ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 21/02/2017

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

פרוטוקול

 
הכנסת העשרים

מושב שלישי

פרוטוקול מס' 5

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון - פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים, ולוועדת החוקה, חוק ומשפט לדיון בהצעת חוק פינוי בינוי מ/1023 ו-מ/1024

יום שלישי, כ"ה בשבט התשע"ז (21 בפברואר 2017), שעה 13:30
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
נכחו
חברי הוועדה:
רחל עזריה – היו"ר

יגאל גואטה

חיים ילין
חברי הכנסת
תמר זנדברג
מוזמנים:
משנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), משרד המשפטים - ארז קמיניץ

ראש אשכול נדל"ן במחלקת יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - כרמית יוליס

עו"ד במחלקת יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - אסתר ורהפטיג

מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד השיכון - עינת גנון

עוזר מנכ"ל, משרד השיכון - חגי טולדנו

סגנית יועץ משפטי בכיר, משרד הבינוי - חנה גבאי

עו"ד לשכה משפטית, רמ"י - רשות מקרקעי ישראל - עמיר שקד

שמאי מקרקעין וכלכלן, לשכת שמאי המקרקעין - חזקיה העצני

עו"ד, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם - בקי קשת

נציגות גמלאים, האגודה לזכויות האזרח - עדינה עבאדי

תחום עירוניות, עמותת "במקום" - אפרת כהן-בר

מתכננת, עמותת "במקום" - מיה עתידיה

סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת "קדמת היובל" - רמי שדה

עו"ד, חברת "קדמת היובל" - אורי בנקי

עו"ד, חברת "צברים" - שלום סימון

מנכ"ל, יסודות פיתוח ותכנון עירוני בע"מ - קובי ילוביץ

עובד קהילתי, עיריית ירושלים - טל גולדברגר

תחום קשרי קהילה, התחדשות עירונית, "מוריה" חברה לפיתוח ירושלים - נועה אפיק-ריבוש

ועדת התחדשות עירונית, לשכת עורכי הדין - אדם טצסוואן

ממונת חקיקה, לשכת עורכי הדין - מזל נייגו

עוזר פרלמנטרי של ח"כ תמר זנדברג - דור בן דור

יועץ משפטי התאחדות בוני הארץ - ישי איצקוביץ'

יושב-ראש עמותת "תנו יד לחירש – נכים למען נכים" - משה בר

ועד מפוני אזור תעשייה ארז - יצחק שפריר

נציגות התושבים - אילנה ויקה מגן

נציגות התושבים - שרה מילוא

נציגות התושבים - מרים סלוטולטב

מוזמן - דניאל יונס

שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ - עדן קנובסקי
ייעוץ משפטי
תומר רוזנר

גלעד קרן

רוני טיסר
מנהל/ת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
רמי בן שמעון

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
היו"ר רחל עזריה
צהריים טובים. אני מתנצלת על הזמן שהתבזבז, על החצי שעה. היה לנו פה איזשהו עניין ארגוני של חדר פנוי. ועדת הכנסת נתנה לנו את החדר ואנחנו מודים להם על כך.
תומר רוזנר
פותחת את הדיון.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו נמשיך – אני פותחת את הדיון, נכון – בהצעת חוק התחדשות עירונית – אני מקריאה את הישן או את החדש?
תומר רוזנר
הישן.
היו"ר רחל עזריה
הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 בוועדה המשותפת של ועדת של רפורמות וחוקה. סיימנו את הדיון הקודם. אנחנו בשלב ההקראות, כבר עשינו את הדיונים הראשוניים, סיימנו את סעיף 3 ואני מבקשת להמשיך בהקראה.
תומר רוזנר
אני אבהיר שלאחר שנסיים את ההקראה ונסיים את כל הדיונים, נשוב אחורה לכל הדברים שסוכמו בוועדה ולנוסחים מעודכנים יותר. עכשיו אנחנו מגיעים ללבת החוק שהיא המצבים שבהם ההסכם יפקע אם לא יתקיימו תנאים מסוימים, כאשר הבסיס הוא שהמארגן חייב להשיג כמות מסוימת של חתימות במועדים מסוימים ולהוכיח התקדמות בפרויקט, בארגון העסקה, ואם הוא לא עושה את הדברים הללו – ההסכם פוקע.

יש פה הוראות נפרדות ביחס להסכמי פינוי בינוי והוראות נפרדות ביחס להסכמי תמ"א 38 בשל המאפיינים השונים של העסקאות.
היו"ר רחל עזריה
נכון. זו בהחלט לבת החוק.
רוני טיסר
"תוקפו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית

4.

(א) הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו לא יותר משישה חודשים מהמועד הקובע, ואולם התקשר מארגן בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, בהסכם עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר– יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע.

(ב) עמד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום שנתיים מהמועד הקובע:

(1) המארגן התקשר בהסכם עם שני שליש לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2) היזם התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר, או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר, אשר לגביו נחתמו ההסכמים;

(ד) עמד ההסכם בתוקפו עד תום שנתיים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ג) ונקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בניה או לשימוש לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או השימוש או שנדרשת תכנית נוספת לשם הוצאת היתר בתחומה, שעניינה האמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבניה בלבד, שהוגשה באמצעות המארגן או מי מטעמו, לגבי הבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים – יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור;

(ה) עמד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממועד קליטת התכנית כאמור בסעיף קטן (ד) והופקדה תכנית כאמור בסעיף קטן ׁ(ד) להתנגדויות, בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה כאמור באותו סעיף קטן – יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית.".
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה. הערות?
תומר רוזנר
- - - התחדשות עירונית של תמ"א 38 ואז - - -
היו"ר רחל עזריה
אתה אומר גם את זה? בסדר. אנחנו נקרא עכשיו סעיף דומה שהוא לתמ"א 38. זה יקל עלינו. נראה לי מההתנהלות של הדיון, זה יהיה יותר קל אם נקרא את שניהם ואז נוכל להתייחס לשניהם.
רוני טיסר
"תוקפו של הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק

5

הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק יעמוד בתוקפו לא יותר משישה חודשים מהמועד הקובע ואולם התקשר מארגן, בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, בהסכם עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר– יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום 12 חודשים מהמועד הקובע;

עמד ההסכם בתוקפו 12 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום 18 חודשים מהמועד הקובע:

(1) התקשר בהסכם עם ארבע חמישיות לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

היזם התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם שליש לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(ג) עמד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה שהוגשה על-ידי המארגן או מי מטעמו בתוך התקופה האמורה – יעמוד ההסכם בתוקפו 24 חודשים מהמועד הקובע.".
היו"ר רחל עזריה
תודה. סעיפים אחים או סעיפות אחיות.
ישי איצקוביץ'
אין קשר בהסכם בין היזם לבין המארגן. אחד מהתנאים להארכת תוקפו של הסכם עם המארגן הוא התקשרות עם היזם. הצעת החוק לא קושרת ביניהם. זאת אומרת, זה יכול להיות יזם אחד ומארגן אחר. זו הערה אחת שצריך לתת את הדעת עליה.

בדיון הקודם אמרתי שהחוק לא נותן מענה ליזמים או למחתימים שונים שבאותו מתחם. הסעיף הזה עוד יכול לעודד דבר כזה. למעשה, צריך לקשור - - -
ארז קמיניץ
להבין את ההערה. אתה חושב שכשיש יזם בתמונה, הוא צריך להתקשר למארגן שעליו סופרים את התקופות. זאת אומרת, מארגן אחד, יזם אחד ולא - - -
ישי איצקוביץ'
הגדרות החוק - - -
היו"ר רחל עזריה
ברוך הבא, ארז. אנחנו נשמע. אנחנו נשמע את ההערות - - -
ארז קמיניץ
אנו רוצים לענות, אבל לא הבנו - - -
היו"ר רחל עזריה
אחרי. נשמע את הכול ואז אתם תענו.
ישי איצקוביץ'
הגדרת יזם בסעיף ההגדרות אינה קשורה למארגן. יזם זה מי שהתקשר - - -
היו"ר רחל עזריה
נכון, נכון.
ישי איצקוביץ'
נקודה שנייה. כאשר קובעים פה מועדים, קובעים 50% - - -
היו"ר רחל עזריה
מה ההערה? אתה רואה בזה בעיה?
ישי איצקוביץ'
אני חושב שצריך לפטור את זה או שלא יהיה קשר כזה. זאת אומרת, אי-אפשר להשאיר את המצב כפי שהוא. אם זה יזם שממשיך את פעילות המארגן, אז גם מבחינה חוקית ההסכם עם היזם הוא זה שיהיה בתוקף. ההסכם עם המארגן, לגבי אותם אלה שחתמו, לא יהיה בתוקף. במסגרת ההגדרות אולי צריך לקבוע שהזכויות הומחו לאותו יזם. איזשהו קשר ביניהם.
תומר רוזנר
לא. ממש לא.
היו"ר רחל עזריה
מה מפריע? המארגן יכול להתקשר עם יזם ויכול שלא.
ישי איצקוביץ'
לפי המצב עכשיו, השאלה אם זו כוונת המחוקק, יכול להיות שמארגן התקשר עם 50% ויזם אחר שאיננו קשור אליו התקשר עם 40% הנותרים.
תומר רוזנר
ואז מה? מה הבעיה?
היו"ר רחל עזריה
הוא אומר. אז בעצם יש מארגן אחד שיש לו 40% ויזם אחר שיש לו 50%.
תומר רוזנר
נגיד. אז מה?
היו"ר רחל עזריה
ואז מה?
תומר רוזנר
ההסכם שלו פוקע כי הוא לא יכול להתקשר עם יזם ולקבל שני-שליש, אז אחרי 18 חודשים ההסכם שלו יפקע.
היו"ר רחל עזריה
אז ההסכם של המארגן יפקע, בעצם.
ארז קמיניץ
זו הערה חשובה ואנחנו צריכים להבין אותה עד הסוף. בסופו של דבר, יש שתי אופציות. יש אופציה שמארגן מארגן קבוצה מסוימת ואחר כך הולך עם זה ליזם. ואנחנו רוצים לתמרץ, כפי שנאמר כמובן על-ידי חברי בתחילה, כשהמהלך הוא מהלך טוב וראוי ולא נועד למראית עין ולמטרות אחרות.

דרך המלך עם מארגן היא שאחר כך, מאחוריו עומד יזם ואנחנו סופרים את הזמן למארגן כי הרי עיקר החוק מתייחס להסכם עם המארגן ולא להסכמים עם היזמים. אנחנו רוצים לספור את הזמן למארגן. יכול להיות, ואולי לזה מכוון חברי, שיהיה מצב שבו יש מארגן שמחפש יזם מסוים, אבל יזם אחר לחלוטין, שלא קשור לספירת הזמנים של המארגן, מגיע למבנן הזה או לשורת המבננים, אם זו קבוצת פינוי בינוי, זה בעצם קופץ ומייצר איזשהו מתח - - -
היו"ר רחל עזריה
מה ההבדל בין זה שבמקביל יהיו שני מארגנים?
ישי איצקוביץ'
אם התוצאה היא שיש יזם ללא מארגן, ניגש למתחם, מחתים 40% וממתינים עד שהסכם המארגן פוקע, לדעתי זה בסדר.
תומר רוזנר
זה המצב.
היו"ר רחל עזריה
אבל מה ההבדל? אתה מתאר שיש יזם ומארגן, מה ההבדל בין מצב שיש שני מארגנים? הרי על זה אמרנו - - -
ישי איצקוביץ'
זה מצב שלוקח פרויקטים. כשיש שני יזמים על אותו מתחם – לא יהיה פרויקט. זו לא מטרת החוק.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו קצת מעודדים את זה, אנחנו אומרים - - -
תומר רוזנר
הבנתי מה הוא רוצה.
היו"ר רחל עזריה
אם יש שני מארגנים, אחד על 40 והשני על 40%?
ישי איצקוביץ'
לא יהיה פרויקט.
ארז קמיניץ
אנחנו לא מונעים - - -
היו"ר רחל עזריה
נכון, לא יהיה פרויקט. אבל מה ההבדל? – אנחנו מונעים שתהיה אופציה לאנשים ושיבחרו ויתקדמו – אבל מה ההבדל בין מצב של שני מארגנים לבין מצב שיש מארגן ויזם?
ישי איצקוביץ'
ההערה שלי לשונית. כדי שהסכם מארגן יוארך - - -
תומר רוזנר
הוא צודק.
ישי איצקוביץ'
אם חתמו הסכם עם יזם, אין קשר לשני הדברים. אני חושב שהמטרה היא, בכל זאת, למנוע מצב שיהיה deadlock כזה. זו המטרה הראשונה.
תומר רוזנר
לא. ה-deadlock זו לא הבעיה. הבעיה שאתה מעלה ואנחנו צריכים לפתור באמת היא שאנחנו נאריך את ההסכם של המארגן רק אם היזם שבו מדובר, קשור אתו.
היו"ר רחל עזריה
ולא קשור עם מישהו אחר? לא יזם אחר, הבנתי.
ארז קמיניץ
ככה הבנתי את ההערה. הזמן שנספר - - -
גלעד קרן
עם היזם שהוא הביא.
היו"ר רחל עזריה
הוא מהיזם הזה ולא מיזם אחר שהחתים בינתיים 50%.
ארז קמיניץ
אם המארגן הצליח להביא יזם שחתם על כמות חוזים של עסקאות פינוי בינוי, אז אנחנו ממשיכים עם היזם, אומרים שהעסקה של המארגן טובה. ואם לא - - -
תומר רוזנר
ואם יזם אחר התקשר - - -
שרה מילוא
- - -
היו"ר רחל עזריה
אני תכף אתן לכם להתייחס.
שרה מילוא
אתם הולכים בכיוון הלא נכון, אני מצטערת מאוד.
היו"ר רחל עזריה
שנייה, סליחה. ברוכה הבאה. אנחנו עושים כך: אנחנו ניתן לעורך הדין לסיים. יש לך עוד הערות? תסיים את ההערות
ישי איצקוביץ'
סיימתי.
היו"ר רחל עזריה
אז עכשיו בבקשה.
שרה מילוא
אני מייצגת תושבים משכונת יד אליהו בתל אביב. חברי הוועדה כבר מכירים אותי כי זו לא ועדה ראשונה שאני יושבת בה. קודם כל, אני רוצה לברך אותך על המינוי שלך.
היו"ר רחל עזריה
תודה.
שרה מילוא
שמחתי מאוד לראות אישה בראשות הוועדה.
היו"ר רחל עזריה
גם מוכשרת. זה פשוט לא יכול להיות רק זה. הומור פמיניסטי.
שרה מילוא
אני מאושרת שיש אישה בראש הוועדה.
היו"ר רחל עזריה
כן, תודה.
שרה מילוא
ראיתי גם את הפעילויות שלך בעבר, אז זה נתן לי קצת, איך אומרים, אור בקצה המנהרה.
היו"ר רחל עזריה
תודה.
שרה מילוא
אני באה מהשטח, חברת הכנסת עזריה, ולצערי הרב, עם כל הכבוד לוועדה הזאת, יש לי הרושם שאתם קצת מנותקים ממה שהולך בשטח. קצת מנותקים מהמצב של הדיירים מול המארגנים האלה שאתם כל-כך ששים לתת להם תוקף ומעמד בהצעת החוק הזאת.

אני רוצה להגיד שאנחנו לא צריכים אף אחד שייבצע עבורנו את השלב הראשון של ההתארגנות. אנחנו אנשים מבוגרים, אנחנו יודעים מה אנחנו רוצים. אני מדברת כרגע על יד אליהו. יש אליהו היא ש\כונה שאמצה בגיל ובששון את תכנית התמ"א, היא מתאימה לנו, והדיירים אצלנו באמת-באמת רוצים לשדרג את הבתים.

אבל השאלה היא איך עושים את זה ומי עושה את זה. לצערי הרב, כשהכריזו על התכנית, התחילו להסתובב אצלנו בשכונה כל מיני יזמים שאני קראתי להם בלי בושה "מאכרים". גם היום הבאתי דוגמאות למה שהם עושים בשכונה. הם החתימו תושבים בלי תכנית, החתימו אותם ל-3, 5 שנים, נעלמו מהשטח, לא באו עם תכניות.

אנחנו לא צריכים את היזמים בשלב הראשון. אנחנו רוצים לפעול לפי המדריך של משרד השיכון, החלק הראשון שלו, שאסיפת דיירים נעשית על-ידי הדיירים, אנחנו נבחר את הנציגות, אנחנו נבחר את עורך הדין ואז אנחנו נפנה ליזמים.

פה, אם תגידי שהיזם הוא מארגן, אני מסכימה אתך. רק אחרי שהוא ייבחר, נבחר יזם שיעשה לנו פרויקט, את יכולה לקרוא לו מצגי מארגן.
היו"ר רחל עזריה
שרה, אני שמחה שאמרת את הדברים האלה כי מה שאנחנו באים לפתור בהצעת החוק הזאת זה בדיוק אירועים כאלה שמגיעים כל מיני טיפוסים – מארגנים, נקרא להם, לא משנה מה – מחתימים מישהו, כמו שאמרת, ל-3, 4, 5, 6 שנים ואנשים נתקעים אתם, לא יודעים מיהם, לא ברור. הם משתמשים בזה שאנשים חתמו בתור נכס. החוק הזה בא לפתור את העניין הזה ומגדיר מועד - - -
שרה מילוא
הוא יגרום למערכת איומים על הדיירים.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו מגדירים פרקי זמן שבהן החתימות האלה פוקעות אם לא נעשה שום דבר. לכל אחד יש זכות לעבוד עם מארגן, בלי מארגן, אבל אנחנו מייצרים הגדרות וגדרות סביב המארגן כדי שלא יוכל לעשות ככל העולה על רוחו.

מי שלא מעוניין במארגן, לא צריך מארגן. אני מבינה שאצלכם אתם כנראה מאורגנים ונמרצים ורציניים מאוד וכבר מכירים את המערכת יודעים איך לעבוד. לא בכל מקום זה ככה. לכן אנחנו אומרים שאם יש מארגן, בואו נגדיר לו כללי התנהלות. זה מה שאנחנו עושים בחוק הזה.

אני חייבת לומר שאני גרה בקטמונים, אני מכירה היטב אירועים כאלה. אם יש לך הערה ספציפית לסעיף שהקראנו, אני אשמח לשמוע. בינתיים נשמע את מי שדילגנו עליהם.
יצחק שפריר
אני כלכלן. שנה שלמה הוועדה עבדה לחוקק חוק להתחדשות עירונית. אני מבקש שהמארגן או איך שלא קוראים לו יקבל אישור מראש הרשות או ממשרד השיכון שהוא רשאי להיות מארגן. לא כל דכפין יבוא להיות מארגן.
היו"ר רחל עזריה
זה נושא שעלה בפעם שעברה, אנחנו לא נפתח אותו שוב. כמו שאמר תומר, לקראת הסוף נדבר על כל השינויים וההתייחסויות.
יצחק שפריר
בלי זה - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל זה לא בסעיף הזה. זה כבר בסעיף הקודם. יש לך משהו לסעיף הזה? לסעיפים האחים?
יצחק שפריר
קודם כל, המארגן יחתים את האנשים על מכתב כוונות שנוסח על-ידי הרשות להתחדשות עירונית. לא כל אחד ינסח מכתב משלו.
היו"ר רחל עזריה
זה הכול בסעיפים הקודמים. בסדר גמור.
יצחק שפריר
אבל אם זה לא מתקיים בסעיפים הקודמים, אז כל זה גם לא שווה.
היו"ר רחל עזריה
לא, לא. דנו בזה וניתן לזה תשובות.
חזקיה העצני
אני שמאי מקרקעין וכלכלן. כרגע אני פה לא תחת הכובע, לא של המועצה ולא של הלשכה אלא יותר כשמאי שעוסק בשטח בתמ"א 38 בעיקר. אני קורא את הסעיף הזה ואני קצת מבולבל. אני מבין את הכוונה של החוק, היא מצוינת. תפקידו של המארגן, כבודו במקומו מונח.

אנחנו צריכים להבין: זכויות הבנייה שנובעות, הן מפינוי בינוי, הן מתמ"א 38, הן של הבעלים, הן של הדיירים. לא יכול להיות שתגידו, כאשר כבר החתמנו 50-40 אחוז, להגיש תכנית. איזו תכנית? האם באמת זו התכנית הכלכלית הנכונה? אין לדייר, אין לבעלים כלים לבחון את הכוונות ואת המצגות שעושה פה היזם.

ברשותך, רק ביום ראשון קיבלתי מייל מלקוחות מקריית אתא, לפני 3 שנים פנתה אליהם מתווכת, מארגנת, אמרה להם: פה זה לא כלכלי, אני בדקתי וזה לא כלכלי פה, אבל אפשר תמ"א 38. תשלמו לי 10,000 שקל, תשלמו לקרן נאמנות של עורך הדין עוד 40,000 ₪ – והכול עם חשבוניות, גם שולם מס על החשבוניות האלה – לעורך הדין לקחו את הרישיון, אין קרן נאמנות, המתווכת נעלמה ואנשים תקועים עם חתימות. מצד שני, אתמול פורסם ב"גלובס" שחברה ברמת גן - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל זה מה שאנחנו באים לפתור.
חזקיה העצני
אבל החוק הזה לא פותר. להיפך, כמו רוטווילר הוא נועץ את המלתעות שלו בדייר. אתם לא יכולים להגיד שברגע שהוא החתים 50-40 אחוז והגיש תכנית, איזו תכנית? מי בדק אותה? יש גוף ממשלתי – שהוא יבדוק אם התכנית הזאת כלכלית או לא כלכלית.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, אבל התכניות עוברות את כל הליכי התכנון המקובלים.
חזקיה העצני
אבל המארגן מגיש את זה. אני רוצה שלדייר יהיו כלים מקצועיים לבדוק את זה. אם אין לו כלים מקצועיים לבדוק את התכנית הזו, אפשר לאכול אותו, ואוכלים אותם.
היו"ר רחל עזריה
בסדר, תודה.
חזקיה העצני
זה להכשיר את השרץ, החוק הזה.
היו"ר רחל עזריה
בבקשה.
בקי קשת
אני מרבנים לזכויות אדם. אני ממשיכה את הדברים של השמאי שכרגע דיבר, אבל אנחנו באים עם הצעה קונקרטית. כפי שרואים בברור מהסעיף פה, המארגן הזה יכול לעסוק בכל שלבי התכנון והגשת התכניות, עד להיתר אפילו, ורק אז ייכנס היזם ויבצע.

זאת אומרת, שהשלב הקריטי של התכנון בהחלט יכול להיות בידי המארגן. אם כך, צריך לתת לזה את המענה הראוי וזה בשני דרכים: אופן אחד, דיברנו על תקן 21. ועדת השמאים של משרד המשפטים צריכה, לדעתנו, להכניס לתקן 21 התאמות על פי חוק זה ובפרט לכלול בדיקה שמאית עבור בעלי הדירות, עלות התחזוקה העתידית הצפויה.

יש שמאות כשבאים לבדוק את הנושא. זה לא שאנשים צריכים מהאוויר לנחש. יש שמאות שמבצעים אותה מראש כדי לבדוק כדאיות. זה קריטי להכניס לשמאות הזאת את הנושא של העלות העתידית, כי העלות התחזוקה העתידית היא קריטית עבור בעלי שהדירות שיחליטו אם כדאי או לא כדאי לקבל. אם הם קודם יסכימו ורק בדיעבד ידעו את זה, כל הרעיון הזה שהם יבלו החלטה מודעת, ירד לטמיון. זה הדבר הראשון.

הדבר השני: צריך בתוך החוק הזה, בתוך המידע שצריך להיכנס, גם בתוך ההגדרה של העסקה אתו וגם בהגדרה של הדברים שהוא צריך להביא לידיעת האנשים, להתייחס לנושא התכנוני. לא עולה על הדעת שהמידע לא מוזכר פה בכל החוק הזה. הוא צריך להביא להם מידע תכנוני. הם לא יודעים אם הו מתכנן 8 קומות או 28 קומות. איך הם יכולים בכלל להתחבר ולהתקשר אתו לכך שנים או אחרת בלי המידע התכנוני הבסיסי.

באופן פרקטי אנחנו אומרים שצריך להכניס גם סעיף נוסף שמדבר על חובת תיקון תקן 21, גם סעיף שמדבר על יידוע האנשים וגם הגדרה של עקרונות התכנון בתוך – נגיע לזה בהמשך, בסעיף 12 – הגדרה של העסקה. בצורה כזאת ניתן הרבה יותר משמעות להגבלות שהנושא העיקרי לא יתפספס.
שרה מילוא
סליחה, כולכם שוכחים את הדיירים בתהליך?
חזקיה העצני
את הבעלים.
שרה מילוא
את הבעלים - - -
היו"ר רחל עזריה
סליחה. קודם כל מבקשים רשות דיבור. זה חל על כולם וגם עליך, שרה. הדבר השני, אפשר לומר כל מיני דברים, אבל אי-אפשר לומר "כולם שוכחים את הדיירים". המטרה בחוק הזה היא בדיוק זה. אם אתם חושבים שיש דרכים לשפר, תגידו מה צריך לשפר.

לומר "כולכם שוכחים את הדיירים" – המטרה שלנו היא לדאוג לדיירים, אחרת למה לחוקק את החוק? אין שום מטר האחרת בחוק הזה. אני גם סיפרתי בישיבה הקודמת שאני גרה בקטמונים ואנחנו מכירים טוב מאוד את המקרים שבהם באים לפני כניסת שבת ומחתימים כל מיני אנשים ואז הם נתקעו עם חתימות ואת זה אנחנו באים לפתור.

אני חושבת שהסיפורים שאת מכירה ומה שאני מכירה, מאוד דומים. לכן לקחתי את החוק הזה כדי לסיים אותו במהירות האפשרית כדי לעזור לאותם אנשים שנתקעו עם החתימות. אם יש הערות לשיפור, נשמח לשמוע, אבל המטרה של כולנו פה משותפת.
רוני צברי
אני מחברת "צברים", יזם בתחום של התחדשות עירונית. הייתי בדיון שעבר ועדיין אני חושב שצריך לחזור לזהות המארגן - - -
היו"ר רחל עזריה
לא, לא. קיימנו דיון ויש לנו הצעות, מחשבות, שיובאו בהמשך. אנחנו דנים עכשיו בסעיף הזה.
רוני צברי
אם כך, אני אדבר בסוף, כמו ששאת אומרת, בעניין של זהות המארגן כי זה - - -
היו"ר רחל עזריה
יש לך הערות לסעיף הזה?
רוני צברי
לא באופן עקרוני. יש לי בקשר לזהות המארגן.
אורי בנקי
יש לי 3 שלוש הערות לסעיף הזה. אחת, בסעיף הזה מתעוררת הבעיה שאין אבחנה בין בית משותף לבין מתחם. פינוי בינוי לא נעשה על בית משותף אחד, בדרך כלל, אלא במקרים רבים על כמה בתים משותפים.

אין הגדרה של מתחם, לפי זיכרוני, בחוק – גם דפדפתי עכשיו מהר לראות – התוצאה היא שלכאורה יכול להיות מצב שבו יושג הרוב בבית משותף אחד שכלול במתחם ולא יושג הרוב בבית אחר. זה דורש איזושהי התייחסות, תיקון וסנכרון.

דבר שני, יש פה שתי מדרגות של מתחמים או של בתים: אחד של עד 16 דירות ואחד מעל 16 דירות. יש הבדלים עצומים בין - - -
היו"ר רחל עזריה
יש לך הצעה איך לעשות את העניין של הבתים המתחם? זה משהו שאנחנו מודעים לו ואין לנו פתרון.
אורי בנקי
אותו מארגן שניגש מראש, הרי הוא ניגש עם איזושהי אספירציה, עם איזושהי תכנית בראש. הוא לא אוסף חתימות לשלושה בתים, אחד ברחוב פה ואחד ברחוב כאן ואחד ברחוב שם. יכול להיות שצריך לחייב את המארגן, כחלק מתנאי הסף, להגדיר מה מבחינתו המתחם, על מה הוא עובד, איפה הוא רואה היתכנות. הוא אומר: אני רואה פה היתכנות - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר.
כרמית יוליס
אין פה שום input תכנוני - - -
היו"ר רחל עזריה
הבנתי. הוא הציע הצעה. אני חייבת לומר שאנחנו נעים סביב זה.
אורי בנקי
הדבר השני הוא שהמדרג של עד 17 דירות או עד 16 ומעל 16 דירות, הוא מדרג שאינו מספק. יש הבדל עצום בין מתחם או בית של 17 דירות לבין מתחם של 70 דירות או מתחם של 200 דירות ו-100 דירות. צריך לחשוב על - - -
עינת גנון
- - - את האבחנה בבניין, לא במתחם אלא בבניין.
אורי בנקי
בסדר גמור. ברגע שתסדר את הנושא של המתחם, תגיע גם לנושא הזה. הרי - - -
עינת גנון
בהנחה שלא מסדרים את - - -
אורי בנקי
גם אם לא נגיע לזה, יש עדיין הבדל בין בניין של 75 דירות, שאני עובד עליו היום בפרויקט מסוים, לבניין של 17 דירות. זה לא דומה.
עינת גנון
אז מה אתה מציע?
אורי בנקי
לארגן לפחות עוד מדרגה אחת או שתי מדרגות של עד35 או עד 40 דירות ומעלה, ולעשות את התקופות ארוכות יותר בהתאמה. יש איזשהו צורך להבדיל. דרך אגב, אנחנו יודעים כולנו שאין מתחמי פינוי בינוי של 16 דירות. זה לא קיים. 24 דירות זה המינימום.
היו"ר רחל עזריה
בבניין, לא במתחם.
אורי בנקי
בסדר, אבל סעיף (4) מתייחס לפינוי בינוי. אנחנו לא רוצים לקבור את הראש בחול ולהגיד שזה לא מעניין אותנו.
תומר רוזנר
אולי צריך עוד מדרגה אחת.
אורי בנקי
הערה שלישית לסעיף הזה נוגעת לאפשרות להאריך את התקופות. החוק בנוסח הנוכחי שלו הופך את ההסכם לבטל, גם אם כל מי שחתם עליו יגיע ברצון טוב ויגיד למארגן: כן, אנחנו רוצים להישאר אתך קשורים כדי שתשיג עוד חתימות.

יש הבדל בין מצב שבו צריך להחתים את הדיירים מחדש על הסכם חדש לבין הסכמה של הדיירים ברוב כזה או אחר, אפילו רוב של 100% להארכה של המועדים הללו. אנשים הם אדונים לגורלם, חתמו על הסכם, רוצים להאריך אותו, טוב להם – שיחתמו מחדש.
תומר רוזנר
שיאריכו מחדש, אין בעיה.
אורי בנקי
אפשר להשאיר את הפתח הזה בחוק.
היו"ר רחל עזריה
היום יש מניעה?
אורי בנקי
היום אין כלום. החוק הזה היום אומר שההסכם בעצם void, ההסכם בוטל, ההסכם פקע.
היו"ר רחל עזריה
אבל אתה יכול להחתים מחדש.
אורי בנקי
אתה יכול להחתים אותם על הסכם חדש.
חיים ילין (יש עתיד)
צריך אישור מהכנסת בשביל לעשות הסכם מחדש?
אורי בנקי
בשביל הסכם חדש – לא. בשביל לחתום על הערכה ולהגיד: זה לא void, אני מסכים להארכה, צריך. אלא אם יסכימו הצדדים להארכה.
קריאה
הסכם להארכה זה גם הסכם חדש.
אורי בנקי
בסדר. אם ככה אתם רואים את זה. בשביל מה להתווכח אחרי זה בבתי משפט אם זה void או לא void.
תומר רוזנר
תחתים מחדש.
היו"ר רחל עזריה
בסדר. יש הערות נוספות?
טל גולדברגר
שלום. מדובר על מתחם פינוי בינוי ברחוב שטרן בירושלים. שלושה דברים שרציתי להגיד על זה. אחד, עסקת פינוי בינוי היא עסקת נדל"ן קומבינציה, אחת העסקאות הכי מסובכות שיש בנדל"ן ובכלל. קם אדם בבוקר, דופק לו מארגן על הדלת ומציע לו עסקת קומבינציה. האם הוא ערוך להתמודד אתו? אני חושב שזה כבר מצב של "לא כוחות" מהתחלה.

לכן רציתי, בראש ובראשונה, להציע לחברי הנכבדים, אולי למועצה הלאומית, להקים איזשהו גוף משפטי שיסייע לדיירים האלה כי כאן הם כבר צריכים עורך דין.

שתיים, על ההסכם הראשוני עצמו לכלול סעיף שממליץ להתייעץ עם עורך דין. שלוש, דבר שהוא קצת בסיסי אבל לא כולם עושים את זה, להשאיר עותק של ההסכם החתום בידי הדייר. אם אחד מאלה או כל אלה יבוצעו, המצב של הדיירים יוטב.
תומר רוזנר
זה ודאי. העותק לדייר ודאי, חייב להיות.
היו"ר רחל עזריה
אם זה לא מופיע, אז נוסיף את העותק לדייר.
נועה אפיק-ריבוש
אני מהמינהלת להתחדשות עירונית ב"מוריה". אני מלווה בעלי דירות בכל העיר בפרויקטים האלה. מה שמאוד מטריד אותנו, יכול להיות שזה נדון – לא הייתי בדיונים הקודמים – זה הנושא שאנחנו משאירים בחוץ קבוצה מאוד גדולה של אנשים שאותם מארגנים מחתימים אותם על עסקת פינוי בינוי סופית. אני רואה המון מקרים כאלה. על הסכם מכר, כולל הערת אזהרה בטאבו, במיוחד בשכונות מוחלשות. זה קורה המון. אנשים פשוט חותמים בלי לחשוב פעמיים, בלי ליווי משפטי - - -
תומר רוזנר
על הסכם מלא, כן?
נועה אפיק-ריבוש
על הסכם מלא.
תומר רוזנר
כי משרד השיכון חושב שהתופעה לא נפוצה.
נועה אפיק-ריבוש
התופעה נפוצה מאוד ואני יכולה להוכיח את זה. זה הדבר שהכי מדאיג אותנו והוא פשוט נשאר מחוק לחוק. זה דבר אחד.

דבר שני, אני חושבת שאולי צריך לשקול התייחסות לתמורה שמקבל אותו מארגן מהיזם כי היא ממש ללא הגבלה. אני חושבת שבעלי הדירות נפגעים מזה. יש פה עוד אדם שגוזר עליהם קופון עם הרבה מאוד כסף. אנחנו כל הזמן שומרים על זכויות הבנייה, אבל בסופו של דבר זו תוצאה - - -
היו"ר רחל עזריה
זה חלק מהדיון, אם יש לך הצעה, אני ממש אשמח. אנחנו לא יודעים איך לייצר את זה, היו לנו פגישות וחשבנו על כל מיני פתרונות. שום פתרון הוא לא מספיק טוב או יש לו - - -
נועה אפיק-ריבוש
את מדבר תעל ההערה השנייה?
היו"ר רחל עזריה
כן.
נועה אפיק-ריבוש
האמת שקראתם לנו לפני יומיים להתגייס, אז עוד לא נערכנו, אבל אני יכולה לחשוב על זה.
שרה מילוא
אני יכולה להציע לך פתרון.
היו"ר רחל עזריה
רגע. חבר הכנסת ילין, בבקשה.
חיים ילין (יש עתיד)
אני חייב ללכת כי הקפיצו אותי. רחל, בדרך כלל אני מהתחלה ועד הסוף אני לא זז, אבל הקפיצו אותי דווקא בגלל המשטרה.
ארז קמיניץ
לא נשמע טוב.
חיים ילין (יש עתיד)
הביומטרי.
ארז קמיניץ
אני קצת חושש.
היו"ר רחל עזריה
הדיון בהצעת החוק.
חיים ילין (יש עתיד)
אתה צריך לחשוש, לא אני. לי יש חסינות, לך אין.

את החוק הזה התחלנו לפני שנה, הפסקנו אותו מכל מיני שיקולים. את רוב הדברים שאנחנו שומעים פה, כבר שמענו אותם אז בהבדל אחד: בינתיים עבר חוק פינוי בינוי.
היו"ר רחל עזריה
נכון.
תומר רוזנר
חוק הרשות.
היו"ר רחל עזריה
הרשות להתחדשות עירונית.
חיים ילין (יש עתיד)
חוק הרבה יותר גדול. בשביל חלק מהתשובות, לדעתי, אנחנו חייבים לחזור לשם כי יש הלימה ישירה. למשל, אנחנו כתבנו שם שעובד סוציאלי קהילתי ותמיכה מהעירייה ותמיכה שאנחנו צריכים לתת מתוקף החוק, צריכים להיות. אני לא יודע איפה זה נכנס פה בחוק. יש לנו חוק שמטפל בסוגיות האלה.

הנקודה השנייה, ואני יודע שלא הייתי בדיון הקודם, שגם עלתה בזמנו: מי זה המאכר הזה? יש לו תעודות? אין לו תעודות? הוא מייצג?
היו"ר רחל עזריה
דיברנו על זה, דיברנו על זה.
חיים ילין (יש עתיד)
אני יודע. אבל התייחסנו אז לחוקים בראייה שאם הוא מייצג את היזם, הוא מייצג – לכן, אנחנו באים לקראת התושבים שגרים שם על-ידי עובדים סוציאליים ועל ידי תפיסה קהילתית של המתחם.
היו"ר רחל עזריה
זה בחוק ההוא. נכון.
חיים ילין (יש עתיד)
זה בחוק ההוא. אנחנו צריכים בהערות שיש פה ואני שומע אותן לא לחזור על הדיון מחדש אלא להפנות את זה לחוק שקיים שם. אני חושב שזה יפתור הרבה מאוד בעיות. אין מה לעשות, לוח זמנים חייב להיות כי אנחנו כבר שמענו כמה זמן אבני בוחן שכל מאכר כזה או כל מתווך חייב לעבור, ואם לא – הוא לא יכול להשאיר חצי או יותר בני ערובה של אותו הסכם, במיוחד אם הוא בתוך – שים לב – זה לא בניין בודד. אם הוא במתחם, הוא יכול לתקוע את כל המתחם.
היו"ר רחל עזריה
נכון.
חיים ילין (יש עתיד)
אני מדבר ניהולית, לא משפטית כרגע. אם אנחנו לא נצליח לפתור את הפלונטר הזה, אז לא משנה מה יהיה פה בחוק, אנחנו נתקע מול קירות כל הזמן.

אני מציע – לא עשיתי את זה ולא היה לי זמן – לנסות, תומר, אתה זוכר את החוקים בעל פה - - -
היו"ר רחל עזריה
יש - - -
חיים ילין (יש עתיד)
לבדוק שאין לנו סתירה ויש הלימה.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו עושים. זה אחד הדברים להתייחסויות בסוף.
חיים ילין (יש עתיד)
כל הזמן אמרנו: יש חוק המאכרים. אז אמרו: בוא נעבור לזה. כל הזמן הלכנו בזיג-זג ב-4 חוקים בו זמנית.
תומר רוזנר
צודק.
היו"ר רחל עזריה
וגם בדיון הקודם, זה אחד הדברים שעלו ועשינו אחר כך איזושהי ישיבה. אנחנו צריכים לייצר את הלינקג' הזה, אני מסכימה אתך לגמרי.
חיים ילין (יש עתיד)
אז זה יפתור הרבה מאוד בעיות. אני שומע אותם – הם אמרו אותם דברים בחוקים - - -
שרה מילוא
נכון. אבל בינתיים - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע. בבקשה גברתי, ואז עורך הדין קמיניץ.
עדינה עבאדי
אני בעלת דירה בבית משותף. מה שמטריד אותי בכל החוק הזה זה 40%. נדמה לי שב-2006 או לפני זה, כדי להרוס בניין היה צריך הסכמה של 100% של הדיירים כי זה רכוש שלהם. אחר כך הורידו את זה ל-90%, 80%, 70% ועכשיו אני רואה 40%.
תומר רוזנר
לא, לא.
היו"ר רחל עזריה
לא. זה לא לעסקה. מבחינת העסקה זה לא השתנה. זה רק במובן הזה שבכלל מתחילים לספור את הזמן, שיש איזושהי התחלה, שמשהו זז. כי עד 40% אין שום משמעות לחתימות. להיפך, זה מחזק אותך במובן הזה.
עדינה עבאדי
זה לא כל-כך מחזק כי בבית המשותף שלנו קנו כמה מאכרים דירות כי הם לא קיבלו ריבית בבנק. מצד שני, יש אצלנו דייר חולה, אסור לו לצאת מהבית. אנחנו דואגים לו, השכנים, החברים שלו, עובד סוציאלי – אוי ואבוי לו אם הוא ילך לבית חולים סיעודי. ראינו מה שקורה שם.

אני חושבת שצריכים להעלות את המספרים ולא לתת למאכרים שרוצים להרוויח קצת לטרטר אותנו כל הזמן: בואו נהרוס, אנחנו נרוויח, העלות תעלה. זה לא רק כסף.
היו"ר רחל עזריה
מה שאת אומרת, כמו שנאמר פה קודם, זה חוק אחר שנמצא על השולחן ונדון בו אחרי החוק הזה. אחד לא נוגע בשני.
עדינה עבאדי
אפשר לדעת מה האחוז היום שמאפשר להרוס בית שאנשים קנו?
תומר רוזנר
תלוי באיזו עסקה. על תמ"א 38 את מדברת?
עדינה עבאדי
נלחמו בעד המדינה ועכשיו זורקים אותם.
תומר רוזנר
תמ"א 38?
עדינה עבאדי
או פינוי בינוי. אני לא יודעת.
תומר רוזנר
בגדול אפשר להגיד 80%. זה המצב הקיים.
היו"ר רחל עזריה
זה לא משתנה.
ארז קמיניץ
וגם אז אפשר ללכת לבית משפט.
היו"ר רחל עזריה
זה לא האירוע, זה לא החוק הזה.
ארז קמיניץ
אני אומר כמה דברים במענה לשאלות שעלו פה, ברשותך גברתי, וחברי ישלימו. ראשית, על הקונספט. אנחנו נמצאים במקום שבו, מצד אחד, אנחנו רוצים להילחם במארגנים הגרועים, אלה שלוטשים עיניהם או – נאמר פה קודם – חושפים שיניהם על מתחמים כאלה ואחרים עבור בצע כסף, אבל אין בצדו שום דבר פרודוקטיבי למתחם או למבנה, אם זה תמ"א 38 או התחדשות עירונית. את המארגנים האלה אנחנו רוצים לחסום.

אבל צריך לזכור שמהצד השני, מדינת ישראל, ממשלת ישראל ואני חוש שגם הכנסת, גברתי, מבינים את העוצמות ואת החשיבות שיש גם לפרויקטים של התחדשות עירונית ברוב הערים במדינת ישראל, גם לתמ"א 38.

המשמעות של החשיבות הזאת היא שאנחנו רוצים לתמרץ עסקאות כאלה כי בסך הכול אנחנו חושבים שבראייה כלל ארצית, העסקאות האלה טובות, בוודאי שיש חשיבות אדירה לשמור על זכויות ובוודאי כמשרד המשפטים אנחנו נשמור על זה ואנחנו חושבים שצריך לשמור על זה.

אנחנו נמצאים מדי פעם בוויכוחים כאלה ואחרים עם משרד השיכון, אבל בסופו של יום, חייבים לשמור בדרך על הדיירים ועל זכותם ועל זכותם הקניינית, אין ספק בזה. לכן אנחנו מנסים למצוא את דרך האמצע ואת האיזון הנכון בין הרצון שלנו לתמרץ עסקאות טובות לבין הרצון שלנו, מצד אחד, למנוע עסקאות רעות, ובעיקר לשמור על זכותם של הדיירים.

בוודאי, כמו שאמרת גברתי, החוק הזה בא במקורו כדי לעזור לדיירים. הוא לא בא בשביל המארגנים. הוא בא עבור הדיירים ועבור האינטרס החשוב הזה שאנחנו מכירים בערכו המשקי והציבורי של התחדשות של ערים ישנות. זו לא רק בעיה של משבר דיור, בכלל יש לזה תועלות רבות להתחדשות עירונית.
יגאל גואטה (ש"ס)
איך אנחנו דואגים שהמארגן יבין שהוא צריך לייצג את הדיירים ולא אחרים. זה הכול.
ארז קמיניץ
אין בעיה, אין בעיה. אנחנו לגמרי מסכימים. אני רק מנסה להסביר שבסופו של דבר אנחנו משתדלים למצוא את קו האמצע ואת האיזון הנכון ולא לשפוך את התינוק עם המים. לשמור על מה שצריך לשמור, לשמור על זכויות, אבל רגולציה שתהיה נשכנית מדי, יכולה למנוע, ואנחנו יודעים כמה קשה, והסיפורים פה שגברתי מספרת ואנחנו מכירים סיפורים כאלה ואנחנו מבינים עד כמה שקשה להניע מהלך נכון ומוצלח של התחדשות עירונית.

יושבת פה הגברת גנון שעוסקת בעניין הזה הרבה שנים ובאמת, אם צריך לדבר על איזשהן ציפורניים, אז זה באמת בציפורניים לגרד עסקאות טובות וכאלה שימשיכו להרבה זמן ובהן אנחנו מעוניינים.

לכן, אני אומר שנצטרך לעשות את האיזונים והכנסת רוצה לשנות את האיזונים, זה בסדר, בסופו של דבר אני לא חושב שאנחנו צריכים לפרוץ את האיזונים לחלוטין לכיוון רחוק מדי. אני חושב, אמר חבר הכנסת ילין, שבהחלט קרה משהו עם הרשות להתחדשות עירונית, יש לנו ממונה על פניות ציבור. זה אחד הדברים, זו דוגמה אחת, ממונה על פניות ציבור שאפשר לעשות שימוש משמעותי בפונקציה הזאת ולדאוג שלא נשמע סיפורים של סגירת מלתעות על דיירים - - -
יגאל גואטה (ש"ס)
אבל סליחה ארז, זה כבר אחרי. תלונות הציבור הן אחרי שדפקו את האיש, זה אחרי שהאיש נפגע. אנחנו רוצים לעשות איזשהו משהו שהוא בכלל לא ייפגע.
ארז קמיניץ
לא, לא. אני לא מסכים.
היו"ר רחל עזריה
אני חושבת שמאוד חשוב לנו לשמוע את עורך הדין ארז רמיניץ.
יגאל גואטה (ש"ס)
גם לי. בדיוק כמוך.
היו"ר רחל עזריה
ואנחנו גם שמחים שהגעת לדיון. אז בוא ניתן לו לסיים ואז תוכל להתייחס.
ארז קמיניץ
אני לא בטוח שזה רק בדיעבד, גם מצבים שבהם מגיע בערב שבת מארגן כזה או אחר. לא בטוח שבבוקרו של יום א' לא יפנה אותו דייר לרשות להתחדשות עירונית ולפונקציה הזאת שבמהרה בימינו גם תקום - -
היו"ר רחל עזריה
אמן.
ארז קמיניץ
- - וישאל מה המצב והאם צריך לחתום או לא צריך לחתום וכולי. אנחנו צריכים לזכור להגיע למקום שבו תהיה רגולציה קשיחה. אנחנו לפחות חשבנו שבעייתי לעשות את זה. יכול להיות שעם התמשכות החיים במקומותינו והקמת הרשות להתחדשות עירונית וביצירה של יותר בסיס עובדתי על רקע שיהיו יותר עסקאות בשוק, אנחנו נבין שצריכים לעבור לרגולציה הרבה יותר משמעותית, למשל, ההצעות שנשמעו פה על ממונה שיהיה אחראי להכשרה – לא יודע לגבי הכשרה – אבל ממש נגיד עיצומים כספיים על מארגנים לא טובים או לעשות ממש רישוי או כמו רישיון עסק כזה, לייצר פה איזושהי רגולציה נשכנית על מארגנים.

אנחנו לא בשלב הזה. אם נעשה את זה עכשיו, נהרוג את שוק המארגנים הטובים. ולכן בעיני איזון כזה יהיה קשה מדי. אני מסכים שצריך לשפר ולייצר מצב שבו מארגן ויזם, הקשר ביניהם לא מספיק טוב בסעיפים הפרטניים שדובר בהם, בהמשך להערה שעלתה פה, צריך לעשות את השיפורים האלה.

אני באמת לא יודע - אם ניכנס לעולם של עסקאות הפינוי בינוי, אלה עסקאות סופר מסובכות לעשות לגביהן אפילו סוג של רגולציה של תקופה. זה מאוד-מאוד קשה. זה מסד נתונים אחר, שונה לחלוטין. אני לא שולל את האופציה הזאת.

אנחנו חושבים שזה לא נכון לעשות בשלב הזה. יכו להיות שנצטרך להיכנס לזה מתישהו, אבל אין לנו כרגע הצעה. אם יש לגברתי הצעה - - -
נועה אפיק-ריבוש
- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
לא לעסוק במה?
היו"ר רחל עזריה
אמרת על הרגולציה שהיא צריכה להיות יחסית רכה. אני חושבת שבסדר. אני לא בטוחה שזה מתחבר למה שנועה אפיק אמרה. היא דיברה על עניין אחר.
ארז קמיניץ
את רוצה לייצר - - - יש דרך להתעסק עם - - -
נועה אפיק-ריבוש
לא על היזמים. יש מקרים שאותו מאכר מביא כבר הסכם שהוא דומה מאוד - - -
ארז קמיניץ
הסכם מלא שאומר כמה מגיע לו - - -
נועה אפיק-ריבוש
- - - אחר כך לבחור את ההסכם הזה הלאה.
ארז קמיניץ
אומר כמה מגיע לו.
נועה אפיק-ריבוש
כן, כן, שאומר הכול - - - הערת אזהרה - - -
כרמית יוליס
הוא כבר נכנס להגדרת יזם לפי החוק - - -
תומר רוזנר
נכון, ולכן לא יחולו עליו כל המגבלות שחלות בחוק הזה. זאת הבעיה.
ארז קמיניץ
- - - בעצם הוא נמצא בעולם היזמות ואת רוצה שבחוזה מהסוג הזה - - - הוא יבוטל? הוא - - -
היו"ר רחל עזריה
לא. שהתקופה תוגבל.
ארז קמיניץ
ברור לחלוטין שהתקופה הזאת צריכה להיות ארוכה יותר מתקופה של מארגן - - -
נועה אפיק-ריבוש
כן, כן.
היו"ר רחל עזריה
אבל זה נראה לי - - -
יגאל גואטה (ש"ס)
למה לגבי החתימות התקופה צריכה להיות ארוכה יותר? לא הבנתי.
ארז קמיניץ
לא. הפוך.
תומר רוזנר
הפוך. החתימות פחות ארוכה.
היו"ר רחל עזריה
בחתימות פחות. כשאתה בא עם הסכם סגור, כתוב ונעול - - -
ארז קמיניץ
הסכם סגור וכתוב וגמור גם אומר מהן התמורות שנמצאות בעצם אחרי תכנון. זה אומר שבעצם יזם מלווה אותך לאורך - - - כולו אפילו עד הוצאת היתר בנייה. אבל הוא צריך להתחייב למועדים. אם אתה מתחיל את כל הסיפור וכמו שנאמר פה, מחתים יזם שהוא מסתכל כבר לקצה ואומר לך כמה תקבל בדיוק או כמעט בדיוק ואומר לך את המועד – אתה תצטרך לתת תקופה הרבה יותר ארוכה מאשר מארגן שאומר: תקשיב, בוא נתארגן ונראה לקראת מה אנחנו הולכים. כשהוא יודע את זה רק בערך, הוא לא יודע - - -
היו"ר רחל עזריה
בואו נסגור את הסעיף הזה.
משה בר
אני מודה ליושבת-ראש. אני יושב-ראש עמותת "תנו יד לחירש – נכים למען נכים". אני רוצה להעלות שני דברים. דבר ראשון, מה עושים עם נכים שגרים באותו דיור? האם הם מקבלים דירות מתאימות בתקופה? מה עושים אם הקבלן פושט את הרגל? מי עומד אחריו? איזה דברים נעשים? אנחנו מדברים רק על המאכרים.

אני יודע שהרבה קבלנים אמרו: אנחנו ניתן לכם דירה בשכירות עד שהבניין ייגמר. באמצע הפסיקו את השכירות.
היו"ר רחל עזריה
משה, חשוב לומר שאנחנו מדברים על המארגנים. זה השם שלהם פה.
משה בר
המארגנים הם שותפים של הקבלנים.
היו"ר רחל עזריה
כי זה החוק הזה.
משה בר
אבל הם שותפים של הקבלנים.
היו"ר רחל עזריה
כמו שאמר חבר הכנסת חיים ילין, יש את הרשות להתחדשות עירונית שבה דנו הרבה מהנושאים שאתה מעלה, וזה פשוט לא בחוק הזה. החוק הזה מגדיר - - -
משה בר
אבל גם בחוק הזה – אם באים אלי עכשיו בתור נכה - - -
עינת גנון
יש מענה - - -
היו"ר רחל עזריה
כן. יש מענה.
משה בר
רגע. אם בחוק הזה - - - אומר לי: תפנה את הדירה וניתן לך דירה מתאימה. אבל לא - - -
כרמית יוליס
יש מענה לא בחוק הזה. בחוק פינוי בינוי (פיצויי) נאמר במפורש שעל היזם לתת מענה גם לתקופת השכירות החלופית וגם כמובן לתמורה המלאה - - -
משה בר
ומי ערב לי לזה?
עינת גנון
יש - - - זה בחוק.
ארז קמיניץ
החוק קובע.
משה בר
אבל אם הקבלן פשט את הרגל, אז מה - - -
תומר רוזנר
יש ערובות - - -
היו"ר רחל עזריה
יש ערובות.
שרה מילוא
החוק קובע. זאת אומרת, אתם רוצים שהדיירים יגיעו לבתי משפט עם העניינים האלה ונבזבז כספים - - -
משה בר
הם רוצים. עורכי הדין ירוויחו.
היו"ר רחל עזריה
זה לא החוק הזה. זה לא החוק הזה. אנחנו צריכים להתקדם עם החוק. כיוון שכבר דיברת, אני אתן לך לדבר בסעיף הבא, גם אם זה לסעיף הזה.
ארז קמיניץ
גברתי, מעבר לדברים הכליים, אולי כרמית תענה פרטנית להערות הפרטניות שנשמעו, כי יש דברים - - -
היו"ר רחל עזריה
כן, בבקשה.
כרמית יוליס
לגבי הכלים המקצועיים השמאיים שיתאימו לבחון את העסקה עצמה, כפי שגברתי אמרה, אנחנו תמיד צריכים להזכיר לעצמנו שהחוק הספציפי הזה לא מדבר על העסקה. העסקה שכוללת את התמורות, בדין שלה והאם היא הוגנת מבחינה כלכלית, בין היתר ברובד השמאי, יש לזה מענה בחוק פינוי בינוי (פיצויים) שהוא לא החוק שרלוונטי אלינו.

הוזכר כאן נושא תקן 21 שיש כוונה לשכלל אותו ולחדש אותו, להתאים אותו למציאות מאז שהוא תוקן. מועצת שמאי המקרקעין עושה את העבודה הזאת ובין היתר קיבלנו גם את הפנייה לגבי עלויות תחזוקה ויש כוונה להביא את זה בחשבון בבחינה של השאלה האם העסקה המוצעת היא כדאית כלכלית והאם התכנית מספקת את מאסת הזכויות הרלוונטית או שצריך להוסיף או להפחית.

דיברו כאן על חובות גילוי מוגברות בכל מה שנוגע לקידום התכנון. טרם קידום התכנון שיש כאן התייחסות בפסקה (ד), אז לנו אין התנגדות עקרונית לזה. צריך לראות אם זה באמת משתלב בנוסח ואם זו האכסניה המתאימה כאן.

עוד הערה שנשמעה ואנחנו חושבים שנכון לקבל אותה, מחייבת להשאיר עותק של הסכם הרגון בידי הדייר. זה היה ברור לכולנו, אבל אם יש עם זה איזשהו קושי, אז בטח שכדאי להסדיר את זה.

אני רוצה להתייחס שוב למה שהעלה כאן עורך הדין בנקי ביחס לשאלה האם כל החוק הזה צריך לחול על מתחם או על בית משותף קונקרטי. חשבנו על זה המון, גם בשיתוף החברים מהוועדה, ושורה התחתונה שלנו הייתה שלא ניתן להחיל את זה על מתחם שכולל כמה בתים משותפים.

כיוון שאנחנו מדברים על משהו שקורה בראשית ההליך, אז עדיין אין שום ודאות תכנונית בשאלה כמה בתים משותפים יכנסו בכלל לתחום התכנית הזאת ולכן אין מנוס מזה שהראייה תהיה פרטנית ותחיל רק על בית משותף ספציפי.
ארז קמיניץ
בעניין חובות גילוי אני חושב שיש עוד עבודה שאנחנו יכולים לעשו. בחובות גילוי, מעבר להשארת החוזה, גם בהקשר התכנוני, אם וכאשר נגיע, יכול להיות שיש - - -
היו"ר רחל עזריה
אנחנו גם התייחסנו בסעיפים הקודמים לנושא של חובת הגילוי.
תומר רוזנר
אני אסכם את הדברים שעלו כאן בוועדה שיתוקנו בשני הסעיפים הללו. אחד, בתורת סעיף (4), זה לא עלה, אבל יש טעות בכותרת. זה צריך להיות עסקת פינוי בינוי ולא התחדשות עירונית. זו טעות ניסוח.

ההערה השנייה שהתקבלה כאן היא שצריך בסעיפים (4)(ב) ו-(5)(ב) המתייחסים לקשר בין המארגן ליזם, שיהיה קשר בין המארגן ליזם - - -
כרמית יוליס
אבל (4) זה רק פינוי בינוי ו-(5) זה - - -
תומר רוזנר
נכון. ולכן אמרתי שצריך לכתוב –(4) - - - אז אין צורך לתקן. זה רק הוקרא ככה.

הנושא של הקשר בין היזם שבזכותו במירכאות תוארך תקופת הארגון בסעיף קטן (ב) בסעיף (4) ובסעיף (5)(ב) - - -
ארז קמיניץ
לדעתי זה גם ב-(ד) לגבי התכנון, אבל נדבר על זה. גם התכנית שהוגשה - - -
אסתר ורהפטיג
כתוב - - -
ארז קמיניץ
על-ידי המארגן. בסדר.
תומר רוזנר
כן, כן. זה מתוקן.

מסירת הסכם לא בסעיפים האלה אבל נכניס את מסירת ההסכם לדייר. נושא שאתם צריכים לשקול בוועדה זה נושא שהועלה כאן לגבי מדרגה נוספת כאשר מדובר בבניינים שהם מרובי דירות, 24 או 36 או מספר אחר שעלה. נושא שאתם צריכים לשקול אותו.

הנושא האחרון שהעלתה עורכת הדין יוליס, לגבי עקרונות התכנון. גם שם צריך להרחיב את הפירוט ואת הגילוי. אלה הנושאים.
היו"ר רחל עזריה
נמשיך בהקראה?
תומר רוזנר
אנחנו מגיעים לסעיף ששנוי במחלוקת בינינו לבין נציגי הממשלה והוא הנושא שעלה פה קודם, של הגבלת תקופתו של הסכם מלא כאשר הוא לא מבשיל. כלומר, יש מצבים שבהם, כפי שנאמר פה, נוהגים להחתים על הסכמים מלאים שגם אינם מוגבלים בזמן.

אותה תופעה בדיוק שקיימת עם המארגנים, קיימת עם מישהו שהוא לא נחשב מארגן לפי ההגדרה שבחוק כי הוא נחשב כבר יזם כי הוא החתים על הסכם מלא. הצענו פה פתרון לעניין הזה בהגבלה של תקופה כזאת אם אין התקדמות וחתימה של מספיק בעלי דירות.

אפשר לדבר כמובן על התקופה. אנחנו הצענו 3 שנים. אפשר לדבר על תקופה יותר ארוכה, יותר קצרה – איך שתחליטו. אבל אני חושב, וזאת המלצתי לוועדה, שאי-אפשר לטפל בחוק הזה בלי לטפל בתופעה הכמעט זהה של יזמים שמחתימים על הסכם מלא ולא מתקדמים ומחזיקים את הדיירים כשבויים, בדיוק באותה דרך שבה מחזיקים אותם המארגנים, רק שהם מחתמים על הסכם מלא. אם אנחנו לא נטפל בהם פה, זה מה שהמארגנים יעשו.
רונית טיסר
"תוקפה של עסקת התחדשות עירונית

5א. נחתמה עסקה לפי תכנית החיזוק או עסקת פינוי בינוי ולא התקשר היזם בתוך שלוש שנים מהמועד הראשון שבו נחתמה העסקה הראשונה כאמור בידי בעל דירה בבית המשותף עם הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות, תבוטל העסקה בתוך שלוש שנים כאמור; היתה העסקה מותנית בתנאי מתלה יראו כאילו לא התקיים התנאי במועד האמור; לעניין זה, "הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות":

(1) לעניין עסקת פינוי ובינוי – רוב מיוחס מבין בעלי הדירות כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים);

(2) לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק – האחוז הנדרש לפי סעיף 4 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיפים 5 או 5א לחוק האמור והכל לפי העניין.".
תומר רוזנר
במילים פשוטות, אם מתחילים להחתים על הסכמים מלאים ותוך 3 שנים לא מצליחים להחתים – בגדול, אני אומר – 80% מבעלי הדירות, הבלעדיות הזאת פוקעת. זאת אומרת שהוא צריך להתחיל מחדש. אם הוא מצליח להחתים 80% - - -
שרה מילוא
- - - לכתוב 80%. לא כתוב 80%.
היו"ר רחל עזריה
אני יכולה לשמוע את עמדתכם קודם?
ארז קמיניץ
כן, כן. אני אגיד שוב דברים כלליים וחברי ירחיבו. היינו שמחים לשמוע גם מה אומרים בשוק.
תומר רוזנר
נציגי היזמים.
ארז קמיניץ
אנחנו נגיד דברים כלליים ואנחנו פתוחים להשתכנע בנפש חפצה. בסופו של דבר, כמו שאמרתי קודם, אנחנו לא רוצים לייצר סיטואציה שבה אנחנו גורעים מכוחות השוק הטובים לעבוד על מנת להגיע לתוצאות טובות של התחדשות עירונית.

לפי ההגדרה בחוק, הנוסח של הסכם פינוי בינוי הוא משמעותי מאוד. הוא נוסח של עסקה, כמו שנאמר פה קודם, עסקת קומבינציה מסובכת עם כל המשמעויות של זה וההתחייבויות של היזם. הוא כב ר יזם, נקרא לו יזם.

אני עונה גם לחשש שהביע תומר שמארגן, מעת שיידע שיש בפניו אבני דרך לפי החוק החדש, יהפוך מיד להיות יזם. זה לא כל-כך פשוט. יש התחייבויות שצריך לעמוד בהם לפי הגדרה שבחוק, בין היתר, להעמיד ערבויות, להתחייב - -
תומר רוזנר
מתי?
ארז קמיניץ
- - בחיובים חוזיים משמעותיים. להיות יזם, לפי החוק לפחות, דורש ממך עמידה בתנאים לא פשוטים. זה ממקום אחד כמענה לשאלות. החשש נמצא במקום אחר. החשש נמצא במקום שבו אנחנו לא יודעים היום להגיד, אנחנו מאוד מקווים שנתקדם עם התחדשות עירונית, מאוד מקווים שמוסדות התכנון יצליחו להגיע לתכניות בתקופת זמן סבירה יחסית. אנחנו מאוד רוצים להגדיל את אחוזי ההצלחה של פרויקטים.

יש לנו תחושה שקשה מאוד לייצר אמירה מהי תקופת הזמן הנכונה והטובה לאמירה ערכית, קונקלוסיבית, של מעבר לתקופה הזאת אני מפיל את העסקה. כי בסוף קבעתם 3 שנים – אנחנו יכולים להגיד 4. יש לנו תחושה שזה לא 4 ולא 3. התחושה הזאת קיימת נוכח – אולי עינת תרחיב בעניין הזה - -
תומר רוזנר
- - - למנוע ממנו לחתום.
ארז קמיניץ
- - אולי עינת תרחיב בעניין הזה. העסקאות האלה מאוד מסובכות לביצוע כי הן מערבות גם קניין וגם תכנון. התקופות שבהן נאלצנו או לא נאלצנו, הארכנו את ההכרזות על מתחמי פינוי בינוי בחוק תכנון ובנייה ל-6 ועוד 6 ועוד 6 - - -
עינת גנון
חוק הרשות עודכן ל-6 ועוד 6.
ארז קמיניץ
6 ועוד 6. כאשר בפנינו עכשיו הצעה של 3 שנים. אני חושב שזה יהיה לא רציני שאנחנו נגיד שתקופת הזמן היא 6 או 12 שנה לחוזה, או 10 או 5 או 8. זה יהיה לא רציני. אנחנו רוצים להיות הרבה יותר קונקרטיים לתקופות זמן קצרות ביחס למארגנים.

לא נוכל לעשות את זה באותה צורה ביחס ליזמים. כרגע אנחנו לא מספיק שלמים ולא מספיק מבינים עד כמה אנחנו צריכים ואיזו תקופת זמן היא סבירה ורלוונטית שאליה צריך לשאוף. זה הקושי שלנו. עינת, אולי תרחיבי.
עינת גנון
זה בין היתר השתקף בתקופות ההכרזה שביקשנו. לתשומת לבכם, גם במסלול מיסוי הוספנו בחוק הרשות אפשרות להארכת הכרזה לתקופה נוספת כי אנחנו רואים שהתהליכים האלה באמת ארוכים ומורכבים.

היום נכנסים פרויקטים גדולים יותר. אם בעבר היו יותר קטנים, היום נכנסים פרויקטים גדולים יותר. כשאנחנו מדברים על עסקה, אנחנו כבר בדרך כלל יודעים מהו המתחם המדובר. ואם זה מתחם מאוד גדול – להגיד ש-80% מהדיירים חתמו, זה לפעמים פרויקטים של 500-400 יחידות דיור. להחתים 80% זה מבצע באמת מאוד מורכב.

אנחנו ניתן לזה מענה בצורה אחרת שתבוא להגן של הדיירים. אני מזכירה בחוק הרשות להתחדשות עירונית הוטל עלינו, וכבר התחלנו במלאכה להכין הסכמי מדף, הסכמים גנריים, בין בעלי דירות ליזם. אנחנו עובדים על זה. ברגע שזה יהיה מוכן נעלה את זה לאתר האינטרנט של המשרד ושם נכניס את ההגנות.

יש עוד הרבה דברים. הכנסתם פה רק רכיב מסוים, יש עוד הרבה מאוד הגנות. צריך להגן על הדיירים, למשל, בעניין הביטחונות, הערבויות. אנחנו ניתן מעטפת הרבה יותר רחבה להגנות על הדיירים.
היו"ר רחל עזריה
דיברנו על זה בעבר. כדי לחמוק מהחוק, לאחר שהחוק ייחקק, אפשר להחתים הסכם מלא. כשדיברנו, אמרתם שזה לא כל-כך קורה.
שרה מילוא
זה כן קורה.
היו"ר רחל עזריה
נועה, כמה זה נפוץ או כמה את מכירה - - -
ארז קמיניץ
הסכם מלא זה הסכם שמתחייבים בו לתמורה.
נועה אפיק-ריבוש
אני מעריכה מאוד את הצעת החוק הזאת והיא מאוד תעזור ואני אשמח גם לשבת אתכם - - -
היו"ר רחל עזריה
בואי תעני. זה מה שאנחנו עושים עכשיו. בואי תעני.
נועה אפיק-ריבוש
אני מה אני רואה באמת בשטח.
היו"ר רחל עזריה
איפה את רואה את זה?
נועה אפיק-ריבוש
בהרבה מאוד מתחמים בירושלים, במיוחד במתחמים חלשים, שאנשים חותמים ישר על הסכם סופי. יכול להיות שהתכנית בסוף לא תתבצע, אבל המתחם תקוע כי ההסכמים האלה הם ללא הגבלת זמן. ייפוי כוח בלתי חוזר. יש פה אנשים מארגונים חברתיים שאני מאמינה שהם מכירם את התופעה הזאת - - -
היו"ר רחל עזריה
זה בסדר. גם אנשי המקצוע מכירים אותה.
נועה אפיק-ריבוש
פונים אלינו כל הזמן בהקשר הזה, ואז המתחם תקוע כי הם איבדו אמון באותו יזם, אין כבר שום סיכוי להמשיך - - -
היו"ר רחל עזריה
והם לא יכולים להשתחרר מהיזם הזה.
נועה אפיק-ריבוש
- - - הם לא יכולים להשתחרר והמתחם תקוע וזה קורה המון. אני באמת פוחדת שהחוק הזה יעודד את זה עוד יותר כי הם לא יכולים יותר לעשות - - -
כרמית יוליס
זה לא החוק הזה. זו פשוט תופעה אחרת והחוק הזה לא מתמודד איתה.
ארז קמיניץ
כשאת אומרת הסכם מלא, למה את מתכוונת? כולל התמורה המוצעת?
נועה אפיק-ריבוש
כן.
ארז קמיניץ
כולל האמירה: בעוד שנתיים או בעוד שלוש תקבל את התמורה המוצעת?
נועה אפיק-ריבוש
כן.
ארז קמיניץ
הערבויות שאני נותן לך או לא נותן לך?
כרמית יוליס
והערבויות ומי יהיה הקבלן המבצע? הכול ברחל בתך הקטנה צריך להיות אחרי שהחוק - - -
נועה אפיק-ריבוש
מה שחשוב מבחינת הדייר זה שהוא נותן ייפוי כוח בלתי חוזר לאותו אדם ושהתמורה כבר נסגרת בהסכם הזה. יש מקרים שערוך דין לא רואה את זה. אני מכירה מקרים שאנשים דוברי אמרהית חותמים על ההסכמים הלאה בלי לקרוא אותם. זה לא כל-כך משנה לי מה יש בהסכם, חוץ מזה שהוא תוקע את הפרויקט.
תמר זנדברג (מרצ)
אני חייבת להתייחס לנקודה הזאת. חברת "מוריה" זאת חברה עירונית?
נועה אפיק-ריבוש
כן.
תמר זנדברג (מרצ)
החוק הזה בא להתמודד עם חלק – עם הכול, וזה חלק מהתסכול שלנו, שיש המון הפקרות בשטח. בנכס הכי המשמעותי שלהם, בתחום הכי משנה חיים שלהם, יש כזאת הפקרות. את אומרת שאנשים דוברי אמהרית חותמים על משהו שהם לא יודעים מהו, שבו הם למעשה מוסרים את הנכס להכי משמעותי שלהם, שהוא העתיד לפעמים המשפחתי ואחר כך הירושה לילדים, בלי שהם מבינים על מה הם חתמו, ואת כחברה עירונית שמייצגת את העירייה, לצורך העניין את הציבור, לצורך העניין את אותו דייר, תולה את יהבך בחוק הזה שלא ייתן מענה לתופעה הזו, כי אם אדם חתם על הסכם סופי באמרהית - - -
היו"ר רחל עזריה
בואי תגיעי לנקודה.
ארז קמיניץ
מה זה משנה - - -
תמר זנדברג (מרצ)
מה זה משנה?
ארז קמיניץ
מה זה משנה על איזה הסכם הוא חתם? כך או כך. הוא לא יכול לחתום על הסכם - - - זה הסכם שצריך להיות מבוטל כי ביסודו יש פגם בכריתה. זו המהות של דיני חוזים.
תמר זנדברג (מרצ)
הוא חתם על משהו שהוא לא מבין. אתה רוצה לשכנע אותו בפגם בכריתה? מי ילך לייצג אותו? היועץ המשפטי לממשלה יאתר את המשפחה האמרהית הזאת ויעתור בשמה לבג"ץ ויבטל את ההסכם? לא.
ארז קמיניץ
הוא לא יפנה לשום דבר. בשביל זה יש - - -
תמר זנדברג (מרצ)
הוא לא יפנה - - -
היו"ר רחל עזריה
תמר, תגיעי לנקודה.
תמר זנדברג (מרצ)
אני חוזרת לנקודה שדיברנו עליה כל הזמן: האחריות הציבורית, גם של הממשלה וגם של העיריות, של הרשויות המקומיות, לאנשים הלאה. כי החשש שלי הוא שאם זה מה שאומרת לנו נציגה של עיריית ירושלים, ואם זה מה שאומר לנו נציג משרד המשפטים, אני חוששת חשש רב שהחוק הזה יחריף את הבעיה ולא יקל עליה מכיוון שהוא יפתח פתח במקום חור קטן היום ואולי אותו הסכם פוגעני - - -
ארז קמיניץ
בואי לא נעשה כלום.
תמר זנדברג (מרצ)
אני שואלת איך אנחנו שמים מסמרות - - -
היו"ר רחל עזריה
תמר, אנחנו שומעים – עוד רגע אני אתן לך לסיים את המשפט ואתן לך לסיים את דברייך.

אפשר לגשת לחוק מתוך חשש ואפשר לגשת לחוק מתוך "בואו נעשה את המקסימום שאפשר". המציאות הזאת קיימת בשטח ואין לנו בכלל כלים להתמודד עם המציאות הזו. אין לנו כלם להתמודד עם המציאות שאנשים באים ומחתימים אנשים. זו מציאות קיימת.
תמר זנדברג (מרצ)
אני מעלה פה חשש - - -
שרה מילוא
תאמינו לי שהפתרון שלנו הכי טוב.
תמר זנדברג (מרצ)
אני מעלה פה שלאור מה שאני שומעת וכל דיון אני רק מתחזקת בו יותר כי אנחנו שומעים את זה יותר מהשטח, שבהעדר התמודדות עם הבעיה המרכזית והיא יחסי הכוח הלא שוויוניים בין יזם לבין אוכלוסייה חלשה שמתבטאת בהחתמות הפוגעניות האלה, החוק הזה לא רק שלא ישפר את המצב אלא יחריף אותו.

לכן, יתכן שבמצב כזה כן, עדיף לא חוק מאשר חוק שיחריף. למה הוא יחריף? מכיוון שאותה משפחה שחתמה באמרהית על חוזה, אם יבוא ואותו מארגן ויעמוד בדרישות החוק ויכנס 40% ויחתים ויגיע – אנחנו מאיצים את דרכו להגיע לתכנית שהיא לא טובה לדיירים.
כרמית יוליס
אבל זה לא מארגן.
ארז קמיניץ
איך למסקנה הזאת הגעת?
תמר זנדברג (מרצ)
אני אסביר.
היו"ר רחל עזריה
לא, לא. סיימת את המשפט. אמרת משפט, סיימת משפט.
תמר זנדברג (מרצ)
נשאלתי שאלה.
היו"ר רחל עזריה
לא. אנחנו נמשיך בדיון. אנחנו בסעיף 5א, אני מבקשת התייחסות לסעיף, בבקשה.
משה רז-כהן
הוזמנתי על-ידי הוועדה.
תומר רוזנר
בתור מה הוזמן?
תמר זנדברג (מרצ)
מה המקצוע שלך? מה המומחיות? רק שנדע מי הדובר.
היו"ר רחל עזריה
תמר, בבקשה.
תומר רוזנר
מישהו פנה אליו? מה זה - - -
משה רז-כהן
אני עורך דין שמייצג דיירים בהמון עסקאות פינוי בינוי. אני אתן נתונים אמפיריים לגבי מועדים של עסקאות שיצאו לפועל שהיו במשרדי. אני אקח את קריית אונו שהייתה העסקה המהירה ביותר: מהרגע שהראשון חתם עד ל-80% חלפו 5 שנים; נווה מונוסון, רחוב התמר – 15 שנים. נמשיך הלאה - - -
ארז קמיניץ
כמה שנים?
משה רז-כהן
15 שנים ל-80%.
ארז קמיניץ
תעודת עניות לכולם.
משה רז-כהן
בר יהודה, פרויקט שעכשיו יוצא לדרך - - -
היו"ר רחל עזריה
איפה זה בר יהודה? באיזו עיר?
משה רז-כהן
בר יהודה בקריית אונו. 215 דיירים, מהרגע שהראשון חתם עד שהגענו ל-80% - חברת "תאורה" – 17 שנים. הייתה החלפת יזמים. היו גם מקרים מהירים. היה את אורה ברמת השרון, 3 שנים, זה היה ממש מהיר, הגענו ל-80%.
היו"ר רחל עזריה
בוא בבקשה תגיע לנקודה.
משה רז-כהן
לוחות הזמנים ממש לא הגיוניים. 5-4-3 שנים לא הגיוני. אני אסביר איך השוק מתנהג בחוזה עם יזם ומה הפתרון הנכון. הרי בשלב מסוים הזמן עובר ורוצים להיפטר מהיזם, וזה בלתי אפשרי להיפטר מהיזם. אנחנו כותבים בתוך ההסכם שבחלוף 3 שנים או 4 שנים או 5 שנים, הדיירים ברוב של 50% בהצבעה יכולים לסלק את היזם.

העובדה שיש רוב מרוכך ולא צריך את כל הדיירים ובאמצעות זה להיפטר מהיזם – כך כות בים בחוזה – זה אומר שאנחנו לא בני ערובה בידי היזם.
ארז קמיניץ
מי זה "אנחנו", אגב? אתה מארגן של - - -
משה רז-כהן
אני מייצג. אני שטח, אני השוק. קראו לי לפה מתוך ניסיון. אגב, במשרדי נמסרו מעל 700 דירות כבר לדיירים בעקבות עסקאות פינוי בינוי ותמ"א. אני מדבר מניסיון.
תומר רוזנר
את מי ייצגת? את היזמים? את הדיירים?
משה רז-כהן
גם וגם. 70% בערך יזמים, 30% - סליחה, 70% דיירים, 70% יזמים.
היו"ר רחל עזריה
70% זה - - -
קריאה
האחוזים לא מסתדרים.
משה רז-כהן
לא מסתדרים. 140%.
היו"ר רחל עזריה
אז אתה מציע - - -
ארז קמיניץ
הוא לוקח הרבה פחות שכר טרחה כי יש לו 140% - - -
משה רז-כהן
בדיוק.
היו"ר רחל עזריה
אתה מציע שתהיה נקודת יציאה.
משה רז-כהן
נקודת יציאה ואפשר ברוב מרוכך של הדיירים להוציא את היזם. כך הם לא בידיו. כך כותבים בהסכם. אם חוק אמור להחליף הסכם כדי לחסוך לעשות עסקה, אז זו המטרה שלו – זה בהחלט מבורך.

שנית, ההבדל בין מתי מארגן הופך ליזם זה באמת גבול אפור ולא ברור. אני יכול להגיד שבאופן שכיח מאוד המארגנים כבר כותבים שמבטיחים לכל דייר 25 מטר באיזה נייר כזה שלא מדווחים עליו לאף אחד ובסופו של דבר הם גוזרים את הקופון על הפער, כי אנחנו רואים שגם תחת תקן 21 יזמים מציעים גם 40 מטר, גם 50 מטר. הם מנסים ליהנות מהפער הזה.

את זה צריך להכחיד. איך? לדעתי הרגולציה הקיימת היא לא רעה. דבר ראשן, לכאורה, כל עוד יש 25 מטר, הוא חייב לדווח לרשויות המס. הוא קודם מבטיח תמורה מסוימת עם מועדים מסוימים, הוא כבר הופך להיות יזם וצריך לדווח.

לחדד את הנקודה הזו בחוק הזה, שזה הופך להיות עסקה. צריך להבין שאם הוא דיווח והקרקע לא הוכרזה, הוא חייב לשלם מס רכישה זזה המון כסף. אם הקרקע הוכרזה, זה אומר שפנו אל גברת גנון מראש והיא צריכה להכריז על המתחם הזה. מי שפונה זה יזם, כך שתוכל לבחון שאכן מדובר ביזם כתנאי להכרזה. בעיני זה בסמכותה לבחון גם את מעמדו כיזם.

ככה ליצור את האבחנה, המארגן לא יהפוך ליזם, המארג יהיה חייב בדיווח, מה שימנע ממנו לקבוע את זה. וגם לקבוע בחוק שהוא לא יכול לסגור את התמורה. מארגן לא יכול לקבוע את זה, ואם הוא קובע - - -
כרמית יוליס
כתוב.
משה רז-כהן
לא בטוח. בסעיף 6 בחוק פינוי בינוי. פה אני לא בטוח.
כרמית יוליס
לא, לא.
משה רז-כהן
אני חוזר בי. אני מאמין לכם.
היו"ר רחל עזריה
תודה על ההערה.
ישי איצקוביץ'
התקופה היא אחת הבעיות, אבל אני הולך רגע אחורה. אני מסכים עם מה שעורך הדין קמיניץ אמר לגבי לשפוך עם התינוק את - - -
היו"ר רחל עזריה
את התינוק עם המים.
ישי איצקוביץ'
כן. סליחה. תודה על התיקון.
ארז קמיניץ
וזה כשהוא מסכים אתי. אם הוא לא יסכים - - -
ישי איצקוביץ'
אני לא יוכל לגמרי להסכים אתך. משהו חייב להיות בכל זאת.
היו"ר רחל עזריה
לא ידענו שיש לך חוש הומור.
ארז קמיניץ
- - - חוש הומור?
היו"ר רחל עזריה
אני לא זוכרת.
ישי איצקוביץ'
לא סתם הסעיף הזה שנוי במחלוקת. יש בו פער מאוד גדול בין הוראות החוק למציאות. החוק הזה נועד לטפל במארגנים, כפי שצוין קודם לכן. הוא לא נועד לטפל בהסכמים. בהתחלה היה במסגרת הגדרות הגדרה של הסכם כדי ליצור את הקשר בין מארגן לבין יזם.
תומר רוזנר
זה קיים, זה נשאר.
ישי איצקוביץ'
זה נשאר וזה אולי הנדרש - - - אולי ניכנס לעוד סעיפים, למה דווקא הסעיף הזה?
תומר רוזנר
יכול להיות.
ישי איצקוביץ'
כמו שנאמר קודם, החוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית אפשר לרשות להנחות באמצעות חוזים מנחים. זה דבר ראשון.

דבר שני, התקופה. התקופה הזאת, לדעתי, לא ריאלית. מה גם שהיא לא מבחינה בין מתחם של 100, של 500 או של 300. אי-אפשר לעשות הוראה כללית לגבי 3 שנים.

דבר נוסף, ההוראה הזאת פוגעת לא רק ביזמים. היא גם פוגעת בדיירים שרוצים את הפרויקט. משום, לצורך הדוגמה, אני צריך 80% חתימות וחתמו 75% והם מעוניינים בפרויקט, מעוניינים להאריך. מה אומרים להם? אחרי 3 שנים ההסכם בטל.
קריאה
זה נכון.
ישי איצקוביץ'
זה מה שזה אומר. זה מה שהסעיף הזה אומר, אם חתמו 75% - - -
שרה מילוא
אז תחדשו. אי-אפשר - - -
ישי איצקוביץ'
לחדש זו תשובה ששמעתי קודם, אבל היא לא מעשית משום שמתחם של 300 אנשים, להחתים את האנשים מחדש – זה דבר שחשוב מאוד להבין – יש פה פתח לסחטנים. אם ליזם יש 79% של חתימות, אתם יודעים כמה החתימה האחרונה? כמה הוא ישלם עליה, ואפילו הדיירים שחתמו יסכימו לשם על האחוז האחרון כדי שההסכם הזה ימשיך?
תמר זנדברג (מרצ)
מישהו שואל מה האנשים מקבלים? אולי הם לא חותמים כי העסקה לא טובה? מישהו חושב על זה או שכולם רק סחטנים, סרבנים? מה, באמת - - -
שרה מילוא
אף אחד לא שואל
ישי איצקוביץ'
אני מוכן להשיב גם לזה, אבל אני רוצה להתייחס לסעיף.
היו"ר רחל עזריה
בוא נשמע.
ישי איצקוביץ'
יש גם רוב שרוצה - - -
תמר זנדברג (מרצ)
אנחנו לא יודעים ממה נובע הרצון הזה בינתיים. אולי הם חתמו על משהו שהם לא יודעים מהו.
ישי איצקוביץ'
השוק הזה הוא שוק בעייתי. אחת הבעיות בעסקאות פינוי בינוי היא ריבוי הבעלים. מה יכול לקרות? לקראת ה-80% יבוא יזם אחר, יבטיח לאנשים כסף, ואז ימנעו מאנשים לחתום ולהגיע ל-80%. גם תופעה כזאת קורית.

לכן צריך לחשוב גם על הדיירים שרוצים ומעוניינים להאריך, ולכן אני מאמץ גם את מה שמשה רז-כהן ציין, כפי שקורה בהסכמים שאנחנו עורכים, גם כשמייצגים דיירים, יש אופציה לנציגות להאריך, או +לרוב מסוים, אם היזם עשה את מה שעשה או לא עשה.

בהסכם פינוי בינוי יש מספר תנאים: תנאים תכנוניים, תנאים להחתמת דיירים. דווקא התנאי הזה, אי-אפשר לבוא בהאשמה בהכרח ליזם או לדיירים שחתמו. זה שלא הצליחו להשיג תוך 3 שנים חתימה, אני לא חושב שהיזם הוא הראשון שצריך לבוא אליו בהאשמה או לדיירים שחתמו.

דווקא לאלה שלא חתמו, ואגב, חלקם סחטנים - וסחטנים היא מילה קשה - - -
תומר רוזנר
ולפעמים לא.
היו"ר רחל עזריה
יש ויש.
שרה מילוא
- - - למה? אולי זה לא מתאים להם?
תמר זנדברג (מרצ)
כולם סחטנים.
ישי איצקוביץ'
הוצאתם אותי מהריכוז. צריך לקבוע מנגנון שיאפשר להאריך כי אם אנשים רוצים, תנו להם להאריך.

דבר נוסף, אפשר לפתור את הסוגיה שנועה ציינה באמצעות קבלה של הערה קודמת שלנו לעניין הסכם המארגנים, לפיה, כמו בחוק החיזוק – סעיף 7 לחוק המקרקעין (חיזוק) – שקובע שהסכמה צריכה להיעשות בדרך של אימות של שטר. מוודאים שעורך הדין הסביר לאותו אחד את משמעות העסקה, ורק עם חתימה כזאת ההסכם יהיה תקף.

כ/שהצענו את זה בהסכם המארגנים, פחות אהבתם את זה. לא קיבלתם את זה. פה, אם רוצים למנוע מצב כזה, אולי איזשהו חסם שיכול לסייע או לפתור מצב שבו דיירים חותמים, לא מבינם על מה הם חתמו ואין אף אחד שהסביר את זה מטעמם.

אני חוזר רגע למארגנים, אני עדיין חושב שצריך לשקול אפשרות לדרוש אימות חתימת עורך דין גם על מסמך כזה כי צריך פה לפתח נוהג שוק. הנוהג שוק צריך להיות שדיירים לא חותמים על שום דבר לפני שיש להם מישהו שמייצג אותם. והדרך לקדם נוהג שוק כזה היא באמצעות כך שכל מסמך צריך להיות באמצעות עורך דין.

אחר כך באים לעורך דין, כמו שבאים אלינו, אחרי שחתמו על מסמכים. לכן זה מחסום שצריך לשקול אותו בכובד ראש. תודה רבה.
היו"ר רחל עזריה
של חתימת אימות. לא בטוח שזה עושה את העבודה, אבל בסדר.
חזקיה העצני
אני חושב שכל מי שנמצא כאן בחדר רוצה שעקרונות תמ"א 38 ימומשו, גם לטובת הדיירים, ליזם מותר להרוויח וצריך גם שבמקביל יהיה מפגש שגם הקניין של אותו בעל דירה יתממש בצורה המיטבית.

עורך הדין רז-כהן, שאני מאוד מחזיק ממנו, דיבר קודם על פרויקטים של 15 ו-17 שנה. אם פרויקט לוקח 15 שנה, אז או שהיזם לא עבד, או שהוא ניסה לעבוד בעיניים על אחרים. אני חושב ש-3 שנים זה די והותר. או שתעשו מדרגות.

לא יכול להיות שיש 20% סחטנים. יש תמיד את אותו אחד שתמיד מתנגד. אבל אי-אפשר לומר שיש 20% סחטנים, 21% סחטנים שתוקעים את כל הפרויקט. אם תוך 3 שנים הוא לא הצליח להגיע למאסה שהחוק קבע כאן, כנראה שאו שהוא לא עבד מספיק או שבאמת התמורה שהוא מציע, התמורה כלכלית שהוא מציע, לא מספיק טובה.

אנשים לא טיפשים. אנשים יודעים כמה הנכס שלהם שווה. יודעים מה יכולים לקבל ואנשים לא יסכימו למכור את עצמם בנזיד עדשים, את הירושה שלהם בנזיד עדשים. לכן, אני חושב ש-3 שנים זה די והותר כאן.
היו"ר רחל עזריה
בבקשה, אמרת שיש לך הערה לסעיף הקודם.
יצחק שפריר
בסעיף הזה חסר לי בסוף, אחרי כל המלל הארוך הזה שהולכים בו לאיבוד, טבלה - - -
היו"ר רחל עזריה
ככה זה חוקים.
יצחק שפריר
שתהיה טבלה עם הצעדים, עם לוח הזמנים לצעדים שצריכים להיות בכל לוח זמנים. זה יפשט את כל הסעיף המסורבל הזה.

דבר נוסף, הצעתי בנייר העמדה שלי שהרשות להתחדשות תמנה עורך דין מטעמה שילווה את האנשים וכל הניירות יישמרו אצלו ולא אצל היזם או אצל המארגן. ברגע שהוא ירגיש שהמארגן או היזם עבד על אנשים, המסמכים נמצאים אצלו והוא יכול להודיע שהחוזים האלה פגי-תוקף.
תומר רוזנר
- - - יש אלפי עסקאות כאלה.
היו"ר רחל עזריה
טוב, תודה. יש התייחסויות נוספות?
עדינה עבאדי
יוצאים מתוך הנחה שתמיד מי שמסרב הוא הסחטן.
היו"ר רחל עזריה
עדינה, בואי נבהיר את זה פה לכולם ואני אעשה את ההבהרה הזו. אנחנו לא מתייחסים למי שאינו מעוניין בעסקה כאל סחטן. אני ממש מבקשת להוריד את זה מהדיון. לאנשים שונים יש סיבות שונות. זה הבית שבו הם גרים, שבו הם חיים. זה שמישהו רוצה לעשות איזושהי עסקה לא אומר שכל דיירי הבית צריכים להסכים לכך.
עדינה עבאדי
אצלנו המארגנים הם הסחטנים. הם קיבלו את המקלט חינם אין כסף, בנו להם דירה דו-מפלסית. הם דוחפים והם דורשים עכשיו פיצוי על זה שהם יאבדו את הגינה. אז המארגנים הם הסחטנים. זה לא תמיד - - -
שלום סימון
אני מייצג יזמים וגם את חברת "צברים" בפרויקטים של התחדשות עירונית. קודם כל, אני מאוד מתחבר ומבין מה שעורך הדין ארז קמיניץ אמר קודם לגבי החסם שהסעיף הזה יכול להוות בהתקשרויות של יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, פרויקטים שלוקחים הרבה זמן, הרבה משאבים.

הגבלה כזאת של 3 שנים מבלי להתייחס לגודל מתחם יכולה להיות מאוד בעייתית למשך הזמן שצריך. אני חושב שאפשר לתקוף את זה או לפתור אם אנחנו משנים או מרחיבים קצת את ההגדרה של עסקת התחדשות עירונית ועושים בעצם את האבחנה בין המארגן לבין היזם.

זאת אומרת, אני חוש שצריך להגביל את המארגנים, כמו שהחוק מטפל בכל מיני פתרונות. ומצד שני לתת ליזמים, שהם הכוח שמניע את השוק הזה, הכוח שגורם לעסקאות האלה לצאת, את החופש להתקשר בחוזים ולקבוע את התנאים המתאימים.

צריך לדאוג שאותם דיירים שחותמים על הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 עם יזם יהיו מיוצגים. צריך לקבוע, כמו שכתוב פה לגבי תכנית החיזוק תנאים, אני חושב שצריך לקבוע בהסכם הפינוי בינוי גם את התנאים שההסכם יכלול, זאת אומרת גם את הערבויות, גם את התמורה. אם אני לא טועה, ההפניה בחוק היא הפנייה להגדרת עסקת פינוי בינוי בחוק פיצויים, ושם אין התייחסות לכל המרכיבים - - -
תומר רוזנר
תהיה. בהמשך החוק הזה - - -
היו"ר רחל עזריה
בבקשה, שרה, בקצרה.
שרה מילוא
אני רוצה להעלות שני דברים. א', זה נכון מה שאמר חבר הכנסת ילין שאנחנו דנו בסיפור של המארגנים במסגרת החוק הכללי ואני גם אמרתי באותם זמנים שהדרך הנכונה היא להקים מינהלת תושבים יחד עם בעלי מקצוע תחת חסות הראשות להתחדשות עירונית כזרוע של הרשות להתחדשות עירונית, כאשר במנהלת הזאת יהיו נציג הרשות, עובדת סוציאלית של המדינה – לא של העירייה, אלא עובדת סוציאלית של משרד הרווחה – ועורך דין מטעם המדינה.

דבר שני, לגבי הסעיף הזה, העניין של מועד פקיעת ההסכם, אני רוצה לספר לך שביד אליהו יש מקרה של מתחם של 5 בניינים – במקרה חברה שלי – שהתחילה את התהליך לפני 7 שנים. הם הגיעו לחתימה על חוזה עיקרי עם יזם. לצערה הרב, מתוך 54 דיירים, 10 דיירים חתמו על החוזה בלי לקרוא.

אז החברה שלי קרה את החוזה פסיק-פסיק, אות-אות, והסתבר לה שהיזם נסוג מכל ההבטחות שלו. הוא אפילו נסוג מהערבויות שהוא אמור לתת. היא הורתה לקבוצה שלה, שהם הרוב, לא לחתום על החוזה והיום הם תקועים.

אני אומרת לה: צאי מהחוזה. אין בחוזה נקודת יציאה. היא אומרת לי: אני צריכה לחכות 7 שנים בשביל לצאת מהחוזה. ברור לה שהיא לא ממשיכה עם היזם. ברור לה שהיא הולכת לעזוב. 7 שנים קודם ועוד 7 שנים – 14 שנה. האישה הזאת בת 80, מתי היא תראה את זה? הדיירים דל גם חלקם מבוגרים, מתי הם יראו? כל המתחם הזה תקוע כרגע.
בקי קשת
אני לא עוסקת בצד הנדל"ני אבל אני שומעת גם את היזמים שמציעים שלא מספיק זמן וגם את האנשים שאומרים שזה הרבה יותר מדי זמן. עלה על דעתי שבעצם שכאשר תהיה רשות וכאשר יהיו מנהלות פעילות, שאנחנו מקווים שבקרוב יהיו, אולי אפשר להכניס אפשרות לאישור מיוחד להארכת מועד ואזי כשתהיה לנו רשות, ויהיו לני מינהלות ויהיו לנו גופים – כי בעצם כבר לא יהיה חוסר האיזון המשווע הזה בין דיירים בשטח לבין זה – אז יכול להיות מצב שנגיד שבאמת זה מתחם גדול, הרשות יכולה לאשר הארכת מועד.
היו"ר רחל עזריה
אז את אומרת להגביל ולתת אפשרות לרשות.
בקי קשת
כן. זה נראה לי ראוי.
אורי בנקי
מצד אחד, המועדים באמת לא ריאליים. 3 שנים לאשר תכנית ולהתגבר או להתמודד בבית משפט - - -
קריאות
לא - - -
אורי בנקי
אני יודע לקרוא. בואו נקרא ביחד: "הייתה העסקה מותנית בתנאי מתלה יראו כאילו לא התקיים התנאי במועד האמור". אישור תכנית בניין ערים זה תנאי מתלה לכל עסקת פינוי בינוי.
תומר רוזנר
לא. תנאי מתלה בעניין הזה. בעניין של החתמת הדיירים.
אורי בנקי
זה לא מה - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר. אם יש לך הערות לשפר, אז אתה אומר, אתה חושב שיש לדייק בעניין של התנאי המתלה. בסדר.
אורי בנקי
אותי זה הטעה ואני יודע לקרוא.

דבר שני, אחרי שדייקנו את זה, יש את ההערה של עורך הדין איצקוביץ', אני בדרך כלל לא מחרה מחזיק אחרי הערות של אחרים, אבל זה הפתרון. הסיטואציה שתיארה פה שרה שבה נחתמו הסכמים במחטף היא סיטואציה מכמירת. לב זה לא הגיוני שאנשים יחתמו על הסכם - - -
שרה מילוא
עורכת הדין בגדה בהם. עורכת הדין שהייתה אמורה לייצג אותם, הלכה לעבוד עם היזם.
אורי בנקי
נגד נוכלים ורמאים יש בתי משפט. אבל ברגע שהסכם נחתם ואומת על ידי עורך דין כדרך שמאמתים שטר, הבעיה, לפחות לכאורה, פתורה. רמאים, נוכלים, שקרנים, יש בכל מקום. החוק לא יכול - - -
היו"ר רחל עזריה
יש הבדל בהקשר הזה. אדם שמעוניין לקנות דירה הוא לא כמו אותו אדם שיזם בא אליו ואומר לו: יש לי הצעה בשבילך. אדם שבא לקנות דירה הולך, בודק כל מיני דירות, חושב בעצמו, מתייעץ עם הרבה אנשים ובעצם נכנס לאיזושהי סיטואציה אחת.

יש פה סיטואציה אחרת שמישהו אחר הוא הפעיל והדיירים בבניין צריכים להגיב למציאות שלא בהכרח הם רצו אותה מראש, אלא היא מתגלגלת לפתחם. הם צריכים להחליט איך הם מתייחסים אליה.
אורי בנקי
יש שתי תשובות. אחת היא, זה הפתרון שהמחוקק מצא לנכון ליישם את תמ"א 38 ויש היגיון בקוהרנטיות של חוקים. הרי תמ"א 38(2) בסופו של דבר זה פינוי בינוי, ההבדל ביניהם הוא עניין של מיסוי ותכנון, הוא לא עניין של מהות. הדיירים עוזבים את הדירה ומקבלים דירה חדשה.

אם זה הפתרון הנכון לתמ"א 38(2) לאמת את החתימה כדרך שמאמתים שטר, אז אולי זה הפתרון הנכון גם פה.

ההצעה השנייה או המשלימה לזה היא לא לקחת עורך דין מהרחוב. הנציגות – וזה דבר שלפי דעתי, יזם מסודר צריך לשאוף אליו – צריכה להתכנס וצריכה לבחור עורך דין, ורק לאחר מכן אפשר לנהל משא ומתן ולחתום על הסכם. איך מנסחים את זה? אפשר לנסח את זה.

אני מקבל את זה שלא יכול להיות שידפקו בדלת אצל אנשים, יחתימו אותם על מסמכים. זה לא יכול להיות ביום שישי בערב, כמו שתיארתם פה. אבל בסופו של דבר, כשאדם חתם על הסכם בפני עורך דין שנבחר על-ידי הנציגות וחתימתו אומתה, אז בסוף החתימה שלו מחייבת. באיזשהו מקום צריך להגיד טוב, החוזה חתום. מתי הוא חתום.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו מחפשים את האיזונים. זה מה שאנחנו מחפשים פה. זה התהליך.
תמר זנדברג (מרצ)
אני רוצה להתייחס להערה של החברה מרבנים לזכויות אדם. היא התייחסה לנושא המועדף אבל אני חושבת שהנושא הזה עלה לנו כמה פעמים. הנושא של איזושהי מעורבות ציבורית כלשהי בתהליך הזה. חשבנו על חובת יידוע, על הזמנת נציג מטעם – לא ידענו אם רשות מקומית.

יכול להיות שהעניין הזה, אם חוק הרשות להתחדשות עירונית באמת יקום ובמסגרתו יהיו מנהלות מקומיות ברשויות המקומיות, אני בהחלט חושבת שכדאי לנו מאוד להכניס לכאן איזושהי מעורבות ציבורית מטעם אותה מינהלת, מישהו שילווה, שידע להפקיד את ההסכם הזה באותה מינהלת.

אתמול נתתי דוגמה בישיבה המקדימה שהייתה לנו לגבי קריית משה. שם היה מקרה שבאמת היה שטח מופקר לחלוטין שיזמים התחרו בו. ברגע שזה נודע לראש העיר, אז הוא עצר את התהליך ואמר אנחנו לא מקדמים תכנים, אנחנו כן מקדמים, זאת אומרת - - -
היו"ר רחל עזריה
אם אותו דבר היה קורה לא לראש העיר אלא היו פונים לפניות הציבור של המינהלת? אני מקשה עוד טיפה: עובדה שהם הבינו שמשהו לא הגיוני, הם חיפשו מי שיעזור להם. היום אין מי שיעזור, זה רק חברי מועצה וראש העיר.
תמר זנדברג (מרצ)
זה בדיוק העניין, אני אגיד לך - - -
עינת גנון
- - - כדי לסבר את האוזן - - -
תמר זנדברג (מרצ)
בסדר גמור. זה מה שאני אומרת. רחל, לך ולי יש ניסיון בהרבה מאוד גופים ציבוריים. גוף פניות ציבור הוא גוף שפונים אליו בדיעבד, פונים אליו עם תלונות על עוולות, פונים לפיצוי, לתיקון.
היו"ר רחל עזריה
אז מה את מציעה? כמו מה?
תמר זנדברג (מרצ)
- - - למשל מינהלת התחדשות עירונית ברשות המקומית - - -
ארז קמיניץ
אבל אם אין?
תמר זנדברג (מרצ)
אם אין, אז אולי לוועדה המקומית, אולי להודיע לאיזשהו - - -
היו"ר רחל עזריה
יש לי ניסיון של 5 שנים בוועדה מקומית בעיריית ירושלים. זה צריך להיות מקום שבאמת יוכל לתת מענה לסיטואציה. ועדות מקומיות הן יכולות להיות יותר פרו-יזמים כי זה הציבור שהן פוגשות כל היום. ככה בנויה ועדה מקומית. אתה פוגש רק להתנגדויות את הציבור.
עינת גנון
- - - המינהלת תשב ותבדוק כל חוזה - - -
היו"ר רחל עזריה
לא. אנחנו עוד לא שם.
תמר זנדברג (מרצ)
אני מצפה שתהיה רשות – יש עסקת התחדשות עירונית, יש מינהלת התחדשות עירונית. לא יעלה על הדעת שביד אחת מארגן ילך ויחתים ויקדם תהליך, ואילו מינהלת שקמה באותה רשות לא תדע מזה.
היו"ר רחל עזריה
בשאלה הזאת את מקדימה את המאוחר. אני שומעת את חוסר הנוחות העקבי שלך, יאמר לזכותך. זה עקבי, משהו מציק ואת אומרת שאת לא מרגישה שאנחנו מוצאים לו פתרון.
תמר זנדברג (מרצ)
הכלל המנחה אותי זה איזושהי מעורבות ציבורית שלא הכול יהיה משחק של המארגן, היזם - - -
היו"ר רחל עזריה
הבנתי את זה. אני אגיד לך מה האתגר. לפעמים, כשמייצרים הרבה מעורבות ציבורית, אז בסופו של דבר זה מייצר את הביורוקרטיה ואנחנו יודעים שזה מה שעוצר תהליכים, גם אם הם חיוביים. לכן, אני חושבת שאנחנו צריכים למצוא משהו בין זה שמדווחים על כל עסקה ויש מי שמעורב שמאשר וכולי.

אני חשבתי שפניות הציבור מספיק. את אומרת שלא.
יצחק שפריר
בכלל לא.
היו"ר רחל עזריה
שנייה. גם תמר לא צריכה עזרה. אני יודעת להביע את עמדתה כראוי. אנחנו צריכים למצוא את סיטואציית הביניים כי יש לנו פה כל מיני סוגי עסקאות. יש לנו עסקאות שאנשים מאוד רוצים שייקרו, ומאוד לא רוצים שיעכבו אותם בדרך. ויש עסקאות בעייתיות שבעצם כולנו רוצים שהן לא תקראנה. אבל קשה לנו - - -
שרה מילוא
לא - - -
תמר זנדברג (מרצ)
זה נאמר כאן. הממשלה הזאת והקודמת עשו המון דברים בתחום התרת הביורוקרטיה וכולי - - -
היו"ר רחל עזריה
את זה את אומרת. תבואי אתי לחוג בית, תשמעי הפוך.
תמר זנדברג (מרצ)
עסקה שהיא טובה לדיירים ורוצים שתתבצע, לא זה מה שיעכב אותם.
ארז קמיניץ
למעט 21% מהם או 20% או 17.
תמר זנדברג (מרצ)
למה 21% האלה לא רוצים? כנראה שהיא לא מספיק טובה.
ארז קמיניץ
אבל אם זה 16?
שרה מילוא
הם לא רוצים בגלל החששות והפחדים - - -
היו"ר רחל עזריה
עכשיו בואו נשמע את כל - - -
תמר זנדברג (מרצ)
להכניס איזשהו גורם ציבורי, זה היחיד פה. זה לא יותר מדי, זו לא ביורוקרטיה. שיפקידו אותה, שיימסרו, שתהיה חובה למסור הודעה לאיזשהו גורם - - -
היו"ר רחל עזריה
תמר, ההצעה שלך לדעתי קשה מדי ולדעתי יכולה - - -
תמר זנדברג (מרצ)
לא הצעתי עוד - - -
היו"ר רחל עזריה
את אומרת שיהיה, יודיעו - - -
ארז קמיניץ
מה זה "יודיעו"? זה לא פלקט, רוצים שיעשו משהו עם זה.
תמר זנדברג (מרצ)
לא, אבל הרשות תוכל - - -
היו"ר רחל עזריה
בואו נשמע התייחסויות.
ארז קמיניץ
כמה דברים, ושוב, אם חברי ירצו להשלים אז אני אשמח. בסופו של דבר אנחנו נמצאים בדין מתפתח. הכנסת אישרה לא מזמן את חוק הרשות להתחדשות עירונית. אנחנו עושים מאמצים גדולים, גם במועצת מקרקעי ישראל – רק את מול הייתה ישיבה לעניין קרקע משלימה – אנחנו עושים מאמצים גדולים גם במשרד המשפטים, אנחנו מנסים בדרך של ניסוי וטעיה להכיר את השוק יותר טוב מפעם לפעם ולהכיר את הדיירים, את הצרכים שלהם יותר טוב מעסקה לעסקה. להבין איך לשכלל את תקן 21, את חוק פינוי בינוי (פיצויים). את כל המכשירים כולם.

יכול להיות שבעוד 5 שנים מהיום, גברתי חברת הכנסת, נהיה במצב אחר לחלוטין שבו הרשות להתחדשות עירונית תצליח בכל ערי מדינת ישראל שבהן יש התחדשות עירונית ואולי יש עיר אחת או שתיים שלא צריך בה התחדשות עירונית, אבל בכל ערי ישראל יצליחו להקים מינהלות ביחס לכל עסקת פינוי בינוי משמעותית או אפילו פחות ממשמעותית ואז, יכול להיות שהמארגנים ייעלמו בכלל כי מי שיארגן יהיה בתל אביב בחלק משמעותי מהעסקאות "עזרה וביצרון" לצורך העניין – החברה הכלכלית.
שרה מילוא
עדיין לא.
ארז קמיניץ
אני לא יודע אם זה יקרה. אנחנו בהחלט חושבים שצריכה להיות מעורבות ציבורית יותר משמעותית בעסקאות האלה. הרי בשביל כך הקמנו את הרשות להתחדשות עירונית. אנחנו רוצים שהמדינה תיכנס פנימה.

מתוך השיח הממשלתי, גם משרד השיכון וגם אנחנו בהחלט חושבים שנקודת העוגן שבה צריך לאחוז על מנת לייצר פלטפורמה מהירה, טובה ויעילה יותר היא באמצעות הדיירים ולא באמצעות השוק הפרטי לדיירים אלא באמצעות גורם יותר אובייקטיבי שיסביר לדיירים שהעסקה הזאת טובה בשבילם.

אבל, חברת הכנסת זנדברג, עד שזה יקרה אנחנו לא רוצים – יכול להיות שזה יקרה ויכול להיות שלא, ברור שיהיו מקומות שבהם תהיה מינהלת, ומינהלת חזקה, ואז יכול להיות שהמאכרים את השכונה הזאת יעזבו.

אבל יהיו גם מקומות שבהם זה לא יהיה. אני לא יכול הבטיח היום 100% הצלחה לרשות להתחדשות עירונית להקמת - - -
תמר זנדברג (מרצ)
אז אדרבה. אם לא נדאג לעוגנים בחוק, אז במקומות האלה יהיו המאכרים. שם הם יחתימו על דברים - - -
ארז קמיניץ
בסופו של יום אנחנו נמצאים בתהליך וכרגע אני לא יכול לחייב קוגנטית בחוק שום פעולה של רשות ציבורית שתהיה מחויבת כי אם תגידי לצורך העניין שראש העיר או יושב-ראש ועדה מקומית צריך להיות מיודע – מה הוא יעשה עם היידוע הזה? עכשיו זה הגיע אליו, מה את מצפה שהוא יעשה? שיעצור או שלא יעצור.
תמר זנדברג (מרצ)
אם זו עסקה לא טובה שיעצור. אם היא טובה - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל איך הוא יגדיר?
תמר זנדברג (מרצ)
מה זאת אומרת? - - -
היו"ר רחל עזריה
זה רק במצבי קיצון.
ארז קמיניץ
אני רוצה לתת את הדוגמה הזאת כדי שתבינו את הקושי. אפשר להתווכח על הדוגמה, אבל תביני את הקושי. עכשיו אמרת הוראה קוגנטית בחוק שכל מארגן או כל עסקה מגיעה למשנה. בשנייה אחת, ביחס ל-80% עצרת עסקאות. מה את חושבת שהוא יעשה?
תמר זנדברג (מרצ)
למה?
ארז קמיניץ
כי את מטילה אחריות. עכשיו מגיע אדם שהוא איש ציבור, שליח ציבור או עובד ציבור ואת אומרת לו לעבור עכשיו על כל העסקאות האלה. מה את חושבת שהוא יעשה? הוא יעצור את הכול, ייקח שמאי, ייקח עורך דין – זה המצב.
תמר זנדברג (מרצ)
אז מה אתה אומר, שיהיה - - - 5,000 יחידות דיור - - -
ארז קמיניץ
לא אמרתי - - -
תמר זנדברג (מרצ)
אז זה יעצור, אז זה יעצור.
היו"ר רחל עזריה
עורך הדין קמיניץ, אני מבקשת שתתייחס פשוט לנקודות.
ארז קמיניץ
אחרי שאמרנו את כל זה, בסוף שמענו פה רעיונות, גברתי, ביחס לעסקאות פינוי בינוי וביחס לחוזה עם היזמים. אני אבקש, גברתי, שנשב בינינו. אני לא יכול לתת כרגע תשובות. שמענו חלק מהרעיונות. יכול להיות שיש בהם משהו שנוכל לקבל. נשב בינינו ונקבל החלטה. אני לא רוצה כרגע לשלול הכול. אנחנו מבינים שזה דחוף, זה ברור.
היו"ר רחל עזריה
בסדר. מיד בתום הישיבה.
תומר רוזנר
לא. אני לא יכול.
ארז קמיניץ
אני גם לא. אבל נשב.
היו"ר רחל עזריה
הישיבה הבאה תהיה בשבוע הבא. נשב לפני כן.
תומר רוזנר
קודם כל, אני שמח על הנכונות לשקול את הדבר בלב פתוח.
ארז קמיניץ
באותה מידה שאתה בנפש חפצה לחוק - - - ככה אנחנו - - -
תומר רוזנר
אתה רואה? תראה איזה רעיונות אני מביא לך. אני אתייחס למספר נקודות בקצרה כדי שנוכל להתקדם. לגבי נושא של אימות בידי עורך דין שחזרו ואמרו אותו פה, מתוך הכרות עם התחום ועם הנושא הזה, הדרישה לאימות שטר על-ידי עורך דין איננה מקדמת בצורה יעילה את ההגנה על הדיירים. הרי אם נכתוב שעורך דין יכול להיות גם של היזם או שממומן על-ידי הזם בדרך זו או אחרת - - -
ישי איצקוביץ'
הרשות תממן את העורך דין.
תומר רוזנר
לגבי הנושא של הגבלות העסקה, אני בהחלט חושב שאפשר לשקול, כמו שאמר עורך הדין קמיניץ, את נושא הזמנים, את נושא האפשרות להארכות. אלה בהחלט הערות שצריך לשקול אותן.

יש לנו הערה נוספת, שנצטרך להתייחס אליה בסעיף הזה או בסעיף אחר, לגבי הסכם המארגנים. לא העלינו אותה קודם, אבל נצטרך להביא אותה לידיעת משרדי הממשלה וכולי. הערה ששמענו בישיבה הקודמת והיא נראתה לנו נכונה והיא שבמקרה שנחתם הסכם כזה ואחד מבעלי הדירות רוצה למכור את דירתו במתחם או בבניין, הוא לא יהיה צריך הסכמה של המארגן, בכפוף לכך שהדייר החדש ייקח על עצמו את ההתחייבויות. זו גם תופעה שקיימת, מסתבר.
ישי איצקוביץ'
זה לא פתרון מספק משום שהבנקים למשכנתאות לא חיים עם זה טוב. אם תירשם הערת אזהרה לטובת מארגן, ואותו דייר - - -
תומר רוזנר
נושא הערת אזהרה, אנחנו צריכים לטפל בו בדרך אחרת. אמרנו בישיבה הקודמת שזה אחד הנושאים שאנחנו צריכים לטפל בהם.
ישי איצקוביץ'
חשוב לי להציף אותה כי אנשים לא מודעים לה, דיירים שנפגעים מכך, בהקשר של הערות האזהרה.
היו"ר רחל עזריה
זה לא עכשיו. הכול בסדר, אנחנו מודעים לזה. אני מבקשת להמשיך בהקראה. נקריא שני סעיפים.
רוני טיסר
"דירות ציבוריות

5ב. היו 40% או פחות מהדירות בבית המשותף דירות ציבוריות, יימנו השיעורים האמורים בסעיפים 4 או 5, לפי העניין, מתוך הדירות שאינן דירות ציבוריות בלבד; בסעיף זה, "דירה ציבורית" – דירה שהיא בבעלות, בחכירה לדורות או בניהולה של חברה לדיור ציבורי לרבות דירה כאמור שהבעלות או החכירה בה משותפת לכמה חברות לדיור ציבורי.".

נוסיף כאן הגדרה של חברה לדיור ציבורי: "כהגדרתה בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998."

"פיצוי בשל פקיעת ההסכם או העסקה

5ג. פקע הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית בשל האמור בסעיפים 4 או 5, לא יהיה המארגן זכאי לפיצוי בשל פקיעת ההסכם מסיבה זו בלבד.".
תומר רוזנר
הסעיף השני, אני חושב שהוא ברור. לגבי הסעיף הראשון אני רק אבהיר שמה שהוא בא לעשות זה להקל על הגעה לרוב הנדרש כאשר יש לנו דירות ששייכות לדיור לחברות הדיור הציבורי. אם יש בבניין הזה עד 40% דירות של הדיור הציבורי, הן לא נספרות באחוזים שצריך להגיע אליהם כדי שהעסקה תמשיך. לא העסקה, אלא הסכם הארגון ימשיך לעמוד בתוקפו. פשוט להסיר איזשהו חסם כי חברת דיור ציבורי נוטה לא לחתום על הסכמי ארגון בכלל.
עינת גנון
לרוב המדינה תומכת באופן כללי - - -
תומר רוזנר
חברות הדיור הציבורי נוטות שלא לחתום על הסכמי ארגון בכלל, ואם הן שוקלות לחתום, אז זה לוקח להן הרבה מאוד זמן.
היו"ר רחל עזריה
יש התייחסויות?
תומר רוזנר
אם אין הערות, אפשר להתקדם.
רוני טיסר
"חובת הגינות וזהירות

6. (א) מארגן יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור לבעל דירה כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקת הפינוי ובינוי או לעסקה שלפי תכנית החיזוק, לפי העניין, שלשם ארגונה נועד ההסכם, לרבות, אם התבקש לכך ועל אף האמור בסעיף 8, מידע בנוגע להתקשרות בעלי דירות אחרים בהסכם.

(ב) מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו על פי הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית.".

בהמשך להערות שנשמעו בדיון האחרון, אנחנו נעבה את הסעיף הזה, לרבות חובת הגילוי, למשל, אם יש לארגן קשר ליזם או שהוא פועל מטעמו.

"עניין אישי

7. מארגן לא יתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, הנוגע לעסקה כאמור שיש לו עניין אישי בה, אלא אם כן גילה לבעל הדירה את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמתו לכך בכתב; בסעיף זה –

"עניין אישי", של מארגן – לרבות עניין אישי של קרובו או של גוף שהמארגן או קרובו הם בעלי שליטה בו;

"קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, בן או בת ובני זוגם, אח או אחות וילדיהם, גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות, חתן, כלה, נכד או נכדה וכן כל אדם אחר הסמוך על שולחנו של מארגן, וכן שותף, מעביד או עובד של מארגן כאמור;

"בעל שליטה" – אחד מאלה: מנהל או עובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק העולה על 5% בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף.".
היו"ר רחל עזריה
יש פה הערה. אנחנו נקריא את שמירת הסודיות קודם.
רוני טיסר
"שמירת סודיות

8. מארגן שהגיע אליו מידע מבעל דירה או אדם מטעמו, לא יגלה אותו לאחר ולא יעשה בו כל שימוש אלא בהסכמת בעל הדירה, אלא אם כן הוא חייב לגלותו לפי הוראות חוק זה או כל חיקוק אחר או לפי צו של בית משפט.".
ישי איצקוביץ'
לגבי הסעיפים הקודמים, אני מסב את תשומת לבכם שאין פה סנקציה. אם מדובר על מארגנים, אם הוא לא שומר על חובת הגינות ולא מוסר מידע, השאלה היא מה קורה אז. אולי אפשר לקשור את זה להסדר שבחוק פינוי ובינוי (פיצויים) סעיף 6, שקובע סנקציות או נפקות למה שקורה אם מישהו לא ממלא את החובה, למשל, החתימה פוקעת. צריך להתייחס לעניין מה קורה אם הוא לא עושה את זה.

דבר נוסף, לגבי שמירת הסודיות, זה משהו שבא מהשטח. צריך לשים לב שפה אוסרים על כל הערת מידע, אבל כשמארגן חותם על הסכם עם דייר כדי לקדם תכנית או לקדם כל מיני דברים, הוא יתקשר עם היזם ויכול להיות שהוא יעביר מידע. השאלה אם משמעות הסעיף הזה היא שכל פעם הוא צריך לבקש את אישורו או שהוא יכול לקבל אישור גורף? אני אומר את זה כדי שלא יקרה מצב בו נחקק סעיף שהוא סעיף רע ולא מתמודד עם השטח. ובאיזו מידה גם.

אני רוצה להתייחס לעניין האישי. זה נראה לי שכמו שהחתימו על הדף, פשוט יחתימו על עוד סעיף כזה "ידוע לי ש- - -". אני חושבת שזה צריך להיות באסיפה. להוסיף שאם יש עניין אישי, הרי יש אסיפת דיירים, אז לומר את זה. בואו נחשוב אם יש רעיון אחר.

עוד התייחסויות? בבקשה, שרה.
שרה מילוא
אני רואה את הסעיפים האלה שמזכירים לי מש שקורה בשטח. יש לנו ביד אליהו מתחם שאחד הדיירים באחד הבניינים, יש לו 3-2 דירות בבניין. אחיו שגר בבניין אחר, יש לו עוד שתי דירות, והשניים האלה חברו למארגן והם מאלצים תושבים לחתום על מנת לעשות את הפרויקט.

אני שואלת אותך, איך אפשר לעצור את זה? אם הוא יש לו דירות בבניין, מה פתאום הוא הופך להיות יזם?
תומר רוזנר
זה עדיף שהדיירים בבניין יהיו יזמים.
שרה מילוא
אותו אדם בא ליזם – היום הם כביכול במשא ומתן מול החברה – אומר לו: אם לא תיתן לי את הפנטהאוז, אני אפיל את זה.
תומר רוזנר
זו סחטנות.
שרה מילוא
הוא בנציגות, הוא יד ביד עם היזם והוא עוד מאיים על היזם שהוא יפיל את הפרויקט. הוא מאיים על תושבים, הוא אמר לאחד התושבים המבוגרים: אם אתה לא תחתום, אני אקנה ממך את הדירה ואני אשים אותך בבית אבות.
היו"ר רחל עזריה
זה לא האירוע הזה. לכן נחקק חוק התחדשות עירונית ויש לנו עוד חוק שמחכה לנו. את מתארת מקרה שלא בא בחשבון מבחינתנו ואת שואלת מה הסעד שניתן במקרה הזה. קודם כל, יש כבר דרכים להתמודד עם מקרה כזה. הוא פושע. אבל זה לא החוק הזה ולא הסעיף הזה.

מה שחשוב לנו זה אם אדם הוא בעל עניין, אז הדיירים צריכים לדעת. מה שאת אומרת במקרה הזה הוא שהם יודעים שהוא דייר או שהוא האח, זה לא העניין. אבל הוא עושה דברים שאסור לו לעשות. אסור לו.
תומר רוזנר
צריך לגשת למשטרה, אם הוא מאיים.
היו"ר רחל עזריה
לאיים על מישהו, להגיד לו: אני אקנה ואני אקח אותך לבית אבות – אסור לעשות את זה.
שרה מילוא
אם את אומרת שהסעדים בחוק הכללי, אז בשביל מה כל הצעת החוק?
היו"ר רחל עזריה
החוק הזה הוא לעניין אחר, לא למקרה הספציפי הזה.
שרה מילוא
אז לא צריך את הסעיפים האלה.
היו"ר רחל עזריה
למה? החוק הוא לא בשביל מקרה ספציפי, הוא בשביל הרבה מקרים. לא מתאים לך, תקשיבי. את מכירה הרבה מקרים, החוק הזה הוא בשביל הרבה מקרים אחרים. אז על המקרה הספציפי הזה הוא לא חל ויש סעדים אחרים, אבל אנחנו רוצים לתת סעד לעוד מקרים.
יצחק שפריר
אני חוזר לשורשים של הרשות להתחדשות עירונית. לדעתי, המארגן חייב להיות קודם בעל רישוי מהרשות, לא כל מארגן יקום בבוקר וגיד שהוא מארגן. באותו זמן שהוא רוצה להיות מארגן, הוא צריך לבוא לרשות ולהגיד שיש לו הצעה, לשבת עם שמאי, עורך דין ומהנדס אזרחי מטעם הרשות, יבדקו את ההתכנות של הפרויקט שהוא רוצה לארגן, ואז שייצא לדרך. באותו זמן יחתימו אותו על כל ההתחייבויות שלא יעשה מונקי ביזנס בדרך.
ישי איצקוביץ'
לא נתת מענה לנקודה הראשונה לגבי חובת הגינות וזהירות, משהו באמת מאוד חשוב. כשאתה פונה למארגן ושואל אותו כמה חתמו - - -
תומר רוזנר
הוא חייב לגלות.
ישי איצקוביץ'
אבל אם הוא לא יגלה?
עינת גנון
כתבנו שכן. אתה יכול להגיד את זה על כל סעיף.
ישי איצקוביץ'
אז אולי צריך לקשור את זה לממונה? צריך לעשות איזשהו - - -
אסתר ורהפטיג
יש סעיף מפורש - - -
ישי איצקוביץ'
- - - הוא מתבקש על פי סעיף 8 - - -
תומר רוזנר
הוא שואל מה קורה אם הוא לא מגלה.
עינת גנון
- - - התקשרות בעלי דירות אחרים בהסכם.
תומר רוזנר
השאלה מה קורה אם הוא לא מגלה.
ישי איצקוביץ'
ותוך כמה זמן?
תומר רוזנר
זאת שאלה שצריך לתת עליה את הדעת.
ישי איצקוביץ'
- - - ספציפיים - - - דברים כלליים , הוא צריך לגלות תוך תקופה מסוימת - - -
תומר רוזנר
צודק. זו הערה נכונה.
מיה עתידיה
בהקשר של העניין האישי שצריך להכניס כבר לאסיפה, אנחנו מכירים מקרים שבהם מארגן מדבר לפני כן עם דיירים ובעצם מגייס אותם לשכנע באסיפה. אז שחובת הגילוי הזאת תהיה גם על כל מי שכבר היה בקשר עם המארגן באיזושהי צורה. שדייר שכבר היה בקשר עם המארגן וכבר קיבל ממנו משהו או לא קיבל ממנו משהו בשביל לשכנע את שאר הדיירים, יהיה מחויב להצהיר על זה.
תומר רוזנר
יש הסדר דומה שקיים בחוק פינוי בינוי (פיצויים) לגבי מי שקשור עם היזם. יכול להיות שצריך לשקול. אני לא אומר כרגע.
מיה עתידיה
בהמשך לעניין עם הסנקציות, ברגע שההפרה - - - אם תהיה תביעה, אז לדיירים חלשים זה לא כל-כך עוזר. היכולת שלהם לתבוע מארגן - - -
אסתר ורהפטיג
פנייה לממונה על פניות דיירים. סעיף 10(א).
תומר רוזנר
כן, אבל זה לצורך תביעה. מה הם יעשו עם זה?
מיה עתידיה
ראיתי את הסעיף הזה. אבל האם האחריות עוברת לממונה, אומר הסעיף הזה? שממונה יכול - - -
תומר רוזנר
לא.
מיה עתידיה
הוא יכול לפנות לממונה, אבל מה - - -
כרמית יוליס
הסנקציה של הפניה לממונה היא שהכרעה שלו יכולה להוות ראייה לכאורה בכל הליך משפטי. יש משקל להכרעה שלו. היא ראייה לכאורה בכל סכסוך עתידי ולכן אנחנו נוטים להניח שיבואו לערכאה היחסית פשוטה הזאת לבירור מחלוקות. כל התפיסה של עצם התפקיד הזה היא בהחלט אמורה להיות פרו-דיירים במהותה.
מיה עתידיה
זה אמור להקל עליהם מאוד.
אסתר ורהפטיג
- - -
שרה מילוא
זאת אומרת שלא יהיה כמו המפקחת על הבתים המשותפים.
מיה עתידיה
כיוון שזה עוד איזשהו הליך, יכול להיות שזה נכון להגדיר כבר בחוק איזושהי סנקציה כדי לקצר את זה עבור הדיירים וגם יותר להרתיע עבור - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר. ההערה נשמעה.
רוני צברי
אני רוצה להתייחס דווקא לסעיפים 6(א) ו-(ב), שהמארגן יפעל בנאמנות, בהגינות, זה ברור. ומארגן יפעל במיומנות ובסבירות למילוי התחייבויותיו – אף אחד לא מגדיר מה זו המיומנות שלו ומהי הסבירות.

אני חושב שהגדרה של מיומנויות שהוא צריך להו איתן, צריכה להיכנס פה. אולי זה יפתור גם את כל בעיית המקצועיות וההתמקצעות מלכתחילה.
תומר רוזנר
הכשרות. בסדר.
רוני צברי
אם אותו מארגן יהיה מחויב בערבות מסוימת כלפי הדיירים לביצוע ההתחייבויות שלו – היא יכולה להיות גם ערבות סמלית – היא תכריח אותו למקצועיות. אני מדבר על ערבות בנקאית. היא תכריח אותו למקצועיות ולהתמקצעות ותכריח אותו להביא לפני הדיירים תכנית שאכן היא יכולה להתקיים, כי אם זו תכנית מופרכת שאף אחד לא יחתום עליה, תהיה לו מול זה סנקציה מוחלטת מראש.
תומר רוזנר
אתה מדבר על לפני שהוא מתחיל את העסקה? אתה רוצה שיחול גם על יזמים? אולי חשוב שגם יזמים - - -
רוני צברי
אתה צודק. אני כיזם כן חותם על ערבויות. ברגע שיש חתימה על הסכם, אני מתחייב לערבויות.
תומר רוזנר
לפני שיש הסכם.
רוני צברי
לא אמרתי לפני. אמרתי שכשהוא חותם אתם הסכם ארגון, שיתחייב. כמון שהם מתחייבים כלפיו, שיתחייב לקיים את מה שכתוב בהסכם. כשאני חותם על הסכם - - -
תומר רוזנר
על מה אתה חותם? איזו ערבות אתה נותן?
רוני צברי
כשאני חותם הסכם יזמות, אני חותם הסכם מלא לביצוע ואני נותן ערבויות בהתאם להתקדמות.
תומר רוזנר
אלו ערבויות אתה נותן?
רוני צברי
ערבויות בנקאיות.
תומר רוזנר
מה הן מבטיחות? שרק אם אתה תפשוט את הרגל, אז היה להם. הן לא מבטיחות שום עמידה בהתחייבויות.
רוני צברי
לא נכון. אני מבטיח לכם כל דבר.
תומר רוזנר
בערבויות?
רוני צברי
כן. אני מבטיח להם שכר דירה. כשהם צריכים לצאת מהדירה, אני מבטיח להם שכר דירה בערבות בנקאית. כשאני מתחייב מולם שאני מפנה את דירתם, אני נותן להם ערבויות חוק מכר.
תומר רוזנר
כן. שזה לא ערבות לקיום התחייבויות.
רוני צברי
למה לא? קיום התחייבות בערבות.
תומר רוזנר
לא.
רוני צברי
למה לא?
תומר רוזנר
לא. זו ערבות לזה שאם תפשוט את הרגל יהיה להם מאיפה לגבות. זה הכול.
רוני צברי
והדבר הבא, כשאני מכין תכניות אני מוציא ויש לי הוצאות כספיות כולל תשלום שכר טרחה לעורכי דין משלהם ומפקח מטעמם, אלה תשלומים שאני מוציא מכיסי. אותו מארגן, בשלב הזה לא מוציא כלום. הדבר היחיד שהוא עושה זה להחתים דיירים על דברים מסוימים.
קריאה
יש ויש.
רוני צברי
אני מדבר באופן כללי.
היו"ר רחל עזריה
אני רוצה להתקדם.
בקי קשת
אם אנחנו נפריד את הסעיף הזה לשני סעיפים, את החובה של מסירת מסמכים. הייתי מוסיפה מילת זמן – בהקדם או איזושהי מילת זמן – ולא למסור מתישהו מסמכים אלא תוך זמן נתון. אני בסעיף שמדבר על הנאמנות ועל מסירת מידע.

הייתי מפצלת את זה לשני תתי-סעיפים נפרדים. הייתי מוסיפה רכיב זמן לאלמנט של מסירת מידע. ורק לרכיב של מסירת המידע, שזה יחסית מאוד פשוט לדעת אם פנו אליו וביקשו חוזה או מידע ספציפי, פני אליו בכתב והוא לא השיב, אז אפשר בקלות לראות שהוא לא השיב.

לחלק הזה בלבד הייתי מצרפת סנקציה, עיצום כספי מידי בפיקוח הממונה הזה. בתיקים מסובכים, מורכבים כגון נאמנות, זה באמת מורכב, אבל ביקשתי מידע ולא קיבלתי – על המקום 5,000 שקל. אז לא יהיו לנו יותר בעיות כאלה.
תומר רוזנר
מועד זו בהחלט הערה טובה.
היו"ר רחל עזריה
ההערה הראשונה מעניינת, אני חייבת לומר. אנחנו נבדוק אותה.
תומר רוזנר
ההערה על המודים למסירת מידע.
בקי קשת
אני מציעה שאפשר גם לתת פתרון.
היו"ר רחל עזריה
היו לך הערות חשובות. תודה.
כרמית יוליס
לגבי מועדים למסירת מידע וחובות הגילוי, כמובן שאין התנגדות אלא להיפך, זה רעיון מוצלח, שזה יקרה במועד כמה שיותר מוקדם אפשרי. אפשר גם להחיל את זה במסגרת כינוס דיירים – חלה חובה לעשות אותו בסעיפים הקודמים שהקראנו – כבר אז להחיל את החובה למסור את האינפורמציה הרלוונטי ואת חובת הגילוי.

דיברנו על זה בישיבה הפנימית שעשינו עם חברי הכנסת, שתחול חובת גילוי מוגברת בסיטואציה שב המארגן הוא מטעם היזם, כדי שזה יהיה ברור לדיירים כבר בשלב ראשוני ושלא תהיה פה הסתרת מידע שעשוי להיות להם רלוונטי. רציתי להזכיר את זה כאן. זה בטח יבוא בסעיפים שתציגו בהמשך ואת ההסכמות שהגענו אליהן.
רונית טיסר
סייג – ממשיכה להקריא
תומר רוזנר
מועדים קצרים יותר
רוני טיסר
"סייג לתחולת חוק המתווכים במקרקעין

9. על אף האמור בכל דין, ארגון עסקת פינוי ובינוי, או ארגון עסקה לפי תכנית החיזוק, ובכלל זה התקשרות עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית בתמורה, לא ייחשבו לתיווך במקרקעין כהגדרתו בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996, והוראות החוק האמור לא יחולו על מארגן בביצוע הפעולות האמורות.

התניה – לטובת בעל דירה

10. התניה על ההוראות לפי חוק זה שאינה לטובת בעל דירה – בטלה.".
תומר רוזנר
הסעיף הזה מבהיר שהדיירים שירצו בכך יוכלו לקבוע מועדים אפילו קצרים יותר שבהם ההסכם יפקע, למשל.
רוני טיסר
"פניה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית

10א. (א) לא מילא מארגן אחר הוראות חוק זה, ובכלל זה הוראות סעיפים 3,2 ו- 8-6, רשאי מי שנפגע מאי קיום הוראות החוק האמורות לפנות לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית כמשמעותו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לצורך בירור הפניה.

(ב) על בירור כאמור בסעיף קטן (א) יחולו הוראות סעיף 7 לחוק הרשות להתחדשות עירונית, ובין היתר תהיה קביעתו של הממונה כי פניית דייר היא מוצדקת בשל הפרת הוראות חוק זה, ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפטי"
ישי איצקוביץ'
מוצע לכתוב במפורש שלממונה תהיה סמכות להאריך את המועדים הקבועים בחוק בנסיבות שיראה לנכון.
תומר רוזנר
אולי בנושא של העסקה של הקבלן.
היו"ר רחל עזריה
אנחנו לא - - -
בקי קשת
איזה מועדים? כל מועד?
היו"ר רחל עזריה
לא. אנחנו לא רוצים שזאת תהיה ההגדרה, שזה יהיה המצב שממנו אני גם יודעת מה יקרה - - -
כרמית יוליס
יציפו את הממונה - - -
היו"ר רחל עזריה
- - - יבואו ויצעקו למה אתם לא מאריכים, אתם תוקעים את הפרויקט. עזוב. 5 שנים בוועדת תכנון ובנייה, אלה הדברים שראינו כל הזמן.
שרה מילוא
הסמכות של הממונה תהיה מקבילה למפקחת על הבתים המשותפים, שיש לה סמכות משפטית לתת פסק דין?
תומר רוזנר
לא.
כרמית יוליס
הממונה הזה, שהוא בעצם פונקציה שנקבעה בחוק הרשות להתחדשות עירונית, הוא אמור להיות כתובת פשוטה ושאין בה סדרי דין מורכבים. פשוט לפנות לגורם תלונות ציבור. אבל זה מעבר לתלונות ציבור, כי תלונות ציבור, כולנו מכירים ממשרדים ממשלתיים, ובאמת אין לזה שיניים, זה תלוי ברצון הטוב של מי שנמצא בצד השני של המטבע והם מנסים לסייע. לפי מה שהם מצליחים הם מסייעים ולפעמים גם לא.

הממונה על פניות הדיירים, כל מטרתו לסייע באותן תלונות, באותם סכסוכים, באותן טענות של חוסר הגינות ומערכת חוזית שהיא בעייתית ושהיא מעוררת קושי. כמו שאמרתי לפני זה, ההכרעה שלו יכולה להוות ראייה לכאורה בכל הליך משפטי. זאת אומרת, אם ממונה ישתכנע שמארגן מסוים פעל בצורה לא הגינה כלפי דייר מסוים ואחר כך זה התגלגל לפתחו של בית משפט, אז המשמעות היא שזו תהיה ראייה לכאורה שאכן כך, שאכן אותו מארגן לא פעל בהגינות.
שרה מילוא
אני מבינה אותך. אבל תעשי חשבון שדיירים לא תמיד יפנו לבית משפט בגלל עלויות כספיות. בואי ניקח מקרה כמו המקרה של עמק איילון ביד אליהו, המארגן, היזם, פועל שלא כשורה בניגוד לחוק ואפילו בצורה פושעת. והיום הדיירים רוצים להתנהל מולו ולצאת מהחתימות שלהם. הם לא יכולים היום גם לגשת לבית משפט בגלל העלויות הכספיות. מה עושים? אז מה עשינו עם הממונה? אם אתם לא נותנים לנו פתרון - - -
היו"ר רחל עזריה
לאנשים - - -
כרמית יוליס
זו שוב הסיטואציה של הסכם - - -
שרה מילוא
אתם מאלצים את - - -
היו"ר רחל עזריה
בסדר. אבל על הסכם אמרנו שזה אתגר ואנחנו מחפשים את הפתרון.
שרה מילוא
אני מחפשת פתרון שימנע מהדיירים להגיע לבתי משפט.
היו"ר רחל עזריה
זה מה שגם אנחנו רוצים ולכן כולנו סביב אותו שולחן. אנחנו כולנו עובדים על זה.
שרה מילוא
אולי צריך לתת לו סמכות כמו למפקחת על הבתים המשותפים - - -
היו"ר רחל עזריה
יכול להיות שיש פתרונות יותר קלים. בואי נראה. ההערה נשמעה היטב. נקרא עכשיו את שלושת הסעיפים האחרונים.
רוני טיסר
"תקנות

11. שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו, ורשאי הוא, יחד עם שר הבינוי והשיכון, לקבוע בתקנות הוראות לעניין תקרת הפיצויים המוסכמים שישלם בעל דירה המבטל את ההסכם לפני תום תקופת תוקפו כאמור בסעיף 4.

תיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים)

12. בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 , בסעיף 1, במקום ההגדרה "עסקת פינוי ובינוי" יבוא:

""עסקת פינוי ובינוי"- חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה:

(1) התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה;

(2) המועדים הצפויים לאישור תכנית מפורטת, קבלת היתר בנייה ומסירת

הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה;

(3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה;

(4) התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה;"

תחולה

13. (א) הוראות חוק זה יחולו על הסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי והסכמים לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק שנחתמו בחלוף שלושה חודשים מיום פרסומו של החוק או לאחר מכן (להלן – יום התחילה).

(ב) הוראות חוק זה, למעט סעיפים 2, 3 ו-7, יחולו גם על הסכמים לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתמו לפני פרסומו של חוק זה, ואולם לעניין הסכמים כאמור יהיה המועד הקובע תשעה חודשים מיום התחילה.

(ג) לעניין הסכמים לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתמו מיום פרסומו של חוק זה ועד יום התחילה, יהיה המועד הקובע ששה חודשים מיום התחילה.".
היו"ר רחל עזריה
תודה רבה.
תומר רוזנר
יש לנו פה שלושה דברים. אני אתחיל מהסוף, הנושא של התחולה האקטיבית שאנחנו מדברים עליה, החוק הזה יחול בתנאים מסוימים כפי שמפורט כאן, גם על עסקאות או הסכמי ארגון שנחתמו לפניו ויתיר אותם. אם החוק יתחיל במועד מסוים, תשעה חודשים אחרי זה יתחילו המועדים להיספר ובסופו של דבר יוכלו הנישואים הקתוליים האלה של הסכמים שאין להם שיעור, לבוא לידי פקיעה אם לא מתקיימים לגביהם התנאים שקבועים בחוק.

שקלנו את זה לאור הפגיעה בחופש החוזים מצד אחד, לאור האינטרס הציבורי, גם מהיבט הדיירים וגם מההיבט הממלכתי של קידום העסקאות של ההתחדשות העירונית, ולכן האיזון שעשינו כאן על דעת הממשלה מבטא, מצד אחד, את ההגנה על חוזים שכבר נחתמו במובן הזה שהם לא יפקעו מיד אלא נינת להם עוד אורכה מסוימת להתארגנות של המארגן ולהתקדמות שלו בעסקה. ומצד שני, יחולו עליהם ההוראות של הפקיעה, הדם שלא היו קיימות בשעה שנחתמו.

לדעתנו, האיזון הזה הוא איזון נכון שמאזן בין הפגיעה מצד אחד ובין האינטרסים שרוצים לקדם במסגרת החוק הזה מצד שני, ולכן נראה לנו שההסדר הזה מאוזן, מידתי. זה לגבי התחולה האקטיבית.

לגבי תקנות – אני חייב להודות שנשמטה מעיני ההוראה שבסיפא של סעיף התקנות לגבי הפיצוי. אשמח לקבל הסבר לגביה. לגבי הסעיף האמצעי שמדבר על עסקאות פינוי בינוי, פה מנסים להגדיר לראשונה את המאפיינים שיבחינו בין עסקת פינוי בינוי לבין עסקת ארגון.

המאפיינים שמדברים עליהם כאן הם הסכם שיש בו התייחסות לתמורה, לערבויות שיינתנו, הוא מלווה בייפוי כוח – כאן כתוב ליזם, אבל זה לא בהכרח. יכולת להיות שזה ייפוי כוח שניתן לעורך דין מטם היזם.

אלה המאפיינים שמציעה הממשלה לכלול בהצעה כמאפיינים של עסקת פינוי בינוי. אנחנו נצטרך להגדיר מאפיינים כאלה או אחרים גם בעסקת חיזוק.
אסתר ורהפטיג
כבר קראנו את זה בהתחלה.
תומר רוזנר
קראנו בהתחלה? סליחה.
ישי איצקוביץ'
זה סעיף שדי תואם להגדרה של עסקת תמ"א 38. אותן הערות שהתקבלו אז לגבי זהות הקבלן מבצע, התמורה העקרונית, ההתחייבות שלא תהיה אישית. תומר רוזנר - - -
תומר רוזנר
אני שומע, אני שומע.
ישי איצקוביץ'
כל ההערות שנדונו בדיון הקודם לגבי ההתחייבות האישית והעניין של זהות הקבלן המבצע, שאי-אפשר לומר בשלב הזה, מבקשים להחיל אותן גם פה. עורך הדין רוזנר ביקש בדיון הקודם גם להוסיף תנאי של מפרט.
תומר רוזנר
אמרתי שנשקול.
ישי איצקוביץ'
בכל אופן, פה יש לעשות אבחנה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, כי בפינוי בינוי עוד אין תכנית וקשה להתחייב למפרט בשלב הזה. אם רוצים ללכת צעד אחד קדימה, אפשר לכתוב שזה יהיה מפרט או לחילופין ייקבע שסטנדרט המפרט של דירות הדיירים לא יפחת מהדירות הסטנדרטיות של היזם בפרויקט.
היו"ר רחל עזריה
התייחסויות נוספות?
חזקיה העצני
סעיף 11 מסמיך את השר להתקין תקנות לגבי סנקציות על הבעלים.
תומר רוזנר
מה זה? נעלם מעיני - - -
חזקיה העצני
תקרת הפיצויים המוסכמים של הבעלים. האם יש משהו עם היזם?
היו"ר רחל עזריה
תכף נשמע אותם. יש התייחסויות נוספות?
חזקיה העצני
בסעיף (1) תמורה, בסעיף (4) קטן, ערבויות – לבעלים אין כלים לקבוע אם התמורה, אם הערבויות, נכונות. שהרשות להתחדשות עירונית יכולה להתערב, להיכנס כאן ולבחון את הדברים בכלים כלכליים, שמאיים, תקן 21, מה שלא יהיה כדי שיתנו לבעלים אפשרות לבחון את התמורה והערבויות אם הן נכונות.
בקי קשת
אני רוצה לציין שבהגדרה של עסקת הפינוי בינוי חסרים אותם רכיבים שדברנו עליהם קודם, אבל גם פה הם חסרים. צריך לכלול גם עקרונות תכנון לעניין מספר הדירות, מגוון שלהן, מספר הקומות, מספר המעליות.
היו"ר רחל עזריה
באיזה שלב זה?
בקי קשת
בהגדרה של עסקת פינוי. כשיש כבר עסקת פינוי בינוי וזה לא כולל את הדברים המאוד-מאוד בסיסיים הללו שאמרנו: עקרונות תכנון. לא העתק תכנית. אבל הם כבר יודעים את עקרונות התכנון, ובפרט הערכה של דמי ועד בית צפויים. את זה אפשר לדעת מראש באותה שמאות תקן 21. זה צריך לכלול הערה כמה זה צפוי לעלות כי אתה יודע אם יש בריכה או אין בריכה, אם יש פה שתי מעליות, אם יש פה 24 קומות – אתה יודע בהתאם.

אלה יסודות חיוניים ובמיוחד חיוניים על מנת למנוע הטעייה של אוכלוסיות מוחלשות שעלולות למצוא את עצמן יוצאות מהבתים בעקבות זה שהן לא יכולות לשלם את דמי האחזקה.
ישי איצקוביץ'
צריך לזכור שעוד אין תכנית בשלב הזה.
היו"ר רחל עזריה
זה המתח המובנה בסיטואציה.
אורי בנקי
הערה לסדר, דיברנו גם על המועדים המרביים להביא למועדים צפויים בסעיף (12)(2). דיברנו גם על ההתחייבות להעמיד ערבויות שהיא לא התחייבות אישית. דיברנו על זה בהקשר של התמ"א.
עינת גנון
בעניין הסעיף של התקנות שמדבר על פיצויים מוסכמים. כל מהלך החוק הזה בא בראש ובראשונה להגן על הדיירים ולעשות סדר בתהליכים. אבל יכולה להיות סיטואציה שאותו מארגן עובד ופועל בשטח ומשקיע מזמנו ומרצו ופתאום מידפק על דלתם של הדיירים מארגן אחר ואומר: ההוא לא מבין כלום, בואו ואני אסדר לכם יזם שייתן לכם עסקה הרבה יותר טובה, תעבור אלי, תחתמו לי. והם משתכנעים בקלות רבה.

אנחנו אומרים שגם לצד השני צריך להיות מחיר ולא יתכן שהדיירים באמצע התהליך יפסיקו והחתימות שלהם יפוגו מבלי שהיה לזה מחיר.
תומר רוזנר
האם תהיה מוכנה לכתוב בהסכם שיהיו פיצויים מוסכמים על הפרת חובות המארגן? כדי לחסוך - - -
אסתר ורהפטיג
הסעיף הזה לא מחייב פיצוי מוסכם. הוא אומר שאם נקבע פיצוי מוסכם, השר יכול להגביל את התקרה שלו. זה לא אומר שזו חובה או שמעודדים את זה. אנחנו פשוט יודעים שזה קיים ושיש פה סעיפי פיצויים מוסכמים מאוד-מאוד דרקוניים וגבוהים. אז להגיד אנחנו נקבע להם תקרה מסוימת כדי שבכל זאת, גם אם מארגן עומד באבני הדרך - - - וצריך להמשיך לחיות, עדיין אפשר יהיה - - -
תומר רוזנר
- - - שזה יהיה בטוח - - -
היו"ר רחל עזריה
רגע. לגבי המארגן, לא אמרנו שיש טופס הסכם?
אסתר ורהפטיג
דברנו על זה עכשיו, אתמול. אבל עד אתמול זה לא היה.
היו"ר רחל עזריה
אז זה בעצם לא מסונכרן.
תומר רוזנר
לא נצטרך את זה כי לא נאפשר את הסעיף של פיצויים מוסכמים.
היו"ר רחל עזריה
למה אתם רוצים את הסעיף הזה?
כרמית יוליס
הסעיף הזה בא להתמודד עם תופעה שאנחנו מבינים שהיא ממילא קיימת. היא כמובן קיימת במצב המשפטי הנוהג היום ואנחנו חוששים שהיא תמשיך להיות קיימת גם אחרי שהחוק הזה ייכנס לתוקף. במצב המשפטי הקיים היום אין אבני דרך שבהם ההסכם עם המארגן יכול לפקוע. ועדיין, לא די בזה שהדייר כבול אתו לתקופה בלתי מוגבלת בזמן, גם אומרים לו: אם אתה רוצה להשתחרר, תשלם פיצוי – שבעולם המשפטי אנחנו מכנים אותו פיצוי מוסכם – בשיעורים מאוד-מאוד גבוהים.

החוק שלנו בא לקבוע אבני דרך שבהן, ככל שהמארגן לא עומד, בהן, ההסכם אתו פוקע. ניסינו להתמודד עם תופעה שבה יכול להיות שגם בראי החוק החדש, עדיין מארגנים יכניסו סעיפים שהמשמעות שלהם היא שאם אותו דייר ירצה להשתחרר - - -
היו"ר רחל עזריה
אבל אם אנחנו מייצרים טופס, אז זה מייצר את עניין הזה כי זו לא תהיה אופציה.
עינת גנון
יש גם, כמו שכרמית אמרה, את ההסכמים שכבר נחתמו.
תומר רוזנר
לא נתערב לגוף בתוך ההסכם. אם ההסכם פוקע – ההסכם יפקע.
אסתר ורהפטיג
אם הוא לא פוקע? אם הוא פוקע, אין לנו בעיה כי כתבנו כבר בהוראה אחרת בחוק שמהטעם הזה אי-אפשר - - -
תומר רוזנר
- - - זו התערבות - - -
כרמית יוליס
אם באמת לפי ההסכמות שהגענו אליהן אמש ויהיה טופס, וככל שההסכמה תהיה שבכלל אין אופציה לבקש פיצוי מוסכם, אז יכול להיות שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו בעולם של דיני חוזים האם זה ראוי שבכלל אין על זה שום פיצוי, כי יכול להיות שהמארגן ממש-ממש בסדר, הוא אפילו עומד באבני הדרך הקבועות בחוק, הוא עושה את העבודה שלו נאמנה - -
תומר רוזנר
יגיש תביעה ויקבל.
כרמית יוליס
- - ואדם רוצה להשתחרר וכל העבודה שלו הייתה לשווא.
תומר רוזנר
הוא יגיש תביעה לבית המשפט ויתבע את נזקו - - -
היו"ר רחל עזריה
העברת החתימות, לא הבנתי איך זה מתבצע. בתום התקופה?
כרמית יוליס
רצינו לקבוע את זה לטובת הדיירים. זה חד-משמעית. מה פה לטובת הדיירים? באופן עקרוני, לפני שחשבנו שיהיה טופס מחייב להתקשרות עם מארגן, יכול היה להיות מארגן והא בא אלי ומציע לי להתקשר אתו בהסכם ארגון, ויש כבר חוק חדש, ונניח שאם תוך חצי שנה הוא לא מגיעה ל-40% הסכמות אז ממילא ההסכם פוקע.

אבל אני אחרי יומיים בא לי לבטל מאיזושהי סיבה שלא תהיה. אז יהיה כתוב בהסכם הארגון שלי, בין אם זה באותיות קטנות ובין אם זה באותיות גדולות, על כל ביטול מטעמי אני צריכה לשלם 15,000 שקל.
היו"ר רחל עזריה
את זה הבנתי. אבל למה אמרת - - -
כרמית יוליס
- - - הסמכה לקנות רק כדי להבהיר - - -
היו"ר רחל עזריה
הבנתי. הוא מגביל - - - אבל אם יש טופס ולכן אין את האפשרות הזו?
כרמית יוליס
אם יש טופס, אז צריך לדון בשאלה האם ראוי לבקש איזשהו פיצוי מדייר שמבקש לבטל את ההסכם, גם כשאין לו שום - - -
היו"ר רחל עזריה
סליחה, אני מצטערת. חשבתי שאנחנו מוחקים את החוק הזה כי אי-אפשר לצאת מההסכמים האלה. משם בעצם התחלנו.
כרמית יוליס
ככל שהפיצוי המוסכם הוא מאוד גבוה, אז המשמעות הפרקטית שלו היא שהרבה אנשים גם לא יכולים להשתחרר ממנו, ואנחנו רוצים לתפוס את כלל המקרים ולתת כמה שיותר מענה לסיטואציות נרחבות. זה מה שניסינו לעשות - - -
תומר רוזנר
אם יש לו נזק, שיתבע בבית משפט - - -
כרמית יוליס
יכול להיות שבעולם של טופס מחייב, אין בזה צורך, אבל מבחינת הגינות כלפי כל הצדדים, צריך באמת לשאול אם אדם אחרי יומיים רוצה להשתחרר, האם לא מגיע לאותו מארגן משהו - - -
היו"ר רחל עזריה
מזה זה אחרי יומיים?
ישי איצקוביץ'
בחוק יש אמירה. החוק לא בא לחסל את תופעת המארגנים. יש לו שתי מטרות: אחת, להוציא מהשוק את המאכרים שלא ראויים לבצע את הפעולות הללו; הדבר השני, לעודד מארגנים שיודעים לעבוד, מתוך הבנה שאחד המאפיינים של התחדשות עירונית זה ריבוי בעלים ולעיתים הארגון הוא תנאי להצלחת הפרויקט.

יש מארגנים שעובדים ופתאום אחרי חודש מקבלים הודעה מאלה שכבר חתמו: עם כל הכבוד, אנחנו עכשיו חותמים עם מארגן אחר. לשיטתו של עורך הדין רוזנר, שילך לבית משפט. התופעה שיכולה להיות היא שזה יחסל גם את המארגנים הטובים.
היו"ר רחל עזריה
למה?
ישי איצקוביץ'
כי אם מארגן יידע שדייר מחר יכול להודיע לו, אף שהוא חתם ועומד בתנאים ועושה את כל מה שצריך, מוציא הוצאות: סליחה, אני כבר לא מחויב לך, או שתלך לבית משפט. זה יחסל בכלל את - - -
היו"ר רחל עזריה
לא הבנתי למה. הסעיף הזה כאילו מערער על הנחות היסוד של החוק. אמרנו שצריך מארגנים, אנחנו לא נגד תופעת המארגנים, כי אלה באמת עסקאות מורכבות שדורשות עבודה מול הרבה מאוד דיירים.

בין היתר, התופעה הזאת קיימת בגלל שהרווח שנמצא לצד היכולת לארגן את הדיירים ולהוציא את העסקה לפועל, הוא משמעותי.

מהי הטענה? אם יבוא מישהו, יחתים ויומיים אחר כך מישהו יחליט שהוא לא מעוניין בחתימה, מעוניין לבטל - - -
שרה מילוא
אז מותר לו?
היו"ר רחל עזריה
לא. לא מותר לו. אפשר לתבוע אותו בבית משפט.
שרה מילוא
למה?
היו"ר רחל עזריה
כי אתה חותם. אז לא יהיה לדבר סוף.
שרה מילוא
כשאת הולכת לקנות מקרר ואת מתחרטת, יש לך 14 יום לפי חוק הגנת הצרכן. למה פה לא תהיה הגנה לדיירים? פה זה יותר גרוע ממקרר. זה רכוש חייהם.
כרמית יוליס
יש הוראות צרכנית קונקרטיות, ממש לא רלוונטיות עד היום לתחום הדיור. אלה לא הוראות - - -
שרה מילוא
אתה כול אפשר לבחון.
היו"ר רחל עזריה
נדבר על זה לדיון הבא.

יש כמה דברים שהעלינו בדיון הקודם והסכמנו לגביהם. אחר כך קיימנו איזשהו דיון פנימי והגענו לכמה תובנות. אני רוצה שזה יכנס לחוק ולשתף ולהתייחס.

נושא אחד שעלה זה הנושא של עיבוי דמותו של המארגן. זה עלה כמה פעמים. הפתרון היה שאמרנו שיבוצעו הכשרות. זה לא שיש איזשהו רישום של המארגנים, אבל יהיו הכשרות שיבוצעו על-ידי הרשות להתחדשות או מי מטעמה.
שרה מילוא
פותחים בית ספר למארגנים.
היו"ר רחל עזריה
אז המארגן יצטרך לומר האם הוא עבר את הקורס או לא. ואז אתה יודע אם זה מישהו שהגיע משום-מקום או מישהו שיודע על מה הוא מדבר.
עינת גנון
אנחנו סבורים שאין צורך להכניס את זה לחקיקה. זה דבר שאנחנו נקיים אותו בדיוק כמו שאנחנו מקיימים הכשרות לקבלנים שעוסקים בתמ"א 38 - - - מפרסמים את השמות שלהם באתר האינטרנט של המשרד. אין צורך לקבוע את זה בחקיקה. זה דבר שאנחנו מצהירים פה קבל עם ועדה שנקיים את זה.
היו"ר רחל עזריה
למה לא להכניס לחקיקה?
מיה עתידיה
לא ידעו על זה אם לא תכניסי.
היו"ר רחל עזריה
זה נכון. לא ידעו.
מיה עתידיה
זה לא אותו דבר כמו שאתה הולך ומחפש קבלן ואתה מחפש באתר אינטרנט. הוא בהא אליך האדם.
היו"ר רחל עזריה
אז למה לא?
עינת גנון
- - - לכתוב את זה בחקיקה. זה דבר שאנחנו עושים - - -
היו"ר רחל עזריה
נמשיך על זה דיון. היתרון של החקיקה הוא שכשאתה כותב ב"גוגל", זה עולה והכול מופיע. כל דבר שהוא מן הסכמות – החוק הראשון שאני חוקקתי - - -
עינת גנון
זה כבר קצת מעליב אותי - - -
היו"ר רחל עזריה
לא. זה לא קשור.
תומר רוזנר
זה לא אישי.
עינת גנון
- - - שאמרנו שנקים מינהלות עירוניות עוד הרבה לפני שנחקק חוק הרשות להתחדשות עירונית, אז אנחנו כבר הבאנו לכם מוצר ערוך ומוכן שהוא בעצם הוטמע - - -
היו"ר רחל עזריה
זה לא מהאמירה אם זה יקרה או לא. כשאני הגעתי לכנסת, החוק הראשון שהעברתי היה החוק שמוסיף עוד יומיים חופש לכל העובדים, שיהיו להם מינימום של 10 ימי חושפה שנתית. מיד, להפתעתי כי גדולה היא, גיליתי שבעצם לכולם יש 11 או 12 ימי חופש, רק שזה נעשה בהסכם קיבוצי עם צו הרחבה, ואף אחד לא ידע עליו.

לכאורה זה קיים. זה באמת היה אמור להיות על כלל העובדים. לא משנה שאחר כך המעסיקים התייחסו לזה כאילו לא קיים, אבל בהתחלה זו הייתה הטענה שלהם: למה את מחוקקת חוק? זה כבר קיים. אחר הם גם ניסו לעשות גם את היומיים חופש – זה היה קצת אחרת ממה שהיה בהסכם הקיבוצי הקודם – גם אמרו: בשביל מה יש צו הרחבה?

אמרתי: תראו, זו בדיוק ההוכחה. מה שבחוק זה ממש הודעה לכלל הציבור בישראל. אבל בואו נדון בזה לקראת הדיון הבא.

הדבר השני הוא שעיבינו את חובת הגילוי הנאות, לרבות אם הוא פועל מטעמו של היזם. אם המארגן הוא מטעמו של היזם או שהוא עומד בפני עצמו, ואז הוא יפנה ליזמים.

עוד משהו שגם עלה היום: העניין של הגילוי הנאות אם יש בן משפחה, אז שזה גם יאמר באסיפת הדיירים. שזה לא יהיה רק משהו שחותמים עליו ואז הוא יכול להיעלם בין הדפים. אנחנו נכין טופס גנרי מחייב שעליו מחתימים כדי שזה לא יהיה טופס עם המון מלל שאף אחד לא מבין אותו אלא הטופס ינוסח וזה יהיה הטופס שהמארגנים מחתימים עליו.
תומר רוזנר
אנחנו גם נקבע הוראה - - -
כרמית יוליס
- - - יהיו גם הוראות שהם באמת פרו-הדיירים.
תומר רוזנר
אנחנו, כמובן, נצטרך לקבוע סעיף שמאפשר שינוי התוספת הזאת באישור של ועדה של הכנסת.
היו"ר רחל עזריה
בהחלט. את כל זה גם נעלה בדיון הבא.

הישיבה הבאה היא האחרונה. נעשה אותה בשבוע הבא, אנחנו גם נקיים את ההצבעה, ביום רביעי בבוקר. אשמח שכולם יגיעו. שם גם נסגור את הדברים שנשארו פתוחים מהפעם. תודה רבה על הדיון. הדיון נגמר.

הישיבה ננעלה בשעה 15:55.

קוד המקור של הנתונים