הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 311

מישיבת ועדת הכלכלה

יום שני, כ"ו בתמוז התשע"ו (01 באוגוסט 2016), שעה 11:00

תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה), התשע"ה-2015

חברי הוועדה: איתן כבל – היו"ר

עבד אל חכים חאג' יחיא

נורית קורן

הילה דוידוביץ - ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

כרמית יוליס - ראש אשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

בתיה גוטל - כלכלנית, הרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן, משרד הכלכלה והתעשייה

דליה שיליאן - סגנית כלכלנית ראשית הרשות להגנת הסחר, משרד הכלכלה והתעשייה

חנה וינשטוק טירי - יועמ"ש, הרשות לצרכנות וסחר הוגן, משרד הכלכלה והתעשייה

אגם דניאל - רכז בכיר חוקר- אכיפה, משרד הכלכלה והתעשייה

ניצה טיטנבאום - עו"ד לשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

אוהד דנוס - יו"ר, לשכת שמאי מקרקעין בישראל

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.

אביטל סומפולינסקי

לאה ורון

מוריה אביגד

תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה), התשע"ה-2015

אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה, אנחנו מתחילים דיון בתקנות מאוד מעניינות – אני לא מבין את הח"כים שלא נמצאים פה – תקנות שנמצאות מאוד בסדר-היום הציבורי. גברתי מנהלת הוועדה, היועצת המשפטית, רשמת, דובר, כולנו מכירים, או לפחות חלקנו, את הסיפור של מכירת החלום, הפנטזיה, של מכירת הקרקע שהנה, אוטוטו יבנו עליה ואתה תרוויח ותעשה עליה קופה גדולה, ובסוף מסתבר בלא מעט מקרים לצערי שאתה מקבל איזו חלקה, שאתה רק משלם עליה מיסוי והסיכוי שתראה ממנה משהו פשוט לא קיים.

מעשי המרמה האלה מתקיימים לצערי חדשות לבקרים. אין כמעט כביש בישראל היום שאתה לא נוסע לאורכו ואתה לא רואה שלטים "מגרשים למכירה". היה פעם אפילו פרויקט שעשו הגרלה של משהו בקיסריה, כל מיני דברים כאלה. כלי התקשורת, ובוודאי המקוונים היום, כל הרשתות החברתיות ,מלאים בכל מיני הצעות לרכישת קרקע חקלאית והדבר היחיד שהוא יוכל הוא ללכת לנכש בעשבייה עד סוף ימיו, במקרה הטוב. לשמחתי, מובאות לכאן תקנות שתדענה לחסום את מעשי הנוכלות האלה. התקנות האלה אמנם מוצנעות אבל מהחשובות שהונחו כאן לאחרונה בפנינו. זו יוזמה של משרד המשפטים?

לא, של הרשות להגנת הצרכן.

יוזמה שלכם, יפה מאוד, שיחקתם אותה, באמת שיחקתם אותה.

יפה, יפה מאוד.

אני אאפשר לכם להציג את הדברים. חנה, בבקשה.

אני אתן לבתיה, הכלכלנית של הרשות, לומר דברי פתיחה ואחרי זה נצלול לתקנות.

אז כמה מילות רקע: הרשות מטפלת במגוון נושאים צרכניים וכשהרשות בוחרת את הנושאים בהם היא רוצה לטפל היא מסתכלת על מגוון של מקורות מידע. אנחנו מסתכלים על הפניות שאנחנו מקבלים, עשרות-אלפי פניות בשנה, אנחנו מסתכלים על סקרים, אנחנו עורכים מחקרים, אנחנו מסתכלים על אוכלוסיות חלשות, אנחנו מנתחים שווקים, ובין השאר, גם לפי הספרות הבינלאומית, אנחנו מסתכלים על פאי הוצאות משקי הבית. כשמסתכלים על פאי הוצאות הבית אנחנו באמת רואים שדיור הוא התחום שעליו משקי הבית מוציאים הכי הרבה – 23% מהתקציב שלהם. רק לשם השוואה – מזון הוא רק 17%, אז באמת זה תופס משקל מאוד מאוד גדול, ולכן הרשות החליטה בשנים האחרונות להתמקד בין השאר בתחום הדיור.

במסגרת הזאת הקמנו ועדה לבחינת בעיות צרכניות ברכישת דירות חדשות מקבלנים, כבר עברה החלטת ממשלה על מסקנת הוועדה בתחילת השבוע. אנחנו חלק מצוות שמתעסק בקבוצות רכישה. לפני ארבע-חמש שנים זיהינו גם את נושא הקרקעות החקלאיות. כשזיהינו את נושא הקרקעות החקלאיות כנושא בעייתי ניסינו קודם כל להבין מי הלקוח שלנו, מי רוכש את הקרקעות החקלאיות, כשלנגד עינינו עמדו שתי אפשרויות: או שמדובר במשקיעים מתוחכמים, בעלי דירות, שרוכשים איזו קרקע להשקעה לכמה עשרות שנים קדימה; או שמדובר באנשים דלי אמצעים, שאין להם יכולת לרכוש דירה ורואים בזה חלף לדירה, או חלום, כמו שהגדיר היושב-ראש.

עשינו ניתוח של הנתונים, עשו את זה באגף הכלכלן הראשי באוצר, וראינו באמת שהרוכשים הם אנשים עם הכנסה קצת מתחת לחציון – כלומר, הכנסה ממוצעת של כ-9,000 שקל – סביב גיל ה-40, שאין להם דירות. כלומר, מהניתוח הזה – של אנשים שאינם בעלי דירה, שהם עם הכנסה ממוצעת חציונית מינוס, רובם הגדול שכירים, מעל 70% – אנחנו מבינים שמדובר באוכלוסייה שלא רואה ברכישת קרקעות חקלאיות השקעה ארוכת טווח אלא היא רואה בה חלף לדירה.

אנחנו רואים נתון עוד יותר מעניין – שמ-2009, כשהתחילה הקפיצה במחירי הדירות, התחילה גם העלייה המאוד דרמטית במכירת קרקעות חקלאיות. כלומר, איך שאנשים ראו שהם לא מסוגלים לקנות דירה הם ניגשו לקנות קרקעות חקלאיות, במחשבה שזו הדרך הזולה והקלה יותר להשיג דירה.

הגנת הצרכן עוסקת במידע, הבעיה העיקרית בכל העסקאות היא שאין לנו סימטריה במידע. העוסק יודע יותר מהצרכן. זה נכון גם כשאנחנו קונים חולצה וגם כשאנחנו קונים מקרר - - -

אני אתפרץ לדברים שלך כי אמרת חולצה – זה קטע מטורף שאדם, בשביל הנחה של 10 שקלים על ג'ינס, הוא לא משאיר חנות בקניון, ואם צריך הוא נכנס לאוטו שלו וישלם עוד חניה בקניון אחר, רק בשביל ההנחה של 10-0 השקלים האלה. בכל הנוגע להוצאה בסדר-גודל כזה, של מגרש או בית, זה כמעט אהבה ממבט ראשון, אנשים באים, רואים, ההוא מוכר להם את זה, מראה להם איזה ציור מדהים כזה, תלת ממד, מה הולך להיות פה – ולא הולך להיות שם שום דבר – והוא אומר: וואו. איזה דבר זה, אנשים משלמים על דברים שבכלל לא יהיו.

לא מבינים ולפעמים לא לוקחים אפילו ייעוץ משפטי, שחשוב מאוד שיהיה, לא לוקחים ואחר כך מגיעים לרשות לסחר הוגן.

אז באמת המאפיין המאוד מיוחד של קרקעות חקלאיות הוא שאנשים לא מבינים שהם לא מבינים. הם קונים הימור, הם קונים איזה טופס הגרלה שאולי יצליח ואולי לא ואז יש שתי בעיות: אחת, שהם לא יודעים להעריך כמה טופס ההגרלה הזה שווה – כשאתה הולך לקנות מניה אתה יודע לבדוק אותה, אתה מתייעץ עם יועץ השקעות, כשאתה קונה קרקע חקלאית אתה לא מבין בכלל שאתה צריך להתייעץ עם מישהו; והבעיה השנייה היא שבאמת גם כשהם קצת מבינים, זה נושא נורא נורא מורכב. כשאנחנו קונים מוצר מזון ויש רכיבים, אנחנו לא מבינים חצי מהרכיבים, אנחנו מבינים שאנחנו לא מבינים וזה בסדר – המורכבות של זה והעלויות של זה הופכות את זה לנושא הרבה הרבה יותר בעייתי. במניות יש תשקיפים, יש רשות לניירות ערך, פה יש לנו תחום שהוא שווה המון כסף, שהוא סוג של הימור, שהצרכן גם לא מבין שהוא הימור וגם שאין לו דרך בכלל להעריך את הסיכוי של ההימור.

לכן, ניגשנו לפני ארבע שנים למועצת השמאים, לשמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, וביקשנו מהם לסייע לנו בנושא הזה. הם ערכו תקן שמאי, תקן 22, שמטרתו להעריך את סיכויי ההכשרה של קרקע. יש בתקן כל מיני דברים, תכף נגיע אליהם, דוגמה אחת היא האם זה סביר או לא סביר – לא סביר זה אם זה גן לאומי. יש לפעמים מכירות של קרקע - - -

לא לפעמים, יש לא מעט פעמים שאנשים מכרו קרקעות חקלאיות שהן גן לאומי, או שקו מתח גבוה אמור לעבור שם, או כביש. לשנות תוכניות מתאר זו משימה לא פשוטה והרבה פעמים מוכרים לאנשים – אף אחד מהם לא טורח אפילו ללכת לבדוק.

גם אם הולכים לבדוק – אני יכולה להגיד לך מניסיון אישי – העירייה עונה לך כל כך מעורפל שלא הבנת כלום, הם רשמו לך משהו שגם אם אתה רוצה אחר כך לתבוע אותם שהסתמכת על זה אתה לא יכול.

אני רק רוצה לתקן עוד דבר אחד – יש גם את כל אלה שמוכרים את הזכות לקרקע וצריך להגן על צרכנים גם מזה, יכול להיות שאולי ההערה הזאת צריכה להיכנס פה. בהרצליה היתה זכות שתהיה לך לקנות בקרקע במידה וזה יופשר, זו גם קרקע חקלאית שאתה קונה את הזכות., אנשים לא ידעו ואנשים רכשו וזה התחיל להיות כמו התארגנות קבוצתית.

יותר קבוצת רכישה, שבעצם אנחנו מטפלים בזה עכשיו.

בדיוק, קבוצת רכישה. אז אתה קונה את הזכות להיכנס לקבוצת רכישה ואנשים לא מבינים את זה, אנשים מבינים שהם רוכשים את הקרקע. לכן אני חושבת שגם פה צריכה להיות איזושהי הערה לגבי זה שתיכנס, בסדר? תחשבו איך אפשר, למרות שאני חייבת להגיד שעברתי רגע על התקנות – זה נראה טוב.

תודה. אז באמת השמאים הכינו את התקן שנותן את ה-go/no go, אם יש סיכוי הפשרה או אין, ונותן כל מיני פרטים, לדוגמה, מה יהיו ההיטלים, המסים – זו קרקע ציבורית, הרי זה לא שאם אתה מוכר איזה מגרש חקלאי אז ביום שהיא תופשר כל אחד יקבל את השטח שלו, יהיו הפקעות, יהיו מסים, יהיו היטלים, יהיו תשתיות. אז את כל הדברים האלה ביקשנו מהתקן. הבעיה שהתקן הוא כ-15 עמודים ואנחנו יודעים שלא רק צריך לתת מידע אלא צריך גם לדעת איך לתת את המידע לצרכן.

בשביל זה לקח לראש הממשלה כשר כלכלה תשעה חודשים לחתום על זה, בגלל 15 העמודים?

אדוני, ראש ממשלה עוד לפחות חתם, היו שני שרי כלכלה קודם שלא חתמו.

הנה, אתה רואה, לפחות מפרגנים לראש הממשלה.

את יודעת איך זה – תמיד יש את הגרוע ואת הפחות.

אומרים: מוטב מאוחר מאשר אף פעם.

זה נכון.

במקרה שלו – הנה, מתפקד, חותם וזה משהו מאוד חשוב.

כולה חתימה.

חשוב אבל, חשוב.

זו חשיבות מטורפת, אני אומר ההפך – כולה רק היה לחתום, זה הגיע באוגוסט 2015.

אבל, אדוני היושב-ראש, צריך לדעת שגם קוראים, לא חותמים בלנקו, מסתכלים על מה חותמים.

ולמה נזכרתי בעניין? כי אמרתי: הוא בטח קרא את 15 העמודים האלה.

אבל זה חשוב מאוד מה שהם אמרו, השמאים, זה חשוב.

אין ספק.

אז בתקן הזה, בתקנות, אנחנו רוצים לעשות שני דברים. כמו שאמרתי, חשוב שלצרכן יהיה את המידע, חשוב גם איך הוא מקבל אותו. מסמך – אפשר לנפח אותו בקלות ליותר מ-15 עמודים ולכתוב יותר מלל והצרכן עלול לאבד את עצמו. לכן בעצם בתקנות אנחנו קובעים שני דברים: אחד, אנחנו מחייבים כל עוסק שמוכר קרקע שאינה מאושרת לבנייה – זה לא רק קרקע חקלאית, זה גם גן לאומי או כל מה שתיארת – לתת לרוכש שבוע לפני החתימה עותק של שומת מקרקעין לפי תקן 22; ודבר שני, אנחנו מבקשים פה תקציר, יש בתקנות חמש נקודות שצריך להגיש ביחד עם התקן עם הפרטים המהותיים בעסקה.

אני מתנצלת שאני יוצאת, אני צריכה ללכת להצביע בוועדה, קוראים לי.

והפרטים המהותיים האלה – אנחנו מקווים שגם אותו רוכש שיתקשה לקרוא את כל התקן, את התקציר הזה של עמוד אחד הוא בכל זאת יקרא וזה ייתן לו יותר מידע לגבי השאלה על איזו עסקה הוא הולך ומה גובה הסיכון שמגולם בעסקה הזאת.

אולי תסבירי רגע במפורט מהו תקן 22?

אין לי בעיה להסביר, אם יורשה לי.

בבקשה.

התקן – מעבר לפירוט הקבוע שנמצא בשומות מקרקעין, שכולל תיאור של הנכסים, תכנון שלהם ברמה מפורטת, דהיינו גם ברמה המחוזית, גם ברמה הארצית, ובוודאי ברמה המקומית – למעשה מתמקד במתן שלושה נתונים עיקריים לפני הרוכש הפוטנציאלי: הראשון, ואולי החשוב בהם, הוא שווי הקרקע על פי ייעודה הנוכחי הסטטוטורי.

מי קובע את התקן? הרי זה לא תקן של מכון התקנים, אנחנו מקבלים בוועדה תקנים של מכון התקנים.

אני יכולה להסביר. התקן שאנחנו מדברים עליו הוא חלק מתקינה שמאית שמאושרת על ידי מועצת שמאי המקרקעין – שהיא יחידה בתוך משרד המשפטים, היא הגוף הרגולטורי של שמאי המקרקעין, אחראית על הרישום בפנקס, מנהלת את הדין המשמעותי ובאופן כללי מסדירה את תנאי - - -

ההערה של מנהלת הוועדה היתה ממקום – בדרך כלל, כשאומרים לנו "תקן", זה סוג של ISO, או שיש את הגוף הרשמי שהוא - - -

נכון, אדוני, זה משהו אחר לגמרי.

זה תקן של איך כותבים שומה לקרקע שאינה זמינה.

מטרת התקנים של מועצת שמאי המקרקעין היא לנסות להביא לאיזושהי הסדרה ואמות מידה בתחום שמאות המקרקעין, שכל שמאי שהוא מוסמך ומקבל רישיון על ידי המועצה רשאי לכתוב שמאות, ולעיתים אנחנו מכירים את זה שיש איזה חוסר קוהרנטיות בדרך הערכת הקרקע. חשוב בלציין פה בפני הוועדה שהתקנים האלה הם לא מחייבים.

הם וולונטריים.

אבל שמאי שפועל לפיהם, מציין את זה בראש השומה שלו וזה מביא לסוג של מתן משקל נוסף לאותה שומה. אז מועצת שמאי המקרקעין גם נדרשה לסוגיה הזאת, ובין היתר בשיתוף עם החברים הממשלתיים, והגיעה למסקנה שיש מקום להסדיר את הדרך שבה שומות כאלה צריכות להיכתב ולהתקבל, בדיוק בגלל הנחת העבודה של הקושי במציאות בסחר הזה באותן קרקעות חקלאיות, שכנראה יש פער מאוד גדול בין מה שאדם חושב שהוא רוכש לבין מה שיש לו ביד. אז התגברה גם ההבנה שיש פה צורך באיש מקצוע ואנחנו חשבנו שאיש המקצוע הוא אכן שמאי מקרקעין שיש לו רישיון בתוקף, הוא הגורם המתאים כדי לבצע את הערכת השווי הזאת.

בהמשך למה שמר דנוס הסביר, מה שהתקן מבקש לייצר זה שני מצבים שונים שיהיו מאוד מאוד ברורים לאותו צרכן שירצה להתעניין בקרקע הזו: המצב הראשון מדבר על המצב הנוכחי של הקרקע בהתאם לתוכניות שחלות עליה, כשהנחת העבודה שלנו היא שעל הקרקע הזו לא חלות תוכניות שמאפשרות להוציא היתר בניה מכוחה. למעשה יכולות להיות שתי חלופות: החלופה הראשונה, שהיא היותר גרועה מבחינת הצרכן, היא שמה שמותר פה לבנייה לגמרי מיועד לשטחים שמטרתם שטחים פתוחים ושטחים שגם לא בעתיד הרחוק, לפי התוכניות שאנחנו מכנים אותן תמ"אות – שזה הסטטוטוריקה ברמה הארצית, או תמ"מים שזה הסטטוטוריקה ברמה המחוזית – אפילו הם לא חושבים שיהיה פה מתישהו שטח לבינוי. יכול להיות מצב מורכב יותר – שחלה תוכנית ארצית שאומרת שיהיו פה מגורים, ואפילו אולי תוכנית מתאר מחוזית שאומרת שיהיו פה מגורים, אבל עדיין אין תוכניות מפורטת, כך שהעתיד הזה הוא לא כל כך קרוב ולא כל כך נגלה לעין. המטרה של השומה היא לשקף לאותו צרכן את הפער הזה.

אני אומר לכם מניסיון, זה באמת תחום שאני עוסק בו – אין גבול, המנעד שבו אתה יכול לספר את הסיפור על הקרקע הזו הוא כמעט אינסופי ומספר ההגבלות שאתה יכול למצוא על הקרקע הזאת הוא כמעט אינסופי, זה יכול להיות מתוכנית שתאושר בעוד 700 שנה ועד - - -

תמיד ניתן לטעון שיש איזשהו פוטנציאל, זה מה שהתקן מנסה לדייק – מתי זה עוד ריאלי ומתי לא.

בדיוק. תשמעו, למדתי כבר בחיים שלי – בעולם הנדל"ן אין נסים. פעם ב... אתה קונה איזו קרקע שהסתבר לך שהיא מציאה. היום, מי שעוסק בדברים האלה, אנשים שהם אנשי מקצוע שמבינים את התחום, הסיכויים שהם יפלו בדבר כזה – למרות שגם חלק מהם נופלים אבל זה כבר מעשה נוכלות – אבל לרוב האנשים התמימים אין ראייה ואין יכולות לבדוק את הדברים וזה כמעט אינסופי. גם כשאתה בא לבקש מידע מהמערכות – זה לא שבדיוק כולם אומרים: רגע, הגיע האיש, רוצה לשאול על החלקה הזאת וכו'.

וגם אם יימסר לו המידע – ספק אם אדם מן השורה יידע להתמודד עם זה.

נכון, יידע להתמודד עם זה. אתה צריך לקחת עורך דין ואם אתה לא לוקח עורך דין שיודע גם כשנותנים לך את התשובה מה בדיוק המשמעות – מה שכתב הפקיד בוועדה לתכנון ובנייה, "מומלץ להפקדה", מה זה אומר. את יודעת, אני כבר מכיר על ה"מומלץ להפקדה", הוא בחיים לא יהיה. כמעט כל דבר – אין בעיה, "מומלץ להפקדה", בתהליך.

אני רק יכולה להגיד שאנחנו בוועדה לא ששים כל כך מהר להפוך תקנים וולונטריים לתקנים מחייבים יותר מסוג התקנים שמנהלת הוועדה דיברה עליהם מקודם, ובמקרה הזה, בגלל שזה עבר גם את הוועדה לתקינה, גם את מועצת שמאי המקרקעין וגם בגלל השונות הזאת של התקן הזה לעומת תקנים רגילים, באמת לא ראינו בעיה בהפיכה, אבל זה באמת לא דבר שאנחנו עושים בחקיקה כעניין שבשגרה, שבו בעצם הופכים תקן וולונטרי לתקן מחייב.

רק שפה הסיפור הוא כל כך משמעותי.

נכון, אנחנו גם לא מחייבים את השמאי לכתוב את השומה שלו על פי זה, אנחנו מחייבים את העוסק להמציא רשומה כזאת, זה קצת שונה מהחיובים הרגילים.

זה גם כן כל כך הרבה כסף.

מאות-מיליוני שקלים בשנה.

זה סכומים מטורפים, זה לא שעקצת מישהו ב-1,000 שקלים, 2,000 שקלים – מכרת לו קרקע שהיא לא זמינה לבנייה. אוקיי, בואו נתחיל.

"תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבניה), התשע"ו – 2016

בתוקף סמכותי לפי סעיפים 4(א)(3) ו- 37 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א – 1981, בהתייעצות עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

הגדרות 1. בתקנות אלה –

"שומת מקרקעין" – כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001;

"קרקע זמינה לבניה" – קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרים לבניה, גם אם מימוש הבניה מותנה בתנאים שטרם התקיימו, כגון עריכת תכנית עיצוב, תכנית פיתוח, תכנית הריסה וכיוצא באלה, אשר אינם מחייבים אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה;

"תקן 22" – תקן בדבר פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות, שאישרה מועצת שמאי המקרקעין, כפי שמפורסם באתר האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין."

הערות, אוהד, יש לך?

לא.

אנחנו ביקשנו לא להסתמך על הפרסום במועצת שמאי המקרקעין אלא דווקא על הפרסום ברשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן. זה גם כמובן מפורסם במועצת שמאי המקרקעין אבל הם אחראיים על התקנות אז שיהיה גוף אחראי. הם לא חייבים לפרסם את התקן אבל כרגע הפכנו את התקן לתקן מחייב לעניין התקנות האלה.

אנחנו נפרסם.

גם המושגים: "תוכנית עיצוב", "תוכנית פיתוח", תוכנית הריסה", "תוכנית מפורטת" ו"תוכנית איחוד וחלוקה" – אולי זו שאלה יותר לכרמית – אפשר לכתוב "כמשמעותם לפי חוק התכנון והבנייה"? כי אחרת אין לזה שום - - -

"תוכנית מפורטת" אפשר כמשמעותה, אבל כל יתר המונחים אני לא חושבת שיש להם - - -

אין להם?

לא. הרעיון היה שלפעמים דווקא הוצאת ההיתר כן כרוכה בעוד איזשהו משהו ולא על זה אנחנו מכוונים. אם זו תוכנית שאפשר להוציא מכוחה היתרים, גם אם היא מותנית באיזו תוכנית אדריכלית שעוד צריך להגיש, בשבילנו זה מספיק מפורט.

בדיוק, בסוף תוכנית מפורטת היא יותר מכול דבר אחר.

אפשר על בסיסה להוציא את הכול.

בדיוק.

גם אם ההיתר הזה מותנה בכמה דברים קטנים, בדרך כלל זה זוטי דברים.

נכון, בדרך כלל אתה לא מגיע לתוכנית מפורטת, ברוב המקרים אתה לא מגיע לתוכנית מפורטת אלא באמת זה סוף סופו של התהליך.

זה כבר המימוש.

בדיוק, לא שלא יכולות להיות בעיות אבל אתה לא יכול לסגור כל פינה – פתאום מישהו הטיל עיקול או פתאום הסתבר לא יודע מה.

יש רמת אי ודאות מסוימת שתמיד קיימת.

תמיד קיימת. אתה יכול גם לקנות אוטו, לצאת והאוטו לא מניע לך פתאום, אחרי שקנית. הכול יכול להיות. אנחנו לא מחוקקים בשביל פעם ב... או למקרה החריג אלא למסה. בואו נגיד כך, אף אחד מהמקרים שפגשתם לא היה בהכנה לתוכנית מפורטת.

גם אם הוא היה, לא היה עוזר לו התקן.

אז על תוכנית מפורטת אפשר לכתוב "כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה" וכל השאר זה יהיה: "ובכלל זה עריכת תכנית עיצוב, תכנית פיתוח, תכנית הריסה, אשר אינם מחייבים אישור תכנית", והפרסום יהיה של הרשות להגנת הצרכן. צריך גם לכתוב פה על הוועדה לתקינה או שמספיק מועצת שמאי המקרקעין?

מי שמאשר את התקן זו המועצה.

כי כתוב גם: תקן זה אושר על ידי הוועדה לתקינה שמאית.

כן, אבל האישור שלה הוא לא האישור של התקן, האישור של התקן בסופו של דבר הוא במועצה.

כדי שהנוסח בוודאות יהיה מדויק, בסיפה של הגדרה "קרקע זמינה לבנייה" נאמר: "אשר אינם מחייבים אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה" – הכוונה שאם תנאי להיתר זה איחוד וחלוקה, זה לא ייחשב מפורטת? אני פשוט רוצה רק שנהיה בטוחים שכולנו כותבים את אותו דבר – זה לא ייחשב תוכנית מפורטת?

שאם צריך לעשות תוכנית איחוד וחלוקה זה נחשב קרקע שאינה זמינה לבנייה.

אוקיי.

זה מתאים, למשל, למקרה של "תוכנית 3700" בתל-אביב, שמוכרים שם לאנשים קרקעות בייעוד למגורים ובפועל יש שם ייעודים שהם אינם למגורים אבל האיחוד וחלוקה עוד לא נעשה ובן אדם שקונה קרקע לדירה לא יודע מה הוא יקבל בסוף, הוא יכול לקבל פתאום שטח למשרדים או שטח לחנות, לכן חשוב שזה יחול גם על קרקעות כאלה.

אז אולי את הסיפה אפשר להקדים קצת?

כן, נכון, "קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת שאינה מחייבת אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה".

אולי נעלה את זה לרישה.

בדיוק, "קרקע אשר חלה עליה תכנית מפורטת אשר אינה מחייבת אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה, שמכוחה ניתן להוציא...".

וגם תוכנית חלוקה ואיחוד וחלוקה, כרמית, זה גם כמשמעותם, נכון?

כן.

אז את כל הדברים האלה נעביר לרישה ואז זה יהיה יותר ברור.

יכול להיות שנוכל גם למצוא לזה מקומות אחרים בחקיקת תכנון ובנייה שזה כבר כתוב, שאפשר להוציא היתרים למעט אם זה תלוי - - -

אוקיי, עשיתם ביניכן את ההתאמות הניסוחיות, תודה. אני מעלה להצבעה את תקנה 1.

הצבעה

בעד – פה אחד

תקנה 1 אושרה.

תקנה 1 אושרה עם השינויים שהיו, שינויי נוסח בעיקר. תקנה 2, הלאה.

"2. (א) עוסק המפרסם קרקע שאינה קרקע זמינה לבניה לצרכן, יגלה לצרכן בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבניה; תקנת משנה זו תחול גם על משווק ועל שלב שיווק הקרקע".

(ב) בפרסומת בתקשורת כתובה, הגילוי כי הקרקע אינה זמינה לבניה יהיה באופן ברור ומובלט ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת."

תקנה 2 מדברת על שלב השיווק והפרסום, זה עוד לא השלב שיש כבר גמירות דעת והשניים יושבים לחתום על החוזה.

זאת אומרת, למשל, נסעתי בכביש החוף – לא סתם אני אומר בכביש החוף, כי יש שם הרבה כאלה - - -

בשלטי חוצות?

שלטים.

כן, שלטים.

כן, אז הוא יהיה חייב.

מה, הוא יהיה חייב לעשות שלט מקביל?

לא, הוא צריך לכתוב: הקרקע אינה זמינה לבנייה, הוא לא יכול רק לכתוב: קרקע לבנייה.

הבנתי בדיוק את העניין, אני מתכוון האם על השלט עצמו, או שלט ליד או צמוד אליו, הוא צריך לכתוב באותיות קידוש לבנה: הקרקע אינה זמינה לבנייה?

כן, זאת המשמעות.

מי יעצור שם?

מצוין.

גם הגודל של האותיות חשוב.

נכון, הכול ברור לנו, אנחנו מנסים לדייק בדיוק בעניין הזה.

אבל אחר כך, גם בשיווק, כשהוא ייכנס אליו למשרד הוא יהיה חייב גם להגיד לו, כי זה חל גם על שלב השיווק.

יש אנשים שיקנו גם משהו שלא זמין לבנייה אבל הם ישלמו מחיר אחר.

ברור. הבעיה היא לא עם המשקיע, אני אגיד לך למה – רוב אלה שבאים להשקיע הם אנשי עסקים שמחפשים הזדמנויות, השוק מלא, אז הוא כבר יבדוק אם לקחת את הסיכון או לא לקחת את הסיכון, הוא כבר לא יקנה את זה במחיר שהוא הציע לו. אם, סתם לדוגמה, הוא אמר 50,000 דולר, הוא כבר יתמקח אתו, יגיד: תשמע, לא יודע, הלכתי, ביררתי, ראיתי, זה לא בדיוק כמו שאתה אומר.

הבעיה היא לא עם המשקיעים.

עכשיו הפנטזיה עוברת מהמוכר לקונה, שהוא כבר יטפל בזה, אבל הוא כבר יידע, הוא מכיר ויודע.

כבוד היושב-ראש, הבעיה היא לא עם אנשי העסקים אלא עם הקונים הפרטיים, שהוא חושב שהוא בצמוד לאדמה מופשרת לבנייה והוא חושב שבשנה הבאה או עוד כמה שנים זה - - -

חאג', התקנות האלה באות לענות בדיוק לעניין הזה.

אני יודע, לכן באתי לפה.

עוד משהו?

כן, היו לנו שתי הערות: א', באמת בשביל לוודא שאנחנו מדברים גם על הפרסומת שאתה חולף עליה בכביש החוף – להוריד את המילה "בתקשורת", אלא שיהיה כתוב "בפרסומת כתובה", שיהיה ברור שאנחנו לא מדברים רק באמצעות התקשורת.

תקשורת כתובה שמורה בדרך כלל לאמצעי תקשורת אחרים, תקשורת אלקטרונית וכו'.

בסדר, למרות שלזה התכוונו. זה בסדר.

שיהיה ברור.

אין פה מחלוקת על המהות.

זה שוק שגם ככה מנכללים בו, אז את זה יהיה קשה לנכלל? קטן עליהם.

הצענו שיהיה כתוב גם בפרסומת הרגילה, לא רק בפרסומת הכתובה, שזה צריך להיות באופן ברור ובולט. לגבי השיווק, לנו לפחות היה נראה שצריך להבדיל בין המשווק למפרסם כדי שיהיה נורא ברור שהמשווק, גם אם הוא לא נכלל מפרסם וגם אם מה שהוא עושה לא נחשב פרסומת אלא זה באמת המגע של המשווק עם היחיד, אז פשוט לעשות לו פסקת משנה רגילה – נראה לי שבמהות אין פה בכלל הבחנה –שתהיה פסקה שאומרת שמשווק קרקע שאינה זמינה לצרכן צריך לגלות לו בעת השיווק שהקרקע אינה זמינה לבנייה.

השאלה אם לא נכניס באחד מסעיפי החוזה סעיף שמראה מה הסטטוס של אדמה?

לזה אנחנו מגיעים בסעיף 3(א).

הוא יקבל שומה מסודרת, הרוכש, יהיה רשום לו שם הכול.

סיכמתן?

כן, אין בעיה.

אני מעלה להצבעה את תקנה 2 עם השינויים והתיקונים. מי בעד?

הצבעה

בעד – פה אחד

תקנה 2 אושרה.

התקנה אושרה. תקנה 3, חובת גילוי.

"חובת גילוי פרטים במכירת קרקע

1. (א) עוסק המוכר או המחכיר לצרכן קרקע שאינה זמינה לבניה, חייב למסור לצרכן בכתב שומת מקרקעין ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר מראש ובלבד שלא יפחת מ-7 ימים לפני התקשרותו של הצרכן עם העוסק בחוזה או במסמך אחר המייצר לו חבות כלפי העוסק;"

לפני שאני עוברת ל-(ב) אני רוצה להסביר את (א). פה אנחנו ממש מדברים על שלב המכירה או החכרה, שהוא חייב למסור לצרכן בכתב את השומה ולתת לו את השומה זמן סביר מראש – שהגדרנו אותו כזמן שלא יפחת משבעה ימים לפי התקשרותו בחוזה או מסמך אחר שמייצר לו חבות, כמו למשל זיכרון דברים.

"(ב) מבלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א), ימסור העוסק עם שומת המקרקעין תמצית שומה שתכלול את הפרטים הבאים ואותם בלבד:

(1) סבירות – האם סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע (פרוגרמה) היא קלושה או לא קלושה כאמור בסעיף 5.1.1 לתקן 22;

(2) ייעוד הקרקע נכון למועד המכירה וייעוד הקרקע לאור תכנית שינוי ייעוד הקרקע המוצגת בידי העוסק;

(3) שווי קרקע נוכחי נכון למועד המכירה, כאמור בסעיף 5.12.1 לתקן 22;

(4) שווי קרקע משוער (היפותטי) – במקרה של מימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע;

(5) משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד הקרקע כאמור בסעיף 5.11 ב לתקן 22;

(6) סך כל ההוצאות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע, וסך כל ההיטלים והמסים, כאמור בסעיף 5.11 ג לתקן 22."

כמו שאמרנו, דבר ראשון, הוא צריך למסור לו שומת מקרקעין; דבר שני, מאחר והשומה יכולה להיות ארוכה ואולי קצת מסובכת אז הוא צריך למסור לו כמו מסמך עיקרי תוכנית, או טופס גילוי, משהו שהוא יותר מקוצר עם התנאים המהותיים ביותר. כמובן שהתנאים האלה – אנחנו נוסיף, לאור ההערה של היועצת המשפטית – שזה מתוך שומת המקרקעין, זה לא פרטים שהוא יכול להמציא, שהם מנותקים - - -

לא ניתוח שהוא עושה.

בדיוק, לא ניתוח עצמאי שהוא עושה, אלה דברים שהוא שולף מהשומה עצמה. את הפרטים המהותיים הוא שם בטופס נפרד.

יש לי בעיה, אנחנו צריכים להרחיב ב-(2). כתוב: "ייעוד הקרקע נכון למועד המכירה וייעוד הקרקע לאור תכנית שינוי ייעוד", תוכנית שינוי ייעוד יכולה להגיע לוועדה מקומית, הוועדה המקומית רוצה להפשיר אותה לבנייה, ממליצה על התוכנית, מגיעה לוועדה המחוזית, הוועדה המחוזית יכולה לדחות את התוכנית. אז אנחנו מגיעים למצב שאני קניתי לפי הוועדה המקומית קרקע שמפשירים אותה לבנייה, שילמתי עבור קרקע שהיא תוך שנתיים-שלוש מגיעה למצב של קרקע לבנייה, בשלה לבנייה, ואז, אחרי ששילמתי, הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית או עשתה שינויים. המצב הזה קצת בעייתי כי לכאורה, אפילו אם לא התכוונו, יש בזה רמאות כי התוכנית לא מובטחת להיות מאושרת. צריך לקחת את הנושא שאמרתי פה בחשבון כי הרבה תוכניות שאנחנו מכירים – יותר באזורים שלנו – יש לנו מהנדס שמשרטט, מכין תוכנית, אנשים מתחילים לקנות מגרשים לפי התוכנית, אפילו לבוא ולסמן להם גבולות של מגרש לפי אותה תוכנית, אבל התוכנית הזאת, או שהיא משתנה, או שהיא מבוטלת, או שהיא בכלל עוברת שינוי דרסטי ממה שהיה כשבאנו לקנות, למרות שראינו תוכנית.

בדף תקציר יש גם את הייעוד החדש, המתוכנן? אני מסכים עם חבר הכנסת הנכבד, זה לא צריך להיות שם.

סעיף 1 בתקציר אומר להגיד אם זה לא סביר, בתוך התקן יש הגדרה מה לא סביר. יש דברים - - -

אז תנו לנו להבין מה - - -

מה שחבר הכנסת חאג' יחיא אומר הוא שבאופן שבו חלק מהתקנות שהקראתם עכשיו כאילו שומרות על הלקוח, על הקונה, אין פה סגירה הרמטית – למה? כי אתה יכול גם לפעול על פי דין ולמצוא את עצמך ניזוק. דהיינו, קנית את הקרקע בתהליך "איקס", הוא קנה בתהליך, וכשזה יגיע בסוף לוועדה הארצית או לוועדה המחוזית הן דוחות את הכול.

יכול להיות שזה אפילו לא עבר - - -

ואפילו התוכנית אצל המתכנן, תוכנית יפה, משורטטת יפה ומסודרת.

הרעיון הוא להציג לו מין תמונה כזאת של הקרקע היום לבין מה שאולי יקרה.

תמונת ראי.

העוסק מציג לו תוכנית שינוי ייעוד קרקע, אז אתה אומר לו: הקרקע היום היא קרקע "איקס", הוא מציג לך תוכנית עם קרקע "וואי" ואז בהמשך יש את משך הזמן הצפוי, אם בכלל צפוי, כמה זה יעלה, יש את כל השמאות.

היא צודקת, חאג'. אוהד, כדאי שתקשיב כדי שנשמע מהניסיון שלך כי יש לך את הניסיון הכי רב פה – לא, האמת שגם לחאג', הוא ראש רשות לשעבר של טייבה אז הוא יודע בדיוק מבחינת האופן שבו תהליכים מתנהלים. הנקודה היא כזאת: אין מצב שאתה יכול לעשות סגירה גם על פי חוק, גם אם אתה איש עסקים נורמטיבי ולקוח נורמטיבי, הסיכוי שלך לסגור את כל הפינות הוא לא – אתה הרבה פעמים מתחיל תוכנית, יוצא אתה לדרך, מתכנן 10 קומות ובסוף אישרו לך שבע או שש, או לא אישרו לך.

אני אתן דוגמה אישית: יש לנו קרקע פרטית, במשפחה שלי, שהיא צמודה לתכנון, ב-93' הפשירו קרקע לבנייה והיא ממש על הגבול, אפילו 80 מ"ר נכנסו לתחום ההפשרה לבנייה, עד היום היא לא מופשרת לבנייה. אז אני יכול להכין גם תוכנית, אחרי חמש שנים, 10 שנים, להכין תוכנית ולבוא למכור, להגיד: תשמעו, אנחנו ממש צמודים. אני אומר לכם על משהו שהוא מ-93', אנחנו עכשיו ב-2016 ועד היום היא לא מופשרת לבנייה. אז יכולנו לבוא ולהגיד: תשמע, היא צמודה, בהפשרה הבאה, בהרחבה הבאה – בסדר?

אדוני היושב-ראש, הייתי רוצה לפרט לכם - - -

אני רוצה שאנשים יידעו שאין לך תוכנית מאושרת, יש תוכנית בהכנה ויש בה סיכון.

אני הייתי רוצה לדייק את הדברים של חבר הכנסת הנכבד, אני מסכים אתו, אגב. אתם צריכים להבין איך זה עובד – איך זה עובד היום? אתה מגיע למשרד של משווק כזה, בדרך כלל אלה משרדים מאוד מפוארים, עושים אתך עסקה, מראים לך את המחיר, אומרים לך: עכשיו אנחנו ניתן לך 200,000-300,000 שקל הנחה אבל התנאי הוא – וראינו את זה גם ב"ערוץ 2" ממש במצלמה נסתרת – שעכשיו אתה חותם, עכשיו. באותה שנייה שאתה אומר: בסדר, מכניסים אותך ל"מזראטי" או לאיזו מכונית שרד אחרת, לוקחים אתך למשרד עורכי דין מפואר בתל-אביב, במקום מנפיקים את כל הניירות ומחתימים אותך מהר מהר. אז הסיפור הזה של שבעת הימים הוא מאוד חשוב, ללמוד את השומה או ללכת למישהו שיסביר לך אותה.

הבעיה היחידה היא שאנחנו יודעים – בתוך עמנו אנחנו יושבים – אנשים לא יכולים לקנות דירה, יש להם קצת כסף, הם רוצים להשקיע במשהו נדל"ני ויש סכנה שאותו דף תקציר שהוא ימסור להם זה יהיה המסמך שהם יתבססו עליו. הם בכלל לא יקראו את השומה, הם יגידו: עזוב, עכשיו אנחנו לא נלך לעורך דין שיסביר לנו, לא נלך לשמאי ולא נלך לאף אחד, יש לנו דף תקציר, הנה, אנחנו רואים שהקרקע חקלאית, בזה הוא לא רימה אותנו, הכול בסדר. עכשיו אנחנו רואים: רגע, יש פה עוד שורה, זה מיועד לקוטג'ים, זאת אומרת, אני הולך לקנות קוטג' בכסף, וואלה, עסקה טובה, כדאי ללכת עליה. זה הפחד שלי. לכן, אם כל העניין זה דף התקציר הזה – אני לא חושב שצריך להיות בו את החלומות של המשווק שנועדו רק על מנת למכור למישהו אחר בהרבה כסף.

אז מה אתם מציעים?

אוהד, אפשר להוסיף כאן - - -

לא להוסיף, אנחנו לא רוצים להוסיף כלום, להפך.

מיד אחרי פסקה (2) באות פסקאות (3) ו-(4) שמטרתן להציג לו כמה הפער הוא לא ריאלי. הבן אדם קונה קרקע ב-100,000 שקל והוא אומר: גם אם היא לא תופשר, הקרקע הזאת שווה את ה-100,000 שקל, 80,000, שווה משהו. ב-(3) ו-(4) אנחנו אומרים לו: תראה, קרקע גן לאומי שלא תופשר שווה שקל, היא לא שווה כלום.

וכאן, אגב, השמאי אמור להפסיק לפי התקן. זאת אומרת, אם הוא מגיע למסקנה שהקרקע הזאת לא תופשר לעולם אסור לו לתת שווי כמופשר או משך הזמן שייקח להפשרה, הוא חייב לעצור בנקודה הזו.

המחשבה שלנו ב-(3) ו-(4) היתה לתת את ערך הקרקע היום ואת ערך הקרקע ההיפותטי, לפי החלום הזה של ההפשרה, אז אם מורידים את (2) צריך להוריד גם את (4) כי זו תמונת מראה של ייעוד הקרקע היום וייעוד הקרקע אם זה יצליח, ואז הערך והערך.

מה שבתיה אומרת זה שבגלל שיש שם את השווי כמופשר אז צריך גם להסביר למה הוא מתייחס.

רק המופשר, סליחה. זה יכול גם להשתנות, מגישים תוכנית, אומרים: תשמע, אני פה עושה חזית מסחרית, יש לי מעל זה 10 קומות, פתאום אין לך חזית מסחרית, אפילו אם מפשירים אין לך אלא ארבע קומות.

זה נכון, זה מה שאני אומר.

ואז גם הערך יכול להשתנות דרסטית.

אולי אפשר, בשביל לצמצם את החשש להטעיה, להעביר את הסיפה של (2) לסעיף אחר? זאת אומרת, כשאתה אומר את משך הזמן הצפוי לאישור התוכנית שתאפשר את הבנייה וייעוד הקרקע לאור התוכנית שהוא מציג, אז זה נמצא אצלו - - -

אוקיי, או ב-(3) או בסך העלויות.

זה לא ברור.

הוא צריך להציג לו את הסבירות, את ייעוד הקרקע הנוכחי, את שווי הקרקע הנוכחי, את שווי הקרקע המשוער, ייעוד הקרקע המשוער.

את זה תורידי. שווי הקרקע המשוער, אני חושבת, בהמשך למה שאמר חבר הכנסת, שזה כאילו ייתן לו איזו אשליה שיש לו פה איזו תוחלת-תועלת של שני מיליון שקל שהיא לא ריאלית.

אז אולי אפשר להוריד את זה?

נכון, אני מסכים.

אז אתם מציעים להוריד - - -

אולי שזה לא יופיע בדף תקציר?

זה בתוך התקן, זה בתוך התקן גם בין כה וכה.

הוא יסביר לו. מה, הוא יגיד לו "טעיתי" אחר כך? יחזיר לו כסף?

כי כשאתה מקצר, אתה כותב שומה, ברגע שכתבת שווי – כבר הטעית.

זה מייצר ציפייה.

תגיד לו "טעיתי" אחר כך? איך אתה מפצה אותו? אמרתי, אני מכרתי את המגרשים של האדמה שלי בשטח כאילו שזה צמוד, מכרתי במחירי בנייה, אז מה נגיד: סליחה, זה לא היה קשור אלי, זו רק הרשות המקומית, זו הוועדה המחוזית, זה לא אני?

לא צריך להגיע בכלל למצב הזה.

הוא פשוט יגיד: נגיד שיש 50%, אז התוחלת זה מיליון שקל, זה שווה, בוא נוריד את הסכום הזה מהכול.

אוקיי, הלאה. עוד משהו?

כן. ב-3(א) אנחנו נוסיף – אמנם לנו זה היה ברור אבל צריך להגיד את זה בצורה מפורשת – שהצרכן לא צריך לשלם על שומת המקרקעין הזאת, חובתו של העוסק למסור לו את זה ללא תשלום. צריך להוסיף את זה בצורה מפורשת.

אוקיי, ברור.

נדמה לי שזה לא "העוסק, המוכר או המחכיר", אלא "המבקש למכור או להחכיר". לגבי הסיפה, אם אנחנו מדברים על מסמך שמייצר חבות, הכוונה שלכם היא שאם יש זיכרון דברים אז כבר בשלב הזיכרון הדברים הוא חייב להציג את זה, נכון?

לפני הזיכרון הדברים, לפני החתימה.

ברור, עוד לפני.

שבעה ימים לפני.

נכון, אבל זה צריך להיות שבעה ימים לפני מה שקורה קודם, או חוזה המכר או זיכרון הדברים, ולכן צריך להוסיף " לפי המוקדם מבניהם".

אבל זיכרון בהכרח קודם לחוזה.

אבל לא תמיד חותמים.

אם קיים, ברור.

היא צודקת, חייבים לסגור את זה.

בסדר, לפי המוקדם.

בסדר, הכוונה שבהזדמנות הראשונה.

בהזדמנות הראשונה, אוקיי.

אסור לשכוח שהם מלווים במיטב המוחות המשפטיים ועם כל דבר שאפשר יהיה לעקוף פה הם יעקפו, לכן צריך לסגור באמת את כל הפינות כמה שאפשר.

מה שאומר אוהד, תקשיבו שנייה, העניין הוא כזה: אסור לנו – אם אנחנו כבר מתקנים את זה אנחנו צריכים למצוא את כל הקירות שיודעים להגן על האזרח מן השורה. הסיכוי שאנשי עסקים מהשורה הראשונה, או מהשורה השנייה אפילו, יפלו בתוך תהליך כזה הוא קלוש. זה כמו פיס, שאתה רואה אותו אומר למישהו: תגרד לי חלום – זה לגרד חלום. אז אנחנו צריכים למצוא באמת את כל הכלים האלה שיודעים להגן על אנשים.

נכון מאוד.

אני רק רוצה לומר בהמשך לדברים שלך – זו בדיוק הסיבה שהם לא חיכו רק לשלב החתימה על החוזה אלא הם אמרו כבר בשלב הראשון.

זה בדיוק מה שאני רוצה לוודא, כן.

אבל אני רק רוצה להבטיח שאם יש את השלב הראשון הזה אז הוא חייב לגלות בשלב הזה. לגבי הפסקה השנייה, בסעיף קטן (ב)(1): זה צריך להיות "5.1.1 א" ולא "5.12.1".

גם אמרנו שנוריד את "או לא קלושה".

נכון. הנוסח אומר האם סבירות מימוש תוכנית שינוי ייעוד הקרקע, פרוגרמה, היא קלושה או לא קלושה, נראה לי שבתקן עצמו אין רובריקה של לא קלושה, יש רק את החובה לציין אם היא קלושה, לכן בעצם זה מה שצריך.

נכון, אולי כדאי שזה מה שיישאר.

שזה מה שיישאר, רק "קלושה" ולהוריד את המילים "או לא קלושה". לגבי פסקה (2), ייעוד הקרקע צריך להיות למועד עריכת השמאות ולא מועד המכירה.

כן.

למה? מה זה משנה?

מתי שהוא עורך את השומה, אחרת - - -

זה בסמוך, לאחר מכן הוא מתחיל.

אולי צריך להוסיף חובה?

אין לנו בכלל מכירה עדיין.

כן, אין עדיין מכירה.

אז אולי צריך להוסיף חובה שהשמאות הזאת תהיה מעודכנת ליום שבו הוא מפרסם את המוצר הזה? שלא יעשה שמאות לפני חמש שנים ויגיש את זה.

או "עד שלושה חודשים"?

מה, כל שלושה חודשים הוא יזמין שמאות חדשה? זה נראה לי קצת - - -

מה, אנחנו מרחמים עליו?

בואו נגיד שאם היה שינוי מאז עריכת השמאות הוא חייב לתת שמאות חדשה, היא חייבת להיות שמאות מעודכנת למועד - - -

אין לי בעיה איך זה יקרה.

אז אולי בחובה עצמה?

זה צריך להיות בחובה עצמה, אבל שמאות מעודכנת לאיזה מועד? מה הפער הסביר בין מועד השומה לבין - - -

הוא מזמין את השומה למעשה – הרי השמאי חייב להתבסס על פרוגרמה שנמסרה לו על ידי המשווק, זאת אומרת, הוא מזמין את השומה אחרי שהוא עבר את כל התהליכים, הוא אמור להיות עם כל החומר ומה שנשאר לו עכשיו זו רק השמאות. למעשה התאריך שהשמאות יוצאת ותאריך המכירה הם סמוכים אחד לשני.

הם לא חייבים להיות סמוכים כי הוא יכול להביא לו בכלל את המסמך הזה בשלב זיכרון הדברים ויכול לעבור הרבה זמן בין שלב זיכרון הדברים לשלב המכירה עצמה.

האמת שבדרך כלל יש להניח שאם יהיו שינויים תכנוניים, בדרך כלל הם יהיו רק מיטביים עם הצרכן ועם העוסק אבל באופן עקרוני זה גם יכול להיות הפוך.

לאו דווקא. בפרדס חנה-כרכור אושרה תוכנית אחרי שנעשתה המכירה – זה פשוט סיפור שהתפרסם אז אפשר לדבר עליו – שתוכנית המתאר של היישוב קבעה שהשטח הזה לא יופשר לעולם והיא אושרה לאחר המכירה. זאת אומרת, יכולים להיות מצבים אחרים. אני חושב שצריך שהשמאות צריכה להיות מעודכנת למועד המכירה, העניין הוא שצריך יהיה לתחום את זה בזמן.

למועד המכירה זה לא הגיוני.

עד שלושה חודשים ממועד המכירה.

אין לנו מועד מכירה בכלל.

יש לנו את המועד שבו בעצם הציע את זה, נכון?

אז היא צריכה להיות מעודכנת שלושה חודשים אחורה?

עד שלושה חודשים אחורה, כן.

אבל אם הוא מציע את זה במשך שנתיים לאנשים, אז כל שלושה חודשים הוא צריך לעדכן?

שידאג לעדכן אותה או שידאג לקבל מכתב שהיא מעודכנת.

אביטל או חנה, אני רוצה שאחת מכן תעשה לנו עכשיו סיפור דרך. אני אזרח, ראיתי שלט, אמרנו שיהיה כתוב עליו בצורה בולטת וכו', הגעתי למשרדים המפוארים ברחוב "איקס" עליתי, הראו לי שקופיות, הראו לי מצגת שזה הולך להיות - - -

וגם בשלב הזה אומרים לך שהקרקע אינה זמינה לבנייה.

שניה. אני רוצה שמהשלב הזה שעליתי במדרגות, המתנתי, נכנסתי לחדר, עכשיו בואו תגידו לי מהם התהליכים שמגנים עלי לאורך כל הדרך.

אז בשלב הפרסומת אמרת, בשלב השיווק גם צריכים להגיד לך: דע לך, אדוני, הקרקע אינה זמינה לבנייה כעת, אנחנו כמובן הולכים להפשיר אותה לבנייה אבל הם חייבים להגיד לך: הקרקע אינה זמינה כרגע לבנייה. ואז, בשלב הבא הם רוצים להחתים אותך על חוזה או על מסמך, כל מסמך של זיכרון דברים, הם לא יכולים לעשות את זה במקום, הם צריכים להגיד לך: רגע, אנחנו מביאים לך שומה מעודכנת לפחות שלושה חודשים אחורה, בשומה הזאת יהיה מפורט, עם תקציר, מה האפשרויות של הקרקע עכשיו לעומת מה האפשרות העתידית, וחייבים להמתין בשלב הזה שבעה ימים, רק אחרי שבעה ימים אפשר לחתום או על זיכרון הדברים או על החוזה עצמו. זה מאפשר לו זמן - - -

זה מה שאמר אוהד, שלא מכניסים אותו ל"מזראטי" או ל"פרארי" שם ועושים לו - - -

מראים לו איזה מצג של הצלחה וכסף שכולם עשו.

זה עם ה"מזראטי" זה מהמגרש הקודם.

או מהכסף של הקרקע, אי אפשר לדעת כבר.

אולי בהגדרה של שומת מקרקעין צריך לא רק "כהגדרתה בחוק שמאי מקרקעין" אלא להגיד שהיא עדכנית.

נדמה לי שזה לא בהגדרה של השומה, נדמה לי שזה צריך להיות בסעיף 3, כשאנחנו אומרים: חייב למסור לו שומת מקרקעין ערוכה לפי תקן 22, מעודכנת – אני לא יודעת אם שלושה חודשים או משהו אחר אבל מעודכנת.

למועד השינוי האחרון?

בואו שנייה ננתח את זה – למה שלא נאמר שהיא פשוט מעודכנת? הרי אם קרה משהו במוסדות תכנון היזם הוא הראשון שיודע אז הוא צריך לחזור לשמאי.

מעודכנת.

אז "שומת מקרקעין מעודכנת ערוכה לפי תקן 22".

אוקיי.

בסדר. אז אחרי שאמרנו שהשומה חייבת להיות מעודכנת נדמה לי שזה כן נכון לכתוב שייעוד הקרקע "נכון למועד עריכת השמאות".

בוודאי.

אוקיי. גם ב"שוויי הקרקע הנוכחי" – "נכון למועד עריכת השמאות".

כן.

וגם שווי קרקע משוער – במקרה שתאושר התוכנית.

אבל אמרנו שאנחנו נוריד את זה.

את זה מורידים.

אנחנו מורידים, סליחה, נכון. גם בפסקה (5) – "משך הזמן הצפוי לאישור התוכנית שתאפשר את הבנייה כאמור בסעיף". בפסקה (6) – "סך כל ההוצאות הכרוכות ביישום הליכי אישור התוכנית עד להבאת הקרקע למצב זמין לבנייה", בסדר?

בסדר.

אביטל, פה רצית להכניס גם את הסיפה של (2).

נכון, פלוס "ייעוד הקרקע לאור תוכנית שינוי ייעוד הקרקע המוצגת בידי העוסק", שזה יהיה יחד עם העלות הכוללת ואז יש פחות הטעייה.

בנושא הזה, העניין של העלויות – הרי יש עלויות של הכנת תוכנית, הן עלויות כלליות, הן עלויות מאוד גבוהות והן לא חלות כולן על אותו רוכש ספציפי, אז אולי "שיעור חלקו היחסי של אותו רוכש בעלויות"?

זה התקן שלכם.

התקן שלכם מדבר על העלויות הכרוכות ביישום הליכי אישור התוכנית עד להבאת הקרקע למצב זמין לבנייה.

נכון, זה אצלנו וזה בגדול, כי השמאי שלנו, שעושה את העבודה לפי התקן, יעריך מן הסתם מתחם ואז הוא גם מתייחס לעלויות הפיתוח של המתחם כולו. אולי פה חשוב שאותו אחד שבא ושם עכשיו 100,000-200,000 שקל על קרקע ליחידה, צריך לדעת שיש יש לו בדרך עכשיו עוד 200,000 שקל של הוצאות שהוא לא יודע עליהן. תראו, הכוונה שלנו היא לא להרוג את המסחר בקרקעות חקלאיות בישראל אלא לעשות לו רגולציה טובה, שהוא יעבוד כמו שצריך.

אבל היום המחירים מנופחים מדי וצריך לתת להם את הערך האמיתי.

דיברתי מקודם על הדיסקליימר הזה שיופיע – על סיגריות כתוב על חצי קופסה "העישון הורג" ואנשים קונים את הקופסאות האלה ומעשנים. זאת אומרת, גם פה מן הסתם יהיו כאלה שייקנו. כל ההיגיון הוא שיהיו בפניהם כל נתונים. יחליט שהוא רוצה לשים כספו על קרן הצבי או להסתכן או לקנות משהו לנכדים – זה עניינו.

השאלה פה אם מזכירים בתוך החוזה את העניין של היטל ההשבחה?

כן, כל העלויות זה כולל היטל השבחה, בוודאי.

את העלויות.

אני שואל כי לא קראתי את תקן 22 עד הסוף.

בוודאי.

אוקיי, עוד הערות?

ברגע שהתקן עצמו לא עוסק בשאלה הזאת אז מי שיעסוק בשאלה הזאת יהיה העוסק והוא יצטרך בעצם להפעיל את שיקול דעתו מה מושת על - - -

זאת אומרת, את אומרת: אנחנו ניתן את המקסימום?

אני אומרת, כל עוד התקן לא עושה את הבחנה הזאת זה נראה לי בעייתי שבתקציר זה יהיה כשאנחנו רוצים שהתקציר יהיה כמה שיותר צמוד לתקן.

למרות שהוא העיר הערה נכונה. כשאתה נותן את זה לעוסק אתה מסתכל על כל הקרקע ואתה אומר: הנה, זה יהיה היטל הכבישים, עכשיו הוא יראה שהיטל כבישים 10 מיליון שקל כשהוא משלם 100,000 שקל לקרקע, זה כאילו לא עושה שכל. יכול להיות שצריך לחלק את העלויות הכלליות במספר יחידות דיור, יכול להיות שצריך לחשוב על זה, זה לא נשמע לי לא סביר.

לפחות ימסור בכמה יחידות דיור מדובר על מנת שההוא יוכל לחשוב מה חלקו בתוך ההוצאות.

כי גם אם נציג מספר שהוא לא סביר אז הצרכן פשוט יתעלם מזה, כי העוסק יגיד לו: זה לא סעיף חשוב, זה הוצאות לכולם על כל מיני - - -

זה לא בשבילך, זה כללי.

יש משהו בזה שאתה לוקח את כלל העלויות ומחלק אותן בכלל הצרכנים העתידיים, זו לכאורה פעולת חישוב פשוטה יחסית מאשר לבוא ולהגיד: בתוך העלויות האלה יש כאלה שאולי יושתו על הצרכן ויש כאלה שאולי יושתו על העוסק.

לא, הכול יושת על הצרכן, הכול על הצרכן.

הכול יושת על הצרכן.

ברגע שקנית זה הכול עליך.

לגבי העניין של הפיתוח: היום, ברוב הרשויות המקומיות, יש את חוקי העזר של הכבישים שזה לא קשור בעלות עצמה אלא לפי תעריף מסוים בתוך הרשות, לא משנה אם אתה בצמוד לרחוב ברוחב 12 מטר, או 16 מטר, או 20 מטר, אלא יש לך תעריף קבוע ומשרד הפנים מקדם היום את חוקי העזר בכיוון הזה. השאלה האם זה גם יוכל להיכנס לשם?

זה נכנס, זה שם, זה שם לגמרי.

סליחה שאני עדיין מתעכבת על זה – אז איך הוא יכול להגיד את חלקו היחסי של הצרכן? איך אנחנו יודעים כמה קונים יהיו שם?

אולי להוסיף פשוט: "כל העלויות ושיעור חלקו היחסי של רוכש היחידות בקרקע", בסיפה של אותו סעיף?

משהו כזה.

זה משהו שהעוסק - - -

הוא יודע על כמה יחידות הוא הולך.

הוא הרי יודע כמה חלקות הוא מוכר.

הוא יודע כמה חלקות הוא רוצה למכור, הוא לא בהכרח יודע כמה חלקות הוא ימכור.

זה לא משנה אם הוא לא מכר.

הוא כן יודע כמה יחידות הוא קיבל.

בדיוק, זה לא משנה, אביטל.

אם הם מופשרים לבנייה, מה שהוא לא מכר הוא יצטרך לשלם.

נכון.

צריך להבין למה זה חשוב – כי כשמוכרים לצרכנים קרקע עם זכות לדירה הרבה מתבלבלים וחושבים שהם קונים דירה, גם זה יש, ואז הם צריכים לדעת שיש להם עוד הוצאות בדרך.

קדימה, חברות וחברים.

זה לא ברור בתקן שזה מה שהוא צריך לעשות?

לעשות את החלק היחסי? לא, כי השומה היא מאוד מפורטת – אני לא יודע, זה נתון לפרשנות – העניין הזה חשוב פה כי זה המספר שהוא רלוונטי לאותו רוכש של קרקע ליחידה.

אוקיי, סיכמנו? אביטל, את על זה?

אני על זה.

עלא כיפק.

אז אנחנו מכניסים את החלק היחסי?

כן.

גם וגם, שיהיה גם וגם.

שיהיה, פה לא נחסוך במילים, כל דבר שיכול לתת את ההבהרה ואת הספוט על הנוכל שמנסה לנכלל אותך בכל דבר. אם אנחנו יודעים להגיד שהאזרח יבין מתוך הדברים האלה בדיוק איפה הוא נמצא – כן ייטב, פה אין לי בעיה.

אז זה "חלקו היחסי של בעל הקרקע בעלויות אלה"?

"בעלויות המשערות".

זה לא בעל הקרקע.

של הצרכן או הרוכש.

של הרוכש.

"בעלויות המשוערות".

"חלקו הצפוי".

"חלקו היחסי הצפוי של הרוכש בעלויות משוערות אלה".

תקנה 3 עם השינויים, עם התיקונים, עם ההערות וההארות – מי בעד?

הצבעה

בעד – פה אחד

תקנה 3 אושרה.

תקנה 3 אושרה.

"תחילה 4. תחילתן של תקנות אלה חודש מיום פרסומן (להלן-יום התחילה)."

אנחנו בעצם מצפים שחודש מאז פרסום התקנות ברשומות כבר הנושא הזה יכנס לתוקף.

מבחינתי אין בעיה, 30 יום. מי בעד תקנה 4, 30 יום?

הצבעה

בעד – פה אחד

תקנה 4 אושרה.

אושר.

"תחולה 5. תקנות אלה יחולו גם –

על פרסומת ועל שיווק שהחלו קודם יום התחילה ושעדיין ניתן להתקשר בעסקאות מכוחם;"

במקום "מכוחם", לכתוב "לגבי אותה קרקע", זאת אומרת: "ושעדיין ניתן להתקשר בעסקאות לגבי אותה קרקע", שזה לא ממש מכוח הפרסומת.

אוקיי, ברור. הלאה.

"(2) לגבי צרכן שקודם יום התחילה קיבל מידע מעוסק לצורך רכישה או החכרה של קרקע שאינה קרקע זמינה לבניה, ובלבד שטרם התקשר עם העוסק בחוזה".

אוקיי, הערות?

כן. א', אני רוצה רק להבהיר שתקנות אלה יחולו גם, זאת אומרת, הכוונה היא רק למקרים שאולי יתעורר ספק לגביהם, התחולה היא הרבה יותר רחבה מזה. לגבי "על פרסומת ועל שיווק שהחלו קודם יום התחילה" – אני מניחה שלזה התכוונתם – הרעיון הוא שהם התחילו לפני יום התחילה אבל הם גם ממשיכים שם אחרי יום התחילה.

כן, ברור, זה כל העניין, שהוא ממשיך. נכנסו הכללים לתוקף, אבל השלט בכביש החוף עדיין נמצא ואנשים נכנסים למשרד כדי לקנות מתוקף - - -

לכן כתוב "ושעדיין ניתן להתקשר בעסקאות לגבי אותה הקרקע".

בדיוק.

כן, אבל כתוב: "על פרסומת ועל שיווק שהחלו קודם יום התחילה" – לכאורה הוא הוריד כבר את השלט ועדיין אפשר להתקשר, אז לכאורה עולה השאלה האם אתה חייב להחזיר את השלט ולכתוב לא – זאת אומרת, הרעיון הוא שהשלט נמצא שם לפני יום התחילה וממשיך להיות שם אחרי.

גם אם הוא ירד אחרי יום התחילה, אז מה? זה בדיוק אותו דבר.

אבל אז לא צריך לעשות הבהרה על הפרסומת שלך - - -

אבל יכול להיות שאת השלט הורדתי אבל את פעולות השיווק אני עדיין ממשיכה.

הן עדיין נמשכות.

זה חל על הפרסומת, אין בעיה. הרעיון הוא כל פעולת שיווק ופרסומת שמתחילה אחרי יום התחילה, גם אם היא היתה לפני יום התחילה, אתה חייב לשנות את הכללים בגלל שהתקנות נכנסו לתוקף.

אוקיי, הבהרנו את העניין הזה.

לגבי פסקה (2) "ובלבד שטרם התקשר עם העוסק בחוזה" – אנחנו מדברים רק על השלב הסופי, נכון?

החוזה עצמו.

אם זיכרון דברים אז אחרי הזיכרון הדברים.

אוקיי, הערות?

אני רוצה לומר משהו. אני חושבת שזה מובן מאליו לכולם שאנחנו מדברים פה על קרקע פרטית ולא מדברים פה על קרקעות של מדינה, קק"ל וכו', שזה לא רלוונטי מבחינתנו.

לא רלוונטי.

ממילא אתם לא משווקים.

אי אפשר.

אנחנו לא משווקים במכרזים קרקע חקלאית אלא אצלנו זה בפטורים ומה שאנחנו משווקים זה קרקעות לבנייה.

יקירה, הדברים שלך נרשמו אבל אם יהיה נכלול שאת אפילו לא מדמיינת אותו והוא על קרקעות מינהל - - -

מדינת ישראל אינה מנכללת.

חס וחלילה, לא המדינה.

לא, הבעיה היא לא המדינה – קודם כל, בואי לא נפריז.

גם אנחנו נתקלים לפעמים שחוכר של קרקע חקלאית מנסה לעשות כל מיני עסקאות ולפצל, גם לנו יש את הכללים שלנו לטפל בזה אבל אנחנו לא מאפשרים העברה - - -

גברתי, אני אסביר לך, ברשותך, אמרת את שלך, עכשיו תשמעי מה שאני רוצה להגיד לך. העניין הוא לא אתם, זה לא העניין עכשיו אם אני עוקץ או רמ"י עוקצת אותי, זה לא העניין. העניין הוא שיכול להיות אזרח מושבניק, קיבוצניק אפילו, הוא מתחיל להעביר מפה לאוזן – לא כולם צריכים לכתוב שלט – הוא בא ואומר לך: תראה, אתה רואה את זה? כל זה יום אחד יהיה שלך – וזה קורה, זה קורה. בנסיבות האלה זה קרקע מינהל, הוא לא יודע, כל הכללים - - -

במקרה של קיבוצניקים הכול - - -

סליחה, גברתי, את יודעת – הבעיה לא אתך, הבעיה שהקונה לא יודע. אנחנו מגנים על הקונה, לא משנה אם הוא קונה את זה מקרקע כזו או קרקע של הווקף, מה זה משנה? הוא לא יודע. כשהוא נכנס לבצע את הפעולה אין לו מושג וזה מה שאנחנו באים למנוע. מי בעד, עם התוספות, עם התיקונים?

הצבעה

בעד – פה אחד

תקנה 5 אושרה.

אושר. תודה, עשיתם מעשה גדול. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 12:10.