קריאה שנייה - הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס` 5), התשע"א-2011

‏יום רביעי ‏30 ‏מרץ ‏2011 17:52

דף ההצבעה מציג נתונים על הצבעה שנערכה בכנסת, כולל מי הם חברי הכנסת שהצביעו בעד ומי הם אלו שהצביעו נגד.

עוד +

בעד 9

מאיר שטרית
מגלי והבה

נגד 0

נמנע 0

הצעת חוק

  • אין הצעת חוק המקושרת להצבעה זו

תקציר

  • החוק מתקן את חוק המכר (דירות), התשל”ג–1973, שנועד להסדיר את תחום מכירת הדירות ממי שמוכר דירה לקונה, בין אם המוכר בנה את הדירה ובין אם הוא קנה אותה כדי למוכרה, ולהגן על זכויותיו של הקונה תוך איזון בין זכויותיו לבין אלה של המוכר.
    ראשית, החוק קובע שחלק מהחובות שחלות על המוכר כלפי הקונה יחולו עליו גם כלפי מי שרכש ממנו את הדירה וחליפיו (להלן - קונה המשנה), וקובע שנוסף על המפרט שהמוכר חייב לצרף לחוזה המכר, יהיה עליו לצרף גם הוראות תחזוקה ושימוש חתומות בידיו.
    נוסף על כך, החוק משנה את תקופות הבדק ותקופות האחריות, בין היתר, לעניין אי-התאמה יסודית, המוגדרת כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; תקופת בדק היא תקופה הקבועה לעניין ליקויים שמתגלים בדירה ובמהלכה נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של המוכר להראות שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה, ולעניין אי-התאמה יסודית – קובע החוק שהיא תעמוד על 20 שנים. לעומת זאת, תקופת האחריות היא תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק, ובמהלכה על הקונה להוכיח שמקורה של אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
    החוק מתייחס גם לזכותו של הקונה לתקן אי-התאמה שהתגלתה בדירה. בהתאם לתיקון, במקרה שבו המוכר תיקן את אי-ההתאמה או את אי-ההתאמה היסודית פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או במקרה שמדובר בתיקון דחוף שהמוכר לא ביצע תוך זמן סביר ממועד ההודעה, יהיה הקונה או קונה המשנה רשאי לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.
    עניין נוסף הקבוע בחוק הוא פיצוי בשל איחור במסירה, ולפיו אם מוכר לא העמיד דירה לרשות קונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, יהיה זכאי הקונה לפיצוי, בלא הוכחת נזק, החל ביום הראשון לאיחור האמור, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור שמונת החודשים הראשונים, וכשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור החודש התשיעי ואילך, או לפיצוי בסכום שהסכים עליו עם המוכר, לפי הגבוה מביניהם.
    בנוסף, נקבעו מועדים שבהם מי שמוכר דירה בבית שניתן לרשום בפנקס בתים משותפים חייב לבצע את כל הפעולות ולקיים את חיוביו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע, בקשר לרישום הבית בפנקס בתים משותפים, ובקשר לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים. בכל הנוגע לדירה שלא ניתן לרשום בפנקס בתים משותפים, קובע החוק הוראות הנוגעות למועדים שבהם יהיה על המוכר לרשום את זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין.
    לבסוף, הוספה בחוק הבהרה לאיסור להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, ונקבע כי ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, בקשר עם אי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.


החוק המלא


  • חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011
    **
    התקבל בכנסת ביום כ"ד באדר ב' התשע"א (30 במרס 2011); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הממשלה – 263, מיום י' בחשוון התשס"ז (1 בנובמבר 2006), עמ' 140.

    תיקון סעיף 11.בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 ס"ח התשל"ג, עמ' 196; התשס"ט, עמ' 328. (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1 –(1)אחרי ההגדרה "דירה" יבוא:""הוראות תחזוקה ושימוש" – הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969;";(2)אחרי ההגדרה "מוכר" יבוא:""קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;"קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;";(3)אחרי ההגדרה ""תקן", "תקן רשמי"" יבוא: ""השר" – שר הבינוי והשיכון."תיקון סעיף 22.בסעיף 2 לחוק העיקרי –(1)בכותרת השוליים, בסופה יבוא "והוראות תחזוקה ושימוש"; (2)בסעיף קטן (א), במקום הסיפה החל במילה "ולמסור" יבוא "והוראות תחזוקה ושימוש.";(3)אחרי סעיף קטן (א) יבוא:"(א1)  המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו."תיקון סעיף 33.בסעיף 3(א) לחוק העיקרי, במקום "שר השיכון" יבוא "השר".תיקון סעיף 44.בסעיף 4(א) לחוק העיקרי –(1)בכל מקום, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה" ואחרי "והקונה" יבוא "או קונה המשנה";(2)במקום פסקאות (4) ו-(5) יבוא:"(4)בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;(5)התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;(6)המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש."תיקון סעיף 4א5.בסעיף 4א לחוק העיקרי – (1)בכותרת השוליים, אחרי "אי-התאמה" יבוא "או אי-התאמה יסודית";(2)אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה";(3)בפסקה (1), במקום הסיפה החל במילים "לרשותו, אם" יבוא "לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה";(4)אחרי סעיף קטן (א) יבוא:"(ב)הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."תיקון סעיף 4ב6.בסעיף 4ב לחוק העיקרי –(1)האמור בו יסומן "(א)", ובו, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה"; (2)אחרי סעיף קטן (א) יבוא: "(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון."תיקון סעיף 57.בסעיף 5 לחוק העיקרי – (1)בסעיף קטן (א), במקום "מתאים למקובל בנסיבות הענין" יבוא "הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין";(2)בסעיף קטן (ג), במקום "מתאים למקובל בנסיבות הענין" יבוא "באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".הוספת סעיף 5א8.אחרי סעיף 5 לחוק העיקרי יבוא:"פיצוי בשל איחור במסירה5א.(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.(ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו." תיקון סעיף 69.בסעיף 6(ג) לחוק העיקרי, אחרי "בסעיף זה" יבוא "ובסעיף 6ב".הוספת סעיף 6ב10.אחרי סעיף 6א לחוק העיקרי יבוא:"רישום זכויות6ב.(א)המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:(1)לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; (2)לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;(3)לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.(ב)המוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) של אותו סעיף קטן ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.(ג)בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן."תיקון סעיף 711.בסעיף 7 לחוק העיקרי, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה".תיקון סעיף 7א 12.בסעיף 7א לחוק העיקרי –(1)בכל מקום, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה";(2)האמור בו יסומן "(א)", ואחריו יבוא:"(ב)בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל."תיקון סעיף 8 13.בסעיף 8(ב) לחוק העיקרי, אחרי "מהקונה" יבוא "או מקונה המשנה".תיקון סעיף 10 14.בסעיף 10 לחוק העיקרי, אחרי "2(א)" יבוא "או (א1)," ובמקום "קנס – 50,000 לירות" יבוא "קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז–1977 ס"ח התשל"ז, עמ' 226.".תיקון סעיף 1115.בסעיף 11 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב) יבוא:"(ג)חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."תיקון סעיף 1316.בסעיף 13 לחוק העיקרי, במקום "שר השיכון" יבוא "השר".החלפת התוספת17.במקום התוספת לחוק העיקרי יבוא: "
    תוספת
    (סעיף 4)(1)ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;(2)ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;(3)כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;(4)ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;(5)כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;(6)כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;(7)כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;(8)סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים; (9)התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;(10)כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.בתוספת זו –"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."
משוב א- א+