PAGE
1
ועדת החוקה חוק ומשפט

9.11.2005


הכנסת השש- עשרה






נוסח לא מתוקן

מושב רביעי



פרוטוקול מס' 610

מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט

יום רביעי, ז' בחשוון התשס"ו (9 בנובמבר 2005), שעה 09:00

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ה – 2005

של חה"כ ניסן סלומינסקי (פ/1814)

הכנה לקריאה שניה ושלישית – דיון

חברי הוועדה: מיכאל איתן – היו"ר


ניסים זאב

אליעזר כהן


יצחק לוי


ניסן סלומינסקי

כרמית יוליס, משרד המשפטים


אלעד פופוביץ, משרד המשפטים


תמר קלהורה, משרד המשפטים


חנה גבאי, משרד הבינוי והשיכון, ס. בכיר של היועצת המשפטית


סופיה אלדור, משרד הבינוי והשיכון, מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים


עינת גנון, משרד הבינוי והשיכון


ראול סרוגו, התאחדות הקבלנים


צבי איצקוביץ


יעקב צמח



עליזה קן

קרן ויינשל

דורית ואג

חבר המתרגמים בע"מ

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ה – 2005

של חה"כ ניסן סלומינסקי. (פ/1814)

הכנה לקריאה שניה ושלישית – דיון

בוקר טוב.

רק משפט פתיחה. הגישה שלי היא פשוטה ועניינית, מכיוון שזה הולך להיות בעיה מתמשכת, אם הייתי יודע שזה נגמר עוד חודש חודשיים, אז הייתי אומר שננסה אפשרויות אבל מכיוון שזה הולך להיות בעיה מתמשכת הגישה שלנו צריכה להיות כן לחוקק חוקים, כן לעזור, ללכת לקראתם ולעזור להם כמה שאפשר.

אני אחדד, זה מתיישבי השכונות בתל אביב. אומר חבר הכנסת לוי שזה רק 58 שנה, רק, אז זה יהיה עוד שנה שנתיים.

אני מחדד, סעיף 1 נקודה לדיון, יש להוסיף להצעה, השאלה אם יש להוסיף או לא להוסיף להצעת החוק סעיפים בדבר סדרי דין וערעור. כל הגישות צריכות להיות כן, כן לעזור להם וללכת לקראתם. לזה התכוונתי.

ללכת לקראת מי?

ללכת לקראת מי שנפגע.

כל אחד ייפגע על פי החלטה שהוא מקבל. יש כאן שני צדדים, אחד מול השני.

אם יש שני צדדים אז אני אחכה לדיון. אז מי הם שני הצדדים?

מצד אחד יש לך את רוב הדיירים שרוצים לפנות את הבניין ושיבנו במקומו בניין חדש, גדול יותר, זה מצד אחד. מצד שני יש את אותו דייר שאומר, לא, אני לא רוצה לברוח מהבית שלי.

היום יש לו זכות וטו.

הצעת החוק היא כן לפנות את הבניין וכן לבנות.

זה האיזון שאנחנו צריכים לעשות.

יש היום לדייר זכות וטו. הוא גר זה דירה שלו, הוא לא רוצה לצאת מהדירה, זו זכות הקניין שלו.

אני אישית נמצא היום במאבק לקנות דירה בבית ציבורי, אני מכיר את התופעה.

אבל זו לא הצעת החוק. הצעת החוק אומרת רק שהוא יהיה חייב כסף.

הצעת החוק נוסחה בחוכמה. כשישבנו עם היועצים המשפטיים של כל המשרדים אמרו לנו שאם נדרוש לפנות אין סיכוי. במדינת ישראל לא מפנים. יהודים מפנים אולי אבל לא בסיטואציות האלה. ולכן הצת החוק הזאת היא יותר חכמה, היא באה ואומרת, מאחר והוא גורם לנזק כספי גדול מאד לכל הדיירים, בית המשפט ברגע שהוא ישתכנע שבאמת האדם הזה עושה את זה מסיבות לא סבירות ואני אגדיר מה זה לא סביר, רשאי להטיל עליו קנס שישלם פיצוי עסקי לכל הדיירים. הסכום יהיה כזה גדול שלאיש ההוא, כל העניין של ההתעקשות שלו שהוא מנסה להרוויח כסף, הוא יראה מה הוא עומד להפסיד, הוא ירד מהעניין ויעשו את זה באופן מסודר.

אני מציע, אני אחשוב על רעיון. "הסכימו 85 אחוז מעלי הדירות בעניין לפינוי ובינוי שלפחות הרכוש המשותף... מודים לדירותיהם, בבניין שבו פחות מ- 6 דירות הסכימו כל בעלי הדירות למעט אחת שיחולו הוראות אלה".

הרעיון שלי שאני רוצה להציע ואני רוצה לשמוע את התגובות שלכם, אולי זה חוק מאד בעייתי, זה יכול ליצור טרגדיות גם, אנחנו מתערבים בצורה שרירותית. בואו ננסה נתחיל, אני אל אומר, אני מוכן ללכת אחר כך הלאה, בשלב הראשון באיזה שהוא מתכונת של ניסוי, נראה איך זה עובד, למשל, אנחנו יכולים להגיד לא להתעסק עם דירות של פחות מ- 6 .

אין לנו כאלה. יש לנו 120 פרויקטים ואף אחד מהם כמעט, אני חושבת שלא רלבנטי.

אבל כתוב פה, פחות מ- 6 דירות למעט אחד. זה לא עניין של אחוזים. החוק שלך ואתה לא יודע מה שאתה מציע.

אני יודע מה שאני מציע. אז תקרא אותו מה שאתה מציע.

נתחיל עם זה כי גם במקומות שהם 6 דיירים יכול להיות באמת שזה יותר קריטי.

עכשיו, אולי נתחיל במקום ב- 80 אחוז נתחיל ב- 90 אחוז או ב- 85 אחוז. אני לא אומר שלא נרד ל- 80 אחוז, אבל בואו נתחיל שתהיה לנו איזה שהיא עמדה של ניסוי, אני אומר מה קורה בשטח, איזה נזק אנחנו עושים ל- 20 אחוז האלה, איזה צעקה תבוא מהשטח. אולי אנחנו עושים משהו שהוא יותר מדי קריטי, בלי לבדוק בשטח מה קורה. או שתציעו לי שיטה אחרת שנתחיל נגיד באזור מסוים.

זאת אומרת שבהגדרה של בית משותף אנחנו נדרוש.

אולי באזור מסוים, אולי משהו. אני רוצה שזה יתחיל לרוץ ואחר כך נראה.

אני מסכים לקבל את הצעתך שבאמת המינימום יהיה לשלב ראשון בתים של 6 דירות, לא פחות מזה ולראות . אבל להתחיל לעשות לפי אזורים זה יהיה סיפור. 6 דירות.

6 דירות זה לא ישנה לגבי בית נגיד, אם היא אומרת שרוב הבתים זה מעל, על כמה בתים זה יחול?

יש לנו 120 פרויקטים מוכרזים אבל בכל פרויקט יש כמה וכמה מבנים. בואו נאמר בממוצע יש 10 או 8 ולא כולם אבל פרויקטים למגורים. יש כאלף, הייתי אומרת, של בתים ובאמת בחשבון מאד מאד גס.

יותר משני שליש. יותר משני שליש מהכמות של הבתים.

אני שואל משהו אחר, אני שואל, כשאנחנו מחוקקים את החוק על כמה בתים, את ה- 6 הורדנו, אני לא מדבר על זה, אני שואל על כמה בתים זה יחול. אז זה מה שאני מקשיב כרגע.

רציתי גם להגיד מה מופיע בטיעון. מכיוון שמי שמגיש לנו את המתחמים זה כרשויות המקומיות, מסתבר שדווקא הפרויקטים הרווחיים לא מוגשים במקומות יחסית חדשים והעיריות בפירוש רואות בכלי הזה כלי לפתרון בעיות של שכונות פרובלמטיות והבתים שמגיעים אלינו זה שיכונים העלובים ביותר שאפשר לזהות במדינת ישראל.

השיכונים העלובים ביותר במדינת ישראל. לא התייחסו אליהם וגם היום לא מתייחסים אליהם אלא מתי, שערך הקרקע עולה והסביבה נהיית יותר יקרה. אז אל תשתמשי בביטויים האלה, העלובים ביותר כי הם עלובים ביותר אבל יש שם אינטרסים כלכליים חזקים ביותר. במקומות העלובים ביותר עשו את המיליונים הכי גדולים במשרד השיכון שלך, ואת יודעת בדיוק על מה אני מדבר.

אני יודעת וזה היה במנהל ולא במשרד השיכון גם ,ף אבל, וזה השוני המהותי בשיטה הזאת. כי ברגע שאנחנו המדינה מממנת רק את התוכנית שמקנה זכויות ולא מבצעת את הפינוי בינוי הזכויות האלה בעצם מוקנות באמצעות התוכנית לאותם הדיירים. זה השוני הגדול. הם הנהנים העיקריים. הם יבחרו את הקבלן שיבנה שם.

על זה אין ויכוח. אנחנו מדברים על מצבים שהדירים האלה שאת כל כך נותנת להם חלקם אומרים, אני לא רוצה ואני כופה עליהם בכוח את הטוב לב הזה. זה המצב. אני מסתכל כרגע על המיעוט. זה קל מאד להסתכל על הרוב אבל אני מסתכל על המיעוט.

השאלה היא פה באמת היחסים בין הרוב והמיעוט. כי אם היינו אומרים נגיד, 3 מתוך 8 לא רוצים.

זה לא עניין של מתוך, גבירתי. את לא מבינה מה זה זכות קניין. כשאת מתחילה להסביר לי 3 מתוך 8 אז את לא מבינה. זו לא זכות קניין. זכות קניין זה של אחד נגד כל העולם.

אני מבינה את זה אבל אני נפגשת ממש לעיתים קרובות עם דיירים שבאים אלינו בדרך כלל להתלונן על ועדות מחוזיות שלא מספיק מאשרות את התוכניות האלה. שמחכים לפרויקטים האלה כי זאת ההזדמנות שלהם בחיים.

בסדר. אבל יש אחרים שמתנגדים. אחרים באותה מידה מתנגדים.

ההתנגדות בחוק תכנון ובניה בודאי לא נמנעת מאף אחד .

אני לא מדבר על חוק תכנון ובניה אלא אני מדבר על זכות יותר בסיסית. גם לחוק תכנון בניה יש זכויות מוגנות גם למיעוט. אבל כאן זה זכות הכי בסיסית של הקניין.

אבל אם היית רואה את האנשים שמחכים לפרויקט הזה.

אני רואה אבל אני עכשיו לא מסתכל עליהם לרגע, מותר לי לא להסתכל עליהם לרגע כי אני רוצה להסתכל גם על הבודד. שיש לו בית והוא חי בבית שלו והוא קנה בית ועכשיו פתאום באים ואומרים לו, אדוני, עכשיו, רוצים לעשות משהו חדש, הרוב, וזה דופק רק אותו והוא משלם את המחיר.

זה כמובן. ולכן אנחנו פה היינו מאד בצורה תקיפה נגד פינוי בכוח. והצעת החוק המקורית היתה כזאת.

טוב, אני רוצה להתקדם. אל תענו לי כי אני רוצה להתקדם. אני קבלתי את העיקרון שהחוק הזה יפגע בזכות הקניין של אנשים. זה מה שהרוב רוצים, אני לא יכול להתנגד לזה. אני רק אומר ומבקש עכשיו לנסות ולברר אפשרות כשאנחנו מניפים את הגרזן הזה ופוגעים בצורה קשה מאד בזכות קניין של בני אדם, קשה מאד, זה אחת הפגיעות הקשות ביותר.

אז אני אומר, בואו ננסה לבדוק בשטח, נפעיל את זה באיזה שהיא צורה הדרגתית, אני רוצה לדעת לפחות לברר את ממדי המעשה שאנחנו עושים. כי יכול להיות שאנחנו בסדר ויכול להיות שיסתבר בסוף שאנחנו עושים עוול. אנחנו עושים עוול לאנשים, יכול להיות שאנשים יבכו בגללנו. אז אני רוצה לדעת שלפני שאני עושה את זה, לכמה בתים, מה ההיקפים.

אפשר להוריד את זה ל- 15 אחוז. שיהיה לא 80 אלא 85 אחוזים.

אני אומר, לא אכפת לי אם יגיע היום, אני רוצה להתחיל במשהו ולראות. עכשיו נראה מה קרה, אם אנחנו רואים שנכון, הם בוכים וצועקים אבל לא נורא, זה מסתדר אז נמשיך הלאה. אבל אני מפחד מאיפה להתחיל.

עשינו פה חשבון בינתיים להצעתך ממש, אחד מ- 6 הצעת שהבניין המינימלי יהיה 6 יחידות, עכשיו, אחד מה- 6 נותן לנו 84 אחוז מול 16 אחוז.

זה לא שייך בירתי. החוק נקט בשני מדדים.

זה קיבלתי את מה שאתה אומר. ניתן את המדד הזה ונשאיר את זה כשהבית המינימלי שמדובר עליו זה רק 6 דירות.

ו- 85 אחוז.

84 כי אז אנחנו פוסלים את זה.

גבירתי, תאמיני לי, אני עושה מהר חשבון. שישית זה 16.666 , אם אתה מורידה את זה מ- 100 זה 84.333 ואם אנחנו חושבים 85 אז זה מספיק.

הפוך, אתה צריך שניים, ואז למעשה אתה מגדיל את זה יותר.

יש כאן שני תנאים. אחד זה שיסכימו לפחות 80 אחוז. האמת שאתה צודק. אנחנו אומרים עכשיו שנחיל את זה רק על בניין של מעל 6 דיירים, זו האמירה.

ברגע שהאחד מ- 6 מתנגד אז אין לך את ה- 80 ומשהו אחוז.

יש לך 83 ואין לך 85 אחוז. זה מה שאני אומר. אם יהיה כתוב 85 אחד מ- 6 .

אני אסביר עוד פעם, בהצעה הראשונה שבאתי אמרתי לכם, בואו נבטל את כל ההסדר על בניינים בני 6 דירות, שלא יהיה סידור מיוחד, למחוק את הסעיף שבבתים בני 6 שזה לא יהיה ואם יהיה כתוב, 85 אחוז, אז זה ייצא בעצם מצב שצריכים בבתים של בני 6 דירות זה לא קיים. מ- 7 אחד יכול להתנגד ועוד יותר אז כבר צריך יותר.

אני מפחד שבבית כזה , בית של 6 יחידות דייר אחד יעצור את הכל. אז הרעיון הוא, מה שניסינו לעשות כאן על 6 יחידות וכל 4 יחידות נעשה על כל היחידות שצריכים 85 אחוז ובבית של 6 רק אחד.

יש בניינים של 4 דירות.

אבל אי אפשר להחיל את החוק הזה.

אנחנו נמצאים פה כדי לתת פתרון לבעיה שנוצרה בשטח. זאת אומרת, אנחנו באנו לפה בגלל שיש בעיה בשטח. קיומית. עובדתית. היום אני מקדם תוכנית שיש שם 6 מבנים מאחר ומשרד השיכון הוריד את הסף, קודם היו 50 יחידות דיור ועכשיו 24 יחידות דיור, אני מקדם עכשיו תוכנית של 6 מבנים של 4 דירות בבניין. 6 כאלה נכנסים לקריטריון של משרד השיכון של הפינוי בינוי.

עכשיו, אם הם נכנסים לקריטריון של הפינוי בינוי של משרד השיכון, ותתקן אותי אם אני טועה.

במקום שבו אתה מדבר, או אני לא יודע מה המקום הזה, יש שם 4 דיירים לכל בניין. בניינים ישנים שיש בהם 4 דיירים. אני לא חושב שאנחנו יכולים לאפשר מצב שבו אנחנו פוגעים באחד הדיירים. שיסתדרו 4 אנשים, למה אי אפשר להסתדר. למה לעשוק אותו.

אני בחנתי את הדברים. אני לא רוצה לפנות אותו, אני בחנתי את הדברים. למעשה התוכנית מקנה זכויות לבעלי הדירות. זאת אומרת, הדיירים עצמם, אתה בא ונותן להם זכויות, הם יכולים למכור את הזכויות שלהם איך שהם מבינים. אבל בשטח מה שקורה, באים אליהם ואומרים, תשמעו, חוק פינוי ובינוי נותן לך 150 אחוז, יש לך 60 מטר, תקבל 90 . אבל מה, בינתיים אני היחידי בארץ שמבצע תוכנית פינוי ובינוי.

אתה פועל באופן ציבורי או באופן פרטי?

אני מחזיק תיק פינוי בינוי במועצת העיר בקרית אונו.

אני לא שאלתי מה אתה מחזיק. שאלתי אם אתה פועל באופן פרטי או באופן ציבורי?

אני מייצג את הרשות. אני רוצה שיהיה טוב לדיירים ואני רוצה שיהיה טוב לעיר. ומי כמוך יודע שמשנת 90 אנחנו עובדים קשה על העניין הזה. זה למעשה ורסיה של שיקום השכונות, במקום להוסיף טלאים מורידים את הבניינים ומשדרגים אותם. הזכויות הם זכויות של הדיירים. הדיירים לא הבינו את זה עד לפני חודש שהזכויות הם שלהם.

עכשיו, כשהדיירים הבינו שהזכויות הן זכויות שלהם, התב"ע מקנה להם את הזכויות, והם יכולים לפעול על פי שיקול דעתם, זה כבר עניין אחר.

אז למה פה התנגד האחד מתוך 4 ?

כי באו אליו ואמרו לו, יש פה חוזה, בכלל עוד לפני שהיתה תב"ע. תחתום פה שאתה מקבל דירה 80 מטר, תחתום פה שאתה מקבל דירה 100 מטר ואנשים קשיי היום, לא ידעו וחתמו, היו כמה כאלה שקצת הבינו וקצת בדקו ואמרו, רגע אחד, אני לא רוצה. נכון שהיו סחטנים אבל היו כאלה גם שרצו לבדוק את בזכויות שלהם. אז אנחנו צריכים למצוא את האיזון.

אז מה קורה היום?

אז אני אומר, ברגע שהדיירים יבינו שהזכויות הם זכויות שלהם, אז למעשה הם לא נפגעים.

בסדר, אבל למה הוא סירב? אתה לא מסביר לי. למה האדם הזה, אם 4 גרים במבנה הזה, אתה בא ואומר להם, חברים, אני הולך עכשיו להקים לכם במקום 60, 90 מטר דירות ואתם תגורו בבית קצת יותר גבוה. נכון? יש שם יותר דירות. ואחד אומר, אני לא רוצה.

אדם בא ואומר, ברגע שהוא מרגיש שהכוח אצלו וזה קורה ואני עברתי את זה והוא בא ואומר, אתם כל אחד מבעלי הדירות מקבל נניח 150 אז אני רוצה 200 , אם לא אני לא מסכים. ומאחר והכל תלוי בו וכל האחרים כבר הסכימו, הוא בסוף מקווה שהוא יקבל את זה מהקבלן אחרת הוא לא מסכים ואחרת העסק נתקע. יש לי ואני מכיר חבר'ה כאלה בשכונות שם בתל אביב, הוא אומר, אדוני, מה אכפת לי, בסוף יתנו לי את זה, אין להם ברירה והוא דורש וזה מה שנקרא הסחטן שאנחנו קוראים. החוק מדבר רק על כאלה, תסתכלו בעמוד הבא, מדבר רק עם הסיבות שלו הן לא סיבות ראויות, בלתי סביר. אם אדם יש לו סיבה אמיתית זה משהו אחר לגמרי, זה לא חל עליו. מדובר כאן רק על אדם כזה שאז הפיצוי בא ואומר לו, אדוני, אתה חושב שאתה תרוויח, אתה בסוף תפסיד מכל העסק הזה. זו הערה אחת.

לפעמים קורה גם נניח שיש לך מתחם, לפעמים מספיק שאדם אחד במבנה של 4 נניח מסרב ואז אם אתה לא יכול לפנות את הבית הזה של 4, כל הפרויקט נפל. זה לא שאתה בונה את כל הפרויקט חוץ מהבית הזה. כל הפרויקט הזה נפל, לפעמים אתה צריך להסתכל, לא על הבית של 4 יחידות, אתה צריך להסתכל על כל ה- 24 יחידות האלה, כי בסופו של דבר זה הפרויקט. מספיק שאחד מתנגד בבית של 4 אז את הבית של ה- 4 אתה לא יכול, למה? כי החוק לא מאפשר ואז כל הפרויקט נופל. זאת אומרת, לכן הראייה צריכה להסתכל לא רק על הבית, אם מדובר על הפרויקט, על אזור אתה צריך להסתכל על כל הפרויקט ולא רק על הבית הבודד. לפעמים מדובר על בית אחד אז זה משהו אחר. אבל אם נדבר נניח על השכונה ועל האזורים שרוצים כאן לשפר.

לכן אני רק רוצה להגיד שלפעמים הראייה היא צריכה להיות ראייה גם כזאת. אבל בכל מקרה, אנחנו מתגלגלים כל הזמן בכל מיני סיטואציות. פה מדובר על סרבן שמסרב מסיבות בדרך כלל זה המקרים של מה שקוראים לו הסחטן.

אפשר להגדיר את הסחטן קצת אחרת? אפשר לומר שהסחטן זה אדם , אני לא יודע איך לנסח את זה, זה אדם שמנצל את זכותו לסרב מתוך רצון להתמקח ולזכות בחלק יחסי יותר גבוה עבורו ולא מתוך סיבה סבירה אחרת.

אז זו סיבה שאנחנו עולים עליה עכשיו. זה הבלתי סביר. אז לפעמים צריכים לחשוב אם השחקן זה רק בגלל שהוא רוצה לקבל כפול או מסיבות אחרות כי לפעמים הוא לא רוצה לקבל כפול אלא עסק מהעירייה. תנו לי רשיון לעסק שלא נותנים לו.

זה לא משנה. כפול זה חלק יחסי שלא מגיע לאחרים. משהו שהוא דורש שאחרים לא מקבלים.

אז כאן הגדרנו את זה בבלתי סביר מהבחינה הזאת.

אני רוצה פשוט להאיר פה את עיני החברים. כולם מדברים פה על הנושא של הסחטנים, של אותו מיעוט ואני פשוט רוצה להעיר פה ולתת דוגמא מהשטח, הרי החרים שיושבים פה, חוץ מצמח שהוא בא מהשטח, אני בא מהשטח. ויש מקרה מעניין ברמת גן, אני תושב רמת גן ופנו אלי אזרחים בעניין הזה, לכן אני יושב פה בועדה הזאת. אני באזור הזה של ערמונים, נווה יהושוע, ירדן, כל מתחם הזה. אז יש מקרה שקבלן רכש שם מגרש מהמנהל, על המגרש הזה יושב בניין בן 4 קומות, הוא רוצה להוריד את הבניין על מנת לבנות שם מגדל. ואז הוא בא בדברים עם הדיירים, והוא פנה לדיירים, חלק עשו אתו הסכם, באופן פרטי, בלי שום קשר לחוק. אני רוצה להציג פה פן של הקבלנים כי פה מדברים רק על אותו מיעוט, על אותם אזרחים שמנסים להוציא אותם מהבתים, בדרך זו או אחרת.

אני רוצה להציג את הפן השני של אותם קבלנים שמעונינים בפרויקטים מאותם טעמים ברורים. אז יש שם כמה חבר'ה שפשוט לא מעונינים. 2, 3 שלא מעונינים. אתה מכנה אותם סחטנים. הם 2, 3 מתוך 16. עכשיו, מי מעוניין בדרך כלל? החבר'ה שגרים בקומות הגבוהות, אין מעלית, יש להם 2 חדרים, 35 מטר ויש חבר'ה שגרים למטה, שבנו פשוט תוספות ויש להם בית של 120 מטר עם חנייה, והשקיעו והם לא מוכנים, פשוט לא רוצים. מה עשה הקבלן? היזם הזה? הוא פשוט תבע אותם שהם לא מאפשרים לו להתקדם בפרויקט, ברוב חוצפתו. כלומר, אין להם שום הסכם אתו, אנשים שיש להם זכות הקניין וגרים בבתים פרטיים.

אתה מעלה כאן עוד שאלה. עצור. אתה לא מודע אפילו לשאלה שהעלית. נניח שאותו קבלן עם בניין של 6 דירות קנה 5 דירות והוא ה- 5 דירות, או בבניין של 16 הוא קנה 10 ויש לו רק עוד 2 שותפים.

לא, הוא מדבר על אזור שקבלן קנה קרקע. אתה מדבר על בית אחד ומגרש ריק.

ניסן, אני שואל עכשיו משהו אחר. נגיד שיש באזור בינוי פיצוי בניין עם 20 דיירים ואני קבלן ואני עשיתי פה חוזה קנייה מ- 18 ואני מחזיק 18 ואני בא ואומר, יש לי 80 אחוז, האם גם אז זה קיים או האם אנחנו מתייחסים לעובדה שהבעלים צריך להיות זה בעל הזכות הוא רק בעלים או גם בעלים וגם מחזיק או גם בעלים ומתגורר, או אסור לאחד להיות בעל שתי זכויות הצבעה ב- 80.

אם הם מכרו לו אז סימן שהם מסכימים.

השאלה מתקשרת להערה שקבלנו מהאגודה לצדק חברתי שסברה שכל כוונתה של הצעת החוק היא בעצם לסייע למדינה בכל אותם בתים משותפים שהם בבעלות מעורבת של המדינה ושל דיירי הדיור הציבורי. במצב שבו יש מיעוט של בעלי דיור ציבורי ורוב הדירות בידי המדינה והמדינה רוצה לקדם עסקות. אני רוצה להבהיר שקודם כל זו לא היתה כוונה של הממשלה כשהיא תמכה בהצעת החוק.

אנחנו סבורים שצריך לתת את הדעת גם למקרה הזה משום שבאמת אם הקבלן רכש את הדירות ועכשיו בתור זה שהוא נכנס במקום בעלי הדירות, פתאום הוא כופה על האחרים לעשות עסקה של פינוי בינוי, אני בספק אם צריך לראות את העניין הזה במשקפיים של החוק הזה ואם כן אולי, צריך לחשוב על מנגנון לפיו למשל אם לאדם אחד יש יותר מאחוז מסוטים של דירות באותו בית, אז הדירות שלו ייחשבו לדירה אחת לצורך החישוב של זה.

ההערה היא באמת נכונה וצריך לחשוב על זה כי אנחנו לא התכוונו למצב שבו אדם יוכל לרכוש מונופולין בבית המשותף ואחר כך לטעון שכל האחרים הם מסרבים סירוב בלתי סביר.

אני רק רוצה להשלים, לא השלמתי את המשפט. אני מדבר על מקרה ספציפי, בלי שום קשר לזה רק פשוט איך מתנהגים אותם יזמים. בלי שום קשר לחוק העתידי או מה שיקבע בעתיד.

עכשיו, לאיש הזה אין שום חזקה , אין לו שום דירות לאותו יזם. מה שקורה, הוא תבע 2, 3 אנשים, והאנישם האלה פשוט היו צריכים להתמודד והוציאו אלפי דולרים על עורכי דין וכאלה בו בזמן שיש להם את חוק הקניין על הבית ואין שום חוזה ביניהם, הם לא הפרו שום חוזה והוא פשוט רוצה ללחוץ עליהם. הם הגיעו לבית משפט ובית משפט פשוט נפנף אותו, את היזם ואמר לו, מה אתה רוצה מהם? תסתדר אתם.

מה שרציתי להגיד בעצם זה לחשוף פה בעיני החברים את הפן הזה של יזמים שפשוט באים באופן דורסני ומחליטים.

עם כל הכבוד, אני אהיה סנגורו של ניסן עכשיו. היה אותו משפט על פי החוק הזה ואז בית המשפט היה אומר, הם צודקים, יש להם מוסך, יש להם זה ויש להם זה ואתה צריך לתת להם יותר. יש להם סיבה סבירה. הוא אומר, אני לא רוצה דבר אחד ובזה אני אתו במאה אחוז, שבא בן אדם ואומר, אני אנצל את המצב, אני אתן לך מצב הפוך, אני בכלל לא גר שם, אני בעל הדירה, השכרתי אותה, ההם סובלים, רוצים לשפר את רמת החיים שלהם ואני אומר להם, אתם רוצים, אני בטוח שאני יכול לסחוט אותם. למה? הם אין להם ברירה, הם חיים שם והם רוצים, אני חי לי במקום אחר, בוער לי? שייחנקו. הם באים אלי ואז אני מנצל את המצב. אני אומר, הא, עכשיו אתם כולכם צריכים אותי. אז אני אכניס לכם. או תתנו לי עוד כסף או תלכו. ואז אני עושק אותם בכוח המנוף שהסיטואציה נותנת לי. ואז אומר ניסן, בסדר, גם אז אני לא מכריח אותך אבל אתה תפצה אותם. זאת אומרת, זה מאזן את המצב שאתה לא תלחץ עליהם, לא תוכל להשתמש במנוף הזה שאתה היחיד שיכול לסחוט כסף בגלל המצב. צריך למצוא דרך באמת איך לעשות את זה כדי שלא יקרה מה שאתה אומר ושזה לא יקרה.

יש לי משהו להוסיף. קודם כל, הפרויקט שלנו הוא בדיוק למנוע את המצבים שלך כי אני שומעת שהמנהל מכר לאותו קבלן קרקע שגרים בה אנשים שיש להם 100 אחוז זכויות.

כי המנהל היום לא מקבל כלום ברגע שזאת בנייה רוויה, אז מה המנהל מכר שם לאותו יזם?

והפרויקט שלנו בא לפתור את המצב הזה שהעסקאות יהיו כמו עסקאות פרטיות, כמו בקרקע פרטית בעצם.

אפרופו הסדר דירות אצל אחד, לא חשוב יזם,ק בלן. המיסוי שהמדינה נתנה לפרויקטים של פינוי בינוי הוא רלבנטי לחוק המיסוי אך ורק אם כל אדם, כל דירה נהנית פעם אחת. כומר, אם מישהו יש לו שם שתי דירות הוא לא נהנה פעמיים, הוא נהנה פעם אחת. כל הנחות המיסוי הן תופסות והן הנחות מיסוי מפליגות רק אם זה באמת אזרחים אחד אחד ולא אם איזה שהוא קבלן או יזם או מי שלא יהיה צבר שם הרבה דירות כי אז הוא לא ייהנה מאותן הנחות מיסוי. כלומר, הפרויקט בעצם כיוון לבתים משותפים שלמעשה הרוח פה, הגדרת את זה טוב, שאותו סחטן כי בסך הכל בית המשפט יוכל לשקול טוב, אבל שהוא יידע שהוא לא רק מבטיח שהוא סוחט, מרוויח כשהוא סוחט, כי הסיטואציה היום היא שהוא רק מרוויח. מה אכפת לו, הוא יחכה. שתהיה גם באופציה לאלו שבאמת לא בסדר איזה שהיא אופציית ענישה. לכן וזה בסדר מה שהצענו, שזה לא יהיה רק, מה אכפת לי, אז אני אסחוט, בדיור כמו שאמרת, אני בכלל לא גר שם אז מה אכפת לי? בסך הכל החוק הזה וכל המבנה של הפרויקט, לאורך כל הדרך, בא להיטיב עם האנשים שגרים באותו מקום שהם בעלי הרכוש ולא, אין פה הקבלן, הם בוחרים את הקבלן.

אבל זה יכול להיות גם בלי קבלן. אותו סיפור שהוא סיפר, תורידו רגע את עניין הקבלן, אנחנו כל הזמן מחפשים את הקבלנים כאנשים רעים. יש גם בני אדם רעים שהם לא קבלנים.

אז יהיו 3, 4 דיירים שרוצים ומתארגנים. בהצעה שלו בפרויקט פינוי ובינוי בדוגמא כמו שלו יכול להיות מצב שלא קבלן עושה את כל המהומה.

עוד פרט קטן אחד. הפרויקט הזה מאפשר לעירייה לשכור שירותים של חברות ניהול שחייב בכזאת חברת ניהול מישהו שיש לו ניסיון בפעולות הסברה לתושבים. מישהו שבא מרקע חברתי של שיקום שכונות וכאלה, ולכן אפרופו, אתה מדבר על פרויקטים שעוד נולדו לפנינו, בפרויקטים החדשים ניסינו למוד מכל הדברים שלא היו טובים.

העניין הזה של המומחה להסברה. שאדם בא לבנק ורצה כסף אז הפקיד אמר לו, אתה חייב לחתום. אז הוא אמר לו, אני לא רוצה לחתום, אז הוא אמר לו, אני לא אתן לך כסף, התחילו צעקות ואז הוא אמר לו, תלך למנהל. וזה כל הזמן אמר, אני לא חותם, אני לא חותם, תביא את הכסף. עלה למנהל והמנהל אמר לו, תחתום, והוא לא חתם. נתן לו סטירת לחי ואז ההוא חתם, ירד למטה, הלך לפקיד ולקח את הכסף. אז הפקיד אומר לו, תגיד לי, אני ביקשתי ממך לחתום ולא חתמת, למה למנהל חתמת? הוא אומר, הוא יודע להסביר. אז זה יהיה המומחה להסברה שלך.

הוא לא מייצג את היזם, הוא מייצג את העירייה, הוא בעצם הזרוע הארוכה של העירייה. אנחנו ניסינו באמת לעשות את הפרויקט הנאור ביותר על סמך הניסיון הלא טוב שנצבר. באמת לתת את הזכויות לתושבים ונקווה שהדברים יצאו לדרך.

אז אני אסיר את התנגדותי אבל אני כן אבקש זה כמו מאזניים כזה, שאנחנו נגדיר יותר טוב מה זה סירוב בלתי סביר ועל ידי צמצום התכולה של הביטוי, סירוב בלתי סביר, אני אשיג את מבוקשי בהסתגלות לי לגבי ההחלה של החוק בצורה יותר גורפת.

מה בקשר למספר המינימום? לא יהיה מספר מינימום?

אני חושב שכדאי להתחיל בלי 6, פחות מ- 6 או שנתחיל ב- 85 אחוז, זה אותו דבר.

אז עדיין צריך למחוק את ה"בבניין שבו פחות מ- 6 אחוז".

ההצעה שלי אומרת למחוק לא חשוב כמה דירות, ברגע שאת אומרת, דרוש 85 אחוז אז בדירה של ,7 1 יכול לעצור ובדירה של 6 אחד יכול.

אני אמרתי שאם אנחנו צריכים הסכמה לפחות של 85 אחוז, אנחנו לא צריכים יותר כלום. למה?

אם אדם 1 מתוך 6 מתנגד אז אין 85 אחוז.

אבל פה הציבור חושב שב- 6 אנחנו לא רוצים למחוק את האופציה שבבית של 6 אין שום אוטומטית החוק הזה לא יחול, לא רוצים את זה. לכן דיברו על 84 אחוז או 83 אחוז.

אז אם ככה הנוסח הנוכחי בסדר. אני פשוט התחלתי מ- 7 ואתם רוצים להתחיל מ- 6.

ומה יהיה אם ה- 4 ?

לא יחול על ה- 4 . בשלב זה.

עכשיו השאלה שלי בנושא שצמח מדבר עליו, צמח, אם כתוצאה מזה שאתה עוצר מבנה של 4 אתה מפעיל פרויקט שלם האם מתייחסים לזה אחרת או לא? כי מה שהוא אומר זה שיש מתחם שלם ואחד מתנגד.

אז תלך על 20 אחוז מהפרויקט. תשנה את זה. זה מה שצריך לעשות.

אם יש פרויקטים של 6 בניינים ובכל בניין אחד נניח שיש.

רגע, אבל אז יכול להיות מצב שבניין שלם מתנגד והוא לא יהיה 20 אחוז מהפרויקט וזה אולי מסוכן.

אני טוען שההגדרה של פרויקט צריכה להיות למבנן כי זה בא להקל. כלומר, אם אתה יכול להקים 5 בניינים ורק בניין אחד מתעכב אז זה בסדר. אותם כמות לא מעכבים את כל ששת הבניינים. הם מעכבים רק בניין אחד.

אם אני אקח 20 אחוז מפרויקט אז עלול להיות מצב שבניין שלם כולו מתנגד.

אז זה לא טוב וזה לא טוב, צריכים למצוא דרך מה לעשות שאדם אחד לפעמים בבניין של 4 יכול להפיל לך פרויקט עצום.

סופיה, יש לנו כאן בעיה. בהגדרה שהגדרנו עד עכשיו אנחנו מתייחסים לבית שמה עושים אתו, תוך כדי זה שצמח דיבר, עלה הרעיון, יש לפעמים מתחם ולפעמים במתחם הזה יש בתים נניח בבית של 4 יש מתחם יותר גדול, דייר אחד מתנגד. עכשיו, לפי מה שאנחנו אומרים עכשיו, בבניין של 4 דייר אחד מתנגד אי אפשר לעשות לו כלום, זאת אומרת שאת הבית הזה אי אפשר לגעת בו. אם לא נוגעים בית הזה כל הפרויקט כולו נופל. אם נניח הבית נמצא במקום באמצע או משהו שהפרויקט נופל.

מה שאנחנו מנסים זה למצוא דרך שמצד אחד נגדיר את זה לפי בית ומצד שני צריכים גם לתת איזה שהיא התייחסות לנפילת פרויקט שלם. שלא יהיה מצב שאדם אחד יכול להפיל פרויקט שלם.

אז יש דבר אחד, ברשותכם. אנחנו על פי מה שאנחנו מכנים כי רוצים שהפרויקטים יהיו סמויים ביקשנו אף פעם לא בונים כשיש בית של 4 יחידות דיור הבית החדש שיקום שהוא בית גדול הוא לא רק קם על המגרש האחד הזה אלא עושים איחודי מגרשים. בדרך כלל ירדו 2 או 4 מגרשים ואז מקימים בניין אחד, כלומר, זה לא הפרויקט כולו אבל זה אותה מנה שהיא תאפשר הקמתו של מבנה חדש ואת ההגדרה הזאת שקיימת גם בחוקי המיסוי ובתנאי שזה מאפשר הקמתו של מבנה חדש.

זה לא ישים כי במועד עשיית העיסקה את לא יודעת מה רשות התכנון תחליט. החלוקה היא חלוקה קניינית קיימת ועל כן הלכנו לפי הדבר הזה.

אני כן יודעת בגלל שאי אפשר בכלל לקבל הנחות מיסוי אלא אם התוכנית מופקדת.

אני לא מדברת על הנחות מיסוי. אני מדברת על מועד עשיית העיסקה. יכול בהחלט להיות שבמועד עשיית העיסקה תוכנית מופקדת זה לא תוכנית מאושרת.

כן, אבל בדרך כלל אנחנו כן מכוונים למועד שיש כבר תוכנית בתוקף. זה כל הרעיון. שאנחנו דווקא דוחפים למצב שהוא וודאי על מנת שעיסקה שתתבצע תתבצע בתנאים כדאיים.

את צודקת מבחינה משפטית, היא צודקת מבחינה תכנונית אבל אני צריך לעת מבחינה משפטית.

מכסימום את העיסקה הזאת ידחו עד שיהיה תוקף. כי אז יש לנו הגדרה ברורה לגמרי של המגרשים החדשים, של המבנים החדשים וכל אותם המבנים אשר מתפנים בשביל להקים מבנה חדש אחד.

יכול להיות מצב שיהיו 5 כאלה ואחד שונה וכל ה- 4 יתנגדו, זה הפחד שלי. כל ה- 4 יש להם סיבה צודקת. ואז ארבעת המבנים מפילים את כל המבנה הזה למרות שכל הדיירים שם מתנגדים.

אבל אם הם מתנגדים מסיבה צודקת?

אנחנו תמכנו במבחן הזה.

אפשר לנסות לתת אופציה שלא יהיה מצב שלפעמים את מפילה פרויקט שלם בגלל התנגדות של דייר אחד.

ניסן גם צודק. יש לנו מצב שבו מדובר על 4 מבנים שבהם גרים 16 איש ועוד מבנה אחד שגרים בו עוד 4, אפילו נגיד 5 . אז יש לנו ביחד 21 ואחד תוקע את כולם. הוא קודם כל עוצר את הבית שלו.

תוסיפו עוד מבנה אחד, לא משנה. ניכנס לזה. נניח נכנס אבל קורה לפעמים מצב שאחד אם אתה הולך לפי זה, אחד עוצר את הבית שלו, את הבית של ה- 4 אז כל הפרויקט נופל בגלל אחד.

לכן בהצעה המקורית היתה באמת החלופה הזאת . אם יש אחד בבניין אחד עדיין מתעורר המצב של הדייר הסרבן לפי ההצעה המקורית. אם יש בתים קטנים של פחות מ- 6 דירות ובבית כזה יש דייר אחד שמתנגד הרי שהמנגנון של הדייר הסרבן נכנס.

אם מחזירים בחזרה, אנחנו פשוט קראנו את זה שוב, עלולים להבין כאילו הרי בית משותף זה בית שיש בו 2 דירות או יותר, עלולים להבין שכאילו בבית משותף של 2 עדיין בשביל אחד יש יותר, המצב יכול להתעורר ואז חשבנו שזה לא סביר.

אז להשאיר את התנאי הקודם ולהוסיף עוד תנאי שיש בבית המשותף לפחות 3 דיירים.

תכתבי, בית שבו פחות מ- 6 דירות אבל יותר מ- 3 .

אבל אני מבקש בתמורה לזה לצמצם ולהגדיר בצורה יותר מדויקת את הסיטואציה של הסחטנות.

אני נציג התאחדות הקבלנים, יש לי גם פרויקטים של ביוני פינוי בפני עצמי.

כשדייר ואני גם כן מתנגד להגדרה הזאת של דייר סחטן, בואו נעזוב את זה, דייר סרבן זו הגדרה יותר נכונה. כשדייר מסרב מסיבות שהוא אומר נניח, אני קשור רגשית לבית, אני גדלתי פה וגידלתי את ילדיי, אין מה לעשות נגד זה. או שדייר ישיש, באה אלי הבת שלו ואומרת, תשמע, אם אנחנו נוציא את אבא שלי מכאן אז הוא פשוט ימות. אז אין לי מה לעשות נגד העניין הזה.

אני רוצה רגע להדגיש בנושא של הפינוי בינוי את הקונפליקט שיש בין האינטרס הכלכלי לאינטרס התכנוני ומבחינה כלכלית, ככל שיתנו שטח יותר גדול, יותר יחידות דיור יהיה מה לתת יותר לדייר המפונה וגם יהיה כדאי לקבלן או ליזם להיכנס לפרויקט. הדבר הזה עומד בקונפליקט גמור להיבט התכנוני. מבחינה תכנונית הרשות חייבת לקחת בחשבון נושא של חינוך, תשתיות, צפיפות, תנועה. בעיה של חנייה זו אחת הבעיות הקריטיות כאן אז אי אפשר לתת זכויות בלי סוף.

ולכן, את התכנוניות של פינוי בינוי מלווים כלכלנים ושמאים שקובעים בעצם מבחן אובייקטיבי, מה המינימום שאותו דייר מפונה צריך לקבל. בדרך כלל זה דירה אחת, גם המדינה הכירה בזה ונתנה את הטבות המס בשביל זה, חייבת להיות רק דירה אחת ולא יותר ובשטח של 50 אחוז יותר, 60 אחוז יותר, 100 אחוז יותר, תלוי במיקום. אי אפשר להגדיר את זה כי בתל אביב זה 1, קריית אונו 2 , ראשון לציון 3 . השמאי והכלכלן שמלווה את הפרויקט בעצם קובע את המבחן האובייקטיבי, מה הדייר אמור לקבל. כשיש לנו דייר סרבן שמבקש לקבל יותר ממה שנקבע בצורה אובייקטיבית, אז ההתנגדות שלו היא בלתי סבירה.

כאשר אותו סרבן בא ואומר, אני קשור רגשית אבל אם תיתן לי שתי דירות, א אני כן אסכים אז בעצם זה עניין של כסף.

אדוני, זה לא נושא לחוק. מה שחוק זה נושא בבית משפט, זה עניינים עובדתיים, השופט יראה את האנשים, ישאל את השאלות והוא יחליט מה. אנחנו צריכים לתת הנחיות לשופט ולומר לו, אדוני השופט, כאשר אתה רואה שדייר מסוים משתמש רק ברשעות בכוח שנוצר שלו כתוצאה מההסכמה של כולם, והוא רוצה להשתמש בזה כמנוף על מנת להרוויח יותר מהאחרים, רק במקרה הזה אתה תבוא ותאמר לאותו דייר, אתה חושב שאתה פיקח, אתה לא פיקח. אני נכנס לתמונה. בכל מקרה אחר לא. החוק הזה נועד רק למקרה הזה. לא לשום מקרה אחר. שהשופט ישתכנע. ואנחנו צריכים להנחות את השופט איך לכתוב כאן שהשופט יבין, אם הוא היה עומד מולי עכשיו הוא היה מבין מה אני רוצה ממנו. הייתי אומר לו, אני חוזר שוב, אני לא רוצה שתיכנס לכל מיני דרבים מה אתה חושב, אם היה כדאי, אם לא היה כדאי, אם הבן אדם הזה יש לו שיגעון כזה או אחר, אם השתכנעת שהוא עושה את זה בכדי להרוויח יותר כסף, אל תתן לו. מכל סיבה אחרת אם הוא מתעקש, אל תתערב.

יש מצב שבו נניח היזם מנצל את חולשתם של הדיירים האחרים ואתם הוא עושה עיסקה שמבחינה אובייקטיבית היא נמוכה מהשוק.

אז ההתנגדות שלו היא לא בגלל שהוא עושה מניפולציות, ההתנגדות שלו תתקבל פחות משווי השוק.

אבל הוא אכן עושה את זה בכדי לקבל יותר כסף.

אני אדייק. אני אמרתי, הוא לא רוצה להרוויח את הערך הכלכלי של דירתו, הוא רוצה להרוויח כתוצאה מהסרבנות שלו. זאת אומרת לא מערך כלכלי. צריך להגדיר את זה.

זו לא יכולה להיות הסיבה היחידה. זה לא יכול להיות המקרה היחידי שבו נאמר שזה בלתי סביר. הסירוב.

כן, אבל אני לא רוצה לתת עוד סיבות.

יכול להיות למשל, אדוני אמר שיש סכסוך שכנים.

כן אבל לא מעניין אותו כסף ולא מעניין אותו כלום.

יש לו מריבה בת 40 שנה עם השכן מלמטה. אבל אי אפשר להתעלם מזה כי אנשים פועלים גם ממניעים כאלה. אנחנו יכולים להתעלם מזה אבל אנחנו נעשה עוול. כי אנשים בבתים משותפים עושים את זה.

אז למה אין לי זכות לדפוק מישהו שדפק אותי? באמת, זה לא לגיטימי? יש מקרים שאני אוכיח לך שבבניין אחר ההוא עשה לי אותו דבר בדיוק.

יש לך 20 שכנים, רבת עם שכן אחד, אתה דופק את כל ה- 20 שכנים סתם כך. יכול להיות מקרים כאלה ואולי צריך להשאיר את זה לשיקול דעת.

המשמעות היא, הרי יכול להיות בבניין 4 דיירים ויש עוד 6 בניינים, אני, בגלל המריבה שיש לי עם השכן מלמטה אני עושה נזק לאנשים שאני בכלל לא מכיר כאשר נקודת המוצא היא, הרי אנחנו מדברים פה על נקודת מוצא שבה אנחנו מניחים שלפרויקט יש תועלת חברתית. הרי על זה מדובר. אם לא היתה תועלת חברתית הפרויקט לא היה קם.

אבל אני יוצא מתוך נקודת הנחה שבני אדם יש להם חופש ויש להם זכות קניין ומותר להם להשתמש בקניין שלהם. לפעמים למטרות שלא מוצאות חן בעיני, מה אני יכול לעשות? לפעמים זה כך.

אז לכן אנחנו אומרים, אנחנו משתמשים במונח סירוב בלתי סביר.

אבל המילה סביר היא מנוגדת לזכות הפרט.

היא לא מנוגדת. היא נקודת האיזון. בין זכות הקניין שאין מחלוקת עליה לבין האינטרס הציבורי שיש בפרויקטים האלה. ולכן אני אומרת, המקרה שבו הוא רוצה לסחוט כסף מעבר לשווי הכלכלי של הדירה, זה בעיני מובן מאליו, זה המקרה הקלאסי והברור. אבל אנחנו לא יכולים לדעתי, אנחנו לא יכולים להגביל את זה רק לזה. אי אפשר להתעלם מכך, כל מי שאי פעם גר בבית משותף יודע שסכסוכי שכנים הם דבר נפוץ. עכשיו, לא ייתכן שבגלל איזו מריבה שהתחילה לפני 40 שנה על איזה רעש, ולכן אני אומרת שזה ניצול לרעה.

אז השופט יחליט. הכוונה זה אדם אובייקטיבי שהוא שומע את הצדדים וצריך להשתכנע שהאיש הזה עושה כאן דווקא. מיקי, אתה יוצא מתוך הנחה שהאיש הזה, זה הזכות הקניינית הכי חזקה בעולם. בית המשפט לא חושב כמוך. לאורך כל הדרך, אם יש לאדם בית פרטי שלו, זו הזכות הקניינית הכי מלאה ברגע שאדם הולך לגור בבית משותף, באותו רגע הוא מראש שיעבד חלק מהפרטיות שלו לטובת הכלל. אז יש כאן גם האינטרס של הכלל שגם לו יש משמעות ולא רק האינטרס שלו בנושא הזה. אז פה זה נכנס. הרי מה יכול להיות יותר משותף מאשר מדובר פה כרגע שלרווחתם ולרווחת כל השכונה ומעבר לזה גם מבחינת העירייה, מבחינת כל הדברים.

אנחנו נתקלים הרבה פעמים בתופעות של בינוי פינוי כאלה, שהמפונים מאחר והם נמצאים בלחץ הם מסכימים לעסקאות שאחר כך הם מתחרטים עליהם כל חייהם. זה קורה בהרבה מאד מקרים. והאדם הזה שהיה ער באותו רגע לא יכול היה לשכנע את האחרים ובסוף הם גוררים גם אותו לזה.

בסוף הוא ישכנע ההפך, במקרה הזה הוא הסביר, הוא לא הלא סביר. אם הם עשו את הטעות.

בשנת 1974 הייתי יועץ ראש עיריית תל אביב לנושא רווחה חברתית. על פי התנדבותי, אני באתי, עבדתי בשכונה שהיתה שכונה בטקס הכניסה של האנשים גזרו סרטים וזה היה פאר היצירה, פינו את כפר שלם והקימו על יד כפר שלם שכונה שקראו לה נווה אליעזר, ע"ש אליעזר שכטר שהיה אחד מסגני ראש העיר תל אביב. ומה עשו? לקחו אנשים שגרו בכפר שלם, אמנם בתנאים לא כל כך טובים אבל היו להם חצרות והיו להם קצת עיזים, קצת תרנגולות, לא היה להם ביוב אבל איכשהו חיו. והביאו אותם לשיכונים חדשים. דירות של 54 מטר, 60 מטר, 70 מטר ואחר כך כשאני באתי, גרו שם 5, 6 בדירות כאלה, סלאמס, רכבות כאלה, איומות ונוראיות, הכל היה אסון, אנשים בתוך כזה מעבר רצו ילדים, וראיתי מה זה. שיכנעו אותם והם היו אומללים וגם הרגישו מרומים. והאמת היא שרימו אותם.

אז אני אומר, אם היה קם אותו רגע איזה מנהיג שם והיה אומר, חבר'ה, מוליכים אתכם שולל הם היו הורגים אותו, יחד עם הממסד.

החוק הזה לא מתייחס אליו.

אז בואו נגדיר מה זה סירוב סביר.

פה המצב הוא שיש תנאי שוק ובמצב כזה היה בא יזם אחר ואומר, אתם נותנים לי כל כך הרבה קרקע, אני אתן לכם 4 דירה. זה בדיוק השוני בין שני הפרויקטים. הרי זה כמו פרויקטים פרטיים הופך להיות. זה בדיור השוני בינינו לבין המציאות ההיא שתיארת אותה.

אני רוצה לומר משהו שלמעשה זה היה צריך להיות איזה מן ציון דרך של כל הישיבה הזאת. לפחות הפתיח היה צריך להראות את זה. יש פה איזה מן ניסיון, ככה אני חש, שכולם עושים עליהום על אותו סרבן, על אותו סחטן. אף אחד פה לא מדבר על הצד השני. יש פה הרי שני צדדים. יש פה את היזמים ויש פה את הסחטנים. אין אחרים. עכשיו, אני יודע שאצלנו בארץ עושים עסקאות, אני יודע גם מניסיון אישי, עושים עסקאות קומבינציה, יש לי מגרש שלי ואני פשוט פונה לקבלן ואני מתמקח אתו כמו שכולנו מתמקחים עם קבלן לקבל כך וכך אחוזים וכך סוגרים עסקה. לפי כוחות השוק. פה יש מן ניסיון של קבוצת אנשים שאני לא רוצה להגדיר מי הם באמת ויש להם תמיכה ענקית סביב כל השולחן הזה, מן סוג של עליהום על האיש הקטן ולא מדברים על נושא של איזון. אותו איש קטן הוא סחטן. קודם כל הוא לא סחטן. מפני שגם אם הוא רוצה לקבל יותר, זכותו. אז שהקבלן לא ייתן, שלא יבנה. כמו בעסקת קומבינציה.

אני רוצה לחדד לך. בוא נחשוב על אותו אדם שאתה מדבר עליו. כל מה שדיברת עד עכשיו זו באמת זכותו. אבל השאלה האם הוא יש לפעמים מצבים, אתן לך דוגמה הפוכה, זו דוגמה שלקוחה מספרי כלכלה למתחילים. בכפר דייגים. הדייגים כל הזמן יוצאים לים ובלילות חשכה לא יודעים לחזור וחלק מהם טועים ונעלמים. אז מחליטה ועדת הדייגים להקים מגדלור ועל מנת שיהיה להם אור בלילה שיוכלו לדעת לאן הם צריכים לחזור. אומרת אשתו של הדייג משה לבעלה, תגיד לי, אתה אידיוט, אתה משתתף בתשלומים? יהיה אור, מה הם יחסמו את האור? הרי אתה תראה ממילא, למה לך להשתתף איתם? איזה טיפש אתה. ואז אומרים, ההתנהגות הזאת, אנחנו מותר לנו לכפות עליו בכוח להשתתף. למה? כי זה המצב. מה לעשות? זה צורך חברתי ויש מצב כזה. עכשיו אני אלך בהפוך. המשה הזה, הוא ישב בדירה, אשתו אומרת לו, תראה משה, תתן להם לעשות את המשא ומתן, שהם יהיו מבסוטים, שהם ירצו ואתה בינתיים תשב בצד. כשהם יגמרו אנחנו נבוא ונגיד שאנחנו רוצים יותר. ובגלל שהם הסכימו אז אני מרוויחה. לא בגלל שאני עשיתי משהו, בגלל שאני מנצלת את ההסכמה שלהם.

זה ברור לי. רק אני רוצה להעיר עוד הערה אחת, לסיכום, להתייחס לדברים של ראול שדיבר על העניין היחסי. שהיה ברור שאני תומך בבנייה. אין פה שום ספק רק יש פה עניין של איזו. כמו שהוא הציג זה לא כל כך מדויק, כי אי פשוט מהשטח נתונים אחרים, שהיזמים מקבלים מאות אחוזי בנייה, ואז ראול מספר שכביכול מישהו החליט שהדייר יקבל נניח דירה אחת. מה עם היזם? ליזם מותר לקבל 500 דירות או 600 דירות.

אני מכיר מתחם ברמת גן שיש שם 600 אחוזים. היזם קיבל 600 אחוזים. אז מי מחליט מי נותן לו את האחוזים? מחליט מי שמחליט לתת לו את האחוזים ואז היזם מחליט לבד מה הוא נותן, אין עליו שום פיקוח? צריך להיות פה איזה שהוא סוג של איזון.

אחוזים כמו בפרויקט שלנו מקבלים הדיירים והם שבוחרים את הזים שהוא מיטיב אתם כמו בעסקאות קומבינציה. אנחנו בדיוק נכסנו לנעליים של עסקאות קומבינציה פרטיות כמו שיש 4 יורשים באיזה שהוא נכנס והם מוצאים לעצמם את הדרך.

אולי אפשר להגדיר סירוב על דרך השלילה. לעשות תנאי מינימום ולהגדיר את זה הפוך.

אני מציע כדי להתקדם, בואו עכשיו נתמקד בנקודה אחת כדי לסיים. ההגדרה מה זה מסרב סירוב בלתי סביר. בואו נתמקד רק בהגדרה מה זה בלתי סביר וזהו. מי שיש לו רעיון שיגיד שכולנו מבינים שהדבר הבסיסי והשפוט זה אם הוא מנסה להיות סחטן מבחינה כספית. וכספית זה לא מדבר דווקא על זה שהוא רוצה לקבל נניח 200 אחוז ולא 150 אחוז. לפעמים הוא רוצה לקבל מהעירייה אישור לעסק באיזה מקום והוא מעכב את הכל עד שיתנו לא את האישור. גם זה יכול להיות. כל מיני עסקאות וכל מה שנכנס בהגדרה של כסף זה אחד.

העלתה כאן תמר דבר נכון שלפעמים יכול להיות שהאיש אומר, אותי לא מעניין כלום, אתה לפני 40 שנה חסמת אותי בחנייה, על גופתי המתה, אתם כולכם, כל הדיירים, לא מעניין אותי שתפסידו הכל , אני לא אתן. גם זה יכול להיות, איזה מן משהו לא סביר.

בגלל הריב שלא שייך הוא גורם לנזק עצום לכל הדיירים.

אנחנו מדברים על העקרון.

זו תמימות. הרי כל אדם שיגש לבית משפט יסביר וינמק.

כן, אבל יכול להיות גם מצב הפוך. הוא יבוא ויגיד, אני קשור רגשית לבית אבל יבואו לשופט ויגידו לו, הוא עובד עליך. הוא לפני 40 שנה רב והוא מתנגד רק בגלל שאני חסמתי לו את החנייה.

אז השופט יקבל את זה?

איך אפשר להגדיר סביר בסיטואציה? איך אפשר להגדיר סבירות. דייר בבניין של 4 דיירים או 6 דיירים שנכנס לקריטריון של פינוי בינוי, ידרוש.

הצעה ה ראשונה שלי זה היה. למה אני הסתכלתי על הבית שלנו בשיכון הותיקים ברמת גן, אז נניח כולם נפטרו כבר, אבל נניח יש דייר אחד שגר שם 40 או 50 שנה. אני הכנסתי את הדבר הזה. אבל אחר כך אמרתי, זה יותר כולל. אם רואים אדם שהוא מבוגר והוא חי שם ותוציא אותו משם אז ודאי שזה נקרא טיעון סביר ואף אחד לא יעלה על דעתו להוציא אותו משם.

אני מבקש להציע הצעה. תראו, אני חושב שאנחנו היום לא יכולים להגדיר את הדברים עד הסוף. לפעמים יש סיבות שנראות אמיתיות והן לא אמיתיות ולהפך. למשל נושאים של בריאות, נושאים של חייב קומת קרקע, נושאים של מעלית, נושאים של שבת, נושאים של סוכה.

אני הייתי מתנגד אם מישהו היה נותן לי דירה בלי סוכה. אפילו אם אני אחד ממאה, אני לא הייתי מסכים. אני חושב שאנחנו צריכים ללכת על הליך בוררות חובה. השופט יעמיד את זה לבוררות חובה, אנחנו פה חייבים להגיע לאיזו צורה או לאיזו מידה של הסכמה, רק אנחנו לא משאירים את העניין פתוח, אנחנו מביאים את זה לשופט והשופט יעמיד גורם שיברור.

אני אגיד לך למה, כי המשפטים האלה יימשכו בלי סוף, יביאו נימוקים, יעכירו את היחסים, יתחילו שם להיות מריבות משפחתיות, עם הבן שלו וכו'. אני אומר לך, אנשים צריכים להמשיך לחיות בשכנות, גם זה פן חברתי.

אבל גם בבוררות זה יהיה.

לא נכון. בתהליך הבוררות או הגישור הוא אופי אחר. הוא אופי שאתה בא ומחייב להגיע להסכמה. אבל לא בדרך של משפט ולא של הוכחות ולא של פרוטוקולים ולא שהוא חסם אותי ולא שזה ולא שזה. אז ישקלו את זה עניינית. אני חושב שכך צריך לעשות. מדובר פה בפגיעה חמורה מאד בקניין, מדובר פה כל אדם סביר יכול למצוא סיבות טובות לא לעזוב. כל אדם סביר.

יכול להיות שמאחורה יש כל מיני דברים, אבל יש סיבות טובות. סיבות של הלכה, סיבות של בריאות, סיבות של קשר רגשי. יכולים להיות מאד סבירים. אני לא רוצה לפנות את הבית כי פה הבן שלי החייל שנהרג בקרב גר וזה החדר שלו. לא רוצה לפנות. והאיש הזה אנחנו יודעים שהוא סכסכן והוא סחטן ולא רוצה לפנות. ואולי אם הייתם מציעים לו עוד מיליון הוא כן היה מפנה אבל הוא לא רוצה כרגע ועל זה הוא ילך לבית המשפט. אנחנו לא נכנסים פה למטריה שהיא מטריה של בוררות. היא לא מטריה של משפט. אם אתה הולך למטריה של משפט אתה צריך להכניס פה אלף סיבות.

אז הוא יגיד, אני, אם היו נותנים לי עוד מיליון הייתי יכול להקים אנדרטה.

או שהייתי קומה סוכה לנצח לגג עם מעלית מיוחדת. יש כל מיני דברים. אני יכול להגיד לקבלן, שלם לי כל שנה 8 ימים בית מלון שיש סוכה ואני מוכן לפנות.

אני מציע שיהיה פה הליך מחייב של בוררות. זה הרבה יותר רך וזה הרבה יותר אפקטיבי. בוררות או גישור. אני אבוא לשופט והוא יצטרך להעביר את זה לבורר.

יש מקרים שעל פניו השופט יכול לראות ולקבוע.

אין מקרה כזה. אני אומר לך שכל אחד יכול להתכונן. אלא אם כן השופט יחליט שהמקרה הזה צריך ללכת לבוררות.

אני מעדיף שופט על בורר. אמנם מקודם הטלתי דופי מסוים בשופטים אבל עדיין האמון בהם הוא הרבה יותר גבוה מאשר בבוררים.

נדמה לי שהשאלה של בוררות או בית משפט מסיתה אותנו מהנושא של העילה להתערבות. משום שגם הבורר וגם בית המשפט בסופו של יום יצטרכו להכריע, האם קונסים את האיש אבל בכל מקרה נצטרך לתת להם הנחיות וקנה מידה.

אגב, הנימוקים של הבוררות נדמה לי שזה לא תמיד האנשים בעסקה כזאת יצטרכו בסופו של דבר להיות שכנים משום שהעסקה יכולה לפזר אותם בסופו של דבר בדירות אחרות ובמקומות אחרים ולכן גם הנימוק של ניהול בוררות חובה בהכרח נדמה לי שהוא קצת מוחלש לאור זאת.

לעניין העילה להתערבות, נדמה לי שאם אנחנו יוצאים מההצעה שאומרת, רוב בלתי סביר בעלמא יש ככלל שתי אפשרויות. אפשרות אחת שאנחנו נבוא ונשנה את הכיוון של ההצעה כפי שהציע בהתחלה היושב ראש, ונדבר על ניצול לרעה בזכות. זה דוגמת סעיף 14 לחוק המקרקעין שהוא לא כל כך מיושם שאוסר על בעל קניין לעשות שימוש לרעה בזכותו באופן כללי. ואז ניתן קונקרטיזציה לסיטואציה הזאת של בתים משותפים ונדבר על דייר באיזונים כאלה של ה- 870 אחוז וכיוצא בזה שמנצל את זכותו לרעה על מנת להשיג תנאים מסחריים שמפליגים או לחילופין, כפי שהציעה הגברת קלהורה, לפגוע בדיירים אחרים.

זו האופציה הראשונה. מה שאמר חבר הכנסת לוי הוא בהחלט נכון. האופציה הראשונה מטילה על הדיירים המסכימים.

רגע, בואי ננסח את מה שאמרת. בואי ננסח את זה ונראה את היתר. אחר כך נחזור ושנכח את זה.

אבל רציתי לדבר עוד על שני הדברים האחרים. אני לא אשכח.

אז בואי רגע ננסח. את הצעת הצעה טובה.

כבר רשמתי. יש את סעיף 14 לחוק המקרקעין שמדבר על ניצול לרעה.

היא אמרה, סירוב סביר.

סירוב בלתי סביר הוא ניצול לרעה זכות או מטעמים מסחריים או על מנת לפגוע באחרים. היא נתנה שתי מטרות לניצול לרעה. סירוב בלתי סביר ייחשב כניצול רעה בזכות על פי סעיף 14 וזו המטרה.

רגע, אתה קידמת אותנו אז בואו נתקדם. היא אומרת שכאשר הסירוב נועד אחד במטרה לפגוע באחרים, לא באספקטים כלכליים, במטרה לפגוע בדיירים האחרים זה אחד. החוק שאנחנו כותבים כאן ואז יש מציאות של בית המשפט והיא אחרת, וזה שני עולמות נפרדים. שופטים יגידו ככה ויגידו ככה, אני מפחד בדיוק הפוך. שהם ירחיבו את זה עד כדי כך שזה יהיה בכלל הכל במטרה לפגוע. הכיוון ילך בדיוק בכיוון ההפוך. גם במקרים שהם יראו שיש סירוב סביר הם יגידו, לא, זה נועד במטרה לפגוע באחרים.

כי המסר של החוק הוא לטובת הרוב כאן. המסר, מה שאנחנו עושים עכשיו, אנחנו פותחים פתח וגם כשאנחנו מצמצמם אותו השופט אומר, פתחו פה פתח. החוק הזה נועד לאפשר את העסקאות. ואז הפרשנות של חוק בחיים, כאשר השופט מבין שחוק נועד לאפשר את העסקאות הוא ילך לאפשר עסקאות. וכשהוא יראה דייר שיהיה בספק הוא יגיד שהחוק נועד לאפשר את העסקאות.

אז אני יכול להסתמך בביטוי הזה על מנת להסביר שמותר לי. זה החיים, ככה זה עובד.

הנקודה השניה זה בשביל לקבל בעצם רווח כלכלי.

כאשר הוא משתמש בזכות הסירוב במטרה לזכות בטובת הנאה. כאשר הוא מנצל בצורה בלתי הוגנת את ההסכמה של האחרים על מנת שהוא יוכל להרוויח יותר. אני לא יודע איך לנסח את זה.

זה אנחנו כבר נמצא. הבנו את העיקרון.

אני בכל אופן רציתי להשלים לגבי האלטרנטיבה הראשונה לציין מה שכבר נאמר , כמו שאמר חבר הכנסת לוי, זה מטיל נטל כבד יותר מאשר ההצעה הנוכחית על המסכימים, מבחינת נטל ההוכחה שלהם בבית המשפט. זה לגבי האופציה הראשונה.

האופציה השניה היא בעצם לבוא ולנסות לתת קונקרטיזציה לסירוב סביר או לסירוב בלתי סביר. הבעיה עם האופציה הזאת היא שככל הנראה אנחנו לא נצליח לתאר את כל הסיטואציות המורכבות של העסקאות ואני גם מאד חוששת מזה שבסופו של דבר מה שאנחנו נגדיר כסירוב סביר או בלתי סביר יהפוך להיות הרצפה או התקרה של העסקאות. ואז אנחנו רצינו להיטיב ומצאנו את עצמנו עם נזק.

אני רק רוצה להבין, להשכלתי הדלה. מי התובע פה? הדיירים או המדינה? אז המסכימים צריכים להתאגד ולקחת עורך דין.

למה שלא נקבע שלמען קריאה כזאת צריך לפחות 50 אחוז מהדיירים שהסכימו?

הסיטואציה היא שיש רוב גדול מאד של דיירים שהסכימו.

לא, עליזה, זה לא אותו רוב. התשובה היא אחרת. יכול להיות רוב של 80 אחוז בעד העסקה אבל בערעור יכולים לתבוע חצי.

ברגע שאנחנו מכירים בחוק הזה אז אנחנו אומרים שברגע שיש 80 אחוז לכל אחד מה- 80 אחוז יש איזה שהיא זכות כבר. שהאדם הזה מונע ממנו אז זכותו לתבוע אותו על הפגיעה הזאת.

אבל בפועל בבניין של 20 דיירים יש כבר 18 שהסכימו אז כל אחד מה- 18 איבד את השניים הנותרים. זה לא שאתה אומר ואני הייתי מבין את זה יותר, אם אתה אומר שיהיה איזה הליך שכמעט באופן אוטומטי כל המסכימים יקבלו. יש אנשים שהסכימו אבל לא אכפת להם שזה לא יהיה. מי שלא תובע. נניח שיש מה- 18 15 שלא רוצים לתבוע, הם הסכימו בלחץ, זה וזה ולא רוצים לתבוע. אז יש לך פה רוב שלא רוצה לתבוע.

אני נשאר בדעתי שפה צריך לקבוע הליך של בוררות חובה.

אדוני היושב ראש, בעניין של הסבירות רציתי להגיד משהו, רציתי קודם לענות לחבר הכנסת סלומינסקי. בעניין סל הסבירות לא נתנו את הדעת לזה בכלל, ועוד בחצי משפט, היזם מקבל X אחוזים ובונה עתיד לבנות על אותו בניין של 6 דיירים בניין של 21 קומות או 20 קומות, 80 דיירים. ואז הוא מציע דירה לכל דייר, כמו שבדרך כלל הזימים מציעים. ואז אחד הדיירים או 2 או 3 אומרים לא, אני רוצה לפחות דירה וחצי, מפני שפה יש לך מגרש, אנחנו 4 דיירים, אתה מקבל פה 1000 אחוזי בנייה, אז קודם כל אתם מציגים אותו כסרבן והוא לא סרבן.

אבל זו לא הסיטואציה שהחוק מדבר.

אבל זה מה שקורה בשטח.

סליחה, זו לא הסיטואציה.

אתה מדבר על פרויקט פרטי, זה משהו אחד. כאן מדובר על פינוי של המדינה ונותנים את זה כאילו לדיירים והם צריכים לבחור את זהים. יבוא אליהם יזם ויציע להם דירה, יגידו לו אדוני תחכה, יפנו ליזם אחר, הוא יציע להם דירה וחצי.

אתם פשוט לא מעודכנים. מה זה של המדינה? שהמדינה מחליטה על הקריטריונים. איזה ועדה מחליטה שהשכונה הזאת היא עתידה לרדת? אני יודע שברמת גן יש פרויקט פינוי בינוי שאני מדבר עליו עכשיו ששום ועדה של הכנסת לא קבעה שזה יהיה פינוי בינוי אלא היזם החליט עם הרשות.

אני רוצה להסביר כי פשוט לצערי הרב אתה מתאר את הפרויקטים שאנחנו אל אוהבים כאלה. מה יקרה פה? נגיד שיש בית של 12 דיירים ו- 8 הביאו יזם והיזם הזה מוכן לתת להם דירה, פתאום בא מישהו אחר ואומר, רגע חברים, אני מצאתי יזם שנותן משהו אחר ואז הרי השוק החופשי קובע.

אני לא מין על מה אתם מתווכחים. ברור ב- 100 אחוז וזה אני לא מבין איך יכול להיות ספק שבא דייר אחד לבית המשפט ואומר, אני לא הסכמתי כי הנה יש לי הצעה יותר טובה שהנימוק הזה הוא הנימוק הכי טוב שיכול להיות. אני לא מבין מה הבעיה.

יש רק עניין אחד שתתני את דעתך עליו. יש במתחמים כאלה גם דיירי עמידר. בשלב מסוים המדינה מחליטה למכור לדיירים את דירותיהם, יש פה עניין, הממשלה או הועדה הבינמשרדית החליטה שעד תאריך מסוים הם יכולים לרכוש את הדירות. עבר התאריך והם לא רכשו את הדירות. המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי, זה עדיין הם לא יכולים לרכוש את הדירות שלהם בהטבה. מה שיקרה זה הם יצטרכו לרכוש את הדירה החדשה במחיר הרבה יותר גבוה, האם על העניין הזה שמתם לב?

ברגע שעמידר היא הבעלים והחוק הזה יחול אז עמידר לא תוכל להגיד לדייר, תשמע, אתה עכשיו הורסים את הבית, אתה צריך לצאת, הוא יוצא, ברגע שהם בונים את הבית הוא צריך להיכנס מחדש, צריכים לעשות אתו חוזה חדש ואז כשעושים אתו חוזה חדש, הוא צריך להתייחס במחירים ובהערכה ובהכל לערך החדש של הדירה.

סופיה, תרשי לי לסיים את דבריי. יש לי שני מתחמים. אחד שכבר הורידו את הבניין ועמידר אומר, רק רגע, קודם הוא יכול היה לקנות את הדירה שלו כי הדירה היתה קיימת, עכשיו הדירה לא קיימת. היא וירטואלית, היא לא קיימת אז אני לא יכול למכור לו.

אני אגיד לך שמות משפחה, בא משרד השיכון ואומר, אני יכול למכור את הדירה. אין דירה. כשנקבל את הדירה החדשה, נביא שמאי, נעריך את הדירה החדשה, נמכור לו. האם משרד השיכון או מי מהגורמים המקצועיים הרלבנטיים נתן את דעתו על העניין הזה?

אז קודם כל באופן כלל מכיוון שאנחנו סידרנו ועמידר מודעת לכך היא בכלל לא רוצה לקבל דירה חדשה. היא לא צריכה את הדירות החדשות בשביל אלה שזקוקים לדירות עמידר. על פי הנחות המיסוי וזה ההישג הגדול שלנו, אפשר לקבל עם אותן הנחות מיסוי שווה ערך לדירה החדשה בשתי דירות במקום אחר או בכסף או במה שלא יהיה, כל עוד מקבלים שווה ערך.

אז עמידר, קרוב לודאי, תרצה דירה ודאי ישנה וקטנה יותר והיא תעמיד לרשות אותו אדם דירה שתהיה אולי קצת יותר טובה.

יש כאן בעיה.

יש פה בעיה קשה מאד.

האם לצורך קבלת ההסכמה הדייר שגר בדירת עמידר, אותו לא שואלים בכלל והוא שם בעצם דייר בשכירות.

כן אבל ברוב המקרים הם קונים את הדירות בתוך התהליך.

לא צריך את ההסכמה שלו. הוא יכול מכסימום לא להתפנות ולהתעקש אבל לא צריכים את ההסכמה שלו וגם ההסמכה שלו לא נותנת כלום בלי ההסכמה של עמידר.

אבל למה זה קשור לנושא?

כי אנחנו רוצים לשקול אולי לתת הגנה לדיירי עמידר ולומר שברגע שיש תוכנית פינוי ועמידר הולכת להרוויח פה הרבה כסף, היא חייבת לתת להם דיור חלופי.

אז מה שקורה היום יקרה גם הלאה. מה קורה היום?

אני רוצה להגיד מה הקשר. אני העליתי את הסוגייה הזאת. אני רוצה להגיד מה הקשר.

יש משפחה אחת שקוראים לה משפחת ביטון בישעיהו ויש משפחת שוויקה בישעיהו. עכשיו הם אומרים ככה, כשניתנה לנו האפשרות לרכוש את הדירה יכולנו לקבל 45 אחוז או 50 אחוז מערך הדירה שהיא בערך 400 אלף שקל. אנחנו צריכים לחזור לדירה שהיא שווה 900 אלף שקל, נקבל 40 אחוז כשיתאפשר לנו לקנות את הדירה החדשה במחיר של 900 אלף שקל ובהנחה של 40 אחוז. למה? כי אנחנו עושים עכשיו עוול. אלף אנחנו רוצים לחזור לשכונה שלנו. פה גידלנו את הילדים שלנו, עמידר מבטיח להם לחזור לאותן דירות באותן שוכנות. העניין הוא כלכלי. באיזה סכום ובאיזה מחיר הם יצטרכו לקנות את הדירות.

הנכס הוא נכס מושבח. לא מדובר פה על שלילת הזכות לחזור. אם ההסכמה בין עמידר לבין הדייר האי שהדייר יוכל לחזור אז הדייר חוזר לנכנס שהוא נכס מושבח וזה כאילו שעמידר החליטה לשפץ את הבניין, שיפוץ יסודי, אז האם המחיר של הכנס שעה שהדייר ירצה לקנות אותו עולה? כן הוא עולה. האם לא צודק? צודק. הנכס אכן הושבח.

אני שוב חוזרת על שאמרתי קודם, הבעיה היא לא כל כך היחסים בין עמידר לבין הסוחרים שלה שיש נדמה לי גם יתרונות בחוזה השכירות אלא הבעיה היא בין הדיירים שכבר רכשו את הדירות לבין הבעלים הציבורי של הדירות האחרות. כשהוא הרוב ויכול להשתמש בסעיף הזה על מנת לבוא ולומר ניצול. אז השאלה איך מתייחסים למצב הזה, זה יכול להיות בעלים ציבורי ויכול להיות גם בעלים פרטי, זה יכול להיות קבלן שרכש מקודם.

הכל יהיה כל אחד כמו בהטבות. מי שיש לו שתי דירות הוא יקבל את אותה ההטבה כמו שאם יש לו דירה אחת. ההטבות הולכות פר משפחה, לא פר דירה.

בסדר. אז גם את זה צריכים לציין בחוק. לציין בעניין ה- 80 אחוז, ההצבעה לפי המשפחות ואם משפחה מסוימת מחזיקה שתי דירות או 3 דירות היא תקבל זכות הצבעה של כל אחד.

יש לי את הרשימה של הסיכומים שלנו עכשיו. כי למרות שנראה שלא התקדמנו אז כן התקדמנו.

עוד נקודה אחת. היתה עוד שאלה ברשימת השאלות.

רגע, אבל את העניין של מדידה. צמח, אני רוצה לשאול למה שאותם דיירים לא יקנו את הדירה לפני ההסכם. מה שאני צריך זה רק דבר אחד. צמח, מה שצריך לעשות זה רק דבר אחד, לוודא שהזכות לרכישת הדיור הציבורי תעמוד לכל דייר שגר במבנה שנכנס לתוכנית הזאת ולא שיהיה מצב שברגע שיש תוכנית אומרים לדייר, עכשיו אתה לא יכול לרכוש.

את העניין הזה פתרתי לפני 8 שנים. אני אסביר. קודם היתה החלטה של הועדה הבינמשרדית שלא ניתן למכור או דייר לא יכול לרכוש דירה מהדיור הציבורי שנמצאת ברה -ארגון קרקע מה שנקרא, פינוי בינוי. אז היה זה היה רה- ארגון קרקע. אני אומר דבר אחר, יש תוכנית של פינוי בינוי , הבן אדם רוצה לרכוש את הדירה אבל משרד השיכון לא מוכר כרגע את הדירות. כמו שהיה לפני 10 חודשים, לא יכולת לקנות דירה מהדיור הציבורי. היה מבצע והוא הסתיים לפני נגיד 10 חודשים שהיה ניתן לרכוש את הדירות בהנחה. תמיד אפשר לרכוש את הדירה אבל או במחיר מלא או במחיר מבצע. אבל עכשיו נוצר מצב, בן אדם רוצה לרכוש את הדירה, קודם היתה לו האפשרות לרכוש את הדירה בהנחה אבל כרגע משום מה משרד השיכון ביטל את ההנחות. את ההנחה הוא מקבל לפי הדירה החדשה.

לא, לא. כשהוא שם והוא רואה שמתחילים להתארגן, הוא יודע, הוא רץ לעמידר ואומר, אני רוצה לקנות את הדירה.

ואז אומרים לו, עכשיו אין הטבות. עוד שנתיים יהיו הטבות.

בלי הטבות. ההטבה שלו תהיה בזה שהוא הולך להיות פינוי ביוני והוא מיד יקבל הטבה עוד 150 אחוז על הדירה.

אז נתת את דעתך על העניין. רציתי שמישהו ייתן את דעתו על העניין הזה. אם אדוני היושב ראש נתן את דעתו על העניין הזה ונציג משרד השיכון מסכים על העניין הזה אז בסדר.

הוא כבר יקבל את ההטבה שלו כי ממילא הדירה הולכת להיות שווה 50 אחוז יותר בגלל הזכויות.

לגבי שאלה מספר 3. האם ראוי להוסיף גם בית במתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי לפי 49 כח', אנחנו סבורים שכן. אנחנו רציני להצטמצם למתחמים שיש בהם אינטרס ציבורי מובהק בפינוי ובינוי שלהם ובאמת ראוי גם להוסיף את הפינוי בינוי במסלול מיסוי.

מה ההבדלים ביניהם? פשוט תסבירי לנו.

במסלולים רגילים שלנו היוזמה היא לגמרי של העירייה /שהיא בעצם מובילה את הפרויקט ואם הפרויקט עומד בכל התנאים שלנו ויש לנו מספיק תקציב, המדינה מממנת את התכנון של הפרויקט, את התכנון ואת ניהול התכנון. כל היתר זה עסקה סגורה ובעצם העסקאות מתבצעות על ידי השוק הפרטי ולא המדינה ולא הרשות המקומית מתערבת. זה עסקאות קומבינציה לכל דבר.

במסלול מיסוי יש יזם שיזם את התכנון אבל גם הוא לא יכול לפנות לקבלת אותן הטבות המיסוי שחלות באירועים של פינוי בינוי אלא בתנאים מסוימים. אחד התנאים הוא למשל שתהיה הסכמה של הרשות המקומית, שהרשות המקומית תחשוב שהפרויקט חיובי. שיהיה שם לפחות רמה מינימלית של אנשים שבכלל מסכימים ושזה לא איזה פינוי של בית אחד או שניים או שלושה, אלא לפחות 24 דיירים ביחד, כלומר זהו אירוע של פינוי מסיבי מבוקר. ובאותם המתחמים גם הם מוכרזים והם מקבלים את אותן הטבות מיסוי כמו המתחמים שבעצם הם ביוזמה עירונית טהורה ובמימון התכנון של המדינה. ולכן הם גם מוכרזים, כי מצאו אותם ראויים ומתאימים לתנאים שנוצרו.

במתחמים של המסלול המהיר יש הבדל בפועל זה אזורים שהם פחות בעייתיים? אם אני מבינה נכון במסלול מיסוי אז זה ביוזמת הזים ואז יש שם יותר אינטרסים כלכליים.

יש לנו יחסית מעט מאד פרויקטים במסלול מיסוי ולכן אני עוד לא יכולה להשוות. כי יש מעט מאד שהצליחו להגיע ורוב הפרויקטים שלנו זה פרויקטים ביוזמות עירוניות. היזמים הבינו שבכלל לא כדאי להם להשקיע כסף בתכנון של תב"ע שבכלל הם לא יודעים עוד אם הטבות המיסוי הם ייהנו או כל יזם אחר שיסגור עם אותה קבוצה של 24 דיירים. אז הם לא כל כך ל מתלהבים להשקיע את הכמה מאות אלפים של שקלים בתכנון הזה ולכן ברוב הפרויקטים שמסתובבים בשוק היום, הם פרויקטים במסלול העירוני כשהעירייה יוזמת את תוספת הזכויות ואנחנו מממנים את זה כאשר אנחנו בכלל לא מתערבים מעבר לזה. רק נותנים כסף, חלות שם הנחות מיסוי, העירייה כאילו מנהלת את הפרויקט והעסקאות הן פרטיות לחלוטין. ממש.

ומה היה המסלול השני?

המסלול השני בעצם את התקציב לתב"ע נותן איזה שהוא יזם, לא המדינה ולא העירייה אבל גם אז הטבות המיסוי שהוא ייהנה מהן ניתנות לו בתנאים כאלה ואחרים שנקבעו בחוק כמו למשל הסכמת העירייה וכמו למשל מינימום פינוי כלומר שזה לפחות 24.

ועל זה לא חל החוק שלנו? במסלול השני?

מישהו רואה סיבה למה זה לא צריך לחול עליו?

אני אגיד לך מה הסיבה שמישהו יכול להעלות. משיהו יכול להגיד שבכל אופן כאן יש איזה שהיא מעורבות עירונית וכאן זה לגמרי פרטי.

אבל יש הסכמה וגושפנקא של העירייה. שאלה אחרונה יש לי, עכשיו אחרי שהחלטנו איך יהיה החוק אני אביא כמובן נוסחים לבדיקה, האם זה צריך להיות חוק נפרד כמו שזה עכשיו או שזה צריך להיות בחוק הנזיקין? או שזה צריך להיות בחוק המקרקעין? משרד המשפטים אומר חוק נפרד, אני רוצה לברר בעצם למה. אני רוצה לשמוע מה הטיעונים. אני כבר שמעתי את הטיעונים למה לא בחוק המקרקעין, למה לא בחוק הנזיקין? מה הסיבות?

פקודת הנזיקין אפשר לומר במובן מסוים הפרק הכללי של דיני הנזיקין. היא קובעת את העקרונות, היא קובעת את העוולות הבסיסיות. פה מדובר בסיטואציה שהיא מאד מאד ספציפית. וזה פשוט לא מתאים לשם. יש לנו הרבה מקרים של עוולות ספציפיות שמטפלות במקרים מאד קטנים שהן נמצאות בחוץ. המגמה הזאת של לראות בפקודת הנזיקין כפרק כללי כזה מתחזקת מאד בקודקס האזרחי, למי שמעיין בו, בטיוטה שהפצנו יכול לראות שצמצמנו עוד יותר את מספר העוולות שיש בקוד. מבחינה תורתית קונספטואלית המקום של עוולה כל כך ספציפית שעוסקת בסוגיה כל כך ספציפית זה הרי אפילו לא כל עסקאות הפינוי בינוי אלא רק חלק מהן ורק בנסיבות כאלה ורק בנסיבות אחרות, זה צריך להיות חוק ספציפי.

אז אם נשנה את הניסוח, במקום להגיד יהיה אחראי בנזיקין אני אגיד שזאת תהיה עוולה בנזיקין ופקודת הנזיקין חלה עליה. כי אני חושבת שזה יפתור בעיות. זה רק נוסחי.

עניין השאלה אם צריך להיות פה סדרי דין או לא צריך להיות פה סדרי דין, לא צריך להיות פה סדרי דין, זאת תהיה תביעה בנזיקין. זה מיותר להגיד ולהתייחס לסדרי דין, זו תביעה בנזיקין ויש תקנות סדר דין אזרחי ולא צריך לומר מילה.

עכשיו לעניין השאלה כמו שאת אומרת, יהיה אחראי בנזיקין או שזה תהיה עוולה בנזיקין אז זה רק עניין של ניסוח, אין לזה שום חשיבות. אז אני אכין את הנוסחים השונים.

הישיבה ננעלה בשעה 11:00