הצעת חוק המקרקעין (תיקון - שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף), התשס"ג-2003

5
ועדת החוקה, חוק ומשפט
27.06.2005
הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי




פרוטוקול מס' 513
מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט
מיום שני, כ' בסיוון התשס"ה (27 ביוני 2005), שעה: 09:30

הצעת חוק המקרקעין (תיקון-שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף),
התשס"ג-2003, של חבר הכנסת חמי דורון וקבוצת חברי כנסת (פ/913)
הכנה לקריאה ראשונה, דיון והצבעה

חברי הוועדה: אליעזר כהן – מ"מ היו"ר

חמי דורון

עליזה קן – משרד המשפטים

חוה הלברייך – משרד המשפטים

גלעד קצב – התאחדות הקבלנים

אפרת רוזן

דורית ואג

אושרה עצידה



הצעת חוק המקרקעין (תיקון-שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף), התשס"ג-2003, של חבר הכנסת חמי דורון וקבוצת חברי כנסת (פ/913) הכנה לקריאה ראשונה, דיון והצבעה

בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט. על סדר היום הצעת חוק המקרקעין (תיקון-שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף), התשס"ג-2003 של חבר הכנסת חמי דורון וקבוצת חברי כנסת, הכנה לקריאה ראשונה.

עו"ד עליזה קן, בבקשה תציגי את הנושא.

נושא ההצעה הוא חלוקת נטל ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף. בשפת בני אדם, על בסיס מה נקבעים דמי ועד הבית בבית המשותף?

היום סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שהמפתח לחישוב יהיה גודל חלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. גודל חלקו של בעל דירה ברכוש המשותף נקבע על יסוד שטח רצפת הדירה והיחס שלו לכלל שטח הרצפות של הדירות בבית המשותף, בתוספת השטח של החלקים שהוצמדו לדירה כמו: הגג, החניה, המחסנים לפי העניין, בשיעור שנקבע בתקנון או בשיעור שקבע המפקח.

סעיף 58(ב) לחוק המקרקעין קובע שבעל דירה לא יהיה חייב להשתתף בתשלום הוצאות חימום או הסקה בשל חלק שהוצמד לדירה שלו אם אותו חלק לא מקבל חימום או הסקה.

זה הנושא היחיד שהוא משוחרר ממנו.

נכון, אבל כמובן שבתקנון אפשר לקבוע שיעור השתתפות אחר, וגם על-ידי קביעת השטח על-ידי המפקח אפשר להגיע לתוצאה מספרית אחרת.

ההסדר היום גורם לסכסוכים רבים בין הדיירים, והוא גם יוצר תוצאה מוזרה לפיה ההצמדה של גג למשל, גוררת אחריה באופן אוטומטי העלאה בהשתתפות בהוצאות כמו גינון או תאורה של הכניסה שבכלל לא קשורות לגג. או למשל, הצמדה של חנייה גורמת לעלייה אוטומטית בהוצאות המעלית כאשר שוב אין קשר בין שני הדברים.

מכאן ההצעה שעיקריה הם כאלה. הכלל לחישוב דמי ועד הבית יהיה שטח הרצפה של הדירה, זולת אם נקבע בתקנון מפתח אחר לחישוב. מכאן שאין צורך בהוראה שדנה בהשלכות של הצמדת החלק לנשיאה בהוצאות חימום או הסקה, ולכן אנחנו מציעים למחוק את סעיף 58(ב).

מאחר והשינוי יביא לשינויים בהסדרים שקיימים בבתים משותפים שלא מתנהלים לפי תקנון מיוחד, כי הרי על תקנונים מיוחדים אנחנו מבקשים לשמור, מוצע כי תחילת התיקון יהיה כעבור שנתיים מיום הפרסום של התיקון ברשומות, על מנת לתת לבתים המשותפים זמן להיערך. החוק יקבע כלל שאפשר לחרוג ממנו בתקנון.

אם אני פועל לפי החוק הקיים אז אני לא צריך לעשות שום תיקון תקנון, כי אני מותאם לחוק. ברגע שהחוק משתנה אז ההבנה היא שגם התקנון משתנה בהתאם לחוק הקיים.

לא, תקנון זה מסמך הסכמי וצריך לשנות אותו בתהליך. נניח שישנו בית שבו יש גג מוצמד, ונניח שהצמדת הגג גוררת אחריה הרבה הוצאות של תאורה ושל מעלית, ולכן נכון הוא להתחשב בעובדה שהגג מוצמד בכדי לקבוע את שיעור ההשתתפות.

היום אם הדיירים לא קובעים שום דבר בתקנון שלהם, זה הפתרון שיש להם בחוק. הם לא צריכים לעשות כלום. ברגע שאנחנו משנים את החוק, העובדה שהגג מוצמד כבר יוצאת מבחינת החישוב של החלק של אותו בעל הדירה בהוצאות הבית. לכן, צריך לשנות את התקנון באותו בית.

גם אם אנחנו משנים את התקנון באותו הבית הוא לא צריך לקחת שנתיים.

הוא עלול לקחת תקופה ממושכת. אנשים צריכים לדעת קודם שהחוק תוקן והם צריכים להתארגן.

שנתיים זה המון זמן.

האם לא צריכה להיות ממילא אסיפת דיירים פעם בשנה?

עו"ד קן, האם זה לא יכול להיות תוך שנה?

אנחנו סברנו שזה תהליך ארוך.

אני חושב שפרק זמן של שנה הוא מספיק.

ההצעה של חבר הכנסת דורון מבטאת את המציאות הקיימת כאשר השכנים הם בסדר.

מרבית הבתים הם אינם מסודרים.

לכן, אנחנו הצטרפנו להצעה הזאת, והנוסח בסעיף 58 שהוא הסעיף שקובע לעניין ההוצאות הוא הנוסח המתאים.

אשר לתקופת שינוי התקנון, יש אומנם צורך בהוראת מעבר על מנת שניתן יהיה לדעת על השינוי. זה צריך פרסום, ודיירים רבים באמת לא יודעים. שנית, צריך לתקן את התקנון. גם תיקון התקנון הוא עניין הסכמי, וכפי שאתם יודעים עניין הסכמי לוקח זמן רב. לכן, היתה ההצעה הזאת. תקופה יותר קצרה לא היתה מפתיעה אותי. אבל, שנתיים זה בהחלט הזמן הנכון והסביר להתארגנות.

עם זאת, נראה לי שבבתים רבים יקבלו את הוראות החוק בלי שום בעיה, ויעשו את זה גם לפני תום תקופת המעבר.

אני הולך לקראתו של חבר הכנסת דורן. אם זה המצב הקיים בבתים המסודרים ואם זה הולך לעשות סדר, אז למה לחכות כל כך הרבה זמן?

רק מכיוון תקנון מוסכם הוא רשום.

אבל מנהלת הוועדה אומרת דבר נכון, ממילא פעם בשנה הם צריכים להיפגש.

זה נכון.

נציג התאחדות הקבלנים, האם יש לך משהו נגד ההצעה?

לא, אין לי נגד ההצעה.

הצעת החוק הזאת במקור היא של ידידי חבר הכנסת מודי זנדברג, והיא הוגשה בכנסת הארבע עשרה.

אתה פשוט לקחת את זה כי הוא הלך להיות שר.

נכון. הוא אפילו ביקש ממני בצורה מפורשת לגבי הצעת החוק הזאת, כי זו הצעת חוק שהוא הגיש אותה בעקבות פסק דין של בית משפט שקבע שהמחוקק צריך לתקן את הלקונה הזאת שהיתה קיימת בחיים. לכן, הוגשה הצעת החוק. היא התגלגלה, התגלגלה, וזכיתי שאני אהיה זה שאולי יצליח להעביר את זה בשלוש קריאות.

במקביל, אני הגשתי בזמנו הצעת החוק נוספת לגבי צורת החישוב של ועד הבית. אולי כדאי להכניס את התיקון כאן במקום להשתמש בה. אני לא חושב שזה נושא אחר. יש איזשהו עיוות בזה שמחשבים את ועד הבית לפי גודל הדירה והמטראז'. התפיסה לפיה אתה צריך לשלם לפי הגודל שיש לך היא תפיסה בולשביקית ישנה, עתיקת יומין. היא באה לידי ביטוי בזמנו גם במכוניות. אנשים קנו מכונית אמריקאית עם נפח מנוע גדול ואז נתנו להם ביטוח חובה מפוצץ למרות שהאוטו היה יותר בטוח ויותר חזק, יותר מרכב מסוג פיאט 600 ששילם מעט ביטוח חובה.

זה בגלל שהעריכו שיש לו יותר כסף.

זה בדיוק כך.

נוצר היום מצב שהוא בעצם עיוות. לכאורה בדירה גדולה יש יותר דיירים, ואז אתה אומר שצריך יותר ניקיון כי יש יותר דיירים בבית. אבל, לא כך הדבר. ברוב הדירות הגדולים, בפנטהאוזים, גרים היום שני אנשים מבוגרים. לעיתים קרובות, מדובר באנשים שהקרקע שייכת אליהם ותמורת הקרקע הם קיבלו את דירת הפנטהאוז כשכול שאר הדירות גורמות בלאי הרבה יותר גדול, בגלל שבדירה של ארבע חדרים למטה גרה משפחה של חמש נפשות. הם משתמשים יותר במעלית ובכל הדברים האחרים.

גם באגודה לתרבות הדיור אמרו לי בזמנו שהגיע הזמן שאת ועד הבית צריך לשלם לפי מספר החדרים בדירה, או לחלופין חלוקה שווה בין כל הדיירים. ועד הבית הרי משלם בעיקר חשמל של חדר המגורים, גינון, מעלית וניקיון. היום לא קיימת תחזוקה של גג בבתים החדשים. היום החלק המשותף בבתים לזיפות הוא כל כך קטן. למעשה, החלק המשותף היחיד שצריך זיפות זה הגג של מבנה המעלית. לרוב הבתים יש פנטהאוזים ודירות גג, ולכן זה מה שקורה ברוב הבתים בבניה החדשה.

אם תראו את זה כנושא חדש, אז אנחנו נעזוב את זה ונקדם את זה. אין לי בעיה, אני אחכה שההצעה השנייה גם כן תבוא. אם אתם לא רואים את זה כנושא חדש, אני אשמח אם נוכל להרוג שתי ציפורים במכה אחת. המטרה שלי היא שאנשים ישלמו בצורה מאוזנת. דהיינו, כל אחד משלם שווה בשווה את דמי האחזקה של דמי הוועד, כי אני לא חושב שזה צריך להיות לפי גודל הדירה.

אני אומרת לך שזה "ידפוק" את הבתים בירושלים. זה משמעותי עבורם, כי רוב הבתים בירושלים עדיין עובדים על הסקה מרכזית. בדירת חמישה חדרים יש שבעה קונבקטורים, ובדירה של שלושה חדרים יש רק חמישה. למה צריך לשלם אותו הדבר? הוא הרי לוקח יותר סולר.

עו"ד קן, האם את אומרת שזה נושא חדש?

אם אנחנו מדברים על איך קובעים את דמי ועד הבית אז זה לא נושא חדש. אבל, אנחנו כבר הסכמנו שאנחנו נלך לפי מפתח של שטח רצפת הדירה. שטח רצפת הדירה כפי שאתה אמרת, גם מבטא איזשהי קונספציה בקשר להוצאות שנגרמות על-ידי אותן נפשות שגרות בתוך הדירה.

אבל, היא לא מבטאת.

אבל לפי ההצעה יש גם אפשרות בתקנון לקבוע שיעור אחר. אנחנו כולנו מסכימים שהנוסח המוצע משפר לעומת החוק הקיים היום. אני לא מכירה עוד הצעה של חבר הכנסת דורון כך שאני לא יכולה להתייחס.

היא עוד לא הגיעה אליכם. היא עוד לא הגיעה לוועדת שרים.

אנחנו סבורים שהנוסח והתוכן שאנחנו חשבנו שהוא מוסכם עם חבר הכנסת דורון, הוא הנוסח הנכון, והוא גם המפתח הנכון וההגיוני מבחינת היחס שבין ההוצאות של אחזקת הרכוש המשותף והגודל של הדירה, כי הוא מבטא גם מספר של דיירים.

חבר הכנסת דורון, האם אתה מחכה לחוק הבא שלך?

לא, אני לא אחכה. אין לי שום בעיה לקדם את זה כמו שהוא, ואחר כך ננסה לראות מה קורה.

אני אקרא את סעיפי החוק, כשאני אקרא מהנוסח שתואם בין חבר הכנסת דורון למשרד המשפטים.

"תיקון סעיף 58

1. בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן- החוק העיקרי), בסעיף 58 יבוא:

(א) בסעיף קטן (א) במקום "הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף", יבוא: "לפי יחס
שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".

(ב) סעיף קטן (ב) בטל, והסימון (א) בסעיף קטן (א) יימחק.

2 שמירת הוראות תקנונים – אין באמור בחוק זה כדי לגרוע מתוקפה של הוראה הקיימת בתקנון שהיה בתוקף ערב תחילתו של חוק זה.
3. סעיף תחילה. תחילתו של חוק זה שנתיים מיום פרסומו."

כתוב כרגע "שנתיים" והוועדה צריכה להחליט האם משאירים את זה שנתיים. אני גם רוצה להזכיר שאנחנו נמצאים בהכנה לקריאה ראשונה, וכמובן שאפשר לדון בזה לקראת הקריאה השנייה והשלישית.

אני נוטה לקבל את הדרישה שלך שזה יהיה שנה ולא שנתיים.

כן.

אם כך, תחילתו של חוק זה שנה מיום פרסומו ברשומות. זוהי הצעת החוק ואפשר להצביע על זה בהכנה לקריאה ראשונה. אנחנו עכשיו כותבים שנה. שוב, אנחנו נמצאים בקריאה ראשונה עכשיו.

האם אתן מתעקשות?

לא מתעקשות.

סיכמנו שנה. האם חבר הכנסת דורון יכול להשתתף בהצבעה?

אם הוא מודיע הוא יכול להחליף את חבר הכנסת רשף חן או את חברת הכנסת אתי לבני.

זה תענוג גדול להחליף את אתי לבני.

מי בעד הצעת החוק?

ה צ ב ע ה
הצעת חוק המקרקעין (תיקון-שיעורו של חלק מוצמד ברכוש המשותף),התשס"ג-2003, של חבר הכנסת חמי דורון וקבוצת חברי כנסת (פ/913), אושרה פה אחד להעלאה לקריאה ראשונה.

אני מודה לכם.

תודה רבה, הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 9:50.