הכנסת העשרים

מושב שלישי

פרוטוקול מס' 385

מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט

יום שלישי, כ"ז באייר התשע"ז (23 במאי 2017), שעה 09:00

הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו-2016

חברי הוועדה: אוסאמה סעדי – מ"מ היו"ר

אורי מקלב

אורלי לוי-אבקסיס

דב חנין

רועי פולקמן

סתיו שפיר

רני נויבואר - משפטנית - מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

לירון מאוטנר לוגסי - עו"ד, משרד המשפטים

אסתר בן דוד - מתמחה, משרד המשפטים

מעיין נשר יפה - רפרנטית מ. חקלאות, משרד האוצר

יובל טלר - רפרנט שיכון, משרד האוצר

שחר יששכר - מנהל מחלקה בכיר ייעוץ משפטי, משרד הבינוי והשיכון

יוסי אוחנה - יועץ לתכנון ובניה, מרכז השלטון המקומי

אורי אלדר - חבר הפורום למאבק בעוני

ציפורה רוזנברג - מתנדבת ב"מעורבות"

נעה מבורך - מובילת פורום קבוצת רעות

בעז סגל - נציג, התאחדות הסטודנטים

אריה לוי - פעיל, המשמר החברתי

אלעזר שטרן

אסף פרידמן

יפעת קדם

הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו-2016, מ/1073, הצעת ח"כ יאיר לפיד

בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט. היום 23 במאי 2017. אנחנו דנים בהצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו-2016. זה דיון שני שאנחנו מקיימים בהצעת החוק. בישיבה הקודמת מיזגנו את הצעות החוק הפרטיות לתוך הצעת החוק הממשלתית. בישיבה הקודמת עשינו דיון עקרוני, נתנו לכל חברי הכנסת להתבטא, נתנו לכל מי שרצה להתבטא. אנחנו ניכנס היום לתוך הסעיפים של החוק. אין בהצעת החוק הזאת את הפרק שעוסק בדמי שכירות - וחבל. הבנתי שהממשלה עומדת על כך שזה לא ייכנס.

יש את הפרק שעוסק בשכירות הכללית, אחרי זה יש את הפרק המיוחד שעוסק בשכירות של דירת מגורים. אם לא נספיק היום, בישיבה הבאה נסיים ונביא את זה למליאה לקראת הצבעה לקריאה שנייה ושלישית.

אני רוצה להודות לצוות משרד המשפטים ולצוות הוועדה שעבדו מאז הישיבה הקודמת על התיקונים. יש פה שני דברים שבעיני הם קריטיים. אחד, המושג "שכירות ארוכת טווח". זה מאוד חשוב שפעם ראשונה נעגן בחקיקה את המושג "שכירות ארוכת טווח". יש כאן את המתווה לזה. זה חשוב, כיוון שנוכל להישען על זה גם בדברים אחרים. הדבר השני, שזה דבר שעוד לא בשל להיום ואני מקווה שזה יהיה לפעם הבאה, הוא הטיפול בנושא של התיווך והמתווכים. גם שם גילינו לקונה. דיברנו עליה לא פעם בעבר. גם אותה צריך לתקן.

לירון, תקריאי את הסעיפים שבהם יש תיקונים.

סעיף 2 זה סעיף התחולה. בסעיף (א) לא עשינו שינוי.

(ב) הוראות פרק זה יחולו, בשינויים המחויבים, גם על שכירות משנה; לעניין זה יראו את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר המשנה כשוכר.

זו רק הבהרה של המצב המשפטי הקיים. אותן הוראות של החוק יחולו גם ביחסים ביניהם.

יש החרגה של סייג מסוים של הסעיף הזה בהחרגת התחולה.

בפרק של הדירה למגורים.

נכון. ייתכן שיש מקום לעשות החרגות נוספות בעניינים שבהם לא בטוח שהשוכר הראשי אמור להיות מקביל למשכיר, כמו שינויים במושכר.

סעיף 5 עוסק במסירה של הנכס המושכר, במועד ובמקום המסירה. הוספנו את סעיף קטן (ד).

בסעיף 3 יש את כל העניין של הפרטים שלא נקבעו בהסכם. אני מבין שאנחנו עושים סעיף מיוחד לדירת מגורים.

כמו שאמרנו בדיון הקודם, החלק הזה הוא חלק שעוסק בשכירויות של כל סוגי הנכסים. יש הוראות ספציפיות שעוסקות בדירה למגורים. ההוראות הספציפיות הן התאמות של ההוראות האלו. זה בא להוסיף על ההוראה האומרת שכשיש הסכם מצוי לא הולכים לנוהג, הולכים להסכם המצוי. אם בהסכם המצוי לא תהיה הוראה מסוימת, או תהיה איזו שהיא לקונה, נוכל להשתמש בנוהג ובסעיף הכללי הזה. הסעיף הספציפי נועד לתת ודאות נוספת בשוק הספציפי של דירות למגורים.

סעיפים 5(א), (ב) ו-(ג) עוסקים באופן כללי בנושא של מסירת הנכס המושכר - איפה צריכים למסור, מתי צריכים למסור. הוספנו פה את סעיף קטן (ד).

(ד) הוסכם כי המשכיר יטפל בהובלת הנכס, יקוים חיוב המסירה במסירת המושכר מהמוביל לשוכר, במקום שהוסכם עליו עם המשכיר.

זה אומר שאם הצדדים הסכימו על הובלה, החיוב ייחשב כאילו הוא קוים במועד שבו הנכס נמסר מהמוביל לשוכר.

כשהשוכר מקבל את זה מהמוביל.

בדיוק, לא מהרגע שהמשכיר מעביר את זה למוביל. זה צריך להיות במיקום שהוסכם עם המשכיר.

6. התאמת המושכר והסתמכות על אי-התאמה.

(א) המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו לבין השוכר.

(ב) על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח–1968‏, בשינויים המחויבים (להלן – אי-התאמה), ואחת היא אם אי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו או בסביבתו.

(ג) השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:

(1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה;

(2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה;

(3) השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר ולא נתן לו, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין, הזדמנות סבירה לתקן את אי-ההתאמה.

(ד) על אף הוראות סעיף קטן (ג), לא קיים השוכר נטל מהנטלים האמורים באותו סעיף קטן, זכאי הוא להסתמך על אי ההתאמה באותה מידה שבה אי קיום הנטל כאמור לא פגע במשכיר.

יש היום סעיף שעוסק באי התאמה. אנחנו עשינו איזו שהיא הרחבה ועדכון של הסעיף הזה.

אנחנו משנים ומתקנים את כל הסעיף הזה.

כן, החלטנו לכתוב אותו מחדש. אנחנו מפנים לאי התאמה שיש בסעיף 11 לחוק המכר, שזו אי התאמה יותר רחבה ממה שיש היום.

תוכלי להגיד לנו מה זה?

סעיף 11. אי התאמה. המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר - (1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם; (2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם; (3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה המיוחדת המשתמעת מההסכם; (4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה; (5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.

אני אתן דוגמה על מנת להמחיש את זה. אם אתה רוצה שחדר שלם בבית יהיה מחסן של בעל הבית, זה צריך להיות מעוגן מראש בהסכם. אפשרי לעשות את זה, אבל זה צריך להיות מעוגן מראש בהסכם.

נכון, יש את העניין של אי התאמה למה שהוסכם, ויש איזו שהיא תוספת שמדברת על זה שההתאמה צריכה להיות לייעוד של הנכס. אם שכרתי רכב שלא נוסע, מבחינתי זה לא מותאם למטרה של הרכב. זו התוספת שבהפניה לסעיף 11 בחוק המכר. תוספת נוספת זה הנושא של אי התאמה לא רק במושכר עצמו, גם בסביבה שלו. גם הסביבה היא מרכיב רלוונטי בשאלת ההתאמה. אז יש את הסעיף שמדבר על מתי השוכר לא יכול להסתמך על אותה אי התאמה. המצבים הם כשהוא ידע עליה בעת כריתת החוזה. אם הוא ידע עליה, מבחינתנו הוא הסכים שתהיה אותה אי התאמה. הנקודה השנייה, כשהשוכר לא הודיע למשכיר זמן סביר על אי ההתאמה מהרגע שהוא גילה אותה, או זמן סביר אחרי שהוא היה אמור לגלות אותה.

זה חידוש, נכון?

זה חידוש. ההנחה היא שיש אי התאמות שהאדם הסביר כן צריך לדעת עליהן בעת כריתת החוזה. בדירה זה יותר קל, אתה בודק את הנכס. עדיין יכולות להיות אי התאמות נסתרות שבעת כריתת החוזה המשכיר לא יודע לומר אותן, כמו רטיבות שמתרחשת רק בחורף. כשמגיע החורף ומתגלית הרטיבות, מבחינתנו הוא אמור לגלות את העניין באותו זמן, הוא לא יכול להתעכב עם ההודעה הזאת למשכיר. אם הוא מתעכב עם ההודעה, הוא מאבד את האפשרות להסתמך על אי ההתאמה.

לזה יש את הסייג בסיפא, שאם המשכיר יודע שיש רטיבות אבל לא סיפר את זה - -

יש פה שתי הגנות לשוכר. אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אותה אי התאמה, השוכר יכול להסתמך עליה. אם הוא לא קיים את הנטלים האמורים, הוא יכול להסתמך כל עוד המשכיר לא נפגע מזה. יש פה איזו שהיא הגנה.

זה גם חידוש. זה לקוח מהקודקס, נכון?

הכלל בעולם היה שאם אדם שוכר, הנטל עליו לעשות את כל הבדיקות. אם הוא לא עשה את כל הבדיקות, ידו על התחתונה. החקיקה הישראלית ביטלה את הכלל הזה, היא קבעה שהמשכיר חב ביחס לשוכר בנוגע לאי התאמות. אדוני ציין שאם המשכיר ידע על אי התאמות בנכס, מוטל עליו האשם. הרבה פעמים יכולה להיות סיטואציה שהשוכר לא הבין בדיוק מה הוא מקבל, ושהמשכיר לא ידע בדיוק למה השוכר מצפה. יש לפעמים פערים שלא תמיד צד אחד נושא באחריות. הדין הישראלי אמר שאי ההתאמות רובצות לפתחו של המשכיר.

נקודת המוצא של החוק הזה, שהוא חוק חשוב ואני מברך עליו את היוזמים, היא שאנחנו נמצאים ביחסי כוחות לא שוויוניים בעולם השכירות. אי השוויון הזה פוגע בשוכרים. הדבר הזה מאוד מאוד בולט בשוק השכירות למגורים. אנחנו יודעים שאנשים שוכרים דירות שאינן ראויות למגורים. אנחנו יודעים שהם נאלצים להתנהל בתנאים שאינם תנאים. המטרה של החוק הזה היא לתקן במידת מה את אי השוויון הזה. מהבחינה הזאת, כמו שגברתי אומרת, החקיקה הישראלית מתקדמת יותר מאשר התפישה המשפטית הקלאסית שייזהר הקונה, שייזהר השוכר. התפישה המתקדמת הזאת באה לידי ביטוי בחוק הזה.

אני חייב לשאול לגבי סעיף 6(ג)(2). מה בעצם המטרה הרעיונית בדבר הזה? למה אנחנו צריכים את המנגנון הזה? למה אנחנו קובעים שהסתמכות על אי התאמה תיעלם אם לא מודיעים למשכיר זמן סביר אחרי שגילו אותה? אני לא מבין את הרציונל. נניח שגיליתי את אי ההתאמה לפני חודשיים אבל אמרתי לעצמי שאני אספוג את זה כי שוק השכירות קשה. חודשיים אחר כך הגיעו מים עד נפש, אמרתי שאני לא יכול להמשיך לחיות כך. למה אני לא יכול להסתמך על אי ההתאמה?

יש אתגר של איזון בין השוכר למשכיר לאורך כל החוק. ליקוי או פגם זה משהו אחר. בכל שלב אתה יכול לבוא בטענות אם הביוב עולה מידי פעם על גדותיו ובמשך חודש אתה מתמודד עם זה, אבל אם עושים תמ"א 38 בבית הצמוד וזה נהיה בלתי נסבל - -

דוגמה מצוינת.

מה אתה רוצה ממשכיר הדירה במצב כזה? הוא אמר לך שהדירה צמודה לבניין שבו עושים תמ"א 38. אם אחרי חודשיים אתה מגלה שהרעש הוא בלתי נסבל, שיש אבק, תגיד למשכיר לבטל את החוזה כי לא הערכת כמה רעש יהיה מתמ"א 38?

רועי, הדוגמה שנתת היא דוגמה מצוינת. בואו ננסה להבין איך נפגעים האינטרסים של שני הצדדים בסיטואציה הזאת. נניח שנכנסתי לדירה שלידה מתחיל תמ"א 38 שגורם לרעש בלתי נסבל. בהתחלה אני אומר לעצמי שאני אחיה עם זה, אבל אחרי חודשיים-שלושה שאני לא ישן, שאני לא מגיע בזמן לעבודה, שאני רב עם רעיתי, המצב נהיה בלתי אפשרי. לפי הסעיף הזה אני מושתק.

אתה יכול להגיד לבעל הדירה שלא מתאים לך לגור בדירה, שאתה רוצה לצאת מהחוזה ולהביא שוכר אחר במקומך.

אנחנו מדברים על סיטואציה שבה - -

נכון, זה לא בהגדרה של אי התאמה.

איך המשכיר והשוכר מוגנים בדבר הזה? הסעיף הזה יוצר מצב שבו שני הצדדים נדפקים. אם ספגתי את אי ההתאמה, אמרתי לעצמי שאני אחיה איתה, המשכיר לא נפגע מהעניין הזה. זה לא שהוא נפגע מזה שהבלגתי על אי ההתאמה.

דבר נוסף שמטריד אותי זה המילים: "היה עליו לגלותה". החלופה של "היה עליו לגלותה" מטילה על השוכר נטל מאוד גדול. גברתי, בואי תחשבי על השוכר שאנחנו רוצים להגן עליו. השוכרים הם בדרך כלל אנשים עניים יותר, אולי לפעמים חולים, אולי לפעמים עם יכולות קטנות יותר.

בדרך כלל זה הצד החלש.

הם מתחת לסטנדרט של האדם הסביר. אולי האדם הסביר שאנחנו מכירים היה מגלה את הכל תוך חודש. הגברת הזאת, שהיא אם חד הורית, שאין לה זמן, לא בדיוק מתנהלת כמו האדם הסביר. עליה אנחנו רוצים להגן. למה אנחנו מכניסים לפה את הסטנדרט של האדם הסביר?

אני חושבת שראוי לדון בכל הטיעונים האלה לא בהקשר של חוק השכירות והשאילה הכללי. חוק השכירות והשאילה הכללי עוסק במישהו ששוכר שטח לעסקים ברח' הלחי בבני ברק. זו הדוגמה שמתאימה לחוק הכללי של חוק השכירות והשאילה. אדוני, כל השאלות שאתה מעלה הן שאלות נכונות. עד היום חוק השכירות והשאילה היה חוק כללי שדן בכל השכירויות, בכל הנכסים, בכל הזכויות. הוא קבע הסדר אחד לכולם. מה שנכתוב כאן יחול על חברת ביטוח גדולה ששוכרת את המקרקעין שלה מחברת נדל"ן קטנה. זה נכון שבסיטואציות כאלו יהיה בדרך כלל חוזה, אבל הפלטפורמה החוקית שאליה מתייחסים היא חוק השכירות והשאילה. כשכתבנו הוראה שמתייחסת לסעיף 6, ניסינו לכתוב הסדר ספציפי ביחס לסיטואציה הספציפית של השוכר מול המשכיר.

אתם רואים מקום לדבר הזה - -?

בפרק של דירת מגורים.

ראוי לדון בסיטואציות האלו. אנחנו כן ביקשנו להתייחס לאי התאמה בצורה ספציפית. יש סעיף ספציפי שמתייחס לאי התאמה בדירת מגורים. יכול להיות שאנחנו לא נסכים על השורה התחתונה. אני מטפלת בהרבה חקיקות של גופים פיננסיים, הרבה חקיקות של הגנת הצרכן. יש את הצרכן הקטן והעסק הגדול. לפעמים זה עסק קטן, עסק זעיר. אנחנו בדרך כלל נוטים להסתכל על צרכן מול עוסק כקטן מול גדול. הדיאלוג של קטן מול גדול נכון בשכירות רק במובנים מסוימים. בהרבה מצבים הוא לא נכון. צריך להיזהר. לפעמים המשכיר יושב בבית אבות ועם התשלום שהוא מקבל מהשכירות הוא משלם את התשלום החודשי לבית האבות. האם אני יכולה לומר בוודאות שכל אחד מהמשכירים הוא איתן כלכלית? לא. צריך להתייחס, לדעתי, לבעיות של שני הצדדים. השוכר רוצה בדרך כלל לדעת שהוא נמצא לטווח ארוך, שיתקנו לו, שלא יעלו לו את שכר הדירה. אלו נקודות שהן בעייתיות מבחינת שוכרים. מצד שני, למשכירים יש בעיות אחרות. לכל אחד יש את היתרונות, את החסרונות, את החוזקות ואת החולשות. קשה להסתכל על כל השוק הזה כשוק שהוא הומוגני מבחינת הכוח הפיננסי.

אמנם יש סעיף שמדבר על אי התאמה בנוגע לדירת מגורים, אבל הסעיף הספציפי אמור לחול כפי שהוא.

כתבנו הסדר ספציפי. אני מציעה שכשנקרא את הסעיף שם, נתייחס לסעיף הזה בהקשר של דירת מגורים.

צריך לזכור שאם רוצים לעשות התאמות, את ההתאמות צריך לעשות לסעיף 6 שם.

6א. התאמת הזכויות במושכר. (א) המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות אשר נוגדת את זכויות השוכר לרבות זכות של אדם שלישי; מסר המשכיר לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן אינן חופשיות מכל זכות כאמור, יראו זאת כאי התאמה, ויחולו ההוראות החלות על אי-התאמה בשינויים המחויבים.

(ב) המשכיר ימנע את קיומן של זכויות נוגדות כאמור בסעיף קטן (א) במהלך כל תקופת השכירות.

אם קודם דיברנו על אי התאמה פיזית בנכס עצמו שלא מאפשר לי להשתמש בו למטרות שלשמו השכרתי, פה מדובר על אי התאמה משפטית. אנחנו מטילים פה איזו שהיא חובה על המשכיר לוודא שכשהוא מוסר את הנכס המושכר, הנכס חייב להיות חופשי מכל זכות שנוגדת את הזכות של השוכר.

צריך לשים לב שכל הנטלים שהיו בסעיף 6 לגבי התאמה פיזית, יחולו גם כשמדובר על אי התאמה משפטית, בין היתר הסעיף שאדוני העיר עליו לגבי העניין שהיה עליו לדעת. מוטל פה נטל על השוכר בכל סוג של מושכר לבדוק את אי ההתאמה המשפטית. צריך לשקול מה המשמעויות של הטלת נטל על בדיקה של אי התאמה משפטית. אי התאמה פיזית זה דבר שיותר קל לבדוק אותו.

בשכירת דירה למגורים לא סביר לדרוש מהשוכר לברר את המצב הקנייני.

אם מחר אני הולכת וחוכרת מגוף בירושלים את הקרקע לתקופת של 999 שנים, אני נחשבת לחוכרת בקרקע, אני נחשבת לשוכרת של הקרקע לתקופה ארוכת טווח. נניח שאחרי זה באה לירון ואומרת שהיא רוצה לשכור נכס ל-25 שנים על הקרקע שאני חוכרת. האם אנחנו מצפים מלירון שתלך לבדוק במרשם המקרקעין?

אמרנו שזה לא יחול על חכירה לדורות.

שכירות ארוכת טווח היא חלק משכירות. יש סעיפים ספציפיים שמתייחסים באופן מפורש לחכירה לדורות, הם קובעים הסדר ספציפי. החוק הזה עשוי לחול גם על חכירה לדורות. יש דברים שהם שונים מאוד בחכירה לדורות. מה אני מצפה מלירון לבדוק כשהיא שוכרת את זה ממני ל-10 שנים? אם אני נכנסת לדירה לתקופה של שנה, האם אני צריכה לבדוק? המילים "היה עליו לגלותה" הן מילים פתוחות. זה נכון שלפעמים יש לכנסת מוטיבציה לצמצם את שיקול הדעת של בתי המשפט. אם לירון נכנסת לשנה, יכול להיות שאין שום ציפייה שהיא תבדוק כלום, היא פשוט תיכנס, תגור, ואם היא מצאה שיש איזו שהיא סיטואציה בעייתית, הנטל יהיה על המשכיר. המילים "היה עליו לגלותה" לא הטילו עליה את החובה לבדוק. מצד שני, אם לירון נכנסה ל-10 שנים, יכול להיות שמישהו יחשוב שכן היה נכון שהיא תבדוק משהו לפני שהיא לוקחת דירה ל-10 שנים. אני לא אומרת שתמיד צריך לבדוק את הזכויות המשפטיות כפי שהן חלות לגבי הנכס. אם יש משכון שלא הגיע לידי מימוש, זה בכלל לא נוגד את הזכות של השוכר. אם אף אחד לא הוציא את הדירה למימוש, אין משהו שנוגד את הזכות של השוכר. יש סיטואציות מגוונות.

השאלה אם זה לא יגרום לבית המשפט להגיד לאדם ששוכר דירה שהוא היה צריך לדעת שיש משכון על הדירה. יש פה הפרדה ברורה בין קניין מסחרי, שאז זה הליך יותר עסקי, זה הביזנס, לבין מצב שבו אדם שוכר דירת מגורים לשנה, ל-3 או ל-5 שנים. הפרוצדורה הזאת היא לא כמו קניית רכב. אין ציפייה ששוכר דירה יברר אם יש עיקולים, אם יש משכונים.

יש פה גם אלמנט של זמן שיש לשוכר להסתכל על הדירה, להכיר את פרטי החוזה, להכיר את כל הפרטים שמקיפים אותה. בגלל הביקוש הגדול לדירות להשכרה הזמן הזה הוא מאוד מאוד קצר, עד כמעט ולא קיים

סעיף 6 קובע שבמקרה והמשכיר ידע על אי התאמה בנכס, הוא לא יכול ליהנות מכל דרישה על הסתמכות. אם המשכיר הוא זה שידע, ברור שהנטל הוא עליו. אם המשכיר לא ידע, או כשיש איזו שהיא אי-בהירות, בשנייה שהוא מזהה את הדבר עליו להרים את הדגל.

אם המשכיר ידע שיש בעיה בטאבו, שיש עוד שותפים בנכס, בכל התרחישים האלה חלה עליו האחריות.

השוכר לא הודיע על אי התאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או היה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי ההתאמה. פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה.

זה מסייג את הסייג.

ולכן ממילא זה לא יחול.

אני חושב שהאבחנה היא בין מסחרי ללא מסחרי. את אומרת שאם אני שוכר נכס ל-20 שנה, מן הסתם אני צריך להביא עו"ד, אני צריך לבדוק את הדברים. בגלל שבחוק הזה מגדירים את המושג של שכירות ארוכת טווח, יכול להיות שצריך להגיד שכל הדיון הזה על הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר רלוונטיות כשמדובר בשכירות שאתם מדברים עליה. יש הבדל בין מצב שבו אני בא ושוכר משק ל-20 שנה, שזה כמעט כמו רכישה, לבין אם אני שוכר לשנה, לשנתיים או 3, שאז לא צריכה להיות ציפייה שאני אבדוק נסח טאבו. יכול להיות שצריך לעשות את האבחנה הזאת, מדובר בשני עולמות תוכן שונים.

רני, תחשבו מה אפשר להחריג בפרק של דירת מגורים.

אם המשכיר ידע, ממילא רוב המצבים לא חלים. צריך למצוא סיטואציה שבה אנחנו מסייגים את זה באופן קטגורי, על אף שברוב הסיטואציות שאנחנו חושבים יש אשם במשכיר.

האם לא כדאי לקבוע הגבלות על היכולת של המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את אי ההתאמה? נניח ששכרתי דירה שהתגלה בה עובש. האם לא נכון לקבוע איזו שהיא מגבלה ותנאים לגבי היכולת של המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את אי ההתאמה? אם השוכר גילה את אי ההתאמה, צריך למנוע או לפחות להגביל את היכולת של המשכיר לדרוש מהשוכר לתקן את אי ההתאמה.

זה בסעיף 7.

7. חובת תיקון המושכר. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו לבין השוכר (להלן — פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

(ב) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר ובלבד שהדבר סביר בנסיבות העניין;

(ג) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, ותיקונו של הפגם כרוך בהפרעה בלתי סבירה לשימוש בו, זכאי השוכר לדרוש מהמשכיר את החלפת הנכס במקום את תיקונו.

(ד) הוצאות ההחלפה לפי סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יחולו על המשכיר.

(ה) הוראות סעיף זה לא יחולו על נכס שהוחכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969‏ (להלן – חוק המקרקעין).

הסעיף הזה מרחיב את חובת האחריות והתיקון של המשכיר לגבי פגם. אם בעבר פגם היה נחשב ככזה שדורש תיקון רק אם הוא שולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש, פה אנחנו מסתפקים בהפרעה של ממש לשימוש הרגיל. בסעיפים האחרים לגבי מיטלטלין, העיקרון שבסעיף קטן (ב) הוא ביצוע בקירוב. אנחנו כן תוחמים את זה בזה שההחלפה של הנכס תהיה סבירה בנסיבות העניין. סעיף קטן (ד) נועד להבהיר שההחלפה היא על המשכיר. יש לנו פה סעיף שאומר שלגבי חכירה לדורות הסעיף הזה לא יחול.

האם אפשר להוסיף הגדרה שאומרת שאם לא יתוקן - -?

במגורים זה משהו אחר. שם יש הוראות ספציפיות.

האם לא נכון יהיה להגדיר מצב שבו אם בפרק זמן סביר לא בוצע התיקון, יוכל השוכר לתקן ולנכות זאת מדמי השכירות?

סעיף 9 מגדיר את הסנקציות.

8. תניית פטור מאחריות לאי התאמה או פגם. תניה בחוזה הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.

זו הגנה טובה.

9. תרופות בשל אי תיקון פגם או אי התאמה. (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי ההתאמה תוך זמן סביר המועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר —

לתקן את הפגם או את אי ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.

(ג) פגם או אי התאמה שתיקונם דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנם כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).

(ד) על אף הוראות סעיף 16א, זכאי השוכר לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם.

הסעיף במקור דיבר רק על תרופות בשל אי תיקון פגם. אנחנו החלטנו להרחיב את זה גם לאי התאמה. יש איזה שהוא דמיון בין אי התאמה ופגם, רק שאי התאמה זה במועד הקליטה, פגם זה סוג של אי התאמה שיכול להתגלות או להיווצר.

זה סעיף מאוד חשוב. השאלה איך מנצלים את הסנקציה שנמצאת כאן, מאחר והשוכר בדרך כלל מעביר למשכיר שיקים לכל השנה מראש.

אתה מבטל את השיק.

צריכה להיות פה אפשרות של ביטול השיק.

יש סעיף שמדבר על בטוחות, על איך לממש.

אני חושבת שזה צריך להיכנס לכאן.

זה עניין טכני. אם נתתי שיק דחוי, כאילו לא נתתי כסף.

זה לא נכון. פעמים רבות הסיטואציה שהשוכר מוסר את השיקים מראש. במידה ויש בלאי והמשכיר לא תיקן, לכאורה הסעיף הזה מאפשר לקזז את סכום התיקון מהשיק שכבר ניתן למשכיר. נניח שהתיקון עלה 500 שקלים, ודמי השכירות 2,000 שקלים. אם אני נותן הוראת ביטול לשיק, המשכיר שאוחז בשיק יכול להפקיד אותו בהוצאה לפועל.

אם אני מיד מוציא לו תשלום חלופי, למה הוא יכול?

המשכיר אוחז בשיק. יש לו שיק שניתנה לגביו הוראת ביטול.

מיד תוציא לו שיק חדש.

הסנקציה ממה שעולה מהשטח לא ישימה. היא נכונה, היא טובה, אבל היא לא ישימה.

יש את העולם של הוצאה לפועל. השאלה כמה באמת החייבים באים וטוענים.

פותחים תיק הוצאה לפועל על שיק אחד שלא ניתן?

פותחים.

יש 3 סוגיה שכירויות. שכירות ארוכת טווח טעונה רישום. אפשר לסייג את הסעיף כך שאם השכירות אינה טעונה רישום, על השוכר לא חלה אחריות לדעת אם היה משכון על הנכס. אם היא טעונה רישום בלשכת רישום מקרקעין או במינהל, הוא יכול לראות אם יש הגבלות.

זה ברור. הטענה של היועץ המשפטי הייתה שיש ידיעה קונסטרוקטיבית לגבי מה שכתוב במרשם. יש חובה לרשום מעבר ל-10 שנים. אם האדם רשם איזה שהוא משהו באיזה שהוא מקום, לדעתי אין חובה קונסטרוקטיבית ללכת ולבדוק את זה. המילים "היה עליו לגלותה" לא בהכרח אומרות שאתה חייב ללכת לבדוק במרשמים. בסיטואציות מסוימות יכול להיות שיחשבו שהיית חייב כי היה רישום. לא הייתה כאן טענה שתמיד צריך ללכת לרשום.

אם אדם צריך לשכור דירה, הוא בא, רואה את הדירה, רואה את הנכס, מקבל הסכם שכירות, חותם, הולך. הוא לא רץ ללשכת רישום מקרקעין או למינהל לראות אם אלה הבעלים. אפשר לקבוע שבשכירות עד 5 שנים אין לו את החובה ללכת ולבדוק. בשכירות מעל 5 שנים, אם אדם לא בדק - -

אני חושב שההצעה ראויה למחשבה, במיוחד לאור ההערות שחברי הכנסת העלו כאן.

יש לזה פתרונות כשהשיקים הם שיקים בלתי סחירים.

אם השיק הוא למוטב בלבד, עם קרוס והכל, הסיטואציה תהיה כזאת שהאדם לא יוכל לקבל מעמד של אוחז כשורה בשיק. אם אותו אדם היה בלתי הגון וניסה לשחק בשיק, השיק הזה מוגן. אותו שוכר שנתן מוגן. כדי להתגבר על בעיות של שיקים סחירים, הבנקים חייבים להציע ללקוחות שלהם את השיקים הבלתי סחירים כברירת מחדל. הפחתנו את השימוש בשיקים סחירים. נניח שהשיק הוא למוטב בלבד, הוא כן אמור להגיע למשכיר, רק שהמשכיר החליט ללכת להוצאה לפועל כי יש לו שטר ביד.

יפתחו לו תיק בהוצאה לפועל על שיק אחד?

אני לא יודעת אם על שיק אחד. נראה לי שבדרך כלל הולכים על סדרות של שיקים, אבל אני לא יודעת לומר בוודאות. תלוי גם מה הגובה שלו.

14. מועד התשלום ומקומו. (א) נקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה.

היום יש איזו שהיא חלוקה.

מבטלים את החלוקה.

אלא אם כן נקבע אחרת. זה סעיף שאפשר להתנות עליו. הוא קובע איזו שהיא ברירת מחדל.

למה אי אפשר להוסיף את המילים: "אלא אם הוסכם אחרת"?

כי יש לנו סעיף אחר שאומר על איזה סעיפים מותר להתנות בחוק. על הסעיף הזה אפשר להתנות.

16א. שינויים במושכר. 16א. (א) השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים.

(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), זכאי חוכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, לבצע שינויים במוחכר, שאין בהם כדי להפחית את ערכו של הנכס, ובלבד שישיב את המוחכר בתום תקופת החכירה בהתאם להוראות סעיף 20א.

זה סעיף שלא היה קיים. סעיף קטן (א) בא להגן על המשכיר בכך שהשוכר לא יהיה רשאי לבצע שינויים בלי הסכמה. סעיף קטן (ב) קובע הוראה ספציפית לגבי חכירה לדורות.

האם אי אפשר להכניס פה את העניין של הסכמה בכתב? אם זה לא יהיה בכתב, המשכיר יכול לבוא ולהגיד שהוא לא נתן את ההסכמה.

הסיטואציות של כתב הן סיטואציות בעייתיות.

אני מדבר על שכירות כללית, לא על שכירת דירת מגורים.

דרישות כתב יוצרות בעיה של כשל פורמאלי. אם יש צד שהסכים אבל יש מי שרוצה להתכחש להסכמה שהוא נתן, הרבה פעמים הוא יבוא ויסתתר מאחורי הדרישה הפורמאלית בכתב. אנחנו לא אוהבים לדרוש דרישות כתב. גם במקום שאנחנו דורשים כתב, אנחנו מעדיפים שהן לא ירדו לשורש העסקה ברמה שהן תפגענה בתוקף. בדרך כלל הצד שמתכחש להסכמה הוא הצד שנתפס בדרישות הפורמאליות.

זה יכול לסבך משפטית.

אני מעדיף את הפתרון של סעיף קטן (ב) על הפתרון של סעיף קטן (א) לגבי דירות למגורים. אם אני גר בדירה, מה זה מפריע שאני אשנה את הדירה לצרכיי אם אני מתחייב להחזיר אותה אחר כך למצב המקורי? למה שאני אהיה תלוי בהסכמה של בעל הדירה? אני מציע לקבוע בתחום של דירות למגורים את הנורמה שבסעיף קטן (ב), אלא אם כן מדובר בשכירות מאוד קצרה. ברור שבשכירות לתקופה של פחות מ-3 חודשים אתה לא תעשה שינויים. העיקרון של השכירות צריך לאפשר שינויים בתמורה להחזרת המצב לקדמותו.

לנגד עיני יש את האיזון בין האינטרס של המשכיר לאינטרס של השוכר. לשוכרים יש אינטרס שהמשכירים ירצו להשכיר דירות בלי חוזים דרקוניים. שוק משוכלל טוב לשני הצדדים. יש הצד ההפוך, שאני שוכר דירה, משנה, צובע, שובר קיר, פותח מטבח אמריקאי - ובסוף הולך.

בשביל זה יש בטוחות.

זו שאלה.

תעלה את הבטוחות.

אנחנו כל הזמן מדברים על הסביר. הסביר הוא גם האדם הנורמטיבי. אתה מכיר אנשים שמגיעים לדירה, עושים נזקים מטורפים - ונעלמים.

זה אסור בכל מקרה. אני מדבר על שינוי.

גם סוגיית השינויים היא שאלה. יש לי חברים שגם שברו קיר. שבירת קיר, בעיני, שונה מצביעה. שינוי הנכס יכול להיות שינוי הרבה יותר מז'ורי מצביעה. אני מכיר אנשים שעושים את זה. תגיע להבנות עם בעל הנכס.

ההערה שלך היא הערה נכונה. יכול להיות שצריך להבחין, לפחות לגבי דירת מגורים, בין סוגים שונים של שינויים. התקנת מזגן היא שינוי.

שאלה טובה אם מזגן נחשב שינוי.

כשהשוכר רוצה לצאת מהדירה, הוא בדרך כלל רוצה לצמצם בעלויות של ההשקעה, הוא לא הולך לקבלן הכי טוב. האדם, שנתן לו דירה מסודרת, מתוחזקת, בבניין לא מאוד ישן, רוצה סטנדרט של החזרה ברמה מסוימת. גם כשהשוכר בסדר, הוא יביא את הקבלן הכי זול. לפי הנחת המוצא שלך, שוכר שרוצה להרוס קיר לא ילך מחר לשאול את המשכיר מה דעתו על זה, בגלל שברירת המחדל היא שבהעדר הסכמה אחרת הוא יכול לשבור את הקיר.

האם לא כדאי לייצר רשימות או הגדרות של מה מותר ומה אסור? מה מטריד אותי? מטריד אותי שביחסים בין שוכר למשכיר אנחנו עלולים להיות במצב שהמשכיר משתמש בהסכמה שלו להתקנת מזגן בשביל לסחוט כל מיני דברים מהשוכר ולהעמיד את השוכר במצב נחות עוד יותר. גברתי מדברת על הריסת קיר, שזה אולי השינוי הכי דרסטי.

זכותו של בעל הדירה להגיד שהוא רוצה להתקין את המזגן.

בוא נגדיר את זה.

אחת מהמטרות של החוק היא להפוך את כל שוק השכירות לאפיק מגורים סביר, בטוח, הגיוני, אפיק שיעודד שכירות ארוכת טווח. ככל שנצליח לעודד שכירות ארוכת טווח, ככה נצליח להוריד את מחירי הדיור. אחד הדברים שמקשים ביותר על אנשים בדירות שכורות זה העובדה שהדירה מרגישה כדירה רגעית, שאין תחושה של בית. העניין של לייצר שינויים מינוריים בדירה מייצר ומגביר את התחושה שהדירה היא בית, לא איזה מקום שעוברים בו ומשאירים את הארגזים ליד הדלת כי חבל עוד מעט בלאו הכי עוברים לדירה אחרת. הרעיון הוא להגדיר שינויים מינוריים שיהיו מותרים. אנחנו לא רוצים ליצור מצב שהשוכר הבלתי סביר מתחיל לפרק קירות, מתחיל להעביר את המטבח לסלון. זה דבר שהוא אסור, מה גם שהביטחונות לא ישלמו עבור שינויים כאלה. צריך לאפשר דברים קטנים.

19. סיום השכירות. (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

הסעיף הזה מניח שאין חוזה שנכרת לצמיתות, כל צד יכול לסיים את השכירות בהודעה. סעיף קטן (ב) מתייתר בהקשר הזה.

20. השבת המושכר בסיום השכירות. (א) עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.

(ב) השיב השוכר את המושכר כאמור בסעיף קטן (א), יקבל המשכיר את המושכר.

(ג) היה המושכר נכס שהוא מיטלטלין, ישיב השוכר את המושכר במקום שבו נמסר המושכר לשוכר.

מדובר בהוראות שעוסקות בהשבה של המושכר בסיום השכירות.

בדרך כלל כותבים שהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

חפץ נשמע כמו מיטלטלין. נכס הרבה יותר רחב.

20א. השבת מושכר שבוצעו בו שינויים. 20א.(א) ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, לבין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע.

(ב) ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת המשכיר לכך, והמשכיר דרש השבה של המושכר לקדמותו, ישיב אותו למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים, וזאת מבלי לגרוע מהוראות חוק עשיית עושר שלא במשפט, התשל"ט-1979; היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף 21 לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור.

הסעיף הזה מבחין בין כמה מצבים. סעיף קטן (א) מדבר על מצב שבו נעשו שינויים במושכר בהסכמת המשכיר. זה נותן איזו שהיא ברירה לשוכר - האם הוא רוצה להחזיר את המושכר כפי שהיה טרם השינויים, או להשאיר את השינויים במושכר עצמו. הוא קובע שאם השוכר החליט להשאיר את המצב כמות שהוא, הוא לא יכול לקבל על זה את ההחזר, את התמורה על מה שהוא ביצע. היו לנו דיונים על הסעיפים האלה. יש פה שני עניינים. יש את האופציה שניתנת לשוכר. לא הגיוני לתת את האופציה לשוכר להחליט אם להשאיר או לא, כי מזה תיגזר המשמעות אם המשכיר יצטרך לשאת בעלויות של זה, כן או לא. אם אנחנו נאפשר לשוכר את הכוח הזה של לחייב את המשכיר לשלם על שינויים שנעשו בהסכמתו, זה יוביל אותו למצב שהוא לא יסכים לשינויים. הסעיף הזה מתמרץ איזה שהוא שיח בין שני הצדדים. אנחנו מכירים דוגמאות של שוכר שבא למשכיר ומבקש לעשות שינוי מסוים. לפעמים לשוכר לא משתלם לפנות את הנכס, כמו למשל כשיש מזגן שעלויות הפירוק הן גבוהות. זה מתמרץ איזה שהוא שיח.

סעיף קטן (ב) מדבר על מצב שבו אין הסכמה. הסעיף מחלק את זה בין מקרקעין ללא מקרקעין. בסעיף 1 לחוק המקרקעין יש הסדר מפורש שאומר שיש חובה למשכיר לשלם תמורה לשוכר עבור השינויים שנעשו. בדרך כלל כשיש שינויים במקרקעין אנחנו לא נרצה שהוא יסיר את אותם שינויים, כי מדובר בשינויים במקרקעין שיש תועלת כלכלית בכך שהם יישארו. אנחנו לא נבקש מהשוכר לפרק אותם. לגבי החלק הראשון שלא מדבר על מקרקעין, אנחנו אומרים שזה לא בא לגרוע מחוק עשיית עושר. יהיו מצבים שכן תהיה תמורה לשוכר, יהיו מצבים שיכול להיות שלא תהיה תמורה לשוכר כי בכל זאת מדובר על שינויים שנעשו ללא הסכמת המשכיר. זה מאוד תלוי בשאלה אם הייתה השבחה של הנכס, לא הייתה השבחה של הנכס. אנחנו משארים את זה לנסיבות העניין.

21. זכות השוכר כלפי אדם שלישי. (א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם.

(ב) המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה – הרוכש); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות.

(ג) טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בשל אי-קיומם של חיובים שהיו מוטלים על המשכיר לפני השלמת ההקניה, תעמוד לו גם כלפי הרוכש.

זה סעיף שיש לו ממד קנייני, לא רק סעיף חוזי כמו שאר ההוראות בחוק. הסעיף מסדיר את המצב שבו משכיר של דירה נותן את הזכות שלו לשוכר אחר.

זו הגנה על השוכר כאשר יש שינוי במצב המשפטי.

הזכויות והחיובים עוברים.

22. העברת השכירות. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכירם בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

כאשר מבקשים הסכמה של המשכיר, במיוחד כשמדובר בשכירות משנה, האם לא ראוי לבקש את זה בכתב מראש?

אנחנו נחשוב על זה.

נניח שאני נאלץ לסיים חוזה לפני הזמן, האם המשכיר יכול להגיד לי שלא מקובל עליו שאני אמצא שוכר אחר במקומי?

השאלה היא לא למה אתה צריך לעזוב את הדירה.

הסעיף הזה אמור להגן עלי במובן זה שאני נאלץ להפר את החוזה ואני מביא מישהו אחר בנעליי.

הסעיף מדבר על שכירות משנה, לא על שוכר חלופי. אתה נשאר מחויב חוזית.

הסעיף מדבר על שני הדברים, גם על העברת שכירות, גם על שכירות משנה.

הוא מדבר גם על השכירות הראשית.

הסעיף מאפשר לי את המצב שאמרתי?

כשמדובר בזכויות מקרקעין, מותר לך לעשות את העסקה אם הוא סירב לעסקה מטעמים בלתי סבירים.

אפילו בלי הסכמתו של המשכיר.

מה זה טעמים בלתי סבירים? נניח שהשוכר שנכנס במקומך נראה לא בסדר מאיזו שהיא סיבה.

לגיטימי.

הוא לא יכול להגיד שסתם לא בא לו.

המציאות שתיארתי היא מציאות אפשרית. אני יכול לבוא ולהגיד שאני יוצא מהחוזה ואני מביא מישהו אחר בנעליי.

גם אם לא קיבלת את הסכמת המשכיר, בוחנים את הסכמת המשכיר במשקפי השכירות.

יש להחריג בסעיף 22 חכירה לדורות, כי ברור שדינו של חוכר לדירות מבחינת היכולת שלו להעביר את השכירות שלו היא לא כדינו של שוכר שאינו חוכר לדורות.

לאורך כל החוק עשינו אבחנה בין מי ששוכר דירת מגורים לתקופה של שנה, שנתיים, 3 או 4, לבין מי ששוכר משק למשך 30 שנה בחוזה חכירה לדורות.

אפשר להחריג את זה?

חכירה לדורות היא בדרך כלל מול מינהל.

לא תמיד.

אז בוא נעשה את האבחנה.

אומרים שחכירה במרכזי ערים, במיוחד בירושלים, היא לא בהכרח מול מינהל. צריך להכניס לנוסח את שני המצבים. הכלל בשכירות מקרקעין, שהשוכר רשאי לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר. אלעזר, אתה חושב שלא צריך לבקש את הסכמתו בחכירה לדורות?

כן.

אם יש לי חוזה ל-20 שנה שאני רוצה להעביר באמצע התקופה, זה כמו בעלות באיזה שהוא אופן.

כתוב כאן שאתה צריך לפנות למשכיר, להגיד לו שאתה רוצה. אם המשכיר מסרב מסיבה בלתי סבירה, אתה יכול לבצע את העסקה הזאת בכל מקרה במקרקעין.

אני לא סתם אמרתי את העניין של המינהל. יש היום אנשים שקונים או בונים בית. הם מקבלים את הקרקע בחכירה לדורות. אם אני ארצה להשכיר את הנכס שבניתי על קרקע שיש לי עליה חכירה לדורות, אני צריכה להודיע למינהל? אנחנו משנים פה את כללי השוק. צריך לשים פה את הדגש על מתי אנחנו צריכים לפנות באיזה שהוא מכתב, מתי אנחנו מתירים את זה לחלוטין.

אני יכולה לברר לך מה הדין במינהל.

צריך להודיע למינהל.

אם אני רוצה להכניס שוכר אלי הביתה?

שוכר זה משהו אחר.

אנחנו מדברים על שוכר.

חוכר לדורות הוא חוכר, הוא לא בעלים. אם אתה מוכר את הדירה שלך - -

אתה צריך לקבל את ההסכמה במידה ואתה מוכר.

אתה חייב להודיע למינהל אם אתה מוכר את זכות השכירות.

עזוב את העניין של מכירה. אם אני משכירה לגורם אחר, מה קורה מול המינהל? יכול להיות שבטעות או בלי לשים לב אנחנו יוצרים פה איזה דין חדש. בואו נחדד את זה.

היחסים שלך עם המינהל מוסדרים בחוזה.

בואו נבדוק את זה.

אין בעיה שנבדוק את זה מול המינהל. הסעיף הזה לא חל ככתבו וכלשונו על המינהל. למינהל יש את החוזים שלו. ההסדר שם הפך, לפי דעתי, להיות עוד יותר רך עם השנים.

פה זה חוק, שם זה הסדרים. מה יכול לגבור על מה?

הסכם חכירה עם המינהל הוא ללא הגבלה בהעברה ובהורשה. אם אני רוצה למכור, אני יכול למכור, רק אני צריך לבוא למינהל על-מנת לקבל את האישור.

אתה צריך לקבל אישור?

בכל נכס שאתה מוכר. יש הבדל מהותי בין חכירה מול המינהל שמחויבת ברישום, לבין מצב שקניתי, גרתי, ועכשיו אני משכיר את זה למישהו אחר.

אז בואו נחדד את זה.

ההערה שלך, אורלי, במקום. בואו תבדקו את זה.

חוק השכירות והשאילה קובע הסדרים בהינתן שלא נכתבו הסדרים אחרים.

אז זה לא משנה הסדרים קיימים.

המינהל חושש מחכירה. היה מעניין אותו לדעת מי הבעלים, אבל הוא לא מבקש אישור על העברת נכס מאחד לשני כי את דמי החכירה הוא כבר קיבל. הסעיף לא ישפיע על המקרקעין של המינהל. זה גם לא ישפיע במקום שבו יש חוזה שפירט את כל הסעדים. זה ישפיע במקום שבו מישהו לא כתב משהו.

תבדקו אם אפשר להחריג חכירה לדורות בסעיף 22.

צריך לחשוב על הסדר יותר מאוזן. נבדוק מול הייעוץ המשפטי. או שלא שואלים אותך ומעבירים, או ששואלים ומעבירים אם סירבת. השאלה אם נכון לקפוץ מפה לפה.

יכול להיות שיש מקום להבחין בין העברה של שכירות לשכירות משנה. אולי בהעברה של שכירות יש יותר בעיות מאשר בשכירות משנה.

הייתי הולכת בכל מקרה להסדר שחייבים להודיע למשכיר. יכול להיות שצריך לתת לו תקופת זמן להתנגדות. זה המקסימום שנראה לי שאפשר היה ללכת עליו כרגע.

הסעיף הזה הוא שינוי מהותי. זה סעיף שפוגע בחופש החוזים. אם יש לי זכות קניינית בנכס, אני זה שיכול לקבוע אם אני מתיר להשכיר אותו הלאה, אני זה שיכול לקבוע אם אתה יכול לקחת שוכר משנה. זה מעוגן בהסכם. מה שאתם עושים זה לקבוע חד משמעית שאותו משכיר שאני משכיר לו את הנכס רשאי לקחת שוכר אחר במקומו. זה לא הגיוני. כולם מסתכלים על משכירים כקלגסים. מה אם יש גברת מבוגרת שיש לה דירה ובתמורה לשכר הדירה שהיא מקבלת היא מתגוררת בבית אבות? נניח שהמשפחה שהיא השכירה לה את הדירה קמה והלכה. אותה זקנה תרוץ לחפש שוכרים חדשים באמצע הסכם השכירות?

אם הם קמים והולכים, יש לה סעד של הפרת חוזה. הטענה הייתה שאם הם צריכים לעזוב, יכולה להיות האפשרות - כמובן בהסכמה מטעמים סבירים של בעל הדירה - להביא מישהו אחר במקומם. זה לגיטימי. ההערה הנכונה שהערת היא לגבי הכנסת סעיפים לכך בחוזה. אי אפשר להגיד שבכלל לא, כי תמיד יכול להיות מצב שאתה חייב לעזוב את הדירה. אם אני חייב לעזוב את הדירה ואני מביא שוכר במקומי, תגיד לי שאסור לי לעזוב את הדירה כי יש לי שנה של שכירות? זה לא מידתי.

אנחנו לא מדברים על זה שנשאיר את אותה זקנה עם דירה ריקה, אלא שאותו שוכר יכניס במקומו שוכר אחר.

אלא אם אני מביא משהו לא סביר.

אלא אם כן יש לה טעמים סבירים.

אנחנו לא שינינו את סעיף 22 בחוק השכירות והשאילה. זה המצב הקיים. אנחנו רק הכנסנו את סעיף קטן (ב) לסעיף קטן (א).

קורה היום לא פעם שכששוכר נאלץ לעזוב את הדירה, בעלי הדירות מנצלים את זה כדי ליהנות מאותם סעדים של הפרת חוזה או חוזה חדש שיכול להיטיב איתם. יכול לקרות גם מקרה הפוך, שאותם שוכרים נדרשים לעזוב כי הבן של בעל הדירה חושק בדירה. השאלה אם לא צריך לאפשר איזו שהיא חלופה שלא מרעה עם בעל הדירה, שלא עושה רע ולא ממעיטה.

זה מה שהם סיכמו.

לא צריך להעמיס עוד. הרבה פעמים זו נקודה שבה אפשר לעשוק את השוכרים האלו על ידי כך שלבעל הדירה יש אפשרות להוציא אותם באמצע שנה, להגיד להם שהמצב השתנה.

המצב הוא מצב מאוד עדין. קורה לא פעם שהשוכר צריך לעזוב את המקום והמשכיר אומר לשוכר שהוא לא יכול להביא אף אחד במקומו, שהוא צריך לשלם עד סוף השכירות. מצד שני, אי אפשר להתעלם מכך שבמקומות שקשה למצוא שוכרים השוכר יכול להביא שוכר שמלכתחילה בעל הבית לא היה לוקח.

זאת הסיבה שכתוב מטעמים בלתי סבירים.

זו האפשרות גם היום, נכון?

כן.

אם זה ההסדר החוקי שקיים היום, בואו נשאיר את זה.

נראה לי שהשוכרים לא יודעים שיש להם את הזכות לעשות את זה.

כל התיקון שנעשה פה מבהיר שלא רק הזכות מועברת, גם החיובים.

זה רק תיקון פרוצדוראלי.

סימן ו': חוזה שכירות למגורים.

25א. הגדרות. בסימן זה –

"דירה" – חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים;

"הדירה המושכרת" – הדירה שהושכרה בחוזה שכירות למגורים, לרבות חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בסעיף 55(א) ו- (ב) לחוק המקרקעין, שהושכרו כאמור;

"חוזה שכירות למגורים" – חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות בדירה למטרת מגורים.

25ב. צורת חוזה שכירות למגורים. חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים.

פה הכנסתם את העניין הזה של בכתב.

חשוב לנו להבהיר, זו לא דרישת כתב קונסטיטוטיבית במובן שאם אין כתב אז אין תוקף להסכמה בין הצדדים. יש פה היבט ראיתי של להגביר את הוודאות. זו אחת הסיבות שהחוק, והחלק הזה בפרט, נכתב.

אמרנו שאולי זו ההזדמנות להגדיר את המושג של "שכירות ארוכת טווח". המקום לעשות את זה הוא בסעיף ההגדרות. יכול להיות שזה נכון שנגדיר את זה פה, כי יש לא מעט נושאים, למשל בחוק דיור בהישג יד, שאנחנו מדברים על המושג הזה. בואו נגדיר את המושג של "שכירות ארוכת טווח".

השאלה אם זה רלוונטי בחקיקה הזאת.

כן.

אפשר שיהיה חוזה לשכירות ארוכת טווח.

כשמגדירים הגדרה, ההגדרה מיועדת לצורך שימוש בהמשך הסעיפים.

אפשר להשתמש בה. יש לנו פה הזדמנות, וזה יגיע בהמשך החוק, להכניס פה נושא שנידון במשך תקופה מאוד ארוכה. הייתה על זה גם הסכמה מול משרד האוצר ומול משרד המשפטים. אפשר להכניס שמשכיר שמשכיר את הנכס בשכירות ארוכת טווח, יקבל איזה שהוא סוג של תמריץ. התמריץ האפשרי ושהמליצה עליו המועצה הלאומית לכלכלה, זה התמריץ של פטור ממס השכרה. זה תמריץ שלא עולה כמעט למדינה כסף, מאחר והמדינה לא אוכפת את המס על השכירות. לפי הממצאים שקיבלנו בוועדת השקיפות לפני שנה בערך, המדינה אכפה פחות מ-15% על מי שאמורים היו לשלם את המס על השכרת דירה. זה יהיה תמריץ מבורך, כי הוא יכול לתת כלי וסיבה בידיהם של המשכירים לתת חוזה שכירות ארוך טווח. צריך להסביר כבר כאן מה היא שכירות ארוכת טווח.

אנחנו לא נכניס עכשיו תמריצים. ההגדרות הן בסיס לדיון. אנחנו כל הזמן משתמשים בטרמינולוגיה של חוזה שכירות ארוך טווח, רק ההגדרה הזאת לא ברורה. זה לא משנה אם זה יידון מחר בתמריצים, אם זה מחר ייכנס לדיונים של חברת דירה להשכיר. יש שורה ארוכה של חקיקות שנדונה בוועדת הרפורמות. בחוק דיור בהישג יד הגדרנו את המושג: "שכירות ארוכת טווח בזכויות עודפות". נראה לי שהמקום להגדיר בחקיקה זה בוועדת חוקה, בחוק השכירות והשאילה.

מה הייתה ההגדרה שם?

לא מכניסים לחוק הגדרות שאין להן שימוש.

זה עוגן משפטי לחקיקה שלמה אחרת.

ההגדרה יוצרת סוג של קיצור למונח שנשתמש בו אחרי זה. ככל שהכנסת תחליט לתת את התמריצים שעליהם אתה מדבר, ממילא זה ידרוש תיקון חקיקה, אולי בפקודת מס הכנסה, ואז ממילא יצטרכו להגדיר מה היא אותה שכירות ארוכת טווח. אנחנו לא נוהגים להכניס הגדרות שאין להן שימוש באותו חוק.

בוועדת הכלכלה עשינו את זה לגבי עסק זעיר.

התמריצים שעליהם אתם מדברים הם לא בהצעת החוק הזאת. אנחנו לא כותבים בחוק הגדרה שלא משתמשים בה באותו החוק.

שכירות ארוכת טווח היא לא רק עניין כספי, היא לא רק עניין של תמריצים. אנחנו נראה שזה מתבטא בהחזקת המושכר. בהרבה מאוד חוזים אתם רואים את העניין של החזרת המושכר לקדמותו. ברגע ששוכרים דירות לתקופות ארוכות, שזה מה שהיום משרד האוצר מקדם בכל מיני תכניות, לא ניתן להחזיר את המושכר לקדמותו לאחר 6,7 שנים, צריך להכניס בפנים את הנושא של בלאי סביר וכו'. זה לא רק עניין כספי.

ההגדרה של שכירות לטווח ארוך קיימת במספר חוקים. היא קיימת בחוק התכנון והבנייה, בתוספת השישית. היא מוגדרת שם כהשכרה מעבר ל-10 שנים. בחוק עידוד השקעות הון, בפרק 7(1), שכירות לטווח ארוך מוגדרת כשכירות מעבר ל-5 שנים.

אז יש מקום להכניס את העניין של שכירות ארוכת טווח לנושא הספציפי הזה.

מעיין, את מדברת על בעל הנכס. זה לא אותו דבר.

רועי, אתה צודק, יש הגדרות שונות בחוקים שונים. אם בחוק מסוים ארוך טווח נחשב ל-10 שנים ומעלה, ובחוק אחר ארוך טווח נחשב ל-5 שנים ומעלה, אולי כדאי להכניס בחוק הזה את איך אנחנו רואים - -

הנקודה של חבר הכנסת רועי פולקמן היא לא לצורך החוק הזה, היא לצורך תיקון עתידי לפקודת מס הכנסה.

עזוב את הרציונל שעומד מאחורי זה, בוא נדבר על רציונל אחר שיכול - -

זו הגדרה שלא ישתמשו בה בחוק הזה.

למה? אולי יהיו הטבות. אולי נצליח לעשות חקיקה, כמו שסתיו ורועי מכוונים - -

אבל אז נגדיר את זה באותה חקיקה.

לא, בחקיקה הזאת.

בחקיקה הזאת זה לא רלוונטי.

למה?

כי לא יהיה שימוש בתיבה הזאת.

אם העתקנו חוקים אחרים ורק אמרנו שלא שינינו פה ולא שינינו שם, לא עשינו שום דבר חוץ מלקבץ לבפנים את כל פירורי החוקים שנמצאים במקומות אחרים. זה איזה שהוא קובץ חקיקתי שאומר לך מה רלוונטי.

זה לא המצב.

בתקנות שמאפשרות לרשויות מקומיות לבנות דיור להשכרה ארוכת טווח לא מדובר על משהו שהוא תחום בזמן, מדובר על משהו שהוא מושכר לנצח, על משהו שלא ניתן למכור אותו. הסיבה שיש הגדרות שונות זה כי בחוקים שבהם מוגדרת שכירות ארוכת טווח יש צורך להשתמש בכך לטובת הטבה או דבר מסוים.

זה מה שאנחנו רוצים להכניס פה.

אם מכניסים לפה איזו שהיא הגדרה כללית שאחר כך לא ניתן להשתמש בה באופן ספציפי לעניין הטבה, זה דבר שיכול לפגוע. שכירות לנצח היא לא דבר כלכלי בהרבה מאוד מקומות.

תני לנו דוגמה לשכירות לנצח.

התקנה שמאפשרת לעיריות לעשות שכירות בשטחים חומים. מדובר שם בקרקע לצורכי ציבור. לא ניתן להעביר בקרקע הזאת בעלות, לא ניתן למכור דירות. אנחנו לא מתכוונים בחוק הזה לתת את ההטבה שחברת הכנסת שפיר דיברה עליה. גם אין הסכמה עם שר האוצר על הדבר הזה. לפני כמה שבועות היו אצל שר האוצר הקונגרס החברתי עם הצעות לעניין השכירות. הוא אמר שהוא לא מתכוון לתת איזו שהיא התניה של פטור ממס על שכר דירה. זה משהו שאנחנו מתנגדים להכניס בחוק הזה.

הערתך לא מדויקת. שר האוצר אמר שיש נכונות להציע תמריצים.

לגמרי מוסכם שיהיו תמריצים, זה רק לא בחוק הזה.

מי שהתנגד לתמריצים הייתה שרת המשפטים, לא שר האוצר.

היא התנגדה לפיקוח, לא לתמריצים.

גם לתמריצים וגם לפיקוח. שר האוצר תמך בהצעה הזאת. אני לא יודעת מה נאמר בפגישה כזו או אחרת, אבל בפומבי הייתה תמיכה בעניין הזה.

זו עמדת המשרד או עמדת השרה? אני רואה שאנשי משרד המשפטים לא יודעים כאן על מה מדובר.

לגבי הפיקוח?

על הפיקוח ועל התמריצים.

אנחנו לא יודעים ספציפית למה השרה התנגדה.

זה לא המשרד התנגד.

נכון. הכנסת היא הגוף המחוקק. אנחנו דנים עכשיו בהכנה של החוק הזה לקריאה שנייה ושלישית. יש אפשרות לוועדה לקיים את הדיון הזה בוועדה, לא צריך כל פעם להיאחז במה רוצים או מה אמרו השרים בשיחות סגורות כאלו ואחרות. זאת לא צריכה להיות הטענה פה. הטענות צריכות להיות ענייניות לגבי טיב העניין הזה. ב-2013 רשות המיסים גבתה בין 250 ל-300 מיליון שקלים על הכנסות משכר דירה, שזה פחות מ-15% מהגבייה הפוטנציאלית.

ומה היה ב-2015?

הדיון כאן הוא לא כספי.

ב-2015 הסכום הוכפל.

אני אשמח לקבל את הנתונים האלה.

התמריצים הם לא בחוק הזה.

התמריצים היו בחוק הזה.

בואו נראה אם ההגדרה של שכירות ארוכת טווח רלוונטית לסעיפים.

אין מניעה, אם יש הסכמה ממשלתית, לעשות תיקון עקיף לפקודת מס הכנסה.

חברים, עניין התמריצים לא יהיה בחוק הזה. זה לא מה שהוסכם עם הממשלה.

בואו נחזור לבסיס של מה שרצינו להציע. מאיפה צץ כל הנושא הזה של שכירות הוגנת? זה נכון ששינו את החוק, ששינו את השם, אבל בסופו של דבר נשארנו עם העיוות הגדול ביותר - אנחנו לא יודעים מה היא דירה. מה זו מערכת חדרים? מה עם השירותים, המקלחת, המטבח?

יש תוספת.

זה צריך להיות בהגדרה של דירה. אפילו אם יעשו הפניה לסעיף הרלוונטי, בראש הפרק צריך לדעת על מה אנחנו מדברים. אתה לא יכול להגיד שדירה זה חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים. בראש הפרק צריך להגיד מה היא דירה לעניין חוק זה. אם אתם אומרים שזה יהיה בהמשך, תעשו הפניה לסעיף הרלוונטי. הצבענו על ההזיה שמוכרים לך את המטבח ביחד עם המקלחת. זה גם לא בדיוק מקלחת, זה איזה שהוא צינור שזז.

אמרנו מה זו דירה לא ראויה למגורים. אמרנו שיש בתוספת דברים שלא נחשבים.

מעמדה של התוספת שונה מההגדרות הראשוניות. האם לא ראוי שבהגדרת דירה נכניס מה היא דירה ראויה, מה היא דירה לעניין החוק הזה? אם דירה לעניין החוק הזה היא רק חדר או מערכת חדרים, אז גם תא בכלא נחשב לדירה.

אני לא רואה הרבה הבדל מבחינה טכניקה חקיקתית אם כותבים את זה בתוספת או כותבים את זה בהגדרה. מה שחשוב הוא תוכן ההסדר. יש הסדר לעניין מה היא דירה ראויה למגורים, מה היא דירה לא ראויה למגורים.

ההגדרה לא עוסקת בהוראות אופרטיביות, היא לא אומרת לעשות ככה או ככה. את זה אנחנו מכניסים בהוראות. סעיף 25 אומר שהמשכיר ימסור את הדירה כשהיא מתאימה למגורים, ואז יש את כל הכללים ביחס לדירה שאינה ראויה למגורים. אם אני אכניס את זה להגדרה, המשמעות היא שאני אצטרך להוסיף את המילים: "לפחות דירה הראויה למגורים", ואז החוק הזה לא יחול על אלו עם האמבטיה, המטבח והצינור.

האם אפשר לעשות פה הפניה לסעיף שמגדיר מה היא דירה ראויה?

בחוקי הביטוח כתוב מה הוא חוזה ביטוח באופן כללי, לא כתוב שהמבטח טעון רישיון. גם אם פועלת בארץ חברה ללא רישיון, והייתה סיטואציה כזאת, המשמעות היא שהיא עדיין חייבת בכל הכללים שכתוב בחוק לגבי מי שעשה חוזה ביטוח. אותו דבר את עושה כאן. אנחנו באים פה ואומרים שזו הגדרה של דירה. גם אם אדם השכיר משהו שאסור היה לו להשכיר, כל הכללים המיטיבים יחולו עליו. אם אני אכניס את מה שאת רוצה להגדרה, המשמעות תהיה שהתנאים המיטיבים בחוק לא יחולו על הכוכים.

יש סעדים.

אני מבין מחברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס שהיא רוצה הגדרה נפרדת של דירה שאינה ראויה למגורים.

לא איכפת לי להוסיף הגדרה של דירה שאינה ראויה למגורים: "דירה שאינה ראויה למגורים" - דירה שאינה מתאימה לפי סעיף 25.

תוסיפו את זה.

ההבהרה שנאמרה פה לגבי דרישת הכתב היא הבהרה חשובה, במיוחד על רקע זה שמדובר על חוזה שכירות של מגורים, על חוזה שכירות של מקרקעין. חשובה ההבהרה הזאת. אולי כדאי לחשוב על ניסוח שיבהיר את זה בצורה יותר ברורה. אני לא חושב שהמילים "ייערך בכתב" מבהירות את זה. צריך שיהיה ברור שזאת לא דרישה קונסטיטוטיבית, שזאת דרישה ראייתית בלבד. דרישת הכתב שיש פה, כמו שאמרה לירון, היא לא דרישה קונסטיטוטיבית כמו שיש בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

אם אין הסכם בכתב, אין הסכם בכלל?

שלא ייווצר מצב שאם מישהו שוכר דירה ושכח לחדש חוזה, עכשיו ההסכמה לא תקפה.

זה דיני החוזים. דינו של חוזה בעל-פה הוא כדינו של חוזה בכתב. מספיק שאתה מראה את כוונות הצדדים, את תום הלב של הצדדים.

זה דיון משפטי שצריך לפתור.

יש הסכמה על המהות.

תבדקו את זה.

25ג. תוכן חוזה שכירות למגורים. חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה:

כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין;

(2) שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת הזהות שלהם ומענם;

(3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;

(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;

(5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;

(6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;

(7) פגם או ליקוי בדירה שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;

(8) פרטים נוספים שקבע השר.

מה זה "פרטים נוספים"?

סמכות קלאסית שנותנים לשר שמבצע.

אולי באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט על הפרטים הנוספים.

25ד. חוזה שכירות מצוי. (א) שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי (בסעיף זה – חוזה מצוי).

(ב) קבע השר חוזה מצוי יחולו הוראות אלה:

לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם להוראות סעיף 25ב, יראו את החוזה מצוי כחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים;

(2) לא נכללה בחוזה שכירות למגורים הוראה שיש לכלול בו לפי סעיף 25ג, יראו את אותה הוראה שבחוזה המצוי כחלק מחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים.

זה כמו תקנון מצוי בחברה, תקנון מצוי בעמותה. למה לא צריך את אישור ועדת חוקה בדבר כל כך חשוב כמו חוזה שצריך להיות חוזה סטנדרטי? כשרושמים היום חברה, ב-99% מהמקרים מאמצים את התקנון המצוי.

כרשת ביטחון.

בדיוק. אנחנו צריכים לדעת אם יש חוזה בין צדדים שלא התייחסו בו לפרט מסוים.

חלוקת העבודה בין הממשלה לכנסת היא נושא להרבה דיונים, אני לא רוצה להיכנס לזה כאן. כפקידים מקצועיים אנחנו חושבים שהנושא של לכתוב חוזים זה דבר שנכון להישאר בידי הרשות המבצעת.

תפקידנו לפקח.

התפקיד של הכנסת הוא אמנם לפקח, אבל כשאנחנו רוצים שהכנסת תיתן את הדעת על חקיקה שלנו, על תקנות שלנו, הכנסת מהווה מקום של - -

יש לכם רוב בוועדות.

אנחנו מוצאים את עצמנו בסיטואציות מסוימות בהן קשה מאוד להעלות נושאים לדיון בוועדות כנסת.

אנחנו רואים את הממשלה כגורם מעכב, לראיה החוק הזה. זה לא טיעון שמצדיק את חוסר הפיקוח של הכנסת.

חשוב לנו מאוד הפיקוח של הכנסת, אבל אנחנו רואים קושי בסיטואציה שבה כשאנחנו מביאים לשולחנה על הכנסת יש תור של נושאים.

את מבינה שהחוזה הסטנדרטי, החוזה המצוי יכול לבטל את כל החוק, כי יכולים להיקבע שם דברים שלא עברו את הוועדה, דברים שיעמדו באיזו שהיא סתירה, דברים שלא נתנו את הדעת עליהם. למה דנו בחוזים האחידים ובביטוחים?

סעיף 16 לפקודת הפרשנות קובע ששר איננו יכול לקבוע הוראה נוגדת חוק. כל הכללים של חוזה שכירות למגורים הם סעיפים שאסור להתנות עליהם, לכן השר לא יכול לקבוע משהו שהוא סותר את מה שהכנסת קידמה. כל הרעיון היה לבוא ולומר שהשירות הכי טוב שנצליח לעשות לטובת הציבור הוא לקבוע חוזה סטנדרטי. אחת הבעיות זה שהרבה פעמים המשכירים מביאים חוזה. לפעמים גם השוכרים מביאים. גם השוכר לא בהכרח יודע אם החוזה שהוא מביא הוא טוב, הוא פשוט הביא מהחבר שלו. לפעמים המשכיר כותב חוזה שהוא לא טוב לשוכר. אנחנו חשבנו שנוכל לעשות שירות לציבור.

אדרבא, אנחנו לא אומרים שלא, אנחנו רק אומרים שתעבירו את זה דרך הוועדה.

אנחנו מברכים על זה.

אם נצטרך להביא את זה לכנסת, זה יצטרך לעלות לסדר היום של הוועדה. תקנות שנוגעות לפטורים של חיילי מילואים בלבנון השנייה נדונו פה 3 וחצי חודשים אחרי המועד שבו היו צריכים להעביר אותן. יש לכנסת את סדר יומה.

זה בגלל שהוועדה סירבה לדון בזה?

כן, הוועדה לא העבירה את זה.

אז בוא נקבע ש-3 חודשים לפני תחילת החוק - -

אנחנו חושבים שחוזה הוא ברמה פרטנית של הוראות. חלק מההוראות ממילא נמצא בדברים החשובים. כל היתר הם דברים פחות חשובים. השאלה אם הדבר הנכון הוא שיתנו את הדעת בישיבה כזאת מכובדת לגבי הדברים הקטנים שכפופים להוראות החוק הזה.

את אומרת שהכנסת מעכבת. מי שעיכב את החוק הזה זו הממשלה. זה לא טיעון שאפשר להשתמש בו, לפחות לא במרחב ובדיון הזה. ברור שיש דברים שהממשלה מעכבת, יש דברים שהכנסת מעכבת. אנחנו צריכים להתנהל במסגרת מערכת היחסים הזאת בחוכמה. אם לכנסת יהיה פיקוח על הנושא הזה, הכנסת תהיה גורם שמדרבן ודוחף את הממשלה להציע את החוזה, להזדרז בהצעת חוזה השכירות מתוקף החוק הזה. דיברנו לא מזמן על תקנות שמאפשרות כפל ארנונה על דירות רפאים. לממשלה לקח יותר משנתיים להתקין את התקנות. הדבר הזה לא יצא אל הפועל, על אף שוועדת הכספים אישרה אותו. פיקוח על עבודת הממשלה מאפשר לנו כלים כדי לדחוף אתכם לעשות את העבודה יותר מהר. הוועדה יכולה להתחייב שהיא הולכת לקיים על זה דיון תוך x זמן מהרגע שהחוק עובר, על-מנת שהדבר הזה יתממש.

אנחנו הכנסנו את הסמכות הזאת בשביל האפשרות שלנו ללכת לעשות משהו כמו התקנות של בתים משותפים. את חוזה השכירות אני כותבת כמוצר. אני צריכה לשקול אם אני כממשלה יכולה לבוא ולעשות משהו טוב לטובת הציבור. יכול להיות שאני לא אדע לכתוב את הדבר הכי טוב בעולם.

ואז מה?

השארנו את הסמכות הזאת כסמכות רשות להתחיל לעבוד על משהו, לראות אם אנחנו מצליחים.

זה עוד יותר מחזק את החובה שלנו לפקח.

אם אני הולכת לכתוב חוזה שכירות לכל הדירות במשק, זה משהו שמפחיד לעשות אותו. אם צריך תמרוץ, נחשוב מה אנחנו יכולים לעשות.

יש עיריות בארץ, למשל עיריית תל-אביב, שכתבו חוזה שכירות.

היא לא כתבה אותו כמנדטורי בחוק.

למה בביטוחים זה עובד ככה? למה הם מעבירים את זה דרך ועדת הכספים לאישור?

הם לא מעבירים.

את אומרת לי? אני הייתי בדיונים האלה. יש דברים שהם בסיסיים שעליהם אנחנו דנים, שאליהם אנחנו נכנסים, לכן אנחנו גם יכולים להאיר את עיניהם של אלה שחושבים שהם יודעים הכי טוב.

רני, את אומרת דבר יותר חמור. את אומרת שאולי לממשלה אין את היכולת לכתוב חוזה כזה.

אני האדם הראשון שאוהב להתערב בשווקים, אבל בכל זאת אני אומרת לך שלפעמים בלכתוב מוצר עבור שוק יש בעייתיות. מצד אחד, יש תכליות מאוד טובות בדירה למגורים, אנחנו רוצים שאנשים לא ישכירו כוכים, אבל מצד שני, ככל שאת מפקחת יותר על שוק, כך את גורמת לשחקנים לצאת. לפעמים את רוצה את השחקנים האלה בפנים. יש דילמות. כשכותבים חוזים סטנדרטיים עבור מישהו, זה מעורר קשיים לא פשוטים, זה מעורר מורכבות.

האם את אומרת שהמשקיעים לא ירצו להשכיר את הדירות שלהם?

מה המצב עם חוזה מצוי?

אין חוזה מצוי.

אין דבר כזה.

עלתה הבקשה, גם מצידנו וגם מצד הציבור, שמשרד המשפטים ייצר את המוצר של חוזה סטנדרטי. זה אחד הדברים שחשבנו שנחכה לכתיבתו. הוחלט, לאור הדברים שאמרה רני, שאנחנו לא רוצים להמתין עם החוק עד שיהיה כזה מוצר. כן רצינו לאפשר את האופציה למשרד המשפטים לתת את השירות הזה. חוזה אחיד זה איזה שהוא שירות לציבור. בחוקים מקבילים, אם בתקנון בתים משותפים, אם בנושא הביטוח, יש איזה שהוא מוצר שמוציא היועץ המשפטי לממשלה אחרי שעברו עליו הרבה מאוד עיניים.

במידה והוא מוציא, שיעבור דרך הוועדה.

אנחנו לא מתנים את כניסתו של החוק באישור של תקנון מצוי. האפשרות בידיכם להחליט אם לעשות חוזה מצוי או לא. אם תקבעו שאתם לא רוצים להיכנס לכל העניין הזה, אין לנו עניין בזה, אבל אם אתם כן עושים את זה, מה הבעיה שתביאו את זה? כולנו פה רוצים לדחוף, לזרז ולקדם את החוק הזה. אני לא רואה אף אחד מהאופוזיציה או מהקואליציה שרוצה לעכב את זה.

עצם זה שכתוב בחוק ששר המשפטים רשאי, זו כבר עילה מבחינתכם לבקש את זה. לא צריך לכתוב שזה טעון את אישורכם כדי שתגידו, "סליחה, מה עם החוזה הזה". עצם קביעת הסעיף בחוק בעייתית ביותר.

הסעיף אומר שהוא רשאי. הוא רשאי גם שלא. היה והם יחליטו לכתוב את החוזה הזה, שיעבור דרך הוועדה.

הסיפור פה הוא לא רק אם עוברים בוועדה או לא עוברים בוועדה, אלא גם אם הממשלה כותבת חוזה כזה. חשוב שיהיה חוזה מומלץ. איפה שזה נוסה, אם בחיפה או בתל-אביב, זה מצליח. אלפי אנשים משתמשים בו. החוזה הזה כולל את הדברים שכתובים בחוק. הזכרנו קודם את הסיפור של השיקים הבלתי סחירים. זה יכול להיות בתוך חוזה מומלץ שמציעה המדינה.

חברת הכנסת שפיר, זה לא חוזה מומלץ, זה חוזה שהוא מקור להשלמה.

הוא בסיס.

הוא לא רק בסיס.

יכול להיות שאם נחייב את זה, זה יבטיח שלא ינוסח חוזה, הממשלה תחשוש מזה. חוזה כזה הוא אירוע די דורסני בשווקים. זה ייצור מצב שכל בעל דירה יצטרך לעבור דרך עו"ד. זה לא החוזה שעיריית תל אביב מציעה. מה יקרה? הממשלה תגיד שבגלל שהיא לא סומכת שוועדת החוקה לא תבוא ותיקח את החוזה ותהפוך אותו למשהו דרקוני, היא לא תביא חוזה. גם ככה חוזה מנדטורי זה צעד אגרסיבי שלפי דעתי לא יהיה.

אין פה דברים נוספים מעבר לחוק.

לא יבוא לכאן חוזה כזה. גם בעתיד יבואו ויגידו שאם יביאו כזה דבר לוועדת חוקה, הח"כים יבואו ויוסיפו כל מיני סעיפים מאוד דרקוניים.

סעיף 25ג(8) הוא מן סעיף פתוח. אם לא תהיה הביקורת של הוועדה, אנחנו עלולים לגלות שביהודה ושומרון יש סעיף אחד שאותו מאשרת שרת המשפטים, אנחנו עלולים לגלות שבפריפריה יש משהו אחר. אם מחר סמוטריץ' ירצה משהו, אתה יכול להבטיח לי שזה לא יקרה? אני רוצה להיזהר גם בפושרים. במידה וקובעים את הסעיף הזה, ראוי שהוא יעבור את אישור הוועדה. לוועדה מגיעים אנשים שיש להם צד נוסף, אנשים שעלולים להיות גורם שלישי שנפגע. זכות הטיעון שלהם לא תישמע במשרד המשפטים. המקום שלהם הוא בוועדות הכנסת. אחד מהתפקידים של הוועדות זה שאנשים יכולים לבוא ולהביע את דעתם, להביע את הסכמתם או את התנגדותם. אם לא נעשה את זה, יכול להיות שיצא לנו איזה שהוא חוזה מצוי שלא אני ולא אתה פיללנו אליו. אולי גם נצטער שעשינו את החוק הזה. במידה והוחלט לעשות חוזה מצוי, הוא צריך לעבור דרך הוועדה. לא כל החוכמה נמצאת אצל שרת המשפטים. אני לא אומרת שהחוק לא יתקיים בלי החוזה המצוי, אבל ברגע שעושים חוזה מצוי, צריך לוודא שגם בעלי אינטרסים שונים יגידו את דעתם בנושא הזה.

אני מציע לממשלה לבחון את זה. אני אומר שזה לא יקרה.

החוזה שתכתוב הממשלה הוא חוזה שמבוסס על הדברים שנמצאים בחוק.

חוץ מסעיף (8). סעיף (8) נותן לה להוסיף מה שהיא רוצה.

אני מסכימה שחייב להיות פיקוח. אנחנו מדברים פה עכשיו על זה שהממשלה תכתוב חוזה כזה. למה חוששים מכך שהכנסת תוסיף דברים שהם דרקוניים מידי? זה החשש שהביע רועי.

הם יגידו שהכנסת תרצה להתערב באופן נורא אגרסיבי בדיני חוזים.

ממילא החוק מחייב בדברים האלה.

חשבנו שיישום ספציפי של החוק פלוס כמה תוספות עשוי להיות חוזה מצוי. זה לא כמו תקנון בתים משותפים, זה יותר ספציפי. תקנון בתים משותפים אומר ש-3 ימים לפני כינוס אסיפה צריך להודיע לדיירים על אסיפה כללית בלוח המודעות שבמדרגות. את ההוראות המשמעותיות הכנסנו כאן בחקיקה. אמרנו שכשירות לציבור אפשר אולי לכתוב משהו יותר ספציפי מעבר לזה, אולי איזו שהיא סוגיה שלא חשבנו עליה. אין לנו עדיין את הנייר.

אני מציע שזה יבוא לאישור הוועדה.

החוק הזה לא תלוי בתקנון המצוי הזה. אנחנו רוצים לאשר את החוק, להעביר אותו כמה שיותר מהר. אף אחד לא רוצה לעכב את זה. לפעמים יש חוקים שנויים במחלוקת שהאופוזיציה רוצה לעכב, שהאופוזיציה רוצה להתנגח. פה אין שום מטרה להתנגח. גם אין כוונה להתנגח. אנחנו רוצים לראות את החוזה המצוי. הוא יהפוך להיות סטנדרט כמו התקנון המצוי בחברה. אנחנו מציעים, אחרי שהחוק ייכנס לתוקף, שהעניין הזה יובא לאישור הוועדה.

אם לא ינוסח חוזה, זה אומר שאנשים ייקחו את החוק ופשוט יעבירו ביניהם חוזה שלא בטוח שהוא יהיה הנוסח העדכני ביותר. זה פתח לבלבולים. יש משמעות מאוד מאוד גדולה שהממשלה תתקדם ותכתוב את החוזה הזה.

האם יש הסכמה להוסיף את העניין של הפיקוח של ועדת חוקה בפסקה (8)?

אנחנו חושבים שצריך.

אנחנו נחשוב על זה.

אני חוזר לדרישת הכתב בסעיף 25ב. אם נסתכל על מה שכתוב בסעיף 25ד(ב)(1), מה הסעיף אומר? הסעיף אומר שכאשר אין חוזה בכתב, יחולו אותן הוראות של החוזה המצוי שייכתב. מה המשמעות? ניקח סיטואציה שבה שוכר ומשכיר הסכימו ביניהם על כל הפרטים בעל-פה. בא סעיף 25ד(ב)(1) ואומר שבגלל שהם לא כתבו את זה, כל ההסכמות שלהם בטלות. זה נכון שדרישת הכתב היא לא דרישה קונסטיטוטיבית במובן זה שאם אין כתב העסקה כולה בטלה, אבל זה יכול לאיין את ההסכמות של הצדדים במרווח שבו אפשר להתנות על הסעיפים של החוק הזה. 25ד(ב)(1) יוצר מצב שאמנם העסקה שנעשתה בעל- פה לא בטלה, אבל היא כן משנה את צורתה. יכול להיות שהשינוי הזה יהיה מאוד משמעותי. בסעיפים שעוד לא הגענו אליהם כתוב שיש חלוקת תשלומים מסוימת בין המשכיר לשוכר. בהמשך כתוב שאסור להתנות על הסעיף הזה אלא לטובת השוכר. נניח שהתנו לטובת השוכר שמי שישלם את ועד הבית יהיה המשכיר, לא השוכר, כאשר הכל נעשה בעל-פה.

פתרון לזה יהיה באותו חוזה סטנדרטי שבו יצטרכו לכתוב שניתן לשנות סעיפים כאלה וכאלה בהסכמה. גם לזה צריך לתת מענה בסעיף עצמו, בפרטים. כשהחוזה הסטנדרטי יהיה, יצטרכו להתייחס להסכמות שלא כתובות.

אני מציע שתבדקו את הנקודה הזאת לקראת הישיבה הבאה.

אנחנו מציעים לחדד את מה שקבענו בסעיף 25ד. אנחנו מציעים להוסיף את המילה "השלמה" לכותרת השוליים של סעיף 25ד.

25ה. דירה מתאימה למגורים. (א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים; על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים בניגוד להוראות סעיף זה יחולו ההוראות החלות על אי התאמה.

25ו. דירה ראויה למגורים. 25ו. (ב) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; יראו דירה שמתקיים בה האמור בתוספת כדירה שאינה ראויה למגורים; שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת.

(ב) מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, יראו במסירה כאמור הפרת חוזה.

זה חוזה לא חוקי, זה לא הפרת חוזה. יש הבדל בין הפרת חוזה לחוזה לא חוקי.

תוספת (סעיף 25ו). דירה שאינה ראויה למגורים. דירה שאינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

(1) היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;

(2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;

(3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;

(4) יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

הסעיף הזה היה נקודה קריטית. יש פה את האיזונים הרגישים בין היכולת להעביר את החוק הזה ולא לחסום אותו, לבין הרצון שלנו שהחוק הזה יהיה עם בשר. אחד הסעיפים הרגישים היה העניין הזה. ככל שאתה עושה סעיף מפורט, כך אתה מוציא דירות מהשוק.

אתה לא מוציא דירות, אתה מוציא מלונות מהשוק.

צריך להגדיר מה אנחנו רוצים להכניס לכאן, כי יהיו דירות שיצאו. יש את הבסיס של חוק התכנון והבנייה. את גודל הדירה הוצאנו מפה. יש דירות מאוד קטנות. יכול להיות שאתה רוצה לגור בדירה שגודלה 30 מטר. מי שקובע מה היא דירה מותרת זה חוק תכנון ובנייה. הוא קובע מה מותר או אסור לבנות.

לא הפרדתם בין השירותים למטבח, העיקר שיהיה ביוב זורם, לא משנה איפה.

אפשר יהיה לחשוב על עוד דברים. אנחנו במערכת פוליטית. זו נקודה רגישה. יש פה התערבות מאוד אגרסיבית. נניח שיש לבן אדם דירה של 20 מטר על איזה גג בתל אביב שהוא משכיר. אם אתה מתחיל להתערב יתר על המידה בסעיפים, אתה מוציא דירות מהשוק. יש דברים בסיסיים שעליהם היו הסכמות. אנחנו יודעים שאנשים גרו בדירות שגם לא היו בהם שירותים, שהשירותים היו בחוץ.

ההגדרות שנכנסו לכאן הן הגדרות מאוד מינימאליות. אם רק לתת את ההשוואה הבינלאומית לעניין הזה, יש מדינות שבהן העירייה מחויבת להיכנס לנכסים אחת לכמה שנים כדי לבדוק שהם אכן בטוחים ואיכותיים מספיק למי שחי בהם. ההגבלה פה מאוד מאוזנת, רכה, אין בה שם דבר קיצוני.

זה חידוש גדול.

בוודאי שזה חידוש גדול, מאחר ואין היום שום רגולציה, אנשים חיים היום בדירות לא ראויות למגורים, בדירות שמסכנות את הבריאות שלהם ואת הבטיחות שלהם. אם אנחנו רוצים להסתכל על זה לא רק מהפן המוסרי המינימאלי אלא גם מהצד הכלכלי של הדברים, כמובן שיש לזה השלכות. כפי שאנחנו מגדירים הוראות בכל הנוגע לתברואה, בכל הנוגע לאיכות המזון, בכל הנוגע לאיכות כלי רכב שמעמידים להשכרה או למכירה, כך גם ראוי להגדיר הוראות במקום שבו בן אדם חי. זה תנאי מינימאלי. לא תהיה דירה אחת שתצא מהשוק בגלל שיוגדרו תנאים מינימאליים להשכרתה. זה יהיה יותר משתלם לבעל הדירה להכשיר את הדירה, כדי להעמיד אותה להשכרה, כדי להרוויח עליה הרבה מאוד כסף לאורך השנה, מאשר להשאיר אותה ריקה. דירה אחת לא תצא מהשוק. הדבר הזה יחייב אותם להתקין תנאים מינימאליים. התנאים שנמצאים כאן הם מינימאליים ביותר. יש מקום להתייחס לכל הנושא של מטבח ושירותים. יש מקום להיכנס לסוגיה של מיטות גלריה. לפעמים בעל דירה של 20 מטר ופחות מתקין מיטת גלריה שנחשבת לסוג של קומה. לפעמים ההתקנה לא בטיחותית ואיכותית. צריך להכניס הגדרה של בטיחות.

יש את (4).

את רוצה שנרחיב את (4) כך שיכלול גם דירת גלריה?

אפשר למחוק את המילה "גורם".

בסדר.

תגידו מה אתם רוצים שנכתוב לגבי מטבח ושירותים.

הפרדה. לא ייתכן שמשרד הבריאות מזהיר אותנו כל הזמן מהתפרצות סלמונלה, ועכשיו מכשירים מצב שהאוכל יהיה ביחד עם הצואה שלנו. זה קורה. בואו היום נגיד שצריכה להיות הפרדה, שצריך שיהיה מטבח נפרד ושירותים נפרדים.

אתן מבקשות שלא יהיה ניתן להשכיר ללא מטבח?

אני מבין שאם יש מטבח צריכה להיות הפרדה בין המטבח לשירותים. אני מתנגד למושג "מטבח", כיוון שיכול להיות שולחן שתהיה עליו פלטה - -

כיור מופרד.

אנחנו צריכים לשים לב שאנחנו לא מסתכלים על עצמנו כעל השוכר הסביר. למה? כי אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להגיד שהדירות האלו לא בשבילנו. אנחנו נמצאים בנקודת זמן שאפילו דיור ציבורי אין מספיק. אותם אנשים נזרקים לשוק חופשי עם השתתפות בשכר דירה שהבוס שלך, רועי, משלם. מיליארד 600 מיליון הולכים כל שנה על השתתפות בשכר דירה. מציפים את שוק השכירות. הזכאים של הדיור הציבורי נותנים מיליארד 600 מיליון למשהו שלא ראוי בכלל למגורים. כן צריכים להיות תנאים בסיסיים. אם בדיור הציבורי יש הגדרה לדירה ראויה, צריכה להיות גם פה הגדרה מינימאלית. מדובר פה בכסף של המדינה. אנחנו צריכים להסתכל על האנשים המוחלשים שאין להם פה ונאלצים לקלח את הילדים שלהם במטבח, או לחילופין, להאכיל אותם במקלחת. זה לא הגיוני, זה לא בסדר. התפקיד שלנו לראות את החלשים.

אני מסכים לגבי ההפרדה.

אם דירות כאלו יצאו מהשוק, אדרבא, שיצאו, שלא יהיו בכלל בשוק. תאמין לי, אנשים יעשו את החישוב שלהם. כמה כבר עולה היום להתקין עוד כיור? המינימום שהם רוצים להוציא הוא המקסימום סכנה כלפי אותם אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם כי אין להם יכולת מיקוח.

את מציעה הפרדה בין מטבח לשירותים?

בוודאי.

אי אפשר להגדיר מטבח, זה יסבך אותנו. מטבח זה כיור?

בואו נמצא הגדרה. בואו נאתגר את משרד המשפטים.

לא צריך להגדיר מטבח. תעשה הפרדה פיזית ביו מערכת סילוק שפכים בשירותים למערכת סילוק שפכים - -

זה רק לעניין האסלה. לא חייבים להיות שני כיורים. מה הבעיה עם כיור אחד? אין שום בעיה עם כיור אחד. לא צריך להגזים בהתערבות.

לא יכול להית שיהיו שירותים ומטבח יחד.

הבנתי. כיור אחד יכול להיות בדירה.

אני לא יודעת אם משרד המשפטים ערך איזו שהיא בדיקה לגבי איכות הדירות שעומדות להשכרה בארץ. יש 180 אלף משפחות ששייכות לדיור הציבורי שמקבלות סבסוד מסוים בשכר דירה. בהעדר דיור ציבורי הן נמצאות בשוק השכירות הכללי.

אותן אנחנו זורקים.

האם ערכתם איזו שהיא בדיקה של איכות הדירות?

זה לא תפקיד משרד המשפטים לעשות מדגם של דירות.

בוודאי. צריכה להיות מערכת נפרדת של שירותים ומערכת נפרדת של מטבח. זה קריטי.

זה נראה לכם הזוי?

אני לא חושבת שזה הזוי בכלל. אנחנו מכירים כל מיני צורות מגורים. יש פנימיית ישנות שהוסבו להשכרה לסטודנטים. מדובר בחדרים שאין בהם מטבח ושירותים.

יש מרכזיים באותה קומה.

גרים שם אנשים מאושרים מאוד.

את רמת האושר שלהם בדקתם?

כששאלתי אם הם מאושרים לגור שם, הם אמרו לי שכן.

יש שם מרכזי בישול.

בדירות האלו אין מטבח ושירותים, יש משהו מרכזי. יש צורות מגורים נוספות שבהן יש שירותים ומטבח מרכזיים.

אבל יש שם הפרדה. זה בסדר אם בדירת מגורים של 2 מטר יש מטבח ושירותים נפרדים.

אני חושבת ששווה לחשוב איך מנסחים את עניין ההפרדה.

לכל מה שנכתוב יש משמעות מאוד ברורה. אם לא נדע לזהות את כל הדוגמאות שעומדות בפנינו, המשמעות תהיה שעשינו משהו לא נכון. אם אני אומרת שצריך שיהיה מטבח, המשמעות תהיה שדירות שהזכירה מעיין לא ייכללו.

את מדברת על מקבצי דירות, על מעונות? תגדירו מה זה מקבץ.

אנחנו רשמנו את מה שאנחנו חושבים. מכיוון שזו רק התשתית הבסיסית שממנה אפשר לצאת הלאה, צריך שזה ישקף את הכל. אני לא בטוחה שאנחנו יודעים לשקף את הכל. אנחנו פתוחים לשמוע את מה שאתם רוצים. אנחנו נשאל אצלנו בתוך המשרד אם זה מקובל על הדרג הפוליטי. הפרדה בין מטבח לשירותים זה משהו אחד. אם אנחנו רוצים מטבח מרכזי במקבצי דירות, צריך לדעת לכתוב את זה.

סבבה. תחריגו את מקבצי הדירות.

כשכתבנו בזמנו דירות עם מטראז' נמוך, הסתבר שיש דירות מאוד קטנות של פחות מ-20 מטר שאנשים מוכנים לשכור. יש גם כאלה דברים.

אני מציע שלפני הישיבה הבאה תביאו את ההצעות שלכם. אנחנו לא רוצים להחליט עכשיו על התוספת הזאת.

אף אחד פה לא מתייחס לסוגים מסוימים של מעונות סטודנטים שבהם אולי יש מקום מרכזי למטבח, וגם אף אחד לא מתייחס לקומונות או למכינות קדם צבאיות שגם בהם יש את האזורים המשותפים של המקלחות וכל הדברים האלה. לא לזה מתייחסים. אפשר להפריד את זה מתוך החוק. אפשר לכתוב שבדירה, שהיא לא מסוג המבנים המשותפים שבהם יש את המרחבים הציבוריים עם המקלחות והמטבח, יהיה חייב להיות מטבח ושירותים נפרדים.

את אומרת שצריך להיות מטבח, לא רק העניין של נפרד.

המטבח לא צריך לכלול מקרר, מכונת כביסה או את האוכל.

ומה אם יש מישהו שרק רוצה לאכול בחוץ?

את רצינית? הוא שוכר מלונה כדי לאכול במסעדות? אתם ממציאים חיים על כוכב אחר.

להשמיע טיעון כזה בוועדה כעמדה מקצועית של משרד האוצר?

זאת טענה אמיתית ששמענו מאנשים.

אנשים ממציאים את הסיפור הזה. אדם שאין לו כסף לשכר דירה הולך לאכול בחוץ במסעדות?

יכולות להיות דירות, לא רק לסטודנטים, שבהן השירותים והמטבח משותפים. זה לגיטימי. לא חייב להיום בדירה שירותים. זה דורש לתקן את סעיף (1). יכולה להיות דירה שאין בה שירותים, יכולה להיות דירה שאין בה מטבח, אם יש - -

תעשה את ההחרגה שאומרת: לעניין זה לא יבוא מקבץ שיש בו שירותים משותפים - -

מצוין. זה יכול להביא דירות מצוינות למגורים. אני מקבל את האמירה שצריכה להיות הפרדה בין השירותים לשאר הדברים, אבל המושג "מטבח" הוא בעייתי. למה? כי אתה יכול לשים כיריים על כל שולחן. אם יש בדירה כיור שמופרד מהשירותים, זה כבר מטבח. אם יש עוד דברים שאתם חושבים שהם מהותיים, בואו נדבר עליהם. צריכים להיות פה מינימאליים. הרוב נכנס לסעיף של סיכון סביר.

רועי, אני מסכימה עם כל החלק הראשון שאמרת. הדברים שאמרתי זה לא משהו שהמצאתי, אלו טענות שקיבלנו מהציבור. הוויכוח הזה יכול להגיע לכל מיני מקומות. אנחנו מבקשים לחשוב על הבקשות שעלו פה.

תבדקו את זה.

צריכים לראות איך לנסח בצורה שפוגעת כמה שפחות בצד ההיצע.

אני רוצה לדבר על צד ההיצע. יש אחריות למדינה. לא בכדי משרד התחבורה מוציא משימוש כל שנה מכוניות שהן לפי דעתו לא ראויות. אתם תגידו שזה מפחית את ההיצע, אבל יש לנו אחריות של בטיחות לגבי מה אנחנו מאפשרים, מה אנחנו לא מאפשרים. אם אנחנו מוציאים מהשוק מכוניות שהן לא ראויות, אנחנו יכולים להוציא מהשוק גם מלונות שהן לא ראויות לחיי אדם. ירצו - יתקנו. לא ירצו לתקן, בואו נעבור לגריסה.

אין כאן את העניין של אספקת מי שתייה ואת העניין של מערכת לאספקת מים חמים.

מי אמר שצריך מערכת לאספקת מים חמים?

חבר'ה, תראו על איזה דברים אנחנו מתווכחים. אנשים צריכים לגור בזה. זה כמו להגיד שאפשר למכור מכונית שיש לה רק שני גלגלים כי ממילא הצעירים של היום מעדיפים אופנוע. אני מדברת על מים.

אולי מי שתייה, אני לא יודע.

מה זה "אולי"?

אימא שלי קונה בקבוקים, היא לא שותה מהברז. אפשר לדבר על מים זורמים. אנחנו נכנסים פה לפינות. אם אין דוד שמש, יש כל מיני פתרונות שאתה יכול להתקין.

הצעתי פה כמה דברים. אפשר לדון בהם. אני חושבת שזה חלק שהוא קריטי.

על מנת לא לעשות את זה על רגל אחת כי זה נושא מאוד מאוד חשוב, תשלחו את כל הדברים שאתם רוצים לוועדה. הוועדה תבדוק את זה עם משרד המשפטים.

אני לא רוצה שהדיון יהיה מאחורי הקלעים.

אני לא מנהל דיון מאחורי הקלעים. אני מבקש ממך להעביר את הרשימה הזאת לוועדה. בישיבה הבאה נגיד אם הדברים מקובלים, לא מקובלים, ואז נקיים דיון.

נאמרות פה אמירות שהן בחלקן אמירות לא מבוססות. לא נאמר הדבר הסביר שקורה היום בשוק השכירות. יש פה טענות לא הגיוניות. מים זה דבר שצריך להיות בכל דירה. מים זה עניין של חיים, זה לא מותרות או דברים מהסוג הזה. גם מים חמים צריכים להיות בכל דירה. לא אמרתי דוד שמש, אבל משהו שמחמם מים. זה יכול להיות באמצעות דוד שמש, זה יכול להיות באמצעות דוד חשמלי. זה דבר שהוא חובה בשביל שתהיה דירה הגיונית. אנשים חיים שם. יכולה לחיות עם חד הורית עם 3 ילדים בדירה של 20 מטר בלי שיהיה לה איפה לחמם את המים למקלחת של הילדים? זה לא דבר שמדינה יכולה לאפשר אותו. זה לא עלויות גבוהות למשכיר הדירה. זה גם משתלם לו מבחינה כלכלית כדי להעמיד את הדירה להשכרה. הטיעונים שנשמעים פה הם לא רלוונטיים. אדם צריך מטבח לבשל בו בדיוק כמו שהוא צריך מים כדי להתקלח.

צריך להוסיף את פקק הבטיחות של החשמל.

זה נכנס בגדר של סיכון בלתי סביר.

חלק מהדברים הכנסנו פה בצורה מאוד מפורטת. אני חושבת שראוי שהעניין הזה יהיה מפורט. פקק למניעת התחשמלות זה אל"ף-בי"ת. בסעיף (2), שמצוין בו העניין של מערכת חשמל, צריך להוסיף את פקק הבטיחות, את המפסק.

אם יש עוד הצעות, תשלחו לוועדה.

בסעיף (4) אפשר להוריד את המילים "בלתי סביר". אפשר גם להגיד את הדבר הבא: אם הוא נדרש לתקנו ולא תיקן. זה משהו שיכול להקל. אנחנו לא מסתכלים רק על השוכרים, אנחנו רוצים לאפשר כאן חיים של שותפות. אם יש פיצוץ בתוך הקירות, משהו שגורם לעובש - -

יש לזה סעיף. זו לא דירה לא ראויה, זו דירה ראויה שיש בה לקות. זה מטופל.

אם אנחנו משאירים את העניין של סיכון בלי המילים "בלתי סביר", זה יתייחס לכל סיכון שהוא. בכל דירה יש סיכון, גם בדירה שלך. לא נוכל להוריד את המילים "בלתי סביר".

צריך לשקול אם יש צורך בסעיף 25ה. צריך לקחת בחשבון שהחקיקה של דירה שאינה ראויה למגורים היא חקיקה חריגה במובן זה שהיא פטרנליסטית, שהיא מתערבת בהסכמות חוזיות.

למה אתה מתערב כשמדובר בכלי רכב?

כמובן שהכנסת יכולה להתערב בהסכמות חוזיות, אני רק מסב את תשומת לב הוועדה להשלכות של זה.

למה יש חוקי עבודה?

אנחנו אפילו אומרים שאסור לשלם פחות משכר מינימום.

אנחנו מתערבים, כי אנחנו לא יכולים להסתכל מהצד על חוקי ג'ונגל ששולטים. זה תפקידה של הממשלה.

זה שהצדדים מסכימים ביניהם - -

הם מסכימים מעמדת חולשה.

אם אני מסכימה למכור לך אוכל מורעל, זו עמדה פטרנליסטית לתת לי הוראות מה הוא אוכל ראוי או אוכל לא ראוי?

אני מבקש ממשרד המשפטים לבדוק את העניין של החוזה המצוי וכל הבקשות של התוספת עד לישיבה הבאה. נראה לי שבישיבה הבאה אנחנו מסיימים. תודה רבה, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:45.