פרוטוקול

 
הכנסת העשרים

מושב שלישי

פרוטוקול מס' 8

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – פיצול דירות)

ובהצעת חוק בעניין תקופת לידה והורות ולוועדת החוקה, חוק ומשפט לדיון בהצ"ח: פינוי בינוי

מ/1023 ו-מ/1024

יום שני, ח' באדר התשע"ז (06 במרץ 2017), שעה 9:00
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
נכחו
חברי הוועדה:
רחל עזריה – היו"ר

יוסי יונה

חיים ילין

אורי מקלב

אוסאמה סעדי

יואב קיש
חברי הכנסת
איתן ברושי

יהודה גליק

שרן השכל

תמר זנדברג

יוליה מלינובסקי

מיכאל מלכיאלי

רועי פולקמן

עודד פורר

שולי מועלם-רפאלי
מוזמנים:
ארז קמיניץ - משרד המשפטים

כרמית יולס - משרד המשפטים

עינת גונן - משרד הבינוי והשיכון

חנה גבאי - סגנית יועמ"ש בכיר, משרד הבינוי והשיכון

חגי טולדנו - עוזר מנכ"ל, משרד השיכון

עירית בשן - מפקחת ארצית, משרד הרווחה

מיה עתידיה - מתכננת, עמותת במקום

יצחק שפריר - חבר ועד

אפרת כהן-בר - תחום עירוניות, עמותת במקום

שלמה שי אוחנה - מנכל, עו"ד

רמי שדה - סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת קדמת היובל

שרון רוזנבלט - יועץ משפטי, עמידר

ישי איצקוביץ - התאחדות בוני הארץ

שומרי בן דוד - התאחדות בוני הארץ

שירה אבני - עירית ירושלים

טליה גדות - עובדת סוציאלית קהילתית, עירית ירושלים

אורי אטינגר - מרכז הגר, אוניברסיטת תל אביב

שחר פטל - עו"ד

מתן הופמן - עובד קהילתי

יריב בר דיין - מוזמן/ת

ערן קנובסקי - שדלן/ית פוליסי בע"מ, מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ

לירון אונגר - שדלן/ית פוליסי בע"מ אינו/ה מייצג/ת לקוחות בדיון זה (לקוחות קבועים נוספים שנושא הישיבה נוגע אליהם באופן ישיר: התאחדות בוני הארץ)
ייעוץ משפטי
גלעד קרן

רוני טיסר
מנהל/ת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
לאה קיקיון

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
היו"ר רחל עזריה
שלום לכולם, אני מתכבד לפתוח את הדיון. על הצעת חוק התחדשות עירונית, הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי, התשע"ז-2017. זה הוא דיון משותף של ועדת הרפורמות ווועדת החוקה, חוק ומשפט. אנחנו בשלב ההקראות. אני מבקשת מהצוות המשפטי לסכם את השינויים הקלים שהכנסנו. סיימנו עד 3 ותכף נתקדם ל-4.
גלעד קרן
בדיון הקודם דנו בשינויים עד סעיף 3, כולל. אני רק אזכיר, כי זה לא מופיע בנוסח שלפניכם – בסעיף 1, סעיף ההגדרות, בהגדרה "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" בפסקה (2) הוספנו שזו התחייבות של בעל הדירה שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם. גם ב "הסכם לארגון עסקה על פי תוכנית החיזוק" בעמוד 2 – אותו הדבר.

סעיף 2 – אנחנו בסעיף של כינוס בעלי הדירות בבית המשותף. אנחנו נוסיף שככל שהוקמו מנהלות עירוניות המארגן ימסור מידע לגבי המנהלת העירונית של אותו - - -.

בסעיף 3 תיקון נוסח – במקום "לטובת הדיירים" צריך להיות: "לטובת בעלי הדירות".

סעיף (ג) בעמוד 5 – אמרנו שאם המארגן הוא תאגיד, אז צריך לכתוב גם את פרטי מנהל התאגיד.
היו"ר רחל עזריה
במקביל קיבלתי הבוקר ב-06:00 נייר עמדה ממנהל קהילתי "יובלים". עברתי עליו ויש סעיף שאני מבקשת להוסיף – דיברו על אירועים שבהם יש מיני מארגן מבין הדיירים שמקבל תשלום מאת המארגן כדי לעזור לארגן את הדיירים. בעצם יש בחוק שבשלב חתימת עסקאות הארגון צריך להודיע האם יש מישהו שמקבל משהו נוסף ביחס לשאר הדיירים. אנחנו נוסיף שגם בשלב האסיפה, אם יש דייר שהוא בעצם מעין מיני מארגן בתוך הבניין מטעם המארגן הם יהיו חייבים לדווח על זה. זה חלק ממה שדיברנו כל הזמן על העניין של האמון, שהאמון הוא הבסיס ליכולת להוביל את המהלכים האלה בטוב. אז אם יש דבר כזה, פשוט שהדיירים יידעו.

בואו לא נפתח לדיון. אנחנו נקרא הכל ואחר כך נשמע את כל ההערות. אנחנו בשלבים מתקדמים של החוק והיום אני מביאה אותו להצבעה.
כרמית יולס
הערה טכנית – דיברנו עם הייעוץ המשפטי על זה שלמשל, בגלל שהעמסנו המון חובות של המארגן בסעיף 3 לגבי צורה ותוכן של ההסכם, אז באמת שתהיה איזושהי חירות בשלב הסופי של הנוסח, רק כדי שהוא יהיה יותר ברור.
גלעד קרן
זה נכון תמיד לגבי כל נוסח.
יריב בר דיין
אפשר הערה לסעיף 3? דיברנו עליה בסוף הישיבה הקודמת ואני לא יודע אם זה נכנס. היתה פה איזו סוג של התאמה שאמרנו שיוסיפו בתוך הסכם הארגון גם את ההתחייבויות של המארגן, מה הוא אמור לעשות.
גלעד קרן
כתוב.
יריב בר דיין
לא כתוב. אני לא רואה בנוסח שיש את זה.
גלעד קרן
לפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות.
כרמית יולס
זו החובה העיקרית שלו, ואחר כך היא מפורטת.
רוני טיסר
סעיף 3, סעיף קטן (א)..
רמי שדה
אם כבר פתחנו – לפני שממשיכים הלאה, יש פה סעיף דרמטי שלא היית בו, פשוט יצאת מהדיון הקודם. סעיף ב(3) לגבי 40% השתתפות בכנס הדיירים. היה פה דיון שהתפתח לאחר מכן וזה לא סעיף שיכול לעמוד במציאות הפרקטית של התקדמות תוכנית. אין כמעט 40% בכנס ראשון, מה גם - - -
עינת גונן
מדברים, לתשומת לבך, על בניין, לא על מתחם.
רמי שדה
זה היינו הך.
עינת גנון
לא, זה לא היינו הך בכלל.
היו"ר רחל עזריה
ב-16 או 20 דיירים אי אפשר להביא 5-4?
רמי שדה
אני יכול לספר לך שיש לנו ממש בשבוע האחרון פרויקט שהוא יהיה הראשון בירושלים, התחלנו בו עם הרבה פחות מ-40% ולא הצלחנו להיכנס בהתחלה. השבוע חתמנו על 100% הסכמים, לא קדם התקשרות אלא 1005 הסכמים. גם אם אנחנו נכנס כינוס ויבואו 30%, ונכנס כינוס נוסף – לא יבואו אותם 30%. יבואו האחוזים הנוספים שלא היו באותו כינוס, ולעולם לא נגיע ל-40% בו זמנית באותו כנס. זה אל קורה אף פעם. אנחנו עשינו עשרות כאלה.

יצא לי לשוחח גם עם מוריה וגם עם אחרים. זה לא רק כנסים שלנו, גם כנסים שהעיריה עושה בעניין.
היו"ר רחל עזריה
יש גישה שאומרת – בוא נבטל את כל התחום הזה. אנחנו אומרים – לא. אנחנו מבינים את החשיבות של מארגנים, אבל מה שחשוב לנו – הרי כל הזמן רצו הסדרה של תפקיד המארגן, ולא עשינו, כי אז זה אומר שצריך לעשות רישיון, וכו', וזה היה עוצר את כל המהלך. מה הכוח שאנחנו נותנים לציבור? שהם הופכים להיות ציבור וקהילה. זה אחד העקרונות הכי חשובים בחוק הזה. לכן, האסיפה זה בעצם הרגע שהם הופכים להיות ציבור וקהילה ולא מדברים עם כל אחד בפני עצמו. אז כן, זה ידרוש מאמץ להביא 40%, וזה ידרוש תיאום, ואנחנו יושבים בכנסת בישיבות מרובות משתתפים – זה סעיף שהוא ממש, בעיניי, אחד העוגנים המרכזיים של החוק.
שירה אבני
אני רוצה להצטרף אליו. יש מתחמים שזה בלתי אפשרי. זה נכון, אני מכירה בעובדה - --
היו"ר רחל עזריה
אבל זה לא מתחמים, זה בניינים.
שירה אבני
גם בניינים. יש בניינים שיש בהם אחוז שכירות של 80-70%, יש בניינים שיש הרבה בעלים בחו"ל. יש בניינים שיש בהם אוכלוסייה מאוד מאוד חלשה, שלא מגיעה. כיוון שגם אנחנו מכירים בבעיה ניסינו לחשוב איך שומרים על איזון שמצד אחד יהיה - - - דיברנו על שני כנסים, שלושה כנסים, כלומר – להקפיד שזה יהיה בכנסים.
יריב בר דיין
מינימום נוכחות עם קוורום מסוים. אחר כך אפשר יהיה להשלים את הכנס עם קוורום נוסף.
שירה אבני
אנחנו כן חוששים שיש מתחמים, אפילו בנורית, שזה מתחם שאנחנו עובדים בו, זה בלתי אפשרי להביא 40% למתחם.
היו"ר רחל עזריה
כמה דיירים יש בבניין?
שירה אבני
זה בניינים של 70-60 דיירים. מאוד מאוד קשה להגיע ל- 40%.
רמי שדה
יש לנו בניין אחר שהוא 24 דיירים שכמעט כל הבניין הוא בשכירות. הם לא יבואו, המשכירים. הם נמצאים בעכו, באילת, בחיפה. לא יבואו הם פשוט אומרים לנו –תשלחו לנו בדואר.
גלעד קרן
אז הם גם לא יבואו פעמיים או שלוש, לפי מה שאתה אומר.
רמי שדה
אני מסכים.
היו"ר רחל עזריה
אז מה אנחנו עושים?
רמי שדה
אז אני אומר: יש תנאים לעריכת הכינוס, כלומר – מה צריך להימסר בכינוס, - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, לא. אי אפשר למסור את זה באופן פרטני.
רמי שדה
אוקיי, אז אפשר לעשות שני כנסים. בכנס השלישי, מה שיגיע יהיה קוורום שייקבע - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, לא, לא. זה אומר - - - איך אנחנו יודעים שהיזם הפיץ את הכנס? בפעם השלישית. יעשה פעם ראשונה, פעם שנייה, פעם שלישית. נגמר. אין לזה משמעות.
קריאה
נגיע ל-40% בשני כנסים מצטברים.
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
אני חושבת שאפשר להגדיר לפי גודל הבניין, ובניינים של 20 דיירים – אם לא מצליחים להביא 4 דיירים אז - - -
יריב בר דיין
אבל מה עושים במתחם?
היו"ר רחל עזריה
מתחם זה לא זה. זה לא מתחם, זה בניין. פה אנחנו מדברים רק על בניינים, לא על מתחמים. זה הכל לפי בניין.
יריב בר דיין
אי אפשר לעשות אסיפה עם מתחם?
היו"ר רחל עזריה
אין חובה. החובה היא לכל בניין. אתה צריך בכל בניין.
יריב בר דיין
אבל התפיסה התכנונית היא מתחמית, היא לא בניינית.
היו"ר רחל עזריה
לא, דיברנו על זה.
יריב בר דיין
הייתי בדיון. הייתי בשבוע שעבר בדיון.
היו"ר רחל עזריה
אני מצטערת, ממש מצטערת. מה שאתה עושה עכשיו הוא לא לעניין. אנחנו לא פותחים בדיונים כאלה, בטח לא על דברים שכבר דיברנו עליהם.
יריב בר דיין
גברתי יצאה מהדיון בשבוע שעבר. זה נדון פה במשך שעתיים.
היו"ר רחל עזריה
אבל לא התקבלה העמדה שלך. בטח נושא המתחמים נדון 7 פעמים פה, זו העמדה. אני אפילו לא צריכה לקרוא אותך לסדר.
יריב בר דיין
בסדר, לא צריך לכעוס עלי.
היו"ר רחל עזריה
סליחה, אני לא מוכנה לקבל התנהגות כזו. יש פה אווירה מאוד נעימה, אני לא מוכנה לקבל דבר כזה.
עינת גנון
מה שאנחנו מוכנים לקבל שבכנס הראשון יהיו נוכחים אולי שיעור נמוך יותר, של 30%, ובלבד שבכנס הבא יהיה איזה שהוא מינימום נוכחות כדי שלא יהיה מצב שהוא יושב עם עוד שני אנשים בנפרד.
היו"ר רחל עזריה
אז איך את מציעה? 30%?
עינת גנון
30% לפחות בכנס הראשון, ובכנס השני – שלא יפחת מ-20%. חלקם יכולים גם להיות חופפים.
היו"ר רחל עזריה
אבל שיגיע בסך הכל ל-40%.
עינת גנון
כן.
גלעד קרן
בבניינים קטנים זה יכול להגיע לכך שבכנס השני - - - שני דיירים. השאלה אם זה - - -
היו"ר רחל עזריה
אז בבניינים מעל מספר מסוים של דירות. כמה?
קריאה
מעל 16 יחידות דיור. רצינו, הרי, את המדרגה הראשונה עד 16.
היו"ר רחל עזריה
מעל 16 זה הגיוני.
חיים ילין (יש עתיד)
צריך להיות או דייר או מיופה כוח. אם זה זוג זקנים שלא מגיע, ורוצה לשלוח את הבן. גיל זו בעיה, תחשבו בהיגיון. זוג זקנים עכשיו שצריך.
היו"ר רחל עזריה
אבל זה לבוא לאסיפה, ואנחנו צריכים 40% שיבואו לאסיפה. זה לא עד סוף הדיון.
חיים ילין (יש עתיד)
הבן שלהם מגיע. הוא לא טוב?
קריאה
ברור שכן, למה לא? הוא מייצג אותם.
תמר זנדברג (מרצ)
לא, לא. אם הוא מייצג אותם – זה משהו בתוך המשפחה, אנחנו לא נכנסים פה, בחוק.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו מפסיקים את הדיון כאן ותנסחו את זה. אנחנו ממשיכים בשלב ההקראה.
תמר זנדברג (מרצ)
אין בעיה, מי שבעל הדירה זה בעל הדירה. אנחנו לא מקבלים אחרים במקום זה. עם כל הכבוד זה דירה, זו זכות הקניין – הזכות הכי מקודשת פה במדינה.
חיים ילין (יש עתיד)
הבן בא. מה הקשר? הוא הרי יקבל את הדירה בירושה. אני לא מבין את זה.
תמר זנדברג (מרצ)
אתה קובע לו בתוך המשפחה מה יהיה?
היו"ר רחל עזריה
בסדר. אז זה 30%, ואחר כך 20%, ובלבד שבסך הכל יהיה 40%, ואנחנו מדברים על בניינים של מעל 16.
כרמית יולס
פחות מ-16 – ההסדר הרגיל.
קריאה
16 דירות או - - -?
היו"ר רחל עזריה
דירות. אנחנו מדברים על כמה אנשים יהיו באסיפה. אמרו ש-40% - קשה להגיע לזה.
קריאה
ואם זה פחות מ-16?
קריאות
אז זה 40%.
היו"ר רחל עזריה
אז מותר 30 ו-20, או 40. הם כאילו אמרו שאם יש בניינים של 50,60,70 – קשה להביא 40% שיבואו באירוע אחד, בערב אחד.
תמר זנדברג (מרצ)
אבל איך מחלקים את ה-100%, אם זה יותר מ-16? נניח שיש 50 דירות, אז שתי אסיפות שבכל אחת מהן - - -
היו"ר רחל עזריה
שבסך הכל מגיעים ל-40.
תמר זנדברג (מרצ)
מותר להגיע ל-40 בשתי אסיפות, במקום באחת?
היו"ר רחל עזריה
כן. אבל צריך שיהיה 30 ו-20, כדי שלא יהיה בסוף שיושבים עם בן אדם אחד לבד, ואז אין את הכוח של הקהילה, כי אמרנו שאחד הדברים החשובים זה הכוח של הקהילה. אז 30, 30 ו-20.
תמר זנדברג (מרצ)
אסיפה ראשונה לפחות 20, אסיפה ראשונה לפחות 20 - - -
רמי שדה
אנחנו ממש מבקשים שזה יהיה שלושה מפגשים.
היו"ר רחל עזריה
אני מצטערת. שמענו, אנחנו חוששים מ "הפרד ומשול". זה הכוח המשמעותי שיש בחוק הזה לקהילה, ואנחנו דבקים בעניין הקהילה. שמענו את דעתך, היא לא התקבלה.
גלעד קרן
סעיף 3(א). הוספנו פה, בהתאם להסכמות שהתקבלו פה, שעותק מן ההסכם יימסר לבעל הדירה בצירוף פרוטוקול כינוס הדיירים.

בסעיף 4, בעמוד 6 – בהתאם להערה שניתנה פה בדיון, אנחנו מוסיפים פה עוד מדרגה לבניינים גדולים שיש בהם מעל 36 דירות. אנחנו רוצים שבשלב הראשון הוא יצטרך להתקשר עם לפחות 35% מבעלי הדירות כדי לעבור לשלב השני של תנאי הסף. אותו הדבר בסעיף (ב) בעמוד 7- סעיף 5(א): לעניין תקופה של עסקת התחדשות עירונית, הכוונה לעסקה עם האדם עצמו ולא עם המארגן. בהתאם להערות שעלו פה בדיון אנחנו מציעים פה איזשהו מתווה חדש שבו אם נחתמה עסקה על פי תוכנית החיזוק או עסקת פינוי-בינוי ולא התקשר היזם בתוך 3 שנים לעניין עסקה על פי תוכנית החיזוק או 5 שנים לעניין עסקת פינוי-בינוי עם הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות לקיום אותה עסקה, וזה משתנה לפי סוג העסקה, אז רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, אף אם אינם צד לעסקה להודיע ליזם בכתב כי אינם מעוניינים בעסקה. משהודיעו כאמור, רשאי מי שהתקשר בעסקה לבטלה, ולא יראו אותו כמי שהפר את ההתקשרות עם היזם. אנחנו בעצם נותנים פה כוח לדיירים שהתקשרו עם היזם ובאיזשהו שלב רואים שהעסקה לא מתקדמת, אין לה היתכנות, ורוב בעלי הדירות לא רוצים את העסקה הזאת, הם יוכלו להשתחרר מהעסקה עם היזם בלי שהם ייראו כמי שהפרו את ההתקשרות.

בעמוד 8, בסעיף (ב) לאותו סעיף אנחנו מציעים ששר המשפטים יהיה רשאי לקבוע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף (א), בהתאם לשלביות התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה. מכיוון שהוא עסקה שהיא הרבה יותר מורכבת מעסקת הארגון יש פה, במקרים מסוימים, הוצאות די רציניות שהיזם מוציא במהלך הניסיון שלו להתקשר עם הדיירים, לכן ראוי ששר המשפטים ישקול במקרים מסוימים לתת לו איזה תשלום שיפצה על מה שהוא הוציא.
עינת גנון
רק פה אנחנו מבקשים להוסיף: "בהסכמת שר הבינוי והשיכון".
קריאה
הדיירים ישלמו את זה?
היו"ר רחל עזריה
כן, כן. בשלב כל כך מתקדם – כן. זה לא אם הוא לא עשה דבר. זה שלב מאוד מתקדם, זה לא שלב של מארגן. זו עסקה מלאה. חותמים על עסקה, מתקדמים, הוא כבר מוציא כסף על תכנון, אז יש לזה משמעות. פשוט כי הוספנו גם על העסקה המלאה כללים שיאפשרו- - - בעצם, החוק הזה חל באופן כזה או אחר גם על עסקה מלאה, מה שלא היה בהתחלה. כיוון שאמרנו שהחוק חל גם על זה, אז בכל זאת אנחנו מפצים את היזם כי אי אפשר להתחיל ולעצור באמצע.
כרמית יולס
אז באמת התחלנו את הדרך בחוק הזה באופן שהוא חל רק על מארגנים. במהלך הדיונים בוועדה כל הזמן זה עלה – מה קורה במצבים שבהם נחתם ההסכם האמיתי, או הסכם לפי תמ"א 38 או הסכם לפינוי-בינוי, ואנשים הם כבולים באותו אופן. זאת אומרת, אותה בעיה שעלתה במארגנים ואתה הצעת החוק רצתה להתמודד, היא בדרך כזו או אחרת מתקיימת גם ביחס להסכם. אנחנו מאוד מאוד התלבטנו איך אפשר לתת לזה מענה, אבל שהוא יהיה סביר והגון בקשת רחבה של מצבים. המורכבות בסיטואציה הזו היא שההסכם הוא כבר ההסכם הסופי והרבה יותר קשה להביא אותו למימוש, וזה הרבה יותר מורכב. זה לא אותו הסכם מאוד מינורי שיש עם המארגן, וגם החובות שמוטלות על היזם הן לא דומות במהות שלהן לחובות שמוטלות על מארגן. היזם זה כבר עסקה באמת הרבה יותר מורכבת, היכולת שלו להגיע להסכמה, וכו'.

לכן, ההצעה שפה מונחת בפניכם היא בסופו של דבר מאזנת בין כלל האינטרסים להבנתנו. ראשית, קבענו מה פחות או יותר פרק הזמן הסביר שבו אנחנו כן צופים שהעסקאות האלה משני הסוגים – גם פינוי-בינוי וגם תמ"א 38 - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו רוצים להתקדם.
כרמית יולס
רק משפט אחד לגבי התקנות של שר המשפטים. כדי שההסדר הזה יהיה הגון גם כלפי היזמים, אז חשבנו שבסיטואציות מסוימות זה כן ראוי שהם יקבלו איזשהו פיצוי עבור אותה הפרת הסכם שהחוק קובע שלא יראו אותם כמפרים.
היו"ר רחל עזריה
זו לא הפרה.
כרמית יולס
נכון, אבל יכול להיות שזה מעלה שאלה מה יקרה בשלב הביניים, זאת אומרת – כל זמן שלא יהיו תקנות, אז האם הם יהיו רשאים לקבל סעד. אנחנו בינתיים שמים את זה פה בכוכבית.
היו"ר רחל עזריה
ששרת המשפטים תדאג לכתוב תקנות.
גלעד קרן
סעיף 5(א)(1) זה סעיף חדש שאנחנו מנסים להוסיף פה, שמארגן יודיע לבעלי הדירות בבית המשותף בתום כל אחד מהמועדים המפורטים בסעיף 4 או 5 – זה הסעיפים שמדברים על אבני הדרך – על עמידתו או אי עמידתו בתנאים המפורטים באותו סעיף, כך שלמעשה לדיירים יש את כל המידע בזמן אמת האם ההסכם שלהם פקע, עומד לפקוע, יכול שיפקע, וכו'.

סעיף 6 – סעיף של חובת ההגינות והזהירות. עשינו פה עיבוי של הסעיף – מה חובת ההגינות והזהירות של המארגן. כתבנו במפורש שהמארגן יפעל לטובת בעלי הדירות. הוספנו שהוא יצטרך להודיע האם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקה כאמור, והוספנו בהתאם להערה שנשמעה בדיון הקודם ש "מידע שהתבקש כאמור, יימסר לבעל דירה במועד המוקדם ביותר האפשרי ולא יאוחר מ-7 ימים ממועד הבקשה".

עמוד 10 – אנחנו נותנים פה בעצם עוד סמכות לממונה לעניין פניות דיירים, אורגן שהוקם בחוק הרשות להתחדשות עירונית. אנחנו רוצים להוסיף שהממונה יהיה רשאי ליתן אישור לבעל דירה כשהסכם לארגון עסקה להתחדשות עירונית פקע בשל אי עמידה בתנאים הקבועים בסעיפים 4 או 5 לפי העניין. זאת אומרת, אם בעל דירה פונה לממונה ואומר לו שהמארגן לא עמד במועדים שקבועים בחוק אז אותו ממונה יוכל לבדוק את זה ולהגיד – נכון, אתה צודק, ויש לך אישור שהעסקה בעצם - - -
כרמית יולס
וזה רלבנטי לביטול הערות אזהרה, שזו גם סוגיה שעלתה פה. משהו שעלה כאן כבר בתחילת הדיונים – ברגע שאדם חותם על הסכם ארגון זה בעצם התחייבות להימנע מעשיית עסקה. לכן לפי ההוראות הכלליות של חוק המקרקעין הוא רשאי לגשת לרשם ולבקש שבפנקסי המקרקעין תהיה הערת אזהרה, שאותו בעל דירה בעצם יתחייב שלא לעשות עסקה בנכס. ואז באו ואמרו שיופי שהסכם הארגון פוקע מכוח החוק אבל הערת האזהרה נשארת בפנקסי המקרקעין והיא בעצם מגבילה את אותו בעל דירה. אז הסיכום שהגענו אליו עם אגף לרישום והסדר מקרקעין, שברגע שהממונה נותן אישור לבעל דירה שבאמת הסכם הארגון אתו פקע מכוח החוק, עם האישור הזה הוא ילך לרשם והוא ימחק לו בפשטות את הערת האזהרה. זה הסעד שנתנו לסיטואציה הזו.
תמר זנדברג (מרצ)
הערת האזהרה נרשמת אוטומטית?
כרמית יולס
לא, לא. מישהו צריך לבקש אותה. זה קורה במיעוט המקרים. עשינו על זה בדיקה, וכו'.
תמר זנדברג (מרצ)
מי אמור לבקש אותה, המארגן?
כרמית יולס
לרוב הוא זה שמבקש.
תמר זנדברג (מרצ)
כלומר, בעצם, המארגן, על מנת לבסס את הסמכות שלו על אלה שהוא החתים הוא רושם הערת אזהרה על מנת שאותו בעל דירה לא יוכל, כביכול, לעשות עסקה אחרת.
כרמית יולס
הוא רוצה שגם יהיה רשום משהו בפנקסים. ברגע שההסכם בטל אתו מכוח החוק, אז הממונה מוסר לו על זה אישור.
תמר זנדברג (מרצ)
הסמכות לרשום הערת אזהרה היא מתוקף החוק הזה?
כרמית יולס
לא, היא מתוקף חוק המקרקעין הכללי. זה עלה פה בדיונים והיינו צריכים לתת לזה מענה.
היו"ר רחל עזריה
מה שעשינו – זה הרחבנו. קודם החוק חל על רק מצבים של עסקאות של מארגנים ובעצם הבנו שמה שיכול להיות, שאנשים יחתימו אנשים על עסקה מלאה ולא על חוזה של מארגנים. עכשיו, מה שמציעים זה את הדרך שבה אנחנו מיישבים את העניין הזה שבעצם טיפלנו בכל העסקאות ולא רק במארגנים.
תמר זנדברג (מרצ)
הבנתי, אני רק רוצה לשאול לגבי הערת האזהרה. כלומר, הערת אזהרה זה דבר שאומר שאם מישהו אחר רוצה - - - שימו לב, יש כאן עסקה שכבר התבצעה. מה שאתם אומרים זה שהסמכות לרשום הערת אזהרה היא מתוקף החוק הזה ניתנת - - -
כרמית יולס
לא, לא. בכלל לא. ההפך. הסמכות לרשום הערת אזהרה קיימת לכל אדם לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. כל פעם שאתה עושה עסקה או שאתה מתחייב להימנע מעסקה - - -
תמר זנדברג (מרצ)
אבל אני שואלת לגבי עסקת הארגון. אם אני חתמתי למארגן – לא חתמתי על עסקה שאנחנו חוששים שתיחתם, את העסקה המלאה, עסקת ארגון. עסקת ארגון מעניקה סמכות לרשום הערת אזהרה?
כרמית יולס
באופן תיאורטי, אפשר לרשום על זה הערת אזהרה. לפי חוק המקרקעין.
היו"ר רחל עזריה
זה החוק, זה המצב המשפטי.
תמר זנדברג (מרצ)
שימו לב – חלק מהבעיות שאנחנו רוצים לתת להן מענה בחוק הזה זה שלפעמים יש בשטח כמה כוחות שפועלים באותו זמן ומתחרים ביניהם. קודם זה היה יזמים ועכשיו זה יכול להיות מארגנים בשם יזמים, או מארגנים או אני לא יודעת מה. אנחנו רוצים לשמור על הזכות של הדיירים - - - יכול להיות שהתחרות הזו יכולה להיות פוגענית, ויכולה גם להיות טובה. נניח שכרגע הסיפור הזה של רשימת הערת אזהרה – המארגן יכול לרשום הערת אזהרה רק אם הוא הגיע לאותם 40% או שהוא יכול גם - - -
כרמית יולס
לא. באופן עקרוני כל הסכם ארגון מקים לו את הזכות לרשום הערת אזהרה לגבי הדירה הספציפית. שוב, זה לא קורה הרבה, והחוק הזה לא אמור להעצים את האפשרות.
תמר זנדברג (מרצ)
זה לא קרה עד עכשיו אבל עכשיו אנחנו נותנים פה כלי חדש, והכלי הוא בעצם הארגון הזה.
היו"ר רחל עזריה
לא, אנחנו מסדירים כלי קיים.
תמר זנדברג (מרצ)
מסדירים כלי קיים. עדיין אנחנו בעצם שולחים לשטח בכל זאת, עם איזושהי סמכות מהחוק שלא היתה קודם. נכון?
כרמית יולס
לא. להבנתי לא, כי אין לו סמכות נוספת. אנחנו מסדירים את ההסדרות החוזיות שהוא עושה גם היום. אנחנו מסדירים אותן באופן שהתוקף שלהן יכול לפקוע בסיטואציות מסוימות. ממילא היום הם היו רשאים לרשום לטובתם הערת אזהרה. בסך הכל, כל מה שהסברתי, שהתמודדנו גם עם החסם, במירכאות, הזה, כי אנשים שהיו בדיון אמרו – מה יעזור שההסכם עצמו פוקע והערת האזהרה נותרת לעד. לכאורה, הצעד, לפי חוק המקרקעין זה ללכת לבית המשפט ולבקש את הערת האזהרה, זה שולח אותך לאיזה מסלול מאוד ארוך. אז זה המענה לאפשרות לבטל.
תמר זנדברג (מרצ)
בנוסחים הקודמים היתה התייחסות לנושא הזה של הערת אזהרה?
כרמית יולס
לא, גם עכשיו אין. זה עדיין לא קיים. לא היה בעבר, ואין גם עכשיו.
תמר זנדברג (מרצ)
בשום שלב לא היתה התייחסות להערת אזהרה ואנחנו יודעים מבחינתנו שמותר לרשום הערת אזהרה היום, במצב שאם אתה מתחייב לא לבצע עסקה עם מישהו אחר.
גלעד קרן
כל התחייבות לעסקה או להימנעות מעסקה במקרקעין אפשר לרשום הערת אזהרה, בלי קשר לשאלה אם זה ארגון, אם זו עסקה רגילה, או כל עסקה.

בעמוד 10 בסעיף 12 – בהגדרה של "עסקת פינוי-בינוי" זה בעצם בדיוק אותן הערות שהקראנו ב - - - פינוי ובינוי, ולכן לא אחזור על הדברים.

סעיף 11 – סעיף התחולה. אנחנו דיברנו על כך שבעצם אנחנו מחילים תחולה רטרואקטיבית על עסקאות של ארגון שנחתמו לפני תחילתו של החוק. לעניין עסקאות סופיות של יזם – בגלל שהעסקה היא הרבה יותר מורכבת אנחנו מציעים שהתחולה תהיה תחולה רגילה, כלומר, מיום תחילתו של החוק ולא תחולה רטרואקטיבית.
חיים ילין (יש עתיד)
אני קודם כל מתנצל שלא הייתי בכל הדיונים. שאלה שהיתה בזמנו, כשהתחלנו בדיונים ועברנו לחוקים אחרים, היתה האם מארגן יכול למכור את הזכות שלו למארגן אחר. זאת אומרת, זו היתה השאלה הראשונה, ואני מבקש התייחסות למה שאני אמרתי. באסיפה, לדעתי, צריך להיות הדייר או האפוטרופוס שלו. לא ייתכן שאם יש משפחה של זקנים – אמא שלי, לצורך העניין, שאפילו לא יודעת איפה היא חיה, שהיא תלך לאסיפה. הבן שלה שהוא האפוטרופוס הוא זה שצריך להגיע לשם.
כרמית יולס
ממילא חל הדין הכללי. הוא בא הכוח שלה.
חיים ילין (יש עתיד)
בואו נעשה סדר – הוא לא בעל הדירה. הדירה רשומה על שם האם אבל הוא מטפל בה.
היו"ר רחל עזריה
אפוטרופוס יכול.
קריאה
יפוי כוח נוטריוני, מה הבעיה?
חיים ילין (יש עתיד)
אני אומר את זה כי הוא לא בעל הדירה.
היו"ר רחל עזריה
אם הוא אפוטרופוס זה בסדר גמור.
חיים ילין (יש עתיד)
אז לפחות זה שיהיה רשום.
היו"ר רחל עזריה
לא צריך, זו המשמעות של אפוטרופוס.
כרמית יולס
הדין הכללי ממילא יחול. אתה יכול למנות לך שלוח.
חיים ילין (יש עתיד)
הדבר השלישי – לגבי התעודה של המארגן. אני מבין ממך שהורדתם את זה - - -
היו"ר רחל עזריה
לא הורדנו כי זה לא היה.
חיים ילין (יש עתיד)
היה בשיח. אני מבין שאם אנחנו נעשה את זה, זה יתקע את כל החוק. עדיין אני אומר - התחולה שמאותו רגע להתארגן בעתיד – הרי אנחנו רוצים לעשות סדר בחוק. אני לא רוצה גם להרוס את מה שנעשה, להפך, אני רוצה שזה יזוז. אז כל העסקאות החדשות – תקבעו אתם, עוד חצי שנה? שנה? כמה זמן לוקח להתארגן? – יהיו עם תעודה. כל החדשים שיבואו, לא הוותיקים, כי אחרת אנחנו ניפול לאותה מלכודת. אנחנו חייבים לשים פה ערך לאותו מארגן, שהוא יבין שהוא משחק בדיני נפשות עם המשפחות. רוצים לשמור על הקהילה? בבקשה, אני אתכם. אני נולדתי בקהילה, אני יודע מה החוזק של קהילה, אבל אל תתנו למאכערים לעשות מהקהילה הזו קרקס. אז קחו שנה אפילו. החוק בא להסדיר לכל החיים.
תמר זנדברג (מרצ)
קודם כל הגשתי הסתייגויות בכתב בשם סיעת מרצ. אני מבקשת שהם יירשמו, גם כאלה שאני לא אנמק.

סליחה אם אני חוזרת על דברים, ואם לא הבנתי נכון תסבירו לי. קודם כל הערה כללית ואז ספציפיות – אני שבה ומזכירה, וראיתי שנעשתה פה קצת התעמלות שהיא מבורכת, לעגן קצת את חובות - - - בעיקר דרך חובות הגילוי. אני מפצירה בנו לשקול איזושהי מעורבות ציבורית של הרשות, ולו הדבר הכי מינימלי שהוא יידוע הוועדה המקומית או מישהו מטעמה על קיום האסיפה, על מנת שיידעו, כי על מנת להתגבר על פערי המידע בין מה שקורה בשטח ובין מה שהעיריה יודעת או מוכנה , שתשקול האם העיריה רוצה לשלוח מטעמה את מהנדס העיר או סגן ראש העיר.

לנושא חובות המארגן אני קצת מוטרדת. אני מבינה שהגברתם את חובות הגילוי והוא צריך לגלות, להציג האם הוא פועל מטעמו של יזם. למה הכוונה אם יש לו עניין אישי, הנוגע לעסקה?
גלעד קרן
יש בסעיף 7 שמארגן לא יתקשר בעסקה שיש - - - הכוונה שהוא מקבל בעצמו טובת הנאה או מישהו מקרוביו, כתוצאה.
קריאה
או שכר.
תמר זנדברג (מרצ)
לא הבנתי – שכר ממי? סעיף 7 אומר שמארגן לא יתקשר עם בעל דירה בנוגע לעסקה כאמור, שיש לו עניין איש בה - - -
קריאה
זו הוראה שבאה גם מחוק המתווכחים.
תמר זנדברג (מרצ)
תסבירו למה הכוונה – האם יש מצב שצריך לאסור אותו לגמרי או שהגילוי הוא מספיק? כלומר, האם אותו מארגן, למשל, יכול להיות בעל דירה בבניין?
חיים ילין (יש עתיד)
יכול להיות האח של היזם.
תמר זנדברג (מרצ)
אח של היזם זה משהו אחר. את זה הם הגדירו בגילוי.
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
בעל הדירה זה מה שהוספתי הבוקר.
תמר זנדברג (מרצ)
אני שואלת - - -
היו"ר רחל עזריה
הרבה פעמים זה מה שקורה, ואומר- בואו נעשה את התהליך, נתחיל את התהליך. הוא הולך לבדוק עם השכנים אם הם רוצים. זו לא בעיה, הרבה פעמים זה אנשים טובים – וזה עדיף, הם חלק מהקהילה. הבעיה היא כשיש יזם שמשלם למישהו והקהילה לא יודעת, והם כאילו חושבים שהוא בא לעזור, הוא מארגן, ובעצם יש לו איזושהי הטבה משלו. זה מה שהוספנו היום.
ארז קמיניץ
זה קשור לחובת הנאמנות של המארגן שהכנסתם אותה, וצריך להדגיש ולומר אותה, אולי לכתוב, אבל גם אם לא נכתוב, צריך להגיד את הדברים. בסופו של דבר, אחד מחיובי ברירות המחדל של נאמן זה לא להיות בניגוד עניינים אבל כאן אנחנו מדגישים שהסיטואציה שבה הוא מארגן בעצמו וכן גם לו – הנאמן יכול להיות אחד מהנהנים, זו אופציה אפשרית בחוק הנאמנות, אנחנו מדגישים שני דברים: גם אם הנאמן, המארגן שפועל בחובות נאמנות פועל גם לטובת עצמו וגם אם הוא פועל לטובת יזם אחר זה אפשרי מבחינת החוק, כי החוק מכיר בזה. הוא רק צריך להודיע על הדבר הזה לכל הדיירים כדי שכולם יידעו.
גלעד קרן
גם להודיע באסיפה וגם לרשום את זה בהסכם עצמו.
היו"ר רחל עזריה
כן, הוספנו - - -
כרמית יולס
צריך להודיע בכינוס. זה עובר כחוט השני בכל החוק – מהכינוס וההסכם וחובת ה- - -
ארז קמיניץ
בהקשר הזה צריך להבין שאם מארגן עובד עבור יזם – זה לא סותר. אתה יכול להמשיך לעבוד בסיטואציה כזו ולהיות נאמן כלפי הדיירים, וגם לקיים את החובות החוזיות שלך ביחס ליזם. יכולה להיות סיטואציה שבה - - -
חיים ילין (יש עתיד)
אתה צודק - - - אז הוא יעשה את זה מהר. השאלה אם כולם יהיו כאלה.
ארז קמיניץ
מארגן שפועל בניגוד לטובת הדיירים, יפר את הוראות החוק. הוא לא יכול לבטל לחלוטין את חובת הנאמנות שלו ביחס לדיירים.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
הבעיה היא לטעמי – אנחנו צריכים לשאול את עצמנו מה זה בא למנוע, הסעיף הזה. על פניו, נראה שהדבר היחיד שזה בא למנוע זה שלא יהיה איזשהו יידוע, זה קשור לעניין של יידוע ולא לעניין של ניגוד אינטרסים אינהרנטי. זה יכול לכלול את כל המקרים – האחד, שהמארגן הוא מטעמו של היזם, השני, שיש לו דירה במתחם. על פי הוראת הסעיף הזה שבחוק, אין שום מניעה לכך שזה יקרה, ולכן מהותו של הסעיף הזה עוסקת בחובת היידוע ולא ב - - -
עינת גנון
יש בעייתיות בניסוח שנכתב פה: "מארגן יפעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות" – הצירוף הזה שהוא יפעל למען בעלי הדירות בנאמנות הוא בעייתי כאשר הוא שלוחו של היזם. זה יוצר - - -
ארז קמיניץ
מבחינת הדין המהותי אין בעיה שאדם יהיה נאמן כלפי פלוני וגם נאמן כלפי אלמוני כאשר לכאורה יש אפשרות שהאינטרסים שלהם יהיו מנוגדים. למשל, אתן דוגמה – מנהל עיזבון הוא נאמן גם כלפי היורשים וגם כלפי נושי העיזבון, ולפעמים האינטרסים האלה סותרים. כאשר האינטרסים האלה סותרים אסור למנהל העיזבון – ובענייננו, גם למארגן – להמשיך ולפעול. הוא לא יכול לקפד את זכויותיהם של הדיירים שהוא הנאמן שלהם. לכן, לא תמיד היזם פועל נגד הדיירים. בסדר? לא תמיד היזם עושה - - - צריך להבין את זה עד הסוף. נכון שיש סיטואציות שבהן יזם יפעל בניגוד לאינטרס של הדיירים, אבל זו לא המטרה של עסקת פינוי-בינוי, הרי אנחנו רוצים שהעסקה תצליח. עסקה שמצליחה, גם הדיירים ניהנים וגם היזם נהנה. זה לא - - -

אנחנו מתסכלים מנקודת מבטו של המארגן. כאשר מארגן יהיה במצב שבו כדי לקדם את האינטרס של היזם הוא יפגע בצורה משמעותית באינטרס של הדיירים הוא יפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הדיירים.
תמר זנדברג (מרצ)
ואז מה יקרה?
ארז קמיניץ
ואז הוא בהפרה חוזית. הפרה של חובת הנאמנות זו הפרה חוזית ואפשר לתבוע אותו, אפשר לבטל את החוזה, אפשר לעשות הרבה דברים. זה הדין האזרחי הכללי. אני לא צריך - - -
תמר זנדברג (מרצ)
אתה צוק. ברור שהמטרה שלנו, וכל חוזה המטרה שלו זה win-win, ששני הצדדים מרוויחים ואין בהכרח ניגוד אינטרסים, למרות שזה שני צדדים שכל אחד רוצה להשיג את שלו.
כרמית יולס
לכן לא רצינו לאסור על זה קטגורית.
תמר זנדברג (מרצ)
זה בדיוק כמו האמרה שגדרות טובות עושות שכנים טובים. כל אחד שומר את עצמו וכך נוצר ה- win-win. החשש שלנו הוא שכאן מי ששומר על הדיירים הוא קצת מוטה, מכמה סיבות: אחת, כבר סיכמנו כבר קודם שיש יחסי כוחות לא תמיד שוויוניים ולאיפה שהם מאוד לא שוויוניים – לשם אנחנו מכוונים, לאלה שזקוקים ליותר הגנה, הדיירים. שתיים, יש כאן מצב של יחסי כוחות שמוטים באופן הפוך לא לטובת החלשים אם אותו מארגן מקבל תשלום מטעם היזם, ופועל מטעמו באופן מובהק, ובעצם נשלח מטעם היזם אך ורק כדי לקדם את העסקה, לאו דווקא – אנחנו עוד לא יודעים אם זה ניגוד אינטרסים או לא.
ארז קמיניץ
אבל לפי השיטה הזו, מה שאת רוצה בעצם זה לאסור על מארגן שיתקשר עם יזם. זה מה שאת רוצה. אני לא יודע להגן יותר טוב - - - אני חושב שזה יפגע בהרבה עסקאות טובות, כי אני חושב שיהיו מצבים שבהם מארגן – ואנחנו ראינו את זה, יש פה אבני דרך שמארגן כן מתקשר עם יזם וממשיכים הלאה בתוכנית. בסופו של דבר הדברים האלה – יש אותם בשוק, והם לא בהכרח גרועים. צריך לייצר גדרות, אבל הן לא צריכות להיות גבוהות עד כדי כך שהן ייצרו חסימה מוחלטת, אבל בהחלט צריך לסמן ולאותת למארגן באמצעות האמירות האזרחיות הכי חזקות שאני מכיר: יש לך חובת נאמנות כלפי הדיירים. זה אומר שהוא לא יכול לגרום למצב שבו הם יוצאים נפסדים, למרות שהוא בחוזה עם המארגן. הוא לא יכול לעשות את זה כי אז הוא מפר חובת נאמנות. יותר חזק מזה אני לא יודע לייצר אלא אם כן את אוסרת את הקשר הזה לחלוטין.
תמר זנדברג (מרצ)
בניגוד לדוגמה שנתת של מנהל עיזבון, שיש מנהל עיזבון אחד ושני צדדים, אדם ואדם או כמה יורשים, קבוצות קטנות, השאלה כאן מה קורה כאשר מתקיימת הפרה כזו של חובת הנאמנות. אנחנו צריכים שהדיירים, שמראש סיכמנו שיש יותר סיכוי שזה יקרה לדיירים מוחלשים יותר, הם צריכים קודם כל להבין שהופרה חובת הנאמנות ואז ללכת ולתבוע, מתוקף החוק הזה – ואז, מה קורה?
ארז קמיניץ
לא רק לתבוע. הם יכולים במובן מסוים להגיד – אני מבטל את החוזה כי אתה הפרת את חובת האמונים, יש פה הפרה.
תמר זנדברג (מרצ)
רגע, רגע. זו נקודה מאוד חשובה. אם דייר אחד, משפחה אחת השתכנעה שהופרה כלפיה חובת הנאמנות, מה היא יכולה לעשות? היא יכולה להשתחרר מהחוזה?
ארז קמיניץ
היא יכולה לשלוח הודעת ביטול חוזה ולהגיד שהופרה כלפיה חובת הנאמנות, וכו' - - -
תמר זנדברג (מרצ)
בלי ללכת לבית המשפט?
ארז קמיניץ
לא. היא חייבת ללכת לבית המשפט כי הצד השני, מן הסתם, יגיד – לא הפרתי. בסוף בסוף יש ממונה על פניות דיירים.
תמר זנדברג (מרצ)
כן, אבל ממונה על פניות דיירים זה - - -
ארז קמיניץ
לא, אני לא מתחמק – בסופו של דבר אם יש טענה על הפרת חובת נאמנות מצד אחד, והצד השני אומר שלא היו דברים מעולם, לא הופרה חובת נאמנות - צריך שהצד שטוען, "המביא על חברו, עליו..." וגו' – הצד שטוען צריך לפנות לבית המשפט – אני מבקש הצהרה על בטלות החוזה נוכח הפרת החובה.

את אומרת שהצד השני הוא מוחלש, הדיירים הם מוחלשים.
תמר זנדברג (מרצ)
במיוחד כשזו משפחה אחת.
ארז קמיניץ
אנחנו בעולם של להגיד – הצד השני הוא מוחלש והוא לא יכול לדאוג לאינטרסים שלו, אנחנו נגיע לתוצאה שהיא חקיקה שלא תאפשר יחסים בין פרט לפרט. גם חוקי הגנת הצרכן הכי קיצוניים שיש, במירכאות, הם חוקים שבסופו של דבר מטילים אחריות מסוימת גם על הצרכן.

עכשיו אני אומר, כמי שאמון על משפט אזרחי – אני לא יודע לייצר כלים יותר חזקים מהכלים האלה של יצירת חובת נאמנות שהיא חובה אזרחית ברמה הכי גבוהה שיש. זו חובה שחלה על אפוטרופוס ביחס לקטינים, חובה שחלה על אדם ביחס לנכסים שהוא מנהל, של מישהו אחר, זה חובות מאוד מאוד משמעותיות. האיתות פה של המחוקק, שהוא מכניס את חובת הנאמנות הוא משמעותי ביותר. חובות הגילוי הן משמעותיות ביותר. או שאת אומרת – אין קשר בין מארגן ליזם - - -
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לא, הבעיה לא טמונה שם. יש כאן מצב שבו יכול להיות, לעתים קרובות מאוד, ניגוד אינטרסים מהותי. זו בעצם הבעיה. המארגן לא נכנס כאיזה נאמן של צד אחד. אתם אומרים – אנחנו רוצים להגיע למצב שבו – ויכולים להיות מצבים רבים כאלה וזה נכון, של win-win, אין סתירה הגיונית או לוגית שאכן זה כך יהיה. הנקודה, אני חושב, שאנחנו רוצים להגיע לפתחכם שבגלל שיכול להיות ניגוד אינטרסים אינהרנטי, חייב להיות איזה מנגנון שהוא חיצוני למארגן, ולכן אנחנו תמיד באים ותובעים את העניין של עובד קהילתי או של מישהו שהוא באופן אקסקלוסיבי נאמנם של התושבים. זו הפונקציה שאנחנו רוצים.
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו דנו בזה המון ואני יודעת שזה נושא שחזר. מה שהבנו זה שכשאנחנו מייצרים את זה – אני מכירה את עולם התכנון והבנייה, אני לא חושבת שלהכניס רשות מקומית בהכרח יעזור. זה יכול להיות גם לרועץ.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אין שום הכרח. לתת את האפשרות.
היו"ר רחל עזריה
אני לא בטוחה שזה ייתן את האפשרות.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
- - - אחד כמו מתן, אז - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל לא בכל מקום יש את מתן.
היו"ר רחל עזריה
אבל הפונקציה הזו – מיידעים אותה.
כרמית יולס
מיידעים עליה. אמרנו שככל שהיא קיימת אז באסיפת כינוס מיידעים עליה.

(הישיבה הופסקה בשעה 10:10 והתחדשה בשעה 10:15)
היו"ר רחל עזריה
אני מחדשת את הישיבה.
ישי איצקוביץ
מספר הערות לנוסח – אנחנו חוזרים ומבקשים שבמסגרת הסכם המארגן יחויב לציין את שכר טרחתו. אנחנו חושבים שזה חלק בלתי נפרד מהשקיפות שנדרשת על מנת שבאמת הדיירים יידעו עם מי הם מתקשרים, מה שכר טרחתו ומה מקובל בשוק, כפי שהדבר נעשה היום כדבר שבשגרה במסגרת שירותי הליווי המשפטי. דהיינו, שהיום – ויוצא לי גם להיות בצד הזה לא מעט – כשבאים דיירים ומבקשים שנייצג אותם, הם מבקשים את הסכם שכר הטרחה וכמה אנו דורשים, ומשווים את זה למשרדים אחרים. במקרה של המארגן לא תהיה אפשרות כזו, מה גם שבמקרה של המארגן מדובר על סכומים מאוד מאוד גבוהים, ולפעמים ההבדל בין 8 ל-6 או 4% יכול להיות בדיוק ההבדל בין פרויקט שיוצא לפועל לפרויקט שלא יוצא לפועל. לכן אנחנו חושבים שבמסגרת השקיפות יש לציין את הסכם שכר טרחתו במסגרת ההסכם.
גלעד קרן
בשלב הזה הוא עוד לא יודע מה הוא יבקש - - -
ישי איצקוביץ
אז שיגיד מה המקסימום שהוא מבקש.
קריאות
- - -
חיים ילין (יש עתיד)
ברגע שהוא יודע – שיודיע. יכול להיות שהוא דייר שמתחיל לעשות את הארגון - - -
ישי איצקוביץ
בהקשר של הנקודה הזו אני רוצה להוסיף – אין הרבה פרויקטים של פינוי בינוי שיצאו לפועל באמצעות מארגנים. חלקם באמצעות עורך הדין בר דיין, חלקם גם באמצעותנו ואני חייב להגיד שבכל ההסכמים שאני מכיר שבסופו של דבר יצאו לפועל בהם צוין שכר טרחתו. אלה הן העובדות. ברגע שהוא התקשר עם הדיירים ואמר את האחוזים שהוא רוצה, אלה ההסכמים שיצאו לפועל. באלה שהאתה לא מציין את שכר טרחתם הם הסכמים שיכולים להיות פתח לסחטנות. הציון של שכר טרחתו יכול לגרום לשקיפות וגם לפתור קצת את בעיית הנאמנות המשותפת, כי ברגע שמארגן מטעם יזם מקבל 10 או 6 או 4%, זה ברור שזה בא על חשבון הדיירים, כי זו העוגה. לכן, ציון מראש יכול לפתור גם את הבעיה הזו.

סוגייה שניה – מאחר ומותר להעביר זכויות על פי הדין אנחנו חושבים שראוי לאסור העברת זכויות למארגן אחר.
היו"ר רחל עזריה
רגע, מה זה, הערות חדשות?
חיים ילין (יש עתיד)
זו שאלה ששאלתי אם דנו בזה בעבר - - - לא קיבלתי תשובה.
ישי איצקוביץ
אין בעיה שמארגן יעביר ליזם אבל ברגע שיהיה מטבע עובר לסוחר זה פתח לבעיה שקיימת גם בשוק.

הערה שלישית שהיתה כאן לגבי הערת האזהרה – אמנם ניתן פה פתרון, אבל לא ניתן פתרון למשהו שהעלינו בדיון הקודם בתקופת הביניים. צריך להבין: ברגע שנרשמת הערת אזהרה, כל אחד מהדיירים הללו, על מנת שימכור את דירתו או ישעבד אותה נדרש לקבל הסכמה של בעל הערת האזהרה. החוק בעניין הזה שותק. בהסכמי פינוי-בינוי, בתמ"א 38 ישנם הסדרים שקובעים שאם אותו רוכש חדש יחתום על ההסכם באותה עת יינתן אוטומטית אישור של המארגן. הדבר הזה הוא מאוד מאוד מעשי, כי הדברים האלה קורים. אם לי יש דירה וחתמתי למארגן ואני רוצה למכור את דירתי בתקופת הביניים והרוכש שלי הולך לבנק למשכנתאות הוא לא יקבל משכנתא אם הוא לא יקבל אישור מהמארגן לצורך העברת הזכויות.
ארז קמיניץ
אנחנו לא יכולים להיות - - - עד כדי כך.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
שאלה עקרונית – האם הערת אזהרה שדייר חותם למארגן היא בכלל מן העניין? האם אפשר לקדם עסקה כזו של פינוי-בינוי ולקבוע באופן חד משמעי שהערת האזהרה היא לא מן העניין, זאת אומרת שאין צורך בהערת אזהרה.
קריאה
לא, אי אפשר.
ארז קמיניץ
אתה תהרוס לחלוטין עסקה עם מארגנים ועם יזמים.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
האם לא יכול להיות שהמארגן מארגן כך וכך אחוזים של הדיירים, ומשעה שהוא ארגן את הדיירים, האם מעצם העובדה הזו כבר קיימת מחויבות שלהם כלפיו? זאת אומרת – עצם העובדה שהוא החתים דיירים? האם הוא גם חייב לקבל מהם את הערת האזהרה?
ארז קמיניץ
כן. קיימת מחויבות. כאשר פלוני מוכר דירה לאלמוני קיימת מחויבות. יש חוזה מכר ועדיין, בסופו של דבר בכל זאת הולכים ורושמים הערת אזהרה. אנחנו עוסקים בדיני מקרקעין. אנחנו עוסקים בקרקע מוסדרת, יש רצון של המערכת כולה למנוע תאונות משפטיות. פלוני חתם על עסקת מכר, או פלוני חתם על עסקה ביחס למארגן, ויום אחר כך מישהו הציע לו סכום גבוה יותר. הוא אומר לעצמו – אני מפר את העסקה עם המארגן, אני אעשה עסקה אחרת עם מארגן אחר או עם פלוני אחר, אקבל יותר כסף – אעשה הפרה יעילה לעצמי. בסופו של דבר זו עסקה משמעותית במקרקעין. יש ביטחונות מינימליים שאתה צריך לייצר כדי שהעסקה תצא לפועל. הערת האזהרה היא אחת מהם. הרי איזה מארגן ייכנס לעסקה שבה הוא חושש כל יום שיפנו למארגן אחר או למישהו אחר? הערת האזהרה נותנת בטוחה מצוינת.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אם יש שיעור מסוים של דיירים שכבר הסכימו, נניח 80%- האם זה כבר לא מחייב אותם להיות בזיקה בלעדית אתו?
ארז קמיניץ
גם חוזה שנחתם בבוקרו של יום מחייב אדם מאותו בוקר לעולם ועד בדיני החוזים הכלליים, ועדיין אתה מגבה את החיוב הזה בבטוחה, או בטוחה קניינית שהיא רישום של הערת אזהרה, כדי למנוע הפרה של החוזה הזה. אלה מושכלות יסוד, אין לנו דרך להימנע מהן.
תמר זנדברג (מרצ)
מה לגבי ציון השכר?
ארז קמיניץ
לא צריך להיות מצוין. נחתם חוזה. תראו, הרי אנחנו הרי לא מייצרים פה דיני חוזים מחדש, ואנחנו לא מייצרים דיני מקרקעין ולא את חוק המקרקעין מחדש. אנחנו נשענים על פלטפורמות קיימות של דיני חוזים ושל חוק המקרקעין ועל עסקאות ידועות במשק. בסופו של דבר יש כאן עסקה במקרקעין או לגבי מקרקעין, שלגביה בהחלט ניתן לכתוב והשוק נוהג לכתוב הערות אזהרה, כי אם לא תכתוב הערת אזהרה, החוזה תלוי על סוג מסוים של בלימה. זה שאנשים מפרים חוזה – כן, צריך לחשוב גם על זה שהדיירים יפרו את החוזה מול המארגן, לא רק שהמארגן יפעל בניגוד עניינים או חוסר נאמנות. יש שורה של תקלות שיכולות לגרום לעסקה לא לצאת אל הפועל. אחת מהן היא שפשוט – דיירים יפרו חוזים. גם זו אופציה קיימת.
תמר זנדברג (מרצ)
מה לגבי ציון שכר הטרחה של המארגנים?
ארז קמיניץ
אני לא יודע. אני אצטרך לשאול פה את חברי.
קריאות
- - -
ישי איצקוביץ
לגבי הערת אזהרה – זה לא כמו הסכם לרכישת דירה, ואני הולך לעורך דין, ואם זו היתה עסקה אתה צריך לאמת את זה על ידי שטר. המסמך הזה לא מאומת על ידי עורך דין.
קריאות
- - -
קריאה
אבל בסוף, ברור לך לחלוטין שגם הדיירים יש להם דרך - - - אם לא נרשמת הערת אזהרה או הערה כזו או אחרת במרשם, כל אחד מהדיירים יכול ללכת ולחפש מישהו אחר ולעשות - - -
ישי איצקוביץ
עוד דבר, מהותי – סעיף 5א' שכבר העברנו, ואני רוצה להתייחס לנוסח עצמו, אבל עצם ההתערבות בחוזים המלאים, לדעתנו יש פה עליית מדרגה שהיא בעייתית מאוד בחופש החוזים, מה גם שהסעיף הזה לא עושה אבחנה בין עסקת פינוי-בינוי הסכם מלא - - - הסעיף, 5א' מדבר על התערבות בעסקה המלאה, אנחנו חושבים שיש פה עליית מדרגה והתערבות בחופש החוזים. הסברנו בדיון הקודם ואני לא מתכוון לחזור על זה, רק להתייחס לנוסח. אני רק אומר שהחמש שנים לא אומר דבר כי יש הבדל בין פרויקט פינוי-בינוי של 200, של 50 או של 400. לכן חמש שנים לא בהכרח מקדם אותנו.

בנוסח הקודם נאמר שאם ההסכם לא נחתם תוך שלוש שנים ההסכם פוקע. אנחנו חשבנו שיש לאפשר לדיירים שחתמו להאריך זאת. מה שנכתב בסופו של דבר בנוסח זה שלאחר 5-3 שנים תהיה זכות ביטול. גם כשמנסחים תנאי מתלה בהסכמים שאינם במסגרת התחדשות עירונית וכותבים תנאי כזה, אז נותנים פרק זמן לבטל, 60-30 יום, כי אחר כך, מה שיקרה, אחרי 3 השנים או 5 השנים כמו שכתוב פה – למעשה, יש אי ודאות וכל יום אפשר לבטל את ההסכם. מה שאנחנו מציעים, כפי שנכתב היום בחוזים המקובלים – אם חלפה תקופה של 3 שנים, רוב הדיירים יהיו רשאים להאריך את התקופה לתקופה נוספת, באמצעותם או באמצעות נציגות מטעמם. כך, למעשה, עובדים החוזים היום.
כרמית יולס
אבל ממילא כאן יש לך את המנגנון שצריך את כל הדיירים שיגידו שהם לא מעוניינים.
ישי איצקוביץ
לא, מה שקורה פה זה שנניח חתמו 75% מהדיירים על החוזה ואנחנו קרבים ל-3 שנים, קודם כל יש פה פתח לסחטנות, האחרונים שיישארו ידרשו לחתימתם סכום כזה וכזה וכולם יסכימו לשלם כי יבינו שתוך 3 שנים הכל פוקע, מה גם שיש זכויות של רוב הדיירים. אלה שחתמו,75% מעוניינים בפרויקט.
כרמית יולס
אז אין שום בעיה, אם 75% מדיירי הבית המשותף חתמו על ההסכם, אז בוודאי שיהיה להם את הרוב של ה-50% שלא ירצו לבטל, ירצו להמשיך - - -
היו"ר רחל עזריה
דנו בזה, עשינו את המהלך הזה, כבר. סגרנו את זה. הבאנו פתרון לזה.
קריאות
- - -
ישי איצקוביץ
לגבי סעיף 5ב' יש להבהיר משהו טכני. כתוב – לגבי התנאי, יראו בזה תנאי מתלה לעניין ההחתמות כי הסכמי פינוי-בינוי כוללים מספר הערות. בסדר?

לגבי הנאמנות – אני רוצה לומר שאני חושב שיש פה סתירה שהוא פועל מטעם יזם ובין העובדה שהוא צריך להיות נאמן כלפי הדיירים. זה פשוט לא עובד והתוצאה של הדבר הזה תהיה בסופו של דבר שלא תתאפשר פעולה של מארגנים מטעם יזם, שלפעמים זה נדרש. דווקא הדוגמה שצוינה קודם של ניהול עיזבון היא דוגמה טובה, כי שם השכר שלו הוא תחת פיקוח של בית המשפט. ברגע שזה לא ככה, וההצעה שהיזם, אותו מארגן, יכול להציע לדיירים יכולה להיות טובה או טובה יותר, מעמידה אותנו במצב מאוד בעייתי.

הערה אחרונה – לגבי הקשר בין היזם ובין המארגן, סעיף 4ב(2). כתוב: "היזם לא יתקשר עם מארגן..." צריך להיות: "יזם שהוצע לבעלי הדירות על ידי המארגן להתקשרות עמו בעסקת פינוי-בינוי".
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני קודם כל מתנצל שהגעתי באיחור. היינו צריכים לעשות דיון פה על רפורמות בתחבורה.
קריאות
- - -
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לא הוגשו הסתייגויות, נכון? לא נגרעה זכותי או משהו כזה?
היו"ר רחל עזריה
הגשת אותן בכתב, אנחנו נצביע עליהן. עברתי על ההסתייגויות, אלה דברים שעלו בוועדה, והיו חלק מהדברים ששינינו.
שרון רוזנבלט
אני היועץ המשפטי של חברת "עמידר". החברה התחילה לפעול למעשה כיזם מטעם המדינה בפרויקטים של פינוי-בינוי, למעשה, כדי לקדם את העסקאות של פינוי-בינוי במתחמים או בניינים שיש למדינה - - -שוכרים, למעשה, כלומר, בעלות על הדירות. אנחנו פה פועלים כיזם פרטי. במקום שיזם פרטי יגזור את הקופון אז "עמידר" נכנסת.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו ממש לפני הצבעה.
שרון רוזנבלט
הערה אחת – סעיף 5ב' למעשה קובע שהדירות בדיור הציבורי, כאשר יש פחות מ-40% נספרים, למעשה, כאחד או לא נספרים. אנחנו רוצים להחריג את החברה לדיור ציבורי כשהיא היזם מהסיטואציה הזאתי, כדי שהיא כן תוכל לקדם ארגון בסיטואציות שיש פחות מ-40%. צריך בשביל זה אישור, כמובן, של המדינה, בהקשר הזה. אנחנו לא נרצה לפתוח את החוק בהקשר הזה, זה רק יעזור לנו, כיזם בסיטואציות האלה.
קריאות
- - -
קריאה
חבל. איך להגיד את זה ? אתם תעשו חוק שהוא לא ישים, בסוף, או שזה ידפוק רק את הדיירים.
אורי אטינגר
אני רוצה לחזור לנושא של הערת אזהרה בהסכמי טרום התקשרות.
היו"ר רחל עזריה
זה לא בחוק הזה. אנחנו לא נפתח את זה. זה המצב בחוק, הוספנו את הסעיף הזה כדי לפתור בעיה שהבנו שהיא קיימת במציאות. לא נדון עכשיו למה הבעיה הזו קיימת במציאות. הבנת?
אורי אטינגר
למה לא לקעקע אותה? למה לאפשר את זה?
היו"ר רחל עזריה
כי זה לא נכון מבחינת - - -. במערכת הפורמלית זו המציאות. יש הסכם שהוא נמצא בדיון ולכן יש הערת אזהרה. אני חושבת שמה שצריך זה לאפשר שחרור מהערת האזהרה, אבל לא מניעת הכתיבה. זה מה שעשינו – הוספנו את השחרור מהערת האזהרה מהרגע שהעסקה לא - - -
אורי אטינגר
אני מדברת על הסכמי טרום התקשרות ומציעה לעשות אבחנה בין הסכמים סופיים להסכמי טרום התקשרות – שלפעמים זה על פתק קטן, עם ארבעה סעיפים. מתוקף זה הולכים וכותבים הערת אזהרה בטאבו?
קריאה
או שכן או שלא.
קריאה
או שיש חוזה, זה שני דברים שונים.
יריב בר דיין
לסעיף 2 – אני מבקש בכל לשון של בקשה שזכות ההשתתפות תהיה אפשרית גם באמצעות מיופה כוח, הפרקטיקה הנוהגת, החיים יובילו אותנו לזה שאם מישהו מגיע באמצעות שלוחו הוא כמותו ולא ניתן להביא אדם זקן או מי שכרגע נמצא בחוץ לארץ ושולח ייפוי כוח באי מייל לצורך האסיפה הראשונה.
כרמית יולס
זה בסדר, זה הדין הכללי.
יריב בר דיין
השאלה אם אין פה משהו שהוא הסדר שלילי. אם ככה אתם סבורים, זה בסדר.
כרמית יולס
כל זמן שיש אין הסדר שלילי אז יחול הדין הכללי. אם לאדם שהוא מיופה כוח, זה בסדר שהוא - - -
קריאה
מארגן עצמו לא יכול להיות מיופה כוח.
יריב בר דיין
סעיף 3(א), אחרי המילה "התחייבויותיו" הייתי שמח אם היתה מופיעה המילה "המקצועיות". חייבים ליצור פה איזושהי רצינות ולתת איזשהו מבנה, שהמארגן יעשה את מה שהוא עושה מבחינה מקצועית.
קריאות
- - -
יריב בר דיין
בנושא של שכר אני תומך בזה שהמארגן יתכבד ויגיד ביום הראשון, וזה אל"ף-בי"ת של שקיפות, מה הוא אמור להגיד מה הוא אמור לקבל בתהליך הזה. יכול להיות שלא יבחרו אותו בגלל זה.

דבר נוסף שאני חושב שהוא מהותי – כתוב בסעיף 4ב(2) – "היזם עמו יתקשר המארגן". לא בטוח שהיזם מתקשר עם מארגן.
גלעד קרן
אם לא – אז לא.
יריב בר דיין
סליחה, אבל זה סעיף שקובע אבן דרך. היזם שהוצע על ידי המארגן או היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות. זה בכלל לא קשור.
קריאות
- - -
יריב בר דיין
אתה רוצה לראות שבעלי הדירות יתקשרו עם היזם של המארגן? ואם הם רוצים לבחור יזם אחר?
קריאה
אין בעיה. זה לא אבני דרך לעסקה.
קריאות
- - -
קריאה
לא הבנתם את המנגנון.
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
אוקיי. התייחסויות הממשלה, בבקשה.
ארז קמיניץ
לעניין ציון של שכר טרחה, אני לא חושב שזה כזה אקוטי מבחינתנו. אם המארגן כבר יודע על שכר הטרחה של היזם, שיגיד את זה. לא רואה בזה בעיה. צריך לנסח את זה ככה שאם ידוע שכר הטרחה למארגן - - -
גלעד קרן
רק אם ידוע שכר הטרחה?
ארז קמיניץ
כן.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אז זו סיטואציה שכבר המארגן עובד עם היזם.
קריאות
- - -
ארז קמיניץ
נכון. אז ידוע לו כבר שכר הטרחה, שיודיע אותו לדיירים. אם זה מארגן שצמח מתוך הבניין אז אין לו מה להודיע.

ההערות שנשמעו כאן לגבי הערת אזהרה או הצורך בהסכמה – יש גם הערות על צורך בהסכמה, זה לא בהכרח הערת אזהרה - - - אני חושב שאנחנו לא צריכים להתייחס קונקרטית להערות אזהרה או הערה על צורך בהסכמה, הדין הכללי מטפל בזה מספיק טוב. בסופו של דבר צריך בנקודת זמן מסוימת לחשוב - - -
קריאות
- - -
ארז קמיניץ
יש לנו רק הערה אחת שהיא נקודה אקוטית - שאלה שנוגעת לפיצוי בעסקאות היזמות עצמן – אנחנו לא רוצים להתערב בשוק יותר מדי. נקודה אחת אקוטית. בסופו של דבר, בעסקאות הנדל"ן שהן יותר מסובכות אנחנו חוששים מהתערבות בהן, כי אנחנו לא רוצים להרוג את השוק. אנחנו צריכים להיזהר גם עם הפיצוי. נתנו אבן דרך שמאפשרת ביטול של החוזה. אי אפשר להגיד שבנקודת הזמן הזו הנוסח עלול להתפרש ככזה שלא מגיע ליזם שום דבר, כי אז הוא לא ישקיע בתכנון כלום.
היו"ר רחל עזריה
אתה אומר על מה שאמרתי ששרת המשפטים תתקן - - -
ארז קמיניץ
נכון, אבל אני חושש ממצבים שבהם יהיה קושי בתקנות. אנחנו צריכים לייצר איזושהי ברירת מחדל. ברירת המחדל שצריכה להיות עם הנוסח שיגיד שהיזם, כל מה שהוא זכאי לו הם לא פיצויי קיום, היינו, הרווח שנמנע ממנו, רק ההוצאות שהוא הוציא. זו תהיה ברירת המחדל והשרה תקבע כללים.
היו"ר רחל עזריה
בסדר. תקבע תוך שישה חודשים. מצוין.
תמר זנדברג (מרצ)
מה לגבי גילוי השכר?
היו"ר רחל עזריה
אמרנו. אם הוא יודע.

אנחנו מגיעים לשלב ההצבעות.
גלעד קרן
נעבור להצבעה על הסתייגויות לפי קבוצות המסתייגים. כל מי שמייצג קבוצה יגיד אם הוא רוצה שיצביעו על כל ההסתייגויות יחד או על כל הסתייגות. חבר הכנסת ילין, אתה מבקש להצביע על כל ההסתייגויות יחד?
חיים ילין (יש עתיד)
לא. יש לי 4 הסתייגויות.

הגדרות – אמרתי כבר בהגדרה "מארגן" אני חושב ועוד פעם אומר – אם יש לנו הזדמנות להסדיר את המעמד של המארגן. אי לכך שלא רוצים ללכת רטרואקטיבית אז אני מציע שבחוק יהיה – תקבעו אתם: שנה? מבחינתי אפילו שנתיים, אבל כל מתווך, כל אדם יש לו רישיון ותעודה. למה שלא תהיה למארגן תעודה? אני לא תוקע אחורה, אני רק מדבר קדימה.
ארז קמיניץ
זה עניין של הצעת חוק פרטית של אדוני בעוד שנה או שנתיים. נהיה טולרנטיים.
חיים ילין (יש עתיד)
אני יכול להביא עוד שבוע הצעת חוק. תסביר לי למה לא.
היו"ר רחל עזריה
חבר הכנסת ילין, זה דבר מאוד דרמטי.
ארז קמיניץ
אנחנו צריכים לחשוב על זה, זו הסדרה מאוד דרמטית.
חיים ילין (יש עתיד)
כשלא רוצים משהו זה מאוד קשה.
היו"ר רחל עזריה
אבל כבר דנו בזה. שלוש פעמים דנו בזה.
חיים ילין (יש עתיד)
לא. היתה התייחסות לגבי העבר.
היו"ר רחל עזריה
לא, לא רק לגבי העבר.
חיים ילין (יש עתיד)
בהגדרה "עסקה לפי תוכנית החיזוק יתווסף סעיף (5): "כל המידע והאפשרויות הנוגעות לתכנון הצפוי של הבית המשותף לרבות עלויות תחזוקה צפויות ופתרונות המגורים החלופיים המוצעים".
היו"ר רחל עזריה
עברנו על זה. דיברנו על זה כל הדיונים.
חיים ילין (יש עתיד)
כינוס בעלי הדירות – להוסיף סעיף 6 ו-7.
קריאות
- - -
חיים ילין (יש עתיד)
"6. מידע בדבר אפשרות בעלי הדירות להתנגד לתוכנית".

אני מדבר על כינוס בעלי דירות – "7. מידע אודות התחייבות המארגן לביצוע הליך תכנוני או להתחייבותו לאיסוף דיירים בלבד". הוא צריך להודיע, בשקיפות. זה לא מופיע. סעיף 6 ו-7 זו תוספת.

"4. תוקפו של הסכם בסעיף 4א' וכן בכל הסעיפים הדנים באותם אחוזים, במקום 40% יבוא 45%..." - ואני אנמק למה. יש פה באג, פשוט. "לחלופין – לאחר המילים 40% לפחות, יבוא – או 8 דירות לפחות". מה שקורה, כאשר אתם עושים מצב של אחוזים יוצא מצב כזה שאין מינימום. למשל – אתם קובעים מינימום של 30% עד 16 דירות. זה אומר שלפחות 8. זה המינימום. אתם רוצים שזה יהיה המינימום, אבל 40% מ-17 זה לא 8.
היו"ר רחל עזריה
אני מצטערת. כל זה – היה לנו את כל ההערות. אנחנו דיברנו על כל הדברים במשך הרבה מאוד ישיבות.
חיים ילין (יש עתיד)
אבל יש פה באג, את לא יכולה לעשות את זה. אני אנמק עוד פעם: אם את אומרת שהמינימום זה 16 דירות ואת צריכה להביא 50%, נכון? זה 8 דיירים? עכשיו אני אומר לך שב-17 דירות מותר לי 40%. אני מביא פחות מ-8 דיירים.
עינת גונן
אדוני, יש טיפוסים אופייניים לבתי מגורים. זה מאוד נדיר בניין של 17 דירות. הטיפוסים האופייניים הם 16, אחר כך 24, אחר כך 32. יכול להיות באמצע - - -
חיים ילין (יש עתיד)
סליחה, אני מתייחס לחוק.
ארז קמיניץ
מה אתה רוצה שיהיה כתוב "ולפחות 8"?
רוני טיסר
אבל זה שלבים אחרים. כאן, 40% זה בשלב הכינוס, ה-17% - - -
חיים ילין (יש עתיד)
אני מדבר רק על מספרים, על אחוזים, אני לא מדבר על מתי. אני אומר שאם קבעתם שזה 50% מ-16, מינימום 8, אז זה מה שצריך להיות.
ארז קמיניץ
"לפחות שמונה", אין לנו בעיה עם זה.
היו"ר רחל עזריה
אז את ההסתייגות הרביעית קיבלנו.
חיים ילין (יש עתיד)
אז את ההסתייגות הרביעית אני מוריד.
היו"ר רחל עזריה
מי בעד ההסתייגויות? ירים את ידו. מי נגד?

הצבעה

בעד ההסתייגויות – 4

נגד – 5

נמנעים – אין

ההסתייגויות של סיעת יש עתיד לא נתקבלו.
היו"ר רחל עזריה
ההסתייגויות לא התקבלו.

עוברים להסתייגויות של סיעת מרצ. אלה אותם סעיפים עם סיעת המחנה הציוני.
תמר זנדברג (מרצ)
אני אנמק את שלי ואז נראה מה נשאר. אני בוחרת כמה משמעותיות. על חלק אני מבקשת להצביע, חלק יתקבלו, לדעתי, וחלק אולי עוד אפשר לקדם.

קודם כל, אני מבינה שהסתייגות 2 למעשה התקבלה – אם פועל המארגן מטעמו של יזם, אם הובטח לו בכתב או בעל פה תגמול מיזם עבור פעולת הארגון, וכמה. חובת גילוי. אז זה התקבל. יפה. דבר שני שאני רוצה להצביע עליו – אחד, הנושא של סקר צרכים חברתיים, סעיף 3, והדבר השני – להעביר דיווח על קיום העסקה או לפחות הכינוס הראשון – לוועדה המקומית.
היו"ר רחל עזריה
בסדר. את אלה נימקת.
תמר זנדברג (מרצ)
נימקתי, אני מבקשת להצביע על זה. ולחילופין – לבחור נציגות מטעם ה - - -.

הנושא של הדיור הציבורי, ראיתי שגם היתה הסתייגות כזאת של חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס ואני לא הבנתי את השינוי שעשיתם בחוק.
כרמית יולס
לא, אין בזה שינוי.
גלעד קרן
בכל מקרה מי שצריכים להגיע זה לא הדיירים, גם לא הדיירים הרגילים ולא דיירי הדיור הציבורי, זה בעלי הדירות. במקרה של הדיור הציבורי, מכיוון שזה אותו בעלים, למעשה, של הדירות – אנחנו לא סופרים אותם. אין פה פגיעה בזכויות הדיירים, בכל מקרה.
תמר זנדברג (מרצ)
יש פה פגיעה בזכויות. מי שמכיר את חוק הדיור הציבורי של רן כהן – הוא הכניס למערכת הדיור הציבורי את הרציונל שבהחלט יש זכות לדייר בדיור הציבורי. בניגוד לדייר בשכירות רגילה, הוא בעצם קונה לעצמו זכות בנכס הציבורי הזה, לא לדבר על זה שאנחנו מסתכנים פה במצב שדיירי הדיור הציבורי ייזרקו מדירותיהם ללא - - -
קריאות
- - -
קריאה
דאגתם לזה כל כך טוב בחוק הרשות, ובחוק הדיור הציבורי - - -
תמר זנדברג (מרצ)
נכון, מאה אחוז, אבל יש להם גם say בהחלטה הזו, ולכן אני מבקשת שבמקרה של דיירי הדיור הציבורי הם יקבלו זכות כמו בעלי הדירות.

נושא נוסף זה לעניין השפה. כתבתם 30%. אפשר להחליף את זה ל-10%.
גלעד קרן
דיברנו על זה בדיון הקודם, שזה יוצא מספרים - - -
תמר זנדברג (מרצ)
למה? אם יש 16, אז אפילו דייר אחד לא יספיק- - - מתוך 16, אם שני דיירים הם דוברי רוסית, למה שהם לא - - -
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
הם רק צריכים לבקש. פשוט צריך שיבקשו.
תמר זנדברג (מרצ)
אז שהמינימום לבקשה יהיה 10% ולא 30. 30% זה המון.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, נוריד ל-20%.
תמר זנדברג (מרצ)
את השאר אני מבקשת להשאיר, לרשום ולהעביר למליאה. לא חייבים להצביע עליהם עכשיו.
גלעד קרן
אוקיי. אז מדברים על הסתייגות 3,4 ו-5 ולחלופין.
תמר זנדברג (מרצ)
אז 2 התקבלה, 6 – התפשרנו על 20 - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו עוברים להצבעה. הסתייגות מס' 3.

הצבעה

בעד ההסתייגויות – 4

נגד – 6

נמנעים – אין

הסתייגות מס' 3 של סיעת מרצ לא נתקבלה.
היו"ר רחל עזריה
תודה, ההסתייגות לא התקבלה.

עוברים להסתייגות מס' 4.

הצבעה

בעד ההסתייגויות – 4

נגד – 5

נמנעים – אין

הסתייגויות מס' 4 של סיעת מרצ לא נתקבלה.
היו"ר רחל עזריה
הסתייגות מס' 4 לא התקבלה. מי בעד הסתייגות לחילופין?

הצבעה

בעד ההסתייגויות – 4

נגד – 5

נמנעים – אין

הסתייגות לחלופין של סיעת מרצ לא נתקבלה.
היו"ר רחל עזריה
ההסתייגות לא התקבלה.

הסתייגות 5. מי בעד לקבל את ההסתייגות?

הצבעה

בעד ההסתייגויות – 5

נגד – 6

נמנעים – אין

הסתייגות מס' 5 של סיעת מרצ לא נתקבלה.
היו"ר רחל עזריה
ההסתייגות לא התקבלה.
היו"ר רחל עזריה
על כל שאר ההסתייגויות של סיעת מרצ נצביע יחד. מי בעד? מי נגד?

הצבעה

בעד ההסתייגויות – מיעוט

נגד – רוב

נמנעים – אין

ההסתייגויות של סיעת מרצ לא נתקבלו.
היו"ר רחל עזריה
כלל ההסתייגויות של מרצ לא התקבלו.

עוברים להסתייגויות של המחנה הציוני.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
דבר עקרוני. ברור שהעמדה שלנו שהיוזמה היא יוזמה חיובית, להסדיר את המארגנים בתחום הפעילות הזה, ולכן גם אם נצביע בעד החוק בסוף - - -
היו"ר רחל עזריה
כן, כן. חשוב לכם שנצביע.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
עם הסתייגויות.
קריאות
- - -
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לגבי הגדרת המארגן בסעיף הראשון – עסקנו בזה המון בדיוניים כאן, ובין החלופות של הסדרה מלאה לבין החלופות של היעדר הסדרה. ההסתייגות היא שבמצב הנוכחי אין סף להיות המארגן מארגן. אנחנו רוצים לפחות שבהגדרת המארגן ייכתב כך: "אחרי המילה "כאמור" יבוא: "שלא הורשע בעבירות שעניינן הפרת אמונים והונאה בתחום של ארגון עסקאות..." - - -
היו"ר רחל עזריה
זה עלה במהלך הדיונים. תעבור בבקשה להסתייגות הבאה. זה הסדרת עיסוק, אין לנו דרך לעשות חצי. זה או הכל או - - - אין לנו איך. בבקשה, ההסתייגות הבאה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
ההסתייגות הבאה – הגדרות. הוספה לסעיף 5. יהיה כתוב: "פתרון המגורים המוצע – כל המידע, כל האפשרויות הנוגעות לתכנון הצפוי של הבית המשותף, לרבות עלויות האחזקה הצפויות".

באותו הנושא של דיירי הדיור הציבורי – 2ב(3) עמוד 4 - -
גלעד קרן
הצבענו על זה כבר נגד.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
- - "... לעניין זה לא יראו במניין האחוזים דירות..." - - -
היו"ר רחל עזריה
הצבענו נגד.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני מבקש הערה, ברשותך.
היו"ר רחל עזריה
לא בשלב ההצבעות. בבקשה. הלאה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
- - נכונות לדון בזה בחוק הדייר הסרבן. אני זוכר שאמרתם – אתם תלכו, תבדקו את האפשרות.
היו"ר רחל עזריה
אז נבדוק את זה בחוק הדייר הסרבן, זה לא פה. עוברים הלאה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
בסעיף 2ב(4) בעמוד 4 – הסכמת נוכחים בכינוס. לאחר המילים "הכינוס" יבואו המילים "וכן חתימה של 40% מבעלי הדירות שנכחו בכינוס, כמו כן חתימתו של ..." - - -
היו"ר רחל עזריה
גם זה דנו כבר, בהסתייגות של מרצ, ודחינו.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
הוספת סעיף 2ב(5) בעמוד 4.
גלעד קרן
זה התקבל.
היו"ר רחל עזריה
זה התקבל.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
הוספת סעיף 2(6)(ב) בעמוד 4 - - -" המארגן יגיע לכינוס לאחר..." - - -
היו"ר רחל עזריה
הצבענו במרצ.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
הוספת סעיף 2(6)ב) בעמוד 4. בכינוס.
היו"ר רחל עזריה
לא הצבענו על זה, אבל לא נוכל לקבל. הלאה.
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
אז נצביע על הכל ביחד? מה שהקראת? היה את שיקוף עקרונות התכנון של הפרויקט לדיירים - - - חשוב לי לומר שאנחנו לא יכולים לקבל את זה כי אין פרויקט בשלב הזה.
אוסאמה סעדי (הרשימה המשותפת)
חשוב לך למשוך זמן.
היו"ר רחל עזריה
לא. חשוב שנהיה ענייניים. העברת זכויות של הדיירים בכינוס.
חיים ילין (יש עתיד)
רחל, את מבזה את העבודה שלך ואת הוועדה. לא יעלה על הדעת שבגלל שאין לכם רוב את לא מצביעה. כשאתה לא פה אנחנו לא יכולים להצביע.
יואב קיש (הליכוד)
מה קרה, נולדת רק היום? על הסתייגויות אפשר, אבל על החוק לא.
קריאות
- - -
היו"ר רחל עזריה
מצביעים. על הכל יחד? מי בעד הסתייגויות המחנה הציוני?

הצבעה

בעד ההסתייגויות – 5

נגד – 6

נמנעים – אין

הסתייגויות המחנה הציוני לא נתקבלו.
היו"ר רחל עזריה
ההסתייגויות לא התקבלו.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו עוברים להצבעה על החוק. מי בעד? מי נגד? עם כל השינויים.

הצבעה

בעד החוק – 7

נגד – 4

נמנעים – אין

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016, נתקבלה.
היו"ר רחל עזריה
החוק אושר לקריאה שנייה ושלישית.

אני רוצה לומר עכשיו דברי סיכום.
שולי מועלם-רפאלי (הבית היהודי)
- - - - שמכרת את כל הערכים שלנו בתמורה לאפס. מכרת את כל הערכים שלנו, זה ממש לא הגיוני. אסור שאף אחד ימכור את הערכים שלו. סליחה, לא התכוונתי להתפרץ, חשבתי שנגמר הדיון.
היו"ר רחל עזריה
אני רוצה לומר תודה, קודם כל. הנושא הזה של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, וכל הנושא הזה של מארגנים הוא בעצם מחזיק בתוכו שתי אפשרויות – או שאנחנו מגדילים את האמון בין הקבוצות ומאפשרים להגיע בסופו של דבר להסכמה ולאינטרסים משותפים, או שאנחנו מגיעים למצב של כתישה. אנחנו מבינים שכאשר אנחנו מגיעים למצב של כתישה אנחנו מונעים את האפשרות של בנייה, ולכן החוק הזה מאוד חשוב, יש בו בשורה משמעותית שבעצם מאפשר לפרויקטים האלה לצאת לדרך, כשמה שעשינו, והרבה מאוד גם בשיתוף פעולה מאוד משמעותי גם מהמוזמנים של הוועדה וגם מחברי הכנסת שאנחנו בעצם שינינו את החוק במטרה להגדיל את ההגנה על הדיירים, ואני חושבת שיצרנו חוק מאוזן ואני רוצה להודות לכולם על שיתוף הפעולה.

בעצם יש פה חוק שמקל על ההליכים של התחדשות עירונית, של הבנייה במרכזי הערים – שזה עיקרון מאוד מאוד חשוב, ובמקביל אנחנו מגדילים את היצע הדירות ומגנים על הדיירים. אני חושבת שנעשתה פה עבודה משותפת טובה. אז תודה רבה לייעוץ המשפטי, תודה רבה למשתתפים, למנהלת הוועדה ולחברי הכנסת. אני מאוד מרוצה מהתוצאה. תודה לכם, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:10

קוד המקור של הנתונים