לא כלל פיתוה? אני שואל אותך.

בתוצאה הסופית לא כולל פיתוה). בתוצאה הסופית לא

משנה. אני שואל כי לפי דברי השמאי אני הבנתי שהמחיר שהוא נותן לך

כולל פיתוה. ה-13 אלף הראשויים כללו מחיר פיתוה או לא? זה היה בלי

פיתוה.

מהיר של קרקע ללא פיתוה לא נקבע לפי העלות שלה. קרקע היא

דבר שקיים. אם אפשר היה להעריך את הקרקע לפי כמה שעולה לייצר אותה,

אני לא יודע לאן היינו- מגיעים. קרקע נק'בעת לפי היצע וביקוש.

גם קרקע מפותחת, אם היתה נמדדת לפי כללים של היצע וביקוש,

יכול להיות שאפשר היה לתת תמונה למחיר הקרקע עם הפיתוח. אז אפשר

היה לבחון אם הצרוף של שומת שווי שוק של קרקע ללא פיתוח, בתוספת

עלויות פיתוח, תואם את המקום. דבר זה לא בשליטת השמאי, לו התבקש

השמאי לחוות דעתו יכול היה לבדוק את המוצר המוגמר שנקרא קרקע עם

פיתוה, ולא לעשות איזה שהוא צרוף של שווי שוק, עם קוסט של פיתוח

ולראות תוצאה שאולי לא מתאימה לאותו המקום.

בשלב זה יש לנו דוגמא כדי לסבר את האוזן ולהבין. אתם הערכתם

קרקע במהיר של 13 אלף שקל ללא פיתוה. אתם אומרים שהשומה היתה ללא

פיתוח, הגשתם שומה במקרה הזה של 13 אלף שקל להצי דונם. המינהל

החליט לתבוע בערך 3 אלפים שקל בשביל הקרקע, על מנת לעודד את ההליכה

למקום. נקודה. עכשיו זה רק מהיר הקרקע. למחיר הפיתוה נגיע. לנקודה

זו יש שאלה?

אתם באים ועושים הערכת שמאי באותו יום בהתאם למצב הקרקע של

שלשה 13 אלף שקל. מתוכנן שבאזור זה יבנו מאה או מאתיים דירות. והנה

בנו חלק מהאזור הזה ופיתחו. בינתיים יש כבישים ויש פיתוח. יושב

מולי ידידי מר צילקר, לשעבר ראש העיר. בתקופה שהוא היה, אני מכיר

אזורים באשדוד, כל האזור הוא חולי אבל בינתיים כבישים יש ויש רשת

השמל והכל.

כלומר, יכול להיות מצב שאחרי שכבר יש פיתוח, השמאי בא להעריך

עוד פעם קבוצה נוספת. האם הוא לוקה, רואה שהעסק מתפתה ו יתפתה וכו'

ומעריך במקום 13, 23, 26. האם לנקודה הזו באמת נקבל תשובה.

ללא כל ספק, אנשי מינהל המקרקעין עושים את מלאכתם נאמנה.

לא הייתי רוצה שייראה כאן כאילו אנחנו מצד זה של השולהן ואתם מהצד

השני של השולהן ואתם על ספסל הנאשמים, כיצד אתם עושים את הביזנס

שלכם. זה לא כך.

אני מבקש להציג לפניכם שאלה שיש לה השלכה לנושא. גורם

מסוים שקיבל אפשרות של כך וכך דונם. ברור שרק את בית המקדש בנו בבת

אהת אבל ככה זה לוקה שנים. את ההסכמים עם מינהל המקרקעין עשה על

הלק, כפי שאתם דורשים. את ההלק השני יעשו אהר כעבור שנים. כאשר

עושים את ההערכה כעבור כמה שנים, ואותו גורם בנה ופיתה והרים את כל

הרמה של השטח הזה ללא הכר, השמאי אם הוא נאמן לתפקידו כשמאי, הוא

י בא ומבקש מאותו גורם עבור ההלק השני שבעצם ניתן כבר לגורם ההוא.

הוא לא יכול היה בבת אהת להוריד כאילו באיזה שהוא יום אחד וגמור.

זה לוקה שנים ובמיוהד בזמננו אנו.

כשבא השמאי מצדכם לעשות את השמאות, כנאמן לתפקידו, הוא

מציג מהיר שאינו בפרופורציה כלל למה שהיה כאשר הוא קיבל את הזכיון

למקום הזה. זה אהד הדברים, אני לא רוצה שאתם תצדיק ו את עצמכם

לשיטתכם. אתם עשיתם את עבודתכם. השמאי עושה את השמאות הזו אהרי

הפיתוח. ההבדל הוא עצום בין המצב כשקיבל את כל השטה ריק ושומם ובין

השטה כפי שהוא עכשיו, שמהציתו או אפילו שליש בנוי. יש הבדל גדול.

הוא נותן הערכה גדולה.

אנהנו נציגי הציבור רוצים להגיד לכם.- תנו דעתכם, כאן משהו

לא בסדר. תנו דעתכם. זו הריגה, אבל ללא כל ספק, אני מבקש להגיד

שהה"כ נהמיאס העלה נקודה מאד רצינית, בלי להאשים. אבל זו מדיניות

שצריכה לקבל את תיקונה.

אני רוצה להדד את השאלה משום שאני לא נמצא עדיין בשלב

ההערכות אלא רק בשלב של נסיון להבין. אני חוזר על מה ששאלו הה"פ

נהמיאס ושלום. כשאתם באים להעריך, וכך הבנתי מדבריך מר קמר, את ערך

הקרקע, אתם מביאים בחשבון את ערך הקרקע העתידי. כך אמרת. העתידי זה

ברור, זה אפשרות ניצול הקרקע. ברור שאם יש אחוזי בניה גבוהים על

קרקע מסוימת או יעוד של פיתוה מסחרי, זה ערך א' ואם אפשר לבנות רק



וילה זה ערך ב'.

אני מתיחס למרכיב ספציפי אחד, לא אם אתם מוסיפים את הוצאות

הפיתוח, אלא האם אתם מעריכים את אותה קרקע כקרקע מפותהת או שאתם

מעריכים את אותה קרקע כמות שהיא ביום ההערכה. כאן אני מוכרח לומר

לכם, על פני הדברים יש ניגוד בין מה שאתם אמרתם ובין מה שהמינהל

אומר. אני מפנה את השאלה הזו אליכם, אל השמאים.

כאשר אתם מגישים את השמאות שלכם למינהל ושמענו כאן שהשמאות

שלכם היתה 13 אלף, המגרש הוצע בשלשת אלפים שקל. אילו לי היה מגרש

שכן למגרש המינהל והייתי מבקש מכם להעריך אותו, הייתם מעריכים

אותו 13 אלף פלוס 25 אלף מה שחברת "ערים" לוקחת לפיתוח כמגרש

פרטי. או שהייתם באים ואומרים לי: תמכור בבקשה את המגרש שלך באותם

13 אלף כולל מאלף עד תו.

אנחנו דנים בנקודה ספציפית ורוצים לאחר מכן להתקדם לנושא

עצמו שהוצג. חה"כ שליטא לנקודה הזו.

אני חושב שהמינהל, כפי שאמר הה"כ פרוש, נוהג כיאות עם

שמאים, הכל מעוגן בחוקים ובסדר. אבל השמאים אינם מהשבים, הם רק בני

אדם. לעניות דעתי הם מתחשבים בסביבה ובפיתוח. שלא יספרו לי מעשיות

שלא. זה מוכרח להיות כך. כשיש קוצים וברקנים ומדבר, המחיר הוא אחד.

כשיש פיתוח מסביב המחיר הוא אהר.

אני שואל למשל, אתם באים מחר לתת שמאות לבית של עמידר שעומד

30 שנה והוא בית ישן. אבל מטבע הדברים יש מדרכה לידו ויש סביבה

ויש מדשאה, זה פיתוה. אתם רואים את הבית הזה כמפותה למרות שחוא

עצמו לא שווה הרבה. אבל אתם רואים את הקרקע שנמצאת באזור מפותה.

מוביל אליו כביש, יש מדרכות, זו נקודה אחת.

אני מקוח שגם ראש המינהל שומע. אני יודע שישנם

ישובים בארץ שבהם בנה ביתך הולך בקושי. זה נמשך במשך שנים ואין

קופצים. זה עומד ריק. למרות הכל עוד לא ראיתי שפעם, אתה מדבר על

היצע וביקוש מר תענך, אם אין ביקוש ולא קופצים על זה, ובסך הכל

אנחנו מדברים בבנה ביתך בדרך כל על שלושים מגרשים ארבעים מגרשים,

לא כמויות אדירות, למרות הכל אתם תמיד מעלים את המחירים לפי המדד.

אף פעם לא ירד המחיר. צריך גם להוריד את המחיר אם אין ביקוש. אף

פעם עוד לא ראיתי ולא שמעתי באיזה שהוא ישוב שהמהיר יורד.

אני חושב שלא הובנתי נכון ולכן דברים התפתחו כפי שחתפתחו.

אני חוזר ואומר שהקרקע שאנחנו מתבקשים לשום והמהיר שאנחנו מוסרים

למינהל מקרקעי ישראל, הם הקרקע ללא הוצאות פיתוה, באותם מקרים

שאנחנו מתבקשים לשום אותה ללא הוצאות פיתוח. ואילו כאשר אנחנו



מתבקשים לשום אותה כולל הפיתוח, בהתאם לכך אנחנו משיבים.

דרך העבודה שלנו היא יציאה משווי של קרקע מפותחת. ממנה אנחנו

גוזרים את שוויה ללא הוצאות פיתוח, אבל זו לא הדרך היחידח. יש

פעמים שאנחנו נגשים לקביעת שווי קרקע ללא הפיתוח בדרך של השוואה

או בדרך אחרת.

נשאלה כאן השאלה, כיצד מקבל ביטוי המצב החדש שנוצר בחטיבת

קרקע, כאשר ראשיתה בקרקע לא מפותחת, והנה אנחנו מוצאים את עצמנו

אחרי שנה שנתיים, עם חלק משלב בנוי עם מערכות כבישים ועדיין אנחנו

מתבקשים לחוות דעה לגבי הקרקע שנוגעת לשלבי בניה הבאים ללא הוצאות

הפיתוח.

אולי אביא דבר מוכר וקרוב לכולנו. בירושלים ישנח שכונת הר

נוף. שכונת הר נוף תוכננה בהיקף בניה גדול ביותר, כאשר היא

משווקת ונבנית במהלך שנים רבות. אני חושב שזח הגיע כבר לעשור שנים

מאז ראשית התיכנון. בודאי שהמחיר שנקבע, אם נתקן את זה על פי

שינויי השוק שמתחייבים, המגרשים שנשומו ונקבעו לגביהם מחירים

בראשית חדרך, לפני מספר שנים, אינם המחירים ששוררים כיום. המבחן

הטוב ביותר באותה שכונה הר נוף, הוא מבחן חמכרז, כי היא גם משוקת

בדרך של מכרז.

והנה אנחנו מוצאים את עצמנו שעצם קיומו של הפיתוה שנעשה, עצם

השכנות שנבנתה, תרם לעליית ערך הקרקע. ודאי שאנחנו מצלמים מצב נכון

לתאריך מסוים, לתאריך השומה התאריך הקובע. כמובן כאשר לא כוללים את

הוצאות הפיתוח, כפי שאנחנו נדרשים במקרה זה לקבוע.

רציתי להשלים משהו בנושא של עיירות פיתוח ומדיניות בעיירות

פיתוח. כאשר חשמאי מעריך את שווי השוק של הקרקע בעיירת פיתוח,

עומדת לפניו התמונה מה צריך להיות המחיר של המוצר המוגמר הזה שנקרא

קרקע מפותחת. הוא גוזר מתוך זה את מחיר הקרקע ללא פיתוח באותו

תאריך. אם חיה השמאי מתבקש לתת את התשובה למינהל מקרקעי ישראל או

לגוף הממשלתי המזמין את השומה לגבי שתי שומות לאותו זמן לגבי אותו

מתחם של "בנה ביתך", מה שווי המגרשים בקרקע ללא פיתוח ומח שווי

המגרשים בקרקע כולל פיתוח. את זה לא מתבקש השמאי לעשות. אבל אילו

היה מתבקש, התוצאה שהוא היה מעריך, ודאי שהוא לא היה עובר בשומתו

על מחיר מגרשים בחלק היותר ותיק על אותה עיירה שכבר יש להם שוק והם

כבר מפותחים. באותו זמן זה יהיה אבסורד אם צרוף של קרקע ללא פיתוח,

כפי שמחשב השמאי, ושומה כפי שמחשב חשמאי לקרקע מפותחת, זה לא יתכן

בשיקול דעתו של השמאי שזה יעבור על המחיר של מגרשים מפותחים באותה

עיירה.

מה קורה? קורה מצב שהחיבור של קרקע ללא פיתוח בתוספת עלויות

פיתוח שמעמיסים באותו מקום, זה לא בשליטת השמאי, יכול להביא לתוצאה

שהיא מעבר לזה. אולי זה עדיף.

אני ממינהל מקרקעי ישראל, מנהל אגף התכנון והפיתוח של של

המינהל. אני מבקש לציין שהשמאי לא מנהל מדיניות קרקעית אלא זה

תפקיד המינהל. הוא צריך לתת ערך קרקע ליום ההערכה לפי הזכויות

המוקנות כחוק על הקרקע. ערך הקרקע הוא מה שניתן לבנות עליה ולא אם

היא עם קוצים או עם יבלית, אלא מהן הזכויות. הוא לא מתבקש להיות

טוב או רע אלא להעריך את הקרקע לפי קונה ברצון ומוסר ברצון. זו

נקודה אחת.

בגלל שהשמאי מעריך את ערך הקרקע כמפותחת, המינהל מסבסד את ערי

הפיתוח. איך הולך הענין? הוא מעריך את הקרקע כולל פיתוח, מה שאפשר

לקבל בכרמיאל. אחר כך הוא שואל את חברת ערים מה מחיר הפיתוח.

23 אלף. מוריד ממחיר הקרקע המפותחת ב-23 אלף. היתרה הוא

מחיר הקרקע הלא מפותחת למינהל.

למעשה, אילו המינהל היה מוכר את הקרקע הזו ללא פיתוח, ללא

שום דבר, היה מקבל מחיר הרבה יותר גבוה אילו ללא הקומביין

אופריישון הזה. מכיוון שמר תענך הסביר פה שהוא שואל כמה שווה דונם

או מגרש מפותח במקום זה, ולא שואל כמה עולה הפיתוח וכמה שווה הקרקע

לא מפותחת ומחבר את שני המספרים, אלא לוקח מחיר קרקע מפותחת במקום

מסוים, לא משנה כמה המפתח השקיע שם. זה המחיר במקום הזה. אחר כך

שואל את המפתח, את חברת "ערים" לדוגמא, כמה עלה לך הקיר התומך,

הביוב, המים, החשמל וכך הלאה, ומוריד את זה מהמחיר הגלובלי. היתרה

זה הקרקע הלא מפותחת הולך למינהל.

לעיתים המינהל מקבל לפי זה הערכה של שמאי איך מחיר קרקע

עירונית לבניה נמוך יותר ממחיר קרקע חקלאית בסביבה שנמכרת בשוק

חופשי. החיבור הזה אינו לרעת המתיישב.הוא לרעת המנהל, קרי אם יש

אינטרס למינהל שהדבר הזה יתקיים, המתישב מקבל מחיר הקרקע זולה

י ותר.

אבל לא די בזה. אנחנו נותנים הנחה לפי טבלה. אם השמאים לא

מסכימים לדברי שהם ידברו. אני אביא להם מספר דוגמאות למה שאמרתי

כמספר השנים שאני חי.

דבר אחרון שרציתי להגיד וזה ביחס לעבודת השמאי. בכל

המקומות בהם עשינו מכרזים, מחירי המכרז היו יותר גבוהים מאשר מחיר

השמאי. הנסיון מוכיחו שהערכות השמאי יותר נמוכות ממחיר השוק בדרך

כלל.

אני מחזיק בדעתי שאנחנו עלינו פח על נושא מאד מקצועי שאינו

רב משמעות לגבי הסוגיה שאנחנו עוסקים בה. אם אומרים לנו שההערכה

היא 13 אלף שקל, בסוף המינהל עושה ב-3 אלפים שקל, כל הויכוח על

נושא השמאות הוא נושא קטן מול 26 אלף שקל פיתוח. כי בעצם בסמכות

המינהל במילא לקבוע את התעריף. הוא קבע במקום 13 אלף שקל, בין אם

זה קצת יותר או קצת פחות, מחיר של 3 אלפים. אנחנו יכולים לקבוע

אלפיים, זח לא היה משנה כקליפת השום לגבי כל הענין של הישוב במקום

הזה. מה שמשנה זה הע-26 אלף שקל.

לא הבנתי את הענין ואני רוצה לחזור למקרה של הר נוף. בהר נוף

לפני עשר שנים תכננו מאה מגרשים לבניה. הערכתם את הקרקע היסטורי

בלי פיתוח באלף שקל דונם. עברו עשר שנים, בנו חמשים מגרשים ויש עוד

חמשים מגרשים פנויים. אתה אומר עכשיו, שכשתעריכו את חמשים המגרשים

הפנויים, תקחו בחשבון כל מה שקרה שם עם הפיתוח. יפה. אני שואל, האם

האדם הזה שישלם את מה שאתם תאמרו עם כל הפיתוח, יצטרך לשלם גם

לחברת הבניה הוצאות הפיתוח שהיו שם. אם כן אז פעמיים. אם לא, אז

לא.

ודאי שהמחיר שיגבה אינו כולל הוצאות פיתוח,משום שאת הוצאות

הפיתוח יהיה צורך בנפרד לשלם, אולי לזרוע אחרת או אפילו לאותו

מינהל מקרקעי ישראל בתקציב אחר. לא על זה אני מדבר. אמרתי שכאשר

השמאי יבוא לקבוע את שווי הקרקע, הוא יביא בחשבון את קיום חמשים

הבנינים, את בתי הספר שקיימים, את הכבישים שמובילים אל המגרשים,

אבל השומה לא תכלול את ההוצאה ליצירת הפיתוח.

נחלץ מענין השמאות וניגש באמת לענין העיקרי. לנו הובהר שעל

מחיר מגרש דל וקטן מוטלות הוצאות פיתוח מאד גדולות ושזה בעצם עושה

פלסתר את מחיר המגרש הדל. איך אנחנו נבוא ונתבע ממינהל מקרקעי

ישראל לקבוע מחיר עוד יותר נוח? השמאי יקבע 20 אלף והמינהל יקבע רק

אלפיים.

על האלפיים האלה מתלבשים עוד 26, 30 אלף פיתוח. היו לנו

שתי טענות. 1. אשמות בכך החברות שמגזימות בערך הפיתוח. 2. אשמות

בכך הרשויות המקומיות שמנצלות את הענין ומטילות על החלקה הקטנה

מחיר פיתוח לא ראוי. נתנו דוגמאות בישיבה הקודמת.

אנחנו מגיעים אל הענין עצמו שלדעתי הוא לב הענין, כי כלפי

המינהל זה רשות ישירה. ידינו נטויה. השר הביע גם נכונות לחשוב על

כל נושא, בעוד שהוא אמר שלגבי ההוצאות אין ביכולתו לעשות דבר כי

הוא חייב לגבות את ההוצאות. החברות, נניח חברת אזורים או חברת שכון

ופיתוח, אלה שעוסקות בכך, חייבות לגבות את המחיר המלא.

לא זו בלבד, הוא אמר, ואני מייצג אותו נאמנה: אם בעיני מישהו

זה לא נאה, שתיקה הרשות המקומית את כל הענין. לא צריך, אני מוכן

לוותר, אל תעשה לי טובות. קחו את זה. קחו אלפיים שקל מחיר המגרש

ותעשו מה שאתם רוצים. אל תגידו לי שהחברות שלי לוקחות כסף יותר

מדי. שהרשות המקומית תקים לה חברה או שהיא בעצמה תפתח וגמרנו.

הרי אנחנו רוצים להגיע לתוצאה של סך הכל זול. נקודה.

עם הכדור הזה אנחנו כעת מתחילים לשחק, זה המשחק. עם השומה

גמרנו. מר ונגר, הכדור בידך.

אומר סליחה מראש אם אומר פה כמה דברים שלא ינעמו לאוזני

חלק מהאנשים. אני מדבר אומנם בהתאפקות מלאה ומדגיש את הידידות

העמוקה שיש לי עם כל החברים שיושבים פה מטעם המינהל, החל מהמנכ"ל

דרך כולם כולל אנשי השמאות. הדברים שאומר אינם מכוונים אישית, הם

מכוונים נגד השיטה, הם מכוונים נגד הצורה שזה נעשה ונגד קביעות

שאין עליהן ערר, אולי אלהים יכול לערער עליהן.

בכרמיאל, עיר פיתוח ואין פה הרבה חולקים איפה שהיא נמצאת ומה

תפקידה במישור הלאומי, נקבע דונם קרקע מחיר למסחר שלש מאות אלף

דולר. אנא שבו טוב בכסאותיכם. אני חוזר על מה שאני אומר: מטר מרובע

של קרקע שלש מאות דולר. יכול להיות שאני טועה פה בשנים שלשה אחוז.

בזמנו ערערתי. עשו לי טובה גדולה, התחשבות גדולה והורידו עשרה

אחוז. אני אחראי על כל מלה שאני אומר ואני יוכל להמציא לכולכם

עותקים ומסמכים. אני שואל; האם מוצדק בישוב כמו כרמיאל לגבות מחיר

כזה שלא נשמע כמותו במרכז דיזנגוף? מה קרה פה? זה הבסיס שממנו אני

יוצא ועל הענין הזה אני עובד בערך ארבע חמש שנים. אני לא ארד מזה

עד שלא יעשה משהו בענין הזה. ( ב. שליטא : שלש מאות אלף דולר זה

ארבעים אחוז?) שלש מאות אלף דולר זה מה שדורשים ממני לשלם עבור

דונם. שלש מאות דולר למטר קרקע. ( ב. שליטא : זאת אומרת שזה הרבה

יותר מפני שאתה משלם רק את הארבעים אחוז?) לא, זה מאה אחוז. זה

91 אחוז מהמחיר. נאמר פה שהמחיר לקרקע נקבע לפי היצע וביקוש. אני

מסכים, היצע וביקוש. האם מישהו מדד פה את הערך, כמה שווה להביא אלף

משפחות לגליל או אלף משפחות לנגב? מה היה קורה אילו היו קובעים

משימה, שנתייים שלש קרקע חינם לכל אחד שבא להתיישב בגליל. מה יש?

אתם רוצים לדעת כמה המדינה שילמה בשביל הקרקע הזו? אני יכול להגיד

לכם. אני יודע בדיוק כמה שהיא שילמה.

בצורה כזו לא בונים ערי פיתוח, משום שההרגשה שלנו, של ערי

הפיתוח היא שמישהו החליט לעשות את הכל על מנת לא לתת לפתח את ערי

הפיתוח. אני שואל מדוע צריך את מוסד השמאות בערי הפיתוח, מדוע לא

ניתן לקבוע מחיר טבלה כמו שנקבע לגבי משרד המסחר והתעשיה?

לגבי קרקע לתעשייה נקבע שבעיר פיתוח א המחיר הוא א ובאזור

פיתוח ב המחיר הוא ב. מי שמגיע למקום בשיחה אתי הוא יודע כמה הוא

משלם אם הוא לוקח עשרה דונם קרקע שיש לה פיתוח או קרקע שאין לה

פיתוח. אני לא צריך לעבור את כל סדרת הגהינום, שזה דבר שאי אפשר

לתאר. אני רוצה לקבוע בוודאות ואני יכול להוכיח שהמוסד הזה מבריח

משקיעים מערי הפיתוח והוא מעקב פיתוח עירוני בערי הפיתוח.

אני חושב שנושא השמאות, אולי הוא טוב בעיר, אולי הוא טוב

במקומות אחרים. אבל הוא לא מתיישב עם מגמות הממשלה של קליטת עליה

פיזור האוכלוסיה והשקעת משהו בתחום פיתוח המסחר התיירות והבידור.

אני לא מדבר על בידור בנוסח רחוב דיזנגוף. אני מדבר על המינימום

כדי להכניס בעיר הפיתוח מינימום של אטרקטיביות. אם המשקיע צריך

לבוא ולשלם מחיר כפי ששמעתם, אתם יכולים לתאר לכם מה התוצאה. אנחנו

רצים ומתרוצצים כמו מטורפים למצוא מישהו שיסכים שיסכים להשקיע.

ראשי הערים שיושבים פה יודעים מה זה למצוא מישהו שיסכים להשקיע

100 אלף דולר, 500 מאות אלף דולר בפרויקט רציני בעיר פיתוח שיכול

להצעיד אותה קדימה. הוא שומע את המחיר ונבהל.



קבעו טבלת הנחות אחרי טיפול שלנו של ערי הפיתוח של בערך

שנתיים, ומגעים עם כל שרי הממשלה, ללא הבדל של דת, מין, צבע, גזע

מגוון פוליטי. כולם הסכימו שאנחנו צודקים מאה אחוז בענין הזה

וצריך לקבוע טבלה וצריך לקבוע הנחות. הלכו והכניסו סעיף שההנחות

האלה אמנם טובות, אבל רק אם אתה לא מוציא מכרז. אם אתה יוצא

למכרז, אתה מעמיד את הנכס פתוח לכל אחד. אני רוצה לומר לכם שיש

לפעמים ענין שאנחנו חושבים שעל מנת למשוך את המשקיע הזה, בדעה

צלולה וברורה אנחנו מעדיפים משקיע שיש לו את הנסיון, שכבר עשה

פרויקטיים בכמה מקומות ולא לנסות מישהו שבחיים שלו לא עשה פרויקט

כזה. רק משום שהוא מסוגל לשים עוד עשרה אחוז הוא לוקח את הפרויקט

ויכול אחר כך להחזיק את הקרקע חמש שנים ועשר שנים.

ראשי ערי הפיתוח מבינים משהו, לא הרבה, משהו מבינים במה

שנקרא פיתוח עירוני. אין היום לעיר הפיתוח שום דבר להגיד לגבי

הנושא הזה של המחיר.

אני רוצה להציע הצעה כדי להיות מעשי. א. המחיר שנקבע בטבלת

הנחות יקבע כמחיר קבוע לחמש שנים לקרקעות לצורכי פיתוח. אני מדבר

על ערי הפיתוח, אני לא מדבר על העיר הגדולה. אני מדבר על אלה של

עשרים אחוז, ארבעים אחוז, לפי הקטגוריות שנקבעו. ( א. שלום : אגב,

מר ונגר, פעם גם בערים הגדולות, אני לא יודע מה שמתרחש עכשיו,

מינהל מקרקעי ישראל היה מעמיד קרקע לפי מחיר טבלה ולא בשמאות.)

מי נהנה מהענין? האמינו לי שלא הדייר. השוק גבה את המחיר

המלא שלו. מהסובסידיה הזו לא נהנה הדייר.

אתה בעצם נתת לנו כאן דוגמא אחת בלבד, דוגמא שנוגעת לרכישת

שטח מסחרי. לא נתת לנו דוגמאות לגבי רכישה למטרות דיור, לא למטרות

תעשיה, לא למטרות מלאכה. אלא רק לדוגמת מסחר. אני מבין את מה שאתה

אומר. אבל כדי שנתרשם, אתה כבר עובר לשלב של הצעות, בעוד שלא נתת

לנו אינפורמציה מלאה כי נתת רק דוגמא אחת על שלש מאות אלף דולר

שנוגע לשטח מסחרי. לי למשל יהיה מאד קשה, אם כי אני מזדהה אתך

באופן מלא ביעדים ובמטרות, יהיה לי קשה להתייחס להמלצותיך בטרם יש

אינפורמציה מלאה.

לגבי נושא של קרקע מסחרית, יש פרובלמטיקה שאנו חייבים להבין

אותה. ברגע שקבעת קרקע מתחת לערכה האמיתי, אחת מהשתיים. או שיהיו

כאלה שירצו לקפוץ ולקנות בפחות ולהרויח כספים, או שיש אפשרות שאם

נותנים את זה על פי שיקול דעת אדמיניסטרטיבי, שיכולה להווצר שיטת

העדפות. אתה צודק במאת האחוזים מבחינת הגדרת המטרה, גם אני מעדיף

למסור את זה ליזם מנוסה שאני בטוח מה הוא יעשה בשטח. אבל אי אפשר

להתעלם מבעיה של אפשרות של העדפה אדמיניסטרטיבית, שאני נותן קרקע

בפחות משוויה האמיתי.

מר ונגר, בענין הדיור הוסבר לנו, כי התחלנו בנושא הדיור. גם

ההצעה לסדר של חה"כ נחמיאס נגעה לנושא הדיור.

אני אתייחס גם לזה וגם ליתר הדברים. בנושא התעשיה אין לי

בעיה כי יש טבלה. אותו דבר לגבי נושא המלאכה. תעשיה ומלאכה הולכים

יחד. נושא הדיור. אני מעריך מתוך נסיון שאילו היה נעשה מבצע, אני

מדבר עכשיו גם על הוצאות לקרקע וגם הוצאות הפיתוח, אם אדם צריך

לשלם עשרים אלף דולר, לפני שיש לו תכנון, לפני כל דבר, רק על החמש

מאות מטר מרובע לקרקע, עשרים אלף דולר בעיר פיתוח, יכול להיות שזה

פלוס מינוס שלשת אלפים ארבעת אלפים דולר, אם זה עיר זו או אחרת,

אני חושב שזה דוחה הרבה יהודים מלבוא ולהשקיע ולבנות את ביתם, אם

זה בגליל או בנגב או בכל מיני מקומות אחרים. אם למדינה חשוב פיזור

האוכלוסיה, ואם חשוב לה להשקיע במקומות האלה ולהביא אנשים, היא

צריכה למצוא את התשובה הנכונה לזה.

התשובה לגבי יתר התחומים כמו דיור, אמרתי. אילו זה היה תלוי

בי, הייתי באמצעות נושא הקרקע ופיתוח הקרקע, שכמובן המדינה צריכה

לסבסד חלקית, מגיע למצב של הוזלת מהיר הדיור בארץ בערי הפיתוח שוב

לפי סווגם, לפי סווגם הקיים, אם זה א או ב או ג. אני חושב, אני לא

יכול להוכיח, שהדבר הזה תוך שנתיים שלש היה נותן תנופה רצינית

ביותר לערי הפיתוח.

כהצעה נוספת אני מבקש לומר, אותם הישובים שיש בהם, פה אני

עונה גם לגבי האפשרויות שנתנו כאן, שמא ייעשה שמוש לא נכון בצורת

ההמלצות או למי מיועדות ההמלצות. אותם הישובים בערי הפיתוח שיש בהם

היום גופים כלכליים רשמיים, כמו חברת פיתוח, כמו חברה כלכלית,

יוכלו לקבל את הקרקע מהמנהל במחיר סמלי. זה לא משנה אם זה מסחר,

כמובן קצת יותר למסחר, קצת פחות לתיירות, עוד פחות לתעשיה או

לדברים אחרים. חברת הפיתוח תוכל לפתח את הקרקע הזו לפי כללים

שיקבעו בצורה נאותה, בצורה טובה לטובת העיר. היה ויהיו לה הפסדים

מזה, היא תמצא את הפתרון איך לשלם את זה. היה ויהיו לה רווחים מזה,

היא תשקיע את זה בפיתוח חוזר לעיר הפיתוח, כפיתוח חוזר כהשקעה

חוזרת.

המדינה תצא מזה רק מורווחת משום שהתוצאה תהיה פי חמש או אולי

פי עשר השקעות, כולל ישובים שהיום נמנעים מלהגיע אליהם.

לכן צריך להבין שנושא הקרקע הוא מרכיב מרכזי בחיי עיר הפיתוח

אם רוצים לדחוף את הפיתוח העירוני. אני מציע שתקבלו את הדבר הזה,

זה באמת לא אישי, זו בקשה בשם כל ערי הפיתוח.

אנחנו עדיין נמצאים בשאלה האם מחיר הפיתוח ריאלי או לא.

ההצעה שהממשלה תישא במחיר הפיתוח היא הצעה. אבל ברגע זה היא עדיין

האם מחיר הפיתוח הוא ריאלי או האם הוא נושא עליו

נטלים נוספים מעבר לריאליה? מי מחברת ערים נמצא כאן?

אני מנכ''ל חברת "ערים", ברשותכם אציג קצת את החברה עצמה.

לחברה אחראים שר החקלאות ושר שיכון והבינוי. החברה מפעילה כארבעים

פרויקטים פעילים בכל רחבי הארץ, מאילת עד צפת אפשר לומר. עוד

כארבעים פרויקטים בשלבי הכנה שונים. החברה מונה פחות מחמישים

עובדים בכל רחבי הארץ. אין לה ציוד מיכני כבד משלה. היא רק מהווה

מעין מפקדת גג להפעלת פרויקטים.

הצורה הטיפוסית של הפעלת הפרויקטים בחברה היא: החברה מקבלת

קרקע בתולה מהמינהל, מעבירה אותה את כל השלבים הסטטוטורים, בתאום

מלא עם המינהל או עם משרד השיכון במדה וקיבלה את הפרויקט ממשרד

השיכון, עד לשלב של אישור התכנית בוועדה המחוזית. אמרתי בתאום מלא

לגבי גודל המגרשים וכל יתר הפונקציות בתוך תכנית בנין עיר.

כאשר התוכנית הוכנה במקביל, ליווה את הארכיטקט צוות של

מהנדסים, מתכנן כבישים, מנהל פרויקט מהנדס, מתכנן חשמל תקשורת, מים

וביוב, עם יועצים של הארכיטקט. בשלב הזה כבר מתגבש מחיר תשתית.

כאשר הטבלה מוכנה, באים למינהל מקרקעי ישראל או למשרד השיכון

ומציגים את מחיר הפיתוח. יש לנו הסכם גג חתום עם מינהל מקרקעי

ישראל שאיננו יכולים לפעול בטרם היצגנו וקיבלנו אישור על מחיר

הפיתוח.

רק כאשר יש אישור כללי למחיר הפיתוח, מועבר הפרויקט לשמאי

הממשלתי לקבלת שומה. מחיר הפיתוח בהחלט עומד לפני השמאי. אם אקח

כדוגמא את מר שלמה תענך שאיתו אנחנו עובדים בצורה הדוקה, מחיר

הפיתוח עומד בפני השמאי כאשר הוא מקבל את ההחלטה גם על מחיר

הקרקע. מחיר הפיתוח נקבע על ידי אנשי מקצוע, אבל גם להם לא נותנים

להשתולל. בבסיס התכנון עמדו שתי טבלאות. אחת של החברה שגובשה ולא

קיבלה עדיין מעמד סטטוטורי מבעלי החברה מכל מיני סיבות. וטבלת

המחירים של משרד השיכון שהיא טבלה חסרה. היא טבלה חסרה משום

שאלמנטים מסוימים של הפיתוח שחברת ערים מבצעת בכל אתר שלה, אינם

כלולים בטבלת המחירים של משרד השיכון. זה נושא הטלפון, ההיקף של

ביצוע החשמל, נושא הנוף, הגינון, מתקני משחקים, נושא של מדרכות.

אם זה יהיה כתוב בטבלה, אני לא מתווכח, היא פשוט מונחת כאן לפני.

זה מסמך פורמלי של משרד השיכון שמשוערך משנה לשנה.

לפי זה מקבלים את השומה. לעתים יש לשמאי הערות, מבקש הבהרות.

הועלתה פה בעיה רצינית ואני יכול להתייחס רק לנושא של חברת ערים.

חברת ערים מבצעת את הפיתוח באורח כמעט מוחלט בתחום הקו הכחול של

תובענית בנין העיר. נכון שמדי פעם היא נתקלת בלחצים, הם טבעיים.

תעשה לי כאן משהו, תעשה לי שם משהו. זה קורה לפעמים גם עם בעלי

הבית

אחת הדוגמאות היא מגדל העמק. בנינו ליד תוכנית של משרד

השיכון. היו זנבות. נדרשנו להגדיל את קוטר הצנורות ואת כל מערכת

הניקוז כדי לנקז גם את שכונת דרוקר. אני מודה שלבסוף המשתכנים של

השכינה של מגדל העמק הם אלה ששילמו לא סכום זועתי. יש לי רק מודד

אחד למחיר הפיתוח.

במגדל העמק נשארנו ללא סחורה. יש לנו פרויקט במעלה האדומים

שאנחנו זועקים שנים שהוא תוכנן בצורה לא נכונה מבחינת הפיתוח וזה



יקר. במשך חמש שנים נמכרו תשעה מגרשים. זאת אומרת אין שמאי טוב

יותר מהקליינט. גמרנו את הפרויקט הראשון אצל מר ונגר, 169 מגרשים,

הבתים בנויים.

יתירה מזו. מאחר והחברה כל כך קטנה, ואני רואה את חה"כ אוריאל

לין, יש לו שאילתות על נסיעות. לא נסע לחוץ לארץ אף אחד בשנים

האחרונות מהחברה. כל פרוטה שמצטברת, אנחנו יכולים לבוא לראש העיר

אפשר במקום . מדרכות אספלט לעשות לך מדרכות אבנים

משתלבות, אפשר להכניס מתקני משחקים? בסך הכל לא עובר שקל אחד

מפרויקט אחד לפרויקט אחר.

אתה מתבקש להשיב על בעיה נוספת. שמענו על הפרדה מוחלטת,

שיקולים, ריאליה. האם כאשר אתם החלטתם נניח לגבות איקס לירות עבור

פיתוח לפי כל חוות הדעת של המומחים וכדומה, לפי פרויקט פרויקט,

נשאר לכם רווח מהענין וכמה? האם ה-26 אלף שקל האלה, כולם סגורים או

האם יש רווחים?

אני רוצה לבדוק כמה לפי כל פרויקט, מי בודק את זה, מי אצלכם

בודק מה הרווח על פרויקט? הרי אתה נמצא בסכנה. אם תעשה הערכה קטנה,

אתה עלול להשאר עם דפיציט ואתה עלול להפסיד, אם אתה קולע למטרה,

קלעת. אם אתה עושה הערכה גדולה אתה מרויח. אתה מרויח מעט זה סביר.

יש לכם רווחים, מהם?

אין לנו שום יעוד של רווחים. אענה לא במשפט אחד אלא במספר

משפטים. בבקרה התקציבית של החברה כל פרויקט מנוהל כמשק פיננסי

נפרד. כל שקל של הפרויקט רשום עד היום בנפרד.

כמנכ"ל החברה בארבע השנים האחרונות החלטתי שהדבר הגרוע ביותר

שיכול לקרות לחברה, שהיא תצטרך לבוא להורים ולומר שהיא נתקעה ללא

כסף באחד מהפרויקטים. בצורה הגלויה ביותר, אכן לעתים בפרויקט מסוים

לקראת המאה ועשרים שלו, מתגלה שהלך לנו הרבה יותר טוב, ולא בזכות

הערכת המחירים אלא בזכות שיטת המכרזים שמנוהלת בחברה.

במצב כזה נתתי תשובה. לא מבין מה זה רווחים כי אין לנו יעוד

של רווחים. פעמיים שילמנו דיבידנדים. לא ספרתי על החברה, היא כל

כולה עובדת בעשרה מליון דולר בשנה. גם את הדיבידנדים לא שילמתי.

למעשה אמרו לנו לשלם, כך שמונח הרווחים לא ברור לי. יתכן לעתים

שפרויקט יוצר עודף, הוא מושקע בהשבחת התשתית לאותם אנשים ששילמו את

התשתית.

הרי אתם קובעים את הוצאות הפיתוח לפי הערכה שחשבתם מראש.

כשמסתיים פרויקט נתון שאני מבין שלגביו מתנהלת הנהלת חשבונות

נפרדת, אז אתם יכולים לעשות גם הערכה, לאחר שסך התקבולים בפרויקט

נתון לעומת החישובים שנעשו מראש והפרשים מסוימים חייבים להיות. זה

בלתי אפשרי שההוצאות בפועל יתאזנו בדיוק עד הפרוטה האחרונה.



אני שואל, אם אתה אומר שכרגע אתם מבצעים ברחבי הארץ ארבעים

פרויקטים, וכמה פרויקטים אתם מסיימים בשנה? ( מ. עין מור : עד עתה

מספר הפרויקטים שנסגרו כששה. מתכוונים לסגור השנה עשרים פרויקטים.)

אם תקחו את אותם עשרים פרויקטים שאתם סוגרים, מה התוצאות מבחינת

הפרש הערכה לעומת הוצאה בפועל? שאלה שניה: איך אתם בעצם לוקחים את

מבצעי העבודות, איך אתם שוכרים את מבצעי העבודות, מיהם ואיך אתם

שוכרים אותם?

התשובה היא: יש פרויקטים שנמצאים בין אלה שנסגרים על קו

הגבול. יש פרויקטים שבהם היתה, הייתי אומר במפורש, הגזמה מסוימת

בגביה, אבל העובדה שהם לא שווקו במנה גדולה אלא התמשכו על פני זמן,

יוצרת בעיות כלפי הרשות המקומית. אני במיוחד מדבר על ירושלים בה

נוצרו עודפים. לא כל כך באזורי פיתוח. קשה לי לתת לך כרגע, אני

מוכן להעמיד לרשותכם את המסמכים לפיהם ניתן לדעת בדיוק כמה

פרויקטים נמצאים בפלוס. אין פרויקט בגרעון, להוציא את מבשרת

ירושלים ששם קרה משהו מיוחד שמצוי בספרי החברה, בספרי בעלי הבית.

במפורש כתוצאה מזה למדנו, אם נקח פרויקט כמו יבנה, עשינו

את כל יבנה החדשה מתחילתה ועד סופה. לו הייתי צריך לעשות היום אותו

הדבר, הייתי גובה פחות כסף. אבל זה התחיל לפני שבע שנים ועוד לא

גמרנו. הסיסמה של החברה, בגלל שזה נמשך, זה אנקדוטה על הטרמפיסטית

לנתניה. לא אספר אותה כאן. עד שלא מגיעים לנתניה אנחנו לא יודעים

באיזה מצב אנחנו נמצאים. ( א. לין : אתם מחזירים את הכסף? אני רוצה

משביחים את התשתית. הכסף נשאר באותו פרויקט

בתאום עם ועד המשתכנים ועם ראשות העיר. ( היו"ר שפייזר : ממשיך

להתנהל חשבון עד סגירתו ועד מצוי הסכום? זה מה שאתה אומר? החשבונות

שלה פתוחים ופומביים על כל פרויקט?) אין בונוסים לעובדים. החשבונות

אינם פתוחים ופומביים. העובדה שהחשבונות אינם פתוחים ואינם

פומביים, זה נושא של יעוץ משפטי. לא הייתי נותן עכשיו את ההרצאה,

עם כל ההשלכות שיכולות להיות של מה שיקרה כשנגיע לפתיחת ספרים בכל

מקום. אבל כאשר באים לראש המועצה, אומרים לו בצורה המפורשת ביותר.

אגב, ספרי החברה קיימים, לא עושים את הפעולות הללו ללא

הדירקטוריון. אמנם יש כרגע בעיה עם דירקטוריון, אבל בסך הכל העקרון

נקבע בדירקטוריון. יש דירקטוריון וישנם נציגים.

אנחנו מסכימים להשביח כאן חצי מליון

שקל. קובעים את זה. יש לחברה גם בעיות אחרות, הייתי אומר לא רווח

אלא כסוי הוצאותיה שצריך להיות בפנים. לדוגמא, אם אני משווה את

עצמי עם טבלת משרד השיכון, בטבלת משרד השיכון שהיא מחיר הפיתוח שהם

גובים מהקבלן, המשכורות של עובדי משרד השיכון, הרכבים שלהם אינם

כלולים. אצלי הכל כלול. עמלת החברה היא ארבעה וחצי אחוזים.

איך אנחנו שוכרים את המבצעים? המבצע חייב להיות רשום בפנקס

הקבלנים עם כוכבית, קרי שמשרד הבטחון היה מעסיק אותו.. הוא חייב

להיות רשום בספר בדרגה של הסכום של בצוע המכרז. הייתי אומר, החוסן

הכלכלי של החברה היום הוא רק פונקציה של שיטת המכרזים. אני לא

מאמין שהיה מקרה שזכה במכרז קבלן שלא בזכות עצמו ואך ורק בזכות

עצמו. החסכון נובע רק מהסעיף הזה, לפעמים אני מעריך עבודה ב-300

אלף שקל. היא יכולה להתבצע שב-240, לאחר שכל המערכת המקצועית ניכתה

0



את בכי השומה מהמכרז, זה עובר הליך מסוים, יש הפתעות. זה פונקציה של

מצב השוק, מצב ביקוש העבודה.

אני חייב לומר את זה ולא על יסוד נתניה. פרויקט רץ היום,

לא פחות מחמש שנים. לדוגמא, האלמנט של מחיר העבודה השתנה במשך ארבע

השנים שאני מנהל את החברה פעמיים או שלוש בצורה קיצונית, של עודף

ביקוש וחוסר ביקוש, אפילו בגלל שקבלנים נפלו. וחוסר תחרות ויש

תחרות. במפורש אם חברה ממשלתית לא צריכה להיות סמוכה על שולחן

האוצר, זה בסדר מבחינתי שהיא מבצעת את העבודה פרפקט. יש קליינטים

והיא נוקטת באמצעים שלא תצטרך לבוא ולומר.- אני בפני שוקת שבורה.

אנחנו עומדים במצב כזה שבו מחיר הקרקע באזורי פיתוח בסופו של

דבר נמוך מאד, כפי שנקבע על ידי המינהל. הוא קטן בהרבה מהשומה

הריאלית שנעשית על ידי השמאי והוא נקבע לפי הצרכים של המדיניות

שנקבעת במינהל עם שר החקלאות. שר החקלאות אמר שהוא מוכן לשקול כל

הטבה במדיניות הזו. פה אין בעיה, אם זה יעלה שלשת אלפים שקל לדונם

או ארבעת אלפים או אלפיים, זו בעיה שאפשר להסדיר אותה ישירות עם

השר והמינהל. על זה מועמסות הוצאות פיתוח גדולות פי עשר, נאמר,

עשרים אלף דולר נאמר לנו, באזורים כמו כרמיאל ובמקומות אחרים. על

אלפיים דולר מחיר קרקע, לא ריאלי, מחיר מסובסד שקובע המינהל שהוא

כבר רבע או חמישית מהמחיר הריאלי, באות הוצאות פיתוח בשעור של

כעשרים אלף דולר בממוצע.

באים אנשי אזורי הפיתוח, ראשי הערים ואומרים לנו: בכלל זה

מחיר פרוהיביטיבי, הוא מחטיא את עצם המטרה. זו שאלה של מדיניות. בא

מר ונגר ואומר.- בעצם מישהו היה צריך לסבסד את המחיר הזה. אתם רוצים

אלף משפחות בגליל, אם תמכרו להן את זה -בשלשים אלף דולר לא יקנו. אם

תתנו להם את זה באלפיים דולר, יהיו אלף משפחות. מישהו צריך לסבסד

את מחיר הפיתוח. זה רעיון אחד.

היה פה שר החקלאות, כפי שאמרתי, ואמר: אם יש בעיות של עלות

גבוהה, ביורוקרטיה, כפי שגם טענת, זמן ריצות וכדומה בכל ההליך הזה,

מהערכות השומה המינהל וכל הדברים גם יחד, בואו נתן את זה לעיריות.

אני מוכן לחשוב על פרויקט, תתחרו. תרצו, תהיה לכם אפשרות לפנות אל

חברת ערים. לא תרצו תעשו את כל זה לבד. האם זה פותר את הבעיה

מבחינה ביורוקרטית? יתנו לך כמות קרקע מסוימת, נניח מין רעיון כזה.

מבחינה ביורוקרטית, יתכן שזה מקצר את הדרכים. זה עונה על חלק ממה

שתבעת, מר ונגר, להקצות קרקע, שלאחר מכן אתם בעלי הבית לאחר שהיא

הוקצתה. יקצו כך וכך קרקע לזה, כך וכך קרקע לזה.

מבחינה של סבסוד ועבודה, ספק אם זה ישנה משום שלפי מה שאנחנו

שומעים המחירים שהם גובים הם די קרובים לריאליה, אפילו אם יש לזה

קצת רווחים. ספק אם זה עונה לענין. אלה בעצם השאלות שאליהן אנחנו

מתקרבים.

אני מנכ"ל מרכז הקבלנים והבונים. התרומה היא לא רק מהדוד,

אלא גם כמנכ"ל משרד העבודה והרווחה, בנסיון שלנו למנוע ולבלום את

ההגירה השלילית מערי הפיתוח. לצערנו חלק גדול מערי הפיתוח נמצאת

במצב הגירה שלילי בשנים האחרונות. אחד התמריצים, אולי לא כדי להביא

אנשים לערי הפיתוח, אבל כדי לבלום את יציאת הצעירים או דוקא כאלה

שצברו כח ואמצעים, זה על ידי מחיר קרקע נמוך עם כל מה שקשור בזה.

גם אם מחיר הקרקע יהיה לדוגמא אפס, בערי הפיתוח בהן אנחנו

רוצים לתמרץ את הצעירים ואת המשפחות שגדלות ואת כל מי שיהיה, עדיין

מחיר הפיתוח עצמו, וראינו את הפער בין מחיר הקרקע למחיר הפיתוח,

הוא איום כדי שלא יהיה כדאי לזוג צעיר לבנות את ביתו בצפון הארץ

אלא יבנה אותו באשדוד. אם 40 אלף דולר, הם מחיר פיתוח בצפון, ואני

לא מדבר על אזור הררי אלא אזור מישורי, אינו שונה מאשר באשדוד. זה

המחיר שנקב בו מר ליפקה מהמינהל. זה לא המחיר שאני חישבתי.

אני מציע כך; מחיר הפיתוח נקבע על ידי מספר מרכיבים ואני לא

אמנה את כולם. א. רמת התיכנון. אנחנו היום מתכננים רמת פיתוח גבוהה

ביותר. יתכן שכדאי לתכנן ברמת פיתוח גבוהה ביותר אבל לבצע אותה

בשלבים. היו זמנים שבצענו חצי כביש, או היו זמנים שלא בצענו שלב

שני או לא בצענו את כל האספלטים. יתכן שאם אנחנו רוצים ליצור תהליך

מסוים, ויושלם בשלבים, יתכן שנצליח. ( א. לין : מר תענך אמר מקודם

שהפיתוח כולל את הכל הכל הכל.) אבל השאלה בכמה שלבים. השאלה באיזה

רמה, אתה מגיע היום לשבילים הולנדיים, אתה מגיע לרמות תאורה ופיתוח

ומתקנים שעולים הון עתק. יתכן שצריך לתכנן את הטוב ביותר ולבצע

בשלבים ברמות שונות לפי היכולת. דבר שני, חשוב לבדוק שני דברים.

( היו"ר א. שפי י זר : אתה לא חושב שזה מוביל לתהליך של דברים שכבר

עברנו אותם? בכמה אתה חושב שזה יוריד מהסך הכל? זו גם השאלה. נגיע

אולי לנקודה שתוריד יותר מדי.)

לדעתי זה פער התווך. לדעתי, חברת ערים הרי אינה המבצעת. היא

דואגת שיהיה גורם שלישי ורביעי שיבצע. אני חושב שאם הבצוע היה

ישירות באמצעות, אני לא אומר מכרזים מרכז הקבלנים, אבל ישירות בלי

שיהיה פער תווך. בזה כדאי לבדוק את הצנרת, משלב ראשון ועד שלב

שלישי או רביעי, יתכן שהמחירים היו יורדים.

לא בדקתם, אין לכם? מה פער התווך? אולי תתנו לנו נתונים מה

התווך בענף הזה.

יש לנו נתונים שמיד נעלה אותם. הדבר השלישי שכדאי לבדוק וכבר

פנינו למשרד הפנים, זה היטלי הפיתוח ברשויות המקומיות כולל ערי

פיתוח. אני מבקש לומר לחברי ראשי העיר, שההיטלים הם ללא גבול וללא

שעור. כל אחד מעלה את זה. ישנן רשויות שהעלו את זה במאתיים אחוז

במרכז הארץ ללא שום הצדקה. שום דבר לא התרחש פרט לכך שמשרד הפנים

נתן דרור כדי לכסות תקציבים של רשויות מקומיות שהיו בגרעון, הוא

נתן להם דרור כדי להעלות את ההיטלים. הם עשו את זה והם אומנם איזנו



את התקציבים. אבל מחיר המגרשים הרקיע שהקים. מטילים את זה על

האם מדובר גם לגבי אזורי פיתוח או שם זה

לא משמעותי, שם ההיטלים אינם משמעותיים?) שם זה לא משמעותי. שם

כדאי לבדוק את פער התווך. אני מציע שנשמע פה אדם המנוסה ובונה

באזורים כאלה ויודע בדיוק את המצב.

שמענו כעת על שתי מחשבות. אחת פער התווך והשניה תכנון ברמה

נמוכה יותר בשלבים. אתה מוכן להוסיף על פער התווך?

אספר מקרה שקרה לבן שלי באלקנה. כרגע הוא בונה 160 יחידות

דיור. חברת "ערים" עשתה שם את הפיתוח. הבן בא ואומר: קבלן א קיבל

את העבודה מערים, מסר את זה לקבלן ב', ב' ל-ג', ג' ל-ד'. ד' עושה

את זה פחות מחמשים אחוז מאשר המחיר שא' מקבל. ואם אנחנו המשתכנים

160, היינו עושים את זה לבד, היינו עושים את זה גם בפחות. יש לך פה

דוגמא של פער התווך, זה כאן מקרה קונקרטי של החדשים האחרונים, חצי

שנה אחרונה. הבן שלי בונה שם במקום. אני לא רוצה להסתבך בסכומים.

חשבתי שמרכז הקבלנים על הנושא המשמעותי של פער התווך, אם

הוא באמת יכול להוזיל, שעשיתם איזה בדיקה ענינית במספר פרויקטים

וראיתם את אותו גלגול שאתם מתארים, כמה הוא עולה. היתה עכשיו ידיעה

בעתון על איזה מושב או קבוץ שהחליט לבד לעשות משהו כדי להמנע מאותו

פער תווך, וראה שהוא עושה את זה בחמישים אחוז פחות. מיד נגיע לזה.

אני מקווה שהנוכחים שמעו בתשומת לב את מה שאמר פה מר ברוך

ונגר, ראש עיר ותיק מנוסה ומבין. באמת זה הסיפור כולו על רגל אחת.

עובדה היא, המצב בערי פיתוח שהיום ישנם יותר עוזבים מאשר נכנסים.

זו עובדה. האחוז נשאר פחות או יותר סטטי עם קצת לחובה. זאת אומרת,

שפה צריכה להעשות איזה שהיא מדיניות לאומית בקנה מידה עליון והתחום

הוא התחום הקרקעי.

אני בכלל חושב שערי פיתוח צריכות תמריצים בתחומים שונים,

בנושאים שונים בכל משרדי הממשלה. צריך בכלל להיות עם הפנים לערי

הפיתוח. אבל אני חושב שזה התחום הקובע ביותר, כי אם אנחנו נתן

לאנשים, אמר פה מר ונגר, בחינם, אני מוכן שזה לא יהיה חינם. שום

דבר אסור לתת בחינם. אבל זה צריך להיות באמת בזיל הזול. זה צריך

להיות בצורה של כמעט חינם. זה צריך להעשות בצורה של תמריץ. ( היו"ר

שפייזר ; המלצתך היא שהמדינה תסבסד באחוז ניכר את הפיתוח?)

המדינה תסבסד באחוז רציני את הפיתוח ואת הקרקע בעיר הפיתוח

ותתן אותן בתנאים רציניים. יש בעיה גם עם הקרקע, אבל גם את הפיתוח,

ברור שאת הפיתוח. אני מודיע לכם שכל הטבלה תתשתנה, יהיו הרבה יותר

נכנסים מאשר עוזבים.

אני לא רוצה להכנס כעת לויכוח מה מביא אנשים לעיר פיתוח, כי

זה ויכוח נפרד, האם רק הקרקע והבניה בסופו של דבר יביאו אנשים או

לא. אבל בהחלט שווה לעשות נסיון בשביל פעם אחת לדעת מה היה קורה,

אם מדברים על אזורי פיתוח מרוחקים.

שמענו את ההצעות. ההצעות הן.- 1. שהמדינה תסבסד את הפיתוח כי

על מחיר הקרקע כבר דברנו מספיק, כולל מחיר הקרקע. אמרתי שהשר מוכן

לסבסד. הן את מחיר הקרקע והן את מחיר הפיתוח אם רוצים אנשים.

2. הוזלה מסוימת על ידי בדיקות שונות בביצוע ותחרות בנושא הזה,

תחרות יותר גדולה ויעול. 3. בצוע ישיר על ידי רשויות מקומיות כדי

למנוע את הביורוקרטיה ולהקצות מראש דברים, שלא יבואו הרשויות

ויגידו שאחרים עושים לא טוב. שהרשות המקומית המעונינת, יתנו לה את

המפתחות, יתנו לה את הקרקע, היא תהיה אחראית על הענין והיא תבדוק

כמה זה עולה. שהיא תמצא את המבצעים הזולים ביותר שיכולים לבצע את

הענין והיא תעסוק בכל הענין.

אלה הרעיונות שעלו עד כה. רעיונות נוספים, אם ישנם.

רק בשני משפטים. אני מברך את חה"כ נחמיאס על היוזמה בנושא

הזה. א. לא עשינו שום מחקר אם זה מה שמביא תושבים. אני רוצה שתדע,

אדם שבונה את ביתו, משקיע שלש שנים מחייו, ברור שהוא ישקול מאה

פעמים אם לעזוב את הבית שלו. מה שזה תרם זו תרומה אדירה. בנה ביתך

זו תרומה אדירה לערי הפיתוח. ברור שזה קומפלקס שלם של חינוך,

תעשיה, הכל אנחנו יודעים.

ב. לא יכול להיות שגם בתוך ערי הפיתוח יש איפה ואיפה. לא

אכנס לפרטים. בגליל, לא יכול להיות שמגדל העמק, גם היא בתוך הגליל,

נצרת עילית וכו', תשלמנה עלות קרקע יותר מאשר עיר פיתוח אחרת.

הנושא עלה עם השר. הוא היה פה בישיבה הקודמת

והנושא עלה. השר טען שאתם היום נחשבים היום כבר לאזור מאד מיוחס

שרוצים לגור בו.) אני רוצה להגיד לשר ואמרתי לו את זה, שעל ידי יש

אזור יותר מיוחס שנבנה עכשיו ונקרא קמרת. ישוב קהילתי אקסקלוסיבי

מול נהלל, ששם הקרקע היתה יותר זולה מאשר במגדל העמק. למה איפה

ואיפה? בקמרת לא יותר ביוקר. אני יכול להוכיח לך, אני מכיר את

הפטנט של עמודי החמשל וגם גודל השטח שקיבלו. עשיתי דוקטורט על

קמרת.

אני אומר: רבונו של עולם, ישבנו עכשיו בדיון אחר, כולנו

יודעים מה קורה בהתישבות הציונית היום של חומה ומגדל של ערביי ארץ

ישראל בגליל ובנגב. חומה ומגדל, כל הכבוד. דונם פה ודונם שם, הם

עושים. כל הכבוד להם. מה קורה פה? למה שפשוט יתנו לנו את האדמות?

מה זה חינם? כל אחד בונה בכסף את הבית שלו. אבל יתנו לנו ליישב את

האדמות האלה ושום מחיר על מחיר הקרקע.

עוד שאלה שאני רוצה שתתיחס אליה והיא שאלת המכריזים. עלתה

השאלה על ידי מר ונגר כי המכרזים, השיטה של רק מכרזים מכבידה. היא

לעתים מרחיקה את היזמים הרציניים. יתכן שיש לה גם השלכות דמוגרפיות

ואחרות כשהיא מאפשרת תחרות בלתי רצויה באותם אזורים מצד גורמים

שיכולות להיות להם כוונות לגמרי לא לענין ברכישה או בהצגת מחירים.

אולי תתייחס לזה.

אני בקצרה מאד רוצה להתיחס לנושא שך מי יעשה את הפיתוח. זו

היתה יוזמה ברוכה לפני כמה שנים, זה לא היה בתקופתי, שנוצר הכלי

באמצעות חברת ערים, חברת שיכון ופיתוח, חברת מבני תעשיה, חברות

אחרות, שהיה מתאם פיתוח. עובדה היא שהתנופה בעיירות הפיתוח ובנה

ביתך, ומי שמסתובב ורואה את זה, זה פשוט משובב נפש. שכונות יפות

מטופחות, נעים להיות שם, רואים את הבתים, אנשים משקיעים שם את מיטב

כספם. אתה רואה שהוא לא בא לשם לתקופה קצרה. זה אדם שקשר את גורלו

עם המקום וזה חשוב.

אני דוחה לכן את ההצעה שיעשו פיתוח בשלבים, כי המשמעות היא

לחזור אחורה הרבה מאד שנים, לסלמס, לביוב זורם, לכל מיני דברים

פרוביזורים ואחר כך לא יהיה כסף להשלים. אנחנו מכירים את זה. אני

כבר רואה את ההתמודדות אחר כך עם כל הממסד, לאיפה הבאתם אותנו,

תראו איזה איכות חיים ירודה יש לנו. בואו נלך קדימה ולא אחורה.

לגבי הנושא מי עושה את הפיתוח. אין לנו ואנחנו לא רוצים

מונופול בנושא הפיתוח. אנחנו גם לא מסבסדים אותו מפני שאנחנו לא

מתקצבים אותו. אנחנו נותנים שרות, כי הגענו למסקנה שאם אנחנו לא

נותנים את השרות יש בעיות בהרבה מאד מקומות, זה דבר מקצועי מאד

שמחייב יכולת ארגונית גבוהה מאד ולא, עם כל הכבוד, לא לכל העיירות

וגם לא לכל הערים יש את היכולת הזו.

עובדה שבירושלים שהיא עיר מאד מאורגנת, יזמנו בשיטה הזו

פיתוח של שכונות. והעיריה שהיא ותיקה ומסודרת ומאורגנת עם מחלקות

מסודרות, עם יכולת תקציבית, עם אנשים רציניים מאד, לא שהם לא

יכולים לעשות את זה, הם העבירו את הדבר הזה למגזר שלנו. כמו כן

היתה לי שיחה עם ראש עירית חיפה, גם עיר רצינית וגדולה, הטילה

עלינו. זה היה ויכוח גדול. אמרתי: תעשו את זה בעצמכם. אמרו: לא, רק

באמצעות אחת החברות, חברת ערים או חברה אחרת, אנחנו רוצים שתתאמו

את הפיתוח. אין לנו את כל היכולת. אני חושב שעכשיו שכנעתי אותו

שיעשה את זה. אני מנסה לשכנע את ראשי הערים כי אנחנו לא רוצים את

האחריות.

אני רוצה להביא את אשדוד כדוגמא כי זו דוגמא מאלפת. עשינו

באשדוד נסיון לבקשתם ולמורת רוחם של אנשי משרד השיכון. הם אפילו

מחו על כך נמרצות, מסרנו לחברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ שהיא

חברה שסמוכה על שולחן עירית אשדוד, את נושא הפיתוח, כמו חברת ערים.

אני מסתכל על מחירי הפיתוח, שווקנו לאחרונה בינואר 1987, אני קורא

לכם גם מהשווק של כרמיאל. צריך גם לזכור שמצב הקרקע בכרמיאל זה

סלעי וכו', באשדוד זה אחרת.



מגרש של 370 מטר, הפיתוח לבד הוא 18 אלף שקל. בערך חצי דונם,

אני מתרגם את זה כ-25, 26 אלף שקל. במלים אחרות, מחיר הפיתוח

באשדוד שלא גובה המינהל ולא גובה חברת ערים, זה מחיר זהה כמעט

למחיר בכרמיאל. 18,813 ל-371 מטר באשדוד. לא אנחנו, העיריה.

מה אני מנסה לומר בזה? אני מנסה לומר שגם כשמסרנו לעיריה, זה

לא נעשה יותר זול, זה לא חצי מחיר. אנחנו מוכנים, ואני מודיע,

אנחנו מוכנים שיעשו את זה. אבל אני רוצה גם לומר, אין בעיה

מבחינתנו, שנסיתי לתת את זה לעיירה כמו עומר, אמרתי: קחו את זה,

אתם מאורגנים, את מסודרים, קחו תעשו את זה. אמר: אני נזהר כמו מאש

מהענין הזה כי אז מתחילים להגיע אם יש משהו לא בסדר, לראש המועצה

וכו' וכו'.

יש פה בעיה מסוימת שקשורה גם להמשך הפרויקט. אבל אני רוצה

אין לנו עמדה שאומרת שאנחנו חייבים לעשות את זה. אנחנו

רואים בזה מתן שרות. לדעתנו השרות הזה הצליח. אם אחרים חושבים שהוא

לא מספיק, אין בעיה, אנחנו מוכנים לחזור בנו מהענין.

דבר נוסף לגבי נושא המסחר. אני רוצה להסביר מה הבעיה והיא גם

קשורה אליך חה"כ לין. ראש הממשלה הביע משאלה, כשאני הייתי יו"ר

הועדה שהציעה את ההמלצות בנושא של הנחות חמעודכנות, כי הנחות לא

התחילו בשנתיים האחרונות. אלא כבר ב-1982, שגם במסחר תהיה הנחה.

הקונספציה שלנו היתה שבמסחר לא צריכה להיות הנחה כי זה דבר תחרותי

ואין סיבה שאנחנו נתן העדפה בנושא מסחר, כאשר תיכף ומיד מתחיל מצב

לא נעים, למה העדפנו את פלוני ולא העדפנו את אלמוני וכו' וכו'.

הטוב ביותר זה מחיר מלא ומכרז. אבל היתה משאלה של ראש הממשלה ומה

שעשינו הוא זה. אני רוצה להסביר משהו על השיטה ותיכף תראו על מה

אני מדבר. כשאנחנו עושים מכרז, אנחנו לא מוכרים בפחות ממחיר

המינימום שקבע השמאי. כלומר, אם אתן דוגמא, אם יש לנו משהו מסחרי

ששווה מאה שקל והשמאי אומר שהוא שווה מאה שקל כמובן, אנחנו שמים

מחיר המינימום מאח שקל. מי שמציע שמונים לא

יכול להשתתף. מאה ושתים מתחיל המחיר לעלות. קבענו שמחיר המינימום

במכרז הוא אותו מחיר כשעור ההנחה באותה עיר פיתוח.

אם בכרמיאל שעור ההנחה הוא 75 אחוז, כלומר משלמים רק

20 אחוז, השמאי קבע לבנין מסחרי 100, קבענו מחיר מינימום של עשרים.

אז זה שוק אמיתי. מי שיציע שלשים יזכה אם כי זה פחות ממחיר השמאי.

אבל אם הוא יציע תשעים, אנחנו יודעים שזה מחיר השוק. רק לגבי

מסחרי.

לעומת זה, כדי שזה לא יעבור את המאה אחוז, הוספנו היום תנאי,

שמי שמציע יותר מהמאה אחוז, אנחנו נשארים במאה אחוז ותערך הגרלה

בין המציעים. כי סך הכל הכוונה היא לא סתם לחלק את רכוש המדינה.

גם בתוך הטבלה הזו של ערי הפיתוח לא כל מקום שווה למקום אחר. קרית

שמונה אינה שווה למגדל העמק. לכן בתוך זה יש איזה שהוא יחס, היחס

הזה למעשה מקבל ביטוי בהנחה. אם אומר למשל שבדימונה, בירוחם זה

אפס, בכרמיאל באילת בשדרות בצפת זה עשרים, ביוקנעם בערד בבית שמש

זה ארבעים, בראש פינה ביבנה וביבנאל זה ששים וכך הלאה, יש איזה

שהוא איזון יחסי. אם כי זה לא המשקל המרכזי שאם מישהו מחליט שילך

לגור במגדל העמק או לקרית שמונה, בדרך כלל לדעתי זה יותר ענין של

תעסוקה וסביבה.



לכן אני עונה לברוך ידידי. ברגע שהדבר הזה יוצא למכרז, אין

בעיה מפני שזה יוצא בעשרים אחוז מהערך. אז התחרות היא תחרות

אמיתית.

הנקודה שהועלתה בנושא המכרזים, אתה מחטיא אותה. לא דאגנו

לענין של המכרז, מי שמרבה במחיר ישיג אותו. מה שדאגנו במקרה זה

שהתחרות שם אינה נורמלית ויוצרת עוותים. הוא מעונין לתת את הפרויקט

במסגרת סבירה, בואו נאמר, בסטיה סבירה, לגורמים רציניים שיכולים

לבנות את עירו. אתה בונה פרויקט שמאפשר לגורם חיצוני לפעמים, שלא

מעונין לבנות את הפרויקט הספציפי, לזכות במכרז.

הוא מבקש שיטה שמאפשרת לו יותר שיקול דעת. מה תשובתך לענין

הזה?

עם כל הכבוד, אני בורח מכל מה שקשור בשקול דעת בתחום הזה. כי

אף פעם אנחנו לא יודעים, עד שאנחנו לא מפנים את הדבר ממש לשוק, כמה

אנשים באמת מתענינים. איך אני יודע מי בדיוק מתענין? כשאני שם את

זה במכרז, זה צבורי, זה הוגן. בחצור הגלילית הוצאנו מכרז עם מחיר

מינימום וזכתה חברה צבורית שנתנה את מחיר המינימום.

מה שברור לנו כעת שיש פה גישה אחת מרחיקת לכת שאומרת בעצם

שבאזורי פיתוח מרוחקים מסוימים, בלי שהמדינה תכניס את עצמה בסבסוד

של נושא הפיתוח, הפרויקט מחטיא את מטרתו. לא משנה מה היעולים

שנעשה בעלויות הפיתוח.

בואו נגיד שנקבל אפשרות של יעול כזה ויעול אחר. זה לא יהיה

מספיק משמעותי כדי להשיג את היעדים החברתי ים וכדי ללכת לאותם

מקומות מרוחקים.

הדבר הזה קיים באזורי פיתוח המרוחקים, כמו שציינת, כמו קרית

שמונה ומעלות, משרד הבינוי והשיכון מסבסד בצורה משמעותית את

הפיתוח. בזמנו, עד שמחיר הקרקע נקבע לאפס, הוא בא בעצם גם לכסות על

מרכיב הקרקע שהיה שם חיובי. ( היו"ר א. שפייזר : איך זה נעשה,

באיזה צורה זה נעשה?)

זה נעשה בצורה כזו שהמשרד מממן ומבצע את הפיתוח והוא מוכר את

הפיתוח לא בהתאם לעלות אלא בהתאם לאותו מקום. במשרד ישנה ועדה

שמוסמכת לקבוע מהי מידת הסבסוד והדבר משתנה בהתאם לאזור, זה בהחלט

באזורים המרוחקים. באזורים היותר פנימיים אנחנו נכנסים לנושא של

הפיתוח.



אני רוצה להציע שבנושא הזה של סבסוד הוצאות הפיתוח ואולי

גם מחיר הקרקע מתחת למה שזה מוצע היום, וההשפעה על פיתוח עיירות

הפיתוי, שנקיים דיון נפרד.

אם מדובר במדיניות, ממילא נצטרך להזמין את השר עצמו. כבר כמה

פעמים רצינו להזמין את שר השיכון והבינוי לשמוע ממנו. יש לא מעט

בעיות שקשורות בבינוי ובשיכון ברגע זה בכלל. יתכן מאד שנצרף גם את

הסוגיה הזו תוך שבוע שבועיים ונוכל לשמוע על נושא הסבסוד.

מצד שני בנושא של מדיניות שר החקלאות ביחס למחירי הקרקעות

במדיניותו בכלל, יתכן שיש צורך גם לחזור אליו, כי זה גם כן גורם

שקובע את הסך הכל בתוך הנושא הזה כולו.

1. אולי כדאי היה לשר לפחות לחשוב להוריד את ההצעה של בצוע

עצמי על ידי המועצה, אפילו כפי שנאמר: 4,5 אחוז עמלה אפשר לקחת

כאשר אתה מנהל ארבעים פרויקטים. כאשר אתה מנהל פרויקט אחד המעמסה

היא כל כך כבדה שזה יהיה יקר מכולם.

2. כשמחפשים פרנסה זה ברור. צריך להביא בחשבון, כש-40

פרויקטים מבוצעים על ידי חברה ממשלתית שמשרד השיכון או המינהל יכול

לומר: עצור, לא נוח לי פה, יש לי מדיניות. לא צריך לא לפצות, לא

לתת פיצויים, זה הבדל מאשר כאשר מבצע קבלן שאמנם טוען שיש פער

תווך. אני טוען שאין פער תווך כי כל הכסף נשאר בקופת המדינה.

רציתי להציע עוד דבר אחד. רק בשטח אפשר לראות מה זה פיתוח

והבדלים. נשמח לארח אתכם שתראו את מגדל העמק, שתראו את כרמיאל

בשטח, ותבינו אולי בצורה יותר טובה.

ישיבת המליאה כבר החלה. אנחנו בדרך כלל לא מתעכבים. אני

חושב שהבהרנו הרבה נקודות.

הישיבה ננעלה בשעה 16.15.