ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 01/03/2017

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

פרוטוקול

 
הכנסת העשרים

מושב שלישי

פרוטוקול מס' 7

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון -פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצ"ח: פינוי בינוי מ/1023ו- מ/1024

יום רביעי, ג' באדר התשע"ז (01 במרץ 2017), שעה 9:30
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
נכחו
חברי הוועדה
רחל עזריה – היו"ר

יוסי יונה – מ"מ היו"ר

אורי מקלב
מוזמנים
כרמית יוליס - מחלקת חקיקה, משרד המשפטים

אסתי ורהפטיג בס - מחלקת חקיקה, משרד המשפטים

יובל טלר - רפרנט שיכון באג"ת, משרד האוצר

חנה גבאי - סגנית יועץ משפטי בכיר, משרד הבינוי

עירי בשן - מפקחת ארצית פיתוח קהילה, משרד הרווחה

עמיר שקד - סגן יועמ"ש, רשות מקרקעי ישראל

מירה סלומון - מנהלת מח' משפט, מרכז השלטון המקומי

פיני קבלו - קשרי כנסת שלטון מקומי, מרכז השלטון המקומי

שירה אבני - המחלקה לעבודה קהילתית, עיריית ירושלים

ישי איצקוביץ' - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

מזל נייגו - ממונת חקיקה, לשכת עורכי הדין

שרון רוזנבלט - יועץ משפטי, עמידר

יצחק שפריר - כלכלן, חבר ועד א.ת. ארז

מיכל רגב - חברה, פורום אורבני

אפרת כהן-בר - תחום עירוניות, עמותת במקום

רמי שדה - סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת קדמת היובל

עטרת הורוביץ - מקדמת מדיניות, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם

בקי קשת - עו"ד, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם

יהודית מורד - קואליציית ארגונים חברתיים

יריב בר-דיין - עו"ד
ייעוץ משפטי
גלעד קרן

רוני טיסר
מנהל/ת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
מוריה אביגד

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
היו"ר רחל עזריה
בוקר טוב, אני שמחה לפתוח את ישיבת הוועדה המשותפת של ועדת הרפורמות וועדת החוקה, חוק ומשפט בנושא הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016. עבדנו הרבה מאוד על הנושא, גם פה בחדר. זו הזדמנות לומר שאני חושבת שהדיון מאוד פורה ומפרה. אתמול הייתי במפגש עם תושבים ומישהו שם אמר שלבוא לדיונים בכנסת בנושאים של נדל"ן זה פשוט לבוא ולשמוע צעקות. הוא אמר שלפני שנתיים הוא היה בדיון והיו רק צעקות. אמרתי שאני דווקא חייבת לומר שיש לנו כמה דיונים מאוד פוריים אז אני גם מודה לכולם על המאמץ. בואו נתחיל להקריא את ה שינויים.
גלעד קרן
לפניכם מונח נוסח שהכותרת שלו היא "נוסח מוצע לדיון 28.2.2017". למעשה כל השינויים מהנוסח הקודם שהונח בפני הוועדה מסומנים בצהוב, רוב השינויים אלה הערות שהוצגו במהלך הדיונים והוחלט לקבל אותן. יש עוד דברים שהוספנו בעקבות ישיבות עם נציגי הממשלה ועם יושבת-ראש הוועדה, אני אעבור לפי הסדר. חלק מהערות הן הערות נוסח וחלק הם דברים יותר מהותיים, אני כמובן אעצור במקומות בהם הדברים יותר מהותיים ואסביר את השינויים.

בעמ' 1, בהגדרת "המועד הקובע", זה שינוי נוסח לגמרי, פשוט רצינו להבהיר שזה המועד שבו נחתם ההסכם הראשון עם המארגן הספציפי – זה לא כל הסכם ראשון. אני עובר להגדרת "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" – בעקבות הערה שהושמעה בדיונים הוספנו שזה "הסכם או מסמך אחר" שעומד בתנאים שמוגדרים פה. אותו דבר בעמוד 2, בהגדרה "הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק".

בעמ' 3, בהגדרה "עסקה לפי תכנית החיזוק", בעקבות הערות שנשמעו בוועדה הוספנו שאפשר לתת ייפוי כוח גם לעורך דין מטעם היזם ולא רק ליזם עצמו. בפסקה (1) תיקנו ל"עקרונות התמורה", במקום "התמורה עצמה", ובפסקה (2), "המועדים המרביים" לקבל היתר בניה ולא "המועדים הצפויים". הוספנו אפשרות, מלבד "מסירת הדירה החדשה", גם "לסיום ביצוע העבודות בהתאם לחוזה".

בפסקה (3), בעקבות הערה שנשמעה לעניין פרטי הקבלן שיבצע את העבודות, הוספנו אפשרות לקבוע מלבד "פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות" – "או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות ניסיונו בתחום". כלומר, אפשר לכתוב שנבחר הקבלן שיש לו ניסיון של "איקס" שנים בתחום וכהנה וכהנה. בפסקה (4) הורדנו את המילה "אישית" ונשאר רק "התחייבות מטעם היזם".

בסעיף 2, לעניין "כינוס בעלי הדירות בבית המשותף", בעקבות הערות שנשמעו הוספנו שבמהלך הכינוס המארגן יציג לבעלי הדירות את כל אלה: "מהות ההסכם ועיקריו ועיקרי חוק זה" - זה כבר היה כתוב, הוספנו שהוא יהיה חייב להציג – "אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין; אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 7; מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם; מידע בדבר האפשרות לדרוש תרגום הפרוטוקול" – זה צריך להיות "תרגום ההסכם" – "לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ד)", שתכף נגיע אליו, שהוא האפשרות לבקש תרגום להסכם.

בנוסף, בעמ' 4, פסקה (2), תהיה חובה להודיע על מועד הכינוס במקום בולט על גבי הבניין עצמו או בתוכו. אנחנו מבהירים שלעניין 40% של בעלי הדירות, לא יראו במניין דירות ציבוריות. ודבר אחרון, שהפרוטוקול יכלול גם את ציון מועד הכינוס.

סעיף קטן (ד), כפי שאמרתי, בהתאם להערות שנשמעו בדיון, אנחנו מציעים שאם ידרשו במהלך הכינוס לפחות 30% מבעלי הדירות בבית המשותף יתורגם ההסכם לארגון התחדשות עירונית לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין. סעיף 3 זה סעיף שמדבר על "צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית" - - -
היו"ר רחל עזריה
לכינוס צריכים להגיע 40%, נכון? אז בעצם רוב באי הכינוס צריכים לדרוש את זה.
גלעד קרן
יכול להיות שיגיעו בסוף גם 100% מבעלי הדירות לכינוס, אבל בפועל 30% מבעלי הדירות בבניין – כי יש בניינים שהם ממש קטנים, אז לא רצינו שאם זה בניין של 12 דיירים, יצטרכו לעשות תרגום על כל דייר אחד או שניים.
היו"ר רחל עזריה
הבנתי. בואו נשמע הערות על כל מה שעשינו עד עכשיו ונעבור לסעיף הבא.
גלעד קרן
יש דברים שכבר סוכמו קודם.
היו"ר רחל עזריה
כן, רק על מה שמסומן בצהוב, מה שעכשיו הוקרא.
ישי איצקוביץ'
שתי סוגיות שעלו בדיון הקודם, רק לוודא שהן לא נשמטו: אחד, עניין של צמודי קרקע, שראיתי שלא נכנס פינוי בינוי; דבר נוסף, במסגרת ההגדרה "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי", שהוא כולל בין השאר התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר, היתה גם הערה נוספת, שהבנו שהיא היתה חיובית – העניין לא רק שהוא לא יתקשר אלא שהוא גם לא ינהל משא ומתן. כי המסמכים שנמצאים בשוק גם קובעים שכל דייר לא רשאי לנהל משא ומתן ולא רק לא להתקשר.
אסתי ורהפטיג בס
אבל די בכך שאחד מהם כן כדי שזה ייחשב להסכם ארגון בעצם.
ישי איצקוביץ'
כן, נכון. המונח - - -
אסתי ורהפטיג בס
השאלה למה צריך את התנאים המצטברים?
ישי איצקוביץ'
למעשה החוק לא אומר באופן פוזיטיבי שהמסמך בטל. הוא אומר: אם הכנסת לקטגוריה שבאותו מסמך קיים איסור להתקשר עם אחר אז כל החוק חל. אני אומר, מסמכים הם לא רק כאלה שאוסרים להתקשר הם גם אוסרים לנהל משאים ומתנים.
אסתי ורהפטיג בס
ויש מסמכים שרק אוסרים על משאים ומתנים? זאת השאלה.
יריב בר-דיין
non-shop.
ישי איצקוביץ'
זה ה-non-shop. זה בדיוק ה-non-shop. אומרים לך: אנחנו פועלים לבדוק, אנחנו מוציאים הוצאות - - -
יריב בר-דיין
הם יותר נפוצים.
ישי איצקוביץ'
בדיוק, הם אפילו יותר נפוצים. הם אומרים למעשה שאתה מתחייב בתקופה המסוימת לא לנהל משא ומתן עם אף אחד. אני לא רוצה שהחוק יחטיא את מטרתו – שבסופו של דבר יבואו לדייר ויגידו לו: אפילו אסור לך לדבר.
כרמית יוליס
אפשר להוסיף.
היו"ר רחל עזריה
אוקיי, יש לכם התנגדות?
כרמית יוליס
לא.
היו"ר רחל עזריה
לא, זה בסדר, אז את זה נוסיף. לגבי עניין צמודי הקרקע – אני חושבת שהבעיה שלנו זה ענייני המתחמים, שאנחנו לא יודעים איך לפתור את העניין הזה, נכון?
ישי איצקוביץ'
רק עוד נקודה אחת לגבי אותו סעיף של לנהל משא ומתן. כתוב: "אלא בהסכמת הצד השני להסכם" – קראתי את זה שוב ושוב ולא ברור לי מדוע נדרשת הסיפה הזאת. אם יש כל מסמך שאוסר על דייר לנהל משא ומתן ולהתקשר, בלי קשר לשאלה אם צריך את הסכמת הצד האחר, זה עדיין מסמך שאתם רוצים שייכנס במסגרת תחולת ההגדרה.
כרמית יוליס
הוא לא אוסר עליו להתקשר אם זה היזם שלו.
ישי איצקוביץ'
שלא יפרשו את זה שבמסמך חייב להיות כתוב שהדייר לא רשאי להתקשר אלא אם ניתנה הסכמה של המארגן. המסמכים היום קובעים שאסור לך להתקשר ולנהל משא ומתן, נקודה.
כרמית יוליס
אבל אם זה יזם שהוא הביא?
גלעד קרן
ברור שאם הוא מסכים אז זה בסדר.
ישי איצקוביץ'
אני חושב שלא ישחקו על הנקודה.
היו"ר רחל עזריה
חבר הכנסת יוסי יונה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לגבי העניין הזה, אם תרשו לי לתאר באופן ציורי מצב עניינים, יכול להיות מצב ששני מארגנים בו בזמן מנסים להגיע להסכם – אין מניעה, נכון?
היו"ר רחל עזריה
נכון.
היו"ר יוסי יונה
אז כתוב שהוא לא יכול להתקשר רק משעה שכבר יש הסכם, זאת אומרת, שהתקיימו התנאים של ההסכם, שהושגו כך וכך חתימות, רק מהרגע הזה יש את המניעה לכניסתו של מארגן נוסף.
גלעד קרן
לא, לא, בהסכם ארגון. כשהמארגן מגיע לדייר מסוים וחותם אתו על הסכם ארגון, אפילו עם דייר אחד, הוא כותב בהסכם הארגון: לך, ברגע שחתמת אתי, אסור לך לנהל משא ומתן או להתקשר עם אף אחד בהקשר של - - -
יוסי יונה (המחנה הציוני)
זה לגבי האדם הספציפי הזה?
גלעד קרן
כן, נכון.
רוני טיסר
אחרי שהוא חתם. זה הופך למחייב רק ברגע שהוא חתם.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
זאת אומרת שהמארגן יכול באותו הזמן להחתים דיירים אחרים?
גלעד קרן
בהחלט.
היו"ר יוסי יונה
ואז במצב שכזה, הכי תיאורטי, נניח שאחד השיג את המספר הנדרש, שיש לו כבר את המספר המינימלי – כמה הוא, 80%?
רוני טיסר
כן, 80%.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
ונניח שהשני הגיע עם דיירים אחרים ל-76% - הגיוני שזה יקרה, נכון?
גלעד קרן
לא, לא כל כך הגיוני.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
למה לא? שני המארגנים עובדים.
גלעד קרן
באותו בניין לא יכול להיות 80% ו-70%.
כרמית יוליס
איך באותו בניין?
יוסי יונה (המחנה הציוני)
במתחם. או כמה שהוא יכול להגיע.
רוני טיסר
אתה אומר שאחד הגיע עם 76% ואחד עם 4%?
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לא, אם זה 76% אז השני הגיע עם 24%. אז זה בטל – ברגע הזה שהוא הגיע ל-76%, האחר יוצא מהמשחק.
כרמית יוליס
איך שלא נסתכל על זה – זה יוצא שאחד לא יעמוד באבני הדרך.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
כן, כן.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, נחה דעתך?
יוסי יונה (המחנה הציוני)
כן.
היו"ר רחל עזריה
יופי. כן, בבקשה.
יהודית מורד
לגבי ההערה שהצביע עליה חבר הכנסת, לפעמים יש תוכניות של התחדשות עירונית אשר גוזרות מתחמים של מספר מבנים יחד. אז נניח שסן מרטין 7 חתמו 80% למארגן אחד, וסן מרטין 9, שעל פי התוכנית זה יכול להיות אחד, חתמו עם מארגן אחר, אז זאת הסיטואציה.
היו"ר רחל עזריה
אתם רוצים להתייחס, כרמית, משרד המשפטים?
כרמית יוליס
זו בעצם הערה שעלתה כבר, שאלו את זה שוב אז יש מקום להסביר את זה. מלכתחילה, אם היה אפשר לייצר איזו מציאות אידיאלית יותר אז היינו מעדיפים לדבר על מתחם, אבל כיוון שהסכמי הארגון נכנסים בשלב כל כך כל כך מקדמי אז הזיהוי של המתחם הוא עדיין לא ודאי בשלב הזה, ולכן יש לנו קושי לדייק את זה.
יריב בר-דיין
זה לא נכון, זה לא נכון. זה כשל בסיסי בכל הבנת התהליך.
כרמית יוליס
למה אדוני אומר שזה לא נכון? כי לא תמיד מגישים את התוכנית בשלב - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע, סליחה, בואי תסבירי ואחר כך, אם מישהו ירצה להתייחס, ניתן להתייחס. אני מבקשת, לומר "זה לא נכון" זה לא מכבד.
כרמית יוליס
אז אני מסבירה שוב, בתמ"א 38 הסיטואציה הזאת לא רלוונטית כי היא ממילא מדברת על בית משותף אחד שאותו מעוניינים לחזק, זה רלוונטי בפרויקטים של פינוי-בינוי. באמת, לעיתים קרובות, כדי לממש אותם אנחנו נדרשים ליותר מבית משותף אחד. יש איזושהי הסתכלות שהיא כוללת יותר והיא מערבת כמה בתים משותפים שכולם נכנסים למה שאנחנו מכנים "מתחם" או "מקבץ" לפינוי-בינוי, שבדרך המלך מוגשת תוכנית שמכניסה את כל הבתים המשותפים האלה לאותו קו כחול ובמרבית המקרים הדבר הזה גם צופה פני הכרזה על ידי הממשלה, שהיא באמת תכריז על אותו מתחם כמתחם לפינוי ובינוי. הקושי שעלה פה בדיונים קודמים, גם כשאנחנו כנציגי ממשלה חשבנו על זה, גם ביחד עם הייעוץ המשפטי - - -
היו"ר רחל עזריה
אני רק אומר, אנחנו כן רצינו להכניס את העניין הזה. המגמה היתה לראות איך אפשר, פשוט יש בעיה משפטית שאנחנו לא מצליחים לפתור אותה.
כרמית יוליס
גם בגלל שחוק הדייר הסרבן מדבר על אותו מתחם ולוקח בחשבון שיש יותר מבית משותף אחד. לכאורה, היה מוטב שתהיה קורלציה מושלמת וגם החוק הזה שמדבר על מארגנים ידבר על כלל הבתים המשותפים שהם רלוונטיים לאותו מתחם – אלא מה? ממה שאנחנו מבינים, לעיתים קרובות המארגנים מתחילים לבוא ולנסות לשכנע דיירים שיצטרפו לעסקה עוד לפני שיודעים בוודאות על איזה מתחם מדובר. גם אם מארגן מסוים רואה לנגד עיניו ששלושת הבניינים האלה, שהם קרובים פיזית אחד לשני, הם בסופו של יום יהרסו ויוקם תחתם בניין אחד, אין לנו שום ודאות שגם מוסד התכנון, שהוא בסופו של דבר יקבע את גורלם של אותם בניינים וישאל את השאלה מה יהיה הקו הכחול של התוכנית וכמה בתים משותפים רלוונטיים לאותו פרויקט, האם זה רק השלושה שחשבו, אולי זה שישה, אולי זה שמונה. כל הדבר הזה יקרה רק בשלב מאוחר יותר ולכן הצעת החוק מתייחסת לבניין אחד ספציפי, גם אם מאוד יכול להיות שבסופו של יום הוא תלוי במימוש שלו בבניינים אחרים. אבל אנחנו חשבנו שאבני הדרך שקבועות פה, והיתה על זה הסכמה, ככל שהן מתממשות, אז די לנו בזה בשביל להאריך את התוקף של ההסכם עם המארגן. זאת ההצעה.
יהודית מורד
אני יכולה להציע הצעה בהתייחס לכך?
היו"ר רחל עזריה
כן.
יהודית מורד
אני מבקשת לומר שבעסקה רגילה, על פי חוק המקרקעין, כשאדם מוכר את דירתו ואת חלקו היחסי ברכוש המשותף הוא עושה את זה כפוף לחתימה של שטר בנוסח אחיד, כאשר עורך דין מאמת שהוא מבין מה המוכר מוכר ומה הקונה קונה והדברים האלה מעוגנים. במציאות – ויש לי הערכה רבה באמת לכנסת שמנסה להתמודד עם דברים מורכבים - - -
היו"ר רחל עזריה
תקשיבי, אנחנו כבר בדיון מתקדם, אז רק את ההצעה.
יהודית מורד
במציאות זה קצת אחרת כי זה שוק פרוץ, פתוח, נתון למניפולציות ולקשיים ובמיוחד אצל אוכלוסיות מוחלשות. לעניין הדברים שאת אמרת והנושא שעל הפרק, אני מציעה, וגם אפילו מבקשת כמעט בתחינה: אחד, קבעו מנגנון, אם לא בגוף החוק עצמו אז לפחות בנהלי עבודה, שבטוח משרד השיכון מכין, שיפתור סיטואציה של התנגשות בין שני מארגנים. יכול להיווצר מצב כזה אז תנו דעתכם על כך, אולי לא במסגרת החוק, תתנו מענה, איזה גוף מכריע, איזה החלטה מכריעה בנוהל כזה.
כרמית יוליס
לזה יש נהלים.
היו"ר רחל עזריה
בואו נשמע אותה עד הסוף ואז תגיבי.
יהודית מורד
דבר שני שאני מאוד מבקשת: הואיל ובעסקאות פינוי ובינוי הדייר לא מוכר, במירכאות, רק את זכותו ואת חלקו ברכוש המשותף, שזה בסדר, הוא מוכר את חלקם של האחרים ברכוש המשותף, וזה כבר פחות בסדר – אבל אי אפשר להתנהל אלא בדרך הזאת – אז לפחות מבוקש ומתחייב שתהיה רשימת תפוצה באיזושהי מסגרת שכשאני, כדיירת ברחוב סן מרטין 7, בקטמון ט' בירושלים, מקבלת הודעה בדרך לא דרך שיזם ניגש כביכול בשמי כבר לבדוק בוועדות התכנון בעיריית ירושלים, אני מבקשת שתהיה לי גישה ושקיפות, כי זה חלקי ברכוש המשותף, שאני אקבל מידע על כל דייר, על מה הוא חתם, מי חתם, מתי חתם. אני מבקשת לפחות את השקיפות הזאת. תודה רבה.
היו"ר רחל עזריה
אני מבקשת להתייחס להערה השנייה ואז אני אבקש ממשרד המשפטים להתייחס להערה הראשונה. לגבי ההערה השנייה, יש עוד חוק במקביל שאנחנו עובדים עליו, שאנחנו מחפשים לו שם טוב יותר אבל במקור הוא נקרא "חוק הדייר הסרבן", אתמול התחלנו את הדיון הראשון. ההבנה, יחד עם חבר הכנסת יוסי יונה ושאר חברי הכנסת שהשתתפו, היתה שאחד הדברים הכי חשובים הוא לייצר את האמון בין היזם שמגיע לבין הדיירים ואנחנו מבינים שאחת הדרכים הכי חשובות היא על ידי כמה שיותר מידע ותמיכה. לכן, ההערה שלך היא פשוט לא לחוק הספציפי הזה, לא לטקסט הזה, אנחנו נעביר את זה לדיון של החוק השני. לגבי ההערה הראשונה, אני חושבת שאנחנו נותנים מענה. בבקשה.
כרמית יוליס
כן, יש לזה מענה. לגבי ההערה הראשונה שלך, מה קורה כשבאותו בניין פועל יותר ממארגן אחד, בעצם הליבה של - - -
יהודית מורד
לא, במתחם, במקבץ כפי שאת תיארת. יש סן מרטין 7, סן מרטין 9, סן מרטין 11 ורבי צדוק 15, אז רבי צדוק לקחו מארגן אחד וסן מרטין 7 – אני לא יודעת מי חתם, אני לא יודעת על מה חתם, זאת זכותי האלמנטרית לדעת וצריך לסדר את זה.
כרמית יוליס
לגבי הידיעה מי חתם על מה – החוק כאן מתייחס לזה.
יהודית מורד
אז תסדרו שבמקרה של קונפליקט יהיה איזה גוף או מוסד, או פרוצדורה או הליך מכריע. אולי זה לא חייב להיכנס לחוק שכאן אבל לתת את הדעת.
כרמית יוליס
לגבי החובה לדעת מה קורה בבניין, מי חתם על מה, מי כבר הסכים ומי עוד לא – החוק מתייחס לזה וחלה חובה על המארגן למסור את האינפורמציה הזאת, עוד מעט נקריא את זה.
מיכל רגב
באופן שוטף?
כרמית יוליס
עוד מעט נקריא את זה, זה לפי בקשה.
מיכל רגב
זו הנקודה – בזמן אמת.
יהודית מורד
הבעיה שלי היא שזה לא יחול רטרואקטיבית.
כרמית יוליס
לגבי התנגשות בין כמה גורמים שפועלים באותה סביבה עסקית – כל ליבת החוק אומרת שככל שגורם מסוים שהוא מארגן לא עומד באבני הדרך שהחוק קובע, אז ממילא ההסכמים אתו פוקעים מכוח החוק עצמו. לא צריך לעשות שום אקט משפטי של ביטול חוזה, ממילא החוזה פוקע. לכן, הנחת העבודה היא שבסופו של יום לא יכול להיות שכל כך הרבה מארגנים – כולם יחתרו להגיע לאותה תוצאה וכולם גם יצליחו. כנראה אחד מהם לא יעמוד באבני הדרך כי הוא לא יגיע לשיעור שנדרש לפי החוק ואז התוצאה היא שהחוזים אתו יפקעו.
ישי איצקוביץ'
אפשר רק להוסיף? אני זורק עכשיו איזה רעיון אולי לסגור את זה מהפינה השנייה – יש כל מיני אירועים, תנאים, שמאריכים את המועדים, אולי לקבוע בכל אחד מהם "ובלבד שלא נחתמו מסמכי התארגנות ליזם אחר בכמות גבוהה יותר", להוסיף תנאי נוסף, כי אם זה נעשה אז אי אפשר יהיה להאריך. תחשבו על זה.
שירה אבני
יש לי הצעה בהקשר לדיון הספציפי: נדיר מצב שמארגן בא לדיירים לפני שהוא עשה בדיקה באגף תכנון עיר של המדיניות על אותו מקום, ולכן המארגן בדרך כלל יודע האם הוא יכול רק בניין אחד, האם כמה בניינים, האם שלושה. זה פשוט מידע שהוא לא תמיד נותן ולפעמים יותר נוח להתחיל בבניין שיותר קל להחתים בו או בבניין היותר קשה. אני חושבת שבהחלט אפשר להכניס פה איזשהו אישור מאגף תכנון עיר, זה הליך מאוד פשוט היום בכל הערים. זה מאוד מקובל שיזמים עושים את זה. איזשהו מכתב בסיסי – בעיריית ירושלים זה לגמרי מחויב היום אבל גם בערים אחרות זה עובד כך – שהמתחם מקובל על ידי אגף תכנון עיר כמתחם לפינוי-בינוי.
היו"ר רחל עזריה
ואז מה זה עוזר לנו?
שירה אבני
הוא מציג את זה בכנס, הדיירים יודעים לאיזה בניינים הם מחוברים, הוא גם מחויב להציג להם איזשהו אישור רשמי ראשוני.
יהודית מורד
האם הוא חייב להציג את המסמכים של מי חתם?
שירה אבני
לא, זה משהו אחר. זה משהו אחר לגמרי. זה מהבחינה שבכלל יש אישור עקרוני. בדיוק הבאנו דוגמה ממתחם שיזם החתים על חוזים סופיים כשהמדיניות של העירייה היתה נגד פינוי-בינוי במתחם הזה. לדיירים בכלל לא היה שום מושג לגלות את זה והרבה פעמים הם חותמים לפני שהם יודעים אם המתחם מתאים לפינוי-בינוי או לא מתאים לפינוי-בינוי. זה הליך, ברוב הערים, מאוד פשוט. באים לרפרנט באגף תכנון עיר, הוא נותן תשובה כתובה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
האינפורמציה הזו, שאת מציינת שאכן לפעמים היא לא קיימת, עד כמה היא יכולה להיות נגישה לתושבים? במקרה שלך, יהודית, כפי שכאן את באה ומדברת, מדובר באדם עם מודעות גורפת הייתי אומר, מאוד גדולה, אבל זה לא המצב בדרך כלל של התושבים. אני אומר את זה לזכותך, זו לא ביקורת, חס וחלילה. לכן, אנחנו רוצים לחשוב על מהו המנגנון – וזו איזושהי הסתייגות שתהיה לנו בהמשך, רחל – של מישהו שמלווה את התהליך הזה מטעמם של התושבים מעבר למארגן והאינטרסים שלו. התושבים, כפי שקרה במקרה הספציפי הזה, הם לא מוגנים. הם לא מוגנים אפילו בגלל הדברים שנאמרו כאן, שאין להם את כל האינפורמציה.

זה גם מתקשר לעניין, כרמית, של המתחם, אם הבנתי נכונה, שבאותו מתחם יכולים לפעול שני מארגנים שונים, יש להם שני בניינים שונים. נניח מארגן פועל על בניין מגורים מסוים שהוא כשלעצמו היחידה המשפטית שעליה עובדים – זה יכול להיות – ובאותו מתחם יש עוד בניין, וזה בסדר שהמארגן עובד בבניין ההוא, אין מניעה, הבעיה מבחינתנו, מבחינת הדיירים, שהתכנון בסופו של דבר צריך לקחת בחשבון את העניין האינטגרטיבי, השכונתי. העניין השכונתי, משעה שהדייר יודע שיש עוד בניין שנמצא בתוך המתחם הזה יש לזה כל מיני השלכות על החיים שלו – תהיה פינת ירק, מה קורה עם התחבורה וכו'. אם בונים בניין אחד, יופי, אם עושים התחדשות עירונית על בניין אחד אז ההשתמרויות יכולות להיות מוגבלות, משעה שכל המתחם עובר התחדשות אז כבר יש לזה השתמרויות והשלכות רוחב של תחבורה, של כל מה שקשור לשכונה, לקהילה והדברים האלה גם צריכים לבוא למודעות של התושבים שנמצאים באותו מתחם.

כל השיקולים האלה, אני מציע – ואנחנו נגיע לשלב הזה – אנחנו רוצים לעגן את ההגנה על הדיירים באמצעות מנגנון, מנגנון זה אומר אפילו עובד קהילתי, נניח בירושלים, מה שסיפרנו בפעם הקודמת בפעם הקודמת כשדיברנו על החוק של הדייר הסרבן. בירושלים – אני לא יודע עד כמה היא משקפת את כל הארץ – יש מינהל קהילתי ובכל מינהל קהילתי יש - - -
היו"ר רחל עזריה
היא לא משקפת. ירושלים מאוד חריגה בנושא הזה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אז צריך לחשוב על המקבילה.
היו"ר רחל עזריה
זו בעצם הרשות להתחדשות עירונית. אני יודעת שיש משהו מתסכל בלחוקק חוק שאנחנו יודעים שהרבה יוטל על הרשות כשהרשות עוד לא הוקמה – בסדר, אבל עדיין אנחנו לא מחוקקים לחצי שעה הקרובה, אנחנו מחוקקים להרבה מאוד שנים קדימה. זו בעצם הרשות להתחדשות עירונית, לכן הרשות הוקמה, בדיוק לצורך זה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אז אנחנו צריכים לבדוק – אני יכול לרענן את זכרוני ולראות אם שם יש את המנגנון הזה – אבל חייב שיהיה מנגנון עצמאי שמלווה את התושבים גם למול המארגן. אחרת אנחנו פועלים, כפי שאמרה יהודית, בעולם פרוץ לחלוטין, שבו האינטרסים של הדיירים - - -
חנה גבאי
מינהלות עירוניות.
היו"ר רחל עזריה
שזה חלק מהרשות.
חנה גבאי
כבר פורסם, כבר חלק פורסם. מינהלות עירוניות – כבר יש תהליכים, כבר עובדים על זה. מנהל הרשות עוד לא מונה אבל ברשות כבר עובדים.
היו"ר יוסי יונה
ברשותך, אני מעלה את השאלה: האם אנחנו צריכים, כשאנחנו מדברים על המארגן, גם באשר שזה קיים בחוק להתחדשות עירונית, להבטיח את החפיפה הזו בין החוקים? שגם זה יצוין כאן? נניח: ראו, סעיף כך וכך בחוק התחדשות עירונית, שהעבודה של המארגן תהיה מלווה למול התושבים בנוכחות של נציג שבעצם מייצג באופן אקסקלוסיבי, עד כמה שניתן, את האינטרסים של התושבים? מה אסתי אומרת?
אסתי ורהפטיג בס
אני אומרת שבהרבה רשויות עדיין לא הוקמו המינהלות, זה משהו שהוא בתהליכים אז זה בעייתי לקבוע בחוק באופן גורף ביחס לכל - - -
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אבל אם זה לא נקבע בחוק אז צריכים אולי לקבוע פה? אם שם זה לא קיים.
היו"ר רחל עזריה
אבל עכשיו הקראנו שבעצם המארגן, בסעיפים של מה הוא צריך לעשות בכינוס, הוא צריך גם לומר שיש מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית וכו'.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
כן, קראתי את החלק הזה, את צודקת שאכן זה צוין, אבל אני הייתי רוצה – בהערה כללית, רחל, אני לא בא ממקום קנטרני ולא ממקום ביקורתי - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו יודעים, אנחנו מכירים אותך.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
העבודה צריכה להיעשות בצורה הטובה ביותר, ואני יודע שגם יושבת-הראש רוצה שנוציא מתחת ידינו את החוק הטוב ביותר, שבמקרה הספציפי הזה, חוק המארגנים, אנחנו רוצים שתהיה, אם לא ההגנה האידיאלית לפחות ההגנה האופטימלית, על האינטרסים של התושבים. לכן, גם בעניין שאת ציינת עכשיו, רחל, את הכינוסים הללו, אני חושב שזה יהיה מן הנכון שגם בכינוסים עצמם יהיה הנציג הזה מטעמם של התושבים שאכן יבטיח במידה האופטימלית שנעשית העבודה הראויה.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו לא יכולים לכתוב את זה בחוק.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
למה?
היו"ר רחל עזריה
תראה, אנחנו הרשות המחוקקת ויש בסוף את הרשות המבצעת, כך אני גם רואה את זה. הוספנו המון פרטי פרטים לחוק באמת בגלל שאלה עסקאות מורכבות ובגלל שאנחנו יודעים מה קרה עד היום, אבל אני חושבת שזה מסוג הדברים שאני מתארת לעצמי שכשתקום הרשות להתחדשות עירונית, אז ברגע שיהיו בקשות של תושבים שאנשים יגיעו מטעם הרשות למפגשים הם יגיעו. כמו שהמינהל הקהילתי – אני במקרה מכירה את שירה אבני, שיושבת פה, אנחנו עבדנו הרבה ביחד בעיריית ירושלים – האופי של העובדים במקומות האלה הוא לבוא עם התושבים. לכתוב בחוק שהוא חייב להיות - - -
יריב בר-דיין
שיכתבו שבירושלים יבואו עובדים קהילתיים? איך זה יכול להיות? מה זה? על מה אתם מדברים?
היו"ר רחל עזריה
אני אומרת שאלה דברים שלא צריך לכתוב בחוק כי אני חושבת שזוהי הפרקטיקה. אנחנו עכשיו מתנהלים – זה מה שאמרתי שקשה בחוק הזה וגם בחוק השני שאנחנו עובדים עליו. עשיתם עבודה מאוד משמעותית, חקיקה דרמטית להקמת הרשות להתחדשות עירונית, אני לא חושבת שזה דברים שצריכים להיות בחקיקה. אני חושבת שזו הפרקטיקה שתקרה ואני חושבת שהרוח של החוק, ובטח של התיקונים שעשינו, מאוד מבהירה מה אנחנו מצפים שיקרה. אני גם רואה מה רוח הכנסת, וגם, לדעתי, הכנסת הבאה, זה המקום שבו אנחנו נמצאים מבחינת ההתנהלות שלנו. לכן אני אומרת, אם הרשות להתחדשות עירונית, כשהיא תוקם, כשתתחיל לעבוד, נראה שהם לא מתנהלים כך מבחינה פרקטית – מה שאני מוכנה להתערב אתך, על מה שאתה רוצה, שזה מה שיקרה, כי זה האופי של ההתנהלות – אז אנחנו נוכל להוסיף עוד דברים כאלה. אני לא רוצה עכשיו להעמיס דברים שאנחנו אפילו לא יודעים איך הם יוכלו לקרות בפועל.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
תרשי לי רק – העבודה שראינו, כשאני הייתי בקטמון - - -
היו"ר רחל עזריה
גם אין לנו עדיין רשות.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני מבין. אבל, תראי, כשהייתי בקטמונים, בח' וט', הבחור שהיה כאן - - -
מיכל רגב
מתן, הוא עושה עבודה לא נורמלית.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
מתן.
היו"ר רחל עזריה
מצוין. אז, הנה, את רואה - - -
מיכל רגב
אבל הוא עושה את זה בחצי משרה ואני חושבת ששווה גם לתת את הכלים למינהלות כדי ללוות את זה, או לגוף אחר, לא חוכמה להגיד "ילוו".
יוסי יונה (המחנה הציוני)
רק לסיים את ההערה שלי. זאת היתה באמת דוגמה קלאסית לעבודה כל כך חיובית שבן אדם עבד שם באופן חד-משמעי, באופן אקסקלוסיבי, למען התושבים, והוא זה שהביא בפנינו את הפערים המאוד גדולים שלעתים קיימים בין מארגנים כלשהם לבין האינטרס האמיתי של התושב. מה שאני אומר, המון פעמים, כמו שאנחנו עוסקים בחינוך, מה זה ילד מצטיין, במקום לתת ההגדרות הולכים ומסתכלים על ילדים מצטיינים ועל פיהם עושים תיאוריות. אז גם במקרה הזה, אם אני מסתכל על מקרה שהוא כל כך יפה, שזה באמת העובד הקהילתי שם עושה עבודה כל כך נהדרת ואני אומר "וואו" – אנחנו לומדים מהשטח. הבן אדם עושה עבודה טובה, איך אפשר לעשות עכשיו איזושהי תיאורטיזציה של מה שהוא עושה ולעגן אותה בתוך החוק כך שזו תהיה דוגמה מופתית לאופן שבו אנשים עובדים. זה יכול להיות נהדר, אני חושב.
יהודית מורד
יש אפשרות להליך מאוד פשוט.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
את מבינה, רחל? זה יכול להיות דבר נפלא שאנחנו נעשה בוועדה הזאת בשביל התושבים.
היו"ר רחל עזריה
חבר הכנסת יונה, אני לא חושבת שזה צריך להיות בחקיקה. אני לא חושבת שהדברים האלה צריכים להיות בחקיקה, בטח לא בשלב שבו אנחנו נמצאים. אני צריכה לצאת, יש בוקר מאוד סוער. יוסי, אתה תוכל להחליף אותי?
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני עושה מחטפים, שתדעו.
היו"ר רחל עזריה
לא, אז לא. אין הצבעות, מה תעשה? איזה מחטף תעשה? אנחנו בונים על אמון פה, בשיטה הפוליטית, כידוע.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני לא אעשה. החבר'ה צחקו כולם, זאת אומרת שזה היה ברור לכולם שאנחנו מתבדחים.

(היו"ר יוסי יונה, 10:14)
כרמית יוליס
אפשר להתייחס?
היו"ר יוסי יונה
כן, כרמית, בבקשה.
כרמית יוליס
אני חושבת שאפשר להוסיף לסעיף 2, שמדבר על הכינוס – הרי יש כאן תוספת שמדברת על מה המארגן צריך להציג לבעלי הדירות במסגרת אותו כינוס. זאת אומרת, זה לא די לעשות את הכינוס רק כדי לומר שעשינו כינוס, יש כאן גם דברים שהוא צריך להביא לידיעתם, ויש פה תוספת שמדברת על מידע על הרשות להתחדשות עירונית ועל זה שיש שם פונקציה שהוא הממונה לפניות דיירים בהתחדשות עירונית ואיך אפשר לפנות אליו. אז אפשר לומר שככל שהוקמה מינהלת עירונית – כי, כמו שאמרנו, החזון של חוק הרשות להתחדשות עירונית היה לשלב את הרשויות המקומיות באמצעות מינהלות ושהמדינה גם תתמוך בהן בעזרה מקצועית.
היו"ר יוסי יונה
אז מה ההצעה, כרמית?
כרמית יוליס
אז אנחנו אומרים: ככל שהוקמה מינהלת עירונית באותה רשות שהפרויקט הזה - - -
גלעד קרן
ואם הוא לא יודע? הוא צריך לדעת אם הוקמה או לא הוקמה?
כרמית יוליס
אוי, נו. כן, הוא צריך לדעת. אם היא הוקמה הוא צריך לדעת. הוא יכול ברגע לדעת את זה.
היו"ר יוסי יונה
מי?
כרמית יוליס
המארגן. ואז הוא יכול, כמו שהוא מציג לדיירים: תדעו, האדם הזה והזה הוא הממונה לעניין פניות דיירים, הדלת שלו פתוחה בפניכם, זה תפקידו מכוח החוק, אז באותו אופן הוא גם יכול להציג להם, ככל שהוקמה מינהלת עירונית, פה היא מתכנסת וכמובן שהיא גם בין היתר יכולה לסייע לכם וכו'. זו הצעה אחת, ככל שזה יוקם.

דבר שני בהתייחס למה שאתה אמרת, אני חושבת שחלק מהדברים שהעלית בעצם נוגעים למעורבות של אותם דיירים בתכנון עצמו, כי השאלה איך בסוף תיראה השכונה, אם יהיו פתרונות חניה, מאיפה האוטובוס יכנס, תחבורה ציבורית, פארקים עירוניים ושצ"פים – שזה באמת משנה את איכות החיים לגמרי, בתקווה שהיא תהיה טובה יותר – יכול להיות שבחוק הדייר הסרבן צריך לתת את הדעת לממשק הזה בין הדיירים לבין קידום התכנון. כי לפי חוק התכנון והבניה באמת אין חובה ש-100% של הדיירים יסכימו לעצם הגשת התוכנית, אפשר להסתפק בשיעור נמוך יותר וזה יכול לעורר את הקושי מהסוג שאתה אומר.
היו"ר יוסי יונה
אני שמח על מה שאת אומרת. את יודעת מה החשש שלי? החשש שלי הוא שנניח שאנחנו אומרים: אוקיי, זה לא קיים פה, נכניס את זה לחוק ההוא, כשנגיע לחוק הזה, נגיד: אתם יודעים מה? בואו נכניס את זה לחוק ההוא. כרמית, אני יודע שאת מדברת בכנות ואת באה ואומרת: אני, כנציגת משרד המשפטים, ערה לסוגיה הזו ואני מתחייבת שההיבט הזה של התחדשות עירונית אכן ייכנס - - -
גלעד קרן
לא, היא לא התחייבה.
כרמית יוליס
לא, לא התחייבתי.
היו"ר יוסי יונה
לא, היא אמרה אפשר, אני יודע.
כרמית יוליס
עוד יצא פה מהפרוטוקול - - -
היו"ר יוסי יונה
אני יודע, לכן אני משתמש עכשיו במלל אחר. היא אמרה: אפשר שכדאי לדון בזה בחוק הדייר הסרבן, אבל אם זה רק אפשר וזה הופך לאופציה היפותטית שתתפוגג לה כשאנחנו נדבר על חוק הדייר הסרבן – אז מה עשינו? לכן ביקשתי לראות אם את תהיי מוכנה ללכת מעבר למילה "אפשר שנדון" או "נעשה מאמצים" או "נשלב"?
גלעד קרן
"נשקול בחיוב".
היו"ר יוסי יונה
"נשקול בחיוב".
כרמית יוליס
הצעת החוק מבחינתנו כבר יצאה לדרך כי ועדת שרים כבר הצביעה עליה, היא עברה כבר קריאה ראשונה ועכשיו היא על השולחן הזה, אז ככל שתהיה בקשה של הח"כים לקדם גם את ההיבט הזה אני חושבת שאפשר יהיה לתת פתרון. אני לא יודעת מה יהיה הפתרון שיצא משם. עכשיו לשאלה מה הקשר, במירכאות, אז באמת אנחנו מדברים שם על סירוב בלתי סביר לעסקה אבל כיוון שרוצים להגן שם על הדיירים בשורה של היבטים, אפשר יהיה להתייחס גם לזה.
יהודית מורד
כרמית, נעים מאוד, אנחנו נפגשנו ברשות מקרקעי ישראל, אני זוכרת אותך. אני רוצה להציע פתרון פשוט, קיים: בחוק המקרקעין ובתקנותיו יש תקנות שמתאימות להסקה, למעלית וכו', אפשר לשבץ במסגרת חוק המקרקעין ותקנותיו התייחסויות שנוגעות בזיקה לדברים שנאמרו כאן ובהקשר שרוצים לקשור עם חוק הדייר הסרבן. אני מתכוונת, במקרה שלי בסן מרטין 7, שיזם לא מספר לי – הוא בא ואומר לי: רוב הדיירים חתמו לי, הוא לא אומר לי מי ומנסה לכפות עלי מין כניסה להליך – אני מתכוונת לפנות למפקח על הבתים המשותפים שאני רוצה גילוי מסמכים לפני שהוא בא ומדבר איתי בכלל. אז אני חושבת שבחוק המקרקעין, כרמית, אפשר לשלב - - -
היו"ר יוסי יונה
יהודית, סליחה, כאן נאמר לי שהסוגיה הזאת, הדאגה שלך, מקבלת ביטוי בסעיף 6 ולכן היא נלקחה בחשבון. בבקשה, אדוני.
יריב בר-דיין
אני מייצג כ-1,400 משפחות של בעלי דירות, לא של דיירים. אני גם, אם תרצו, באבולוציה של כל התחדשות עירונית, המייצג הראשון. כל העוול הזה שקוראים לדבר הזה "ארגון" ו"מאכרים" זה עוול אבל זה לא המקום. אני יודע שהיו פה שני דיונים, אני לא הייתי, לצערי לא הוזמנתי.
כרמית יוליס
הרבה יותר משניים.
יריב בר-דיין
יחד עם זאת, אנחנו מקדמים פרויקטים בהיקף של כמעט 5,000 יחידות דיור בשם בעלי דירות - - -
היו"ר יוסי יונה
תגיד לעניינו מה הערתך.
יריב בר-דיין
אני עוד דקה גוזל מזמנכם כי הרקע חשוב.
היו"ר יוסי יונה
אתה נותן לנו עכשיו מה שנקרא "להקת חימום".
יריב בר-דיין
תן לי עוד דקה, הפוזיציה שאני מדבר היא מתוך הניסיון המקצועי.
היו"ר יוסי יונה
איש יקר, אתה רצית להעיר משהו ענייני לגבי הצעת החוק הזאת, לא צריך עכשיו רקע מאוד רחב, יש אנשים שעוד רוצים לדבר.
יריב בר-דיין
עם כל הכבוד, הרקע הרחב הוא חשוב אבל לא משנה, אין בעיה. היעדר ההתייחסות למתחם הוא הכשל, הוא מעודד את המאכריות, הוא מעודד את הניסיון לשים רגל לא מקצועית במתחמים שהם מתחמי תכנון אינטגרליים ועתידיים. לא יכול להיות שההסתכלות שלנו תהיה 10 שנים אחורנית, שמישהו מגיע בצורה לא רצינית לבניין, מתחיל להחתים שם כל מיני אנשים. חייבת להיות התייחסות שהיא התייחסות מדורגת, שכוללת – גם החוק מתייחס לזה, גם חוק פינוי-בינוי-פיצוי מתייחס לזה, חוק הדייר הסרבן – התייחסות שמתייחסת למתחם עם התייחסות ביניים בתוך הבניינים. אחרת החוק מעודד - - -
היו"ר יוסי יונה
כרמית התייחס לזה, השאלה אם יש לך הצעה.
יריב בר-דיין
אבל החוק מעודד, שלא בטובתו - - -
כרמית יוליס
אתה מקדם גם תכנון עבור הלקוחות שלך?
יריב בר-דיין
ברור שכן.
כרמית יוליס
בגלל זה זה מה שאתה מציע.
יריב בר-דיין
ברור שכן, כך צריך לעשות.
כרמית יוליס
לכן זה מה שאתה מציע – זה יסייע לך ולא יסייע לאף אחד אחר. זה לא יסייע לאחרים, זה לא יסייע למי שלא מקדם את התכנון והחוק הזה, ההתייחסות שלו היא רחבה יותר.
יריב בר-דיין
מה זה "מסייע לי"? מי שלא מקדם תכנון ייכנס במקום שמישהו מקדם תכנון, הוא יכנס לבניין והוא יתקע את כל המתחם – מה נעשה אז? מה נעשה אז? לכן, ההתייחסות, אם כבר הולכים את הצעד הזה, חייבת להיות התייחסות מתחמית. דבר שני, סעיפים 3 ו-4 - - -
גלעד קרן
עוד לא הגענו לסעיפים 3 ו-4.
היו"ר יוסי יונה
אנחנו נחזור אליך, כשנגיע לסעיף הזה תקבל את זכות הדיבור.
יצחק שפריר
אני רוצה להתייחס. קודם כל, יש לנו היום סמכות בחוק, והיא רשות התחדשות עירונית, ואני רוצה גם לתת לה אחריות, לא רק סמכות. אני מתכוון לכך שכמו שיש רשות ההון, אני לא יכול להקים חברת פנסיה אם אני רוצה, אני לא יכול לקנות חברת ביטוח אם אני רוצה, בודקים אותי, נכון? אני מבקש שאותו יזם יעבור דרך רשות ההתחדשות העירונית, יקבל מהם הרשאה שהוא רשאי לפעול בעניין.
מיכל רגב
מארגן או יזם?
יצחק שפריר
מארגן או יזם, זה לא משנה לי כרגע, מישהו שבא לאנשים. שיעשו עליו בדיקה אם הוא מתאים, אם אין לו רישום פלילי, כל הדברים האלה כי זה חשוב.
היו"ר יוסי יונה
אתה מהדהד דברים שגם אנחנו רוצים להגיד, או לפחות אני רוצה להגיד, לגבי הסוגיה הזאת. אבל היתה פה קודם מחלוקת – אני לא יודע אם הגענו לעמק השווה – שאין כאן עניין לעשות הסדרה של המארגן, במובן שיהיה איזשהו רשם המארגנים ותהיה לו איזושהי הכשרה וכו', וכך בעצם אמרנו: תראו, אנחנו הולכים בדרך אחרת, דרך עוקפת, מנסחי החוק, אז בכל זאת ליצור איזשהן הגבלות. אני מבין לאן אתה חותר, גם לי יש הסתייגות בנושא הזה. אני חשבתי, לדוגמה, שאנחנו נגיד, לפחות מבחינה פלילית – היה כאן חבר הכנסת יגאל גואטה והוא גם הביע את חששו - - -
יצחק שפריר
גם מקצועית, לא רק פלילית.
היו"ר יוסי יונה
מקצועית זו הסדרה. אנחנו ירדנו מהאופציה של ההסדרה. השאלה איזו הגבלות יכולות להיות שהן לא בעניין של הסדרה. לדוגמה, אחד הרעיונות שאנחנו מעלים הוא שאדם לא יכול לפעול בתחום הזה אם היתה לו איזושהי עבירה של הפרת אמונים או הונאה בתחום הפעילות הזה ב-10 השנים האחרונות. לדוגמה, דברים שכאלה. נראה לי שייך להביא דברים שהם סבירים לעניין הזה.
רוני טיסר
אני אומרת שזו גם הסדרה, זו גם הגבלה של חופש העיסוק ברגע שאתה קובע מגבלות.
היו"ר יוסי יונה
זו הסדרה?
רוני טיסר
כן, גם אם היא מאוד מינורית.
יצחק שפריר
חבר הכנסת יונה, היות ואנחנו דנים בחקיקה זה לא משנה כרגע אם הרשות להתחדשות עירונית כבר קיימת או לא קיימת. היא קיימת בחוק, אני רוצה להכניס להגדרות פה שהיא כלי, היא מפתח לקביעת כל ההסדרים. היא לא מופיעה פה בהגדרות.
היו"ר יוסי יונה
אדוני, אמרתי לך, כאן אני חושב שהתקבלה ההכרעה ואנחנו עכשיו טוחנים מים.
יצחק שפריר
אבל אם היא לא בהגדרות אז אף אחד לא יתייחס אליה.
היו"ר יוסי יונה
יש הגדרה ואתה יכול להגיד שההגדרה מאוד מאוד רחבה.
יצחק שפריר
אמורפית.
היו"ר יוסי יונה
מיכל, כן.
מיכל רגב
אני, כמו יהודית, תושבת קטמון ט', חברה גם בפורום האורבני. בעקבות המפגש שפרופ' יונה ציין קודם, אנחנו הוזמנו גם היום. ראשית כל, אין לי את ההכשרה של יהודית, אני לא מהמקצוע, אני פשוט תושבת ותושבת מעורבת, אז התנצלות. התחלתי לעבור על החוק, אני אעיר שלוש הערות קטנות בינתיים: כתבתם הודעה 7 ימים מראש – 7 ימים זה לא מספיק. תנו 10 ימים עד שבועיים. חלק לא קטן מבעלי דירות מחוץ לעיר, תאריכו את זה.

ב', הנושא של התרגום – א', אני לא מבינה למה או-או-או. יש לנו גם תושבים רוסיים, גם תושבים דוברי אמהרית, לפעמים באותו בניין, הם גם לא מהווים 30%, הרבה פעמים גם לא יהיו 40% שיגיעו, ואני חושבת שאסור להם ליפול בין הכיסאות. זה צריך להיות לדעתי תנאי, שאם יש תושבים – ובמתחם גם יותר קל לעשות את הדבר הזה, אם מארגנים מתחם – לתת את התרגום כשיש אנשים. זה אוכלוסיות מוחלשות. התרגום הזה לא צריך להיות תלוי באחוז מסוים. אני יודעת, זאת מטלה מסוימת כספית מסוימת אבל היות והרבה מהדברים הם סטנדרטיים, יעמדו בזה. עומדים בעוד מטלות.

דבר אחרון – אולי נשמעת שאלת תם – האם בניין או מתחם צריכים בכלל לעבוד דרך מארגן? האם הם לא יכולים להתארגן בעצמם? הדוגמה של הציונות מוכיחה שאפשר גם אחרת ואני חושבת שאנשים צריכים לדעת את זה.
קריאות
לא חייבים.

אין שום חובה.

ודאי, אין שום חובה.
היו"ר יוסי יונה
מיכל, הרכבת בעניין הזה עזבה את התחנה. אנחנו מדברים כאן על חוק המארגנים, היה ויש את הפונקציה הזאת בעולם, ואיך אנחנו מסדירים אותה.
יצחק שפריר
אני מבקש להשלים עוד משפט.
היו"ר יוסי יונה
יש כאן התייחסות של היועצים המשפטיים, מיכל, באשר לעניין של השפות, השאלה אם ההתייחסות שלהם לעניין השפות מספקות אותנו. ממה שאני הבנתי, היה ולפחות 30% מהדיירים בבניין דוברים שפה כלשהי, חובה להנפיק מסמכים שהם בשפה הזו. אומר כאן היועץ המשפטי – אני לא בהכרח אוחז בעמדתו עכשיו – ש עומדת לדייר הזכות לתבוע מהמארגן לפני שהוא חותם אתו על ההסכם, שייתן לו את ההסכם בשפה שאותה הוא דובר.
גלעד קרן
הוא לא חייב לחתום.
היו"ר יוסי יונה
הוא יכול להגיד: אני לא מוכן לחתום אם אין לי - - -
קריאה
אתה אתנו.
יצחק שפריר
אני מבקש להשלים את התזה שלי הלאה.
היו"ר יוסי יונה
איזו תזה?
יצחק שפריר
עוד לא סיימתי כי היא קפצה באמצע. כתוב פה גם "או מסמך אחר" – היות ויש רשות להתחדשות עירונית, אני לא רוצים מסמכים אחרים. אני רוצה מסמכים שמאושרים על ידי הרשות. אני לא רוצה אלף מסמכים ואלף משפטים אחר כך.
היו"ר יוסי יונה
כרמית, מה את אומרת?
גלעד קרן
נגיע לזה, זה הסעיף הבא.
כרמית יוליס
לגבי התרגום, יש לנו פה את סעיף 3(א) – כמו שאמרו היועצים המשפטיים של הוועדה – שמחיל חובה פוזיטיבית על המארגן להסביר לפני חתימה מה ההסכם הזה עושה, מה התוצאות המשפטיות שלו, מה העיקרים שלו. זה ברור שאם אדם לא מבין את השפה, בהתייחסות הפרטנית של שני צדדים להסכם חלה עליך החובה להסביר לו באופן שהוא מבין. הסעיפים שהקראנו לפני זה, עם ה-30% וכו', מדברים על האופן הרחב יותר, שבכינוס מול כלל הדיירים. שם אין בהכרח חובה לבקש לתרגם לכלל השפות אם זה בכלל לא רלוונטי לבניין הספציפי הזה, ולכן קבענו שרק אם 30% מבעלי הדירות ביקשו תרגום לשפה ספציפית.
יצחק שפריר
אני מבקש לסיים. המסמכים חייבים להיות גנריים. אם לא יהיו מסמכים גנריים יהיו לנו אלף משפטים על כל מסמך.
היו"ר יוסי יונה
כן, בבקשה.
אפרת כהן-בר
אני חוזרת רגע לדיון שהיה בינך לבין חברת הכנסת עזריה, אם צריך להכניס דברים לתוך החוק או לא. אני תומכת בגישה שלך, שבעצם אם היינו סומכים על טוב לבם של כל האנשים אז לא היינו צריכים מראש להסדיר את העניין של המארגנים. אנחנו לא יכולים לסמוך על זה.

אנחנו יכולים ללמוד מעיריית ירושלים שהתחילה בכיוון הזה לחייב את העניין של המתחמים. בעצם אני רוצה לקרוא למעורבות של הרשויות המקומיות בתוך ההסכם עם המארגנים, עד שיקומו כל המנהלות, לפחות בינתיים שהרשות תהיה מעורבת שמארגן שרוצה להתחיל להתארגן על מתחם מסוים צריך לקבל את ההסכמה. הוא צריך לבוא כבר לפני האסיפה הראשונה עם הסכמה מעיריית ירושלים, ממחלקת הרווחה או ממחלקת התכנון, כל עירייה והמבנה שלה, שבעצם הם מסכימים לכך שאפשר להתחיל להתארגן שם. בעיריית ירושלים כבר יגידו לו: אנחנו בכלל לא רוצים שהמתחם הזה יעבור פינוי-בינוי, או שיגידו לו: אתה צריך לצרף עוד בניינים. כדאי שגם רשויות אחרות יידעו להגיד את זה ובטח לא לסמוך על טוב לבם. העובד הקהילתי שפגשת בקטמון ט' הוא מקסים, גם אני פגשתי אותו, אבל זה לא אומר שבכל מקום זה עובד ככה.
מיכל רגב
זה נכנס בשלב מאוד מאוחר, אחרי הרבה פשלות, אז לא צריכים לחכות תמיד עד הפשלה.
מירה סלומון
אנחנו מאוד מעריכים את הדברים שנעשים בעיריית ירושלים אבל עיריית ירושלים היא לא עירייה מייצגת של הרשויות המקומיות בישראל, אפילו לא של כל הערים בישראל, בוודאי לא של רשויות מקומיות שאינן עיריות. חזקה על מארגן סביר שהוא יבדוק את המצב התכנוני, שהוא ינסה לשנות מצב תכנוני ככל שזה לא עונה על צרכיו. זה נושאים שמארגן שהוא סביר, שהוא מתנהל בצורה נכונה, צריך לעשות אותם. אי אפשר לדרוש מהרשויות המקומיות לתת תשובות סופיות למארגן - - -
כרמית יוליס
מחייבות, שכולם יסתמכו עליהן.
מירה סלומון
בדיוק. עוד לפני שבכלל ידוע לנו שהמארגן הזה הוא מייצג ציבור, הוא בכלל שליח ציבור בנקודה הזאת.
יריב בר-דיין
קודם שיתקצבו את מסמכי המדיניות ברשות להתחדשות עירונית, בואו נתחיל משם.
מירה סלומון
אי אפשר לדרוש כזה דבר. אי אפשר לדרוש כזה דבר מהרשות המקומית. זה דין ודברים שהוא דינמי, צריך להתמשך. אני חושבת שגם משרד המשפטים מסכים אתי.
היו"ר יוסי יונה
כן, בבקשה.
בקי קשת
בחוק הזה הוכנסו תיקונים, כבר בנוסח הזה יש תיקונים, אבל עדיין לטעמי יש פה פספוס של נקודה מאוד מרכזית. חברתי כרמית כרגע הזכירה שיש בגדול שני סוגים של מארגנים, מארגן שהוא אוסף אנשים ומארגן שהוא עושה עבודה תכנונית. זה שתי קטגוריות נפרדות וההבדל הזה מאוד מאוד חשוב. את מכירה, ואני מכירה, אבל התושב הממוצע לא יודע. לכן, בעיני מה שחסר ומפוספס פה – שלא כתוב בשום מקום שהמארגן הזה צריך להגיד מה הוא נותן בתמורה, הוא מארגן רק את האנשים או שהוא עושה עבודה תכנונית. זו הבחנה קריטית כיוון שאם הוא עושה גם עבודה תכנונית, אזי צריכים לחול עליו עוד חובות, ליידע על כל מידע שיש בידו, ליידע באופן אקטיבי, על סוג הידע הקיים – לא לחכות שמישהו יגיש לו בקשה, אני גיליתי שאתה כבר הגשת תוכנית, בוא תגלה לי מה.
יריב בר-דיין
איך הוא יכול להגיש תוכנית בלי שחותמים לו?
היו"ר יוסי יונה
בקי, לגלעד יש מענה להשגות שלך אז הוא מבקש להשמיע אותן לגבי הסוגיה הספציפית.
בקי קשת
מצוין, אני אסיים רק, אדוני, בחצי משפט.
היו"ר יוסי יונה
יכול להיות שהמענה שלו לא יספק אותך או אותנו אבל בכל אופן הוא מבקש להשיב.
גלעד קרן
קודם כל, בסעיף 6 – עוד לא הגענו אליו אבל בהקשר לשאלה שלך – המארגן צריך למסור לבעל דירה כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקת פינוי ובינוי. בוודאי שככל שיש התקדמות בהליכים תכנוניים זה מידע מהותי שנוגע לעסקה. מעבר לזה, אנחנו כתבנו שחובות מזעריות שמארגן חייב לעמוד בהן – כמובן שיש מארגנים שעושים מעבר אז מה טוב, ויש מארגנים שעושים את המינימום אבל המינימום נקבע פה.
בקי קשת
אפשר להבהיר את הנקודה שלי?
היו"ר יוסי יונה
רגע, אני מציע שנשמע עוד הערה אחת לגבי הסעיפים שדנו בהם עד כה ואחר כך נמשיך בהקראה של הסעיפים.
בקי קשת
רק לחדד עוד שניה בנושא הספציפי הזה. אני לא אומרת שצריך להיות כתוב שהוא חייב לטפל בזה. אני אומרת שצריך להיות כתוב ברחל בתך הקטנה שכאשר מארגן עוסק גם בהיבט התכנוני אזי הוא צריך להסביר זאת לאנשים שהוא מתקשר אתם והוא צריך להביא באופן יזום, ולא לחכות שיפנו אליו, מידע תכנוני שיש בידו. אם העירייה נתנה לו כבר אישור על המתחם אז הוא צריך לתת, אם העיריה לא נתנה ממילא הוא לא ייתן, אבל זה צריך להיות כתוב, לא מאחורי הקלעים ומובן לנו. למה לא להבהיר את העיקר? כי זה עיקר העיסוק שלו. עיקר העיסוק. צריך להיות עוד משפט שמבהיר אותו כי על זה אנחנו מדברים. הבהרה של העיקר פה, מה עיקר העבודה שלו מול האנשים.
היו"ר יוסי יונה
אוקיי, עוד הערה אחת ביחס לסעיפים שהוקראו עד כה ואחר כך אנחנו נעבור להקראה של סעיפים נוספים? תהיה לך עוד הזדמנות לדבר.
יריב בר-דיין
לא, זה בקשר לזה, זה בדיוק בקשר לזה.
היו"ר יוסי יונה
אבל אנחנו לא נתקדם.
יריב בר-דיין
אבל זה בקשר לזה.
היו"ר יוסי יונה
אז חכה רגע. בבקשה.
רמי שדה
אני רוצה להתייחס ל-(ב)(3), שלטעמי לא עומד במבחן המציאות בפועל, במיוחד לאחר שהורדנו במניין האחוזים את דירות הדיור הציבורי.
גלעד קרן
אתה לא צריך לספור אותן.
רמי שדה
כן, אבל בסופו של דבר אנחנו יודעים שאנחנו עוסקים בבניינים שבחלקם יש אחוז דירות שכורות מאוד מאוד גבוה. אני אומר לך – אנחנו אחרי עשרות כנסים – 40% זה פשוט לא ריאלי, זה לא קורה.
גלעד קרן
בגלל שיש הרבה דירות כאלה שאנחנו לא סופרים אותן, יהיה לך יותר קל ל-40%.
רמי שדה
אבל גם 40% - זה לא קורה. עדיין. אני מציע שזה יהיה במצטבר. אם אנחנו נעשה כנס, יבואו 30%, ואז נעשה כנס נוסף, בהכרח ה-30% הראשונים לא יגיעו אליו – לכן אנחנו לעולם לא נגיע לכנס אחד של 40%. אני מציע שזה יהיה במצטבר, שנעשה שני כנסים, יגיעו במצטבר 40% וזה בסדר. זה פשוט לא קורה אף פעם.
יריב בר-דיין
להוסיף את המילה "במצטבר".
היו"ר יוסי יונה
גלעד רוצה להשיב לך.
גלעד קרן
אני חושב שמהותית – זה לא עניין משפטי בהכרח – אבל חלק מהמטרה היה שבאמת יהיה כינוס של רוב הדיירים בבניין כדי שהם גם יוכלו להשפיע אחד על השני, לקבל מידע ולהתחזק אחד מהשני.
היו"ר יוסי יונה
יהיה דיאלוג, או סימפוזיון לפחות.
גלעד קרן
שהוא לא יעשה אסיפה לכל דייר בנפרד. הוא הגיע ל-40% כי הוא הלך ל-40% מהדיירים, לכל אחד בנפרד, עשה לו אסיפה אישית ואז אין את הדיאלוג בין בעלי הדירות.
רמי שדה
אנחנו מסכימים. האינטרס הוא משותף – אנחנו רוצים כמה שיותר בכינוס, זה פשוט לא קורה כי רובם גרים מחוץ לעיר. לא יבוא בעל דירה מעכו ומחיפה לירושלים לכנס – זה לא קורה בפועל. זה נשמע בירוקרטי אבל זה יכול לתקוע את כל התהליך כולו. זה פשוט לא יקרה.
יהודית מורד
אתה לא יכול לפגוע בתקנות של חוק המקרקעין שיש כללים לאיך מתנהל רכוש משותף. ללכת להחתים דייר דייר - - -
אסתי ורהפטיג בס
הכללים לא חלים כאן.
רמי שדה
אני לא אמרתי את זה. אני לא הצעתי את זה.
היו"ר יוסי יונה
אתה רוצה להוריד את הרף.
רמי שדה
אני לא הצעתי דייר דייר.
יריב בר-דיין
לא להוריד את הרף – לקבוע תנאים מצטברים. לא יכול להיות שחסרים לך שני אנשים ואז אתה צריך להתחיל הכול מהתחלה. אנחנו רוצים לקדם, לא ללכת אחורנית.
היו"ר יוסי יונה
בכל אופן, איזשהו רף מינימלי. נקבע הרף הזה, חבר'ה. נגיד 40% - אז יהיה 38%?
יצחק שפריר
אין סמכות ללא אחריות. בעל דירה שלא לא יכול להגיע – שישלח מיופה כוח, חייב לשלוח מיופה כוח.
רמי שדה
אני מבקש לומר את ההצעה רק עוד פעם – שזה יהיה לשניים או שלושה כנסים. זאת ההצעה פשוט ואז זה יהיה נכון.
ישי איצקוביץ'
אפשר למצוא גם פתרון ביניים.
מיכל רגב
זה מקטין שקיפות, זה עושה קוניונקטורות בתוך הבניינים.
היו"ר יוסי יונה
אני מבקש להמשיך הלאה את הדיון.
רמי שדה
חבר הכנסת יונה, לטעמי זה סעיף מאוד דרמטי, מאוד דרמטי.
גלעד קרן
אני עובר לסעיף 3, שהוא סעיף שמדבר על צורתו ותוכנו של הסכם הארגון. בעקבות כל הדיונים שהיו פה והערות חברי הכנסת והמוזמנים האחרים, נציגי הציבור, אנחנו למעשה עיבינו באופן משמעותי את הדברים שחייבים להיות בכל הסכם כזה. מנוסח שהיה מאוד רזה בהתחלה ודיבר רק על דברים מינימליים שחייבים להיות בהסכם, הוספנו פה לא מעט דברים. אני מציע שאני אקריא את הסעיף כולו:

"צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יהיה בכתב, יבהיר כי התמורה שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק תיקבע באותה עסקה ויפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה – התחייבות לביצוע פעולות לשם איתור יזם שיוכל לבצע את העסקה, ולשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, עם יתר בעלי הדירות בבניין" – עכשיו דברים שהוספנו שחייבים להיות בהסכם – "התחייבות לפעול לטובת הדיירים, בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כאמור בסעיף 6, אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, עניין אישי שיש למארגן בעסקה כאמור בסעיף 7, הוראות סעיפים 4 או 5, לפי העניין, בדבר תוקפה של העסקה" – זאת אומרת, הוא יהיה חייב לכתוב את המועדים שיש בחוק הזה, זה חלק מההסכם, שהדיירים יוכלו לראות, אם הוא לא יגיע ל-30% תוך "איקס" זמן פוקע ההסכם – "ודרכי הפניה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית; כן יפרט ההסכם את מועד חתימתו ואת המועד הקובע".

בנוסף, הוספנו בסעיף קטן (ג), בעמ' 5, שבהסכם "יופיעו פרטי המארגן לרבות שמו ומספר זיהויו, כתובת מקום משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו". וסעיף קטן (ד):

"(ד) בלי לגרוע מהוראות סעיפים קטנים (א) עד (ג), שר המשפטים, לאחר התייעצות עם שר הבינוי והשיכון, רשאי לקבוע הוראות לעניין תוכנו וצורתו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או חלקים ממנו, לרבות מסמך לגילוי פרטים מהותיים בהסכם."

כלומר, בעתיד, אם ימצאו לנכון, לא יוכלו להוריד ממה שכתוב פה, החובות כבר קיימות. אבל אם למשל ירצו יום אחד לכתוב את נוסח הסעיפים עצמם באופן מחייב, להגיד: הסעיפים האלה, אנחנו רוצים לא רק להגיד שהם חייבים להיות אלא ממש לכתוב את הנוסח שלהם, או אפילו הסכם שלם, או איזשהו מסמך של גילוי פרטים, אז שר המשפטים יוכל להתקין תקנות בעניין הזה. זה לגבי הסעיף הזה.
ישי איצקוביץ'
דבר חשוב גם כן אבל ברמת המינוח – יש פה שימוש במונח "בניין", "דיירים", צריך כמובן שזה יהיה "בעלי דיירות", "בית משותף", צריך לעשות פה התאמות.
גלעד קרן
בכל מקום שכתוב "דיירים" הכוונה היא ל"בעלי דירות".
היו"ר יוסי יונה
בסדר, כרמית, אסתי?
כרמית יוליס
לגמרי.
ישי איצקוביץ'
כן, ברור. גם בסעיף (ג) – כי זה דבר שיכול להתפרש גם כמהותי – זה לא בהסכם להתחדשות אלא בהסכם לארגון עסקת התחדשות.
גלעד קרן
כן, נכון.
ישי איצקוביץ'
נשאלת השאלה מדוע נדרש סעיף (ב) – מדוע אני שואל זאת? כי ניתן להסיק מכך שאם לא כלולים פרטים אחרים על פי החוק אז המסמך תקף. למה רק כתוב "שאינו מכיל פירוט בדבר מועד" הוא בטל? זו שאלה. הסעיף הזה אומר שאם הוא לא כולל את שני הפרטים הללו הוא בטל, אבל אם הוא לא כולל דברים אחרים הוא בטל, בחוק הזה.
כרמית יוליס
אנחנו התכוונו למה שכתבנו כאן. אנחנו לא בטוחים שאם הוא לא כלל דברים אחרים הוא בטל, לא בגלל שלא היינו רוצים שזו תהיה המשמעות המשפטית, אלא מכיוון שיש כאן התחייבויות שהן פחות חד-משמעיות. זאת אומרת, מה שכתוב בפסקה (ב) הוא מאוד מאוד ברור – מה מועד החתימה, החיוב שהמסמך יהיה בכתב ומהו המועד הקובע שממנו סופרים את מניין הימים. כל מיני התחייבויות אחרות שמדברות על צורה או על תוכן של ההסכם שמנויות בסעיף קטן (א), ניתנות לפרשנויות שונות וחששנו מאמירה שתאפשר למי שירצה בכך לומר שההסכם הזה הוא בעצם בטל מעיקרו, למעשה הוא מעולם לא היה בעל תוקף, בעוד שהצדדים האחרים שההסכם הזה רלוונטי אליהם יהיו בטוחים שההסכם הזה היה בר תוקף ויסתמכו עליו גם בשיעור ההסכמות, כי זה דברים שנתונים לפרשנויות שונות.

לכן, באמת רק מה שקבוע בפסקה (ב) הופך את ההסכם, ככל שהיה כזה, לבטל מעיקרו, כאילו שהוא מעולם לא נחתם. לגבי כל יתר החיובים, הם כמו כל חיוב באשר הוא שמוטל על המארגן – זה חיוב מכוח דין. אנחנו מייחסים לו הרבה מאוד חשיבות אבל התוצאה המשפטית שההסכם בטל מעיקרו היא לא בהכרח טובה. היא לא מתאימה בעינינו.
ישי איצקוביץ'
אוקיי, אבל אני מסתכל רגע ברמת המקרו, לצורך העניין: אם לא נערכה ישיבה של 40% – במצטבר, לא במצטבר, גם אז ההסכם לא תקף, גם אם חתמתי עליו – הוא בטל.
כרמית יוליס
אי אפשר, כי בעצם יש אמירה של החוק שאי אפשר.
ישי איצקוביץ'
אז שלא יתפרש שמא סעיפים אחרים הם לא סעיפים שיש בצדם - - -
כרמית יוליס
לא, אבל זה מדבר רק על הסעיף הזה, שמדבר רק על סעיף 3.
ישי איצקוביץ'
אין מקום אחר בחוק שמציין שאם לא עומדים בדברים אחרים אז הוא גם בטל וחסר תוקף.
גלעד קרן
ה"בטל" הוא לאוטומטי.
כרמית יוליס
נכון, בשאר המקומות זה לא בטל מעיקרו, זה לא void.
ישי איצקוביץ'
כי זה לא נכנס לתוקף? טוב, נו, אני חושב שזה כבר פרשנויות. בכל אופן, הערה נוספת לגבי זהות המארגן – צריך להתייחס למצב שבו המארגן הוא תאגיד. במקרה שהוא תאגיד – זה קורה לא אחת – צריך לציין את המנהל ופרטי בעלי המניות אולי כי הוא יכול בעצם להתחבא מאחורי הפרטים הללו.
כרמית יוליס
כן, זה ל-(ג).
ישי איצקוביץ'
ודבר נוסף, קצת יותר מהותי – אני רואה פה קצת סתירה בין החובה של להיות נאמן לדיירים לבין סיטואציה שבה הוא פועל מטעם היזם.
יריב בר-דיין
הוא לא יכול לפעול מטעם יזם - - -
ישי איצקוביץ'
אני חושב שיש פה משהו אינהרנטי. תראו, המשמעות של הדבר הזה, של הנוסח הקיים, היא שלמעשה אתם בעצם מחסלים את האפשרות שבה יפעל מארגן מטעם יזם.
כרמית יוליס
אנחנו לא הבנו את זה כך.
ישי איצקוביץ'
לחוק הזה יש אמירה – החוק הזה לא בא לפסול מארגנים, מתוך הכרה שיש מארגנים מקצועיים, מתוך הכרה שפינוי-בינוי זה פרויקט מורכב ואחד המאפיינים שלו הוא שיש ריבוי בעלים ולפעמים בלי ארגון לא יצא שום דבר, ויש פרויקטים מאוד יפים שיוצאים לפועל בזכות מארגנים. גם זה קורה וזאת האמירה של החוק. קורה למשל מצב שבו נניח יזם מתקשר למארגן והוא פועל בשמו במתחם, הכול טוב ויפה - - -
יריב בר-דיין
הוא לא מארגן, הוא היזם. זו ידו הארוכה של היזם. אין אפשרות להכניס בחוק הזה התייחסות למארגן הפועל מטעמו של יזם. זה שומט את הקרקע מתחת לכל החוק הזה. זה לא הגיוני. יזם זה יזם, מארגן/בעלי דירות.
היו"ר יוסי יונה
אני מסכים לחלוטין עם מה שאמרת שזה extension, שזו הרחבה, אבל - - -
יריב בר-דיין
ברגע שהמארגן בא בשם יזם הוא יזם, הוא לא מארגן. הוא לא מארגן, הוא פועל של היזם. אנחנו רוצים לשמור על בעלי הדירות, לא רוצים לשמור כרגע על המארגנים של היזמים.
היו"ר יוסי יונה
אבל בחוק הזה, שהוא חוק המארגנים, אני לא חושב שהיתה כוונה לבוא ולומר שאנחנו רוצים לכונן את המארגנים כקטגוריה הכרחית ועצמאית בשדה, נכון? זו לא מטרת החוק. אכן יכול להיות מצב שבו שלוחו של היזם הוא מארגן ולכן, כפי שאתה מציין זה, זו הרחבה. אין מניעה בחוק לעשות את זה מצד אחד, ומצד שני אין גם רצון בחוק הזה לבוא ולומר שהיזם חייב להיות ישות עצמאית בעולם, זאת אומרת, שהוא לא יכול לבוא מטעמם.
יריב בר-דיין
ברור, ברור.
היו"ר יוסי יונה
לכן אני לא מבין מה הרבותא.
יריב בר-דיין
שני מצבי עולם. יש שני מצבי עולם: מצב אחד שבו פועלים יזמים, עושים עבודה יוצאת מן הכלל, טובה, הטכניקה שבה הם פועלים יכולה להיות או שכתוב לו על המצח "אני יזם", אחד, שניים שלוש, או שהוא מפעיל איש שטח מטעמו.
גלעד קרן
ואז הוא חייב לגלות את זה, גם בהסכם, גם - - -
היו"ר יוסי יונה
אבל גם במקרה הזה כל החובות שמוטלות על המארגן מוטלות עליו.
יריב בר-דיין
זה צריך להיות כתוב ברחל בתך הקטנה.
היו"ר יוסי יונה
בוודאי ובתוספת שהוא אכן פועל מטעמו של היזם.
כרמית יוליס
נכון, זה עלה פה בדיונים קודמים.
יריב בר-דיין
צריך לחדד את זה. חבר הכנסת יונה, חייבים לחדד את זה, זה לא תת-סעיף באיזשהו מקום.
כרמית יוליס
זה עלה בדיונים קודמים וזה באמת חודד.
היו"ר יוסי יונה
זה לא תת-סעיף, השאלה היא מה אתה רוצה לומר כאשר אתה מעלה את האופציה הזו, שהיא אכן קיימת ושרירה, שהמארגן פועל מטעמו של יזם ולכן הוא הזרוע הארוכה שלו – יש איזשהו חשש שאתה רוצה להעלות בפנינו שלדעתך אנחנו חייבים לתת לו ביטוי בתהליך החקיקה? זו השאלה.
יריב בר-דיין
קודם כל, חובת הגילוי. אם חובת הגילוי מוסדרת פה בצורה הברורה ביותר – וזה צריך להיות הזרקור הראשון – אז זה בסדר, ההבחנה היא ברורה.
ישי איצקוביץ'
אז אם אנחנו כן מכירים בחלופה הזאת אז הנוסח הקיים לדעתי מוציא מתחולתו – אגב, יכול להיות מצב, בגלל שיש ריבוי בעלים, נניח במתחם של 400 אנשים, החוק מביא לכך שהיזם יוכל להתקשר רק בהסכם מלא ומפורט. אני חושב שלא בהכרח צריך לבוא ולהחתים על הסכם מפורט לפני שיש להם עורך דין, לפני שעברו עליו – הסכם מפורט זה הסכם של 50-60 עמודים לפעמים. לפעמים היזמים, בין באמצעותם ובין באמצעות מארגן, פועלים בשני שלבים: בשלב הראשון את הסכם הטרום-התקשרות, שהוא למעשה גם היבט תכנוני, ורק לאחר מכן מתקשרים בהסכם מלא. ברגע שהניסוח הקיים, כפי שאני מבין אותו, מוציא מתחולתו מארגן שפועל מטעם יזם, אז אנחנו למעשה מכריחים את היזמים להתקשר ישירות בהסכם הזה.
כרמית יוליס
לא, אבל הוא לא מוציא. הנאמנות - - -
ישי איצקוביץ'
הנאמנות – יש פה סתירה, איך למישהו שפועל מטעם יזם יש חובת נאמנות לדיירים? אני לא רואה את זה. זה לא מתיישב.
היו"ר יוסי יונה
אבל אתה אף פעם לא מונע את האפשרות שגם כשהמארגן פועל כעצמאי תהיה לו איזושהי זיקה, זה רק אבני דרך להבטיח שהאינטרס של הציבור מקבל את הביטוי הכי אופטימלי, אם לא הכי מקסימלי.
ישי איצקוביץ'
מבחינת איך שאני מבין את זה – גם במקרה שהוא פועל מטעם יזם אתה מחייב אותו לפעול בנאמנות כלפי הדיירים.
היו"ר יוסי יונה
נכון.
ישי איצקוביץ'
בסדר, אני אומר שזה לא בהכרח מתיישב.
יריב בר-דיין
הוא לא יכול, הוא לא.
היו"ר יוסי יונה
אבל הבעיה הזאת קיימת. אני לא חושב שעכשיו היה איזשהו שינוי דרמטי או שינוי מסוים שכאשר המארגן פועל מטעמו של יזם ומארגן פועל מטעם עצמו לפני שהוא הולך ליזם, כאשר עומד הניגוד האינהרנטי הזה בין האינטרסים שלו לבין האינטרסים של התושבים. לכן, הפונקציה שחשבנו שצריך להכניס לתוך הדיון, שיהיה איזה מישהו שהוא באמת ובתמים, באופן אקסקלוסיבי, מבטא את האינטרסים ושומר על האינטרסים של הדיירים. זו פונקציה שאנחנו צריכים לדאוג לה, בין אם כאשר המארגן הוא עצמאי ובין אם הוא שלוחה של היזם. הדאגה היא על כנה. יכול להיות שאתם טוענים שהדאגה שלנו אפילו חריפה יותר כאשר המארגן פועל מטעמו של יזם, מקבלים את זה, אבל עדיין עדיין זה עניין של דאגה שהיא מדרגית, אבל היא לא משתנה מהותית, כי בכל מקרה אנחנו רוצים שתהיה איזושהי פונקציה שמגנה על האינטרסים של הדייר.
ישי איצקוביץ'
שוב, אני לא רואה איך זה קורה, אם יבוא מישהו וישאל את דעתי אם אני יכול להיות גם וגם – אני חושב שיש פה ניגוד עניינים אינהרנטי, ועדיין יכול להיות שזה כלי חשוב להוצאת פרויקטים.

אני אעבור להערה אחרונה בסעיף הזה – מאחר ובמסגרת התיקונים החדשים נפתח פה פתח של תקנות ששר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, יכול לקבוע כל מיני הוראות, אנחנו מבקשים שתהיה לו גם סמכות לקבוע בתקנות עניין לגבי שכר המארגן.
יריב בר-דיין
ממש לא. מה שצריך להיות, בניגוד למה שהוא אומר - - -
היו"ר יוסי יונה
מה שיש בין שניכם זה לא מה שקובע פה, כן? זה לא שיש מחלוקת, תגיעו להסכמה ונגיד אוקיי.
יריב בר-דיין
לא, הכול טוב, זה בעולם שלא בירושלים.
גלעד קרן
אולי גם את שכר היזם?
יריב בר-דיין
כן, גם את שכר היזם אפשר להגביל, את הרווחיות של היזם. מה שאנחנו מבקשים, כדי להגביר את השקיפות – שבהסכם יוספו עוד אלמנטים שחייבים להופיע כבר ביום הראשון ולא לחכות לוועדה. אני אתן שלושה דברים שאני חושב שהם מאוד חשובים: הראשון, ואולי אני אפתיע פה את החברים, שכרו של המארגן. שכרו של המארגן חייב להופיע בצורה ברורה ושקופה.
ישי איצקוביץ'
זה מה שאנחנו מבקשים.
יריב בר-דיין
הוא יכול לקבוע מה שהוא רוצה, אבל זה צריך להיות קבוע ואז יחליטו בעלי הדירות אם הם רוצים להתקשר אתו או לא רוצים להתקשר אתו.
ישי איצקוביץ'
אני אציין שההערה הזאת היתה בעבר ולא התקבלה.
יריב בר-דיין
בעלי הדירות צריכים לדעת עם מי הם מתקשרים ואיך הם מתקשרים. זה מאוד חשוב, זה נותן לנו את הבסיס לשקיפות.
היו"ר יוסי יונה
אתה מתכוון שיהיה עכשיו תעריף קבוע?
יריב בר-דיין
לא תעריף, לא.
היו"ר יוסי יונה
אבל אם זה לא תעריף זה משא ומשא עם היזם.
יריב בר-דיין
אבל שהוא יכתוב את זה מראש.
היו"ר יוסי יונה
מה יכתוב? הוא לא יודע מה יקבל.
שירה אבני
זה משא ומתן עם הדיירים, למה עם היזם? למה שזה יהיה משא מתן עם היזם? זה צריך להיות משא ומתן עם הדיירים. הוא הרי משרת אותם בסוף.
יריב בר-דיין
אם תתנו לי אני אסביר.
קריאה
הם משלמים בסוף.
שירה אבני
זה לא משנה, היזם יקבל את זה. הוא הרי אמור לבחור בין כמות יזמים, היזם יחליט אם שווה לו תמורת הסכום הזה להתקשר, אבל אין שום סיבה – והיום אנחנו גם מעודדים את הדיירים, גם לגבי עורך הדין – אין שום סיבה שהדיירים לא יידעו. אנחנו רואים מצבים אבסורדים של מתחמים עם מארגן שתקועים מלא זמן כי המארגן שנה וחצי דן עם היזם, מתווכח, על השכר שהוא יקבל.
היו"ר יוסי יונה
מה באמת ההצעה שלך לפתור את הבעיה?
שירה אבני
מה שהוא אמר זו בעיני ההצעה הכי טובה.
יריב בר-דיין
שיהיה כתוב שהוא חייב לנקוב הסכום אותו הוא דורש ואז זה וולונטרי – ירצה בעל הדירה בסן מרטין 12 להתקשר אתו יתקשר אתו, לא ירצה להתקשר אתו לא יתקשר אתו. זו בעיה.
כרמית יוליס
זה סכום שישלם לו היזם?
יריב בר-דיין
יכול להיות במצב אחר שאולי הבעלים רוצים לשלם, או שבסוף היזם, אבל חייבת להיות שקיפות מהיום הראשון כדי למנוע את אותו ניגוד עניינים שאנחנו כל כך מפחדים ממנו, שבמשא ומתן עם היזם בעתיד אותו מארגן לא מקצועי ימכור את האנשים ששלחו אותו לדרך.
אסתי ורהפטיג בס
זה בכל מקרה יקרה, גם אם הוא יגיד את הסכום הזה. הרי בכל מקרה האינטרס שלו הוא להשיג את אותו סכום.
יריב בר-דיין
לא, האינטרס שלו קבוע, הוא לא משתנה, גם אם הפרויקט יהיה 100 דירות או 900 דירות.
יהודית מורד
אם עורך דין נוקב בשכר טרחה, בעמלה מראש, אז גם המארגן.
יריב בר-דיין
כמו שעורך הדין נוקב בשכר טרחה – גם המארגן. עניין נוסף, חייב להיות פה – וזה חסר, ואני חושב שהתיקון וההפניה לתקנות עתידיות יכולים להיות בעייתיים – חייב להיות את ה-scope of work של המארגן בתוך ההסכם הזה מ-day one.
גלעד קרן
מה חייב להיות?
יריב בר-דיין
תכולת העבודה שלו, מה הוא מתחייב לעשות. יעשה תכנון, לא יעשה תכנון, אני רק מחתים, אני עכשיו הולך להחתים במשרד הבינוי והשיכון – חייבת להיות תכולת העבודה שלו. זה א'-ב'. דבר נוסף - - -
מיכל רגב
לוחות הזמנים?
יריב בר-דיין
לוחות הזמנים כבר נכנסו פה פנימה, זה אבני הדרך. אז ביקשתי שהשכר – לא הסכום אלא רק ציון השכר – יהיה, הנושא של תכולת העבודה והתמורה הצפויה. המארגן חייב לכתוב – גם אם הוא לא יודע שיגיד: אני לא יודע מה התמורה – אבל שהוא יגיד מה התמורה הצפויה לבעלי הדירות בתהליך הזה. לא לקחת אנשים להרפתקה שיגידו להם "כמקובל".
היו"ר יוסי יונה
התמורה לא תלויה בתכנון של המתחם החדש שיבוא לעולם?
יריב בר-דיין
נכון, אבל הוא צריך לקחת על עצמו אחריות, וזה מה שהוא יעשה. המייצג יבוא ויעשה דבר כזה: במקום להחתים את החברים הנחמדים פה בירושלים על איזה צטל'ה שאחר כך אין לה דבר וכולם תקועים, הוא יצטרך ללכת למינהל, הוא יצטרך ללכת לעירייה, לשבת עם מהנדס העיר ועם אדריכל העיר, לראות אם יש מסמך מדיניות לאותו מתחם, האם יש בכלל היתכנות, יגיע לבעלי הדירות ויגיד להם: רבותי, אני עכשיו יוצא אתכם לדרך, אני מבטיח לכם שאם לא תקבלו עוד 10 מטר, עוד 5 מטר, או עוד 20 מטר בסוף התהליך, אתם משוחררים גם מההתקשרות אתי.
היו"ר יוסי יונה
ממה שאני מבין – וסליחה, גילוי נאות, מתוך חוויה אישית, במקרה שבו אני מעורב ישירות – יכול להיות שהדברים שיריב כאן אומר הם לעניין, שהמארגן, משעה שקיבל את ההסכמה שלנו, של הדיירים, הביא לנו מספר אופציות לגבי האופן שבו הבניין שאנחנו גרים בו אכן יבנה מחדש, הוא הביא אכן מספר אופציות ראשוניות.
גלעד קרן
זה יותר קל להביא מספר אופציות - - -
ישי איצקוביץ'
יש להבחין ביו תמ"א 38 - - -
היו"ר יוסי יונה
אבל, גלעד, עדיין אני חושב שיש כאן איזושהי טענה סבירה. אני חושב שכשבן אדם הולך לפרויקט כזה של התחדשות עירונית – מה, זה משהו שהוא טמיר ועלום מעיניו, מה הוא הולך לקבל, אם הוא חותם?
גלעד קרן
בשלב הארגון?
היו"ר יוסי יונה
בשלב הארגון, בסדר.
גלעד קרן
על זה אנחנו מדברים, רק על שלב הארגון.
אסתי ורהפטיג בס
בשלב העסקה הוא כן צריך - - -
גלעד קרן
בעסקה ברור, חייב לדעת בדיוק.
היו"ר יוסי יונה
אז, יריב, אומר כאן גלעד שבעסקה עצמה בוודאי שיש את זה.
יריב בר-דיין
אנחנו רוצים להגן פה על בעלי הדירות, זה נגד האינטרס של בעלי הדירות. אתה לוקח אותו עכשיו למסע שהוא אנגימה – למה? תבוא, תגיד לו ביום הראשון: אני נותן לך ביטחון, אני אומר לך אלו הם הכללים, זה השירות שאני נותן לך. למה להשאיר אותו אחר כך - - -
גלעד קרן
להפך, אסור לו להגיד בהסכם הארגון מה התמורה שהדיירים יקבלו.
יריב בר-דיין
למה לא? הוא אומר לו: זוהי התמורה - - -
אסתי ורהפטיג בס
הוא צריך לציין שזה ייקבע רק בעסקה עצמה.
היו"ר יוסי יונה
אין הסכם – איך הוא יקבע? איך הוא יגיד תמורה אם אין לו עדיין – איך הוא יגיד לו?
גלעד קרן
במטרה למנוע את זה שאנשים יבטיחו סתם דברים.
היו"ר יוסי יונה
הוא יכול להבטיח לך ארבע דירות, מישהו אצלנו רצה מנחת הליקופטר על הגג, הוא אמר לו: אין בעיה, נביא לך מנחת הליקופטר – אתה מבין? זה יכול להיות מחורפן לגמרי.
יריב בר-דיין
אני אסביר.
היו"ר יוסי יונה
אני רק רוצה להגיד, יריב, לתשומת לבכם, נותרו לנו שתיים-שלוש דקות עד לנעילת הישיבה הזאת משום שהמליאה מתחילה ב-11:00. אז זה לא שעכשיו נגמר הדיון והולכים הביתה, אלא עצרנו את הדיון וביום שני ב-09:00 אנחנו נמשיך אותו ונחזור לאלה מכם שלא קיבלו את זכות הדיבור בסעיפים שקראנו עכשיו. אז, ברשותכם, כל אלה שבוער להם להגיד משהו, יכבו את הבעירה עד ליום שני הבא. אנחנו נמשיך את הדיון ביום שני. תודה על ההערות המחכימות של כולכם ועל המענים היותר מחכימים של היועצים המשפטיים, ניפגש ביום שני. ישיבה זו נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:00.

קוד המקור של הנתונים