הכנסת העשרים

מושב שלישי

פרוטוקול מס' 7

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון -פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצ"ח: פינוי בינוי מ/1023ו- מ/1024

יום רביעי, ג' באדר התשע"ז (01 במרץ 2017), שעה 9:30

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016

חברי הוועדה: רחל עזריה – היו"ר

יוסי יונה – מ"מ היו"ר

אורי מקלב

כרמית יוליס - מחלקת חקיקה, משרד המשפטים

אסתי ורהפטיג בס - מחלקת חקיקה, משרד המשפטים

יובל טלר - רפרנט שיכון באג"ת, משרד האוצר

חנה גבאי - סגנית יועץ משפטי בכיר, משרד הבינוי

עירי בשן - מפקחת ארצית פיתוח קהילה, משרד הרווחה

עמיר שקד - סגן יועמ"ש, רשות מקרקעי ישראל

מירה סלומון - מנהלת מח' משפט, מרכז השלטון המקומי

פיני קבלו - קשרי כנסת שלטון מקומי, מרכז השלטון המקומי

שירה אבני - המחלקה לעבודה קהילתית, עיריית ירושלים

ישי איצקוביץ' - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

מזל נייגו - ממונת חקיקה, לשכת עורכי הדין

שרון רוזנבלט - יועץ משפטי, עמידר

יצחק שפריר - כלכלן, חבר ועד א.ת. ארז

מיכל רגב - חברה, פורום אורבני

אפרת כהן-בר - תחום עירוניות, עמותת במקום

רמי שדה - סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת קדמת היובל

עטרת הורוביץ - מקדמת מדיניות, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם

בקי קשת - עו"ד, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם

יהודית מורד - קואליציית ארגונים חברתיים

יריב בר-דיין - עו"ד

גלעד קרן

רוני טיסר

אריאלה מלכה

מוריה אביגד

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016

בוקר טוב, אני שמחה לפתוח את ישיבת הוועדה המשותפת של ועדת הרפורמות וועדת החוקה, חוק ומשפט בנושא הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016. עבדנו הרבה מאוד על הנושא, גם פה בחדר. זו הזדמנות לומר שאני חושבת שהדיון מאוד פורה ומפרה. אתמול הייתי במפגש עם תושבים ומישהו שם אמר שלבוא לדיונים בכנסת בנושאים של נדל"ן זה פשוט לבוא ולשמוע צעקות. הוא אמר שלפני שנתיים הוא היה בדיון והיו רק צעקות. אמרתי שאני דווקא חייבת לומר שיש לנו כמה דיונים מאוד פוריים אז אני גם מודה לכולם על המאמץ. בואו נתחיל להקריא את ה שינויים.

לפניכם מונח נוסח שהכותרת שלו היא "נוסח מוצע לדיון 28.2.2017". למעשה כל השינויים מהנוסח הקודם שהונח בפני הוועדה מסומנים בצהוב, רוב השינויים אלה הערות שהוצגו במהלך הדיונים והוחלט לקבל אותן. יש עוד דברים שהוספנו בעקבות ישיבות עם נציגי הממשלה ועם יושבת-ראש הוועדה, אני אעבור לפי הסדר. חלק מהערות הן הערות נוסח וחלק הם דברים יותר מהותיים, אני כמובן אעצור במקומות בהם הדברים יותר מהותיים ואסביר את השינויים.

בעמ' 1, בהגדרת "המועד הקובע", זה שינוי נוסח לגמרי, פשוט רצינו להבהיר שזה המועד שבו נחתם ההסכם הראשון עם המארגן הספציפי – זה לא כל הסכם ראשון. אני עובר להגדרת "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" – בעקבות הערה שהושמעה בדיונים הוספנו שזה "הסכם או מסמך אחר" שעומד בתנאים שמוגדרים פה. אותו דבר בעמוד 2, בהגדרה "הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק".

בעמ' 3, בהגדרה "עסקה לפי תכנית החיזוק", בעקבות הערות שנשמעו בוועדה הוספנו שאפשר לתת ייפוי כוח גם לעורך דין מטעם היזם ולא רק ליזם עצמו. בפסקה (1) תיקנו ל"עקרונות התמורה", במקום "התמורה עצמה", ובפסקה (2), "המועדים המרביים" לקבל היתר בניה ולא "המועדים הצפויים". הוספנו אפשרות, מלבד "מסירת הדירה החדשה", גם "לסיום ביצוע העבודות בהתאם לחוזה".

בפסקה (3), בעקבות הערה שנשמעה לעניין פרטי הקבלן שיבצע את העבודות, הוספנו אפשרות לקבוע מלבד "פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות" – "או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות ניסיונו בתחום". כלומר, אפשר לכתוב שנבחר הקבלן שיש לו ניסיון של "איקס" שנים בתחום וכהנה וכהנה. בפסקה (4) הורדנו את המילה "אישית" ונשאר רק "התחייבות מטעם היזם".

בסעיף 2, לעניין "כינוס בעלי הדירות בבית המשותף", בעקבות הערות שנשמעו הוספנו שבמהלך הכינוס המארגן יציג לבעלי הדירות את כל אלה: "מהות ההסכם ועיקריו ועיקרי חוק זה" - זה כבר היה כתוב, הוספנו שהוא יהיה חייב להציג – "אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין; אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה כאמור בסעיף 7; מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם; מידע בדבר האפשרות לדרוש תרגום הפרוטוקול" – זה צריך להיות "תרגום ההסכם" – "לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ד)", שתכף נגיע אליו, שהוא האפשרות לבקש תרגום להסכם.

בנוסף, בעמ' 4, פסקה (2), תהיה חובה להודיע על מועד הכינוס במקום בולט על גבי הבניין עצמו או בתוכו. אנחנו מבהירים שלעניין 40% של בעלי הדירות, לא יראו במניין דירות ציבוריות. ודבר אחרון, שהפרוטוקול יכלול גם את ציון מועד הכינוס.

סעיף קטן (ד), כפי שאמרתי, בהתאם להערות שנשמעו בדיון, אנחנו מציעים שאם ידרשו במהלך הכינוס לפחות 30% מבעלי הדירות בבית המשותף יתורגם ההסכם לארגון התחדשות עירונית לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין. סעיף 3 זה סעיף שמדבר על "צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית" - - -

לכינוס צריכים להגיע 40%, נכון? אז בעצם רוב באי הכינוס צריכים לדרוש את זה.

יכול להיות שיגיעו בסוף גם 100% מבעלי הדירות לכינוס, אבל בפועל 30% מבעלי הדירות בבניין – כי יש בניינים שהם ממש קטנים, אז לא רצינו שאם זה בניין של 12 דיירים, יצטרכו לעשות תרגום על כל דייר אחד או שניים.

הבנתי. בואו נשמע הערות על כל מה שעשינו עד עכשיו ונעבור לסעיף הבא.

יש דברים שכבר סוכמו קודם.

כן, רק על מה שמסומן בצהוב, מה שעכשיו הוקרא.

שתי סוגיות שעלו בדיון הקודם, רק לוודא שהן לא נשמטו: אחד, עניין של צמודי קרקע, שראיתי שלא נכנס פינוי בינוי; דבר נוסף, במסגרת ההגדרה "הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי", שהוא כולל בין השאר התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר, היתה גם הערה נוספת, שהבנו שהיא היתה חיובית – העניין לא רק שהוא לא יתקשר אלא שהוא גם לא ינהל משא ומתן. כי המסמכים שנמצאים בשוק גם קובעים שכל דייר לא רשאי לנהל משא ומתן ולא רק לא להתקשר.

אבל די בכך שאחד מהם כן כדי שזה ייחשב להסכם ארגון בעצם.

כן, נכון. המונח - - -

השאלה למה צריך את התנאים המצטברים?

למעשה החוק לא אומר באופן פוזיטיבי שהמסמך בטל. הוא אומר: אם הכנסת לקטגוריה שבאותו מסמך קיים איסור להתקשר עם אחר אז כל החוק חל. אני אומר, מסמכים הם לא רק כאלה שאוסרים להתקשר הם גם אוסרים לנהל משאים ומתנים.

ויש מסמכים שרק אוסרים על משאים ומתנים? זאת השאלה.

non-shop.

זה ה-non-shop. זה בדיוק ה-non-shop. אומרים לך: אנחנו פועלים לבדוק, אנחנו מוציאים הוצאות - - -

הם יותר נפוצים.

בדיוק, הם אפילו יותר נפוצים. הם אומרים למעשה שאתה מתחייב בתקופה המסוימת לא לנהל משא ומתן עם אף אחד. אני לא רוצה שהחוק יחטיא את מטרתו – שבסופו של דבר יבואו לדייר ויגידו לו: אפילו אסור לך לדבר.

אפשר להוסיף.

אוקיי, יש לכם התנגדות?

לא.

לא, זה בסדר, אז את זה נוסיף. לגבי עניין צמודי הקרקע – אני חושבת שהבעיה שלנו זה ענייני המתחמים, שאנחנו לא יודעים איך לפתור את העניין הזה, נכון?

רק עוד נקודה אחת לגבי אותו סעיף של לנהל משא ומתן. כתוב: "אלא בהסכמת הצד השני להסכם" – קראתי את זה שוב ושוב ולא ברור לי מדוע נדרשת הסיפה הזאת. אם יש כל מסמך שאוסר על דייר לנהל משא ומתן ולהתקשר, בלי קשר לשאלה אם צריך את הסכמת הצד האחר, זה עדיין מסמך שאתם רוצים שייכנס במסגרת תחולת ההגדרה.

הוא לא אוסר עליו להתקשר אם זה היזם שלו.

שלא יפרשו את זה שבמסמך חייב להיות כתוב שהדייר לא רשאי להתקשר אלא אם ניתנה הסכמה של המארגן. המסמכים היום קובעים שאסור לך להתקשר ולנהל משא ומתן, נקודה.

אבל אם זה יזם שהוא הביא?

ברור שאם הוא מסכים אז זה בסדר.

אני חושב שלא ישחקו על הנקודה.

חבר הכנסת יוסי יונה.

לגבי העניין הזה, אם תרשו לי לתאר באופן ציורי מצב עניינים, יכול להיות מצב ששני מארגנים בו בזמן מנסים להגיע להסכם – אין מניעה, נכון?

נכון.

אז כתוב שהוא לא יכול להתקשר רק משעה שכבר יש הסכם, זאת אומרת, שהתקיימו התנאים של ההסכם, שהושגו כך וכך חתימות, רק מהרגע הזה יש את המניעה לכניסתו של מארגן נוסף.

לא, לא, בהסכם ארגון. כשהמארגן מגיע לדייר מסוים וחותם אתו על הסכם ארגון, אפילו עם דייר אחד, הוא כותב בהסכם הארגון: לך, ברגע שחתמת אתי, אסור לך לנהל משא ומתן או להתקשר עם אף אחד בהקשר של - - -

זה לגבי האדם הספציפי הזה?

כן, נכון.

אחרי שהוא חתם. זה הופך למחייב רק ברגע שהוא חתם.

זאת אומרת שהמארגן יכול באותו הזמן להחתים דיירים אחרים?

בהחלט.

ואז במצב שכזה, הכי תיאורטי, נניח שאחד השיג את המספר הנדרש, שיש לו כבר את המספר המינימלי – כמה הוא, 80%?

כן, 80%.

ונניח שהשני הגיע עם דיירים אחרים ל-76% - הגיוני שזה יקרה, נכון?

לא, לא כל כך הגיוני.

למה לא? שני המארגנים עובדים.

באותו בניין לא יכול להיות 80% ו-70%.

איך באותו בניין?

במתחם. או כמה שהוא יכול להגיע.

אתה אומר שאחד הגיע עם 76% ואחד עם 4%?

לא, אם זה 76% אז השני הגיע עם 24%. אז זה בטל – ברגע הזה שהוא הגיע ל-76%, האחר יוצא מהמשחק.

איך שלא נסתכל על זה – זה יוצא שאחד לא יעמוד באבני הדרך.

כן, כן.

בסדר, נחה דעתך?

כן.

יופי. כן, בבקשה.

לגבי ההערה שהצביע עליה חבר הכנסת, לפעמים יש תוכניות של התחדשות עירונית אשר גוזרות מתחמים של מספר מבנים יחד. אז נניח שסן מרטין 7 חתמו 80% למארגן אחד, וסן מרטין 9, שעל פי התוכנית זה יכול להיות אחד, חתמו עם מארגן אחר, אז זאת הסיטואציה.

אתם רוצים להתייחס, כרמית, משרד המשפטים?

זו בעצם הערה שעלתה כבר, שאלו את זה שוב אז יש מקום להסביר את זה. מלכתחילה, אם היה אפשר לייצר איזו מציאות אידיאלית יותר אז היינו מעדיפים לדבר על מתחם, אבל כיוון שהסכמי הארגון נכנסים בשלב כל כך כל כך מקדמי אז הזיהוי של המתחם הוא עדיין לא ודאי בשלב הזה, ולכן יש לנו קושי לדייק את זה.

זה לא נכון, זה לא נכון. זה כשל בסיסי בכל הבנת התהליך.

למה אדוני אומר שזה לא נכון? כי לא תמיד מגישים את התוכנית בשלב - - -

רגע, סליחה, בואי תסבירי ואחר כך, אם מישהו ירצה להתייחס, ניתן להתייחס. אני מבקשת, לומר "זה לא נכון" זה לא מכבד.

אז אני מסבירה שוב, בתמ"א 38 הסיטואציה הזאת לא רלוונטית כי היא ממילא מדברת על בית משותף אחד שאותו מעוניינים לחזק, זה רלוונטי בפרויקטים של פינוי-בינוי. באמת, לעיתים קרובות, כדי לממש אותם אנחנו נדרשים ליותר מבית משותף אחד. יש איזושהי הסתכלות שהיא כוללת יותר והיא מערבת כמה בתים משותפים שכולם נכנסים למה שאנחנו מכנים "מתחם" או "מקבץ" לפינוי-בינוי, שבדרך המלך מוגשת תוכנית שמכניסה את כל הבתים המשותפים האלה לאותו קו כחול ובמרבית המקרים הדבר הזה גם צופה פני הכרזה על ידי הממשלה, שהיא באמת תכריז על אותו מתחם כמתחם לפינוי ובינוי. הקושי שעלה פה בדיונים קודמים, גם כשאנחנו כנציגי ממשלה חשבנו על זה, גם ביחד עם הייעוץ המשפטי - - -

אני רק אומר, אנחנו כן רצינו להכניס את העניין הזה. המגמה היתה לראות איך אפשר, פשוט יש בעיה משפטית שאנחנו לא מצליחים לפתור אותה.

גם בגלל שחוק הדייר הסרבן מדבר על אותו מתחם ולוקח בחשבון שיש יותר מבית משותף אחד. לכאורה, היה מוטב שתהיה קורלציה מושלמת וגם החוק הזה שמדבר על מארגנים ידבר על כלל הבתים המשותפים שהם רלוונטיים לאותו מתחם – אלא מה? ממה שאנחנו מבינים, לעיתים קרובות המארגנים מתחילים לבוא ולנסות לשכנע דיירים שיצטרפו לעסקה עוד לפני שיודעים בוודאות על איזה מתחם מדובר. גם אם מארגן מסוים רואה לנגד עיניו ששלושת הבניינים האלה, שהם קרובים פיזית אחד לשני, הם בסופו של יום יהרסו ויוקם תחתם בניין אחד, אין לנו שום ודאות שגם מוסד התכנון, שהוא בסופו של דבר יקבע את גורלם של אותם בניינים וישאל את השאלה מה יהיה הקו הכחול של התוכנית וכמה בתים משותפים רלוונטיים לאותו פרויקט, האם זה רק השלושה שחשבו, אולי זה שישה, אולי זה שמונה. כל הדבר הזה יקרה רק בשלב מאוחר יותר ולכן הצעת החוק מתייחסת לבניין אחד ספציפי, גם אם מאוד יכול להיות שבסופו של יום הוא תלוי במימוש שלו בבניינים אחרים. אבל אנחנו חשבנו שאבני הדרך שקבועות פה, והיתה על זה הסכמה, ככל שהן מתממשות, אז די לנו בזה בשביל להאריך את התוקף של ההסכם עם המארגן. זאת ההצעה.

אני יכולה להציע הצעה בהתייחס לכך?

כן.

אני מבקשת לומר שבעסקה רגילה, על פי חוק המקרקעין, כשאדם מוכר את דירתו ואת חלקו היחסי ברכוש המשותף הוא עושה את זה כפוף לחתימה של שטר בנוסח אחיד, כאשר עורך דין מאמת שהוא מבין מה המוכר מוכר ומה הקונה קונה והדברים האלה מעוגנים. במציאות – ויש לי הערכה רבה באמת לכנסת שמנסה להתמודד עם דברים מורכבים - - -

תקשיבי, אנחנו כבר בדיון מתקדם, אז רק את ההצעה.

במציאות זה קצת אחרת כי זה שוק פרוץ, פתוח, נתון למניפולציות ולקשיים ובמיוחד אצל אוכלוסיות מוחלשות. לעניין הדברים שאת אמרת והנושא שעל הפרק, אני מציעה, וגם אפילו מבקשת כמעט בתחינה: אחד, קבעו מנגנון, אם לא בגוף החוק עצמו אז לפחות בנהלי עבודה, שבטוח משרד השיכון מכין, שיפתור סיטואציה של התנגשות בין שני מארגנים. יכול להיווצר מצב כזה אז תנו דעתכם על כך, אולי לא במסגרת החוק, תתנו מענה, איזה גוף מכריע, איזה החלטה מכריעה בנוהל כזה.

לזה יש נהלים.

בואו נשמע אותה עד הסוף ואז תגיבי.

דבר שני שאני מאוד מבקשת: הואיל ובעסקאות פינוי ובינוי הדייר לא מוכר, במירכאות, רק את זכותו ואת חלקו ברכוש המשותף, שזה בסדר, הוא מוכר את חלקם של האחרים ברכוש המשותף, וזה כבר פחות בסדר – אבל אי אפשר להתנהל אלא בדרך הזאת – אז לפחות מבוקש ומתחייב שתהיה רשימת תפוצה באיזושהי מסגרת שכשאני, כדיירת ברחוב סן מרטין 7, בקטמון ט' בירושלים, מקבלת הודעה בדרך לא דרך שיזם ניגש כביכול בשמי כבר לבדוק בוועדות התכנון בעיריית ירושלים, אני מבקשת שתהיה לי גישה ושקיפות, כי זה חלקי ברכוש המשותף, שאני אקבל מידע על כל דייר, על מה הוא חתם, מי חתם, מתי חתם. אני מבקשת לפחות את השקיפות הזאת. תודה רבה.

אני מבקשת להתייחס להערה השנייה ואז אני אבקש ממשרד המשפטים להתייחס להערה הראשונה. לגבי ההערה השנייה, יש עוד חוק במקביל שאנחנו עובדים עליו, שאנחנו מחפשים לו שם טוב יותר אבל במקור הוא נקרא "חוק הדייר הסרבן", אתמול התחלנו את הדיון הראשון. ההבנה, יחד עם חבר הכנסת יוסי יונה ושאר חברי הכנסת שהשתתפו, היתה שאחד הדברים הכי חשובים הוא לייצר את האמון בין היזם שמגיע לבין הדיירים ואנחנו מבינים שאחת הדרכים הכי חשובות היא על ידי כמה שיותר מידע ותמיכה. לכן, ההערה שלך היא פשוט לא לחוק הספציפי הזה, לא לטקסט הזה, אנחנו נעביר את זה לדיון של החוק השני. לגבי ההערה הראשונה, אני חושבת שאנחנו נותנים מענה. בבקשה.

כן, יש לזה מענה. לגבי ההערה הראשונה שלך, מה קורה כשבאותו בניין פועל יותר ממארגן אחד, בעצם הליבה של - - -

לא, במתחם, במקבץ כפי שאת תיארת. יש סן מרטין 7, סן מרטין 9, סן מרטין 11 ורבי צדוק 15, אז רבי צדוק לקחו מארגן אחד וסן מרטין 7 – אני לא יודעת מי חתם, אני לא יודעת על מה חתם, זאת זכותי האלמנטרית לדעת וצריך לסדר את זה.

לגבי הידיעה מי חתם על מה – החוק כאן מתייחס לזה.

אז תסדרו שבמקרה של קונפליקט יהיה איזה גוף או מוסד, או פרוצדורה או הליך מכריע. אולי זה לא חייב להיכנס לחוק שכאן אבל לתת את הדעת.

לגבי החובה לדעת מה קורה בבניין, מי חתם על מה, מי כבר הסכים ומי עוד לא – החוק מתייחס לזה וחלה חובה על המארגן למסור את האינפורמציה הזאת, עוד מעט נקריא את זה.

באופן שוטף?

עוד מעט נקריא את זה, זה לפי בקשה.

זו הנקודה – בזמן אמת.

הבעיה שלי היא שזה לא יחול רטרואקטיבית.

לגבי התנגשות בין כמה גורמים שפועלים באותה סביבה עסקית – כל ליבת החוק אומרת שככל שגורם מסוים שהוא מארגן לא עומד באבני הדרך שהחוק קובע, אז ממילא ההסכמים אתו פוקעים מכוח החוק עצמו. לא צריך לעשות שום אקט משפטי של ביטול חוזה, ממילא החוזה פוקע. לכן, הנחת העבודה היא שבסופו של יום לא יכול להיות שכל כך הרבה מארגנים – כולם יחתרו להגיע לאותה תוצאה וכולם גם יצליחו. כנראה אחד מהם לא יעמוד באבני הדרך כי הוא לא יגיע לשיעור שנדרש לפי החוק ואז התוצאה היא שהחוזים אתו יפקעו.

אפשר רק להוסיף? אני זורק עכשיו איזה רעיון אולי לסגור את זה מהפינה השנייה – יש כל מיני אירועים, תנאים, שמאריכים את המועדים, אולי לקבוע בכל אחד מהם "ובלבד שלא נחתמו מסמכי התארגנות ליזם אחר בכמות גבוהה יותר", להוסיף תנאי נוסף, כי אם זה נעשה אז אי אפשר יהיה להאריך. תחשבו על זה.

יש לי הצעה בהקשר לדיון הספציפי: נדיר מצב שמארגן בא לדיירים לפני שהוא עשה בדיקה באגף תכנון עיר של המדיניות על אותו מקום, ולכן המארגן בדרך כלל יודע האם הוא יכול רק בניין אחד, האם כמה בניינים, האם שלושה. זה פשוט מידע שהוא לא תמיד נותן ולפעמים יותר נוח להתחיל בבניין שיותר קל להחתים בו או בבניין היותר קשה. אני חושבת שבהחלט אפשר להכניס פה איזשהו אישור מאגף תכנון עיר, זה הליך מאוד פשוט היום בכל הערים. זה מאוד מקובל שיזמים עושים את זה. איזשהו מכתב בסיסי – בעיריית ירושלים זה לגמרי מחויב היום אבל גם בערים אחרות זה עובד כך – שהמתחם מקובל על ידי אגף תכנון עיר כמתחם לפינוי-בינוי.

ואז מה זה עוזר לנו?

הוא מציג את זה בכנס, הדיירים יודעים לאיזה בניינים הם מחוברים, הוא גם מחויב להציג להם איזשהו אישור רשמי ראשוני.

האם הוא חייב להציג את המסמכים של מי חתם?

לא, זה משהו אחר. זה משהו אחר לגמרי. זה מהבחינה שבכלל יש אישור עקרוני. בדיוק הבאנו דוגמה ממתחם שיזם החתים על חוזים סופיים כשהמדיניות של העירייה היתה נגד פינוי-בינוי במתחם הזה. לדיירים בכלל לא היה שום מושג לגלות את זה והרבה פעמים הם חותמים לפני שהם יודעים אם המתחם מתאים לפינוי-בינוי או לא מתאים לפינוי-בינוי. זה הליך, ברוב הערים, מאוד פשוט. באים לרפרנט באגף תכנון עיר, הוא נותן תשובה כתובה.

האינפורמציה הזו, שאת מציינת שאכן לפעמים היא לא קיימת, עד כמה היא יכולה להיות נגישה לתושבים? במקרה שלך, יהודית, כפי שכאן את באה ומדברת, מדובר באדם עם מודעות גורפת הייתי אומר, מאוד גדולה, אבל זה לא המצב בדרך כלל של התושבים. אני אומר את זה לזכותך, זו לא ביקורת, חס וחלילה. לכן, אנחנו רוצים לחשוב על מהו המנגנון – וזו איזושהי הסתייגות שתהיה לנו בהמשך, רחל – של מישהו שמלווה את התהליך הזה מטעמם של התושבים מעבר למארגן והאינטרסים שלו. התושבים, כפי שקרה במקרה הספציפי הזה, הם לא מוגנים. הם לא מוגנים אפילו בגלל הדברים שנאמרו כאן, שאין להם את כל האינפורמציה.

זה גם מתקשר לעניין, כרמית, של המתחם, אם הבנתי נכונה, שבאותו מתחם יכולים לפעול שני מארגנים שונים, יש להם שני בניינים שונים. נניח מארגן פועל על בניין מגורים מסוים שהוא כשלעצמו היחידה המשפטית שעליה עובדים – זה יכול להיות – ובאותו מתחם יש עוד בניין, וזה בסדר שהמארגן עובד בבניין ההוא, אין מניעה, הבעיה מבחינתנו, מבחינת הדיירים, שהתכנון בסופו של דבר צריך לקחת בחשבון את העניין האינטגרטיבי, השכונתי. העניין השכונתי, משעה שהדייר יודע שיש עוד בניין שנמצא בתוך המתחם הזה יש לזה כל מיני השלכות על החיים שלו – תהיה פינת ירק, מה קורה עם התחבורה וכו'. אם בונים בניין אחד, יופי, אם עושים התחדשות עירונית על בניין אחד אז ההשתמרויות יכולות להיות מוגבלות, משעה שכל המתחם עובר התחדשות אז כבר יש לזה השתמרויות והשלכות רוחב של תחבורה, של כל מה שקשור לשכונה, לקהילה והדברים האלה גם צריכים לבוא למודעות של התושבים שנמצאים באותו מתחם.

כל השיקולים האלה, אני מציע – ואנחנו נגיע לשלב הזה – אנחנו רוצים לעגן את ההגנה על הדיירים באמצעות מנגנון, מנגנון זה אומר אפילו עובד קהילתי, נניח בירושלים, מה שסיפרנו בפעם הקודמת בפעם הקודמת כשדיברנו על החוק של הדייר הסרבן. בירושלים – אני לא יודע עד כמה היא משקפת את כל הארץ – יש מינהל קהילתי ובכל מינהל קהילתי יש - - -

היא לא משקפת. ירושלים מאוד חריגה בנושא הזה.

אז צריך לחשוב על המקבילה.

זו בעצם הרשות להתחדשות עירונית. אני יודעת שיש משהו מתסכל בלחוקק חוק שאנחנו יודעים שהרבה יוטל על הרשות כשהרשות עוד לא הוקמה – בסדר, אבל עדיין אנחנו לא מחוקקים לחצי שעה הקרובה, אנחנו מחוקקים להרבה מאוד שנים קדימה. זו בעצם הרשות להתחדשות עירונית, לכן הרשות הוקמה, בדיוק לצורך זה.

אז אנחנו צריכים לבדוק – אני יכול לרענן את זכרוני ולראות אם שם יש את המנגנון הזה – אבל חייב שיהיה מנגנון עצמאי שמלווה את התושבים גם למול המארגן. אחרת אנחנו פועלים, כפי שאמרה יהודית, בעולם פרוץ לחלוטין, שבו האינטרסים של הדיירים - - -

מינהלות עירוניות.

שזה חלק מהרשות.

כבר פורסם, כבר חלק פורסם. מינהלות עירוניות – כבר יש תהליכים, כבר עובדים על זה. מנהל הרשות עוד לא מונה אבל ברשות כבר עובדים.

ברשותך, אני מעלה את השאלה: האם אנחנו צריכים, כשאנחנו מדברים על המארגן, גם באשר שזה קיים בחוק להתחדשות עירונית, להבטיח את החפיפה הזו בין החוקים? שגם זה יצוין כאן? נניח: ראו, סעיף כך וכך בחוק התחדשות עירונית, שהעבודה של המארגן תהיה מלווה למול התושבים בנוכחות של נציג שבעצם מייצג באופן אקסקלוסיבי, עד כמה שניתן, את האינטרסים של התושבים? מה אסתי אומרת?

אני אומרת שבהרבה רשויות עדיין לא הוקמו המינהלות, זה משהו שהוא בתהליכים אז זה בעייתי לקבוע בחוק באופן גורף ביחס לכל - - -

אבל אם זה לא נקבע בחוק אז צריכים אולי לקבוע פה? אם שם זה לא קיים.

אבל עכשיו הקראנו שבעצם המארגן, בסעיפים של מה הוא צריך לעשות בכינוס, הוא צריך גם לומר שיש מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית וכו'.

כן, קראתי את החלק הזה, את צודקת שאכן זה צוין, אבל אני הייתי רוצה – בהערה כללית, רחל, אני לא בא ממקום קנטרני ולא ממקום ביקורתי - - -

אנחנו יודעים, אנחנו מכירים אותך.

העבודה צריכה להיעשות בצורה הטובה ביותר, ואני יודע שגם יושבת-הראש רוצה שנוציא מתחת ידינו את החוק הטוב ביותר, שבמקרה הספציפי הזה, חוק המארגנים, אנחנו רוצים שתהיה, אם לא ההגנה האידיאלית לפחות ההגנה האופטימלית, על האינטרסים של התושבים. לכן, גם בעניין שאת ציינת עכשיו, רחל, את הכינוסים הללו, אני חושב שזה יהיה מן הנכון שגם בכינוסים עצמם יהיה הנציג הזה מטעמם של התושבים שאכן יבטיח במידה האופטימלית שנעשית העבודה הראויה.

אנחנו לא יכולים לכתוב את זה בחוק.

למה?

תראה, אנחנו הרשות המחוקקת ויש בסוף את הרשות המבצעת, כך אני גם רואה את זה. הוספנו המון פרטי פרטים לחוק באמת בגלל שאלה עסקאות מורכבות ובגלל שאנחנו יודעים מה קרה עד היום, אבל אני חושבת שזה מסוג הדברים שאני מתארת לעצמי שכשתקום הרשות להתחדשות עירונית, אז ברגע שיהיו בקשות של תושבים שאנשים יגיעו מטעם הרשות למפגשים הם יגיעו. כמו שהמינהל הקהילתי – אני במקרה מכירה את שירה אבני, שיושבת פה, אנחנו עבדנו הרבה ביחד בעיריית ירושלים – האופי של העובדים במקומות האלה הוא לבוא עם התושבים. לכתוב בחוק שהוא חייב להיות - - -

שיכתבו שבירושלים יבואו עובדים קהילתיים? איך זה יכול להיות? מה זה? על מה אתם מדברים?

אני אומרת שאלה דברים שלא צריך לכתוב בחוק כי אני חושבת שזוהי הפרקטיקה. אנחנו עכשיו מתנהלים – זה מה שאמרתי שקשה בחוק הזה וגם בחוק השני שאנחנו עובדים עליו. עשיתם עבודה מאוד משמעותית, חקיקה דרמטית להקמת הרשות להתחדשות עירונית, אני לא חושבת שזה דברים שצריכים להיות בחקיקה. אני חושבת שזו הפרקטיקה שתקרה ואני חושבת שהרוח של החוק, ובטח של התיקונים שעשינו, מאוד מבהירה מה אנחנו מצפים שיקרה. אני גם רואה מה רוח הכנסת, וגם, לדעתי, הכנסת הבאה, זה המקום שבו אנחנו נמצאים מבחינת ההתנהלות שלנו. לכן אני אומרת, אם הרשות להתחדשות עירונית, כשהיא תוקם, כשתתחיל לעבוד, נראה שהם לא מתנהלים כך מבחינה פרקטית – מה שאני מוכנה להתערב אתך, על מה שאתה רוצה, שזה מה שיקרה, כי זה האופי של ההתנהלות – אז אנחנו נוכל להוסיף עוד דברים כאלה. אני לא רוצה עכשיו להעמיס דברים שאנחנו אפילו לא יודעים איך הם יוכלו לקרות בפועל.

תרשי לי רק – העבודה שראינו, כשאני הייתי בקטמון - - -

גם אין לנו עדיין רשות.

אני מבין. אבל, תראי, כשהייתי בקטמונים, בח' וט', הבחור שהיה כאן - - -

מתן, הוא עושה עבודה לא נורמלית.

מתן.

מצוין. אז, הנה, את רואה - - -

אבל הוא עושה את זה בחצי משרה ואני חושבת ששווה גם לתת את הכלים למינהלות כדי ללוות את זה, או לגוף אחר, לא חוכמה להגיד "ילוו".

רק לסיים את ההערה שלי. זאת היתה באמת דוגמה קלאסית לעבודה כל כך חיובית שבן אדם עבד שם באופן חד-משמעי, באופן אקסקלוסיבי, למען התושבים, והוא זה שהביא בפנינו את הפערים המאוד גדולים שלעתים קיימים בין מארגנים כלשהם לבין האינטרס האמיתי של התושב. מה שאני אומר, המון פעמים, כמו שאנחנו עוסקים בחינוך, מה זה ילד מצטיין, במקום לתת ההגדרות הולכים ומסתכלים על ילדים מצטיינים ועל פיהם עושים תיאוריות. אז גם במקרה הזה, אם אני מסתכל על מקרה שהוא כל כך יפה, שזה באמת העובד הקהילתי שם עושה עבודה כל כך נהדרת ואני אומר "וואו" – אנחנו לומדים מהשטח. הבן אדם עושה עבודה טובה, איך אפשר לעשות עכשיו איזושהי תיאורטיזציה של מה שהוא עושה ולעגן אותה בתוך החוק כך שזו תהיה דוגמה מופתית לאופן שבו אנשים עובדים. זה יכול להיות נהדר, אני חושב.

יש אפשרות להליך מאוד פשוט.

את מבינה, רחל? זה יכול להיות דבר נפלא שאנחנו נעשה בוועדה הזאת בשביל התושבים.

חבר הכנסת יונה, אני לא חושבת שזה צריך להיות בחקיקה. אני לא חושבת שהדברים האלה צריכים להיות בחקיקה, בטח לא בשלב שבו אנחנו נמצאים. אני צריכה לצאת, יש בוקר מאוד סוער. יוסי, אתה תוכל להחליף אותי?

אני עושה מחטפים, שתדעו.

לא, אז לא. אין הצבעות, מה תעשה? איזה מחטף תעשה? אנחנו בונים על אמון פה, בשיטה הפוליטית, כידוע.

אני לא אעשה. החבר'ה צחקו כולם, זאת אומרת שזה היה ברור לכולם שאנחנו מתבדחים.

(היו"ר יוסי יונה, 10:14)

אפשר להתייחס?

כן, כרמית, בבקשה.

אני חושבת שאפשר להוסיף לסעיף 2, שמדבר על הכינוס – הרי יש כאן תוספת שמדברת על מה המארגן צריך להציג לבעלי הדירות במסגרת אותו כינוס. זאת אומרת, זה לא די לעשות את הכינוס רק כדי לומר שעשינו כינוס, יש כאן גם דברים שהוא צריך להביא לידיעתם, ויש פה תוספת שמדברת על מידע על הרשות להתחדשות עירונית ועל זה שיש שם פונקציה שהוא הממונה לפניות דיירים בהתחדשות עירונית ואיך אפשר לפנות אליו. אז אפשר לומר שככל שהוקמה מינהלת עירונית – כי, כמו שאמרנו, החזון של חוק הרשות להתחדשות עירונית היה לשלב את הרשויות המקומיות באמצעות מינהלות ושהמדינה גם תתמוך בהן בעזרה מקצועית.

אז מה ההצעה, כרמית?

אז אנחנו אומרים: ככל שהוקמה מינהלת עירונית באותה רשות שהפרויקט הזה - - -

ואם הוא לא יודע? הוא צריך לדעת אם הוקמה או לא הוקמה?

אוי, נו. כן, הוא צריך לדעת. אם היא הוקמה הוא צריך לדעת. הוא יכול ברגע לדעת את זה.

מי?

המארגן. ואז הוא יכול, כמו שהוא מציג לדיירים: תדעו, האדם הזה והזה הוא הממונה לעניין פניות דיירים, הדלת שלו פתוחה בפניכם, זה תפקידו מכוח החוק, אז באותו אופן הוא גם יכול להציג להם, ככל שהוקמה מינהלת עירונית, פה היא מתכנסת וכמובן שהיא גם בין היתר יכולה לסייע לכם וכו'. זו הצעה אחת, ככל שזה יוקם.

דבר שני בהתייחס למה שאתה אמרת, אני חושבת שחלק מהדברים שהעלית בעצם נוגעים למעורבות של אותם דיירים בתכנון עצמו, כי השאלה איך בסוף תיראה השכונה, אם יהיו פתרונות חניה, מאיפה האוטובוס יכנס, תחבורה ציבורית, פארקים עירוניים ושצ"פים – שזה באמת משנה את איכות החיים לגמרי, בתקווה שהיא תהיה טובה יותר – יכול להיות שבחוק הדייר הסרבן צריך לתת את הדעת לממשק הזה בין הדיירים לבין קידום התכנון. כי לפי חוק התכנון והבניה באמת אין חובה ש-100% של הדיירים יסכימו לעצם הגשת התוכנית, אפשר להסתפק בשיעור נמוך יותר וזה יכול לעורר את הקושי מהסוג שאתה אומר.

אני שמח על מה שאת אומרת. את יודעת מה החשש שלי? החשש שלי הוא שנניח שאנחנו אומרים: אוקיי, זה לא קיים פה, נכניס את זה לחוק ההוא, כשנגיע לחוק הזה, נגיד: אתם יודעים מה? בואו נכניס את זה לחוק ההוא. כרמית, אני יודע שאת מדברת בכנות ואת באה ואומרת: אני, כנציגת משרד המשפטים, ערה לסוגיה הזו ואני מתחייבת שההיבט הזה של התחדשות עירונית אכן ייכנס - - -

לא, היא לא התחייבה.

לא, לא התחייבתי.

לא, היא אמרה אפשר, אני יודע.

עוד יצא פה מהפרוטוקול - - -

אני יודע, לכן אני משתמש עכשיו במלל אחר. היא אמרה: אפשר שכדאי לדון בזה בחוק הדייר הסרבן, אבל אם זה רק אפשר וזה הופך לאופציה היפותטית שתתפוגג לה כשאנחנו נדבר על חוק הדייר הסרבן – אז מה עשינו? לכן ביקשתי לראות אם את תהיי מוכנה ללכת מעבר למילה "אפשר שנדון" או "נעשה מאמצים" או "נשלב"?

"נשקול בחיוב".

"נשקול בחיוב".

הצעת החוק מבחינתנו כבר יצאה לדרך כי ועדת שרים כבר הצביעה עליה, היא עברה כבר קריאה ראשונה ועכשיו היא על השולחן הזה, אז ככל שתהיה בקשה של הח"כים לקדם גם את ההיבט הזה אני חושבת שאפשר יהיה לתת פתרון. אני לא יודעת מה יהיה הפתרון שיצא משם. עכשיו לשאלה מה הקשר, במירכאות, אז באמת אנחנו מדברים שם על סירוב בלתי סביר לעסקה אבל כיוון שרוצים להגן שם על הדיירים בשורה של היבטים, אפשר יהיה להתייחס גם לזה.

כרמית, נעים מאוד, אנחנו נפגשנו ברשות מקרקעי ישראל, אני זוכרת אותך. אני רוצה להציע פתרון פשוט, קיים: בחוק המקרקעין ובתקנותיו יש תקנות שמתאימות להסקה, למעלית וכו', אפשר לשבץ במסגרת חוק המקרקעין ותקנותיו התייחסויות שנוגעות בזיקה לדברים שנאמרו כאן ובהקשר שרוצים לקשור עם חוק הדייר הסרבן. אני מתכוונת, במקרה שלי בסן מרטין 7, שיזם לא מספר לי – הוא בא ואומר לי: רוב הדיירים חתמו לי, הוא לא אומר לי מי ומנסה לכפות עלי מין כניסה להליך – אני מתכוונת לפנות למפקח על הבתים המשותפים שאני רוצה גילוי מסמכים לפני שהוא בא ומדבר איתי בכלל. אז אני חושבת שבחוק המקרקעין, כרמית, אפשר לשלב - - -

יהודית, סליחה, כאן נאמר לי שהסוגיה הזאת, הדאגה שלך, מקבלת ביטוי בסעיף 6 ולכן היא נלקחה בחשבון. בבקשה, אדוני.

אני מייצג כ-1,400 משפחות של בעלי דירות, לא של דיירים. אני גם, אם תרצו, באבולוציה של כל התחדשות עירונית, המייצג הראשון. כל העוול הזה שקוראים לדבר הזה "ארגון" ו"מאכרים" זה עוול אבל זה לא המקום. אני יודע שהיו פה שני דיונים, אני לא הייתי, לצערי לא הוזמנתי.

הרבה יותר משניים.

יחד עם זאת, אנחנו מקדמים פרויקטים בהיקף של כמעט 5,000 יחידות דיור בשם בעלי דירות - - -

תגיד לעניינו מה הערתך.

אני עוד דקה גוזל מזמנכם כי הרקע חשוב.

אתה נותן לנו עכשיו מה שנקרא "להקת חימום".

תן לי עוד דקה, הפוזיציה שאני מדבר היא מתוך הניסיון המקצועי.

איש יקר, אתה רצית להעיר משהו ענייני לגבי הצעת החוק הזאת, לא צריך עכשיו רקע מאוד רחב, יש אנשים שעוד רוצים לדבר.

עם כל הכבוד, הרקע הרחב הוא חשוב אבל לא משנה, אין בעיה. היעדר ההתייחסות למתחם הוא הכשל, הוא מעודד את המאכריות, הוא מעודד את הניסיון לשים רגל לא מקצועית במתחמים שהם מתחמי תכנון אינטגרליים ועתידיים. לא יכול להיות שההסתכלות שלנו תהיה 10 שנים אחורנית, שמישהו מגיע בצורה לא רצינית לבניין, מתחיל להחתים שם כל מיני אנשים. חייבת להיות התייחסות שהיא התייחסות מדורגת, שכוללת – גם החוק מתייחס לזה, גם חוק פינוי-בינוי-פיצוי מתייחס לזה, חוק הדייר הסרבן – התייחסות שמתייחסת למתחם עם התייחסות ביניים בתוך הבניינים. אחרת החוק מעודד - - -

כרמית התייחס לזה, השאלה אם יש לך הצעה.

אבל החוק מעודד, שלא בטובתו - - -

אתה מקדם גם תכנון עבור הלקוחות שלך?

ברור שכן.

בגלל זה זה מה שאתה מציע.

ברור שכן, כך צריך לעשות.

לכן זה מה שאתה מציע – זה יסייע לך ולא יסייע לאף אחד אחר. זה לא יסייע לאחרים, זה לא יסייע למי שלא מקדם את התכנון והחוק הזה, ההתייחסות שלו היא רחבה יותר.

מה זה "מסייע לי"? מי שלא מקדם תכנון ייכנס במקום שמישהו מקדם תכנון, הוא יכנס לבניין והוא יתקע את כל המתחם – מה נעשה אז? מה נעשה אז? לכן, ההתייחסות, אם כבר הולכים את הצעד הזה, חייבת להיות התייחסות מתחמית. דבר שני, סעיפים 3 ו-4 - - -

עוד לא הגענו לסעיפים 3 ו-4.

אנחנו נחזור אליך, כשנגיע לסעיף הזה תקבל את זכות הדיבור.

אני רוצה להתייחס. קודם כל, יש לנו היום סמכות בחוק, והיא רשות התחדשות עירונית, ואני רוצה גם לתת לה אחריות, לא רק סמכות. אני מתכוון לכך שכמו שיש רשות ההון, אני לא יכול להקים חברת פנסיה אם אני רוצה, אני לא יכול לקנות חברת ביטוח אם אני רוצה, בודקים אותי, נכון? אני מבקש שאותו יזם יעבור דרך רשות ההתחדשות העירונית, יקבל מהם הרשאה שהוא רשאי לפעול בעניין.

מארגן או יזם?

מארגן או יזם, זה לא משנה לי כרגע, מישהו שבא לאנשים. שיעשו עליו בדיקה אם הוא מתאים, אם אין לו רישום פלילי, כל הדברים האלה כי זה חשוב.

אתה מהדהד דברים שגם אנחנו רוצים להגיד, או לפחות אני רוצה להגיד, לגבי הסוגיה הזאת. אבל היתה פה קודם מחלוקת – אני לא יודע אם הגענו לעמק השווה – שאין כאן עניין לעשות הסדרה של המארגן, במובן שיהיה איזשהו רשם המארגנים ותהיה לו איזושהי הכשרה וכו', וכך בעצם אמרנו: תראו, אנחנו הולכים בדרך אחרת, דרך עוקפת, מנסחי החוק, אז בכל זאת ליצור איזשהן הגבלות. אני מבין לאן אתה חותר, גם לי יש הסתייגות בנושא הזה. אני חשבתי, לדוגמה, שאנחנו נגיד, לפחות מבחינה פלילית – היה כאן חבר הכנסת יגאל גואטה והוא גם הביע את חששו - - -

גם מקצועית, לא רק פלילית.

מקצועית זו הסדרה. אנחנו ירדנו מהאופציה של ההסדרה. השאלה איזו הגבלות יכולות להיות שהן לא בעניין של הסדרה. לדוגמה, אחד הרעיונות שאנחנו מעלים הוא שאדם לא יכול לפעול בתחום הזה אם היתה לו איזושהי עבירה של הפרת אמונים או הונאה בתחום הפעילות הזה ב-10 השנים האחרונות. לדוגמה, דברים שכאלה. נראה לי שייך להביא דברים שהם סבירים לעניין הזה.

אני אומרת שזו גם הסדרה, זו גם הגבלה של חופש העיסוק ברגע שאתה קובע מגבלות.

זו הסדרה?

כן, גם אם היא מאוד מינורית.

חבר הכנסת יונה, היות ואנחנו דנים בחקיקה זה לא משנה כרגע אם הרשות להתחדשות עירונית כבר קיימת או לא קיימת. היא קיימת בחוק, אני רוצה להכניס להגדרות פה שהיא כלי, היא מפתח לקביעת כל ההסדרים. היא לא מופיעה פה בהגדרות.

אדוני, אמרתי לך, כאן אני חושב שהתקבלה ההכרעה ואנחנו עכשיו טוחנים מים.

אבל אם היא לא בהגדרות אז אף אחד לא יתייחס אליה.

יש הגדרה ואתה יכול להגיד שההגדרה מאוד מאוד רחבה.

אמורפית.

מיכל, כן.

אני, כמו יהודית, תושבת קטמון ט', חברה גם בפורום האורבני. בעקבות המפגש שפרופ' יונה ציין קודם, אנחנו הוזמנו גם היום. ראשית כל, אין לי את ההכשרה של יהודית, אני לא מהמקצוע, אני פשוט תושבת ותושבת מעורבת, אז התנצלות. התחלתי לעבור על החוק, אני אעיר שלוש הערות קטנות בינתיים: כתבתם הודעה 7 ימים מראש – 7 ימים זה לא מספיק. תנו 10 ימים עד שבועיים. חלק לא קטן מבעלי דירות מחוץ לעיר, תאריכו את זה.

ב', הנושא של התרגום – א', אני לא מבינה למה או-או-או. יש לנו גם תושבים רוסיים, גם תושבים דוברי אמהרית, לפעמים באותו בניין, הם גם לא מהווים 30%, הרבה פעמים גם לא יהיו 40% שיגיעו, ואני חושבת שאסור להם ליפול בין הכיסאות. זה צריך להיות לדעתי תנאי, שאם יש תושבים – ובמתחם גם יותר קל לעשות את הדבר הזה, אם מארגנים מתחם – לתת את התרגום כשיש אנשים. זה אוכלוסיות מוחלשות. התרגום הזה לא צריך להיות תלוי באחוז מסוים. אני יודעת, זאת מטלה מסוימת כספית מסוימת אבל היות והרבה מהדברים הם סטנדרטיים, יעמדו בזה. עומדים בעוד מטלות.

דבר אחרון – אולי נשמעת שאלת תם – האם בניין או מתחם צריכים בכלל לעבוד דרך מארגן? האם הם לא יכולים להתארגן בעצמם? הדוגמה של הציונות מוכיחה שאפשר גם אחרת ואני חושבת שאנשים צריכים לדעת את זה.

לא חייבים.

אין שום חובה.

ודאי, אין שום חובה.

מיכל, הרכבת בעניין הזה עזבה את התחנה. אנחנו מדברים כאן על חוק המארגנים, היה ויש את הפונקציה הזאת בעולם, ואיך אנחנו מסדירים אותה.

אני מבקש להשלים עוד משפט.

יש כאן התייחסות של היועצים המשפטיים, מיכל, באשר לעניין של השפות, השאלה אם ההתייחסות שלהם לעניין השפות מספקות אותנו. ממה שאני הבנתי, היה ולפחות 30% מהדיירים בבניין דוברים שפה כלשהי, חובה להנפיק מסמכים שהם בשפה הזו. אומר כאן היועץ המשפטי – אני לא בהכרח אוחז בעמדתו עכשיו – ש עומדת לדייר הזכות לתבוע מהמארגן לפני שהוא חותם אתו על ההסכם, שייתן לו את ההסכם בשפה שאותה הוא דובר.

הוא לא חייב לחתום.

הוא יכול להגיד: אני לא מוכן לחתום אם אין לי - - -

אתה אתנו.

אני מבקש להשלים את התזה שלי הלאה.

איזו תזה?

עוד לא סיימתי כי היא קפצה באמצע. כתוב פה גם "או מסמך אחר" – היות ויש רשות להתחדשות עירונית, אני לא רוצים מסמכים אחרים. אני רוצה מסמכים שמאושרים על ידי הרשות. אני לא רוצה אלף מסמכים ואלף משפטים אחר כך.

כרמית, מה את אומרת?

נגיע לזה, זה הסעיף הבא.

לגבי התרגום, יש לנו פה את סעיף 3(א) – כמו שאמרו היועצים המשפטיים של הוועדה – שמחיל חובה פוזיטיבית על המארגן להסביר לפני חתימה מה ההסכם הזה עושה, מה התוצאות המשפטיות שלו, מה העיקרים שלו. זה ברור שאם אדם לא מבין את השפה, בהתייחסות הפרטנית של שני צדדים להסכם חלה עליך החובה להסביר לו באופן שהוא מבין. הסעיפים שהקראנו לפני זה, עם ה-30% וכו', מדברים על האופן הרחב יותר, שבכינוס מול כלל הדיירים. שם אין בהכרח חובה לבקש לתרגם לכלל השפות אם זה בכלל לא רלוונטי לבניין הספציפי הזה, ולכן קבענו שרק אם 30% מבעלי הדירות ביקשו תרגום לשפה ספציפית.

אני מבקש לסיים. המסמכים חייבים להיות גנריים. אם לא יהיו מסמכים גנריים יהיו לנו אלף משפטים על כל מסמך.

כן, בבקשה.

אני חוזרת רגע לדיון שהיה בינך לבין חברת הכנסת עזריה, אם צריך להכניס דברים לתוך החוק או לא. אני תומכת בגישה שלך, שבעצם אם היינו סומכים על טוב לבם של כל האנשים אז לא היינו צריכים מראש להסדיר את העניין של המארגנים. אנחנו לא יכולים לסמוך על זה.

אנחנו יכולים ללמוד מעיריית ירושלים שהתחילה בכיוון הזה לחייב את העניין של המתחמים. בעצם אני רוצה לקרוא למעורבות של הרשויות המקומיות בתוך ההסכם עם המארגנים, עד שיקומו כל המנהלות, לפחות בינתיים שהרשות תהיה מעורבת שמארגן שרוצה להתחיל להתארגן על מתחם מסוים צריך לקבל את ההסכמה. הוא צריך לבוא כבר לפני האסיפה הראשונה עם הסכמה מעיריית ירושלים, ממחלקת הרווחה או ממחלקת התכנון, כל עירייה והמבנה שלה, שבעצם הם מסכימים לכך שאפשר להתחיל להתארגן שם. בעיריית ירושלים כבר יגידו לו: אנחנו בכלל לא רוצים שהמתחם הזה יעבור פינוי-בינוי, או שיגידו לו: אתה צריך לצרף עוד בניינים. כדאי שגם רשויות אחרות יידעו להגיד את זה ובטח לא לסמוך על טוב לבם. העובד הקהילתי שפגשת בקטמון ט' הוא מקסים, גם אני פגשתי אותו, אבל זה לא אומר שבכל מקום זה עובד ככה.

זה נכנס בשלב מאוד מאוחר, אחרי הרבה פשלות, אז לא צריכים לחכות תמיד עד הפשלה.

אנחנו מאוד מעריכים את הדברים שנעשים בעיריית ירושלים אבל עיריית ירושלים היא לא עירייה מייצגת של הרשויות המקומיות בישראל, אפילו לא של כל הערים בישראל, בוודאי לא של רשויות מקומיות שאינן עיריות. חזקה על מארגן סביר שהוא יבדוק את המצב התכנוני, שהוא ינסה לשנות מצב תכנוני ככל שזה לא עונה על צרכיו. זה נושאים שמארגן שהוא סביר, שהוא מתנהל בצורה נכונה, צריך לעשות אותם. אי אפשר לדרוש מהרשויות המקומיות לתת תשובות סופיות למארגן - - -

מחייבות, שכולם יסתמכו עליהן.

בדיוק. עוד לפני שבכלל ידוע לנו שהמארגן הזה הוא מייצג ציבור, הוא בכלל שליח ציבור בנקודה הזאת.

קודם שיתקצבו את מסמכי המדיניות ברשות להתחדשות עירונית, בואו נתחיל משם.

אי אפשר לדרוש כזה דבר. אי אפשר לדרוש כזה דבר מהרשות המקומית. זה דין ודברים שהוא דינמי, צריך להתמשך. אני חושבת שגם משרד המשפטים מסכים אתי.

כן, בבקשה.

בחוק הזה הוכנסו תיקונים, כבר בנוסח הזה יש תיקונים, אבל עדיין לטעמי יש פה פספוס של נקודה מאוד מרכזית. חברתי כרמית כרגע הזכירה שיש בגדול שני סוגים של מארגנים, מארגן שהוא אוסף אנשים ומארגן שהוא עושה עבודה תכנונית. זה שתי קטגוריות נפרדות וההבדל הזה מאוד מאוד חשוב. את מכירה, ואני מכירה, אבל התושב הממוצע לא יודע. לכן, בעיני מה שחסר ומפוספס פה – שלא כתוב בשום מקום שהמארגן הזה צריך להגיד מה הוא נותן בתמורה, הוא מארגן רק את האנשים או שהוא עושה עבודה תכנונית. זו הבחנה קריטית כיוון שאם הוא עושה גם עבודה תכנונית, אזי צריכים לחול עליו עוד חובות, ליידע על כל מידע שיש בידו, ליידע באופן אקטיבי, על סוג הידע הקיים – לא לחכות שמישהו יגיש לו בקשה, אני גיליתי שאתה כבר הגשת תוכנית, בוא תגלה לי מה.

איך הוא יכול להגיש תוכנית בלי שחותמים לו?

בקי, לגלעד יש מענה להשגות שלך אז הוא מבקש להשמיע אותן לגבי הסוגיה הספציפית.

מצוין, אני אסיים רק, אדוני, בחצי משפט.

יכול להיות שהמענה שלו לא יספק אותך או אותנו אבל בכל אופן הוא מבקש להשיב.

קודם כל, בסעיף 6 – עוד לא הגענו אליו אבל בהקשר לשאלה שלך – המארגן צריך למסור לבעל דירה כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקת פינוי ובינוי. בוודאי שככל שיש התקדמות בהליכים תכנוניים זה מידע מהותי שנוגע לעסקה. מעבר לזה, אנחנו כתבנו שחובות מזעריות שמארגן חייב לעמוד בהן – כמובן שיש מארגנים שעושים מעבר אז מה טוב, ויש מארגנים שעושים את המינימום אבל המינימום נקבע פה.

אפשר להבהיר את הנקודה שלי?

רגע, אני מציע שנשמע עוד הערה אחת לגבי הסעיפים שדנו בהם עד כה ואחר כך נמשיך בהקראה של הסעיפים.

רק לחדד עוד שניה בנושא הספציפי הזה. אני לא אומרת שצריך להיות כתוב שהוא חייב לטפל בזה. אני אומרת שצריך להיות כתוב ברחל בתך הקטנה שכאשר מארגן עוסק גם בהיבט התכנוני אזי הוא צריך להסביר זאת לאנשים שהוא מתקשר אתם והוא צריך להביא באופן יזום, ולא לחכות שיפנו אליו, מידע תכנוני שיש בידו. אם העירייה נתנה לו כבר אישור על המתחם אז הוא צריך לתת, אם העיריה לא נתנה ממילא הוא לא ייתן, אבל זה צריך להיות כתוב, לא מאחורי הקלעים ומובן לנו. למה לא להבהיר את העיקר? כי זה עיקר העיסוק שלו. עיקר העיסוק. צריך להיות עוד משפט שמבהיר אותו כי על זה אנחנו מדברים. הבהרה של העיקר פה, מה עיקר העבודה שלו מול האנשים.

אוקיי, עוד הערה אחת ביחס לסעיפים שהוקראו עד כה ואחר כך אנחנו נעבור להקראה של סעיפים נוספים? תהיה לך עוד הזדמנות לדבר.

לא, זה בקשר לזה, זה בדיוק בקשר לזה.

אבל אנחנו לא נתקדם.

אבל זה בקשר לזה.

אז חכה רגע. בבקשה.

אני רוצה להתייחס ל-(ב)(3), שלטעמי לא עומד במבחן המציאות בפועל, במיוחד לאחר שהורדנו במניין האחוזים את דירות הדיור הציבורי.

אתה לא צריך לספור אותן.

כן, אבל בסופו של דבר אנחנו יודעים שאנחנו עוסקים בבניינים שבחלקם יש אחוז דירות שכורות מאוד מאוד גבוה. אני אומר לך – אנחנו אחרי עשרות כנסים – 40% זה פשוט לא ריאלי, זה לא קורה.

בגלל שיש הרבה דירות כאלה שאנחנו לא סופרים אותן, יהיה לך יותר קל ל-40%.

אבל גם 40% - זה לא קורה. עדיין. אני מציע שזה יהיה במצטבר. אם אנחנו נעשה כנס, יבואו 30%, ואז נעשה כנס נוסף, בהכרח ה-30% הראשונים לא יגיעו אליו – לכן אנחנו לעולם לא נגיע לכנס אחד של 40%. אני מציע שזה יהיה במצטבר, שנעשה שני כנסים, יגיעו במצטבר 40% וזה בסדר. זה פשוט לא קורה אף פעם.

להוסיף את המילה "במצטבר".

גלעד רוצה להשיב לך.

אני חושב שמהותית – זה לא עניין משפטי בהכרח – אבל חלק מהמטרה היה שבאמת יהיה כינוס של רוב הדיירים בבניין כדי שהם גם יוכלו להשפיע אחד על השני, לקבל מידע ולהתחזק אחד מהשני.

יהיה דיאלוג, או סימפוזיון לפחות.

שהוא לא יעשה אסיפה לכל דייר בנפרד. הוא הגיע ל-40% כי הוא הלך ל-40% מהדיירים, לכל אחד בנפרד, עשה לו אסיפה אישית ואז אין את הדיאלוג בין בעלי הדירות.

אנחנו מסכימים. האינטרס הוא משותף – אנחנו רוצים כמה שיותר בכינוס, זה פשוט לא קורה כי רובם גרים מחוץ לעיר. לא יבוא בעל דירה מעכו ומחיפה לירושלים לכנס – זה לא קורה בפועל. זה נשמע בירוקרטי אבל זה יכול לתקוע את כל התהליך כולו. זה פשוט לא יקרה.

אתה לא יכול לפגוע בתקנות של חוק המקרקעין שיש כללים לאיך מתנהל רכוש משותף. ללכת להחתים דייר דייר - - -

הכללים לא חלים כאן.

אני לא אמרתי את זה. אני לא הצעתי את זה.

אתה רוצה להוריד את הרף.

אני לא הצעתי דייר דייר.

לא להוריד את הרף – לקבוע תנאים מצטברים. לא יכול להיות שחסרים לך שני אנשים ואז אתה צריך להתחיל הכול מהתחלה. אנחנו רוצים לקדם, לא ללכת אחורנית.

בכל אופן, איזשהו רף מינימלי. נקבע הרף הזה, חבר'ה. נגיד 40% - אז יהיה 38%?

אין סמכות ללא אחריות. בעל דירה שלא לא יכול להגיע – שישלח מיופה כוח, חייב לשלוח מיופה כוח.

אני מבקש לומר את ההצעה רק עוד פעם – שזה יהיה לשניים או שלושה כנסים. זאת ההצעה פשוט ואז זה יהיה נכון.

אפשר למצוא גם פתרון ביניים.

זה מקטין שקיפות, זה עושה קוניונקטורות בתוך הבניינים.

אני מבקש להמשיך הלאה את הדיון.

חבר הכנסת יונה, לטעמי זה סעיף מאוד דרמטי, מאוד דרמטי.

אני עובר לסעיף 3, שהוא סעיף שמדבר על צורתו ותוכנו של הסכם הארגון. בעקבות כל הדיונים שהיו פה והערות חברי הכנסת והמוזמנים האחרים, נציגי הציבור, אנחנו למעשה עיבינו באופן משמעותי את הדברים שחייבים להיות בכל הסכם כזה. מנוסח שהיה מאוד רזה בהתחלה ודיבר רק על דברים מינימליים שחייבים להיות בהסכם, הוספנו פה לא מעט דברים. אני מציע שאני אקריא את הסעיף כולו:

"צורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יהיה בכתב, יבהיר כי התמורה שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק תיקבע באותה עסקה ויפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה – התחייבות לביצוע פעולות לשם איתור יזם שיוכל לבצע את העסקה, ולשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, עם יתר בעלי הדירות בבניין" – עכשיו דברים שהוספנו שחייבים להיות בהסכם – "התחייבות לפעול לטובת הדיירים, בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כאמור בסעיף 6, אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, עניין אישי שיש למארגן בעסקה כאמור בסעיף 7, הוראות סעיפים 4 או 5, לפי העניין, בדבר תוקפה של העסקה" – זאת אומרת, הוא יהיה חייב לכתוב את המועדים שיש בחוק הזה, זה חלק מההסכם, שהדיירים יוכלו לראות, אם הוא לא יגיע ל-30% תוך "איקס" זמן פוקע ההסכם – "ודרכי הפניה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית; כן יפרט ההסכם את מועד חתימתו ואת המועד הקובע".

בנוסף, הוספנו בסעיף קטן (ג), בעמ' 5, שבהסכם "יופיעו פרטי המארגן לרבות שמו ומספר זיהויו, כתובת מקום משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו". וסעיף קטן (ד):

"(ד) בלי לגרוע מהוראות סעיפים קטנים (א) עד (ג), שר המשפטים, לאחר התייעצות עם שר הבינוי והשיכון, רשאי לקבוע הוראות לעניין תוכנו וצורתו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או חלקים ממנו, לרבות מסמך לגילוי פרטים מהותיים בהסכם."

כלומר, בעתיד, אם ימצאו לנכון, לא יוכלו להוריד ממה שכתוב פה, החובות כבר קיימות. אבל אם למשל ירצו יום אחד לכתוב את נוסח הסעיפים עצמם באופן מחייב, להגיד: הסעיפים האלה, אנחנו רוצים לא רק להגיד שהם חייבים להיות אלא ממש לכתוב את הנוסח שלהם, או אפילו הסכם שלם, או איזשהו מסמך של גילוי פרטים, אז שר המשפטים יוכל להתקין תקנות בעניין הזה. זה לגבי הסעיף הזה.

דבר חשוב גם כן אבל ברמת המינוח – יש פה שימוש במונח "בניין", "דיירים", צריך כמובן שזה יהיה "בעלי דיירות", "בית משותף", צריך לעשות פה התאמות.

בכל מקום שכתוב "דיירים" הכוונה היא ל"בעלי דירות".

בסדר, כרמית, אסתי?

לגמרי.

כן, ברור. גם בסעיף (ג) – כי זה דבר שיכול להתפרש גם כמהותי – זה לא בהסכם להתחדשות אלא בהסכם לארגון עסקת התחדשות.

כן, נכון.

נשאלת השאלה מדוע נדרש סעיף (ב) – מדוע אני שואל זאת? כי ניתן להסיק מכך שאם לא כלולים פרטים אחרים על פי החוק אז המסמך תקף. למה רק כתוב "שאינו מכיל פירוט בדבר מועד" הוא בטל? זו שאלה. הסעיף הזה אומר שאם הוא לא כולל את שני הפרטים הללו הוא בטל, אבל אם הוא לא כולל דברים אחרים הוא בטל, בחוק הזה.

אנחנו התכוונו למה שכתבנו כאן. אנחנו לא בטוחים שאם הוא לא כלל דברים אחרים הוא בטל, לא בגלל שלא היינו רוצים שזו תהיה המשמעות המשפטית, אלא מכיוון שיש כאן התחייבויות שהן פחות חד-משמעיות. זאת אומרת, מה שכתוב בפסקה (ב) הוא מאוד מאוד ברור – מה מועד החתימה, החיוב שהמסמך יהיה בכתב ומהו המועד הקובע שממנו סופרים את מניין הימים. כל מיני התחייבויות אחרות שמדברות על צורה או על תוכן של ההסכם שמנויות בסעיף קטן (א), ניתנות לפרשנויות שונות וחששנו מאמירה שתאפשר למי שירצה בכך לומר שההסכם הזה הוא בעצם בטל מעיקרו, למעשה הוא מעולם לא היה בעל תוקף, בעוד שהצדדים האחרים שההסכם הזה רלוונטי אליהם יהיו בטוחים שההסכם הזה היה בר תוקף ויסתמכו עליו גם בשיעור ההסכמות, כי זה דברים שנתונים לפרשנויות שונות.

לכן, באמת רק מה שקבוע בפסקה (ב) הופך את ההסכם, ככל שהיה כזה, לבטל מעיקרו, כאילו שהוא מעולם לא נחתם. לגבי כל יתר החיובים, הם כמו כל חיוב באשר הוא שמוטל על המארגן – זה חיוב מכוח דין. אנחנו מייחסים לו הרבה מאוד חשיבות אבל התוצאה המשפטית שההסכם בטל מעיקרו היא לא בהכרח טובה. היא לא מתאימה בעינינו.

אוקיי, אבל אני מסתכל רגע ברמת המקרו, לצורך העניין: אם לא נערכה ישיבה של 40% – במצטבר, לא במצטבר, גם אז ההסכם לא תקף, גם אם חתמתי עליו – הוא בטל.

אי אפשר, כי בעצם יש אמירה של החוק שאי אפשר.

אז שלא יתפרש שמא סעיפים אחרים הם לא סעיפים שיש בצדם - - -

לא, אבל זה מדבר רק על הסעיף הזה, שמדבר רק על סעיף 3.

אין מקום אחר בחוק שמציין שאם לא עומדים בדברים אחרים אז הוא גם בטל וחסר תוקף.

ה"בטל" הוא לאוטומטי.

נכון, בשאר המקומות זה לא בטל מעיקרו, זה לא void.

כי זה לא נכנס לתוקף? טוב, נו, אני חושב שזה כבר פרשנויות. בכל אופן, הערה נוספת לגבי זהות המארגן – צריך להתייחס למצב שבו המארגן הוא תאגיד. במקרה שהוא תאגיד – זה קורה לא אחת – צריך לציין את המנהל ופרטי בעלי המניות אולי כי הוא יכול בעצם להתחבא מאחורי הפרטים הללו.

כן, זה ל-(ג).

ודבר נוסף, קצת יותר מהותי – אני רואה פה קצת סתירה בין החובה של להיות נאמן לדיירים לבין סיטואציה שבה הוא פועל מטעם היזם.

הוא לא יכול לפעול מטעם יזם - - -

אני חושב שיש פה משהו אינהרנטי. תראו, המשמעות של הדבר הזה, של הנוסח הקיים, היא שלמעשה אתם בעצם מחסלים את האפשרות שבה יפעל מארגן מטעם יזם.

אנחנו לא הבנו את זה כך.

לחוק הזה יש אמירה – החוק הזה לא בא לפסול מארגנים, מתוך הכרה שיש מארגנים מקצועיים, מתוך הכרה שפינוי-בינוי זה פרויקט מורכב ואחד המאפיינים שלו הוא שיש ריבוי בעלים ולפעמים בלי ארגון לא יצא שום דבר, ויש פרויקטים מאוד יפים שיוצאים לפועל בזכות מארגנים. גם זה קורה וזאת האמירה של החוק. קורה למשל מצב שבו נניח יזם מתקשר למארגן והוא פועל בשמו במתחם, הכול טוב ויפה - - -

הוא לא מארגן, הוא היזם. זו ידו הארוכה של היזם. אין אפשרות להכניס בחוק הזה התייחסות למארגן הפועל מטעמו של יזם. זה שומט את הקרקע מתחת לכל החוק הזה. זה לא הגיוני. יזם זה יזם, מארגן/בעלי דירות.

אני מסכים לחלוטין עם מה שאמרת שזה extension, שזו הרחבה, אבל - - -

ברגע שהמארגן בא בשם יזם הוא יזם, הוא לא מארגן. הוא לא מארגן, הוא פועל של היזם. אנחנו רוצים לשמור על בעלי הדירות, לא רוצים לשמור כרגע על המארגנים של היזמים.

אבל בחוק הזה, שהוא חוק המארגנים, אני לא חושב שהיתה כוונה לבוא ולומר שאנחנו רוצים לכונן את המארגנים כקטגוריה הכרחית ועצמאית בשדה, נכון? זו לא מטרת החוק. אכן יכול להיות מצב שבו שלוחו של היזם הוא מארגן ולכן, כפי שאתה מציין זה, זו הרחבה. אין מניעה בחוק לעשות את זה מצד אחד, ומצד שני אין גם רצון בחוק הזה לבוא ולומר שהיזם חייב להיות ישות עצמאית בעולם, זאת אומרת, שהוא לא יכול לבוא מטעמם.

ברור, ברור.

לכן אני לא מבין מה הרבותא.

שני מצבי עולם. יש שני מצבי עולם: מצב אחד שבו פועלים יזמים, עושים עבודה יוצאת מן הכלל, טובה, הטכניקה שבה הם פועלים יכולה להיות או שכתוב לו על המצח "אני יזם", אחד, שניים שלוש, או שהוא מפעיל איש שטח מטעמו.

ואז הוא חייב לגלות את זה, גם בהסכם, גם - - -

אבל גם במקרה הזה כל החובות שמוטלות על המארגן מוטלות עליו.

זה צריך להיות כתוב ברחל בתך הקטנה.

בוודאי ובתוספת שהוא אכן פועל מטעמו של היזם.

נכון, זה עלה פה בדיונים קודמים.

צריך לחדד את זה. חבר הכנסת יונה, חייבים לחדד את זה, זה לא תת-סעיף באיזשהו מקום.

זה עלה בדיונים קודמים וזה באמת חודד.

זה לא תת-סעיף, השאלה היא מה אתה רוצה לומר כאשר אתה מעלה את האופציה הזו, שהיא אכן קיימת ושרירה, שהמארגן פועל מטעמו של יזם ולכן הוא הזרוע הארוכה שלו – יש איזשהו חשש שאתה רוצה להעלות בפנינו שלדעתך אנחנו חייבים לתת לו ביטוי בתהליך החקיקה? זו השאלה.

קודם כל, חובת הגילוי. אם חובת הגילוי מוסדרת פה בצורה הברורה ביותר – וזה צריך להיות הזרקור הראשון – אז זה בסדר, ההבחנה היא ברורה.

אז אם אנחנו כן מכירים בחלופה הזאת אז הנוסח הקיים לדעתי מוציא מתחולתו – אגב, יכול להיות מצב, בגלל שיש ריבוי בעלים, נניח במתחם של 400 אנשים, החוק מביא לכך שהיזם יוכל להתקשר רק בהסכם מלא ומפורט. אני חושב שלא בהכרח צריך לבוא ולהחתים על הסכם מפורט לפני שיש להם עורך דין, לפני שעברו עליו – הסכם מפורט זה הסכם של 50-60 עמודים לפעמים. לפעמים היזמים, בין באמצעותם ובין באמצעות מארגן, פועלים בשני שלבים: בשלב הראשון את הסכם הטרום-התקשרות, שהוא למעשה גם היבט תכנוני, ורק לאחר מכן מתקשרים בהסכם מלא. ברגע שהניסוח הקיים, כפי שאני מבין אותו, מוציא מתחולתו מארגן שפועל מטעם יזם, אז אנחנו למעשה מכריחים את היזמים להתקשר ישירות בהסכם הזה.

לא, אבל הוא לא מוציא. הנאמנות - - -

הנאמנות – יש פה סתירה, איך למישהו שפועל מטעם יזם יש חובת נאמנות לדיירים? אני לא רואה את זה. זה לא מתיישב.

אבל אתה אף פעם לא מונע את האפשרות שגם כשהמארגן פועל כעצמאי תהיה לו איזושהי זיקה, זה רק אבני דרך להבטיח שהאינטרס של הציבור מקבל את הביטוי הכי אופטימלי, אם לא הכי מקסימלי.

מבחינת איך שאני מבין את זה – גם במקרה שהוא פועל מטעם יזם אתה מחייב אותו לפעול בנאמנות כלפי הדיירים.

נכון.

בסדר, אני אומר שזה לא בהכרח מתיישב.

הוא לא יכול, הוא לא.

אבל הבעיה הזאת קיימת. אני לא חושב שעכשיו היה איזשהו שינוי דרמטי או שינוי מסוים שכאשר המארגן פועל מטעמו של יזם ומארגן פועל מטעם עצמו לפני שהוא הולך ליזם, כאשר עומד הניגוד האינהרנטי הזה בין האינטרסים שלו לבין האינטרסים של התושבים. לכן, הפונקציה שחשבנו שצריך להכניס לתוך הדיון, שיהיה איזה מישהו שהוא באמת ובתמים, באופן אקסקלוסיבי, מבטא את האינטרסים ושומר על האינטרסים של הדיירים. זו פונקציה שאנחנו צריכים לדאוג לה, בין אם כאשר המארגן הוא עצמאי ובין אם הוא שלוחה של היזם. הדאגה היא על כנה. יכול להיות שאתם טוענים שהדאגה שלנו אפילו חריפה יותר כאשר המארגן פועל מטעמו של יזם, מקבלים את זה, אבל עדיין עדיין זה עניין של דאגה שהיא מדרגית, אבל היא לא משתנה מהותית, כי בכל מקרה אנחנו רוצים שתהיה איזושהי פונקציה שמגנה על האינטרסים של הדייר.

שוב, אני לא רואה איך זה קורה, אם יבוא מישהו וישאל את דעתי אם אני יכול להיות גם וגם – אני חושב שיש פה ניגוד עניינים אינהרנטי, ועדיין יכול להיות שזה כלי חשוב להוצאת פרויקטים.

אני אעבור להערה אחרונה בסעיף הזה – מאחר ובמסגרת התיקונים החדשים נפתח פה פתח של תקנות ששר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, יכול לקבוע כל מיני הוראות, אנחנו מבקשים שתהיה לו גם סמכות לקבוע בתקנות עניין לגבי שכר המארגן.

ממש לא. מה שצריך להיות, בניגוד למה שהוא אומר - - -

מה שיש בין שניכם זה לא מה שקובע פה, כן? זה לא שיש מחלוקת, תגיעו להסכמה ונגיד אוקיי.

לא, הכול טוב, זה בעולם שלא בירושלים.

אולי גם את שכר היזם?

כן, גם את שכר היזם אפשר להגביל, את הרווחיות של היזם. מה שאנחנו מבקשים, כדי להגביר את השקיפות – שבהסכם יוספו עוד אלמנטים שחייבים להופיע כבר ביום הראשון ולא לחכות לוועדה. אני אתן שלושה דברים שאני חושב שהם מאוד חשובים: הראשון, ואולי אני אפתיע פה את החברים, שכרו של המארגן. שכרו של המארגן חייב להופיע בצורה ברורה ושקופה.

זה מה שאנחנו מבקשים.

הוא יכול לקבוע מה שהוא רוצה, אבל זה צריך להיות קבוע ואז יחליטו בעלי הדירות אם הם רוצים להתקשר אתו או לא רוצים להתקשר אתו.

אני אציין שההערה הזאת היתה בעבר ולא התקבלה.

בעלי הדירות צריכים לדעת עם מי הם מתקשרים ואיך הם מתקשרים. זה מאוד חשוב, זה נותן לנו את הבסיס לשקיפות.

אתה מתכוון שיהיה עכשיו תעריף קבוע?

לא תעריף, לא.

אבל אם זה לא תעריף זה משא ומשא עם היזם.

אבל שהוא יכתוב את זה מראש.

מה יכתוב? הוא לא יודע מה יקבל.

זה משא ומתן עם הדיירים, למה עם היזם? למה שזה יהיה משא מתן עם היזם? זה צריך להיות משא ומתן עם הדיירים. הוא הרי משרת אותם בסוף.

אם תתנו לי אני אסביר.

הם משלמים בסוף.

זה לא משנה, היזם יקבל את זה. הוא הרי אמור לבחור בין כמות יזמים, היזם יחליט אם שווה לו תמורת הסכום הזה להתקשר, אבל אין שום סיבה – והיום אנחנו גם מעודדים את הדיירים, גם לגבי עורך הדין – אין שום סיבה שהדיירים לא יידעו. אנחנו רואים מצבים אבסורדים של מתחמים עם מארגן שתקועים מלא זמן כי המארגן שנה וחצי דן עם היזם, מתווכח, על השכר שהוא יקבל.

מה באמת ההצעה שלך לפתור את הבעיה?

מה שהוא אמר זו בעיני ההצעה הכי טובה.

שיהיה כתוב שהוא חייב לנקוב הסכום אותו הוא דורש ואז זה וולונטרי – ירצה בעל הדירה בסן מרטין 12 להתקשר אתו יתקשר אתו, לא ירצה להתקשר אתו לא יתקשר אתו. זו בעיה.

זה סכום שישלם לו היזם?

יכול להיות במצב אחר שאולי הבעלים רוצים לשלם, או שבסוף היזם, אבל חייבת להיות שקיפות מהיום הראשון כדי למנוע את אותו ניגוד עניינים שאנחנו כל כך מפחדים ממנו, שבמשא ומתן עם היזם בעתיד אותו מארגן לא מקצועי ימכור את האנשים ששלחו אותו לדרך.

זה בכל מקרה יקרה, גם אם הוא יגיד את הסכום הזה. הרי בכל מקרה האינטרס שלו הוא להשיג את אותו סכום.

לא, האינטרס שלו קבוע, הוא לא משתנה, גם אם הפרויקט יהיה 100 דירות או 900 דירות.

אם עורך דין נוקב בשכר טרחה, בעמלה מראש, אז גם המארגן.

כמו שעורך הדין נוקב בשכר טרחה – גם המארגן. עניין נוסף, חייב להיות פה – וזה חסר, ואני חושב שהתיקון וההפניה לתקנות עתידיות יכולים להיות בעייתיים – חייב להיות את ה-scope of work של המארגן בתוך ההסכם הזה מ-day one.

מה חייב להיות?

תכולת העבודה שלו, מה הוא מתחייב לעשות. יעשה תכנון, לא יעשה תכנון, אני רק מחתים, אני עכשיו הולך להחתים במשרד הבינוי והשיכון – חייבת להיות תכולת העבודה שלו. זה א'-ב'. דבר נוסף - - -

לוחות הזמנים?

לוחות הזמנים כבר נכנסו פה פנימה, זה אבני הדרך. אז ביקשתי שהשכר – לא הסכום אלא רק ציון השכר – יהיה, הנושא של תכולת העבודה והתמורה הצפויה. המארגן חייב לכתוב – גם אם הוא לא יודע שיגיד: אני לא יודע מה התמורה – אבל שהוא יגיד מה התמורה הצפויה לבעלי הדירות בתהליך הזה. לא לקחת אנשים להרפתקה שיגידו להם "כמקובל".

התמורה לא תלויה בתכנון של המתחם החדש שיבוא לעולם?

נכון, אבל הוא צריך לקחת על עצמו אחריות, וזה מה שהוא יעשה. המייצג יבוא ויעשה דבר כזה: במקום להחתים את החברים הנחמדים פה בירושלים על איזה צטל'ה שאחר כך אין לה דבר וכולם תקועים, הוא יצטרך ללכת למינהל, הוא יצטרך ללכת לעירייה, לשבת עם מהנדס העיר ועם אדריכל העיר, לראות אם יש מסמך מדיניות לאותו מתחם, האם יש בכלל היתכנות, יגיע לבעלי הדירות ויגיד להם: רבותי, אני עכשיו יוצא אתכם לדרך, אני מבטיח לכם שאם לא תקבלו עוד 10 מטר, עוד 5 מטר, או עוד 20 מטר בסוף התהליך, אתם משוחררים גם מההתקשרות אתי.

ממה שאני מבין – וסליחה, גילוי נאות, מתוך חוויה אישית, במקרה שבו אני מעורב ישירות – יכול להיות שהדברים שיריב כאן אומר הם לעניין, שהמארגן, משעה שקיבל את ההסכמה שלנו, של הדיירים, הביא לנו מספר אופציות לגבי האופן שבו הבניין שאנחנו גרים בו אכן יבנה מחדש, הוא הביא אכן מספר אופציות ראשוניות.

זה יותר קל להביא מספר אופציות - - -

יש להבחין ביו תמ"א 38 - - -

אבל, גלעד, עדיין אני חושב שיש כאן איזושהי טענה סבירה. אני חושב שכשבן אדם הולך לפרויקט כזה של התחדשות עירונית – מה, זה משהו שהוא טמיר ועלום מעיניו, מה הוא הולך לקבל, אם הוא חותם?

בשלב הארגון?

בשלב הארגון, בסדר.

על זה אנחנו מדברים, רק על שלב הארגון.

בשלב העסקה הוא כן צריך - - -

בעסקה ברור, חייב לדעת בדיוק.

אז, יריב, אומר כאן גלעד שבעסקה עצמה בוודאי שיש את זה.

אנחנו רוצים להגן פה על בעלי הדירות, זה נגד האינטרס של בעלי הדירות. אתה לוקח אותו עכשיו למסע שהוא אנגימה – למה? תבוא, תגיד לו ביום הראשון: אני נותן לך ביטחון, אני אומר לך אלו הם הכללים, זה השירות שאני נותן לך. למה להשאיר אותו אחר כך - - -

להפך, אסור לו להגיד בהסכם הארגון מה התמורה שהדיירים יקבלו.

למה לא? הוא אומר לו: זוהי התמורה - - -

הוא צריך לציין שזה ייקבע רק בעסקה עצמה.

אין הסכם – איך הוא יקבע? איך הוא יגיד תמורה אם אין לו עדיין – איך הוא יגיד לו?

במטרה למנוע את זה שאנשים יבטיחו סתם דברים.

הוא יכול להבטיח לך ארבע דירות, מישהו אצלנו רצה מנחת הליקופטר על הגג, הוא אמר לו: אין בעיה, נביא לך מנחת הליקופטר – אתה מבין? זה יכול להיות מחורפן לגמרי.

אני אסביר.

אני רק רוצה להגיד, יריב, לתשומת לבכם, נותרו לנו שתיים-שלוש דקות עד לנעילת הישיבה הזאת משום שהמליאה מתחילה ב-11:00. אז זה לא שעכשיו נגמר הדיון והולכים הביתה, אלא עצרנו את הדיון וביום שני ב-09:00 אנחנו נמשיך אותו ונחזור לאלה מכם שלא קיבלו את זכות הדיבור בסעיפים שקראנו עכשיו. אז, ברשותכם, כל אלה שבוער להם להגיד משהו, יכבו את הבעירה עד ליום שני הבא. אנחנו נמשיך את הדיון ביום שני. תודה על ההערות המחכימות של כולכם ועל המענים היותר מחכימים של היועצים המשפטיים, ניפגש ביום שני. ישיבה זו נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:00.