הצעת חוק המקרקעין (תיקון – פינוי ובינוי), התשס"ד-2004

5
ועדת החוקה, חוק ומשפט
11.7.2005
הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי




פרוטוקול מס' 529
מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט
יום שני, ד' בתמוז התשס"ה (11 ביולי 2005), שעה 10:00

הצעת חוק המקרקעין (תיקון – פינוי ובינוי), התשס"ד-2004

חברי הוועדה: מיכאל איתן-היו"ר
אליעזר (צ'יטה) כהן
ניסן סלומינסקי

עליזה קן,עו"ד משרד המשפטים
תמר קלהורה,עו"ד ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים
אילנה יעקב אגף רישום מקרקעין, משרד המשפטים
עדי ביתן,עו"ד לשכה משפטית, משרד הפנים
עמרי גלבאום יו"ר ועדת תכנון ובניה, התאחדות הקבלנים
ראול סרוגו התאחדות הקבלנים
תמי רווה,עו"ד התאחדות הקבלנים
מתן בן שאול,עו"ד התאחדות הקבלנים
סמי ישראל, עו"ד יועץ משפטי, האגודה לתרבות הדיור
צביקה איצקוביץ
ורד קדוש
יעקב צמח חבר מועצה, עיריית קריית אונו
עינת גנון משרד הבינוי והשיכון
יצחק נטוביץ' עיריית גבעתיים

קרן סלע

דורית ואג

יפעת שפרכר



הצעת חוק המקרקעין (תיקון – פינוי ובינוי), התשס"ד-2004

הצעת חוק המקרקעין (תיקון – פינוי ובינוי), התשס"ד-2004.

הצעת החוק מתייחסת לאתרים ולבתים שהרוב הגדול של הדיירים שגרים בהם רוצים לשפר את המצב, כשמשפחה אחת יכולה לתקוע את כל הפרויקט ולגרום לכך שזה ימשיך להישאר ככה עוד 50 שנה. מצד אחד עולה הצורך לנסות להגיע למצב שבו תהיה יכולת לרוב - בעיקר במידה שמתברר שהמתנגד עושה את זה מטעמים שהם לא עניינים – לכפות את דעתו על המיעוט, ומצד שני יש כאן מעין כניסה או פריצה לזכותו וקניינו של הפרט. אנחנו רוצים לאכוף על הפרט להשתעבד לרצון הכלל. זה לא פשוט. בפסקי דין של שופטים כתוב שאדם שהולך לגור בבית משותף יודע מראש שיש השלכות לעצם העובדה שהוא הולך לגור במשותף. הוא לא יוכל לשמור על הפרטיות שלו כדבר יחיד ומבודד כשהוא הולך לגור במשותף. ברגע שהוא הולך לשם, הוא יודע שהוא צריך להשתעבד לחיים המשותפים.

ההצעה הראשונה שהצעתי הייתה שונה. היא נכנסה הרבה יותר לזכויות הפרט. עשינו הכנה לקראת הישיבה הזאת. היה דיון מאוד מעניין וארוך. בסופו של דבר התגבשה איזו שהיא נוסחה שונה ממה שהגשתי בהתחלה. הצעת החוק שנמצאת כאן כיום לא היא הנידונה, אלא הצעת הפשרה שמלווה לזה. אני מקווה מאוד שנוכל לדחוף קצת יותר לכיוון של מה שרציתי בהתחלה. משרד המשפטים התנגד בהתחלה באופן טוטאלי להצעת החוק. הוא טען שהוא לא ייכנס לחצרו של הפרט. לאט לאט הוא עבר מהפיכה. הנייר שמשרד המשפטים הסכים להגיש זאת מהפיכה גדולה. זה יהיה הבסיס להתחלת הדיון. אני מאוד אשמח אם נוכל לפתח את זה יותר.שר השיכון אמר לי שהרבה מאוד פרוייקטים נעצרים ומחכים לנושא הזה.

החוק הזה הוא חוק רע, מפני שהוא לא עומד מול העקרונות המוסריים של זכויות הפרט והאזרח, מול העקרונות המוסריים של זכות הקניין. אני יודע שיש קבוצה של אנשים שמנסה לקדם את העניין הזה על מנת שזה ישרת קבוצה מסוימת של אנשים. זה לא משרת את העם, זה לא משרת את האזרח, זה מכביד על האזרח. אני חושב שצריך לדחות את זה ברגל גסה. מנסים לעטוף את זה באריזה יפה. זו יוזמה של קבלנים פרטיים שרוצים לבנות, שרוצים לקבל אחוזי בנייה, שרוצים לעשות הון פרטי. זה לגיטימי וזה בסדר, אני פשוט מציע להם לבנות בנגב ובגליל במקום לבנות בתל-אביב, בפתח-תקווה, ברמת-גן ובגבעתיים.

שם אין קליינטים.

אני מוכן לדחוף להצעת חוק שהממשלה תעניק להם קרקעות בחינם ושהם יבנו במחיר עלות לזוגות צעירים. זה יהיה פנטסטי.

לא מוצא חן בעיני שאתה הקול היחיד בסוגייה הזאת. זאת לא בעיה פשוטה.

קיימנו ישיבות במשך שעות. אני הגשתי הצעה שונה. ישבנו עם 9 יועצים משפטים של כל המשרדים על הנושא הזה. הם לא מתנגדים כי הם עברו את כור ההיתוך.

זה לא מדויק. ההצעה השתנתה מקצה לקצה.

את ההצעה שלי הם דחו מכל וכל. אנחנו לא מתחילים עכשיו מאפס.

בדברי הפתיחה שלך אמרת שכשאדם בא לגור בבית משותף הוא יודע שיש דברים שהוא חייב לקחת על עצמו. האם אתה יכול לומר לו שיהיה מישהו שיחליט בשבילו האם להתפנות או לא?

אדוני, זאת הייתה ההצעה המקורית. ההצעה הנוכחית לא אומרת את זה. חבר הכנסת סלומינסקי, בהצעה המקורית שלו, ביקש לקבוע מנגנון לפיו המפקח על בתים משותפים יוכל לכפות עסקה על דייר בבית משותף. על בסיס המודל של חבר הכנסת סלומינסקי אפשר היה לאכוף את העסקה על בעל דירה. אנחנו סבורים שהמודל הזה בעייתי, הוא פוגע בזכות הקניין של בעל הדירה.

האם אתם מייצגים את האינטרס של האזרחים?

ההצעה המתוקנת מבוססת על ההצעה של משרד הבינוי והשיכון. ההצעה המקורית בעייתית מהפן החוקתי, מהפן של התערבות בחופש החוזים, ובמידה לא קטנה מהפן המעשי. מה שנדרש מהמנגנון זה שמישהו חיצוני "יתפור" עסקה עבור צדדים שאינם רוצים בה, עם כל הקשיים שכרוכים בכך. ההגיון אומר שלא בכל מקרה ראוי וצודק לכפות עסקה על בעל נכס. הסייגים שמצויים בהצעה המקורית של חבר הכנסת סלומינסקי מצביעים על כך . יש הרבה מאוד מקרים שבהם יש התנגדות סבירה של בעל דירה בבית משותף לכרות עסקה. ההנחה היא שהבעלים רשאי לעשות בקניינו כפי שהוא חפץ. בדיונים ארוכים שחבר הכנסת סלומינסקי קיים היינו מוכנים לצאת מנקודת הנחה שקיימת בעיה.

ההצעה שלנו לא חלה על כל בית משותף, היא מתייחסת לבתים משותפים שבהם יש סממן של רצון ממשלתי לתת הטבות. אנחנו הסכמנו להדגיש את חובת הזהירות שקיימת בין הדיירים בינם לבין עצמם, ולהתוות דרך לבית המשפט לפסוק פיצויים לחובת הדייר שמסרב סירוב בלתי סביר.

ברור לי שהדיון הזה הוא דיון לקוי. הדעות כאן הן חד-צדדיות. אתם כולכם אינטרסנטים לכיוון אחד.

אני מבין את מה שחבר הכנסת איתן מעלה מבחינת זכויות הקניין והפגיעה בקניין. לפעמים אתה רוצה לשפץ בניין שקיים 40 שנה ואתה נתקל במיעוט שמתנגד לעניין. די באחד כזה שימנע שיפוץ של בניין שלם. האיזון המרכזי צריך להיות בין זכות הקניין, שהיא זכות מאוד מהותית, מול הצורך של הדיירים האחרים לגור במקום יותר יפה ויותר נעים, או הצורך של הרשות המקומית לטפח חזות יותר יפה. אני חושב שהחוק יוצר את האיזון הזה. ברגע שיש לך רוב של 80%, עדיין יש 20% שיכולים להתנגד. גם בדמוקרטיה הרוב מחליט.

עו"ד ישראל, אתה טועה במשפט שאמרת. בדמוקרטיה הרוב לא מחליט. דמוקרטיה אמיתית היא שהרוב מונע מעצמו החלטות בנושאים מסוימים, לא שהרוב מחליט. דמוקרטיה היא שהרוב מונע מעצמו החלטה. לרוב יש רצון לגיטימי, אבל למיעוט יכול להיות רצון לגיטימי לא פחות. יכול להיות שהמיעוט מנצל לרעה, אבל גם יכול להיות שהרוב מנצל לרעה. נניח שהרוב רוצה שיפור במצבו. השאלה אם אנחנו יכולים לעקור אנשים מדירתם.

אני לא מביע את עמדתי לגבי החוק. מה שמפריע לי זה שאני יושב בשולחן הלא נכון, כי הוא לא מייצג כהלכה את הדיון האמיתי שצריך להתנהל בחוק הזה. אני לא אומר לכם שאתם לא בסדר, רק אני מרגיש שהאדם שדיבר מקודם הוא יחיד מול קבוצה. עוד לא שמעתי מישהו שמדבר בכיוון שלו.

אני מייצג כאן את הצד שאיכפת לו. אמרת שכאילו אף אחד לא איכפת לו.

לא אמרתי את זה.

אם היה עולה פה החוק המקורי כולם היו מייצגים את מה שאתה אומר ואני הייתי הבודד. קיימנו דיון ארוך שויתרתי בו על הרבה. בהצעה הקיימת כרגע מדובר על בעל דירה בבניין לפינוי ובינוי. מדובר על כך שהאתר הזה מוגדר על ידי המדינה ועל ידי כל מי שהוא אובייקטיבי כדבר שהוא לטובת הציבור. אני לא מדבר על קבלנים. לא סתם לוקחים פתאום איזה משהו. מדברים על מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו. יכול להיות שאם הדייר הוא נכה, אז כל החוק הזה לא רלוונטי לגביו.

כאן מדובר על מישהו שמעכב כי הוא רוצה להרוויח קצת יותר. על ידי הסירוב שלו הוא גורם לקבוצה גדולה מאוד של אנשים לסבול. שנים הם גרים בפחונים. אני בהצעה שלי חשבתי על כך שיפנו אותו, אבל קיבלתי את העמדה שלהם שבמדינת ישראל לא מפנים יהודים, אפשר לגבות כסף על הנזקים. מדובר על טובה של הרבה אנשים בגין אדם שמסרב סירוב בלתי סביר. יש כאן איזון. זה שונה ממה שהגשתי בהתחלה. אני הגשתי הרבה יותר חודרני ופולשני. זה שכל השולחן לא יוצא נגד זה, זה מכיוון שהגענו לפשרה. הלכנו למשהו יותר מאוזן.

משרד השיכון תומך בהצעה הזאת. אפילו לנו היו הסתייגויות רבות מההצעה המקורית. אם בהתחלה קראו לחוק הזה חוק פינוי וחוק הדייר הסרבן, היום אפשר לכנות אותו חוק הדייר הסחטן. מדובר באנשים שרק ממניעים סחטניים מעכבים שורה ארוכה של עסקאות של פינוי ובינוי. עם כל הכבוד לזכויות שלהם, גם לשאר הדיירים שמעונינים לבצע את העסקה יש זכויות. אם המניעים הם לא טהורים - ואת זה בית המשפט ישפוט - אז אין סיבה שהעסקה לא תתבצע. הממשלה מקצה לכך כספים רבים. היא תומכת בשורה של החלטות לגבי פעולות של התחדשות עירונית. חייבות להיעשות גם פעולות משלימות מסוגים שונים. כפי שנעשה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין שהתנה הטבות במס, כך צריך לפעול בטיפול בתושבים שמטרפדים את העסקאות.

בשנת 1990 היינו שותפים למאמץ למצוא פתרון למחוסרי דיור. תחילתו של פינוי ובינוי היה בשיקום שכונות. היו עושים פלאים לבניינים. הייתה משאלת לב להרוס את הבניינים הישנים ולבנות תחתיהם בניינים חדשים, כאשר המדינה פוטרת את היזם מתשלומים. יש לי פה דוגמה של שני סרבנים שתוקעים בניין שלם. הם מנסים לסחוט עוד דירה ועוד דירה, אבל הם לא מצליחים. הם לא מצליחים להפעיל את הפרוייקט ולסחוט.

אני פעיל בנושא שכונות קרוב ל25 שנה. אנחנו דואגים לאותם אנשים מסכנים שצריכים להתקיים ב37 מטר עם 3 ילדים. אנחנו רוצים לאפשר להם רווחה, שיוכלו לגדל את הילדים שלהם בנחת, שיוכלו לגדל אותם לתרבות טובה. אני חושב שבהצעת החוק המתוקנת של משרד המשפטים יש כדי לתת מענה לאותם אנשים שרוצים לשפר את איכות חייהם.

הנושא הזה של התחדשות זה פרוייקט לאומי ממדרגה ראשונה, כי לא רק שאנחנו מרווחים את הדירות לאותם אנשים, אלא אנחנו נותנים להם סביבה יותר טובה. אנחנו נותנים להם סביבה שבה הם יכולים לגדל את הילדים לתרבות ולערכים. מדובר באנשים שהזניחו אותם. זה נכון שהיזם מרוויח, אבל אני עדיין לא רואה כל כך הרבה יזמים וכל כך הרבה מבצעים. בשום מקום בארץ לא מתבצע פרוייקט של בינוי ופינוי. למה? כי קודם צריך להסביר לאנשים. אני מנהל שיחות יום יומיות עם התושבים. הם אומרים לי "אולי תיתן לי עוד מחסן, אולי עוד חנייה". לא פעם היזמים הולכים לקראת הדיירים. מוצאים להם פתרון. על מה מדברים? על כך שהוא יפצה, לא מדברים על פינוי מהבית. הוא יצטרך לפצות את אלה שהוא תוקע אותם.

זאת התחכמות.

הוא חוזר לאותו בית, רק הוא מקבל דירה יותר גדולה.

זה לא מה שכתוב פה.

בהצעה שבהסכמה לא מפנים אותו.

בתחילתו של פרוייקט ההתחדשות העירונית היה אמור כל דייר לחזור לאותה חלקה. כיום יש אפשרות לתת לאותו אדם זכויות גם בחלקה אחרת. לא פעם מטיבים עם הדייר. אני אישית נלחמתי על זכויות של אותם אנשים.

אני יכול לקחת אותך לאלפים רבים של אנשים שעברו את התהליכים של הפינוי ומרגישים שדפקו אותם. הם לא אנשים מרוצים.

יש היום חוזים של היזם מול הדיירים, כשהרשות המקומית כל הזמן עם האצבע על הדופק, כל הזמן בודקת. היא לא בודקת רק את הזכויות של הדיירים, אלא יש מהנדס שבודק את הטיב של הדירות לאחר שהיזם מסיים לבנות אותן. כתוב בחוזה שהאנשים חוזרים לדירות במתחמים. דיירי "עמידר" יוכלו לחזור לאותן שכונות, לאותן דירות, הם לא יצטרכו להיגרר לדירות אחרות.

האם לגבי "עמידר" יש לנו בעיה מיוחדת?

יש.

תלוי מה אתה מגדיר כבעיה.

האם אדם שגר בשכירות ב"עמידר" צריך לתת את הסכמתו לצאת?

דווקא עם "עמידר" אין לנו בעיה.

הבתים של "עמידר" הם לא בתים משותפים.

ברוב המקרים ל"עמידר" יש דירה פה, דירה שם, זה לא בית שלם. כאשר יש דייר "עמידר" שכלול בפרוייקט, אז המדינה מתחייבת לתת לו דירה באותו מקום או במקום אחר. המדינה צריכה לספק לו פתרון דיור.

זה לא כתוב פה.

זה לא צריך להיות כתוב.

למה זה לא צריך להיות כתוב?

העניין מוסדר בחוזה השכירות של הדייר מול "עמידר".

זה לא מספק.

אנחנו מדברים על מודל שקובע אחריות ספציפית של בעל דירה כלפי אלה שמסכימים לעסקה.

אין פה אפילו פינוי.

ראיתי מקרים רבים של דיירים סרבנים או אזרחים סרבנים שגרמו נזק עצום לכלל התושבים. כאשר נכנסים בכניסה לתל-אביב, ליד מתחם משרד החוץ, הכביש מתעקם בעיקול מאוד מסוכן. הסיבה לכך היא שישב שם בן אדם - רק עכשיו מתחילים לפנות אותו - שלא הסכים להתפנות. הבן אדם סירב לכל תשלום שהציעו לו. זה מקרה אחד מיני רבים. האנשים האלה מעכבים את כל ההתחדשות העירונית.

אני יכול לספר לך על אנשים שישבו במקומות ועיכבו. למה? כי הקבלן לא רצה לתת להם פיצוי הולם. הוא היה בטוח שבזה שהוא יצעק שהם מעכבים, שבזה שהוא יצעק שהם עושים נזק, יהיה לו גיבוי מספיק. הוא לא נתן את מה שהגיע. את מעוררת אצלי את המצב שאני צריך להגן על אותו אדם שעומד שם. אני רוצה שהוא יקבל פיצוי הוגן.

אנחנו מדברים על סיטואציה שבה 80% מהדיירים רוצים, רק אדם אחד מסרב סירוב בלתי סביר.

80% זה לא אדם אחד, זה יכול להיות יותר מאחד. אף אחד כאן לא יודע מה זה סירוב בלתי סביר.

הוא סחטן.

מה זה סחטן?

שהוא רוצה 9 דירות תמורת דירה.

ואם הוא רוצה 2?

סביר.

מי אמר לך ש-2 זה סביר? למה 9 זה לא סביר ו2 זה סביר?

יש עדיין שופטים בישראל. לא רק במקרה הזה הם קובעים מה סביר ומה לא, גם במקרים אחרים הם קובעים. אני חושבת שמן הראוי להשאיר להם את הקביעה לגבי מה סביר ומה לא סביר.

אני לא מסכים. למה שאני אסמוך על שופט כשאת לא יודעת? לפי מה הוא ידע?

אני רואה מה מונח על כפות המאזניים כשאני יושבת על כס המשפט.

מה זה סביר?

זה תלוי בנסיבות, באזור.

נניח שיש בית ובו 3 דירות. כשיש אחד שמסרב אפשר להוציא אותו כי זה פחות מ-6 דירות.

אי אפשר להוציא אותו.

אי אפשר להוציא, אבל זה חל עליו. הוא גר בבית במקום מסוים. באים הדיירים האחרים ואומרים לו "יש פה דירות ישנות שכל הזמן יש הוצאות תחזוקה עליהן. נמאס לנו. הנה בא הקבלן ומציע לנו שכל אחד מאיתנו יקבל עוד חדר נוסף, שכל הבית יחודש, למה שלא נסכים?" אומר אותו דייר "אני לא רוצה". כששואלים אותו למה הוא לא רוצה, הוא אומר "אני כל חיי חלמתי לגור בבית עם 3 דירות. הכיף שלי זה שאין לי בלגאן. אני צריך שיבנו בית עם 16 קומות, עם 6 קומות? אני לא רוצה. אני אוהב לתקן את הברז. אם היו שואלים אותי, הייתי אומר שאני מוכן לסבול".

זה לא מחויב להיות באותו הבית. יכול להיות שהקבלן יגיד לאותו דייר "אתה יודע מה, יש לי פרוייקט אחר".

זה עוד יותר גרוע.

זאת דמגוגיה להגיד שהקבלנים מרוויחים.

הוא אמר שזאת זכותם של הקבלנים.

זה נכון שהתאחדות הקבלנים היא התאחדות אינטרסנטית, אבל במקרה הזה מדובר על אינטרס לאומי. יש פה סיטואציה שבה כולם מרוויחים. הממשלה והרשויות לא משקיעות שקל אחד בעניין הזה ובכל זאת מחדשים שכונות שלימות והופכים ישן לחדש.

אנחנו יודעים ומודעים שיש בעיה בשטחי בנייה. הכוח של ה"ירוקים" עולה, ובצדק, כי אנחנו צריכים לשמור על ריאות ירוקות ועל פארקים. איפה יבנו? האוכלוסייה מתבגרת. זה רק מתבקש. בכל העולם נהוג שעושים פינוי ובינוי במרכז העיר. יש פה פתרון יצירתי שאף אחד לא משקיע, שלא עולה מתקציב המדינה, שהמתפנה עצמו מרוויח מהעניין. הוא לא מרוויח חדר, הוא מרוויח כמעט 100% יותר ממה שיש לו. על דירה של 45 מטר הוא מקבל דירה של 100 מטר. זה גם תלוי במיקום.

יושבים פה המון משפטנים שיודעים לדקלם היטב את תקנת הציבור. רוב הבניינים שעושים בהם פינוי ובינוי אלה בניינים שנמצאים בסכנה להתמוטטות ברעידות אדמה. מדובר בעשרות אלפי בניינים שייפלו ברעידת אדמה. בוא נראה מי ייקח את האחריות בגלל אותו סרבן. רק לאחרונה העבירו את תמ"א 38.

אדוני, אל תהלך עלי אימים. את כל הטיעון שלך בדיון הזה אני מוחק על הסף. אם אתה צודק, זה אומר שאנחנו צריכים לחוקק חוק הריסת מבנים מסוכנים (רעידות אדמה) ולכתוב שכל בית במדינת ישראל שיש בו סכנה ברעידות אדמה ייבנה מחדש. אם מה שאתה אומר הוא אמת, אז אני אומר לך שכשתוסיף את זה לחוק לא תהיה בעיה. החוק שלנו דן במקרים אחרים. כל כך הלהבת אותי מהדוגמה, שאני מוכן שנכניס בהכנה לקריאה שנייה ושלישית את המקרה הזה. אני לא מאמין שבמדינת ישראל אין סעיף בחוק שאומר שבבניין שיש סכנה לא מטפלים.

הכוונה למבנה מסוכן.

המהנדס מוציא תעודה על בסיס הסיכונים הקיימים, בלי להתחשב ברעידות אדמה. זה רעיון הגיוני לקבוע בחקיקה שבניינים שיכולים ליפול ברעידת אדמה ברמה של 5 בסולם ריכטר ישופצו או ייבנו מחדש.

העיקרון שהנחה את תמ"א 38 היה יצירת תמריצים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, בין היתר על ידי הוספת תמיכות לבניינים . לצורך החיזוק לא צריך להוסיף קומה בגג. על מנת ליצור אינסנטיב לדיירים מוסיפים קומה בגג.

איך מוסיפים?

אנחנו מתמודדים בימים האלה עם כל הסיטואציות של תמ"א 38, לרבות סיטואציה שבה צריך לשנות את הרכוש המשותף על ידי הוספת חדרים בדירה אחת, או סיטואציה שבה סוגרים קומה.

מה עם פינוי ובינוי?

פינו ובינוי זאת סיטואציה אחרת.

האם בתמ"א 38 תטפלו גם בפינוי ובינוי?

אנחנו נטפל גם בסיטואציה שבה החיזוק מביא איתו תוספת.

למה אין הגיון לדבר בתמ"א 38 על הריסת הבית במקום חיזוקו?

אנחנו מוכנים לבחון את זה.

אני מבקש שתבדקו את זה.

בוא נניח שיש ועד של בניין שרוצה לחזק את הבניין. הוא לא יוכל לעשות את זה אם יש דייר סרבן. פינוי ובינוי זאת עסקת קומבינציה, כי זה לקחת 12 דירות ובמקומן לבנות בניין של 40 דירות. עסקת קומבינציה באזורים מסוימים נקבעת לפי אחוז מסוים. בתל אביב עסקת קומבינציה נקבעת לפי 50%. בראשון לציון זה 40%. יש סבירות למה שאדם צריך לקבל. אם יהיו 40 יחידות דיור בבניין שייבנה, כשכרגע יש בו 16, זה אומר שהדייר אמור לקבל דירה אחת. לי יש פינוי ובינוי בראשון לציון שתקוע כבר 4 שנים. יושב דייר שלא מתבייש לומר לי שהוא רוצה שני פנטהאוזים במקום דירת הקרקע שבה הוא גר. למה מגיע לו שני פנטהאוזים? כל דייר במתחם הזה יקבל דירה של 100 מטר. במקום דירה של 40 מטר, כל אחד מקבל דירה של 100 מטר.

אתה לא נתת מתנה לאף אחד. אתה עוד הרווחת מזה הרבה כסף. השווי שאתה קובע הוא לא השווי האמיתי. דירה של 45 מטר שווה 250 אלף דולר, כי עובדה שאתה שילמת את הסכום הזה.

זה לא נכון.

עובדה ששילמת והרווחת על זה כסף.

לא שילמתי. אני בניתי לו דירה ששווה 250 אלף דולר. אני קיבלתי זכויות אחרות.

זה הזכויות שלו. הדירה בגודל 45 מטר נמצאת במקום שאפשר לבנות עוד 7 או 8 דירות.

לא יהיה פרוייקט אם אותו דייר סרבן ימשיך לסרב. אותו דייר יישאר עם הדירה של 45 דולר ששווה 100 אלף דולר. כשאני נותן לו דירה חדשה של 4 חדשים ששווה 250 אלף דולר, זה בזכות זה שנתנו מכפלה של זכויות.

שהוא מכר את זכויות הקרקע שלו.

יש פה איזושהי מגמה לא להגיד את האמת. הבחור המכובד הזה מציג מצב שלא קיים. אני יכול להוכיח לו את זה. אני מכיר עסקה ברמת גן שהקבלן מציע דירה תמורת דירה, לא כמו שהוא מספר. הקבלן קיבל שם עבור קרקע של 4 דונם אחוזי בנייה בגובה של 600%, כאשר הוא מציע לאנשים דירה.

אף אחד לא יקבל את ההצעה שלו. אנשים לא טיפשים.

הקבלנים רוצים להיות אפוטרופוסים של המסכנים. מדובר פה בטובת הקבלנים. הם מקבלים 600% בנייה.

אני רוצה להוציא את הקבלנים מהסיפור הזה. עזוב אותי מהקבלנים.

מי בונה את זה?

מה זה משנה מי בונה? הקבלנים לא בעניין. זה רק מקלקל.

אבל יושבים פה נציגי הקבלנים.

אני עסקתי הרבה שנים בקרקעות שנמצאות בגבעת עמל. גבעת עמל הייתה שטח של ערבים. כשקמה המדינה היו פליטים מאזור יפו ותל-אביב. כשהתחילו היריות ביפו, אמרו להם ללכת לגבעת עמל. הם התיישבו שם בתור פליטים. מזכיר הממשלה, שרף, נתן להם איזה מכתב שבבוא היום יסדיר להם את הזכויות במקום. האזור הזה היה אזור שאסור היה לבנות בו, כי זה היה אזור שמיועד לפינוי ובינוי. הם איכשהו התארגנו. במקביל, "סולל בונה" קיבלנו ממינהל מקרקעי ישראל את כל הקרקעות. הם הפכו להיות הבעלים של הקרקע. אנשים גרו שם ללא ביוב, ללא מים. חלק גם פלשו במשך השנים. אחר כך "סולל בונה" העבירו את זה לחברה אחרת. כשכל האימפריה הזאת התמוטטה, קנו את זה קבלנים פרטיים. אז נערך מבצע לטובת האנשים שגרים שם. הקבלנים אמרו "אנחנו נבנה לכם את הדירות הכי יפות בארץ, במקום הכי יוקרתי במדינת ישראל". נתנו להם אחוזי בנייה בלי סוף. ראיתי את העסקה נרקמת. ההסתכלות הייתה כל הזמן כאילו אלה שגרים שם הם עוכרי ישראל כי הם רוצים 2 דירות, 3 דירות, אבל זה שהקבלן הלך לעיריית תל-אביב וקיבל עוד X קומות במחיר אבסורדי זה בסדר. עשו שם עסקאות זהב. ראיתי אז מי זה הסחטן, מה זה האינטרס הציבורי, ואיך אפשר להפוך אותם לאויבי המדינה.

פה המאזן הוא בין הדיירים לדיירים, לא בין הקבלן לדיירים.

אני לא מתנגד לחוק. אני משמש פה כאחד שמאזן. אני רוצה לבדוק את ההסכמות שהגעתם אליהן ב-10 עיניים, כי האווירה הזאת של אחד שמעכב את כולם זה לב הדמוקרטיה. לפעמים בן אדם אומר שהוא מסתפק בדירה שבה הוא גר, הוא לא רוצה 2 דירות במקומה. לאדם אחר זה נשמע לא סביר. אני מוכרח להגן על האנשים האלה. אני רוצה לדעת מה זה סביר, מה זה לא סביר.

אנחנו כמשרד הפנים לא שותפנו בדיונים עם חבר הכנסת סלומינסקי. אנחנו חייבים לתמוך בהצעת החוק. אני לא מתעסקת בתמ"א 38, אבל אני אקח את זה למינהל התכנון.

או שנוסיף את זה פה.

תמ"א 38 זה מנגנון שלם. אנחנו כמשרד הפנים חושבים שיש אינטרס ציבורי גדול בשיקום שכונות ובטיפול בבתים ירודים. אנחנו היום מכינים הצעת חוק באשר לשיקום חזיתות בתים. אחד העקרונות שאנחנו מדברים עליהם זה לחייב ועדי בתים - גם אם יש דייר אחד סרבן או שניים - לשפץ את חזית הבניין כי זה משפיע על כל השכונה.

זה לא דומה.

האם אתם מחייבים אותם להשקיע כסף בזה?

כן.

אני לא מתנגד לזה. אתה לא יכול את המגרש הפרטי שלך להפוך למזבלה. העניין של חזות העיר הוא בסדר. כאן יש בעיה קשה יותר של עקירת אנשים מהבית.

אני רוצה לנטרל את החלק של הקבלנים. זאת לא המטרה של החוק. אני לא רוצה שנהיה תחת הרושם שאנחנו מייצגים את האינטרס של הקבלנים. אין כאן את העניין של האינטרס של הקבלנים.

האחד זה אותו דייר שמסרב - מסיבות שלו - להשלים עם הרעיון, והשני אלה אותם אנשים שנפגעים אם לא ילכו לנושא הזה. אנחנו צריכים לראות את מי אנחנו מעדיפים בנושא הזה. באנו ואמרנו בהצעת החוק הזאת, שהיא מאוד מאוזנת מהבחינה הזאת, שלא נפגע באדם. באדם שיושב שם ומסרב מסיבות אמיתיות לא נפגע. אם יתברר שההתנגדות שלו היא לא מסיבות אמיתיות אלא כי הוא רוצה לנצל את זה כדי להרוויח יותר כסף אנחנו כמובן נעדיף את האחרים, מה עוד שכשהוא הלך לגור בבית משותף הוא שיעבד את כל הזכויות שלו לכל האנשים האחרים. אני חושב שעל זה אתה מסכים איתי.

אתה מעלה בעיה קשה. אתה אמרת שהאדם הלך לגור בבית משותף בידיעת הכללים. זה לא היה בכללים.

זה כן בכללים.

הוא בא ואומר "אני קניתי בית משותף כי ידעתי שאי אפשר להוציא אותי, אבל עכשיו אתם מוציאים חוק רטרואקטיבי שמשנה את מעמדי".

האדם שהולך לגור בבית משותף מכפיף את עצמו..

למה שהחוק קובע. החוק לא נתן אפשרות לפנות אותי.

החוק נותן אפשרות. כשאדם בא לגור במדינה דמוקרטית הוא מכפיף את עצמו לכללים שהרוב קובע. אותו דבר גם פה.

זה לא אותו דבר. כשאדם בא לגור בבית משותף הוא בא בידיעה שיש תקנון לבתים משותפים, הוא יודע מה מותר ומה אסור.

יש חוק פינוי-פיצוי.

אין חוק פינוי-פיצוי בבית משותף לאדם פרטי.

כללי המשחק משתנים עבור כולם בשעה שיש תוכנית בניין עיר. זה רכוש שהוא משותף לכולם. את הרכוש הזה אפשר לנצל בצורה מיטבית רק אם כולם יסכימו לעסקה.

זה המצב החוקי היום. את משנה את זה.

אני מחדדת חובת זהירות שקיימת. גם היום יש לבעל דירה בבית משותף חובת זהירות כלפי הדיירים האחרים. אני באה ומחדדת את זה.

איזו חובת זהירות יש כאן?

הוא יכול ליצור מצבים שגורמים לנזק לדירה שלהם?

סירוב להשתתף זה חובת זהירות?

רק אם הסירוב הוא בלתי סביר. הנטל שמוטל על הדיירים שמסכימים לעסקה הוא להוכיח שהסירוב הוא סירוב בלתי סביר. זה לא כמו בהצעה המקורית, שבעצם די היה בבדיקה של סבירות העסקה ואפשר היה לכתוב אותה. הסכסוך פה הוא לא בין הקבלן לדייר המסרב, אלא בין הדיירים בינם לבין עצמם. אנחנו לא מדברים על הרווח שבין הקבלן לרווח שמוצע לבעל הדירה, אלא לאובדן הרווח של הדיירים שמסכימים לעסקה אל מול הטיעונים של הדייר שמסרב לעסקה. זה המאזן שאנחנו עושים.

אם הסירוב של אותו אחד הוא סביר, אז גם ההצעה שלנו באה ואומרת שלמרות שהוא אחד והם הרבים הוא זה שצודק. אם יתברר שהסירוב שלו הוא לא סביר – ותיכף נגדיר מה זה סביר ומה לא סביר – אז הם צודקים. זה סביר, הגיוני ומאוזן. מה שאנחנו צריכים לעשות זה רק להגדיר מה זה סביר ומה לא סביר. החוק הזה קיים רק כשיש רוב גדול של דיירים שחושבים שהם נפגעים אל מול דייר אחד. השופט יצטרך לשמוע את הדברים, כאשר חובת ההוכחה היא על רוב הדיירים להראות שזה לא סביר. אם הוא משתכנע שזה לא סביר, אתה מטיל עליו לשלם את הנזק. רוב הדיירים חושבים שמצבם של כולם יהיה הרבה יותר טוב. זה לא שאתה זורק את הדייר הסרבן. יש כאן איזון עדין, טוב ונדרש.

אני כתבתי את הטיוטה הראשונה של הצעת החוק. אני הגעתי להצעת החוק הזאת לא מהיותי קבלן, לא מהיותי דייר, אלא מהיותי חבר מועצה וסגן ראש עיר. גבעתיים זאת עיר שאין לה עתודות קרקע. עתודת הקרקע האחרונה הייתה של מספר דונמים, אבל היא נבנתה. הסיכוי של העיר לשרוד זה רק בפרוייקטים של פינוי-בינוי. יש לנו 4 פרוייקטים כאלה בעיר. הם לאו דווקא פרוייקטים מוכרזים. החוק פה מצומצם. הוא יחטיא את המטרה אם הוא יצומצם רק לפרוייקטים מוכרזים של משרד השיכון ושל הממשלה. לקראת תכנון של פינוי-בינוי צריכות לעבור 4 או 5 שנים של שינויי טאבה כדי שיהיו זכויות בנייה. כל תושבי העיר נותנים לאותם 50 דיירים שגרים במתחם מאחוזי הבנייה ששייכים לכל העיר. הם אומרים להם "רבותי, יש לכם פה אחוזי בנייה כדי שתוכלו לעשות את הפרוייקט של פינוי-בינוי".

הצעת החוק המקורית דיברה על כך שהמפקח יקבע אם הפינוי-בינוי סביר, כלומר האם יקבלו דירה של 50% יותר מהדירה הקיימת, או שישלמו דמי שכירות בתקופת הביניים. אני הגבלתי את זה לבית של 6 דירות ומעלה. צריך להיות 6 דירות ומעלה, כי במבנים של 4 דירות יש גג לאלה מלמעלה, חצר לאלה מלמטה. אלה דברים טכניים שאפשר לתקן אותם.

מדובר פה במאבק. באותו פרוייקט בערבי נחל הצליחו להחתים את כולם רק אחרי 4 שנים. מי נתון לסחטנות? הדיירים האחרים. הם רוצים שוויון. יש שני סוגים של סרבנים. סרבן אחד הוא סחטן שרוצה יותר מאחרים, שרוצה לקחת מחברת הבנייה את הזכויות של חבריו, וסרבן אחר שרוצה להתנקם באותו שכן מלמעלה ששפך לו מים על האוטו. החוק הזה חייב לצאת כי אחרת גבעתיים לא תשרוד. היא תלך ותדעך. החוק הזה מחויב המציאות בשביל התושבים, לא בשביל הקבלנים. בית המשפט יקבע את הכללים של הסבירות.

אנחנו ניתן את ההנחיה הכוללת.

עו"ד נטוביץ, אמרת שאחוזי הבנייה שמקבלים תושבי הבניין בן ה-50 דירות הם על חשבון אחוזי הבנייה של העיר. מאיפה אתה ממציא את זה?

העיר יותר צפופה.

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ד-2004 1. הגדרות "בניין לפינוי ובינוי" – בית משותף המצוי במתחם שהוכרז כמתחם בינוי פינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. מה הם הקריטריונים?

גודל מינימאלי למתחם חייב להיות מינימום 24 יחידות דיור. יש תנאי סף בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. את זה אני לא יכולה להגיד בשליפה, כי זה מתייחס לערך הקרקע בכל אזור נתון. בתוך תנאי הסף הזה יש הנחות יסוד שמדברות על הכדאיות. תנאי הסף בדבר כדאיות כלכלית טומן בחובו את הכדאיות שקודם כל תהיה לבעלי הנכסים, שלא יהיה מצב שהם יקופחו. הוא מדבר גם על איזה שהוא מינימום של רווח ליזם. מישהו צריך להחליט שזה כדאי. לוקחים בחשבון את עלויות הבנייה, את השכירות לתקופת הבינוי. יש תנאי סף בדבר ישימות מעשית. אנחנו יוצאים מתוך הנחה שאם יש מתחם - ויש בניינים כאלה - שיש בו 48 יחידות ב-3 בניינים כאלה במגרש אחד, הסבירות ש48 דיירים כפול 3 יסכימו להתפנות בעת ובעונה אחת היא נמוכה מאוד ולכן אנחנו נותנים עדיפות למתחמים בהם יש יחסית מעט יחידות דיור. יש עוד שורה ארוכה של קריטריונים.

המשמעות עד היום הייתה משמעות מיסוית. נתנו כל מיני הקלות מיסויות בשביל לעודד אנשים להתפנות ולבנות. אנחנו נותנים פה עוד תמריץ לאנשים להסכים לפינוי ובינוי.

הם לא יתנגדו ברגע שהם ידעו שיש סנקציה.

"עסקת פינוי ובינוי" – חוזים בין יזם לבעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית בניין עיר. "בית משותף" – כהגדרתו בפרקים ו' ו-ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

אתה רוצה שהתנאי הזה של הכדאיות הכלכלית יהיה בחוק?

יש פה המון בעיות. האם הם מקבלים מחיר תמורת העברת הזכות רק לצורך הריסה וקבלת דירה, או שמא הם מקבלים מחיר והם עוזבים? האם הקבלן חייב להרוס? איפה כל הדברים האלה באים?

אני לא חושבת שכדאי להכניס לחוק מה יהיה אופי התמורה. אפשר להחליט - וזה מה שנהוג בפועל - שמפתח הפיצוי יהיה אחיד לכל הדיירים.

גם את זה אני לא יודע. אלה דברים שיגרמו פה למשמעויות מרחיקות לכת. אני מתפלא על עבודת ההכנה שלכם. זאת הצעת חוק טובה לחבר כנסת שמציע, זה לא מתאים לעורכי דין.

אנחנו לא רואים לנכון להתערב בעסקה, כיוון שאנחנו חושבים שהדיירים יקבעו לעצמם את העסקה המיטבית. אם הדייר רוצה בהזדמנות הזאת שהקבלן יממן לו מעבר לבית אבות – מה טוב. אנחנו לא רוצים לקבוע פה את מהות העסקה.

האם בחוזה הזה צריך להיות סעיף שיאמר שזה לצורך הריסת הבניין, או שהוא יוכל למכור את הדירות למישהו אחר?

הוא חייב להרוס.

ומה אם הוא הגיע למסקנה שהוא רוצה למכור למישהו אחר את הזכויות? האם מותר לו?

אני לא יודעת לענות, כי זה עניין משפטי.

האם אדם שרוצה להישאר במקום לא יכול לתבוע את זה?

זה כתוב בחוזה.

הקבלן לא רוצה לתת לו בחוזה.

אז לא תהיה עסקה. כל הרעיון של החוק הזה מבוסס על זה שרוב הדיירים בבניין מסכימים.

גברתי, אני מדבר על הסרבן. הסרבן אומר שהוא רוצה להישאר, אבל הקבלן..

אם העסקה שהוא הגיע עם רוב הדיירים זה שהוא נותן להם כסף והם הולכים, אז..

מדובר בחוזים אינדיבידואלים עם כל אחד.

יכול להיות שבמצב הזה הסכום יהיה סביר, משום שאם הוא מוכיח שהוא לא יכול למכור..

האם מדובר בחוזה אחיד לכולם?

לא.

בבסיס יש עסקה עם פרמטרים משותפים.

מה זה עסקה עם פרמטרים משותפים? זה כתוב בחוק?

זה לא צריך להיות כתוב בחוק, זה צריך להיות כתוב בחוזה. יש חוזים בין הקבלן לדיירים. יש בחוזים האלה אלמנטים משותפים לכולם.

מה משותף?

השאלה היא אם הוא נשאר או לא.

לא מעניינים אותי הדברים שמחוץ לחוק . מדובר בעסקה בין הקבלן לאדם. יכול להיות שכל החוזים יהיו זהים, אבל בבסיס המשפטי מדובר באחד לאחד. מותר לתת לאחד מיליון ולאחר 10 גרושים. השאלה היא אם אני אוכל להגיד שאני מפוצץ את כל העסקה כאשר הקבלן לא נותן לי דיור חלופי.האם אתם שומרים על הזכות של האדם?

כן.

אם הקבלן אומר לו "שמע, אני לא מוכן בשום פנים ואופן שתחזור", או "אני רוצה שתתפנה אבל בינתיים אני לא נותן לך דיור חלופי", אז הסירוב שלו יהיה סביר בנסיבות העניין. אנחנו מדברים על אנשים שמציעים להם דיור חלופי, שמציעים להם דמי שכירות.

אני אדע שזאת זכות מוגנת של אדם בעסקאות כאלו רק אם זה יהיה כתוב בחוק.

אדוני, אנחנו עלולים לקבוע רצפת מינימום כך שלא תהיה סבירות. יכול להיות שבנסיבות מסוימות לא יהיה מספיק להעמיד דירה באותו מתחם.

לא אמרתי שזה לא יהיה מספיק, אלא שזה תנאי שהדייר יכול להגיד. בכל מקרה העסקה צריכה להיות סבירה.

זה מקובל. נוסיף את זה בהגדרה של עסקת פינוי.

אין לנו עניין תקציבי בהצעה הזאת, יש לנו עניין בפרוייקטים. מדובר בפרוייקטים חשובים מאוד שחייבים לקדם. זה העתיד. חייבים למצוא איזה שהוא נוסח מוסכם.

צודק היושב-ראש שהדייר יכול לעמוד על זכותו לחזור לאותו מקום.

אתם צריכים להכין מגילת זכויות של המפונה הסרבן. היא חייבת להיות מעוגנת בחקיקה, לא להגיד סביר. הסביר יישאר סביר. צריכה להיות מגילת זכויות. תיכנסו לנעלי הסרבן, הסחטן לגבי הדברים שיכולים להגן עליו. אם הוא יוותר על הזכות, הוא יוותר. אני רוצה לקבוע סף לגבי הדברים הבסיסיים שעליהם צריך להגן. אני לא רוצה שהשופט יקבע. כל הפרק הזה חסר פה.

נניח שהוא לא רוצה דירה באותו מתחם, הוא רוצה דירה במתחם אחר. האם זה לא יהיה סביר?

הוא יכול לוותר על זכותו.

השאלה אם בנסיבות כאלה הסירוב יהיה סביר.

עדיין יישאר התנאי הכללי.

לי נראה סביר שהוא אומר שהוא מוכן לצאת בתנאי שהוא יחזור לבניין שלו.

האם מכאן נובע שהדייר מסרב לא משום שהוא רוצה דירה באותו מתחם אלא דירה במתחם אחר? האם זה סביר?

זה לא קשור. אני מבקש שתקבעי מגילת זכויות של הדיירים הבודדים. תקבעי מה יהיו תנאי המינימום שבהם אי אפשר יהיה לפגוע. אחד התנאים ההגיוניים זה שאדם רוצה לממש את זכותו לקבל את אותה דירה שהוא מפנה. לא אמרתי מה גודל הדירה. אם תחשבי איך להגן על האנשים האלה במקרים שרוצים לדפוק אותם סתם, אז תמצאי עוד כמה נקודות שיוכלו לאזן את העניין שמוציאים אדם מכוח מביתו.

ההצעה הזאת לאכוף עסקאות על דיירים סרבניים מסתובבת משנת 1998. אחת הסיבות שבגללן הנושא לא הגיע עד היום לשולחנו של אדוני, זה משום שגורמים מסוימים התנגדו בצורה תקיפה מאוד למודל הזה.

למה הם התנגדו?

משום שזה מודל שפוגע בזכויות הקניין. אנחנו לא מביאים לפה איזו שהיא גחמה שהתלהבנו ממנה, אלא הבאנו משהו מתוך הכרה בבעיה מסוימת שקיימת. אני חוששת שעל ידי קביעת מגילת זכויות נעשה שירות טוב לדייר הסרבן.

זאת לא תהיה רשימה סגורה.

אני רוצה להוסיף כאן סעיף שיגיד מה בשום פנים ואופן לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. זה מה שאני מתכננת לעשות.

"הסכימו 80% מבעלי הדירות בבניין לפינוי ובנוי, ששלושה רבעים מן הרכוש המשותף לפחות צמודים לדירותיהם, לכרות עסקת פינוי ובינוי, ובבניין שבו פחות משש בעלי דירות – הסכימו כל בעלי הדירות חוץ מאחד – יחול האמור להלן, בנוסף להוראות כל דין." אם הפרויקט הזה כולל 6 דירות אבל במתחם כולו אין 24, האם אפשר להכריז עליו?

לא. אחד מתנאי הסף הוא מינימום 24 יחידות דיור.

אנחנו מדברים על מתחם. במתחם יש בתים משותפים. העסקה מתבשלת כאשר בעלי הדירות בבית המשותף מסכימים.

על מנת שבית יוכל להיות תחת החוק הזה הוא צריך להיות במתחם שהוכרז כמתחם לבינוי ופינוי. אחד התנאים למתחם של בינוי זה מינימום 24 דירות. למה 3 בתים שיש בהם פחות מ24 דירות לא יכולים?

זה המצב כרגע.

מה תעשו אם אחד מהבתים האלה הוא היחיד שתוקע את כל הפרוייקט?

השאלה היא אם מלכתחילה המתחם הוא מתחם כזה שיש אינטרס ממשלתי לעיבוי.

בא קבלן לבית ומציע את הפרוייקט. מה איכפת להם מהממשלה?

רוצים לתת עוד כלי באותם מתחמים שיש אינטרס ציבורי, שיש אינטרס לאומי.

אז תפקיעו. אתם באים אלי עם חוק שהמטרה שלו להגן על זכויות של דיירים שנדפקים כתוצאה מזה שאחד מסרב ולכן המסרב ייתן פיצויים לאחרים. עכשיו אתם מספרים לי על אינטרסים לאומיים. אם הוא לא קיים את חובת הזהירות הוא ישלם פיצוי. מה זה משנה אם לממשלה או לאדם פרטי? אתם מייצגים את הפקידות. הפקידות יודעת מה צריך להיות למען הכל. זאת זכותכם, זה תפקידכם, אבל זה לא מתיישב עם הצעת החוק הזאת וההיגיון שלה. 24 יחידות דיור זה לא פרוייקט בעל חשיבות לאומית. אתם גם לא קובעים שזה בעל חשיבות לאומית. אם אני מסכים לקבל את ההיגיון של החוק הזה, אז ההיגיון שלו חל גם כשאין אינטרס ציבורי ש-6 פקידים הכריזו עליו. על בית שיש בו 18 דירות אני לא צריך להגן? הגישה שלכם היא לא גישה נכונה.

אנחנו התחלנו פה עם זכותו של הדייר והסבירות של הסירוב שלו. מבחינה לאומית העיבוי הוא אינטרס. אפשר לעשות עיבוי במרכזי ערים במספר צורות. בשנות ה-50 ניסו לעשות את זה עם חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום על ידי הפקעה. זה מודל שנכשל פה ובחו"ל. עכשיו רוצים לתת אפשרות ליוזמה פרטית, כפוץ להכוונה. משמעות ההכוונה היא ביטוי של אינטרס של עיבוי לאותו מתחם.

חובת הזהירות שחב הדייר כלפי חבריו בבית המשותף מותנית בזה ש-7 פקידים יחתמו עליה. אם הם לא חתמו אין חובת זהירות.

יש חובת זהירות.

אני מבטא את חובת הזהירות הזאת בלי ה-7 פקידים האלה. (א) "בעל דירה בבניין לפינוי ובינוי, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר זכויותיו שלם ביצוע העסקה (להלן – דייר מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בניין, המסכימים לעסקה, בגין הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה." האם אנחנו בתחום הנזיקין או בתחום החוזים?

נזיקין.

(ב) "פסק בית המשפט שעל הדייר המסרב לפצות את שאר בעלי הדירות, מוסמך הוא, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לפסוק כי הדייר המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. לעניין זה, בית המשפט יביא בחשבון, בית היתר, את השיקולים הבאים: (1) גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקה; (2) כושר פרעונו של הדייר המסרב לשאת בנזק זה; (3) התנהגותו של הדייר המסרב; (4) שאר נסיבות העסקה."

אם מוצאים שיש עוולה בנזיקין, אז הסעד הוא פיצויים בגובה הנזק שנגרם. יכול להיות שאם יש בבניין 20 דירות, והנזק הוא 100 אלף דולר לכל אחד, אז הוא צריך לשלם 100 אלף דולר כפול 20. אין לו את זה. מצד אחד אי אפשר לבוא אליו בדרישה לשלם את כל הסכום הזה, ומצד שני גם אי אפשר להגיד שאם אין לו אז נפטור אותו. בנסיבות מסוימות אתה יכול להקטין את החיוב בפיצוי. המטרה פה היא לבוא ולהגיד שבהתקיים השיקולים האלה בית המשפט יוכל לפסוק פחות מהנזק.

עדיין הסכום יהיה מספיק כבד כדי שהאיש יצטרך לחשוב פעמיים.

הסעיף הזה הוא בשביל סרבנים. יכולים להיות גם סרבנים שיש להם כסף. אנחנו נותנים פה לבית המשפט כלי כדי לקדם את האפשרות..

מה זה התנהגותו של הדייר המסרב?

יכול להיות שבנוסף לזה שהוא מסרב הוא גם מאיים על אחרים.

אני מציע להוריד את זה. מה זה התנהגותו?

הרעיון הוא להתחשב בכל הנסיבות שאופפות את הסירוב שלו. אחד הדברים זה האופן שבו הוא מתנהג. נניח הוא אלים.

אם הוא אלים, שילך לבית הסוהר.

אבל זה אחד השיקולים אולי לא להפחית לו. הרעיון הוא לעשות רשימה של שיקולים כלליים להפחתה בפיצוי. ההתנהגות של כל הצדדים זה שיקול.

אני רוצה לדעת איך להתנהג יפה על מנת שיבואו לקראתי. מה אני צריך לעשות? האם אני צריך לשלוח לדיירים פרחים כל שבוע? מה זה התנהגות טובה כדי להפחית לי מהתשלום?

נניח הוא בא ומסביר, או שהוא שולח מכתבים ולא פונים אליו.

ואם אני כותב מכתבים שיש בהם קללות. מה צריך להיות כתוב במכתב שאני כותב לאנשים?

בודקים איך הוא מתנהג עם הדיירים, איך הוא מתנהג עם הקבלן. אתה יכול לסרב אבל לא באלימות.

אז תכתבי את המילים "ללא אלימות".

אני כותבת את המילה "התנהגות".

אפשר למחוק את המילה "התנהגות".

אני לא חושב שצריך את כל הסעיף הזה.

אנחנו מוכנים להוריד את כל הסייפה.

אפשר להשתמש בביטוי "טעמים מן הצדק".

אפשר להוריד את כל הסייפה.

מה קורה בנזיקין?

בנזיקין אומדים את הנזק.

הוא לא ישלם אם יפסקו לו 5 מיליון דולר. את רוצה לחייב אותו לחתום. למה שלא תגידי שאת רוצה לחייב אותו לחתום? הבעיה היא שאת לא יודעת באלה תנאים.

אפשר למחוק את כל התנאים האלה, רק להשאיר את הסמכות של בית המשפט להפחית אם הוא ראה שמן הצדק לעשות זאת.

בית המשפט יכול גם לקבוע גם מה היה נחשב בעיניו כסירוב סביר. אתם רוצים להגיע למצב שבו בית המשפט יגיד לו "תשמע, אתה חייב להצטרף ולפנות את הבניין".

אנחנו לא רוצים שבית המשפט יורה לו לפנות.

למה? את רוצה להגיד לו לשלם 5 מיליון דולר.

אנחנו מפחדים לתת כאן הרתעת יתר. אנחנו מפחדים שהדיירים יסתכלו על הסעיף הזה ויגידו שהם צריכים להסכים להצעה הראשונה כי אחרת הם עלולים לשלם. אנחנו רוצים לתת אפשרות להתמקח, רק שידעו שברגע שהם מגיעים לסחטנות יהיה כלי לבית המשפט.. גם אז בית המשפט לא יטיל עליהם את כל הנזק שהם גורמים לאחרים, אלא יהיה רשאי להפחית. הסעיף הזה מיועד להביא לכך שלא יהיה מצב של הרתעת יתר.

זה הכל דברים שמייצרים מנגנונים נכונים. זה לא עולה מהניסוח. נניח שהדייר הזה יחויב לשלם 100 אלף שקל. מה יצא לו מזה שהוא ישלם את ה- 100 אלף שקל האלה?

המטרה היא שתתבצע עסקה.

בא קבלן שמציע לדיירים כסף. כשהם יקבלו את הכסף, הקבלן יקבל מהם את הרכוש ותהיה עסקה. כאן יבוא דייר שישלם כסף ולא יקבל כלום.

גם הם לא יקבלו כלום.

הדיירים יקבלו כסף. הוא לא יקבל שום דבר. המשמעות של זה היא לומר לו להצטרף לעסקה. הקבלן אומר לו לחתום על החוזה, אבל הוא מחליט לא חותם. הוא ייאלץ לחתום כשבית המשפט יגיד לו לשלם 100 אלף דולר. תגידו את זה.

אני לא יכולה להגיד מראש איזה סירוב יהיה סביר, איזו עסקה היא סבירה.

זה לא שייך.

בנסיבות הקונקרטיות בית המשפט ייתן לו את הסתירה, המחוקק לא יכול לתת לו.

אני רוצה לשקול את העניין הזה עוד פעם. הקונסטרוקציה המשפטית פה לא ראויה. לא נעים לכם לומר את האמת. אתם רוצים סנקציה שתחייב אותו לחתום, אבל אתם לא רוצים לכתוב את זה. אתם רוצים להגיע לידי מצב שהוא ייאלץ לחתום. איך? על ידי כך שתטילו עליו עונשים כספיים שלא תהיה לו ברירה אלא לחתום.

זה לא עונשים כספיים.

בית המשפט ידע להסביר לו שהוא צריך לשלם 100 אלף דולר בלי לקבל על זה כלום. בית המשפט יעשה את זה על מנת להשיג את המטרה של ביצוע הפינוי.

נכון.

אתם לא רוצים להגיד את זה. אתם מפחדים להגיד שאתם מפקיעים את הקניין. מי בעד העברת החוק לקריאה ראשונה?

ה צ ב ע ה

בעד – פה אחד

אושר לקריאה ראשונה

הישיבה ננעלה בשעה 12:50