ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

ôøåèå÷åì ùì éùéáú åòãä

àåîðéè÷

2017-12-06OMNITECH



הכנסת העשרים

מושב רביעי

פרוטוקול מס' 604

מישיבת ועדת הכלכלה

יום שני, כ"ד בחשון התשע"ח (13 בנובמבר 2017), שעה 9:30

1. הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016 (מ/1077), של חה"כ יואב קיש, יואב בן צור, יחיאל חיליק בר, איילת נחמיאס ורבין, ענת ברקו, מיכל רוזין, אורלי לוי אבקסיס, חיים ילין, איתן כבל, משה גפני, רועי פולקמן, דוד ביטן, אורי מקלב

2. הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – זכות להחלפת חברת ניהול), התשע"ו-2016 (פ/2691/20), של חה"כ מיקי לוי

חברי הוועדה: איתן כבל – היו"ר

עבד אל חכים חאג' יחיא – מ"מ היו"ר

ג'מעה אזברגה

יעקב אשר

מיקי לוי

אורי מקלב

יואב קיש

מיכל רוזין

עו"ד מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - אסתר ורהפטיג

עו"ד במחלקת חקיקה, משרד המשפטים - כרמית יוליס

היועץ המשפטי, משרד השיכון - אלעזר במברגר

עו"ד בלשכה המשפטית, משרד השיכון - אמיר פז

מנהל תחום בכיר חוק המכר, משרד הבינוי והשיכון - עמית גריידי

כלכלנית ראשית, רשות להגנת הצרכן, הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן - ביתיה גוטל

הגנת הצרכן, הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן - אילנה מזרחי

עו"ד, רשות ההגבלים העסקיים - טובי הריס

יועץ לתכנון ובנייה, מרכז השלטון המקומי - יוסי אוחנה

יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ - אהוד נדב

סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ - יוני ויצמן

עו"ד, המועצה הישראלית לצרכנות - אביטל פריזמנט

יועצת משפטית, צוקים - נעה אלפיה-כהן

מנכ"ל חב' גיא ודורון לוי בע"מ - דורון לוי

יו"ר פורום מקרקעין, לשכת עורכי-הדין בישראל - אבי ללום

מנהל אגף תכנון ובניה, משרד הפנים - אלעד יוסף לב

ממונת חקיקה, לשכת עורכי-הדין בישראל - אוריין לביא

מוזמן/ת - שחר יששכר

שדלן/ית (עו"ד גויסקי-קשרי ממשל, ייעוץ ושירותי חקיקה), מייצג/ת את לשכת עורכי הדין בישראל - יעל גויסקי אבס

שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ - עדן קנובסקי

שדלן/ית - אהוד נוף

שדלן/ית (עו"ד גויסקי-קשרי ממשל, ייעוץ ושירותי חקיקה), מייצג/ת את לשכת עורכי הדין בישראל - מיכאל שאינסקי

שדלן/ית (עו"ד גויסקי-קשרי ממשל, ייעוץ ושירותי חקיקה), מייצג/ת את להב-לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראל, לשכת עורכי הדין בישראל - פז אגמון

שדלן/ית, עצמאי/ת - נדב ארז ענב

שדלן/ית - דוד ארז

מרב תורג'מן

לאה ורון

הדר אביב

1. הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016 (מ/1077), של חה"כ יואב קיש, יואב בן צור, יחיאל חיליק בר, איילת נחמיאס ורבין, ענת ברקו, מיכל רוזין, אורלי לוי אבקסיס, חיים ילין, איתן כבל, משה גפני, רועי פולקמן, דוד ביטן, אורי מקלב

2. הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – זכות להחלפת חברת ניהול), התשע"ו-2016 (פ/2691/20), של חה"כ מיקי לוי

בוקר טוב, כ"ד בחשוון, אנחנו לא נפתח את היון בהתייחסות לתאונות הדרכים, לא כי המצב השתנה ולא נהרגו השבוע, אלא שאנחנו נמצאים בשבוע שהוא שבוע בטיחות בדרכים, ומחר בעזרת ה' כאן בבוקר תתקיים ועדה משותפת למליאת הוועדה ולוועדת המשנה בראשותו של יעקב אשר. שנינו נוביל כאם דיון ואנחנו כמובן נפרוס את הנתונים. אני כבר אומר לך, חבר הכנסת חאג' יחיא, שחלק מרכזי מהדיון אנחנו נקדיש לקטל בדרכים במגזר הערבי. שם זה פשוט מטורף, 33% מההרוגים בתאונות הדרכים השנה הם ערבים.

ואם תיקח בחשבון ש-14.5% מאלה שיש להם רישיונות נהיגה הם ערבים – לא כאחוז באוכלוסיה, אז זה מראה כמה זה חמור.

כן. וגם אם אתה מודד את מספרם באוכלוסיה, כ-21%, זה עדיין מספר לא מתקבל על הדעת, אבל אני לא רוצה לפתוח כאן את הדיון. תגיד לחברים שלך מחר, שלא יגידו שזאת בעיית תשתיות. זאת לא בעיית תשתיות.

אם יש מרכיב של תשתיות הוא לא המרכיב העיקרי.

רוב התאונות הן בבין-עירוני, ואין לזה דבר וחצי דבר עם תשתיות.

זה תשתיות שמשותפות לכולם.

בדיוק.

כמדי יום אני פותח את הדיונים בוועדה בהקראת שיר, ותודה - - - שהסב את תשומת לבי לעובדה שלפני - - - בלילה שבין ה-9 ל-10 בנובמבר 1938 התרחש ליל הבדולח. אינני זוכר שמישהו הזכיר זאת, ולכן אני מוצא לנכון לפתוח את הבוקר בשירו של נתן יהונתן ז"ל. אציין כי ישנן שתי פרשנויות לשיר הזה. מצד אחד, יש הגורסים שנכתב על השכול, ומצד שני, יש אלה שגורסים שהשיר בכלל מכוון לקץ הנעורים. אז כל אחד יתייחס לזה איך שהוא רוצה.

זה סימן לשיר טוב, שיש לו רבדים שונים.

"החול יזכור את הגלים אבל לקצף אין זוכר / זולת ההם אשר עברו עם רוח לילה מאחר / מזיכרונם הוא לעולם לא ימחה / הכול ישוב אל המצולות זולת הקצף הלבן / נרות הלילה דעכו הידידות האהבה / הנעורים שבאו פתע אל סופם / הנעורים שבאו פתע אל סופם / כמוהו גם על חוף ליבם רטט אז משהו חיוור / והם רשמו בתוך החול, כשהירח העובר / האיר פתאום פנים זרות ושחוק רפה".

תודה לכם, אפשר להתחיל את הדיון. מחר פרי יקריא כאן את השיר היומי. יום הלשון העברית – אני אנסה שבכל הוועדות תהיה הקראה של שיר.

אנחנו מתחילים בהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ו-2016. זאת הצעת חוק ממשלתית במקור?

פרטית שנפלה והפכה לממשלתית.

נדמה לי שלחבר הכנסת יואב קיש יש מקטע מסוים שנוגע למעליות, לחברת הכנסת מיכל רוזין יש עניין שנוגע לשקיפות בשטח המשותף. ולך?

אני תחזוקת מבנים.

יש גם הצעת חוק של חבר הכנסת מקלב שעניינה לצרף תוכניות אינסטלציה.

בדיון הקודם מיזגנו את הצעות החוק, למעט הצעת חוק של מיקי לוי – היית צריך לבוא בדין ודברים עם המערכת. לפי תנועת הידיים אני מבין שהיתה בעיה לא ביד, אלא בדין ודברים. אני אאפשר לך להציג את העניין ונראה אם יש בכל זאת הבנה והתייחסות, ואם לא, אנחנו נתקדם ואני מתכוון להתקדם עם החוק הזה. החוק הזה הוא חוק חשוב מאוד-מאוד. אני אומר את זה לאנשי משרד הבינוי והשיכון. השר, בלשון העם, על זה לגמרי, רק בתווך היו דיווחים סותרים כי כל הזמן אמרו לו שזה כבר פה, ואנחנו כל הזמן ביררנו למה זה לא פה. אני מבקש מכם מאוד, אינני יודע מה יהיה הסיכום של הדיון הזה ולאן נגיע, במה שזה תלוי בנו, בוועדה, בי, אנחנו נחתור לקדם את ההצעה במהרה.

מיקי, בבקשה.

תודה רבה, אדוני. בוקר טוב לכולם. אני חייב לציין את הפתיח שלך, באמת מרשים. זה לא נהוג במקומות אחרים.

זה קורה כבר חודשים.

לא ידעתי. למדתי משהו נוסף.

האמת היא שנזעקתי לעניין הזה כי אחד מילדיי רכש דירה והנה החתימו אותו על חמש שנים אחזקת מבנה, והמחירים מטורפים. זה מתחיל משישה שקלים למטר מרובע ונוסק ל-11–12 שקלים בבתים יותר יקרים, והקבלן מעצם נוחיותו מעביר את התחזוקה של המבנה לקבלן חיצוני שאחראי על הניקיון, על החלפת מנורות, על תיקונים שוטפים. אל"ף, זה באמת ראוי כי המבנים נראים אחרת ומתוחזקים, ואין את הריב ההיסטורי של הוועד. אבל אני נזעקתי מכיוון שהקבלן כבל את הדיירים לחמש שנים. הלו, סליחה, למה, אתה גם קובע את המחיר ואתה גם כובל את הדיירים?

זה בדיוק כמו עם צוברי הגז, זה אותו סיפור, שבא קבלן ומתקמבן – מתקמבן לאו דווקא במובן השלילי של המילה – ואחר-כך הוא כולא את הרוכשים לתוך תהליך.

ולכן ביקשתי שהשלב הראשון יהיה בהצעת החוק הפרטית שלי לשנה. כמובן, ועדת השרים הפילה את החוק, ואז, ראה זה פלא, החוק הזה מצא חן בעיני הממשלה ואני שמח על כך. ענייני לא בקרדיט, ענייני הציבור. והיא הביאה אותה הצעת חוק בדיוק, רק במקום שנה, שנתיים. אדוני, אני נאלץ להסכים לפשרה הזו, שנתיים, הרבה יותר טוב מחמש ושש שנים שהקבלן כלא את אותם דיירים בהסכם חד-צדדי.

פשרה ראויה.

אז אני מוכן להתפשר על העניין הזה, וזו הזדמנות חגיגית למרות שזו הצעת חוק ממשלתית להיצמד אליה, כי ההצעה שלי היתה ראשונה.

אז אנחנו נצמיד את ההצעה שלך להצעת החוק הממשלתית תחת העובדה שאדוני מצטרף להצעה הממשלתית. מי בעד המיזוג של ההצעה?

שלי עברה בטרומית.

כן, היא עברה בדיון מוקדם בהתאם לסעיף 84ד לתקנון הכנסת ובכפוף לאישור ועדת הכנסת למיזוג.

היתה שם טעות, עלה השר ואמר, אני רוצה להצביע נגד, אבל מתוך הבלבול של הקואליציה הצביעו בעד והיא עברה בטרומית.

סטטיסטית זה יקרה עוד כמה פעמים. זה קורה, אין מה לעשות. לא קשור לחוכמה, לא קשור לחוק, זה פשוט קורה. מי בעד המיזוג?

הצבעה

בעד המיזוג – פה אחד

המיזוג אושר.

תודה. המיזוג אושר.

בדיון הקודם, בינואר 2017, סעיף 1 הוקרא, הוועדה התחילה לקיים על זה דיון אבל הדיון בסעיף 1 לא הסתיים. השאלה היא אם תרצה שנקרא שוב את הסעיף.

אני לא זוכר כלום. אני רק מזכיר, כל-כך הרבה זמן עבדתם כדי שההצעה תנוסח ותהיה מאורגנת, מינואר. בבקשה.

שלום, שמי אלעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון. נמצא איתי גם עורך-דין אמיר פז, סגני, ונציגי משרדים נוספים יציגו את עצמם.

אז קודם כל, אנחנו כמובן מצטרפים, יש לנו עניין גדול לסיים את הצעת החוק ובלוח זמנים קצר ככל הניתן. נשמח כמובן אם זה יקרה היום. אני אתן שני משפטי פתיחה כדי שניזכר במה אנחנו עוסקים.

אנחנו עוסקים בחוק המכר (דירות), שזוהי חקיקה משנות ה-70 שמטרתה לטפל במערכת היחסים שבין רוכשי דירות לקבלנים כי מדובר ברכישת דירה מיד ראשונה. החוק לא עוסק בעסקאות יד שנייה, אלא רק ברכישת דירה מקבלן.

לא עוסק בעסקאות יד שנייה?

חוק המכר (דירות) מסדיר את היחסים בין רוכשי דירות לבין קבלנים.

או יזמים, אנשים שעיסוקם המקצועי הוא מכירת דירות.

בסדר, רק רציתי רק לעמוד על הנקודה, כי יד שנייה מדובר בחוזים רגילים.

פתחנו והסברנו במה החוק עוסק. קיימנו עבודה משותפת למספר משרדי ממשלה, חלקם נמצאים כאן אתנו, הרשות להגנת הצרכן, משרד המשפטים כמובן, הרשות להגבלים עסקיים וגורמים נוספים, והמטרה היתה לזהות בחלוף השנים מה הם ההסדרים הצרכניים שנכון לחדש בחוק הזה על בסיס ידע מצטבר, פניות רבות שקיבלנו, הצעות חוק פרטיות של חברי כנסת, גם לא מעט, כפי ששמענו כאן, שזיהו בעיות צרכניות ויזמו חקיקה. בסיכום העבודה המשותפת הזאת גיבשנו הצעת חוק ממשלתית שהגיש שר הבינוי והשיכון והיא כאן לפניכם.

אני אגיד בכותרות במה היא עוסקת. עיקרי הדברים שהצעת החוק מטפלת בהם הם כדלקמן: נושא אחד הוא ממתי ניתן למכור דירה. בחיי דירה יש הרי שלבים, שחלקם הם מה שאנחנו מכנים, דירה על העץ. יש היום עסקאות מכירת דיה לפני אישור תוכנית אפילו. הרגשנו שהמחוקק צריך להידרש לעניין הזה.

עסקנו גם בהסדרת הקרקעות החקלאיות.

אז אנחנו עוסקים לא בקרקעות, אלא בדירות. אם אפשר למכור דירה לפני תוכנית או אי אפשר, אם מותר למכור דירה לפני קבלת היתר בנייה או אי אפשר. בכל זה טיפלנו.

לא שהחקיקה תעזור, היא רק אולי תקטין. אין לי הסבר שכשאדם הולך לקנות ג'ינס, הוא לא ישאיר חנות אחת בתל-אביב בשביל 10 שקלים או 20 שקלים שהם פער בין חנות לחנות. ברוב המקרים זה כמעט, בנגיעת אצבע, בן-אדם הגיע, ראה, זהו. קשה מאוד-מאוד להוציא אנשים.

המוכרים הם יותר מיומנים מאשר המוכרות - - -

לא, אני לא חושב.

פרופ' דניאל קלמן כתב על זה, והוא נותן את זה כדוגמה.

נזכרתי בך עכשיו, בהקשר של המילה מבצע והנחה, נזכרתי בך ולא שמתי לב שאת כאן.

פרופ' דניאל קלמן, חתן פרס נובל, כתב על זה בספר שלו והוא מסביר שאנחנו חושבים יחסי ולא אבסולוטי, אז בשביל לחסוך 10 שקלים לג'ינס תרוץ בכל העיר, אבל לחסוך 100 שקלים על משהו שהעלות האמיתית שלו היא 5,000 שקלים אתה לא תרוץ. 10 שקלים ו-100 שקלים, למה לא תרוץ? אבל אתה חושב יחסי ולא אבסולוטי.

דווקא לכן בסיטואציה מהסוג הזה, לטעמנו, ההסדרים החוקיים הם סופר-קריטיים בגלל שאנשים הם לא הצד המומחה בעיסקה, הקבלן הוא הצד המומחה. אגב, אולי תופתעו לטובה, הניסיון מלמד שרוב הקבלנים עומדים בדרישות חוק המכר. ברגע שהמחוקק עיגן הסדרים בחוק, רוב השוק מכבד אותם ופועל בהתאם. ולכן אני חושב שבסיטואציה מהסוג הזה, אם אנחנו נעגן פה הסדרים שמגינים על הצרכן, השוק יפנים אותם ויפעל בהתאם.

אז נושא אחד דיברנו עליו, הנושא של מתי אפשר למכור דירה, באיזה שלב. הנושא המרכזי השני הוא הצורך ליידע את רוכש הדירה על שינויים תכנוניים אפשריים, הקלות אפשריות בבניין שבו הוא רוכש את הדירה על מנת שלא יופתע כאשר לדוגמה פתאום הקבלן מקבל אפשרות לבנות דירות נוספות, לעשות שינוי כזה או אחר בשטחים המשותפים, לרבות תוכניות גובלות. זאת אומרת, לפעמים אפשר לקדם תוכנית שמשפיעה מאוד על איכות החיים שלו במגרש גובל. אני עוד לא נכנס להסדר, אני רק נותן לכם את הכותרת, טיפלנו גם בנושא הזה.

נושא משמעותי נוסף זה הנושא של השתתפות רוכשי דירות בשכר הטרחה של עורך-הדין של הקבלן. זה נושא שלגביו היו הסתייגויות של לשכת עורכי הדין שוודאי יציגו את דעתם. בנושא הזה היום יש הסדר שמאפשר למוכר דירה לגבות מרוכש דירה 5,000 שקל, לטובת עורך-הדין של הקבלן. רוכש הדירה משלם לעורך-הדין של הקבלן עד 5,000 שקל כהשתתפות בהוצאות רישום הדירה.

אני לא ביקשתי שתסביר לנו עד הסוף, כי את זה אנחנו זוכרים.

אדוני, זוהי הסקירה, אלה הכותרות, האנשים כאן לא חיים את זה ביום-יום, אני מניח. אז שנבין על איזה מגרש אנחנו עומדים.

עכשיו אפשר מבחינתנו לגשת להקראה ולהסביר את הסעיף.

"תיקון סעיף 1

1.

בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973‏ (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –



(1) בהגדרה "דירה", בסופה יבוא "לרבות חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים להם כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין";

(2) בהגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש", המילים "כמשמעותו בחוק המקרקעין" – יימחקו;

(3) אחרי ההגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש" יבוא:

""היתר"– כמשמעותם לפי חוק התכנון והבנייה;";

(4) אחרי ההגדרה "חוק המקרקעין" יבוא:

""חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965‏;";

(5) אחרי ההגדרה "קונה משנה" יבוא:

""רכוש משותף" – כמשמעותו בחוק המקרקעין;"."

זה סעיף טכני בעיקרו שמטרתו להתאים הגדרות קיימות לתיקונים שאנחנו עושים כאן בהמשך. בהגדרת "דירה" הוספנו להגדרה גם את החלקים ברכוש המשותף שצמודים לאותה דירה.

כן, את זה אני זוכר. יש הערות? תודה רבה. מי בעד? ירים את ידו.

הצבעה

בעד – פה אחד

תיקון סעיף 1 אושר.

תיקון סעיף 1 אושר.

סעיף 2 מתחיל לטפל בהסדרים שתיארתי קודם.

"הוספת סעיפים
1א עד 1ד

2.

אחרי סעיף 1 לחוק העיקרי יבוא:"

אני אקדים ואומר, זה הסעיף שאוסר מכירת דירה בשלב שלפני אישור תוכנית. לפני שאושרה תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה ולבנות את הדירה, הסעיף שאנחנו מציעים כאן קובע שלא ניתן יהיה לבצע עסקת מכר דירה. עסקת מכר דירה ניתן לבצע רק לאחר שאושרה תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה שמאפשר את היתר הבנייה, על-מנת למנוע עסקאות של מה שקראתי קודם - - -

זאת אומרת, גם אם יש תב"ע - - -

תב"ע זה תוכנית. כשיש תב"ע, ניתן למכור דירה.

לא סתם אמרתי את זה, כי יכולה להיות תב"ע – ויש כמה סוגים של בעיות כשאנשים מבצעים התקשרות חוזית, ורוב הבעיות מתקיימות כי התב"ע היא הדבר הכי מפתה. כי אומרים לך, הנה, יש תוכנית מאושרת. התב"ע זה עדיין לא בהכרח שיש לך את היתרי הבנייה. רוב הבעיות, לדעתי, ויתקנו אותי בעלי המקצוע מהמשרדים השונים והגורמים השונים, נגרמות בשלב שבו אנשים חותמים חוזים וכשאומרים, יש כבר תב"ע, ואם יש לך תב"ע אז כאילו אתה כבר יכול לצאת לדרך. יש הבדל מאוד משמעותי.

אני אסביר. יש כאן שני סעיפים נפרדים. באחד אנחנו עוסקים כעת, ותיכף נקריא אותו. זה סעיף שעוסק במצב שאין אפילו תוכנית תב"ע מאושרת. זה שלב מאוד-מאו מקדמי, אין אפילו תוכנית שאושרה במוסד תכנון. יש סעיף אחר בהמשך שלדעתי מתייחס למצבים שתיארת, שיש תב"ע מאושרת, אבל עדיין לא ניתן מכוחה היתר בנייה, הסדר שונה.

תודה.

שלום, שמי כרמית יוליס, אני ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים. אני ארצה להתייחס לסעיף הספציפי הזה ואחרי זה גם באופן כללי להצעת החוק.

הסעיף הזה הוא סעיף עיקרי וחשוב בהצעה. הוא מובא פה בתחילתה, והוא בעצם מתייחס לשלושה מצבים שבהליך התכנוני הם מצבים טיפוסיים, ובכולם ההוראה הקטגורית היא שלא ניתן למכור דירה אם ההליך הזה טרם התממש. הראשון שאלעזר הזכיר זה שבכלל אין תוכנית שאפשר להוציא מכוחה היתרים. שימו לב שזה לא שאין תוכנית. במרבית המקרים על רוב הקרקעות האורבניות יש תוכניות, אבל הן לא מה שמכונה בעגה המקצועית, תוכנית מפורטת. זאת אומרת, לא ניתן להוציא מכוחו היתר בנייה.

לזה התכוונתי, בין היתר.

הזכרנו את זה גם בקרקעות החקלאיות. זה דיון קצת דומה.

נכון.

אז זה הכלל הראשון שהוא פשוט ומאוד הגיוני. הכלל השני מדבר על הקלות. יסוד משמעותי בדיני תכנון ובנייה אומר שאי אפשר לקבל בהקלה כשזה הליך רישוי, זה לא הליך תכנון. יש דברים שיא אפשר לקבל בהקלה ויש דברים שבא יזם, ולמרות שיש תוכנית שמאשרת מוצר תכנוני מסוים, הוא יכול ללכת לוועדת רישוי ולקבל הקלה, ולבקש להוסיף זכויות בנייה.

שבס, למשל.

בדיוק. כאן אנחנו מכוונים להקלת שבס, ומעל זה יש הקלה נוספת שמכונה הקלת כחלון, והמשמעות של ההקלות האלה במצטבר היא שאפשר לבקש להגדיר את מספר יחידות הדיור. והסיטואציה שאנחנו מדברים עליה כאן היא שלמשל אם יש תוכנית והיא מאפשרת 25 יחידות דיור, והקבלן מניח שהוא יצליח להגיע ל-32 יחידות דיור, אז הוא מוכר 32 יחידות דיור למרות שהוא טרם קיבל את האישור של מוסד התכנון. אז גם זה בלתי אפשרי אלא אחרי קבלת ההחלטה ביחס לאותה הקלה.

כדי לקבל את ה-32 הוא צריך לעשות תוכנית חדשה?

לא, זה הליך של הקלה.

- - - כתוב שזה סטייה ניכרת.

נכון. זו הקלה שהחוק מאפשר אותה. החוק קובע במפורש שהיא לא נחשבת סטייה ניכרת מכוח התקנות של סטייה ניכרת ו-151 לחוק תכנון ובנייה.

הוא לא מבקש עוד אחוזי בנייה, אבל מספר הדירות - - -

הקלת שבס מניחה שלא משנים את אחוזי הבנייה אבל רק מוסיפים יחידות דיור. המשמעות היא שכל יחידת דיור מקורית תהפוך להיות דירה יותר קטנה. דירות קטנות זה דווקא אינטרס שאנחנו רוצים לקדם. הקלת כחלון מאפשרת גם להוסיף 20% על שטח הבנייה.

אחוזי בנייה.

נכון.

אנחנו אומרים שבסיטואציה הזאת ההיבט המטעה הוא מאוד דרמטי - - -

רק משנים כאלה ואחרות. הקלת כחלון מוגבל רק לתוכניות משנה מסוימת - - -

רק לתוכניות משנה מסוימת ורק אם טרם התחילו בבניית הבניין, אבל זה מאוד יכול להיות רלוונטי לעכשיו.

לכן גם כחלון הוא מצומצם - - -

תוכניות שאושרו עד 2011, למיטב זכרוני, כי מאז כבר היתה הנחיה לכלול יחידות דיור קטנות. אבל אני אומרת ש/רכיב ההטעיה פה עשוי להיות מאוד משמעותי כי גם קונה שירצה לבדוק אם יש תוכנית שאושרה בקרקע הזאת והוא יעשה את כל המאמצים, הוא יגלה שיש תוכנית ושאפשר להקים מסה של יחידות דיור. הוא לא יבין שהוא יחידת הדיור של הדלתא שעוד לא התקבל לגביה אישור.

הוא לא יכול לדעת אם הוא לפי ה-25 או ה-30 או - - -

בדיוק.

הרוב המכריע של האנשים, אפרופו מה שדיברנו קודם, לא הולכים לרכוש דירה עם עורך-דין או איש מקצוע. הוא הולך עם האישה כי היה בעיתון או ברדיו ידיעה שיש יריד - - -

או היא הולכת עם האיש.

היא הולכת עם האיש או האיש הולך עם האישה. לא חשוב, העניין הוא שזה גם סוג של בילוי, והם הולכים ליריד וחוזרים עם דירה. להיפך, ככל שאתה אומר להם מילים גדולות, מפוצצות, זה מרשים אותם יותר. אתה אומר לו, התב"ע, תקנת שבס, תקנת כחלון, וזה כאילו בא לטובתם.

זו שפה מקצועית. אנשים לא יודעים בשלב הזה אם יש היתכנות ומהי ההיתכנות שבסוף החוזה הזה ייצא לפועל.

אין להם מושג.

בסעיף סמוי כלשהו כמובן כותבים שהכול כאן מותנה באישור רשות הרישוי, אבל מי מבין את זה?

נמצאת כאן הגברת ביתיה גוטל שנתנה לנו הרצאה מאלפת, אפרופו חוק אחר שאנחנו מטפלים בו, חוק המבצעים. זאת אומרת, מעצם העובדה שכתוב 'מבצע' או כתוב שם 'בהנחה' או כתוב 'סייל', אוטומטית, אתה אפילו לא בודק אם באמת זה סייל, אתה מאמין כמעט אוטומטית. אותו דבר כאן. קל וחומר שאנשים באים והוא רואה מחיר מבצע, פנטהאוז, 100,000 שקל הנחה, והמון מוכרנים משתמשים במילים גבוהות. ראיתי שעושים את זה פעם בישיבת ממשלה בתקופת רבין, הציגו מהמינהל האזרחי תוכנית מסוימת, ולא אשכח את זה בחיים, שולמית אלוני ז"ל שאלה שאלה בעניין מסוים, והם לא ידעו את התשובה, אז הם אמרו, זה מטרוקה. אז אף אחד לא העז לשאול בשביל הממשלה מה זה מטרוקה. אני לא אשכח את זה בחיים שלי. אם בארזים נפלה שלהבת, בא אזרח, והוא אומר לו, התב"ע תאושר, תוכנית בינוי עיר, אנשים לא מבינים והם חושבים שזה חלק מהעניין. אנחנו נחשפים בדרך-כלל לנפילות הגדולות שהן יותר מדירה אחת, שתיים, שלוש, אבל אין יום שאזרחים – אני לא אגיד "נעקצים" חס וחלילה, במילה גדולה, שלא סיפקו להם את כל המידע, אילו ידעו אותו, אין הכרח שהיו רוכשים את הדירה המסוימת הזו. לכן עניין השקיפות מקבל ממד דרמטי בתוך התהליך הזה, שגם אחרי עדיין זו בעיה, עקב כהנמן וכל הדברים שאת הצגת. ולכן פה הדברים האלה מקבלים משמעות מאוד-מאוד גדולה.

רק להגיד מילה על השקיפות. שמי ביתיה גוטל, אני הכלכלנית הראשית של הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן. בנושא השקיפות, היום יכול להיות שזה מוטמע בחוזה, אבל גם על זה יש הרבה ספרות, וגם כולנו מכירים את זה. חובות גילוי עובדות באופן מאוד-מאוד מוגבל. אנשים לא קוראים את החוזים, כולנו עושים 'וי' שקראנו את התקנון.

זה שמחתים אותך לא יודע מה כתוב. ברוב המקרים, למשל בבנק, יש רק אחד, שכל הזמן מגדלים מישהו במבחנה שיגיע לגיל המסוים ואז הוא יחליף את ההוא היחיד שיודע מה כתוב באותיות הקטנות.

לכן בהרבה מקרים הפתרון של הרגולציה כבר לא יכול להיות גילוי, ולכן הלכנו לכיוון הזה, שפשוט יש מקום שצריך להעביר קו אדום, ולגלות לצרכן שהדירה עוד לא אושרה ושזה מותנה זה לא מספיק. פשוט צריך להגיד לא, כי חובות הגילוי פשוט לא יעזרו לצרכן, הוא לא רואה אותם.

שמי אהוד נדב, יועץ משפטי להתאחדות בוני הארץ.

בהקשר הזה באנו מתוך הבנה והסכמה, אבל לאור הדברים שנאמרים כאן אנחנו ממש לא חושבים שלילד הזה פיללו בהתחלה.

אתה חושב שנולד פה ילד חריג?

כן, אני חושב שפיצלו ילד אחד לשלושה, ושניים הם חריגים.

יש שלושה מישורים או שלושה סוגי מקרים. אנחנו כמובן מסכימים שמקום שבו לא ניתן להוציא היתר בנייה כי אין תב"ע - - -

עורך-דין נדב, אני לא הבנתי ממה אדוני חושש. אנחנו בסך-הכול בשלב של הגילוי. זאת אומרת, עוד אין שום דבר. בסך-הכול כל מה שאני מבקש - - -

זו לא הצעה. תיכף אדוני שאני צריך להגביר את הגילוי, ואני אציע כאן דרך לעשות את זה כדי להתמודד עם כל מיני - - -

הסיפורים הם כל-כך רבים, שגם אפ אני מחתים אותך שנניח, נניח, וחס וחלילה, ולא עמדת בהתחייבות, אחר-כך לך תרדוף אחרי הרוח. בהרבה מן המקרים נוצר מצב שזה שמייצר את החלום הזה, הוא עצמו יודע שהוא לא יודע להגשים את החלום. הוא מקווה. ואחר-כך לך תרדוף אחר הרוח. אתה הולך לנושים, אתה מתווסף לרשימת הנושים. ולכן, כפי שאמרה הכלכלנית הראשית של הרשות, שיש דברים שצריך להוריד אותם בגרזן. פשוט, לא לאפשר להם לחצות את הקו הזה. תחזור אליי, אדוני, ותפתה אותי, או תנסה לשדל אותי לקנות ממך, ואיך אומרים, לא הניצנים נראו בארץ, ניצן עדיין לא מבטיח שהפרי בסוף יהיה על העץ. ניצן רק בסך-הכול מראה שיש התחלה של משהו. ובתהליך הזה, יש רגע שהוא נקודת אל חזור, והם בעצם מנסים לגזור, את הנקודה ההיא שברגע שקרה זה וקרה זה וקרה זה, כנראה גם יהיה בית. זה לא שאין מצב של כוח עליון. אנחנו לא עוסקים בכוח עליון. אנחנו מדברים על מקרים שהנחת העבודה, שאם כל התנאים האלה התקיימו עד עתה, סביר להניח שמי שביקש לרכוש את הדירה, סביר להניח שהוא יצליח לרכוש אותה כי התנאים הם תנאים שהם עמדו בהם.

מה שמבקשים פה, ולכן אני גם לא אאפשר לאדוני להמשיך, כי אני לא מדבל את עמדתו. זאת אומרת, בהגדרה.

אבל עוד לא שמעת את עמדתי.

אתה מבטיח להפתיע אותי? אני חושב שהתיקון היה במקום.

אני מזכיר את מה שאמרתי בתחילת דבריי. באנו הנה כשנחנו מסכימים לסעיף, כפי שהבנו אותו. אנחנו הבנו את הסעיף, וכל הסופרלטיבים שאדוני אמר לגבי גרזנים וכולי, בהחלט מקובל. אגב, אני חושב שאמפירית היתה בדיקה רצינית. רוב המקרים הם בקבוצות רכישה שבכלל לא חל עליהם כל הסיפור הזה. המקרים שבהם מוכרים - - שאי אפשר בכלל לקבל עליהם - - - על כף יד אחת אפשר לספור את המקרים שקבלנים - - -

ממש לא.

יש לנו תמונה אחרת.

זו כף יד בעייתית.

כאשר אין צב"ע, אני מסכים לכל מה שנאמר כאן. כאשר יש תב"ע וכאשר מה שמדובר הוא הקלה ברישוי, ואני משתמש במילים שאדוני כרגע אמר, הסיכוי שבו תקבל את ההקלה הוא יותר מסביר, זה עניין טכני, זה עניין פרוצדורלי, צריך לעבור את זה, אבל אין כמעט פרויקט – הנה, אמפירית, תבדוק עם משרד השיכון – אין כמעט פרויקט - - -

אנחנו דווקא מכירים תופעה שראשי ערים לא ששים להגדיל את כמות יחידות הדיור והממשלה כממשלה מנסה לבוא איתם במשאים ומתנים. דווקא זו תופעה מוכרת מאוד.

יש מאבקים כמעט יומיומיים.

קודם כל, גברתי בוודאי יודעת ששבס זו לא הקלה יחידה, וגם כחלון זו לא הקלה יחידה. יש הרבה הקלות אחרות.

להקל בקווי בניין יהיה לך קל לקבל - - -

- - -

הוויכוח ביניכם רק ממחיש את הצורך בחיתוך ברור. אומרים פשיטא. אם אתם מתווכחים ביניכם, ושניכם אמורים להיות אמונים על העניין, מה יאמר האזרח מן השורה שיאן לו מושג והוא יכול להקשיב לשיח ביניכם? הרי מה יקרה, הוא בא, הוא אומר לו, כן, הוא מביא את העורך-דין. חברים יקרים, נקודת הסטייה, זה מה שאומר כהמן ואני אומר את זה, כשאתה עושה תקלה בקניית ג'ינס וקנית אותו ב-10 שקלים ומסתבר שיש בו דפקט או נדפקת בו באיזושהי צורה, זה לא כשאתה משלם 100,000 על דמי רצינות ברכישת דירה.

לא משלמים 100,000.

לא משנה. כמה שאתה משלם. זה בטח לא 10 שקלים או 50 שקל, או 100 שקלים.

עצם ההחלטה - - -

אנחנו לא מדברים על השלב של דמי הרצינות, או על הבילוי, כפי שאדוני קרא לו. אנחנו מדברים על השלב של חתימת חוזה המכר, זה שלב הרבה יותר רציני. זה שלב, שאם אדוני שואל אותי מבחינת גילוי ומבחינת שמירה על הצרכנים, אולי היה ראוי לחייב שזה יהיה עורך-דין שייצג אותם. אם אדוני חושב שיש בעיה בגילוי כי זה מוסתר באיזשהו סעיף בחוזה – כמו שבחוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות, אולי צריך טופס מיוחד לגילוי נקודה כזאת ונקודה אחרת. הגילויים האלה הם גילויים חשובים. אין כוונה להסתיר.

היית פעם בוועדות תכנון ובנייה?

בוודאי.

אתה שמעת, כשמגיע פרויקט של חמשיה בניינים ומבקשים להוסיף בכל בניין עוד 10 שירות, או אפילו הרבה יותר, אתה שמעת פעם על מה שאומרים לך חברים בתוך ועדת תכנון ובנייה? הוא אומר, זה מוסיף כך וכך דיירים, אין תשתיות חינוכיות, אין תשתיות תרבותיות, אנחנו לא יכולים להגדיל, כבר הגדלנו למישהו. איזו התחייבות יש לקבל שמוכר את הדירה הזאת, לא 90%, מי בטוח שבאמת יאשרו לו את זה? אנחנו לא מדברים על רשות רישוי. רשות רישוי זה לא כאן. מדובר כאן על ועודות התכנון. הוא מוכר דבר שאין לו. זה אומר שהפרי נמצא על העץ, קודם כל, לא פרי, אתה אומר, ניצן. אבל גם נניח, כשאישרו למישהו אחד זה לא אומר שאישור למישהו אחר. הדעות כל-כך מגוונות, המדיניות כל-כך שונה מעיר לעיר. מה הוא מוכר? הוא מוכר משהו שאין לו. הקבלן מוכר משהו שאין לו. מה יש לקבלן ביד שהוא מוכר לו?

זה פשוט אומר שהעיסקה תיחתם כשרמת הוודאות תהיה גבוהה יותר. זה הכול.

רבותי, העולם העסקי לא עובד ככה. בעולם העסקי אתה לא מהמר בטבולה ראסה כשאתה הולך לוועדה. אתה יודע מה מקובל ברשות הזאת, אתה יודע מה המגבלות של התב"ע שיש לך, אתה יודע לאמוד את - - -

עורך-דין נדב, נתתי לך מעל ומעבר.

רוכש דירה הוא לא איש עסקים.

חאג' יחיא, בבקשה.

מי שבא לקנות דירה, הוא בא, רוצה את הדירה ורוצה אותה במועד מסוים. אחרת, הוא יכול להישאר גם בתוך דירה בשכירות תקופה יותר ארוכה. לכן חשוב מ אוד שביום שהוא הולך וחותם על החוזה, הוא יודע, פלוס-מינוס חודשיים-שלושה הוא יוכל לסבול אותה, יקבל עוד שכירות במקרים מסוימים.

לא, זו לא ההצעה כאן. ההצעה כאן היא לתת רישיון לדוגמה - - -

תן לי להשלים. זו רק ההקדמה, ואני יודע בדיוק על מה אני מדבר. תאמין לי.

כשאנחנו מדברים על תוכנית ותב"ע, ברור שבמדינת ישראל היום אין ודאות למשך הזמן של תב"ע. לכן לפני אישור תב"ע למכור דירות זה בכלל לא צריך לחשוב על זה, כי זו ההונאה לשמה. אתה יכול להגיד, תשמע, יש דירות, אתה לא יודע ה התנאים, מה גודל המגרש שיהיה בסוף, כל מיני שינויים שיכולים להיות בתב"ע עד האישור שלה.

אנחנו מדברים על מצב שתהיה תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה. משך התכנון ואחרי שסיימו את התב"ע ועד שמקבלים היתר בנייה, יש לכם ממוצע סדר גודל של זמן כך שאפשר לקחת אותו בחשבון?

יש סעיף נפרד שעוסק בסיטואציה שבה יש תוכנית, אבל עדיין לא ניתן היתר בנייה.

אני מבין את ההבדל די טוב. בשביל הגילוי הנאות, אני מהנדס ולכן אני יודע מה זה ועדת תכנון ובנייה והייתי ברפורמות של תוספת בנייה.

צריך לנסח את זה בצורה מסוימת, וכל עוד אין לך ודאות מתי אתה מתחיל את הבנייה, מתי אתה עולה על השטח, אנחנו צריכים לדאוג ולדעת את לוחות הזמנים האלה ולשריין אותם בחוק, כי אחרת אנחנו נהיה במצב שניתן את האפשרות לרמות. ודרך אגב, מיש קנה את הדירה לא ירצה לקבל פיצוי מסוים, מה שרשום לו בחוזה, ולהפסיד את הדירה, כי אם הוא ייקח את הפיצוי וייקח את הכסף שלו, זה נמשך כמה שנים ההערכות הקיימות, עכשיו הכסף שלו עם הפיצוי לא יביא לו דירה. לכן צריך לדאוג גם לאנשים במצב הזה.

סעיף 1ג מטפל בדיוק במצב שתיארת ונגיע אליו עוד מעט.

אני עורך-דין אברהם ללום, סגן יושב-ראש לשכת עורכי-הדין.

יש לי הערכה גדולה ליועצים המשפטיים שיושבים פה. לשכת עורכי-הדין לא פה רק בנושא שכר הטרחה. לשכת עורכי-הדין רוצה שהצעת החוק תהיה גם פרקטית וניתן יהיה ליישם אותה. ואני אומר גם לידידי מבוני הארץ. לצערי, לא ישבו אתנו בסופו של דבר, ואני אתן דוגמה אחת למה לא ניתן לאשר את החוק בנוסח הנוכחי.

לעניות דעתנו, יש לקבוע נקודה חדה יותר, נקודה אפילו של החלטת הוועדה המקומית, לא רק אישור תב"ע, שתהיה החלטת ועדה שנדע באופן ודאי מה הולכים לאשר פה. אני חושב שנקודת החיתוך שקבענו פה היא נקודה חיתוך שגויה.

ועדה מקומית לפני התב"ע?

לא, אחרי התב"ע הולכים לוועדה מקומית לקבל החלטת ועדה. לשכת עורכי-הדין רוצה להגן על הציבור, היא חושבת שנקודת החיתוך צריכה להיות ברורה יותר. זו לא ההצעה שעומדת לפנינו.

לזה חתרתי, דרך אגב.

איזה הליך תכנוני זה? החלטה על מה?

אני אתן דוגמה. פרויקט תמ"א 38 – אני אתן דוגמה למה החוק הזה לא ניתן ליישם אותו. גברתי, יש הבדל בין הפרקטיקה לבין לשבת חוק, כמי שכתב כמה חוקים וכמי שמכיר את החקיקה.

אדוני הגיע קפוץ.

כי לא מתייחסים אלינו ומעבירים חקיקה בלי - - -

אדוני, שהשרירים לא ייתפסו לו, ישתחרר, יהיה יותר קל - - -

זה מהלב.

בסדר גמור. אפשר לדבר מהלב גם בלי להתכווץ.

ולגבי לא ישבו אתנו - - -

ולגבי לא מכירה את הפרקטיקה - - -

למה התפרצתי, גברתי? כדי לעשות בואו נרגיע, כי השורה התחתונה היא להוציא מתחת ידינו את החוק הטוב ביותר. לכן החוכמה לא ניתנה לאף אחד במרוכז, לא בלשכת עורכי-הדין ולא במשרדי הממשלה. חוץ מבוני הארץ, שאני מבין שהוא נמצא בסוג של קונפליקט, אני אפילו לא אומר התנגשות, בכל זאת הם באים מנקודת מבט אינטרסנטית, ואינטרס הוא לא בהכרח דבר שלילי. אז אני מבקש מכולם, שכולם אחד יניח את ניסיונו על השולחן בלי הטפות ובלי ציונים לאף אחד, ואנחנו נשתדל לעשות את התוצאה הטובה ביותר מתחת ידינו.

עורך-דין אבי ללום, בבקשה.

לדוגמה פרויקט תמ"א 38 שמסתמך על תב"ע של עיריית תל-אביב, שעושה את תוכנית הרובעים. לפי הצעת החוק, עד שתוכנית הרובעים לא תאושר, לא ניתן לקנות דירה. גם אם הפרויקט כבר אושר על-ידי הוועדה המקומית וגם אם אני עומד ממש על סף קבלת ההיתר, מחכה רק לאישור תוכנית הרובעים. זו התוצאה, מאחר שמדובר על תב"ע.

אנחנו לא באים להתנגד. אנחנו חושבים שמשרד המשפטים ומשרד השיכון עושים את עבודתם נאמנה והחוק הזה הוא חוק טוב. יחד עם זאת, אנחנו רוצים לקבוע נקודת חיתוך אפילו מחמירה יותר וברורה יותר, שאנחנו אומרים שלא ניתן יהיה למכור דירות עד שלא תהיה לנו החלטת הוועדה שאז אני יכול תב"ע - - -

אבל זה מה שכתוב.

זה לא מה שהיה כתוב בנוסח.

יש לך את הנוסח המקורי?

זה נוסח מאתמול בלילה. זה לא מהיום.

דבר שני, כבודו, אמרת קודם ואמרת נכון, ואני רוצה להוסיף את זה כאן אף על פי שזה לא במאה אחוז קשור – חוק המכר (דירות) היום מאפשר לקבלן למכור את הדירות גם לפני אישור תב"ע, הצעת חוק באמת חשובה, ולגבות 7%, על זה בוני הארץ לא אמרו כלום, ואין חבה להפקיד אותם בנאמנות היום. את ה-7% על פי חוק המכר, הקבלן גם יכול לקחת אותם. אני חושב שהזעקה הגדולה צריכה לבוא על זה ש-7% - - -

לא, זה לא החוק הזה. זה לא החוק בכלל.

רבותי, זה מה שקורה היום בפועל. רבותי, חוק המכר (דירות), ראוי שקודם כל יקבע - - -

- - -

עורך-דין נדב, אינטרסים, אינטרסים, אבל לאט-לאט.

אמרנו שזה לא קשור לחוק באופן ישיר, אבל עדיין, אם כבר מתקנים, ראוי לתקן גם את זה - - -

תודה, עורך-דין אברהם ללום.

שמי דורון לוי, אני בעלים של חברת בנייה גיא ודורון לוי.

שבונה גם בראש העין, נכון?

נכון.

לפי השלטים.

למרות שבוני הארץ יושב פה לידי, ואני חבר בהתאחדות, אני לא בדעתו. אני קבלן ובא מהפרקטיקה, ואני ממש לא בדעה הזאת. אני חושב שזה יהיה נכון, חד-משמעית, כמו שהציעו פה, שיהיה אפשר למכור דירות רק בהחלטת ועדה. לי היו מקרים בעבר, תב"ע בתוקף, שאי אפשר להוציא היתרים גם מאותה תב"ע - - - והתבקשתי לעשות תב"ע מתקנת בשביל להוציא היתרים על בסיס שתי התב"עות - - -

נדב, אני רוצה להגיד על מה שאומר דורון. אני שמח לשמוע את זה. החברות שעובדות על-פי דין ועובדות לפי הספר "נדפקות", אני אומר את זה במרכאות, כיוון שהן הולכות לפי הספר. לעתים, חברות רציניות שמייחסות לעצמן רצינות, לא מצליחות להתמודד עם הבטחות, שכשנותנים את ההתחייבויות האלה, והוא עומד בעיניים כלות והוא יודע שאף אחד לא יוסיף עוד 10 יחידות דיור מאלף ואחת סיבות, לא בהכרח בגלל שבס וכל זה. אלא לפעמים דברים אזוטריים, שאי אפשר להרחיב את גן הילדים שאמור לקום ותוספת כזו תגרום לכך שיצטרכו עוד גן ילדים באיזור או בית-ספר, לעתים דברים שנראים כאילו הכי אזוטריים, אבל כשמתחילים לחיות במקום, אתה אומר, לעזאזל, מי אישר את התוכנית הזאת שכולם בהתחלה דוחפים-דוחפים לאשר.

מי שהיה פעם בראש העין, בה' באייר, שכונה חדשה שנבנתה לפי התוכניות של האצת הבנייה בסוף שנות ה-80, תחילת שנות ה-90, שכונה הכי גדולה בראש העין כי כולה קומות, יציאה שהיא גם כניסה. דחפו, רצו, עשו. אחר-כך לפתוח פתח, לקח איזה 15 שנה כדי לאשר פתיחה נוספת של הכביש.

אבל זה לא ימנע.

אתה במקרה מדבר עם אדם, שהלוואי והיה לי כסף כמו פניות הציבור שעסקתי בהם ברבות השנים בכל התפקידים שעסקתי בהם ממשרד החקלאות, משרד הבינוי והשיכון, ועד היום כחבר הכנסת, סביב עניינים מן הסוג הזה, חס וחלילה, אפילו לא נוכלות. אני לא מדבר ברמה של נוכל, הוא באמת חשב שהרשות המקומית או ועדה מחוזית באיזשהו מקום תאשר את זה.

החלק שהוא הציע פה, של להקים דירות על בסיס תב"ע, בסופו של דבר, זה עושה לנו נזק תדמיתי כקבלנים. גם אחרי החלטת ועדה עדיין מתבקשים שינויים, אבל הם שינויים קטנים יותר ולא על בסיס התב"ע.

כפי שאמרתי קודם, לי היו מקרים בעבר, תב"ע בתוקף שהיה צריך לשנות אותה, וכל השינויים היו במסגרת סטייה ניכרת, והיו נדרשות תב"עות נוספות - - -

לא, אבל התב"ע הראשון שמאושר, מתוכו אתה יכול להוציא היתר בנייה. זה שחרגת וביקשת תוכנית תיקון, זה כבר משהו אחר.

זה לא מה שהוא אמר.

זה לא מה שאמרתי.

סוף דבריו לא מעלים ולא מורידים כלפי התיקון בחוק. הוא בא להגיד, לא זו אף זו. זאתא ומרת, זה אל אומר שיאשרו לו. הוא אומר שמהניסיון קורה, שגם אחרי שאישרת, אבל התיקונים שמתבקשים אחרי הם תיקונים מינוריים שלפעמים נובעים מאי הבנה, פתאום שכונה אחרת שמשפיעה על המרחב של השכונה הנבנית ואתה צריך לעשות תיקונים כאלה ואחרים. אני מודה לאדוני על העמדה, אני חושב, ההגונה והנכונה.

אני יכולה בכל זאת שאלת מטרוקה? רציתי לשאול מה קורה לצד השני, כלומר, רמת השקיפות לאדם שרכש דירה מתוך ה-24 – אמרתם, יש 24 ואולי זה יקפוץ ל-34 אחרי ועדת התכנון. מה קורה עם אותו אדם שקנה ב-24 דירות, הדירה שלו כמובן קיימת, האם הוא יודע שיש בקשות להגדלה בוועדות התכנון? למשל, רכשתי קומה רביעית ומחר בבוקר – היה בדיוק מערכון כזה ב"סברי מרנן", שרכשו קבר ואז אמרו, מה פתאום, יהיו מעלינו ויסתירו לנו את הנוף. זה כמובן בהומור.

אחד התיקונים עוסק בדיוק בזה, בחובה לגלות לרוכש דירה שדירתו מובטחת. כפי שאמרת, הוא בתוך ה-24.

נכון, אבל פתאום ישימו לי עוד שלוש קומות מעליי.

אבל יודיעו לו שיש כאן כוונה ליזום שינוי כזה או אחר שעלול להוסיף כאן קומה על הגג.

או שהוא חושב שהוא מול - - - והוא מדמיין דשא, ומחר ישימו שם את הבניין הבא - - -

יש סעיף שעוסק בזה. זה מאוד חשוב.

או שמישהו חושב שיש לו קומה אחת עם שתי דירות, ומחר יש לו ארבע דירות בקומה הזאת. הבניין נשאר אותו דבר, אבל במקום שתי דירות בקומה, יש ארבע דירות בקומה.

או שיש לו הרבה יותר שכנים, וזה מאוד משמעותי.

רציתי להתייחס לכל שלושת הרכיבים שיש בסעיף ואני חושבת שעו"ד ללום מתייחס לרכיב השלישי שלא הספקתי לדבר עליו. הרכיב השלישי מדבר על סיטואציה שבה יש תוכנית והיא מפורטת, ואפשר להוציא מתוכה היתרים. אבל היא אומרת שאם יהיה דיון נוסף בוועדה המקומית, לא ברשות הרישוי שהיא רשות של שניים, אלא זה יגיע לדיון בוועדה המקומית, הוועדה המקומית תהיה רשאית להוסיף עוד X זכויות בנייה, שזה כמובן עוד קשת של יחידות דיור. בסיטואציה הזאת, שהיא רלוונטית גם לתמ"א 38, כי בעצם יש לנו תוכנית ארצית שחלה על כל מדינת ישראל ולכאורה אפשר להוציא מכוחה היתרים, אבל זה מותנה באישור של מי שהוא לא רשות רישוי. זאת אומרת, זה מותנה באישור הוועדה המקומית. אז בסיטואציות האלה לא ניתן יהיה למכור את הדירה אלא אחרי שמתקבל אישור הוועדה המקומית, אחרת ניתן יהיה למכור פה דירות לפי תמ"א 38 כשוועדה מקומית תל-אביב, לצורך הדוגמה, היא באמת לא מאפשרת הרבה פרויקטים של תמ"א 38. אני חושבת שזה עונה גם לשאלה שאתה הצפת ביחס לסיטואציה הזאת.

הסיטואציה היא, גם אם יש לי החלטת ועדה, אבל התב"ע לא אושרה, וזו סיטואציה שיכולה לקרות, כמו שנתתי דוגמה בתל-אביב, תוכנית הרובעים לא אושרה, ואנחנו ממש יכולים להוציא את ההיתר. במצב כזה, עד ההיתר אתה לא תוכל למכור דירות.

אם לא ההיתר, אולי החלטה של הוועדה. יש הבדל בין החלטה לבין ההיתר.

חבר הכנסת מקלב, חברים יקרים, אני אמליץ בפני חבריי לאשר את הסעיפים כפי שהם. אני אאפשר.

הוא עוד לא הקריא אותם.

אני יודע שאני לא יכול להצביע על משהו שעוד לא הקריאו אותו. אני מציע שתבואו בדברים עם עורך-דין אברהם ללום, ואו שתשכנעו אותו או שהוא ישכנע אתכם. הוא בא ממקום של מצב שיכול להיות שיקרה. לכן אם הצלחתם להוכיח לו שיש מענה בחוק, ואם לא, ואם אתם תתרשמו מהעובדה שעלולה להיווצר בעיה, הרי זה לא תחרות. לא נראה לי שנסיים היום את הצעות החוק. לכן אני אומר, בואו נתקדם.

אבל לפרוטוקול, כדי שנהיה הגונים לחלוטים עם האמת – שמענו את עמדת לשכת עורכי הדין, כולל את עורך-דין ללום שאנחנו מכבדים מאוד, כולל את ההסתייגות הספציפית שהוא העלה עכשיו, אנחנו מכירים אותה, וסברנו שההצעה ששמנו על השולחן נותנת לה מענה.

אדוני היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, ידידי, ועדת הכלכלה כבר מזמן הוכרז בה ביטול על חותמת גומי. אמרת, שמעתי, אני הקשבתי למה אדוני אמר, ולמרות זאת, אני מבקש מכם, גם מהניסיון, הרבה פעמים הדיון פותח את הראש לכולם, גם לנו, בעיקר בנושאים שבהם אנחנו באים לעשות את הכי טוב. אדוני יסיים, יכול להיות שבסוף הדיון הוא ישתכנע, יכול להיות שאתם, יכול להיות שאף אחד, ואני אכריע, אנחנו, הוועדה.

אדוני היושב-ראש, גם אחרי אישור הוא יכול לקבל - - -

כן, בוודאי.

רק מה זה אישור מוסד התכנון? מה זה נקרא? זה אישור החלטת הוועדה או מתן היתר הבנייה בפועל?

החלטה של הוועדה.

באיזה שלב זה נקרא, החלטת הוועדה? יש הגדרה בעניין הזה? אני לא מכיר הגדרות לאישור משרד התכנון בשלב זה, שמליאת הוועדה, מועצת העיר אישרה את זה, ועדת המשנה - - -

כשאת אומרת הוועדה, מה זה, הוועדה?

מוסד תכנון שאינו רשות רישוי.

אנחנו הבנו בעיקרון של הדברים. אבל באישור, יש פער גדול מאוד בין אישור הוועדה לבין מתן הוצאת ההיתר. הוצאת ההיתר יכולה לקחת גם יותר משנה. אני מכיר פרויקט שרק בגלל כל האישורים, רק המחלקה לאיכות הסביבה, שנה לקח לפרויקט של 100 דירות להוציא את ההיתר, בגלל דרישות כאלה ואחרות, בגלל שזה היה ליד מוסך, ודרשו כך ודרשו אחרת, וההוא אמר, אני לא צריך להשקיע השקעות של שני מיליון שקל על דרישות של איכות הסביבה. בסוף התברר שהיועץ של איכות הסביבה עבד פעם במחלקה, ובגלל שהוא לקח אותו יועץ אז הוא הקשה עליו. נו, אז שנה שלמה עיכבו פרויקט באיכות הסביבה אחרי שכל האישורים האחרים ניתנו, וזה כבר היה אחרי החלטת הוועדה שהנה ההיתר בתוקף.

אז זהו, בגלל זה אנחנו לא מדברים פה על ההיתר, כי שוב, שימו לב, הסנקציה ביחס לסעיף הזה היא באופן יחסי מאוד דרמטית, היא אומרת שהחוזה הזה למעשה בטל, לא ניתן למכור דירה כזאת. ולכן, השלב שאנחנו מבקשים לוודא שהוא התקיים, זה שניתן אישור מוסד התכנון הרלוונטי, ומוסד התכנון זה לא רשות הרישוי, זאת אומרת, זה לא ההיתר. שים לב שיכול להיות מנעד ביחס לתוכניות, כל תוכנית קובעת איזה עוד אישור צריך. היא יכולה לקבוע שזה אישור של מוסד X, של מוסד Y, בדרך-כלל זה אישור של הוועדה המקומית, וכפי שאנחנו יודעים, מרבית הדיונים מתקיימים בוועדת המשנה שלה.

בתנאים למתן היתר זה לא - - -

לא, זה לא התנאים למתן היתר - - -

אנחנו לא רוצים לייצר מצב - - -

בדיוק, אי אפשר למנוע מהקבלן - - -

בסופו של דבר, הוא רוצה להתקשר, זה חלק מהנעת הפרויקט, אם אתה לא יוצר את ההתקשרות, זה הופך את העניין להכי פחות ודאי שזה יהיה. בסוף, תמיד-תמיד נמצא את עצמנו עם פקידוּת או גורם, מסיבה כזו או אחרת, מתעכב. אבל מה, הוא חייב להניח את זה על השולחן, הרוכש חייב לדעת את כל הנתונים האלה.

הסעיף הזה אומר, גם אם הקבלן אומר, אני רוצה להגיש בקשה, 32 במקום 24 דירות, ואני אומר את זה בשקיפות, הוא לא יוכל למכור.

הוא לא יוכל למכור. זה מה שעורך-דין נדב מתנגד לו. הוא טוען שזה דרקוני מדי, החיתוך הזה.

בבקשה, בואו נמשיך.

"הוספת סעיפים
1א עד 1ד

2.

אחרי סעיף 1 לחוק העיקרי יבוא:

"הגבלה על מכירת דירה לפני אישור תכנית או הקלה

1א.

(א) לא ימכור מוכר דירה לקונה אם לא ניתן להוציא היתר לבניית אותה דירה, מכוח תכנית לפי חוק התכנון והבנייה או לפי כל דין אחר (להלן – תכנית), ולעניין תוכנית הכוללת הוראות מפורטות הדורשות אישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, כתנאי למתן היתר – לא יראו אותה כתוכנית אלא ביום קבלת אישור מוסד התכנון האמור, או אם לא ניתנה הקלה ביחס לאותה דירה, ככל שהקלה כאמור נדרשת לצורך מתן היתר לבניית אותה דירה; לעניין זה, "הקלה" – הקלה שעניינה הוספת דירות מגורים.

(ב) חוזה למכירת דירה שנכרת לפני אישור תכנית או מתן הקלה כאמור בסעיף קטן (א) – בטל."

הצד השני של ההסדר – אני מחבר את זה לדברים שאמרת כרגע, אנחנו לא רוצים לפגוע בפרקטיקה המקובלת בשוק. אתה צודק, מכירת דירות מוקדמת היא אינטרס של קבלנים, היא חשובה למימון הפרויקט, זה הכול נכון. בניתוח שלנו, המקום הנכון לאפשר את זה הוא, למשל, בסעיף שנגיע אליו עוד מעט: מכירה לפני היתר בנייה. אין ודאות מלאה במכירה לפני היתר בנייה, יש כאן את החשש המסוים שהפרויקט לא יוכל לצאת לפועל, ועדיין סברנו שזה מצב שצריך לאפשר.

חברים, אני רוצה שנבהיר, אנחנו לא יכולים ללכת לכל נקודת קצה. הרי אני מכיר מצבים שהקבלן כבר בתוך הבנייה, הוא כבר בונה ואין שום בעיה, ונקלע למצוקה בהקשר אחר, יכול להיות שיש לו עסקים שהם אפילו לא עסקי בנייה. אנחנו לא הולכים לתת עכשיו מענה לכל נקודת קצה. אנחנו מנסים לתת את המענה למה שאנחנו קוראים: המסה הקריטית של האירועים שבדרך-כלל מתרחשים בתוך שוק הבנייה, ורוב הבעיות מתקיימות סביב נקודות החיתוך האלה.

מה המשמעות של החוזה בטל? אם הוא כרת אותו לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, הוא בטל כי גם לא הגיע הזמן שהוא יקבל את הדירה, אבל איזה פיצוי הוא יכול לקבל?

לא, הוא בטל מהרגע הראשן. לא קשור לשאלה מתי הוא היה אמור לקבל את הדירה.

אני מדבר על איך השוק עובד. אני בא לקנות הדירה, בטל או לא בטל, לא קראתי את החוק הזה. שילמתי, הכסף שלי ששילמתי, הקבלן כבר השתמש בו.

במצב של בטלות חוזה, לפי דיני החוזים הכלליים, יש לך סעדים שונים.

אני מבין שהפיצוי שהוא יכול לקבל עבור בטלות החוזה לא יכול לעזור לו ברכישת דירה כי המחיר של הדירות קפץ כבר. אני רוצה לדעת בדיוק - - -

מי שירוויח מזה זה הקבלן, כי אם אחר-כך הוא כן יאשר את זה, הוא ימכור את זה כ-as is, ולא כעל הנייר.

הוא ימכור את זה במחיר יותר גבוה.

חאג', כשאומרים החוזה בטל, זה לא - - - התבטל אלא במובן שהוא לא מתקיים, צעיקרו הוא לא מתקיים.

אני יכול להגיד שאם הקבלן יקבל את הכסף זה יהיה הונאה? זה לא יהיה פיצוי על הכסף שהוא קיבל מהחוזה כי הכסף הזה לא קיים?

אני חושב שחתימת חוזה בניגוד למה שנכתב פה, וסעיף ב' אומר: מעיקרו הוא בטל – הכוונה היא לא שהוא יתבטל, אלא שנקודת המוצא היא שזה לא מתקיים בכלל.

גם אם בסוף יינתן היתר בנייה.

נכון, נכון.

שמי אביטל פריזמנט, מהמועצה לצרכנות.

חוזה שהוא בטל לגבי צרכנים ששילמו מתחת ל-7% ממחיר הדירה ולא קיבלו ערבות, הם לא מבוטחים. זו פגיעה צרכנית. הם צריכים ללכת ולחפש את הקבלן ולתבוע אותו, למרות שמלכתחילה החוזה בטל, כפי שאמרת. צרכנים צריכים לקבל ערבות מהשקל הראשון - - -

לדעתי, לא כל דבר שהוא בנייה או קשור בבנייה זאת האכסניה. אני לא חושב שזאת האכסניה הנכונה. אם תרצו, ובכל זאת יש לכם גם כן סמכות לבוא ולהציע למשרד המשפטים ולמשרד הבינוי והשיכון, הצעה לתקן את חוק המכר (הבטחת השקעות). אבל אני לא חושב שאפשר את זה פה. אפשר הכול, אבל אנחנו לא תופרים עכשיו טלאים.

חוק המכר (הבטחת השקעות), שזה חוק אחר, עוסק במתן הבטוחות. היום נקודת האיזון שנקבעה בו היא שעד 7% ממחיר דירה, לא נותנים עליה בטוחה, שוב, כדי לאפשר לשוק לעבוד ולחתום על עסקאות באופן קל יחסית, ולאפשר תשלום ראשון עוד לפני מתן בטוחה. אתה צודק שאם יש הצעה לשנות את זה - - -

אנחנו רוצים להסדיר את הנושא אם כבר מטפלים בנושא.

גברתי, אין ויכוח, אבל את יודעת כמה דברים יש צורך להסדיר אותם? אני לא חולק עלייך.

חבר הכנסת יעקב אשר, בבקשה.

אני מצטער שאיחרתי, אדוני. אבל אני חושב שמה שמוטל עלינו פה זה לא יותר מדי להיכנס למועדים הללו. יכולנו לפתור את כל העניין הזה בכך שאם היינו קובעים בחוק בצורה ברורה, אל"ף, שבמקרים כאלה, שעדיין אין אישורים כאלה ואחרים – לא ניכנס כרגע להקלה – אפשר יהיה חד-צדדית, הקונה יכול בזמן מסוים לצאת החוצה. דבר שני, שיש לו בטוחה, שהכסף הזה שהוא שילם נמצא או בנאמנות מסוימת או בבטוחה מסוימת שהוא ודאי יקבל אותה. ואז פתרת חלק גדול מהבעיות.

חלק מהעניין הוא שאנחנו רוצים להוזיל את המחיר, ויש הבדל גדול בין דירה על הנייר לבין דירה שהיא כבר ברת-קיימא. והפוך, אם אנחנו נותנים ליזם לשחק עם זה באיזושהי צורה, הוא ישחק עם זה משחק כפול, הוא רק ירוויח. הקונה הקודם יקבל את הכסף שלו אחרי שנה שהוא ירוץ ויחפש, ויבקש, וייקח עורכי-דין והם יתפרנסו בדרך והכול יהיה בסדר.

הוא יכול לתבוע פיצוי.

יש פיצוי, בסדר. תאמין לי שערך של דירה על הנייר לפני אישורים ו-as is, כבר אחרי היתר בנייה, הוא הרבה יותר מכל פיצוי שאיזה קונה יקבל אי פעם אחרי שיוציאו לו את הנשמה כי לקבלן יש עורכי-דין יותר חזקים מאשר לו.

לכו אני חושב שחלק גדול מהחקיקה שצריכה להיות כאן זה יותר לתת את האפשרות של חד-צדדיות. זאת אומרת, אם אני כקונה רואה שעבדו עליי, מכרו לי אשליות כאלה ואחרות, יש לי את המצנח שאני יכול לברוח, ואיפה אני יכול לקבל את הכסף שלי מיד בחזרה. זה הדגש שצריך להיות.

אני מבין את מה שאני אומר, חבל שלא היית בתחילת הדיון, ואני אומר את זה לא ממקום של קנטרנות. צריך לייצר קו, ואנחנו מנסים ביחד בחוק המכר עכשיו למצוא מהו הקו הדמיוני או הלא-דמיוני הנכון שבו הדברים ייעשו. כי הרי ממה נפשך? אם הכסף בנאמנות, אז מה יכול לעשות איתו הקבלן? אני מרשה לעצמי לומר שיש לי ניסיון רב לאורך השנים בתהליכים האלה. האיש כשהוא מוכר לך את זה – מי שהוא נוכל, הוא נוכל, זה לא משנה, אנחנו לא עוסקים בנוכלות. מי שבא ומוכר לך ומרמה אותך, הוא רמאי. אני לא מתעסק עם אלה. אני מדבר אתכם על המצבים שבא קבלן, יזם, והוא אומר, וואלה, השכן ההוא מהפרויקט ההוא, אם הוא קיבל את זה, בטח אני אקבל. וכל מיני מחשבות ודברים מן הסוג הזה שאנחנו מכירים. הוא מתחיל תהליך ופתאום מסתבר שזה לא דומה.

לי יש זכות גדולה שהמינהל עשה את ההיוון. היו באים אליי, כותבים לי מכתב, היו מגיעים אליי שֹקים, אני גר במקום זה וזה, בדירה פה ממול האיש משלם דמי חכירה שנתיים כאל וכאלה, אני משלם פי שניים. תמיד היו לנו תשובות טובות, כי תלוי מתי קנית וכולי. אותו דבר כאן, על כל דבר ודבר, כשאתה נכנס פנימה, יש לו את ההסבר, אבל העסק נתקע. ואנחנו רוצים לדעת נקודה מסוימת בסיפור הדרך של רכישה עד כניסה לדירה, מהי הנקודה ההיא שסביר להניח שאם חצית אותה, שאתה גם תיכנס לבית.

זה לא שאני יודע עכשיו להגיד שלא יכולות להיות בעיות וכולי. הכול נכון. הנחת העבודה היא שאם אדם הגיע במערכת היחסים לנקודה הזו, רוב הסיכויים שהוא כבר ייכנס לבית. ושוב, אני לא יודע להגיד על כוחות כוח עליון. לכן אני גם אומר לך, נכון, אנחנו לא רוצים למנוע עסקאות שמזרזות, אבל גם שם – יותר מדי מקרים היו. ואתה יודע, זה לא שקניתי ג'ינס או אפילו מקרר. בית זו מכה שחלק מהאנשים לא קמים ממנה, לצערנו. לכן עדיף לפעמים שיהיה משנה זהירות בתהליך הזה, מאשר אנחנו נמצא את עצמנו בבעיה.

דורון לוי, בבקשה.

אני רק רוצה לספר טיפה על הפרקטיקה. הלכה למעשה, החוזים המותנים מקבלת החלטת הוועדה שקבלנים מחתימים אותם, הם נותנים חד-סטרי לטובת הרוכשים בדרך-כלל עם מועדים. זאת אומרת, הרוכש משלם בנאמנות לעורך-דין מטעם הקבלן, בדרך-כלל הוא סכום שולי, 50,000 שקל או 100,000 שקל בר השבה, במועדים קצובים, נגיד שהקבלן מתחייב להוצאת היתר בין שלושה לשישה חודשים בדרך-כלל בחוזים האלה, ואם החוזה בטל ההשבה חוזרת מהעורך-דין לקבלן ולדייר. ובמסגרת הזאת גם אין דרך אחרת כי בדרך-כלל המגרשים ממושכנים לטובת הבנק המלווה. אם הקבלן מקבל את הכסף לכיסו, הוא צריך להוציא ערבות חוק מכר, והוא לא יכול להוציא ערבות חוק מכר כי בנקים לא מוציאים ערבות חוק מכר ללא היתרי בנייה. אז זו הדרך.

מה שחברנו דורון מתאר, זו הפרקטיקה שהזכרתי קודם, אני אומר שוב, שלא רצינו לפגוע בה. הנושא הזה שנקרא: פריסייל, בעברית: מכירה מוקדמת, הוא נושא חשוב כדי לאפשר לשוק נדל"ני בריא להתקדם ולפעול, ולדאוג למחירי דירות נמוכים ככל הניתן, ולכן לא פגענו בדבר הזה. אתם תראו בסעיף הבא, לא ניסינו להשיג ודאות מוחלטת. תהיה מכירה מוקדמת של דירות לפני ההיתר, עם ההסדרים שבדיוק הוא תיאר הרגע, שמגינים על הרוכש.

הוא לא מביא את כל הכסף מהבית כשהוא בונה את הבית, יש לו את המשכנתאות שהוא צריך לקבל - - -

לא, זה עובד אחרת. בכל מקרה כספי הרוכש נכנסים לחשבון סגור של הבנק המלווה - - - וגם אם החשבון עומד בזכות, אתה לא מקבל את הכסף אלא בתום הפרויקט - - -

אבל זה כן נותן לקבלן את זה שהוא יודע שיש לו פרויקט מכור. זה נותן לו ביטחון. זה בסדר גמור.

כך נבנו בשנות ה-90 בפרויקטים של בנה דירתך, במחיר למשתכן. נקודת המוצא היתה איסוף המשכנתאות שנותנות לך כוח הנעה מאוד מרכזי בתהליך של בניית הפרויקט. וזה גם לבנק, כשאתה הולך לקחת ממנו לחתום, יש הבדל גדול בין זה שאתה מגיע אליו עם דייר, או אתה מגיע אליו כשכל הבניין כבר נמכר.

מחיר למשתכן המקורי.

המקורי, כן.

אתה יכול להגיד שזה פרויקט שלך.

נכון. אתם בטח מכירים את חיים פיאלקוף. חיים פיאלקוף היה מההוגים של זה, ואני הייתי אחד השותפים הבכירים של מחיר למשתכן המקורי, וגם בנה דירתך המקורי, שהתחיל בשכונה ביהוד, ואני הבאתי את זה לכל הארץ.

הקדמתם את זמנכם.

נכון. הקדמנו מאוד את זמננו. לכן שום דבר פה הוא לא המצאה של התקופה האחרונה. זאת האמת.

מה לגבי המועדים להשבת הכספים לרוכש ברגע שההסכם בטל?

זה בדיוק מה שאמרתי.

לאט-לאט.

אני מבקש להעלות להצבעה את סעיף 1א. מי בעד? ירים את ידו. מיכל רוזין מצביעה במקום עיסאווי פריג'.

הצבעה

בעד – פה אחד

סעיף 1א אושר.

אתה ביקשת אותם לבוא בדברים - - -

לא, את לא הבנת. אמרתי ההיפך. פתחתי ואמרתי, אני רוצה להעביר את הסעיף, הם יישבו ביניהם, יש נקודה שעורך-דין אבי ללום, או שלא, אם צריך, נפתח.

בסדר גמור.

אני פשוט רוצה להתקדם.

לגבי הנוסח, המילה "להוציא" מעידה אולי על אחריתו של דבר. כמו שנאמר כאן על-ידי כולם, יכול להיות שיש את התוכניות והכול, אבל בסוף לא ייצא היתר כזה או אחר. אני חושב שהמינוח צריך להיות שניתן לפי התוכנית להגיש בקשה להוצאת היתר, ללא איזושהי ערבות שאני מתחייב שבסוף ייצא.

אולי לקבל היתר.

ניתן לקבל, אותו דבר. אבל לא להוציא, להוציא - - - אחריתו של דבר - - -

ההערה שלו על אם ניתן להגיש את הבקשה או שניתן להוציא – השאלה היא אם יש פערים בזמן בין שני השלבים שהוא מציג.

אנחנו נקטנו במונח שניתן להוציא היתר, ברור שזה טעון הגשת בקשה. פשוט רצינו להגיד שזה ברור שמהתוכנית הזאת אפשר להוציא היתרים. אם הנוסח הזה מעביר את אותו מסר - - -

- - -

אבל המונח הזה, תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים, זה מונח שגור בתכנון ובנייה. אנחנו משתמשים בלשון הזאת.

אף אחד לא מוציא היתר. מקבלים היתר.

יעקב אשר, באת טעון.

זה תחום שלי.

אני באתי בתלונות? הצבתי עובדה.

בעינינו 'להוציא היתר' הוא נכון יותר.

עורך-דין נדב, דבר איתם. אם תצליח להאיר את עיניהם, בבקשה.

הוא לא מציע שינוי מהותי, הוא מציע דיוק נוסח. נדבר איתו.

חברים יקרים, אני הבנתי את העניין הניסוחי, רק לעתים עניין ניסוחי הופך לעניין הרבה יותר מהניסוח, וחוששת כאן מרב היועצת המשפטית שלנו שזה יכול לגרום לשינוי - - -

דוגמה קטנה, אם הוא לא יכול להוציא היתר, ונגיד שיש לו כרגע מצב כספי שהוא לא יכול לשלם את דמי ההיתר, זה נקרא שהוא לא יכול להוציא?

לא רלוונטי.

לא, זה לא מפריע - - -

- - -

אז הוא לא יכול לקבל.

אין דבר כזה לקבל. לא מקבלים היתר, מוציאים, הוועדה מוציאה.

- - -

סליחה, אני רוצה לסכם את זה. אני מבקש מכם לבחון את העניין הזה. אני רוצה להוריד למינימום את היכולות לפרשנות. אם יבואו, אתם תלכו, תשברו את הראש, ותגיעו למסקנה ותוכיחו לעורך-דין נדב שהדברים פה ברורים וחלוטים, והשינוי שהוא מבקש נותן מענה בתוך התהליך - - -

אני מציע שנעבוד מול הייעוץ המשפטי של הוועדה.

ואולי נציע נוסח יותר ברור לסעיף הזה.

אני אבחן את זה ביחס לחוקי התכנון והבנייה האחרים, מבחינת המונח 'להוציא'.

בדיוק. זה עניין ניסוחי. זה לא משהו שמשנה, אבל בגלל הזהירות שלי שזה עלול חס וחלילה להיות כזה שמשנה את המהות. אנחנו נסיים את סעיף 1ב.

סעיף 1ב עוסק בסיטואציה שתהיה יותר פשוטה להבנה, סיטואציה מוכרת מהפרקטיקה השוטפת של רכישת דירה. אנשים מכירים את זה בצד הצרכני.

כשאדם הולך לרכוש דירה, בדרך-כלל באופן טיפוסי החלטה לא מתקבלת במועד המפגש הראשון עם סוכן המכירות שהוא פוגש במרכז המכירות. בדרך-כלל יש דין ודברים, מציגים לו את הפרויקט. הרבה מאוד פעמים בסיטואציה הזאת הוא מזהה דירה שמעניינת אותו בפרויקט, והוא מעוניין לשמור אותה, לשמור את האפשרות לרכוש אותה תקופה קצרה שבה הוא יבדוק את היתכנות העיסקה מבחינתו, כלכלית, עניינית, אם הוא מקבל החלטה שהוא מעוניין בדירה הזאת ספציפית וכולי.

בדרך-כלל הוא מקבל זכות בלעדיות, הוא חותם על איזשהו טופס שנותן לו שבוע או שבועיים או שלושה שבועות, תלוי בסיטואציה, לבוא ולחתום על חוזה מכר מחייב סופי, שבתקופה הזאת הדירה נשמרת לו מבחינת הקבלן. אנחנו זיהינו מצב שהוא כנראה מצב שכיח, שבסיטואציה הזאת הוא גם חותם על סעיף שאומר שאם הוא לא ישלים בסוף את העיסקה – הוא יכול לא לחתום על חוזה מכר, אבל תהיה סנקציה כספית. ובחלק מהמקרים היא סנקציה כבדה באופן בלתי סביר על הקונה. אם בתום התקופה שהדירה נשמרה לו הוא לא יחתום על חוזה מכר, לא יממש את העיסקה, הוא ייקנס באופן משמעותי.

אני מקצר, אחרי דיון ממשלתי ארוך, אנחנו סברנו שהפרקטיקה הזו היא ראויה. העובדה שאדם מקבל את ההזדמנות להגיע לגמירות דעת ביחס לעיסקה בתקופה קצרה, של שבוע, שבועיים, שלושה שבועות, היא סבירה ונכונה. אדם לא צריך להחליט על עיסקה כזאת על אתר. זה נכון. וגם סביר לומר, מהצד של הקבלנים שהאפשרות הזאת לא תינתן בלי שום סנקציה, כי אחרת כל אדם ייקח ויגיד, תקפיאו לי את הדירה, אני חושב על זה. צריכה להיות כאן איזושהי סנקציה כספית. אבל התלונות שקיבלנו והתופעה שזיהינו, שבה יש סנקציה של עשרות אלפי שקלים לפעמים לאדם שמודיע אחרי שבועיים, החלטתי לא לרכוש, היא בלתי סבירה בעליל.

סברנו שלא נקבע בחקיקה הראשית את הסכום, שנסמיך את שר הבינוי והשיכון - -

ואת משיח צדקנו גם.

- - בהתייעצות עם שר האוצר.

בשביל התקנות, המשיח כנראה יגיע עד אז. אנחנו עוד מחכים לתקנות שלכם בעניין - - -

גובה הריבית שהקבלנים יכולים לגבות. אם אני לא טועה, זה מ-2016.

מכיר היטב.

אדוני היועץ המשפטי, זה בדיוק החוק שאנחנו באים לתקן, אבל מצד רוכשים. תמיד יש בעיות. אמרתי שאין בעיה? הרי אם לא היתה בעיה כבר היינו מאשרים את זה. הרי לא סתם הממשלה מלינה למה ח"כים מכניסים לחוק העיקרי דברים שאמורים להיות בתקנות. בדיוק בגלל העובדה שהממשלה אומרת, תקנות לכאורה זה הדבר הכי פושטי, הכי קל ל עשות אותו, ובפועל הממשלה לא עומדת. זה מ-2016.

אתה בוודאי מכיר שאת הפעילות שמוביל משרד המשפטים מול כל משרדי הממשלה זיהו את הבעיה - - -

בעזרת ה', בעזרת '.

אם תרצה אני אשיב לך.

לא, אל תשיב לי. אני רוצה רק תשובה מ-2016. תנו לי את זה.

הבעיה שאתה מתאר היא בעיה כרונית שהממשלה לוקה בה. היועץ המשפטי לממשלה זיהה אותה. יש שם פרויקט של כל משרדי הממשלה שמקדמים כל אחד באופן מאוד-מאוד נחוש את התקנות שבתחומו. אולי תופתע, משרד הבינוי והשיכון, את כל התקנות שבתחומו, או כמעט את כולן השלים. התקנות שאתה מתאר התעכבו מאוד, אתה צודק, לא בגללנו. אני אומר באופן הכי ברור. אלה תקנות שעוסקות בקביעת ריבית פיגורים מקסימלית בחוזי מכר.

שקבלן רשאי לגבות מלקוח שמפגר בתשלומים.

נכון. התיקון הזה חשוב בעינינו, אבל אנחנו לא שחקנים יחידים. התקנות הללו מחייבות הסכמה, אנחנו בדיון שיש בו עוד שחקנים ממשלתיים, והדיון הזה לצערי מתעכב, אתה צודק, מעל לסביר. אבל זה המסלול שהחוק התווה.

השרים לא יודעים לדבר ביניהם?

לדעתי, השרים אפילו לא יודעים שזה קיים.

ודאי שיודעים שזה קיים. יש לנו נוסח על השולחן.

- - - הפנית את תשומת לבו של שר הבינוי והשיכון.

כמה וכמה פעמים.

בוודאי, הוא מכיר את זה היטב. אני רק אומר, החוק מחייב הסכמה של שרים נוספים. זה לא תמיד פשוט.

אז שידבר עם שר האוצר. אני מבינה שהקושי כרגע - - - באוצר.

אז רק בוא נחזור לעניין שלנו ונסיים אותו.

כן, בבקשה.

הצענו כאן הסדר שאומר שייקבע סכום שאסור לעלות עליו, שהוא הסנקציה המרבית שניתן להטיל על רוכש שלא מימש את רכישת הדירה.

הערות, בבקשה.

שמי אילנה מזרחי, מהלשכה המשפטית של הרשות להגנת הצרכן.

אנחנו חושבים שלגבי הסעיף הזה נכון יותר יהיה לקבוע שיעור ולא סכום, מכיוון שכשאתה קובע מדרגה של רכישה, אם תקבע סכום אז יכול מאוד להיות שהצרכן בסופו של דבר, רוכש הדירה, יצטרך לשלם סכום שהוא גבוה יותר ממה שהוא היה צריך לשלם אם היו קובעים את הסכום בשיעור.

את רוצה בשיעור ביחס לערך הדירה?

נכון, אבל עדיין, כתבו שיקבעו סכומים ונכון יותר בעינינו לקבוע שיעורים.

אבל כתוב 'סכומים' גם ביחס לערך הדירה, וזה נותן בדיוק א ת התשובה לזה.

לא, זה לא נותן את התשובה כי עדיין אתה קובע סכום. צרכן שיצטרך לשלם איזשהו סכום, והסכום שהוא יצטרך לשלם יהיה הסכום הרלוונטי לסכום שהוא קנה דירה. זאת אומרת, הוא קנה בין חצי מיליון למיליון, והוא צריך לשלם סתם לצורך הדוגמה 10,000 שקלים, והוא קנה דירה ב-600,000 שקל. אז יכול להיות שכשהוא נמצא ב-600,000 שקל הוא לכאורה נדרש לשלם יותר קרוב למיליון, כשלמעשה הוא יותר קרוב לחצי מיליון, למדרגה הנמוכה יותר.

אמיר, אני מציע שנכתוב סכומים או שיעורים, וננהל את הדיון בשלב קביעת ההסדר עצמו.

אדוני מבקש שגם התקנות האלה יובאו לאישור פרלמנטרי?

בוודאי, בוודאי.

אז צריך להוסיף כאן את המילים: ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת.

כן, זה כספים, זה ברור, זו בכלל לא שאלה.

אבל אני לא יודע למה כל-כך חשוב לכם להיכנס לסכומים בתקנות. אתה הולך על אחוז מסוים, זה מצוין. מה רע בזה?

אני אסביר. למשל, לאיזו תקופה מדובר? אם מישהו קיבל אופציה לשבוע, זה לא אותו דבר כמו אופציה לחודש. יש כאן גם ממד של זמן. זה לא כזה פשוט.

גם צריך להבדיל, אם אתה רוצה להחזיק את הדירה, אחרי התחלת הבנייה או לפני התחלת הבנייה או תחילת ההיתר. גם העניין הזה חשוב. אם אין לך היתר, והוא בא לקנות ואמר, תשמע, יש לי הזדמנות במקום אחר, מה תעשה ומה הוא ישלם?

רצינו לבקש, אדוני היושב-ראש, שהסכומים האלה ייקבעו גם בהתייעצות עם הממונה על הגנת הצרכן.

יש לכם עוד משהו שאתם רוצים? אם זה רק זה, אני אשקול. חלאס, ממתי נהייתם? עזבי, ועדת הכלכלה זה פה, אתם מוזמנים ואתם יכולים לומר את הדברים שלכם, מעולם לא חסמנו שור בדישו. לא היה אחד שלא אפשרנו לו להביא את עמדותיו, ואתם יודעים שאתם ואנחנו מתכתבים. אנחנו יודעים שיש ממונה חדש, אני לא חושב שזה היה בכתב המינוי שלו שצריך לעבור אותו מול ועדת הכלכלה.

אדוני היושב-ראש, עשינו כמובן עבודה משותפת. אני מתחייב שנעביר להם את הנוסח, נשמע הערות.

העניין ברור.

בעניין סכום השיעורים, יש לכם מתווה מסוים שכבר חשבתם עליו?

אנחנו חשבנו בדיונים הפנימיים שלנו שזה צריך להיות פונקציה של מחיר הדירה כמובן, במידה מסוימת גם של תקופת הזמן שקיבל רוכש הדירה הפוטנציאלי לחשוב על העיסקה, כי שוב, זה לא אותו דבר אם הוא קיבל יומיים או חודש. הקבלן נפגע יותר כשהוא קיבל חודש, אז אולי צריך לקנוס אותו בצורה משמעותית יותר. אבל שוב, את הדיוק, בסוף זו נוסחה שצריך לבנות אותה, ואת זה נעשה בתקנות.

אני קורא פה, בתום התקופה שקבעו ביניהם. ואם באמצע הדרך הוא אמר, שמע, אני משחרר אותך, מה המצב שלו?

זה עד תום התקופה.

אם התחרטתי, אכלתי אותה. זו המשמעות.

כן. זה הסדר שראוי לשמור אותו, הוא חשוב לרוכשי דירות. כמו תמיד, נקודת המשחק בהצעת החוק הזאת היא איזונים. אתה אמרת את זה היטב לגבי מתי נכון לאפשר מכירה. אני אומר שוב, נקודת המפתח היא איזון. מצד אחד, שיהיה מחיר לעובדה שקיבלת את האפשרות לחשוב על העיסקה, ושזה לא יינתן במחי יד ולכל אחד. מצד שני, כמובן, סנקציה ראויה ולא פוגענית כמו שאנחנו מזהים היום.

ובכל מקרה גובים מחיר, גם אם מדובר ב-24 שעות או בשלושה ימים, בכל מקרה הלקוח - - -

הוא לא חייב.

יכול להיות שנקבע מינימום שבו אין מחיר, שאם זה 24 או 48 אסור לגבות, ורק מעבר לזה. זו בהחלט אפשרות.

וגם אז, קבלן שלא רוצה לגבות, לא חייב.

גם היום יש מצב שהרבה קבלנים לא גובים בכלל. יש כאלה שכן, ויש כאלה שגובים מחירים מופקעים. זה לא מחייב.

העניין הוא כזה, הנחת העבודה של מי שייגבה או ישים סעיף כזה, זה מי שיש לו תור של אנשים שעומדים - - -

נכון, של מי שמוכר בקלות.

הוא אומר לך, אדוני, לא מתאים לך, אבל דע כי בכל יום שעובר כבר יכולתי לקבל את הכסף ולשחק איתו.

רק כשזה נקבע בחוק אז הקבלן יגיד, אני רציתי לתת לך שלושה ימים לחשוב, אבל החוק אמר שצריך לגבות - - -

אני מבין מה שאת אומרת, וגם נכניס את זה - - -

צריך לאפשר איזושהי תקופה מינימלית שבשלה לא משלם הקונה.

אז גם לא ניתן בלעדיות. - - - כן יבוא לידי מימוש, כן יבואו עוד שלושה קונים לדירה הזאת, אנחנו לא יודעים, אבל הוא מקבל משהו.

אני חושב ש-56 שעות או שלושה ימים זה זמן סביר לבן-אדם ללכת הביתה לחשוב, ולא לגבות על זה - - -

לא, אבל אתה לא יכול לחייב קבלן לתת את ההבטחה הזאת. ואם אתה תגיד לו שעד שלושה ימים אסור לך לגבות על זה שום דבר, הוא לא ייתן את האפשרות. גם זה משהו שצריך להיזהר ממנו.

שמירת דירה זה מוצר עם ערך כלכלי. הקבלן מוותר על שיווק או עשה שיווק ואומר לא לצרכנים. מוצר עם ערך כלכלי ראוי לתמחר אותו, זה בסדר.

אני מקבל את מה שאת אומרת. בואו נסכם את זה.

הנחת העבודה היא כזו, בן-אדם שרוצה לשכנע אותך, הוא ייתן לך גם שבועיים בחינם, וייתן לך גם מסעדה שתוכל לשבת עם בת הזוג שלך או עם השכנים בניחותא כדי לשקול את רכישת הדירה. אני מתחבר לכלכלנית של הרשות להגנת הצרכן שאומרת בעניין הזה שיש לזה מחיר. אם יש לחץ ויש תור, ואם הוא לא מכר לך יבוא מישהו שיכול כבר לקנות את זה - - -

אפילו במסעדות יודעים לעשות רשימת המתנה. הקבלן בטוח יודע לעשות רשימת המתנה.

זה לא אותו דבר.

זו לא רשימת המתנה. זו אופציה.

אתה אומר, יש הבדל גדול בין ללכת למסעדה כשכבר תכננתי על המסעדה הזו – דירה זה עסק הרבה יותר משמעותי, וכפי שאמרה הכלכלנית של הרשות להגנת הצרכן, יש לזה ערך.

וגם לא שמענו שזה יעלה את מחיר הדירה אם הקבלן לא ייתן ללקוח 24 שעות חינם לבדוק את הדירה.

הבעיה היא לא זו, לאה.

זה פשוט לא יקרה. זה מוצר עם ערך שלא ייתנו אותו בחינם.

הרי מה יקרה? בא בן-אדם ויש לחץ של קונים על הבניין, הוא יגיד ל ו, אדוני, לא מתאים לך, תחליט עכשיו.

בסדר, אבל זה צריך להיות כתוב כי בנוסח הזה אפשר לא לרשום ולהגיד לו, התחרטת? הקבלן לא אמר לי, אם אתה מתחרט אתה תשלם - - -

לא, זה חייב להיות כתוב.

אני יודע שיש תקנות, אבל האזרח הפשוט אומר, תשאיר לי. אז לשקיפות, תגיד לו, תשמע, אני אשמור לך, אבל דע לך שאתה צריך לשלם כך וכך אם אתה מתחרט.

זה חלק מהעיסקה.

זה ההסכם. זה לא החוזה, זו עיסקת אופציה. זה לא חוזה מכירה.

אני רק רוצה שזה ייראה בתוך החוזה כי היום אם זה לא נרשם בחוזה, לפי החוק הזה, הוא יכול לחייב אותי.

הצרכן בשלב הזה לא חתם על חוזה מכר.

בהסכם אופציה הוא אומר לו, תשמור לי, הוא צריך לרשום, אתה מתחרט, אתה צריך לשלם כך וכך.

אדוני, אם לא רשמו את הדבר הזה, מאיפה הקבלן יכול לחייב אותו בכסף, מכוח מה?

מכוח החוק הזה.

מה פתאום?!

לא. חאג', סליחה, יש כאן עניין לא ברור.

לא ברור. אז תעשה שיהיה ברור.

קודם כל, כל בן-אדם שקונה מוצר שיש לו ערך כלכלי מאוד גדול, הוא אומר לו, אדוני, אין בעיה, אדוני רוצה לקנות עכשיו, בבקשה, בוא נחתום, אדוני רוצה ללכת הביתה לחשוב, אין בעיה – יש כאלה שיגידו לך, קח כמה שאתה רוצה, עוד שבוע תחזור. הנחת העבודה במקרים כאלה היא שהוא יחזור ועדיין אף אחד לא קנה בבניין. הלחצים והבעיות נוצרים כשהזמן מקבל ממד כלכלי, לזמן יש ערך.

איזו משמעות יש ל-2,000 שקל שהקבלן יגבה? איזה ערך כלכלי יש לזה?

בא בן-אדם, מבחינתנו ההוא כבר הלך, אין לו את הבית הזה, יקרה אחד מן השניים: או שהוא הולך לפרויקט שליד דורון ושם הוא יוכל להסתדר איתו, או שהוא יחזור בעוד שבועיים. אז או שיהיה לו או שלא יהיה לו.

איתן, כל מה שתיארת זה עדיין לא ביקש שישמרו לו. הוא רוצה לחתום כי גם הקונה רוצה להבטיח ששמרו לו. אז זה צריך להיות כתוב איך הוא ישמור לי.

הוא חותם איתו על איזשהו זיכרון דברים. הוא לא יכול לגבות ממנו כסף, למה? ככה.

בסדר, אבל אם אני אדע שאני מתחרט אני צריך לשלם כך וכך, יכול להיות שאני אגיד, תן לי לחשוב לפני זה.

אבל זה בדיוק העניין, שרוצים להגביל.

בסדר, אני קראתי את זה. תסביר לי איך מבינים שבחוזה רשום, אתה צריך לשלם. ואם לא רשום, החוק הזה לא מחייב אותו לשלם?

דורון, תן את הפרקטיקה בבקשה.

אני רוצה להסביר לאדוני איך זה מתבצע הלכה למעשה. נכנס רוכש למשרד, גם לנו אין אינטרס להחתים אנשים סתם ללא שום סנקציה, לא בגלל שאנחנו רוצים את הסנקציה, אלא אנחנו רוצים את החוזה. אם לא תהיה סנקציה, יבואו המון אנשים, יחתמו, יידעו שיש להם אופציה ל-48 שעות - - -

אני לא מתנגד לזה. אני רוצה שזה יהיה כתוב.

אנחנו כן גובים ממנו צ'ק, את הצ'ק של דמי הרצינות האלה שמהווה חלק מהתמורה הראשונית של הדירה הלכה למעשה.

אתה אומר שאתה משאיר צ'ק ביטחון.

לאה, אם היית מקשיבה למה שדורון אמר – מה יקרה? יבואו אנשים, כל אחד יבוא ויגיד, תירשם. יש לזה ערך כלכלי.

אני לא מתנגד לזה שייגבו, רק רוצה שיהיה רשום.

לא אתה, חאג', קוראים לך לאה?

לא.

אולי יגיד לנו משרד הבינוי והשיכון איזה סכומים הם חשבו שהקבלן יגבה מהלקוח. ואז נראה אם זה כל-כך משמעותי לקבלנים לגבות את אותם 1,200 שקלים מהלקוחות שיקבלו 24 שעות. פרק זמן כלשהו צריך לתת חינם.

ברשותך, אני אסביר. אנחנו גובים במעמד ההחתמה צ'ק ביטחון, בין 5,000 ל-10,000 שקל. עד היום אני לא חושב שקרה מבין כ-5,000 יחידות דיור שמכרנו שגבינו באופן ספורדי ממישהו שנהג בצורה של חוסר תום לב, אולי בודדים, על כף יד אפשר לספור אותם, שגבינו את הכסף הזה. מרבית החברות נוהגות כמונו.

רק תבהיר, החתמה על מה. החתמה של חוזה של מכירה דירה.

לא חוזה.

לא חוזה.

אז על מה ההחתמה?

על מחיר הדירה, על מיקום הדירה, טופס הרשמה לאיזו דירה הוא נרשם. באותו מעמד הוא מקבל חוזה. גם כתוב לו שאם עורכי-דין הצדדים לא יסכימו מכל סיבה שהיא על נוסח החוזה, הוא רשאי לבטל.

אז יופי, אז החברה שלו איננה גובה.

אבל מרבית החברות נוהגות ככה. אם לא תהיה סנקציה והוא ירגיש שאין סנקציה, אז יבואו ויירשמו בלי סוף אנשים, הבעל רוצה, האישה לא רוצה, הוא יגיד, את יודעת מה, בואי נירשם, מה אכפת לנו, ואחרי זה נחשוב על זה בבית.

לנו יש מקרים הפוכים, שאנשים נרשמים, מתאדים יום למחרת, שלושה-ארבעה ימים אחר כך, ואנחנו כיזם מפחדים למכור את הדירה הזאת בלי שהחתמנו אותם על איזשהו מסמך ביטול. אנחנו מקבלים אחרי שבועיים, שלושה שבועות או חודשיים, מכתב מעורך-דין שאיזה לקוח היה במשרד מכירות, חתם על טופס הרשמה ובעיניו הוא לא התאדה.

דורון, העניין מנקודת המבט שלי, חד משמעית, כמו שאנחנו מבקשים על הצרכנים - - -

אני לא מתנגד, כבוד היושב-ראש.

אתה מדבר על משהו אחר. תיכף נתייחס על זה.

זה סעיף שמגן חד משמעית גם על הצרכנים, להערכתי. כך אני רואה את הדברים. אני מבקש שתתנו מענה לחאג' – הוא רוצה את הפרקטיקה.

(היו"ר עבד אל חכים חאג' יחיא, 11:17)

ברור לי מה הוא מבקש. ותשובה פשוטה לאדוני, שעכשיו הוא גם היושב-ראש. התשובה היא נורא פשוטה. תוארה הפרקטיקה, האדם חותם על טופס מסוים שבו מזהים את הדירה שבה הוא מעניין, שבו קובעים לאיזו תקופת זמן שומרים לו את הדירה, וגם קובעים, הוא גם נותן צ'ק בדרך-כלל שאומרים לו, הצ'ק הוא על חשבון המחיר הסופי של הדירה אם תהיה עיסקה. אבל אם לא תהיה עיסקה, כתוב בדרך-כלל במסמכים הללו, באותו טופס, שאם הוא לא יממש את העיסקה בתוך אותו פרק זמן ישנה אפשרות לקנוס אותו, לקחת את הצ'ק ולא להחזיר, להחזיר אותו באופן חלקי.

אנחנו שמענו כאן פרקטיקה של הקבלן הספציפי שאומר, אנחנו לא מממשים את זה, לא עושים את זה, יכול מאוד להיות, אני מאמין לו. אבל ודאי שיש קבלנים שלוקחים את דמי הרישום ולא משיבים אותם, וזה חוקי, כי האדם חתום על טופס.

אין לי בעיה עם זה. רק רציתי, כפי שאמרת, שזה יירשם במסמכים, שהצ'ק הזה או סכום כזה או כזה, אם אתה מתחרט אתה צריך לשלם את זה. זו כל השאלה שלי.

אם אותו אדם לא חתם על הנייר הזה, כל הסיטואציה לא קורית.

אני אומר, במסמך עצמו אני רוצה שהקליינט יבין, התחרטת אחרי שבוע, אחרי יום, אחרי יומיים, עד תאריך כך וכך, אתה מפסיד את הסכום הזה. אני רוצה שזה יהיה רשום במסמכים. זה הכול. לא מעבר לזה.

החשש של חבר הכנסת הוא שגם אנשים שעד עכשיו נתנו את זה בחינם, עכשיו לאור הסעיף הזה כאילו יגידו, הנה, יש תקנות שאומרות שאתה צריך לשלם לי אפילו שזה לא היה כתוב. נראה לי שזה החשש.

לא, החשש שלי הוא שהם לא ירשמו אבל יבואו - - - ויגידו, אתה חייב, זה החוק.

אז אולי אנחנו צריכים לכתוב פה, הסכום שנקבע בהתחייבות לא יעלה על כך וכך, שזה יהיה ברור שזה נובע מהתחייבות שביניהם ולא מהחוק הזה.

בדיוק, שזה יהיה רשום בהתחייבות. אחרת, הוא לא יגיד לי ואז אני צריך לשלם.

מה שחשוב לאדוני, אם אני מבין, שיהיה ברור שכל הסידור הזה עולה על הכתב.

פעם ראשונה שאני בא לקנות דירה, אני לא יודע איך, לא יודע מה הדרך, אתה רוצה שאנחנו נשמור לך את הדירה, מה אתה מעוניין, באיזו קומה, אז אני מתלהב, ואני אומר לו, כן, בוא נחתום, תשמור לי.

אנחנו מסכימים. לנו זה היה פשיטא שההסדר הזה יעלה על הקו. אתה אומר שנחדד, שההסדר הזה צריך להיות בכתב.

לא רק בכתב, אלא בכלל, אם הוא בכלל מתכוון לפעול לפי ההסדר הזה. זאת אומרת, שהוא לא מחויב לפעול ולגבות את סכום ההתחייבות, אלא שהוא יכול לבחור ללכת בדרך של אני לא גובה ממך שום דבר, אבל אני גם יכול ללכת בדרך הזו.

שתהיה זכות לקבלן, או עד תאריך מסוים או עד תקופה מסוימת, לפטור אותו מ- או הוא רשאי לגבות עד.

אתם אומרים שני דברים. קודם כל שיהיה ברור שזה עולה על הכתב. דבר נוסף, שיובהר בנוסח באיזושהי צורה, נחשוב עליה אחר-כך, שכל הדבר הזה הוא אופציונלי. אבל קבלן גם רשאי לאפשר לו, אם הוא רוצה - - -

אני אומר, הקבלן רשאי לגבות עד.

ושיהיה ברור שלא נשללה אפשרות לתת את האפשרות הזאת גם בחינם, אם הקבלן רוצה.

בנוסח הזה כאילו הוא חייב.

אבל אדוני, קודם כל, זה בסדר 'רשאי', אבל אני רוצה שלא יהיה כתוב שם שהוא ישקול לתת את זה בחינם. גם אותה דוגמה שנתן כאן דורון, על אותה חברה שלא נוהגת לעשות את זה, הוא חושב שזה חשוב שהקונה יידע שיתנהג ברצינות ויידע שיש אפשרות לסנקציה. הוא לא אומר לקונה מראש, תדע לך, אני לא אשתמש בזה. הוא רוצה את אפקט של רצינות. אל תבלבל לי את המוח אם אתה לא רציני. וזה בדיוק מה שקורה.

נו, בסדר, אבל זה מאפשר לו את האופציה הזאת.

אז ה'רשאי' עונה לך על מה שאת רוצה.

אני רוצה שהקונה יוכל "לנהל את הסיכונים שלו", במרכאות, יגיד, תשמעו, יש לי את האופציה של הדירה הזו, אבל יש לי בפרויקט אחר אופציה שאני יכול ללכת עליה. השאלה היא אם כדאי לי להפסיד את הסכום הזה וללכת למקום השני או לא. אבל הוא צריך לדעת מראש.

הוא לוקח את הנייר שהוא חתם אצלי על זיכרון דברים במיליון שקל, ויש לו אופציות, ועכשיו הוא הולך לחברה המתחרה, אומר להם, פה שריינתי ל-48 שעות מיליון, בוא נשריין גם את זה לשני, בוא נחזיר לשלישי - - -

- - -

לא נכון, כי במשכנתא הוא לא מתחייב לו. הוא אומר, אין בעיה, זה הסל שלי, אתה רוצה,

מי שיחתום איתך, הרי הוא ייקח העתק. עם ההעתק הזה ישב בבית-קפה עם חבר שלו, והוא אומר לו, מה אתה קונה שם? יש לי אפשרות במקום אחר, ואנחנו נהיה שכנים, אני הלכתי לשם, הוא ייקח גם אתה חוזה שהוא חתם איתך וילך לשני, ויגיד לו, תשמע, יש לי את האופציה, כמעין משא ומתן, אז זה גם לגיטימי עדיין.

ראשית, מנהלת הוועדה אמרה, ואני חושב שיש בזה טענה צודקת. אנחנו גם מקבלים אלינו ללשכה לא מעט טענות. אני חושב ש-24 שעות, וגם דורון יסכים איתי, אני לא מכיר יזם, ואנחנו מייצגים כמה חברות, שגובה אחרי 24 שעות את הכסף. אם בן-אדם ישן בלילה, דיבר עם אשתו, ואומר, וואלה, את יודעת מה, טעיתי. אני חושב שניתן לתת פרק זמן קצר, כל עוד לא הוצאתי חוזה, כל עוד לא שימשנו ביועצים. היזמים היום צריכים לקחת יועצים ולשלוח את אותו דייר, לך תתייעץ עם האדריכל, עם עורכי-הדין. יש פה צוות שלם שהולך לעבוד, ואם ניתן לו את האפשרות לבטל ב-1,000 או ב-1,200 שקלים ששמעתי פה, היזם יפסיד כסף, לא רק הפן הפסיכולוגי, כפי שדורון אמר אותו פה. יש פה אקט שחייבים לתת לו ביטוי, אבל צריך ליצור איזון, כפי שאמרה מנהלת הוועדה. איזון – תן לו 24 שעות להתחרט.

לכן אני חושב שצריך לחזור ולנסח את הסעיף הזה מחדש.

הנה, יש לנו הצעת נוסח. אנחנו עובדים מהר.

זה יעבור ליועצת המשפטית. אבל אני חושב שיהיה מקום, אולי בניסוח של החוזה, אם אתה מתחרט עד פרק זמן מסוים, אתה פטור מזה, מעין דירוג מסוים. זה מה שאני חושב. אז בוא נראה אם אפשר לנסח את זה גם.

אדוני, אנחנו רוצים להציע הצעת תיקון נוסח, שלדעתי נותן מענה לקשיים שהעלית. התיקון הוא פשוט. כרגע כתוב: לא יגבה בשל כך המוכר מהמבקש סכום העולה על הסכום שקבע השר בתקנות.

רשאי המוכר לגבות בשל כך מהמבקש סכום שנקבע בכתב בהתחייבות, ושאינו עולה על הסכום שקבע השר בתקנות. זה גם יחדד את דרישת הכתב וזה גם יסביר שזה רשאי, שלא נשללה אפשרות לתת את זה בחינם. זו הצעתנו.

אני חושב שההצעה נכונה, רק צריך להוסיף איפה הכסף מופקד בתקופה הזו. האם הכסף מופקד אצל החברה? האם אצל עורכי-הדין? דורון אמר מה בפרקטיקה, אצלנו אף לקוח לא לוקח את הכסף, הוא נותן לעורכי הדין או שהחברה שומרת. לא כתוב איפה הכסף נשמר.

- - -

כסף צריך להיות בנאמנות - - - תשאל את דורון איך בפרקטיקה זה קורה. אנחנו מייצגים כמה אלפי יחידות דיור בשנה.

מהו פרק הזמן ששומרים את הדירה למישהו עד שהוא כורת חוזה?

בין שבוע לחודש.

שבועיים.

בין שבוע לחודש?

תלוי באיזו תקופה. עכשיו זה לוקח חודש ויתר.

אני אגיד לך למה אני שואל את השאלה, כי במקרה הזה אולי מספיק שיהיה לו צ'ק ביטחון ואז הוא לא צריך להפקיד אותו בשום מקום.

רק ביקשנו שיגדירו את זה. מה נותן לך צ'ק ביטחון?

צ'ק ביטחון הוא בסופו של דבר נייר. אם רגע אחרי שיוצא הבן-אדם מהמשרד הוא נותן הוראה לבנק לבטל אותו, יש לי בסך-הכול נייר ביד. אין לי שום דבר.

אז יש לנו את השאלה אם זה חודש, אנחנו לא רואים את ההפסד הגדול של הקבלן. בוא נראה את ההגבלות מהסעיף הראשון שהעלינו פה, שמדבר על ההגבלה שאתה לא יכול למכור עד שיש לך תוכנית מאושרת. אבל לתוכנית יש לך את התקופה אחרי. כשאתה בא מאושר, יש לך את התקופה לתכנן ויש לך את התקופה להיתר בנייה. אז בתקופה הזאת אני לא חושב שיהיה אמבוש על המשרדים שלכם.

לא, לא, אנחנו מדברים על סיטואציה אחרת. אדוני, הסיטואציה שאנחנו רואים לנגד עינינו, והחוק הזה חל עליה בדיוק – הדירה כבר בנויה, אפשר לקבל את המפתחות מחר אם היה הסכם מכירה חתום.

לא כתוב פה את מה שאדוני אומר.

לכן האופציה שלי שקיבלת את האישור של התב"ע, שאתה יכול להתחיל למכור. ואז כשאני אדע, יש לנו פה יקום מגדל ואני רוצה להיות בקומה העשירית בדירה הצפון מערבית. אני מבקש לשמור את הדירה בלי לראות את התוכנית, כי עדיין אין לך תכנון.

אדוני, אתה הולך למקרה קצה.

אדוני, יש שני קצוות, המקרה הטיפוסי שמוכרים או לקראת היתר או אחרי היתר, לא כשהדירה גמורה אבל גם לא רק כשאתמול אושרה התוכנית, ובמצבים האלה - - -

אבל החוק מאפשר לו, לא?

כן, אבל אנחנו מתייחסים לכל המקרים שבהם מותר למכור דירה. זה יכול להיות יום אחרי אישור התוכנית, אבל זה גם יכול להיות דירה כשהיא גמורה באמת, וכל הטווח שבאמצע. אנחנו מתייחסים למקרה הטיפוסי.

במקרה הטיפוסי, הקבלן צריך להבין – אני לא צריך להציג את התמונה מצדם, אבל כמו שגם אנחנו מכירים את זה, לקבלן הטיפוסי יש בנק מלווה, יש לו דרישות לקצב מכירות. קצב מכירות הוא דבר קריטי, בין היתר גם בגלל דרישות של בנק מלווה, ושל ספקים, ותזרים, ואלף ואחד דברים. החוק אומנם צרכני, אבל ברור לנו לחלוטין שזה קריטי מבחינת קבלן, גם קצב המכירות, כי חודש לפעמים יכול להיות מאוד קריטי. אנחנו חושבים שבהחלט יש ערך כלכלי ויש מקום למנגנון הזה. הנושא של יום או יומיים, הוא באמת עניין לשיקול.

רק לגבי ההערה של יום-יומיים בחינם – אני רוצה שנבין, בהחלט יש סיטואציות שבהן אנחנו מדברים על אירועי מכירה. באירוע מכירה כזה, אם אני סגרתי את הדירה לקונה מספר 1 אני כבר לא יכול לסגור את זה לכל שאר הקונים באותו אירוע מכירה. יש משמעות לפעמים גם ליום וגם לכמה שעות. ברור שהשר שישב על התקנות ישקול, והם הכניסו את זה כבר במקור, הוא ישקול כמה זמן עבר - - -

אני חושב שאנחנו מיצינו את הדיון בנקודה הזו. מבחינת לוחות הזמנים זה ממש הרגע שבו צריכה להתחיל הישיבה הבאה. תשבו עם היועצת המשפטית, תשנו את הנוסח, תכינו את הנוסח ותהיה הצבעה עליו בישיבה הבאה. תודה רבה. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:30.