PAGE
12
ועדת הפנים והגנת הסביבה
12/11/2014

הכנסת התשע-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב שלישי
<פרוטוקול מס' 406>
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום שלישי, י"א בחשון התשע"ה (04 בנובמבר 2014), שעה 8:30

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ג-2013, של חברי הכנסת מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי, ניצן הורוביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל, אורי מקלב (פ/1669)

חברי הוועדה: >
מירי רגב – היו"ר

מאיר שטרית

>
שירה שפירא - מינהל התכנון, משרד הפנים

נועה עמירב פטאל - ייעוץ וחקיקה אזרחי, משרד המשפטים

חנה גבאי - סגן יועמ"ש, משרד הבינוי והשיכון

עינת גנון - מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון

אהוד נדב - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

ישי איצקוביץ' - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

דרור אהרוני - עו"ד לשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

לבנת קופרשטיין דאש - עו"ד, איגוד הבנקים בישראל

שירלי אבנר - עו"ד במחלקה המשפטית, בנק ישראל

אופירה ריבלין - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל

גלית באלי - עו"ד, בנק המזרחי

תמר בשישט - עו"ד, בנק הפועלים

אורלי דותן - עו"ד, בנק הפועלים

תומר רוזנר

רוני טיסר

לאה קריכלי

הדס צנוירט
<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ג-2013, של חברי הכנסת מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי, ניצן הורוביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל, אורי מקלב (פ/1669)>

בוקר טוב, אני מתכבדת לפתוח את הישיבה. על סדר-היום: הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ד-2014. פ/1669, הצעת חוק פרטית של חברי הכנסת מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי, ניצן הורוביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל ואורי מקלב.

הצעת החוק הזאת, שמוביל אותה כאן חבר הכנסת שטרית – יכול להיות ששבוע הבא השר שטרית, אני יודעת? שתהיה לך הצלחה – כוונת הצעת החוק הזאת, לתמרץ עסקאות בכל הקשור להתחדשות עירונית. סוגיית התחדשות עירונית היא סוגיה חשובה, נושא חשוב. אנחנו מביאים את הרשות להתחדשות עירונית בקרוב בחוק ההסדרים. יבוא גם בעז"ה בקרוב לדיון פה אצלנו בוועדת הפנים. אני חושבת שזה שילוב אינטרסים נכון גם של הממשלה, גם של התושבים, גם של היזמים. יש פה ווין-ווין של כולם כדי להביא לשינוי גם חברתי באותם מתחמים שאנחנו מכירים אותם, שהם מתחמים של שיקום שכונות, של עמידר, של עמיגור, מתחמים ישנים, שיש בזה הרבה מאוד בעיות חברתיות, עוני חברתי. הכוונה שלנו, לחזק את המקום הזה, וגם לבנות שם על הגובה יותר בתים כדי שזה יוסיף גם ארנונה לעיר, גם ירוויח אוכלוסייה יותר חזקה, וגם נצליח להביא למרקם חברתי שונה באותו אזור.
אני מבינה שהצעת החוק הזאת רוצה לאפשר את אותה ערבות בנקאית שקיימת בהשקעות של רוכשי דירות גם למתחמים או לעסקאות של פינוי-בינוי. האם הבנתי נכון את הרעיון העיקרי של ההצעה?

אני מבינה שקיימת, תומר, היועץ המשפטי של הוועדה, מספר דיונים ארוך בעניין הזה עם הממשלה. יש כל מיני שינויים מהקריאה הטרומית. אני מציעה שמאיר יציג את החוק, מאיר יציג את השינויים, נשמע אם הממשלה מקבלת את זה או לא, ואם כן, אפשר לעבור להצבעה.

תודה רבה, גברתי היושבת-ראש. קודם כל אני מבקש לציין שהצעת החוק הזאת על-ידי נוסחה ונעשתה בעקבות פנייה של עו"ד ללום, שמתעסק בנושא הזה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' עורכי דין. הוא פנה אליי בעניין הזה מלשכת עורכי הדין, שחשבנו שיש בעיה בעניין. ישבתי אתם והתרשמתי שהדבר הזה הוא נכון. והאמת היא שאין היגיון בכך שאדם קונה דירה, אם עושים פינוי-בינוי, והקבלן בונה בניין, וכאשר הוא אמור לתת דירה לכל דייר שהוא מפנה את הבית שלו, ובונה נגיד עוד שתי קומות בתמ"א 38, שאדם שקונה דירה חדשה אצל הקבלן יקבל ערבות בנקאית. לעומת זאת, אדם שנותן את הדירה שלו, לא מקבל שום ערבות. התוצאה היא שהאדם הזה יכול להישאר בסוף בלי כלום – הוא מסר את את הקרקע שלו לקבלן, פינה את הבית שלו וגר באיזה בית בשכירות – זה חלק מהתהליכים ומהפרוצדורה שעושים הקבלנים, ומחר הקבלן הזה, נגיד, פושט רגל או הבניין לא נגמר, האיש נשאר בחוץ בלי דירה, בלי נכס ובלי כסף. ככה לפחות אנחנו מבטיחים את זכויותיו לפי ערך הדירה החדשה שהוא אמור לקבל. התוצאה תהיה שיש לו ערבות, שאם חלילה קורה משהו לקבלן בדרך, הוא יכול תמיד לקחת את הכסף הזה ולקנות דירה אחרת.

ברור לי שזה יכול לסייע מאוד-מאוד לדעתי בשכנוע הדיירים אכן לחתום חוזים לפינוי-בינוי. היום אחת הבעיות הקשות ביותר, ואני מכיר את זה גם כשר שיכון, בתוכניות פינוי-בינוי, זו עובדה שהדיירים לא מאמינים לקבלנים. יש להם המון חששות וספקות. נורא קשה לשכנע אנשים לחתום לוותר על הדירה שלהם.

כשהייתי שר השיכון, וסיפרתי את זה היום לעינת גנון, שגם אז עבדה במשרד השיכון - חשבתי שהמשרד צריך להקים רשות לאומית, כלומר חברה ממשלתית תחת משרד השיכון, שהיא תעשה פינוי-בינוי. התוצאה שלה היתה משמעותית מאוד, כי אז אנשים במשרד השיכון יחתמו, כי הם יודעים שהמדינה לא פושטת רגל. תמיד תהיה להם בסוף דירה - הדיירים, כמובן. הדיירים יסמכו על משרד השיכון, הוא לא יפשוט רגל, ולכן היו הרבה יותר חותמים על החוזים. מול הקבלנים יש להם בעיה.

אני עכשיו שומע ששר האוצר רוצה להקים רשות כזו לפינוי-בינוי. אני מקווה שהוא ילך בקו הזה. אני חושב שזה הקו הנכון, לעשות את זה, אבל בינתיים אנחנו צריכים לדאוג לזכויות הדיירים.

הפוטנציאל, כשאני רואה את בעיות הדיור בארץ, ואני מצטער על כך שזה מגיע למחירים מטורפים כאלה, שאין להם שום הצדקה בעיניי, והפתרונות לזה אגב הם מאוד פשוטים, שלצערי הממשלה לא רוצה להקשיב. ישבתי גם עם ראש הממשלה, גם עם מנכ"ל משרדו, גם עם שר האוצר, והסברתי איך אפשר לפתור את הבעיה בקלות, בלי חקיקה, רק עם שכל ישר, להוריד את מחירי הדירות לפחות בחצי.

אז אולי תסביר גם לי אחר כך.

אשמח להסביר לוועדה, לעשות לכם מצגת, כפי שעשיתי לראש הממשלה. אמרתי: תתקפו אותי, והם ניסו לתקוף אותי, הוא והמנכ"ל שלו.

אגב, יש לנו יום הדיור, שהמנכ"ל של השיכון אמור להיות כאן.

אשמח לבוא, להסביר את הרעיון. ראש הממשלה ומנכ"ל משרדו מר לוקר ניסו לתקוף את הרעיון בכל מיני שיטות. לא הצליחו בשום צורה. בסוף אמרו: זה רעיון טוב. אמרתי: אז תעשה. אני לא שר השיכון.

בכל מקרה, על רקע המצוקה הגדולה של הדיור יש פוטנציאל ענק לדעתי בפינוי-בינוי של מאות-אלפי דירות. המדינה בנתה בשנות ה-50, ה-60 וה-70 אפילו שכונות בכל מיני מקומות בארץ בלי להתחשב בכלל בקרקע. זה לא היה בכלל פוטנציאל. לא בדקו אם יש הצדקה, אין הצדקה לבנות בגובה כזה או אחר. בנו. אני מכיר את זה גם כראש עיר – היה שולף תוכניות מהמגירה, תוכנית נגיד למרכז מסחרי, הוא בונה אותו מרכז בקריית גת, ביבנה, בקריית מלאכי, בכל ערי הפיתוח. אותו פיתוח. אני מדבר על שנות ה-50, 60. דירות – אותו דבר.

אבל אנחנו מדברים פה על עסקאות כרגע, על ערבות בנקאית.

אני מגיע לשם. כלומר היום יש פוטנציאל ענק כי להמון קרקעות יש בנייה מאוד נמוכה, מפושטת על השטח, בתוכניות פינוי-בינוי, שישדרג מאוד את חיי התושבים, ליצור בתים ברמה הרבה יותר גבוהה, לפתור את בעיות החניה והגינון וכל הבלגאן שיש היום, ולתת תשובה אמתית לתושבים. לכן החוק הזה מאוד חשוב לקדם את הרעיון הזה, כי זה יכול לעזור לאנשים לקדם.

רעיון החוק, כמו שהיושבת-ראש אמרה, מאוד פשוט: שאדם שחותם על הסכם פינוי-בינוי, יקבל ערבות בנקאית על ערך הנכס, על דרך הדירה החדשה שהוא אמור לקבל. זה מבטיח במאה אחוז שהאינטרס של הדייר אכן יישמר ולא ייפגע.

אני אומר מראש שאני מסכים לכל השינויים שנעשו בעקבות הדיונים עם היועץ המשפטי של הוועדה ומשרדי הממשלה. היום הבנתי מעינת גנון שמבקשים עוד שינוי באחד הסעיפים. גם הוא מוסכם על הכנסת, גם לזה אני מסכים. אני חושב שאפשר ללכת, מבחינתי, לפחות, לקריאה ראשונה. אני מבין שהיום עלתה בעיה עם הבנקים, שבטח יציגו אותה. הצעתי היא ללכת לקריאה ראשונה, לבדוק את הסוגיה הזאת בין הקריאה הראשונה לשנייה-שלישית, ולקראת הדיון בקריאה השלישית נחשוב אם יש מקום לדיון או לדרך ביניים כפי שהציע פה עורך הדין שדיבר כאחד שמתעסק בזה, אז נעשה את זה לקראת הקריאה השנייה והשלישית. בזה נוכל לקצר את העסק.

תודה רבה. בהחלט חוק חשוב. היועץ המשפטי של הוועדה.

רק אסביר פחות או יותר את התפישה שעמדה מאחורי הדיונים. למרות שזאת נראית חקיקה פשוטה, היא חקיקה שמעוררת בעיות משפטיות לא פשוטות מבחינת הצורך להשוות בין העסקה הזאת לעסקה רגילה של מכר דירה מקבלן.

ניסינו לעשות כאן השוואה ככל הניתן בהסדרים בין העסקה הזו לבין עסקה רגילה, כאשר לעסקה הזו יש מאפיינים מאוד ייחודיים שבה הדייר הוא גם מוכר וגם קונה. הוא מוכר את זכויותיו בדירה קיימת, ומקבל דירה חדשה. הוא לא משלם כסף מכיסו, ולכן אין פה כספים שעובדים בין הדייר לקבלן, להבדיל מעסקה רגילה. לכן סוגי הערבויות או סוגי האפשרויות שמחייבים את המוכר לתת במקרה הזה הם מצומצמים יותר מאלה שאפשר בעסקה רגילה. בחוק הקיים בעסקה רגילה קיימות 5 אפשרויות למתן בטוחה, בין היתר שיעבוד, מתן הדירה עצמה או דברים כאלה, שאינם רלוונטיים כאן; כאן רלוונטיות שתי חלופות בלבד, והן הערבות הבנקאית או התחייבות של חברת ביטוח. לכן, כפי שתראו בנוסח, אנחנו מתייחסים רק לשתי החלופות הללו.

להבדיל מעסקה רגילה, שבה אי-אפשר לתת אחוז מסוים מהתשלומים שהקונה משלם, לא ניתן להעביר יותר מאחוז מסוים, אלא אם כן ניתנת הערבות, כאן אין לנו המדד הזה של אחוז מהסכומים. לכן ההצעה היא להתנות את מסירת הדירה הקיימת או את שיעבוד הזכויות של הדייר בקרקע בבניין הקיים בכך שתינתן ערבות כנגד אותה היפרדות של הדייר מזכויותיו בדירה או בקרקע.

אני מציע שרוני תקריא את ההצעה. אוסיף שניסינו להחיל את כל ההסדרים שקיימים בחוק המכר הקיים לגבי חובת הדיווח לדייר בזמן ההתקשרות על מתן הערבות, החובה להודיע לו על זכותו לקבל ערבות. ההסדרים הפליליים שחלים על מוכר, במקרה זה היזם, שלא ייתן את הערבויות וכל ההסדרים עם הדיווח לממונה במשרד השיכון וכל יתר ההסדרים שנקבעו בחוק המכר, בעצם יחולו בשינויים כפי שתראו בהצעה עצמה.

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ד-2014.

תיקון סעיף 1. 1. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974 (להלן החוק העיקרי), בסעיף 1 –
(1) לפני ההגדרה "דירה" יבוא: "בעל דירה" – כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, שהתקשר בעסקה להתחדשות עירונית.
(2) אחרי ההגדרה "הלוואה לרכישת דירה" יבוא: "יזם" - כל אחד מאלה: (1) מי שלצורך פינוי מתחם פינוי ובינוי רוכש דירות באותו המתחם; (2) מי שלצורך חיזוק בניין בדרך של הריסה, בהתאם לתכנית חיזוק בדרך של הריסה, רוכש דירות באותו בניין.
(3) אחרי ההגדרה "מימון לפרויקט בנייה" יבוא: ""עסקה מסוג של התחדשות עירונית " – עסקה שהיא אחת מאלה: (1) עסקת פינוי ובינוי כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) אשר בה נמכרו ליזם כל הזכויות שיש בדירה הקיימת; (2) עסקה ליישום תכנית החיזוק בדרך של הריסה אשר בה נמכרו ליזם כל הזכויות שיש בדירה הקיימת.

אני רוצה להדגיש פה שאנחנו מחילים את ההסדר הזה על שלושת המסלולים המקובלים היום לנושא התחדשות עירונית - זה המסלול של רשויות מקומיות, שנעשה באמצעות חוק התכנון והבנייה, מסלול המיסוי, שנעשה באמצעות חוק מס שבח, מקרקעין, ומסלול תוכניות החיזוק, תמ"א 38, 2, מה שנקרא, שזה הריסת בניין והקמת בניין אחר במקומו.

יש לשים לב שכאן יש הגבלה מסוימת שבה שאנחנו מדברים על כך שהדייר צריך למכור את כל זכויותיו בדירה הקיימת לקבלן. יש עסקאות פינוי-בינוי, אמנם מעטות יחסית, שבהן לא נמכרות כל הזכויות, אלא הדייר משמר בידיו מסוימות, אבל עסקאות כאלה הן הרבה יותר סבוכות. הן לא נהנות בדרך כלל מפטור במיסוי, וחשבנו שלא נכון להחיל את ההסדר הזה גם עליהן. ללכת למסלולים המקובלים בשוק הזה, לאותם מקרים שבהם נמכרות כל הזכויות.

(4) אחרי ההגדרה "ממונה" יבוא:

""מתחם פינוי ובינוי"- כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–2006 (להלן – חוק פינוי ובינוי (פיצויים);".

(5) אחרי ההגדרה "תאגיד בנקאי מלווה" יבוא:
"תכנית החיזוק בדרך של הריסה"- תוכנית החיזוק בדרך של הריסה כמשמעותה – ופה יש תיקון בהפניה - בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008;".
הוספת סעיף 2א2. 2. אחרי סעיף 2א1 לחוק העיקרי יבוא: 2א2. "הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית. (א).

כאן יש תיקון מהנוסח שמונח לפניכם. יזם שהתקשר בעסקה מסוג של התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו ולא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה במסגרת עסקה להתחדשות עירונית, לרבות בדרך של העברה, שעבוד, התחייבות להקניית זכות או בדרך של רישום הערת אזהרה על מקרקעין כאמור בדירה, אלא אם כן כנגד מסירת החזקה בדירה או כנגד הקניית הזכויות, לפי המוקדם מבניהם, עשה אחד מאלה:

(1) מסר לבעל דירה ערבות בנקאית להבטחת תשלום סכום השווה לערך הדירה שהתחייב למסור עבור
תמורת דירה הקיימת כמוסכם בחוזה שביניהם (להלן – הדירה החדשה), במקרה שלא יוכל להעביר לבעל הדירה
בעלות או זכות אחרת בדירה החדשה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת אחת או יותר מהסיבות המנויות בסעיף 2(1
); לעניין זה בסעיף 2(1) במקום "המוכר" יקראו "היזם"; ערך הדירה החדשה לעניין פסקה זו ייקבע על-ידי שמאי, ובהיעדר הסכמה על זהות השמאי על-ידי שמאי פינוי-בינוי כהגדרתו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת תשלום הסכום כאמור בפסקה (1), ובעל הדירה החדשה צוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח.

(ב) לא יתקשר יזם בעסקה מסוג של התחדשות עירונית, אלא אם כן הודיע לבעלי הדירה בכתב, במועד החתימה על עסקת התחדשות עירונית על זכותם לפי חוק זה להבטחת זכויותיהם, ועל הדרכים שנקבעו לפי החוק לעניין זה."
3. בסעיף 3א1 במקום "או (2)(1)" יבוא "(2)(1) או 2א2(1)" ואחרי "הצמדה כאמור" או שהובטחו הכספים לפי סעיף 2א2(1)".

4. בסעיף 3ב בסופו יבוא: (ו) התקשר יזם בהסכם ליווי פיננסי עם תאגיד בנקאי מלווה יכלול ההסכם פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין".
4. בסעיף 3ד(ב), בסופו יבוא "או 2א2".

5. בסעיף 3ה, בסופו יבוא "בהתאם להוראות סעיף 2א2".
6. אחרי סעיף 3ט יבוא:
3י. "תחולת סעיפים לגבי עסקה להתחדשות עירונית. הוראות סעיפים 2ב, 2ג, 3א, 3א1, 3ד, 3ה, 3ו, 3ז, 3ח, יחולו אף לעניין עסקה להתחדשות עירונית בשינויים המחויבים ולעניין זה יראו את היזם כמוכר לעניין הדירה החדשה ואת בעל הדירה כקונה לעניין הדירה החדשה ולעניין סעיף 2ג, רשאי השר לקבוע את השינויים המחויבים בנוסח ההודעה שבתוספת."
6. בסעיף 4 – (א) בסעיף קטן (א) – (1) בפסקה (2), אחרי "עסקאות מכר" יבוא "או עסקאות להתחדשות עירונית". (2) אחרי פסקה (2)
יבוא: לא יידע את בעל הדירה הקיימת בדבר זכותו על הבטחת החזרת הסכום השווה לערך הדירה החדשה, בניגוד להוראות סעיף 2א2(ב)."
(ב) בסעיף קטן (ג), אחרי פסקה (3) יבוא: (4) הרישא נמחקת.

דרש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה בלי שמסר לו בטוחה בהתאם להוראות סעיף 2א2(א)."
7. בסעיף 4ב(א) – (1) בפסקה (1), אחרי "המוכר" יבוא " או היזם" ואחרי "דירה" יבוא "או עסקה להתחדשות עירונית, לפי העניין".
(2) אחרי פסקה (2), יבוא: "(2א)
התקשרות בעסקה מסוג של התחדשות עירונית על ידי היזם בלא ידוע בכתב של בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק זה, בניגוד להוראת סעיף 2א2(ב) – עיצום כספי בסכום של 56,020 שקלים חדשים"; (2) אחרי פסקה (5) יבוא: (6) – וגם כאן אני מוחקת את הרישא, בהתאם לתיקון שעשינו קודם - דרש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה, בניגוד להוראות סעיף 2א2(א) – עיצום כספי בסכום של 448,190 שקלים חדשים".

תודה. לפני שאני עוברת לעמדת הממשלה, המציע, הנוסח והתיקונים האלה של הוועדה מקובלים עליך?

לחלוטין.

הממשלה, בבקשה.

יש לנו כמה הערות. חלקן, העלינו אותן, אבל לא היתה הסכמה לגביהן עם הייעוץ המשפטי.

קודם כל, בהגדרה של עסקה מסוג של התחדשות עירונית חשוב לנו מאוד להוסיף להגדרה, בסיפא שלה, ההגדרה כרגע אומרת: עסקת פינוי-בינוי בהגדרתה בחוק פינוי-בינוי (פיצויים), אשר בה נמכרו ליזם כל הזכויות שיש בדירה הקיימת. זה ב-3.1.

כנגד קבלת דירה אחרת. חשוב להדגיש פה שחוק המכר לא צריך הרי לחול בעסקאות שיש בהן תמורה רק של מזומן. הוא צריך לחול בעסקאות שהתמורה בהן היא דירה מול דירה.

נכון. בעיקר כשאנחנו מדברים על בינוי-פינוי-בינוי, כל הפרויקט החדש הזה.

מצד שני, מה זה משנה? אם אדם רוצה- - -

אבל כרגע אין.

אנחנו לא מונעים מהסוג הזה, אבל בעסקאות מסוג זה לא צריכה להינתן ערבות.

ודאי שלא, כי הוא מקבל מזומן – אחרת הוא לא ילך.

נכון. אנחנו חושבים שיש להבהיר שההתייחסות פה היא לגבי פרויקטים שבהם מתקבלת תמורת דירה. לכן אנחנו מבקשים להוסיף: כנגד דירה.

למה את מצמצמת את זה? מה זה משנה, אם הוא יקבל כסף במקום דירה? אדם זקן, רוצה לעבור לבית אבות.

אנחנו בעד, אבל הוא לא צריך לקבוע ערבות.

למה לא?

מה מפריע לך? מה הבעיה?

זה יכול ליצור מצב של תשלום כפול – גם היזם יצטרך לתת ערבות וגם ישלם?

אם הוא משלם, הוא לא צריך ערבות.

זאת כבר עסקה רגילה, כמו כל אדם שמוכר דירה.

אבל זה בפינוי-בינוי.

זה חוק שמתערב, חוק עם סנקציות פליליות, עם דיווחים. הוא מטיל הרבה מעמסה.

הבנו את זה. לא מקובל. בבקשה, עוד התייחסות של הממשלה.

הערה מאוד משמעותית נוגעת למועד של מסירת הערבות כנגד השעבוד או כנגד פינוי הדירה. פה צריך להגיע למצב הזה עם הסכמות של הרבה מאד דיירים. זה צריך להיעשות ממש כמעט בו-זמנית. לכן אנחנו מבקשים להוסיף פה את האפשרות של הפקדת ערבות בנאמנות, כדי שנוכל להגיע למצב הזה עם כל הדיירים בעת ובעונה אחת.

אני מאוד מבקשת שהבנקים יציגו את הבעיה פה.

הבנקים הם הבעיה בעצמם. לא נדבר על זה עכשיו, כי הם מסכנים, הם ממש לא רווחיים הבנקים...

שלום, שמי אורלי דותן, אני יועצת משפטית בבנק הפועלים. אני רוצה להציג את הבעיה מבחינת הבנקים.

למה הבאת את בנק הפועלים, למשל?

יש פה עוד בנקים.

אנחנו כמה נציגים באיגוד הבנקים. אנחנו רוצים להצביע על בעיה פרקטית שנובעת מכך שבעסקות פינוי-בינוי אנחנו מדברים על עשרות ומאות אנשים שכרוכים בעסקה, ותהליך ההחתמה שלהם ויצירת השעבוד הוא תהליך מאוד ארוך. יש פה קושי ארגוני להיכנס לעסקה בו-זמנית. בדרך כלל מחתימים דיירים לאורך חודשים, שנים, וכדי לבצע את העסקה צריך להיות במצב שכולם בעת ובעונה אחת ישעבדו את הקרקע שלהם לטובת בנק מלווה כנגד קבלת ערבות.

בגלל שזה לא אפשרי פרקטית- - -

למה זה לא אפשרי פרקטית?

כי את לא יכולה לקחת מאות אנשים ולבוא אתם לטבו.

גם עשרות. אפילו מקבץ שמתפנים ממנו ששים אנשים, זה מאוד בעייתי.

מה בעייתי?

שהם כולם בו-זמנית יבואו ויחתמו.

למה? מה הבעיה? יש כנסים של חברות ענקיות, שמוכרות בתים, מוכרות קרקע, ומגיעים כולם, מביאים את כולם.

מניסיוננו הרב, זה לא יכול לקרות, כי קודם כל הסגירה היא במשרדי הטבו, לשכת המקרקעין, לשכות.

אבל יש שני פתרונות פרקטיים מאוד פשוטים: אחד, אפשרות של נאמנות, שעורך הדין שמייצג את הדיירים יאסוף את כל המסמכים מראש ויחתים את הדיירים על מה שצריך, ויאסוף במקביל את כל הערבויות עבור הדיירים, וייצור מצב שהוא יטפל ברישום כנגד מסירת הערבויות. כלומר לא נעבוד במצב של דייר מול ערבות.

זה פתרון בסדר גמור, רק לא צריך לכתוב אותו בחוק.

אני חושבת שהחוק סותר אותו, כי החוק אומר: לא ייצור שעבוד.

נכון, אז השעבוד לא ייווצר אלא אם כן תימסר הערבות.

אבל אני לא יכולה ליצור את זה בצורה כזאת, כי אני לא יכולה למסור ערבות אחת- - -

אין לי בעיה שזה ייכנס לחוק. מה הבעיה שזה ייכנס לחוק? אם זה מקובל עליך ועל מאיר- - -

זה דבר שעלה עכשיו. אני מציע להעביר לקריאה ראשונה אז איז, בלי לשנות, ולקראת הקריאה השנייה-שלישית לבדוק עם הבנקים מה הסיפור.

מקובל עליי. אז הנושא הראשון ירד מסדר-היום. לא יעלה בין הצבעה ראשונה לשנייה אלא אם כן יהיו עליי לחצים מאוד קשים מלשכת השר, כרגע.

לגבי הצעת הבנקים, אני מבקשת שהבנקים יישבו עם היוזם, יחד עם תומר, יגיעו להסכמה כלשהי. אם יגיעו להסכמה, מקובל עליי. מה עוד?

אני ממשיכה באותו סעיף, 2א2(א)(1). בעניין קביעת ערך הדירה החדשה. כאן נכתב: ערך הדירה החדשה לעניין פסקה זו ייקבע על-ידי שמאי, ובהיעדר הסכמה על זהות השמאי, על-ידי שמאי פינוי-פינוי כהגדרתו וכו'.

מה שאנחנו פה מבקשים, שבמקום ההתחלה: ערך הדירה החדשה ייקבע על-ידי שמאי, אנחנו מבקשים שערך הדירה החדשה ייקבע בהסכמה בין הצדדים, ואז, בהיעדר הסכמה- - -

עם כל דייר לבד?

לא. יש עורך דין שמייצג את הדיירים, והתנאים של החוזה הם אחידים לכל הדיירים. זה לא שכל אחד חותם על הסכם אחר. אבל אנחנו אומרים שאנחנו לא צריכים פה לקבוע מה מנגנון ההסכמה על שווי הדירה החדשה. בהיבטים האלה אנחנו רואים שאין בעיות בפרקטיקה. מגיעים אלינו בדברים אחרים, ולא הגיעו אלינו עם שום תלונות. אני לא חושבת שאנחנו צריכים להיכנס למנגנון שלפיו נקבע ערך הדירה החדשה, אבל אנחנו תומכים שאם אין הסכמה, שיפנו לשמאי פינוי-בינוי.

בבקשה.

נקודת המוצא של הצעת החוק היא שקיים פער בין היזם לבין הדיירים, וליזם יש אינטרס לגיטימי כמובן לקבוע את ערך הדירה החדשה בערך פחות ככל שהוא יכול. אם נקודת המוצא הזאת היא נכונה, קביעת הסכמה בעצם מרוקנת את החוק מתוכנו, כי היזם יכתיב ערך דירה מאוד נמוך.

אם הוא מוכן למכור את הדירות במחיר שהוא קובע, אין בעיה.

זה רעיון.

אם את הדירות החדשות שהוא מוסיף לבניין ימכור באותו מחיר, אין לי בעיה. מחיר הדירה החדשה יהיה המחיר שהקבלן מוכר.

הדברים האלה נקבעים בהתאם לדוח אפס, שהיזם מגיש לבנק לפני התחלת הבנייה. שם נקבע ערך הדירות.

אבל שיקבעו את מחיר הדירה. המחיר שהקבלן מוכר את הדירות, זה המחיר שהדייר יקבל.

אלה דירות גדולות.

אה, הוא עושה לדיירים דירות סוג ג'? עדיף שמאי.

שלום, אני אהוד נדב, יועץ משפטי של התאחדות בוני הארץ. אני רוצה לספר לכם איך זה עובד במציאות.

לא, תתייחס רק לסעיף הזה. לא באנו לשמוע הרצאות.

כאשר היזם הולך על הפרויקט הזה, הוא הולך לבנק, לוודא שיש לו המימון לזה. לבנק הוא מציג דוח אפס, שבו מפורטות כל הדירות עם המחירים שלהן. הוא צריך להחמיא בדוח האפס לגבי שווי הדירות - אחרת הבנק לא ייתן לו מימון. הבנק צריך לחשוב שהדירות שוות הרבה כסף. לכן הדבר הזה, שאגב, מתבצע עם שמאות, משמש את הבנק. הבנק בודק את זה בשבע עיניים, כי על בסיס זה הוא נותן לו את המימון.

לגבי עניין לקחת מחירים של דירות אחרות, זה לא ישים. יש הבדל בין קומות במחיר, יש הבדל בין כיווני אוויר- - -

אבל יש שמאי בשביל זה.

לא. חבר הכנסת שטרית הציע: ניקח את המחיר שהוא מכר דירה, אבל צריך אותה דירה עם אותה קומה, אותו כיוון.

לכן יש שמאי. הרי אם היה לנו אותו דבר, לא היתה בעיה. לא היינו צריכים שמאי, גם כנראה לא היינו צריכים בנקים, היינו מסתדרים.

ההצעה של משרד השיכון, כפי שאני מבין אותה, זה למה להעמיס עוד עלות של שמאי נוסף? יש שמאי, יש דוח אפס.

ואם אין הסכמה, יפנו אותם כמו גבעת עמל?

לא. אם אין הסכמה, הולכים לשמאי, אבל אם יש הסכמה, למה להעמיס על הפרויקט עוד עלות?

אני מזכירה ששמאי פינוי-בינוי הוא נמצא ברשימת שמאים שמשרד השיכון מנהל אותה.

התשובה פשוטה: אם הדייר, יוצג בפניו דוח אפס של הבנק, והוא יסכים לשמאות שממילא יש שם, יש הסכמה. הוא מסכים על השמאי. אם הוא לא מסכים, הולכים לשמאי פינוי-בינוי.

זה לא מה שכתוב: משתמע מזה.

מאיפה משתמע מזה?

החוק צריך להיות ברור, אז אני מבקשת לחדד את מה שאמרת. מקובל עליי, שאם יש הסכמה על השמאי – מצוין.

- - -

לא, יש שמאי של פינוי-בינוי.

למה אי-אפשר?

פינוי-בינוי זה בסדר. לנסח, שאם יש הסכמה בין הצדדים, הם מסכימים, לא משנה באיזו דרך.

אם הם מסכימים, אין בעיה.

ואם אין, ילכו לאותו שמאי.

כלומר אתם אומרים שבדוח אפס יש שמאות על הדירה, נכון? אז אם הדייר מסכים לדוח אפס, למחיר בדוח אפס, יש שמאי.

כל עוד אנחנו מקבלים את זה שהשמאי – זה יכול להיות שמאי שכבר נתן את חוות הדעת- - -

ודאי. אם הדייר מסכים לזה, למה לא?

אנחנו לא רוצים לסרבל, שיצטרכו עוד שמאי ועוד גורם. הדברים צריכים להיות ברורים. אני מזכירה, שביקשנו בהתחלה לכתוב דוח אפס, הובהר שזה- - -

שנייה.

אולי ננסח את זה שתוצג שמאות על-ידי היזם לרבות- - -

גם זו סוגיה שאני רוצה שבין הקריאה הראשונה לשנייה תתברר. אני מקבלת את מה שמציגה כאן נציגת הממשלה. צריך לחדד את העניין. הלאה, סוגיה הבאה.

אלה ההערות.

עוברים להצבעה. משרד המשפטים, אתם בסדר עם זה? בסדר. בבקשה.

אני רוצה מטעם התאחדות הקבלנים כמה מילים, קצר. ראשית, התאחדות הקבלנים לא נגד לתת בטוחות – נהפוך הוא. יש הנחיה ברורה, וזה פועל בשטח. אין עסקה שאני מכיר, ואני מכיר הרבה, ועו"ד ללום, שאדוני התייעץ אתו, אין עסקה שאין בטוחות לדיירים, וצריכות להיות בטוחות. בפרויקטים מהסוג הזה אכן הבטוחה המקובלת זה שווי הדירה החדשה שמקבל הדייר. זה עובד. אפשר היה לומר: אם זה לא שבור, אל תתקן את זה.

מה שכן, החוק הזה ברזולוציה הגבוהה שלו, לא מספיק טוב. נדמה לי שמשרד השיכון דיבר על היבט אחד. אנחנו לא רוצים להביא למצב שיש כפל בטוחות או כפל תמורות לדיירים. זה יעלה את העלות של הפרויקט הזה.

משום שבוני הארץ יודעים איך עובדים עם הוועדה הזאת ועם היועץ המשפטי של הוועדה, אני לא משנה כרגע שום דבר. יש לך הצעות נוספות לייעול כדי ללכת לטובת הדיירים - אשמח שתשב עם מאיר ועם תומר. אם יש לך הצעות ייעול לטובת הקבלנים, נשב על זה בדיון אחר. עוד הצעה? בבקשה.

רק הערה טכנית בהגדרות, בהלוואה לרכישת דירה. אני שירה שפירא, מינהל התכנון, משרד הפנים. כתוב פה בסעיף 2: מי שלצורך חיזוק בניין בדרך של הריסה בהתאם לתוכנית חיזוק בדרך של הריסה. למעשה הכוונה כאן לעסקאות במסגרת תמ"א 38, נכון?

38, 2.

בסדר, תיקון 2, אבל מדובר פה בהיתרים ולא בתוכניות. שלא ייווצר כאן בלבול כאילו צריך תוכנית. שלא ישתמע שמדובר בתוכנית של חוק התכנון והבנייה.

ודאי שכן.

תמ"א 38 היא תוכנית.

תמ"א 38 היא תוכנית, אבל העסקאות מתבצעות במסגרת היתר.

גם אתם תשבו אתם אחר כך.

עוברים להצבעה על הצעת החוק כפי שהוקראה על-ידי היועצת המשפטית של הועדה. אני מבקשת לטובת הפרוטוקול, לפני שזה מגיע אליי להכנה לקריאה שנייה ושלישית, אני רוצה לגמור עם החוק הזה כמה שיותר מהר – הוא חשוב – נא לשבת בבקשה המשרדים הרלוונטיים עם היועץ המשפטי של הוועדה, עם מאיר, ולהגיע להסכמות. נא להזמין את בוני הארץ לישיבה, אם יש לו מה להוסיף לטובת הדיירים.

לטובת כולם.

מאה אחוז, אבל אני בחוק הזה לטובת האזרחים.

לטובת האזרחים, שפרויקטים ייצאו לפועל.

תעביר את ההערות שלך בצורה מסודרת, גם תשב עם מאיר. זה שייכנס בבקשה כחלק מסיכום ההצבעה הזאת.

אני מבקש הסמכה מטעם הוועדה לעשות כמה שינויים טכניים שראינו במהלך הדיון עכשיו – שלא משנים את המהות אלא מבהירים את הנוסח.

גם את זה אני מאשרת.

אנחנו עוברים להצבעה. מי בעד הצעת הנוסח? אני ומאיר. אתה מצביע במקום צורי. חברת הכנסת רגב, מאיר במקום צורי.

הצבעה

בעד – פה אחד

אושר.

אין נמנעים, אין התנגדות. החוק עבר.

תודה רבה, הישיבה נעולה.

<הישיבה ננעלה בשעה 09:40.>
�יש מצבים , אומנם חריגים, בהם הדייר מעדיף לקבל דירה במקום אחר , שלא היזם בונה עבורו ואף יתכן שלא תהיה דירה חדשה.

�מדובר בבעל הזכויות ולא ב"קונה" על פי חוק המכר.

�ב2(1) מוםיע "המוכר" ומינוח זה לא מתאים כאן . כאן הצריך לכתוב היזם. (שהרי את הדירה הקיימת הדייר הוא המוכר)