ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 15/02/2017

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

פרוטוקול

 
הכנסת העשרים

מושב שלישי

פרוטוקול מס' 4

מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצ"ח: פינוי בינוי מ/1023 ו-מ/1024

יום רביעי, י"ט בשבט התשע"ז (15 בפברואר 2017), שעה 09:00
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
נכחו
חברי הוועדה
רחל עזריה – היו"ר

יגאל גואטה

יוסי יונה

אוסאמה סעדי
חברי הכנסת
תמר זנדברג

אורי מקלב
מוזמנים
כרמית יוליס - ראש אשכול נדל"ן, משרד המשפטים

מעין נשר - רכזת שיכון באג"ת, משרד האוצר

יובל טלר - רפרנט שיכון באג"ת, משרד האוצר

עינת גנון - מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד הבינוי

חנה גבאי - סגנית יועץ משפטי בכיר, משרד הבינוי

שחר סולר - ראש אגף תכנון סביבתי, המשרד להגנת הסביבה

גיא ששון - יו"ר ועדת התחדשות עירונית, התאחדות בוני הארץ

חיים פייגלין - סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

אמיר הלר - משנה למנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

ישי איצקוביץ' - יועץ משפטי התאחדות בוני הארץ, התאחדות בוני הארץ

שומרי בן דוד - ועדת התחדשות עירונית התאחדות בוני הארץ, התאחדות בוני הארץ

יצחק שפריר - ועד מפוני א.ת. ארז

עטרת הורוביץ - מקדמת מדיניות, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם

רם חלפון - יו"ר, עמותת נתיב לבית ועתיד

יוסי לבקוביץ - שמאי מקרקעין, לשכת שמאי המקרקעין

חזקיה העצני - שמאי מקרקעין וכלכלן, לשכת שמאי המקרקעין

רמי שדה - סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת קדמת היובל

אליאור רווימי - רכז תחום שכירויות, חברת קדמת היובל

ניסים אסייג - מנכ"ל החברה

רחל לווינגר - נציגות התושבים

שרה מילוא - נציגות התושבים

אורי בנקי - עו"ד, חברת קדמת היובל

אתי ירדן - מנכ"לית, חברת נדל"ן ומלואו- התחדשות עירונית-תכלול פרוייקטים

איתי נטר - מנהל מדיה, ועד שוכרי הדירות של ישראל

עדינה עבאדי - מורה בכירה, האגודה לזכויות האזרח

עמיר שקד - עו"ד לשכה משפטית, רמ"י- רשות מקרקעי ישראל

אורי אטינגר - מנהלת תחום קידום מדיניות ופרוייקטים, מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב

אפרת כהן-בר - תחום עירוניות, עמותת במקום

אדם טצסוואן - חבר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדי, לשכת עורכי הדין

צברי רון עמי - מנכ"ל, חברת צברים

שלום סימון - עו"ד
ייעוץ משפטי
תומר רוזנר

רוני טיסר

גלעד קרן
מנהל/ת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
יפעת קדם

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016
היו"ר רחל עזריה
בוקר טוב, אני שמחה לפתוח דיון נוסף של הוועדה המשותפת של ועדת הרפורמות וועדת חוקה. הוועדה עוסקת בהצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 (מ/1024). היו כמה דיונים בימי אלי כהן. הייתה הרבה מאוד עבודה מאחורי הקלעים בין משרדי הממשלה. היו הערות שהתקבלו, הוטמעו, אתם תראו את זה בדפים שלפניכם. אני מבקשת מתומר רוזנר, היועץ המשפטי של הוועדה, להציג את עיקרי הדברים.
תומר רוזנר
בפניכם מונח נוסח של הצעת החוק כפי שאושר לקריאה ראשונה על ידי הכנסת. השינויים שהתקבלו, או שמוצעים מטעם הוועדה, הם שינויים שמסומנים בנוסח . כפי שאמרה יושבת ראש הוועדה, הוועדה קיימה מספר לא מועט של דיונים בנושא, גם התקבלו מספר רב של ניירות עמדה. כולם פורסמו באתר הוועדה, ניתן לראות אותם. שקלנו בכובד ראש יחד עם משרדי הממשלה הנוגעים בדבר את ההערות כולן, גם אלו שנשמעו בוועדה, גם אלו שהוגשו בכתב. כפי שתראו, חלק ניכר מההערות הוטמעו בנוסח הצעת החוק.

אני רוצה לעמוד על מספר שינויים מרכזיים שיבואו לידי ביטוי בהמשך ההצעה. השינוי המרכזי הראשון הוא שהחוק יחול גם על ארגון עסקאות של תמ"א 38, כלומר על עסקאות שנוגעות בדרך כלל לבניין אחד שבו מבצעים חיזוק בתוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש במסגרת תכנית החיזוק למבנים כנגד רעידות אדמה. התופעה של מארגנים קיימת באופן נרחב גם בעסקאות האלו. נשמעו הערות רבות בנושא הזה. אנחנו מציעים להרחיב את תחולת החוק לא רק לעסקאות של פינוי-בינוי, אלא גם לעסקאות של תמ"א 38, דבר שיצריך את שינוי שם החוק.
אוסאמה סעדי (הרשימה המשותפת)
מה היה קודם?
תומר רוזנר
קודם היה רק עסקאות של פינוי-בינוי. שינוי מרכזי נוסף הוא הרחבה והטמעה של דרישות יותר פורמאליות לגבי אסיפת הדיירים שצריך לכנס לפני שמתחילים בתהליך של החתמת כל הדיירים על ידי המארגן, ועיבוי הדרישות בהסכם בין המארגן לדיירים.

שינוי מרכזי נוסף הוא התייחסות לעסקאות בין יזם לבין דיירים שיש בהן התניית בלעדיות כזו או אחרת מוגבלת בזמן. יש פה התייחסות, בעקבות הערות שנשמעו, גם למעמדן של הדירות בדיור הציבורי במסגרת התהליך הזה שיחול. כפי שתראו גם לגבי שאר הסעיפים, הדברים חודדו, הובהרו בצורה שנועדה לתת ודאות יתר לשוק בנושא של העסקאות האלו.

דבר אחרון הוא התחולה של החוק. במקור הוצע שהחוק יחול רק על עסקאות מארגנים שייכרתו מכאן ואילך. בעקבות הערות שנשמעו והדיונים שקיימנו, אנחנו נציע להפוך את החוק לחוק בעל תחולה אקטיבית כך שהוא יחול גם על עסקאות שנכרתו קודם לתחילתו של החוק, עם הוראות מתאימות שיפגעו במידה מעטה באותם חוזים שכבר נכרתו. יינתן פרק זמן ארוך יותר לאותם מארגנים לעמוד באבני הדרך שמציע החוק.
רוני טיסר
הצעת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

הגדרות

בחוק זה – "בית משותף" – כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים);"דירה", "בעל דירה" ו-"רכוש משותף" – כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים);
"היתר בנייה" – היתר לפי חוק התכנון והבנייה;"המועד הקובע" – המועד שבו נחתם ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית בידי בעל דירה בבית המשותף;"הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית" – הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי והסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק;"הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי" – הסכם שבעל דירה בבית משותף הוא צד לו, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית המשותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה:הוא אינו עסקת פינוי ובינוי;הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר בכל הסכם אחר שעניינו ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף לשם קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם;"הסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק" – הסכם שבעל דירה בבית משותף הוא צד לו, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית המשותף לשם קידום עסקה לפי תכנית החיזוק לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה:הוא אינו עסקה לפי תכנית החיזוק;הוא כולל, בין השאר, התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר בכל הסכם אחר שעניינו ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף לשם קידום עסקה לפי תכנית החיזוק לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד השני להסכם;"הוועדה המייעצת" – כהגדרתה בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;"חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)" – חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008;"חוק פינוי ובינוי (פיצויים)" – חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006;"חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016;"חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965;"יזם" – מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי או מי שהמתקשר עם בעל דירה בעסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;"מארגן" – מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור;"מוסד תכנון" ו- "תכנית" – כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה;"עסקה לפי תכנית החיזוק" – חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף כאמור בסעיף 4,5 לחוק או 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה:התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה;המועדים הצפויים לקבלת היתר בנייה ומסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה;פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה;התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה;"עסקת פינוי ובינוי" – כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים)."תכנית החיזוק" – כהגדרתה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה);
ישי איצקוביץ'
בסעיף ההגדרות מייחדים את החוק לבתים משותפים, או מה שראוי להירשם כבית משותף. אנחנו חושבים שראוי להחיל את החוק גם על מקרים של צמודי קרקע, בפרט בפרויקטים של פינוי-בינוי.
כרמית יוליס
אנחנו תהינו עד כמה התופעה הזאת רחבה.
ישי איצקוביץ'
רק אתמול הייתי במתחם ברחובות שבו יש 20 צמודי קרקע, מתחמים מעורבים של צמודי קרקע ובתים משותפים. בתמ"א זה פחות נפוץ. בפינוי-בינוי, כשמדברים על היקפים של שטחים גדולים, זה בהחלט יכול להיות.
רחל עזריה (כולנו)
ברחובות היו מהלכים כבר לפני 20 שנים של בתים צמודי קרקע שהפכו להיות בניינים של 4 קומות.
ישי איצקוביץ'
לא בהקשר הכללי של הבנייה ברחובות. אני מדבר על מתחם שרוצים לבצע בו פינוי-בינוי. הוא מורכב גם מצמודי קרקע.
רחל עזריה (כולנו)
בגלל שהוא מורכב גם מצמודי קרקע?
ישי איצקוביץ'
כן. אם מטרת החוק למנוע סיכול או חסמים של פרויקטים כאלה, צריך להחיל את זה גם על צמודי קרקע. אנחנו חושבים שצריך להרחיב את הגדרת המונח "הסכם לארגון עסקאות פינוי ובינוי". אנחנו רואים כל מיני מסמכים שאתה לא בדיוק יודע מה הם אומרים, מה הכותרת שלהם. לא כל אחד בהכרח מכונה כהסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי. אנחנו סבורים שאת סעיף קטן (2) של ההגדרה צריך להרחיב כך שהוא לא רק ימנע להתקשר. קודם כל, זה לא צריך להיות רק הסכם, זה צריך להיות כל מסמך שמונע מבעלי דירות להתקשר, לנהל מו"מ עם צדדים שלישיים, לא רק בהקשר של פינוי בינוי. החוק צריך לחול על כל מסמך שמגביל אותם לעשות משהו בזכויות שלהם, לא רק על הסכם.

לגבי הגדרת "עסקת פינוי-בינוי", החוק כבר מתייחס לשלב הבא של ההסכם עצמו, מעבר לשלב של טרום התקשרות. הוא גם מתייחס לסעיף התקופות. ישנם מספר תנאים שמגדירים מה היא עסקת פינוי- בינוי. אנחנו חושבים שיש לנקוט בניסוח קצת יותר רחב. התנאי הראשון הוא שהתמורה שיקבל כל אחד מבעלי הדירות תופיע בחוזה. לא תמיד בשעת חתימה על החוזה ניתן, בפרט בפינוי-בינוי שנדרש לאשר תכנית מפורטת, לדעת מה התמורה. בדרך כלל אנחנו כותבים עקרונות – שטח מינימאלי, איזה קומות הם יקבלו. אי אפשר להגיד בדיוק את התמורה, מה גם שהמונח "תמורה" הוא מונח מאוד רחב. אם המטרה היא תוספת השטח, זה משהו אחד. אם זה כלל התמורות, זה משהו הרבה יותר רחב, כי גם הובלה וגם דמי שכירות זה סוג של תמורה. אני חושב שצריך לנקוט פה בנוסח קצת פחות דווקני.
תומר רוזנר
מה הצעתך?
ישי איצקוביץ'
שההסכם יכלול את עקרונות התמורה שיהיה זכאי אותו דייר, לאו דווקא את המונח "תמורה", כי על זה יכול להיות ויכוח לגבי המשמעות. צריך לתת לזה קצת יותר גמישות, בפרט בפינו-בינוי, שזה הרבה יותר מורכב, הרבה יותר ארוך טווח.

התנאי השני הוא שדורשים לפרט את זהות הקבלן המבצע. היזם הוא זה שמתקשר עם הדיירים, הקבלן הוא זה שמבצע. גם בפינוי-בינוי וגם בתמ"א 38 לא ידוע בעת ההתקשרות עם הדיירים מי הקבלן המבצע. הפרקטיקה, המציאות היא שהיזם מתקשר עם הקבלן המבצע סמוך לקבלת היתר הבנייה לפרויקט, דהיינו לאחר קיום התנאים. הכוונה בתמ"א 38 היא בעיקר לחלוף הזמן עד לקבלת היתר הבנייה. בפינוי-בינוי זה אישור תכנית מפורטת, אולי אישור תכנית איחוד חלוקה, וגם היתר בנייה. שוק קבלני הביצוע הוא שוק מאוד מורכב, שוק מאוד לא יציב. לדעת כבר היום מי יהיה הקבלן שיבצע את הפרויקט בעוד 3,4,6 שנים, זו דרישה, לדעתי, קצת קשה ליישום.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אפילו עדיף שלא.
ישי איצקוביץ'
נכון, כי אחר כך אותו קבלן לא יהיה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אנחנו לא רוצים שייווצר מצב שבו קיימת זיקת ברזל בין המארגן ליזם.
רחל עזריה (כולנו)
זו לא עסקת ארגון, זו עסקה מלאה.
ישי איצקוביץ'
אנחנו כן כותבים בהסכם, גם כשאני מייצג דיירים, שהקבלן המבצע יעמוד בכמה קריטריונים, כמו שהוא יהיה בעל סיווג, בעל ניסיון. אפשר לנהל מו"מ על איזה ניסיון נדרש לו. יש כל מיני קריטריונים, חלקם פתוחים למו"מ.
אוסאמה סעדי (הרשימה המשותפת)
תומר, אין בחוק את הדברים האלה?
תומר רוזנר
זה מתחייב מהחוק.
ישי איצקוביץ'
לגבי המועדים, גם פה נדרש לציין מה הם המועדים הצפויים. צריך לעשות הבחנה בין המועדים עד קיום התנאים המתלים, דהיינו עד אישור התכנית המפורטת, עד היתר הבנייה, לבין המועדים לאחר מכן, שאלה מועדי הבנייה עד מסירת הדירה. את החלק השני יותר קל לצפות, כי ברגע שיתקיימו התנאים המתלים אנחנו במצב של פרויקט בנייה רגיל. קבלנים יודעים, יזמים יודעים להעריך מה תקופת הבנייה מהרגע שהם קיבלו את היתר הבנייה. אפשר להתחייב למועדי הגשה של תכנית, אבל אי אפשר להתחייב תוך כמה זמן תאושר התכנית המפורטת, מה גם שלרוב זה לא בשליטתו של היזם. אם דייר רוצה התחייבות, ראוי לתת לו התחייבות: מרגע שיש היתר בנייה יחלפו x חודשים עד שתקבל את הדירה. מעשי לבוא ולדרוש ממנו לצפות את מועדי התכנון. ההסכם הזה, כפי שציינתי, מותנה בתנאים מתלים. התנאים המתלים מותנים בתקופות של זמן, כמו תוך כמה זמן אם לא תאושר התכנית. אני מציע לא להתחייב לעניין התקופות בשלב הזה.
רחל עזריה (כולנו)
עו"ד איצקוביץ, הייתי חברה בוועדה לתכנון ובנייה בעיריית ירושלים. מהר מאוד אתה יודע לזהות איזה קבלן רוצה, איזה יזם מגיע ורוצה שהתכנית שלו תעבור, איזה יזם רוצה להסתובב 10 שנים כדי שאחרי 10 שנים הוא יוכל לומר: אני 10 שנים מסתובב בלי שקידמתם לי שום דבר, תתנו לי עכשיו הקלות. אני מסכימה איתך שלרשות המקומית, לוועדת תכנון עיר ולוועדה המחוזית יש הרבה השפעה, אבל עדיין אני חושבת שאי אפשר להסיר את האחריות מהיזם.
ישי איצקוביץ'
אני לא חושב שצריך להסיר אחריות. יש מנגנון של תנאים מתלים. אם תוך x זמן לא אושרה התכנית, ההסכם פוקע. האיזון הזה קיים במסגרת תנאים מתלים, אני לא חושב שצריך להתחייב לדיירים על מה יהיה המועד. יש הבדל בין התחייבות לבין תנאי מתלה. אני חושב שכן ראוי להתחייב למועד מסירת הדירה מרגע שמקבלים את היתר הבנייה.

לגבי העניין של מתן התחייבות אישית לערבויות על ידי היזם. אין ספק שההסכם צריך להתייחס לבטוחות שיש לתת לדיירים, אפילו לאיזה בטוחות. אין ספק שזה צריך להיות, לרוב זה גם מופיע. הדרישה שתהיה התחייבות אישית של היזם איננה ברורה. כל ההתחייבויות בהסכם הן התחייבויות של היזם עם החברה שמתקשרת - מועד מסירת הדירה, מתן דמי שכירות בתקופת הבנייה, הובלה, מתן ערבויות. לא כל כך היה ברור לנו מדוע דווקא בעניין הזה מדובר על התחייבות אישית, מה גם שהשוק הוא כזה שמי שמתקשר אלו חברות, לא אנשים פרטיים. אנחנו חושבים שצריך להיות תנאי כזה לא במסגרת התחייבות אישית של היזם.

החוק לא מתמודד עם תופעה שבה באותו בניין או באותו מתחם נחתמים מסמכים לשני מארגנים שונים. זאת תופעה מאוד רחבה שקיימת. היא מהווה חסם אמיתי. צריך לתת את הדעת גם לעניין הזה.
עינת גנון
איך אתה מציע להתמודד עם זה?
ישי איצקוביץ'
שייקבע שאם יש שני יזמים שפעילים באותו מתחם, לזה שמחזיק ברוב תהיה עדיפות, או להקנות סמכות מפורשת לממונה על פניות הדיירים להתיר דיירים מהסכמים שהם חתמו עליהם בנסיבות מסוימות.
רחל עזריה (כולנו)
אנחנו נתייחס לזה.
חזקיה העצני
אני רוצה להתייחס לסעיף קטן (1) ו-(4) בהגדרת "עסקה לפי תכנית החיזוק". התפקיד של המארגן הוא תפקיד חשוב, תמיד צריך מישהו שידחוף. אנחנו נתקלים בהרבה פרויקטים של תמ"א 38 ושל פינוי-בינוי שנמשכים שנים בגלל כל מיני חלומות שמכרו לדיירים. יש את תקן 22, שמוכר לכולנו, ואת תקן 21. תקן 22 הוא תקן שמחייב קבוצות רכישה, קרקעות חקלאיות. תקן 21 הוא תקן של פינוי-בינוי. מי שמוכר קרקע ספקולטיבית צריך לבוא ולהציג תכנית כלכלית של שמאי מקרקעין. התפקיד של שמאי מקרקעין לבדוק מול אגף מהנדס העיר, לבדוק את השוק, להתייעץ עם מהנדס בניין לגבי תמורות. אני מתעסק לא מעט בירושלים בנושאים האלה, ראיתי פרויקטים שהתקדמו, פרויקטים שנפלו. הדבר העיקרי שגורם לנפילה הוא החלומות שיש לכל מיני בעלי דירות.
רחל עזריה (כולנו)
ההבטחות שניתנו בהתחלה.
תומר רוזנר
מה אתה מציע?
חזקיה העצני
לקחת את התקן שנוגע לפינוי-בינוי, להתאים אותו לכאן.
תומר רוזנר
אני מציע ללשכת השמאים להכין תקן.
חזקיה העצני
אני אעביר את זה הלאה.
רחל עזריה (כולנו)
אני מבינה את הנקודה הזאת, אני גם מסכימה איתך שזה הרבה פעמים קורה, אבל אני לא חושבת שהחוק הזה זו ההזדמנות לעשות את העבודה הזאת. אני חושבת שזאת אמירה שחשוב שתישמע.
חזקיה העצני
ראיתי לא מעט פרויקטים שנפלו בגלל הרבה ציפיות. הערבות שמבטיחים להם בכלל לא מכסה את ההתחלה של הבדיקות של המהנדס והתכנון. הבנק צריך ללוות את זה. אם לא בדקת, אם אין לך כדאיות כלכלית של 15% לפחות, הבנק לא ייכנס לזה. הקוץ הזה מפריע לאורך כל התהליך.

דיברתם פה על בתים משותפים. מה קורה עם בתים שראויים להירשם כבתים משותפים אבל טרם נרשמו כבתים משותפים?
תומר רוזנר
זה חל.
אדם טצסוואן
בהגדרת "עסקה לפי תכנית החיזוק" רשום שייפוי הכוח ניתן מבעל הדירה ליזם. אין כל חובה שייפוי הכוח יינתן ישירות ליזם, הוא יכול להינתן ליזם או למי מטעמו. סעיף קטן (2) מתייחס למועדים הצפויים למסירת הדירה החדשה. לא תמיד מוסרים דירה חדשה. אם זה עיבוי ובינוי, שזה חיזוק בלבד, לא מוסרים דירה, מוסרים עבודות.
אורי בנקי
אני מסכים עם כל מה שאמר עו"ד איציקוביץ. אפשר לתקן את המועדים הצפויים למועדים המקסימאליים. אני מסכים שמועדים צפויים זה דבר שקשה מאוד להתחייב לגביו. להגיד מה הוא המועד המקסימאלי זה מה שעושה התנאי המתלה בהסכם. התיקון הזה יכול לפתור את הדילמה. דייר צריך לדעת שאם עד מועד מסוים לא אושר ההיתר או לא אושרה התכנית, העסק נגמר. הרבה יותר קשה להתחייב למועד צפוי.
כרמית יוליס
מאז שעבר הדיון האחרון נכנסו כל מיני הצעות ייעול להצעה הממשלתית. ההצעה בפנינו מדברת על שני אדנים. אנחנו התחלנו בעסקאות פינוי-בינוי, אחר כך הרחבנו את היריעה גם לתמ"א 38. בתחילת הדרך רצינו שזה יחול על תמ"א 38 רק ביחס לתיקון 2, שמדבר על הריסה ובנייה מחדש. היום זה חל על תמ"א 38, גם אם מבצעים "רק" חיזוק ותוספת יחידות דיור. ההצעה הזאת קובעת אבני דרך מיטביים עבור מארגנים, בתקווה שזה יכניס לשוק את המארגנים מהסוג הטוב, היעיל. ככל שהם לא עומדים באבני הדרך, ההסכם שנחתם איתם פוקע.

נדבך נוסף מאוד חשוב לחקיקה זה כל מה שנוגע לחובות הגינות כלפי הדיירים - נאמנות, שמירת סודות, חובה להסביר.

ביחס לתחולת החוק על צמודי קרקע, אבני הדרך שהבאנו בפניכם לא מתייחסים לצמודי קרקע, הם לוקחים בחשבון סיטואציה שבה יש בתים משותפים. ככל שיש בתים צמודי קרקע, אני נוטה להניח שהמספר שלהם יהיה נמוך יותר. ככל שנרצה להכניס את זה לתחולת החוק, אנחנו צריכים לקבוע אבני דרך מ-0.
רחל עזריה (כולנו)
הוא דיבר על מתחמים מעורבים.
עינת גנון
כל החוק הזה מושתת על בית משותף, לא על מתחם משותף. מה שהוצע פה לגבי בתים צמודי קרקע מחייב אותנו ללכת למתחמים. יש בעייתיות להגדיר בשלבים כל כך מוקדמים את המתחם. יש כאן בעייתיות שאני לא רואה איך נוכל להתמודד איתה.
כרמית יוליס
הערה נוספת התייחסה להגדרה של "הסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי". זה כולל, בין היתר, התחייבות של בעל הדירה לא להתקשר בכל הסכם אחר. ההערה כאן הייתה שההתחייבות יכולה להיות רק חד-צדדית, רק מטעם בעל הדירה. זה בסדר גמור להבהיר את זה. זו הייתה הכוונה שלנו.
ישי איצקוביץ'
ההערה דיברה על להרחיב את ההגדרה כך זה שזה לא יהיה רק הסכם, אלא כל מסמך. בשוק יש לי ייפויי כוח שדיירים חותמים גם לעורכי דין, גם ליזמים. אלה המסמכים הבעייתיים בשוק. אם מטרת החוק למנוע מקרים של סיכול פרויקטים, צריך להגדיר את זה בצורה הכי רחבה: לא כל הסכם, אלא כל מסמך, לרבות ייפוי כוח. כל סעיף קטן (2) צריך להיות מאוד רחב.
כרמית יוליס
אפשר להגיע לנוסח מוסכם.

הערה נוספת נאמרה לגבי הגדרת "עסקה לפי תכנית החיזוק". נאמר פה שזה ייפוי כוח ליזם או מי מטעמו, שזה בסדר, אבל לאחר מכן נשמעו כאן הערות לגבי סעיפים (1),(2),(3) ו-(4) שעולות בקנה אחד עם ההצעה שהבאנו בפניכם. אנחנו התייחסנו לתמורה שיקבל כל בעל דירה. גם אם זה עקרונות תמורה, זה עדיין בסדר, זה נכלל בסעיף. כנ"ל לגבי המועדים הצפויים. זה מתייחס גם להערה על המועדים המקסימאליים. אין שום בעיה לדייק את זה בהמשך.

אני רוצה להגיד מילה על ההיבט השמאי שהוזכר כאן ביחס לתקינה. אנחנו קיבלנו את הבקשה הזאת מכמה גורמים בשוק – כלכלנים ושמאים. בעוד שהעולם של הכדאיות הכלכלית של עסקאות יש לו איזה שהם אבני דרך, שזה דבר מאוד מורכב וטעון חשיבה נוספת שכיום עושים ביחס לתקן 21, ביחס לתמ"א 38 השוק מאפשר כל מיני אמירות והבטחות שהן לא ממש מושתתות על ההוראות של התמ"א. יש איזו חשיבה ראשונית להתוות גם שם איזה שהם אבני דרך לגבי הכדאיות הכלכלית. אני מסכימה שלא מתאים להכניס את זה לחקיקה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
ההגדרה של המארגן נראית לי קצת אמורפית, היא לא מתייחסת לסמכויות, לידע, להכשרה, לרישיון. האם המארגן הוא כל אדם שבא וחותם עם הדיירים, כל אדם שלוקח את זה כמו איזה שהוא נכס שהוא מתרגם אל מול היזמים, או שאנחנו רוצים להצר את הרשימה הזאת? אני לא יודע אם ללכת כל כך חמור ולהגיד רישיון, אבל שזה לא יהיה כל מצורע וזב חוטם שמגיע לדיירים, מחתים שני שליש או שליש מהם, והולך וסוחר בקניין הסימבולי שיש בידו אל מול היזמים. אני מעלה את זה כתהייה וטרדה שיש לנו באשר להגדרה מאוד דלה של המושג של המארגן. אם יבוא מארגן שהוא חאפר, זה יכול ליצור מצב שבמקום שתי ערכאות יהיו לנו 3 ערכאות - מארגן, שלא מבין כלום בתכנון, אדריכל וקבלן בנייה. השאלה אם אנחנו לא רוצים להבטיח שתהיינה שתי ערכאות בלבד. אולי שהמארגן יהיה אדריכל, שמאי או עורך דין, כאשר הם אלה שילכו ליזם קבלני. אם נוכל להצר את זה לאיזה שהוא מנגנון דו-ראשי, לא רב-ראשי, יכול להיות שזה יסייע לנו.
יגאל גואטה
הנושא של המארגן עלה בדיונים קודמים. המארגן הזה הוא איש שעברו די מפוקפק, אדם עם חלקלקות לשון. המקצוע שלו הוא לשכנע את האנשים שיהיה להם טוב. אחרי זה מתחילים להגיע לבתי משפט, כי מבינים שהטוב הזה שהוא דיבר עליו לא קרוב למציאות. זה במקרה הטוב. במקרה הרע הוא גם שותף באיזה ארגון פשע. אם האדם לא מתפנה מרצון, הוא מתחיל להסביר לו שיהיה לו טוב אם הוא ילך משם. אני מכיר מקרים כאלה. לא מדובר פה באיזה אדם שבא לטובת המפונה הזה, דואג לצרכים שלו. הוא דואג להחתים אותו על דברים. מכיוון שבצד השני של הפינוי-בינוי אנחנו פוגשים באיזו זקנה קשישה, במבוגר קשיש, בזוג של קשישים שלא באמת מצויים בנבכי כל הפרטים האלה, לא באמת יודעים מה הבטיחו להם, אני חושב שצריכה להיות רגישות רבה לגבי הנושא הזה של הזהות של המארגן הזה. ביקשתי בפעם הקודמת - תומר לא אהב את זה כל כך - שתהיה לו תעודה. הוא אמר שזה כרוך בפרוצדורה.
היו"ר רחל עזריה
זה יוצר מערך שלם.
יגאל גואטה
אני לא יודע אם לא צריך לייצר מערך שלם. מדובר באנשים שנסחבים כל החיים, באנשים שבמשך שנים רבות רק מתגלגלים. אם יש להם כסף, הם מתגלגלים בבתי משפט, ואם אין להם כסף, אני לא יודע איפה. גומרים להם את החיים. נפגשנו בפעם הקודמת עם אנשים שנזרקו לרחובות. הם פתאום מצאו את עצמם בלי דירה, מצאו את עצמם ברחוב. אנחנו חייבים לתת דגש לסיפור הזה של המארגן, לפחות בדברים בסיסיים, כמו שלבן אדם לא יהיה עבר פלילי. דיברנו על זה גם אז.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
זאת דרישת מינימום.
יגאל גואטה
זו בושה אם זו תהיה הדרישה.
היו"ר רחל עזריה
אני גרה בשכונת הקטמונים. זה מתחם אין סופי. העירייה כבר ייעדה פינוי-בינוי, התחדשות עירונית וכל מיני תכניות. כשנכנסתי לוועדה והבנתי שיש 3 חוקים שצריך לטפל בהם, אמרתי שזה החוק הראשון שאני רוצה לטפל ולסיים במושב הזה. אני מכירה מקרים שמגיעים לאנשים חצי שעה לפני כניסת שבת, אומרים להם שהם צריכים לחתום. אף אחד לא יודע אם הסיפור הזה אמיתי או לא, אבל זה סיפור שמסתובב בכל השכונה, הוא מייצר חוסר אמון. גם כשמגיע מישהו שיודע לעשות את העבודה, אף אחד לא מאמין. העניין הזה הוא מאוד חשוב.

אני חושבת שיש פה מערך שקורה, יש אירוע שמתרחש לא מעט שנים. אני חושבת שהשאלה שתמיד עומדת לפתחנו היא אם לעשות חקיקה קשוחה שתעצור את המהלכים שמתרחשים, שתעצור את האירועים, או שאנחנו עושים איזו שהיא חקיקה יותר רכה. היתרון הגדול זה שיש פה את התחולה האקטיבית כך שגם מי שחתם מזמן, מרגע זה הוא כאילו חתם היום והוא נכנס לאותו מסלול. אני חושבת שזו בשורה מאוד גדולה. זה נותן את המענה.

אני חושבת שאנחנו לומדים את הנושא של התחדשות עירונית. אנחנו מבינים שזה העתיד של התכנון של מדינת ישראל, זו הדרך להגדיל את ההיצע, לחדש את מרכזי הערים. אני חושבת שאנחנו עושים חוק שמסדיר הרבה מאוד חוליים שהיו. אני מציעה שבעוד שנה נראה מה הייתה ההתקדמות, כמה זה שחרר, האם זה באמת הואיל, ואז נוכל לראות אם יש עוד תנאים שאנחנו צריכים להכניס. אני חושבת שעדיף להתקדם, לסיים את החוק, לאפשר לאנשים להתקדם. אני מסכימה שאם היינו מתחילים מהתחלה, יכול להיות שהיינו עושים אחרת.
יגאל גואטה
לא בגלל שזה גדול מידי נהפוך את זה ל-0. ההגדרה של מארגן זה כלום, זה שום דבר.
היו"ר רחל עזריה
אני ממש לא מסכימה. אתה צריך להחתים מספר מסוים של אנשים. לא כל דיירי הבניין הם אנשים שלא יודעים, אנשים חלשים. יש לך אחוז מסוים כזה, אחוז מסוים כזה.
יגאל גואטה
אני מדבר על זהותו של המארגן. לא יכול להיות שהוא יהיה כל אדם ברחוב.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
יש בינינו חילוקי דיעות.
יגאל גואטה
אני מבין את הדחיפות של ועדת הרפורמות לגמור את החוק מהר.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לא תנוח דעתי מכך שאין הגדרה מחייבת למארגן, חוץ מכך שהוא השיג הסכמה של 40% מהדיירים. לא צריך לכלול את העניין של עבר פלילי, כי דיני העונשין יחולו עליו כמו על כל בן אדם שעשה עבירה כזו או אחרת.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אתם מבינים מה הבעיה?
יגאל גואטה
לא בגלל שיש לנו בעיה נזרוק את הבעיה על הדיירים המסכנים האלה.
כרמית יוליס
יש הוראות בחקיקה על הסדרת עיסוק, שזה בקשת רחבה של נושאים – שמאי מקרקעין, עורכי דין, כלכלנים, מתווכים במקרקעין וכו'. אם ננסה לחשוב למה ההוראות האלו הגיעו, הן הגיעו כדי להגן על אינטרס הציבור, כדי להגן על אלה שפחות מבינים את המטריה, כדי שאם אני רוצה להתקשר כאדם פרטי באיזו שהיא עסקה משפטית, אני אדע שהאדם הזה למד, עבר בחינה של לשכה, יש עליו דין משמעתי, אסור שיהיה לו עבר פלילי, הוא ראוי וכו'. זו דרך אחת להגן על הציבור. מי שעבר את המשוכות האלו עונה על הקטגוריות של הסדרת עיסוק, הדין לא מגביל אותו. אם אתה עורך דין, אתה יכול לעשות כל עסקה. אנחנו חשבנו על קונספט שהוא אחר, שהוא פחות מדבר על הפרסונה, הוא מדבר על מהות העסקה. העסקה עצמה פוקעת אם היא עסקת ארגון לא טובה. האפיק הזה הוא האפיק שבחרנו ללכת בו, לא לשים את כל כובד המשקל על השאלה מי הוא המארגן.
יגאל גואטה
לא את כל כובד המשקל, מעט מהמשקל. פה אין כלום, יש אפס. זה שהעסקה בסדר וקשרתם אותה עם שלייקס ועם חגורות זה בסדר גמור, אבל לא יכול להיות שהמארגן יהיה כל אדם שמסתובב ברחוב.
כרמית יוליס
אפשר היה לחשוב על הצעת חוק שתקבע מי יכול להיות מארגן.
יגאל גואטה
אני לא אוהב את התשובות האלו. מה שעומד לנגד עיני זה האזרח המסכן. אנחנו רואים כאלה רבבות. בכל מקום שיש עסקת פינוי-בינוי יש אין סוף נפגעים.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
את אומרת שתמסגרו את העסקה. האם בדקתם את החלופה של תנאי סף למארגן על-מנת שיוכל לעסוק בעסקאות מהסוג הזה? האם את יודעת על מדינות אחרות שבהן קיים חוק מארגנים שדורש תנאי סף לעיסוק?
כרמית יוליס
אפשר היה לחשוב על מודל מסוים של חקיקה שתסדיר את העיסוק, אבל אז היא לא הייתה אומרת אם עסקאות שעושים עם מארגנים אמורות לפקוע או לא. בחקיקה כזאת שמסדירה את העיסוק היית שם את המשוכה על עצם זה שלא כל אדם יכול להיות מארגן. ההצעה שלנו מדברת על העסקה במהותה. אני חושבת שההצעה שמובאת בפניכם היא סוג של דרך ביניים, כי יש בה חובות הגינות, יש בה חובה להסביר לדיירים, יש בה חובה לכנס אסיפה, יש בה חובות מתחום המתווכים. שימו לב, מי שמוכר דירה יכול להיות כל אדם, אין עליו הסדרה משמעתית, תנאי סף. לא כל מוכר דירה הוא קבלן. על כל עולם היזמות אין שום הסדרה, הוא לא חל תחת שום קטגוריה של הסדרת עיסוק. גם העניין של מארגנים של קבוצות רכישה לא יכלול שום הסדרה. אנחנו לא באיזה עולם חדשני שכל האנשים שנכנסים ויוצאים משוק הנדל"ן מוסדרים, רק המארגנים לא.
יגאל גואטה
את אומרת שלא רק זה גרוע, יש עוד הרבה דברים גרועים.
כרמית יוליס
לא עשינו בדיקה השוואתית. אני נוטה להאמין שבמקומות אחרים הם חוסים תחת הגדרת מתווכים, שאז יש הסדרה.
עינת גנון
אל תשכחו שיש את האפשרות לפנות לממונה על פניות הציבור ברשות להתחדשות עירונית.
יגאל גואטה
מראש את רוצה להכניס אותנו לתהליך של פניות?
תמר זנדברג (מרצ)
החוק הזה בא להסדיר תחום שלא קיים היום, תחום שהוא פרוץ לחלוטין. את המציאות אנחנו מכירים. יש לנו כאן שתי רגליים. רגל אחת של החזון, איך היינו רוצים לראות תחום כזה, איך היינו רוצים לראות "ארגון" של עסקאות כאלו. נניח שזה לוח חלק, עוד לא התחלנו את הפרויקט, אנחנו רק רואים קהילה של אנשים, דיירים אל מול יזם. חובה שיהיה איזה שהוא סקר צרכים של הדיירים. הרבה קשיים שפרויקטים כאלה נתקלים בהם הם כי הפרויקטים לא עונים על הצרכים של התושבים. היזם רואה את מכפלות הרווח, לא את האנשים שגרים במקום. זו רגל אחת.

רגל שנייה, והיא אולי יותר חשובה כי החוק הזה בא לענות עליה באופן מפורש, זה מה קורה בשטח, מה קורה בפועל. יש לנו ניסיון של לא מעט שנים עם לא מעט פרויקטים - חלקם הקטן התקדם, רובם הגדול עדיין תקוע. טוב שהרוב הגדול תקוע, כי מדובר בדיירים מנוצלים. אנחנו צריכים לראות שסעיפי החוק יסתמו את הלקונות שקיימות היום. למה אני מתכוונת? המון המון דברים החוק הזה מסדיר – אסיפת דיירים, איזה מידע צריך לספק להם. במצב הקיים היום אפשר לקחת את הסעיפים ולהשתמש בהם למען המשך הניצול והעבודה בעיניים על הדיירים שקיימת היום. היום יש אסיפות דיירים שמארגן היזם. גם נמסר לדיירים מידע, רק נמסר להם מידע שהוא ברושורי.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
בואי נדבר על זה כשנגיע לסעיף הזה, כרגע אנחנו בסעיף ההגדרות.
תמר זנדברג (מרצ)
זה דבר שהוא בסיסי לחוק הזה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
את הדיונים העקרוניים עשינו. יש את העניין של הגדרת המקצוע. יש לנו עכשיו פתרון טוב מאוד, אנחנו שואפים לפתרון מצוין שיכביד על זה.
יגאל גואטה
את באמת חושבת שהפתרון היום הוא טוב מאוד?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
כן. אני גרה בשכונה כזאת. תאמין לי, אני רואה את הכל יום יום. אני חושבת שזה פתרון טוב מאוד, לא פתרון מצוין. אם תהיה לנו דרך להכניס את העקרונות שאתם מדברים עליהם ללא הסדרה שלמה של העיסוק - -
יגאל גואטה
דיברנו על זה. בואו נעשה את זה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אם יש למישהו פתרון לזה, אני אשמח.
תמר זנדברג (מרצ)
אני חושבת שהרבה מהדבר הזה יקום וייפול, וזו הסוגיה שאנחנו מנסים לפתור דרך הגדרת העיסוק, על האינטרס, את מי מייצג המארגן. אנחנו רוצים להוציא מתחת ידנו חוק, וזה משותף לכולנו, שבו המארגן מייצג את הדיירים, לא אף אינטרס אחר, בפרט לא את היזם. אנחנו יודעים שבעל המאה הוא בעל הדעה. מאוד מאוד יכול להיות שהסוגיה את מי אותו מארגן ייצג תיקבע בעקבות השאלה מי ישלם לו. כל עוד מי שישלם לו, מי שישכור אותו ויקבע את הזהות שלו זה היזם או מי מטעמו, כמה שלייקס שנשים על החוק הזה הוא יהיה בעייתי. אנחנו צריכים לראות איך אנחנו מבטיחים, באופן אינהרנטי, באופן מהותי, שהמארגן הזה באמת ייצג את הדיירים. יכול להיות שנצטרך לקבוע חובה שהדיירים יצטרכו להשתתף בחלק מהשכר שלו. אני יודעת שמדובר כאן בדיירים חלשים, אני יודעת שזה בעייתי, אבל אני חושבת שבעיית הייצוג תהיה כאן בעיה גדולה מאוד. אנחנו בטח לא יכולים לאפשר מצב שהיזם הוא זה ששוכר את המארגן. לכאורה זה נשמע מאוד טוב, הם יקבלו משהו חינם, אבל זה ישים אותנו בבעיית אינטרסים.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
גברתי היושבת-ראש, אני שמח על הפתיחות שגילית לפני כן. אמנם אמרת שאנחנו לא הולכים לשנות סדרי עולם אבל שאת מוכנה לבחון. הבניין שאני גר בו נמצא בתהליך של תמ"א 38. אני שבע רצון מהאופן שבו זה מתנהל.
תמר זנדברג (מרצ)
אתה גר במרכז תל-אביב.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
נכון.
תמר זנדברג (מרצ)
אתה גר בבניין שהדיירים יודעים לעמוד על האינטרסים שלהם. אנחנו רואים בהרבה מאוד מקומות אחרים שזה לא המצב.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
ישנם מקרים שעובדים טוב, ניתן ללמוד מהם. אני יודע שהמארגנים כרוכים במשרד שיש בו שמאים, שיש בו עורכי דין. כרמית, אני מבין מה שאת אומרת, אני מבין את ההיגיון של הדרך שנקטת באשר לעניין הזה, אבל עד כמה ניתן לכלול עוד מרכיבים? גם אם לא נעשה מהפיכה כוללנית, שרבים מסתייגים ממנה, ובצדק, כמה ניתן לכלול עוד מרכיבים כך שהמארגן לא יהיה כל אדם שנוהג בהגינות?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
חבר הכנסת גואטה ביקש ממני שנעשה איזו שהיא פגישה פנימית שבה נדון על הדבר הזה.
אוסאמה סעדי (הרשימה המשותפת)
אין חולק שהמטרה של החוק ראויה, במיוחד כשאמרת שאנחנו חיים בתוך השכונות האלו, אנחנו רואים את האוכלוסייה שגרה שם. מדובר באוכלוסייה מבוגרת, חלקה בקושי מבינה את המסמכים המשפטיים, את כל ההליך הפרוצדוראלי. גם אין לה את היכולת לשכור עורכי דין. צריך לבדוק את הפרטים, את הסעיפים. יש לנו הסתייגויות שנגיש בהמשך.
יצחק שפריר
הכנסת הקימה מכשיר מאוד טוב – רשות להתחדשות עירונית. היא תהיה הרגולטור. מי שרוצה להיות יזם, יבקש מהרשות.
תמר זנדברג (מרצ)
הכנסת חוקקה, היא לא הקימה.
יצחק שפריר
אני מבקש שהרשות תתקנן מסמכים סטנדרטיים.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה כבר יש.
יצחק שפריר
זה פותר את הבעיה של המארגן. אותה רשות תקבע מי יהיה המארגן.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
את זה עשינו. אנחנו בשלב הבא.
תומר רוזנר
לגבי העניין העקרוני, צודקים חברי הכנסת גואטה ויונה. אנחנו התלבטנו יחד עם משרדי הממשלה התלבטות מאוד מאוד ארוכה ועמוקה בשאלה אם צריך לעשות פה נושא של הסדרת עיסוק. הצענו כל מיני הצעות בנושא הזה. לאחר שהפכנו והפכנו בנושא, אנחנו נציע לוועדה לקבל את עמדת הממשלה שאומרת שאין מקום לנושא של הסדרת עיסוק. העניין המכריע בנושא הזה הוא העובדה שליזם שמחתים דיירים על עסקה מלאה, בין אם הוא יזם בעסקה קונבנציונאלית, בין אם הוא יזם בעסקאות מהסוג הזה, אין שום הסדרה. מה ההסדרים שיש? יש את חוק המכר (דירות) ואת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שמתייחסים לגוף העסקה. דבר שכן אפשר לשקול, ואני אומר את זה כמשהו שאפשר לחשוב עליו והוא חסר לכאורה, זה הנושא של עבירות פליליות שקיימות בחוק המכר (דירות) ובחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
נעשה דיון פנימי בנושא.
אורי מקלב (יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה)
למה הוא שונה ממתווך? כאן הוא יותר מתווך מאשר יזם. למתווך יש הסדרה של העיסוק.
תומר רוזנר
אפשר בזהירות לומר שהסדרת העיסוק של מתווכים לא הוכיחה את עצמה.
אורי מקלב (יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה)
אני יודע שיש הסדרה.
תומר רוזנר
בהחלט.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
בהרבה תחומים יש הסדרה, אבל אז אנחנו רואים הרבה מאוד אנשים עובדים אצל מי שמוסדר.
אורי מקלב (יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה)
בתיווך יש איזו שהיא הסדרה של מקצוע. כאן זה איך אתה מציג את הדברים, איך אתה עומד מול הלקוח.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
את זה יש. נעשה ישיבה פנימית. הפתרון שיש הוא פתרון פחות מוצלח. אנחנו נחפש פתרון אחר. נעשה ישיבה פנימית כדי לבחון את זה.
תומר רוזנר
אם לא עבירות פליליות, יכול להיות שיש מקום לחשוב על עיצומים כספיים ספציפיים לנושא הזה של מארגנים שלא עומדים בתנאים שנקבעו. אם אפשר לעשות את זה ביזמים שאינם מוסדרים, על אחת וכמה וכמה אפשר לעשות את זה גם כאן. זה ראוי לדיון.

אני אתייחס להערות הפרטניות. אני מפנה את תשומת לב הממשלה לעניין של צמודי קרקע. אני חושב שההערה במקומה. אם אנחנו רוצים לקדם את העסקאות של פינוי-בינוי, יכול להיות מצב שבו דווקא זה שמחזיק בדירת צמודת קרקע ייקשר בהסכם בלעדיות בלתי מוגבל בזמן ובעצם יתקע את כל הפרויקט. אנחנו בהחלט צריכים לחשוב איך לתת לזה פתרון. הפתרון שונה מהמצב של החתמה בבית משותף. יכול להיות שצריך בבתים שאינם בית משותף להגביל הגבלה מקסימאלית. אנחנו נשקול את זה יחד עם הממשלה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אני מסכימה.
תומר רוזנר
לגבי מאפיינים של עסקת תמ"א 38, אני חושב שהוועדה צריכה לקבל את ההערה שייפוי הכוח לא חייב להיות דווקא ליזם. הייתי מציע לכתוב עורך דין מטעמו, כדי שזה יהיה או היזם או עורך דין, לא צד שלישי.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
מקבלת.
תומר רוזנר
לגבי התחייבויות לערבויות, אני חושב שזה נכון למחוק את המילים "התחייבות אישית".

לגבי העניין שזה לא יהיה בהכרח דירה חדשה, אפשר להוסיף שזה יהיה עבודות במסגרת תכנית החיזוק. אנחנו נמצא את הניסוח.

לגבי המועדים, אני בהחלט חושב שההערה נכונה לגבי כך שייקבעו המועדים המירביים להשגת היתר בנייה, לאו דווקא המועדים הצפויים.

לגבי זהות הקבלן, לא נהוג בשלב שבו נחתמת עסקת תמ"א 38 לקבוע את הקבלן המבצע. הקבלן המבצע נקבע בשלב הרבה יותר מאוחר - לאחר הסגירה הפיננסית של העסקה, או בסמוך למועד סגירת העסקה. צריך לחשוב על מאפיין אחר. מאפיין שנכון לחשוב עליו בהקשר הזה הוא מפרט עקרוני של מה הדיירים יקבלו מבחינת הדירה. כמובן שזה כפוף לאותם שינויים שייעשו. נציע לוועדה איזה שהוא ניסוח יותר מדויק לגבי הסוגיה הזאת.
עינת גנון
מה שיותר חשוב זה מי הוא הקבלן, לא מה הוא המפרט.
תומר רוזנר
לא קובעים בשלב הזה מי הוא הקבלן.
עינת גנון
אפשר לקבוע איזה שהן אמות מידה, כמו סיווג, כמו ניסיון.
תומר רוזנר
סיווג זו דרישה שהחוק מחייב, לא צריך לקבוע את זה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
של מי?
עינת גנון
של הקבלן המבצע.
תומר רוזנר
מה שקובעים בהסכמי תמ"א 38 זה שהקבלן יהיה בעל סיווג וניסיון עשיר. זה מה שקובעים. סיווג זו דרישה שהחוק מחייב ממילא.
ישי איצקוביץ'
לגבי המפרט, צריך לעשות הבחנה בין תמ"א לפינוי–בינוי.
תומר רוזנר
אנחנו מדברים על תמ"א.

גם את ההערה של כל מסמך אנחנו צריכים לשקול, כי בסעיף 3 המוצע יש התייחסות למאפיינים של ההסכם של המארגן. אם הוא לא עומד בהם, ממילא כל התחייבות בטלה. אם נחתם מסמך חד צדדי שבו לא מתקיימים התנאים שנקבעים פה, הוא ממילא בטל. צריך אולי לשקול להרחיב את הניסוח, אבל מבחינת המהות, הדברים החשובים שצריכים להיות בהסכם בין המארגן לדיירים מופיעים בסעיף 3.

- בתים שראויים להירשם נכנסים לפי ההגדרה.

לגבי התקן שהוצע, אני מקבל את ההתייחסות של משרד המשפטים על כך שהנושא על שולחנה של מועצת שמאי המקרקעין, אין מקומו בשלב הזה כאן.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אנחנו מקבלים את הדברים.
תומר רוזנר
אנחנו נביא לישיבה הבאה נוסח מעודכן שיביא את זה לידי ביטוי.
רוני טיסר
כינוס בעלי הדירות
בבית משותף

(א) טרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם בעל דירה בבית משותף, יכנס המארגן את בעלי הדירות בבית המשותף לשם הסבר על הסכמי הארגון לעסקת פינוי ובינוי או לעסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין; בכינוס כאמור יציג המארגן לבעלי הדירות את מהות ההסכם ועיקריו ואת עיקרי חוק זה.(ב) המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בהתקיים כל אלה:המארגן הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו 7 ימים לפחות בטרם המועד שנקבע.בכינוס השתתפו 40% מבעלי הדירות בבניין, לפחות.נערך פרוטוקול לכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבניין.(ג) הודעה כאמור בסעיף קטן (ב)(1) ו-(3) תימסר או תישלח לפי מענם הידוע של בעלי הדירות.
תומר רוזנר
כפי שאתם רואים, עיבינו בצורה יחסית משמעותית את ההוראה המקורית שהופיעה בהצעת החוק על כך שהמארגן יפעל לכינוס אסיפה בה יוסברו עיקרי ההסכם. נתנו פה דרישות שהן יחסית מפורטות, דרישות פורמאליות לגבי כינוס האסיפה. אנחנו לא קוראים לזה אסיפה, זה כינוס. זו לא אסיפה מבחינת חוק המקרקעין של בתים משותפים, זה כינוס שיש לו מאפיינים משלו. צריך להיות בו מניין חוקי מינימאלי של אנשים, צריכה להיות הודעה מוקדמת בצורה פורמאלית, ואסור לחתום על הסכמים לפני שהאסיפה הזאת מתקיימת.
אפרת כהן-בר
בהרבה פרויקטים כאלה יש דיירים שלא יודעים עברית. אנחנו ביקשנו שאם 10% מהדיירים מדברים שפה אחרת – אמהרית, רוסית ערבית, שתהיה חובה שההזמנות, המודעות, כל המסגרת תהיה עם תרגום.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
איך אנחנו בודקים דבר כזה? איך אנחנו יודעים שיש 10%?
אפרת כהן-בר
המארגן מסתובב במקום. זה מתקשר למה שחברת הכנסת זנדברג אמרה, שצריך להכיר את האוכלוסייה שמגיעים אליה.
עינת גנון
זה המועד הראשון שבו פוגשים את האוכלוסייה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אולי בהסכם עצמו.
אפרת כהן-בר
בהסכם של המארגנים.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
בהסכם של המארגנים, לא בהזמנה לאסיפה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אנחנו עסקנו בזה כשדיברנו על חוק ההתחדשות העירונית. איך אנחנו יכולים להבטיח שמישהו שנמצא בתוך ההליך הזה לא נגוע בשום אינטרס אלא רק בהגנה על התושבים עצמם? אחת ההצעות הייתה שלעירייה יהיה מנגנון שהיא תעמיד לרשותם של התושבים, כמו עובד סוציאלי או מישהו שיכול להדריך אותם, להכין אותם לגבי המפגשים האלה. כפי שנאמר, המון פעמים הפרויקטים האלה נעשים בשכונות עם תושבים יחסית מוחלשים, עם מידת מידע מוגבלת. הם פגיעים מבחינת היכולת לנצל את חוסר המידע שבאמצעותם. השאלה אם יש עוד מנגנון ציבורי מתווך, בין אם זה עובד סוציאלי, בין אם מומחה מטעם הרשות המקומית, במיוחד כשהפרויקט הוא גדול.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
הרעיון שמתגבש הוא שאם בזמן האסיפה יש יותר מ-10% שמדברים שפה אחרת, צריך להסביר את עיקרי ההסכם גם בשפה הזאת.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
זה עוסק רק בסוגיה של האסיפה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אנחנו כרגע בסעיף 2.
אפרת כהן-בר
האסיפה הזאת - -
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אין איך לדעת 10%.
תמר זנדברג (מרצ)
הנושא של שפה זה דבר טכני. כמו שאתם אומרים, זה מתגבש רק כאשר האסיפה מתכנסת. יש לי חשש שהסעיף תופס את העסקה בשלב הרבה יותר מאוחר.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אי אפשר שבן אדם אחד יחתום על ההסכם עם המארגנים. הראשון שחותם צריך להיות אחרי האסיפה.
תמר זנדברג (מרצ)
אולי צריך להוסיף סעיף ביניים מה אי אפשר לעשות לפני כן. זה תהליך שקורה היום במשך שנים, לא חודשים. מסתובבים נציגי יזם בשטח, מחתימים אנשים.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
הוא לא יכול.
כרמית יוליס
הוא לא יכול לעשות שום דבר, אלא אם הוא עשה את אותו כינוס.
תמר זנדברג (מרצ)
יש את ההסכם מול הדיירים, ויש את הקידום מול העיריה והוועדה המחוזית. המון פעמים קורה שלפני שיש תכנית, לפני שהעירייה יודעת, היזמים, בגלל שמדובר ביזמים גדולים שיש להם אורך נשימה אפילו של 15 שנים, מאתרים מתחמים שהם יודעים שהם מתאימים לפינוי-בינוי בעתיד. הם מתחילים לאט לאט לכרסם בתוך השטח, בתוך הקהילה, בתוך האנשים. אני מדברת על היזם, לא על המארגן. יש איזה איסור על זה פה?
עינת גנון
אחת ההסכמות היוצאות דופן שהגענו אליה פה יחד עם הייעוץ המשפטי היא שלחוק תהיה תחולה אקטיבית. זה יתייחס גם להסכמים שכבר נחתמו. נתחיל לספור את המועדים 9 חודשים קדימה, אבל לא נתעלם ממה שקיים בשטח. אני חושבת שזאת בשורה גדולה מאוד.
תמר זנדברג (מרצ)
בואו נלך למתחמים שבהם 40%, 50% או 30% מהדיירים חתמו ליזם על איזה שהוא משהו. מדובר ביזם שאין לו תכנית. היה לנו מקרה ברחובות.
עינת גנון
הוא חייב לעשות כנס.
תמר זנדברג (מרצ)
אלה שקיימים חתמו על איזו הצהרת כוונות מאוד יפה.
יובל טלר
החתימות האלו יפקעו בעוד שנה וחצי.
תמר זנדברג (מרצ)
כל החובה שהיזם מקבל כאן היא לכנס אסיפת דיירים. יכול להיות שישתתפו בה אותם 40% שכבר חתמו לו. הוא יסביר להם עם הברושור שעליו הם כבר חתמו. איך אנחנו מונעים את זה?
כרמית יוליס
מה את רוצה שיקרה?
תמר זנדברג (מרצ)
שזה לא יקרה.
תומר רוזנר
ואם הם רוצים אותו?
תמר זנדברג (מרצ)
השאלה מה מציגים להם. מציגים להם ברושור מאוד יפה, מבטיחים להם הבטחות על הנייר. אפילו ראש העיר אומר שהוא לא יודע מאיפה זה בא, שאין לו שום כוונה לקדם תכנית כזאת. מה שקורה היום זה שמחתימים אותם על מגדלים באוויר.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אם יש מאפיינים מלאים של עסקה, עם ערבויות והכל, הוא יכול בלי אסיפה.
תמר זנדברג (מרצ)
בשלב הזה אין תכנית.
רחל עזריה (כולנו)
הוא חייב לעשות אסיפה, ואז יש לו את פרקי הזמן, שזה החוק עצמו. אנחנו באים להתמודד עם התופעה שאת מדברת עליה. ההצעה שלנו לפתרון היא בעיקר פרקי הזמן. לאור ההערות שעלו מהציבור, הוספנו את העניין של הכינוס.
תמר זנדברג (מרצ)
מה הרבותא בין המצב הזה למצב הקיים היום, למעט האסיפה?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
עוד לא הגענו לפרקי זמנים.
תמר זנדברג (מרצ)
אם העסקה מקפחת, אם ההבטחות הן הבטחות באוויר, אנחנו לא רוצים את פרקי הזמנים.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה יפוג.
תמר זנדברג (מרצ)
נניח שמדובר במארגן שלא פועל מול תכנית שמכירים אותה בעירייה, שהוא מניפולטיבי. מה ההבדל בין המצב הקיים, שאנחנו מסכימים שהוא מאוד מקפח, לבין המצב החדש?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
יש את פרקי הזמנים לפקיעת ההסכם. אם הם חתמו על משהו שהוא לא טוב, משהו שאי אפשר לקדם אותו לשום מקום, הוא לא יוכל לסחור בחתימות האלה להמשך המהלך. זה עיקר החוק.
תמר זנדברג (מרצ)
אם לא יקרה שום דבר בחצי שנה, זה פג?
רחל עזריה (כולנו)
בדיוק, זה פג.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
מי יגיד להם?
תומר רוזנר
הוא יכתוב את זה בתוך ההסכם.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
את מעלה את ההשערה שיפוג התוקף של ההסכם בגלל שההסכם הוא רע. אין קשר לוגי בין שני הדברים. מי יבוא ויגיד לאלה שחתמו: עבדו עליכם, ההסכם לא טוב. האם אנחנו הולכים להבטיח את העניין שזה פג רק כשהסכם הוא רע? אין קשר לוגי בין שני הדברים האלה.
תמר זנדברג (מרצ)
ההנחה כאן היא שאם בעירייה לא מכירים כי זה עדיין לא תכנית קיימת, הוא לא יוכל להצליח לקדם אותה. מה אם זאת תהיה עסקה גרועה שהוא יצליח לקדם?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
כולם יחתמו על עסקה גרועה?
תמר זנדברג (מרצ)
לא כולם, 40%.
כרמית יוליס
מה שהוא צריך זה להשיג הסכמות.
תמר זנדברג (מרצ)
מטרת החוק היא להגן במצב שיש פערי כוח, פערי ידע.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
ההתמודדות עם פערי הכוח זה על ידי זה שאתה צריך הרבה אנשים. כשיש אדם אחד חלש או מוחלש שעומד מול יזם, יש לו מעט מאוד כוח. כשצריך אחוז ניכר מהדיירים, זה כבר לא כל כך מוחלש.
תמר זנדברג (מרצ)
היזמים האלה נכנסים ומפוררים קהילות.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
הוא צריך לעשות מהלך אקטיבי. אם זה מגדלים באוויר, הוא לא יכול להתקדם. בשני המצבים האלה התוקף של החתימה פוקע. זה הסיפור. אנחנו נותנים שני כלים מאוד משמעותיים לאוכלוסייה המוחלשת כדי להתמודד. עלה פה העניין של כלים שיהיו למארגן. על זה נעשה דיון.
אפרת כהן-בר
חשוב להוסיף את זה שהמארגן לא יכול להחתים את האנשים על המסמך הזה באסיפה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה קיים.
אפרת כהן-בר
הוא צריך להגיד מי הוא, מה הקשר שלו ליזם כבר בשלב האסיפה. גם זה צריך להיות בסעיף 2.
תומר רוזנר
זה אמרנו שיהיה בהסכם. אם אתם רוצים, אפשר להוסיף את זה גם פה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אפשר. זה גם נותן איזו שהיא התייחסות לעניין של מי יכול להיות מארגן.
אפרת כהן-בר
החלפתם את השם מכינוס אסיפת דיירים לבעלי דירות. זה מוציא את האוכלוסייה של השוכרים. אני חושבת שגם אם הם לא צד בעסקה הזאת, הם צריכים להיות מיודעים על האסיפה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
האם אפשר למנוע מהם להגיע?
אפרת כהן-בר
לא.
רחל עזריה (כולנו)
סביר להניח שהם יראו את השלט.
אפרת כהן-בר
אין שלט בסעיף הזה.
תומר רוזנר
נוסיף הודעה בבית המשותף.
חזקיה העצני
אני קורא פה שהמארגן יציג את מהות ההסכם. זה בעצם הסכם תמורות.
תומר רוזנר
ממש לא, זה הסכם ארגון.
חזקיה העצני
זה הסכם ארגון שבו אתה מציין את התמורות שתקבל.
עינת גנון
זה הסכם ארגון, לא הסכם תמורות. כל המטרה שיהיה גורם שיבוא ויסייע לארגן את הדיירים יחד.
חזקיה העצני
שלא ימכור חלומות, כי אחרת מגיעים לבתי משפט אחרי 15 שנה.
עינת גנון
זה מה שהחוק עושה.
אדם טצסוואן
צריך שיהיה טרם חתימת בעל הדירה הראשון, לא טרם חתימת על ההסכם, כדי למנוע פרשנות מרחיבה לעניין הזה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה כתוב.
רם חלפון
אני יושב-ראש ועד השכונה באשדוד. יש לכם הזדמנות מעולה לראות את הצד השני. יש חברי כנסת שעושים אצלם תמ"א או פינוי-בינוי. הם לא נמצאים בעמדה שבה באים ופונים אליך אנשים שאתה לא מכיר. כבר בהתחלה צריך שיהיו כללים ברורים, כדי שלא סתם ככה יבוא מישהו וינסה לשכנע אותנו לחתום.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה מהות החוק.
רם חלפון
אתה צריך לבוא עם יזם.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
לא עם יזם. אנחנו רואים איך המערכת מתפקדת.
רם חלפון
אני רואה איך זה מתפתח. מ-2008 אני בעניין הזה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
החוק הזה נותן מענה.
רם חלפון
צריך שיהיה מקסימום שנה.
רחל עזריה (כולנו)
עוד לא הגענו לסעיף של הזמנים, אנחנו בסעיף של הכינוס.
יצחק שפריר
אני מבקש שבהודעה לבעל הדירה יהיה מסמך מהרשות להתחדשות עירונית שמסמיך את האדם לדבר על הנושא הזה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה הסדרת עיסוק.
יצחק שפריר
אני מבקש שהאסיפה תצולם, תוקלט, תתומלל, ושהעתקים יישארו אצל הרשות להתחדשות עירונית. אם בעתיד יהיו סכסוכים, לפחות שנדע על מה דיברו בהתחלה.
אורי בנקי
בספירה של ה-40% צריך לשקול להתעלם מהדיור הציבורי. לדיירים אין שם זכות להחליט. חברות כמו עמידר, כמו עמיגור לא יופיעו לישיבות האלו.
עינת גנון
יש בהמשך סעיף שעוסק בזה.
אורי בנקי
ראיתי את הסעיף הזה, הוא לא מתייחס לאסיפה. צריך לדייק את זה.
תומר רוזנר
אתה צודק.
אורי בנקי
משלוח ההודעה למען הידוע של בעלי הדירות זה דבר נחמד כשיש 16 דירות, 24 דירות, אבל כשצריך לשלוח 200 הודעות לאנשים, שחלק גדול מהם לא מתגורר בבניין, זה דבר שיכול ליצור קושי.
תומר רוזנר
מה אתה רוצה שיעשו?
אורי בנקי
יש דרישת סף ל-40% נוכחות. איך היזם או המארגן יגיעו ל-40%? יש לו עניין לפרסם כמה שיותר את האסיפה הזאת, אבל לא יכול להיות שאם הוא לא הצליח לאתר 10 או 20 כתובות של אנשים, שחלקם גרים בארץ, חלקם לא, זה יהיה מכשול על החוקיות של האסיפה הזאת. הוא צריך לפרסם כפי שהוא מבין.
תמר זנדברג (מרצ)
ממש לא. אולי אתה מציע שהוא יפרסם לאלה שכבר חתמו לו?
אורי בנקי
שיפרסם, כמו שהעירו פה קודם, הודעה על לוח המודעות.
תומר רוזנר
זה לא מספיק.
תמר זנדברג (מרצ)
להגיע לכולם זה בסיסי.
אורי בנקי
תנסו לאתר 100 כתובות של אנשים בשלב הכל כך מקדמי הזה.
תמר זנדברג (מרצ)
אם אי אפשר לאתר את בעלי הדירות האלו, כנראה שאי אפשר לעשות. אני רוצה להציע להכניס מעורבות ציבורית של העירייה, של הרשות המקומית, של הרשות להתחדשות עירונית המיועדת. אני חוששת שאנחנו שמים סייגים שלאו דווקא מתאימים למה שקורה. אסור להשאיר את כל הדבר הזה לשוק הפרטי בלבד, שרק הוא ילך. גם עוד לא הסדרנו מי יכול להיות המארגן. אולי שאחד התנאים לעמידה בכינוס חובה יהיה חובת דיווח למישהו בעירייה, לוועדה המקומית, למינהל קהילתי, למינהלת התחדשות עירונית. לפחות דיווח, כדי שאותה עירייה תוכל לשלוח נציג, שזה לא יתנהל במנותק מתהליכים שמתקיימים במוסדות התכנון.
כרמית יוליס
זה לא רלוונטי לשלב הזה. מדובר בשלב שהוא באופן יחסי מאוד מאוד ראשוני.
רם חלפון
השלב הראשוני הוא קריטי.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
נשקול את זה.
תומר רוזנר
אני רוצה לסכם את מה שסוכם. ההודעה תהיה גם בשלט במתחם. אנחנו נביא ניסוח מדויק בהקשר הזה. אנחנו לא נספור את דירות הדיור הציבורי במסגרת ה-40%. שתי שאלות שנשארו פתוחות ותצטרכו להכריע בהן: העניין של הודעה לגוף ציבורי כזה או אחר על האסיפה, והנושא של הצגת זהות המארגן וקשריו ליזם כזה או אחר כבר בשלב האסיפה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אנחנו נדון בזה.
רוני טיסר
צורתו ותוכנו של
הסכם לארגון
עסקת התחדשות עירונית

(א) הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית יהיה בכתב, יבהיר כי התמורה שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי או העסקה לפי תכנית החיזוק, תיקבע באותה עסקה ויפרט את התחייבויותיו של המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה – התחייבות לביצוע פעולות לשם איתור יזם – שיוכל לבצע את העסקה לשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית עם יתר בעלי הדירות בבניין, כן יפרט ההסכם את מועד חתימות ואת המועד הקובע.(ב) בטרם חתימה על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, יסביר המארגן לבעל הדירה את מהות ההסכם ועיקריו, ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו;(ג) הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית שאינו בכתב או שאינו מכיל פירוט בדבר מועד חתימתו או המועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) – בטל.
ישי איצקוביץ'
צריך להרחיב מה בדיוק הכוונה בתמורה שנדרש המארגן לציין. מטרת ההערה למנוע מצב שבו ימכרו חלומות.
גלעד קרן
התמורה תיקבע בהמשך.
ישי איצקוביץ'
הצענו שיצורף לחוק איזה שהוא נוסח. אנחנו מודעים לפעילות של האגף להתחדשות עירונית בלכתוב נוסחים מומלצים, אבל עדיין בחוק צריך לכלול מספר דברים. בכל מסמך כזה צריך שיפורטו פרטי אותו מארגן - מי המארגן, מי עומד מאחוריו. לא מעט אנחנו רואים מסמכים שנכתבים לטובת חברות שאנחנו לא יודעים מי עומד מאחוריהן, איך יוצרים קשר, איך מוסרים הודעות. חשוב שבמסמך הזה יופיע בן אדם, ואם זו חברה, מי בעלי המניות שלה, מי איש הקשר . אגב, זה קשור קצת לשאלת סוגיית המארגן. אולי שיהיה איזה שהוא מאגר של מי שמחתים, שיהיו הפרטים שלו ברשות או במקום אחר, כי אחר כך לך תחפש אותו.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
יש מניעה שהמארגן יהיה מטעם קבלן בנייה?
ישי איצקוביץ'
לא.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
במובן הזה אפשר לצמצם כך שגם יזם הבנייה וגם המארגן באים מטעמם.
תומר רוזנר
בהרבה מאוד מקרים זה קורה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אם קודם התייחסנו לאיך אנחנו דואגים שהמארגן הוא לא בעל האינטרסים של היזם, פה כל הסיפור מתכווץ, האינטרסים של יזם הבנייה מאוד מאוד ברורים, הם נמצאים על השטח. אנחנו צריכים לראות איך מישהו מייצג באמת ובתמים את האינטרסים האמיתיים של הציבור. אנחנו חייבים לחשוב על איזה שהוא גורם מסייע, בין אם גורם מטעם העירייה, בין אם גורם כלשהו.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אנחנו יודעים מה הפער שלא פתרנו. נעשה בעניין הזה פגישה, נראה מה נצליח.
ישי איצקוביץ'
החוק הזה לא פסל את התופעה של ארגון. צריך להבין שבארגון יש גם דברים מועילים.

לגבי תוכן המסמך, צריך לפרט מה שכר טרחתו של אותו מארגן, מה השכר שהוא מתכוון לגבות.
כרמית יוליס
למה זה רלוונטי?
ישי איצקוביץ'
כדאי שהדיירים ידעו כמה אותו אחד יקבל, כי העוגה היא אותה עוגה.
כרמית יוליס
עו"ד צריך לספר?
ישי איצקוביץ'
יש איזה שהן אמות מידה. אם המארגן יקבל 10% או 4% דמי ייזום, זה יהיה מאוד רלוונטי לפרויקט, גם על האופן שבו הוא יצא לפועל. יכול להיות שהוא יסכל, כי אחר כך כשהוא ילך ליזם ה-10% האלה יהוו מכשול.
כרמית יוליס
הוא מנהל מו"מ מול היזם.
ישי איצקוביץ'
לפחות להגיד מה המקסימום, איזה שהן אמות מידה. אי אפשר שהדבר הזה יהיה עלום.

אנחנו חושבים שצריך לאסור רישום של הערות אזהרה במסגרת המסמך. זה הופיע בנוסח קודם, זה לא מופיע כעת. רישום הערת אזהרה הוא מכשול אמיתי. כאשר רשומה הערת אזהרה בהסכמים המתקדמים, כל מכירה של הדירה כפופה לקבלת אישור של בעל הערת האזהרה. אני לא חושב שההסכם הזה מצדיק קשירה לקרקע עצמה באמצעות מרשם המקרקעין. אנחנו חושבים שהמסמך הזה צריך להיות כפוף לאימות על ידי עורך דין. חוק מקרקעין (חיזוק) קבע שלהסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף דרוש אימות בדרך של שטר, שלאותו חותם הסבירו מה המשמעות.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה נמצא בעסקה, לא בשלב הזה.
ישי איצקוביץ'
בחוק פה כתוב שמי שהצליח להסביר לו את ההשלכות המשפטיות זה אותו מארגן. אני לא חושב שיש לו את ההכשרה לכך. הדיירים שמוזמנים לאסיפה צריכים להתארגן לבחירת עורך דין, כי אחר כך כשעורך הדין יצטרף זה יהיה מאוחר מידי.
אפרת כהן-בר
לדיירים יש הרבה פעמים בלבול. יש כמה שלבים של חתימות על הסכמים. הצענו שבתוך ההסכם הזה יהיה כתוב שההסכם הזה לא מהווה חתימה של עסקת פינוי-בינוי.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
בסדר.
אפרת כהן-בר
יש את העניין שמארגנים מפעילים איזה שהוא לחץ על דיירים. בשלב ההחתמה צריך לציין בפני החותם כמה אנשים הוא כבר החתים. הוא לא יכול לבוא לאדם השלישי ולהגיד לו: החתמתי 15 אנשים, אתה האחרון.
תמר זנדברג (מרצ)
ואם האחרון לא רוצה?
אפרת כהן-בר
אנחנו נתקלים בזה שאנשים סובלים מהלחץ הזה.
תמר זנדברג (מרצ)
אומרים לכל אחד משהו אחר.
תומר רוזנר
בהמשך כתבנו שבמסגרת חובת ההגינות הוא חייב למסור מידע על מספר המתקשרים.
שלום סימון
אני רוצה להגיד משהו לגבי הערות אזהרה. במסגרת העיסוק שלנו בתחום נתקלנו בהרבה מקרים של התנגשות בין מארגנים כאלה. לפעמים יש מארגן אחד שמצליח להשיג איזה שהוא רוב, מארגן שני שיש לו מיעוט. אני חושב שאפשר לפתור את זה גם בנושא של התייחסות לקיום של הערות אזהרה. אני לא חושב שאפשר למנוע לחלוטין רישום של הערת אזהרה לטובת מארגן של הסכם כזה, אבל כן צריך ליצור איזה שהם תנאי סף, זאת אומרת, לקבוע תנאי סף מינימאלי שרק אחריו תוכל להירשם הערת אזהרה. הוא צריך להיות תנאי סף מהותי - 50% ומעלה. אז תוכל להירשם הערת אזהרה שמצד אחד תגן על כניסה של מארגן אחר לאותו מתחם, ומצד שני תמנע ממישהו שמחתים מיעוט מאוד קטן מאותו בניין או מאותו מתחם לשים דריסת רגל או אחיזה באותו מתחם בנימוק של הערת אזהרה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אנחנו נבדוק את זה.
חזקיה העצני
חבר הכנסת יונה דיבר קודם על כך שגם הקבלן יכול להיות היזם. צריך לשים לב שתמיד יש מתח, שתמיד יש ניגוד אינטרסים בין הקבלן, שרוצה להשיג תשואה ולהרוויח יותר, לבין בעל הנכס. בעל הנכס הוא זה שנותן לקבלן את זכויות הבנייה על הגג. בשוק חושבים שזה הפוך: היזם בונה לו ממ"ד, כשבתמורה הוא בונה למעלה. צריך לשים לב שאותם בעלי דירות יקבלו את מלוא התמורה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה לא השלב הזה. אנחנו לא בהסכם היזם.
תמר זנדברג (מרצ)
אני רוצה לחזור לנושא של התמורה. זה נשאר פה מאוד מאוד עמום. לא הבנתי את הניסוח.
כרמית יוליס
זה אומר שההסכם הזה לא יגיד לו מה תהיה הדירה שלו בעתיד, כמה מטרים יתווספו, מתי זה יקרה. צריך לעשות את הפער בין הסכם ארגון להסכם האמיתי.
תמר זנדברג (מרצ)
איך הסעיף הזה והקודם מונעים מצב שבו המארגן הוא הזרוע הארוכה של היזם?
כרמית יוליס
זה לא מונע. אפשר להוסיף חובת גילוי, חובה שהוא יאמר את זה.
תמר זנדברג (מרצ)
בהעדר מסמרות בחוק, איך אנחנו מבטיחים שהמארגן מייצג את הדיירים, לא את היזם? החוק הזה מכשיר שרץ. אנחנו באים ואומרים שאת כל מה שעשיתם עד עכשיו בצורה פוגענית ולא חוקית, תעשו עכשיו בחסות החוק.
עינת גנון
למה פוגענית?
תמר זנדברג (מרצ)
אם זה לא היה פוגעני, לא היה צריך את החוק הזה. מי ישלח את המארגן הזה? היזם.
עינת גנון
לא בהכרח.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
יש כל מיני.
תמר זנדברג (מרצ)
מי ישלח אותו?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אם זה היזם, היינו עושים את ההסדרה, היינו סוגרים את זה.
תמר זנדברג (מרצ)
או מטעם היזם, או יזם מטעם עצמו. איפה האינטרס של הדיירים פה? הוא לא מיוצג.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
לדיירים יש אינטרס, ליזם יש אינטרס. לפעמים יש מפגש של אינטרסים. מה שהחוק הזה מסדיר ומבהיר זה שרק במקרה של מפגש אינטרסים ההסכם קורה, העסקה קורית. אם אין מפגש אינטרסים, אתה לא יכול להחתים כמה אנשים ולשעבד אותם לזה שהם חשבו שיש מפגש אינטרסים שלא קרה. יכול להיות שהאינטרס של המארגן, של היזם זה שתהיה לו קבוצה של אנשים שחתמו והוא ילך וימכור את מרכולתו ליזם אחר. זה לא יכול לקרות במצב הזה.
תמר זנדברג (מרצ)
זה מצב אחד. מצב אחר הוא שליזם יש אינטרס מאוד גדול לבצע את הפרויקט. לפעמים יזם אחד יכול להיות הרבה יותר חזק מ-70 איש. איך האינטרסים האלה ייפגשו ממקום שוויוני?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
יש פה אתגר קיים ונוכח. כשאתה בא ובונה בקרקע שלא נבנתה קודם, אתה לא פוגש קהילה, אתה לא פוגש אנשים. יש לזה יתרונות מסוימים. זה העתיד של מדינת ישראל. כל הנושא הזה של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי זה העתיד. אנחנו הולכים לצופף את הערים, וטוב שכך.
תמר זנדברג (מרצ)
איך אנחנו מחזקים את האנשים האלה מול הכוח שעומד מולם?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
יש פה אתגר נוכח וקיים, כי אנשים גרים בבתים שלהם, הם חיים את החיים שלהם. אנחנו כרשויות אומרים שאנחנו רוצים לצופף. חשוב לנו לצופף, כי זה העתיד של העיר. אחד החוקים כדי להסדיר את המהלך הזה הוא החוק של הרשות להתחדשות עירונית. אנחנו מחפשים את נקודת האיזון בין האינטרסים.
תמר זנדברג (מרצ)
איפה האיזון פה?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אני לא מסכימה איתך לגבי הכשרת השרץ. עכשיו, לעומת מצב שבו לא היו שום כללים, אנחנו מגדירים כמה אבני דרך וכמה כללי יסוד מאוד משמעותיים שמחזקים את הציבור ואת הקהילה.
תמר זנדברג (מרצ)
איך הסעיף הזה עושה את זה?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אם יש לך עוד הערות ורעיונות איך לחזק, בואי נראה. כל דבר צריך לבחון כמו שצריך.
תמר זנדברג (מרצ)
אני מציעה להבהיר מטעם מי המארגן הזה פועל.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אמרנו שנוסיף את זה.
כרמית יוליס
לגבי הסיטואציה שבה יש למארגן קרבה מסוימת ליזם, אנחנו נסכים שתתווסף הוראה שתהיה לו חובת גילוי קונקרטית על הסיטואציה הזאת.

לגבי אימות עסקה על ידי עורך דין בשלב הסכם הארגון, אנחנו חושבים שזה מיותר.

לגבי רישום הערות אזהרה, חוק המקרקעין קובע שככל שיתמלאו התבחינים שקבועים בסעיף 126 לחוק המקרקעין, ניתן לרשום הערה בפנקסים, כי יראו בסוג הזה של התחייבות התחייבות לעשיית עסקה בקרקע. אנחנו לא חושבים שזה נכון שהחוק הזה ישנה מושכלות יסוד כל כך מוטמעות בחקיקת המקרקעין. אנחנו בדקנו את זה עם מנהל האגף לרישום והסדר קרקע. הבנו שרק במיעוט המקרים הולכים ורושמים הערות אזהרה. אנחנו חושבים שכשהחקיקה הזאת תעבור ויהיה ברור מתי התוקף של העסקה עם המארגן פוקע, יהיה הרבה יותר פשוט למחוק את אותן הערות אזהרה.
תומר רוזנר
זה לא פשוט.
כרמית יוליס
זה פשוט במובן זה שניתן ללכת לערכאה שיפוטית ככל שאין הסכמות. אני לא חושבת שזה המקום לשנות את דיני המקרקעין ברובד המהותי שלהם.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אנחנו נצטרך להתייחס לזה לקראת הדיון הבא.
כרמית יוליס
אני לא חושבת שמתאים בחקיקה הספציפית הזאת לומר ממי הוא יקבל את השכר שלו, מה יהיה שיעור השכר. יש להניח שבסופו של יום זאת תהיה מסגרת חוזית בינו לבין היזם העתידי. אם יש לו קשר כבר היום ליזם ספציפי, הוא ממילא יצטרך להודיע עליו. אני לא מכירה הסדרים מקבילים שאומרים לדיירים: תדעו לכם, כשתתרקם עסקת פינוי-בינוי או עסקה לפי תמ"א 38, זה יהיה נגזרת השכר.
רם חלפון
זה גם לא מעניין אותנו.
תמר זנדברג (מרצ)
זה פשוט הכשרת השרץ אם לא תתנו על זה את הדעת. אנחנו נותנים יד לזה שהיזם ישלח את אותו מארגן על טורבו להשיג לו את החתימות. הוא יעשה "וי" על האסיפה, הוא יראה מצגת מאוד יפה, והנה, יש לו על מגש של כסף את החתימות בשביל ללכת ולהשיג ליזם את מה שהוא רוצה.
עינת גנון
ואם זה מארגן שאין מאחוריו יזם?
תמר זנדברג (מרצ)
אז זה טוב ויפה. אלה לא יהיו המצבים. אנחנו נותנים ליזמים יד חופשית לשלוח את המאכער הזה לשטח. עדיף שלא יהיה החוק בתנאים כאלה.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אני כל כך לא מסכימה איתך. תצביעי נגד.
תמר זנדברג (מרצ)
אני אצביע נגד. נאמר כאן בצורה מפורשת: אנחנו מניחים שיש כאן מארגן שבונה על התשלום העתידי שהוא יקבל מהיזם. למה שהוא שיעשה משהו לטובת האינטרס של הדיירים?
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
התפישה היא שהדיירים הם מאוד מאוד חלשים. בשביל זה יש פה שני כלים דרמטיים: חתימה של אחוז מסוים ומועדי פקיעה. אי אפשר להתעלם מזה, זה מהות החוק.
תמר זנדברג (מרצ)
זה רק עוד כלי ליזם על-מנת לקדם את זה כמה שיותר מהר.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
את לא מכירה את עולמות התוכן האלה.
תמר זנדברג (מרצ)
אם בסופו של דבר המטרה של החוק הזה היא לאכוף את חוק הדייר הסרבן - -
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
זה חוק אחר.
תמר זנדברג (מרצ)
נכון שזה חוק אחר, אבל אם בסופו של דבר המטרה היא לקדם עסקאות כמה שיותר מהר, לא משנה מה העסקה, ובלבד שהצגנו אותה באסיפת דיירים וקיבלנו 40% מהחתימות, אז אני מצטערת. אם אתם חושבים שהבעיה היא השגת החתימות, יש לנו עולמות תוכן של חוסר הבנה או היתממות מוחלטת. הבעיה היא לא השגת החתימות.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אף אחד לא אמר את זה.
תמר זנדברג (מרצ)
זה מה שאת אומרת. את אומרת שהפתרון היחיד שהחוק הזה נותן זה המועדים, שניתן לו להגיע לקו הסיום הזה של 40% כמה שיותר מהר. לא זו המטרה. הבעיה שאנחנו נתקלים מולה היום זה חוזים מקפחים, זה פערי ידע בין יזם לבין דיירים. אלה הדברים הבעייתיים. זה לא נותן לזה מענה.
תומר רוזנר
אני מקבל את מה שאמרה נציגת משרד המשפטים, למעט הנושא של הערות האזהרה. בהחלט נצטרך לחשוב על מנגנון יותר פשוט.
תמר זנדברג (מרצ)
כל השולחן פה אומר לי שאני צודקת.
תומר רוזנר
אני מבין שהוועדה מקבלת את הנושא של חובת גילוי במצב שבו יש התקשרות עם יזם.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
הנוסח הזה יופץ.
תומר רוזנר
גם הפרטים של המארגן.
היו"ר רחל עזריה (כולנו)
אמרנו שגם הפרטים של המארגן צריכים להיות. החוק הזה בא לתת מענה למצב שבו אנשים הוחתמו בלי שקרה שום דבר, למצב שהם בעצם מצאו את עצמם כבולים לאיזה מישהו שהחתים אותם בלי שהם יכלו להתקדם. הם בני ערובה. הם מצאו את עצמם כנכס של היזם, של המארגן. הם הפכו להיות נכס שסוחרים בו. את זה החוק הזה בא לפתור. אנחנו עושים את זה על ידי שני מהלכים מאוד משמעותיים.

בתחילת הדיון עלה העניין של מי יכול להיות מארגן. אני מסכימה שהעובדה שזה פרוץ לחלוטין זה בעייתי. הפתרון שעלה היה שתהיה הסדרה של מקצוע. עסקתי הרבה מאוד בנושאים של הסדרות מקצוע. זה הרבה פעמים כותרת, כי בסוף מעסיקים עובדי משנה שהולכים ועובדים. זה לא פותר את הבעיה. אנחנו נעשה ישיבה פנימית כדי לראות איך אנחנו נותנים יותר הגנה על הדיירים בתהליך הזה.

אני לא מקבלת את התפישה לפיה יש שני פה צדדים שנמצאים בעימות. יש פה שני צדדים שלפעמים יש זהות באינטרסים שלהם. כשאין זהות באינטרסים, כשאין קירבה מספיקה באינטרסים, עדיף שלא יתקדמו. החוק הזה מחפש את ההזדמנויות שבהן יש זהות או קרבה מספיקה באינטרסים שתאפשר התקדמות. הוא בעצם מונע את המצבים שבהם אין זהות, שבהם אין מספיק קרבה באינטרסים, או יש צד שמנצל את העובדה שמישהו חתם על ידי כך שהוא מנסה לסחור בחתימות האלו. אני מודה לכולם על הדיון הער והטוב, נתראה ביום שלישי להמשך הדיון. תודה רבה, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:10.

קוד המקור של הנתונים